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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio, por
escritura pública de promesa de compraventa, en el Distrito
Metropolitano de Quito, primer semestre, año 2000
Proyecto de Investigación previo a la obtención del Título de:
ABOGADO
AUTOR: Enríquez Anaguano Bolívar Israel
TUTORA: Msc. Dra. Zoila María del Carmen Ojeda de Larco
Quito, diciembre 2016
ii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Bolívar Israel Enríquez Anaguano en calidad de autor del trabajo de investigación
“Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio, por escritura pública de
promesa de compraventa, en el Distrito Metropolitano de Quito, primer semestre,
año 2000”, autorizo a la Universidad Central del Ecuador hacer uso de todos los
contenidos que me pertenecen o parte de los que contiene esta obra, con fines
estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autor me corresponden, con excepción de la presente
autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los
artículos 5, 6, 7, 8; 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su
Reglamento.
También, autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la
digitalización y publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de
conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.
Bolívar Israel Enríquez Anaguano
C.C: 171726658-7
iii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL
TRABAJO DE TITULACIÓN
Yo, Msc. Dra. Zoila María del Carmen Ojeda de Larco, en mi calidad de tutora del
trabajo de titulación, modalidad Proyecto de Investigación elaborado por BOLÍVAR
ISRAEL ENRÍQUEZ ANAGUANO; cuyo título es: “PRESCRIPCIÓN
EXTRAORDINARIA ADQUISITIVA DE DOMINIO, POR ESCRITURA
PÚBLICA DE PROMESA DE COMPRAVENTA, EN EL DISTRITO
METROPOLITANO DE QUITO, PRIMER SEMESTRE, AÑO 2000”, previo a la
obtención de Grado de Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República;
considero que el mismo reúne los requisitos y méritos necesarios en el campo
metodológico y epistemológico, para ser sometido a la evaluación por parte del tribunal
examinador que se designe; por lo que lo APRUEBO, a fin de que sea habilitado para
continuar con el proceso de titulación determinado por la Universidad Central del
Ecuador.
En la ciudad de Quito a los 15 días del mes de diciembre de 2016.
DOCENTE TUTORA
CC: 171105101-9
iv
DEDICATORIA
Primero.- Este Proyecto de investigación se la dedico a mi Dios quién supo
guiarme por el buen camino, darme fuerzas para seguir adelante y no desmayar
en los problemas que se presentaban, enseñándome a encarar las adversidades
sin perder nunca la dignidad ni desfallecer en el intento.
Segundo.- A todas las personas que me apoyaron y a los que no también fueron fuente
de inspiración para concluir con este Proyecto de Investigación y poder obtener el título
de Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador.
“La dicha de la vida consiste en tener siempre algo que hacer, alguien a quien amar y alguna cosa que esperar”. Thomas Chalmer
v
AGRADECIMIENTO
A mis padres por haberme forjado como la persona que soy en la actualidad; muchos de
mis logros se los debo a ustedes entre los que se incluye este. Me formaron con reglas y
con algunas libertades, pero al final de cuentas, me apoyaron constantemente para
alcanzar mis anhelos.
Gracias eternas Isabel y Bolívar.
vi
ÍNDICE DE CONTENIDOS
DERECHOS DE AUTOR ................................................................................................ ii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN ............................. iii
DEDICATORIA .............................................................................................................. iv
AGRADECIMIENTO ...................................................................................................... v
ÍNDICE DE CONTENIDOS ........................................................................................... vi
LISTA DE TABLAS ........................................................................................................ x
LISTA DE GRÁFICOS ................................................................................................... xi
RESUMEN ..................................................................................................................... xii
ABSTRACT .................................................................................................................. xiii
INTRODUCCIÓN. ........................................................................................................... 1
CAPÍTULO I .................................................................................................................... 2
1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. ............................................................................... 2
1.1. ANTECEDENTES DEL PROBLEMA. ............................................................... 2
1.2. PLANTEAMIENTO, DESCRIPCIÓN Y DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. ..... 3
1.3. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA. ................................................................. 4
1.4. PREGUNTAS DIRECTRICES. ............................................................................ 4
1.5. OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS. ................................................... 5
1.5.1. Objetivo general. ............................................................................................ 5
1.5.2. Objetivos específicos. ..................................................................................... 5
1.6. JUSTIFICACIÓN. ................................................................................................. 6
CAPÍTULO II ................................................................................................................... 7
2. MARCO GENERAL. ................................................................................................... 7
2.1. MARCO TEÓRICO. ............................................................................................. 7
PRESCRIPCIÓN .............................................................................................................. 7
Definición de prescripción............................................................................................ 7
vii
Clases de prescripción. ................................................................................................. 8
Definiciones de prescripción adquisitiva de dominio................................................... 8
Historia de la prescripción adquisitiva de dominio. ................................................... 10
Funciones de la prescripción adquisitiva de dominio. ................................................ 11
Características de la prescripción adquisitiva de dominio.......................................... 12
Requisitos indispensables para que pueda operar la prescripción adquisitiva de
dominio. ...................................................................................................................... 13
Clases de prescripción adquisitiva de dominio........................................................... 16
Prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. .................................................. 16
Elementos de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. ........................ 18
LA PROPIEDAD, LA POSESIÓN Y EL DOMINIO ................................................... 20
Definición de propiedad. ............................................................................................ 20
Actos de mera tolerancia. ........................................................................................... 22
Actos facultativos. ...................................................................................................... 22
La posesión. ................................................................................................................ 23
Elementos de la posesión. ........................................................................................... 24
Requisitos necesarios para la posesión. ...................................................................... 25
Adquisición de la posesión. ........................................................................................ 28
Pérdida de la posesión. ............................................................................................... 29
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA .................................................. 31
Definición de contrato. ............................................................................................... 31
Definición de contrato de promesa de compraventa. ................................................. 32
Características del contrato de promesa de compraventa. .......................................... 33
Requisitos generales y especiales del contrato de promesa de compraventa. ............ 39
Efectos de la promesa de compraventa....................................................................... 41
Partes que intervienen en el contrato de promesa de compraventa. ........................... 42
Cláusulas del contrato de promesa de compraventa. .................................................. 42
viii
DERECHO COMPARADO ........................................................................................... 44
Legislación ecuatoriana y legislación argentina. ........................................................ 44
2.2. MARCO LEGAL. ............................................................................................... 47
Constitución de la República del Ecuador de 2008. ................................................... 47
Código Civil. .............................................................................................................. 48
Código Orgánico General de Procesos. ...................................................................... 48
2.3. TRABAJOS PREVIOS. ...................................................................................... 49
2.4. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS. ........................................................ 50
2.5. ESTADO DE LA SITUACIÓN ACTUAL DEL PROBLEMA. ........................ 54
CAPÍTULO III ............................................................................................................... 56
3. METODOLOGÍA UTILIZADA. ............................................................................... 56
3.1. NIVEL DE INVESTIGACIÓN ............................................................................... 56
3.1.1. EXPLORATORIA ....................................................................................... 56
3.1.2. DIAGNÓSTICO ........................................................................................... 56
3.2. MÉTODOS .............................................................................................................. 57
3.2.1. METODO INDUCTIVO. ............................................................................. 57
3.2.2. MÉTODO DEDUCTIVO. ............................................................................ 58
3.2.3. MÉTODO HISTÓRICO. .............................................................................. 58
3.2.4. MÉTODO JURÍDICO. ................................................................................. 58
3.2.5. MÉTODO COMPARATIVO. ...................................................................... 59
3.3. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACIÓN: ............................ 60
3.3.1. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN DE CAMPO. ...................................... 60
3.3.1.1. La Observación. .................................................................................................. 60
3.3.1.2. La Encuesta. ........................................................................................................ 61
3.3.2. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN BIBLIOGRÁFICAS. ......................... 61
3.3.2.1. El Fichaje. ............................................................................................................ 61
3.4. OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES E INDICADORES. .......... 62
ix
3.5. POBLACIÓN Y MUESTRA / SUJETOS, FENÓMENOS O UNIDADES DE
INVESTIGACIÓN. .................................................................................................... 63
CAPÍTULO IV ............................................................................................................... 64
4. DISCUSIÓN. .............................................................................................................. 64
4.1. PROCEDIMIENTO DE LA EJECUCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN. ........... 64
4.2. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS EN FUNCIÓN DEL
ENFOQUE CONCEPTUAL. ..................................................................................... 65
4.3. RESULTADOS DE LA APLICACIÓN DEL PLAN DE INTERVENCIÓN-
ACCIÓN. .................................................................................................................... 76
CAPÍTULO V ................................................................................................................ 78
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ........................................................ 78
5.1. CONCLUSIONES. .............................................................................................. 78
5.2. RECOMENDACIONES. .................................................................................... 79
CAPÍTULO VI ............................................................................................................... 80
6. PROPUESTA DE RESOLUCIÓN AL PROBLEMA. .............................................. 80
6.1. DATOS INFORMATIVOS. ................................................................................ 80
6.2. ANTECEDENTES DE LA PROPUESTA. ........................................................ 80
6.3. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA. .......................................................... 81
6.4. OBJETIVOS DE LA PROPUESTA. .................................................................. 81
6.4.1. Objetivo general. .......................................................................................... 81
6.4.2. Objetivos específicos. ................................................................................... 82
6.5. RESULTADOS ESPERADOS. .......................................................................... 82
6.6. DESARROLLO DE LA PROPUESTA DE REFORMA LEGAL. .................... 83
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................... 87
x
LISTA DE TABLAS
Tabla 1.- Variable Independiente ...................................................................................... 62
Tabla 2.-Variable Dependiente .......................................................................................... 62
Tabla 3.- Población y Muestra. .......................................................................................... 63
Tabla 4.- Actividad. ........................................................................................................... 64
Tabla 5.- Pregunta 1........................................................................................................... 66
Tabla 6.- Pregunta 2........................................................................................................... 67
Tabla 7.- Pregunta 3........................................................................................................... 68
Tabla 8.- Pregunta 4........................................................................................................... 69
Tabla 9.- Pregunta 5........................................................................................................... 70
Tabla 10.- Pregunta 6......................................................................................................... 71
Tabla 11.- Pregunta 7......................................................................................................... 72
Tabla 12.- Pregunta 8......................................................................................................... 73
Tabla 13.- Pregunta 9......................................................................................................... 74
Tabla 14.- Resultados de la Encuesta. ............................................................................... 75
xi
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1.- Pregunta 1. ................................................................................................. 66
Gráfico 2.- Pregunta 2. ................................................................................................. 67
Gráfico 3.- Pregunta 3. ................................................................................................. 68
Gráfico 4.- Pregunta 4. ................................................................................................. 69
Gráfico 5.- Pregunta 5. ................................................................................................. 70
Gráfico 6.- Pregunta 6. ................................................................................................. 71
Gráfico 7.- Pregunta 7. ................................................................................................. 72
Gráfico 8.- Pregunta 8. ................................................................................................. 73
Gráfico 9.- Pregunta 9. ................................................................................................. 74
Gráfico 10.- Resultados de la encuesta. ........................................................................ 76
xii
TEMA: “Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio, por escritura pública de
promesa de compraventa, en el Distrito Metropolitano de Quito, primer semestre, año
2000”
Autor: Bolívar Israel Enríquez Anaguano
Tutora: Msc. Dra. Zoila María del Carmen Ojeda de Larco
RESUMEN
La prescripción adquisitiva de dominio, es uno de los modos de adquirir el dominio, el
cual es muy utilizado por las personas que se encuentran en posesión de un bien y que
han cumplido con los requisitos, condiciones y plazos que señala la ley. Es necesario
tener siempre presente en lo que respecta a la alegación de la prescripción extraordinaria
adquisitiva de dominio por parte de una persona que se encuentra en una posesión a
través de una escritura pública de promesa de compraventa, es injusto que se le conceda
el dominio o propiedad al promitente comprador que no haya pagado la totalidad del
precio del bien, ya que se le causa gran perjuicio al promitente vendedor que espera que
éste cumpla con el pago total del precio de la cosa. Es por aquello que es necesario
realizar un proyecto de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos diez (2410) del
Código Civil, para agregar un párrafo donde conste la prohibición de otorgar el dominio
del bien al promitente comprador que esté en una posesión a través de una escritura
pública de promesa de compraventa y que no ha pagado la totalidad del precio del bien.
PALABRAS CLAVE: PRESCRIPCIÓN / POSESIÓN / PROMESA DE
COMPRAVENTA / COMPRAVENTA / BIENES / PROPIEDAD / TENENCIA.
xiii
TITLE: “Extraordinary Prescription of Domain Acquisition, through public deeds of
promise of purchase and sale, in the Metropolitan District of Quito, throughout the first
semester of year 2000”
Author: Bolívar Israel Enríquez Anaguano
Tutora: Msc. Dra. Zoila María del Carmen Ojeda de Larco
ABSTRACT
The prescription of domain acquisition is one of the ways to acquire domain, and it is
highly used by people who possess and asset and have fulfilled the requirements,
conditions and deadlines established by law. It is necessary to always consider that, in
regards to the allegation of extraordinary prescription of domain acquisition on part of
one person who is in possession of an asset through public deed of Promise of Purchase
and Sale, it is unjust to grant domain or ownership to the promised buyer that has not
paid for the entire price of the asset, as this causes great harm to the promised seller who
expects the buyer to pay for the full price of said asset. It is therefore necessary to
propose a legal reform to article 2410 of the Civil Code, in which we add a paragraph
that prohibits awarding ownership over the asset to the promised buyer who is in
possession of the asset through public deed of Promise of Purchase and Sale, but is yet
to pay the full price of said asset.
KEYWORDS: PRESCRIPTION / POSSESSION / PROMISE OF PURCHASE AND
SALE / PURCHASE AND SALE / ASSETS / OWNERSHIP / TENACY.
1
INTRODUCCIÓN.
El presente trabajo investigativo se desarrollará dentro de los siguientes capítulos:
Capítulo I, Se refiere a la definición del problema, en el cual se encuentran los
antecedentes, planteamiento y formulación del problema, así como las preguntas
directrices, objetivos generales y específicos y por último la justificación.
Capítulo II, Se refiere al Marco General en el cual se encuentran el marco teórico,
marco legal, trabajos previos, definición de términos básicos y por último el estado de la
situación actual del problema.
Capítulo III, Se refiere a la metodología utilizada, en el cual se encuentran los
métodos, las técnicas, la operacionalización de las variables, la población y muestra y
los instrumentos y o materiales utilizados en la investigación.
Capítulo IV, Se refiere a la discusión, en la cual se encuentran el procedimiento de la
ejecución de la investigación, el análisis e interpretación de datos en función del
enfoque conceptual y los resultados de la aplicación del plan de intervención – acción.
Capítulo V, en el cual se encuentran las conclusiones y las recomendaciones.
Capítulo VI, que se refiere a la propuesta de resolución al problema, en el cual se
encuentran los datos informativos, los antecedentes de la propuesta, la justificación, los
objetivos generales y específicos, los resultados esperados y la propuesta propiamente
dicha.
Por último, se encuentra la respectiva Bibliografía.
2
CAPÍTULO I
1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.
1.1. ANTECEDENTES DEL PROBLEMA.
La prescripción adquisitiva de dominio era conocida anteriormente como
Usucapión, que es una palabra compuesta del sustantivo usus, término antiguo utilizado
para designar la posesión, y del verbo capere que significa tomar, coger, agarrar,
apoderarse, esto es, adquisición de la propiedad mediante la posesión continuada en el
tiempo.
La usucapión era conocida desde el antiguo Derecho romano, la cual se encontraba
establecida dentro de la Ley de las XII Tablas y consistía en la adquisición de la
propiedad por el paso del tiempo: esto es transcurridos dos años para los fundos y un
año para las demás cosas, el poseedor se convertía en propietario, demostrando tan sólo
que la cosa había estado en su poder durante el tiempo indicado. Se puede notar que en
esta época sólo eran necesarios la posesión y el tiempo para poder usucapir; los demás
elementos que son imprescindibles para alegar la prescripción adquisitiva de dominio,
como la buena fe y el justo título fueron producto de una elaboración jurisprudencial
más evolucionada y tardía.
A partir de ahí, la interpretación de los juristas fue perfeccionando la institución jurídica
de la usucapión, la cual se desarrolló favorablemente hasta ser cristalizada dentro de la
compilación justinianea como un modo de adquirir la propiedad, cuyo fundamento
jurídico y elementos esenciales no difieren mucho de los que se encuentran hoy por hoy
vigentes dentro del Código Civil.
Hay que tener en claro que la usucapión era solamente aplicable para los fundos itálicos,
más no para los fundos provinciales, pero en el transcurso de la evolución de la figura
jurídica de la usucapión y con la interpretación de los juristas, la jurisprudencia clásica
creó otra figura paralela denominada longi temporis praescriptio, en relación con los
3
fundos provinciales, y cuyo mecanismo era el siguiente: todo aquél que hubiese poseído
un fundo provincial durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, frente a la
reivindicación del legítimo propietario, podía plantear una longi temporis praescriptio,
en la que hacía valer el tiempo que había estado poseyendo de buena fe.
Más tarde, se suprimió la distinción entre fundos itálicos y fundos provinciales, por esta
razón la separación entre las figuras jurídicas de la usucapión y la longi temporis
praescriptio no tenía ya sentido. Es de esta manera que Justiniano en el año 531, fusionó
ambas figuras, manteniendo el nombre de usucapión para las cosas muebles y el
de praescriptio para los bienes inmuebles, aunque bajo la doble terminología tan sólo
encontramos una única institución con las mismas reglas: la usucapión o prescripción
adquisitiva de dominio como se la denomina en la actualidad.
Es necesario precisar que desde épocas antiguas ya existían problemas relacionados con
la posesión y dominio de los bienes, en especial de los inmuebles por esta razón la
problemática planteada ha existido desde años atrás extendiéndose hasta la actualidad,
siendo preciso buscar una solución inmediata al problema.
1.2. PLANTEAMIENTO, DESCRIPCIÓN Y DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.
El problema se genera cuando entre dos personas se realiza un contrato de promesa de
compraventa de un bien inmueble, en el cual se precisa que el promitente comprador
debe cancelar en dos partes el precio del bien, el primer pago a la suscripción del
contrato de promesa de compraventa y el segundo pago antes de la firma de las
escrituras definitivas de compraventa, pero por culpa del promitente comprador no se ha
podido realizar las escrituras definitivas de compraventa, por falta de pago de la
totalidad del precio de la cosa, pese a los constantes requerimientos por parte del
promitente vendedor. Hay que tener en cuenta que el propietario le ha entregado la
posesión de la cosa al promitente comprador, esperando la cancelación del precio total
del bien, según lo acordado en las escrituras públicas de promesa de compraventa, para
poder realizar las escrituras definitivas de compraventa, lo que no se ha podido efectuar
por la falta de pago del promitente comprador, el cual aprovechándose de su calidad de
4
poseedor del bien y al haber transcurrido el tiempo requerido por la ley, procede a
iniciar un juicio de Prescripción Extraordinaria de Domino para poder ganar el dominio
o propiedad del bien a través de esta figura jurídica. Sería injusto que se le conceda la
propiedad de la cosa, a través de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, a
una persona que ha incumplido lo acordado en el contrato de promesa de compraventa,
lo cual atenta contra el derecho a la propiedad que se encuentra consagrado en la
Constitución de la República del Ecuador. Por esta razón la investigación tendrá como
propuesta diseñar un proyecto de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos diez
(2410) del Código Civil, con el objetivo de agregar un inciso que contenga la
prohibición de alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cuando
exista una posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa,
específicamente cuando el promitente comprador no haya pagado la totalidad del precio
del bien.
1.3. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA.
¿De qué manera incide la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio alegada
mediante escritura pública de promesa de compraventa en la legislación ecuatoriana?
1.4. PREGUNTAS DIRECTRICES.
¿Cómo se conceptualiza a la acción de prescripción extraordinaria adquisitiva de
dominio en la legislación ecuatoriana?
¿Qué obligaciones legales genera la suscripción de un contrato de promesa de
compraventa de bienes inmuebles?
¿De qué manera se afecta el derecho a la propiedad que se encuentra
presupuestado en la Constitución de la República del Ecuador de 2008, cuando
el poseedor de la cosa alegue la prescripción extraordinaria adquisitiva de
5
dominio a través de una escritura pública de promesa de compraventa, sin pagar
la totalidad del precio del bien?
¿Existe una alternativa de solución al problema investigado?
1.5. OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS.
1.5.1. Objetivo general.
Diseñar un proyecto de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos diez
(2410) del Código Civil, para agregar un inciso que contenga la prohibición de
alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cuando exista una
posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa,
específicamente cuando el promitente comprador no haya pagado la totalidad del
precio del bien.
1.5.2. Objetivos específicos.
Identificar los factores que ocasionan que las personas que han realizado un
contrato de promesa de compraventa, no lleguen a suscribir las escrituras
definitivas de compraventa.
Eliminar o reducir el perjuicio que se les causa a los propietarios de los bienes
inmuebles, que han suscrito una escritura pública de promesa de compraventa,
que no han recibido la totalidad del precio del bien, pero sin embargo están
siendo demandados por los promitentes compradores en un juicio de
prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.
Determinar las posibles alternativas de solución al problema.
6
1.6. JUSTIFICACIÓN.
Es importante esta investigación porque es necesario difundir a la ciudadanía
conocimientos acerca de la figura jurídica de la prescripción extraordinaria adquisitiva
de dominio y de la posesión, lo cual servirá para futuras investigaciones.
La presente investigación es factible, ya que existe el material académico necesario para
realizar una correcta investigación, es decir existen investigaciones previas y sobre todo
existen libros que tienen concordancia con el tema de investigación planteado; de la
misma manera existe normativa legal que regula las figuras jurídicas de la posesión y de
la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, principalmente el artículo dos mil
cuatrocientos diez (2410) del Código Civil.
A pesar de que la prescripción adquisitiva de dominio es una figura jurídica muy
antigua, el problema de investigación planteado es un problema que existe en la
actualidad y que no ha sido estudiado aún por medio de una investigación, por esta
razón es un tema novedoso cuyo problema necesita una solución urgente.
El tema de investigación planteado está alineado al Plan Nacional del Buen Vivir
específicamente lo relacionado con el objetivo número 6 que se refiere a “consolidar la
transformación de la justicia y fortalecer la seguridad integral en estricto respeto a los
derechos humanos”.
7
CAPÍTULO II
2. MARCO GENERAL.
2.1. MARCO TEÓRICO.
PRESCRIPCIÓN
Definición de prescripción.
Según la Real Academia Española, la prescripción es la:
Acción y efecto de prescribir, esto es a) dicho de un derecho, de una
responsabilidad o de una obligación. Extinguirse por haber transcurrido cierto
período de tiempo, especialmente un plazo legal. b) adquirir un derecho real por
el transcurso del tiempo en las condiciones previstas por la ley. (Real Academia
Española, 2014).
A decir de Guillermo Cabanellas, la prescripción es:
Una consolidación de una situación jurídica por efecto del transcurso del
tiempo; ya sea convirtiendo un hecho en derecho, como la posesión o
propiedad; ya perpetuando una renuncia, abandono, desidia, inactividad o
impotencia. Usucapión o prescripción adquisitiva. Caducidad o prescripción
extintiva. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
Para Manuel Ossorio “la prescripción en Derecho Civil, Comercial y Administrativo, es
medio de adquirir un derecho o de librarse de una obligación por el transcurso del
tiempo que la ley determina, y es variable según se trate de bienes muebles o inmuebles
y según también que se posean o no de buena fe y con justo título”. (Ossorio, 2001, pág.
761).
8
Según Joaquín Escriche, prescripción es “un modo de adquirir el dominio de una cosa o
de libertarse de una carga u obligación mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo
las condiciones señaladas por la ley”. Siendo la prescripción de dominio “el modo de
adquirir o hacer suya alguna cosa por tener la posesión de ella todo el tiempo que
prefine la ley”. (Escriche J. , 1851).
Comentario: En definitiva, la prescripción no es más que la extinción o adquisición de
un derecho o una obligación por el paso del tiempo, es decir a través de la prescripción
se puede adquirir el dominio de una cosa o se puede extinguir una obligación. Al
respecto se puede llegar a la conclusión que existen dos clases de prescripción, la
extintiva y la adquisitiva, siendo esta última la importante para la presente
investigación.
Clases de prescripción.
En cuanto a la clasificación de la prescripción se pude establecer que existen dos clases,
la prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva que ha decir de la Real Academia
de la Lengua Española, la prescripción extintiva es un “modo de extinguirse un
derecho como consecuencia de su falta de ejercicio durante el tiempo establecido por la
ley”. (Real Academia Española, 2014). En cambio, la prescripción adquisitiva o
llamada también usucapión es: “La adquisición de una propiedad o de un derecho real
mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley”. (Real
Academia Española, 2014).
Definiciones de prescripción adquisitiva de dominio.
Para Guillermo Cabanellas la prescripción adquisitiva de dominio es un: “Modo de
adquirir el dominio y demás derechos reales poseyendo una cosa mueble o inmueble
durante un lapso y otras condiciones fijadas por la ley. es decir, la conversión de la
posesión continuada en propiedad. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
9
Según Manuel Ossorio la prescripción adquisitiva es el “derecho por el cual el poseedor
de una cosa adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el
tiempo fijado por la ley”. (Ossorio, 2001).
En cambio, los autores Henri, León y Jean Mazeaud, establecen que la prescripción
adquisitiva es “la adquisición, por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o
de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada durante cierto
plazo”. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 - 2009, pág. 196).
Para Eugenio Ramírez Cruz, “es un modo de adquirir la propiedad por medio de la
posesión continua, pacífica y pública, a título de dueño y por el tiempo fijado por ley”.
(Ramírez Cruz, 2004).
Comentario No. 1: A través de la prescripción adquisitiva de domino el poseedor de un
bien ya sea mueble o inmueble puede adquirir la propiedad o dominio de éste, siempre y
cuando dicha posesión haya sido continua, pública y pacífica, ya que es injusto que las
propiedades estén abandonas sin cumplir ninguna función social, por culpa o
negligencia de sus propietarios. Es por esta razón que la Ley a través de la figura
jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio les brinda la oportunidad a las
personas que se encuentran en posesión de aquellos bienes y que han cumplido con
todos los requisitos que establece la ley, de adquirir la propiedad o dominio y
convertirse en dueños legítimos de dichos bienes poseídos.
Comentario No. 2: En cuanto se refiere al tema de investigación planteado se puede
precisar que se considera poseedor legítimo también a la persona que tiene en su poder
una escritura pública de promesa de compraventa, pero es injusto que se le entregue la
propiedad o dominio del bien poseído a través de la prescripción adquisitiva a esta
persona si no ha cumplido con el pago total del precio de dicho bien.
10
Historia de la prescripción adquisitiva de dominio.
La usucapión era conocida desde el antiguo Derecho romano, la cual se encontraba
establecida dentro de la Ley de las XII Tablas y consistía en la adquisición de la
propiedad por el paso del tiempo: esto es transcurridos dos años para los fundos y un
año para las demás cosas, el poseedor se convertía en propietario, demostrando tan sólo
que la cosa había estado en su poder durante el tiempo indicado. Se puede notar que en
esta época sólo eran necesarios la posesión y el tiempo para poder usucapir; los demás
elementos que son imprescindibles para alegar la prescripción adquisitiva de dominio,
como la buena fe y el justo título fueron producto de una elaboración jurisprudencial
más evolucionada y tardía. A partir de ahí, la interpretación de los juristas fue
perfeccionando la institución jurídica de la usucapión, la cual se desarrolló
favorablemente hasta ser cristalizada dentro de la compilación justinianea como un
modo de adquirir la propiedad, cuyo fundamento jurídico y elementos esenciales no
difieren mucho de los que se encuentran hoy por hoy vigentes dentro del Código Civil.
Hay que tener en claro que la usucapión era solamente aplicable para los fundos itálicos,
más no para los fundos provinciales, pero en el transcurso de la evolución de la figura
jurídica de la usucapión y con la interpretación de los juristas, la jurisprudencia clásica
creó otra figura paralela denominada longi temporis praescriptio, en relación con los
fundos provinciales, y cuyo mecanismo era el siguiente: todo aquél que hubiese poseído
un fundo provincial durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, frente a la
reivindicación del legítimo propietario, podía plantear una longi temporis praescriptio,
en la que hacía valer el tiempo que había estado poseyendo de buena fe. Aunque el
poseedor no adquiría la propiedad, al poder contestar las pretensiones del legítimo
propietario, actuaba como si lo fuese.
Más tarde, se suprimió la distinción entre fundos itálicos y fundos provinciales, por esta
razón la separación entre las figuras jurídicas de la usucapión y la longi temporis
praescriptio no tenía ya sentido. Es de esta manera que Justiniano en el año 531, fusionó
ambas figuras, manteniendo el nombre de usucapión para las cosas muebles y el
de praescriptio para los bienes inmuebles, aunque bajo la doble terminología tan sólo
11
encontramos una única institución con las mismas reglas: la usucapión o prescripción
adquisitiva de dominio como se la denomina en la actualidad.
Funciones de la prescripción adquisitiva de dominio.
Larrea Holguín, citando a Valencia Zea establece que las funciones de la prescripción
adquisitiva de dominio son las siguientes:
1. Da origen al nacimiento y adquisición de ciertos derechos;
2. Convalida los derechos constituidos irregularmente;
3. Extingue acciones y derechos; y,
4. Prueba ciertos derechos”. (Larrea Holguín, Manual Elemental de Derecho
Civil del Ecuador, 2002).
Comentario No. 1: Según el tratadista anteriormente citado existen cuatro funciones
que desempeña la prescripción adquisitiva de dominio, la primera se refiere a que da
origen al nacimiento y adquisición de ciertos derechos, es verdad ya que la persona
poseedora al momento de alegar la prescripción adquisitiva de dominio se le atribuyen
derechos como propietario de dicho bien solamente por haber cumplido con los
diferentes requisitos que establece la ley así mismo especifica que otra de las funciones
de la prescripción adquisitiva es la convalidación de los derechos constituidos
irregularmente, esto se refiere a que la prescripción adquisitiva de dominio subsana
errores como la falta de un título. Otra de las funciones es que extingue acciones y
derechos, ya que se le extinguen los derechos que como propietario le correspondía al
que constaba como dueño en el Registro de la Propiedad. Así mismo otra de las
funciones de la prescripción adquisitiva es que prueba ciertos derechos, es que al
momento en que se entabla un juicio de prescripción adquisitiva de dominio
cumpliendo con todos los requisitos que establece la ley para que sea válido, se está
probando con ello ciertos derechos, como por ejemplo el derecho a ser propietario que
tiene la persona poseedora del bien por haberse encontrado en posesión por el tiempo
que establece la Ley.
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Comentario No. 2: Gracias a la prescripción adquisitiva de dominio, se da una especie
de sanción al propietario del bien que se encuentra en disputa, por no ejercer citar los
derechos que como propietario le correspondía, es decir han sido negligentes al tener en
abandono el bien disputado y al no ejercer responsablemente los derechos que la
propiedad y el dominio le conceden.
Es por esta razón que la Constitución de la República del Ecuador vigente desde el 2008
y la Ley amparan a las personas que se encuentran en posesión de estos bienes que han
sido abandonados por sus legítimos propietarios, posesión que se encuentran ejerciendo
con ánimo de señor y dueño y que por esta razón se les brinda la oportunidad a través de
la figura jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio y de un debido proceso, de
que sea transferido el dominio o propiedad del bien disputado a su favor.
Características de la prescripción adquisitiva de dominio.
Como características de la prescripción adquisitiva de dominio, se pueden tomar a
consideración las siguientes:
Es un modo de adquirir a título singular.
La razón de que la prescripción adquisitiva de dominio sea a título singular, es porque
gracias a esta figura jurídica se adquiere un bien determinado, ya que no se puede a
través de la prescripción adquisitiva adquirir el dominio a título universal porque no se
puede estar en posesión a la vez de varios bienes y alegar la prescripción de todos ellos
a la vez dentro de un juicio de prescripción adquisitiva de dominio. Como toda regla
tiene su excepción solamente cabría la posibilidad de adquirir el dominio a título
universal cuando se trate del derecho de herencia.
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Es un modo de adquirir por acto entre vivos.
Esta característica se refiere a que la persona que alega la prescripción adquisitiva de
dominio debe estar viva, ya que no es necesario que ocurra la muerte de esta persona
para que opere la prescripción adquisitiva de dominio, como por ejemplo en la sucesión,
si es necesario que se dé la muerte de la persona para que surta efecto, es decir, la
prescripción adquisitiva de dominio se constituye por acto entre vivos.
Es un modo originario de adquirir la propiedad.
Esta característica de la prescripción adquisitiva se refiere a que esta figura jurídica
sirve para convertir por primera vez en propietario al poseedor de la cosa o bien. Es
decir, el derecho nace por primera vez para el poseedor adquirente, perdiendo el
antecesor dueño todos los derechos sobre la cosa, por haber operado la prescripción
adquisitiva del actual poseedor.
Es un modo de adquirir a título gratuito.
Esta característica se refiere a que el actual poseedor para que se le entregue la
propiedad del bien poseído, no necesita cancelar ningún valor de dinero, ya que la
posesión del bien se adquiere gracias a la prescripción adquisitiva de dominio de forma
gratuita.
Requisitos indispensables para que pueda operar la prescripción adquisitiva de
dominio.
A decir de los autores Henri, León y Jean Mazeaud:
En toda usucapión se exigen tres requisitos: una cosa susceptible de posesión,
una posesión no viciosa y el transcurso de un plazo, pero en cuanto se refiere a
la usucapión decenal manifiestan que necesitan de otros requisitos
14
suplementarios tales como: el poseedor debe ser de buena fe y que el poseedor
debe contar con un justo título. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 -
2009, pág. 197).
En cambio, para el autor Escriche: “son cinco los requisitos para que tenga lugar la
prescripción adquisitiva de dominio: “1. Justo título. 2. Buena fe. 3. Posesión
continuada. 4. El tiempo tasado por la ley. 5. Prescriptibilidad de la cosa”. (Escriche,
1851).
Los autores mencionados en líneas anteriores precisan y concuerdan en que para que
opere la prescripción adquisitiva de dominio, se necesita como requisitos mínimos, una
cosa susceptible de posesión, el transcurso de un plazo o tiempo, la buena fe del
poseedor, el justo título y que la posesión carezca de vicios.
Cosa susceptible de posesión
Esto se refiere a que las cosas para que puedan ser adquiridas mediante la prescripción
adquisitiva, necesitan ser prescriptibles, por lo que hay que tener en cuenta que todas las
cosas que se encuentran en el comercio humano son prescriptibles, excepto las cosas
que la ley les otorga la categoría de imprescriptibles como por ejemplo los bienes de
dominio público, las cosas comunes y en fin todos los bienes a los cuales la ley les
otorga la categoría de inalienables.
Transcurso de un plazo o tiempo.
Este requisito para que pueda operar la prescripción adquisitiva se refiere a que tiene
que transcurrir cierto tiempo para poder alegarse, tiempo que se le otorga al verdadero
propietario del bien para que pueda oponerse a la posesión del tercero a través de la
reivindicación. Este plazo o tiempo está determinado en la Ley de la siguiente manera:
a) Para la prescripción ordinaria adquisitiva de dominio el tiempo que debe transcurrir
para poder alegarla, es de tres (3) años para los bienes muebles y de cinco (5) años para
15
los bienes inmuebles. b) Para la prescripción extraordinaria adquisitiva de domino el
tiempo que debe transcurrir para poder alegarla es de quince (15) años.
La buena fe del poseedor.
Otro requisito para poder alegar la prescripción adquisitiva de dominio, es la buena fe
del poseedor, que a decir de los autores Henri, León y Jean Mazeaud “el poseedor es de
buena fe cuando cree haber adquirido la propiedad u otro derecho real, del verdadero
propietario o del verdadero titular del derecho”. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil,
1965 - 2009).
Comentario No. 1: Entonces la buena fe del poseedor se refiere a que el poseedor creyó
que fue el verdadero propietario, quien le entregó la propiedad o el dominio del bien. Es
decir, no se puede recibir de una persona ningún derecho del que no es propietario, pero
el poseedor solamente al creer que esta persona era propietaria del derecho que le
entregó convierte al poseedor de buena fe.
Comentario No. 2: Es necesario tener en claro que se presume la buena fe del poseedor
inclusive a falta de título, así lo dispone el numeral tres (3) del artículo dos mil
cuatrocientos diez (2410) del Código Civil que preceptúa:
El dominio de las cosas comerciales que no ha sido adquirido por la
prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van
a expresarse: 3. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo, de la
falta de un título adquisitivo de dominio. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Justo título.
Según los autores Henri, León y Jean Mazeaud el justo título se refiere al “acto cuya
finalidad consiste en transmitir la propiedad, pero que no la ha transmitido: un título de
adquisición ineficaz”. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 - 2009).
16
Comentario: El poseedor que tiene justo título prueba su posesión de buena fe, ya que
ha creído que se le ha transmitido la propiedad del bien a su favor pero no se lo ha
hecho, es decir el poseedor no se ha apoderado de ella de una forma irregular. Pero
como toda regla tiene su excepción hay que tener en claro que en la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio según el numeral dos (2) del artículo dos mil
cuatrocientos diez (1410) del Código Civil “no es necesario título alguno”.
Posesión carente de vicios
Este requisito para poder alegar la prescripción adquisitiva de dominio se refiere a que
la persona que se encuentra en posesión del bien o de la cosa debe, estar precisamente
en posesión de forma continua, sin violencia y sin clandestinidad.
Clases de prescripción adquisitiva de dominio.
En cuanto se refiere a la clasificación de la prescripción adquisitiva de dominio, según
lo dispuesto por el artículo dos mil cuatrocientos cinco (2405) del Código Civil, esta es
de dos clases, la prescripción ordinaria adquisitiva de dominio y la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio.
Como el tema de investigación planteado solamente tiene que ver con la prescripción
adquisitiva extraordinaria de dominio, es la que se tomará en cuenta para los siguientes
títulos que vienen a continuación:
Prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.
Según Manuel Albaladejo, la prescripción adquisitiva:
Si es extraordinaria no exige sino simplemente poseerlos del mismo modo de la
ordinaria, pero sin necesidad del de buena fe ni justo título, durante el plazo que
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la ley marca, plazo que, en compensación de no existir buena fe ni justo título,
es más largo que el de la usucapión ordinaria. (Albaladejo, 1975, pág. 64).
El autor Juan Iglesias establece que, para esta prescripción adquisitiva extraordinaria de
dominio:
No se exige el título, sino únicamente la buena fe inicial. El tiempo comienza a
correr desde la toma en posesión, que es el momento a partir del cual puede
intentarse contra el poseedor la acción reivindicatoria, cuyo ejercicio caduca a
los treinta o cuarenta años. Esta prescripción extraordinaria funciona con
eficacia extintiva cuando se dan las condiciones necesarias para ello, y faltan, en
cambio, las que requieren para que entrañe adquisición. (Iglesias, 1998, pág. 6).
Según el artículo dos mil cuatrocientos diez (2410) del Código Civil que se refiere a la
prescripción extraordinaria preceptúa que:
El dominio de las cosas comerciales que no ha sido adquirido por la
prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van
a expresarse:
1. Cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito;
2. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno; basta la
posesión material en los términos del artículo 715;
3. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo, de la falta de un
título adquisitivo de dominio;
4. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir la mala fe, y no
dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:
1. Que quien se pretende dueño no pueda probar que en los últimos quince años
se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por quien alega la
prescripción; y,
2. Que quien alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia,
clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo. (Código Civil
Ecuatoriano, 2016).
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Comentario No. 1: No cabe la prescripción extraordinaria adquisitiva de domino
cuando existe un título de mera tenencia, como por ejemplo un contrato de
arrendamiento, ya que ello significa que el poseedor está actuando de mala fe, porque
reconoce la propiedad o dominio de la persona que consta como propietario del bien en
el Registro de la Propiedad.
Comentario No. 2: La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio tiene que ser
entablada en contra de la persona que conste como propietario en el Registro de la
Propiedad, ara que exista legítimo contradictor.
Comentario No. 3: Para que pueda operar la prescripción extraordinaria adquisitiva de
dominio solamente es necesario la aprehensión material del bien, por el tiempo que
señala la ley, es decir solo se requiere una posesión hábil, ya que no es necesario título
alguno para poder alegarla.
Comentario No. 4: En la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, aunque el
poseedor no tenga título adquisitivo de domino, se presume su buena fe.
Comentario No. 5: Para la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio el tiempo
de posesión debe ser de quince (15) años, conforme lo establece el artículo dos mil
cuatrocientos once (2411) del Código Civil.
Elementos de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.
En cuanto a los elementos de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, se
pueden citar los siguientes:
El Título, como elemento de la prescripción extraordinaria adquisitiva de
dominio.
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Según lo dispone el artículo dos mil cuatrocientos diez (2410) del Código Civil,
numeral uno (1) la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cabe contra título
inscrito, y numeral dos (2) no exige título alguno para poder alegarla solamente basta la
posesión material de la cosa.
Buena fe, como elemento de la prescripción extraordinaria adquisitiva de
dominio.
Como se mencionó anteriormente el Código Civil en su artículo dos mil cuatrocientos
diez (2410) establece que la buena fe se presume de derecho, aunque falte un título
adquisitivo de dominio, por lo tanto, no admite prueba en contrario, pero si existe un
título de mera tenencia como por ejemplo un contrato de arrendamiento, se presume la
mala fe del poseedor, ya que está reconociendo que el dominio del verdadero
propietario de cosa.
La Posesión tiene que ser Publica, Pacifica, Ininterrumpida y Exclusiva.
Para que la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio puede ser alegada se
necesita que la posesión sea pública y no clandestina, ya que la posesión tiene que ser
vista por todos, es decir todas las personas en especial los vecinos tienen que ver que el
poseedor actúa con ánimo de señor y dueño; también debe ser pacífica y no violenta, es
decir la persona no debió haber entrado en posesión del bien, ni tenerla empleando la
fuerza; Tiene que ser exclusiva, ya que la prescripción solamente debe de recaer sobre
una cosa determinada; debe ser ininterrumpida, esto se refiere a que la posesión no debe
ser interrumpida, ya sea civil o naturalmente conforme lo establece el artículo dos mil
cuatrocientos uno (2401) de Código Civil.
El ánimo de señor o dueño, como elemento de la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio.
Este elemento se refiere a que la persona que se encuentra en posesión de la cosa o del
bien debe tenerla con el ánimo de señor y dueño, esto es debe creerse y actuar como
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dueño legítimo de la cosa. El ánimo de señor y dueño se refiere a la intención de ser
propietario de la cosa, la cual se demuestra realizando mejores del bien, como por
ejemplo realizar edificaciones, cerramientos, sembríos, etc.
Conforme lo dispone el artículo novecientos sesenta y nueve (969) del Código Civil que
preceptúa “se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos, de aquellos a
que sólo el dominio da derecho, como la corta de maderas, la construcción de edificios,
la de cerramientos, las plantaciones sementeras, y otros de igual significación”. (Código
Civil Ecuatoriano, 2016).
El Tiempo, como elemento de la prescripción extraordinaria adquisitiva de
dominio.
Este elemento se refiere a que debe transcurrir cierto tiempo de duración de la posesión
para poder ser alegada la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, esto es,
conforme lo establece el artículo dos mil cuatrocientos once (2411) del Código Civil “el
tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de quince años, contra
toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2409”. (Código
Civil Ecuatoriano, 2016).
LA PROPIEDAD, LA POSESIÓN Y EL DOMINIO
Definición de propiedad.
Según la Real Academia de la Lengua Española, la propiedad es: “El derecho o facultad
de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales. Es la Cosa
que es objeto del dominio, sobre todo si es inmueble o raíz”. (Real Academia Española,
2014).
Para Guillermo Cabanellas la propiedad es la “facultad de gozar y disponer
ampliamente de una cosa”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
21
Según Carlos Lasarte Álvarez “la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un
objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin
más limitaciones que las imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de
las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un
bien”. (Lasarte Álvarez, 2010, pág. 77).
Ahora después de establecer lo que es la propiedad, es necesario precisar en segundo
lugar lo que es el derecho de propiedad que ha decir de Guillermo Cabanellas es “el que
corresponde al dueño de una cosa para gozar, servirse y disponer de la misma según la
conveniencia o voluntad de aquel”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
Como concordancia los autores Mazeaud establecen que “el derecho de propiedad es el
derecho real mas más perfecto, el que confiere todos los poderes sobre la cosa que sea
su objeto: derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta”.
(Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 - 2009, pág. 12).
De igual manera Luis Claro Solar “el principal de los derechos reales, el derecho por
excelencia, que constituye la base fundamental del patrimonio, es el derecho de
propiedad, llamado también dominio”. (Claro Solar, 2013, pág. 297).
Así mismo el artículo quinientos noventa y nueve (599) del Código Civil menciona que
“el dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa corporal,
para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el
derecho ajeno, sea individual o social”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: En definitiva, la propiedad no es más que el derecho que le confiere a la
persona todos los poderes sobre el bien o la cosa, es decir le confiere a la persona que lo
ostenta la facultad de gozar y disponer de las cosas de una manera absoluta, siempre y
cuando se encuentre enmarcado dentro de la ley.
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Actos de mera tolerancia.
Según Casanovas Espín los actos de mera tolerancia son “aquellos que el propietario
permite realizar, especialmente a sus vecinos por razones de buena vecindad y por la
escasa molestia que originan”. (Espín Casanovas, 2011).
Larrea Holguín manifiesta que:
Las actitudes de mera tolerancia por parte del dueño de las cosas, no pueden
fundamentar una pretendida posesión de otra persona. Quien por permiso o
mera tolerancia del dueño ejercita actos sobre una cosa, no está poseyendo esa
cosa porque no excluye al dueño, sino que más bien obra en nombre de él. En
todo caso, el dueño está ejercitando su dominio al permitir que otro participe de
la utilidad que le brinda su propiedad”. (Larrea Holguín, Manual Elemental de
Derecho Civil del Ecuador, 2002, pág. 460).
El artículo dos mil trecientos noventa y nueve (2399) del Código Civil establece lo que
son los actos de mera facultad y mera tolerancia, especificando que “la omisión de actos
de mera facultad, y la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen, no confieren
posesión, ni dan fundamento a prescripción alguna”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: Los actos de mera tolerancia se refieren a los permisos que concede el
propietario del bien a un tercero, solamente para que ocupen o usen la cosa o bien, es
decir el tercero reconoce el dominio del propietario sobre la cosa, es por esta razón que
no tiene la calidad de poseedor de la cosa ni mucho menos puede posteriormente querer
demandar una prescripción adquisitiva de dominio.
Actos facultativos.
Los actos de mera facultad se refieren a la libertad que tienen los propietarios de
disponer de lo suyo sin necesidad del consentimiento o permiso de otra persona. Tanto
23
los actos de mera tolerancia, así como los de mera facultad se encuentran establecidos
en el artículo dos mil trescientos noventa y nueve (2399) que preceptúa:
La omisión de actos de mera facultad y la mera tolerancia de actos de que no
resulta gravamen, no confieren posesión, ni dan fundamento a prescripción
alguna. Así el que durante muchos años dejó de edificar en un terreno suyo, no
por eso confiere a su vecino el derecho de impedirle que edifique. Del mismo
modo, el que tolera que el ganado de su vecino transite por sus tierras eriales o
paste en ellas, no por eso se impone la servidumbre de este tránsito o pasto. Se
llaman actos de mera facultad los que cada cual puede ejecutar en lo suyo, sin
necesidad del consentimiento de otro. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: Los actos de mera facultad en cambio, se refieren a la capacidad que tiene
el propietario para disponer libremente de la cosa o bien, es decir no tiene que pedir
permiso a nadie para gozar y disponer libremente de su propiedad.
La posesión.
Para la Real Academia de la Lengua Española, la posesión es el:
Acto de poseer o tener una cosa corporal con ánimo de conservarla para sí o
para otro. Es el acto de poseer cosas incorpóreas, aunque en rigor no se posean.
Situación de poder de hecho sobre las cosas o los derechos, a la que se otorga
una protección jurídica provisional que no prejuzga su titularidad. (Real
Academia Española, 2014).
Según Guillermo Cabanellas la posesión es:
Estrictamente, el poder de hecho y derecho sobre una cosa material, constituido
por un elemento intencional o ánimus (la creencia y el propósito de tener la cosa
como propia) y un elemento físico o corpus (la tenencia o disposición efectiva
de un bien material). (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
24
Como concordancia de lo expresado en líneas anteriores los autores Mazeaud establecen
que “la posesión es un modo no voluntario de adquisición de la propiedad. En efecto,
permite adquirir, contra la voluntad de su precedente titular, los derechos reales sobre
una cosa, especialmente la propiedad de esa cosa y de sus frutos”. (Mazeaud, Lecciones
de Derecho Civil, 1965 - 2009).
Así mismo el Código Civil en su artículo setecientos quince (715) manifiesta que la
posesión:
Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño; sea que el
dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o bien por otra persona
en su lugar y a su nombre. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: Está sumamente claro que la posesión esta revestida de dos cosas, la
primera es la aprehensión material de la cosa, y la segunda es esa aprehensión material
tiene que ir acompañada del ánimo de señor y dueño. Estas dos circunstancias deben ir
siempre unidas para que exista una verdadera posesión, no puede haber posesión si una
persona solamente tiene la aprehensión material de la cosa y no tiene el ánimo de señor
y dueño, ya que si esto ocurriera solamente se estará inmerso en una detentación, es
decir solamente sería una mera tenencia de la cosa. Así mismo, no puede existir una
posesión eficaz y verdadera si la persona solamente ostenta el ánimo de señor y dueño
más no la aprehensión material del bien.
Elementos de la posesión.
Para que en realidad exista una posesión verdaderamente eficaz se necesitan de dos (2)
elementos inseparables que son el ánimo de señor y dueño (animus domini) y la
aprehensión material del bien (corpus). Hay que tener en cuenta que el ánimo de señor y
dueño (animus domini) es el elemento intencional de la posesión, es decir es la
intención del poseedor de comportarse como dueño absoluto de la cosa o del bien. En
cambio, la aprehensión material de la cosa (corpus) se refiere a que el poseedor debe
tener en su propiedad el bien.
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Estos dos elementos deben ir indiscutiblemente unidos ya que si uno de estos elementos
falta solamente se estará inmerso en una detentación que ha decir de los autores Henri,
León Jean Mazeaud:
La detentación, que se denomina a veces posesión precaria, debe ser
diferenciada de la posesión. El inquilino ocupa el departamento que ha
alquilado; el arrendatario rural percibe los frutos de los bienes arrendados; el
marido los ingresos de los bienes propios de su mujer cuando se han casado
según la comunidad de bienes; el depositario conserva la cosa que se le ha
confiado; tienen dominación de la cosa arrendada, depositada, transportada. No
obstante, no son poseedores. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 -
2009).
Entonces si uno de los elementos antes mencionados falta no existe la posesión y
solamente será una mera tenencia, como por ejemplo si una persona que se encuentra de
excursión, planta su tienda de campaña por una noche en un terreno, esta persona no
puede ser considerada como poseedora de dicho bien, porque le falta el elemento
intelectual de la posesión que es el ánimo de señor y dueño (animus domini).
Requisitos necesarios para la posesión.
Como se mencionó en el título anterior para que exista la posesión se necesita de la
unión indiscutible de los elementos, animo de señor y dueño (animus domini), y la
aprehensión material del bien (corpus), pero al igual de que se necesitan de estos
elementos, también se necesitan de ciertos requisitos para que la posesión se
verdaderamente eficaz, estos requisitos son los siguientes:
La ausencia de vicios de la posesión.
Es decir, la posesión no genera efectos jurídicos si es viciada. Entre los vicios que
afectan a la posesión se encuentran la violencia, la discontinuidad, la clandestinidad y lo
equívoco.
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En cuanto tiene que ver con la violencia como vicio de la posesión se puede afirmar que
la posesión para que sea verdaderamente eficaz se necesita que sea pacífica, ya que no
es justo entregar la posesión a una persona que a través de la fuerza se instaló en el bien.
Sobre la fuerza se habla en el artículo setecientos veinte y cinco (725) del Código Civil
que preceptúa “la posesión violenta es la que se adquiere por la fuerza. La fuerza puede
ser actual o inminente”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016). En concordancia el artículo
setecientos veinte y seis (726) manifiesta “el que, en ausencia del dueño, se apodera de
la cosa, y volviendo el dueño le repele, es también poseedor violento”. (Código Civil
Ecuatoriano, 2016). Entonces la violencia vicia la posesión, pero como toda regla tiene
su excepción se puede afirmar que no existe violencia cuando el poseedor durante su
posesión emplea la fuerza para resistir la incursión de un tercero que desea perturbarlo.
En cuanto tiene que ver con la discontinuidad como vicio de la posesión, se debe
precisar que la posesión para que sea eficaz se necesita que sea de forma continua, no de
forma irregular, intermitente y con grandes intervalos de tiempo, ya que, si se la realiza
de esta forma la posesión, se vicia por la discontinuidad. El poseedor al creerse el
propietario del bien debe ejercer los actos de señor y dueño de forma regular como lo
haría precisamente el dueño de la cosa.
En cuanto tiene que ver con la clandestinidad como vicio de la posesión, hay que tener
en claro que la posesión es eficaz si es pública y no clandestina teniendo en cuenta que
la posesión clandestina de conformidad con lo establecido en el artículo setecientos
veinte y ocho (728) del Código Civil es “la que se ejerce ocultándola a los que tienen
derecho para oponerse a ella” (Código Civil Ecuatoriano, 2016), con esto se quiere decir
que la persona que se encuentra en posesión de una cosa o de un bien, no tiene que
ocultarla, es decir tiene que estar en posesión a vista del público, pero hay que precisar
que es más fácil ocultar la posesión de los bienes muebles, por ejemplo un ladrón puede
ocultar el bien mueble robado, pero en lo que se refiere a ocultar la posesión de bienes
inmuebles es muy difícil ya que estos están a vista de todos.
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En cuanto tiene que ver a lo equívoco como vicio de la posesión, se refiere a que los
actos que realiza el poseedor no demuestran de una manera convincente el ánimo de
señor y dueño (animus domini), esto se produce por ejemplo cuando el dueño de un
terreno le permite dejar a una persona unos materiales en dicho inmueble, no es posible
establecer si ha dejado los materiales en el terreno con el propósito de ser el dueño o
solamente de usufructuar lo permitido por el dueño de la cosa.
La buena fe del poseedor.
Este es el segundo requisito para tener una posesión verdaderamente eficaz, el cual
según los autores Henri, León y Jean Mazeaud:
La buena fe es la creencia, por parte del poseedor, de que es propietario de la
cosa; o, con mayor amplitud, de que es titular del derecho real que ejerce. La
buena fe implica la existencia de un título o, cuando menos, la creencia en la
existencia de un título. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 - 2009).
Así mismo el artículo setecientos veinte y uno (721) del Código Civil, manifiesta que:
La buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por
medios legítimos, exentos de fraude y de cualquier otro vicio. Así en los títulos
traslativos de dominio la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la
cosa de quien tenía la facultad de enajenarla, y de no haber habido fraude ni otro
vicio en el acto o contrato. El justo error en materia de hecho, no se opone a la
buena fe. Pero el error en materia de derecho, constituye una presunción de
mala fe, que no admite prueba en contrario. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
El articulo setecientos veinte y dos (722) del Código Civil manifiesta que “la buena fe
se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. En
todos los demás la mala fe deberá probarse”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
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Comentario: De lo establecido en líneas anteriores se puede establecer que el Código
Civil presume la buena fe del poseedor, por esta razón no es él quien debe presentar las
pruebas necesarias para demostrar la buena fe, sino es el verdadero propietario de la
cosa quien debe probar la mala fe del poseedor, es decir, el poseedor gracias a las
disposiciones del Código Civil se ha librado de la carga de la prueba.
Duración de la Posesión.
La posesión no genera efectos jurídicos si no ha transcurrido cierto tiempo de duración.
Este es el tercer requisito para tener una posesión que sea verdaderamente eficaz, es
decir la posesión no genera ningún efecto jurídico sino a transcurrido cierto tiempo de
duración, es de esta manera que en la Ley, específicamente en lo que tiene que ver con
la prescripción ordinaria adquisitiva de dominio, el artículo dos mil cuatrocientos ocho
(2408) del Código Civil establece que:
El tiempo necesario en la prescripción ordinaria es de tres años para los bienes
muebles, y de cinco, para los raíces”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016); y, en lo
que respecta a la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, el artículo
dos mil cuatrocientos once (2411) establece que “el tiempo necesario para
adquirir por esta especie de prescripción es de quince años, contra toda persona,
y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2409”. (Código Civil
Ecuatoriano, 2016).
Adquisición de la posesión.
El artículo setecientos quince (715) del Código Civil establece que la posesión:
Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño; sea que el
dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo o bien por otra en su
lugar y a su nombre. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
29
Es decir, la ley concede la facultad de estar en posesión a las personas por sí mismas,
pero también a nombre o en lugar de otra persona, solo es necesario cumplir con los
requisitos de la posesión y ostentar los dos elementos de la posesión que son
inseparables, esto es la aprehensión material de la cosa (corpus) y el ánimo de señor y
dueño (animus domini).
Hay que tener en claro también que existen personas que no pueden estar en posesión
del bien y peor aún alegar la prescripción adquisitiva de dominio, estos son de
conformidad con el artículo setecientos treinta y ocho (738) del Código Civil “los
dementes y los infantes son incapaces de adquirir por su voluntad la posesión, sea para
sí mismos o para otros”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: La ley no permite que realicen actos posesorios a las personas
enumeradas en el párrafo anterior, porque no tienen conciencia ni voluntad, las cuales
son necesarias en esta figura jurídica. Así como existe la regla, también existe una
excepción, esto es que los dementes y los infantes pueden adquirir la posesión a través
de su representante legal, porque la voluntad de éste suple a la voluntad que a ellos les
falta.
Pérdida de la posesión.
Se pierde la posesión cuando faltan los dos elementos inseparables de la posesión, estos
son el corpus y el animus domini. Según lo manifestado por los autores Henri, León y
Jean Mazeaud:
Cuando el poseedor no tenga ya ni el poder de hecho sobre la cosa (corpus) ni la
intención de comportarse como propietario (animus), pierde la posesión. Sucede
así cuando haya vendido o entregado la cosa, o cuando la haya abandonado
voluntariamente”. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 1965 - 2009).
30
Así el artículo setecientos cuarenta y uno (741) del Código Civil manifiesta que “se deja
de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella con ánimo de hacerla suya, menos
en los casos que las leyes expresamente exceptúan”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Es necesario aclarar que cuando solo se pierde el elemento animus domini, se termina la
posesión, porque se pierde la intención del poseedor de comportarse como propietario
de la cosa en cambio, cuando se pierde solo el elemento corpus en los bienes muebles se
termina de inmediato la posesión; en cambio, cuando se pierde el corpus en los bienes
inmuebles la posesión no termina según los autores Henri, León y Jean Mazeaud, si
concurren los siguientes requisitos:
1. Es necesario haber tenido, en un principio, el corpus y el animus; por
consiguiente, haber tomado posesión realizando un acto de dueño.
2. El hecho de no haber ejercido el corpus no debe constituir una discontinuidad
en la posesión; de eso resulta que la ausencia de actos de dueño debe explicarse
por la naturaleza del inmueble y las costumbres del lugar.
3. Por último, se precisa que nadie haya efectuado sobre el inmueble actos de
dueño durante un año; en efecto transcurrido un año, el poseedor originario
habrá perdido las acciones posesorias y es el nuevo poseedor el que, puede
excepcionar con una posesión anual. (Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil,
1965 - 2009).
Comentario: En conclusión, existen tres formas de perder la posesión, la primera se
refiere a la falta del elemento animus domini en la posesión, la segunda se refiere a la
pérdida del corpus en los bienes muebles; y, la tercera se refiere a la pérdida del corpus
en los bienes inmuebles que terminan si no cumplen con los requisitos que se señalaron
en la cita anterior.
31
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Definición de contrato.
Según la Real Academia de la Lengua Española, el contrato es un “pacto o convenio,
oral o escrito, entre partes que se obligan sobe materia o casa determinada, y a cuyo
cumplimiento pueden ser compelidas”. (Real Academia Española, 2014).
En el Diccionario Jurídico Elemental de Guillermo Cabanellas, se especifica que “la
convención, para Aubry y Rau, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de
interés jurídico; y el contrato constituye una especie particular de convención, cuyo
carácter propio consiste en ser productor de obligaciones”. (Cabanellas, Diccionario
Jurídico Elemental, 1993).
Para Rafael Rojina Villegas, el contrato es “un acuerdo de voluntades para crear o
transmitir derechos y obligaciones y derechos reales o personales”. (Rojina Villegas,
1977).
De conformidad con lo que establece el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro
(1454) del Código Civil, el “contrato o convención es un acto por el cual una parte se
obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o
muchas personas” (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: En conclusión y teniendo en cuenta las definiciones anteriormente
señaladas, el contrato no es más que un pacto, convenio, acuerdo que se lo realiza
normalmente de forma escrita, en el cual intervienen dos o más partes, las cuales se
comprometen a cumplir a cabalidad las condiciones que se encuentran presupuestadas
en dicho documento.
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Definición de contrato de promesa de compraventa.
En primer lugar, es necesario establecer lo que es el contrato de compraventa
propiamente dicho, el cual según la Real Academia de la Lengua Española es “un
contrato que tiene por objeto la entrega de una cosa determinada a cambio de un precio
cierto”. (Real Academia Española, 2014).
Como concordancia de lo mencionado en el párrafo anterior el contrato de compraventa
según Cabanellas Guillermo se da cuando “una de las partes se obligue a transferir a la
otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
Ahora es necesario precisar lo que es el contrato de promesa de compraventa, que ha
decir del autor Dr. Aníbal Guzmán la promesa de celebrar un contrato es “la oferta de
conformar, realizar o no realizar un hecho y de celebrar con una persona determinado
contrato. La promesa de contratar, como la de verificar un acto jurídico, obliga a su
cumplimiento”. (Guzmán Lara, 1992).
Para el Dr. Salvador Rocha, el contrato de promesa es “un acuerdo de voluntades en
virtud del cual una de las partes, o ambas, se obliga o celebrar dentro de un tiempo
determinado, un contrato cuyos elementos se señalan desde luego”. (Rocha, 1974).
De acuerdo a lo manifestado por Javier Bonivento Jiménez, la promesa de compraventa
de un bien inmueble será:
Un contrato por el cual dos partes, el promitente vendedor y el promitente
comprador, se obligan a celebrar un contrato de compraventa sobre un bien
inmueble, mediante el otorgamiento de la escritura pública respectiva, al
vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición. (Bonivento
Jiménez, 1989).
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Según el artículo mil quinientos setenta (1570) del Código Civil:
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a
las disposiciones de este Código;
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: En definitiva, el contrato de promesa de compraventa teniendo en cuenta
las definiciones de los autores y doctrinarios mencionados en líneas anteriores, es un
pacto, convenio, acuerdo realizado por escrito, en el que las partes contratantes se
comprometen en el futuro a realizar las escrituras definitivas de compraventa. El
contrato de promesa de compraventa debe tener diferentes clausulas en las cuales se
deben enumerar un plazo para celebrar el contrato definitivo de compraventa, una
penalidad si no se cumple con la realización de las escrituras definitivas de
compraventa, el precio o valor de la venta del bien, en fin todas las disposiciones que
sean pertinentes para que no falten ninguna solemnidad que pueda anular dicho
contrato.
Características del contrato de promesa de compraventa.
Entre las principales características del contrato de promesa de compraventa se pueden
señalar las siguientes:
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La promesa de compraventa es de carácter preparatorio
Según Bonivento Jiménez “la promesa genéricamente considerada, en el ordenamiento
jurídico, es un contrato preparatorio en virtud del cual dos o más partes se obligan a
celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una
condición”. (Bonivento Jiménez, 1989).
Un contrato por el cual dos partes, el promitente vendedor y el promitente
comprador, se obligan a celebrar un contrato de compraventa sobre un bien
inmueble, mediante el otorgamiento de la escritura pública respectiva, al
vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición. (Bonivento
Jiménez, 1989).
Comentario: El contrato de promesa de compraventa en realidad es un acto
preparatorio, ya que constituye el antecedente de la celebración de las escrituras
definitivas de compraventa, escrituras que después del vencimiento del tiempo o plazo
que se estableció en el contrato de promesa, se tienen que celebrar.
La promesa de compraventa es de carácter principal
Según Guillermo Cabanellas un contrato principal es “el que subsiste por sí mismo e
independientemente de cualquier otro”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental,
1993).
Según el doctor René Abeliuk la promesa:
Produce efectos por sí sola, independientemente de que el contrato definitivo se
celebre o no; si este no se otorga y ya no puede tener lugar o el acreedor así lo
prefiere, y siempre que la falta de cumplimiento sea imputable al deudor, el
incumplimiento se traduce en la indemnización de perjuicios, como en cualquier
otra obligación. (Abeliuk Manasevich, 1971).
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Comentario: En definitiva, el contrato de promesa de compraventa es un contrato
principal, porque para subsistir y tener efectos jurídicos, no se supedita a la celebración
del contrato definitivo de compraventa, es decir aunque no se clebre el contrato de
compraventa definitivo, la promesa de compraventa surte efectos jurídicos
independientes.
La promesa de compraventa es de carácter solemne
Según Guillermo Cabanellas un contrato solemne es “el convenio que, por expreso
precepto de la ley, ha de ser otorgado con sujeción a determinadas formas, substanciales
para la validez del contrato y la eficacia de sus cláusulas”. (Cabanellas, Diccionario
Jurídico Elemental, 1993).
En cuanto a las solemnidades que el contrato de promesa de compraventa debe llevar
consigo, el artículo mil quinientos setenta (1570) del Código Civil, señala que:
a) La promesa debe constar por escrito y por escritura pública, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad;
b) Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; y,
d) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
En concordancia con el artículo del Código Civil mencionado en líneas anteriores, el
artículo mil cuatrocientos cincuenta y nueve (1459) establece que “El contrato es
solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de
manera que sin ellas no surte ningún efecto civil”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: Cuando se establece que el contrato de promesa de compraventa es un
contrato solemne, se refiere a que, a más del consentimiento de las partes, la ley les
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obliga que se observen ciertas formalidades que si no se cumplen el contrato no produce
ningún efecto jurídico y sería nulo en todas sus partes.
La promesa de compraventa es un contrato típico
Según Guillermo Cabanellas un contrato típico es “el que está regulado con
substantividad en la legislación positiva, y no incluye cláusulas que lo deformen o
combinen con otros también susceptibles de independencia en concepto y régimen”.
(Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
Comentario: El contrato de promesa de compraventa es un contrato típico, ya que se
encuentra regulado dentro del Código Civil, especialmente en el artículo mil quinientos
setenta (1570) que se refiere a la promesa de celebrar contrato en los siguientes
términos:
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo, salvo
que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a
las disposiciones de este Código.
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriben. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Es decir, la promesa de compraventa es un contrato típico porque se encuentra regulado,
aunque sea de una manera sucinta, breve, parcial, dentro de la ley, la cual debe de ser
completada con las normas generales que se encuentran en el LIBRO IV, DE LAS
OBLIGACIONES EN GENERAL Y L OS CONTRATOS, del Código Civil
ecuatoriano.
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La promesa de compraventa es de carácter bilateral
Para la Real Academia de la Lengua Española el contrato bilateral es “el contrato del
que surgen obligaciones recíprocas entre las partes, como la compraventa”. (Real
Academia Española, 2014).
Según Guillermo Cabanellas los contratos son “unilaterales y bilaterales. Los primeros
son aquellos en que una sola de las partes se obliga hacia la otra, sin que ésta le quede
obligada; los segundos, cuando las partes se obligan recíprocamente la una hacia la
otra”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
El artículo mil cuatrocientos cincuenta y cinco (1455) del Código Civil establece que
“el contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra, que no
contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: El contrato de promesa de compraventa es un contrato bilateral porque
genera obligaciones para ambas partes por igual, es decir ambas partes se comprometen
en el futuro a realizar las escritura definitivas de compraventa, en el cual una parte le
entregará la propiedad de la cosa y la otra le cancelará el valor total del precio del bien,
al contrario de un contrato unilateral donde solo se generan obligaciones solamente para
una de las partes intervinientes, un ejemplo de este contrato unilateral es la donación.
La promesa de compraventa es de carácter oneroso
Para la Real Academia de la Lengua Española, el contrato oneroso es el “contrato que
implica alguna contraprestación”. (Real Academia Española, 2014).
Según Guillermo Cabanellas los contratos son:
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A título oneroso y a título gratuito. Son a título oneroso, cuando las ventajas que
procuran a una u otra de las partes no le es concedida sino por una prestación
que ella le ha hecho o que se obliga a hacerle a la otra; son a título gratuito,
cuando aseguran a una u otra de las partes alguna ventaja, independiente de toda
prestación de su parte. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
El artículo mil cuatrocientos cincuenta y seis (1456) del Código Civil Preceptúa que:
El contrato es gratuito o de beneficencia cuando solo tiene por objeto la utilidad
de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por
objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del
otro. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: El contrato de promesa de compraventa no es un contrato gratuito, sino es
un contrato oneroso, ya que las dos partes intervinientes tienen ventajas económicas
recíprocas, el uno le entrega el precio del valor del bien y el segundo le entrega el
dominio o propiedad de la cosa.
La promesa de compraventa es de aplicación general
La promesa de compraventa se dice que es de aplicación general porque, ésta figura
jurídica está reconocida y presupuestada dentro del Código Civil, con el objetivo de
garantizar, proteger y normar, los derechos de las partes que intervienen en este acto
jurídico. No está por demás decir que las partes intervinientes en el contrato de promesa
de compraventa pueden pactar libremente las condiciones en las cláusulas de dicho
contrato, pero estas condiciones nunca deben apartarse de lo que dice la ley, es decir
siempre deben estar sujetas a las normas de las obligaciones en general y de los
contratos.
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Requisitos generales y especiales del contrato de promesa de compraventa.
La promesa de compraventa, es un contrato y por esa razón debe regirse por las
disposiciones que se encuentran en el Código Civil, especialmente las disposiciones del
Libro IV, que se refiere a las obligaciones en general y de los contratos. Por e esta razón
el contrato de promesa de compraventa tienen que cumplir con los requisitos que se
encuentran presupuestados en el artículo mil cuatrocientos sesenta y uno (1461) del
Código Civil Ecuatoriano que dice:
Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntades
es necesario:
1. Que sea legalmente capaz;
2. Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca
de vicio;
3. Que recaiga sobre un objeto licito; y,
4. Que tenga una causa licita”.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y
sin el ministerio o la autorización de otra. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Comentario: Entonces son cuatro los requisitos que deben ser cumplidos para el acto
jurídico de la promesa de compraventa, estos son la capacidad legal, el consentimiento
sin vicio alguno, el objeto sea lícito y la causa también sea lícita, pero la doctrina añade
un requisito más que se debe cumplir para el contrato de promesa de compraventa,
según Rodríguez Alessandri:
Las solemnidades que la ley exige en ciertos casos; pero en rigor de derecho las
solemnidades no constituyen un requisito distinto, porque dentro de las ideas
manifestadas al tratarse de los contratos solemnes, las solemnidades no son sino
la forma de manifestarse el consentimiento en los contratos solemnes.
(Alessandri Rodríguez, De los contratos, 1976).
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Así como la promesa de compraventa tiene que regirse por los requisitos generales a
todos los contratos, también tiene que cumplir sus requisitos especiales, ya que si no se
los cumple el contrato de promesa de compraventa sería nulo. El artículo mil quinientos
setenta (1570) del Código Civil, establece estos requisitos especiales que debe cumplir
el contrato de promesa de compraventa, estos son:
La Promesa de compraventa debe constar por escrito y por escritura
pública.
Este requisito le hace al contrato de promesa de compraventa que sea solemne, ya que si
no se lo hace por escrito la promesa de compraventa no produciría ningún efecto
jurídico, es decir la promesa de compraventa nace jurídicamente al instante en que se la
celebra por escrito. Entonces el contrato de promesa de compraventa no produce ningún efecto
jurídico si no se lo realiza por escrito. A este respecto el artículo mil seiscientos noventa y siete
(1697) del Código Civil establece que:
Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley
prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad
o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa. (Código Civil
Ecuatoriano, 2016).
La promesa de compraventa, así como tiene que constar por escrito, también tiene que
constar por escritura pública cuando fuere necesario de tal solemnidad para la validez de
dicho contrato. Es decir, una vez realizado el contrato de promesa de compraventa por
escrito, hay que acudir ante un Notario Público para que la reduzca a escritura pública.
En definitiva, si faltare alguno de estos requisitos el contrato de promesa de
compraventa sería nulo en todas sus partes.
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El contrato de promesa de compraventa no debe ser uno de los que las leyes
declaren ineficaces.
El contrato de promesa de compraventa para que sea eficaz tiene que cumplir con todos
los requisitos que señala la Ley, sino se los cumple. el contrato de promesa de
compraventa es nulo.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato.
En el contrato de promesa de compraventa es necesario fijar un tiempo futuro, en el cual
se celebre el contrato definitivo de compraventa, también se puede fijar una condición
en vez del tiempo, la cual después de cumplida se debe celebrar las escrituras definitivas
de compraventa. El contrato de promesa de compraventa vincula a los contratantes de forma
temporal, hasta que se cumpla con el objeto del contrato de promesa de compraventa, esto es la
celebración del contrato definitivo de compraventa es importante establecer un tiempo para la
celebración del contrato definitivo, ya que no puede extenderse de forma incierta, sino este
contrato de promesa de compraventa sería nulo.
Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que
las leyes prescriban.
Este requisito se refiere a que se debe especificar de una manera completa las cláusulas
pertinentes, es decir hay que poner todas las cláusulas que irían en el contrato definitivo
de compraventa, para que solo falte la tradición de la cosa para que sea perfecta.
Efectos de la promesa de compraventa.
El efecto principal del contrato de promesa de compraventa es que crea una obligación
de hacer, es decir la obligación de realizar el contrato definitivo de compraventa.
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Partes que intervienen en el contrato de promesa de compraventa.
Son dos partes las que intervienen en la celebración del contrato de promesa de
compraventa, las cuales se comprometen a celebrar en el futuro el contrato definitivo de
compraventa, estos son el promitente vendedor y el promitente comprador, teniendo en
cuenta que la palabra promitente significa “prometer”, es decir la persona que promete
vender y la persona que promete comprar, en el plazo o condición que se encuentra
estipulado en las cláusulas integrantes del contrato de promesa de compraventa.
En definitiva, el promitente comprador es la persona que comparece en el contrato de
promesa de compraventa y promete comprar la cosa o bien, una vez cumplido el plazo o
condición, señalado en dicho contrato. En cambio, el promitente vendedor, es la persona
que comparece en el contrato de promesa de compraventa y promete dar en venta y
perpetua enajenación la cosa o bien que es de su propiedad.
Cláusulas del contrato de promesa de compraventa.
Las clausulas son disposiciones esenciales en todos los contratos y no pueden faltar en
ellos. Según Manuel Ossorio:
Las cláusulas no son independientes unas de otras, sino que todas ellas forman
un conjunto, que es la esencia del documento en que se hallan insertas, se han
de interpretar las unas por medio de las otras, atribuyéndole a cada una el
sentido que resulte de la totalidad. (Ossorio, Diccionario de Ciencias Jurídicas,
Políticas y Sociales., 2008).
Las cláusulas del contrato de promesa de compraventa, son muy importantes, ya que sin ellas no
se pudiera llegar a consolidar el convenio o pacto y el acto sería nulo. Entre las clausulas más
importantes que deben constar en el contrato de promesa de compraventa se pueden citar las
siguientes:
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Cláusula de Plazo.
En esta cláusula se pone el tiempo o plazo que han acordado las partes, para la
celebración de las escrituras definitivas de compraventa, las cuales pueden ser años,
meses o días, según las intenciones de los contratantes.
Cláusula de Objeto.
Esta cláusula se refiere al objeto que se promete vender y comprar, es decir la cosa o
bien, que debe estar debidamente determinado, y especificado, es necesario poner todas
las especificaciones del bien con todos sus linderos, esto es poner todos los datos que
determinen y especifiquen al bien, en especial los datos que se encuentran en la
escritura madre y en el certificado de Gravámenes otorga do por el Registro de la
Propiedad.
Cláusula del Precio.
Esta cláusula es importante para el contrato de escritura pública de promesa de
compraventa, ya que en esta cláusula se establece el valor de dinero que se deberá pagar
por la cosa o bien materia del contrato de promesa de compraventa.
Cláusula de Forma y lugar de pago.
Esta cláusula se refiere a la manera como se va a pagar el precio del bien, esto puede ser
la mitad al momento de la suscripción de la promesa de compraventa y la otra mitad al
momento de la suscripción de las escrituras definitivas de compraventa, o también pagar
la totalidad del precio del bien al momento de suscribir las escrituras de compraventa
definitivas, en fin el arreglo que lleguen entre las partes contratantes sobre la forma de
pagar el valor del bien. Así mismo se debe mencionar el lugar donde será entregado el
bien materia del contrato.
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Cláusula penal.
En el contrato de promesa de compraventa debe ir también una cláusula penal en la cual
se obliga a la parte que no ha cumplido lo pactado en el contrato, a cancelar una suma
de dinero como penalidad por su incumplimiento. El Código Civil en su artículo mil
quinientos cincuenta y uno (1551) establece que:
La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento
de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso
de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento. (Código
Civil Ecuatoriano, 2016).
DERECHO COMPARADO
Legislación ecuatoriana y legislación argentina.
Así como en todos los países latinoamericanos existen semejanzas y diferencias entre
sus legislaciones, es por esta razón que en base a l tema de investigación propuesta a
continuación se establecerán las siguientes semejanzas y diferencias entre las
legislaciones ecuatoriana y argentina:
Semejanzas entre la legislación argentina y la legislación ecuatoriana.
En cuanto a la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, tanto en la legislación
ecuatoriana, así como la legislación argentina, dicha figura jurídica es un modo o medio
a través del cual se adquieren las cosas, mediante la posesión, prolongada en el tiempo,
siempre y cuando se cumpla con todos los requisitos y formalidades que establece la
Ley, esto se encuentra presupuestado en el artículo mil ochocientos noventa y siete
(1897) del Código Civil argentino y en el artículo dos mil trecientos noventa y dos
(2392) del Código Civil ecuatoriano.
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La legislación ecuatoriana, así como la legislación argentina señalan que existen dos
clases de prescripción, en el caso de Ecuador establece que son la ordinaria y la
extraordinaria y en el caso de la legislación de Argentina son la breve y la larga. Hay
que tener en cuenta que, aunque las legislaciones ecuatoriana y argentina las conozcan
con otros nombres a estas clases de prescripción, los efectos jurídicos son los mimos, es
decir, la prescripción ordinaria es la breve y la extraordinaria es la larga.
Ambas legislaciones preceptúan que la posesión debe realizarse de forma continua y no
interrumpida, para poder ser alegada posteriormente la prescripción adquisitiva de
dominio, esto de conformidad con lo establecido en los artículos mil novecientos (1900)
del Código Civil ecuatoriano y dos mil cuatrocientos uno (2401) del Código Civil
argentino.
Ambas legislaciones establecen que el heredero continúa la posesión del causante, esto
de conformidad con el artículo dos mil cuatrocientos (2400) del Código Civil
Ecuatoriano y el artículo mil novecientos uno (1901) del Código Civil argentino.
La legislación ecuatoriana manifiesta que el justo título es de dos maneras constitutivo
de dominio o traslativo de dominio, al igual que en la legislación argentina que se
establece que el justo título es el que transmite un derecho real principal ejercido a
través de la posesión y que se encuentra revestido de las formas exigidas para su
validez, esto es de conformidad con el artículo setecientos diez y ocho (718) del Código
Civil ecuatoriano, y el artículo mil novecientos dos (1902) del Código Civil argentino.
Ambas legislaciones manifiestan que los elementos de la posesión son la aprehensión
material de la cosa y el ánimo de señor y dueño.
Ambas legislaciones en cuanto se refiere a la tenencia, manifiestan que la mera tenencia
es la que se ejerce sobre la cosa o el bien, pero no precisamente como dueño, sino más
bien reconociendo el domino del verdadero propietario, es decir teniendo la cosa a
nombre del dueño o como representante del poseedor, esto de conformidad con lo
46
establecido en el artículo setecientos veinte y nueve (729) del Código Civil ecuatoriano,
así como el artículo mil novecientos diez (1910) del Código Civil argentino.
Ambas legislaciones en cuanto se refiere a la buen fe, establecen que es la conciencia
que tiene el poseedor de haber creído adquirir la cosa o bien del verdadero dueño, es
decir tener la creencia de haber adquirido la cosa de quien ejercía el dominio de aquella
y la faculta para poder enajenarla, esto de conformidad a lo que establece el artículo
setecientos veinte y uno (721) del Código Civil ecuatoriano (Artículo 721), así como en
el artículo mil novecientos diez y ocho del Código Civil argentino.
Ambas legislaciones manifiestan que la buena fe siempre se presume a menos que la ley
establezca la presunción contraria, esto de conformidad con lo presupuestado en el
artículo setecientos veinte y dos (722) del Código Civil ecuatoriano, así como en el
artículo mil novecientos diez y nueve (1919) del Código Civil argentino.
Ambas legislaciones en cuanto se refieren a las posesiones viciosas, establecen que son
aquellas que se adquieren mediante la fuerza, violencia y clandestinidad, esto de
conformidad con lo establecido en el artículo setecientos veinte y cuatro (724) del
Código Civil ecuatoriano, así como en el artículo mil novecientos veinte y uno (1921)
del Código Civil argentino.
Diferencias entre la legislación argentina y la legislación ecuatoriana
En la legislación ecuatoriana el tiempo de posesión para poder alegar la prescripción
ordinaria es de tres (3) años para los bienes muebles y de cinco (5) años para los bienes
inmuebles, en cambio en la legislación argentina el tiempo para poder alegar la
prescripción breve, es de diez (10) años para los bienes inmuebles y de dos (2) años
para los bienes muebles, esto de conformidad con lo establecido en el artículo dos mil
cuatrocientos ocho (2408) del Código Civil ecuatoriano y el artículo mil ochocientos
noventa y ocho (1898) del Código Civil Argentino.
47
En la legislación ecuatoriana el tiempo para poder alegar la prescripción extraordinaria
adquisitiva de dominio es de quince (15) años, en cambio en la legislación argentina
para poder alegar la prescripción larga el tiempo que se requiere es de veinte (20) años,
esto de conformidad con el artículo dos mil cuatrocientos once (2411) del Código Civil
ecuatoriano y el artículo mil ochocientos noventa y nueve (1899) del Código Civil
argentino.
Según la legislación ecuatoriana las acciones posesorias tienen la finalidad de conservar
o recuperar la posesión de bienes muebles o inmuebles, en cambio la legislación
argentina manifiesta que los actos posesorios son la percepción de los frutos, las
mejoras y el apoderamiento de la cosa o bien, esto de conformidad con el articulo
novecientos sesenta (960) del Código Civil ecuatoriano y el artículo mil novecientos
veinte y ocho (1928) del Código Civil argentino.
2.2. MARCO LEGAL.
En cuanto tiene que ver con la fundamentación legal, en la presente investigación se
utilizaran los siguientes cuerpos normativos:
Constitución de la República del Ecuador de 2008.
Constitución de la República del Ecuador. (2008). Registro Oficial No. 449 de
20 de octubre de 2008. En especial los artículos 31 (que se refiere al derecho a la
ciudad y sus espacios); 66 numeral 26 (se reconoce y garantiza a las personas: el
derecho a la propiedad en todas sus formas); 321 (el Estado reconoce y garantiza
el derecho a la propiedad); y, más disposiciones que sean pertinentes con el tema
de investigación planteado.
48
Código Civil.
Código Civil Ecuatoriano. (2005). Registro Oficial No. 46 de 24 de junio de
2005. En especial los artículos 603 (existe 5 modos de adquirir el dominio, los
cuales son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de
muerte y la prescripción); 705 (la sentencia de prescripción sirve como título el
cual será inscrito en el Registro correspondiente); 715 (definición de la
posesión); 729 (se refiere a la mera tenencia); 933 (definición de la
reivindicación); 934 (que se puede reivindicar); 935 (que son los derechos
reales); 937 (quien puede reivindicar); 939 (contra quien se puede reivindicar);
969 (se debe probar la posesión del suelo por hechos positivos, tales como, la
construcción de edificios, realizar cerramientos, entre otros); 1561 (todos los
contratos que sean legalmente celebrados, son ley para las partes contratantes);
1570 (una promesa de celebrar un contrato produce obligación solamente
cuando, la promesa conste por escrito y por escritura pública); 1576 (conocida
claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo
literal de las palabras); 2392 (definición de lo que es la prescripción; 2405
(clases de prescripción); 2410 (prescripción extraordinaria); 2411 (tiempo que se
necesita para poder alegar la prescripción extraordinaria); y, más disposiciones
legales que sean pertinentes para el tema de investigación planteado.
Código Orgánico General de Procesos.
Código Orgánico General de Procesos. (2015). Registro Oficial No. 506 de 22
de mayo de 2015. En especial el Título I (Procesos de conocimiento); Capítulo I
(procedimiento ordinario); Sección I (Reglas Generales); artículos 289
(procedencia); 291 (calificación de la demanda y contestación); Sección II
(Audiencia Preliminar); artículos 292 (convocatoria); 293 (comparecencia); 294
(desarrollo); 295 (resolución de excepciones); 296 (resolución de recursos);
Sección III (audiencia de juicio); artículos 297 (audiencia de juicio); 298
(recurso de apelación); entre otras disposiciones que sean concordantes con el
tema de investigación planteado.
49
2.3. TRABAJOS PREVIOS.
Tesis. Guerrero Montero, Wilmer Rolando. (2014). Análisis y valoración de la
prueba en los juicios de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio en
el derecho procesal civil ecuatoriano vigente. Quito, Ecuador. Universidad
Central del Ecuador. Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas y Sociales.
Carrera de Derecho.
Este autor manifiesta que la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio está
amparada a favor de quien pretende adquirir una cosa ajena, sin la voluntad del dueño.
Manifiesta el autor que su trabajo tiene el objetivo de realizar un estudio analítico y
crítico, doctrinario y jurídico, de las pruebas aportadas dentro de los juicios de
prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.
Tesis. Vasco Atiaja, Delia del Rocío. (2013). La reivindicación en los casos de
privación de la propiedad privada sustanciados en el Juzgado Vigésimo Tercero
de los Civil de Pichincha, en el período 2010-2013, en relación con la situación
económica jurídica y social de las personas afectadas a su propiedad. Quito,
Ecuador. Universidad Católica de Cuenca. Unidad Académica de
Jurisprudencia, Ciencias Sociales y Políticas. Facultad de Derecho.
Esta autora manifiesta que el los derechos personales o reales de cada miembro de la
sociedad están protegidos, en especial el derecho a la propiedad privada; es decir, la
persona que ostenta un Justo Título, de una propiedad que ha adquirido con esfuerzo y
sacrificio del trabajo diario, es protegido legalmente para que nada ni nadie pueda
arrebatarlo por ninguna causa. Según explica el autor se dan diversas circunstancias que
despojan de la posesión y dominio al propietario, personas inescrupulosas que han
irrespetado y vulnerado este derecho constitucional, por lo que se ve necesario realizar
un estudio minucioso de las normas y disposiciones legales encaminadas a recobrar la
posesión de sus bienes legítimamente adquiridos por el propietario.
50
Tesis. Suárez León, Darwin Hernán. (2015). La reivindicación y sus
consecuencias jurídicas en las partes procesales, en los juicios ordinarios
tramitados en el Juzgado Cuarto de lo Civil y Mercantil de Chimborazo,
durante el año 2012. Riobamba, Ecuador. Universidad Nacional de Chimborazo.
Facultad de Ciencias Políticas y Administrativas. Carrera de Derecho.
El autor precisa que el objetivo principal porque realizó la investigación es para
determinar los efectos jurídicos que provoca el incumplimiento de uno de los requisitos
para que proceda la acción reivindicatoria. La propiedad en cualquiera de sus formas,
constituye un derecho que el Estado ecuatoriano reconoce y garantiza para la
organización de su economía, mientras cumpla su función y responsabilidad social y
ambiental por esta razón a la Administración le corresponde proteger la propiedad, a fin
de garantizar la conservación de los derechos sobre los bienes, y a su vez la función de
los jueces es declarar o reconocer el derecho y restablecerlo cuando ha sido vulnerado.
2.4. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS.
Constitución.
(Del latín cum-con, en conjunto' y statuere 'establecer', a veces llamada también carta
magna) es la norma suprema, escrita o no, de un Estado de derecho soberano u
organización, establecida o aceptada para regirlo. La constitución fija los límites y
define las relaciones entre los poderes del Estado (poderes que, en los países
occidentales modernos, se definen como poder legislativo, ejecutivo y judicial) y de
estos con sus ciudadanos, estableciendo así las bases para su gobierno y para la
organización de las instituciones en que tales poderes se asientan. Este documento busca
garantizar al pueblo sus derechos y libertades. (Rivera, 2012).
51
Derechos.
Los derechos implican facultades o atributos jurídicos de sus titulares. Los derechos en
cuanto se constitucionalizan en el texto escrito, expresa o implícitamente son declarados
como tales. (García Falconí, 2008).
Ley.
“La ley es una declaración de la voluntad soberana que, manifestada en la forma
prescrita por la Constitución, manda, prohíbe o permite. Son leyes las normas
generalmente obligatorias de interés común”. (Código Civil Ecuatoriano, 2016).
Regla, norma, precepto de la autoridad pública, que manda, prohíbe o permite
algo. / Regla de conducta obligatoria dictada por el Poder legislativo, o por el
ejecutivo cuando lo sustituye o se arroga sus atribuciones. / la expresión
positiva del derecho. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993).
Prescripción.
Usucapión o prescripción adquisitiva. / Caducidad o prescripción extintiva. /
Consolidación de una situación jurídica por efecto del transcurso del tiempo; ya
sea convirtiendo un hecho en derecho, como la posesión o propiedad; ya
perpetuando una renuncia, abandono, desidia, inactividad o impotencia.
(Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993, pág. 316).
Prescripción adquisitiva.
“Modo de adquirir el dominio y demás derechos reales poseyendo una cosa mueble o
inmueble durante un lapso y otras condiciones fijadas por la ley. Es decir, la conversión
de la posesión continuada en propiedad”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental,
1993, pág. 317).
52
Posesión.
Estrictamente, el poder de hecho y de derecho sobre una cosa material,
constituido por un elemento intencional o ánimus (la creencia y el propósito de
tener la cosa como propia) y un elemento físico o corpus (la tenencia o
disposición efectiva de un bien material). (Cabanellas, Diccionario Jurídico
Elemental, 1993, pág. 311).
Bienes.
Aquellas cosas de que los hombres se sirven y con las cuales se ayudan. /
Cuantas cosas pueden ser de alguna utilidad para el hombre. Las que componen
la hacienda, el caudal o la riqueza de las personas. Todos los objetos que, por
útiles y apropiables, sirvan para satisfacer las necesidades humanas.
(Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993, pág. 50).
Bienes inmuebles.
“Los que no se pueden transportar de una parte a otra sin su destrucción o deterioro”.
(Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993, pág. 52).
Bienes abandonados.
“Estrictamente, los que su último dueño arroja si son muebles, o deja de visitar y cuidar
si son inmuebles, como demostración de su voluntad de desprenderse de ellos, para no
continuar con el dominio o posesión de los mismos”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico
Elemental, 1993, pág. 51).
Bienes muebles.
“Los que sin alteración alguna pueden trasladarse de una parte a otra”. (Cabanellas,
Diccionario Jurídico Elemental, 1993, pág. 52).
53
Propiedad.
“Facultad de gozar y disponer ampliamente de una cosa / objeto de ese derecho o
dominio”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993, pág. 324).
Dominio.
“Para el Derecho Civil, dominio significa tanto como propiedad o plenitud de facultades
legalmente reconocidas sobre una cosa”. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental,
1993, pág. 135).
Cosa.
En su acepción máxima comprende todo lo existente, de manera corporal e
incorporal, natural o artificial, real o abstracta. En la esfera de lo jurídico,
expresa lo material (una casa, una finca, el dinero) frente a lo inmaterial o
derechos (un crédito, una obligación, una facultad). (Cabanellas, Diccionario
Jurídico Elemental, 1993, pág. 99).
Cosa Abandonada.
Aquella a la cual ha renunciado expresa o tácitamente, en cuanto a su propiedad,
posesión o tenencia, quien era su propietario, poseedor o tenedor, sin intención de
transmitirla a nadie en concreto. (Cabanellas, Diccionario Jurídico Elemental, 1993,
pág. 99).
Derecho real.
“Potestad personal sobre una o más cosas, objetos del Derecho”. (Cabanellas,
Diccionario Jurídico Elemental, 1993, pág. 123).
54
2.5. ESTADO DE LA SITUACIÓN ACTUAL DEL PROBLEMA.
En la actualidad en el Ecuador la Constitución y la Ley protegen la figura jurídica de la
prescripción adquisitiva de dominio, existen dos teorías sobre la usucapión, la teoría
subjetiva y la teoría objetiva, la primera sostiene que el cambio de dueño se produce
cuando el propietario renuncia a su derecho por el solo hecho de no defender ese
derecho que le pertenece, en cambio la segunda sostiene que la usucapión se produce
para fortalecer situaciones jurídicas de hecho, es decir para que no exista inseguridad
jurídica.
Es preciso mencionar que la teoría subjetiva es totalmente rechazada, la razón es porque
se puede anular la usucapión (prescripción adquisitiva), de una manera fácil, es decir se
la puede invalidar solamente demostrando que dicha renuncia del propietario no existe.
En cambio, la teoría objetiva es la más aceptada porque se refiere a que la usucapión o
prescripción adquisitiva lo que desea es dotar de seguridad jurídica y reconocer el
derecho que tiene una persona que ha mantenido posesión de un bien, durante el tiempo
y los requisitos que exige la ley. Pero cuando existe un contrato de promesa de
compraventa, en donde el promitente comprador se compromete a pagar la otra parte del
dinero a la suscripción de las escrituras definitivas de compraventa, lo cual no se ha
llegado a consolidar por culpa de éste, es injusto que al promitente comprador que no ha
pagado la totalidad del precio del bien se le otorgue el dominio de la cosa a través de la
prescripción extraordinaria adquisitiva de domino, ya que de esta manera se le perjudica
grandemente al promitente vendedor, vulnerándose de esta manera el derecho a la
propiedad que se encuentra consagrado en la Constitución de la República del Ecuador.
La prescripción adquisitiva se fundamenta cuando existe abandono de un bien por un
tiempo determinado, por culpa, negligencia y falta de cuidado que pone el propietario
en cuanto a sus bienes, porque se necesita principalmente esa falta de cuidado para que
una persona abandone un bien suyo por un largo tiempo, sin utilizar ese bien y ejercer
su derecho de propietario. Pero en cuanto al tema de investigación planteado se puede
precisar que el propietario no abandona el bien, sino que le entrega la posesión de éste
al promitente comprador esperanzado que a la suscripción de las escrituras definitivas
55
de compraventa se le pague la totalidad del precio del bien, lo que no se da por la falta
de interés del promitente comprador que no quiere pagar el precio total del bien, por lo
que es injusto que con el paso del tiempo este entable un juicio de prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio para que se le otorgue el domino o propiedad de
la cosa.
56
CAPÍTULO III
3. METODOLOGÍA UTILIZADA.
3.1. NIVEL DE INVESTIGACIÓN
3.1.1. EXPLORATORIA
La investigación se la realiza y se la realizará posteriormente en el informe final de
investigación, precisamente en el lugar de los hechos, es decir se explorará las
características y los elementos del problema justamente en el lugar donde estos suceden,
es decir se recabará información mediante encuestas a las personas directamente
relacionadas con el tema de prescripción adquisitiva, a los abogados en libre ejercicio
profesional conocedores de Derecho Civil, así como se acudirá a las Unidades
Judiciales de lo Civil de Pichincha, con el objetivo de obtener uno o más procesos sobre
la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio para su posterior análisis en el
informe final de investigación.
3.1.2. DIAGNÓSTICO
El problema de investigación planteado se refiere al perjuicio que se le causa al
promitente vendedor cuando el promitente comprador no ha cancelado la totalidad del
precio del bien, el cual alega la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, a
través de una escritura pública de promesa de compraventa, siendo injusto que se le
otorgue el dominio o propiedad del bien al promitente comprador si no ha cancelado la
totalidad del precio del bien.
Por esta razón se ha planteado como propuesta en la investigación diseñar un proyecto
de reforma legal del artículo 2410 del Código Civil, con el objetivo de agregar un inciso
que contenga la prohibición de alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de
dominio cuando exista una posesión a través de una escritura pública de promesa de
57
compraventa, específicamente cuando el promitente comprador no haya pagado la
totalidad del precio del bien.
3.2. MÉTODOS
El método se inicia con el análisis de los postulados, teoremas, leyes, principios,
etcétera, de aplicación universal y de comprobada validez, para aplicarlos a soluciones o
hechos particulares. (Bernal Torres, 2006).
3.2.1. METODO INDUCTIVO.
“El método inductivo es un proceso en el que, a partir del estudio de casos particulares,
se obtienen conclusiones o leyes universales que explican o relacionan los fenómenos
estudiados”. (Rodriguez Moguel, 2005, pág. 29).
A diferencia del deductivo, el método inductivo determina o establece una ley
general a partir de fenómenos particulares, es decir, va de lo particular a lo
general; empero, lejos de excluirse, ambos métodos se complementan por no ser
antitéticos entre sí en el método inductivo se distinguen cuatro etapas
claramente definidas. a) Observación: consiste en el examen cuidadoso de un
hecho con el fin de conocerlo cabalmente; puede ser vulgar o científica, esta
última procura determinar las relaciones existentes entre los hechos, como
primer paso de la inducción. b) Hipótesis: es la explicación provisional de un
hecho o fenómeno observado. c) Experimentación: consiste en la realización y
repetición deliberada de hechos o fenómenos para verificar la hipótesis. d)
Generalización: a condición de comprobar la hipótesis mediante la
experimentación se determina la ley general que establece las características y
relaciones indispensables y universales de ciertos fenómenos. (Montoya Pérez,
2011).
58
3.2.2. MÉTODO DEDUCTIVO.
“Consiste en obtener conclusiones particulares a partir de una ley universal”.
(Rodriguez Moguel, 2005, pág. 29).
“Conocido también como silogístico, el método deductivo consiste en derivar de una
premisa, ley o axioma general, una conclusión, situación o aspecto particular, lo que
significa que va de lo universal o general a lo particular o individual”. (Montoya Pérez,
2011).
3.2.3. MÉTODO HISTÓRICO.
El método histórico es el “método teórico que facilita estudiar las distintas etapas por
las que atraviesa el objeto o fenómeno en un orden cronológico, para poder conocer su
evolución desde su surgimiento y poder determinar sus tendencias”. (Rivera, 2012, pág.
52).
3.2.4. MÉTODO JURÍDICO.
Es el proceso lógico que permite relacionar las dimensiones jurídicas y está
orientado tanto a la adquisición, sistematización y transmisión de conocimientos
jurídicos como a la solución de conflictos en el ámbito del derecho. Se trata de
una forma de acceso a la realidad jurídica. (Flores, 2014).
Antonio Hernández Gil, establece que “la teoría del método jurídico implica una actitud
previa ante el problema de la esencia, el origen y el fin del derecho, que será
determinada por la posición que se adopte ante el”. (Flores, 2014).
El método jurídico “se caracteriza por tratar primero de encontrar los principios
generales, para luego determinar las consecuencias que se desprenden de dichos
principios: o sea que utiliza la inducción para descubrir los principios generales,
59
y emplea la deducción para aplicar a los casos concretos los principios
generales previamente descubiertos”. (Montoya Pérez, 2011).
3.2.5. MÉTODO COMPARATIVO.
El método comparativo consiste en poner dos o más fenómenos, uno al lado del otro,
para establecer sus similitudes y diferencias y de ello sacar conclusiones que definan un
problema o que establezcan caminos futuros para mejorar el conocimiento de algo.
(ABC, 2016).
“Este método consiste en equiparar las instituciones y acontecimientos de un país con
otro, a efecto de trasladar o exportar a otros países, instituciones, medidas y preceptos
que hayan acreditado su bondad y efectividad en un país dado”. (Montoya Pérez, 2011).
En conclusión, para el estudio de la investigación planteada, se utilizarán los siguientes
métodos:
El método histórico, que se lo empleará con el propósito de estudiar las distintas etapas
por las que a travesado la institución jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio,
para poder conocer su evolución desde el momento en que surgió hasta la actualidad.
El método comparativo, que se lo empleará con el objetivo de comparar la figura
jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio del Ecuador, con la prescripción
adquisitiva de dominio de Chile y Argentina, con el objetivo de observar la bondad o las
deficiencias de dicha figura jurídica en esos países, especialmente en lo que respecta a
la posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa.
El método jurídico se lo empleará con el propósito de encontrar los principios
aplicables a la figura jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio.
60
El método inductivo y deductivo se emplearán de forma conjunta ya que no son
antitéticos, el primero se lo utilizará porque se estudiará y analizará en forma particular
la posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa, especialmente
cuando el promitente comprador no ha pagado la totalidad del precio del bien; y, el
segundo porque se va a estudiar en forma general la institución jurídica de la
prescripción adquisitiva de dominio ya sea extraordinaria u ordinaria.
3.3. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACIÓN:
Las técnicas de investigación se refieren a los procedimientos concretos que el
investigador utiliza para obtener la información sobre el tema o problema. Es decir, las
técnicas son el conjunto de mecanismos que sirven para recolectar, conservar, analizar y
transmitir los datos de los fenómenos o problemas sobre los cuales se investiga. Para la
presente investigación se emplearán las siguientes técnicas e instrumentos de la
investigación:
3.3.1. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN DE CAMPO.
3.3.1.1. La Observación.
Es una técnica que consiste en observar atentamente el fenómeno, hecho o problema,
tomar información y registrarla para su posterior análisis. Es en esta técnica que se
apoyará el autor en la presente investigación para obtener el mayor número de datos
posible. En esta técnica se podrán utilizarán cualquiera de los siguientes instrumentos:
La ficha de observación, el registro de observación, el cuaderno de notas, el diario de
campo, los mapas, cámara fotográfica, grabadora o la filmadora.
61
3.3.1.2. La Encuesta.
La encuesta se tomará en cuenta para la presente investigación. La encuesta que es una
técnica mediante la cual se obtiene datos de varias personas, cuyas opiniones son
importantes para la investigación. Para conseguir estos datos se elabora un formato de
preguntas escritas denominado cuestionario (instrumento de la investigación), el cual
deben responder las personas por escrito.
3.3.2. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN BIBLIOGRÁFICAS.
3.3.2.1. El Fichaje.
El fichaje es una técnica auxiliar de las otras técnicas. Se emplea el fichaje para registrar
los datos que se van obteniendo durante la investigación. Es decir, mediante los
instrumentos que son las fichas (bibliográficas, nemotécnicas, etc.) Se recopila la
información relevante para la investigación, por esta razón las fichas, son instrumentos
de gran valor que ahorran espacio, tiempo y dinero.
62
3.4. OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES E INDICADORES.
Tabla 1.- Variable Independiente:
Variable
Independiente
Dimensión Indicador Técnica o instrumento
El promitente
comprador no
cancela la
totalidad del
precio del bien
y alega la
prescripción
extraordinaria
adquisitiva de
dominio
Derecho
Constitucional:
Derecho Civil:
Derecho
Procesal:
Constitución de la República del
Ecuador. - Arts. 31, 66 numeral 26, 321.
Código Civil Ecuatoriano. - Arts. 603,
705, 715, 729, 933, 934, 935, 937, 939,
969, 1561, 1570, 1576, 2392, 2405, 2410,
2411.
Código Orgánico General de Procesos.
- Título I, Capítulo I, Sección I, Arts. 289,
291, Sección II, Arts. 292, 293, 294, 295,
296, Sección III, Arts. 297, 298.
Encuestas:
4 Abogados en libre
ejercicio profesional.
70 estudiantes de los
últimos semestres de la
carrera de derecho.
Analizar:
1 juicio de prescripción
extraordinaria
adquisitiva de dominio.
1 Resolución (Corte
Nacional de Justicia).
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Tabla 2.-Variable Dependiente
Variable
Dependiente
Dimensión Indicador Técnica o instrumento
Perjuicio que se le
causa al promitente
vendedor que no
recibe la
cancelación del
precio total del
bien y además es
demandado por el
promitente
comprador en
juicio de
prescripción
extraordinaria
adquisitiva de
dominio.
Derecho
Constitucional:
Derecho Civil:
Derecho Procesal:
Constitución de la República
del Ecuador. - Arts. 31, 66
numeral 26, 321.
Código Civil Ecuatoriano. -
Arts. 603, 705, 715, 729, 933,
934, 935, 937, 939, 969, 1561,
1570, 1576, 2392, 2405, 2410,
2411.
Código Orgánico General de
Procesos. - Título I, Capítulo I,
Sección I, Arts. 289, 291, Sección
II, Arts. 292, 293, 294, 295, 296,
Sección III, Arts. 297, 298.
Encuestas:
4 Abogados en libre
ejercicio profesional.
70 estudiantes de los
últimos semestres de la
carrera de derecho.
Analizar:
1 juicio de prescripción
extraordinaria
adquisitiva de dominio.
1 Resolución (Corte
Nacional de Justicia).
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
63
3.5. POBLACIÓN Y MUESTRA / SUJETOS, FENÓMENOS O UNIDADES DE
INVESTIGACIÓN.
La población es el conjunto de elementos o unidades de análisis. Una Unidad de análisis
es el objeto del cual se desea obtener información. Es el objeto de estudio de la
investigación. La población de la cual obtendremos información que servirá para la
investigación, está compuesta por Abogados en libre ejercicio profesional y estudiantes
de los últimos semestres de la carrera de derecho. Al igual que de un juicio de
prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio y de una resolución expedida por la
Corte Nacional de Justicia. Cuando se tiene una población sumamente grande, es
necesario aplicar formulas estadísticas que permiten establecer el tamaño de la muestra,
para que esta tenga cierto grado de validez y de confianza. Pero hay que tener en claro
que cuando la población es pequeña, se puede tomar a toda la población dentro de la
muestra. Es decir, la población es igual a la muestra y en este caso no es necesario hacer
uso de fórmulas estadísticas. Existen casos donde la población es grande, pero con
facilidad podemos determinar el porcentaje de la muestra y por lo tanto el tamaño de la
muestra, en este caso tampoco será necesario aplicar fórmula alguna. La muestra que
utilizaremos para el mejor desarrollo de la investigación será de 4 Abogados en libre
ejercicio profesional y de 70 estudiantes de los últimos semestres de la carrera de
derecho; así como se tomará en cuenta también un proceso sobre prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio y una resolución expedida por la Corte Nacional
de Justicia.
Tabla 3.- Población y Muestra.
POBLACION MUESTRA
Abogados en libre ejercicio profesional. 4
Estudiantes de los últimos semestres de la carrera de derecho. 70
TOTAL 74
Elaborado por Bolívar Enríquez.
64
CAPÍTULO IV
4. DISCUSIÓN.
4.1. PROCEDIMIENTO DE LA EJECUCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN.
Tabla 4.- Actividad.
ACTIVIDAD
NO. 1.
LUGAR FECHA DESARROLLO SÍNTESIS
Encuestas. Oficinas
jurídicas y en la
Facultad de
Jurisprudencia,
Carrera de
Derecho.
Noviembre
2016
Encuestar a
Abogados en libre
ejercicio
profesional y a
estudiantes de los
últimos semestres
de la carrera de
derecho.
Para conocer las
opiniones de los
encuestados, en lo
que respecta a la
alegación de la
prescripción
extraordinaria
adquisitiva de
dominio a través
de una escritura
pública de
promesa de
compraventa,
cuando el
promitente
comprador no ha
cancelado la
totalidad del
precio del bien.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
65
4.2. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS EN FUNCIÓN DEL
ENFOQUE CONCEPTUAL.
Del análisis y procesamiento de resultados que fueron obtenidos en la encuesta se
realizan los gráficos estadísticos, los mismos que permitirán exponer interpretaciones y
conclusiones parciales, que a continuación se detallan:
66
Pregunta 1.- ¿Conoce usted en que consiste el contrato de promesa de compraventa?
Tabla 5.- Pregunta 1.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 1.- Pregunta 1.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 95% de las personas encuestadas conocen el significado del
contrato de promesa de compraventa, pero el restante 5% manifestaron que no conocen
el significado de dicho contrato. Gracias a estos datos se pudo precisar que las personas
conocen el significado de lo que es el contrato de promesa de compraventa, pero no
saben cuál es el alcance jurídico de aquella.
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 70 95%
NO 4 5%
TOTAL 74 100%
SI 95%
NO 5%
67
Pregunta 2.- ¿Conoce usted cuales son los requisitos del contrato de promesa de
compraventa?
Tabla 6.- Pregunta 2.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 2.- Pregunta 2.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 92% de los encuestados precisan que si conocen los requisitos de
la promesa de compraventa, los cuales son la capacidad legal, que se consienta en dicho
acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; que recaiga sobre un
objeto lícito; y, que tenga una causa lícita. En cambio, el restante 8% precisaron que no
conocen cuales son los requisitos de esta figura jurídica.
SI 92%
NO 8%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 68 92%
NO 6 8%
TOTAL 74 100%
68
Pregunta 3.- ¿Según su criterio el contrato de promesa de compraventa es un contrato
unilateral o bilateral?
Tabla 7.- Pregunta 3.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 3.- Pregunta 3.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 97% de los encuestados manifestaron que el contrato de promesa
de compraventa es un contrato bilateral, ya que se generan obligaciones recíprocas entre
las partes contratantes, en cambio, el restante 3% respondió que el contrato de
compraventa es un contrato unilateral lo que no es así ya que el contrato unilateral
solamente genera obligaciones para un parte contractual.
Unilateral 3%
Bilateral 97%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
Unilateral 2 3%
Bilateral 72 97%
TOTAL 74 100%
69
Pregunta 4.- ¿Usted conocía que el contrato de promesa de compraventa debe constar
obligatoriamente por escrito, mas no se puede realizar de una forma verbal?
Tabla 8.- Pregunta 4.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 4.- Pregunta 4.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 93% de los encuestados respondieron que, si conocen que el
contrato debe constar por escrito, ya que así lo dispone el numeral uno (1) del artículo
mil quinientos setenta (1570) del Código Civil.
SI 93%
NO 7%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 69 93%
NO 5 7%
TOTAL 74 100%
70
Pregunta 5.- ¿Conoce usted en que consiste la prescripción extraordinaria adquisitiva de
domino?
Tabla 9.- Pregunta 5.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 5.- Pregunta 5.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 99% de los encuestados respondieron a esta pregunta que si
conocen en que consiste la prescripción extraordinaria de dominio, precisando que es un
modo de adquirir el dominio de las cosas comerciales, cumpliendo los requisitos legales
y el tiempo que para esta clase de prescripción es de quince (15) años.
SI 99%
NO 1%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 73 99%
NO 1 1%
TOTAL 74 100%
71
Pregunta 6.- ¿Considera usted que es correcto que se le entregue la propiedad de la cosa
a una persona que se encuentra en posesión a través de una escritura pública de promesa
de compraventa, si no ha pagado la totalidad del precio del bien?
Tabla 10.- Pregunta 6.
Elaborado por Bolívar Enríquez.
Gráfico 6.- Pregunta 6.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 100% de los encuestados manifestaron que no están de acuerdo
que se le entregue la propiedad del bien a la persona que se encuentra en posesión de un
bien a través de una escritura pública de promesa de compraventa, siempre y cuando no
haya cancelado la totalidad del precio del bien, pero si este poseedor ha pagado la
totalidad del bien, si es correcto que se le entregue dicha propiedad.
SI 0%
NO 100%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 0 0%
NO 74 100%
TOTAL 74 100%
72
Pregunta 7.- ¿Conoce usted cuales son los elementos esenciales para tener una posesión
verdaderamente eficaz?
Tabla 11.- Pregunta 7.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 7.- Pregunta 7.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 96% de los encuestados mencionaron que si conocen cuales son
los elementos esenciales para tener una posesión verdaderamente eficaz, y precisaron
que dichos elementos son dos, la aprehensión material del bien y el ánimo de señor y
dueño.
SI 96%
NO 4%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 71 96%
NO 3 4%
TOTAL 74 100%
73
Pregunta 8.- ¿Considera usted que es necesario que se incluya la cláusula penal dentro
del contrato de promesa de compraventa?
Tabla 12.- Pregunta 8.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 8.- Pregunta 8.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 53% de los encuestados precisaron que si es necesario incluir un
clausula penal dentro del contrato de promesa de compraventa, porque es necesario
castigar el incumplimiento en que incurre una de las partes intervinientes en dicho
contrato.
SI 53%
NO 47%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 39 53%
NO 35 47%
TOTAL 74 100%
74
Pregunta 9.- ¿Considera usted que es necesario diseñar un proyecto de reforma legal del
artículo 2410 del Código Civil, para agregar un inciso que contenga la prohibición de
alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cuando exista una posesión
a través de una escritura pública de promesa de compraventa, específicamente cuando el
promitente comprador no haya pagado la totalidad del precio del bien?
Tabla 13.- Pregunta 9.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Gráfico 9.- Pregunta 9.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Interpretación. – El 99% de los encestados respondieron que si es necesario una
reforma legal para introducir una reforma legal del artículo 2410 del Código Civil con el
propósito de añadir la prohibición de concederle la posesión a la persona que se
encuentra en posesión del bien a través de una escritura pública de promesa de
compraventa, pero especialmente si no ha pagado la totalidad del precio del bien, ya que
es injusto que una persona que no ha pagado el precio del bien se haga el dueño de la
cosa perjudicando al propietario del bien.
SI 99%
NO 1%
RESPUESTAS FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 73 99%
NO 1 1%
TOTAL 74 100%
75
Tabla 14.- Resultados de la Encuesta.
Fuente. - Encuesta a Abogados conocedores de Derecho Civil y estudiantes de
derecho de los últimos semestres.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
PREGUNTAS SI NO
FRE
.
% FRE
.
%
1 ¿Conoce usted en que consiste el contrato de promesa de
compraventa?
70 9
5
4 5
2 ¿Conoce usted cuales son los requisitos del contrato de
promesa de compraventa?
68 9
2
6 8
3 ¿Según su criterio el contrato de promesa de compraventa es
un contrato unilateral o bilateral?
2 3 72 97
4 ¿Usted conocía que el contrato de promesa de compraventa
debe constar obligatoriamente por escrito más no se puede
realizar de una forma verbal?
69 9
3
5 7
5 ¿Conoce usted en que consiste la prescripción extraordinaria
adquisitiva de dominio?
73 9
9
1 1
6 ¿Considera usted que es correcto que se le entregue la
propiedad de la cosa a una persona que se encuentra en
posesión a través de una escritura pública de promesa de
compraventa, si no ha pagado la totalidad del precio del bien?
0 0 74 100
7 ¿Conoce usted cuales son los elementos esenciales para tener
una posesión verdaderamente eficaz?
71 9
6
3 4
8 ¿Considera usted que es necesario que se incluya la cláusula
penal dentro del contrato de promesa de compraventa?
39 5
3
35 47
9 ¿Considera usted que es necesario diseñar un proyecto de
reforma legal del artículo 2410 del Código Civil, para agregar
un inciso que contenga la prohibición de alegar la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio cuando exista una
posesión a través de una escritura pública de promesa de
compraventa, específicamente cuando el promitente
comprador no haya pagado la totalidad del precio del bien?
73 9
9
1 1
76
Gráfico 10.- Resultados de la encuesta.
Elaborado por: Bolívar Enríquez.
Fuente: Encuesta a Abogados conocedores de Derecho Civil y estudiantes de derecho de los
últimos semestres.
4.3. RESULTADOS DE LA APLICACIÓN DEL PLAN DE INTERVENCIÓN-
ACCIÓN.
El proyecto de investigación se la aplicó de la siguiente manera:
1. Presentación de la propuesta.
2. Aprobación de la propuesta.
3. Designación del Tutor.
4. Desarrollo del proyecto.
5. Presentación del proyecto.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
1 2 3 4 5 6 7 8 9
SI NO
77
6. Aprobación del proyecto por parte del Tribunal Lector.
7. Desarrollo del informe final de investigación.
8. Presentación del informe final de investigación.
9. Calificación del informe final de investigación por parte del tribunal de
lectores.
10. Sustentación del informe final de investigación, ante el tribunal de grado
oral.
78
CAPÍTULO V
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
5.1. CONCLUSIONES.
1. Los elementos para tener una posesión verdaderamente eficaz son la aprehensión
material de la cosa (corpus) y el ánimo de señor y dueño (animus domini).
2. El contrato de promesa de compraventa es un contrato oneroso, bilateral, típico y de
aplicación general.
3. Es injusto que se le otorgue la propiedad a la persona que se encuentra en posesión de
una cosa a través de una escritura pública de promesa de compraventa y no ha pagado la
totalidad del precio del bien.
4. La figura jurídica de la prescripción adquisitiva de dominio, protege el derecho a la
propiedad en todas sus formas, siempre y cuando se cumpla con la función y
responsabilidad social y ambiental, esto de acuerdo al numeral veinte y seis (26) del
artículo sesenta y seis (66) de la Constitución de la República del Ecuador de dos mil
ocho (2008).
5. En la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, se presume de derecho la
buena fe del poseedor, aunque falte un título traslativo de dominio.
79
5.2. RECOMENDACIONES.
1. Se recomienda tomar en cuenta el diseñar un proyecto de reforma legal del artículo
dos mil cuatrocientos diez (2410) del Código Civil, para agregar un inciso que contenga
la prohibición de alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cuando
exista una posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa,
específicamente cuando el promitente comprador no haya pagado la totalidad del precio
del bien.
2. Se recomienda la realización de seminarios, talleres, mesas redondas, conferencias,
que tengan relación con el tema de investigación planteado y que vaya en caminado a la
necesidad de agregar un inciso en el artículo dos mil cuatrocientos diez (2410) del
Código Civil, que contenga la prohibición de alegar la prescripción extraordinaria
adquisitiva de dominio cuando exista una posesión a través de una escritura pública de
promesa de compraventa, específicamente cuando el promitente comprador no haya
pagado la totalidad del precio del bien. Eventos educativos que tendrán la intención de
dotarles al público asistente, del conocimiento necesario en cuanto a la importancia de
las instituciones jurídicas de la propiedad o dominio, la posesión, la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio y todo lo referente al contrato de promesa de
compraventa.
3. Con la entrada en vigencia del Código Orgánico General de Procesos, se pone en
marcha la oralidad, es por esta razón que todos los procesos que tienen que ver con el
tema de investigación planteado deben ser rápidos, eficaces y eficientes, es por esta
razón que los operadores de justicia deben aplicar correctamente el principio de
celeridad, que se encuentra consagrado en la Constitución de la República del Ecuador y
en las leyes inferiores.
4. Se recomienda la realización de más estudios sobre el tema de investigación
planteado, especialmente sobre el dominio o propiedad, la posesión, la prescripción
adquisitiva de dominio y la escritura pública de promesa de compraventa.
80
CAPÍTULO VI
6. PROPUESTA DE RESOLUCIÓN AL PROBLEMA.
Realizar un proyecto de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos diez (2410) del
Código Civil, con el propósito de agregar un inciso que contenga la prohibición de
alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cuando exista una posesión
a través de una escritura pública de promesa de compraventa, específicamente cuando el
promitente comprador no haya pagado la totalidad del precio del bien.
6.1. DATOS INFORMATIVOS.
Localización: El diseño del proyecto de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos
diez (2410) para agregar un inciso que contenga la prohibición de alegar la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio cuando exista una posesión a través de una
escritura pública de promesa de compraventa, específicamente cuando el promitente
comprador no haya pagado la totalidad del precio del bien, se la implementará en todo
el territorio ecuatoriano.
Beneficiarios: Los beneficiarios de la reforma legal serán todos los habitantes del
Estado Ecuatoriano que sean dueños de propiedades y que hayan comparecido a la
celebración de un contrato de promesa de compraventa en calidad e promitentes
vendedores y que han entregado la posesión del bien al promitente comprador sin que
este le cumpla con el pago del precio total del bien para la respectiva celebración de las
escrituras definitivas de compraventa.
6.2. ANTECEDENTES DE LA PROPUESTA.
El promitente comprador no paga el pago total del precio del bien, por lo que no se
puede realizar las escrituras definitivas de compraventa.
81
6.3. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA.
La propuesta se justifica ya que el diseño de reforma legal del artículo dos mil
cuatrocientos diez (2410) del Código Civil, con el propósito de agregar un inciso que
contenga la prohibición de alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio
cuando exista una posesión a través de una escritura pública de promesa de
compraventa, específicamente cuando el promitente comprador no haya pagado la
totalidad del precio del bien, es muy importante para no perjudicar a los propietarios de
los bienes que han comparecido a la celebración de una escritura pública de promesa de
compraventa en calidad de promitentes vendedores y que han entregado el bien al
promitente comprador, el cual ha dejado pasar el tiempo y no ha cancelado el precio
total del bien, y que pese a los constantes requerimientos realizados por el promitente
vendedor este no ha cumplido y mucho menos salido del bien materia de discusión. Al
pasar el tiempo el promitente comprador alega la prescripción extraordinaria adquisitiva
de domino, para ganar el dominio de la cosa poseída, lo cual si lo puede ser ya que
cumple con los dos elementos de ánimo de señor (animus domini) y la aprehensión
material del bien (corpus), pero aquí existe el problema ya que sería injusto otorgarle la
posesión a una persona que no ha cumplido el pago de la totalidad del bien causándole
un gran perjuicio al promitente vendedor dueño todavía del bien en disputa.
6.4. OBJETIVOS DE LA PROPUESTA.
6.4.1. Objetivo general.
Realizar un diseño de proyecto de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos diez
(2410) del Código Civil, con el propósito de agregar un inciso que contenga la
prohibición de alegar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio cuando
exista una posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa,
específicamente cuando el promitente comprador no haya pagado la totalidad del precio
del bien.
82
6.4.2. Objetivos específicos.
Beneficiar al promitente vendedor ante el no cumplimiento por parte del promitente
comprador en cuanto se refiere al pago total del precio del bien.
Dotar de los conocimientos necesarios en cuanto se refiere a las importantes figuras
jurídicas de la posesión, la prescripción y la promesa de compraventa.
6.5. RESULTADOS ESPERADOS.
Se espera alcanzar el 98% de aceptabilidad en cuanto se refiere a la propuesta que se ha
presentado en esta investigación y que tiene que ver con la Realización de un proyecto
de reforma legal del artículo dos mil cuatrocientos diez (2410) del Código Civil, con el
propósito de agregar un inciso que contenga la prohibición de alegar la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio cuando exista una posesión a través de una
escritura pública de promesa de compraventa, específicamente cuando el promitente
comprador no haya pagado la totalidad del precio del bien.
83
6.6. DESARROLLO DE LA PROPUESTA DE REFORMA LEGAL.
ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR.
PROYECTO DE LEY REFORMATORIA AL ARTÍCULO DOS MIL
CUATROCIENTOS DIEZ (2410) DEL CÓDIGO CIVIL.
CONSIDERANDO:
Que, el artículo uno (1) de la Constitución de la República del Ecuador de dos mil ocho
(2008), manifiesta que “el Ecuador es un Estado Constitucional de derechos y justicia”.
Que, el Estado ecuatoriano tiene como deber fundamental, promover el efectivo
ejercicio de los bienes jurídicos y los derechos de los ciudadanos que se encuentran
protegidos por la Constitución de la República del Ecuador;
Que, el Código Civil ecuatoriano en su artículo dos mil cuatrocientos diez (2410)
establece “cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito; para la prescripción
extraordinaria no es necesario título alguno; basta la posesión material en los términos
del artículo 715; se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo, de la falta de
un título adquisitivo de dominio”.
Que, el articulo trescientos veinte y uno (321) de la Constitución de la República del
Ecuador de dos mil ocho (2008), establece que “El Estado reconoce el derecho a la
propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa,
mixta, y que deberá cumplir su función social y ambiental”.
Que, la propiedad debe cumplir su función social.
84
Que, el artículo mil quinientos setenta (1570) del Código Civil establece que “la
promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública.
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces. 3. Que la
promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten, para
que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban”.
Que, es deber de la Asamblea Nacional expedir las leyes que exige el nuevo modelo de
desarrollo socioeconómico del país, a fin de garantizar que las mismas respondan a los
intereses y necesidades de toda la población.
Que, la Constitución de la República del Ecuador de dos mil ocho (2008), en su artículo
ciento veinte (120) numeral seis (6) establece que “La Asamblea Nacional tendrá las
siguientes atribuciones y deberes, además de las que determine la ley: Expedir,
codificar, reformar y derogar las leyes, e interpretarlas con carácter generalmente
obligatorio”. Por esta razón se EXPIDE la presente Reforma al artículo dos mil
cuatrocientos diez (2410) del Código Civil, en los siguientes términos:
Artículo original
Art. 2410.- Prescripción extraordinaria. - El dominio de las cosas comerciales que no
ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo
las reglas que van a expresarse:
1. Cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito;
2. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno; basta la posesión
material en los términos del artículo 715;
3. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo, de la falta de un título
adquisitivo de dominio;
85
4. pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar
a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:
1. Que quien se pretende dueño no pueda probar que en los últimos quince años se
haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por quien alega la
prescripción; y,
2. Que quien alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia,
clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
Artículo reformado
Art. 2410.- Prescripción extraordinaria. - El dominio de las cosas comerciales que no
ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo
las reglas que van a expresarse:
1. Cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito;
2. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno; basta la posesión
material en los términos del artículo 715;
3. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo, de la falta de un título
adquisitivo de dominio;
4. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar
a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:
1. Que quien se pretende dueño no pueda probar que en los últimos quince años se
haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por quien alega la
prescripción; y,
2. Que quien alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia,
clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
No cabe prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio alguno, en los casos de
una posesión a través de una escritura pública de promesa de compraventa,
solamente cuando el promitente comprador no haya cancelado la totalidad del
precio del bien, en los demás casos es posible alegarla.
86
Publíquese en el Registro Oficial.
Dado y firmado en la Asamblea Nacional Constituyente, en la ciudad de Quito, Distrito
Metropolitano, a los doce días del mes de enero del año dos mil diecisiete.
87
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