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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS
CARRERA DE ECONOMÍA
Determinantes del riesgo en el crédito hipotecario otorgados por el BIESS
Informe final de investigación presentado como requisito para optar al título
de economista especialidad Política Económica y Planificación
Rodríguez Espinosa Estefanía Alexandra
Santamaría Morejón Karina Dayana
TUTOR
Econ. Ramiro Efraín Villarruel Meythaler
Quito, 26 de julio de 2018
v
DEDICATORIA
Principalmente a Dios, por brindarme salud, sabiduría, dedicación y amor para cada
cosa que hago y por permitirme tener presente a mi familia en cada logro alcanzado.
A mis padres, por el apoyo incondicional, y su sabiduría en cada consejo que me ha
ayudado hacer una mujer de éxito, permitiéndome cumplir mis metas y objetivos.
Por ese interés y preocupación sobre cada decisión tomada.
A mis hermanas y sobrinos quienes fueron la mayor motivación durante el trayecto
de este periodo académico.
A todos quienes han aportado con el desarrollo de esta investigación.
Rodríguez E. Estefanía A.
vi
DEDICATORIA
A Dios por brindarme vida, salud, inteligencia y una maravillosa familia que ha
sembrado en mí valores y principios.
A mi madre que con su apoyo, dulzura, amor incondicional y ejemplo de
profesionalismo ha sido mi motor principal para alcanzar cada meta propuesta.
A mi padre que con su ejemplo, apoyo y rectitud ha inculcado en mí las
herramientas necesarias para no rendirme ante la adversidad.
A mi hermana y primos quienes han llenado de alegría y motivación este largo
proceso y han estado incondicionalmente a mi lado.
Santamaría M. Dayana K.
vii
AGRADECIMIENTOS
Nuestro más sincero agradecimiento a la Facultad de Ciencias Económicas de la
Universidad Central del Ecuador, en especial a sus docentes, por la formación
profesional, académica y humana impartida a lo largo de toda nuestra vida
estudiantil, la misma que nos ha dado las bases necesarias para lograr culminar con
éxito el presente proyecto de investigación.
Agradecemos inmensamente a nuestro tutor el Econ. Ramiro Efraín Villarruel
Meythaler, por su guía, supervisión y por la calidad humana y profesional
demostrada incondicionalmente en todo este proceso de investigación.
Finalmente, a nuestros padres los cuales con su apoyo y amor incondicional han
logrado formar en nosotras los valores y principios necesarios para ser mujeres de
éxito y han sido nuestra inspiración fundamental para lograr la culminación de la
presente investigación.
Rodríguez E. Estefanía A.
Santamaría M. Dayana K.
viii
CONTENIDO
DERECHOS DE AUTOR .............................................................................................. II
DECLARACIÓN DE AUTORÍA Y AUTENTICIDAD .................................................... III
HOJA DE APROBACIÓN DEL TUTOR ....................................................................... IV
DEDICATORIA ............................................................................................................. V
AGRADECIMIENTOS .......................................................................................... VII
CONTENIDO ....................................................................................................... VIII
LISTA DE TABLAS .................................................................................................... XIII
LISTA DE ILUSTRACIONES .................................................................................... XIV
RESUMEN ................................................................................................................. XVI
ABSTRACT ...............................................................................................................XVII
INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 1
HIPÓTESIS ............................................................................................................. 2
OBJETIVO GENERAL .................................................................................................. 2
OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................ 3
DELIMITACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN ............................................................. 3
METODOLOGÍA ..................................................................................................... 4
1 EL RIESGO EN EL CRÉDITO HIPOTECARIO ................................................... 6
1.1 El crédito ............................................................................ 6
1.1.1 Definición de crédito ..................................................................... 6
1.1.2 Normativa del crédito ................................................................... 7
1.1.3 Elementos del crédito ................................................................... 8
1.1.4 Funciones del crédito ................................................................... 9
1.1.5 Clasificación de los créditos por destino ....................................... 9
1.1.6 Clasificación de los créditos por categorías de actividad crediticia . 10
1.1.7 Clasificación de los créditos en Ecuador ..................................... 11
1.1.8 Clasificación de los créditos en el BIESS .................................... 13
1.2 Crédito Hipotecario ....................................................... 14
1.2.1 Definición del crédito hipotecario ................................................ 14
ix
1.2.2 Normativa del crédito hipotecario ................................................. 15
1.2.3 Características del crédito hipotecario ............................................... 16
1.2.4 Créditos Hipotecarios en Ecuador ...................................................... 16
1.2.5 Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social .......................... 17
1.2.6 Créditos hipotecarios en el BIESS ....................................................... 18
1.3 Introducción al Riesgo ........................................................... 21
1.3.1 Definición de riesgo...................................................................... 21
1.3.2 Clasificación del riesgo ....................................................................... 22
1.3.3 Tipos de riesgo financiero .................................................................. 22
1.3.4 Administración integral del riesgo financiero...................................... 23
1.3.5 Administración del riesgo en el BIESS ................................................ 23
1.4 Riesgo crediticio .................................................................. 24
1.4.1 Definición de riesgo crediticio ............................................................ 24
1.4.2 Elementos y componentes del riesgo crediticio .................................. 25
1.4.3 Componentes del riesgo crediticio ..................................................... 26
1.4.4 Clasificación de riesgo de los créditos de vivienda en Ecuador ........... 27
1.4.5 Administración del riesgo crediticio en el BIESS ................................. 27
1.5 Estudios previos sobre el riesgo crediticio ...................................... 29
2 EVOLUCIÓN DE LAS VARIABLES CREDITICIAS EN EL SISTEMA FINANCIERO
NACIONAL ................................................................................................................. 33
2.1 Evolución del sector crediticio en Ecuador ..................................... 33
2.1.1. Volumen de crédito en Ecuador ......................................................... 33
2.1.2. Número de operaciones de crédito en Ecuador .................................. 34
2.1.3. Crédito promedio en Ecuador ............................................................ 35
2.1.4. Volumen de crédito en Ecuador como porcentaje del PIB .................. 37
2.1.5. Volumen de crédito en Ecuador por tipo de instituciones financieras 37
2.1.6. Volumen de crédito en Ecuador por segmentos de crédito................. 39
2.2 Evolución del crédito de vivienda en el Sistema Financiero Nacional
x
ecuatoriano ............................................................................. 40
2.2.1. Volumen de crédito de vivienda en el Ecuador ................................... 40
2.2.2. Número de operaciones de crédito de vivienda en Ecuador ............... 41
2.2.3. Crédito de vivienda promedio en Ecuador .......................................... 43
2.2.4. Volumen de crédito de vivienda como porcentaje del PIB .................. 44
2.2.5. Volumen de crédito de vivienda en Ecuador por tipo de instituciones
financieras ..................................................................................................... 45
2.2.6. Volumen de crédito de vivienda en Ecuador por las instituciones
financieras más importantes ......................................................................... 46
Bancos privados ............................................................................................ 46
Cooperativas de Ahorro y Crédito .................................................................. 47
Mutualistas: ........................................................................................... 48
2.2.7. Evolución de la tasa de interés para el segmento de la vivienda en
Ecuador ......................................................................................................... 49
2.2.8. Evolución de la tasa de morosidad para el segmento de la vivienda en
Ecuador ......................................................................................................... 51
2.3 Evolución de los créditos de vivienda en el BIESS............................ 52
2.3.1. Tipos de créditos del BIESS ................................................................ 52
2.3.2. Créditos de vivienda en el BIESS y en el Sistema Financiero Nacional. 53
2.3.3. Número de operaciones hipotecarias otorgadas por el BIESS ............ 55
2.3.4. Crédito de vivienda en el BIESS y en el Sistema Financiero Nacional
privado por regiones ............................................................................... 56
2.3.5. Volumen de crédito de vivienda del BIESS por tipo de afiliado ........... 57
2.3.6. Volumen de crédito de vivienda del BIESS por destino de crédito ...... 59
2.3.7. Plazo del crédito de vivienda del BIESS .............................................. 60
2.3.8. Tasa efectiva del crédito de vivienda del BIESS .................................. 61
2.3.9. Edad promedio de beneficiarios de créditos de vivienda en el BIESS .. 62
2.3.10. Saldo del crédito de vivienda del BIESS .............................................. 63
2.3.11. Días de mora promedio del crédito de vivienda del BIESS .............. 63
2.4 Panorama internacional de los créditos de vivienda ........................ 64
2.4.1 Tasas de interés de los créditos de vivienda en Colombia, Perú y
xi
Ecuador ......................................................................................................... 64
2.4.2 Volumen de crédito de vivienda en Colombia, Ecuador y Perú ........... 65
3 MODELO DE REGRESIÓN LOGÍSTICO DE LOS DETERMINANTES DEL RIESGO
CREDITICIO HIPOTECARIO DEL BIESS. ............................................................................... 66
3.1. Conceptualización de los modelos ............................................ 66
3.2 Modelos econométricos ......................................................... 66
3.2.1. Clasificación de los modelos econométricos ...................................... 67
3.3 Modelo Logit ................................................................. 69
3.3.1 Origen del modelo Logit ................................................................ 69
3.3.2 Especificaciones del modelo Logit ...................................................... 71
3.3.3 Características del modelo Logit ........................................................ 73
3.3.4 Estimación del modelo Logit .............................................................. 74
3.3.5 Método de Máxima Verosimilitud .................................................. 75
3.3.6 Interpretación de coeficientes de un modelo Logit ............................. 77
3.4 Implementación del Modelo de Regresión Logístico de los determinantes
del riesgo crediticio hipotecario del BIESS ............................................ 78
3.4.1 Población de estudio .......................................................................... 78
3.4.2 Variables consideradas en el modelo logístico ................................... 78
3.4.3 Determinantes del riesgo en el crédito hipotecario otorgado por el
BIESS 84
3.4.4 Efectos Marginales ............................................................................ 87
3.4.5 Ratios de probabilidad ....................................................................... 90
3.4.6 Análisis de los resultados obtenidos en el modelo .............................. 91
4 RECOMENDACIONES AL MANUAL DE CRÉDITO DEL BIESS Y CONCLUSIONES DE
LA INVESTIGACIÓN .............................................................................................................. 93
4.1 Manual de crédito ......................................................... 93
4.2 Manual de Crédito del BIESS ............................................. 93
xii
4.2.1 Consideraciones específicas de los créditos hipotecarios ........... 94
4.2.2 Requisitos básicos para la precalificación .................................. 96
4.2.3 Calificación y aprobación del crédito hipotecario ........................ 97
4.2.4 Instrumentación de la operación de crédito hipotecario ............... 98
4.2.5 Tipos de préstamos hipotecarios ................................................ 98
4.2.6 Novación de préstamos hipotecarios ........................................ 104
4.2.7 Refinanciamiento de préstamos hipotecarios ........................... 105
4.2.8 Reestructuración de préstamos hipotecarios ............................ 105
4.3 Recomendaciones al Manual de Crédito del BIESS ................... 106
4.4 Conclusiones de la investigación ....................................... 108
5 BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................... 112
6 APÉNDICE .............................................................................................. 116
xiii
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Operaciones y servicios financieros prestados por el BIESS ................. 18
Tabla 2. Elementos del riesgo crediticio .............................................................. 25
Tabla 3. Clasificación de riesgo de los créditos de vivienda ................................ 27
Tabla 4. Volumen de crédito de vivienda como porcentaje del PIB, 2008-2017 44
Tabla 5. Volumen de crédito de vivienda de los principales Bancos Privados, 2017
............................................................................................................................... 46
Tabla 6. Volumen de crédito de vivienda y porcentaje de particiáción de las
principales Cooperativas de Ahorro y Crédito, 2017 ............................................ 48
Tabla 7. Número de operaciones por tipo de crédito hipotecario en el BIESS 2010-
2017 ....................................................................................................................... 56
Tabla 8. Edad promedio de los beneficiarios de créditos de vivienda en el BIESS,
2010-2017 ............................................................................................................. 62
Tabla 9. Variables consideradas para el modelo de Regresión Logit de los
determinantes del riesgo crediticio hipotecario del BIESS ................................... 79
Tabla 10. Resultados del modelo Logit de los determinantes del riesgo en el crédito
hipotecario del BIESS ........................................................................................... 86
Tabla 11. Efectos marginales del modelo Logit de los determinantes del riesgo
crediticio hipotecario en el BIESS ........................................................................ 88
xiv
LISTA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Segmentación de la Cartera de Crédito del Sistema Financiero
Nacional, 2015 ...................................................................................................... 12
Ilustración 2 Volumen de crédito en Ecuador, periodo 2008-2017 .................... 34
Ilustración 3 Número de Operaciones de crédito en Ecuador, 2008-2017 .......... 35
Ilustración 4 Crédito promedio en Ecuador, 2008-2017 ..................................... 36
Ilustración 5 Volumen del crédito en Ecuador como porcentaje del PIB, 2008-2017
............................................................................................................................... 37
Ilustración 6 Volumen de crédito en Ecuador por tipo de instituciones financieras,
2008-2017 ............................................................................................................. 38
Ilustración 7 Volumen de crédito en Ecuador por segmentos de crédito, 2008-2017
............................................................................................................................... 39
Ilustración 8 Volumen de crédito de vivienda en el Ecuador, 2008-2017.......... 41
Ilustración 9 Número de Operaciones de crédito de vivienda en el Ecuador 2008-
2017 ....................................................................................................................... 42
Ilustración 10 Crédito de vivienda promedio en Ecuador 2008-2017 ................. 43
Ilustración 11 Volumen de crédito de vivienda en Ecuador por tipo de intituciones
financieras,2008-2017 ........................................................................................... 45
Ilustración 12 Porcentaje de participación de los principales Bancos Privados en
el crédito de vivienda, 2017 .................................................................................. 47
Ilustración 13 Volumen de crédito de vivienda otorgado por las mutualistas, 2017
............................................................................................................................... 49
Ilustración 14 Evolución de la tasa de interés activa efectiva para el segmento de
vivienda y vivienda de interés público, 2008-2017 ............................................. 50
Ilustración 15 Evolución de la tasa de morosidad para el segmento de la vivienda,
2008-2017 ............................................................................................................. 51
Ilustración 16 Volumen de crédito por tipo de crédito ofertado en el BIESS, 2010-
2017 ....................................................................................................................... 52
Ilustración 17 Evolución del crédito de vivienda en el BIESS y en el Sistema
Financiero Nacional privado, 2010-2017 .............................................................. 54
Ilustración 18 Número de operaciones hipotecarias en el BIESS, 2010-2017... 55
xv
Ilustración 19 Porcentaje de crédito de vivienda en el BIESS y en el Sistema
Financiero Nacional privado por regiones, 2017 .................................................. 57
Ilustración 20 Volumen de crédito de vivienda del BIESS por tipo de afiliado,
2010 y 2017* ......................................................................................................... 58
Ilustración 21 Volumen de crédito de vivienda del BIESS por destino de crédito,
2017* ..................................................................................................................... 59
Ilustración 22 Número de operaciones de créditos de vivienda del BIESS por
plazo, 2015 y 2016 ................................................................................................ 60
Ilustración 23 Tasas efectivas del crédito de vivienda del BIESS, 2010-2017* . 61
Ilustración 24 Saldo del crédito de vivienda del BIESS, 2010-2017 ................. 63
Ilustración 25 Tasas de interés activas de los créditos de vivienda en Colombia,
Ecuador y Perú, 2008-2017 ................................................................................... 64
Ilustración 26 Volumen de crédito de vivienda en Colombia, Ecuador y Perú,
2008-2017 ............................................................................................................. 65
Ilustración 27 Función de un modelo Logit ........................................................ 73
Ilustración 28: Modelo de regresión logística de los determinantes del riesgo en
los créditos hipotecarios otorgados por el BIESS ................................................. 85
Ilustración 29 Efectos marginales del modelo Logit de los determinantes del
riesgo créditicio hipotecario del BIESS ................................................................ 87
Ilustración 30 Odds Ratios o ratios de probabilidad del modelo logístico de los
determinantes del riesgo crediticio hipotecario en el BIESS ................................ 90
Ilustración 31 Proceso para otorgar un crédito hipotecario del BIESS ............... 94
Ilustración 32: Condiciones básicas para la adquisición de terreno y construcción
de vivienda en el BIESS ...................................................................................... 101
xvi
Determinantes del riesgo en el crédito hipotecario otorgados por el BIESS
Autoras:
Estefanía Alexandra Rodríguez Espinosa Dayana Karina Santamaría Morejón
Tutor:
Econ. Ramiro Efraín Villarruel Meythaler
RESUMEN
En el presente estudio se analizan los determinantes que inciden en el riesgo de los
créditos hipotecarios otorgados por el BIESS. Se ha evidenciado desde las primeras
operaciones emitidas por esta entidad, en octubre del 2010, que las características
socioeconómicas (estado del afiliado y monto financiado), demográficas (región de
residencia del afiliado y edad) y financieras (plazo del crédito, tasa de interés y
destino del crédito) propias de cada afiliado influyen en la probabilidad de que un
crédito hipotecario caiga en estado de mora. Para calcular la relación entre los
determinantes antes mencionados y el riesgo crediticio, se ha construido un modelo
econométrico de regresión logística con variables dicotómicas (Logit) que dio como
resultado la magnitud y la relación de las principales variables en el riesgo de crédito
hipotecario del BIESS en el periodo 2010-2017.
PALABRAS CLAVE: CRÉDITO HIPOTECARIO / RIESGO CREDITICIO /
BIESS / AFILIADOS / DETERMINANTES / MODELO DE REGRESIÓN
LOGÍSTICA.
xvi
i
Determinants of the risk in the mortgage credit granted by BIESS.
Authors:
Estefanía Alexandra Rodríguez Espinosa
Dayana Karina Santamaría Morejón
Tutor:
Econ. Ramirto Efraín Villarruel Meythaler
ABSTRACT
In the present study it is analyzed the determinants that affect the risk of mortgage
loans granted by BIESS. It has been evident since the first operations issued by
this entity, in October 2010, that the socio- economic characteristics (affiliate
status and amount financed), demographic (region of residence of the affiliate and
age) and financial (term of the loan, rate of interest and destiny of the credit) own
of each affiliated one they influence in the probability that a mortgage credit falls
in state of delay. To calculate the relationship between the aforementioned
determinants and credit risk, it was constructed an econometric model of logistic
regression with dichotomous variables (Logit), which resulted in the magnitude
and the relationship of the main variables in the mortgage credit risk of BIESS in
the period 2010-2017.
KEYWORDS: MORTGAGE CREDIT / CREDIT RISK / BIESS /
AFFILIATES/ DETERMINANTS / LOGISTICS REGRESSION MODEL.
1
INTRODUCCIÓN
Los créditos hipotecarios son de vital importancia en el desarrollo de una nación,
pues constituyen un instrumento facilitador y necesario para que la población tenga
acceso a una vivienda propia. Además, estimula al Sistema Financiero Nacional y
en general a la economía del país al estar ligado directamente con el sector de la
construcción el cual es el más dinámico de la economía. (Rojas, 2016). La vivienda
constituye un derecho indivisible, inalienable e interdependiente para mejorar la
calidad de vida de la población, cabe destacar que las personas tienen derecho a un
hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia
de su situación social y económica. (Constitución de la República del Ecuador,
2008).
En el Ecuador se ofertan créditos hipotecarios en instituciones públicas y privadas,
teniendo una mayor participación e importancia el BIESS con un 46,33% seguido
del banco privado Pichincha (18,03%) del total del segmento de cartera de vivienda
o hipotecaria para el año 2017.
El BIESS se creó con la finalidad de prestar servicios financieros tales como el de
conceder créditos hipotecarios, prendarios y quirografarios y otros servicios
financieros a favor de los afiliados y jubilados del IESS, mediante operaciones
directas o a través del Sistema Financiero Nacional. (Ley del Banco del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social, 2009). Es importante señalar que antes de la
creación de esta institución existía una demanda de crédito hipotecario restringida
a un segmento que no era sujeto de crédito en la banca privada.
Disminuir el riesgo crediticio juega un papel prioritario en cualquier institución del
sistema financiero ya que administran fondos del público en general, para lo cual,
deben prevenir posibles eventos con consecuencias negativas relacionadas con su
principal producto el crédito. (López M., 2016)
Es por ello la importancia de analizar los determinantes del riesgo en el crédito
hipotecario otorgado por el BIESS, el mismo representa un desafío empírico pues
2
se desconoce el comportamiento histórico de las variables que afectan y aumentan
la incidencia de que una operación crediticia caiga en estado de mora; perjudicando
así la liquidez del banco y el correcto funcionamiento de los créditos hipotecarios
en la institución. Además, metodológicamente no se cuenta en la actualidad con un
modelo matemático o econométrico que mida dicha incidencia en el BIESS.
Relacionado a este tema es importante analizar que la administración de riesgos
tiene un papel fundamental en el sector financiero ya que tiene como objetivo
principal implementar políticas, acciones y procedimientos que permitan la
medición, identificación e información de los riesgos (Lara, 2012). Para este fin,
contar con un modelo econométrico que mida el comportamiento de las variables
las cuales influyen en el aumento de la probabilidad de que un crédito caiga en
estado de mora es imperante para cualquier institución financiera. Es necesario
enfatizar que dentro de las políticas de Estado se encuentra como prioritaria el
acceso a créditos inclusivos masificados que garanticen el acceso a una vivienda
digna. (SENPLADES, 2017-2021).
Hipótesis
Los determinantes socioeconómicos (monto financiado y estado del afiliado),
demográficos (edad y provincia) y financieros (plazo en meses, tasa nominal y
destino del crédito) de los beneficiarios que acceden a un crédito hipotecario en el
BIESS influirán en la probabilidad de que los créditos caigan en estado de mora.
Objetivo general
Calcular los determinantes del riesgo en el crédito hipotecario otorgados por el
BIESS; para ello se utilizará un modelo econométrico de regresión logística que
incluirá la probabilidad de que un crédito caiga en estado de mora frente a variables
socioeconómicas, demográficas y financieras.
3
Objetivos específicos
Para lograr el objetivo general propuesto anteriormente, se plantean los siguientes
objetivos específicos:
Describir el comportamiento histórico de los créditos hipotecarios
otorgados por el BIESS; para ello, se describirán las variables que se
incluirán en la investigación.
Construir un modelo econométrico de regresión logística que permita
identificar cuáles son los determinantes socioeconómicos, demográficos y
financieros que influyen en la probabilidad de que los créditos caigan en
estado de mora.
Establecer críticas al manual de cobranza del BIESS con la finalidad de
reducir el estado de mora en los créditos hipotecarios otorgados por la
institución.
Delimitación de la investigación
El presente proyecto de investigación se enfocará en analizar las variables
socioeconómicas, demográficas y financieras que permitirán determinar la
influencia en la probabilidad de que los créditos caigan en estado de mora. El
espacio geográfico será delimitado al territorio ecuatoriano.
Se contará con una base de datos del BIESS con corte a noviembre 2017, en donde
existen aproximadamente 187.976 observaciones tomadas de la cartera hipotecaria
desde el año de 1990 hasta la actualidad. Cabe mencionar que la cartera hipotecaria
posee mayor participación dentro de la cartera de crédito total del BIESS. Esta
información servirá para la construcción y cálculo del modelo econométrico de
regresión logística que explicará la incidencia de las determinantes en el riesgo de
crédito hipotecario. Se utilizarán cifras oficiales del Banco Central del Ecuador,
Servicio de Rentas Internas y aquellas publicadas en el portal de BIESS y en la
4
Superintendencia de Bancos para determinar la evolución histórica de las variables
sometidas a investigación como para definir el perfil de los beneficiarios de créditos
hipotecarios.
En relación a la presente investigación se plantearán como variable de entrada la
probabilidad de que un crédito caiga en estado de mora de la cartera hipotecaria y
como variables de salida se incluye el monto financiado, estado del afiliado, edad,
provincia, plazo, tasa nominal y el destino del crédito.
Metodología
Esta investigación se llevará a cabo a través del método de investigación mixto, es
decir, se utilizará tanto el método cualitativo como cuantitativo. De esta manera, la
estructura del trabajo está comprendida por cuatro partes.
En el primer capítulo se describirá el marco teórico donde se incluyen
características y conceptualizaciones sobre los créditos hipotecarios y su riesgo, a
nivel nacional e internacional. Todo esto de forma conjunta permitirá armar una
base conceptual sobre la cual se desarrollará la investigación.
En el segundo capítulo se describirá el comportamiento histórico de los créditos
hipotecarios otorgados por el BIESS, así como de las variables independientes que
se incluirán en la investigación (monto financiado, estado del afiliado, edad,
provincia, tasa nominal, plazo y destino de crédito) y la variable dependiente
(crédito hipotecario vencido).
En el tercer capítulo se planteará un modelo econométrico de regresión logística
con el fin de identificar cuáles son los determinantes socioeconómicos,
demográficos y financieros que influyen en la probabilidad de que los créditos
caigan en estado de mora. Los modelos econométricos de regresión logística
corresponden a aquellos que dan una valoración a la contribución de diferentes
factores en la ocurrencia de un evento simple. (Fernández, 2011)
5
0
𝑘
Para esto se utilizará la siguiente ecuación:
𝑘 = ̂𝑘 + ̂𝑘 𝑘 + �̂�𝑘 + �̂�𝑘 +̂𝑘 𝑘 + ̂𝑘 𝑘 + �̂�𝑘 + �̂�𝑘 + 𝑘̂
0 1 1 2 2 3 3 4 4
(1)
5 5 6 6 7 7
Donde:
𝑘= Probabilidad de que un crédito hipotecario otorgado por el BIESS caiga en
estado de mora.
𝑘1= Monto financiado. (Valor prestado por la institución)
𝑘2= Estado del afiliado. (Activo, Cesante o Jubilado)
𝑘3=Edad
𝑘4= Provincia
𝑘5= Tasa nominal
𝑘6=Plazo en meses
𝑘7= Destino del Crédito. (Adquisición de vivienda terminada, Construcción de
vivienda, Sustitución de hipoteca, Remodelación de vivienda, entre otros)
𝑘̂= Error estocástico
�̂�= Intercepto o constante del modelo de regresión logística.
�̂�= Pendientes del modelo de regresión logística.
Por último, en el cuarto capítulo se realizarán críticas y posibles alternativas de
modificaciones al manual de cobranza del BIESS sobre el manejo que se da al
estado en mora de la cartera hipotecaria con la finalidad de reducir la incidencia de
operaciones de crédito vencidas.
6
1 EL RIESGO EN EL CRÉDITO HIPOTECARIO
El riesgo en el crédito se lo define como la probabilidad de que un individuo no
pueda cumplir con su obligación de pago a favor de la entidad prestamista. En la
presente investigación se abarca el riesgo en el crédito hipotecario para determinar
las variables que inciden en la probabilidad de que los créditos caigan en estado de
mora.
1.1 El crédito
El crédito ha sido conceptualizado desde diferentes enfoques, sin embargo, todos
llegan a la misma conclusión, el crédito significa confianza por parte de la entidad
prestamista hacia el prestatario.
1.1.1 Definición de crédito
El crédito, desde su origen etimológico latín creditum significa confianza. Según
Mill, (1848) define al crédito “como la riqueza que tiene por objeto la transferencia
de medios de producción.” Donde resalta la confianza para lograr que la gente que
posee dinero con fines imprevistos haga uso del mismo con fines productivos
evitando el dinero ocioso, el cual puede ser utilizado y genera riqueza.
Según Tamames y Gallego, (1996) asocia la confianza y el crédito como
prestaciones futuras donde se financia el gasto de otros esperando su pago futuro.
“El otorgamiento del crédito facilita a las personas la adquisición de un bien o
servicio sin un pago inmediato”.
Alberto (1996) define al crédito “como la transferencia temporal de poder
adquisitivo a cambio de la promesa de reembolsar éste más sus intereses en un plazo
determinado y en la unidad monetaria convenida”. La confianza se evidencia el
momento que el deudor tiene una promesa de pago a su acreedor por el uso del
capital monetario.
7
La Superintendencia de Bancos del Ecuador –SB- sin alejarse de las definiciones
del crédito desde diferentes puntos de vista define al crédito como:
El uso de un capital ajeno por un tiempo determinado a cambio del pago de
una cantidad de dinero que se conoce como interés. Además, es la obtención
de recursos financieros en el presente sin efectuar un pago inmediato, bajo
la promesa de restituirlos en el futuro en condiciones previamente
establecidas. Se lo define también como un contrato por el cual una entidad
financiera pone a disposición del cliente cierta cantidad de dinero, el cual
deberá ser devuelto con intereses y comisiones según los plazos pactados.
(Superintendencia Bancos del Ecuador, 2016)
Un concepto general sobre el crédito es el otorgamiento de un valor en el presente,
donde la base del mismo es la confianza en que se obtendrá la devolución del dinero
en un futuro, más un interés pactado que significa el pago por el valor del dinero.
El compromiso pactado por la prestación del dinero entre el acreedor y el deudor le
otorga una capacidad inmediata de compra al deudor satisfaciendo sus necesidades
presentes y creando una obligación por pagar en el futuro por un monto mayor al
que fue sujeto de crédito.
1.1.2 Normativa del crédito
Según el Código Orgánico Monetario y Financiero (2015) en el artículo 14, numeral
23 determina como funciones de la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera el “establecer niveles de crédito, tasas de interés, reservas de liquidez,
encaje y provisiones aplicables a las operaciones crediticias, financieras,
mercantiles y otras que podrán definirse por segmentos, actividades económicas y
otros criterios.”
Las actividades que el Código Orgánico Monetario y Financiero le designa a la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera se basa en las resoluciones
emitidas enfocadas al crédito de las entidades del sistema financiero público y
privado así, como la normativa de la SB.
En la resolución No. JB-2011-1897 de la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera se establece que el directorio de cada entidad financiera público y
8
privado, será el que apruebe las políticas de crédito, la estructura del portafolio de
la cartera y esto será remitida a la SB para su conocimiento.
La normativa sobre la calificación a las personas sujetas de crédito establece que
las calificaciones que cada entidad financiera atribuya a cada deudor será de
acuerdo al tipo de crédito y al riesgo que según corresponda. De la misma manera,
en el caso de que el cliente tenga más de un crédito en los segmentos de consumo,
vivienda y microcrédito en la misma institución del sistema financiero, la
calificación que se registrará para el deudor será la que presente la peor categoría
de riesgo siempre y cuando la operación con peor categoría de riesgo sea igual o
supere el 20% del total de la deuda de segmento. (Superintendencia de Bancos
2011)
En la Resolución No. JB-2011-2034 de la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera establece que las instituciones del sistema financiero público y privado
deberán remitir información que permita medir o cuantificar la rentabilidad de los
créditos otorgados en relación con su tecnología crediticia, zona geográfica y
variables macroeconómicas.
Para evaluar el impacto social de las políticas crediticias de las entidades financieras
públicas y privadas, éstas deberán implementar herramientas para la validación de
la información sobre la rentabilidad de los créditos otorgados, realizando la
medición de variables socioeconómicas. (Superintendencia de Bancos 2011)
1.1.3 Elementos del crédito
El crédito dentro del sistema financiero público y privado internacional posee los
siguientes elementos:
Capital: Es la cantidad de dinero que la entidad prestamista puede otorgar a una
persona sujeta a crédito en relación a su perfil económico y calificación crediticia.
Plazo: Es el tiempo durante el cual la entidad del sistema financiero presta el dinero
al deudor. El plazo dependerá del segmento de crédito.
9
Interés: Es el precio del dinero que pagará el deudor a la entidad prestamista por la
transferencia temporal del dinero.
Garantía: Es lo que la entidad financiera requiere para asegurar la devolución del
dinero por parte del deudor.
1.1.4 Funciones del crédito
El crédito en el sistema financiero es de vital importancia, ya que canaliza los
recursos monetarios de manera eficiente hacia las empresas y personas para
impulsar el desarrollo y con ello generar valor agregado. Para Ochoa y Quiñonez
(1992) las funciones del crédito son las siguientes:
Enriquece el proceso productivo
Estimula el consumo actuando sobre la demanda
Permite participar a los pequeños ahorristas
Facilita la concentración de capitales
1.1.5 Clasificación de los créditos por destino
Ramírez (2016) clasifica a los créditos de acuerdo a su destino. Entre las distintas
categorizaciones se pueden mencionar las siguientes:
Créditos bancarios: Son otorgados por entidades del sistema financiero a personas
físicas o morales para que puedan financiar sus necesidades como pagos de deuda,
adquisición de bienes o servicios, entre otros.
Créditos de consumo o comerciales: Son otorgados por empresas para la
adquisición de bienes o servicios de uso personal pactando plazos determinados.
Créditos empresariales: Son otorgados por empresas a otras empresas que
demandan de materia prima, insumos o servicios para continuar con su actividad
económica realizando convenios de pago a futuro.
10
1.1.6 Clasificación de los créditos por categorías de actividad crediticia
Alberto (1996) divide a los créditos en base a la categoría de actividad crediticia.
Las actividades crediticias más importantes son las siguientes:
Destino de los fondos prestados
Crédito de inversión: Destinado a realizar inversiones en bienes de capital.
Crédito de consumo: Destinado a adquirir bienes de consumo.
Crédito productivo: Surge de las transacciones entre empresas y es
destinado a la financiación del capital de trabajo como ayuda en el proceso
de fabricación, compra y distribución.
Crédito familiar: Destinado a gastos comunes de la familia.
Crédito personal: Destinado a gastos personales.
Plazo
Corto plazo: Créditos otorgados por bancos públicos y privados con un
plazo no mayor a un año.
Mediano plazo: Créditos otorgados por los bancos públicos y privados con
un plazo no menor a 1 año ni mayor a 5 años.
Largo plazo: Los créditos de mediano plazo son su complemento y es
destinado a financiar proyectos industriales o de vivienda con un plazo
mayor a 5 años hasta 30 años o más.
Seguridad
Créditos sin garantía: Crédito que posee como única garantía el patrimonio
del deudor, como el crédito quirografario.
Créditos con garantía: Crédito que posee como garantía un bien inmueble o
un bien mueble, donde el valor de la garantía debe exceder el valor del
préstamo, como los créditos prendarios e hipotecarios.
11
Tipo de entidad
Público: Destinado a entidades gubernamentales y/o seccionales, otorgado
a través de bonos, títulos y valores.
Privado: Destinado a personas naturales o jurídicas privadas para
actividades dirigidas a los sectores del comercio, industria, etc.
Lugar territorial
Crédito interno: Créditos otorgados por prestamistas locales.
Crédito externo: Créditos concedidos por una entidad local que opere con
fondos del exterior y que sea comisionista en el exterior.
Moneda en el que se concede el crédito
Crédito en moneda nacional: Crédito otorgado por un prestamista local.
Crédito en moneda extranjera: Crédito otorgado por un prestamista
extranjero.
La presente investigación se enfocará en la categoría de seguridad del crédito,
tomando como referencia el crédito con garantía, específicamente el crédito
hipotecario.
1.1.7 Clasificación de los créditos en Ecuador
Según la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera el 30 de marzo de
2015 resolvió aprobar las Normas que regulan la Segmentación de la Cartera de
Crédito de las Entidades del Sistema Financiero Nacional. En estas normas se
presentan los distintos segmentos de crédito1:
1 La disposición de la resolución se aplicó únicamente a las operaciones de crédito desembolsadas a
partir de la aprobación de la misma. Las operaciones de crédito que ya estaban emitidas o vigentes
permanecieron bajo la clasificación anterior a la resolución.
12
Ilustración 1. Segmentación de la Cartera de Crédito del Sistema Financiero
Nacional, 2015
Crédito
Productivo
Es otorga do a pers ona s
na tura l es obl i ga da s a
l l eva r conta bi l i da d o
pers ona s jurídi ca s . No
s e otorga pa ra l a
a dqui s i ci ón de
fra nqui ci a s , ma rca s ,
pa gos de rega l ía s ,
l i cenci a s y compra de
vehícul os de combus ti bl e fós i l .
Productivo Corporativo Es otorga do a pers ona s jurídi ca s que regi s tren
venta s a nua l es s uperi ores a USD 5,000,000.00.
Productivo Empresarial
Es otorga do a pers ona s jurídi ca s que regi s tren
venta s a nua l es s uperi ores a USD 1,000,000,00
y ha s ta USD 5,000,000.00.
Productivo PYMES
Es otorga do a pers ona s na tura l es obl i ga da s a
l l eva r conta bi l i da d o pers ona s jurídi ca s que
regi s tren venta s a nua l es s uperi ores a USD
100,000,00 y ha s ta USD 1,000,000.00.
Crédito
Comercial
Ordinario
Es otorga do a pers ona s na tura l es obl i ga da s a l l eva r conta bi l i da d o pers ona s jurídi ca s que
regi s tren venta s a nua l es s uperi ores a USD 100,000.00 des ti na do pa ra a dqui s i ci on o comerci a l i za ci on de vehícul os l i vi a nos .
Crédito
Comercial
Prioritario
Es otorga do a pers ona s
na tura l es obl i ga da s a
l l eva r conta bi l i da d o
pers ona s jurídi ca s que
regi s tren venta s
a nua l es s uperi ores a
USD 100,000.00
des ti na do pa ra
a dqui s i ci on de bi enes y
s ervi ci os pa ra
a cti vi da des producti va s
y comerci a l es .
Comercial Prioritario
Corporativo
Es otorga do a pers ona s na tura l es obl i ga da s a
l l eva r conta bi l i da d o pers ona s jurídi ca s que
regi s tren venta s a nua l es s uperi ores a USD 5,000,000.00.
Comercial Prioritario
Empresarial
Es otorga do a pers ona s na tura l es obl i ga da s a
l l eva r conta bi l i da d o pers ona s jurídi ca s que
regi s tren venta s a nua l es s uperi ores a USD
1,000,000.00 y ha s ta USD 5,000,000.00.
Comercial Prioritario
PYMES
Es otorga do a pers ona s na tura l es obl i ga da s a
l l eva r conta bi l i da d o pers ona s jurídi ca s que
regi s tren venta s a nua l es s uperi ores a USD
100,000.00 y ha s ta USD 1,000,000.00.
Crédito de
Consumo
Ordinario
Es otorga do a pers ona s na tura l es cuya ga ra ntía s ea de na tura l eza prenda ri a o fi duci a ri a con
excepci ón de l os crédi tos prenda ri os de joya s cuyo s a l do a deuda do s ea s uperi or a USD
5,000.00.
Crédito de
Consumo
Prioritario
Es otorga do a pers ona s na tura l es des ti na do a l a compra de bi enes , s ervi ci os o ga s tos
rel a ci ona dos con una a cti vi da d producti va y comerci a l , cuyo s a l do a deuda do s ea ha s ta USD
5,000.00.
Crédito
Educativo
Es otorga do a pers ona s na tura l es pa ra s u forma ci ón y ca pa ci ta ci ón profes i ona l o técni ca y a
pers ona s jurídi ca s pa ra el fi na nci a mi ento de forma ci ón y ca pa ci ta ci ón de s u ta l ento huma no.
Crédito de
Vivienda de
Interés Público
Es otorga do con ga ra ntía hi poteca ri a a pers ona s na tura l es pa ra l a a dqui s i ci ón o cons trucci ón
de vi vi enda úni ca y de pri mer us o, cuyo va l or comerci a l s ea menor o i gua l a USD 70,000.00.
Crédito
Inmobiliario
Es otorga do con ga ra ntía hi poteca ri a a pers ona s na tura l es pa ra l a a dqui s i ci ón de bi enes
i nmuebl es des ti na dos a l a cons trucci ón de vi vi enda propi a .
Microcrédito
Es otorga do a una
pers ona na tura l o
jurídi ca con un ni vel de
venta s a nua l es i nferi or
o i gua l a USD 100,000.00
o a un grupo de
pres ta ta ri os con
ga ra ntía s ol i da ri a ,
des ti na do a fi na nci a r
a cti vi da des de
producci ón y comerci a l i za ci ón.
Microcrédito Minorista
Es otorga do a s ol i ci ta ntes cuyo s a l do
a deuda do en mi crocrédi tos a l a s enti da des
del s i s tema fi na nci ero s ea menor o i gua l a
USD 1,000.00, i ncl uyendo el monto s ol i ci ta do.
Microcrédito de
Acumulación Simple
a deuda do en mi crocrédi tos a l a s enti da des
del s i s tema fi na nci ero s ea s uperi or a
USD1,000.00 y ha s ta USD 10,000.00, i ncl uyendo
el monto s ol i ci ta do.
Microcrédito de
Acumulación Ampliada
Es otorga do a s ol i ci ta ntes cuyo s a l do
a deuda do en mi crocrédi tos a l a s enti da des
del s i s tema fi na nci ero s ea s uperi or a USD
10,000.00, i ncl uyendo el monto s ol i ci ta do.
Crédito de
Inversión
Pública
Es des ti na do a fi na nci a r progra ma s , proyectos , obra s y s ervi ci os enca mi na dos a l a provi s i ón
de s ervi ci os públ i cos , cuya pres ta ci ón es res pons a bi l i da d del Es ta do.
Fuente: Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera
Elaboración: Las autoras
13
1.1.8 Clasificación de los créditos en el BIESS
El BIESS clasifica a los créditos en tres tipos:
Préstamos hipotecarios
Para la adquisición de vivienda terminada.
Para la remodelación, ampliación o mejoramiento de vivienda.
Para la adquisición de otros bienes inmuebles distintos de vivienda.
Para la adquisición de terrenos destinados a vivienda.
Para la construcción de vivienda.
Para adquisición de terreno y construcción de vivienda.
Complementario.
Para la sustitución de acreedor hipotecario (sustitución de hipoteca).
Para la compra de vivienda hipotecada.
Para la vivienda interés público.
Préstamos Quirografarios
Para trabajadores de la industria azucarera.
Para pensiones alimenticias.
Para tren crucero ferrocarriles del ecuador.
Para viaja primero ecuador.
Préstamos Prendarios
14
1.2 Crédito Hipotecario
La vivienda constituye un elemento principal para que los hogares y, en conjunto
la sociedad, alcance un nivel de bienestar óptimo. Generalmente para adquirir una
vivienda se requiere un crédito a mediano o largo plazo pues de esta forma se
posibilita diferir el alto precio de un bien inmueble y reducir el impacto sobre el
ingreso familiar.
La movilización de recursos financieros para este tipo de créditos se logra a través
de las entidades que conforman el Sistema Financiero Nacional como son bancos
públicos y privados, mutualistas, cooperativas de ahorro y crédito entre otros. De
esta manera, se establece al crédito hipotecario como el instrumento financiero más
viable para que la población pueda adquirir un bien inmueble.
1.2.1 Definición del crédito hipotecario
El crédito hipotecario es definido como aquel préstamo que tiene como objetivo la
adquisición, remodelación, ampliación o construcción de viviendas, compra de
sitios, oficinas o locales comerciales. Este bien, conseguido a través de dicho
desembolso, queda hipotecado a favor de la entidad financiera y se convierte en
garantía para asegurar el cumplimiento del crédito.
La SB define a los créditos para la vivienda como:
Aquellos otorgados a personas naturales para la adquisición, construcción,
reparación, remodelación y mejoramiento de la vivienda propia, siempre
que se encuentren amparados con garantía hipotecaria, la misma que abarca
la hipoteca directa a favor de una institución del sistema financiero y a los
fideicomisos mercantiles de garantía de vivienda propia. Además, deben ser
que hayan sido otorgados al usuario final del inmueble independientemente
de la fuente de pago del deudor; caso contrario, se considera como crédito
comercial de consumo o microcrédito, según las características del sujeto y
su actividad. También se incluyen en este grupo los créditos otorgados para
la adquisición de terrenos, siempre y cuando sean para la construcción de
vivienda y para el usuario final del inmueble. (Superintendencia de Bancos
del Ecuador, 2015)
Por otra parte, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A con sus siglas BBVA,
define al crédito hipotecario como aquel donde: “… un cliente dispone de una
15
cantidad de dinero comprometiéndose a devolverlo mediante cuotas periódicas,
junto con los intereses asociados. Se realiza a medio o largo plazo y se suele
respaldar con la garantía de una vivienda, en unas condiciones pactadas con el
banco y plasmadas en un contrato.” (BBVA, 2017)
Los plazos a los cuales se otorga un crédito hipotecario varía dependiendo de la
institución, de los requerimientos y necesidades propias de cada cliente. Por la
generalidad son de mediano y largo plazo. Este tiempo hace variar sustancialmente
el costo final que tendrá el crédito y la tasa de interés aplicada. (Superintendencia
de Bancos e Instituciones Financieras de Chile, 2015)
1.2.2 Normativa del crédito hipotecario
La necesidad imperante de la población de acceder a una vivienda se ve reflejada
en la legislación. Es así como la Constitución de la República del Ecuador del año
2008 en su artículo 30 establece que las personas tienen derecho a un hábitat seguro
y saludable y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación
social y económica.
Para cumplir con el derecho universal a la vivienda, en la sección cuarta de la
Constitución (2008) denominada hábitat y vivienda en el artículo 375, se establece
que el Estado en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a
la vivienda digna. Para ello, el Estado desarrollará planes y programas de
financiamiento para vivienda de interés social, a través de la banca pública y de las
instituciones de finanzas populares. (Constitución de la República del Ecuador,
2008)
En la Ley de Seguridad Social, en el artículo 62, determina que el crédito
hipotecario constituye un tipo de inversión privativa del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social –IESS-. El IESS podrá conceder directamente, o a través de
fideicomisos, dichos créditos a sus afiliados y pensionistas en condiciones
financieras favorables.
16
1.2.3 Características del crédito hipotecario
Como ya se conceptualizó anteriormente un crédito hipotecario es un préstamo cuya
característica principal consiste en que se hipoteca algún bien inmueble como
garantía de la operación. El interés que se concede a este tipo de crédito tiende a ser
menor al de otras operaciones similares debido a que el riesgo asumido por la
entidad financiera se atenúa al contar con una garantía.
Es importante definir el concepto de hipoteca como el contrato mediante el cual se
impone un gravamen sobre un bien inmueble sujetándolo a responder por el
cumplimiento del pago de una deuda. En virtud del mismo, el inmueble no deja de
permanecer en poder del prestatario, es decir, la hipoteca de un bien no supone título
traslativo alguno.
La hipoteca garantiza no sólo el capital prestado, sino lo que se denomina
responsabilidad hipotecaria. Ésta comprende todos los conceptos garantizados
mediante la hipoteca: capital, intereses ordinarios, intereses de mora, costos
judiciales y otros gastos. (Eduación Financiera en la Red, 2016)
1.2.4 Créditos Hipotecarios en Ecuador
Dentro del Sistema Financiero ecuatoriano se oferta, en distintas instituciones
públicas y privadas, el crédito para la vivienda o también llamado crédito
hipotecario.
Entre las instituciones estatales se encuentran:
El BIESS con el afán de reducir el déficit habitacional desde el año 2011
otorga créditos hipotecarios exclusivamente a los afiliados al seguro general
obligatorio.
El Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas –ISSFA-, el
Instituto de Seguridad Social de la Policía Nacional –ISSPOL- y el Seguro
de Cesantía de la Policía Nacional –SCPN- son instituciones encargadas de
17
ofertar créditos hipotecarios a los miembros de las Fuerzas Armadas y de la
Policía Nacional del Ecuador.
Dentro de las instituciones financieras privadas están:
Bancos: Instituciones que realizan intermediación financiera, los cuales,
entre otras funciones, financian la adquisición de viviendas de uso
habitacional.
Mutualistas: Instituciones que ofrecen créditos hipotecarios para la
adquisición de viviendas, locales comerciales, entre otros.
Cooperativas: Sociedades constituidas por personas que se asocian y que se
encargan de realizar proyectos sociales estableciendo políticas de vivienda
justa con mayor participación ciudadana.
1.2.5 Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social
El BIESS es una institución financiera pública del IESS, creada mediante la Ley del
Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, publicada en el suplemento
del Registro Oficial No.587 del 11 de mayo de 2009. (Ley de Seguridad Social, 2011)
El objeto social del BIESS es la prestación de servicios financieros bajo criterios de
banca de inversión, la administración de los fondos previsionales públicos del IESS
y la prestación de servicios financieros para atender los requerimientos de sus
afiliados activos y jubilados.
Las operaciones y servicios que realiza el BIESS pueden ser resumidas en el
siguiente cuadro:
18
Tabla 1. Operaciones y servicios financieros prestados por el BIESS
Fuente: Ley del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, 2009.
Elaboración: Las autoras.
1.2.6 Créditos hipotecarios en el BIESS
Los créditos hipotecarios del BIESS pueden ser aplicados por afiliados en relación
de dependencia, afiliados voluntarios y jubilados por vejez o invalidez. Los
afiliados deben tener treinta y seis aportaciones en total, siendo las doce últimas
consecutivas. El aspirante no debe tener dividendos pendientes de pago con el IESS
o BIESS en cualquiera de sus productos crediticios, ni calificación D o E en los
burós de crédito, la edad máxima es de 75 años. Los créditos se expedirán previa
garantía hipotecaria y contarán necesariamente con un seguro de desgravamen.
(Ley del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, 2009)
La capacidad de endeudamiento global de los afiliados, jubilados o pensionistas del
BIESS en ningún caso puede exceder el cuarenta por ciento (40%) de su capacidad
de pago. La capacidad de pago se determinará por los promedios de sus salarios,
remuneraciones o pensiones reportadas por el IESS. Se toma en cuenta la
información de la base de datos interna del IESS/BIESS y registros crediticios
•Inversiones en el mercado de valores para financiar a largo plazo proyectos públicos y privados.
Operaciones de banca de inversión
•Inversiones en el mercado de valores en títulos de renta fija o variable a través del mercado primario y secundario.
•Estructurar, impulsar y promover proyectos de inversión.
•Concede créditos hipotecarios, prendarios y quirografarios y otros servicios financieros a favor de los afiliados y jubilados del IESS.
Servicios Financieros
•Operaciones de redescuento de cartera hipotecaria de instituciones financieras.
19
entregados por los órganos competentes. Los préstamos hipotecarios se cancelarán
en función del sistema de amortización gradual con cuotas mensuales calculadas
mediante el método de cuotas fijas (método francés), o el método de cuotas
variables decrecientes (método alemán).
El pago de las cuotas de los préstamos de amortización gradual que otorga el BIESS
se efectuará directamente a través del Sistema de Historia Laboral del IESS. Las
cuotas serán descontadas mensualmente al deudor del sueldo o remuneración por
parte del empleador quien actuará en calidad de agente de retención. En el caso de
los jubilados, este cobro lo realizará el IESS a pedido del BIESS directamente de la
respectiva pensión. Los afiliados voluntarios deberán cancelar las cuotas mediante
pago directo o débito bancario como el BIESS determine. (Banco del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social, 2015)
Dentro del Manual de Crédito del BIESS (2015) se establecen créditos hipotecarios
para diferentes fines:
Vivienda de interés público. - Para la compra de casas o departamentos
culminados que estén en condiciones de ser habitados, es posible financiar
el 100% del avalúo. Debe ser necesariamente la primera vivienda del
cliente, su valor puede llegar hasta USD 70.000 y cada metro cuadrado no
debe exceder los USD 890. El plazo máximo del crédito es de 25 años con
una tasa de interés preferencial del 6%.
Vivienda terminada. - Para adquirir una casa, departamento o suite
terminada, nueva o usada y que esté lista para ser habitada. Se da un
financiamiento de hasta USD 100.000 y un plazo de 25 años para cancelar
el préstamo.
Construcción de Vivienda. - Crédito dedicado a la construcción o para
terminar la edificación de una casa o departamento. Se otorga un
financiamiento de hasta USD 100.000 con un plazo máximo de 25 años. Los
afiliados voluntarios no pueden ser aspirantes para este crédito.
20
Remodelación y ampliación de viviendas. - Crédito destinado a la
remodelación como: cambios de muebles empotrados, pisos, mampostería,
pintura o cualquier modificación en el interior de la vivienda (sin cambios
ni variaciones en la estructura principal) o para realizar una extensión de la
misma. El monto máximo de financiamiento es de USD 200.000 con un
plazo de pago de hasta 15 años.
Adquisición de terreno. - Crédito dedicado para la adquisición de terrenos,
libre de gravámenes, destinado a la construcción de una vivienda. Estos
terrenos pueden ser de hasta 5.000 m2 en áreas urbanas y 10.000 m2 en áreas
rurales, el terreno debe tener al menos 2 servicios básicos y acceso a una vía
principal. Se financia el avalúo del terreno hasta USD 100.000 con un plazo
de 12 años.
Adquisición de terreno y construcción de vivienda. - Este crédito está
destinado para el financiamiento del valor del avalúo del terreno hasta USD
100.000. El monto máximo en conjunto entre el financiamiento del terreno
y la construcción será de USD 200.000. El plazo máximo para este crédito
es de 25 años. Los afiliados voluntarios no pueden ser aspirantes para este
crédito.
Adquisición de oficinas, locales comerciales y consultorios.- Crédito
destinado para la adquisición de oficinas, consultorios y locales comerciales
sean nuevos o usados. El financiamiento del valor del avalúo de la propiedad
es de hasta USD 100.000, con un plazo de hasta 12 años.
Sustitución de hipoteca. - Crédito para importar un préstamo hipotecario
por la compra de vivienda desde cualquier entidad financiera del país. Se
modifica las condiciones del crédito en beneficio del cliente a través de la
reducción de la cuota y tasa de interés. Es posible la extensión del plazo
hasta 25 años.
21
Complementario.- El BIESS concederá préstamos hipotecarios
complementarios a los afiliados/jubilados que ya han recibido un préstamo
hipotecario para la adquisición de vivienda, construcción de vivienda o
sustitución de hipoteca, tanto del IESS como del BIESS y requieran efectuar
remodelaciones, ampliaciones o mejoras en el inmueble entregado en
garantía. Se requiere una cobertura de la garantía de al menos el 125% con
relación al capital reducido del préstamo original más el nuevo valor
solicitado.
Para compra de vivienda hipotecada.- El BIESS financia a un
afiliado/jubilado/pensionista la adquisición de una vivienda que se
encuentra hipotecada por cuenta de otro prestatario o vendedor del inmueble
a una institución financiera internacional. El bien inmueble hipotecado que
garantizará la operación y, que será adquirido con financiamiento del
BIESS, debe ser una vivienda terminada y en condiciones de ser habitada.
(Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, 2015)
1.3 Introducción al Riesgo
En esta sección se abordarán los conceptos más importantes acerca del riesgo y del
riesgo en los créditos asumido por las instituciones financieras. Es de vital
importancia destacar y tener claro los conceptos sobre el tema para la presente
investigación.
1.3.1 Definición de riesgo
El riesgo está definido como la probabilidad de ocurrencia de un evento que deviene
en un perjuicio. Relacionando al riesgo con el ámbito financiero es la probabilidad
de una eventual pérdida monetaria. Para Kotler (1971), el riesgo es “el estado de
conocimiento imperfecto en el que quien toma decisiones capta los posibles
resultados distintos de una decisión y tiene la impresión de que conoce sus
probabilidades”. Para la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera
(2017) el riesgo es “la posibilidad de que se produzca un hecho generador de
pérdidas que afecten el valor económico de las entidades”.
22
1.3.2 Clasificación del riesgo
El riesgo al ser medido, cuantificado, controlado y mitigado necesita ser
identificado, por tanto, existen tres tipos de riesgo:
Riesgo de negocios: Estos son los riesgos voluntarios que permiten crear ventajas
competitivas.
Riesgo estratégico: Es producto de los cambios económicos y políticos.
Riesgo financiero: Es el resultado de la volatilidad de los mercados financieros.
Para la presente investigación se abarcará el riesgo financiero que comprende al:
Riesgo de mercado.
Riesgo crediticio.
Riesgo de liquidez.
Riesgo operativo.
Riesgo legal.
1.3.3 Tipos de riesgo financiero
Tomando como referencia al acuerdo de Basilea II propuesto en el año 2004, el cual
consiste en recomendaciones sobre la legislación y regulación bancaria, se clasifica
al riesgo financiero en los siguientes:
Riesgo de crédito: Es la pérdida económica derivada del incumplimiento de
obligaciones futuras.
Riesgo de liquidez: Es la posibilidad de que una empresa no pueda cubrir
sus obligaciones de pago a corto plazo.
Riesgo operacional: Representa la pérdida por la deficiencia del control
interno, procedimientos inadecuados, errores humanos (fraudes), así como
fallas en los sistemas informáticos.
Riesgo legal: Es la pérdida derivada por el incumplimiento de las normas
jurídicas y administrativas.
23
Riesgo de mercado: Es la pérdida producto de una variación de precio y
posición de los productos o servicios de una empresa en el mercado.
En el acuerdo de Basilea I no se tomaba en cuenta las variaciones de riesgo, la
calidad crediticia y la probabilidad de incumplimiento de los prestatarios, en donde
se atribuía de manera homogénea el incumplimiento de los prestatarios. Es por ello
que con el acuerdo de Basilea II se incorpora el riesgo operacional y el riesgo legal,
de la misma manera, se da una nueva metodología de administración a los riesgos
ya antes establecidos.
1.3.4 Administración integral del riesgo financiero
Según la Asamblea Nacional (2014), la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera dictará las normas referentes al desarrollo de políticas, tecnologías y
procedimientos para la administración de riesgos. Es por ello que la Junta resuelve
que todas las entidades financieras controladas tienen la responsabilidad de
administrar el riesgo. Para lo cual desarrollarán un marco de gestión integral de
riesgos que permita identificar, medir, controlar y monitorear las exposiciones de
riesgo que estén asumiendo.
Para la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera (2017), la
administración del riesgo es el proceso por el cual las entidades de los sectores
financieros público y privado miden, controlan, mitigan y monitorean los riesgos
inherentes al negocio con el único fin de definir el perfil de riesgo permitiendo así
definir el grado de exposición que la entidad está dispuesta asumir protegiendo sus
recursos y los de terceros que se encuentran bajo su control y administración.
1.3.5 Administración del riesgo en el BIESS
La administración del riesgo dentro del BIESS es un pilar esencial dado que éste
presta servicios financieros bajo criterios de banca de inversión hacia jubilados y
afiliados, así como la financiación de las actividades productivas que tengan como
resultado la generación de empleo. Y un valor agregado que genere crecimiento
24
económico que le permita atender la demanda de los servicios financieros de sus
aportantes y pensionistas.
Es por ello que tomando al riesgo como parte del giro de negocio del BIESS se lo
gestiona de una manera eficiente con la finalidad de garantizar resultados acordes a
los objetivos estratégicos del BIESS que permitan la creación de valor económico
agregado. Así como también, el BIESS debe eliminar, transferir, controlar o mitigar
el riesgo para aumentar la capacidad competitiva de la entidad. El BIESS utilizará
recursos humanos, operativos, tecnológicos y financieros que permitan administrar
y controlar los diferentes tipos de riesgos que éste asume.
1.4 Riesgo crediticio
El otorgamiento de crédito se ha constituido para las entidades financieras en el
instrumento de penetración y profundización de mercado y en consecuencia en la
fuente de mayor riesgo de pérdidas y afectación patrimonial para cada institución.
1.4.1 Definición de riesgo crediticio
De acuerdo al glosario de términos de los acuerdos de capital de Basilea I y Basilea
II, desarrollado por la Superintendencia de Bancos y Entidades Financieras de
Bolivia, al riesgo crediticio se lo define como la posibilidad de pérdida debido al
incumplimiento del prestatario o la contraparte en operaciones directas, indirectas
o contingentes que conlleva el no pago, el pago parcial o la falta de oportunidad en
el pago de las obligaciones pactadas” (Superintendencia de Bancos y Entidades
Financieras de Bolivia, 2005).
Así también, en los lineamientos para la gestión de riesgos en las entidades
financieras del Banco Central de la República de Argentina (2006), se conceptualiza
al riesgo de crédito como la posibilidad de sufrir pérdidas por el incumplimiento
que un deudor o contraparte hace de sus obligaciones contractuales.
25
Por otra parte, Félix Campoverde (2012) menciona que el riesgo crediticio:
Es la posibilidad de pérdida debido al incumplimiento del prestatario o la
contraparte en operaciones directas, indirectas o de derivados que conlleva
el no pago, el pago parcial o la falta de oportunidad en el pago de las
obligaciones pactadas originalmente. (pg.32)
En conclusión, el riesgo en el crédito es definido como la probabilidad de que, a su
vencimiento, una entidad o cliente no haga frente, en parte o en su totalidad, a su
obligación de devolver una deuda o rendimiento acordado. Esto debido a una
quiebra, iliquidez o por alguna otra razón del deudor. La evaluación del riesgo de
crédito se basa en la probabilidad de que el prestatario o emisor del bono incumpla
con sus obligaciones adquiridas.
1.4.2 Elementos y componentes del riesgo crediticio
El riesgo de crédito puede analizarse en tres dimensiones básicas, las mismas que
se observan en la siguiente tabla:
Tabla 2. Elementos del riesgo crediticio
Fuente: Galicia (2003)
Elaboración: Las autoras.
Riesgo de
se presente el no cumplimiento de una obligación de pago
de situación crediticia del acreditado, la cual a su
muchos
Incertidumbre respecto a los montos futuros en riesgo
a través de las tarjetas de crédito, lineas de crédito, líneas sobregiros, etc.
Se origina por la existencia de un
donde se debe recuperar el monto adeudado.
garantía de fácil y
valor que cubra el monto adeudado minimiza el riesgo de crédito.
26
Además, se puede analizar el riesgo de crédito desde dos diferentes enfoques:
individualmente o del portafolio.
Análisis de riesgo individual. - Se mide el riesgo de cada crédito concedido y, por
ende, de cada deudor, este incluye:
La probabilidad de incumplimiento o default: Frecuencia relativa con la que
puede ocurrir el incumplimiento de pago del deudor sobre la obligación
contraída.
La tasa de recuperación: Proporción de deuda que se podrá recuperar una
vez contraído el incumplimiento.
La exposición crediticia: Constituye el capital más los intereses
acumulados.
Análisis del riesgo del portafolio. - Para este análisis se considera la participación
de cada crédito u operación en el portafolio total y la correlación entre los diferentes
activos que componen el portafolio de créditos.
1.4.3 Componentes del riesgo crediticio
El riesgo crediticio incluye varios tipos de riesgos, entre los más importantes se
pueden citar los siguientes:
Riesgo de liquidez: Falta de fondos por parte del acreedor.
Riesgo de instrumentación: Ocasionado por la falta de conocimientos sobre
los contratos, convenios y normativa e instrumentación legal.
Riesgo de solvencia: Ausencia de garantías o activos colaterales que
respalden la deuda contraída.
Entre los factores internos del riesgo de crédito están:
27
Volumen de crédito: A mayor volumen de créditos, mayores serán las
pérdidas.
Políticas de créditos: Cuanto más agresiva es la política crediticia, mayor es
el riesgo crediticio.
Mezcla de créditos: Cuanta más concentración crediticia existe por
empresas o sectores, mayor es el riesgo que se está asumiendo.
Concentración geográfica, económica, por grupos económicos, etc.:
Cualquier tipo de concentración de cartera aumenta el riesgo de una
institución financiera. (Morales, 2007)
1.4.4 Clasificación de riesgo de los créditos de vivienda en Ecuador
La SB clasifica en cinco grupos el riesgo de los créditos de vivienda dependiendo
de la cantidad de días de incumplimiento de pago: crédito de riesgo normal, crédito
con riesgo potencial, créditos deficientes, créditos de dudoso recaudo y pérdidas.
Tabla 3. Clasificación de riesgo de los créditos de vivienda
Tipo Categorías Días de
Morosidad
Crédito de riesgo normal A-1 0
A-2 De 1 a 30
A-3 De 31 a 60
Crédito con riesgo potencial B-1 De 61 a 120
B-2 De 121 a 180
Créditos deficientes C-1 De 181 a 210
C-2 De 211 a 270
Créditos de dudoso recaudo D De 271 a 450
Pérdidas E Más de 450
Fuente: Superintendencia de Bancos del Ecuador, 2015.
Elaboración: Las autoras.
1.4.5 Administración del riesgo crediticio en el BIESS
La administración de riesgos es el proceso mediante el cual la dirección de una
institución financiera identifica, cuantifica y controla los riesgos a los cuales la
exponen sus actividades. El objetivo es asegurarse que las operaciones,
principalmente las que realizan las instituciones financieras en los mercados de
capital, dinero y cambios, no las expongan a pérdidas que puedan amenazar el
28
patrimonio de las mismas. La creciente complejidad que han alcanzado dichos
mercados, y la cada vez mayor diversificación de los instrumentos que se operan,
han hecho que la administración de riesgos sea cada vez más difícil de evaluar. Por
ello, actualmente, es indispensable que las instituciones financieras cuenten con una
unidad de administración de riesgo. (Rodriguez, 2010)
El BIESS, en su manual de administración integral de riesgo, se especifica las
acciones, políticas y formas de controlar y mitigar el riesgo crediticio. Se da,
además una definición de los límites de riesgo de crédito y los mecanismos
apropiados para medirlos, mediante una política clara que establezca el método de
selección y aprobación del cliente, estimación de pérdidas de préstamos,
transacciones con restricciones, designación de autoridades para aprobación de
préstamos, categorías de préstamos deseables, tasa de interés, requisitos de
documentación, administración de préstamos en mora y la autorización de
excepciones a la política, en el caso de existir. Adicionalmente, la política establece
las reservas para cubrir posibles pérdidas por préstamos.
La calificación de riesgo de crédito es parte de los mecanismos de evaluación,
administración y control del riesgo de crédito, siendo importante para tal riesgo el
seguimiento y evaluación de la recuperación y recaudación.
Identificación del riesgo de crédito
Para la identificación del riesgo de crédito se deberá evaluar los siguientes factores:
Factores Internos: Dependen directamente de la administración interna y de la
capacidad de toma de medidas para mitigar los riesgos. Entre ellas se detallan los
siguientes:
Falta de preocupación o conocimiento en la celebración de convenios,
contratos o en la instrumentación de garantías que obliguen al sujeto de
crédito al pago.
Deficiencia en el análisis e identificación de los sujetos de crédito y
alternativas de inversión.
29
Desorientación en la segmentación, productos y servicios financieros actuales
y futuros.
Dificultades en la recuperación y recaudación.
Factores Externos: Se refiere al entorno económico, leyes y regulación, inflación,
liquidez de la economía, tasa de desempleo y liquidez futura del deudor. Es decir,
aquellas variables que no están en control de la institución financiera.
Medición del riesgo crediticio
La medición a la exposición a este tipo de riesgo se da a través de la definición y
control de los siguientes límites definidos para los temas que se describen a
continuación:
Evolución de la cartera en mora y recuperación de la cartera.
Calificación de riesgos.
Probabilidad de incumplimiento y valor de recuperación.
Préstamos otorgados dentro del perfil.
Concentración de cartera crediticia otorgada por calificación y zona
geográfica.
Pérdida esperada (provisiones) y reservas constituidas.
Exposición de riesgo de los fondos previsionales públicos administrados por
el BIESS. (Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, 2014)
1.5 Estudios previos sobre el riesgo crediticio
Después de haber revisado un marco referencial del riesgo en el crédito hipotecario,
es importante describir algunos estudios previos sobre el riesgo crediticio.
En primer lugar, Galicia (2003) realiza la investigación “Modelos para medir el
riesgo de crédito de la banca” hace mención al modelo de las cinco “c”, en el que
se aduce que el riesgo crediticio depende de:
Capacidad: Se evalúa la capacidad de pago del cliente, es decir, su
trayectoria.
30
Capital: Corresponde a un análisis financiero que posibilita conocer las
probabilidades de pago del cliente, específicamente su nivel de ingreso,
gastos, nivel de endeudamiento, liquidez, etc.
Colateral: Garantías o apoyos colaterales que el cliente posee para asegurar
el pago de la deuda.
Carácter: Analiza los comportamientos de pago pasados y actuales del
deudor.
Condiciones: Se analizan aspectos externos que puedan influir en el
desempeño de la actividad económica del deudor.
Por su parte, en el artículo denominado “Determinantes del riesgo de crédito
comercial en Colombia” elaborado en el año 2008 por la Pontificia Universidad
Javeriana, se determina que, al incluir un conjunto de variables explicativas de
crecimiento, desempleo y cambios en los precios, mejora el poder explicativo de
cualquier modelo que trate de medir el riesgo en el crédito y permite capturar el
efecto de la dinámica económica sobre la probabilidad de incumplimiento de un
cliente. (Gonzáles, 2008)
Calixto y Casaverde (2011) en su investigación “Variables determinantes de la
probabilidad de incumplimiento de un microcrédito”, plantea a través de un modelo
de regresión logística que los determinantes del riesgo crediticio para definir la
probabilidad de incumplimiento en el pago de un crédito son el plazo, número de
créditos otorgados por la entidad financiera, saldo del deudor en el sistema
financiero, tipo de vivienda del prestatario, edad del prestatario al momento de
solicitar el crédito, así como su estado civil. A través de la estimación de la función
logística binaria se determina que a plazos mayores la probabilidad que un crédito
caiga en mora aumenta, encontrando una relación directamente proporcional entre
el plazo y la tasa de interés, dado que a mayor plazo el pago de los intereses se hace
cuantioso lo que desanima al prestatario a seguir cumpliendo con su obligación.
Teniendo largos plazos, la probabilidad de incumplimiento aumenta si se da algún
evento fortuito como enfermedades, robo de mercadería, incendios entre otros,
haciendo que aumente el riesgo crediticio.
31
López (2012) plantea en su investigación “Análisis de los determinantes de riesgo
crediticio” que una correcta administración integral de riesgos es importante para
la supervivencia de las entidades que funcionan en el sistema financiero. El mercado
financiero internacional ha planteado cada vez más desafíos, por lo cual se vuelve
una necesidad desarrollar mecanismos que permitan la gestión eficiente de los
riesgos, como modelos internos que dispongan de toda la información suficiente
sobre las distintas posiciones de la entidad dentro del mercado financiero. Este tipo
de modelos más complejos, con una estructura sólida, se componen por seis etapas
que son: determinar objetivos, identificación del tipo de riesgo, medición y
cuantificación, control de riesgos y análisis de decisiones alternativas,
implementación de la decisión y evaluación de las decisiones implementadas.
Barona (2014) en su investigación “Determinantes de la probabilidad de
morosidad en la cartera de microcrédito”, plantea los determinantes de la
probabilidad de morosidad definidos a través del modelo de regresión Poisson y un
modelo de regresión binomial negativa. Esta concluye que las variables que
influyen en el riesgo crediticio para incrementar la probabilidad de morosidad son
la experiencia en el negocio, monto, plazo, recurrencia, género, garantía, sector
económico y estado civil. Encontrando una relación inversamente proporcional
entre los montos y los plazos largos, donde se genera menor probabilidad de
morosidad en el cliente, pudiendo tomar como estrategia del giro del negocio esta
relación para disminuir el riesgo crediticio.
En el estudio “La incidencia de los factores de riesgo operativo en la exposición al
riesgo crediticio” elaborado por Limachi (2006) se plantea que los determinantes
del riesgo crediticio que aumentan la probabilidad de que un sujeto incurra en mora
son los factores relacionados con el sexo, dado que si el deudor es mujer incrementa
la probabilidad de mora, así como su estado civil, nivel educativo, tasa de interés y
personas que poseen garantías personales y no de terceros. Sin embargo, en la
investigación se concluye que la variable ingresos no es una determinante para
definir el incremento de la probabilidad de incurrir en mora, ya que, no son datos
consistentes. Se plantea como variable sustituta el nivel de ventas si el deudor posee
alguna actividad económica.
32
En cuanto a la revisión de estas investigaciones se puede concluir que para analizar
el riesgo crediticio se deben estudiar las siguientes variables:
Personales del cliente: En esta se debe incluir variables demográficas, de
género, económicas, estado civil, nivel educativo, entre otras.
Variables financieras de cada crédito: Dentro de las mismas consta el plazo
del crédito, el monto prestado, la tasa de interés.
Entorno económico: Se deben analizar las variables macroeconómicas
presentes y las tendencias de las mismas en el plazo del crédito. Las
principales variables a considerar son la tasa de desempleo, el ciclo
económico, cambios en el PIB y variación de precios.
33
2 EVOLUCIÓN DE LAS VARIABLES CREDITICIAS
EN EL SISTEMA FINANCIERO NACIONAL
El presente capítulo muestra una descripción histórica detallada de las principales
variables macroeconómicas relacionadas con el crédito y el crédito hipotecario en
el Sistema Financiero Nacional y BIESS, se observará la tendencia que han
mantenido cada una de ellas a lo largo del periodo 2008-2017.
2.1 Evolución del sector crediticio en Ecuador
Es imperante analizar en primer lugar, como ha ido evolucionando la actividad
crediticia en el país, para detectar su tendencia a lo largo del periodo de estudio.
2.1.1. Volumen de crédito en Ecuador
El crédito es una de las principales variables para el crecimiento de un país, ya que,
logra dinamizar la economía a través del consumo y la producción. En Ecuador se
ha tenido fluctuaciones en la disponibilidad de créditos debido a la economía del
país. Es por ello que en la siguiente ilustración se muestra la evolución histórica del
volumen de crédito del Ecuador en el periodo 2008-2017.
34
Ilustración 2. Volumen de crédito en Ecuador, periodo 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
El crédito total otorgado en Ecuador para el año 2008 es de 12.209,8 millones de
USD, teniendo un aumento de 3.377,1 millones de USD frente al año 2010,
obteniendo una tasa de crecimiento de 31,36%, la más alta del periodo analizado.
Sin embargo, a pesar de tener un aumento del crédito a partir del año 2010, en el
año 2015, el crédito tiende a disminuir en 4.117,7 millones de USD, llegando a
obtener una tasa de decrecimiento del 15,16%. En el año 2017, se entregó 31.677,7
millones de USD logrando la cifra casi triplicarse comparada con el año 2008.
2.1.2. Número de operaciones de crédito en Ecuador
El número de operaciones corresponde al número de créditos que se otorgó a las
personas sujetas a crédito en el sistema financiero del Ecuador. En la siguiente
ilustración se observa el comportamiento histórico que ha tenido esta variable en el
periodo 2008-2017.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mill
on
es d
e U
SD
35
Ilustración 3. Número de Operaciones de crédito en Ecuador, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
El número de operaciones de créditos otorgados en Ecuador en el año 2008 fue de
5.691,1 millones. Además, se observa un significativo aumento del número de
operaciones en el periodo 2010-2012 obteniendo una tasa de crecimiento del 22%
la más alta del periodo en estudio.
En el año 2015 se observa una disminución del número de operaciones por lo que
se tiene una tasa de decrecimiento del 7,86%. Sin embargo, el número de
operaciones para el año 2017 es de 8.286,7 millones logrando una tasa de
crecimiento del 0.50%.
La cifra del número de operaciones del año 2017 con relación a la cifra del 2008,
casi se duplica, a pesar de tener fluctuaciones desde el año 2010 hasta el año 2015.
2.1.3. Crédito promedio en Ecuador
El crédito promedio del Ecuador corresponde al valor promedio desembolsado por
parte de las entidades del Sistema Financiero Nacional.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
36
Ilustración 4. Crédito promedio en Ecuador, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
En Ecuador en el año 2008 el crédito promedio fue de 25.843 de USD, llegando
casi a duplicarse la cifra en el año 2017 con 46.700 de USD.
En el año 2010 se tiene una tasa de crecimiento significativa del 11.66% con
relación al año 2009. En los años 2011 y 2012 se ha mantenido constante la tasa de
crecimiento con una cifra mínima del 0.27%.
La tasa de crecimiento más alta obtenida en el periodo de estudio es la del año 2013
con una tasa de 20.96% en comparación con el año 2012, teniendo posteriormente
un crecimiento mínimo para los años 2014 y 2015.
Los años 2016 y 2017 son los que muestran el mayor crédito promedio, sin
embargo, en el año 2017 no se observa un aumento significativo al poseer una tasa
de crecimiento del 3.22% con relación al año 2016.
20.000
15.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
20,96%
US
D
37
2.1.4. Volumen de crédito en Ecuador como porcentaje del PIB
El PIB al ser un indicador que permite medir el aumento o disminución de la
producción de bienes o servicios de una nación, éste además determina el
crecimiento de dicho país. En la siguiente ilustración se lo utiliza para observar
cuánto representan los créditos otorgados en la economía del Ecuador.
Ilustración 5. Volumen del crédito en Ecuador como porcentaje del PIB,
2008-2017
2017 30,74%
2016 26,92%
2015 23,20%
2014 26,70%
2013 26,54%
2012 25,70%
2011 23,29%
2010 22,41%
2009 18,98%
2008 19,77%
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
En el año 2009 se observa que el volumen de crédito representa el 18.98% del PIB
siendo la representación más baja durante el periodo. A partir del año 2010 se tiene
un aumento en cuanto a la representación del volumen de crédito en el PIB hasta el
año 2014. En el año 2015 en relación al año 2014 se tiene una disminución del
3.5%. Pese a ello para el año 2017 se tiene una representación del 30.74% siendo
el más alto porcentaje en el periodo 2008-2017.
2.1.5. Volumen de crédito en Ecuador por tipo de instituciones financieras
En el sistema financiero existen entidades públicas y privadas que son las
encargadas de otorgar créditos a las personas que sean sujetas de crédito. Sin
38
embargo, cada una de ellas tiene un alcance que hace que sean competitivas entre
ellas, ofreciendo diferentes condiciones al prestamista.
Ilustración 6. Volumen de crédito en Ecuador por tipo de instituciones
financieras, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
Comparando el año 2008 y el año 2017, se puede observar que los bancos privados
abarcan el mayor volumen de crédito teniendo un aumento considerable para el año
2017 (11.131 millones de USD). Por su parte las mutualistas y las sociedades
financieras tienen una disminución de 60 y 68 millones de USD para el año 2017.
Las cooperativas tanto en el año 2008 como en el 2017 ocupan el segundo lugar de
los sistemas que mayor volumen de crédito poseen, sin embargo, en el año 2017
obtiene un incremento significativo de 4.244 millones de USD. Las tarjetas de
crédito muestran un aumento de 14 millones de USD el cual no es significativo en
comparación con las cooperativas.
De acuerdo a la Ley Constitutiva del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social publicada en el Suplemento del Registro Oficial 587 el 11 de mayo de 2009,
se establece la creación del BIESS. Por lo tanto, se puede observar que para el año
Cooperativas
Bancos privados
209 652 84 269 720 70 0
4.000
Mill
on
es d
e U
SD
39
2017 el BIESS es el tercer sistema que posee mayor volumen de crédito del Sistema
Financiero Nacional.
2.1.6. Volumen de crédito en Ecuador por segmentos de crédito
En Ecuador, según la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, la
segmentación de créditos divide a éstos en productivos, consumo, vivienda y
microcréditos los cuales poseen subclasificaciones respectivamente.
Además, cada segmento de crédito posee diferentes condiciones en plazo, monto,
tasa efectiva, garantías y perfil económico de la persona sujeta a crédito.
Ilustración 7. Volumen de crédito en Ecuador por segmentos de crédito,
2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
En el año 2017, se observa un aumento en los segmentos de crédito, sin embargo,
para el año 2008 y el año 2017 el segmento de crédito con mayor demanda en el
sistema financiero es el crédito productivo, obteniendo al año 2017 (11.408
millones de USD) casi duplicar la cifra que se obtuvo en el año 2008.
El segmento de crédito que se encuentra en el segundo lugar con mayor demanda
es el crédito de consumo que para el año 2017 (7.780 millones de USD) triplicó la
Mill
on
es d
e U
SD
40
cifra que se obtuvo en el año 2008, seguido del microcrédito que duplicó la cifra
del 2017 (3.525 millones de USD) en relación a la cifra obtenida en el año 2008.
Por último, el crédito de vivienda aumentó en 214 millones de USD para el año
2017.
2.2 Evolución del crédito de vivienda en el Sistema Financiero
Nacional ecuatoriano
En esta sección se describirá la evolución y tendencia de las principales variables
que miden el crédito de vivienda o hipotecario a nivel nacional.
2.2.1. Volumen de crédito de vivienda en el Ecuador
El segmento de crédito para la vivienda o crédito hipotecario es de gran importancia
para la sociedad en su conjunto. Por un lado, es el instrumento por el cual los
habitantes pueden alcanzar un hábitat seguro y, por otro, dinamiza el sector de la
construcción.
En la siguiente ilustración se puede observar la evolución histórica del volumen de
créditos para la vivienda y su respectiva tasa de crecimiento anual en el periodo
2008-2017.
41
Ilustración 8. Volumen de crédito de vivienda en el Ecuador, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador, Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
El crédito hipotecario ha tenido una evolución favorable en el periodo 2010-2014,
esto responde principalmente al registro de los créditos del BIESS en el Sistema
Financiero Nacional. En el año 2008 se otorgaron 749 millones de USD por
concepto de créditos hipotecarios y en el 2012 la cifra casi se duplicó con 1.490,6
millones de USD. La tasa de crecimiento más alta se registra en el año 2011 con un
crecimiento del 81,1% con respecto al año 2010. En el año 2014 se alcanza el pico
más alto con 1.836,93 millones de USD en el volumen de créditos hipotecarios en
Ecuador.
A partir del año 2015 el volumen de crédito para la vivienda empieza a disminuir
principalmente para el año 2016 en el que hubo una tasa de decrecimiento anual del
13,5%. Para el año 2017 se entregaron en todo el Sistema Financiero Nacional
1.662,77 millones de USD.
2.2.2. Número de operaciones de crédito de vivienda en Ecuador
El número de operaciones corresponde a cuántos créditos se ejecutaron a lo largo
del periodo de estudio 2008-2017 en todo el Sistema Financiero Nacional. En el
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1.490,60
Mill
on
es d
e U
SD
42
siguiente gráfico se observa la evolución de las operaciones crediticias para la
vivienda.
Ilustración 9. Número de Operaciones de crédito de vivienda en el Ecuador
2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador, Banco de Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
En la ilustración 8 se observa que en el año 2008 se otorgaron 24.029 créditos
destinados a la vivienda en todo el Sistema Financiero Nacional. En los siguientes
años 2009-2011 existe una reducción significativa en cuando al número de
operaciones en este segmento de crédito. Es así, que en el 2009 se presentan la
menor tasa de crecimiento anual en el periodo 2008-2017 del -32,86%.
En el año 2012 el número de créditos hipotecarios otorgados se dispara a 38.548 y
presenta una tasa de crecimiento del 123,8% con respecto al año 2011. En el 2013
se alcanza la mayor asignación de créditos hipotecarios a 40.679 beneficiarios en
todo el Sistema Financiero Nacional. En el año 2015 se ve una notable reducción
del 22,5% en el número de operaciones del segmento de crédito para la vivienda.
Finalmente, el 2017 presenta 36.693 operaciones y presenta una tasa de crecimiento
favorable en 11,6% con respecto al año anterior.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
43
La tasa de crecimiento promedio en cuanto al número de operaciones de crédito
para la vivienda fue del 10,99% en el periodo 2008-2017, lo que muestra que ha
existido una favorable evolución de este tipo de créditos en el país.
2.2.3. Crédito de vivienda promedio en Ecuador
Corresponde al valor promedio otorgado por el Sistema Financiero Nacional en una
operación de crédito de vivienda. Es necesario conocer que los créditos destinados
a la vivienda presentan el segundo rubro más alto después del crédito productivo.
Ilustración 10. Crédito de vivienda promedio en Ecuador 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador, Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Elaboración: Las autoras
En el año 2008 el crédito hipotecario promedio por operación fue de 31.125 USD.
En los siguientes años hasta el 2015 se presentó un continuo progreso en el crédito
promedio para la vivienda. Es así como en el 2015, el monto promedio
desembolsado por crédito de vivienda sube en 18.808 USD respecto al año 2008.
Para el año 2016 se da una contracción del 5% del monto promedio de vivienda.
Finalmente, en el año 2017, el crédito promedio de vivienda en el Sistema
Financiero Nacional es de 53.567 USD y crece en total desde el año 2008 en un
72,10%, lo que muestra un panorama favorable en cuanto al aumento de la cantidad
44
que las instituciones financieras prestan por concepto de un crédito destinado a la
vivienda.
2.2.4. Volumen de crédito de vivienda como porcentaje del PIB
El crédito para la vivienda tiene una representación muy baja en cuánto al PIB. En
la Tabla 4, se observa que en el año 2008 representaba a penas el 1,21% frente al
PIB. Para el año 2011 se observa que el peso de los créditos de vivienda con
respecto al PIB aumenta en 0.59%. Finalmente, se termina el periodo de estudio en
el año 2017 con un peso del 1,61% de los créditos hipotecarios o de vivienda
respecto al PIB.
Tabla 4. Volumen de crédito de vivienda como porcentaje del PIB, 2008-2017
AÑO
Volumen de crédito de
vivienda como porcentaje del
PIB
2008 1,21%
2009 0,86%
2010 1,13%
2011 1,80%
2012 1,70%
2013 1,73%
2014 1,81%
2015 1,80%
2016 1,57%
2017 1,61%
Fuente: Banco Central del Ecuador y Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
En la tabla anterior se puede concluir que el crédito hipotecario en el Sistema
Financiero Nacional representa menos del 2% del PIB. En el año 2014 se alcanza
el porcentaje más alto con un 1,81%. En el año 2009 existió una caída del 29% en
el crédito para la vivienda como porcentaje del PIB y representa el punto más bajo
de toda la serie.
45
2.2.5. Volumen de crédito de vivienda en Ecuador por tipo de instituciones
financieras
En esta sección se analizará el porcentaje de crédito para la vivienda que otorga
cada tipo de institución financiera. Hay que recordar que las instituciones
financieras que otorgan créditos para la vivienda son los bancos privados,
mutualistas, cooperativas de ahorro y crédito y el BIESS.
Ilustración 11. Volumen de crédito de vivienda en Ecuador por tipo de
intituciones financieras, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador, Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
Como se observa en la ilustración 11 desde el año 2008 al 2010, los bancos privados
fueron las instituciones financieras encargadas de otorgar más de la mitad de
créditos para la vivienda en el país. En segundo lugar, se ubican las mutualistas y,
por último, las cooperativas de ahorro y crédito. En el año 2010 el BIESS comienza
a otorgar el 16% de los créditos hipotecarios.
A partir del año 2011 la estructura del tipo de instituciones financieras que otorgan
créditos para la vivienda cambia drásticamente. El BIESS pasa a ser la institución
que otorga el mayor volumen de créditos a nivel nacional, seguido por los bancos
privados y en una porción muy reducida las mutualistas y las cooperativas de ahorro
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
46
y crédito. El BIESS en el año 2013 entrega el 64% de total del volumen de créditos
para la vivienda en todo el Sistema Financiero Nacional, por lo que es el año con el
mayor porcentaje de peso de la institución en créditos hipotecarios a lo largo del
periodo de estudio.
El año 2017, como se observa, es un año atípico pues la participación del BIESS se
reduce en un 15% respecto al año anterior. Por su parte, la participación porcentual
de los bancos crece en cuanto a la entrega de créditos para la vivienda en un 7% y
las cooperativas de ahorro y crédito presentan un fuerte crecimiento del 7%. Por
último, las mutualistas presentan el mismo peso porcentual del año 2016.
2.2.6. Volumen de crédito de vivienda en Ecuador por las instituciones
financieras más importantes
En esta sección se analizará el volumen de crédito para la vivienda que han
desembolsado las entidades financieras más representativas en el Sistema
Financiero Nacional en el año 2017.
Bancos privados: El Sistema Financiero Nacional presentaba 24 bancos acreditados
por la SB en el año 2017, a continuación, se describirán aquellos bancos que más
crédito para la vivienda entregaron en dicho año.
Tabla 5. Volumen de crédito de vivienda de los principales Bancos Privados,
2017
Bancos Privados Volumen de crédito
(Millones de USD)
Pichincha 299,87
Pacífico 148,64
Guayaquil 74,84
Produbanco 48,51
Internacional 26,93
Bolivariano 30,72
Resto de bancos 46,59
Total crédito de vivienda 676,11
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
47
En la siguiente ilustración (Ilustración 12) se observa que el Banco Pichincha otorga
el 44,4% del total de créditos hipotecarios de la banca privada, seguido por el Banco
del Pacífico con el 22%, en el año 2017. El Banco de Guayaquil es el tercer banco
en esta lista con un 11,1% de participación. Es necesario destacar que entre los 6
bancos expuestos en la ilustración anterior suman el 93,1% de todo el volumen de
crédito entregado por la banca privada.
Ilustración 12. Porcentaje de participación de los principales Bancos
Privados en el crédito de vivienda, 2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
Cooperativas de Ahorro y Crédito: El Sistema Financiero Nacional posee 150
cooperativas de ahorro y crédito acreditadas por la Superintendencia de Economía
Popular y Solidaria. Del total de estas se describirán las que más volumen de crédito
destinado para la vivienda entregan.
Pichincha
Pacífico
Guayaquil
Bolivariano
Bancos
48
Tabla 6. Volumen de crédito de vivienda y porcentaje de particiáción de las
principales Cooperativas de Ahorro y Crédito, 2017
Cooperativas de Ahorro y Crédito Volumen de
crédito (Millones
de USD)
Porcentaje de
Participación
(%)
Juventud Ecuatoriana Progresista 43,69 21,36%
Atuntaqui 14,80 7,24%
El Sagrario 11,28 5,51%
Cooprogreso 11,02 5,39%
Oscus 14,17 6,93%
Resto de Cooperativas
Total crédito de vivienda
109,5
204,5
53,56%
100%
Fuente: Banco Central del Ecuador. Elaboración: Las autoras
Como se observa en la Tabla 6, la Cooperativa de Ahorro y Crédito Juventud
Ecuatoriana Progresista entrega el 21,36% del total de crédito para la vivienda
otorgado por las cooperativas, seguida por la Cooperativa Atuntaqui con un 7,24%.
Es importante destacar que, entre las 5 instituciones financieras descritas en la tabla
anterior, se entrega casi la mitad (46,43%) de los créditos de vivienda otorgados por
las Cooperativas de Ahorro y Crédito.
Mutualistas: En el Ecuador existieron 4 mutualistas en el año 2017, las mismas que
serán descritas en el siguiente análisis.
49
Ilustración 13. Volumen de crédito de vivienda otorgado por las mutualistas,
2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
La Mutualista Pichincha entregó para el año 2017 55,45 millones de USD en
créditos para la vivienda, lo que representa el 67,1% frente al total de mutualistas
del Sistema Financiero Nacional. La Mutualista Azuay por su parte, ha entregado
el 27,9% del total del crédito para la vivienda de totas las mutualistas. Finalmente,
las Mutualistas Ambato e Imbabura aportan con el 1,5% y 3,5% respectivamente.
2.2.7. Evolución de la tasa de interés para el segmento de la vivienda en
Ecuador
La tasa de interés para el segmento de vivienda es el porcentaje adicional que se
paga por el uso del dinero destinado a la compra, construcción o remodelación de
bienes inmuebles a las entidades financieras prestatarias por año. Esta tasa es
establecida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera. (Código
Orgánico Monetario y Financiero, 2014)
Con la resolución número 45 de la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera, emitida el primero de abril del 2015, se establece la creación de un
nuevo segmento de crédito con una tasa de interés preferencial diferenciada. A este
1,27 2,86
23,04
55,45 M
illo
nes d
e U
SD
50
segmento de crédito se denominó vivienda de interés público y la misma está
encaminada a aumentar el acceso a vivienda para la población en general.
A continuación, se mostrarán las tasas de interés activas efectivas correspondientes
a los segmentos de vivienda y vivienda de interés público.
Ilustración 14. Evolución de la tasa de interés activa efectiva para el
segmento de vivienda y vivienda de interés público, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
Como se observa en la ilustración 14, la tasa de interés en el segmento de vivienda
o inmobiliario para el año 2008 fue del 11,52% y hasta el año 2011 presenta una
tendencia decreciente, llegando en este año a la tasa de interés en el segmento
inmobiliario más baja de todo el periodo de estudio con el 10,51%. Para los años
2012 y 2013 la tasa efectiva para el segmento de vivienda aumenta, alcanzando en
el año 2013 su punto más alto de todo el periodo de estudio con el 10,91%.
Finalmente, para el año 2017, la tasa de interés efectiva para el crédito inmobiliario
se reduce en un 3%, siendo esta del 10,56%.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
4,98 4,98
10,56 10,51 10,89 10,91
Po
rce
nta
je
51
Por otro lado, la tasa de interés efectiva para el segmento de vivienda de interés
público se ha mantenido constante desde su implementación en el año 2015 con un
4,98%.
2.2.8. Evolución de la tasa de morosidad para el segmento de la vivienda en
Ecuador
La tasa de morosidad en el crédito es un indicador muy utilizado para detectar
posibles crisis económicas o financieras en un país. Esta es medida a través de la
división entre los créditos en mora o vencidos y los créditos totales. A continuación,
se analizará la evolución de la tasa de morosidad en el segmento de la vivienda en
Ecuador.
Ilustración 15. Evolución de la tasa de morosidad para el segmento de la
vivienda, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador.
Elaboración: Las autoras
Como se pudo observar en la ilustración anterior, la tasa de morosidad para el año
2008 fue del 2,07%, este año representa el punto más bajo del periodo analizado.
Para los siguientes años se observa que no existe mayor cambio porcentual.
3,00%
2,50%
2,07%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Po
rce
nta
je
52
Créditos Prendarios 11
Pese a ello, el panorama cambia totalmente en el año 2016 donde la tasa de
morosidad llega a su punto más alto en todo el periodo con un 3,41%, y, finalmente,
para el año 2017 existe un pequeño descenso al 3,32%. Este alto crecimiento en la
tasa de morosidad en los dos últimos años indica que el riesgo financiero en el sector
de la vivienda comienza a aumentar.
2.3 Evolución de los créditos de vivienda en el BIESS
En esta sección se describirá la evolución y el desenvolvimiento que han tenido los
créditos del segmento de vivienda otorgados por el BIESS, para así determinar el
grado de importancia de esta institución en el mercado hipotecario.
2.3.1. Tipos de créditos del BIESS
El BIESS entrega tres tipos de créditos: hipotecarios, quirografarios y prendarios.
A continuación, se detallará la estructura de cartera que mantiene esta institución
desde su creación en el año 2010 hasta el año 2017.
Ilustración 16. Volumen de crédito por tipo de crédito ofertado en el BIESS,
2010-2017
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
114 766 936 1.101 1.191 1.175 1.022 852
102 959 1.124 1.271 1.592 1.809 1.501 1.907
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
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53
El BIESS otorga el mayor volumen de su cartera a los créditos quirografarios. En
promedio, hasta el año 2017, los créditos quirografarios representan el 54,76% del
volumen total desembolsado por la institución. De la misma manera, los créditos
hipotecarios representaron hasta el año 2017 el 40,99% de la cartera total de la
institución. Finalmente, los créditos prendarios representan, en promedio, el 4,25%
del volumen total de créditos otorgados por el BIESS.
Además, la Ilustración 16 permite concluir que desde el año 2012 la estructura de
la cartera de créditos del BIESS se mantiene constante, en donde el crédito
quirografario supera al resto de créditos. En el año 2017, es notorio la reducción en
créditos hipotecarios (-23,42%), sin embargo, los créditos quirografarios
aumentaron para el mismo año en un 16,72%. La diferencia entre estos dos tipos de
crédito para el año 2017 se acentúa de forma más visible respecto a los anteriores
años.
2.3.2. Créditos de vivienda en el BIESS y en el Sistema Financiero Nacional
El BIESS ha venido entregando créditos hipotecarios desde el mes de octubre del
año 2010, a continuación, se observará su evolución frente a las instituciones del
Sistema Financiero Nacional privado.
54
Ilustración 17. Evolución del crédito de vivienda en el BIESS y en el Sistema
Financiero Nacional privado, 2010-2017
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
Como se observa en la ilustración anterior, el BIESS entra en el Sistema Financiero
Nacional en el año 2010 colocando 114,40 millones de USD, mientras que las
instituciones financieras privadas colocaron ese mismo año 671,48 millones de
USD. En el año 2011, el panorama cambia y el BIESS coloca en crédito para la
vivienda 109,53 millones de USD más que las instituciones financieras privadas.
En los siguientes años se observa una notable diferencia en el volumen de crédito
para la vivienda entre el BIESS y las instituciones financieras privadas. En el año
2014, el BIESS alcanza su punto más alto y supera en un 84,2% al volumen
colocado por el sector financiero privado para créditos destinados a la vivienda.
Esta diferencia en el año 2016 alcanza el 95,69%.
Finalmente, se puede evidenciar que para el año 2017 el crédito para la vivienda
otorgado por el sector privado (811,17 millones de USD) se recupera notablemente
y se acerca al entregado por el BIESS (851,60 millones de USD).
2015
Mill
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SD
55
2.3.3. Número de operaciones hipotecarias otorgadas por el BIESS
En esta sección se analizará cómo ha ido evolucionando el número de operaciones
crediticias hipotecarias en el BIESS.
Ilustración 18. Número de operaciones hipotecarias en el BIESS, 2010-2017
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Elaboración: Las autoras
Como se observa en la Ilustración 18, en el año 2010, el BIESS otorgó 3.439
créditos hipotecarios. Para el 2011, el número de operaciones crece a 21.512 y hasta
el año 2014 continúa aumentando anualmente, es así que para el año 2014 alcanza
su punto más alto con 29.390 créditos hipotecarios otorgados a nivel nacional.
El periodo 2015-2017 se caracteriza por la disminución drástica del número de
operaciones en créditos hipotecarios. En el año 2017 solo se entregan 20.218
créditos.
En la siguiente tabla se podrá visualizar el número de operaciones por cada tipo de
crédito hipotecario que ha venido otorgando el BIESS desde octubre 2010.
5.000
56
Tabla 7. Número de operaciones por tipo de crédito hipotecario en el BIESS
2010-2017
Año Vivienda
Terminada
Construcción
de Vivienda
Terrenos y
Construcción
Vivienda
Hipotecada
Sustitución
de Hipoteca
Otros* Total
2010 2.171 737 0 0 413 118 3.439
2011 13.957 5.169 1.007 0 880 499 21.512
2012 15.867 6.085 2.549 148 198 381 25.228
2013 17.836 5.840 3.453 646 664 294 28.733
2014 19.403 4.804 3.733 962 237 251 29.390
2015 17.481 3.922 3.760 876 262 224 26.525
2016 14.184 3.180 3.513 906 156 201 22.140
2017 12.083 3.157 3.768 880 121 209 20.218
*Incluye dos tipos de créditos hipotecarios: remodelación y ampliación, y otros bienes inmuebles. Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
El crédito hipotecario destinado a la adquisición de vivienda terminada representa,
en promedio, el 63,76% del total de créditos hipotecarios otorgados por el BIESS
en el periodo 2010-2017. Los créditos para la construcción de vivienda representan
el 18,56%, seguido por aquellos destinados a la compra de terrenos y construcción
de vivienda que alcanzan el 12,29% del total de préstamos hipotecarios del BIESS.
2.3.4. Crédito de vivienda en el BIESS y en el Sistema Financiero Nacional
privado por regiones
Como se analizó anteriormente, los bancos privados representan el segundo grupo
de instituciones financieras, detrás del BIESS, que otorgan créditos para la vivienda
en el Sistema Financiero Nacional. En el periodo 2010-2017 los bancos privados
entregaron en promedio el 41,39% del total de créditos de vivienda. Es por ello
imperante conocer qué porcentaje de crédito para la vivienda han otorgado en cada
región del Ecuador y contrastar dicho resultado con el BIESS.
57
Ilustración 19. Porcentaje de crédito de vivienda en el BIESS y en el Sistema
Financiero Nacional privado por regiones, 2017
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
La mayor concentración de créditos para la vivienda en el año 2017 se encuentra en
la región Sierra. En esta región, los bancos entregan el 64,8% de su cartera para este
segmento de crédito y el BIESS un 52,4%. La región Costa es la siguiente en
concentración con un 34,8% por los bancos privados y un 43,8% para el BIESS.
Además, se puede concluir que el BIESS entrega un porcentaje mucho más alto de
créditos hipotecario en la región Oriente, la misma que es prácticamente excluida
por la banca privada. Por último, la región Insular presenta la concentración más
baja y mínima de todos los créditos para la vivienda.
2.3.5. Volumen de crédito de vivienda del BIESS por tipo de afiliado
El BIESS es el encargado de prestar servicios a sus afiliados quienes están
comprendidos en los activos, cesantes y pensionistas. Dependiendo del tipo de
préstamo, serán sujetos de crédito los afiliados (en relación de dependencia o
voluntarios), pensionistas (jubilados) y cesantes (desempleados) del IESS que
58
cumplan con los requisitos y condiciones establecidos para el otorgamiento de cada
tipo de crédito.
Ilustración 20. Volumen de crédito de vivienda del BIESS por tipo de
afiliado, 2010 y 2017*
*Información del BIESS con corte a noviembre 2017.
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
En el año 2010 y en el año 2017, el tipo de afiliado que mayor concentración de
crédito abarca son los activos (afiliados). En el año 2010, comparando a los cesantes
y a los pensionistas los que mayor volumen de crédito evidencian son los
pensionistas, sin embargo, para el año 2017 los que mayor volumen de crédito
concentran son los cesantes. Esto puede suceder debido a la coyuntura económica
del país, ya que la tasa de desempleo a septiembre 2017 ha sido de 4.1% y con ello
los afiliados pasaron a ser cesantes. Así también las condiciones laborales para las
personas que trabajan en el sector público y prestan sus servicios profesionales
como servicios ocasionales se basan en un contrato de 2 años y posterior a ello la
persona tiene la posibilidad de pasar a ser cesante.
22.735 13.858
45.431 46.098
Mill
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SD
59
2.3.6. Volumen de crédito de vivienda del BIESS por destino de crédito
El crédito hipotecario del BIESS posee subproductos, los cuales pueden ser
individuales o solidarios. Un crédito hipotecario individual es el que se obtiene de
manera independiente a la situación conyugal, es decir, el crédito se desembolsará
a un único beneficiario. Por su parte el crédito hipotecario solidario es dependiente
de tu situación conyugal, es decir, el crédito se desembolsará a dos beneficiarios
que son marido y mujer.
Ilustración 21. Volumen de crédito de vivienda del BIESS por destino de
crédito, 2017*
Vivienda terminada 70,6%
Vivienda terminada hipotecada 5,4%
Sustitución de hipoteca
0,7%
Construcción 5,5%
Ampliación
0,3%
Adquisición terreno 13,9%
Adquisición terreno construcción 2,7%
Adquisición compra de inmuebles
0,7%
*Información del BIESS con corte a noviembre 2017.
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
En el crédito hipotecario, el subproducto en el que más se destinan los créditos es a
la vivienda terminada teniendo con un 70.6% (12.369 millones de USD). En
segundo lugar, se destinan los créditos a la adquisición de terrenos en un 13,9%
(2.444 millones de USD).
El subproducto en el que menos cantidad de créditos se destina es a la ampliación
de inmuebles con un 0.3% (55 millones de USD), así como a la adquisición de
60
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
inmuebles y a la sustitución de hipoteca con un 0.70% (123 y 130 millones de USD)
respectivamente.
2.3.7. Plazo del crédito de vivienda del BIESS
Los plazos a los cuales el BIESS otorgará sus créditos dependerán del tipo de
préstamo, y tipo de cliente. A continuación, se detallará el número de operaciones
de créditos hipotecarios otorgados por el BIESS de acuerdo a los diferentes rangos
de plazo.
Ilustración 22. Número de operaciones de créditos de vivienda del BIESS por
plazo, 2015 y 2016
0 - 5 Años 5.1 - 10 Años 10.1 - 15 Años 15.1 - 20 Años 20.1 - 25 Años
19.385 192.393 521.136 241.451 740.859
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
Como se pudo observar en la ilustración anterior, la mayoría de créditos
hipotecarios desembolsados por el BIESS tanto en el año 2015 (43,19%, 740.859
número de operaciones) y 2016 (43,92%, 868.923 número de operaciones) tienen
un plazo de 20.1 a 25 años, es decir, los clientes optan por el plazo máximo que la
institución ofrece. Los créditos hipotecarios otorgados en el rango de plazo de 10.1
a 15 años representaron para el año 2015 el 30,38% (521.136 número de
operaciones) del total de créditos hipotecarios a ese año y para el año 2016 el
29,42% (582.170 número de operaciones). Estos representan el segundo rango de
61
plazo más demandado por los clientes. Apenas el 1,13% (19.385 número de
operaciones) y el 1.01% (19.960 número de operaciones) de los créditos
hipotecarios en el año 2015 y 2016 respectivamente optaron por créditos con un
plazo de 1 a 5 años.
En conclusión, para el año 2015 y 2016 el plazo promedio de los créditos
hipotecarios fue de 218 y 217 meses respectivamente, es decir, alrededor de 18
años.
2.3.8. Tasa efectiva del crédito de vivienda del BIESS
Las tasas de interés efectivas que se aplican a los créditos que otorga el BIESS son
determinadas de acuerdo a cada tipo de producto, tipo de cliente y plazo. Estas tasas
están determinadas por el BCE.
Ilustración 23. Tasas efectivas del crédito de vivienda del BIESS, 2010-2017*
*Información del BIESS con corte a noviembre 2017.
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
En el año 2010 la tasa efectiva fue la más alta del periodo analizado con un 9.59%,
sin embargo, en el año 2011 se observa una disminución de 0.89 puntos
porcentuales en comparación al año 2010. A partir del año 2012 hasta el año 2014
8,82%
62
se presenta mínimas variaciones en la tasa efectiva, es decir, esto se puede traducir
en una estabilidad.
En el año 2014, la tasa efectiva empieza a tener una tendencia decreciente hasta
alcanzar un valor del 8,20% al cierre del año 2017.
2.3.9. Edad promedio de los beneficiarios de créditos de vivienda en el BIESS
Para solicitar un préstamo hipotecario el afiliado, jubilado o cesante del BIESS debe
cumplir con un requerimiento. La diferencia entre la Esperanza de Vida Poblacional
(EVP) publicada en forma oficial por el INEC y la edad en años cumplidos del
afiliado/jubilado/cesante, debe ser 25 años como mínimo. A continuación, se
detallará la edad promedio de los clientes del BIESS que han obtenido un crédito
hipotecario a partir del año 2010.
Tabla 8. Edad promedio de los beneficiarios de créditos de vivienda en el
BIESS, 2010-2017 Año Edad promedio de los
beneficiarios
2010 49
2011 48
2012 46
2013 45
2014 43
2015 41
2016 40
2017 40
2010-2017 44
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
La edad promedio de los beneficiarios de un crédito para la vivienda en el año 2010
fue de 49 años, dicha edad promedio se reduce paulatinamente año a año. Es así,
que desde el año 2010 al 2016 se reduce en 6 años la edad promedio de los
beneficiarios a un crédito hipotecario en el BIESS.
La edad promedio en el periodo de estudio 2010-2017 fue de 44 años, lo que permite
concluir que la mayoría de beneficiarios son personas adultas.
63
2.3.10. Saldo del crédito de vivienda del BIESS
El saldo total corresponde a lo que los créditos adeudan al BIESS cada año, es así
que mientras más créditos, el BIESS otorgue cada año dicho saldo crece. A
continuación, se detallará la evolución de los saldos.
Ilustración 24. Saldo del crédito de vivienda del BIESS, 2010-2017
Fuente: Banco de Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
Como se ha venido analizando en esta sección, el BIESS ha entregado cada vez más
créditos anualmente con un plazo promedio de 18 años. Es por esto, que los saldos
desde el año 2010 han aumentado de forma drástica. En el año 2010 eran 77,93
millones de USD y en el 2017 el saldo alcanza los 6170,92 millones de USD. La
tasa de crecimiento promedio del saldo del crédito de vivienda fue de 142,4% en el
periodo 2010-2017.
2.3.11. Días de mora promedio del crédito de vivienda del BIESS
Al año 2017, los días de mora promedio de los créditos vigentes del BIESS han sido
23 días. Según la clasificación del riesgo de los créditos de vivienda emitido por la
SB, estos días de mora corresponden a un crédito de riesgo normal categoría A-2.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Mill
on
es d
e U
SD
64
2.4 Panorama internacional de los créditos de vivienda
En esta sección se realiza un análisis comparativo entre Ecuador y sus países
vecinos, Colombia y Perú, con el propósito de establecer similitudes o diferencias
en cuanto al desarrollo y desenvolvimiento del sector crediticio hipotecario.
2.4.1 Tasas de interés de los créditos de vivienda en Colombia, Perú y
Ecuador
La tasa de interés activa para los créditos de vivienda permitirá observar la situación
crediticia de Ecuador frente a los países vecinos.
Ilustración 25. Tasas de interés activas de los créditos de vivienda en
Colombia, Ecuador y Perú, 2008-2017
Fuente: Banco Central del Ecuador, Banco Central de Reserva del Perú y Superintendencia
Financiera de Colombia.
Elaboración: Las autoras
Como se observa en la Ilustración 26 Perú presenta las tasas de interés más bajas
en créditos hipotecarios; en 2008 se ubicó en 9,78% y termina el año 2017 con una
tasa del 8,83%. Ecuador, por su parte, empieza con una tasa de interés de vivienda
en el año 2008 del 11,52% y termina en el año 2017 con una tasa de interés activa
de 10,56%, siendo ésta 1,73% más alta que en el vecino país de Perú.
6,00
4,00
2,00
0,00
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
83 9,
11,52
13,24
16,72
Po
rce
nta
je
65
Perú
Colombia
749 537 786 1.423 1.491 1.649 1.837 1.786 1.544
Finalmente, Colombia posee las tasas de interés activas hipotecarias más altas, para
el año 2008 alcanza el 16,72% y al cierre del año 2017 presenta una tasa del 13,24%.
2.4.2 Volumen de crédito de vivienda en Colombia, Ecuador y Perú.
En esta sección se analizará cómo está ubicado el Ecuador frente a sus países
vecinos en cuanto al volumen entregado anualmente por concepto de crédito de
vivienda.
Ilustración 26. Volumen de crédito de vivienda en Colombia, Ecuador y Perú,
2008-2017
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
28.914 31.580 33.412 40.091 48.935 51.638 48.070 41.338 34.120 31.675
11.315 12.992 15.572 18.032 19.676 25.190 28.197 50.038 55.104 62.073
Fuente: Banco Central del Ecuador, Banco Central de Reserva del Perú y Superintendencia
Financiera de Colombia.
Elaboración: Las autoras
Como se observa en la Ilustración 26, Perú lidera el volumen de crédito para la
vivienda desde el año 2008 (28.913,86 millones de USD) hasta el año 2014
(48.070,01 millones de USD). A partir del año 2015, Colombia coloca el mayor
volumen en este segmento de crédito con 50.037,83 millones de USD hasta el año
2017 que entrega un volumen total de 50.037,83 millones de USD. Ecuador, por su
parte, entrega un volumen de crédito de vivienda inferior a los registrados en
Colombia y Perú. En el año más alto (2014), Ecuador alcanza una cifra de 1.836,93
millones de USD y cierra el 2017 con 1.662,77 millones de USD por concepto de
créditos para la vivienda.
Mill
on
es d
e U
SD
66
3 MODELO DE REGRESIÓN LOGÍSTICO DE LOS
DETERMINANTES DEL RIESGO CREDITICIO
HIPOTECARIO DEL BIESS.
En este capítulo se procederá a desarrollar la parte teórica y práctica del modelo de
regresión logística, el cual nos servirá para establecer los determinantes del riesgo
crediticio hipotecario en el BIESS y será la metodología aplicada en la presente
investigación.
3.1.Conceptualización de los modelos
Dones (2005) define un modelo como una representación simplificada de cualquier
fenómeno, proceso, institución y, en general, de cualquier sistema que se presenta
como un conjunto de elementos vinculados entre sí.
Por otro lado, Villaplana (2003) describe que los modelos son esquemas por los
cuales de manera sistemática se intenta articular el conocimiento que se obtiene de
la experiencia mediante la investigación, el cual contribuye a tener una
representación de la realidad.
3.2 Modelos econométricos
Partiendo de la conceptualización de modelo, Álvarez (2011) menciona que para la
interpretación y representación de un modelo econométrico es necesario la
incorporación de un modelo económico. Se puede definir al modelo económico
como la representación general de un acontecimiento o fenómeno económico que
trata de captar todos los aspectos relevantes de la realidad, para poder modelizar o
predecir comportamientos o efectos de aspectos económicos.
Por lo tanto, el modelo econométrico es un modelo económico al cual se le
incorpora una variable aleatoria denominada perturbación o error la cual es una
variable inobservable que recoge información adicional sobre el comportamiento
de un grupo de individuos. En un modelo econométrico sus parámetros son
desconocidos por lo cual para su estimación se utiliza la inferencia estadística.
67
Así también se define al modelo econométrico como una representación
simplificada de un conjunto de relaciones económicas. Dones (2005) considera que
un modelo econométrico debe basarse en un modelo económico para una mejor
representación de una relación o fenómeno económico, tomando en cuenta que los
modelos económicos poseen una relación entre sus variables. Por su parte, el
modelo econométrico no siempre determina una relación entre sus variables ya que
existen elementos al azar.
3.2.1. Clasificación de los modelos econométricos
Según los diferentes enfoques que se pueden utilizar existe una amplia tipología de
modelos econométricos. Moral (2015) clasifica a los modelos econométricos de la
siguiente manera:
Según el tipo de datos de las variables utilizadas en el modelo
Series temporales: los datos corresponden a los valores de una variable en
el tiempo, con una frecuencia diaria, semanal mensual o anual.
Series de corte transversal: los datos corresponden a los valores de distintas
variables en un mismo momento del tiempo.
Según la transformación de los datos
Modelo en niveles: las variables se expresan en unidades de medida.
Modelo en tasas de variación: las variables se expresan como incrementos
o decrementos.
Modelo en logaritmos: se estima un modelo con una variable endógena y
una explicativa, donde se trata de encontrar la mejor interpretación en base
a la información suministrada por las variables logarítmicas.
Por su parte, Gujarati y Porter (2010) clasifican a los modelos econométricos según
el número de variables endógenas como se muestra a continuación:
68
Modelos uniecuacionales: posee una sola variable endógena.
𝑘𝑘 = 𝑘0 + 𝑘1𝑘1 + 𝑘
Modelos multiecuacionales: existen varias variables endógenas que se
desean explicar, las mismas que pueden ser variables explicativas de otras
ecuaciones.
𝑘𝑘 = 𝑘0 + 𝑘1𝑘1 + 𝑘
𝑘1𝑘 = 𝑘0 + 𝑘1𝑘1𝑘 + 𝑘
Asimismo, Medina (2003) clasifica a los modelos econométricos según la función
utilizada para la estimación de la probabilidad.
Función lineal
o Modelo de probabilidad lineal truncado: cuando la estimación del
modelo lineal de probabilidad a través de Mínimos Cuadrados
Ordinarios –MCO- no garantiza que Yi posea valores entre 0 y 1, se
procede a truncar el valor del rango de la variación del valor
estimado.
Función logística
o Modelo Logit: es un modelo de respuesta binaria caracterizado así,
porque la función F (𝑘𝑘 𝑘) corresponde a una distribución logística.
Función normal tipificada
o Modelo Probit: es un modelo de elección binaria que se caracteriza
porque la función de distribución que utiliza es la correspondiente a
la distribución normal.
Por último, Medina (2003) también clasifica a los modelos econométricos según el
tiempo que hacen referencia.
69
Modelos estáticos: se hace referencia a un mismo momento en el tiempo o
a un mismo individuo.
𝑘𝑘 = 𝑘0 + 𝑘1𝑘1 + 𝑘
Modelos dinámicos: cuando las variables hacen referencia a diferentes
puntos en el tiempo.
𝑘𝑘 = 𝑘0 + 𝑘1𝑘1𝑘 + 𝑘(𝑘)𝑘𝑘(𝑘−1) + 𝑘
3.3 Modelo Logit
El modelo Logit es un modelo de regresión de respuesta cualitativa no lineal. En el
modelo Logit la variable dependiente es de naturaleza cualitativa y binaria (0 o 1),
mientras que las variables independientes pueden ser cualitativas o cuantitativas, o
una mezcla de las dos.
3.3.1 Origen del modelo Logit
Rodriguez (2008) en su trabajo de investigación “Modelo Lógico: como modelo de
elección discreta” realiza una descripción histórica del modelo Logit, desde su
origen hasta la actualidad, vinculándolo a la Teoría de la elección discreta.
Considera que el origen del modelo Logit empieza con Edward Wright en los años
1558-1615 cuando utiliza el término curva logística para referirse a la ecuación
logística. En el siglo XIX la ecuación logística se aplicó en dos diferentes ámbitos
tanto en la química como en la demografía.
En química la aplicación de la ecuación logística era para la clasificación de las
reacciones químicas en autocatalítica o en cadena, lo que permitió describir la
evolución temporal de este tipo de reacciones. En demografía, la ecuación logística
fue aplicada como una posible solución al dilema propuesto por Malthus
denominado “Ley exponencial de crecimiento poblacional”.
Sin embargo, no se ha considerado al modelo exponencial de crecimiento como el
modelo adecuado para explicar la expansión demográfica de un país. El matemático
70
y astrónomo Quetelet en el año 1835, fue el principal exponente en la aplicación de
la Estadística y la Teoría de la Probabilidad a las ciencias sociales y definió por
primera vez el concepto de persona media y se dio origen a la física social basada
en la aplicación de la probabilidad y estadística en fenómenos sociales y políticos.
En el mismo año Verhulst ex alumno de Quetelet, consideró que su teoría sobre la
población es limitada, ya que demostró que la tasa de crecimiento de una población
está limitada por su densidad y añadió al supuesto de Malthus un término de
resistencia al crecimiento. Su ecuación la utilizó para calcular la población de
algunos países europeos.
Verhulst en el año 1845, por primera vez introduce el termino logístico para
referirse a la ecuación de crecimiento poblacional, en donde se representa la curva
logística junto con la curva exponencial, donde se llega a estimar los parámetros α
y β de la ecuación lo que permite realizar la predicción del tamaño máximo de la
población.
En el año 1849 Verhulst, se refiere a las correcciones en las estimaciones de los
parámetros del modelo. Esto permite una nueva predicción del nivel máximo de la
población que en el caso de Bélgica la población máxima para el año 1845 era de
6,6 millones de personas, pero contrastando con la corrección de la estimación de
parámetros del año 1849 la población máxima ascendió a 9,5 millones de personas.
Tras la muerte de Verhulst, su estimación sobre el crecimiento de la población
queda en el olvido por más de 60 años, hasta que Pasquier en 1918, mencionó su
estimación en su investigación sobre teorías matemáticas formuladas sobre el
crecimiento poblacional, sin embargo, su investigación no tuvo un mayor aporte.
Pero en el año 1920 el biólogo Pearl conjuntamente con el matemático Reed
redescubren la función logística como una simple aplicación al modelo de
crecimiento demográfico, pero su interés por la demografía fue acrecentando por lo
tanto empezaron a realizar proyecciones basadas en la ecuación de Verhulst.
71
𝑘
En 1925, el estadístico Yule se interesa por las publicaciones de Pearl y Reed, donde
destaca el aporte de Verhulst y reestablece la función logística, pero en el año 1944
Berkson acuña el término modelo lógico para el ámbito de la biología donde
aparece la biometría.
El modelo Logit, empieza a ser utilizado en el ámbito de la estadística con el aporte
de Cox en el año 1970, donde destaca la importancia de la utilización de este modelo
para modelar fenómenos binarios, así como su difusión en aplicaciones
econométricas.
Sin embargo, el reconocimiento del modelo Logit se lo atribuye al economista
McFadden, donde vincula al modelo Logit con la teoría de elección discreta. La
importancia de esta relación radica en que permite la modelización de variables
cualitativas, para lo cual se utiliza técnicas de regresión. Este aporte permite que se
caracterice al modelo Logit como un modelo de elección discreta.
3.3.2 Especificaciones del modelo Logit
Para explicar el comportamiento de una variable dependiente binaria (probabilidad
de que un crédito hipotecario esté en mora), es necesario emplear el modelo Logit
de la siguiente forma:
1 1 𝑘𝑘 = (𝑘 =
𝑘 ) =
1 + 𝑘−(𝑘0+𝑘1𝑘1+⋯+𝑘𝑘𝑘𝑘)
Donde:
(2)
𝑘𝑘 = (𝑘 = 1
) : Representa la probabilidad de que Y tome valores de 1 (caer en 𝑘𝑘
mora), en presencia de las variables independientes 𝑘𝑘
𝑘𝑘 : Es un conjunto de n covariables {𝑘1,𝑘2, … , 𝑘𝑘}
𝑘0: Es la constante del modelo o término independiente
𝑘1;2;,..;𝑘: Representa a los coeficientes de las covariables
72
Para facilidad de la exposición, se escribirá la fórmula (2) como
1 𝑘𝑘 𝑘𝑘 =
1 + 𝑘−𝑘𝑘 =
1 + 𝑘𝑘
Donde:
(3)
𝑘𝑘 = 𝑘0 + 𝑘0𝑘1 + ⋯ + 𝑘𝑘𝑘𝑘
(4)
La ecuación (3) representa a la función de distribución logística acumulativa. Esta
ecuación permite apreciar que a medida de que 𝑘𝑘 se encuentra dentro de un rango
de −∞ a +∞, 𝑘𝑘 se establece en un rango de 0 a 1 (respuesta binomial). Además, se
concluye que la 𝑘𝑘 no está linealmente relacionado con 𝑘𝑘 (es decir, con 𝑘𝑘). Con
estas dos características, el Modelo Logit logra superar las deficiencias presentes
en un Modelo Lineal de Probabilidades.
El problema que surge ahora es de estimación, pues 𝑘𝑘 es no lineal no sólo en X
sino también en las β, como se puede observar en la ecuación (2). Con esta dificultad
no se puede estimar los parámetros con el procedimiento habitual de los MCO. Es
por ello que es necesario linealizar a la ecuación (2).
Si 𝑘𝑘, la probabilidad de que un evento ocurra (probabilidad de que un crédito caiga
en mora), está dada por le ecuación (3). Entonces (1-𝑘𝑘) representa a la probabilidad
de que el crédito no caiga en mora. Es así que:
1 1 − 𝑘𝑘 =
1 + 𝑘𝑘𝑘
Por consiguiente, se puede escribir:
𝑘𝑘 =
1 − 𝑘𝑘
(5)
1 + 𝑘𝑘𝑘
1 + 𝑘−𝑘𝑘
= 𝑘𝑘𝑘
(6)
Ahora 𝑘𝑘 representa la razón de las probabilidades a favor de que un crédito caiga
1−𝑘𝑘
en mora, es decir, la razón de la probabilidad de que un crédito caiga en mora
73
𝑘
respecto de la probabilidad de que no caiga. Calculando el logaritmo natural de la
ecuación (6), se obtiene:
𝑘𝑘 = (
𝑘
𝑘
) = 𝑘𝑘
1 − 𝑘𝑘
𝑘𝑘 𝑘𝑘 = 𝑘𝑘 (
1 − 𝑘 ) = 𝑘0 + 𝑘0𝑘1 + ⋯ + 𝑘𝑘𝑘𝑘
(7)
3.3.3 Características del modelo Logit
A continuación, se detallarán las principales características del modelo de regresión
Logit.
Parte de la función de distribución acumulativa de una variable aleatoria
logística, la misma que adquiere únicamente valores de 0 a 1, como se
observa a continuación:
Ilustración 27
Función de un modelo Logit
Fuente: Gujarati, 2010.
Elaboración: Las autoras.
A pesar de que el modelo transformado es lineal en las variables, las
probabilidades no son lineales.
74
Los coeficientes de regresión expresan el cambio en el logaritmo de las
probabilidades, cuando una de las variables explicatorias cambia en una
unidad, permaneciendo constante las demás.
Si L como se observa en la ecuación (7), el Logit, es positivo significa que
cuando se incrementa el valor de los regresores, aumentan las posibilidades
de que la regresada sea igual a 1 (lo cual indica que sucederá el evento del
crédito en mora). Si L es negativo, las posibilidades de que la regresada
iguale a 1 disminuyen conforme se incrementa el valor de X.
Supone que el logaritmo de la razón de las probabilidades está linealmente
relacionado con las variables explicatorias. (Gujarati & Porter, Econometría,
2010)
3.3.4 Estimación del modelo Logit
Para poder estimar la ecuación (7), además de conocer las 𝑘𝑘, es necesario conocer
los valores del Logit 𝑘𝑘. Esto depende del tipo de datos que se analicen. Los datos
se clasifican en dos categorías:
Datos de nivel individual, o micro.
Datos agrupados o duplicados
En la presente investigación, se trabajará con datos a nivel individual (cada afiliado
al IESS que ha solicitado un crédito hipotecario). Por lo que se estimará un modelo
Logit empleando datos individuales.
Cuando la información disponible está en un nivel micro no es posible estimar el
modelo de la ecuación (7) mediante la rutina de MCO estándar. Bajo esta situación
es necesario utilizar el método de Máxima Verosimilitud.
75
3.3.5 Método de Máxima Verosimilitud
Partiendo de la ecuación (2), la misma que será replicada a continuación y que para
motivos pedagógicos, será del tipo 𝑘1 + 𝑘2𝑘𝑘:
1 𝑘𝑘 =
1 + 𝑘−(𝑘1+𝑘2𝑘𝑘)
(8)
Con la ecuación descrita anteriormente, en realidad, no se observa 𝑘𝑘. Solo se
muestra el resultado Y= 1, es decir, si el evento ocurre (un crédito caiga en mora) y
Y= 0 si no ocurre.
Cada 𝑘𝑘 es una variable aleatoria Bernoulli2, expresada de la siguiente manera
cuando toma el valor de 1 y 0 respectivamente:
Pr (𝑘𝑘 = 1) = 𝑘𝑘
(9)
Pr (𝑘𝑘 = 0) = (1 − 𝑘𝑘)
(10)
Suponiendo que la función 𝑘𝑘(𝑘𝑘) denota la probabilidad de que 𝑘𝑘 = 1 o 𝑘𝑘 = 0 con
una muestra aleatoria de n observaciones. La probabilidad conjunta de observar los
n valores de Y se expresa como:
𝑘 𝑘
𝑘(𝑘1, 𝑘2, … 𝑘𝑘) = ∏ 𝑘𝑘(𝑘𝑘) = ∏ 𝑘𝑘𝑘𝑘 (1 − 𝑘𝑘)1−𝑘𝑘
1 1
(11)
La ecuación (11) describe la función de densidad de probabilidades conjunta como
producto de las funciones de densidad individuales. Esta probabilidad se conoce
como Función de Verosimilitud -FV-. Utilizando el logaritmo natural de (11), se
obtiene la Función Logarítmica de Verosimilitud -FLV-.
2 Son variables que poseen una distribución de probabilidad discreta, cuyos posibles resultados
se agrupan en dos resultados excluyentes: toma valor 1 para la probabilidad de éxito y valor 0
para la probabilidad de fracaso.
76
𝑘
𝑘(𝑘 , 𝑘 , … 𝑘 ) = ∑[𝑘 ln (
𝑘
𝑘
𝑘
)] + ∑ ln(1 − 𝑘 )
1 2 𝑘 𝑘 1 − 𝑘𝑘 𝑘
1 1
(12)
Cuando Y=0 en la ecuación (8), se obtiene que:
1 (1 − 𝑘𝑘) =
1 + 𝑘(𝑘1+𝑘2𝑘𝑘)
(13)
Ahora, utilizando las ecuaciones (7) y (13), se expresa la FLV como:
𝑘 𝑘
ln 𝑘 (𝑘1, 𝑘2, … 𝑘𝑘) = ∑ 𝑘𝑘(𝑘1 + 𝑘2𝑘𝑘) − ∑ ln(1 + 𝑘(𝑘1+𝑘2𝑘𝑘))
1 1
(14)
Como se observa en la ecuación (14), la FLV es una función de los parámetros de
𝑘1y 𝑘2, pues se conocen las 𝑘𝑘.
El objetivo del método de Máxima Verosimilitud consiste en maximizar la FV o la
FLV, es decir, obtener los valores de los parámetros desconocidos de forma que la
probabilidad de observar las Y dadas sea tan grande (máxima) como sea posible.
Para lograr esta maximización se debe diferenciar la ecuación (12) parcialmente
respecto de cada incógnita, seguidamente se igualan las expresiones resultantes a
cero y se procede a resolverlas. Finalmente, se aplica la condición de maximización
de segundo orden a fin de verificar que los parámetros obtenidos en verdad
maximicen la FV.
Existen algunas consideraciones generales respecto al método de Máxima
Verosimilitud, entre estos se pueden mencionar los siguientes:
El método de máxima verosimilitud es utilizado en muestras grandes y por
lo tanto los errores estándar estimados son asintóticos.
En necesario utilizar el estadístico normal estandarizado Z para evaluar la
77
importancia y validez estadística de un coeficiente.
78
La medida convencional de la bondad de ajuste 𝑘2, no es significativo para
los modelos con regresada binaria como el Logit. La medida a utilizar en
este tipo de modelos binarios son las llamadas pseudo 𝑘2.
En general, la bondad de ajuste, tiene una importancia secundaria en
modelos con regresada binaria. Lo verdaderamente significativo son los
signos esperados de los coeficientes de la regresión y su importancia
práctica o estadística. (Gujarati & Porter, Econometría, 2010)
3.3.6 Interpretación de coeficientes de un modelo Logit
Interpretar los coeficientes en un modelo no lineal como el Logit presenta una
diferencia fundamental respecto a los modelos lineales. La influencia que tienen las
variables explicativas o independientes sobre la probabilidad de elegir la opción
dada por 𝑘𝑘= 1 no es independiente del vector de características 𝑘𝑘. Por ello, una
primera aproximación a la relación entre las variables explicativas y la probabilidad
resultante es calcular los efectos marginales sobre la variable latente (Y*).
Efectos marginales: El efecto marginal expresa el cambio de la variable dependiente
provocada por un cambio unitario en una de las variables independientes,
manteniendo el resto constante. De esta manera, los parámetros estimados del Logit
reflejan el efecto marginal de las 𝑘𝑘 en 𝑘𝑘 de la misma forma que ocurre en el modelo
lineal de probabilidades.
Ratios de probabilidad: Los odds ratio representan el cociente entre la probabilidad
de que ocurra un hecho, o de que se elija la opción 1 (un crédito en estado de mora),
frente a la probabilidad de que no suceda o que se elija la opción 0 (el crédito no
cae en estado de mora). Su interpretación es la ventaja o preferencia de la opción 1
frente a la opción 0, es decir, el número de veces que es más probable que ocurra el
fenómeno frente a que no ocurra. El campo de variación del ratio es desde 0 hasta
el +∞ y, su interpretación se realiza en función de que el valor sea igual, menor o
superior a la unidad.
79
Si toma el valor de la unidad, significa que la probabilidad de que ocurra la
alternativa 1 es la misma que la que no ocurra.
Si el ratio es menor que 1 indica que la ocurrencia de la alternativa 1 tiene
menor probabilidad de la ocurrencia de la alternativa 0.
Si el ratio es mayor que la unidad, la opción 1 es más probable que la
alternativa 0. (Medina, Modelos de elección discreta , 2003)
3.4 Implementación del Modelo de Regresión Logístico de los
determinantes del riesgo crediticio hipotecario del BIESS
En esta sección se implementará el modelo Logit para calcular los determinantes
del riesgo crediticio hipotecario del BIESS. Para el modelamiento y el análisis
estadístico, se utilizará el programa estadístico-econométrico STATA en su versión
12.0.
3.4.1 Población de estudio
La población de estudio son todos los afiliados: activos, cesantes y pensionistas que
mantienen vigente un crédito hipotecario en el BIESS desde el año 1990 hasta el
mes de noviembre del año 2017.
3.4.2 Variables consideradas en el modelo logístico
Después de haber elaborado una investigación bibliográfica en el capítulo I, se han
recogido las principales variables por individuo que pueden influir en el hecho de
que un crédito hipotecario caiga en mora. A continuación, en la tabla 9, se presenta
el nombre, categorías, tipo y escala de medición de las variables a implementarse
en el modelo econométrico.
80
Tabla 9. Variables consideradas para el modelo de Regresión Logit de los
determinantes del riesgo crediticio hipotecario del BIESS
Nombre
(etiqueta)
Categorías Tipo Escala de
medición
Variable
dependiente
Estado del crédito
(estado_de_credito
_en_mora)
0= no está
en mora
1= en mora
Cualitativa Nominal
Estado del afiliado:
Afiliado
pensionista (d_pensionista)
0= no 1= sí
Cualitativa Nominal
Determinantes
Socioeconómicos
Estado del afiliado:
Afiliado Cesante
(d_cesante)
0= no
1= sí
Cualitativa Nominal
Estado del afiliado:
Afiliado activo (d_activo)
0= no
1= sí
Cualitativa Nominal
Monto financiado
(monto_financiado)
Cuantitativa Continua
Región de
residencia:
Afiliado residente
de la región Sierra
(d_sierra)
0= no 1= sí
Cualitativa Nominal
Región de
residencia:
Afiliado residente
de la región Costa (d_costa)
0= no
1= sí
Cualitativa Nominal
Determinantes
Demográficos
Variables
independien
tes
Región de
residencia:
Afiliado residente
de la región
Amazonía (d_amazonia)
0= no
1= sí
Cualitativa Nominal
Región de
residencia:
Afiliado residente
de la región Insular
(d_insular)
0= no 1= sí
Cualitativa Nominal
Edad del afiliado
(edad)
Cuantitativa Discreta
Plazo del crédito
(plazo)
Cuantitativa Continua
Tasa nominal
actual
(tasa_nominal_actu al)
Cuantitativa Continua
81
Destino del crédito: 0= no Cualitativa Nominal
Crédito destinado a 1= sí
la compra de
inmuebles
(d_compra_de_inm
uebles)
Destino del crédito: 0= no Cualitativa Nominal Determinantes Crédito destinado a 1= sí
Financieros la compra de
terrenos
(d_compra_de_terr
enos)
Destino del crédito: 0= no Cualitativa Nominal
Crédito destinado a 1= sí
la construcción
(d_construccion)
Destino del crédito: 0= no Cualitativa Nominal
Crédito destinado a 1= sí
la sustitución de
hipotecas
(d_sustitucion_de_
hipotecas)
Destino del crédito: 0= no Cualitativa Nominal
Crédito destinado a 1= sí
la ampliación de
bienes inmuebles
(d_ampliacion)
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Elaboración: Las autoras
La variable dependiente, estado del crédito, es de naturaleza cualitativa y toma
valores entre 0 (crédito vigente o que no está en mora) y 1 (crédito en mora).
Además, permite evaluar precisamente la probabilidad que de uno de los dos
eventos ocurra en base a las variables explicativas que el modelo posee.
Las variables independientes o exógenas consideradas en este modelo logístico han
sido clasificadas en tres categorías:
Determinantes Socioeconómicos: En esta categoría se encuentran aquellas
variables que explican de manera directa o indirecta el nivel económico y social de
los afiliados que han contraído un crédito hipotecario con el BIESS.
a) Estado del afiliado: Esta variable de carácter cualitativa permite precisar
el estado del afiliado (al mes de noviembre del 2017) que ha obtenido
82
un crédito hipotecario en la institución. Un afiliado del IESS puede ser:
activo, cesante o pensionista. Por esta razón, se crearon tres variables
cualitativas que describan su estado.
Afiliado activo. - se considera un afiliado activo del IESS
aquellos que se encuentran aportando con normalidad a la
institución. Esta variable dicotómica toma el valor de 1 cuando
es afiliado activo y 0 cuando no lo es.
Afiliado cesante. - son cesantes del IESS aquellos afiliados que
cesan en su trabajo y dejan de aportar, el mismo que conserva el
derecho para solicitar prestaciones de los Seguros de Salud y de
Pensiones y otros servicios, durante un tiempo determinado para
cada prestación. Esta variable toma el valor de 1 cuando es
afiliado cesante y 0 cuando no lo es.
Afiliado pensionista. - son pensionistas del IESS los afiliados y
afiliadas que cumplen los requisitos para jubilarse por invalidez,
discapacidad o vejez, cónyuges o convivientes con derecho,
hijos e hijas de hasta 18 años de edad y los de cualquier edad que
se encuentren incapacitados para el trabajo. (Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social, 2010). También se incluye al
padre y a la madre de los asegurados con derecho que reciben
una pensión mensual vitalicia o temporal. Esta variable toma el
valor de 1 cuando el afiliado es pensionista y 0 cuando no lo es.
b) Monto financiado: Es una variable cuantitativa continua que recoge el
valor del capital que el BIESS otorgó al afiliado por concepto de un
crédito hipotecario. Este monto financiado dependerá principalmente de
los ingresos de cada afiliado.
83
Determinantes demográficos: En esta categoría se recogen aquellas variables que
explican la conformación, características o estado de la población en un momento
dado (noviembre del 2017). Para el modelo econométrico se utiliza el lugar de
residencia del individuo por región y la edad.
a) Región de residencia: Recoge el lugar de residencia habitual del afiliado
que posee un crédito hipotecario en el BIESS. Así mismo se ha creado
una variable dicotómica para cada región.
Afiliado residente en la región Sierra. - toma el valor de 1 cuando
pertenece a esta categoría y 0 cuando no.
Afiliado residente en la región Costa. - de igual forma es una
variable binaria con respuesta de 1 cuando el afiliado reside en
provincias de la región Costa y 0 cuando el afiliado reside en otra
región.
Afiliado residente en la región Oriente. - variable cualitativa
binaria. Toma el valor de 1 cuando el afiliado vive en esta región
y 0 cuando no.
Afiliado residente en la región Insular. - Toma el valor de 1
cuando reside en la región Insular y de 0 si reside en otra región
ecuatoriana.
b) Edad: Es una variable cuantitativa discreta que recoge la edad de los
afiliados que mantienen un crédito hipotecario con el BIESS con de
corte noviembre del 2017.
Determinantes financieros: Esta categoría recoge la información financiera o
específica de cada crédito hipotecario otorgado por el BIESS hasta noviembre del
año 2017.
a) Plazo del crédito: Es una variable cuantitativa discreta que describe el
plazo total otorgado en cada crédito hipotecario vigente del BIESS.
84
Dicho plazo se encuentra medido en meses y dependerá principalmente
del destino del crédito, monto financiado e ingresos del afiliado.
b) Tasa nominal actual: Variable cuantitativa continua que recoge el valor
de la tasa nominal al cual cada crédito hipotecario fue otorgado.
c) Destino del crédito: En el primer capítulo, se estudió con detenimiento
los distintos destinos de crédito que el BIESS oferta. Por motivos de
modelamiento y de interpretación se agruparon los 10 fines del crédito
en 5 variables, como se observa a continuación.
Crédito destinado a la compra de inmuebles. - Éste agrupa al
crédito para la vivienda terminada; vivienda de interés
público; adquisición de oficinas, locales comerciales o
consultorios; y compra de vivienda hipotecada. Es una
variable de carácter cualitativa binaria que toma el valor de
1 cuando el destino del crédito de ese crédito fue uno de los
enumerados anteriormente y 0 cuando el destino del crédito
es un destino diferente.
Crédito destinado a la compra de terrenos. - En este grupo se
encuentra el destino de crédito para la adquisición de
terrenos. Es una variable cuantitativa que toma el valor de 1
cuando el crédito hipotecario otorgado es para este fin y 0
cuando es para otros fines.
Crédito destinado a la construcción. - Variable de carácter
cualitativa binaria que toma valores de 1 cuando el crédito
hipotecario tuvo como fin la construcción y 0 cuando no.
Agrupa dos destinos del crédito: construcción de viviendas y
adquisición de terrenos y construcción de viviendas.
85
Crédito destinado a la sustitución de hipotecas. - En éste se
encuentra el destino de crédito para la sustitución de
hipoteca. Es una variable dicotómica con dos etiquetas 1
cuando el crédito hipotecario obtenido es para este fin y 0
cuando no lo es.
Crédito destinado a la ampliación de bienes inmuebles. -
Agrupa dos destinos del crédito: remodelación y ampliación
de viviendas; y complementarios. Tiene un valor de 1 cuando
el crédito es destinado para este fin y 0 cuando tiene otros
fines.
3.4.3 Determinantes del riesgo en el crédito hipotecario otorgado por el
BIESS
La estimación del modelo se realiza a nivel individual de cada crédito hipotecario
concedido por el BIESS. A continuación, se presentará el modelo econométrico
Logit a ser implementado utilizando la metodología de Máxima Verosimilitud
previamente explicado en este capítulo.
𝑘𝑘 𝑘 = ln (
) = 𝑘
+ 𝑘 (𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘) + 𝑘 (𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘)
𝑘 1 − 𝑘𝑘 0 1 2
+ 𝑘3(𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘) + 𝑘4(𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘) + 𝑘5(𝑘𝑘𝑘𝑘)
+ 𝑘6(𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘) + 𝑘7(𝑘𝑘𝑘𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘)
+ 𝑘8(𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘_𝑘𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘)
+ 𝑘9(𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘_𝑘𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘) + 𝑘10(𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘)
+ 𝑘11(𝑘_𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘_𝑘𝑘_ℎ 𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘𝑘) + 𝑘𝑘
Donde:
(15)
𝑘𝑘= Logit.
𝑘𝑘=1 probabilidad de que un crédito hipotecario otorgado por el BIESS caiga en
mora y 𝑘1=0 probabilidad de que un crédito hipotecario otorgado por el BIESS esté
86
vigente
87
𝑘0= constante del modelo
𝑘1 … 𝑘11=coeficientes vinculados a cada una de las variables independientes (𝑘𝑘)
𝑘𝑘= error estocástico 3
Es necesario recalcar que se han excluido algunas de las variables consideradas en
el modelo y explicadas anteriormente para no producir o eliminar un problema de
multicolinealidad. De esta manera, no es posible introducir por ejemplo las cinco
variables del destino del crédito en la misma regresión pues la suma de
probabilidades daría el valor de 1. Por motivos de modelamiento e interpretación
de resultados se establecieron las variables elegidas en la ecuación (15).
Una vez especificadas las variables que serán utilizadas, se procede a estimar el
modelo que contienen la combinación de variables que mejor explican y predicen
los determinantes del riesgo crediticio hipotecario otorgado por el BIESS.
Ilustración 28. Modelo de regresión logística de los determinantes del riesgo
en los créditos hipotecarios otorgados por el BIESS
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras.
3 Simboliza a todas las variables o factores que afectan a la variable dependiente y que por
algunos motivos como la falta de datos o imposibilidad de medición, no se incluyen en el modelo
econométrico (Gujarati & Porter, Econometría, 2010)
88
En la tabla 10 se presentarán los resultados más representativos del modelo de
regresión logística. En primer lugar, se puede observar que cada uno de los
coeficientes del modelo, son estadísticamente significativos al 99% de nivel de
confianza utilizando la prueba 𝑘ℎ𝑘2. A través del pseudo 𝑘2 se establece que el
modelo tiene un poder explicativo en su conjunto del 18,74%. Finalmente, se
comprueba que el signo de todos los coeficientes del modelo (𝑘𝑘) concuerda con el
signo esperado según las investigaciones descritas en el capítulo I.
Tabla 10. Resultados del modelo Logit de los determinantes del riesgo en el
crédito hipotecario del BIESS
Variable Signo Esperado Coeficiente Logit βi
(error estándar)
Estado del afiliado: afiliado pensionista (-) -0,3664***
(0,04945)
Estado del afiliado: afiliado cesante (+) 2,7282***
(0,1853)
Monto financiado (+) 0,00000405 ***
(0,000000293)
Región de residencia: afiliado residente
en la región Sierra
(-) -0,3081***
(0,0185)
Edad del afiliado (+) 0,0089***
(0,0009)
Plazo del crédito (+) 0,0027***
(0,0001)
Tasa nominal actual (+) 0,1577***
(0,0125)
Destino del crédito: compra de inmuebles (-) -0,2253***
(0,0899)
Destino del crédito: compra de terrenos (+) 0,3018***
(0,0939)
Destino del crédito: construcción (-) -0,4509***
(0,0939)
Destino del crédito: sustitución de
hipotecas
(-) -0,4565***
(0,1190)
Constante -4,8312***
(0,1366)
Tamaño de la población (N) 187.954
Pseudo R2 0,1874
*** p<0,01 (significativo al 99%), ** p<0,05 (significativo al 95%), * p<0,1 (significativo al 90%).
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras
89
Como se observó en la tabla anterior, las variables que disminuyen la probabilidad
de que un crédito caiga en estado de mora son: estado del afiliado (afiliado
pensionista), región de residencia (afiliado residente en la Sierra) y destino del
crédito (compra de inmuebles, construcción y sustitución de hipotecas). Por otro
lado, las variables que aumentan la probabilidad de que un crédito caiga en mora
son: estado del afiliado (afiliado cesante), monto financiado, edad del afiliado, plazo
del crédito, tasa nominal y destino del crédito (compra de terrenos).
A continuación, se procede con el análisis de los efectos marginales y los ratios de
probabilidad del modelo Logit.
3.4.4 Efectos Marginales
Para dar una interpretación correcta al modelo logístico se aplicará los efectos
marginales y los ratios de probabilidad de las variables explicativas consideradas
en el modelo Logit sobre los determinantes del riesgo crediticio en el BIESS.
Ilustración 29. Efectos marginales del modelo Logit de los determinantes del
riesgo créditicio hipotecario del BIESS
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras.
90
A continuación, en la tabla 11 se detallarán los aspectos más relevantes de los
efectos marginales en las variables explicativas.
Tabla 11. Efectos marginales del modelo Logit de los determinantes del
riesgo crediticio hipotecario en el BIESS
Factores
Determinantes
Variables Efectos
marginales
dy/dx (%)
Estado del afiliado: afiliado
pensionista
-2,22***
Socioeconómicos
Estado del afiliado: afiliado cesante 42,98***
Monto financiado 0,000028***
Región de residencia: afiliado
residente en la región Sierra
-2,20***
Demográfico
Edad del afiliado 0,062***
Plazo del crédito 0,018***
Tasa nominal actual 1,09***
Destino del crédito: compra de
inmuebles
-1,65***
Financiero Destino del crédito: compra de
terrenos
2,33***
Destino del crédito: construcción -2,69***
Destino del crédito: sustitución de
hipotecas
-2,63***
*** p<0,01 (significativo al 99%), ** p<0,05 (significativo al 95%), * p<0,1
(significativo al 90%)
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras.
Como se pudo analizar en la tabla anterior todas las variables demuestran
significancia estadística al 99% de nivel de confianza. Por lo tanto, respaldan al
modelo presentado en este capítulo. En cuanto a los factores socioeconómicos se
concluye lo siguiente:
Cuando un afiliado es pensionista, la probabilidad de que un crédito
hipotecario caiga en mora será menor en un 2,22% respecto a los créditos
otorgados a los afiliados activos y cesantes.
91
Un afiliado cesante que tiene un crédito hipotecario en el BIESS posee una
probabilidad mayor del 42,98% de que dicho crédito caiga en mora frente
a los créditos otorgados a los afiliados activos y pensionistas.
Si el monto financiado aumenta en 1000 USD, la probabilidad de que un
crédito tenga riesgo de morosidad incrementará en un 0,028%.
Interpretando los resultados en cuanto a los determinantes demográficos, se obtiene
las siguientes conclusiones:
Un crédito hipotecario otorgado a un afiliado que reside en la región Sierra
tiene una probabilidad menor del 2,20% de caer en estado de mora, frente a
los créditos concedidos en las demás regiones de Ecuador.
Si la edad del afiliado incrementa en 1 año, la probabilidad de que un crédito
hipotecario contraído en el BIESS tenga riesgo de mora incrementará en un
0.062%.
Finalmente, es de vital importancia las variables financieras explicadas en el
modelo pues son las más numerosas. Por tanto, su interpretación es la siguiente:
Si el plazo del crédito hipotecario aumenta en un mes, la probabilidad de
que dicho crédito caiga en mora aumentará en un 0.018%. De la misma
manera, si el plazo de un crédito incrementa en un año adicional, la
probabilidad de que caiga en mora crecerá en un 0.22%.
Frente al crecimiento en 1 punto porcentual de la tasa nominal actual de un
crédito hipotecario, la probabilidad de que el crédito caiga en mora
aumentará en un 1,09%.
Si el crédito hipotecario es destinado para la construcción, la probabilidad
de que éste caiga en estado de mora se reducirá en un 2,69%, frente a los
otros destinos del crédito. De la misma manera, los créditos destinados a la
92
sustitución de hipotecas y a la compra de bienes inmuebles tienen una
probabilidad menor en un 2.63% y del 1,65% respectivamente de caer en
estado de mora.
En cambio, los créditos destinados a la compra de terrenos son los de más
alto riesgo, pues tienen una probabilidad mayor del 2,33% de caer en estado
de mora frente a los otros destinos.
Es necesario acotar que la probabilidad total de que un crédito hipotecario del
BIESS caiga en estado de mora dado las variables explicativas antes descritas es
del 7,49%.
3.4.5 Ratios de probabilidad
En esta sección se analizarán los Odds ratio de las variables independientes
presentes en la regresión logística de los determinantes del riesgo crediticio
hipotecario en el BIESS.
Ilustración 30. Odds Ratios o ratios de probabilidad del modelo logístico de
los determinantes del riesgo crediticio hipotecario en el BIESS
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
Elaboración: Las autoras.
93
Como se puede observar en la ilustración anterior las variables independientes que
presentaron un coeficiente positivo en la regresión logística (Tabla 10) poseen un
ratio de probabilidad mayor a 1, es decir, que estas variables permiten el aumento
de la probabilidad de que un crédito esté en estado de mora.
Estado del afiliado: afiliado cesante; monto financiado, edad, plazo, tasa
nominal actual y destino del crédito: compra de terrenos.
De igual manera, las variables que mostraron coeficientes con signo negativo en la
regresión Logit, presentan un ratio de probabilidad menor a 1. Estas variables hacen
que sea menos probable que un crédito esté en mora.
Estado del afiliado: afiliado pensionista, región de residencia habitual:
Sierra, destino de crédito: compra de bienes inmuebles, construcción y
sustitución de hipoteca.
3.4.6 Análisis de los resultados obtenidos en el modelo
A continuación, se compararán los resultados obtenidos en el modelo logístico
sobre los determinantes del riesgo en el crédito hipotecario del BIESS con algunos
de los estudios previos descritos en el capítulo 1.
La persona sujeta a un crédito del BIESS que se encuentra en estado cesante, en
comparación con los estados activo o jubilado, es el que no goza de un empleo por
lo cual no tiene un ingreso mensual y es lo considerado como desempleado. Esta
variable también ha sido considerada en la investigación “Modelos para medir el
riesgo de crédito de la banca” de Galicia (2003) como uno de los factores que posee
mayor probabilidad de morosidad.
La variable monto es considerada en la investigación “Determinantes de la
probabilidad de morosidad en la cartera de microcrédito” de Barona (2014) como
una de las variables que influyen en el riesgo crediticio aumentando el riesgo de
morosidad. Esto debido a la relación directa que plantea el autor entre la morosidad
y los altos montos otorgados.
94
Las variables edad y plazo en la investigación “Variables determinantes de la
probabilidad de incumplimiento de un microcrédito” de Calixto y Casaverde
(2011) son consideradas como variables definitivas para establecer la probabilidad
de morosidad en un crédito, sin embargo, en la investigación “La incidencia de los
factores de riesgo operativo en la exposición al riesgo crediticio” de Limachi
(2016) adicional a las variables edad y plazo, se considera la tasa de interés como
una determinante del riesgo crediticio.
El subproducto que mayor probabilidad de morosidad posee es la adquisición de
terrenos. Esta variable también es considerada por la SB (2017) en el “Reporte del
comportamiento crediticio sectorial” que se encuentra en la categoría activos fijos
tangibles como una de las variables con mayor participación en el índice de mora
con un 18.06%.
La región ecuatoriana que tiene menor la probabilidad de que un crédito caiga en
mora es la región Sierra en comparación con la región Costa, Amazonía e Insular,
así también lo considera la SB (2017) en su “Reporte del comportamiento crediticio
sectorial” donde se menciona que las provincias con mayor tasa de morosidad son:
Galápagos, Orellana, Santa Elena, Esmeraldas, Carchi, Sucumbíos, Napo y Pastaza.
En síntesis, después de haber elaborado el modelo de regresión logístico sobre los
determinantes del riesgo crediticio hipotecario del BIESS, se concluye que los
resultados obtenidos en el mismo coinciden con investigaciones previas. Estos
resultados, por lo tanto, servirán de sustento científico para realizar
recomendaciones al Manual de Crédito del BIESS y para que esta institución pueda
tomar acertadas decisiones en cuanto al manejo general de la misma.
95
4 RECOMENDACIONES AL MANUAL DE CRÉDITO
DEL BIESS Y CONCLUSIONES DE LA
INVESTIGACIÓN
En este capítulo se procederá a explicar el Manual de Crédito aplicado y generado
por el BIESS y, en base a los resultados de la presente investigación, realizar
recomendaciones y ajustes propicios para procurar reducir el riesgo de mora en los
créditos hipotecarios de la institución.
4.1 Manual de crédito
Un manual de crédito es un documento legal dentro de una organización financiera
que describe principalmente las políticas crediticias de la institución. Una política
de crédito da la pauta para determinar si se debe o no otorgar un crédito a un cliente
y bajo qué condiciones generales. (Núñez, 2012)
Para Chavarría (2010) un manual de crédito es un documento elaborado
sistemáticamente en el cual se indican las actividades crediticias a ser cumplidas
por los miembros de un organismo y la forma en que las mismas deberán ser
realizadas, ya sea en conjunto o separadamente. Además, este manual es el medio
de comunicación de las políticas crediticias, decisiones y estrategias de los niveles
directivos para los niveles operativos.
4.2 Manual de Crédito del BIESS
El BIESS ha desarrollado su manual de crédito en donde se resume los principales
lineamientos que un afiliado debe cumplir para ser beneficiario de un crédito, así
como de otros procesos necesarios para que la actividad crediticia se desarrolló con
normalidad en la institución.
A continuación, se elaborará un resumen del Manual de Crédito del BIESS con lo
más importante que el mismo contiene referente a créditos hipotecarios.
96
4.2.1 Consideraciones específicas de los créditos hipotecarios
Para otorgar créditos hipotecarios del BIESS se establece un proceso el cual se
resume en la siguiente ilustración:
Ilustración 31. Proceso para otorgar un crédito hipotecario del BIESS
Establecer condiciones específicas
Concesión
Requisitos básicos para la precalificación
Calificación y aprobación del crédito
Instrumentación de la operación del crédito
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social
Elaboración: Las autoras
Las condiciones específicas para el otorgamiento de los créditos hipotecarios del
BIESS se detallan a continuación:
Sujetos de crédito
En los créditos hipotecarios otorgados por el BIESS el mercado objetivo son los
afiliados activos en estado de dependencia o voluntarios y los jubilados, sin
embargo, sólo serán sujetos a crédito las personas naturales nacionales o extranjeras
que cumplan con los requisitos determinados por el BIESS. En el caso de las
personas en condición de cesantes, sólo serán acreditados como sujetos de crédito
para el refinanciamiento y reestructuración del crédito.
Garantías
La garantía de los créditos hipotecarios del BIESS son bienes inmuebles los cuales
deben cumplir con la condición de primera hipoteca abierta4, prohibición de
4 La hipoteca abierta es la que permite al prestatario cumplir con su obligación de pago en su
97
totalidad sin penalización alguna.
98
enajenamiento y estar libre de limitación de dominio o gravamen con excepción al
que se constituyó a favor del BIESS.
En cuanto a los gastos incurridos en la constitución de garantías, el avalúo del bien
inmueble, constitución de hipoteca, pago de tributos, derechos notariales,
inscripción en el registro de la propiedad y el seguro de incendio son financiados
por el prestatario. Estos gastos se pueden pagar con recursos propios o recurrir al
financiamiento por parte del BIESS que se incluirá en el monto a otorgar al sujeto
de crédito.
Plazo
El plazo de los créditos hipotecarios del BIESS depende del tipo de producto y la
edad del solicitante. Para ello se debe tomar en cuenta que la concesión de los
préstamos hipotecarios del BIESS se los hace de manera individual o solidaria para
aquellas personas que mantengan una sociedad conyugal. En el caso de un préstamo
hipotecario solidario el plazo se define en función de la persona que mayor edad
tiene de la sociedad conyugal.
Monto
El monto de los préstamos hipotecarios otorgados por el BIESS no podrá ser mayor
a los 150.000 dólares. El monto a otorgar a la persona sujeto de crédito se determina
en función de su capacidad de endeudamiento5 tomando como referencia el
promedio de los doce últimos sueldos. En el caso de las personas jubiladas se
determina en función de la pensión mensual que recibe y, en el caso de los afiliados
voluntarios, se determina en función de los doce últimos ingresos justificados sobre
los cuales se calcula su aportación al IESS.
5 La capacidad de endeudamiento se calculará una vez deducido las obligaciones pendientes de
pago que el sujeto de crédito mantenga con el BIESS o con las instituciones que forman parte del
Sistema Financiero Nacional. En el caso de los préstamos hipotecarios solidarios se determinará de
manera individual.
99
Tasa de interés
La tasa de interés es diferente para cada producto del crédito hipotecario del BIESS
y está expuesta a reajustes semestrales, tomando como referencia la tasa de interés
del BCE.
Cuota
En el valor de la cuota no se incluyen las primas de seguros y los gastos de
legalización, los cuales pueden ser financiados con recursos propios del solicitante.
El valor de la cuota no puede exceder el 40% del promedio de los doce últimos
salarios reportados.
Habitabilidad
Los créditos hipotecarios otorgados por el BIESS deben cumplir con la condición
de habitabilidad, en donde todos los bienes inmuebles se podrán encontrar en una
zona rural o urbana que posea todos los servicios básicos y que cumpla con
estándares de seguridad, salubridad y comodidad.
4.2.2 Requisitos básicos para la precalificación
En el proceso de precalificación de los créditos hipotecarios del BIESS, los
solicitantes deben cumplir con los siguientes requisitos:
Solicitud de crédito: El solicitante deberá generar una solicitud de crédito en el
portal web del BIESS. El contenido de la solicitud debe tener respaldos que
permitan a la institución aceptar o negar el crédito.
Aportaciones: Para ser sujeto de crédito, al momento de presentar la solicitud de
crédito, los afiliados deben tener por lo menos 36 aportaciones de las cuales las 12
últimas deben ser consecutivas, sin embargo, estas condiciones varían dependiendo
el tipo de afiliado como se detalla a continuación:
Afiliado en relación de dependencia: debe tener al menos 36 aportaciones
de las cuales las 12 últimas deben ser consecutivas.
100
Afiliado voluntario: debe tener al menos 36 aportaciones en donde las 12
últimas deben ser consecutivas, de las cuales las 6 últimas aportaciones
deben ser en calidad de afiliado voluntario.
Afiliado con discapacidad: con relación de dependencia o voluntarios deben
tener al menos 18 aportaciones las cuales necesariamente no son
consecutivas.
Jubilado: debe encontrarse en el goce de una pensión otorgada por el IESS.
Obligaciones no vencidas: El prestatario no deberá tener obligaciones vencidas con
el IESS o BIESS, de la misma manera su empleador no debe estar en mora en sus
obligaciones con el IESS.
Documentación: Los documentos exigidos por la entidad podrán ser consultados en
el portal web del BIESS, de ser necesario la entidad podrá solicitar documentos
adicionales necesarios para la calificación, análisis y aprobación del crédito.
Autorización: El BIESS debe contar con la autorización del afiliado para que su
empleador efectúe el descuento mensual de su remuneración para el pago de las
cuotas. En caso que el pago de las cuotas no se efectúe a través de la remuneración,
el prestatario deberá autorizar al BIESS para que ordene el débito al banco en el
cual mantiene activa la cuenta el solicitante.
4.2.3 Calificación y aprobación del crédito hipotecario
En este apartado del manual se explica los pasos que un crédito debe seguir después
de haber obtenido la precalificación:
El afiliado debe entregar la documentación detallada en la solicitud de
precalificación. Conjuntamente con la solicitud de crédito firmada por el o
los solicitantes se procederá con la evaluación y valoración del bien
inmueble que será entregado en garantía.
Se realiza la valoración del inmueble por un perito avaluador y, se procede
a aprobar o negar el crédito. Si el bien inmueble tiene una cotización inferior
101
al monto solicitado, existe la posibilidad de cambio de dicho monto. Con la
aceptación del cambio por parte del afiliado el banco aprobará el crédito; de
otra manera, se negará definitivamente.
Aprobado el crédito, el afiliado debe presentar en los lugares señalados por
el BIESS los documentos pertinentes para iniciar el trámite de constitución
de la garantía hipotecaria.
4.2.4 Instrumentación de la operación de crédito hipotecario
En este apartado se especifica que, una vez constituida la garantía hipotecaria y
suscrita el contrato mutuo a favor del BIESS, se inicia con el proceso de
desembolso. Es importante señalar que al monto inicial solicitado se suman todos
los costos y gastos que el BIESS ha efectuado para la aprobación de la operación
junto con los seguros correspondientes según el tipo de crédito contratado.
Los créditos hipotecarios otorgados están respaldados en los títulos valor y
ejecutivos que correspondan, buscando siempre la protección del BIESS ante la
eventualidad de que existiera riesgo de cobro de la obligación.
4.2.5 Tipos de préstamos hipotecarios
Como se analizó en el primer capítulo, el BIESS oferta 10 diferentes tipos de
préstamos hipotecarios, los mismos que presentan diferentes características y
condiciones. A continuación, se detallarán los elementos más representativos de
cada uno.
Para adquisición de vivienda terminada
El préstamo hipotecario que el BIESS otorga para la adquisición de vivienda
terminada es para los bienes inmuebles cuya construcción está terminada y se
encuentra en condiciones de ser habitada. El financiamiento de este préstamo
hipotecario varía dependiendo del monto solicitado de la siguiente manera:
102
Si el monto solicitado es de hasta 100.000 USD, el BIESS financia hasta el
100% del valor del avalúo del inmueble.
Si el monto solicitado supera los 100.000 USD y hasta los 125.000 USD, el
BIESS financia los 100.000 USD.
Si el monto solicitado supera los 125.000 USD, el BIESS financia hasta el
80% del valor del avalúo del inmueble.
El plazo máximo de este tipo de créditos es de 25 años.
Para remodelación, ampliación o mejoramiento de vivienda
En este tipo de préstamo hipotecario su desembolso tendrá como único destino la
remodelación, ampliación o mejoramiento de la vivienda. Si esto no se cumple por
parte del solicitante el BIESS, solo sancionará haciendo efectivo el pago total de la
deuda en el momento que se cometa la infracción.
Para el financiamiento de este préstamo es necesario por parte del solicitante
presentar al BIESS el proyecto y el presupuesto para la remodelación, ampliación
o mejoramiento de la vivienda, la cual permanecerá hipotecada a favor del BIESS
hasta culminar con la obligación de pago. El plazo máximo de este crédito
hipotecario es de 15 años.
Para adquisición de otros bienes inmuebles distintos de vivienda
El BIESS para este tipo de préstamos hipotecarios concederá el crédito para la
adquisición de oficinas, consultorios y locales comerciales. El financiamiento de
este préstamo hipotecario varía dependiendo del monto solicitado de la siguiente
manera:
Si el monto solicitado es de hasta 100.000 USD, el BIESS financia hasta el
100% del valor del avalúo del inmueble.
Si el monto solicitado supera los 100.000 USD y hasta los 125.000 USD, el
BIESS financia los 100.000 USD.
Si el monto solicitado supera los 125.000 USD, el BIESS financia hasta el
80% del valor del avalúo del inmueble.
El plazo máximo de este tipo de crédito hipotecario es de 12 años.
103
Para adquisición de terrenos destinados a vivienda
El BIESS otorgará este tipo de préstamos para la adquisición de un terreno donde
será construida la vivienda, de no ser así el BIESS sancionará al solicitante
ajustando tasas de interés y el plazo según corresponda el crédito o declarar plazo
vencido de la obligación e iniciar acciones legales. El financiamiento de este
préstamo hipotecario varía dependiendo del monto solicitado de la siguiente
manera:
Si el monto solicitado es de hasta 100.000 USD, el BIESS financia hasta el
100% del valor del avalúo del inmueble.
Si el monto solicitado supera los 100.000 USD y hasta los 125.000 USD, el
BIESS financia los 100.000 USD.
Si el monto solicitado supera los 125.000 USD, el BIESS financia hasta el
80% del valor del avalúo del inmueble.
Los terrenos cuya adquisición será financiada por el BIESS tendrán una superficie
de hasta 5.000 m2 en áreas urbanas y 10.000 m2 en zonas rurales. El plazo máximo
de este tipo de créditos hipotecarios es de 12 años.
Para construcción de vivienda
El BIESS concederá al solicitante estos tipos de préstamos para la construcción de
un inmueble destinado a la vivienda. El financiamiento de este préstamo hipotecario
varía dependiendo del monto solicitado de la siguiente manera:
Si el monto solicitado es de hasta 100.000 USD, el BIESS financia hasta el
100% del valor del avalúo del inmueble.
Si el monto solicitado supera los 100.000 USD y hasta los 125.000 USD, el
BIESS financia los 100.000 USD.
Si el monto solicitado supera los 125.000 USD, el BIESS financia hasta el
80% del valor del avalúo del inmueble.
El plazo máximo de este tipo de créditos hipotecarios es de 25 años
104
Para Adquisición de Terreno y Construcción de Vivienda
El BIESS concede préstamos hipotecarios para adquirir terrenos y posteriormente
construir una vivienda sobre los mismos. Este préstamo será destinado
exclusivamente a la edificación de viviendas independientes, por lo que no está
permitido las subdivisiones de un inmueble en más de una vivienda o estructuras
compartidas. Las condiciones más relevantes de este tipo de préstamo son las
siguientes:
Ilustración 32. Condiciones básicas para la adquisición de terreno y
construcción de vivienda en el BIESS
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Elaboración: Las autoras
Hipotecarias
Se contará con una garantía de primera hipoteca abierta sobre el terreno a adquirir por el afiliado.
No se financiará más de una unidad de vivienda al mismo tiempo en el terreno hipotecado
El Banco tendrá el presupuesto final de todo el proyecto para contar con la garantia
la culminación de la construcción es de 12 meses
El terreno una superficie hasta 5.000 m2
áreas
10.000 m2 en zonas rurales.
Monto de crédito
financiará el 100%.
USD: se financiará hasta 100.000 USD
financia el 80% del valor del terreno más el presupuesto del construcción.
por la adquisición del terreno al vendedor del mismo.
solicitante
crédito conforme al cronograma de
para
se cerciorará del avance de la obra
No se desembolsos si el cliente se encuentra en mora en el pago de los inteteres de la línea de crédito.
105
Luego del plazo de finalización de la obra, el afiliado tendrá un plazo máximo de 3
meses para ser evaluado por un perito calificado. El perito verificará la culminación
de la construcción. Si el perito determina que la construcción no ha concluido, que
es estructuralmente diferente al proyecto original aprobado o que el destino del
crédito ha sido desviado a una construcción diferente a la autorizada, el BIESS
podrá ajustar las tasas de interés y el plazo al financiamiento que corresponda al
tipo de bien construido o podrá declarar de plazo vencido la obligación e iniciar las
acciones coactivas, judiciales y extrajudiciales que correspondan para el cobro del
préstamo otorgado.
Complementario
El BIESS concederá préstamos hipotecarios complementarios a los afiliados que,
habiendo recibido un préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda,
construcción de vivienda o sustitución de hipoteca, tanto del IESS como del BIESS,
y requieran efectuar remodelaciones, ampliaciones o mejoras en el inmueble
entregado en garantía.
Podrán optar por este tipo de créditos aquellos afiliados que tuvieren la capacidad
de pago suficiente al momento de precalificarse y una cobertura de la garantía de al
menos el 125%, con relación al capital reducido del préstamo original más el nuevo
valor solicitado. Se debe presentar al BIESS el proyecto de remodelación,
ampliación o mejoramiento de la vivienda hipotecada a favor de la institución. El
saldo del préstamo original pendiente de pago, sumado al nuevo préstamo
solicitado, no podrá exceder del 80% del valor del avalúo de la vivienda.
Para sustitución de acreedor hipotecario (sustitución de hipoteca)
La sustitución de hipoteca es el proceso mediante el cual los afiliados trasladan su
crédito de vivienda otorgado por una institución del Sistema Financiero Nacional a
un crédito otorgado por el BIESS. Se entregará en garantía hipotecaria al BIESS la
vivienda de su propiedad que se encontraba hipotecada a favor de la otra institución
financiera. Las condiciones básicas para realizar una sustitución de hipoteca son las
siguientes:
106
La sustitución de hipoteca de créditos para la construcción de vivienda solo
se podrá efectuar si el bien inmueble a entregar en garantía se encuentre
terminado al 100%.
Se firmará un convenio con la otra institución financiera interviniente en el
traspaso del crédito hipotecario.
El bien inmueble en garantía debe poseer un avalúo igual o superior al 125%
del saldo pendiente a cancelar en la institución financiera donde se originó
el crédito.
Los valores del crédito hipotecario concedido para la sustitución de hipoteca
serán transferidos por el BIESS a la cuenta de la institución financiera donde
se originó el préstamo.
Para compra de vivienda hipotecada
La compra de vivienda hipotecada constituye el proceso mediante el cual el BIESS
financia a un afiliado del IESS la adquisición de una vivienda que se encuentra
hipotecada, por cuenta de otro vendedor, a una institución financiera. Solo aplica
para el financiamiento de una vivienda terminada y en condiciones de ser habitada.
Este tipo de préstamos son susceptibles de ser otorgados siempre y cuando la
vivienda a adquirir con financiamiento del BIESS se encuentre hipotecada a favor
de alguna institución financiera o cuya hipoteca se encuentre cedida a favor de un
fideicomiso. Las modalidades de compra de vivienda hipotecada son a través de la
emisión de Carta Compromiso de Pago por parte del BIESS y la de emisión de
Garantía Bancaria por parte de la institución financiera que tiene la hipoteca del
inmueble.
El desembolso del crédito será transferido por el BIESS a la cuenta de la institución
financiera en cuestión por el monto que el vendedor adeude y el saldo del monto
financiado a la cuenta bancaria del vendedor.
107
Para vivienda de interés público.
Se concede préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda terminada nueva
y para la construcción de una. El monto del crédito se aprobará en concordancia con
el valor comercial de la vivienda nueva, al cual no puede exceder los 70.000 USD.
El banco financiará hasta el 100% del valor del avalúo. Las condiciones para acceder
a este tipo de créditos son las siguientes
El valor por m2 de la vivienda debe ser igual o inferior a 890 USD.
Presentar una declaración juramentada ante Notario Público en la cual el
afiliado declarará que no dispone de vivienda en todo el territorio nacional
y que la nueva vivienda financiada a través de préstamo por el BIESS es
única vivienda.
4.2.6 Novación de préstamos hipotecarios
Se trata de la modificación de las condiciones iniciales de un crédito a pedido del
afiliado, en donde se elimina por completo la primitiva original y se genera una
nueva y distinta a la anterior, pero subsistiendo las garantías hipotecarias otorgadas
a favor del BIESS.
Se podrá reestructurar el plazo del crédito hasta el máximo establecido para cada
tipo de crédito hipotecario y se considerará el tiempo desde el crédito original. El
cálculo de capital, intereses y seguro se efectuará en base a la nueva operación. Para
poder realizar una novación al préstamo, la garantía debe ser de al menos el 125%
sobre el valor del crédito y cumplir las siguientes condiciones:
El afiliado deberá estar al día en sus pagos, no deberá tener mora en sus
cuotas, en el saldo capital e intereses de la deuda.
Una vez presentada la solicitud de novación se realizará el análisis de crédito
para determinar la nueva capacidad de pago del deudor. En el caso de los
jubilados dicho análisis va en función de su monto de pensión.
108
4.2.7 Refinanciamiento de préstamos hipotecarios
Este tipo de mecanismos representan un acuerdo, convenio o contrato que surge
para aquellos créditos que el BIESS prevea probabilidades de incumplimiento de la
obligación vigente por parte del deudor y podrá realizarse hasta por 3 veces durante
la vigencia del crédito. Dicho refinanciamiento se instrumenta mediante un
adendum al contrato de crédito original. Las condiciones básicas para optar por este
mecanismo, además de las expuestas en la novación, son:
El deudor debe presentar un flujo de caja favorable y poseer una categoría
de riesgo hasta A-3 o riesgo normal en la entidad y en el Sistema
Financiero Nacional.
Para refinanciar un crédito en mora, el afiliado deberá ponerse al día en los
intereses de la deuda y primas de seguro. Únicamente podrá mantener el
capital vencido y tener cancelado los intereses generados a la fecha.
En caso de deteriorarse el perfil de riesgo del deudor y, no cumplir con las
condiciones pactadas en el contrato, la operación podrá ser reestructurada
y/o declararse de plazo vencido.
4.2.8 Reestructuración de préstamos hipotecarios
Se denomina reestructuración al acuerdo, convenio o contrato mediante el cual se
modifican las condiciones originales de un crédito. Se aplica este mecanismo
cuando el deudor ha caído en mora en el pago del préstamo, presenta un nivel de
riesgo superior al A-3 con una capacidad de pago nula o insuficiente y cuando se
hayan agotado otras alternativas de repago de la obligación crediticia, pero la
voluntad del deudor de cumplir el crédito recibido persista.
Es una medida excepcional para regularizar el comportamiento de pago de un
deudor y bajo ninguna circunstancia, podrá convertirse en una práctica recurrente
en el proceso de recuperación de los préstamos hipotecarios. Además permite
establecer un nuevo plan de pagos que le permita al deudor cancelar sus
109
obligaciones. Se requieren las mismas condiciones explicadas en el
refinanciamiento y novación de créditos más las siguientes:
El crédito reestructurado mantiene la categoría de riesgo que obtuvo al
momento de implementar este mecanismo. Se realizará una recalificación
de la operación a una de menor riesgo cuando el deudor haya cancelado por
lo menos 3 cuotas o no haya presentado situaciones de falta de pago durante
6 meses.
La reestructuración podrá darse cuando el deudor justifique la fuente de
repago, la misma que deberá ser suficiente para cubrir el pago de las nuevas
cuotas. No se podrá conceder más de una reestructuración para un mismo
préstamo.
Los créditos reestructurados que hayan incumplido el pago de por lo menos
3 cuotas serán declarados de plazo vencido y se procederá las acciones
legales para ejecutar la hipoteca.
4.3 Recomendaciones al Manual de Crédito del BIESS
Luego de haber realizado un resumen del contenido del Manual de Crédito en el
BIESS, en especial respecto a los créditos hipotecarios, se procederá a realizar
recomendaciones en base a los resultados obtenidos en esta investigación con el
objetivo de disminuir el riesgo de morosidad en los créditos hipotecarios otorgados
por el BIESS.
En el Manual de Crédito del BIESS se establece ciertas condiciones sobre el pago
de las cuotas de un crédito hipotecario, sin embargo, es importante incluir los tipos
de tabla de amortización que emplea el BIESS. Esto con el objetivo de que el
solicitante del crédito conozca los posibles resultados, en términos de cuotas, que
terminará pagando y así poder controlar la relación directa que mantiene esta
variable con el aumento del riesgo crediticio demostrada en la investigación.
110
En la investigación se demostró que los afiliados jubilados o pensionistas presentan
una probabilidad menor de caer en estado de mora en un crédito hipotecario. Por
tanto, este segmento de afiliados debería tener prioridades y mayores facilidades a
la hora de obtener un crédito hipotecario.
En el Manual de Crédito del BIESS se establecen políticas para otorgar los créditos
hipotecarios, donde uno de los requisitos es tener al menos 12 aportaciones
consecutivas. Por lo tanto, se recomienda aumentar el número de aportaciones
consecutivas y así evidenciar una mayor estabilidad laboral de los solicitantes
tomando en cuenta el resultado de la presente investigación donde los cesantes
representaron la mayor probabilidad de mora de todos los determinantes analizados.
Se recomienda establecer en el manual de crédito un tratamiento y seguimiento
especial cuando se detecte que un afiliado deudor de un crédito hipotecario se
encuentre en estado cesante. Y si el estado de cesantía del afiliado continúa por más
de 3 meses realizar un refinanciamiento obligatorio del crédito hipotecario.
En el Manual de Crédito del BIESS se establecen condiciones para los diferentes
productos del crédito hipotecario, sin embargo, todos estos poseen las mismas
condiciones de financiamiento y el mismo plazo (hasta 25 años) de crédito a
excepción del préstamo otorgado para la adquisición de terrenos destinados a
vivienda que posee un plazo menor (12). Por tanto, se recomienda reestructurar las
condiciones de este producto, ya que, es el que posee la mayor probabilidad de
riesgo de mora según los resultados de la investigación.
Además, el manual de crédito debería añadir que se priorice y se estimulen los
créditos hipotecarios con un menor plazo. Esto principalmente porque cuando el
plazo aumenta, la probabilidad del riesgo crediticio también. Por lo que incentivar
a los afiliados a elegir créditos de tiempo menor (tomando en cuenta también la
capacidad de pago) serviría al BIESS para reducir los créditos en mora.
En base a los resultados del modelo econométrico de regresión logística, se observó
que los créditos otorgados en la región Sierra tienen menos probabilidad de caer en
111
estado de mora. Por lo tanto, se sugiere a la institución establecer en el manual de
crédito más consideraciones y cuidado para las demás regiones del país y así
disminuir el nivel de morosidad de cartera de vivienda.
Se recomienda a la SB crear y recomendar un manual de crédito especializado para
préstamos hipotecarios, el mismo que deberá ser utilizado obligatoriamente por las
instituciones financieras que entreguen en gran volumen este tipo de créditos.
4.4 Conclusiones de la investigación
El mayor volumen de crédito del Ecuador para el año 2008 ha sido otorgado por los
bancos privados, cooperativas y sociedades financieras, sin embargo, para el año
2017 el BIESS ocupa el tercer lugar de las instituciones financieras que otorgan el
mayor volumen de crédito en Ecuador. Para el mismo año el número de créditos
hipotecarios otorgados aumenta, con ello se puede evidenciar la creación del BIESS
y su entrada al Sistema Financiero Nacional.
El crédito hipotecario es definido como aquel préstamo que tiene como objetivo la
adquisición, remodelación, ampliación o construcción de viviendas, compra de
sitios, oficinas o locales comerciales. Este bien, conseguido a través de dicho
desembolso, queda hipotecado a favor de la entidad financiera y se convierte en
garantía para asegurar el cumplimiento del crédito.
Las instituciones que ofertan créditos hipotecarios en Ecuador son las instituciones
de seguridad social (BIESS, ISSFA, ISSPOL, SCPN) y las instituciones financieras
privadas (bancos, mutualistas y cooperativas).
El BIESS es una institución financiera pública del IESS, creada mediante la Ley del
Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, publicada en el suplemento
del Registro Oficial No. 587 del 11 de mayo de 2009. El objeto social es la
prestación de servicios financieros bajo criterios de banca de inversión, la
administración de los fondos previsionales públicos del IESS y la prestación de
servicios financieros para atender los requerimientos de sus afiliados activos y
jubilados.
112
Los créditos hipotecarios del BIESS pueden ser aplicados por afiliados en relación
de dependencia, afiliados voluntarios y jubilados por vejez o invalidez. Los
afiliados deben tener treinta y seis aportaciones en total, siendo las doce últimas
consecutivas. La edad máxima para acceder a un crédito es de 75 años.
El riesgo crediticio es la posibilidad de que una institución financiera sufra pérdidas
debido al incumplimiento del prestatario o deudor por falta de pago, pago parcial o
la falta de oportunidad en el pago de las obligaciones pactadas al suscribirse un
crédito.
En Ecuador, los créditos representaron en el año 2008 el 19,77% del PIB y para el
año 2017 presentaron un crecimiento favorable, siendo el 30,74%. Por otro lado,
los créditos hipotecarios equivalieron el 1,21% del PIB para el año 2008 y el 1,61%
para el 2017. Por lo que el crédito, especialmente hipotecario, no muestra cifras de
relevancia respecto al PIB.
Dentro de los créditos nacionales, el segmento productivo es el de mayor relevancia
y cuantía para el año 2017, ya que, representaron el 48,18% del total de créditos.
Por su parte, los créditos destinados a la vivienda equivalieron para ese mismo año
el 4,07%.
El volumen de crédito hipotecario en el Sistema Financiero Nacional ha presentado
un crecimiento promedio del 13,03% en el periodo de estudio 2008-2017. En el
2008 se entregaron 749,33 millones de USD por concepto de crédito hipotecarios y
en el 2017 la cifra alcanza un valor de 1.662,77 millones de USD.
El crédito de vivienda promedio ha aumentado considerablemente en el año 2008
fue de 31.125 USD y al cierre del año 2017 llegó a un promedio de 53.567 USD.
Por tanto, en dicho periodo, alcanzó un crecimiento del 72,10%.
Con la entrada del BIESS en el año 2010, la oferta en el mercado de créditos
hipotecarios cambia drásticamente. En el año 2008, los bancos privados colocaban
el 72% del total de préstamos de vivienda, las mutualistas el 19% y las cooperativas
113
de ahorro y crédito un 9%. En el año 2013, el BIESS llega a su colocación histórica
al entregar el 64% de créditos hipotecarios desplazando así las instituciones
financieras privadas. Finalmente, para el año 2017, el BIESS colocó el 46,33% (cae
en un 14,67% con respecto al año 2016), los bancos privados el 38%, las mutualistas
el 4%, las cooperativas de ahorro y crédito el 11% del total de créditos hipotecarios
en el Sistema Financiero Nacional.
La tasa de morosidad nacional en créditos hipotecarios se ha incrementado en más
de un punto porcentual en el periodo analizado. Para el año 2008 se ubicó en el
2,07% y para el año 2017 alcanzó el 3,32%, lo que indica que el riesgo en el crédito
para la vivienda aumentando a lo largo del periodo de estudio.
El BIESS oferta 10 diferentes destinos para el crédito hipotecario. En promedio,
desde su creación hasta el año 2017 los principales destinos de crédito son los
siguientes: el crédito destinado a la adquisición de viviendas terminadas (63,76%),
los créditos para la construcción de viviendas (18,56%) y los créditos destinados a
la compra de terrenos y construcción de viviendas (12,29%).
El Sistema Financiero Nacional concentra aproximadamente el 97% de los créditos
hipotecarios en la región Costa y Sierra. El BIESS y las instituciones financieras
privadas concentran la mayor cantidad de créditos en la región Sierra con el 64,8%
y 52,4% respectivamente. En la región Costa el BIESS entrega el 34,4% y el sector
privado el 43,8% de sus carteras hipotecarias.
Los créditos hipotecarios desembolsados por el BIESS tienen un plazo en promedio
alto. Para el año 2016, el 43,92% de créditos presentan un plazo entre los 20.1 a 25
años, seguido por aquellos préstamos con una duración de 10.1 a 15 años que
representan en ese mismo año el 29,42%.
Las tasas de interés para el segmento de vivienda en Ecuador se han ido reduciendo
paulatinamente. Es necesario acotar que el BIESS presenta tasas de interés efectivas
más competitivas tomando en cuenta el promedio nacional. Para el año 2010, la tasa
efectiva promedio nacional para los créditos hipotecarios fue 11,52% y la del
114
BIESS 9,59%. Para el año 2017, por su parte, la tasa efectiva nacional fue 10,56%
y la del BIESS 8,20%.
El modelo de regresión Logit es un modelo de regresión de respuesta cualitativa no
lineal. La variable dependiente es de naturaleza binaria (0 ó 1), mientras que las
variables independientes pueden ser cualitativas o cuantitativas, o una mezcla de
los dos. Este modelo permite calcular la probabilidad de que el evento 1 o de éxito
ocurra en función a las variables independientes.
El modelo de regresión Logit sobre los determinantes del riesgo crediticio
hipotecario en el BIESS presenta significancia estadística en todos sus coeficientes
con un 99% de nivel de confianza. Además, el pseudo 𝑘2 establece que la regresión
econométrica posee un poder explicativo en su conjunto del 18,74%.
Las variables que disminuyen la probabilidad de que un crédito hipotecario en el
BIESS caiga en estado de mora son: estado del afiliado (afiliado pensionista), región
de residencia (afiliado residente en la Sierra), destino del crédito (compra de
inmuebles, construcción y sustitución de hipotecas). Por otro lado, las variables que
aumentan la probabilidad de que un crédito caiga en mora son: estado del afiliado
(afiliado cesante), monto financiado, edad del afiliado, plazo del crédito, tasa
nominal, destino del crédito (compra de terrenos).
Los resultados obtenidos en el modelo de regresión logística “Determinantes del
riesgo en el crédito hipotecario otorgados por el BIESS” en el capítulo 2,
presentaron concordancia con las investigaciones analizadas en el capítulo 1
respecto al riesgo de morosidad en el crédito de vivienda.
El Manual de Crédito del BIESS, pese a ser adecuado, debería abordar de manera
más profunda y concreta temas de riesgo principalmente de temas conflictivos
como los afiliados cesantes y los créditos destinados a la compra de terrenos para
la vivienda.
115
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119
6 APÉNDICE
A: Programación en Stata del Modelo de Regresión Logística
* Creación de la Variable Dependiente: Probabilidad de que un crédito caiga
en mora*
generate estado_de_credito = .
replace estado_de_credito = 1 if estado_credito=="MORA"
replace estado_de_credito = 0 if estado_credito=="VIGENTE"
replace estado_de_credito = 0 if estado_credito=="VIGENTE (NO
UNIFICADA)"
lab define estado_de_credito 1"Mora" 0"Vigente"
lab values estado_de_credito
* Creación de las Variables Independientes *
* Creación del estado del afiliado *
generate estado_del_afiliado = .
replace estado_del_afiliado = 1 if estado_afiliado=="ACTIVO"
replace estado_del_afiliado = 2 if estado_afiliado=="CESANTE"
replace estado_del_afiliado = 3 if estado_afiliado=="PENSIONISTA"
lab define estado_del_afiliado 1"ACTIVO" 2"CESANTE" 3"PENSIONISTA"
lab values estado_del_afiliado estado_del_afiliado estado_del_afiliado
* Creación de las provincias *
generate provincia1 = .
replace provincia1 = 1 if provincia=="AZUAY"
replace provincia1 = 2 if provincia=="BOLIVAR"
replace provincia1 = 3 if provincia=="CAÑAR"
replace provincia1 = 4 if provincia=="CARCHI"
120
replace provincia1 = 5 if provincia=="COTOPAXI"
replace provincia1 = 6 if provincia=="CHIMBORAZO"
replace provincia1 = 7 if provincia=="EL ORO"
replace provincia1 = 8 if provincia=="ESMERALDAS"
replace provincia1 = 9 if provincia=="GUAYAS"
replace provincia1 = 10 if provincia=="IMBABURA"
replace provincia1 = 11 if provincia=="LOJA"
replace provincia1 = 12 if provincia=="LOS RIOS"
replace provincia1 = 13 if provincia=="MANABI"
replace provincia1 = 14 if provincia=="MORONA SANTIAGO"
replace provincia1 = 15 if provincia=="NAPO"
replace provincia1 = 16 if provincia=="PASTAZA"
replace provincia1 = 17 if provincia=="PICHINCHA"
replace provincia1 = 18 if provincia=="TUNGURAHUA"
replace provincia1 = 19 if provincia=="ZAMORA CHINCHIPE"
replace provincia1 = 20 if provincia=="GALAPAGOS"
replace provincia1 = 21 if provincia=="SUCUMBIOS"
replace provincia1 = 22 if provincia=="ORELLANA"
replace provincia1 = 23 if provincia=="SANTO DOMINGO DE LOS
TSACHILAS"
replace provincia1 = 24 if provincia=="SANTA ELENA"
lab define provincia1 1"AZUAY" 2"BOLIVAR" 3"CAÑAR" 4"CARCHI"
5"COTOPAXI" 6"CHIMBORAZO" 7"EL ORO" 8"ESMERALDAS"
9"GUAYAS" 10"IMBABURA" 11"LOJA" 12"LOS RIOS" 13"MANABI"
14"MORONA SANTIAGO" 15"NAPO" 16"PASTAZA" 17"PICHINCHA"
18"TUNGURAHUA" 19"ZAMORA CHINCHIPE" 20"GALAPAGOS"
21"SUCUMBIOS" 22"ORELLANA" 23"SANTO DOMINGO" 24"SANTA
ELENA"
lab values provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1
provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1
provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1 provincia1
provincia1 provincia1 provincia1 provincia1
121
* Creación de las regiones *
generate region = .
replace region = 1 if provincia1 == 1
replace region = 1 if provincia1 == 2
replace region = 1 if provincia1 == 3
replace region = 1 if provincia1 == 4
replace region = 1 if provincia1 == 5
replace region = 1 if provincia1 == 6
replace region = 2 if provincia1 == 7
replace region = 2 if provincia1 == 8
replace region = 2 if provincia1 == 9
replace region = 1 if provincia1 == 10
replace region = 1 if provincia1 == 11
replace region = 2 if provincia1 == 12
replace region = 1 if provincia1 == 13
replace region = 3 if provincia1 == 14
replace region = 3 if provincia1 == 15
replace region = 3 if provincia1 == 16
replace region = 1 if provincia1 == 17
replace region = 1 if provincia1 == 18
replace region = 3 if provincia1 == 19
replace region = 4 if provincia1 == 20
replace region = 3 if provincia1 == 21
replace region = 3 if provincia1 == 22
replace region = 1 if provincia1 == 23
replace region = 2 if provincia1 == 24
lab define region 1"SIERRA" 2"COSTA" 3"AMAZONÍA" 4"INSULAR"
lab values region region region region
122
* Creación del destino del crédito *
generate destino_del_credito = .
replace destino_del_credito = 1 if producto=="ADQUISICIÓN COMPRA DE
INMUEBLES INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 2 if producto=="ADQUISICIÓN COMPRA DE
INMUEBLES SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 3 if producto=="ADQUISICIÓN TERRENO
CONSTRUCCIÓN INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 4 if producto=="ADQUISICIÓN TERRENO
CONSTRUCCIÓN SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 5 if producto=="ADQUISICIÓN TERRENO
INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 6 if producto=="ADQUISICIÓN TERRENO
SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 7 if producto=="AMPLIACION INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 8 if producto=="AMPLIACION SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 9 if producto=="CONSTRUCCION
INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 10 if producto=="CONSTRUCCION
SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 11 if producto=="SUSTITUCIÓN DE HIPOTECA
IESS INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 12 if producto=="SUSTITUCIÓN DE HIPOTECA
IESS SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 13 if producto=="SUSTITUCIÓN DE HIPOTECA
INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 14 if producto=="SUSTITUCIÓN DE HIPOTECA
SOLIDARIA"
replace destino_del_credito = 15 if producto=="VIVIENDA TERMINADA
HIPOTECADA INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 16 if producto=="VIVIENDA TERMINADA
HIPOTECADA SOLIDARIA"
123
replace destino_del_credito = 17 if producto=="VIVIENDA TERMINADA
INDIVIDUAL"
replace destino_del_credito = 18 if producto=="VIVIENDA TERMINADA
SOLIDARIA"
* Creación de las categorías destino del crédito *
generate destino_credito = .
replace destino_credito = 1 if destino_del_credito == 1
replace destino_credito = 1 if destino_del_credito == 2
replace destino_credito = 1 if destino_del_credito == 15
replace destino_credito = 1 if destino_del_credito == 16
replace destino_credito = 1 if destino_del_credito == 17
replace destino_credito = 1 if destino_del_credito == 18
replace destino_credito = 2 if destino_del_credito == 5
replace destino_credito = 2 if destino_del_credito == 6
replace destino_credito = 3 if destino_del_credito == 7
replace destino_credito = 3 if destino_del_credito == 8
replace destino_credito = 4 if destino_del_credito == 3
replace destino_credito = 4 if destino_del_credito == 4
replace destino_credito = 4 if destino_del_credito == 9
replace destino_credito = 4 if destino_del_credito == 10
replace destino_credito = 5 if destino_del_credito == 11
replace destino_credito = 5 if destino_del_credito == 12
replace destino_credito = 5 if destino_del_credito == 13
replace destino_credito = 5 if destino_del_credito == 14
lab define destino_credito 1"COMPRA DE INMUEBLES" 2"COMPRA DE
TERRENOS" 3"AMPLIACIÓN" 4"CONSTRUCCIÓN" 5"SUSTITUCIÓN DE
HIPOTECAS"
lab values destino_credito destino_credito destino_credito destino_credito
destino_credito
124
* Creación de la dicotómica del estado del afiliado *
generate d_activo = estado_del_afiliado == 1
generate d_cesante = estado_del_afiliado == 2
generate d_pensionista = estado_del_afiliado == 3
* Creación de la dicotómica de la región *
generate d_sierra = region == 1
generate d_costa = region == 2
generate d_amazonia = region == 3
generate d_insular = region == 4
* Creación de la dicotómica del destino de crédito *
generate d_compra_de_inmuebles = destino_credito == 1
generate d_compra_de_terrenos = destino_credito == 2
generate d_ampliacion = destino_credito == 3
generate d_construccion = destino_credito == 4
generate d_sustitucion_de_hipotecas = destino_credito == 5
* Estimación del modelo logit *
rename estado_de_credito estado_de_credito_en_mora
logit estado_de_credito_en_mora d_pensionista d_cesante monto_financiado
d_sierra edad plazo tasa_nominal_actual d_compra_de_inmuebles
d_compra_de_terrenos d_construccion d_sustitucion_de_hipotecas
* Matriz de efectos marginales *
mfx
125
* Ratios de probabilidad *
logistic estado_de_credito_en_mora d_pensionista d_cesante monto_financiado
d_sierra edad plazo tasa_nominal_actual d_compra_de_inmuebles
d_compra_de_terrenos d_construccion d_sustitucion_de_hipotecas