1. Qué es el Enfoque de Ingresos para la valuación de un Negocio?

Es el método para estimar el indicador de valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos al negocio o propiedad que se está valuando y estima el valor mediante el proceso de capitalización.

La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro, en un estimado de valor presente. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos de un periodo proyectado).

ENFOQUE DE INGRESOS

El enfoque de ingresos refleja los principios de: Anticipación, de la Oferta y la Demanda, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia, y de Mayor y Mejor Uso. (Procedimiento Técnico INDAABIN PT-UE)

Básicamente está orientado al análisis de Flujo de Caja Descontado (DCF), que es el método financiero por excelencia. (Eduardo Estay. Valoración de Empresas)

ENFOQUE DE INGRESOS

2. ¿Cuándo y para que se Utiliza?El enfoque de ingresos para la valuación de un negocio se utiliza para:

i. Comprar o Vender un negocio o empresa completa o por partes

ii. Valoraciones de empresas cotizadas en la bolsaiii. Planificación estratégicaiv. Para otorgar o pedir financiamientov. Para hacer alianzasvi. Para otorgar garantíasvii. Para darla en dación de pagoviii. Para Repartir una Herenciaix. Para saber cuánto vale

ENFOQUE DE INGRESOS

Y se utiliza en el caso de negocios o propiedades con adecuada información de ingresos y gastos, y cuando se tienen los datos necesarios para calcular una tasa de capitalización de mercado.

En contraparte no se puede utilizar cuando los ingresos y los gastos son desconocidos. La tasa requiere de una plena justificación, ya que se ve afectada por muchos factores incluyendo el grado de riesgo aparente, posturas del mercado hacia la inflación futura, la tasa de rendimiento esperada para inversiones alternas, la fluctuación de la oferta y la demanda y las medidas fiscales entre otros aspectos. (Procedimiento Técnico INDAABIN PT-UE)

ENFOQUE DE INGRESOS

3. ¿Cuál es la diferencia entre Enfoque de Ingresos, de costos y de Mercado?

Enfoque de Ingresos Enfoque de Mercado Enfoque de Costos

Su resultante es el Valor de

Capitalización de Rentas o Ingresos

Su resultante es el Valor Comparativo

de Mercado

Su resultante es el Valor Físico o Neto

de Reposición

Se utiliza en la valuación de Entidades

económicas que producen flujos de

efectivo, como empresas o negocios en

marcha.

Se utiliza en los avalúos de bienes que

pueden ser analizados con bienes

comparables existentes en el mercado.

Resulta útil cuando se toman en cuenta

las adiciones o renovaciones de un

edificio.

Se basa en montos de rentas,

ingresos, costo de operación y tasas de

capitalización.

Se basa en la investigación en el

mercado abierto de bienes

comparables, operaciones de compra-

venta o renta recientes que

posteriormente se homologan al bien a

valorar.

Se basa en los precios de los

materiales, el costo de la mano de obra

e indirectos de construcción o

elaboración.

Supuesto de Anticipación: considera los

beneficios futuros de un bien en

relación al valor presente, generado por

medio de la aplicación de una tasa de

capitalización adecuada.

Su supuesto de sustitución es: un

inversionista no pagará más por una

propiedad similar, de utilidad

comparable y disponible en el mercado.

Su supuesto de sustitución es: Un

comprador bien informado, no pagará

más por un bien, que la cantidad de

dinero necesaria para construir o

fabricar uno nuevo en igualdad de

condiciones al que se estudia.

ENFOQUE DE INGRESOSWeb Bibliografia.

Eduardo Estay G. Valoración de Empresas. Atlantic International University. https://aiu.edu/applications/DocumentLibraryManager/upload/valoracion%20de%20empresas.pdf

Marco Normativo y Procedimientos Técnicos INDAABIN. http://www.indaabin.gob.mx/Marco%20Normativo%202015/81-%20Procedimiento%20T%C3%A9cnico%20PT-PIV.pdf

PROCEDIMIENTO Técnico PT-UE para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor del patrimonio de las unidades económicas. http://www.indaabin.gob.mx/Servicios/pt-ue.pdf

Pablo Fernández. Métodos de Valoración de Empresas. IESE. Universidad de Navarra. 2015 http://poseidon01.ssrn.com/delivery.php?ID=675084119021002011103024125125065122024006056079005030120082090022112106009097078123124060121106033007109027002114109016065122107006090023002099029123096102123085060041007068111100095019125095122095117004122024010003103003066027083076125072002106&EXT=pdf