Turismo y desarrollo Turismo y desarrollo inmobiliarioinmobiliario

EEl caso de Tola, Nicaragual caso de Tola, Nicaragua

Alejandro BonillaAlejandro Bonilla26 de Septiembre 200726 de Septiembre 2007

Descripción del MunicipioDescripción del Municipio

474 Km474 Km22 54 kms de playa54 kms de playa Población de 25,000, 86% rural y Población de 25,000, 86% rural y

pobrepobre Territorio poco poblado, escasa Territorio poco poblado, escasa

infraestructura infraestructura Poca presencia de instituciones Poca presencia de instituciones

estatalesestatales Importancia ecosistémicaImportancia ecosistémica Especulación de tierrasEspeculación de tierras Inseguridad jurídicaInseguridad jurídica

Marco Legal que configura la forma de Marco Legal que configura la forma de Tenencia de tierra en NicaraguaTenencia de tierra en Nicaragua

Constitución PolíticaConstitución Política Código Civil Código Civil Ley Agraria de 1917Ley Agraria de 1917 Ley General del Medio Ambiente y los Ley General del Medio Ambiente y los

Recursos Naturales Recursos Naturales Leyes Municipales y ReglamentoLeyes Municipales y Reglamento Ley de Reforma Agraria aprobada en Ley de Reforma Agraria aprobada en

julio de 1981julio de 1981 Decretos Confiscatorios y Decretos Confiscatorios y

expropiatorios de los años ochentaexpropiatorios de los años ochenta Proyecto de Ley de Costas en discusiónProyecto de Ley de Costas en discusión

Tenencia de tierra en Nicaragua, Tenencia de tierra en Nicaragua, 1978 - 20021978 - 2002

Problemas generales que se produjeron a Problemas generales que se produjeron a partir de la reconfiguración de la tenenciapartir de la reconfiguración de la tenencia

marco legal e institucional débil y disperso; marco legal e institucional débil y disperso; trámites legales tardados y costosos; trámites legales tardados y costosos; invasiones de tierras; invasiones de tierras; falta de demarcación y titulación de tierras indígenas; falta de demarcación y titulación de tierras indígenas; falta de inscripción y demarcación de áreas protegidas; falta de inscripción y demarcación de áreas protegidas; poca cobertura de registros de la propiedad y ausencia de poca cobertura de registros de la propiedad y ausencia de

catastro; catastro; legalización inconclusa; legalización inconclusa; demanda aumentada debido principalmente a duplicación demanda aumentada debido principalmente a duplicación

de titulación de beneficiarios;de titulación de beneficiarios; reconcentración de la tierra reconcentración de la tierra

(Basado en Marco de política de tierra, MAGFOR 2005).(Basado en Marco de política de tierra, MAGFOR 2005).

Problemas específicos que se han Problemas específicos que se han generado en Tolagenerado en Tola

Conflictos de limites de la propiedad (En comunidades Conflictos de limites de la propiedad (En comunidades Indígenas, Cooperativas y entre particulares)Indígenas, Cooperativas y entre particulares)

Rectificación de áreas.Rectificación de áreas. Conflictos en las zonas costeras (Restricción de acceso a Conflictos en las zonas costeras (Restricción de acceso a

particulares a las costas y privatización de estas).particulares a las costas y privatización de estas). Arrendamiento de un mismo lote costero a dos o más Arrendamiento de un mismo lote costero a dos o más

actores.actores. Conflictos en la aplicación de la Ley Agraria de 1917 y la Conflictos en la aplicación de la Ley Agraria de 1917 y la

Ley General de Medio Ambiente y los Recursos NaturalesLey General de Medio Ambiente y los Recursos Naturales Otorgamiento de Títulos de Propiedad y Supletorios de Otorgamiento de Títulos de Propiedad y Supletorios de

zonas costeraszonas costeras Compra y venta de manglares y humedalesCompra y venta de manglares y humedales Invasión de tierras y falsificación de títulosInvasión de tierras y falsificación de títulos Reclamos de Cooperativas entre los socios y entre estos Reclamos de Cooperativas entre los socios y entre estos

y particulares.y particulares. Incremento del precio de la tierra y especulación.Incremento del precio de la tierra y especulación.

El turismo residencial:El turismo residencial:¿Producto turístico o inmobiliario?¿Producto turístico o inmobiliario?

El turismo residencial es un producto relacionado con la El turismo residencial es un producto relacionado con la construcción de viviendas en zonas turísticas para que sean construcción de viviendas en zonas turísticas para que sean compradas por clientes nacionales y extranjeros, como segunda compradas por clientes nacionales y extranjeros, como segunda residencia, casa habitual o apartamento para destinar a alquiler.residencia, casa habitual o apartamento para destinar a alquiler.

El turista no utiliza servicios ni estructuras turísticas comerciales El turista no utiliza servicios ni estructuras turísticas comerciales para su estancia, sino que aprovecha una estructura habitacional para su estancia, sino que aprovecha una estructura habitacional que compra o alquila fuera del sistema de alojamiento hotelero.que compra o alquila fuera del sistema de alojamiento hotelero.

El poder adquisitivo de los turistas es alto ya que debe cubrir el El poder adquisitivo de los turistas es alto ya que debe cubrir el mantenimiento de una segunda residencia.mantenimiento de una segunda residencia.

Crea diversas fuentes de empleo, caracterizadas por ser de bajo Crea diversas fuentes de empleo, caracterizadas por ser de bajo nivel profesional. nivel profesional.

Contribuye con la economía de la región (pago impuestos, gastos Contribuye con la economía de la región (pago impuestos, gastos de mantenimiento de vivienda, servicios básicos, alimentación, de mantenimiento de vivienda, servicios básicos, alimentación, etc.) etc.)

Marco Legal de fomento del turismo Marco Legal de fomento del turismo en Nicaraguaen Nicaragua

Ley Creadora del INTUR y su ReglamentoLey Creadora del INTUR y su Reglamento Ley General del INTUR y su ReglamentoLey General del INTUR y su Reglamento Ley de Incentivos para la Industria Turística y sus Ley de Incentivos para la Industria Turística y sus

reformasreformas Reglamento de Ley de Incentivos para la Industria Reglamento de Ley de Incentivos para la Industria

Turística y sus reformasTurística y sus reformas Ley de Exoneración a Jubilados extranjerosLey de Exoneración a Jubilados extranjeros Una serie de Reglamentos menores que se Una serie de Reglamentos menores que se

desprenden a partir de la Ley de incentivosdesprenden a partir de la Ley de incentivos

Beneficios fiscales, Ley 360Beneficios fiscales, Ley 360 80% al 90% de exención del Impuesto sobre la Renta (IR), por el término 80% al 90% de exención del Impuesto sobre la Renta (IR), por el término

de diez años, dependiendo del tipo de actividad. de diez años, dependiendo del tipo de actividad. Exoneración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por diez años.Exoneración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por diez años. 100% de exoneración de impuestos de Importación y del Impuesto General 100% de exoneración de impuestos de Importación y del Impuesto General

al Valor Agregado (IVA) en la compra de bienes no suntuosos de al Valor Agregado (IVA) en la compra de bienes no suntuosos de construcción, de accesorios fijos para la edificación, muebles, equipos, construcción, de accesorios fijos para la edificación, muebles, equipos, naves, vehículos.naves, vehículos.

Exoneración del Impuesto General al Valor Agregado (IVA) aplicables a los Exoneración del Impuesto General al Valor Agregado (IVA) aplicables a los servicios de diseño/ingeniería y construcción. servicios de diseño/ingeniería y construcción.

Estos incentivos podrían ser renovables por 10 años adicionales.Estos incentivos podrían ser renovables por 10 años adicionales.

El nivel de apertura del sector turismo es mucho mayor que los compromisos concretos asumidos por Nicaragua en el marco del Acuerdo General de Comercio de Servicios (AGCS) de la Organización Mundial de Comercio.

(Fuente: Romero, ICTDS/Nitlapán, 2006)(Fuente: Romero, ICTDS/Nitlapán, 2006)

Hay acceso de población local a Hay acceso de población local a incentivos del sector?incentivos del sector?

Centralización de los procesosCentralización de los procesos Falta de capacidad de comunidades y Falta de capacidad de comunidades y

emprendimientos menores para cumplir emprendimientos menores para cumplir requisitos administrativos (inscripción en requisitos administrativos (inscripción en Registro de Inversiones Turísticas, Registro de Inversiones Turísticas, tramites tributarios ante la DGI, etc.)tramites tributarios ante la DGI, etc.)

Piso para recibir incentivos es inversión de Piso para recibir incentivos es inversión de USD 30,000 (incluyendo valor de la tierra)USD 30,000 (incluyendo valor de la tierra)

Proyectos de turismo residencial en TolaProyectos de turismo residencial en Tola

NOMBRE COSTA ESTADO ACTUAL Astillero Resort Astillero Ejecución Costa Larga Proyecto Costa Larga Proyecto Flor de mayo Turismo Punta Sardina Proyecto Rancho Santana Costa Santa Ana Funcionando Los Perros Costa los Perros Proyecto Iguana Beach Costa Iguana Funcionando Bella Mar Pie de Gigante Proyecto Selva del Mar Pie de Gigante Proyecto Flor de Manzanillo Manzanillo Proyecto Marina de Guacalito Costa Guacalito Proyecto Rancho Brito Turismo Costa Brito Proyecto Arenas Beach Resort Bahia la Redondo Proyecto Guasacate Hill Costa San Martin Proyecto Proyectos marcados en rojo han sido beneficiados por la Ley 360.Fuentes: Masrenace/GTZ: Espinoza Ferrando, 2007,

Registro INTUR Proyectos Ley 360, diciembre 2006

Proyectos de turismo costero en TolaProyectos de turismo costero en Tola

Representan 50 millones de USD de Representan 50 millones de USD de inversióninversión

Incremento de actividades esperada Incremento de actividades esperada con carretera costeracon carretera costera

Situados dentro de los 2 kms. de Situados dentro de los 2 kms. de terreno del estadoterreno del estado

Algunos administrados por Alcaldía Algunos administrados por Alcaldía como tierras ejidales como tierras ejidales

Precios de la tierra costera en TolaPrecios de la tierra costera en Tola

Precio de la tierra costera

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1991 1995 2000 2005 2007

Año

US

D/m

z

Fuente: Mordt, 2007Fuente: Mordt, 2007

Conflictos relacionados al desarrollo de Conflictos relacionados al desarrollo de proyectos turísticosproyectos turísticos

Arenas Bay vs. Cooperativas Arenas Bay vs. Cooperativas Flor de Mayo vs. comunidad indígenaFlor de Mayo vs. comunidad indígena Amarillo vs. pobladores locales/ Amarillo vs. pobladores locales/

tomatierras y otros intereses (?)tomatierras y otros intereses (?) Astillero vs. Alcaldía y MARENAAstillero vs. Alcaldía y MARENA Punta Teonoste vs. AlcaldíaPunta Teonoste vs. Alcaldía Acceso a playas: todosAcceso a playas: todos Otros.Otros.

Beneficios del turismo Beneficios del turismo residencial en Tolaresidencial en Tola

Creación de empleo (de bajo nivel: construcción, Creación de empleo (de bajo nivel: construcción, cuidador, empleada, jardinero)cuidador, empleada, jardinero)

Aumento de ingresos municipalesAumento de ingresos municipales(Recolección de datos y análisis en marcha) (Recolección de datos y análisis en marcha) Dinamización de la economía local. Las Dinamización de la economía local. Las

proyecciones de empleo del sector turismo son proyecciones de empleo del sector turismo son optimistas: de 555 empleos en el 2006, a 2800 en optimistas: de 555 empleos en el 2006, a 2800 en el 2010 el 2010 (PDM, Tola).(PDM, Tola).

Proyectos de responsabilidad social empresarial: Proyectos de responsabilidad social empresarial: infraestructura social en el territorio, becados y infraestructura social en el territorio, becados y ayuda directa a comunidades (No hay vinculación ayuda directa a comunidades (No hay vinculación con la institución municipal)con la institución municipal)

Perjuicios del turismo Perjuicios del turismo residencial en Tolaresidencial en Tola

Exclusión de poblaciones locales de sus recursos Exclusión de poblaciones locales de sus recursos tradicionalestradicionales

Especulación y encarecimiento del precio del Especulación y encarecimiento del precio del suelo, encarece la vivienda a la población local suelo, encarece la vivienda a la población local

Conflictos sobre la tenencia de la tierraConflictos sobre la tenencia de la tierra Obliga a incrementar el gasto público para Obliga a incrementar el gasto público para

responder a las necesidades de servicios públicos responder a las necesidades de servicios públicos de las nuevas urbanizacionesde las nuevas urbanizaciones

Abarca mucho territorio, daña el ecosistema Abarca mucho territorio, daña el ecosistema (destrucción de manglares; insumos para (destrucción de manglares; insumos para construcción: madera, piedra de río, arena,)construcción: madera, piedra de río, arena,)

Disminuye las posibilidad de desarrollar otros Disminuye las posibilidad de desarrollar otros tipos de servicios turísticos con mayores efectos tipos de servicios turísticos con mayores efectos en la economía local. en la economía local.

Creación de guetos residenciales.Creación de guetos residenciales.

GRACIAS!GRACIAS!