TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - c;35 -2017-SUNARP-TR-L

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (s)

Lima,Z 7 ABR. 2017

GIAN PIERRE SORIA VÁSQUEZN° 1935777 del 25/10/2016.H.T.D. N° 19626 del 9/3/2017.Predios de Lima.Recepción de obras de habilitación urbana.

SUMlllA

RECEPCiÓN DE OBRAS DE HABILITACiÓN URBANADe conformidad con el precedente de observancia obligatoria aprobado en elXCIII Pleno Registral, el Registrador no podrá evaluar los fundamentos de hecho ode derecho que ha tenido la administración para emitir el acto administrativo y la

_ regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado. En.~>L._~Aal sentido, no corresponde cuestionar la calificación e identificación como áreas"~ejardines a un área que forma parte del área de vías en la recepción de obras

. $a!~~ habilitación urbana aprobada municipalmente.

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela recepción de obras de habilitación urbana respecto del predio inscrito enla partida N° 11792912 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:- Soporte magnético (CD).- Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU Recepción de obras(anexo 111) correspondiente al Exp. 5054 recibido por la MunicipalidadDistrital de Santa Rosa el 4/12/2014.- Resolución de Gerencia N° 109-2015-GDUEIIMDSR del 11/5/2015expedida por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa.- Memoria descriptiva del plano de lotización de la habilitación urbana -recepción de obras condominio "Isla Bonita" elaborada por el arquitectoAbelardo Calvay Huatuco con sello de VOBode la Municipalidad Distrital deSanta Rosa.- Solicitud de independización de lotes por la recepción de obras formuladapor Angelo Romaní en representación de Europeruana de Inversiones S.A.cuya firma ha sido certificada el 28/9/2016 por el notario de Andalucía -España Fernando José Bermudez Maffiotte, siendo esta última apostilladael 28/9/2016.- Documento privado de valorización de obras formulado por el arquitectoAbelardo Calvay Huatuco con firma certificada el 17/10/2016 por el notariode Lima Sergio Armando Berrospi Polo.- Plano de ubicación y localización (lámina P-01) elaborado por el arquitectoAbelardo Calvay Huatuco y con sello de aprobado de la MunicipalidadDistrital de Santa Rosa correspondiente a recepción de obras de

habilitación urbana del expediente N° 5054-2014, habiéndose le asignado elN° 020-2015 del 20/5/2015.- Plano de lotización y cuadros varios (lámina LT-1) elaborado por elarquitecto Abelardo Calvay Huatuco y con sello de aprobado de laMunicipalidad Distrital de Santa Rosa correspondiente a recepción de obrasde habilitación urbana del expediente N° 5054-2014, habiéndoseleasignado el N° 021-2015 del 20/5/2015.- Escrito de solicitud de subsanación formulada por Gian Pierre SoriaVásquez.- Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU Recepción de obras(anexo 111) corregido, correspondiente al Exp. 5054 recibido por laMunicipalidad Distrital de Santa Rosa el 4/12/2014.- Resolución de Gerencia N° 009-2017-GDUEI/MDSR del 14/2/2017expedido por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa.- Nueva memoria descriptiva del plano de lotización de la habilitaciónurbana - recepción de obras condominio "Isla Bonita" elaborada por elarquitecto Abelardo Calvay Huatuco con sello de VOBode la MunicipalidadDistrital de Santa Rosa.- Plano de ubicación y localización (lámina P-01) elaborado por el arquitectoAbelardo Calvay Huatuco y con sello de aprobado de la MunicipalidadDistrital de Santa Rosa correspondiente a recepción de obras dehabilitación urbana del expediente N° 5054-2014, habiéndose le asignado elN° 032-2016 del 14/12/2016.- Plano de lotización y cuadros varios (lámina LT-1) elaborado por elarquitecto Abelardo Calvay Huatuco y con sello de aprobado de laMunicipalidad Distrital de Santa Rosa correspondiente a recepción de obrasde habilitación urbana del expediente N° 5054-2014, habiéndoseleasignado el N° 033-2016 del 15/12/2016.

Forma parte del presente título el informe técnico N° 2551 0-2016-SUNARP-Z.R.N°IXlOC del 10/11/2016 expedido por el Área de Catastro de la ZonaRegistral N° IX - Sede Lima.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Liliana BernuyGuerrero observó el título en los siguientes términos:

111.

HABILITACiÓN URBANA EN ETAPA DE RECEPCiÓN DE OBRAS:En la Resolución de Gerencia W009-2017-GDU/MDSR del 14/2/2017 sereformula el cuadro general de distribución de áreas inicialmente aprobadopor Resolución de Gerencia W109-2015-GDUíMDSR del 11/5/2015,desprendiéndose que las áreas a las que denominamos libres inicialmente seconsideraron como parte del área de vías locales, pero, ahora dichasporciones de terreno son consideradas como área de jardines, no obstanteesta precisión, no hay pronunciamiento del municipio sobre el fondo delasunto, que es la de aclarar la condición jurídica del área de jardines.Se hace constar que de la evaluación de la documentación reingresada seaprecia que los jardines no forman parte del área de aportes reglamentarios(pues todos los aportes han sido redimidos en dinero), área de vías locales ytampoco de las áreas útiles.Base Legal: Norma V del Título Preliminar, artículos 31°, 32°, 390 Y 40° delTUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordantes con elartículo 2011 ° del Código Civil; Ley W 29090 y su Reglamento; Ley deProcedimientos Administrativos Generales Ley N°27444.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente señala los siguientes fundamentos:

RESOLUCiÓN No. - 93S-2017-SUNARP-TR-L

- El Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia ha establecido que ennuestro ordenamiento jurídico sobre la calificación de actos administrativosprevalece la presunción de validez. Sostener lo contrario importaríadesconocer dicha presunción de legitimidad de la actuación de laadministración pública. Por ende, el control sobre el desarrollo delprocedimiento administrativo, los requisitos de admisibilidad y procedenciade la pretensión que se hace valer en sede administrativa y losfundamentos de la decisión de la entidad no puede ser cuestionado ensede registra!. Es así que el registrador debe evaluar la competencia delfuncionario, el carácter inscribible del acto, la adecuación con losantecedentes registrales y las formalidades extrínsecas de ladocumentación presentada conforme al precedente aprobado en el XCIII.

- Por tanto, no corresponde a las instancias registrales cuestionar losaspectos de fondo que tuvo la municipalidad para aprobar la habilitaciónurbana etapa de recepción de obras, puesto que los alcances de lacalificación registral tratándose de actos administrativos se encuentrarestringida.

- En tal sentido, la entidad encargada de pronunciarse sobre la procedenciade la habilitación urbana etapa de recepción de obras, así como ladistribución de áreas que conforman la recepción de obras correspondeúnica y exclusivamente a la Municipalidad de Santa Rosa, lugar donde seubica el área a habilitar, no siendo la instancia registral la indicada paradicho pronunciamiento y/o cuestionamiento, tanto más, si se considera quese está cumpliendo con los requisitos formales y legales para la inscripciónde una habilitación.

- La Registradora señala que no hay pronunciamiento del municipio sobreel fondo, no obstante, no corresponde a las instancias registralescuestionar los aspectos de' fondo que tuvo la municipalidad, por cuanto, ellocorresponde únicamente a la municipalidad las posibles transgresiones alas normas urbanísticas (de orden público) que pudieran haberse cometidopara la distribución de las áreas que comprenden la habilitación urbanaetapa de recepción de obras.

- Respecto a la omisión de la condición jurídica de las áreas de jardines,señala que no se tuvo en cuenta que de una valoración en conjunto dichasáreas forman parte de las áreas de vías, tal como se expresó en laresolución aclaratoria. La municipalidad para un mayor entendimiento,disgregaron las áreas de vías y áreas de jardines a razón de la primeraobservación formulada. Al respecto, solicita que se evalúe las dosresoluciones municipales en conjunto pues es evidente que tales áreasestaban incluidas en el área de vías, al no estar comprendidas dentro delárea útil y también por no formar parte de los aportes reglamentarios dadoque estos fueron redimidos en dinero.

ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N° 11792912 del Registro de Predios de Lima se encuentrainscrito el terreno rústico constituido por la parcela Ñ-1 ubicado en la Av.Presidente Kennedy de la Urbanización Country Club Balneario Santa RosaZona A del distrito de Santa Rosa, provincia y departamento de Lima, quecuenta con una extensión de 10, 048.50 m2.

En el asiento C0002 consta que el dominio del predio está registrado afavor de Europeruana de Inversiones S.A.

En el asiento 800001 consta anotada preventivamente por defectosubsanable al amparo del inciso d) del artículo 65 del Reglamento Generalde los Registros Públicos la aprobación de habilitación urbana nuevamediante Resolución N° 012-MDSR/DDU del 8/6/2006 expedida por laMunicipalidad Distrital de Santa Rosa. Dicha anotación tuvo vigencia de unaño para subsanar los defectos subsanables advertidos, contados a partirde la fecha del asiento de presentación. Se indicó en el asiento que vencidodicho plazo caduca de pleno derecho y no surtirá ningún efecto deconformidad con el artículo 66 del mencionado reglamento.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si procede cuestionar la calificación e identificación como áreas dejardines a un área que forma parte del área de vías en la recepción deobras de habilitación urbana aprobada municipalmente.

VI. ANÁLISIS

1. El Reglamento Nacional de Edificaciones define a la habilitación urbanacomo el proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante laejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección dedesagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes decomunicaciones.

Actualmente, el proceso de habilitación urbana se encuentra regulado en laLey 29090, la que establece los procedimientos administrativos para laobtención de licencias de habilitación urbana, diferenciándolos según lasmodalidades que se trate. Sin embargo, de manera general elprocedimiento normativamente cuenta con dos etapas: a) Aprobación delProyecto o licencia de habilitación urbana y b) Recepción de Obras.

El otorgamiento de la licencia de habilitación determinará la adquisición delos derechos de construcción y desarrollo habilitando los predios objetos deésta, mientras que la recepción de obras importa la conclusión de laejecución del proyecto de habilitación.

2. Respecto a los aportes reglamentarios a los que se encuentran sujetaslas habilitaciones urbanas, el artículo único de la Norma G.040 delReglamento Nacional de Edificación, los define como el área de terrenohabilitado destinado a recreación pública y servicios públicos, que debeinscribirse a favor de la institución beneficiaria, y que es cedida a títulogratuito por el propietario de un terreno rústico como consecuencia delproceso de habilitación urbana.

Por su parte el artículo 27 (Norma GH.020) del mismo Reglamentoestablece que las habilitaciones urbanas, según su tipo, deberán efectuaraportes obligatorios para recreación pública y para servicios públicoscomplementarios para educación y otros fines, en lotes regulares

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edificables. Sostiene, además, que estos aportes serán cedidos a títulogratuito a la entidad beneficiaria que corresponde.

3. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelanteRIRP), establece en su artículo 34 que sólo es inscribible la recepción deobras de la habilitación urbana, pudiéndose anotar preventivamente elproyecto de habilitación urbana.

Así, también a efectos de inscribir la recepción de obras de la habilitaciónurbana, el artículo 40 del RIRP establece que debe adjuntarse:

- Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU correspondiente a larecepción de obras.- Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana.- Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva.- Plano de ubicación y localización.- Documento privado suscrito por el profesional responsable concertificación de firmas que contenga la valorización de las obras dehabilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida enla memoria descriptiva.

4. En el presente caso, se pretende inscribir la recepción de obras dehabilitación urbana respecto del predio registrado en la partida N°11792912 del Registro de Predios de Lima, que fue tramitada en laMunicipalidad Distrital de Santa Rosa bajo cuya jurisdicción se encuentrasujeto el predio citado.

A tal efecto se adjuntó, entre otros documentos, la Resolución de GerenciaN° 109-2015-GDUEI/MDSR del 11/5/2015, que estableció lo siguiente:

Artículo primero: Aprobar la recepción de obras de la habilitación urbanapara uso residencial media R-3 del terreno de 10,048.50 m2 constituido por laparcela Ñ-1, avenida Presidente Kennedy en el distrito de Santa Rosa,provincia y departamento de Lima, de acuerdo a los planos W020-2015-GDU/MDSR y W 021-2015-GDU/MDSR, conforme al siguiente cuadro:

Cuadro General de distribución deáreas

Descripción m2Área bruta 10,048.50Area útil de vivienda 5,954.70Área de vías locales 4,093.80

Cuadro ResumenManzana W de lotes Area ocupadaA 04 234.60 n2B 13 752.10 m2C 13 752.10m2D 13 752.10m2E 20 1154.60 m2F 20 1154.60 m2G 20 1154.60 m2Total 103 5,954.70 m2

( ...)

Artículo Segundo: Declarar, cumplidos y cancelados todos y cada uno de losaportes reglamentarios, redimidos en dinero conforme a la valorización

respectiva efectuada por las entidades pertinentes, respecto de recreaciónpública equivalente al área 803.88 m2, parques zonales con un área de200.97 m2, servicios complementarios: educación con un área de 200.97m2 yotros fines con un área de 200.97 m2.

Como se aprecia de la resolución municipal transcrita, el área útil destinadaa vivienda sumada al área de vías locales arroja la cifra de 10,048.50 m2,esto es, el área del predio respecto del cual recaen las obras de habilitaciónurbana, por lo que en base a ello puede señalarse que la totalidad de esteha sido destinada al área útil y al área de vías, más si se tiene en cuentaque el área de aportes a los que se encontraba sujeta, fue redimida endinero, como consta del asiento segundo transcrito.

Asimismo, se tiene de dicha resolución que el área útil de vivienda estáconformada por 103 lotes agrupados en las manzanas A a la G.

5. La Registradora mediante la esquela del 29/11/20161 y del 15/2/2017,observó el título indicando que dentro de las manzanas A, B, C y O advertíaporciones de terrenos que denominó "libres" cuya condición jurídica noestaba plenamente establecida. Indicó además que si tales áreas estaríancomprendidas dentro de los 4,093.80 m2 de áreas cedidas a vías locales,corresponde que ello sea precisado, y se corrija además la memoriadescriptiva ya que señala a estas áreas como propiedad de terceros en ladescripción de los lotes contiguos2.

A efectos de aclarar lo advertido por la Registradora, se adjuntó laResolución de Gerencia N° 009-2017-GDUEI/MDSR del 14/2/2017expedida por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa, en la que seconsignó lo siguiente:

Considerando:(...)Que, se advierte del cuadro de áreas de la recepción de obras de lahabilitación urbana, contenido en el artículo primero de la Resolución deGerencia N° 109-2015-GDUEI/MDSR de fecha 11 de mayo de 2015, que en elmismo se consignó la distribución de áreas estableciendo como área bruta10,048.50 m2, área útil de vivienda 5,954.70 m2 y un área de vías locales de4,093.80 m2; sin embargo, se aclara que el área de vías locales es de3,732.87 m2, y que además la presente recepción de obras cuenta conun área de jardín de 360.9 m2 y que si bien se disgrega en el cuadro deáreas para una mejor comprensión, siguen formando parte de las áreasde vías, áreas de dominio público, no pudiendo considerar que formanparte de las áreas de aporte o área útil, error material que debe serrectificado en aplicación del artículo 201 de la Ley 27444.( ... )Se resuelve:Artículo primero: Aprobar la modificación de la Resolución de Recepción deobras de la Habilitación Urbana Nueva que fue aprobada por Resolución deGerencia W 109-2015-GDUEI/MDSR de fecha 11 de mayo del 2015, delpredio constituido por la parcela Ñ-1, avenida Presidente Kennedy en eldistrito de Santa Rosa, provincia y departamento de Lima, estableciéndose elsiguiente cuadro general de distribución de áreas:

Cuadro General dedistribución de áreas

1 Dicha esquela fue objeto de apelación, habiéndose desistido el apelante del recurso deapelación, la cual fue aceptada mediante Resolución N° 236-2017-SUNARP-TR-L.2 Cabe indicar que al reingreso del título se adjuntó nueva memoria descriptiva.

RESOLUCiÓN No. - '735-2017-SUNARP-TR-L

Descripción m2Area bruta 10,048.50Area útil de vivienda 5,954.70Area de jardín 360.93Area de vías locales 3,732.87

(Resaltado nuestro)

Estando a las aclaraciones y/o modificaciones dadas mediante la resolucióntranscrita, se tiene lo siguiente:

- Se ha identificado la existencia de área de jardín ascendente a 360.93m2, los que de acuerdo a los considerandos de la resolución aclaratoria,forman parte del área de vías, como áreas de dominio público.- La sumatoria del área de jardín (360.93 m2) y del área de vías locales(3,732.87 m2) arrojan el área de vías identificada primigeniamente en laResolución de Gerencia N° 109-2015-GDUEI/MDSR del 11/5/2015ascendente a 4,093.80 m2, con lo cual se corrobora que el área de jardínidentificada con la resolución aclaratoria forma parte, desde la citadaresolución del 2015, del área de vías.- El área útil de vivienda no ha sufrido variación, manteniéndose en la cifrade 5,954.70 m2.

6. Entonces, habiéndose solicitado mediante esquelas del 29/11/2016 y del15/2/2017, la aclaración y/o precisión de que las áreas ahora identificadascomo jardines estén o no comprendidas en las áreas de vías, y siendo quecon la Resolución de Gerencia N° 009-2017-GDUEI/MDSR del 14/2/2017se ha precisado en atención a dicha observación, que el área de víascomprende área de jardines en las cifras antes descritas, indicándose a suvez que tales áreas tienen la condición de áreas de dominio público, resultainnecesario nueva aclaración en el sentido de que se consigne la condiciónde las áreas de jardines, pues expresamente se ha señalado en laresolución aclaratoria que se tratan de áreas conformantes del área de víascon condición de bienes de dominio público.

Al respecto, debe notarse de los considerandos transcritos, que lamunicipalidad expresamente ha señalado que el área de jardines formaparte del área de vías y que su distinción en el cuadro de áreas de lasáreas de vías es para su mejor comprensión, circunstancia que no resta lacalificación de áreas de vías dada por la municipalidad. Asimismo, debenotarse que en dicha resolución la municipalidad expresamente hadescartado que el área de jardines forme parte del área de vías locales y deáreas útiles.

7. Aunado a ello, debe señalarse que no corresponde a las instanciasregistrales cuestionar las valoraciones obrantes en las resolucionespresentadas, dado que corresponden a la calificación dada por lamunicipalidad respecto a cuestiones de fondo del trámite de habilitaciónurbana, asumiendo dicha entidad edil la responsabilidad por lospronunciamientos emitidos en dicho trámite.

Ello en aplicación del siguiente precedente de observación obligatoriaaprobado en el XCIII Pleno Registral3 cuya sesión se realizó los días 2 y 3de agosto de 2012:

CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

3 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el16 de agosto de 2012.

"En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará lacompetencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, elcarácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con losantecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o dederecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y laregularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado".

Tal criterio se sustenta en la presunción de legitimidad y validez del quegozan los actos administrativos conforme a lo dispuesto por el artículo 9 delTUO de la Ley N° 27444 aprobado mediante Decreto Supremo N° 006-2017-JUS. Ello supone que todos los requisitos de validez del actoadministrativo regulados por el artículo 3 de la citada ley han sidosatisfechos, entre ellos el de procedimiento regular, por lo cual no es viablecalificar dicho aspecto, pues ello significaría convertir al Registro en unasuprainstancia administrativa.

8. Entonces, habiendo la municipalidad aclarado los aspectos observados(existencia de área de jardines y su condición) mediante la Resolución deGerencia N° 009-2017-GDUEI/MDSR del 14/2/2017 y siendo que talesvaloraciones no son pasibles de cuestionamiento por parte de laRegistradora pues ello implicaría evaluar cuestiones de fondo del trámite,corresponde revocar la observación.

9. Ahora bien, no constando en la última esquela de denegatoria deinscripción formulada por la Registradora alguna otra observación advertidaen su calificación, corresponde se proceda con la inscripción del titulo.

Con la intervención de las vocales (s) Milagritos Elva Lúcar Villar y JessicaSosa Vivanco autorizadas mediante Resoluciones N° 072-2017-SUNARP/PT del 16/3/2017 y N° 105-2017-SUNARP-TR-L del 24/4/2017.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública delRegistro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamientoconforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución yproceder con su inscripción previo pago de los derechos registrales quecorrespondan.

Regístrese y comuníquese .

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;;:Pres enta (e) de la Tercera Saladel Tribunal Registral

0{/~.MILAGRITOS ELVA A. LÚCAR VILLAR

Vocal (s) del Tribunal Registral