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, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. -2019 - SUNARP-TR-LLima 2 1 MAR. 2019

JULIA ESPINOZA NUNEZN° 2386314 del 23/10/2018.H.T.D. N° 097944 del 30/11/2018.Predios de Lima.Ampliacion de fabrica, independizacion modificacion de reglamento interne y otros.

APELANTETITULORECURSOREGISTROACTO(s)

\SUMILLA

r NOCIMIENTO DE PROPIEDAD PREEXISTENTE2oafSfla/a el reconocimiento de propiedad preexistente, cuando el reglamento interno no y/\ atdbuye expresamente la condicion de la zona comun a los aires por haberse dejado en ■^jd^ispenso dicha declaracion, se requiere el acuerdo adoptado en dicho sentido con la

votacion favorable de 2/3 del porcentaje de participacion de los propietarios. No resulta \exigible su desafectacion y posterior transferencia cuando se reconoce la propiedad preexistente.

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

I.

Mediante el titulo venido en grade de apelacion se solicita, en via de regularizacion al amparo de la Ley N° 27157, la inscripcion de la ampliacion de fabrica, independizacion de nuevas secciones de propiedad exclusiva como consecuencia del reconocimiento de propiedad exclusiva (zona “B”- tercer piso y aires y zona “A”-cuarto piso y aires), modificacion del reglamento interno y otros actos referidos a la edificacion inscrita a fojas 457 del tomo 247 que continua en la ficha N° 1150660 y prosigue en la partida matriz N° 49056525 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentacion:

Escrito del 17/10/2018 suscrito por la presentante Julia Espinoza Nunez.- Formulario Registral N° 2 - Ley N° 27157 suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate y Florinda Cruzado Munoz, en representacion de Jacky Shoes Sociedad Anonima, con firmas certificadas por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo y el notario de Lima Carlos Flerrera Carrera el 12/10/2018 y 17/10/2018 respectivamente (1 original y 2 juegos).- Anexo 1 - memoria descriptiva suscrita por Florinda Cruzado Munoz, en representacion de Jacky Shoes Sociedad Anonima y verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firmas certificadas por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera y el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 15/1/2018 y 12/10/2018 respectivamente (1 original y 2 juegos).

- Informe tecnico de verificacion suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Certificado de parametros urbanisticos y edificatorios N° 010-2018- MDJM/GDU/SOPPU expedido por Javier Antonio Allpas Cartulin, sub gerente de Obras Privadas y Planeamiento Urbano de la Municipalidad Distrital de Jesus Maria (1 original y 2 copias).- Memoria descriptiva de independizacion suscrita por Florinda Cruzado Munoz, en representacion de Jacky Shoes Sociedad Anonima, con firma certificada por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 15/1/2018 (1 original y 2 juegos).- Modificacion del reglamento interno del Centro Comercial Empresarial Los Paroles suscrito por la presidenta de la junta de propietarios Gladys Evangelina Fox Steer, con firma certificada por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 11/1/2018 (1 original y 2 juegos).- Copia certificada del acta de asamblea general extraordinaria de propietarios del 16/11/2017, expedida por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 18/10/2018.- Constancia de convocatoria a la asamblea general extraordinaria de propietarios del 16/11/2017 suscrita por la presidenta de la junta de propietarios Gladys Evangelina Fox Steer, con firma certificada por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 11/1/2018.- Testimonio de la escritura publica de compraventa del 10/9/1998 otorgada ante notario de Lima Jorge Federico Colareta Cavassa, expedido por Luis Guillermo Agurto Villegas, director (e) de la Direccion de Archive Notarial del Archive General de la Nacion el 28/9/2018.- Testimonio de la escritura publica de compraventa del 12/9/1998 otorgada ante notario de Lima Jorge Federico Colareta Cavassa, expedido por Luis Guillermo Agurto Villegas, director (e) de la Direccion de Archive Notarial del Archivo General de la Nacion el 28/9/2018.- Parte notarial de la escritura publica de aclaracion del 5/2/2015 otorgada ante el notario de Lima Renzo Alberti Sierra.- Parte notarial de la aclaracion y cancelacion del contrato de compraventa del 18/8/2015 otorgada ante notaria de Lima Marcia Rocio Calmet Fritz.- Plano de ubicacion y localizacion (Lamina U-1) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Plano de fabrica inscrita - tercer piso (Lamina A-1) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Plano de fabrica intervenida - tercer piso (Lamina A-2) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Plano de fabrica intervenida - cuarto piso (Lamina A-3) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Plano de fabrica resultante - cuarto piso (Lamina A-5) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Plano de fabrica resultante - tercer piso (Lamina A-4) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).

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- Plano de independizacion - tercer piso (Lamina 1-1) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).- Plano de independizacion - cuarto piso (Lamina I-2) suscrito por verificador arquitecto Konrad Brummert Gargate, con firma certificada por el notario de Lima Elard Wilfredo Vilca Monteagudo el 12/10/2018 (1 original y 2 copias).

Con el recurso de apelacion se adjuntaron los siguientes documentos:

- Fotocopia simple de la solicitud de inscripcion del titulo submateria.- Fotocopia simple de la anotacion de tacha del 19/11/2018.- Fotocopia escaneada del certificado de inspeccion tecnica de seguridad en edificaciones de detalle N° 051-2018 del 29/8/2018 expedido por la Municipalidad Distrital de Jesus Maria.- Fotocopia escaneada de la Resolucion de Subgerencia N° 791-2018- MDJM/GM/SGGRD del 29/8/2018 expedida por la Municipalidad Distrital de Jesus Maria.

DECISION IMPUGNADA

El registradora publica del Registro de Predios de Lima Carmen Alvarado Medina denego la inscripcion, formulando la siguiente tacha sustantiva:

“TACHA SUSTANTIVA POR FALTA DE PREEXISTENCIA DEL TlTULO MATERIAL AL GENERAR EL ASIENTO DE PRESENTACION:De conformidad con el articulo 42° del Reglamento General de los Registros Publicos se precede a la tacha del titulo por adolecer de defecto insubsanable, por los fundamentos que paso a exponer:

" Dentro de los alcances de la calificacion registral se encuentra, entre otros aspectos, el comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como verificar que los documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y si cumplen los requisites establecidos en dichas normas.

* Articulo 7° del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos.- “Se entiende por titulo para efectos de la inscripcion, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten fehacientemente e indubitablemente su existencia”. (...).

En atencion de lo indicado se evaluo el presente titulo como a continuacion se detalla:

1.- Mediante la documentacion presentada se solicita la inscripcion de los acuerdos consistentes en la determinacion de la condicion juridica de la zona B tercer piso y sus aires y la zona A cuarto piso y sus aires, via reconocimiento de las zonas B y A, asi como su posterior transferencia a favor de Jacky Shoes S.A. e Intershoes S.A.Al respecto, el acto de reconocer la propiedad pre existente de los aires es un acto contemplado en la Directiva que regula el Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad comun aprobado mediante Resolucion N° 340-2008- SUNARP, dicho supuesto es viable, en tanto exista una omision expresa en el reglamento intern© original respecto de la condicion juridica de los aires, por cuantos las partes no se han pronunciado al respecto. Sin embargo,

revisado el reglamento interno primigenio inscrito en la partida 49056525 mediante titulo archivado N° 103232 del 24/06/1997, consta la modificacion del reglamento interno de propiedad horizontal mediante el cual se determine de forma expresa que las zonas A y B constituyen bienes de dominio comun por ende no estamos ante un supuesto de modificacion del reglamento via reconocimiento de los aires, corresponde que se siga el procedimiento de desafectacion de las zonas comunes debidamente legitimadas e inscritas, siendo necesaria la acreditacion de la aprobacion por la junta de propietarios del acuerdo de desafectacion por mayoria calificada, se autorice al presidente de la junta para la transferencia del area desafectada y se adjunte el instrumento publico necesario donde conste la materializacion de dicha adquisicion a favor de los titulares registrars que correspondan.En este caso, no CONSTA el acto causal y tampoco consta la documentacion sustentatoria que haga viable la inscripcion de los actos rogados (no preexiste el acuerdo, no hay titulo idoneo).

De igual forma, debera considerar que de conformidad con el item 5.3 de la Directiva sobre el Regimen de Propiedad Exclusiva N° 009-2008- SUNARP/SN, que expresa que, en el supuesto de transferencia o desafectacion de zonas comunes y el caso que no asistan la totalidad de los propietarios a la junta, se debera notificarlos notarialmente comunicandoles, los acuerdos adoptados, a fin de que puedan manifestar su disconformidad, otorgandoles un plazo de 20 dias utiles contados a partir de dicha notificacion, transcurrido el plazo quedaran vinculados al acuerdo. Siendo asi, debera anexar el cargo de la recepcion de dicha comunicacion notarial a los inasistentes a la junta de propietarios (articulo 43° de la Ley 27157).

Por lo tanto y en la medida que no consta en el titulo el acuerdo de desafectacion de zonas comunes y su ulterior transferencia, se precede a tachar sustantivamente el presente titulo, por falta de pre existencia del titulo material al generar el asiento de presentacion.

Sin perjuicio de lo expuesto, se emite el siguiente pronunciamiento respecto de la documentacion presentada:

2.- Las escrituras publicas otorgadas ante notario de Lima: Jorge Federico Colareta Cavassa, Renzo Alberti Sierra y Rocio Calmet Fritz de fechas 10/9/1998, 12/9/1998, 5/2/2015, 18/8/2015, no constituyen titulo registral para la inscripcion de las transferencias de areas ya sean desafectadas o mas aun si son objeto de reconocimiento (no requiere un acto traslativo de dominio), considerando que dichas areas fueron reconocidas como propias recien mediante acuerdo de junta de propietarios de fecha 16/11/2017, en cambio las transferencias fueron otorgadas con anterioridad cuando ni siquiera habia sido objeto de reconocimiento.

3. - No obstante lo sehalado en las escrituras publicas presentadas no consta la debida autorizacion al presentante conforme lo dispone la Ley del Notariado y deber incorporarse al modulo de notaries de esta oficina registral, dejando constancia que unicamente consta la autorizacion para la tramitacion del parte notarial a la sehora Julia Espinoza Nunez respecto del parte notarial (escritura publica de fecha 18/8/2015).

4. - En el acta de junta de propietarios de fecha 16/11/2017 interviene por el local comercial 7, el sehor: Acisclo Victor Roca Guzman, pero se omite la

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intervencion de su conyuge, tampoco se ha dejado constancia de su representacion de ser el case. De igual forma por el local comercial 34 interviene Julia Espinoza Nunez en representacion del propietario Wilson Rojas Lara, pero ambas personas no cuentan con dominio inscrito respecto de dicha unidad, considere para los efectos de la notificacion a los titulares registrales inasistentes.

5.- En acta no consta la descripcion del area materia de reconocimiento, sus linderos y medidas perimetricas, las cuales deberan ser concordantes con el antecedente registral (titulo archivado N° 103232 del 24/0611 997).

$5?* 6.- A efectos de proceder a la calificacion de la declaratoria de fabrica e

'7 independizacion se requiere que se haya aprobado previamente la desafectacion del area comun y su transferencia de dicha area a favor de la empresa Jacky Shoes S.A. toda vez que es dicha sociedad la que interviene en toda la documentacion que sustenta la declaratoria de fabrica e independizacion.

a: i't a.Y-

7.- Sin perjuicio de lo expuesto, tratandose de una ampliacion de fabrica en una galena, debera presentar los informes tecnicos adhoc de INDECI y el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Peru, a fin de determinar la procedencia del tramite de regularizacion comercial, estando a la Ley N° 30830 del 27.07.2018 que modifica en parte la Ley N° 27157. “No puede aplicarse el procedimiento de regularizacion establecido en la presente ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueologicas, zonas de proteccion ecologica, zonas de riesgo para la salud e integridad fisica, riberas de rios, lagos o mares, asi como en edificaciones en las que resulte evidente la contravencion a los elementos basicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana”. La norma indicada modifica el Reglamento de la Ley N° 27157, ya no basta la presentacion de solicitudes a INDECI y Bomberos, se requiere determinar la procedencia de la regularizacion al amparo de la Ley 27157 y su modificatoria mediantes los respectivos informes tecnicos emitidos por las entidades rectoras.

8.- En el piano de independizacion no se indica o grafica el area techada de la zona B - tercer piso, que tendria segun expediente de declaratoria de fabrica.

9.- En el articulo 4° y 7° del reglamento interne a modificar debera aclarar las areas ocupadas y techadas de los locales comerciales N° 13 al 16, que si bien son concordantes con la adecuacion de reglamento inscrito, no son concordantes con la independizacion primigenia en el titulo archivado N° 103232 del 24/06/1997 y que a su vez se publicitan en las fichas N° 1151116 al 1151119, estando al criterio de ocupada, debera corregir los porcentajes para todas las unidades.

Por todo lo expuesto, no ha sido posible la calificacion integral del presente titulo, estando a lo sehalado y al defecto insubsanable contenido en la documentacion.

Base legal: Art. 31, 32, 42 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Publicos, acuerdo Plenario LXV adoptado el 3/9/2010”.

FUNDAMENTOS DE LA APELACION

La recurrente fundamenta el recurso de apelacion, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos:

- Conforme a la modificacion del reglamento interno primigenio se establecio que las areas de las zonas “A” y “B” no tienen condicion juridica y en su adecuacion se indico que la condicion juridica de los aires de dichas zonas se debatira y aprobara en una junta posterior. Por lo tanto, en el reglamento interno adecuado no se incluyo que las zonas A y B son consideradas comunes, ya que existia un vacio respecto a la condicion juridica de los aires.

- En la asamblea de propietarios no se agendo una desafectacion de zonas comunes sino un reconocimiento a los propietarios que adquirieron su propiedad mediante un instrument© publico, el cual debe ser considerado como la denominada “clausula en contrario”.

- El proposito de una desafectacion o reconocimiento de un area exclusiva es que los propietarios otorguen su aprobacion respecto a la condicion juridica de los aires; es decir, saber que en ningun momento esta fue un area comun sino que estuvo destinada a ser un area exclusiva y que por error involuntario fue considerado area comun. Es por ello la necesidad de realizar una asamblea de propietarios en el cual se pone en conocimiento dicha condicion juridica de los aires y ser aprobada por mayoria calificada.

- Las escrituras publicas adjuntas tienen como finalidad formalizar las adquisiciones de Intershoes S.A. y Jacky Shoes S.A., respecto de las areas de las zonas “A" y “B” mas sus aires. Asimismo, en dichos instrumentos se autorizo a la presentante del titulo para su ingreso al Registro.

- No es necesario que la memoria descriptiva conste inserta en el acta de junta de propietarios presentada; sin embargo, siendo que se aprueba la independizacion rogada se adjuntara el documento privado conforme lo establecido en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

- Debe considerarse que a la fecha INDECI ni el CGBVP realizan inspecciones tecnicas de seguridad. Este procedimiento se realiza ante CENEPRED, por lo que adjuntamos el certificado correspondiente en copia simple.

- Finalmente, debemos sehalar que el piano de independizacion no cuenta con area techada por corresponder al area reconocida y por un tracto sucesivo previamente debera ser objeto de independizacion.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 247 de foias 457 que continua en la ficha N° 1150660 v prosiqueen la partida matriz N° 49056525 del Registro de Predios de Lima

La edificacion ubicada en Av. General Garzon N° 1581 al 1599 y Av. Husares de Junin N° 213-217-221, distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima, corre inscrita a fojas 457 del tomo 247 que continua en la ficha N° 1150660 y prosigue en la partida matriz N° 49056525 del Registro de Predios de Lima.

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- En el asiento 31 de fojas 354 del tomo 367, corre inscrito el dominio de Garzon Inversiones Sociedad Anonima sobre el predio submateria.

- En el asiento 2-b) de la citada ficha, corre inscrita la declaratoria de fabrica del predio submateria conformada por semisotano, primer piso, segundo piso, tercer piso (conformada por una gran area libre denominada zona “B” y aires) y cuarto piso (conformada por una gran area libre denominada zona “A” y aires) (titulo archivado N° 54353 del 4/4/1997).

- En el asiento 4-b) consta inscrito el reglamento interne de propiedad horizontal de la edificacion submateria (titulo archivado N° 103232 del 24/6/1997).

Asimismo, consta la anotacion de independizacion de la partida matriz en diversas unidades inmobiliarias (estacionamiento y locales comerciales).

- En el asiento 6-b) consta inscrita la modificacion del reglamento interne de propiedad horizontal registrado en el asiento 4-b) que antecede (titulo archivado N° 139247 del 20/8/1998).

- En el asiento B00001 de la citada partida, corre inscrita la adecuacion y modificacion del reglamento interne registrado y modificado en los asientos 4-b) y 6-b) de la ficha N° 1150660, al amparo de la Ley N° 27157 y su reglamento (titulo archivado N° 1412876 del 5/7/2017).

- En el asiento B00002 corre inscrita la eleccion de Gladys Evangelina Fox Steer al cargo de presidenta de la junta de propietarios de la edificacion submateria para el periodo 2016-2018; en merito del acuerdo adoptado en la sesion extraordinaria del 25/11/2016 y reaperturas del 4/7/2017 y 1/9/2017.

- En el asiento B00003 consta inscrita la junta de propietarios de la edificacion submateria.

- En el asiento B00004 corre inscrita la eleccion de junta directiva de la junta de propietarios de la edificacion submateria para el periodo 2019-2021 presidida por Jacqueline Giselle Munoz Espinoza; en merito del acuerdo adoptado en la junta de propietarios del 19/1/2019.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Milagritos Elva Aurora Lucar Villar.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determiner son las siguientes:

- ^Cuales son los requisites para el reconocimiento de propiedad preexiste en una junta de propietarios con secciones de propiedad exclusive y comun cuando el reglamento interne no atribuye expresamente la condicion de zona comun a los aires?

- ^Resulta exigible la desafectacion de los aires de una edificacion y su posterior transferencia cuando se acredita el reconocimiento de propiedad preexistente de dichos aires?

ANALISIS

1. El Regimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia edificacion, de secciones de dominio exclusive con areas de propiedad comun1. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccion determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacion, como el terreno en donde esta construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demas elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

en una

La particularidad, por consiguiente, del Regimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun es la coexistencia de unidades de dominio exclusive con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificacion, como sucede con los edificios, entre otros.

Por ello es que se admite que la constitucion de dicho regimen no solo sea mediante un acto especifico de constitucion (acto juridico) por parte de sus titulares, sino tambien con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o mas propietarios de distintos departamentos u oficinas2.

2. Actualmente, el Regimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1999, y su reglamento, el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000, cuyo T.U.O. fue aprobado mediante Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA.

3. De conformidad con el articulo 127 del Reglamento de la Ley N° 27157, al momento de solicitar la inscripcion del reglamento interne, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberan optar entre los regimenes siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun.b) Independizacion y Copropiedad.

Asimismo, el articulo 129 del citado reglamento define al regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun como el regimen juridico que supone la existencia de una edificacion o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusive, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comun. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.

4. Conforme al articulo 153 del reglamento en mencion, es en el reglamento

1 En la doctrina y legislacion comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razon a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los pianos verticales del perimetro superficial del inmueble y hasta que sea util al propietario el ejercicio de su derecho -como se sehala en el articulo 954 del Codigo Civil-, como sucede en el caso de la propiedad comun; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.2 Como sehala A. Ventura-Traveset y Gonz&lez la Propiedad Horizontal “(...) surgirS automaticamente y necesariamente (aqui no cabe la autonomia de la voluntad) siempre que se de esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenacion por cualquiera de los modos establecidos en la legislacion civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el titulo constitutive”. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edicion. Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona, pags. 22-23.

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interno en el que se definen, entre otras materias:

- Las secciones de propiedad exclusiva, senalando sus areas, numeracion y el uso al que deberan estar destinadas cada una de ellas.- Los bienes comunes.

Asi, la calidad de un bien: propiedad exclusiva o propiedad comun, quedara establecida en el reglamento interno. Se trata indudablemente de un aspecto sustancial, pues en estricto se delimita el derecho de propiedad.

5. En el presente caso, se solicita, en via de regularizacion al amparo de la Ley N° 27157, la inscripcion de la ampliacion de fabrica, independizacion de nuevas secciones de propiedad exclusiva como consecuencia del reconocimiento de propiedad exclusiva (zona “B”-tercer piso y aires y zona “A”-cuarto piso y aires), modificacion del reglamento interno y otros actos referidos a la edificacion inscrita a fojas 457 del tomo 247 que continua en la ficha N° 1150660 y prosigue en la partida matriz N° 49056525 del Registro de Predios de Lima.

La registradora denego la inscripcion - formulando tacha sustantiva del titulo -, por cuanto revisado los antecedentes registrars consta expresamente que las zonas “A” y “B” constituyen bienes de dominio comun, por lo que debe efectuarse el procedimiento de desafectacion de las zonas comunes.

Por su parte, el recurrente sostiene que en el reglamento interno de la edificacion submateria se omite mencionar la condicion juridica de los aires; sin embargo, mediante acuerdo adoptado por asamblea de propietarios se pretende aclarar tal circunstancia.

6. Ahora bien, mediante asamblea general extraordinaria de propietarios del Centro Comercial Empresarial “Los Paroles” del 16/11/2017, se trata lo siguiente:

1. - DETERMINACION DE LA CONDICION JURIDICA DE LA ZONA B TERCER PISO Y SUS AIRES Y LA ZONA A CUARTO PISO Y SUS AIRES.2. - RECONOCIMIENTO DE LA “ZONA B” TERCER PISO Y SUS AIRES Y “ZONA A” CUARTO PISO Y SUS AIRES A FAVOR DE GARZON INVERSIONES S.A. Y SU POSTERIOR TRANSFERENCIA DE LA “ZONA B” TERCER PISO Y SUS AIRES A FAVOR DE JACKY SHOES S.A. Y “ZONA A” CUARTO PISO Y SUS AIRES A FAVOR DE INTERSHOES S.A.3. -AUTORIZACI6N DE LA INDEPENDIZACION A LOS PROPIETARIOS JACKY SHOES S.A. E INTERSHOES S.A. DE LA ZONA B TERCER PISO Y SUS AIRES Y LA ZONA A CUARTO PISO Y SUS AIRES Y FUTURA REGULARIZACI6N de la declaratoria de fAbrica.4. - MODIFICACION DEL REGLAMENTO INTERNO COMO CONSECUENCIA DE LA INCORPORACION DE LAS NUEVAS UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.5. - AUTORIZACI6N A LA PRESIDENTA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA SUSCRIBIR DOCUMENTOS PUBLICOS Y PRIVADOS.

DESARROLLO DE LA AGENDA:

Con fecha 25 de noviembre del 2016 y reapertura de fecha 24 de julio del 2017, se celebro la asamblea general extraordinaria de propietarios del Centro Comercial Los Paroles cuya agenda aprobada, entre otros, fue la adecuacion del reglamento interno a la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, por el cual se deja establecido que los aires reservados denominados zona B ubicado en el tercer piso y zona A ubicado en el cuarto piso de la Galena no cuenta con una condicion juridica (...) y que esta sera aprobada en una proxima asamblea. Este acto fue inscrito en la partida N° 49056525 del Registro de Predios de Lima.(...)Es por ello, a fin de regularizar la presente condicion juridica de los aires, y con los antecedentes antes descritos, debemos determinar fehacientemente

'Acual es la condicion juridica de los aires. El numeral 5.7 de la Directiva N° 009- ilaj>|2008-SUNARP/SN establece lo siguiente: “(•.•)”•

(...). En el presente caso, GARZON INVERSIONES S.A., propietario constructor siempre tuvo la necesidad de reservarse las areas de los aires de la galena, tanto es asi que al momento de inscribirse la independizacion existen pianos que demuestran dicha reserva. Sin embargo, por cuestiones de desconocimiento y la premura de la inscripcion, se procedio agregar y eliminar articulos que contradicen entre ellos respecto a la condicion de los aires. Sin embargo, y conforme lo determina la presente norma esta condicion se puede aclarar si uno demuestra fehacientemente que dichas areas denominadas “zona A” y “zona B” tiene la calidad de propiedad exclusiva y ello queda demostrado con las escrituras de compraventa que realiza la propia empresa constructora a los propietarios INTERSHOES S.A. Y JACKY SHOES S.A.(...). Luego de una breve deliberacion se aprobo por UNANIMIDAD que la condicion juridica de los aires es de propiedad exclusiva.

cc.V'

2. (...)

Habiendose aprobado la condicion juridica de los aires como propiedad exclusiva y teniendo una asamblea con la participacion de los propietarios de mas del 66.66% de porcentajes de participacion en zonas comunessometemos a votacion el segundo punto de la agenda. Intervienen el Sr. Juan Andia y la Sra. Julia Espinoza en el cual reafirman todo lo expresado por la presidente de la junta de propietarios y lo que se aprueba no es mas que lo que se debio haber realizado en ahos anteriores. Tras una breve deliberacion se aprueba por UNANIMIDAD el reconocimiento de los aires al propietario originario, GARZON INVERSIONES S.A. y su posterior transferencia a favor de JACKY SHOES S.A. e INTERSHOES S.A.

(...)”. (El resaltado es nuestro)

Como se puede apreciar la junta de propietarios ha acordado la determinacion de la condicion juridica de las areas denominadas “zona A- tercer piso y aires" y “zona B-cuarto piso y aires” como propiedad exclusiva y el reconocimiento de propiedad de la propietaria originaria Garzon Inversiones S.A. y su posterior transferencia a favor de Jacky Shoes S.A. e Intershoes S.A.

7. Cabe sehalar que el termino “aires” como tal no se encuentra definido en el Codigo Civil; sin embargo, de la interpretacion de los articulos 954 y 955, referido el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los pianos verticales del perimetro superficial y hasta donde sea util al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden

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pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueno del suelo, se hace posible extraer su significado.

Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los “aires” no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificacion, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueno del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los limites del perimetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso

j para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y asi de modo indefinido respetando claro esta, los parametros urbanisticos y edificatorios respectivos3.5cn 2da. S >

iY-

;/ Con esa misma orientacion se promulgo la Ley N° 27157, Ley de Regularizacion de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun publicada el 20/7/1999 en el diario oficial “El Peruano”, al establecer que son bienes de propiedad comun, los sotanos y azoteas, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario (articulo 40, inciso h).

8. Al respecto, la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante Resolucion del Superintendente Nacional de los Registros Pubicos N° 340- 2008-SUNARP-SN del 23/12/2008, sobre la condicion juridica de los aires regula lo siguiente:

“5.7. CONDICION JURIDICA DE LOS AIRES.-De conformidad con el articulo 40, inciso h), de la ley 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario por las cuales se les atribuya la condicion de seccion de propiedad exclusiva.Para efectos registrales la clausula en contrario consta en el reglamento interno, o en una modificacion posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que habia sido omitida en la declaracion inicial del reglamento interno. Para ello se requiere la votacion favorable de 2/3 del porcentaje de participacion de los propietarios.Si el reglamento interno atribuye expresamente la condicion de zona comun a los aires sera aplicable el articulo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios”. (El resaltado es nuestro)

La citada norma registral distingue dos supuestos:

a) El primer supuesto, se encuentra referido al caso en que la condicion juridica de los aires se ha omitido en el reglamento interno inicial. En este supuesto la clausula en contrario que atribuye la condicion de seccion de propiedad exclusiva debe constar en el reglamento interno inicial o en una modificacion posterior en la que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad existente de los aires, debiendose contar con la votacion favorable de 2/3 del porcentaje de participacion de los propietarios.

b) El segundo supuesto, se encuentra referido al caso en que la condicion juridica de los aires como zona comun fue atribuida expresamente en el

3 Resoluciones N° 028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y N° 366-2009-SUNARP-TR-A 23/10/2009.

reglamento interne. Para ello se requiere cumplir con los requerimientos de la transferencia de bienes comunes que conforme al articulo 135 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA se requiere la aprobacion de 2/3 de los propietarios (previa desafectacion de los bienes comunes) salvo que se obtenga el acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios respecto al reconocimiento de la propiedad exclusiva; en ese mismo sentido se ha pronunciado este colegiado mediante Resolucion N° 1952-2014-SUNARP- TR-L del 17/10/2014.

Cabe resaltar que para el reconocimiento de propiedad exclusiva a que hace referencia el articulo citado no sera necesaria la desafectacion de los aires, puesto que dicho acto deriva de la omision o error en las declaraciones contenidas en el reglamento interno, motive por el cual

tA bastaria la modificacion del reglamento interno en ese sentido o el acuerdo 'a £/ unanime de la junta de propietarios, segun corresponda'1^Y

9. Ahora bien, a fin de dilucidar sobre el supuesto en el cual se subsume el presente caso, corresponde remitirse al reglamento interno de la edificacion submateria.

Asi tenemos que en el asiento 4-b) de la ficha N° 1150660 que continua en la partida matriz N° 49056525 del Registro de Predios de Lima, consta inscrito el reglamento interno de propiedad horizontal de la edificacion submateria, apreciandose del titulo archivado N° 103232 del 24/6/1997 que diera merito a la extension del asiento en mencion, que las areas de la zona “B”- tercer piso y aires y zona “A”-cuarto piso y aires se reputaron comunes, segun literal n) del articulo 3.

Posteriormente, tenemos que en el asiento 6-b) se modified el precitado reglamento interno y revisado el titulo archivado N° 139247 del 20/8/1998 que diera merito a la extension del aludido asiento, puede verse que dicha modificacion consiste en la supresidn del literal n) del articulo 3; es decir, que las mencionadas zonas ya no son comunes.

Finalmente, tenemos que en el asiento B00001 de la partida antes referida, se registro la adecuacion y modificacion del reglamento interno de la edificacion submateria inscrito en el asiento 4-b) y modificado en el asiento 6-b) anteriormente glosados.

Ahora bien, verificado el titulo archivado N° 1412876 del 5/7/2017 obra - entre otra documentacion - la reapertura de acta de la asamblea general extraordinaria de propietarios del 25/11/2016, efectuada el 24/7/2017 - de cuyo tenor se aprecia lo siguiente:

“(...)

Asimismo, respecto a los aires reservados zona “A” en el cuarto piso y zona “B” del tercer piso del Centro Comercial Empresarial Los Paroles, queremos dejar constancia que no se ha establecido fehacientemente su condicion juridica, toda vez que de los antecedentes registrales, se advierte un agregado del articulo 3°, la supresion del articulo 2° y por ultimo la eliminacion del inciso n) del articulo 3° del reglamento interno inscrito. La condicion juridica de los aires zona “A” y zona “B”, se debatira y aprobara en una asamblea de junta de propietarios posterior.

(...)”. (El resaltado es nuestro)

RESOLUCION No. 3 ^ -2019- SUNARP-TR-L

Asimismo, consta la aclaracion parcial del reglamento interne en cuyo articulo 2.2 se indica:

2. ARTICULO 2°.- CARACTERlSTICAS CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL

(...)

2.2 DESCRIPCION Y USO:EL CENTRO COMERCIAL EMPRESARIAL LOS PAROLES esta constituido por un sotano, primer piso, mezannine, segundo piso, tercer piso y 2 areas en el tercer y cuarto piso respectivamente.(...)”. (El resaltado es nuestro)

10. De lo senalado se puede apreciar que las zonas “A” y “B” y sus aires no han side considerados expresamente come un bien comun; asimismo, de la revision de los demas articulos del citado reglamento interne, se tiene que tampoco han sido considerados como una seccion de propiedad exclusiva, ni se ha hecho referencia expresa a la reserva respectiva, siendo que la asamblea de junta de propietarios acordo que la condicion juridica de dichas zonas se determinaria en una asamblea posterior.

Entonces, estando a que la condicion juridica de los aires no fue establecida en el reglamento interno, presumiendose que es zona comun unicamente por lo dispuesto en el articulo 40 de la Ley N° 27157, es posible el reconocimiento de la propiedad preexistente, pudiendo realizarse este mediante una modificacion posterior del reglamento interno en la que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires.

De este modo, tenemos que con la asamblea general extraordinaria de propietarios del 16/11/2017 se aprueba la condicion juridica de la zona “B”- tercer piso y aires y la zona “A”-cuarto piso y aires como propiedad exclusiva y el reconocimiento posterior de la propiedad preexistente de los aires a favor de la propietaria constructora Garzon Inversiones S.A., reconocimiento que ha sido aprobado, segun el acta, con el quorum y mayoria del 70.31%; esto es, de mas de los dos tercios de propietarios equivalente aproximadamente a 66.66%, con lo cual resultana innecesaria la desafectacion de bien comun y posterior transferencia.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la tacha sustantiva formulada por la registradora.

11. Ahora bien, habiendose reconocido que la zona “B”- tercer piso y aires y la zona “A”-cuarto piso y aires como propiedad preexistente de la propietaria constructora Garzon Inversiones S.A., resulta procedente que esta transfiera via compraventa las mencionadas zonas y sus aires a favor de Jacky Shoes S.A. e Intershoes Sociedad Anonima mediante testimonies de las escrituras publicas de compraventa del 10/9/1998 y 12/9/1998 otorgadas ante el ex notario Federico Colareta Cavassa aclaradas mediante escritura publica del 5/2/2015 otorgada ante notario de Lima Renzo Alberti Sierra y escritura publica del 18/8/2015 otorgada ante notaria de Lima Marcia Rocio Calmet Fritz respectivamente.

Asimismo, revisado los instrumentos publicos del 5/2/2015 y 18/8/2015 en mencion, se advierte que se autorizo a Julia Espinoza Nunez con DNI N°

06252959 para la presentacion de dichos documentos notariales ante el Registro. El titulo fue, en efecto, presentado per dicha persona el 23/10/2018

Del mismo modo, efectuada la consulta en el modulo “Sistema Notario”, se advierte que se incorporo los datos de la mencionada presentante en dicho modulo, conforme a lo dispuesto en la Setima Disposicion Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislative N° 1049, modificada por el Decreto Legislative N° 12324.Glabe precisar que siendo que los testimonies de las escrituras publicas de dompraventa del 10/9/1998 y 12/9/1998 ban sido expedidos por el Archive general de la Nacion, puede verse que dicha entidad autorizo a la

presentante del titulo submateria su ingreso al Registro, en la cual no 'porresponder exigir la incorporacion de datos en el modulo “Sistema

*tJNp@y Notario”.

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S/ rv03

da.

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Por lo tanto, corresponde revocar los numerales 2 y 3 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora.

12. Por otra parte, podemos apreciar que no requiriendose como acto previo la aprobacion de la desafectacion de las zonas comunes y su posterior transferencia, resulta procedente la calificacion de la ampliacion de fabrica e independizacion rogada, advirtiendose que en dichos actos no consta la intervencion de Intershoes S.A., quien adquiere la zona “A”-cuarto piso y aires, por lo que debe ratificar los actos solicitados.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 6 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora y sehalar que el titulo adolece del defecto subsanable indicado en el presente considerando.

13. De otro lado, podemos apreciar que a la asamblea general extraordinaria de propietarios del Centro Comercial Empresarial “Los Paroles” del 16/11/2017 concurrieron propietarios:

entre otros - los siguientes

- Acisclo Victor Roca Guzman, como titular del local comercial 7 (ficha N° 1151110 que continua en la partida electronica N° 49000463), con 1.35% de porcentaje de participacion de las zonas comunes, quien no manifiesta, de acuerdo al acta, que comparece ademas en representacion de su conyuge Maria Elena Zea Benavente, ya que ambos constituyen la sociedad conyugal titular del citado local comercial a la fecha de celebracion de la referida sesion.

4 Setima.- La presentacion de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Publicos, segun corresponda, debera ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP.Luego de la presentacion, el notario podra entregar la solicitud de inscripcion del titulo al interesado para que este continue la tramitacion del procedimiento, bajo su responsabilidad.Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y las copias certificadas podran ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte o la copia certificada deber£ consignar en estos instrumentos el nombre complete y numero de documento de identidad de la persona que se encargar£ de la presentacion y tramitacion.Para la presentacion de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditar£ a su dependiente a traves del modulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Publicos-SUNARP. Tratandose de la excepcion prevista en el parrafo precedente, el notario incorporar& en el Modulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta que presentara el parte notarial o la copia certificada.Las oficinas registrales en estos casos no admitiran, bajo responsabilidad, la presentacion de testimonies y boletas notariales.

RESOLUCION No. Y3^ -2019-SUNARP-TR-L

Estando a lo descrito, la conyuge Maria Elena Zea Benavente al no haber comparecido personal ni por representacion, no podria considerarse el porcentaje del local comercial N° 7 de la que es titular la sociedad conyugal que conforma conjuntamente con el propietario asistente Acisclo Victor Roca Guzman, en atencion a lo dispuesto en el articulo 292 del Codigo Civil5.

Cabe senalar que la mencionada sociedad conyugal transfirio el predio en mencion via compraventa a favor de Julia Rosa Loreto Aguirre, soltera, s^gun se aprecia del asiento C00003 de la partida en mencion bajo el titulo ar^hivado N° 478527 del 26/2/2019.

V^Julia Espinoza Nunez, en representacion del propietario Wilson RojasYtiara, titular del local comercial N° 34 (ficha N° 1151137 que continua en la ^/partida electronica N° 49000490), con 0.47% de porcentaje de participacion

de las zonas comunes.

2da. Sajcr

Sin embargo, puede verse que a la fecha de celebracion de la junta de propietarios (16/11/2017), el mencionado propietario habia transferido su dominio mediante compraventa a favor de la sociedad conyugal conformada por Maria De la Cruz Yachachin y Ramon Quispe Garcia, conforme puede verse del asiento C00002 de la precitada partida extendida en merito del titulo archivado N° 928590 del 4/5/2017, motive por el cual no podria considerarse el porcentaje del local comercial N° 34.

No obstante lo senalado, a efectos del reconocimiento de la propiedad preexistente, resulta suficiente la asistencia y aprobacion de los demas propietarios asistentes a la sesion del 16/11/2017, quienes reunen el 68.49% de participacion sobre los bienes comunes, esto es, un porcentaje mayor a los dos tercios requeridos para la aprobacion de dicho acuerdo.

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 4 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora.

14. La registradora advierte que en el acta de junta de propietarios del 16/11/2017 no consta descrita el area, linderos y medidas perimetricas del area materia de reconocimiento.

Ahora bien, forma parte del presente titulo la memoria descriptiva de independizacion, en la cual se describen las areas, linderos y medidas perimetricas de la zona “B”-tercer piso y zona “A”-cuarto piso y aires (azotea zona “B”), por lo que no se requiere que consta descrita en la referida sesion de propietarios.

5 Estando frente a bienes de propiedad de la sociedad conyugal, en cuanto a la representacion de esta en los actos que involucran a sus bienes, corresponde remitirse al articulo 292 del Codigo Civil que preve lo siguiente: La representacion de la sociedad conyugal es ejercida conjuntamente por los conyuges, sin perjuicio de lo dispuesto por el Codigo Procesal Civil. Cualquiera de ellos, sin embargo, puede otorgar poder al otro para que ejerza dicha representacion de manera total o parcial. Para las necesidades ordinarias del hogar y actos de administracion y conservacibn, la sociedad es representada indistintamente por cualquiera de los conyuges. (...)."Del texto transcrito, se colige que la representacibn de la sociedad conyugal debe ser ejercida por ambos conyuges, salvo en los actos que involucren actividades ordinarias del hogar, de administracion y conservacibn, en cuyos supuestos podra ser representada indistintamente por cualquiera de los conyuges.Asimismo, de acuerdo al articulo 292 del Codigo Civil, cabe la representacion que otorga uno de los conyuges al otro en la representacion de la sociedad conyugal para actos distintos a la conversacibn y administracion de bienes de dicha sociedad.

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 5 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora.

15. Del piano de independizacion (Lamina 1-1) adjunto, puede verse que se omitio consignar el area techada de la zona “B”-tercer piso (223.42 m2.) materia de ampliacion de fabrica, motive por el cual se confirma el numeral 8 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora.

16. De otro lado, podemos apreciar que las areas ocupadas y techadas de los locales comerciales 13 al 16 consignadas en los articulos 4 y 7 del reglamento interne objeto de modificacion, resultan concordantes con las que se encuentran descritas en la adecuacion del reglamento interno de la edificacion submateria obrante en el titulo archivado N° 1412876 del 5/7/2017, el cual constituye el antecedente registral inmediato con el que se debe efectuar la calificacion registral.

Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 9 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora.

17. Finalmente, la registradora solicita adjuntar los informes tecnicos ad hoc de INDECI y del Cuerpo General de Bomberos del Peru (CGBP) por tratarse de una ampliacion de fabrica de una galena.

Ahora bien, el requerimiento efectuado por la registradora se sustenta en la Primera Disposicion Complementaria Final de la Ley N° 30830 cuyo tenor es el siguiente:

“PRIMERA. Improcedencia de la regularizacionNo puede aplicarse el procedimiento de regularizacion establecido en la presente ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueologicas, zonas de proteccion ecologica, zonas de riesgo para la salud e integridad fisica, riberas de rios, lagos o mares, asi como en edificaciones en las que resulte evidente la contravencion a los elementos basicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana”.

Al respecto, el ultimo parrafo del articulo 12 del Reglamento de la Ley N° 27157 incorporado por el articulo 1 del Decreto Supremo N° 008-2019- VIVIENDA6 prescribe lo siguiente:

“Articulo 12.- Contenido del Informe Tecnico de Verificacion(...)El Verificador Responsable, asi como el Verificador Ad Hoc adjuntan a sus Informes Tecnicos de Verificacion respectivos, una declaracion jurada con firma certificada por notario, en la que consigna expresamente que el predio materia de regularizacion no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposicion Complementaria Final de la Ley N° 30830. El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la responsabilidad exclusive por la veracidad del contenido de dicha declaracion jurada; los Registradores Publicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisites para acreditar dicha circunstancia”. (El resaltado es nuestro)

En tal sentido, el interesado debe adjuntar declaracion jurada con firma certificada del verificador responsable, en la cual dicho profesional declare que la ampliacion de fabrica materia de regularizacion no se encuentra

6 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.

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inmersa en ninguno de los supuestos de improcedencia previstos en la Primera Disposicion Complementaria Final de la Ley N° 30830.

Conforme lo expuesto, corresponde revocar el numeral 7 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora y sehalar que el titulo adolece del defecto subsanable indicado en el presente considerando.

18. Ahora bien, la registradora publica ha formulado tacha sustantiva del titulo submateria sin haber evaluado la integridad de la documentacion presentada, por considerar como acto previo el acto de desafectacion, por lo que podemos advertir que no se ha realizado la calificacion integral del titulo venido en grado.

Al respecto, conforme a lo establecido por el articulo 31 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP), la calificacion debe efectuarse de manera integral. Dicha calificacion se realiza salvo que la rogatoria sea imprecisa o se determine la falta de documentos que impidan la calificacion integral o exista la imposibilidad de verificar su autenticidad.

Si bien es cierto, en el XVII Pleno del Tribunal Registral realizado los dias 20 y 21 de abril de 2006 se aprobo el acuerdo referido a que en el supuesto que el Tribunal Registral revoque una tacha sustantiva, simultaneamente debera evaluar el titulo de manera integral pronunciandose respecto a los defectos u obstaculos subsanables que advirtiese; no menos cierto es que este acuerdo tiene sus limitaciones en el propio Reglamento General de los Registros Publicos, pues su articulo 33 sehala que el Tribunal Registral unicamente puede sehalar otros defectos:

“c.2) Cuando no se haya cumplido con algun requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripcion se solicita.c.3) Cuando hayan surgido obstaculos que emanen de la partida y que no existian al calificarse el titulo primigenio”.

Vale decir, no se trata de cualquier defecto subsanable ni cualquier obstaculo, sino que se entiende que son unicamente estos tipos de defectos y obstaculos, porque el registrador esta obligado a realizar una calificacion integral de manera simultanea, sin estar obligado a fundamentar juridicamente los aspectos que merecieron de su parte una calificacion positiva, de conformidad con los articulos 32 y 39 del RGRP.

Dicho acuerdo tambien tiene sus limitaciones en razones constitucionales, a la luz de la Sentencia del Tribunal Constitucional del 18/3/2014 (Exp. N° 04293-2012-PA/TC), en la que quedo asentado que en caso se incorporen nuevos hechos que no fueron materia de apelacion por el administrado, este debe tener un plazo razonable para la elaboracion o preparacion acorde con la complejidad de lo que se discute (fundamentos juridicos del 12 al 15).

19. Siendo que en el procedimiento registral aun no se ha previsto algun plazo en la segunda instancia, para que el recurrente pueda contradecir la existencia de nuevos defectos que pudiera sehalar el Tribunal Registral, no advertidos por la primera instancia, consideramos que, en el presente caso, corresponde remitir el titulo al registrador para que, conforme a la normativa registral, cumpla con culminar la calificacion registral del titulo, sehalando la

existencia de otros defectos, de esta forma, el administrado tendra la oportunidad de contradecirlos o subsanarlos; y si no encontrara ningun defect© debera proceder a su inscripcion.

Cabe precisar que al disponerse que el registrador prosiga con la calificacion no se esta contraviniendo el derecho del usuario de obtener una decision de la Administracion en un plazo razonable, pues se ha atendido el recurso de apelacion dentro del plazo legal para resolver, lo que resulta ser un plazo razonable en el presente caso.

La calificacion registral le corresponde al registrador, de manera personal e /5a|a]>) indelegable y solo al Tribunal en segunda instancia (articulo 31 del RGRP).

y 'y For tanto, el registrador no puede transmitir su funcion de calificar en primera instancia integralmente el titulo para que la efectue el Tribunal Registral.

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Si

17. Asimismo, de conformidad con el articulo 23 de la Ley N° 26366 - Ley de Creadon de la Sunarp, “el Tribunal Registral es el organo que conoce en segunda y ultima instancia administrativa registral los recursos de apelacion interpuestos contra las denegatorias de inscripcion y demas actos registrars expedidos por los registradores en primera instancia”. La norma no sehala que pueda pronunciarse en caso de ausencia de denegatoria y, menos aun sin que exista impugnacion del interesado de por medio.

Cuando conoce en segunda instancia el Tribunal Registral se pronuncia - entre otros - revocando o confirmando las decisiones de los registradores o abogados certificadores (articulo 156 del RGRP); pero no sustituyendose en sus funciones.

Lo que se busca con esta decision es que el usuario tenga la posibilidad - de ser el caso - de recurrir en una segunda instancia administrativa si el resultado de la calificacion dista de la inscripcion del titulo.

Asi, se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones N° 485-2018- SUNARP-TR-L del 1/3/2018, N° 1698-2016-SUNARP-TR-L del 25/4/2016 y N° 1790-2016-SUNARP-TR-L del 7/9/2016, entre otros.

20 En ese sentido, esta Sala considera que, en el presente caso, corresponde remitirse el titulo a la registradora para que, conforme a la normativa registral, cumpla con culminar la calificacion registral correspondiente. De este modo, el administrado podra tener la garantia de una doble instancia registral conforme lo regula la Ley N° 26366, pues de denegar la inscripcion la decision podra ser apelada ante esta instancia como una nueva decision.

Con la intervencion de las vocales (s) Milagritos Elva Aurora Lucar Villar y Gladys Isabel Ore Guerra autorizadas segun Resoluciones N° 065-2019- SUNARP/SN del 15/3/2019 yN° 060-2019-SUNARP/PT del 11/3/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCION

1. REVOCAR el numeral 1 de la tacha sustantiva y los numerales 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 9, CONFIRMAR el numeral 8 de la denegatoria de inscripcion formulada por la registradora publica del Registro de Predios de Lima al

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titulo referido en el encabezamiento, conform© a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion.

2. SENALAR que el titulo adolece de los defectos subsanables senalados en los numerales 12 y 17 del analisis.

3. REMITIR EL TITULO a la registradora publica a cargo de la calificacion del titulo alzado, conform© a lo senalado en el numeral 20 del analisis de la presente resolucion.

Registrese y/comuniquese.

{ff / y/ fe(2daf Sala t

ROSARiO DELOA

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MACEDOfsSenta/de la Segunda Saia

del Tnbunal Registral •'■

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(L ORE GUIERRA

Vodalfs^del Tribunal RegistralMILAGRITOS ELVA AURORA LUCAR VILLAR GVocal (s) del Tribunal Registral

Tribunal/Resoluciones2019/titulo N0 2386314-2018.doc.P.BH

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