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ABREVIATURAS
Trabajo Fin de Grado
Trabajo Fin de Grado EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
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Alumna: María Aranda Arias
Tutor: Eladio José Aparicio Carrillo
Departamento: Derecho Civil, Derecho Financiero y
Tributario
Mayo, 2020
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
ABREVIATURAS
Art. Artículo
CC Código Civil
Nº Número
P. eje Por ejemplo
Rec. Registro Electrónico Común
RDL Real Decreto Legislativo
TS Tribunal Supremo
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
RESUMEN
El término contrato se define como una fuente de obligaciones, una de sus
características más importante es que tiene la misma fuerza que una Ley entre los
contratantes y es obligatorio cumplir los términos previstos.
Para llevar a cabo este trabajo, analizaremos en profundidad el contrato de
compraventa, de tal forma que podamos conocer como está constituido, quiénes son los
que intervienen en él, las obligaciones de cada una de las partes contratantes…, es decir,
en este trabajo el objetivo primordial es tener una idea clara y concisa de todo lo que
engloba este tipo de contrato.
Para llegar a ese objetivo, plantearemos este tipo de contrato como un asunto que
engloba muchos conceptos que intervienen en él, la compresión de cada uno ellos, resulta
necesario para el entendimiento del mismo, así, estudiando cada parte llegaremos a
conocer cómo funciona este contrato.
Palabras clave: contrato de compraventa, obligaciones del comprador y vendedor.
ABSTRACT
The term contract is defined as a source of obligations, one of its most important
characteristics is that it has the same force as a law between the contracting parties and it
is mandatory to comply with the terms provided.
To carry out this work, we will analyse in depth the contract of sale, in such a way
that we can know how it is constituted, who is involved in it, the obligations of each of
the contracting parties ... that is, in this work the primary objective is to have a clear and
concise idea of all that encompasses this type of contract.
To reach that goal, we will raise this type of contract as an issue that encompasses
many concepts involved in it, compressing each of them, it is necessary for understanding
it and studying each part will come to know how this contract works.
Keywords: contract of sale, obligations of the buyer and seller.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………. 6
2. LA COMPRAVENTA ………………………………………………………... 7
2.1. Concepto y características ……………………………………………………... 7
3. LOS ELEMENTOS DE PERFECCIÓN DE LA COMPRAVENTA ……… 8
3.1. Los elementos personales ……………………………………………………… 8
3.2. Los elementos reales …………………………………………………………… 9
3.2.1. Requisitos de la cosa ………………………………………………………. 9
3.2.2. El precio ………………………………………………………………… 10
3.3. Los elementos formales ……………………………………………………... 11
3.3.1. Intervención de arras ……………………………………………………. 11
4. LOS EFECTOS DEL CONTRATO: LAS OBLIGACIONES DE LAS
PARTES ……………………………………………………………………. 12
4.1. Las obligaciones del vendedor ……………………………………………... 12
4.1.1. Obligación de entrega de la cosa en el estado en que se encuentre en el
momento de la perfección del contrato (art.1461 CC) ……………………. 12
4.1.2. Obligación de saneamiento (art.1472.2 CC) ………………………………. 14
4.1.2.1. Por evicción ………………………………………………………………. 15
4.1.2.2. Por vicios ocultos …………………………………………………………. 16
4.1.2.3. Por cargas o por gravámenes ocultos ……………………………………... 17
4.2. Las obligaciones del comprador ……………………………………………… 18
5. LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ……………. 19
6. SUPUESTOS DE DOBLE VENTA …………………………………………. 20
7. CLÁUSULAS Y PACTOS POSIBLES EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA …………………………………………………………… 22
7.1. Pacto con reserva de dominio ………………………………………………… 22
7.1.1. Efectos ……………………………………………………………………. 22
7.2. Pacto de bienes muebles a plazos ……………………………………………. 24
7.3. Pacto de calidad de ensayo o a prueba y ad gustum …………………………. 24
7.3.1. La venta a calidad de ensayo o a prueba …………………………………. 24
7.3.2. La venta ad gustum ………………………………………………………. 25
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
7.4.Venta con pacto de suministro ………………………………………………… 25
7.5.Venta con pacto de exclusiva …………………………………………………. 26
7.6.Venta con retracto convencional o con pacto de retro ………………………… 27
8. REAL DECRETO LEY 1/2007, DE 16 DE NOVIEMBRE, DE
PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS ………………. 28
9. CONCLUSIONES …………………………………………………………. 33
10. LEGISLACIÓN …………………………………………………………… 34
11. JURISPRUDENCIA ……………………………………………………… 35
12. BIBLIOGRAFÍA ………………………………………………............... 38
13. WEBGRAFÍA …………………………………………………………… 39
14. ANEXOS ………………………………………………………………… 40
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. INTRODUCCIÓN
Este trabajo trata sobre la compraventa, un contrato que empleamos a diario casi sin
darnos cuenta, lo que le lleva a ser el elemento contractual con mayor número de
transacciones en la actualidad. Actividades de la vida cotidiana como la compra del pan,
el billete del metro... implican una compraventa.
A su vez, se identificarán los distintos elementos que participan en la compraventa,
definiéndose como formales, reales y personales. De todos estos elementos, los que más
complicaciones han suscitado han sido la cosa y el precio. Respecto de la primera suscitó
un gran problema la clase de objetos que eran susceptibles de ser transmitidos, mientras
que el precio planteó dificultades en cuanto a su forma de pago, tiempo de realización y
características que debía de reunir para no considerarse un negocio fraudulento.
En cuanto a las obligaciones del vendedor empiezo analizando la de conservación de
la cosa vendida, de gran importancia en caso de que se produzca una entrega aplazada del
objeto pactado. Es deber del que vende conservar diligentemente la cosa hasta su entrega,
respondiendo en caso de deterioro si media dolo o culpa.
La otra principal obligación de este sujeto es la de entregar la cosa en el momento y
lugar estipulados, de forma que el comprador pueda poseer la cosa vendida. Íntimamente
relacionados con esta obligación se encuentran los vicios ocultos y la responsabilidad por
evicción.
Otro asunto a tratar en este trabajo son los pactos añadidos, empleados para completar
el contrato, ya que eran pactados voluntariamente por las partes y no podían introducir
nuevas obligaciones ni modificar las ya existentes.
Una vez expuesta la organización del trabajo puedo manifestar que el análisis de la
regulación que recibía la compraventa me ha servido para comprender mejor su origen y
sobretodo y más importante para profundizar mis conocimientos sobre la compraventa
actual. No hay que dejar pasar que al ser uno de los más utilizados, este contrato cuenta
con una inmensa regulación, empezando por el CC, el cual le dedica el Título IV por
completo, que cuenta con aproximadamente noventa artículos.
Por ello, para la realización del trabajo he empleado diversos recursos, tales como
manuales de derecho civil y su regulación correspondiente.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
2. LA COMPRAVENTA.
2.1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS.
El contrato de compraventa es el contrato por el que el vendedor y el comprador se
obligan a entregar la cosa y el precio, en dinero o signo que lo represente, respectivamente
(art. 1445 del CC).
En cuanto a las características cabría resaltar:
Es un contrato consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento no
siendo necesario la entrega de la cosa y el precio en el momento del concurso de la
oferta y de la aceptación. También el art.1450 del CC1, considera que el contrato se
perfecciona cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio.
Es un contrato bilateral, pues produce obligaciones para las dos partes
contratantes; son obligaciones recíprocas.
Es un contrato obligacional, es decir, es productor de obligaciones (entregar cosa
y precio) no transmite de inmediato la propiedad, sino que obliga a transmitir.
Es un contrato oneroso, con contraprestación por ambas partes.
Es un contrato conmutativo, cada uno asume su obligación en atención a la del
otro.
La compraventa no tiene efectos reales, y ello quiere decir que por sí misma no
transmite la propiedad. Para hacer adquirir la propiedad al comprador, el vendedor debe
llevar a cabo uno de los modos derivativos de adquirirla. A ello nos remitimos.
Nuestro Código Civil, separándose de otros Códigos Europeos y del proyecto del
año 1851, acoge la teoría romana, atribuyendo a la compraventa únicamente efectos
obligacionales, siendo necesario para la transmisión del dominio la tradición (art. 6092 y
10953 del CC).
1 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1450, p.399.
2 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 609, p.243.
3 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1095, p.334.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
3. LOS ELEMENTOS DE PERFECCIÓN DE LA COMPRAVENTA.
3.1. LOS ELEMENTOS PERSONALES.
Los elementos personales hacen referencia al consentimiento capaz y libre (art.
1261.1º del CC).
El vendedor ha de tener capacidad de obrar.
El comprador ha de tener capacidad de obrar y además no incurrir en alguna de
las prohibiciones de comprar que establece el legislador para impedir a ciertas
personas aprovecharse de su cargo privado o público para lucrarse.
En cuanto a la capacidad, según el artículo 1457 del Código Civil se necesita la
general de obrar: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a
quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones en los artículos
siguientes”.
Y son los artículos siguientes los que establecen prohibiciones legales especiales
pero que son específicas para comprar; así no podrán comprar según el artículo 1459 del
Código Civil: “ Los que tengan cargas tutelares, los bienes de sus pupilos; los
mandatarios, los bienes que se administran; los albaceas, los bienes a su cargo; y la misma
prohibición tendrán: los empleados públicos y funcionarios respecto a los bienes a su
cargo; las Autoridades y funcionarios de la Administración de justicia, así como los
abogados y procuradores respecto a todos los bienes objeto de litigio en los Tribunales.
Por ejemplo: Álvaro da poder, en un contrato de mandato, a Vicente, mayor de edad,
para que le venda su moto. ¿Podría Vicente comprar para él mismo la moto? La respuesta
sería: no, porque incurriría en una prohibición de compra, la que se recoge en el artículo
1459.2º del Código Civil4, según el cual los mandatarios no pueden comprar los bienes
de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. Y la razón es que los
interesados son opuestos: Vicente lo compraría por el menor precio posible y, sin
embargo, al mismo tiempo, representa a Álvaro en la venta, con lo que le obliga a actuar
en interés de Álvaro y conseguir el mayor precio posible. Por lo que, aunque tiene
capacidad de obrar el contrato sería nulo.
4 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1459.2., pp. 400-401.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
3.2. LOS ELEMENTOS REALES.
Los elementos reales hacen referencia al objeto (art.1261.2º del CC.).
La cosa: siempre se venden derechos reales o de crédito que se tiene sobre las cosas,
lo que ocurre es que cuando decimos que se vende el derecho real de propiedad sobre una
cosa corporal se dice en términos coloquiales que se vende una cosa; pero cuando se
vende el derecho real de usufructo sobre una cosa no decimos que vendemos la cosa sino
el derecho real de usufructo.
Por ejemplo: vendo mi derecho de crédito a que me entreguen 1000€ que debe mi
deudor, al que hace un mes le presté la cantidad, por el precio de 1500€.
3.2.1. REQUISITOS DE LA COSA.
Posible: son posibles lo contratos sobre cosas futuras y por tanto también se aplica
la compraventa. Y, por otro lado, como particularidad de lo posible respecto al objeto
del contrato en el de compraventa es la validez de la venta de cosa ajena.
Lícita: la cosa ha de ser lícito comercio (art.1271 CC5), de manera que quedan
excluidas todas aquellas sobre las que no existe libertad de tráfico jurídico, como, por
ejemplo, las cosas comunes, de uso público, etc., imposibles de enumerar ahora por
contenerse en multitud de normas dispersas a lo largo de todo nuestro Ordenamiento
positivo, casi todas aquellas de carácter administrativo. No obstante, en el propio
Código Civil podemos encontrar algún precepto en el que se hace expresa referencia
a alguna cosa cuya venta queda prohibida. Tal sucede con el artículo 1494 del Código
Civil, cuyo párrafo primero dispone que: “No serán objeto de contrato de venta los
ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que
se hiciere respecto de ellos será nulo”.
Determinado o determinable: este requisito puede generar confusión ya que la
compraventa de cosas genéricas también está permitida. Aquí entra en juego el
artículo 1273 del Código Civil que impone el requisito de que “el objeto de todo
contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie”.
5 Código Civil (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1271, p.366.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
3.2.2. EL PRECIO.
El precio consta de los siguientes requisitos:
Real: que no se simule, pues entonces sería un contrato nulo. Pero cuando el
precio, aunque real, representa solo una parte del valor de la cosa, y sea intención de
los contratantes (del vendedor sólo o de ambos) que en cuanto al resto sea tenido
como donación, estaremos ante una “donación indirecta”.
Legal o ilícito: que no vaya en contra de norma jurídica alguna.
Determinado o determinable: en dinero o signo que lo represente, como por
ejemplo: un cheque, letra de cambio convenientemente aceptada por el comprador,
etc. (art. 1445 del CC6). Este requisito afecta a la esencia de la compraventa, pues si
el precio se fija, no en una cantidad de dinero, sino en alguna cosa que el adquiriente
entregará a cambio de lo que compra, se estaría en realidad celebrando, no un
contrato de compraventa, sino de permuta (art. 1538 del CC7). Además, el signo que
lo represente alude a cualquiera de los documentos mercantiles a cuya utilización
estamos hoy tan acostumbrados en el moderno tráfico jurídico, más en tal caso su
entrega (art. 1170 del CC8) sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido
realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado; esto es, que
hasta tanto el vendedor no los hace efectivos no cabe considerar cumplida la
obligación del comprador, debiendo entenderse tan sólo que le ha sido concedido
una prórroga en el momento del pago, pues dice el inciso final del precepto que,
“entretanto la acción derivada de la obligación primitiva quedará en suspendo”.
6 Código Civil (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1445, p.397.
7 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1538, p.416.
8 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1170, pp. 348-349.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
3.3. LOS ELEMENTOS FORMALES.
El contrato de compraventa se rige por el principio general de “Libertad de forma”
(verbal, por escritura privada, ante notario, etc.) pero hay que tener en cuenta las
peculiaridades de forma en determinadas ventas, por ejemplo, en la de un bien inmueble
pueden las partes compelerse recíprocamente a elevar el contrato en escritura pública.
Por ejemplo: ¿Puede el comprador de un piso de Jaén obligar al vendedor a realizar
ante notario la venta? La respuesta sería: sí. ¿Y viceversa? También. Y si no lo realizan,
¿es válida la compraventa? Sí, pues la forma en este contrato no es un requisito “ad
solemnitatem” para la validez, sino meramente es un privilegio que el legislador concede
a las partes a obligarse a elevarlo a escritura pública y poder contar con un importante
medio de prueba y, de tal manera se suspenden los efectos del contrato, es decir, el
contratante que quiera elevarlo a escritura pública puede dejar de cumplir su obligación,
sin incumplir ni entrar en mora, mientras no se cumpla tal requisito que exige.
3.3.1. INTERVENCIÓN DE ARRAS.
Las arras son una figura jurídica consistente en la entrega de una cantidad de dinero,
a través de la cual las partes de un contrato, normalmente de compraventa, se
comprometen a su conclusión, bajo condición de perderlas o devolverlas dobladas.
La intervención de arras o señal se trata de un elemento accidental, y la función que
cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso.
Por ejemplo: señal o cantidad de dinero que el comprador de una vivienda entrega al
vendedor de la misma (como es común entre particulares) para que, en un determinado
plazo, tenga lugar la compraventa efectiva de la vivienda, registrada ante notario y la
"entrega de llaves".
En nuestro ordenamiento la doctrina distingue entre arras confirmatorias, y las
penitenciales o de desistimiento.
Las arras confirmatorias: son aquéllas que, marcando el momento de la
perfección del contrato, facilitan su prueba y, además, lo garantizan. Dentro de
este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras y
arras confirmatorias penales.
o Arras confirmatorias puras: aparecen como señal externa de la perfección
del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
o Arras confirmatorias penales: aquéllas que se entregan como garantía del
cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada.
Las arras penitenciales o de desistimiento: son muestra de la celebración de un
contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, pues permiten
lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas
duplicadas el que las recibió.
4. LOS EFECTOS DEL CONTRATO: LAS OBLIGACIONES DE LAS
PARTES.
4.1. LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
4.1.1. OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE LA COSA EN EL ESTADO EN QUE
SE ENCUENTRE EN EL MOMENTO DE LA PERFECCIÓN DEL
CONTRATO (ART. 1461 DEL CC).
Este deber implica, además de la entrega de la cosa principal los siguientes
derechos secundarios o de protección, que están regulados en normas jurídicas
dispositivas, de modo que se puede pactar en contra:
o Aunque no se especifique en el contrato y previa la entrega de la cosa, el
vendedor ha de conservar la cosa que debe entregar con diligencia (pues
siempre que se cumpla de modo inmediato no hay problema pero cuando haya
plazo o término o condición para entregarla ha de conservarla en el tiempo
intermedio: art.1094 del CC9).
o Ha de entregarse los accesorios de la cosa principal: es accesorio todo lo
necesario para que la cosa entregada sea útil al acreedor de acuerdo con su
destino económico: por ejemplo, en el caso de la venta de un coche se ha de
entregar la documentación del vehículo; también embalajes, envases, etc.
El vendedor ha de entregar, en todo caso, la posesión de la cosa como medio para
atribuir pleno valor práctico a la transferencia de aquélla y ello se hará mediante la
traditio. Los modos de entrega de la cosa son (art. 1462-1464 del CC):
9 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1094, p.334.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
o Traditio material o real: se pone en poder y disposición del comprador la
cosa, y es real porque se traspasa la tenencia material de la cosa. Es la forma
más sencilla de entregar una cosa mueble.
o Traditio ficta10:
Traditio simbólica: 1) de cosas muebles, según el art. 1463 del CC la
entrega de los bienes muebles se efectuará por la entrega de las llaves del
lugar o sitio donde se hallen almacenados o guardados. Es decir, la traditio
simbólica consiste en la entrega de una cosa accesoria en la cual quede
simbolizada la entrega de lo principal. 2) de derechos: según el art. 1464 del
CC en cualquier caso en que no tenga lugar la entrega de derechos mediante
escritura pública, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del
comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el
mismo comprador consintiéndolo el vendedor.
Traditio instrumental: según el art. 1262.2 del CC “cuando se haga la
venta mediante escritura pública el otorgamiento de ésta equivaldrá a la
entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare
o se dedujere claramente lo contrario”. Por lo que, cuando un comprador
sale del notario, sale propietario, pues existe el acuerdo (contrato y la entrega,
pues la entrega es la venta ante notario). Por ello, en estos casos, se suele
añadir una cláusula de reserva de dominio: por ejemplo, “hasta el completo
pago del comprador, no será propietario de la cosa”.
Lugar y momento de entrega de la cosa:
o En cuanto al lugar: ha de entregarse, si no se acuerda otra cosa por las
partes, en el lugar donde se hallaba la cosa en el momento de constituirse la
obligación, es decir en el momento de concluir el contrato.
o En cuanto al momento de entrega: si no se pacta un término o plazo para
cumplir ambas obligaciones o las de alguno de los contratantes, rige el
principio de “cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales” (art.
1466 del CC). No obstante, la regla no rige cuando se aplaza la obligación de
pagar el precio (pf. 2. 1466 del CC); aunque en estos supuestos de
10 Y la traditio brevi manu: acuerdo entre los contratantes, no hay entrega pues el comprador ya poseía la
cosa por otro concepto (art.1463 del CC), por ejemplo, como arrendatario.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
compraventa con precio aplazado, si en el período de tiempo que va desde la
perfección del contrato hasta la entrega se advierte la situación de insolvencia
del comprador, de modo que el vendedor corra inminente riesgo de perder el
precio, rige de nuevo la regla general del cumplimiento simultáneo, es decir
el vendedor no ha de entregar la cosa hasta que se le pague el precio (art 1467
del CC).
Los gastos para la entrega de la cosa son del vendedor, si no se pacta otra cosa.
Las problemáticas de exceso y defecto de cabida y calidad de los bienes
inmuebles.
4.1.2. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO (ART.1474.2 DEL CC).
Cuando la cosa que se entregue sea ajena o tenga vicios ocultos no es que se incumpla
por el vendedor, sino que se insatisface el interés del comprador, por lo que el legislador
ha querido que en estos supuestos tanto el vendedor, sea de buena o mala fe, es decir
conozca que la cosa no es suya como que tiene vicios ocultos, ha de responder frente al
comprador con una indemnización. De tal manera podemos decir que el vendedor asume
dos riesgos muy importantes:
1. Que no la cosa no sea suya
2. Que tenga vicios ocultos, por lo que, tanto lo conozca o no, va a responder de ello.
En resumen, el saneamiento es una prolongación del deber de entrega, la garantía de
su efectividad jurídica y económica.
Las partes pueden eliminar, disminuir o aumentar la indemnización por saneamiento,
con un sólo límite: no se puede establecer un pacto por el que el comprador renuncia a la
evicción cuando el vendedor conozca que la cosa no es suya o que tiene un defecto oculto
y, sin embargo, el comprador no lo sepa (art.1102 del CC11).
11 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1102, p.335.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
4.1.2.1. POR EVICCIÓN.
La obligación de saneamiento por evicción tiene un plazo de prescripción de 5
años.
La evicción (vencer en juicio) se produce cuando al comprador le privan de la cosa
por sentencia judicial en firme, en base al derecho anterior de propiedad sobre la cosa de
otra persona, y siempre que el comprador haya notificado al deudor el juicio, que se está
llevando a cabo entre él y un tercero-verdadero propietario, para que pudiera comparecer
en él.
Los efectos de la evicción serán distintos según que se trate de un supuesto de
evicción total o parcial, y el Código Civil establece el supuesto especial cuando la finca
estuviera gravada con una servidumbre no aparente.
Evicción total.
Los efectos de la evicción total se regulan en el artículo 1478 del Código Civil:
“Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este
punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1) La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la
evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2) Los frutos o rendimientos, si se hubiese condenado a entregarlos al que le
haya vencido en juicio.
3) Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.
4) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5) Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato,
si se vendió de mala fe.”
Evicción parcial.
Los efectos de la evicción parcial vienen determinados en el artículo 1479 del Código
Civil: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida
de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado,
podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más
gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se
vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada
una de ellas, si constate claramente que el comprador no habría comprado la una sin la
otra.”
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Servidumbre no aparente.
Este efecto se encuentra regulado en el artículo 1483 del Código Civil: “Si la finca
vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre
no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador
si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la
escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización.
Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual,
a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”
4.1.2.2. POR VICIOS OCULTOS.
La obligación de saneamiento por vicios ocultos tiene un plazo de prescripción de
6 meses.
El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos: “El
vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa
vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo
este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado
menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que
estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que,
por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
Los vicios pueden ser:
o Jurídicos: consisten en una grave limitación del derecho transmitido.
o De hecho: si se trata de defectos intrínsecos de la cosa vendida.
Los vicios ocultos deben reunir las siguientes características:
o Ser ocultos o encubiertos.
o Desconocidos del comprador.
o Nocivos a la utilidad de la cosa.
o Anteriores a la venta.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Hay que distinguir según se produzca entre pérdida parcial o pérdida total de la cosa
vendida.
Pérdida parcial.
En el supuesto de pérdida parcial caben tres posibilidades, según contempla el
artículo 1484 del Código Civil:
a) “La acción redhibitoria (de redhibere, devolver). En este caso, el
comprador desiste del contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos
que pagó.
b) La acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una
cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.
c) La acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o
defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste,
además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris,
el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.”
Pérdida total.
En el supuesto de pérdida total, esto es, el perecimiento de la cosa afectada de vicios
ocultos, hay que distinguir, si la pérdida se debió a los vicios o si se debió a caso fortuito
o culpa del comprador.
o En el primer supuesto, si el vendedor conocía los vicios, debe restituir al
comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.
Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restituir el precio al comprador y
abonar los gastos del contrato.
o En el segundo supuesto, el comprador puede reclamar al vendedor el precio que
pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de producirse, pero si el
vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños e intereses.
4.1.2.3. POR CARGAS O POR GRÁVAMENES OCULTOS.
Por cargas inscritas en el Registro de la Propiedad, pero no mencionadas en la
escritura de compraventa (servidumbre, hipoteca, etc.,): si la finca vendida estuviese
gravada, sin mencionarlo en la escritura de compraventa, con alguna carga o servidumbre
no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no lo habría adquirido el comprador si
lo hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
indemnización correspondiente (artículo 1483 CC). Y el plazo de prescripción es de 1
año desde el otorgamiento de la escritura.
No hay duda de que se está ante un error sustancial, o ante dolo del vendedor en
caso de que éste lo supiera, que permitiría ejercitar las acciones generales (anulabilidad
por error o por dolo que tiene un plazo de caducidad de 4 años). Sin embargo, el legislador
lo regula de otro modo y otorga una acción con un período menor de prescripción, 1 año,
porque tanto la conducta del comprador como la del vendedor has sido reprochables de
alguna: por un lado, al estar la carga inscrita en el Registro de la Propiedad el error no es
excusable porque es un error superable con una diligencia media, esto es, consultando el
Registro de la Propiedad, y, por otro lado, el vendedor no ha comunicado dicha carga al
comprador sabiéndolo. En realidad, parte de la doctrina afirma que el artículo 1483 CC
ha quedado sin base real que lo justifique porque devalúa el sistema de publicidad
registral al no sancionar con privación de acciones al comprador que no consulta el
Registro de la Propiedad.
4.2. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
El artículo 1500 del Código Civil expresa que: “El comprador está obligado a
pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se
hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega
de la cosa vendida.”
El comprador tiene tres obligaciones:
1. Pagar el precio de la cosa debida: se ha de entregar en el lugar que determinen
las partes y si no estipulan nada en el mismo lugar de la entrega de la cosa; y
respecto al momento de pago de precio rige, a falta de pacto contrario, la regla de
“cumplimiento simultáneo”.
o El principio general es que: “El aplazamiento del precio no hace pagar
intereses”, a excepción de los supuestos regulados en el artículo 1501 del
Código Civil: “El comprador deberá intereses por el tiempo que medie
entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos
siguientes:
Si así se hubiere convenido.
Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
19
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100
CC.12”
2. Deber pagar los gastos de primera copia de la escritura de venta y los demás
posteriores a la venta como el de inscripción en el Registro de la Propiedad o el
Impuesto de transmisiones patrimoniales y el IVA.
3. Los llamados gastos de transporte, que no de entrega, son del comprador pues,
como dijimos, en el caso de que la cosa se deba entregar en un lugar, si luego él
quiere trasladarla a otro sitio ha de correr él con los gastos.
5. LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El problema de los riesgos en la compraventa se plantea cuando, una vez
perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, ésta se pierde, se destruye o se
deteriora por caso fortuito, fuerza mayor, o como consecuencia de la actuación de un
tercero.
Habrá que determinar quién soporta el riesgo, si el comprador o el vendedor. En el
primer caso el comprador estaría obligado al pago del precio, a pesar de no recibir la cosa.
En el segundo, el vendedor perdería la cosa sin recibir precio alguno por ella.
A este problema se dedica el artículo 1452 del Código civil, que distingue dos
situaciones:
1. Venta de cosas determinadas y venta de cosas fungibles hecha aisladamente y
por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida. Para estos
supuestos el artículo 1452 CC se remite a los artículos 109613 y 118214 CC. El
vendedor queda liberado de entregar la cosa si se pierde por caso fortuito, salvo
que se haya constituido en mora respecto de su obligación de entrega o haya
vendido la misma cosa a dos o más compradores. En cambio, el precepto guarda
silencio sobre si el comprador sigue obligado a pagar el precio en los supuestos
en los que se libera al vendedor de la obligación de entrega, es decir, si sigue
obligado a pesar de que no pueda recibir ya la cosa debido a su pérdida. Un sector
de la doctrina y la jurisprudencia han considerado en virtud del principio
12 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1100, pp. 334-335.
13 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1096, p.334.
14 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1182, p.351.
20
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
periculum est emptoris que el riesgo lo soportará el comprador, quien deberá pagar
el precio o no tendrá derecho a su devolución si lo había pagado ya. Un argumento
utilizado para apoyar esta posición se deduce del artículo 109515 CC, que le
atribuye los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, esto es,
desde la perfección del contrato, siendo lógico que las utilidades sean
compensadas con los riesgos.
Ahora bien, existen mejores argumentos para entender que el riesgo de pérdida de
la cosa vendida debe corresponder al vendedor. En primer lugar, porque él sigue
siendo el propietario mientras que no cumpla, transmitiendo entonces la propiedad al
comprador. En segundo lugar, porque es de aplicación el artículo 1124 CC, que
permite al comprador resolver el contrato en caso de incumplimiento por
imposibilidad sobrevenida.
2. Venta de cosas fungibles que se venden a razón de un precio fijado en relación
con su peso, número o medida. En este caso el riesgo sólo se transfiere al
comprador tras la concentración de la mercancía, puesto que genus nunquan perit.
Esa concentración implica la puesta a disposición del comprador. Con lo que llega
lógicamente a un mismo resultado que en el caso anterior. La regla es que el riesgo
es del vendedor y que el mismo se traslada al comprador únicamente a partir de
la entrega de la cosa o de su puesta a disposición (en eso consiste la obligación de
entrega), determinante de la mora del acreedor a partir de ese momento.
6. SUPUESTO DE DOBLE VENTA.
La regulación de la doble venta se contempla en el Artículo 147316 del Código Civil
al referirse a la situación de la venta de una misma cosa a diferentes compradores. Este
precepto diferencia dos supuestos, por un lado, el caso de la venta de una cosa mueble y,
por otro, la venta de una cosa inmueble.
En el supuesto de que la cosa fuera mueble, la propiedad se transferirá a la persona
que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Por el contrario, si fuera
inmueble, la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito en el
Registro. No obstante, cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de
15 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1095, p.334.
16 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1473, p.404.
21
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más
antiguo, siempre que haya buena fe.
En este sentido, conviene tener en cuenta lo recogido en el Artículo 34 de la Ley
hipotecaria17, el cual determina que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después
se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro. Señala, además, que la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Es preciso indicar, tal y como señala el TS, Sala de lo Civil, nº 928/2007, de
07/09/2007, Rec. 3150/2000 que: "El artículo 1473 del Código Civil no altera el sistema
transmisivo mediante título y modo, sino que ante la anomalía de dos o más ventas de una
misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio tenía poder de disposición,
ofrece una serie de soluciones, según las casos, al estricto problema de cuál de los dos o
más compradores vencerá definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa
comprada, pues no debe olvidarse la ubicación del artículo 1473 del Código Civil,
precisamente en la sección del Código que trata "De la entrega de la cosa vendida", dentro
del capítulo correspondiente a las obligaciones del vendedor".
La citada sentencia continúa estableciendo que, la jurisprudencia suele identificar la
buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere,
con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con
eficacia traslativa. Sin embargo, actualmente también consideran desvirtuada la
presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea
consecuencia "de la negligencia del ignorante", cual sucede, por ejemplo cuando una
entidad financiera, después de un estudio sobre las ventajas de su inversión inmobiliaria,
adquiere en escritura pública, que inscribe, varias viviendas vendidas anteriormente por
el mismo vendedor, en documento privado, a diferentes personas que ocupaban las fincas
como dueñas después de haberlo hecho como arrendatarias.
Igualmente, en lo que respecta a la buena fe, el TS, Sala de lo Civil, nº 839/2004, de
15/07/2004, Rec. 1308/1998 indica que en caso de doble venta en la que el comprador
más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil), no inscribe en el Registro de la
17 Ley Hipotecaria, artículo 34, p.16.
22
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la
propiedad siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado
de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento.
Asimismo, determina el TS, Sala de lo Civil, nº 73/2011, de 11/02/2011, Rec. 331/2007,
en base al TS, Sala de lo Civil, nº 1205/2000, de 22/12/2000, Rec. 3619/1995, que el
concepto de buena fe aplicado al caso de doble venta, consiste, en su aspecto positivo, en
la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la
persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle
su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes
o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que
carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extra-tabular o de
las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.
Finalmente, cabe considerar que el comprador que hubiese sido preterido por la
aplicación del artículo 1473 del Código Civil, puede utilizar las acciones que legalmente
le correspondan contra el vendedor, en base a lo contenido en el artículo 1124 del Código
Civil18.
7. CLÁUSULAS Y PACTOS POSIBLES EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA.
7.1. PACTO CON RESERVA DE DOMINIO.
El pacto con reserva de dominio es aquel por el que el vendedor no transmite la
propiedad de la cosa vendida, al entregársela al comprador, más que en el momento del
pago del precio, si se paga.
En la práctica, se celebra con la finalidad de garantizar el pago del precio aplazado,
reservándose el vendedor la propiedad de la cosa vendida hasta el íntegro pago de la
última cuota de aquél.
El Tribunal Supremo ha declarado válido el pacto de reserva de dominio, por no
estar prohibido por la ley ni ser contrario a las buenas costumbres.
En las ventas de bienes inmuebles ante notario, hemos visto que es conveniente establecer
una cláusula de pacto de reserva de dominio. Y en las ventas cuyo precio se aplaza, y el
vendedor cumple su obligación de entrega y como garantía a su favor, se suele pactar que,
18 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1124, p.358.
23
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
pese a la transmisión efectuada, el comprador no adquiere el dominio hasta que no pague
la totalidad del precio.
7.1.1. EFECTOS.
Entre comprador y vendedor.
El vendedor sigue siendo propietario, pero como en una nuda propiedad. El
comprador es el poseedor de la cosa. Cumplida la condición se produce la definitiva
transmisión de la propiedad ipso iure al comprador.
Si el comprador no paga el precio, puede reclamárselo el vendedor como en toda
compraventa. Pero, en virtud del pacto de reserva de dominio, puede, en lugar de la
reclamación, reivindicar la cosa, pues sigue siendo propietario de la misma, y resolver el
contrato en aplicación del artículo 1124 del Código Civil.
Se pueden plantear problemas con la cláusula, a veces abusiva, conforme a la cual puede
el vendedor recuperar la cosa y hacer suya la parte del precio que ha sido pagada. La
naturaleza de la misma es de cláusula penal: habiendo pagado el comprador parte del
precio (precisamente el que pretende quedarse el vendedor), el incumplimiento es parcial
y se aplica el artículo 1154 del Código Civil19 que prevé, en tal caso, la modificación
judicial de la pena.
Entre vendedor y acreedores del comprador.
El comprador tiene la posesión de la cosa y, por tanto, la apariencia externa de ser
suya.
La jurisprudencia ha estimado la tercería de dominio planteada por el vendedor,
alzando y dejando sin efecto el embargo, siempre que haya constancia de la realidad del
pacto de reserva de dominio y cierta publicidad del mismo en el Registro de la Propiedad,
si se trata de bienes inmuebles, en el Registro de Tráfico si es un vehículo, en el Registro
de Venta a Plazos de Bienes Muebles, si se trata de venta sujeta a esta Ley.
Si no hay constancia registral (por ejemplo, el inmueble no está matriculado en el Registro
de la Propiedad o el mueble no es un vehículo ni la venta está bajo la ley especial de venta
a plazos de bienes muebles), por lo menos debe constar la fecha, que sea anterior al
embargo, con la fehaciencia que exige el artículo 1227 del Código Civil20.
19 Código Civil, (2017), Madrid. editorial Tecnos, artículo 1154, p.345.
20 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1227, p.359.
24
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Entre vendedor y terceros adquirentes de la cosa vendida.
El comprador, que no es propietario de la cosa, no puede disponer de la misma.
Hasta que pague el precio y adquiera la propiedad, carece el comprador de poder de
disposición sobre la cosa, por lo que si dispone se tratará de una venta de cosa ajena o de
otro acto transmisivo de cosa ajena, en principio ineficaz. Por lo que el vendedor o percibe
el precio total o, de no percibirlo, puede reivindicar la cosa frente al adquirente.
Sin embargo, pueden entrar en aplicación, respecto al adquirente de buena fe de la cosa
mueble o inmueble, los artículos 464 del Código Civil21 y 34 de la Ley Hipotecaria,
respectivamente, produciéndose una adquisición a non domino, y siendo la cosa
irreivindicable para el vendedor, pese a lo cual, evidentemente, éste puede exigir del
comprador el cumplimiento de su obligación de pagar el precio y, si no lo paga, la
indemnización por incumplimiento (artículo 1101 del Código Civil) y la responsabilidad
patrimonial universal (artículo 1911).
7.2. PACTO DE BIENES MUEBLES A PLAZOS.
Hay una Ley que regula esta venta que es la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Ventas
de Bienes Muebles, en la que su artículo 3 define este como: “El contrato mediante el
cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a
pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo
superior a tres meses desde la perfección del mismo. También se entenderán
comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurídica o
la denominación que las partes les asignen, mediante las cuales las partes se propongan
conseguir los mismos fines económicos que con la venta a plazos.”
Estamos, ante un contrato real al exigir para su perfección la entrega de la cosa, y
formal pues ha de celebrarse por escrito, en modelos oficiales (art.6.1 de esta Ley) y se
puede inscribir en un Registro especial que existe de venta de bienes muebles a plazos22.
El plazo está a favor del comprador por lo que puede anticipar el pago cuando quiera.
El artículo 9.1 de la presente Ley concede la facultad de desistir unilateralmente del
contrato debiendo ejercerse en el plazo de 7 días hábiles desde la entrega del bien.
21 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 464, p.211.
22 Artículos 10 y 11 de la Orden de 19 de julio de 1999, aprobatoria de la Ordenanza para Registro de Venta
de Bienes Muebles a Plazos.
25
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
7.3. PACTO A CALIDAD DE ENSAYO O A PRUEBA Y AD GUSTUM.
7.3.1. LA VENTA A CALIDAD DE ENSAYO O A PRUEBA.
La venta a calidad de ensayo o a prueba viene expresada en el artículo 1453 del
Código Civil: “La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la
venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán
hechas siempre bajo condición suspensiva”. Se trata de una presunción iuris tantum, pues
las partes, en virtud de manifestaciones expresas o tácitas, pueden hacer que la venta
quede sometida a condición resolutoria.
En las ventas hechas en calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, el comprador
puede comprobar las cualidades de la cosa y su utilidad para el destino previsto. Salvo
pacto, la venta queda sometida a la condición suspensiva (futura e incierta) de que la cosa
resulte apta para realizar una determinada función. La prueba es obligatoria para el
comprador. El ensayo o la prueba deberá llevarse a cabo atendiendo a lo pactado. En
defecto de pacto, se atenderá a las circunstancias de la cosa y su entrega, y a los usos del
tráfico. La determinación de la calidad suficiente obedecerá a criterios objetivos, no
pudiendo quedar al arbitrio del comprador el resultado de la prueba. Si la prueba es
positiva, no puede el comprador desistir del contrato. La prueba se realiza para ver si la
cosa reúne las condiciones debidas. Si la venta se considera hecha bajo condición
suspensiva, el comprador no es propietario de la cosa hasta que la condición se cumpla.
Rechazada la prueba, la condición no se cumple y el contrato no se perfecciona. Si la
prueba es satisfactoria, su derecho de propiedad alcanza al día de la conclusión del
contrato. En cambio, si por voluntad de las partes la condición es resolutoria, la venta
queda perfeccionada al celebrarse, pero sometida a la resolución posterior si se rechaza
la prueba.
7.3.2. LA VENTA AD GUSTUM.
En la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas o venta
ad gustum, la doctrina se encuentra dividida en cuanto al módulo (subjetivo u objetivo)
para valorar la satisfacción de la cosa. Por un lado, se considera que la condición depende
en este caso exclusivamente de la libre voluntad del comprador. La cosa es rechazable
libremente si no le agrada. Por otro, y con base en el artículo 1115 CC23 se entiende que
23 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1115, p.338.
26
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
hay que darle a la prueba o degustación un sentido objetivo, no siendo admisible la
condición si placuerit.
7.4. VENTA CON PACTO DE SUMINISTRO.
Contrato por el que una de las partes se obliga a proporcionar a otra, a cambio de un
precio, determinadas cosas que han de ser objeto de entregas sucesivas en períodos
determinados. Es un contrato donde la duración es esencial y ha de estipularse en el
contrato de venta y es de ejecución continuada.
En todo caso, se consideran contratos de suministro los siguientes:
o Los que tengan por objeto la adquisición y el arrendamiento de equipos y sistemas
de telecomunicaciones o para el tratamiento de la información, sus dispositivos y
programas, y la cesión del derecho de uso de estos últimos, en cualquiera de sus
modalidades de puesta a disposición, a excepción de los contratos de adquisición
de programas de ordenador desarrollados a medida, que se considerarán contratos
de servicios.
o Los de fabricación, por los que la cosa o cosas que hayan de ser entregadas por el
empresario deban ser elaboradas con arreglo a características peculiares fijadas
previamente por la entidad contratante, aun cuando esta se obligue a aportar, total
o parcialmente, los materiales precisos.
o Los que tengan por objeto la adquisición de energía primaria o energía
transformada.
7.5. VENTA CON PACTO DE EXCLUSIVA.
Es la venta por la que los contratantes tienen la obligación, o bien de no vender a
terceros la misma cosa que al comprador o, bien, no comprar a terceros una determinada
cosa, o ambas a la vez.
El pacto de exclusiva puede añadirse no sólo al contrato de compraventa sino a
contratos de la más diversa índole (p.ej.: concesión, suministro, arrendamiento de
servicios, mandato, representación, edición...). Su finalidad es la limitación de la
concurrencia o de la competencia, impidiendo que existan otros posibles acreedores de
una prestación idéntica del mismo deudor. De ahí que, en su caso, puedan estar
prohibidos, artículo 6.2.b) de la Ley 16/1989, de Defensa de la Competencia. La exclusiva
a favor del vendedor tiende a asegurarle la salida de sus productos, impidiendo la
27
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
concurrencia de otras ofertas de venta, pues el comprador contrae una obligación negativa
de no comprar a persona distinta del vendedor. Por su parte, la exclusiva a favor del
comprador (más frecuente en la práctica) obliga al vendedor a no vender a terceros un
determinado producto en una determinada zona geográfica.
Hay que distinguir dos tipos de pacto de exclusiva:
1. Pacto de exclusiva de carácter simple, o unilateral, cuando sólo una de las partes
contrae la obligación de no realizar a favor de terceros, o de no recibir de ellos
prestaciones idénticas a aquella convenida con el co-contratante.
2. Pacto de exclusiva de carácter doble o bilateral, si ambas partes se obligan
recíprocamente a no realizar a favor de terceros o a no recibir de ellos prestaciones
idénticas a las acordadas entre ellos.
Como hemos visto, el pacto de exclusiva impone a uno o a ambos contratantes una
obligación de no hacer: a no vender a persona diferente, a no comprar a quien no sea el
vendedor con quien se ha contratado. El incumplimiento se produce entonces cuando se
vende a un tercero, o se compra a personas distintas del vendedor. El pacto vincula sólo
a los contratantes. A los terceros con quienes éstos contraten -vulnerando el pacto- no les
será oponible, salvo si lo conocen.
7.6. VENTA CON RETRACTO CONVENCIONAL O CON PACTO DE
RETRO.
El retracto convencional es el pacto de retro añadido a un contrato de compraventa.
El Código Civil lo define en el artículo 1507 al establecer: “Tendrá lugar el retracto
convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida,
con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 151824 y lo demás que se hubiese
pactado”.
La naturaleza del retracto convencional es la de ser un derecho real, y pertenece a la
categoría de los derechos reales de adquisición.
El derecho de retracto convencional puede ser transmisible por su titular, tanto inter
vivos como mortis causa, a título gratuito u oneroso, y podrá renunciar al mismo. El
artículo 107.8 de la Ley Hipotecaria prevé que puede ser objeto de hipoteca.
24 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1518, p.412.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Los acreedores podrán ejercitarlo, al tratarse de un derecho no personalísimo, con
base al artículo 1111 del Código Civil25, y de igual modo, el ejercicio por los acreedores
se deriva del artículo 1512 CC "Los acreedores del vendedor no podrán hacer uso del
retracto convencional contra el comprador, sino después de haber hecho excusión en los
bienes del vendedor".
A su vez, se trata de un derecho esencialmente temporal, tal y como se deriva del
artículo 1508 del Código Civil "El derecho de que trata el artículo anterior durará, a
falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato. En caso de
estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años".
Transcurridos estos plazos, sin que se hubiera ejercitado el retracto, el comprador
adquirirá, de manera irrevocable, el dominio de la cosa vendida (artículo 1509 Código
Civil26), plazo que es de caducidad y no de prescripción, por lo que no cabe interrupción
y puede ser apreciable de oficio.
El retracto convencional se ha de convenir en forma simultánea a la celebración del
contrato de compraventa, como se deriva del artículo 1507 del Código Civil. Por lo tanto,
la forma no tiene especialidad alguna, por cuanto sigue a la establecida en el contrato de
venta.
8. REAL DECRETO LEY 1/2007, DE 16 DE NOVIEMBRE, DE
PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS.
El Texto Refundido de la de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios, publicado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (LGDCU),
contiene disposiciones especiales sobre las obligaciones del vendedor y, entre ellas,
algunas relativas al saneamiento por vicios ocultos (artículos 114 y siguientes LGDCU).
Así, el artículo 114 LGDCU dice que: “El vendedor está obligado a entregar al
consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente
a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del
producto.”
El artículo 117 LGDCU expresa que: “El ejercicio de las acciones que contempla el
Texto Refundido será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del
25 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1111, p. 337.
26 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1509, p.411.
29
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
saneamiento por vicios ocultos de la compraventa, aunque, en todo caso, el consumidor
y usuario tendrá derecho, de acuerdo con la legislación civil y mercantil, a ser
indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad.”
Según el artículo 118 LGDCU: “El consumidor y usuario tiene derecho a la reparación
del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del contrato, de
acuerdo con lo previsto en este título.”
El plazo general de responsabilidad del vendedor es de dos años desde la entrega.
En los productos de segunda mano, el vendedor y el consumidor y usuario podrán pactar
un plazo menor, que no podrá ser inferior a un año desde la entrega. Salvo prueba en
contrario, se presumirá que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses
posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían
cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la
naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad. A su vez, la entrega se
entiende hecha en el día que figure en la factura o tique de compra, o en el albarán de
entrega correspondiente si éste fuera posterior, salvo prueba en contrario (artículo 123
LGDCU27).
En cuanto al plazo para el ejercicio de las acciones concedidas al consumidor este
es de tres años desde la entrega del producto, pero el consumidor y usuario deberá
informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de dos meses desde que tuvo
conocimiento de ella. El incumplimiento de dicho plazo no supondrá la pérdida del
derecho al saneamiento que corresponda, siendo responsable el consumidor y usuario, no
obstante, de los daños o perjuicios efectivamente ocasionados por el retraso en la
comunicación. Salvo prueba en contrario, se entenderá que la comunicación del
consumidor y usuario ha tenido lugar dentro del plazo establecido (artículo 123.4
LGDCU28).
El régimen de las acciones de saneamiento es el siguiente: en cuanto a las de
reparación y sustitución, si el producto no fuera conforme con el contrato, el consumidor
podrá optar entre exigir la reparación o la sustitución del producto, salvo que una de estas
dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. Desde el momento en
27 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 123, p.56.
28 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 123.4, p.56.
30
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
que el consumidor y usuario comunique al vendedor la opción elegida, ambas partes
habrán de atenerse a ella.
Según el artículo 120 LGDCU:” La reparación y la sustitución se ajustarán a las
siguientes reglas:
a) serán gratuitas para el consumidor y usuario. Dicha gratuidad comprenderá los
gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos
con el contrato, especialmente los gastos de envío, así como los costes relacionados
con la mano de obra y los materiales.
b) deberán llevarse a cabo en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes para
el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la
finalidad que tuvieran para el consumidor y usuario.
c) la reparación suspende el cómputo de los plazos para el ejercicio de la acción. El
período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el
producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y
usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del
producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que
motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de
conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que
los inicialmente manifestados.
d) si concluida la reparación y entregado el producto, éste sigue siendo no conforme
con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la sustitución del producto,
salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución
del contrato en los términos previstos en este capítulo.
e) la sustitución suspende los plazos para el ejercicio de la acción desde el ejercicio
de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto.
f) si la sustitución no lograra poner el producto en conformidad con el contrato, el
consumidor y usuario podrá exigir la reparación del producto, salvo que esta opción
resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato.
g) el consumidor y usuario no podrá exigir la sustitución en el caso de productos no
fungibles, ni tampoco cuando se trate de productos de segunda mano.
31
TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En cuanto a las acciones de rebaja del precio y resolución del contrato, estas
procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la
reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en
plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución
no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia (artículo 121
LGDCU29).
Según expresa el artículo 122 LGDCU: “La rebaja del precio será proporcional a la
diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la
entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente
entregado tenía en el momento de dicha entrega”.
Si el consumidor no puede o le supone una carga excesiva dirigirse frente al vendedor
por la falta de conformidad de los productos con el contrato podrá reclamar directamente
al productor con el fin de obtener la sustitución o reparación del producto. A su vez, quien
haya respondido frente al consumidor y usuario dispondrá del plazo de un año para repetir
frente al responsable de la falta de conformidad. Dicho plazo se computa a partir del
momento en que se completó el saneamiento (artículo 124 LGDCU30).
Finalmente, el artículo 125 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y
Usuarios prevé una garantía comercial adicional, la cual deberá formalizarse, al menos,
en castellano, y, a petición del consumidor y usuario, por escrito o en cualquier otro
soporte duradero y directamente disponible para el consumidor y usuario, que sea
accesible a éste y acorde con la técnica de comunicación empleada. Expresará
necesariamente:
a) El bien o servicio sobre el que recaiga la garantía.
b) El nombre y dirección del garante.
c) Que la garantía no afecta a los derechos legales del consumidor y usuario ante la
falta de conformidad de los productos con el contrato.
d) Los derechos, adicionales a los legales, que se conceden al consumidor y usuario
como titular de la garantía.
e) El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial.
f) Las vías de reclamación de que dispone el consumidor y usuario.
29 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 121, p.55.
30 RD 1/2007 de 16 de noviembre, artículo 124, p.56.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
La acción para reclamar el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía comercial
adicional prescribirá a los seis meses desde la finalización del plazo de garantía.
Si el producto es de naturaleza duradera, deberá entregarse en todo caso al
consumidor, formalizada por escrito o en cualquier soporte duradero aceptado por el
consumidor y usuario, y con el contenido mínimo anterior, la garantía comercial, en la
que constarán expresamente los derechos que el Texto Refundido concede al consumidor
y usuario ante la falta de conformidad con el contrato y que éstos son independientes y
compatibles con la garantía comercial (artículo 126 LGDCU31).
En estos productos, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio
técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la
fecha en que el producto deje de fabricarse, quedando prohibido incrementar los precios
de los repuestos al aplicarlos en las reparaciones y cargar por mano de obra, traslado o
visita cantidades superiores a los costes medios estimados en cada sector, debiendo
diferenciarse en la factura los distintos conceptos. La lista de precios de los repuestos
deberá estar a disposición del público. La acción o derecho de recuperación de los
productos entregados por el consumidor y usuario al empresario para su reparación
prescribirá a los tres años a partir del momento de la entrega (artículo 127 LGDCU32).
31 RD 1/2007 de 16 de noviembre, artículo 126, p.57.
32 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 127, p.57.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
9. CONCLUSIONES.
Tras la realización del análisis sobre el contrato de compraventa a través de diversos
manuales, sentencias y el Código Civil podemos apreciar las siguientes conclusiones:
1. Es notable destacar que es el contrato por excelencia más empleado en la vida
cotidiana haciendo posible la aparición de numerosas figuras que mejoran de
manera considerable la calidad de vida de la sociedad.
2. Gran parte de nuestro sistema civil se basa en el derecho romano; en concreto la
regulación de la compraventa es propia de esa época, modificada como es lógico
para aplicar este contrato a nuestros tiempos.
3. En relación con la legislación es impresionante darse cuenta de la cantidad de
artículos que le dedica el Código Civil, como ya expresé en la introducción.
4. Otro aspecto que me ha llamado la atención ha sido la libertad de pactar de las
partes, es decir, la cantidad de condiciones que se pueden imponer en un contrato
previamente y tan simple como es éste, para transformarlo en un contrato
extremadamente enrevesado, con cantidad de cláusulas.
5. En la actualidad, las leyes son cada vez más complejas y con mayor dificultad de
interpretarlas, haciendo necesaria la intervención de Tribunales para resolver
litigios.
6. Resulta relevante para los estudios de las Ciencias Jurídicas comprender de forma
profunda y completa todo lo concurrente a los contratos de “Compraventa”,
porque integra el fundamento de toda una serie de actuaciones jurídicas que se
expone en la práctica diaria.
7. Por último, expresar que este trabajo me ha ayudado para adquirir aún más mis
conocimientos sobre esta materia.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
10. LEGISLACIÓN.
o Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889
o Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial
de la Ley Hipotecaria.
o Ley 28/1998, de 13 de julio, de Ventas de Bienes Muebles.
o Real Decreto Ley 1/2007, de 16 de noviembre, de protección de consumidores y
usuarios.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
11. JURISPRUDENCIA.
SENTENCIAS DE LA SALA I (DE LO CIVIL) DEL TS.
o TS, Sala de lo Civil, nº 839/2004, de 15/07/2004, (Rec. 1308/1998).
o TS, Sala de lo Civil, nº 1394/2006, de 11/01/2007, (Rec. 5281/1999).
o TS, Sala de lo Civil, nº 928/2007, de 07/09/2007, (Rec. 3150/2000).
o TS, Sala de lo Civil, nº 1382/2007, de 28/12/2007, (Rec. 4420/2000).
o TS, Sala de lo Civil, nº348/2015, de 11 jun. 2015 (Rec. 1112/2013).
o TS, Sala de lo Civil, nº 744/2016, de 21 dic. 2016 (Rec.2856/2014).
TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº 1382/2007, 28 DIC. 2007 (REC.
4420/2000).
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Número de Recurso: 4420/2000
Procedimiento: CIVIL
Número de Resolución: 1382/2007
Fecha de Resolución: 28 de diciembre de 2007
Emisor: Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
Resumen: "CONTRATO DE COMPRAVENTA. NULIDAD. FALTA DE
CAUSA. Se reclama contra la sentencia estimatoria de recurso de apelación contra
sentencia estimatoria de demanda sobre contrato de compraventa. Finalmente, el artículo
1274 del Código Civil establece que, en los contratos onerosos, la exigencia de causa,
esto es, su existencia, implica la necesidad de contraprestación, pues sin ésta no se
justifica la vinculación unilateral por quién no tiene ánimo de liberalidad, y ello hará que
la compraventa sin contraprestación económica carezca de causa, en atención a que no
basta la mera voluntad de obligarse, expresada individualmente o por ambas partes,
debido a que no hay contrato sin causa; y habida cuenta de la declaración de hechos
probados fijados en la instancia, ya mencionados, esta posición es de aplicación para el
perecimiento de este motivo. Se desestima el recurso de casación. "
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº 1394/2006, 11 ENE. 2007 (REC.
5281/1999).
Ponente: ANTONIO GULLON BALLESTEROS
Número de Recurso: 5281/1999
Procedimiento: CIVIL
Número de Resolución: 1394/2006
Fecha de Resolución: 11 de enero de 2007
Emisor: Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
Resumen: DONACIONES. NULIDAD. COMPRAVENTA SIMULADA.
NULIDAD DE LA ESCRITURA. Esta Sala considera que la nulidad de la escritura
pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se
dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por
el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos
no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación.
El artículo 633 Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles
la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que
deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se
extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de
una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una
escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del
artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su
validez y eficacia aquéllos. En primera instancia se desestima la demanda. Se estima
parcialmente la apelación. Se estima la casación.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº348/2015, 11 JUN. 2015 (REC.
1112/2013).
Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
Número de Recurso: 1112/2013
Procedimiento: CIVIL
Número de Resolución: 348/2015
Fecha de Resolución: 11 de junio de 2015
Emisor: Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
Resumen: COMPRAVENTA DE VIVIENDA. INCUMPLIMIENTO DE
CONTRATO. Se declara el incumplimiento contractual de la parte demandada y se
establece la forma en que han de ser indemnizados los demandantes, sin generar
indefensión en la demandada pues la ejecución se determina en la forma menos gravosa
para ambas partes. La sentencia evita la condena directa del abono de una indemnización.
Se desestima recurso por infracción procesal y de casación.
TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº 744/2016, 21 DIC. 2016
(REC.2856/2014).
Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
Número de Recurso: 2856/2014
Procedimiento: CIVIL
Número de Resolución: 744/2016
Fecha de Resolución: 21 de diciembre de 2016
Emisor: Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
Resumen: COMPRAVENTA CON OPCIÓN DE COMPRA. RESOLUCIÓN
POR INCUMPLIMIENTO. El comprador u optante ejercita la acción de resolución
contractual por incumplimiento del vendedor u optado consistente en no haber
comparecido uno de los vendedores al requerimiento para el otorgamiento de la escritura
pública. Se puede instar la resolución cuando el cumplimiento del contrato de
compraventa sea imposible, lo cual concurre en el presente caso dado que en un
procedimiento anterior se dictó sentencia acordando el cumplimiento del contrato, sin que
dicho cumplimiento fuera posible por causa no imputable al comprador. Se estima el
recurso extraordinario por infracción procesal. Se estima el recurso de casación.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
12. BIBLIOGRAFÍA.
o Bercovitz, R. (2017), Código Civil, Madrid, editorial Tecnos.
o Díez Picazo y Gullón, (2018), Sistema de Derecho Civil. Vol. II. Tomo II.
Contratos en especial, Madrid, editorial Tecnos, pp. 23-41.
o Lasarte Álvarez, C. (2019), Principios de Derecho Civil. Tomo III. Derecho de
contratos, Madrid, editorial Marcial Pons, pp. 174-205.
o Moreno, Bustos y Trujillo (2006), Derecho civil patrimonial, Granada, editorial
Comares, pp. 276-282.
o Sánchez Calero, FJ. (2019), Curso de Derecho Civil II. Derecho de Obligaciones
y Contratos y Responsabilidad por hechos ilícitos, Valencia, editorial Tirant Lo
Blanch, pp. 279-328.
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
13. WEBGRAFÍA.
o Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial
de la Ley Hipotecaria, B.O.E. Disponible on line:
https://www.boe.es/buscar/pdf/1946/BOE-A-1946-2453-consolidado.pdf
o Ley 28/1998, de 13 de julio, de Ventas de Bienes Muebles, B.O.E. Disponible on
line:
https://www.boe.es/boe/dias/1998/07/14/pdfs/A23510-23516.pdf
o Real Decreto Ley 1/2007, de 16 de noviembre, de protección de consumidores y
usuarios, B.O.E. Disponible on line:
https://www.boe.es/buscar/pdf/2007/BOE-A-2007-20555-consolidado.pdf
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
14. ANEXOS.
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA
En Madrid, a treinta de julio de 2001.
REUNIDOS
De un lado la parte vendedora, D ……, mayor de edad, con domicilio en ……, con DNI
nº ……... casado en régimen de comunidad de gananciales con Dª. ………………, mayor
de edad, con domicilio en ……………, y con DNI nº ……………….
Y de otro la parte compradora, D……………………………, mayor de edad, con
domicilio en …………, de estado civil soltero y con DNI nº …………………….
Ambas partes tienen y se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento
del presente contrato, y a tal fin.
EXPONEN
PRIMERO: Que …………………………………………. son dueños en pleno dominio
del inmueble sito en …………………………... Según consta en escritura, de fecha 16
de enero de 1975 otorgada ante el Notario de ……………………………, con el nº
………………. de orden de su protocolo. Escritura cuya copia queda unida a este
contrato.
Dicho inmueble figura inscrito en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD Nº 5 DE
MADRID, en el Tomo IV, Libro II, Folio 2.568, Finca nº 555, Inscripción 1ª.
Figura con la referencia catastral número: ……………………….
Cuenta con 125 metros cuadrados construidos y 102 metros cuadrados útiles,
correspondiéndole una cuota del 1,0253 en los elementos comunes.
Como ANEXOS cuenta con:
Plaza de garaje de 15 metros cuadrados, situada en el garaje común, con el nº 24,
Trastero de 21 metros cuadrados, situado en la zona común de trasteros con el nº 14
SEGUNDO: El expresado inmueble se encuentra en edificio en régimen de
COMUNIDAD, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
TERCERO. - D. …………………… Y Dª. ………………………. manifiesta que el
citado inmueble se encuentra libre de cargas, así como de arrendatarios, ocupantes o
precaristas.
CUARTO. - La vivienda se encuentra al corriente en el pago de gastos de la Comunidad
de Propietarios, según acredita la parte vendedora mediante certificado del Secretario de
la Comunidad con el visto bueno del Presidente, emitida conforme al art. de la Ley de
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Propiedad Horizontal.
QUINTO. - Expuesto cuanto antecede, las partes convienen en celebrar el presente
contrato de compraventa de la vivienda y anexos descritos en el expositivo primero
conforme a las siguientes:
ESTIPULACIONES
PRIMERA. - Objeto
D. …………………………… Y Dª. ……………………………………, VENDEN la
vivienda y anexos reseñados a D. FERNANDO HERNÁNDEZ RISCAL, quien a su vez
acepta y COMPRA.
La venta se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean
inherentes a la vivienda y anexos vendidos, incluida la parte proporcional que le
corresponde en los elementos comunes del edificio y en las zonas comunes de la
urbanización, libre de arrendatarios, ocupantes y cargas.
SEGUNDA. - Precio
Las partes acuerdan fijar el precio total de la compraventa en la cantidad de
DOSCIENTOS MIL EUROS. Treinta y tres millones, doscientas setenta y siete mil,
doscientas (33.277.200) pesetas; según el siguiente detalle:
Precio de la vivienda 180.000 (29.949.480 ptas.)
Precio del garaje 15.000 (2.495.790 ptas.)
Precio del trastero 5.000 (831.930 ptas.)
TERCERA. - Forma de pago
En este acto D. ………………………………………. entrega a D.
………………………………… Y Dª. …………………………….. de la cantidad de
VEINTE MIL EUROS. Tres millones, trescientas veintisiete mil, setecientas veinte
(3.327.720) pesetas, a cuenta del precio total.
D. ………………………………. Y Dª. …………………………….. dan por recibida
la cantidad entregada en concepto de anticipo otorgando carta de pago mediante este
documento formal.
El resto de la cantidad convenida: CIENTO OCHENTA MIL EUROS. Veintinueve
millones, novecientas cuarenta y nueve mil, cuatrocientas ochenta (29.949.480) pesetas,
se abonará en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública, mediante
cheque nominativo a nombre del vendedor, conformado por entidad bancaria.
CUARTA. - Otorgamiento de escritura pública
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Ambas partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de
TREINTA días naturales.
La elección del Notario autorizante corresponderá a la parte compradora.
QUINTA. - Entrega del inmueble
D. …………………………. Y Dª. ………………………………. se comprometen a
hacer entrega a la parte compradora de la posesión y de las llaves de la vivienda y
anexos en el acto de otorgamiento de escritura pública ante el Notario elegido por la
parte compradora.
SEXTA. - Pago de gastos e impuestos
Los gastos e impuestos consecuencia del otorgamiento de la escritura pública de
compraventa serán por cuenta de cada parte conforme a lo establecido legalmente. En
consecuencia corresponden a la parte compradora los gastos de primera copia de la
escritura y posteriores, los de la inscripción de la escritura en el Registro de la
Propiedad, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados derivado de la escritura de compraventa. A la parte
vendedora le corresponde abonar los gastos de la escritura matriz y el pago del Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
A partir de la entrega, vendrá obligada la parte compradora a pagar todos los gastos,
impuestos, tasas y arbitrios que se refieran a la vivienda y anexos objeto de este
contrato, así como los proporcionales a los elementos comunes que le correspondan.
También serán de cuenta de la parte compradora los gastos y tributos devengados desde
la puesta a disposición de la vivienda y anexos si la entrega se demorase por causa que
le sea imputable.
SEPTIMA. - Comunidad de propietarios.
La parte compradora, a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda,
participará en la proporción que resulte de la aplicación de los coeficientes que le
correspondan, en el mantenimiento de los gastos comunes del edificio y de la zona
común de la urbanización.
En este acto, la parte vendedora hace entrega a la parte compradora de los Estatutos de
la Comunidad de Propietarios, así como del Reglamento de Régimen Interior.
OCTAVA. - Fuero.
Las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Madrid, lugar donde radica la
finca, para resolver cuantas divergencias pudieran surgir por motivo de la interpretación
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TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
y cumplimiento de este contrato.
Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido,
lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el
encabezamiento.
Comprador Vendedor