tinsa tasaciones inmobiliarias, s. a

Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial28232 - Las Rozas (Madrid)Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 [email protected] | www.tinsa.es

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades

ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU COLOMBIA

ATENCIÓN: Factura no impresa por ser cero.

TO-01459/03- 3 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 21-10-2014Ref.Tasador: RUL (28909 - )

VARI *OTROOTROS (EMPRESAS VARIAS)

RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DEMERCADO

- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTEB82430398Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

Tipo de Inmueble: TERRENOSituación inmueble:

Tasador:

Calle Arenal, 17[A] (parcela catastral 08973-03), en el municipio de Chozas de Canales,provincia de TOLEDO (45960)RAUL PEREA ARRANZ (ARQUITECTO TECNICO)

FOTOGRAFÍA

Visita interior del inmueble: Si

ADVERTENCIAS:Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 16-07-2008.La referencia catastral descrita en la nota simple aportada es errónea, no existiendo en la actualidad ningún biencatastrado con esa referencia.

NºFinca: 4221

Registro de la propiedad:

Sección:

ILLESCAS número 2

0

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarioscolindantes, el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.

Referencia Catastral 1:

Identificación mediante dirección registrada y, entre las dos parcelas que podrían ser, por la coincidencia exacta desuperficie.

0897303VK1309N0001RS

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

3.061,00 m²Terreno D3.061,00 m²

VALOR DE TASACIÓN115.000,00 Euros (19.134.390 pta)

El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

ECO 1 / 3



D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Situación de Ocupación: Se desconoce

Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación realizada sobre los documentos urbanísticos aportados

Tipología del Planeamiento General: Normas Subsidiarias Municipales

Fase de Aprobación en que se encuentra: Aprobación definitiva

Clasificación Urbanística Urbano consolidado (El terreno puede considerarse solar.)

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle CAMARENA, nº 23 10-2014 UD 156,00 758,93 Const.112,00 85.000,00 PO02 Calle CUENCA, nº 31 10-2014 UD 150,00 812,50 Const.160,00 130.000,00 PO03 Calle MAR DEL NORTE,

nº 2710-2014 UD 175,00 863,64 Const.220,00 190.000,00 PO

04 Calle GUADALAJARA, nº5

10-2014 UD 150,00 804,76 Const.210,00 169.000,00 PO

05 Calle INGLATERRA, nº 3 10-2014 UD 150,00 842,70 Const.178,00 150.000,00 PO06 Calle AVILA, nº 394 10-2014 UD 150,00 772,73 Const.220,00 170.000,00 PO

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado



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TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

21-10-2014Fecha de referencia

ENTIDAD TASADORA

OTROS CLIENTES

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTEEncargo recibido de

Solicitante

Identificación del SUELO

Ref.Catastral 0897303VK1309N0001RS

Dirección Calle Arenal, 17[A] (parcela catastral 08973-03), en el municipio de Chozas de Canales, provinciade TOLEDO (45960)

CARACTERÍSTICAS 1 2 4 53

1

Suelo urbanoconsolidado

1 Tipo de sueloCLASE Suelo urbano noconsolidado

Suelo urbanizableno sectorizado, no

programado (NIVELI)

Suelo urbanizable nosectorizado o suelo

no urbanizable(NIVEL II) conexpectativasurbanísticas

Suelo urbanizablesectorizado

(programado)

1

Urbanizaciónfinalizada

2 Desarrollo delplaneamiento

DESARROLLO Proyecto deurbanización

aprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

inicialmente

Planeamiento dedesarrollo no

redactado o noaprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

definitivamente

1

Licencia3 Sistema degestión

GESTIÓN Agenteurbanizador o

concierto

Cooperación Expropiación o singestión

Compensación

1

100%4 Porcentaje deámbito valorado

% AMBITO > 80% > 50% < 50%> 60%

1

< 10.0005 Superficieparcela m2

< 100.000 < 1.000.000 > 1.000.000< 500.000

1TAMAÑO DELPROYECTO

< 10.0006Aprovechamiento

sobre rasante m2c

< 50.000 < 250.000 > 250.000< 150.000

5

Capitales ysimilares >

100.000

7 Categoría delmunicipio yNúmero dehabitantes

MUNICIPIO Capitales ysimilares > 50.000

> 10.000 < 10.000> 20.000

2

VPO o VPP de1ª residencia

8 Producto adesarrollar

TIPOLOGÍA Primera residencialibre

Industria, logística,aparcamiento

Dotacional,recreativa, otros

2ª Residencia,hotel, oficina,

comercial



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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313



CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Javier Anaya Mohíno, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: TO-01459/03- 3 defecha 21-10-2014 realizada por RAUL PEREA ARRANZ tras visita del inmueble el día 21-10-2014. Fecha deCaducidad: 20-04-2015

Los terrenos descritos en el informe, situados en Calle Arenal, 17[A] (parcela catastral 08973-03), en el municipio deChozas de Canales, provincia de TOLEDO (45960) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

Se desconoceSituación de Ocupación:

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones, las disposiciones de documentaciónnecesaria . La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito deaplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(19.134.390 pta)Valor Residual 115.000,00 Euros

VALOR DE TASACIÓN115.000,00 Euros (19.134.390 pta)

El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual


Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Nº Finca

Referencia Catastral 1: 0897303VK1309N0001RS

3.061,00 3.061,00 D3.061,00TerrenoN.A. L.4221

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

Registro de la propiedad:Sección:

ILLESCAS número 20

1 / 2ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓN

C.L.- Comprobación de linderos.N.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de la descripciónregistral permite identificar el inmueble.

S.R.- Superficie RegistralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Superficie adoptada: 3.061,00 m²

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.

Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 21 de Octubre de 2014.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: RAUL PEREA ARRANZ

ARQUITECTO TECNICO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Javier Anaya Mohíno

2 / 2ECO




VARI *OTROOTROS (EMPRESAS VARIAS)TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRIDTel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10

Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

TERRENO

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones, las disposiciones de documentaciónnecesaria . La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDirección del inmueble: Calle Arenal, 17[A] (parcela catastral 08973-03), en el municipio de Chozas de Canales,

provincia de TOLEDO (45960)

Geolocalización: Longitud: -4,04771 Latitud: 40,10189

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 16-07-2008.La referencia catastral descrita en la nota simple aportada es errónea, no existiendo en la actualidad ningún biencatastrado con esa referencia.

Nº Finca Reg.

INFORMACIÓN REGISTRAL

Código activo Uso IDUFIR Titular RegistralLibro FolioRegistro TomoNúm. Sección

4221 TER LONTANA SURESTE,S.L.

46 162ILLESCAS 15792

Identificación mediante dirección registrada y, entre las dos parcelas que podrían ser, por la coincidencia exacta de superficie.

0

INFORMACIÓN CATASTRALReferencia catastralUsoCódigo activoNº Finca Reg. V. catastral

(Euros)ParcelaPolígono Titular Catastral

4221 0897303VK1309N0001RSTER 0,00

SUPERFICIES

Nº Finca Reg. RegistralCatastral Comprobada Adoptada F.D.C.

Superficies Valoradas

Tipo sup.S.R.C.L.F.UsoCódigo activo

4221 3.061,00 m² 3.061,00 m² 3.061,00 m²3.061,00 m² DTerrenoN.A. L.TER

C.L.-Comprobación de linderosN.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de ladescripción registral permite identificar el inmueble.

S.R.-Superficie registralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

ECO



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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño PequeñoActividad Dominante: MúltiplePoblación de Derecho: 3.858 Habitantes Evolución Población: Creciente

Entorno Industrial:

Por debajo del nivel medio

Por debajo del nivel medio

Ubicación relativa del barrio o zona dentro del municipio:

Ubicación relativa de inmueble dentro del barrio o zona:

4.2.- ENTORNO

Nivel de Renta: Baja Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Lento Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Baja Uso Predominante Secundario: Rural

65 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 20 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: No TieneAlcantarillado: Tiene Baja BajoAbastecimiento: Tiene Baja BajoVías Públicas: Sin Asfaltar Baja Bajo

EquipamientosComercial: Escaso Religioso: SuficienteDeportivo: Escaso Aparcamiento: SuficienteEscolar: Suficiente Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

No existen comunicaciones urbanas.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse suficientes.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Nota Simple del RegistroPlano de situaciónPlano del terrenoPlano clasificación o calificación según planeamiento vigentePlano catastralOrdenanzaFicha Catastral / Documentación Catastro de fecha 21-10-2014

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesDescripciónSuperficiesSituación Urbanística

ECO



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Terreno: NoContaminación aparente:

No

No

Ambiental: NoNo

Construcción:

Acústica:

Otras:Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras la inspección ocular del inmueble durante la visitaefectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos u otraspatologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales; situaciones que requerirían estudios másdetallados que no son objeto del presente informe.

Medio Ambiente y Polución del SueloNo es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de esteposible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por unespecialista en la materia.Se desconoce la existencia de polución en terrenos vecinos.Se desconoce si la polución puede afectar la estabilidad del inmueble valorado.Se desconoce si existen otros factores medioambientales que puedan influir en el valor del bien.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASOBRAS DE INFRAESTRUCTURA: NO Terminadas

Alcantarillado: 0,00 %

Vías Públicas: 0,00 %

Abastecimiento de Agua: 0,00 %

Electricidad: 0,00 %

Coste de las obras de infraestructura: 32.850,00 Euros

Plazo comienzo obras de infraestructuras desde el origen: 12 mesesPlazo terminación obras de infraestructuras desde el origen: 24 meses

COSTE DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE: 0,00 Euros

Plazo para el comienzo de la gestión urb.desde el origen: 0 mesesPlazo para la finalización de la gestión urb.desde origen: 0 meses

No existe ninguna edificación sobre el terreno

Se desconoce si existen problemas en el terreno que exijan realizar cimentaciones especiales.

Superficie adoptada: 3.061,00 m²

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación realizada sobre los documentos urbanísticos aportados

ECO



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AprobaciónFiguraPlaneamiento general

Aprobación definitivaNormas Subsidiarias Municipales dePlaneamiento. ( Vigencia transitoria )

7.1.- PLANEAMIENTO GENERAL

Aprobación

Nº MP/Nombre:

¿Está afectado por una Modificación Puntual (MP)?:

Clase de suelo:

¿Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución?:

7.2.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA

Identificador del sector Denominación

SectorAmbito de Gestión / Unidad

El terreno de la valoración, ¿es un solar?:

¿Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año?:

No

suelo urbano

El terreno, ¿es parcela resultante?:

Proximidad respecto al núcleo urbano:

Si

URBANO CONSOLIDADO

Aprob.inicial

Aprob.Provisional

Aprob.Definitiva

Figura

Sectorización No necesario No necesario No necesario No necesarioPlaneamiento deDesarrollo

No necesario No necesario No necesario No necesario

Instrumento deDetalle

No necesario No necesario No necesario No necesario

7.3.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo

ECO



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Urbanización recepcionada por la administración: No

Proyecto de urbanización

Aprob.inicial

Aprob.Definitiva

Proyecto de Urbanización

Estado de las obras de urbanización: Terminadas

RESUMEN DE SITUACIÓN URBANÍSTICA;

Proyecto de compensación / reparcelación

Proyecto de Bases y Estatutos Aprob.inicial

Aprob.Definitiva

Proyecto de Bases y Estatutos

Constitución Junta Compensación

P. de Compensación / Reparcelación

Reparcelación inscrita en el registro

7.4.- GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN

¿La gestión corre a cargo de un único propietario?

Sistema de Actuación;

Iniciativa de Gestión; PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria

Licencia Directa

Figura Aprob.inicial

Aprob.iniciativa

Iniciativa urbanizadora

ECO



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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.Comprobaciones realizadas:

- No ha sido posible realizar comprobación alguna

7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD

Parámetros Generales del ámbito / sector. Superficies

Superficie del Sector (m²s):

Sup. adoptada terreno valorado (m²s):

Sup. de la Unidad Ejecución/Gestión (m²s):

% valorado respecto a la Ud. de Ejec./Gestión:

0,00

0,003.061,00

0,00

Aprovechamiento, Edificabilidades y nº de viviendas

Uso global del ámbito de Gestión:

Uso característico Área Reparto:Aprov. unitario del area de Reparto (UA/m²s):

Aprov. unitario del Sector (UA/m²s):

Cesión de aprovechamiento:

Edif. unitaria máx. unidad Ejecución (m²e/m²s): Edif. absoluta Unidad Ejecución (m²e):

0,00000

0,00000

0,00000 0,00

Densidad Residencial (viv/Ha):

% mínimo vivienda protegida:

0,00

0,00

Nº máximo de viviendas:

Nº mínimo de viviendas protegidas:

Número TOTAL de viviendas del sector / Unidad de ejecución

0

0

Parámetros Específicos del terreno valorado

¿Cumple parcela mínima?: SiCumple ¿Se puede dividir?:

Edificabilidad Unitaria NETA máx. (m²e/m²s):

Ocupación máxima (%):

0,00000

0,00

Edificabilidad máx. de la parcela/solar (m²e): 0,000

Fondo máximo 20 m.Observaciones sobre cálculo de edificabilidades

Los no contemplados en la ordenanza nº1 como usos permitidos y tolerados.

En calles de ancho superior a 6 m. se permiten tres plantas o nueve metros.Observaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas

Observaciones sobre usos ( permitidos, compatibles, prohibidos...)

ECO



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9.- ANÁLISIS DE MERCADO

VIVIENDA >Calle CAMARENA, nº 23, CHOZAS DE CANALES (45960)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 3

NºBaños y Aseos 2 ¿Tieneascensor?

No

Superficie Construida: 112,00 m² Superficie Parcela: 156,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 8 años

Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

85.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

21-10-2014758,93 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle CUENCA, nº 31, CHOZAS DE CANALES (45960)


Uso: 1ª Residencia



No



Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media



VIVIENDA >Calle MAR DEL NORTE, nº 27, CHOZAS DE CANALES (45960)


Uso: 1ª Residencia



No






ECO



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VIVIENDA >Calle GUADALAJARA, nº 5, CHOZAS DE CANALES (45960)


Uso: 1ª Residencia



No






VIVIENDA >Calle INGLATERRA, nº 3, CHOZAS DE CANALES (45960)


Uso: 1ª Residencia



No






VIVIENDA >Calle AVILA, nº 394, CHOZAS DE CANALES (45960)


Uso: 1ª Residencia



No






ECO



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UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

Municipio con bajas espectativas inmobiliarias a corto y medio plazo, debido a la ralentización generalizada delsector y del exceso de oferta y baja demanda detectados en la zona.

En los últimos años los precios han caido considerablemente debido a los problemas urbanísticos de los PAUsZ-9 y Z-10 y la entrada en el mercado de la Banca, con una bajada de precios agresivos, ha descolocado elmercado inmobiliario. Precios a la baja para poder vender en plazos moderados.

En general la oferta de Chozas es vivienda unifamiliar, aunque existen algunos edificios multifamiliares de nuevaplanta.

Características de la Oferta y Demanda:

Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.ResidualSobre el solar aparece trazada y parcialmente urbanizada una calle central no prevista como viario en el plano delas Normas Subsidiarias. No se considera al no estar asegurado que constituya alineación oficial.

Se considera el mayor y mejor uso el residencial unifamiliar por la relativa lejanía del solar al centro urbano,estando rodeado únicamente de oferta unifamiliar, y porque el multifamiliar apenas tiene demanda actualmenteen el municipio.

Según croquis adjunto la hipótesis de desarrollo inmobiliario sería:

CALLE ARENAL: 11 parcelasCALLE MAGDALENA: 5 parcelas

Se plantea una vivienda tipo en torno a 150 m2 construidos en dos plantas.

Los costes de urbanización pendientes se estiman en 100 €/m2 neto de calle. En la calle Arenal el solar tiene unafachada de unos 73 ml x 4,25 m (mitad de la anchura) x 100 €/m2 = 32.850 euros

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle CAMARENA, nº 23 10-2014 UD 156,00 758,93 Const.112,00 85.000,00 PO02 Calle CUENCA, nº 31 10-2014 UD 150,00 812,50 Const.160,00 130.000,00 PO03 Calle MAR DEL NORTE,

nº 2710-2014 UD 175,00 863,64 Const.220,00 190.000,00 PO

04 Calle GUADALAJARA, nº5

10-2014 UD 150,00 804,76 Const.210,00 169.000,00 PO

05 Calle INGLATERRA, nº 3 10-2014 UD 150,00 842,70 Const.178,00 150.000,00 PO06 Calle AVILA, nº 394 10-2014 UD 150,00 772,73 Const.220,00 170.000,00 PO

Observaciones a los testigos:Testigos de la misma población

ECO



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10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

USOS AUTORIZADOS. Superficies edificables incluyendo cesiones obligatorias.Usos Lucrativos Nº Máximo

ElementosSuperficie Edificable

MáximaVivienda Unifamiliar Adosada Libre 162.400,00 m²

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: NO Terminadas

Alcantarillado: 0,00 %

Vías Públicas: 0,00 %

Abastecimiento de Agua: 0,00 %

Electricidad: 0,00 %

Coste de las obras de infraestructura: 32.850,00 Euros

Plazo comienzo obras de infraestructuras desde el origen: 12 mesesPlazo terminación obras de infraestructuras desde el origen: 24 meses

COSTE DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE: 0,00 Euros

Plazo para el comienzo de la gestión urb.desde el origen: 0 mesesPlazo para la finalización de la gestión urb.desde origen: 0 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 18 meses Límite superior: 20 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

6 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 8 meses Límite superior: 10 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 10 meses Límite superior: 12 meses

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 56,00 %

6,00 %Tipo del Crédito hipotecario:

SUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE EL TERRENO VALORADO:2.400,00 m²Vivienda Unifamiliar Adosada Libre

COSTE DE CONSTRUCCIÓN:525,00 Euros/m²Vivienda Unifamiliar Adosada Libre

Otros gastos necesarios: 20,00 %

VALOR UNITARIO DE MERCADO:Límite superior:Límite inferior:

Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 800,00 Euros/m²775,00 Euros/m²

ECO



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Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite superior:Límite inferior:Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 20,00 %15,00 %

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Límite superior:Límite inferior:12 meses10 mesesVivienda Unifamiliar Adosada Libre

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite superior:Límite inferior:

Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 56,25 %50,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda Unifamiliar Adosada Libre 16 meses 18 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 22,00 %

ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

127.823,34 Euros

92.082,45 Euros 164.719,52 Euros

101.543,20 Euros 154.509,76 Euros

115.441,79 Euros 139.732,25 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,092 M. hasta 0,099 M. 3,07 %

Desde 0,099 M. hasta 0,107 M. 7,30 %

Desde 0,107 M. hasta 0,114 M. 11,64 %

Desde 0,114 M. hasta 0,121 M. 15,03 %

Desde 0,121 M. hasta 0,128 M. 13,97 %

Desde 0,128 M. hasta 0,136 M. 17,04 %

Desde 0,136 M. hasta 0,143 M. 12,70 %

Desde 0,143 M. hasta 0,150 M. 10,37 %

Desde 0,150 M. hasta 0,157 M. 5,93 %

Desde 0,157 M. hasta 0,165 M. 2,96 %Valor Rangos

0,157 M.-0,165 M. 0,150 M.-0,157 M. 0,143 M.-0,150 M. 0,136 M.-0,143 M. 0,128 M.-0,136 M. 0,121 M.-0,128 M. 0,114 M.-0,121 M. 0,107 M.-0,114 M. 0,099 M.-0,107 M. 0,092 M.-0,099 M.

0 5 10 15 20

Los datos para la aplicación del método del valor residual están referidos a euros constantes de la fecha de lavaloración.Valor del terreno suponiendo que se recompran las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

Los datos a introducir en el MVR están referidos a "Edificabilidad (m²e)"

Tasa anualizada homogénea con financiación11,81

20,93

Tasa anualizada homogénea sin financiación

117.500,00 Euros

Los precios máximos para el valor total del terreno en función de las distintas hipótesis establecidas anteriormente,oscilan entre 101.543,20 Euros y 154.509,76 Euros . Estos precios corresponden al precio máximo que se podríapagar por el suelo y que permitiría obtener un beneficio medio anual entre 20,00 % y 22,00 % . Las circunstanciasdel mercado pueden hacer que los valores de mercado del suelo queden fuera de estos dos límites.

(Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización pendientes)

VALOR TOTAL DEL TERRENO

ECO



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NIVEL: 1Aprovechamiento Urbanístico: 2.400,00 m²

Aprovechamiento Susceptible de Apropiación 2.400,00 m²

Precios referidos a: Repercusión

Valor Unitario de Mercado: 48,96 Euros/m²(Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización pendientes)Valor Unitario de Tasación 48,96 Euros/m²

2.500,00 Euros115.000,00 Euros

Costes de Demolición:Valor de Tasación

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 117.500,00 -117.500,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -117.500,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,004 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,005 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,006 88.200,00 -80.203,570,00 0,00 88.200,00 0,00 0,00 -88.200,000,00 0,007 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,008 75.600,00 -66.602,210,00 0,00 75.600,00 0,00 0,00 -75.600,000,00 0,009 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,00

10 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0011 0,00 54.125,629.606,77 54.821,05 0,00 0,00 0,00 64.427,8264.427,82 0,0012 2.801,03 50.958,879.606,77 54.821,05 0,00 0,00 274,11 61.626,8064.427,82 2.526,9213 3.075,13 49.934,969.606,77 54.821,05 0,00 0,00 548,21 61.352,6964.427,82 2.526,9214 69.665,03 -4.195,589.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 822,32 -5.237,2064.427,82 2.526,9215 69.939,13 -4.345,789.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 1.096,42 -5.511,3164.427,82 2.526,9216 70.213,24 -4.490,239.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 1.370,53 -5.785,4264.427,82 2.526,9217 70.487,34 -4.629,069.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 1.644,63 -6.059,5264.427,82 2.526,9218 70.761,45 -4.762,429.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 1.918,74 -6.333,6364.427,82 2.526,9219 71.035,55 -4.890,459.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 2.192,84 -6.607,7364.427,82 2.526,9220 71.309,66 -5.013,279.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 2.466,95 -6.881,8464.427,82 2.526,9221 71.583,77 -5.131,039.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 2.741,05 -7.155,9464.427,82 2.526,9222 71.857,87 -5.243,859.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 3.015,16 -7.430,0564.427,82 2.526,9223 72.131,98 -5.351,869.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 3.289,26 -7.704,1564.427,82 2.526,9224 72.406,08 -5.455,179.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 3.563,37 -7.978,2664.427,82 2.526,9225 70.153,26 -3.853,289.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 3.837,47 -5.725,4464.427,82 0,0026 70.427,37 -3.974,309.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 4.111,58 -5.999,5464.427,82 0,0027 70.701,47 -4.090,579.606,77 54.821,05 0,00 66.315,79 4.385,68 -6.273,6564.427,82 0,0028 159.175,58 -60.806,909.606,77 54.821,05 88.200,00 66.315,79 4.659,79 -94.747,7664.427,82 0,0029 71.249,68 169.287,32284.419,30 54.821,05 0,00 66.315,79 4.933,89 267.990,67339.240,35 0,0030 68.621,41 -28.635,4922.566,18 0,00 0,00 66.315,79 2.305,63 -46.055,2422.566,18 0,0031 68.485,79 -28.102,4822.566,18 0,00 0,00 66.315,79 2.170,00 -45.919,6122.566,18 0,0032 68.350,16 -27.579,1522.566,18 0,00 0,00 66.315,79 2.034,38 -45.783,9922.566,18 0,0033 1.898,75 12.253,9122.566,18 0,00 0,00 0,00 1.898,75 20.667,4322.566,18 0,0034 1.763,13 12.140,4922.566,18 0,00 0,00 0,00 1.763,13 20.803,0522.566,18 0,0035 1.627,50 12.027,6022.566,18 0,00 0,00 0,00 1.627,50 20.938,6822.566,18 0,0036 1.491,88 11.915,2722.566,18 0,00 0,00 0,00 1.491,88 21.074,3022.566,18 0,0037 1.356,25 11.803,5022.566,18 0,00 0,00 0,00 1.356,25 21.209,9322.566,18 0,0038 1.220,63 11.692,3022.566,18 0,00 0,00 0,00 1.220,63 21.345,5522.566,18 0,0039 1.085,00 11.581,6722.566,18 0,00 0,00 0,00 1.085,00 21.481,1822.566,18 0,0040 949,38 11.471,6422.566,18 0,00 0,00 0,00 949,38 21.616,8022.566,18 0,0041 813,75 11.362,2122.566,18 0,00 0,00 0,00 813,75 21.752,4322.566,18 0,0042 678,13 11.253,3822.566,18 0,00 0,00 0,00 678,13 21.888,0522.566,18 0,0043 542,50 11.145,1722.566,18 0,00 0,00 0,00 542,50 22.023,6822.566,18 0,00

Valor Residual 115.000,00 Euros (19.134.390 pta)VALORES Y COSTES CALCULADOS:

ECO



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FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

44 406,88 11.037,5722.566,18 0,00 0,00 0,00 406,88 22.159,3022.566,18 0,0045 271,25 10.930,6122.566,18 0,00 0,00 0,00 271,25 22.294,9322.566,18 0,0046 135,63 -65,450,00 0,00 0,00 0,00 135,63 -135,630,00 0,00

ECO



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RESUMEN DE APROVECHAMIENTOS O EDIFICABILIDADES

Unidades(nº)

Uso Superficie(m²)

Residencial (viviendas protegidas) 0 0,00

Residencial (viviendas libres de primera residencia) 16 2.400,00

Residencial (viviendas libres de segunda residencia) 0 0,00

Oficinas 0 0,00

Locales comerciales 0 0,00

Uso industrial 0 0,00

Uso hotelero (número de habitaciones) 0 0,00

Plazas de garaje 0 0,00

Trasteros 0 0,00

Otros usos 0 0,00

Zona verde e instalaciones deportivas 0 0,00

Dotacional 0 0,00

TOTAL 16 2.400,00

ECO



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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: RAUL PEREA ARRANZ

ARQUITECTO TECNICOEn representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.

Este informe consta de 16 16páginas numeradas de la 1 a la

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: RAUL PEREA ARRANZ

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 21-10-2014Fecha Emisión del informe: 21-10-2014 Fecha de caducidad del informe 20-04-2015

VerObservaciones


El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 115.000,00 Euros y 115.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores.

11.- VALOR DE TASACIÓNVALOR DE TASACIÓN

115.000,00 Euros (19.134.390 pta)El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

ECO



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12.- OBSERVACIONESActualmente el terreno cuenta con un vial intermedio urbanizado a falta depavimentado. Dicho vial no consta ni en el planeamiento ni esta catastrado comotal. Se realiza el aprovechamiento sobre el solar siguiendo los parámetros dela ordenanza de Casco Urbano, actualmente vigente en las NN.SS.

La calle Arenal no está urbanizada por lo que se han tenido en cuenta losgastos de urbanización pendientes.

ECO



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Nº Expediente: TO-01459/03- 3Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS)Ref.Tasador: RULD:1/11



SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTESITUACION: Calle Arenal, 17[A] (parcela catastral 08973-03), en el municipio de Chozas de Canales, provincia de TOLEDO (45960)

FOTOGRAFIAS





FOTOGRAFIAS





PLANO DE SITUACION





CROQUIS DEL INMUEBLE





DOCUMENTACION





OTRA DOCUMENTACION

tinsa tasaciones inmobiliarias, s. a

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