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TASACION
DE
TERRENOS URBANOS
LINEA AMARILLA
VIA EXPRESA SUR
VIAS NUEVAS DE LIMA
TREN ELECTRICO
ZONA URBANA
Constituida por áreas ocupadas
con actividades urbanas, con
servicios de agua, alcantarillado,
electrificación, vías de
comunicación y transporte.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)
ZONIFICACIÓN
Es el instrumento técnico normativo de
gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas urbanísticas para la
regulación del uso y la ocupación del suelo
en el ámbito de actuación y/o intervención
de los Planes de Desarrollo Urbano, en
función a los objetivos de desarrollo
sostenible, a la capacidad de soporte del
suelo y a las normas pertinentes, para
localizar actividades con fines sociales y
económicos como vivienda, recreación,
protección y equipamiento; así como, la
producción industrial, comercio, transportes
y comunicaciones.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 424-2017-VIVIENDA)
PREDIO URBANO
Es el inmueble ubicado dentro de
un área urbana, y está conformado
por el terreno, las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes
que no pueden ser separados sin
alterar, deteriorar o destruir la
edificación.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)
TERRENO URBANO
Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que cuenta con obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)
Los valores comerciales de terreno de mercado se determinan en base a la
comparación de muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica
el predio a tasar, identificando por lo menos cinco (05) muestras con
características similares y/u homologadas.
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO
Se debe considerar:
1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a
ubicación, zonificación, extensión, entorno, topografía, fuentes de
información de compra - venta y otros aspectos que se consideren
necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del
terreno descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que
el perito estime necesarios, debidamente justificados.
ESTUDIO DE MERCADO
MUESTRA Nº 01
MUESTRA Nº 04
MUESTRA Nº 03
MUESTRA Nº 02
UBICACIÓN DE LAS MUESTRAS
PREDIO A VALUAR
MUESTRA Nº 01
Zonif. RDB
MUESTRA Nº 04
Zonif. RDB
MUESTRA Nº 02
Zonif. RDB MUESTRA
Nº 03 Zonif. RDB
PLANO DE ZONIFICACIÓN
PREDIO A VALUAR
TIPO COEF.DIST.
(Km.)COEF.
1
2
3
4
VA
LO
R P
RO
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DIO
S/. / m
2
MU
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(M2
)
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(S/./m
2) ZONIFICACIÓN UBICACIÓN
EX
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MO
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GA
DO
S/. / m
2
CUADRO DE HOMOLOGACION DE LAS MUESTRAS
ESTADO
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES
DISTRITO DE PUNTA HERMOSA , PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
ÁREA TOTAL URBANA: 60,00 m² Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/ 3,43
TIPO COEF.DIST.
(Km.)COEF.
26 957,79ZONA DE
RECREACION
PUBLICA ZRP
1 1 1 1 1 1 1 1 1 S/, S/,
1,00
VENDO TERRENO EN
BARTOLOME HERRERA
PUNTA HERMOSA
200,00 S/. 257 250,00 S/. 1 286,25http://terreno.mercadolibre.com.
pe/MPE-417684055-terrenos-en-
venta-en-punta-hermosa-_JM
RDM 0,75 1,00 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 625,12
2,00
VENTA TERRENO EN
ESQUINA PUNTA
HERMOSA
450,00 S/. 1 029 000,00 S/. 2 286,67 ENCUESTA RDM 0,75 1,60 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 1 111,32
3,00VENTA DE TERRENO EN
PUNTA HERMOSA160,00 S/. 240 100,00 S/. 1 500,63 ENCUESTA RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 729,31
4,00
VENTA DE TERRENO EN
URB SANTA CRUZ PUNTA
HERMOSA
160,00 S/. 291 550,00 S/. 1 822,19 ENCUESTA RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 885,58
5,00
VENTA DE TERRENO EN
URB. SANTA CRUZ
PUNTA HERMOSA
254,00 S/. 453 898,00 S/. 1 787,00http://www.adondevivir.com/terr
enos-en-venta-en-punta-
hermosa.html
RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 868,48
REDONDEANDO: VUT= S/ 844,00
MUESTRALEGAL
ENTORNO
Y ACCESO
VALOR UNITARIO
DE TERRENO
(S/.)
FUENTE
FACTOR
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO
DETERMINACION VALOR UNITARIO DE MERCADO (VUT) PROPIETARIO :
SOLICITANTE :
LOCALIZACIÓN :
MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO
FACTOR DE
ACTUALIZAC
ION TOPOGRAFI
CO
VALOR
UNITARIOS
ESTIMADOOFERTADESCRIPCION
Fecha : 22 de Enero 2016
PREDIO A VALUAR
(AREA MATRIZ)
SUELO
843,96
AREA DEL
TERRENO
(M2)
PRECIO
(S/.x M2)
VALOR
UNITARIO
PROMEDIO
ZONIFICACION UBICACIÓNEXTENSI
ON
ISLA RÚSTICA
Es el terreno sin habilitar
circundado por zonas con
habilitación urbana que
mantiene su condición legal
como predio rústico.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)
VT = AT x VB
CALCULO DEL TERRENO EN ISLA RÚSTICA
Donde:
VB = VUP x CAV x Fr
VT = Valor de terreno.
AT = Área de terreno.
VB = Valor Básico.
VUP = Valor unitario promedio
CAV = Coeficiente de Área Vendible.
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana.
Se realiza aplicando la siguiente expresión:
El factor (VUP x CAV x Fr) es mayor o
igual al triple del valor por metro
cuadrado de las tierras aptas para cultivo
en limpio Grupo A Clase 1, establecido
en el Reglamento de Clasificación de
Tierras por su Capacidad de Uso Mayor
VUP VB
ISLA RÚSTICA
TABLA N°05
COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE
(CAV)
ÁREA BRUTA DEL
TERRENO
USO
RESIDENCIAL Y
OTROS
USO
INDUSTRIAL
HASTA 2 000 m² 0,85 0,85
De 2 001 a 5 000 m² 0,80 0,80
De 5 001 a 10 000 m² 0,75 0,75
De 10 001 a 15 000 m² 0,70 0,70
De 15 001 a 20 000 m² 0,65 0,71
De 20 001 a 25 000 m² 0,60 0,69
De 25 001 a 30 000 m² 0,55 0,67
Más de 30 000 m² 0,50 0,65
TABLA N° 06
FACTOR DE REDUCCIÓN
ÁREA BRUTA DEL
TERRENO (m2)
USO
RESIDENCIAL Y
OTROS
USO
INDUSTRIAL
Hasta 10 000 m²
10 001 m² hasta 20 000 m²
20 001 m² hasta 30 000 m²
30 001 m² hasta 40 000 m²
0,85
0,80
0,75
0,70
0,85
0,80
0,75
0,70
40 001 m² hasta 50 000 m²
50 001 m² hasta 60 000 m²
60 001 m² hasta 70 000 m²
0,65
0,60
0,55
0,71
0,69
0,67
70 001 m² hasta 90 000 m² 0,50 0,65
ZONA DE EXPANSIÓN
URBANA
La zona de expansión urbana es
el área constituida por terrenos
rústicos comprendidos en los
planes de desarrollo urbano de
la municipalidad, para su
crecimiento futuro, de acuerdo a
la zonificación y plan vial oficial,
ubicados generalmente en la
periferia del área urbana.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)
CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA
Se realiza aplicando la siguiente expresión:
Donde:
VB = VUP x CAV x Fr
VT = Valor de terreno.
VB j = Valor Básico de cada zona.
A j = Área de terreno de cada zona.
n = 4 (Número de zonas)
j = 1 ….. n
VUP = Valor unitario promedio
CAV = Coeficiente de Área Vendible.
Fr = Factor de reducción por
habilitación urbana.
Donde:
VT = VT1 + VT2 + VT3 + VT4
CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA
De la formula:
Se obtiene:
1° zona (VB1)
2° zona (VB2)
3° zona (VB3)
4° zona (VB4)
30 ó 50 metros
100 m
A4 Área restante
100 m
A1
A2
A3
VT1 = VB1 x A1 1° Zona
VT2 = VB2 x A2 2° Zona
VT3 = VB3 x A3 3° Zona
VT4 = VB4 x A4 4° Zona
VB1 = 100% VB
VB2 = 80% VB
VB3 = 60% VB
VB4 = 40% VB
A T = A1 + A2+ A3 + A4
En general:
VUP
VB
ZONA
EXPANSIÓN
URBANA
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN