Anlisis de costos y presupuestos:

INFORME DE TASACION

Profesor: Homero Villegas Alumno: Felipe Riffo Daz

Fecha: 13 de Diciembre de 2012

Introduccin

El presente trabajo tiene por objetivo realizar la tasacin de un bien raz, en

particular se utilizara un inmueble ubicado en la Villa Cataratas del Niagara de la

comuna de Punta Arenas. Se determinar el valor real de esta, ponderando sus

elementos materiales y sus proyecciones inmateriales de una manera tcnica y

econmica, obteniendo el valor completo de la propiedad considerndose el terreno

y la construccin.

Ubicacin y urbanizacin

La propiedad se encuentra ubicada en Calle Cataratas del Niagara 01326, de la

villa Cataratas del Niagara en el sector norte de la ciudad.

Este sector en el ltimo tiempo se ha visto afectado por un fuerte desarrollo

urbanstico, destacndose la construccin del Mall Pionero, el supermercado Lder y

el nuevo Hospital. Adems se tiene la cercana a colegios y universidades, a la

Zona Franca, as como una excelente infraestructura vial (prcticamente nueva) y

acceso a locomocin, hacen del sector un lugar apetecido para residir.

Adems es importante sealar, que se continuar construyendo en el sector, a la

pavimentacin de la calle Manantiales y a las poblaciones nuevas que se estn

construyendo se debe agregar el proyecto que traer al supermercado Jumbo y a

la ferretera Easy a la ciudad.

En general, la propiedad est emplazada en un polo de desarrollo por lo que en

un futuro se transformar en un sector deseado, por lo que hay que considerar un

porcentaje de valor comercial en la tasacin final.

Formulario de tasacin Datos Cliente : Mara Cristina Daz Muoz Rut : 6.643.518-0 Calle : Cataratas del Niagara N : 01326 Poblacin : Villa Cataratas del Niagara Comuna : Punta Arenas Regin : Magallanes Loteo : Parcela Chacra N10 Manzana : 1279 Sitio : 15 Ubicacin : Urbana Uso : Vivienda N Pisos : 1 Construccin : Liviana con estructura soportante metlica N Pliza : 1257359 N Propuesta : 67-2012-0000017 Ramo : Avalu bien raz Agente : Felipe Riffo Daz Arquitecto : Luis Willems Hird Constructor : Luis Willems Hird Urbanizacin Calzada hormign : Si tiene Acera hormign : Si tiene Solera hormign : Si tiene Antejardn : Si tiene Electricidad : Si tiene Agua : Si tiene Matriz : Si tiene Gas : Si tiene Alcantarillado : Si tiene Expropiacin : Propiedad no sujeta a expropiacin

Terreno Forma : Cuadrada Frente (m) : 20 Contra-frente (m) : 20 Fondo (m) : 20 Superficie (m2) : 400 Construccin Living- Comedor : 1 Dormitorio : 4 Baos : 3 Sala de estar : 1 Oficina : 1 Despensa : 1 N de pisos : 1 Estado de conservacin: Buena

Datos obtenidos del plan regulador comunal

ZONA F3

Usos Permitidos: Vivienda, equipamiento de escala menor y bsica. Usos Prohibidos: Todos los no indicados como permitidos. Condiciones de subdivisin predial y edificacin:

a) Superficie predial mnima : 500 m2

b) Frente predial mnimo : 20 m

c) Coeficiente de Constructibilidad mximo : 0,7

d) Coeficiente de ocupacin de suelo : 0.5

e) Sistema de agrupamiento : Aislado

f) Altura mxima de edificacin : Libre

g) Antejardn mnimo : 5 m

h) Distancia mnima de adosamiento : 3 m

i) Densidad : 90 hab/H.

Con estos datos se realizan las correcciones guindose en las caractersticas de

la zona en que se encuentra la propiedad.

Tasacin del terreno

El valor fsico de terreno es corregido por su superficie, relacin frente-fondo, forma,

aprovechamiento del sitio, topografa y ambiente. A continuacin se detallan las

correcciones utilizadas:

Correccin por terreno : 0,8 (Varia en 25%)

Correccin por relacin frente-fondo : 1 (Normal 1:1)

Correccin por forma : 1 (Normal regular)

Correccin por aprovechamiento del sitio : 1 (Normal edificado)

Correccin por topografa : 1 (Normal plano)

Correccin por ambiente : 1 (Normal)

Con estos factores obtenemos lo siguiente:

Promedio aritmtico : 0,96

Producto sucesivo : 0,80

Correccin total : 0,9

Valor base terreno : $49.241/m2

Valor fsico del terreno: 400 x 0,9 x 49.241 = $17.726.760

Tasacin de la construccin

El valor fsico de construccin es corregido por su destino de uso, edad de la

edificacin, calidad de la edificacin, por terminaciones e instalaciones, por estado

de conservacin, por factores de comercializacin o valorizacin. A continuacin se

detallan las correcciones utilizadas:

Correccin por destino de uso : 1 (Habitacin)

Correccin por edad de edificacin : 0,8 (30 aos de uso)

Correccin por calidad de edificacin : 1,3 (Media superior)

Correccin por terminaciones e instalaciones : 1,3 (Corrientes)

Correccin por estado de conservacin : 0,75 (Regular estado)

Correccin por factores de comercializacin : Ubicacin: 1,

Distribucin: 1, Asoleamiento: 1, Panorama: 1,5, Aislamiento: 1, Agrupamiento: 1,

Obsolescencia: 1. TOTAL= (1,07+1,5)/2 = 1,29

Con estos factores obtenemos lo siguiente:

Promedio aritmtico : 1,07

Producto sucesivo : 1,31

Correccin total : 1,19

Valor unitario construccin: $155.052/m2

Valor fsico de la construccin: 129 x 1,19 x 155.052 = $23.802.033

Tabla resumen

Descripcin Valor ($) Valor (UF)*

Terreno 17.726.760 774

Construccin 23.802.033 1.039

Propiedad fsica 41.528.793 1.813

Propiedad comercial

(se agreg un 40%) 58.140.310 2.538

* UF: $22.907,33 al 13 de Diciembre del 2012

Anexo: Fotografa del inmueble