Taller de Impacto de la Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-

2012 relacionada con bienes inmuebles

Ing. Manuel Salguero España

IMPUESTO ÙNICO SOBRE INMUEBLES

Vigencia, validez y aplicación de la ley

Inconstitucionalidades

IUSIDECRETO 15-98Que con la entrada en vigencia del Decreto Número 122-97 del Congresode la República, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, se haproducido una crisis de interpretación respecto a la obligacióntributaria vinculada con los bienes inmuebles, poniendo en gravepeligro la paz social, por lo que se hace necesario derogarlo.

Esto es consecuencia de haber querido imponer una ley confiscatoria y con otros conflictos culturales. Se derogó y luego se publicó el decreto 15-98

El decreto 122-97 derogó el manual

anterior, el concepto de valor, alcances, etc.

Decreto 15-98

Presentó nuevamente el concepto de valor, Valuador Autorizado, Manual, etc.

Decreto 15-98

Sobre todo: UN MANUAL

IUSIARTICULO 3.- Objeto del impuesto. El impuesto establecido en la presente ley, recae sobre los bienes inmuebles rústicos o rurales y urbanos, integrando los mismos el terreno, las estructuras, construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras; así como los cultivos permanentes.

Nota: Este impuesto está dirigido a los bienes inmuebles, en los que se hace referencia a que un bien inmueble es una unidad integrada, o sea que cuando se hable impositivamente de un bien inmueble debe considerarse la tierra, las construcciones, instalaciones adheridas y sus mejoras (calles, drenajes, agua potable, energía eléctrica, etc.), asì como los cultivos permanentes.

OBJETIVO DEL MANUAL

La Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles, “DICABI”, del Ministerio de Finanzas Públicas, presenta el Manual de Valuación, que contiene las líneas de aplicación técnica para estandarizar los procedimientos de valuación inmobiliaria en las áreas urbanas y rurales del País, con el objetivo de apoyar a las municipalidades del País en la creación y mantenimiento de una base de datos para el registro fiscal.

OBJETIVO DEL MANUAL

…que contiene las líneas de aplicación técnica para estandarizar los procedimientos de valuación inmobiliaria en las áreas urbanas y rurales del País, con el objetivo de apoyar a las municipalidades del País en la creación y mantenimiento de una base de datos para el registro fiscal.

Amparos…

Es importante mencionar que en el año 2010 se presentó un planteamiento de inconstitucionalidad parcial precisamente sobre este decreto 15-98

Finalmente, La Corte de Constitucionalidad, con base en lo considerado y leyes citadas en todo el expediente, resolvió el primero de diciembre del año 2011 declarar sin lugar la acción de inconstitucionalidad general parcial de los artículos 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 23, 25 y 43 del Decreto 15-98 del Congreso de la República, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles y del Manual de Valuación Inmobiliaria formulado por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles, del Ministerio de Finanzas Públicas, aprobado por Acuerdo Ministerial 21-2005 del Ministerio de Finanzas Públicas, según consta en el expediente 3349-2010.

El Manual de avalúos está vigente e indica que para que las municipalidades puedan elaborar avalúos, el consejo municipal deberá, entre otras actividades, aprobar:1. Zonas homogéneas de su jurisdicción2. Valores comerciales de estas zonas homogéneas3. Tipificación y valoración de las construcciones y4. El descuento a aplicar al valor comercial que puede ser entre el 50 y 75 por ciento y también5. aprobar los procedimientos que regirán estos temas.

IUSIDe manera que ahora las municipalidades ya pueden empezar a cumplir todos los requisitos arriba mencionados, aprobarlos por el concejo municipal y publicar dicho acuerdo en el diario oficial. Hasta que hagan esto podrán modificar los valores de las matrículas fiscales. Antes no.

Tampoco pueden establecer cobros por licencias de construcción, y mucho menos incorporar el valor calculado de las construcciones, obras o modificaciones al inmueble, a la matrícula fiscal.Deben hacerlo mediante los procedimientos que el Manual de Avalúos indica. .

Y mucho menos pueden, los funcionarios municipales establecer arbitraria y antojadizamente los porcentajes de descuento que en cada caso analizan, ya que hemos sabido que en varias municipalidades algún funcionario decide discrecionalmente el monto de descuento a aplicar. .

Este solamente lo puede establecer, mediante un acuerdo oficial, el Concejo Municipal respectivo, publicarlo en el diario oficial y luego aplicarlo a todos los ciudadanos por igual, sin hacer consideraciones sobre estratos socioeconómicos ni de ninguna otra naturaleza. .

¿Cómo debe interpretarse la aplicación de la nueva ley 10-2012 recientemente en vigencia, sobre todo en la parte que se relaciona con el Libro VI, Reformas a la ley de impuesto de timbres fiscales y papel sellado para protocolos decreto 37-92 del Congreso de la República que establece el 3 por ciento?”.

Consultando este decreto de 1992 vemos que está relacionado con los documentos afectos de este impuesto, tales como escrituras, informes, comprobantes de premios de lotería, contratos, pagos de dividendos, etcétera, y justamente llega hasta el número 8. De manera que, en esta nueva ley de este año, o sea 2012, se adiciona uno más y por eso inicia con el número 9.

Decreto 10-2012El capítulo único, artículo 171 indica: Se adiciona el numeral 9 al artículo 2 de la Ley de Timbres y Papel Sellado Especial para Protocolos con el texto siguiente: “9) La segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles”, referido al pago del 3 por ciento de timbres Luego el Artículo 172 indica: Se adiciona un tercer párrafo al artículo 19 de la Ley del Impuesto de Timbres y Papel Sellado Especial para Protocolos

Ampliaciones…los dos párrafos del decreto 37-92 que indican:ARTICULO 19. Pago del impuesto en testimonio de escrituras públicas.PRIMER PÁRRAFO En los testimonios de las escrituras públicas autorizadas por notario, el impuesto podrá pagarse en cualquiera de las formas previstas en esta ley; y si el testimonio se extendiere … etcétera. SEGUNDO PÁRRAFO En el caso de que se tenga que cubrir el impuesto adhiriendo timbres fiscales, el notario está obligado … etcétera.

Ahora, con la reforma se debe agregar un tercer párrafo con el texto siguiente:"En el caso del testimonio de la escritura pública en el que se documente la segunda o subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles, la base imponible del impuesto la constituye el valor mayor entre los siguientes: 1. El valor consignado por quien vende, permuta y adquiere, bajo juramento, en la escritura pública.2. El valor establecido por un valuador autorizado ó3. El valor inscrito por el contribuyente en la matrícula fiscal o municipal..

Ahora bien, lo importante son las dos

novedades que ahora se introducen.

La primera es cuando indica la segunda o subsiguientes ventas pagarán el 3 por ciento, o sea que ya no pagarán el IVA, éste se pagará solamente en la primera compra.

Y la segunda novedad es que la base imponible del impuesto del 3 por ciento lo constituyen 4 elementos:1.el valor pactado por los actores, regularmente indicado en el aviso notarial,2. también el valor establecido por un Valuador Autorizado o,3.el valor inscrito en la Matrícula Fiscal4. el valor de la matrícula municipal.Que involucra dos entes, DICABI y la Municipalidad mediante el IUSI.De estos cuatro elementos que contienen el valor, se tomará el más alto.

10-2012De estos cuatro elementos que contienen el valor, se tomará el más alto.De manera que en todos los procedimientos de segundas o subsiguientes compra-ventas, deberán adjuntarse cuatro documentos: 1. El aviso notarial, 2. El avalúo practicado por Valuador Autorizado, 3. La certificación de la Matrícula Fiscal de DICABI y 4. La certificación del IUSI de la municipalidad respectiva para que el operador o recaudador sancione y cobre el impuesto sobre el valor más alto.Qué valor deberá prevalecer:En el aviso notarial se establece lo siguiente:El valor consignado por quien vende, permuta y adquiere, bajo juramento, en la escritura pública. .

Nótese que en el primer inciso indica que el vendedor debe declarar bajo juramento el valor en que está vendiendo. De manera que la entidad jurídica o una persona en lo particular puede que declare el valor total de la venta ya que es bajo juramento y pensemos que va a declarar el verdadero valor, por lo tanto será probablemente el más alto.

Luego tiene que presentar un avalúo realizado por valuador autorizado, que tradicionalmente, en lo relativo a avalúos para el fisco, se ha acostumbrado elaborar uno basado en los valores que manejaba la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles DICABI, del Ministerio de Finanzas, que normalmente han sido bajos. Luego solicitará una certificación de la matrícula fiscal en DICABI, y por último irá a la municipalidad a solicitar la matrícula del IUSI.

Una vez obtenido estos cuatro documentos, se los presentará al notario para que elabore la escritura, quién probablemente consignará el más alto, o consignará el que el vendedor le solicite declarar bajo juramento. Si corresponde a la segunda o subsiguientes ventas o permutas, entonces pagará al fisco, el 3 por ciento del valor más alto, no importando el valor declarado por el vendedor.

Luego El Registro de la Propiedad, independientemente de los otros tres valores, tomará el más alto para registrarlo en el asiento del libro respectivo. El paso siguiente es que las instituciones envíen los respectivos avisos, tanto a DICABI, como al IUSI de las Municipalidades para que, si sus registros están por debajo de este valor, operen el nuevo y más alto, por ellos consignado.

Ahora veamos algunas posibilidades: Primero que el Valuador quiera o acepte realizar el avalúo por debajo de los valores comerciales amparándose en el Manual de Avalúos que indica que para avalúos con propósitos del IUSI, podría aplicar el 75 por ciento de rebaja a dicho valor comercial.

Esto no es posible dado que, de acuerdo a la ley, esta rebaja solamente es aplicable a los avalúos para efectos del IUSI ante las municipalidades, y no para otros propósitos fiscales, por lo tanto se lo rechazarán en DICABI.

El Manual de Valuación Inmobiliaria del Ministerio de Finanzas Públicas, fue elaborado con el objetivo de apoyar a las municipalidades del País en la creación y mantenimiento de una base de datos para el registro fiscal, por lo que el “Factor de Descuento” a que se refiere el mencionado manual, tal como se indica en el mismo, puede ser utilizado por las Corporaciones Municipales y dentro de su jurisdicción municipal para asignarle valor a los bienes inmuebles que estime pertinentes, esto sin perjuicio de la utilización de los procedimientos establecidos en la Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles y demás reglamentos o disposiciones municipales que se utilizan para el efecto.

Sin embargo, este Factor de Descuento no puede utilizarse por valuadores autorizados para elaborar Avalúos particulares para efectos fiscales como los indicados en el artículo 19 de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, reformado por el artículo 171 del decreto 10-2012 del Congreso de la República, ya que los mismos deben elaborarse conforme los valores reales de los bienes inmuebles objeto de los contratos respectivos. .

Segundo, suponiendo que de alguna manera obtenga un avalúo menor al valor real de la venta, entonces el comprador se podría ver tentado a sugerir que se escriture a este valor para reducir el pago de los impuestos.

Pondremos un ejemplo, suponiendo que el valor pactado es de Q600 mil y el avalúo indica Q200 mil. El vendedor declara entonces el valor menor y recibe un cheque de caja por los Q600 mil, u otro documento que traslada a un banco.

De acuerdo a la ley antievasión, la entidad bancaria o cualquier otra, le solicitará que llene una declaración sobre la procedencia de los fondos y aquí viene el problema. El documento que ampara esta suma de dinero es la escritura de compra-venta, y esta indica mucho menos que lo que está depositando.

Entonces la entidad bancaria o financiera, por ley, al revisar los documentos y notar las diferencias, presentará esta anomalía al Ministerio Público, y la persona deberá explicar porqué, bajo juramento, incurrió en falsedades.

Porqué DICABI no puede aprobar avalúos basados en el Manual actual y con descuentos:

PORQUE EL OBJETIVO DEL MANUAL DICE

…que contiene las líneas de aplicación técnica para estandarizar los procedimientos de valuación inmobiliaria en las áreas urbanas y rurales del País, con el objetivo de apoyar a las municipalidades del País en la creación y mantenimiento de una base de datos para el registro fiscal.

Historia: El anterior manual, basado en los acuerdos gubernativos de 1971, 1978, y 1980, que establecía avalúos en masa, y además tenía como objetivo establecer un sistema moderno y uniforme de valuación para efectos impositivos a fin de modernizar también los registros catastrales para que la recaudación del impuesto territorial se simplificara y que las personas afectas tributaran de una manera general, dentro de un sistema impositivo justo y ecuánime.

Borrón y cuenta nueva

Luego que en el gobierno de Alvaro Arzú, se introdujo la ley 122-97, vino a derogar todo lo anterior y finalmente ésta también fue derogada dando paso al decreto 15-98 que nos rige en la actualidad.