SUMARIO

Comprobaciones previas a la firma del contrato de compraventa 3

Derecho de información 6

Contratación 8

Condiciones generales de contratación 9

Clausulas abusivas 10

Trámites posteriores a la firma de compraventa 10

Defectos en la vivienda detectados después de la compraventa 11

Obligaciones de los agentes de la edificación 15

Responsabilidad civil de los agentes y seguros 18

Recepción de obra 18

Libro del edificio 19

Préstamos hipotecarios 20

Clases de préstamos hipotecarios 26

Tipos de Interés 27

Revisión de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios 28

Formalización del Préstamo 29

Obligaciones del notario a la hora de formalizar el préstamo hipotecario 29

Derechos y obligaciones en los préstamos hipotecarios 30

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COMPROBACIONES PREVIAS A LA FIRMA DELCONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA.

Antes de la firma de la compraventa de una vivienda, conviene siem-pre que comprobemos las siguientes cuestiones en relación con su situa-ción jurídica, a fin de que ésta responda a sus expectativas.

Título de propiedad:Es preciso solicitar al vendedor que nos entregue una copia de su escri-

tura, o al menos nos la muestre, para conocer las características del inmue-ble en el que estamos interesados.

Situación en el Registro de la Propiedad: Es muy importante acudir al Registro de la Propiedad, donde esté ins-

crita la vivienda, para comprobar:- Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.- Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tenga embargos ni

hipotecas. En el caso que existiesen, es preciso cancelarlas previamente,pagando las deudas garantizadas con las mismas. Esta comprobaciónregistral se realiza con la petición al Registro de la Propiedad de una notasimple. En caso de que en la misma apareciese alguna carga, y con el obje-to de tener una mayor seguridad, se puede solicitar una certificación regis-tral, que tiene un coste mayor.

Si el inmueble objeto de la compra no estuviese inscrito en el Registrode la Propiedad a nombre del vendedor o tuviese cargas registrales quedeban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escri-tura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámi-tes conllevarán gastos cuyo pago corresponde siempre, en exclusiva, alvendedor, por lo que el comprador debe asegurarse que el pago de los mis-mos será por cuenta del vendedor, ya que, en caso contrario, el propiocomprador deberá satisfacerlos.

Impuesto de Bienes Inmuebles (conocido como contribución urbana):El propietario de todo bien inmueble debe pagar anualmente un

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impuesto, cuya base es el valor catastral del mismo, y que recibe el nom-bre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmentecomo “Contribución Urbana”.

La obligación al pago de este impuesto se produce el día 1 de enero decada año, por lo que está obligado al pago del mismo quien resulte ser pro-pietario del citado bien inmueble ese primer día del año, aunque transmi-ta por cualquier título su propiedad.

Hay que comprobar en el Ayuntamiento correspondiente, que no exis-te pendiente de pago ningún recibo de la citada Contribución Urbana, yaque si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, el comprador de lavivienda responde del pago de la totalidad de los mismos.

Cuotas de la comunidad de propietarios:Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, convie-

ne, asimismo, comprobar que no existen cuotas pendientes de pago, exi-giendo la correspondiente certificación, emitida por el secretario de lacomunidad de propietarios.

Conviene saber que, en todo caso, el Notario debe exigir al vendedor,salvo expresa renuncia del comprador, la citada certificación.

Si existiesen cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivien-da vendida responderá del pago de las cuotas del año en que se ha produ-cido la transmisión y del año anterior.

Arrendamientos:También hemos de comprobar, antes de comprar una vivienda, que la

misma no se encuentra arrendada. Pues si así fuese, aunque se cambie depropietario, no se extingue el contrato de arrendamiento, sino que éstecontinuará por el tiempo pactado y por sus sucesivas prórrogas. Además,el inquilino puede tener el derecho a adquirir la propiedad, pagando el pre-cio que se haya abonado en la compraventa.

Cargas urbanísticas: Otro elemento a tener en cuenta antes de adquirir nuestra vivienda, es

que si se ha construido sobre terrenos de reciente urbanización, puede que4

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no se hayan abonado los costes de dicha urbanización y que el terreno aúntenga alguna carga urbanística. Podremos comprobar la situación real delinmueble, tanto en el Registro de la Propiedad, como en el Ayuntamiento,pues aunque la obligación del abono de dichas cargas es del promotor, sino estuviesen abonadas, el bien inmueble responderá de ellas.

Licencia de obras:Si se trata de la adquisición de una vivienda en construcción, es preci-

so que se compruebe que la edificación cuenta con la preceptiva licenciade obras concedida por el Ayuntamiento, pues ésta acredita que la edifica-ción que se está desarrollando es legal y que se adapta a la NormativaUrbanística Vigente en el Ayuntamiento.

Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación:Si ya se ha finalizado la construcción, conviene comprobar que se

cuenta con la correspondiente cédula de habitabilidad y con la licencia deprimera ocupación. Estos son dos documentos administrativos que acre-ditan, el primero de ellos, que la vivienda reúne todos los requisitos nece-sarios exigidos por la Ley para ser habitable, y el segundo, que se hancumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación y, porlo tanto, que la edificación es legal a efectos urbanísticos.

Estatutos de la comunidad: No hay que olvidar que, si se ha adquirido una vivienda y la misma

forma parte de un edificio, conviene conocer los estatutos de la comuni-dad. Si se trata de una vivienda unifamiliar, es preciso comprobar que noestamos ante un complejo urbanístico, que también contará con los corres-pondientes estatutos, ya que en ellos se pueden recoger ciertas limitacio-nes en el uso y disfrute de su vivienda y la forma en que se distribuyen loscorrespondientes gastos comunes necesarios para el mantenimiento delinmueble.

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DERECHO DE INFORMACIÓN

La compra de una vivienda con plenas garantías para el comprador,requiere que éste se informe y se asesore adecuadamente antes de tomaruna decisión y de firmar cualquier documento. Este derecho de informa-ción, se encuentra regulado en la actualidad por el Real Decreto de 21 deabril de 1.989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la infor-mación a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas,que impone, a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción yventa de inmuebles, la obligación de informar al público sobre los siguien-tes aspectos:

a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la ins-cripción en el Registro Mercantil, del vendedor.

b) Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivien-da misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua,gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguri-dad contra incendios con que cuente el inmueble.

c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y des-cripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunesy de los servicios accesorios.

d) Referencia a los materiales empleados en la construcción de lavivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio,zonas comunes y servicios accesorios.

e) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones queexijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuacióndel inmueble en caso de emergencia.

f) Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad oexpresión de no hallarse inscrito en el mismo.

g) Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago,con expresión detallada de los siguientes datos:

* Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen, en sucaso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta aeste impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda porel Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

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Documentados.* Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos, se indi-

cará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderáabonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos yotros

* Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.* Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación

de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propiavivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la corres-pondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en elRegistro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corres-ponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.

* Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o laparte de él, aplazado.

h) Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la queresulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensato-rias, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

i) Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad dePropietarios, en su caso, así como información de los contratos de servi-cios y suministros de la comunidad.

j) Información sobre el pago de los tributos de todas clases, que gravenla propiedad o utilización de la vivienda.

k) Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condi-ciones generales y especiales.

l) En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos acce-sorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con todaclaridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.

m) Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre ydomicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio delConstructor.

Con independencia del deber general de información mencionadoanteriormente, es imprescindible que, tanto en la compra de viviendanueva como en la de segunda mano, el comprador se asesore adecuada-mente, antes de comprar, acerca de todos los aspectos jurídicos y fiscales

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relacionados con la compraventa de vivienda.Dicho asesoramiento puede encontrarlo, entre otros profesionales, en

el Notario, debiendo tener en cuenta que el asesoramiento que presta elNotario es un asesoramiento especializado en estas materias.

CONTRATACIÓN

Realizadas las comprobaciones previas e informados correctamente, espreciso formalizar un contrato de compraventa. Aunque los contratos ver-bales son válidos, lo habitual en la compraventa de vivienda es que el con-trato se formalice por escrito.

El contrato ha de contener:- Una descripción de la vivienda, recogiéndose todas sus caracte-

rísticas. - El precio, con especificación de los gastos que debe de asumir

tanto el comprador como el vendedor, así como la forma de pago.- La fecha de entrega de las llaves y, en su caso, de la elevación a

escritura pública de la misma si fuese de fecha posterior. Se reco-mienda que se pacte una fecha de entrega, con una indemnización encaso de incumplimiento de la misma.

- La posibilidad de modificación del proyecto original por causasajenas a los transmitentes.

- Las servidumbres y cargas, que puedan gravar la vivienda.- La participación en los elementos comunes del edificio.- El aval de las cantidades entregadas.

PrecontratoEs la promesa de comprar o vender. El precontrato da derecho a los

contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato,siempre que se haya pactado la cosa y el precio.

Documento de ReservaEs habitual, que en obras en construcción y que se ofrecen en una

inmobiliaria, se firme un documento de reserva, con la entrega simultánea8

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de una determinada cantidad que se perderá si no se llega a formalizar elcontrato de compraventa, con la única finalidad de asegurar la venta en unfuturo.

Documento de Arras o SeñalDiferente del anterior documento de reserva, es el contrato de arras, ya

que en este caso, el importe que el comprador entrega al vendedor, comoseñal de la compraventa que van a celebrar, es parte del precio de la com-praventa.

Las arras pueden ser:- Confirmatorias, que suponen una aceptación en firme de la com-

praventa, pudiendo la otra parte exigir el cumplimiento del contrato y,en su caso, la resolución con indemnización de daños y perjuicios.

- Penitenciales, que suponen que, en caso de incumplimiento delcontrato, éste se puede rescindir, allanándose el comprador a perder-las o el vendedor a devolverlas duplicadas.

CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN

La amplia mayoría de los contratos de compraventa de viviendas rea-lizados, lo son con una misma promotora-constructora, por lo que éstasuele establecer e imponer una serie de cláusulas generales, que en laamplia mayoría de los casos los consumidores no pueden negociar indivi-dualmente. Es lo que se conoce como condiciones generales de la contra-tación.

Estas cláusulas no negociadas individualmente, deben ser claras y sen-cillas, sin reenvíos a otros textos o documentos que no se faciliten previao simultáneamente a la formalización del contrato.

CLAUSULAS ABUSIVAS

En la actualidad se producen, con frecuencia, determinados abusos porparte de estas empresas, por lo que, con el fin de conocer las diferentescláusulas consideradas abusivas, se recogen a continuación: 9

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“El comprador correrá con los gastos de declaración de obra nueva,constitución de propiedad horizontal y posibles hipotecas que se constitu-yan”.

“En el momento de entrega, el comprador se compromete a subrogar-se en la hipoteca que exista sobre la vivienda, aceptando las condicionesfinancieras pactadas en la misma. Podrá cancelarla a su criterio, aceptan-do asumir los gastos que de ello se deriven”.

“La fecha prevista de entrega será (p. e. el tercer trimestre del año...).Dicha fecha es meramente indicativa, pudiendo variar en función de laevolución del proceso constructivo”

“El comprador autoriza a que el vendedor realice aquellos cambios enel proyecto que vinieran justificados por motivos técnicos, jurídicos ocomerciales”.

“El comprador deberá comunicar cualquier desperfecto en un plazo nosuperior a los 15 días desde la entrega de la vivienda. Transcurrido dichoplazo, la empresa vendedora no aceptará reclamaciones por este motivo”.

“El comprador está obligado a elevar a público el presente contrato,compareciendo en el lugar, fecha y hora designada por la parte vendedo-ra”.

“El comprador abonará a la parte vendedora el importe correspon-diente a los gastos de enganche, acometida o cualquier otros relacionadoscon los suministros del inmueble (agua, luz, electricidad)”.

TRÁMITES POSTERIORES A LA FIRMA DE LAESCRITURA DE COMPRAVENTA.

a) Presentación en el Registro de la Propiedad:La ley prevé que el mismo día de la firma de la escritura de compra-

venta, el Notario podrá comunicar por fax, al Registro de la Propiedad, elhecho de la firma de la escritura con los datos de la misma, por lo que serecomienda no renunciar a dicho derecho, pues gracias a dicha comunica-ción se extiende en el Registro de la Propiedad el correspondiente asientode presentación, con una validez de diez días hábiles, debiendo de presen-tar el comprador, en ese plazo, una copia de la escritura de compraventa.10

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b) Pago de impuestos:La firma de la escritura de compraventa origina al comprador la obli-

gación de pagar, según se trate de vivienda nueva o usada, bien elImpuesto sobre el Valor Añadido (IVA), o bien el de TransmisionesPatrimoniales. Además de estos impuestos, hay que abonar el Impuesto deActos Jurídicos Documentados.

Recuerde que el pago de los impuestos correspondientes a la compra-venta es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la viviendaen el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.

c) Cambio de titularidad en el Catastro:En la actualidad, los Notarios que autoricen escrituras de cambio de

titularidad de fincas o que impliquen alteración física de las mismas(segregación, agrupación, obra nueva,...), están obligados a remitir alCatastro, por medios informáticos, los datos relativos al cambio de titula-ridad o a la alteración efectuada, por lo que esta comunicación suple ladeclaración que están obligados a efectuar los particulares.

DEFECTOS EN LA VIVIENDA DETECTADOSDESPUÉS DE LA COMPRAVENTA

Frecuentemente, después de adquirida la vivienda, aparecen en elladefectos y/o desperfectos, que no fueron detectados con anterioridad. Losderechos del comprador, en tales casos, son los que se expresan a conti-nuación.

Para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedady la protección del medioambiente, los edificios deberán proyectarse,construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que cumplan lossiguientes requisitos básicos:

1. Funcionalidad. * Los edificios deben tener una disposición, dimensiones de los espa-

cios y dotación de las instalaciones que faciliten la adecuada realizaciónde las funciones previstas en el edificio.

* También debe garantizarse la accesibilidad: los edificios que se cons- 11

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truyan a partir de ahora deberán facilitar “a las personas, con movilidad ycomunicación reducidas, el acceso y la circulación por el edificio ...”.

* Además, darán acceso a “los servicios de telecomunicación, audiovi-suales y de información...”.

2. Seguridad. Los edificios garantizarán: * Seguridad estructural. Se debe garantizar la resistencia mecánica

(cimentación, muros de carga, vigas...) y estabilidad del edificio. * Seguridad en caso de incendios. Se debe asegurar el fácil desalojo del

inmueble en caso de incendio. Además debe proyectarse de modo que sepueda limitar la extensión del incendio dentro del edificio y de los colin-dantes y que se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

* Seguridad de utilización. Los edificios deben proyectarse y cons-truirse de modo que el uso normal del edificio no suponga riesgo de acci-dente para las personas.

3. El edificio, en relación a la Habitabilidad del mismo, cumplirá lossiguientes requisitos:

* Higiene, salud y protección del medioambiente. El edificio no debedeteriorar el medioambiente en su entorno inmediato y garantizará unaadecuada gestión de toda clase de residuos.

* El edificio estará protegido frente al ruido, “de tal forma que el ruidopercibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita reali-zar satisfactoriamente sus actividades”.

* Otro requisito básico de calidad se refiere al ahorro de energía y alasilamiento térmico. Se trata de conseguir “un uso racional de la energíanecesaria para la utilización del edificio”

* En general, los elementos constructivos y las instalaciones debengarantizar un uso satisfactorio del edificio.

Para el cumplimiento de estos requisitos se establece el CódigoTécnico de la Edificación (conjunto de normas que establecen las exi-gencias básicas de calidad para el cumplimiento de los anteriores requisi-tos básicos) 12

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Defectos de construcción:Sistema anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación: El artículo 1.591 del Código Civil establecía los siguientes derechos a

favor del comprador en los casos de ruina del edificio:a) Si se produjese la ruina del edificio, del que forma parte la vivienda,

por defectos de construcción puestos de manifiesto en los 10 años siguien-tes a la terminación del edificio, el contratista de la obra deberá indemni-zar los daños y perjuicios causados.

b) Si la ruina se produjese por defectos del suelo o en la dirección dela obra, puestos igualmente de manifiesto durante los 10 años siguientes ala terminación del edificio, el Arquitecto que dirigió la obra deberá indem-nizar los daños y perjuicios causados.

c) Si la ruina se produce por incumplimiento de las condiciones delcontrato de obra por parte del contratista, dicho contratista deberá indem-nizar los daños y perjuicios causados, siendo en este caso el plazo parareclamar de 15 años.

Si no es posible determinar quién es responsable de los defectos queproducen la ruina del edificio (el contratista de la obra, el promotor inmo-biliario, el arquitecto, etc), se podrá dirigir la reclamación contra cual-quiera de ellos indistintamente o contra todos a la vez.

El Tribunal Supremo considera que el concepto de ruina a que se refie-re el artículo 1.591 del Código Civil, comprende no sólo la ruina en sen-tido estricto, sino también aquellos defectos de construcción o en la estruc-tura del edificio que impiden su normal disfrute, utilización y habitabili-dad, y que representan un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edifi-cación, con el transcurso del tiempo, si no se adoptan las medidas correc-toras necesarias y efectivas.

Sistema de la Ley de Ordenación de la Edificación: La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999

establece que las personas físicas o jurídicas que intervengan en la edifi-cación responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de unedificio o de parte del mismo, de la siguiente forma:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio13

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por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas,los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y quecomprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad deledificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificiopor vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalacionesque ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad esta-blecidos en la misma Ley.

c) Durante un año, responderá únicamente el constructor de los dañosmateriales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos determinación o acabado de las obras.

Los plazos expresados comienzan a contarse desde la fecha de recep-ción de la obra sin reservas o desde que éstas hayan sido subsanadas.

La Ley establece como garantía para el adquirente un sistema de segu-ros, que son los siguientes:

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizardurante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios odefectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabadode las obras, que podrá ser sustituido por la retención, por el promotor, deun 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizardurante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios odefectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que oca-sionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por laLey.

c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizardurante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en eledificio por vicios o defectos estructurales, que son los que tengan su ori-gen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, losmuros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan direc-tamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

De los tres tipos de seguros mencionados, la Ley establece como obli-gatorio únicamente el último de los citados, que es un seguro decenal paragarantizar los daños por vicios o defectos estructurales del edificio.

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OBLIGACIONES DE LOS AGENTES DE LA EDIFI-CACIÓN

La citada ley establece una serie de obligaciones a los agentes queintervienen en la edificación:

Al Promotor* Ser titular del terreno sobre el que se va a construir.* Facilitar la información precisa para la realización del proyecto.* Gestionar la obtención de las licencias para construir y firmar el

acta de recepción de obra de manos del constructor.* Suscribir los seguros pertinentes para garantizar los daños por

vicios o defectos de construcción.* Hacer entrega al comprador o adquiriente de la documentación

pertinente, referente a la vivienda adquirida.

Al Proyectista* Estar en posesión de la titulación académica y profesional reque-

rida.* Redactar el proyecto, en base a la normativa vigente y a lo esta-

blecido en contrato, y entregarlo visado por el Colegio Profesionalcorrespondiente.

* Establecer las instrucciones sobre uso, conservación y manteni-miento del edificio, una vez terminado, y las normas de actuación encaso de siniestro o en situaciones de emergencia que pudiera produ-cirse durante su uso.

Al Constructor* Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplica-

ble y a las instrucciones del director de obra.* Tener titulación ó capacitación profesional suficiente.* Consignar, por escrito, las órdenes e instrucciones que dé el pro-

yectista o las incidencias que se detecten en la construcción, en un15

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libro de Órdenes, Asistencias e Incidencias. Este libro se llevará desdeel comienzo de la obra hasta el final y se entregará copia al propieta-rio.

* Suscribir los seguros pertinentes para garantizar los daños porvicios o defectos de construcción, al igual que el promotor.

Al Director de obra* Estar en posesión de titulación de arquitecto, arquitecto técnico,

ingeniero o Ingeniero Técnico.* Comprobar la adecuación de la cimentación y estructura del edifi-

cio a la naturaleza del terreno.* Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y llevar al

día el Libro de Órdenes de la obra donde se reflejarán todas las contin-gencias.

* Elaborar las modificaciones necesarias que se hagan en el proyectoinicial que habrán de estar conformes a la normativa vigente.

* Suscribir el acta de replanteo iniciador de la obra y el certificado defin de obra.

Al Director de la ejecución de la obra* Estar en posesión de titulación académica y profesional sufi-

ciente.* Controlar y verificar la recepción, en la obra, de los productos de

construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.* Dirigir la ejecución material de la obra, comprobando que se

ajustan al proyecto y a las prácticas de buena construcción.* Consignar en el Libro de Órdenes las instrucciones precisas.* Suscribir el acta de replanteo iniciador de la obra y el certifica-

do.

A las entidades y Laboratorios de control de calidad de la edifica-ción

* Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su activi-dad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de la eje-16

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cución de las obras.

A los suministradores de productos, que son: los fabricantes,almacenistas, importadores y vendedores de productos de construc-ción.

Entregar los productos de acuerdo con el pedido, respondiendo de suorigen, identidad y calidad así como del cumplimiento de las exigenciasque establezca la normativa técnica.

Facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento de los productossuministrados, así como las garantías de calidad, para su inclusión en ladocumentación de obra ejecutada.

A los propietarios y usuariosEs obligación de los propietarios:

* Conservar y mantener en buen estado la edificación.* Transmitir a futuros compradores la documentación de la obra y

los seguros y garantías suscritos.Es obligación de los usuarios:

* Utilizar adecuadamente los edificios de conformidad con las ins-trucciones de uso que figuran en la documentación del edificio.

Es obligación de los propietarios y usuarios:* Utilizar el edificio de forma que se conserve en perfecto estado

de habitabilidad o explotación.* Conservar y mantener el edificio según las normas contenidas en

la documentación que se entrega.* Asegurar el edificio por daños a terceros e incendios.

RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES YSEGUROS

Responsabilidad Individualizada de los agentesSin perjuicio de las responsabilidades establecidas en los contratos de

compraventa, todos y cada uno de los agentes de la edificación, según su17

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ámbito de intervención, responderán ante los propietarios y tercerosadquirientes.

* El promotor, aunque no construya, responderá siempre solida-riamente, con los demás agentes intervinientes, por los daños mate-riales producidos por vicios o defectos de construcción.

* El constructor será responsable civilmente de los daños materia-les causados en el edificio por defectos derivados de su negligencia oimpericia, así como de los daños causados por las empresas subcon-tratadas en la obra y derivados de los productos empleados en su eje-cución.

* El proyectista responderá directamente de los daños que se deri-ven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto.

* El director de obra y director de Ejecución serán responsables dela exactitud del certificado final de obras, haciéndose igualmente res-ponsables de las imperfecciones del proyecto, aunque no haya sidoelaborado por ellos.

RECEPCION DE LA OBRA

Es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entre-ga de la misma al promotor y es aceptada por éste. Algunos aspectosimportantes de este hecho son:

* La recepción deberá consignarse en acto firmado. * La recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días

siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificadofinal de la obra (a no ser que se haya pactado previamente otro plazo).

* El plazo se contará a partir de la notificación efectuada por escri-to al promotor.

* La recepción se entenderá tácitamente producida si, transcurri-dos treinta días desde la fecha indicada, el promotor no hubiera pues-to de manifiesto reservas o rechazo por escrito.

* Los plazos de responsabilidad y garantía se iniciarán a partir dela fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entiendaésta tácitamente producida. 18

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LIBRO DEL EDIFICIO

Entre las novedades que se recogen en la citada ley de ordenación dela edificación se encuentra el Libro del edificio, que en muchos casos noes entregado por el promotor ni tampoco exigido por el comprador. Encualquier caso conviene saber que el Libro del Edificio debe contener losiguiente:

* Las anotaciones e incidencias recogidas en el Libro de Órdenes,Asistencias e Incidencias de la obra.

* Los Planos de la obra, así como una relación de las empresas quehayan intervenido en ella.

* Las normas e instrucciones de uso, conservación y manteni-miento del edificio.

* Las calidades de los materiales utilizados, así como, la garantíade los constructores, proveedores y suministradores sobre la calidadde sus actividades y materiales.

* Las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones deemergencia que puedan producirse en el edificio.

Una vez finalizada la obra, un ejemplar del libro se depositará en elAyuntamiento del término municipal al que pertenezca el edificio, otroejemplar se entregará al propietario y éste lo tendrá siempre a disposiciónde los usuarios que tengan interés en consultarlo. Cuando se trate de unaComunidad de Propietarios, se entregará otro ejemplar al presidente,como representante de la misma.

Los ejemplares del Libro se irán complementando con la documenta-ción técnica de aquellas obras de ampliación, reforma o rehabilitación quese realicen en todo el edificio.

PRESTAMOS HIPOTECARIOS

ConceptoEs el préstamo que conceden las entidades financieras, que permite abo-

nar el precio total de una vivienda. La principal característica del mismo esque, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como 19

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garantía del pago del préstamo, por lo que dicho inmueble debe estar inscri-to en el Registro de la Propiedad, para poder formalizarse dicho préstamo.

Información PreviaTodas las entidades financieras tienen la obligación de disponer de

documentos o folletos publicitarios, a disposición de los interesados, enlos que se recoja, al menos, información sobre los siguientes aspectos:

* Datos de identificación del préstamo.* Plazo del préstamo.* Tipo de interés.* Comisiones.* Gastos a cargo del cliente.

Oferta VinculanteRecabada la información registral y la correspondiente valoración del

inmueble, la entidad financiera tiene la obligación, para aquellos présta-mos que no superen los 150.000 euros, de emitir su oferta contractual delmismo, que se entregará por escrito, siendo su plazo de validez de 10 díascontados a partir de la entrega.

La oferta debe de contener:- Importe y forma de entrega del préstamo.- Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y

fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amor-tización parcial.

- Interés: nominal, si es fijo o variable y, en el segundo caso, cómo,cuándo y en función de qué índice de referencia varía.

- El diferencial que se aplicará en las revisiones de las cuotas.- Comisiones: Comisión de apertura y comisión de amortización anti-

cipada -total o parcial-. Esta última sólo se aplicará en el caso de que seproduzca.

- Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, arancelesnotariales y registrales, etc.

- TAE.- Moneda del contrato de préstamo.20

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Importe El importe del préstamo depende directamente del valor de tasación de

la vivienda y de los ingresos del solicitante del préstamo, pudiendo variarel mismo según los avales que se aporten.

Plazo de amortización Es el tiempo que se establece en el contrato de préstamo para su total

devolución, que puede ser entre quince, veinte, treinta e incluso, en algu-nos casos, se ha llegado hasta los cincuenta años.

Es conveniente recordar que, dependiendo del plazo que se fije, su alar-gamiento supone pagar más intereses y, reducirlo, puede llegar a implicarun incremento de la cuota mensual de la hipoteca y por tanto una cargademasiado pesada.

Tipo de interés Es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo, para

calcular los intereses que deben abonarse. El tipo de interés en un présta-mo puede ser fijo, variable o mixto. El tipo de interés fijo es aquel que semantiene constante sin variación alguna durante toda la vida del préstamo.El tipo de interés variable se revisa en los plazos establecidos en la escri-tura de constitución con la entidad financiera. El tipo de interés mixtomantiene un tipo fijo durante los primeros años y el resto de tiempo hastasu cancelación, a tipo variable.

ComisionesSe ha de tener en cuenta que a la hora de formalizar un préstamo hipo-

tecario se puede exigir las siguientes comisiones:* Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestio-

nes y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términosde la operación solicitada. Lo habitual es que se cobre un porcentaje sobreel importe solicitado.

* Comisión de apertura: Consiste en abonar a la entidad bancaria elcoste de los trámites que debe realizar, correspondientes a la formalizacióny puesta a disposición del cliente del capital prestado. Esta comisión suele

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ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de unavez, cuando se firma la operación, y en el caso de préstamos hipotecariospara adquisición de vivienda, de hasta 150.253,03 euros, englobará losgastos de estudio.

* Hemos de recordar que la entidad financiera puede exigir comisionespor servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, siusted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del prés-tamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

* Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantí-as: en este caso las entidades financieras, pueden exigir una comisión si sesolicita cambiar alguna de las características del préstamo. Con estacomisión se abona a la entidad los gastos que le suponen los trámites quedebe realizar, en la modificación del contenido del contrato y/o en el aná-lisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones arealizar, como, por ejemplo, la aceptación de un nuevo deudor, en el casode adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llamasubrogación de deudor-

* Comisión por novación modificativa, cuando se produce una modi-ficación de las condiciones del préstamo, que tienen una ventaja, con-sistente en beneficiarse de las reducciones de costes notariales y registra-les establecidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación ymodificación de condiciones de los préstamos hipotecarios. Se considerannovaciones, con esas ventajas, las escrituras en las que se pacten una ovarias de las siguientes modificaciones:

- la ampliación o reducción de capital - la alteración del plazo - las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente - el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones

financieras del préstamo; - la prestación o modificación de las garantías personales. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación

sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión estálimitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.

* Comisión por amortización parcial anticipada: Remunera a la22

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entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actua-ciones que debe realizar así como por la compensación a la entidadpor lo que deja de ganar –o lucro cesante-, al dejar de percibir los inte-reses por el capital que se amortiza anticipadamente.

* Comisión por compensación por desistimiento y compensaciónpor riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecariosea a tipo de interés fijo o variable, formalizado a partir del 9 dediciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda, y el presta-tario, o sea el deudor, es una persona física o una empresa de reduci-da dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades, las entidadessólo podrán cobrar por amortización anticipada parcial y, si así lohubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación pordesistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensaciónpor riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de com-pensación por desistimiento no podrán ser superiores:

- al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización seproduce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o

- al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización seproduce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.

- si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferiora las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

* Comisión por la compensación por tipo de interés, que se rigepor las siguientes reglas:

En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cadadoce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este con-cepto.

En otros casos, el importe por este concepto será el pactado conla entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación suponeuna pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando lostipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores queel que se está pagando.

* Comisión por amortización anticipada, que sólo se aplica si efec-tivamente se produce. Esta comisión hace referencia a los pagos

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extras que el cliente decide destinar a aminorar el préstamo, ya seareduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación.A veces, la tarifa varía si lo que se amortiza es todo el préstamo -can-celación total- o sólo una parte -amortización parcial-. Para las enti-dades, esta comisión es como un seguro que cubre el riesgo que asu-men por el hecho de que la operación pueda ser cancelada a voluntaddel cliente.

En los préstamos a interés variable, la comisión por amortización estálimitada por la ley al 1%. En los de interés fijo la comisión suele ser máselevada, debido al mayor riesgo que implica para la entidad, que se veobligada a asegurarse ante posibles oscilaciones de los tipos de interés conel consiguiente coste que esto le supone. En todo caso, la Ley 2/1994, de30 de marzo, ofrece dos posibilidades de modificar un préstamo hipote-cario: la subrogación y la novación crediticia.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada pre-viamente al Banco de España y está a disposición de cualquier personaque quiera consultarla. Sólo podrán repercutirse aquellas comisiones queexpresamente se encuentren recogidas en la escritura de préstamo.

TasaciónLa tasación deberá efectuarse por una entidad especializada e indepen-

diente a la entidad financiera que concede el préstamo. El consumidortiene derecho a proponer al banco o caja la entidad que vaya a tasar lavivienda y, además, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aporta-da por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologadoy no esté caducada, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito puedarealizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningúncaso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.

La T.A.E. Las siglas corresponden al concepto de Tasa Anual Equivalente, que es

una fórmula de cálculo matemático mediante la cual se transforman lascondiciones financieras aplicadas a un préstamo, es decir, su tipo de inte-rés, las comisiones y el plazo de amortización a su equivalente anual,

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cualquiera que sea su forma de liquidación. Es un concepto muy importante y que se debe tener en cuenta antes de

formalizar un préstamo hipotecario, ya que, gracias al mismo, podemosconocer cual es el coste efectivo o real del préstamo.

En los préstamos de interés variable, la T.A.E. no es más que unareferencia, ya que el tipo de interés del préstamo variará cada vez que éstese actualice, pero sirve para tener una visión más allá de lo que es el inte-rés proporcional del primer año.

Moneda del Contrato de Préstamo.Lo habitual, cuando se contrata un préstamo hipotecario, es que el

mismo se formalice en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, nor-malmente en euros.

Sin embargo, cabe la posibilidad de contratar un préstamo en monedaextranjera. En estos casos, hay que ser muy prudente, ya que las cuotas deeste préstamo variarán en función del tipo de cambio de la divisa en cues-tión, que puede llegar a tener oscilaciones muy bruscas a lo largo de todoel plazo de amortización del préstamo.

Normalmente estos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo deinterés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo yser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera nosignifica necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más bara-to.

CLASES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

En el mercado financiero existen diversas clases de hipotecas, que pue-den refundirse en cuatro tipos básicos, que son los siguientes:

Interés fijo Como ya hemos dicho, en estas hipotecas, el tipo de interés permane-

ce constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen lostipos de interés, el cliente siempre pagará lo mismo cada mes.

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Interés variable En esta clase de préstamos, que son la amplia mayoría, los tipos de

interés varían, de acuerdo con la condiciones pactadas, por lo que puedenser beneficiosos o perjudiciales para el consumidor.

Interés mixto Se conocen así a los que combinan un periodo en el que el interés per-

manece fijo, y otro periodo en el que éste es variable y se va ajustando almercado.

De cuota fija Son préstamos a interés variable, pero se asemejan a los préstamos a

tipo fijo, en la medida en que el cliente siempre paga la misma cuota almargen de la evolución de los tipos de interés. En este caso, el consumi-dor desconoce cuándo terminará su obligación de devolver el capital pres-tado, pues si se incrementan los tipos de interés el plazo de amortizaciónse alarga, y si bajan los tipos de interés el citado plazo se reduce.

TIPOS DE INTERÉS

Son los índices que se aplican a los préstamos hipotecarios concerta-dos a tipo variable a la hora de revisar y actualizar su interés.

Existen varios índices de referencia, y entre los oficiales y más utiliza-dos están los siguientes:

* Referencia interbancaria a un año (euribor). Es la media aritmé-tica simple de los valores diarios, de los días con mercado de cadames, del tipo de contado publicado por la Federación BancariaEuropea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año.Se calcula a partir de los ofertados, por una muestra de bancos, paraoperaciones entre entidades de similar calificación.

* Tipo interbancario a un año (mibor). Este es sólo un índice ofi-cial para los préstamos hipotecarios de antes del 1 de enero de 2000.Se define como la media simple de los tipos de interés diarios a losque se han cruzado operaciones, a plazo de un año, durante los días26

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hábiles del mes, en el mercado de depósitos interbancario de Madrid(de ahí la “m” de mibor).

* Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedi-dos por los bancos. Es la media de los tipos de interés cobrados por elconjunto de los bancos en los préstamos hipotecarios nuevos a más detres años para la financiación de viviendas libres. En el cálculo delpromedio se utilizan tipos anuales equivalentes.

* Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedi-dos por las cajas. Es lo mismo que el anterior, pero referido a las ope-raciones de las cajas de ahorros.

* Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedi-dos por el conjunto de las entidades de crédito. Es la tercera versióndel mismo tipo. La media es del total de bancos y cajas de ahorros.

* Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (indicadorCECA, tipo activo). En el cálculo de este índice intervienen:

- Los tipos de las cajas aplicados en operaciones de préstamo hipo-tecario a más de tres años para la adquisición de vivienda libre.

- Los tipos de las cajas aplicados en las operaciones de préstamopersonal de uno a tres años.

Los tipos utilizados son los tipos anuales equivalentes.* Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la

deuda pública. El cálculo de este índice viene dado por los rendi-mientos obtenidos, en el mercado secundario, en las operaciones rea-lizadas con títulos de deuda pública cuyo vencimiento residual sesitúe entre dos y seis años.

El Banco de España difunde a mediados de cada mes una nota infor-mativa con los principales índices de referencia oficiales del mes anterior.Estos tipos se publican en el BOE unos días después, y a partir de esemomento adquieren carácter oficial.

Pero más importante todavía, es la aplicación al tipo de interés del lla-mado margen o diferencial, que no es más que la cantidad que las entida-des suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Por ejem-plo, si un cliente tiene contratado un préstamo al Euribor más un punto yel Euribor está en el 6%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 6%

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más el punto establecido en el diferencial, es decir, un 7%.El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices. En el

caso del índice de bancos y cajas, dicho diferencial suele ser menor que elque se aplica al Euribor. La razón es muy sencilla, el Euribor suele partirde un valor más bajo y para igualarlo al mercado se añade un diferencialmayor. Sin embargo, los principales índices de referencia acaban reco-rriendo el mismo camino.

REVISIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS EN LOSPRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

La revisión de los tipos de interés se produce normalmente una vez alaño (en ocasiones también puede revisarse cada seis meses. Consulte consu entidad). A partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo deinterés de su préstamo será el resultante de añadir el diferencial al últimoíndice de referencia disponible que, normalmente, suele ser el que corres-ponde al mes pasado o el inmediatamente anterior.

La ventaja que se obtiene si transcurre cierto tiempo entre una revisióny otra, es que no se tiene que ajustar continuamente el presupuesto men-sual, en el que, como ya sabemos, el préstamo hipotecario tiene un pesomuy importante.

Lógicamente, cuando los tipos de interés estén subiendo, esta cadenciajugará a su favor: tendrá tiempo suficiente para acoplar con antelación subolsillo a lo que luego serán las nuevas condiciones del préstamo. Y si lostipos de interés están bajando, no se inquiete, a partir del momento en elque se revise el interés del préstamo usted tiene la seguridad de que éstese adaptará a la situación del mercado de forma automática.

No lo olvide: su préstamo no necesita esperar a que el Banco de Españarevise los tipos de interés para adaptarse a la realidad del mercado. Se ajus-ta automáticamente cada vez que hace la revisión del tipo en el caso de lospréstamos a interés variable.

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FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO

Una vez que se acepta la oferta vinculante, se pasará a formalizar elpréstamo. El contrato tiene que contener, entre otros, los siguientesaspectos:

* Capital del préstamo, importe del préstamo y forma de entrega delimporte.

* Amortización (condiciones de devolución de la deuda).* Intereses.* Comisiones.* Gastos a cargo del cliente.* Intereses de demora.

OBLIGACIONES DEL NOTARIO A LA HORA DEFORMALIZAR EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

En el momento de formalizarse un préstamo hipotecario, el Notarioestá obligado a:

- Comprobar la coincidencia entre las condiciones financieras dela oferta vinculante y las del documento contractual, advirtiendo alprestatario de las diferencias que pueda haber y de su derecho a desis-tir de la operación.

- En los préstamos a tipo variable, advertir al prestatario:* Si el índice pactado no es oficial * Si el tipo fijo inicial es menor que el variable pactado a esa fecha * Si se pactan límites a la variación del tipo de interés - En los préstamos a tipo fijo, comprobar que la T.A.E. consigna-

da es correcta - Advertir al prestatario sobre las comisiones previstas por reem-

bolso anticipado, sobre las limitaciones pactadas para dicho reembol-so o sobre la omisión de previsiones sobre dicho extremo

- En los préstamos en divisas, advertir al prestatario sobre el ries-go de variación en el tipo de cambio

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- Comprobar que en cláusulas no financieras no se incluyan comi-siones o gastos no recogidos en las cláusulas financieras

DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LOSPRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

DerechosEn el momento de formalización de un préstamo hipotecario, corres-

ponden a los consumidores los siguientes derechos:* Entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se

especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras delos préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren acargo del cliente, tasación, comprobación de la situación registral delinmueble, etc., aún cuando el préstamo no llegue a firmarse.

* Tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con elbanco o la caja, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasa-ción del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar dela gestión administrativa de la operación. También podrá acordar conla entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la enti-dad prestamista exija para la formalización del préstamo.

* Derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesiona-les que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, yla justificación de la efectiva prestación de los mismos

* Derecho a la entrega de una copia del informe de tasación o eloriginal si la operación no llega a formalizarse, cuando dicho gasto espor cuenta del cliente.

* Derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipo-tecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anterioresa su otorgamiento y exigir al notario, en caso de que exista algunacontradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que lahaga constar a la entidad para su debida corrección.

* Derecho a solicitar al notario copia de la escritura del préstamo,pagando su importe.

* Derecho a recibir los documentos de liquidación y justificantes30

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de pago del préstamo hipotecario.

ObligacionesNo sólo se tienen derechos sino que los consumidores también tienen

algunas obligaciones en relación con un crédito hipotecario. Son lassiguientes:

* Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circuns-tancias económicas y personales. La información correcta es necesa-ria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de con-cederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, acomunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económicodel matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.

* Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto dedinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasa-ción...).

* La contratación de un seguro de incendios sobre el inmueblehipotecado.

* Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones banca-rias pactadas.

* Cualquier otra que haya pactado con la entidad, como por ejem-plo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si nose establece cierto nivel mínimo de renta.

La reunificación de DeudasEn los últimos meses se han multiplicado los anuncios, ofreciendo reu-

nificar todas las deudas y reducir el coste total de dichas financiaciones.Esta práctica de reunificación, aunque lo parezca, no es nueva, pues los

bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, desde siempre, ante ries-gos de impago o problemas anunciados por sus deudores para hacer fren-te al cumplimiento de sus obligaciones, ofrecen alternativas a sus clientespara modificar las condiciones de pago pactadas y superar una dificultadsobrevenida a la hora de satisfacer sus diversos pagos.

La fórmula suele consistir en ampliar el préstamo hipotecario existen-te o bien concertar uno nuevo y, con los nuevos fondos obtenidos, devol-

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ver anticipadamente los saldos pendientes del resto de préstamos perso-nales. Así se pasa a pagar una sola cuota, en lugar de varias como ante-riormente.

Hipoteca InversaRecientemente se ha regulado este tipo de hipotecas, que consiste en ir

recibiendo, a plazos, el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda,pudiendo continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento, momento enque la entidad financiera se queda con la misma. La hipoteca inversa es uncrédito con garantía inmobiliaria, es decir, un contrato por el cual una per-sona que posee un inmueble recibe cada mes una renta. En el momento defallecimiento del propietario, los herederos harán frente al pago del prés-tamo o la entidad procederá a ejecutar la garantía, es decir, se producirá laventa del inmueble para satisfacer la deuda y se entregará a los herederosel dinero restante de la venta, si lo hubiere.

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