situación del mercado de la vivienda - … · la pujanza se centra en grandes ciudades y costa...

Situación del mercado de la vivienda

Marzo 2018

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Mercado de la vivienda | Marzo 2018

Claves en la

reactivación del

mercado de la

vivienda

Dinamismo del

mercado laboral

2

Aflora demanda

embalsada

Pujanza de la demanda

de extranjeros

Atractiva rentabilidad

por alquiler

Favorables condiciones

financieras

Aumento de la

demanda de alquiler

de jóvenes y turística

Expectativas de

aumento de precios



Aunque la mayor demanda de alquiler lastra parte de la demanda de compra, fomenta el interés de los inversores

3

Rasgos del actual ciclo

Marcada disparidad geográficaLa pujanza se centra en grandes ciudades y costa

Pérdida de protagonismo de la demanda de vivienda principal, debido a la débil situación económica de los segmentos más jóvenes

Relevancia de la demanda turística, inversora y de reposición

Reanudación del proceso promotor, pero limitado por la lentitud de la gestión del suelo y procesos urbanísticos

1

62

3

4

5

Debilidades:

Dificultades de acceso a la vivienda de los segmentos más jóvenes

Los indicadores de esfuerzo inician el ciclo en niveles elevados.

Crecientes tensiones en el mercado del suelo en algunas localizaciones y fuerte subida de los costes de construcción

Menor recurso a la financiación bancaria que en otros ciclos


1

2

Índice

3

El avance de la demanda reanima la promoción

La vivienda en alquiler gana protagonismo

La financiación se recupera lentamente




● La demanda de las familias se recupera apoyada en la mejora del mercado laboral y de las condiciones de financiación. Sin

embargo, el incremento de los precios en las zonas más demandadas, la temporalidad el empleo y los bajos salarios dificultan el

acceso al mercado de un elevado porcentaje de hogares, que opta por el alquiler.

● La demanda por motivo inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante la reducida rentabilidad de las

inversiones alternativas y el renovado dinamismo del mercado de alquiler, impulsado tanto por la demanda de los hogares más

jóvenes como por el boom de la vivienda turística.

● El sector sigue mostrando un patrón de crecimiento heterogéneo, en el que las grandes ciudades y los principales focos

turísticos crecen con fuerza, mientras que en el resto del territorio el avance resulta más moderado.

● La promoción avanza con lentitud ante la persistencia de stock en gran parte del territorio. Los mayores niveles de actividad se

focalizan en los municipios más demandados y con escasez de oferta. Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante concentran el 50% de

las viviendas visadas en 2017. La escasez de suelo finalista, el lento proceso de desarrollo del suelo urbano y las estrategias de las

carteras de suelo de grandes fondos y promotoras retrasan la salida al mercado de nueva vivienda, tensionando los precios del

suelo y del producto final.

● Los precios de la vivienda aceleran su crecimiento pero se mantienen todavía en tasas moderadas (6,2% medio en 2017 según

el IPV del INE) y niveles alejados de máximos. Las mayores tensiones se detectan en algunos municipios muy demandados (Sta.

Eulalia, Eivissa, Calviá o Marbella) y con un impacto sobre el mercado total limitado.

5



Pese a los elevados crecimientos, los niveles están aún muy alejados de los máximos

* En unidades anuales

Desde el mínimo………… + 153%En el último año………….. + 26%

Desde el mínimo …… + 58%En el último año …... +14,6%

Desde el mínimo………… + 7,1%4T17 / 4T16 ……….…..…. + 3,1%

Desde el mínimo………… + 72%En el último año……….... + 9,7%

6



* En volumen anual

Frente al mínimo …… + 160%En el último año …….. + 30,1%

Frente al mínimo………… + 99%En el último año………. + 16,6%

Frente al mínimo………… + 94%En lo que va de año….. + 21,3%

7

Frente al mínimo……… + 51%En el último año….. 17,7%

Tamaño de los mercados:



La vivienda sigue contribuyendo positivamente al crecimiento económico

La inversión en vivienda se acerca a la media UEM

0,45

8



Las compraventas mantienen un ritmo muy dinámico

Alcanzan el nivel más elevado desde 2008

15,1%

464.423+14,6%

9

23,1%

Aunque la cifra de transacciones es un 40% inferior a la de 2007



Con dispar intensidad geográfica

En 2017 la compra de viviendas disminuye en cuatro provincias

Compraventa de viviendasVariación en 2017

18,7%

17,8%

5,0%

14,9%

21%

16,6%

15%

13,5%

13%

18,3%

11,1%

12,1%

25,5%

12,4%

10



La demanda de extranjeros mantiene el dinamismo

11

16,3%

89.205+13,8%



Costa y grandes ciudades focalizan las compras de extranjeros

Alicante y Málaga concentran el 34% de sus operaciones en el año

49%

35%44%16%

31%26%31%

24%18%19%10%9%7%8%3%

9% 13%

33%

Dato anual y peso sobre las operaciones totales de la provincia

12



El mercado británico acusa el impacto del Brexit

Frente al dinamismo del resto de nacionalidades, especialmente de marroquís, polacos y rumanos

13



Los precios muestran una ligera aceleración en los países del entorno

• Fortaleza económica, reducido coste de financiación y atractiva rentabilidad son los motores que impulsan a los precios.

• Fenómeno Airbnb: las expectativas de rentabilidad vía alquiler empujan a la inversión residencial.

• El Brexit y el desplazamiento de instituciones presiona al alza los precios en las nuevas ubicaciones.

• Amsterdam, Dublín, París, Berlín, Bruselas y Frankfurt son los puntos calientes del mapa residencial europeo.

14



En España, los indicadores de precios intensifican su ritmo de crecimiento

Aunque se mantienen alejados de los máximos previos

3,1%

7,2%

7,6%

1.559 €

15



Y mantienen una fuerte disparidad geográfica

Las Palmas, Baleares, Barcelona, Madrid, Málaga y Tenerife muestran los mayores crecimientos desde mínimos

7,1%

30,7%

21,4%

14%18,9% 17,8%

11,5%

22,5%

16



En algunas localidades el repunte desde mínimos es elevado, pero la distancia a máximos también

En Sta. Eulalia, Ibiza, Calviá y Marbella el ajuste de precios de la crisis está próximo a agotarse

28%

21%

-23%-26%

17



El aumento de precios junto al moderado avance de la renta familiar deteriora la accesibilidad

El nuevo ciclo comienza con niveles de esfuerzo para el acceso a la vivienda elevados

34,3%

7 años

18

33,1%



La promoción se reanima, pero apenas representa el 10% de su actividad en máximos

Y también muestra grandes diferencias territoriales

La escasez de suelo finalista y el lento desarrollo del suelo urbanizable lastran la promoción en los municipios más demandados.19

Nº de visados Peso en el total Evolución

interanual

Visados sobre parque

de vivienda

Repunte desde

mínimo

Distancia a

Máximos

Andalucía 15.630 19,3% 52,8% 0,35% 225,5% -90,8%

Canarias 2.327 2,9% 47,3% 0,22% 277,8% -94,5%

Baleares 2.228 2,8% 41,4% 0,37% 171,0% -86,3%

Cataluña 10.091 12,5% 34,7% 0,26% 353,1% -92,2%

Aragón 2.567 3,2% 32,9% 0,32% 204,1% -89,4%

Asturias 1.278 1,6% 29,4% 0,21% 176,6% -92,5%

C. Valenciana 8.735 10,8% 27,4% 0,27% 225,1% -93,1%

País Vasco 5.172 6,4% 26,7% 0,49% 98,9% -71,1%

Castilla León 3.631 4,5% 26,0% 0,21% 96,3% -93,1%

Madrid 19.166 23,7% 15,7% 0,65% 264,4% -74,0%

Galicia 2.373 2,9% 15,3% 0,15% 75,8% -95,7%

Murcia 1.183 1,5% 11,2% 0,15% 47,3% -97,9%

C. La Mancha 2.949 3,7% 3,4% 0,23% 78,1% -96,1%

Cantabria 492 0,6% 1,9% 0,14% 90,7% -96,3%

Navarra 1.329 1,6% -5,0% 0,42% 64,5% -87,1%

Extremadura 1.211 1,5% -16,3% 0,18% 84,6% -93,6%

La Rioja 424 0,5% -24,2% 0,21% 134,3% -95,7%

Total Nacional 80.786 100% 26,2% 0,32% 153,5% -90,9%

Fuente: Min. Fomento (de Colegios de Arquitectos Técnicos) y Bankia Estudios

Viviendas visadas por CC.AA. en 2017



Cuatro provincias concentran el 50% de los visados de 2017

Pero en todos los casos se mantienen alejadas de los niveles previos a la crisis

20



El presupuesto de ejecución de la nueva construcción supera los 7.800 millones anuales

Y el saldo vivo del crédito bancario a la promoción retrocede a niveles de 2004

7.803 mil. €

112.310

21



El mercado del suelo se mantiene al alza

En 2017 la operativa se ha desplazado hacia municipios de menor tamaño

El valor del suelo intercambiado en 2017 alcanza los 3.503 millones de euros (+17,7%).22


1

2

Índice

3






Oferta y demanda se desplazan del mercado de compraventa al de alquiler

24

El mercado de

alquiler gana

protagonismo

Mayor demanda de

alquiler de los hogares

Aumenta la demanda de

vivienda turística

Aumenta la inversión en

vivienda para alquiler

Penetración de lasplataformas de alquilervacacional, que facilitan la conexión cliente/arrendador.

• En 2017 España recibió 81,8 mill. de turistas extranjeros (+39% en una década). El 12% de los turistas se alojaron en viviendas de alquiler (+20% en 2017).

• Adicionalmente, la subida de los precios hoteleros empuja a los turistas españoles a fórmulas más económicas.

BOOM TURÍSTICO

Atractiva rentabilidad de la vivienda en alquiler y reducida rentabilidad de inversiones alternativas

Dificultades de los hogares más jóvenes para adquirir vivienda:

Baja capacidad de ahorro

Elevada temporalidad y contratación a tiempo parcial en el mercado laboral.

Cambio en las preferencias de los demandantes más jóvenes y con menores recursos.

Aumenta la demanda de adquisición y la oferta en alquiler



Los precios de alquiler acumulan cuatro años de intensas subidas

Las grandes ciudades superan los máximos precrisis

El IPC de alquileres es un indicador atrasado en el que apenas están representados los nuevos contratos de alquiler. Además incluye otros gastos propios de la vivienda como son el IBI, etc.

1%

25



Aunque la rentabilidad por alquiler comienza a moderarse por el fuerte aumento de los precios de compraventa

5,7%

26

Rentabilidad por alquiler: alquiler medio anual por m² dividido por el precio medio por m2 de compraventa

El intenso crecimiento de los precios de alquiler en 2015 y 2016, muy por encima del aumento de los precios de compra, elevó significativamente la rentabilidad, lo que impulsó la demanda y los precios de compra, provocando una ligera moderación de la rentabilidad en 2017



Con una elevada divergencia por distritos y municipios

27

5,7%

8,6%

4%

5,7%

7%

4,1%



El auge del mercado impulsa las actividades inmobiliarias

El empleo en el sector supera los niveles pre-crisis

28

+10,4%


1

2

Índice

3






La financiación hipotecaria aumenta por cuarto año consecutivo

Aunque los niveles son muy bajos en comparación con el ciclo anterior

+ 9,7%

30

10



En términos de importe la recuperación es más intensa

Debido al avance del importe medio, que crece en línea con la evolución de los precios

16,6%

6,3%

31



Todas las CCAA cierran el año con un aumento de la contratación

Aunque con una elevada disparidad geográfica

9,7%

16,6%

32



Disminuye el porcentaje de compras con financiación hipotecaria

Debido al cambio en el perfil de los compradores, con menor peso de la demanda de vivienda principal

64,2%

49%

Ratio calculado como número de hipotecas registradas s/vivienda entre las transacciones de vivienda en el mes.

33



Salvo en Galicia y La Rioja, donde la proporción de compraventas financiadas aumenta

34



Mejoran las condiciones de financiación

Aumentan plazos, LTV …

65,6%

23,5años

35

37,5%



36

… en un entorno de tipos de interés históricamente bajos

En 2017, no obstante, el coste de financiación se estabiliza

1,4

2,0

2,3

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

dic0

7

jun0

8

dic0

8

jun0

9

dic0

9

jun1

0

dic1

0

jun1

1

dic1

1

jun1

2

dic1

2

jun1

3

dic1

3

jun1

4

dic1

4

jun1

5

dic1

5

jun1

6

dic1

6

jun1

7

dic1

7

%

Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: los plazos van referidos al período inicial de fijación del tipo

Tipo de interés medio del crédito nuevo hogares vivienda en España

Hasta 1 año Entre 1 y 10 años Más de 10 años

1,7

1,91,9

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

dic0

7

jun0

8

dic0

8

jun0

9

dic0

9

jun1

0

dic1

0

jun1

1

dic1

1

jun1

2

dic1

2

jun1

3

dic1

3

jun1

4

dic1

4

jun1

5

dic1

5

jun1

6

dic1

6

jun1

7

dic1

7

%

Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: los plazos van referidos al período inicial de fijación del tipo

Tipo de interés medio del crédito nuevo hogares vivienda en la UEM

Hasta 1 año Entre 1 y 10 años Más de 10 años



37

Existe aumento de la oferta crediticia desde 2013

“Boom” crediticio

Oferta muy reducida en una banca centrada en la reestructuración y digestión del elevado volumen de activos problemáticos

Recuperación del nuevo crédito

Fuente: EPB del BCE y Bankia Estudios



38

España y otros países periféricos no han recuperado los niveles del stock de crédito vivienda pre-crisis

En el caso de España, el desapalancamiento continúa

33 33

47

29

34

20

6265 66

39 40 40

46

25

49

3841

32

Espa

ña

Irlan

da

Por

tug

al

UEM

Core

Peri

feria

Fuente: Bankia Estudios a partir de BCE y Eurostat

Crédito a hogares para vivienda sobre PIB

2003Jun Máximo 2017Dic

122

135

97

85

60

93

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

Dic

07

Dic

08

Dic

09

Dic

10

Dic

11

Dic

12

Dic

13

Dic

14

Dic

15

Dic

16

Dic

17

Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: saldo vivo de crédito a hogares para vivienda residentes euro

Evolución del crédito a hogares para viviendabase 100 = dic-17

UEM Core Periferia España Irlanda Portugal



39

El tipo de interés medio del saldo vivo en España es de los más bajos de la UEM

La rentabilidad media de la cartera en España sigue condicionada por los tipos variables



Las ejecuciones hipotecarias descienden intensamente en 2017

Las de viviendas habituales caen un 51% y afectan al 0,06% de los hogares

40

48,9%



41


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