57º Juzgado Civil de Lima.El juez y su personal le recuerda: una recta administración de justicia es tarea de todos. Nadie debe ofrecer dádivas y usted debe denunciar al que lo pide.

Expediente : 28578-07

Juez : Andrés Tapia Gonzales

Materia : Desalojo

Especialista : Guisella Gonzales Palomino

Demandante : Mirtha Quispe Rojas

Demandado : Francisco Flores Pariatanta

SENTENCIA.-

RESOLUCION NUMERO CUARENTA y SEIS.-

Dada en Lima, a nueve de julio de dos mil ocho.-

VISTOS:

A.- PETITORIO: mediante escrito de fojas veintiuno a fojas veinticinco, subsanado

mediante recurso de fojas cuarenta y cinco, Mirtha Quispe Rojas interpone en la

vía del proceso sumarísimo demanda de desalojo por la causal de finca ruinosa, la

misma que la dirige contra Francisco Flores Pariatanta, para efectos que cumpla

con desocupar el inmueble ubicado en el jirón Leticia Nº 569, Cercado de Lima,

Lima.

B.- FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA: señala como fundamentos los siguientes:

1.- Que, la recurrente es propietaria del 62.26% de las acciones y derechos

que corresponden al inmueble inscrito en la Ficha Nº 1169432 y Partida Nº

40498788 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, por haberlo adquirido en

compraventa de anterior propietario JOSE OLIVEIRA LAWEZZARI.

2.- Indica que dicho porcentaje correspondería a un área superficial de

1,660.45 metros cuadrados en el caso que ocurriera una independización. Señala

que su porcentaje corresponde a un predio de mayor extensión y que sobre él se

construyeron dos casas, una con frente al Jirón Leticia (Ex_calle Bogotá) y otra con

frente a la Av. Abancay (Ex_Av.Santa Teresa).

3.- Indica que el inmueble tiene las siguiente numeración y nomenclatura:

Jirón Leticia Nº 551, 553, 557, 561, 565, 569, 573, 577 y 579. Hace hincapié en que

la entrada principal es por el Nº 565 y que el bien posee interiores signados con los

Nº que van del 1 al 28.

4.- Indica que la declaratoria de fábrica data de 1902 conforme es de verse de

la declaratoria inscrita en la Ficha Nº 1169432. Señala que el bien está construído

con adobe, quincha y madera, las que presentan grietas, fisuras, pérdida de

revestimiento y abundante humedad, tanto en pisos como en paredes. Indica que los

techos de madera se encuentran completamente apolillados y deteriorados por la

humedad y falta de mantenimiento, hechos que ponen en riesgo la estructura de

dicho bien lo que pone en grave riesgo la vida de los ocupantes y terceros.

5.- Señala que el inmueble sub-materia, ha sido declarado ruinoso e

inhabitable, tugurizado y en peligro de colapso mediante Resolución Nº 211

expedido por la Sub_Gerencia de Autorizaciones Urbanas de la Municipalidad

Metropolitana de Lima, recomendándose la desocupación de dicho bien, lo que

amerita el desalojo para efectos de preservar la integridad física de los ocupantes y

terceros.

Ampara su demanda en el inciso 1 del artículo 2º de la Constitución del Estado,

artículos VI y VII del Título Preliminar del Código Civil; artículos 424, 425, 546, Inciso

4 del artículo 547, 585 y 587 del Código Procesal Civil. Además en lo dispuesto por

el Decreto Supremo Nº 013-2000-PCM.

C.- TRAMITE DEL PROCESO: mediante la resolución número tres de fojas

cuarenta y siete, su fecha nueve de agosto de dos mil siete, se admitió la demanda

en la vía sumarísima, corriéndose traslado a la demandada por el término de cinco

días.

C.1.- CONTESTACIÓN (fojas 116): Que, el demandado FRANCISCO FLORES

PARIATANTA contesta la demanda a fojas 116 señalando como argumentos de

defensa los siguientes:

1.- Respecto a que la actora adquirió el 62.26% de las acciones y derechos 1ue

corresponden a la ficha Nº 1169432 y la partida Nº 40498788 del Registro de

Propiedad Inmueble de Lima a su anterior propietario José Oliveira Lawezzari,

adquirió dichos derechos de forma fraudulenta sin el consentimiento del titular del

bien aduciendo como sustento de esta afirmación que el 21 de enero de 2005 el

señor Oliveira antes mencionado ratificó poderes y amplió las facultades a su

apoderado Luis Fernando Romero Roca ante el Notario Freddy Cruzado, entre ellos

para independizar el bien ubicado en Jirón Leticia Nº 551, 553, 557, 561, 569, 573,

577 y 579 además de iniciar las acciones de desalojo.

Señala que una irregularidad es haberse consignado al 21 de enero de 2005 por el

Notario mencionado, que José Oliveira Lawezzari se identificó con su Documento

Nacional de Identidad cuando lo cierto es que no lo tenía.

2.- Indica que el apoderado no cumplió con lo ordenado por su poderdante sino que

por el contrario vendió la propiedad a la actora el16 de mayo de 2006 ante la misma

Notaría, declarando ante la policía que lo hizo a exigencia de Alfredo Gamarra

Callupe y su esposa Amparo Rojas con conocimiento de la actora. Indica que

interpuso contra Luis Fernando Romero Roca una denuncia penal signada con el Nº

495-2006 que se tramita por ante la 9ª Fiscalía Penal de Lima.

3.- Que increpó a la abogada Dalila Carpio Valderrama, que impulsa el proceso de

desalojo, sobre el hecho de conocer que el señor Lawezzari no había autorizado la

venta del referido bien.

4.- Que, existe una Memoria Descriptiva ante la Municipalidad Metropolitana de

Lima, que describe al bien sub-materia en “estado de conservación regular”.

5.- Le resulta extraño que 5 meses después la misma oficina de Sub-Gerencia de

Autorizaciones Urbanas declare mediante Resolución Nº 211, en estado de colapso

total el mismo inmueble.

6.- Que, en la inspección ocular, “a nombre de Luis José Olivera Lawezzari” hubo

una “burda falsificación de la firma” como se desprende el Certificado de la Reniec

que anexa.

7.- El 06 de julio de 2006, Alfredoi Gamarra Callupe solicitó inspección ocular para

declaración de finca ruinosa señalando como domicilio el Jr. Puno 434, cercado de

Lima cuando en realidad era el signado como Lote 09, Manzana M, Asentamiento

Humanao Flor de Amancaes, Rímac.

8.- Que la Sub-Gerencia mencionada en el punto 5, quiso llevar a cabo una

inspección en el lugar sin notificársele, frente a lo cual interpuso oposición que se

encuentra sin respuesta alguna.

9.- Señala que ha denunciado al apoderado ante mencionado y a la demandante

ante la 23º Fiscalía Provincial de Lima por el delito de falsificación documental.

10.- Indica que con fecha 12 de marzo de 2007, la Gerencia de Desarrollo

Empresarial le expide autorización municipal definitiva de funcionamiento Nº

0000000651 mediante Resolución Nº 0000000932 y el 16 de mayo de 2007 la Sub-

Gerencia de Defensa Civil le expide el Certificado de Seguridad Nº 022981.

11.- Señala que Alfredo Gamarra Callupe sobornó a 4 áreas (sic) de la Municipalidad

Metropolitana de Lima.

EXCEPCION (fojas 116): El demandado deduce a fojas 116 la excepción de Falta

de Agotamiento de la vía administrativa.

TACHA (fojas 167): A su vez deduce dos tachas documentales.

C.2.- AUDIENCIA ÚNICA (fojas 239): que citadas las partes a Audiencia Única,

aquélla se llevó a cabo en los términos de las actas de su propósito que corren de

fojas 239 a 251 y de fojas 851 a 856, oportunidad en que se declaró saneado el

proceso luego de declararse infundada la excepción de falta de agotamiento de la

vía administrativa, no pudiéndose arribar a conciliación alguna, fijándose como

puntos controvertidos: a) si la parte demandante posee título suficiente para

pretender el desalojo sobre el inmueble materia de litis y b) si dicho bien tiene la

condición de ruinoso y como consecuencia de ello si procede o no el desalojo.

A continuación se resolvió la tacha documental declarándose infundada. Admitidos y

actuados los medios probatorios pertinentes, el Juzgado dispuso la actuación de

medios probatorios de oficio como es la pericia sobre el inmueble sub-materia para

determinar si su estado es realmente ruinoso e inhabitable y además el mérito del

expediente administrativo que generó la Resolución de Sub-Gerencia de

Autorizaciones Urbanas Nº 211. En consecuencia, el estado de la causa es el de

expedir sentencia.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Marco legal procesal.- Que, los medios probatorios tiene por finalidad

acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez,

respecto de los hechos controvertidos y fundamentar sus decisiones conforme lo

señala el artículo 188º del Código Adjetivo; que además, salvo disposición legal

diferente la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configura su

pretensión o a quien los contradice alegando nuevos hechos, conforme lo señala el

artículo 196º del Código Adjetivo.

Además, conforme al artículo 586º del mismo cuerpo legal, pueden demandar

desalojo: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo

dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.

Pueden a su vez ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o

cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.

SEGUNDO: Términos de la demanda: Mirtha Quispe Rojas interpone en la vía

del proceso sumarísimo demanda de desalojo por la causal de finca ruinosa, la

misma que la dirige contra Francisco Flores Pariatanta, para efectos que cumpla

con desocupar el inmueble ubicado en el jirón Leticia Nº 569, Cercado de Lima,

Lima, señalando que el inmueble sub-materia, ha sido declarado ruinoso e

inhabitable, tugurizado y en peligro de colapso mediante Resolución Nº 211

expedido por la Sub_Gerencia de Autorizaciones Urbanas de la Municipalidad

Metropolitana de Lima, recomendándose la desocupación de dicho bien, lo que

ameritaría el desalojo para efectos de preservar la integridad física de los ocupantes

y terceros.

TERCERO: Concepto legal de ruinoso o inhabitable.- Que, conforme a Eduardo

Cabanellas RUINOSO significa “en ruinas” y a su vez RUINAS significa “Restos de

edificios o monumentos, destruidos por obra del tiempo, abandono del hombre, la

guerra, terremotos, vientos impetuosos u otro parecido desastre”1.

INHABITABLE es un término que significa según el mismo autor: “Por peligro,

insalubridad, situación incomodísima u hostilidad para la subsistencia, lo que no

permite la vida o la residencia del hombre en un lugar”2.

CUARTO: Título de la parte actora.- Que, la actora Mirtha Quispe Rojas sustenta

su derecho dominial sobre el inmueble sub-materia en la Partida Registral Nº

40498788 obrante a fojas diez, en la cual se aprecia que adquirió el 62.83% de

aquél en mérito a la compraventa de acciones y derechos de José Oliveira

Lawezzari, documento que es precisado en cuanto a la numeración del citado bien

mediante el asiento B00004 de fojas doce correspondiente a la misma Partida.

Los cuestionamientos de la parte demandada a la validez del acto de transferencia

de dominio sobre el citado bien a favor de la actora, no pueden hacerse valer en

1 CABANELLAS, Guillermo (1996) Diccionario Enciclopédico de derecho Usual. Buenos Aires, Heliasta S.R.L., Tomo VII, p.259. 2

? Ibidem, Tomo IV, pp. 416-417.

este proceso por no corresponder a su naturaleza y en tanto el título de ésta no sea

declarado inválido, surte todos sus efectos erga omnes siendo de aplicación el

artículo 2013º del Código Civil conforme al cual el contenido de la inscripción se

presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare

judicialmente su invalidez.

QUINTO: Municipalidad Metropolitana de Lima declaró el bien sub-materia en

estado inhabitable, tugurizado y en peligro de colapso.- Efectivamente, se

aprecia de fojas quince y dieciséis que mediante Resolución de Sub-Gerencia de

Autorizaciones Urbanas Nº 211 de fecha 23 de febrero de 2007, la Municipalidad

Metropolitana de Lima declaró el inmueble sub-materia finca en estado inhabitable,

tugurizado y en peligro de colapso, recomendando la desocupación de aquél.

Se aprecia de la motivación de la citada resolución de fojas quince, que la

Municipalidad antes mencionada tuvo en cuenta los siguientes argumentos:

a) Que, la Subgerencia de Defensa Civil de la citada municipalidad informó mediante

Oficio Nº 2703-06-MML/SGDC-ITS “haber inspeccionado el bien ubicado en el Jirón

Leticia Nº 551, 553, 557, 561, 565, 569, 573, 577 579 del Cercado de Lima,

constatándose que la mayor parte de unidades de viviendas que conforman la quinta

se encuentran en riesgo progresivo de colapso en sus muros, concluyendo por

ello que todo el inmueble NO REUNE condiciones básicas de seguridad para su

habitabilidad al presentar riesgo de colapso a nivel general”.

b) Que, mediante Informe Nº 074-2006-C.E.-LVE de fecha 29 de noviembre de 2006

se da cuenta de la inspección ocular llevada a cabo en el inmueble sub-materia

concluyéndose que el inmueble debe ser declarado en estado inhabitable y

tugurizado total (sic).

c) Que, mediante Oficio Nº 3772-2006-MML-SGDC-ITS de fecha 20 de diciembre de

2006, se pone en conocimiento el resultado de la inspección técnica indicándose

que el inmueble sub-materia desde el punto de vista de defensa civil “se encuentra

en alto riesgo, que de no tomar las medidas del caso se puede convertir en un

riesgo de colapso, por lo tanto no cumple las condiciones de seguridad en

Defensa Civil”.

d) Que, mediante Dictamen Nº 68-206-MML-GDU-CO-FINCAS-INH, Sesión Nº 09-

06 de fecha 04 de diciembre de 206, la Comisión Especial Encargada de la

Protección del Patrimonio Cultural de la Nación y Procedimiento de Declaración de

Finca Ruinosa en el Centro Histórico y el Cercado de Lima, declara como Finca en

estado inhabitable y tugurizado total en peligro de colapso, recomendando la

desocupación del inmueble signado como Jirón Leticia Nº 551 al 579.

Esta resolución contiene una declaración de inhabitabilidad y riesgo de colapso

que debe ser confrontada con los resultados del dictamen pericial ordenado en

autos.

SEXTO: Pericia determina que el inmueble NO está en condición de inhabitable

o ruinoso.- El Juzgado con buen criterio y razonabilidad ordenó como medio

probatorio de oficio en la Audiencia Unica de fojas 239, la realización de una pericia

que fuera realizada por el Ingeniero Civil César Leoncio Urquizo Prado y el

Arquitecto Fernando Pacheco del Solar a fin de determinar si el bien efectivamente

tiene la condición de ruinoso e inhabitable, dictamen que obra de fojas 514 al 521,

en el cual se tomó en cuenta la condición arquitectónica y la condición estructural.

Respecto a la condición arquitectónica señalan los peritos: a) que cumple con las

exigencias de áreas y ventilación excepto en el baño; b) que debido a la antigüedad

y uso los materiales de pisos, puertas y ventanas se encuentran deteriorados

aunque ello no impide el desarrollo de las actividades normales.

Respecto a la condición estructural los peritos señalan: a) los muros del local se

encuentran estables, sin “pandeo”, aplomados y sin huellas de humedad; teniendo la

calidad de medianeros respecto al resto de ambientes del inmueble matriz; b) las

vigas de los techos presentan pandeo y deformación, pero no representa peligro de

desplome.

Conclusiones de los peritos: Finalmente los peritos concluyen en su dictamen a

fojas 520 que la condición del inmueble ”no es la de inhabitable o ruinoso y que

no se encuentra en peligro de derrumbe”.

Además refieren que “las condiciones de la edificación en general y de la

estructura en particular, no presentan otra situación que la derivada del

desgaste normal por uso y antigüedad, que sin embargo no significan estado

ruinoso o inhabitable”.

Señalan además que “el local no presenta daños estructurales o de edificación

que puedan calificarlo de ruinoso o inhabitable, con excepción de los efectos

causados por el uso y antigüedad en particular, en los pisos, puertas y

acabados en general”.

Culminan dichas conclusiones indicando que “no se aprecian deficiencias o

daños en las condiciones estructurales o arquitectónicas del inmueble, que

pudieran determinar la condición de inhabitable o ruinoso. El desgaste

(subsanable) en los materiales de pisos, tabiquería de madera y puertas, se

deben a su antigüedad y uso normal, explicando la calificación de estado

regular”.

Los peritos en consecuencia son claros al señalar que el inmueble sub-materia

no se encuentra en estado ruinoso o inhabitable.

SEPTIMO: Contradicción entre documentos emitidos por la Municipalidad

Metropolitana de Lima: Que en la Audiencia Unica de fojas 239, se ordenó que la

Municipalidad Metropolitana de Lima, frente a la contradicción en los documentos

emitidos por ésta respecto al estado del bien submateria, explique las divergencias

entre: a) La Resolución de Sub- Gerencia de Autorizaciones Urbanas Nº 211

su fecha 23 de febrero de 2007, que declara que el inmueble ubicado en el jirón

Leticia número 569, Cercado de Lima, como finca en estado inhabitable y

tugurizado total y en peligro de colapso, recomendando la desocupación del

inmueble con lo que aparece en: b) la memoria descriptiva autorizada por el

ingeniero civil Apolinar Zanábria Peláez conforme al cual dicho inmueble tiene un

estado de conservación regular, documento que corresponde al expediente número

69167-2006 y además c) con el Certificado de Seguridad número 022981 del 16

de mayo de 2007, expedida por la Sub - gerencia de Defensa Civil conforme al cual

dicho bien cumple con las condiciones de seguridad básicas establecidas en la

normativa de seguridad en Defensa Civil vigente.

La Municipalidad requerida informa mediante oficio Nº 907-208-MML/SGC de fecha

03 de abril de 2008 obrante a fojas 849 que la aparente contradicción entre la

Memoria Descriptiva con lo resuelto por la Subgerencia de Autorizaciones Urbanas

Nº 211 consiste en que el primer documento corresponde a un terreno y que la

finalidad era aplicarlo a un trámite de prescripción adquisitiva y no corresponde a

una sustentación técnica del Estado estructural o del sistema de instalaciones de las

edificaciones existentes.

Además mediante Oficio Nº 277-2008-MML-GMM de fecha 26 de junio de 2008 de

fojas 906, la antes citada municipalidad señala que respecto a la contradicción entre

la Resolución de Subgerencia de Autorizaciones Urbanas Nº 211 del 23 de febrero

de 2007 que describe al bien como “finca en estado inhabitable y tugurizado total y

en peligro de colapso” y el Certificado de Seguridad Nº 022981 conforme al cual el

bien cumple con las condiciones básicas de seguridad, a la fecha no existe tal

contradicción pues a raíz del sismo del 15 de agosto de 2007, luego de una

inspección inopinada de la Subgerencia de Defensa Civil, han desaparecido dichas

condiciones y en la actualidad se ha constatado que se encuentra en estado de

ALTO RIESGO, no pudiendo realizarse ningún tipo de actividad comercial o de

vivienda.

Que, analizando la copia del Informe Nº 319-2006-MML-GDU-SAU-DCRU, se tiene

que la Municipalidad Metropolitana de Lima no pudo realizar una inspección del

inmueble sub-materia signado con el Nº 569 como se aprecia de fojas 791 pues “no

había nadie que permitiera el ingreso” como reza su tenor, no explicándose

entonces cómo pudo arribar a las conclusiones de inhabitabilidad y tugurización.

Que, analizando la copia del Oficio Nº 3772-2006-MML-SGDC-ITS de fojas 796, se

tiene que la Municipalidad Metropolitana de Lima determinó en términos generales

que algunos techos, correas, vigas y viguetas de madera podrían colapsar en

cualquier momento, pero no señala a qué interiores del inmueble corresponde dicha

afirmación de “algunos” pues de su tenor y sentido se desprende que no todos los

techos se encuentran en similar estado.

OCTAVO: En consecuencia, frente a la duda generada por los documentos

contradictorios de la Municipalidad Metropolitana respecto a la condición del

inmueble, en los que por un lado señalan que se encuentra en “regular estado de

conservación” (Memoria Descriptiva de fojas 72), que “cumple con las condiciones

básicas de seguridad” (Certificado de Seguridad de fojas 121) y por otro lado que

se encuentra en estado “inhabitable y tugurizado” con peligro de colapso

(Resolución de Sub-Gerencia de Autorizaciones Urbanas Nº 211 de fojas 15) el

Juzgado opta por hacer suyas las conclusiones del los peritos designados en autos

para determinar la condición de dicho bien, entre ellas la de que “no se aprecian

deficiencias o daños en las condiciones estructurales o arquitectónicas del

inmueble, que pudieran determinar la condición de inhabitable o ruinoso”

(dictamen pericial de fecha 06 de febrero de 2008, de fojas 520). Siendo así la

demanda no puede ser amparable.

Respecto a la afirmación de la Municipalidad Metropolitana de Lima (fojas 906) en el

sentido que las “condiciones básicas de seguridad” del inmueble, a la fecha no

existen pues a raíz del sismo del 15 de agosto de 2007 y luego de una inspección

inopinada de la Subgerencia de Defensa Civil, han desaparecido y en la actualidad

se ha constatado que se encuentra en estado de ALTO RIESGO, “no pudiendo

realizarse ningún tipo de actividad comercial o de vivienda”, no está acreditado con

documento fehaciente este extremo, máxime cuando el dictamen pericial de fojas

520 data del 06 de febrero de 2008 (es decir con posterioridad al mencionado

sismo), dejando a salvo en todo caso el derecho de la parte actora a hacerlo valer

en vía de acción si se presentaran nuevas condiciones que determinaran la

existencia de riesgo de colapso del bien pues en tal circunstancia existiría un nuevo

interés para obrar.

Por estas consideraciones, obrando con criterio de conciencia y Administrando

Justicia a nombre de la Nación y estando a lo dispuesto por el inciso quinto del

artículo 139º de la Constitución Política del Estado:

FALLO:

I.- Declarando INFUNDADA la demanda de desalojo por la causal de finca ruinosa

de fojas veintiuno a fojas veinticinco, subsanada a fojas cuarenta y cinco, interpuesta

por Mirtha Quispe Rojas contra Francisco Flores Pariatanta, sin costas ni costos

por tener la parte demandante razones atendibles para litigar.

II.- Por seguridad jurídica notifíquese adicionalmente con esta sentencia a la

Municipalidad Metropolitana de Lima, para que si lo considera pertinente haga valer

su derecho con arreglo a ley, lo que tendrá en cuenta el señor notificador.

Notifíquese y cúmplase.