� La precaria situación económica del país se hatraducido en una notable reducción de lacontratación de oficinas. El volumen de absorciónde 2009 se redujo un 30% con respecto al año2008. La contratación se reactivóconsiderablemente durante el último trimestre delaño acumulando un 40% de la superficie totalcontratada en 2009. Esta mejora de lacontratación intertrimestral puede dejar entreveruna incipiente recuperación del mercadoocupacional.

� La tasa de disponibilidad media de Barcelona seha situado en el 10,2%, nivel que no alcanzabadesde 1996. La Periferia y las Nuevas Áreas deNegocio se han visto más afectadas por esteaumento de la disponibilidad debido a la entregade varios proyectos de envergadura.

� Las rentas han sufrido el sexto descensointertrimestral consecutivo. La renta prime deBarcelona se situó a finales de 2009 en20€/m2/mes, que representa un descensointertrimestral del 7% y un 28% si lo comparamoscon el punto más álgido del mercado.

� El año 2009 cerró con un volumen global deinversión de 626 millones de euros,comparativamente muy por debajo de los nivelesrecord alcanzados en 2007. Cualitativamente elaño muestra unas cifras subyacentes aún másnegativas, pues si excluimos las daciones enpago y las operaciones de uso propio la cifra realde inversión desciende hasta los 288 millones deeuros.

“El año 2009 ha estado dominado por unos niveles deincertidumbre desconocidos hasta ahora a nivel económico, unfactor que sin duda ha condicionado muchas decisionesinmobiliarias a nivel empresarial. El ejercicio que empezamosdebería aportar mayores niveles de certeza, lo que contribuirá a unmejor comportamiento de los mercados en todas sus facetas.”

Eusebi Carles (Director General Barcelona)

Mercado de oficinas de BarcelonaInvierno 2009-10

Absorción y tasa de disponibilidad Volumen de inversión

Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research

Economía, demanda y ofertaEconomíaLos cuantiosos estímulos aplicados a la economía hanpodido detener su caída a plomo, tanto respecto a lacrisis financiera como a la crisis de la economía real, ynos permite pensar que ciertamente lo peor puedehaber quedado atrás. Según afirmaciones delGobierno “la economía está ahora en condiciones deiniciar la recuperación”. Pero esta recuperación deberátrasladarse después al consumo, algo complicadodada la deprimida situación actual del mercado laboral.

El Euribor ha concluido enero de 2010 en el 1,22%tras 14 meses consecutivos perdiendo posiciones, loque supone un respiro para los consumidores. Aunqueel cambio de tendencia de la inflación (los preciossubieron un 1,1% en enero de 2010, su nivel más altodesde diciembre 2008) puede hacer pensar que existeuna amenaza sobre la evolución futura de los tipos deinterés, lo más probable sería que el BCE losmantuviera hasta que no detecte indicios sólidos derecuperación del consumo y la inversión,especialmente mientras el paro siga creciendo.

Sin embargo, habrá que monitorizar en 2010 si laeconomía es capaz de aguantar por sí misma nivelesde actividad mínimamente adecuados una vez sevayan retirando los estímulos.

El Mercado de AlquileresDemanda y Absorción

El volumen de absorción del mercado de oficinas deBarcelona durante el último trimestre del año ascendióa 99.800m2 que sumado a los más de 148.000m2 delos tres trimestres previos, nos da una cifra global de248.000m2, un 30% inferior a la obtenida en 2008.

Sin embargo, es importante resaltar que el nivel decontratación del último trimestre del año haprácticamente duplicado los niveles de contratación deltercer trimestre, suponiendo casi el 40% de lacontratación total del año. Es relevante subrayar que elprimer trimestre es el que más sufrió lasconsecuencias de la actual coyuntura, con niveles decontratación un 35% por debajo de la media trimestral.

Este crecimiento intertrimestral puede dejar entreveruna incipiente recuperación de la demanda, que se havisto favorecida en los últimos trimestres poroperaciones de envergadura como el traslado aCornellà de Llobregat de la aseguradora AXAWinterthur desde sus céntricas oficinas en la Diagonalen una operación de 9.000m2 o el alquiler de más de3.000m2 por parte de Cofely en la recién inauguradaTorre Realia en la Plaza Europa.

Las operaciones de superficie superior a los 3.000m2

han acumulado un 55% de la superficie contratadadurante este último trimestre y un 44% de la superficiecontratada durante todo el año.

Por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio y la Periferiasiguen siendo ubicaciones interesantes para las

empresas, sobre todo en épocas como la actualcuando el ahorro de costes se ha convertido en elobjetivo principal a la hora de buscar una nuevaoficina. Estas zonas aglutinan el 50% de lacontratación. Nuevas áreas como la Plaza Europaestán ya recibiendo sus primeros inquilinos quieneshan absorbido más de 14.000m2.

Oferta y Tasa de disponibilidad

El parque de oficinas de Barcelona cuenta ya con 5,3millones de metros cuadrados, de los cuales547.000m2 se encuentran disponibles. La entrega devarios proyectos de envergadura, mayoritariamenteubicados en la Periferia y las Nuevas Áreas deNegocio ha provocado un ascenso en la tasa dedisponibilidad media que ha superado ya el 10%, unacifra que no alcanzaba desde el año 1996.

Tasa de disponibilidad por zonas

Fuente: Savills Research

Entre los proyectos más significativos encontramos elcomplejo de cuatro edificios de Can Ametller yVallsolana Garden Business Park, ambos en SantCugat del Vallès, Torre Realia en la Plaza Europa y eledificio Diagonal 22@ en el distrito 22@ del Poblenou.Estas zonas son las que más han sufrido elincremento de su tasa de disponibilidad.

La oferta para el año 2010 se ha visto reducidadrásticamente. De los casi 500.000m2 que seesperaban para este año, sólo verán la luz 236.000m2,de los cuales el 36% se encuentran yacomprometidos. Esta rápida corrección que se haproducido en el mercado evitará ascensossignificativos de la tasa de disponibilidad en el cortoplazo y el consecuente descenso de las rentas quepotencialmente podrá provocar.

Mercado de Oficinas de Barcelona - Invierno 2009-10 2

Rentas, inversión y previsionesRentas

El impacto que ha tenido la crisis económica en laestructura de costes de las empresas ha provocadoque éstas den prioridad al ahorro en rentas, que se haconvertido en el factor determinante a la hora debuscar oficinas. La adecuación de las rentas por partede algunos propietarios con el fin de incentivar lademanda, junto con otros hechos como el aumento dela disponibilidad, han provocado un ulterior descensode los precios de alquiler.

Las rentas prime continuaron descendiendo durante elcuarto trimestre hasta alcanzar los 20€/m2/mes. Estenivel representa un descenso intertrimestral del 7% yun 28% si lo compramos con el punto más álgido delmercado.

Esta circunstancia se torna en oportunidad para lascompañías que actualmente buscan oficinas,beneficiándose también de otras fórmulas de incentivoque algunos propietarios ofrecen a sus potencialesinquilinos como son los periodos de carencia, losescalados de rentas, y en menor medida, algunosincluso asumen los costes de implantación.

Prevemos que el ajuste de precios continúe pero demanera menos pronunciada debido a la caída yaacumulada hasta la fecha.

Evolución trimestral de las rentas prime

Fuente: Savills Research

El Mercado de InversiónEl cuarto trimestre del año ha mostrado, como siemprees tradicional por el efecto de reinversión, un aumentode la actividad respecto al trimestre anterior, que porotro lado no era complicado precisamente deconseguir en un 2009 que se ha caracterizado por sudebilidad.

El ejercicio, cuantitativamente, cierra con un volumenglobal de 626 millones de euros, muy por debajo delos 1.048 millones de 2008 (-40%) y de los 1.962millones de 2007 (-68%). Cualitativamente el año 2009muestra unas cifras subyacentes aún más negativas,

pues si excluimos las daciones en pago y lasoperaciones de uso propio la cifra real de inversióndesciende hasta los 288 millones de euros.

Si bien es cierto que el mensaje imperante entre lacomunidad de inversores sigue siendo el de cautela ypor ende la seguridad en los ingresos, también escierto que empieza a planear sobre el mercado unacierta sensación de que el producto de inversiónidóneo no existe o bien es muy escaso en estemercado, por lo que muchos inversores empiezan aestudiar zonas y formatos alternativos a lostradicionales ejes de negocio para colocar su capital yestando dispuestos a asumir componentes de riesgomás allá de los que desearían vocacionalmente.

Este último factor puede producir un crecimiento de losvolúmenes de inversión de forma más armónica,generando interés y actividad de inversión más allá delos límites de la Avenida Diagonal y el Passeig deGràcia. Adicionalmente, el descenso de los valores delos activos en los últimos 30 meses, que ha dejado amuchas estructuras de financiación al límite de laviolación de los acuerdos, podría potencialmenteinyectar una cierta dosis de liquidez de producto decalidad en el mercado como complemento a losprocesos de refinanciación.

PrevisionesDurante 2010 es previsible que ciertos elementos deincertidumbre empiecen a despejarse, lo cual deberíatener un efecto positivo para los niveles de inversiónpara quienes la incertidumbre es la peor compañerade viaje. El binomio recesión-incerteza imperante en2009 es muy probable que por lo menos en ciertamedida se replique en 2010, pero difícilmente en lamisma proporción que lo ha hecho en este ejercicioque dejamos atrás y, por tanto, un aumento de laactividad es más que previsible.

La articulación del mercado en 2010 deberá gravitar,según nuestras previsiones, en una mayor demandade espacio de oficinas por parte de los ocupantes, enmínimos durante 2009, y en una consolidación de losprecios de alquiler hacia el segundo semestre del año.Es en ese momento en el que deberían cesar lasbajadas de las rentas dado que éstas ya seencuentran en niveles próximos a su suelo natural yporque, además, la entrega de nuevos desarrollos hacesado dado que los últimos proyectos iniciados en2007 ya han sido entregados y no se han iniciadonuevas promociones desde entonces con lo que yaestaremos absorbiendo un stock que no va a crecer enlos próximos dos años de forma mínimamentesignificativa.

Mercado de Oficinas de Barcelnoa - Invierno 2009-10 3

Mercado de oficinas de Barcelona

Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd February 2010

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