retrospectiva perspectiva - v2b

17
Edición: I -2019 REVIEW INMOBILIARIO RESIDENCIAL Retrospectiva & Perspectiva Mercado Residencial: Lima Metropolitana

Upload: others

Post on 11-Jul-2022

7 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Retrospectiva Perspectiva - V2B

Edición: I -2019

R E V I E W I N M O B I L I A R I O R E S I D E N C I A L

Retrospectiva & PerspectivaM e r c a d o R e s i d e n c i a l : L i m a M e t r o p o l i t a n a

Page 2: Retrospectiva Perspectiva - V2B

REFLEXIONESSOBRE EL PASADO

Antecedentes deoferta & demanda

residencial 2018

Page 3: Retrospectiva Perspectiva - V2B

Fuente: Instituto Nacional de Estadística / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

La antigua técnica de meditación vipassana,

popularizada por Siddharta Gautama (más

conocido como “Buda”) hace más de 2,500 años,

aún hoy mantiene su vigencia. En los negocios

como en la vida, vipassana se puede aplicar a través

de un precepto fundamental: focalizarse en el

momento presente. Sin embargo, si de algo sirve el

pasado, es para aprender de los errores cometidos,

atender el presente y mirar hacia el futuro.

2014

31,789

Perú: PBI Construcciónentre 2014 - 2018(millones de soles)

31,666

30,097 30,038

29,339

2015 2016 2017 2018

3

Page 4: Retrospectiva Perspectiva - V2B

4

Aunque el PBI Construcción ha logrado un

repunte progresivo en los últimos tres años

(2016-2018), aún no supera el performance

alcanzado en 2014. Sin embargo, debemos recordar

que este es un indicador macroeconómico que

considera el valor total de los bienes y servicios

producidos durante un periodo determinado y por

tanto, engloba diversas actividades sectoriales

como obras de infraestructura, proyectos de

vivienda multifamiliar, centros comerciales,

edificaciones para oficinas y otras construcciones

del sector privado y público en general. Es decir, no

es una magnitud definitiva para medir la salud del

sector residecial. Pero ¿qué tan bueno fue el 2014

en términos de ventas para el mercado?

Lima Metropolitana:Viviendas vendidas entre 2006 - 2018

(unidades)

Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

8,85010,571

13,179 13,381 14,516

21,441 21,990 22,220

16,930

11,118 10,822

13,53315,238

2018201720162015201420132012201120102009200820072006

Page 5: Retrospectiva Perspectiva - V2B

5

Una curva ascendente nace en 2006, alcanza su

cenit definitivo en 2013 y se arroja en caída libre

hacia 2014. El último año en mención, significó un

hito en el sector que consideramos saludable

recordar. Luego de 8 años consecutivos de ventas

in crescendo, una espiral descendente nubló el

auspicioso panorama durante tres años (2014-2016).

En 2017, el sol comenzó a salir de nuevo y hoy todo

parece cosa del pasado; el PBI Construcción se

recupera y las ventas reactivan su dinamismo. No

obstante, las cicatrices financieras quedan y dejan

lecciones importantes para aquellos que no estén

dispuestos a repetir una amarga experiencia. Pero

¿qué sucedió para que las ventas de viviendas se

sumergieran en esa curva descendente? Más

importante aún ¿qué perspectivas dibuja el sector

tomando en cuenta los antecedentes?

Lima Metropolitana:Oferta y Demanda entre 2009 - 2018 (unidades)

Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

18,159

13,38114,365 14,516

18,429

21,441 22,225 21,99020,291

22,220

29,156

16,930

23,761

11,118

24,519

10,822

25,471

13,533

27,478

15,238

Oferta Demanda

Page 6: Retrospectiva Perspectiva - V2B

6

Retrocediendo 10 años, hasta 2009, podemos

observar la evolución entre oferta y demanda

durante los primeros 5 años (2009-2013). La

dinámica entre ambas variables es casi pareja.

Consideramos que este crecimiento orgánico-pro-

gresivo, era positivo y contribuía a formar un

mercado con bases sólidas para su desarrollo. Sin

embargo, en 2014 una sobre-producción (oferta) de

viviendas crea una sobre-stock que el mercado no

es capaz de absorber. En los subsiguientes años, se

mantiene la brecha entre oferta y demanda, que no

es otra cosa que el sobre-stock remanente creado a

partir de 2014, el cual ha creado un desfase en el

mercado.

Page 7: Retrospectiva Perspectiva - V2B

IMPACTO DELPASADO EN

EL PRESENTESecuelas & estatus delmercado residencial

2019

Page 8: Retrospectiva Perspectiva - V2B

8

En promedio, la brecha entre oferta y demanda creada en

2014, son 12,549 unidades flotando en el espacio-tiempo

inmobiliario residencial de Lima Metropolitana, a partir de

entonces. Es importante, recordar que las unidades vendidas al

cierre de 2018 fueron aproximadamente 15,238 unidades, cifra

cercana a la brecha. Nuestra hipótesis es que el crecimiento de

la oferta durante ese año no fue natural, sino el resultado de un

sobre optimismo basado en las tendencias pasadas del

mercado. Así, la sobre-oferta de 2014 fue producto de la

especulación externa e interna de todos los involucrados en el

sector. Una masa importante de desarrolladores se lanzó a

construir sin reflexionar demasiado sobre el panorama real del

mercado; a ellos, se sumaron inversionistas con capital pero sin

experiencia buscando aprovechar el “boom inmobiliario”.

Mientras, las entidades financieras se retrajeron al ver síntomas

de morosidad en sus portafolios y ver la experiencia (por

motivos distintos) en mercados inmobiliarios como Estados

Unidos y España.

2009

16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-2,000-4,000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Lima Metropolitana:Sobre-Stock entre 2009 - 2018 (unidades)

Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

Page 9: Retrospectiva Perspectiva - V2B

9

Antes de 2014, este sobre-stock no existía y el remanente

promedio era -16 unidades, es decir, la demanda (ventas) era

ligeramente mayor que la oferta. Lamentablemente este

balance se quebró, y responsabilizar a la SBS por una reacción

intempestiva (elevar la valla de acceso al crédito hipotecario) y a

fenómenos macroeconómicos internacionales podría ser

superficial y peligroso. Muchos desarrolladores tuvieron (o

tienen) que lidiar con unidades que no cumplieron sus

proyecciones de absorción. El conocimiento de la dinámica del

sector a nivel externo e interno, puede ser una herramienta

eficiente para no solo sortear crisis; sino para obtener ventajas

competitivas de ellas. Todos en el sector (Estado,

desarrolladores, fondos de inversión, entidades financieras,

usuarios y agentes) buscan buenos negocios y existe un gran

terreno. La demanda potencial (S/. 263,537 MM) podría ser

lotizada para el provecho de todos con acciones coordinadas y

una mirada a futuro. ¿Será posible hacer evolucionar al sector

de manera natural e inteligente? ¿Será posible resolver las

abundantes necesidades habitacionales de esta metrópolis con

soluciones adecuadas y accesibles para los distintos tipos de

usuarios? Sin embargo, pisando tierra, hoy queda lidiar con el

sobre-stock remanente, que se traduce en mayor

competitividad y un mercado más reducido por la limitada

accesibilidad a los créditos hipotecarios. Aunque el mercado

residencial parece reactivarse, es importante ser crítico y

analizar su evolución; los perjuicios de no hacerlo son un riesgo

financiero latente a nivel empresa y sector.

Page 10: Retrospectiva Perspectiva - V2B

PERSPECTIVASPARA EL FUTURODimensión & competitividad

del mercado residencial2019

Page 11: Retrospectiva Perspectiva - V2B

11

Participación % de la Demanda Efectivapor Tipo de Vivienda 2018

Tomar decisiones sobre inversiones basado sólo

en los grandes indicadores del sector puede ser

riesgoso; la realidad inmediata es compleja y

requiere un zooming adicional para entenderla.

Aún hoy, uno puede pasear por Lima y ver saldos de

proyectos antiguos; unidades que no se absorben y

tienen que competir con productos nuevos con

propuestas de valor más elaboradas. Debe existir

algún sustento financiero para no cambiar de

estrategia dado que el contexto es cada vez más

competitivo y el producto se deprecia perdiendo su

valor en el tiempo.

Viviendasno social

18% Lotes32%

ViviendasMivivienda

22%

ViviendasTecho Propio

12%

Construcciónen lote propio

16%

Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

Page 12: Retrospectiva Perspectiva - V2B

12

En la actualidad, la demanda efectiva (hogares con deseos y en

condiciones de adquirir un tipo de solución inmobiliaria

residencial) de los dos segmentos de mayor dinamismo del sector

(Mivivienda y Vivienda No Social) suman 61,250 hogares. Sin una

gran desviación, un dato de BBVA Research publicado en una

noticia del diario Gestión (http://bit.ly/2UVVIKr), arroja una cifra

aún más austera: 58,600 hogares. Las cifras se verían reducidas

además, porque los jefes de familia deben ser depurados en

términos financieros a través de la posesión de activos, deudas e

ingresos formales; para acceder a un crédito hipotecario. También,

hay que considerar que el 58.7% de estos son independientes.

Porque activando este nuevo filtro sobre el dato de BBVA

Research, tenemos una demanda efectiva de 24,202 hogares. Sin

embargo, recordando cifras de 2018 y resumiendo: la oferta

(27,478 unidades) superaría a la venta real (15,238 unidades) y a la

demanda efectiva ahora estimada (24,202 unidades).

Lima Top

1,654

5,061

7,882

3,0692,758

176

1,778

16 70

1,063

16 10

1,256

19 91 145

1,541

1

Lima Moderna Lima Centro Lima Este Lima Norte Lima Sur Lima Sur -Balnearios

Callao

Techo Propio MiVivienda Vivienda No Social

Lima Metropolitana: Oferta de Departamentospor segmento y sector 2018 (unidades)

Fuente: Cámara Peruana de la Construcción / Elaboración: V2B Partner Inmobiliario

Page 13: Retrospectiva Perspectiva - V2B

13

Dentro de nuestra perspectiva, el gran déficit habitacional o

demanda potencial existente, aun no cuenta con el terreno

propicio para alzar vuelo. Sino ¿cómo se explica el desfase entre

oferta y demanda? ¿por qué las ventas acumuladas en el año no

equiparan siquiera a la oferta? Actualmente, vivimos un contexto

competitivo: la limitada accesibilidad al financiamiento

hipotecario ha hecho que la oferta se concentre en sectores

urbanos específicos. Sumado a esto, los compradores se apoyan

en plataformas tecnológicas para hacer sus búsquedas. En unas,

pueden comparar los productos y en otras, pueden investigar

sobre los antecedentes de cada promotor. Los consumidores

cada vez tienen más poder.

Sin embargo, el negocio inmobiliario residencial no trata de

vender departamentos, sino de desarrollar soluciones

habitacionales para los distintos tipos de usuario, a nivel funcional

y emocional. Un entorno competitivo requiere investigación,

estrategia y creatividad. Muchos actores del mercado, han

desarrollado sus estrategias replicando otros proyectos en forma

arbitraria, sin considerar el gusto o la necesidad del demandante.

La oferta es un indicador de la competitividad existente, pero no

tiene una relación directa con el deseo real del consumidor. En

nuestros estudios, hemos descubierto que el perfil consumidor

varia según su sector urbano y su origen cultural. Consideramos

que para desarrollar productos con mayor potencial de absorción,

hay que tener una visión estratégica a través de toda la cadena de

valor, cuyo objeto final es, ofrecer soluciones habitacionales de

calidad para los distintos tipos de usuarios.

Page 14: Retrospectiva Perspectiva - V2B

EPÍLOGOInvestigación, análisis & estrategia

como ventaja competitiva.

Page 15: Retrospectiva Perspectiva - V2B

15

Vipassana, en materia de negocios, trata de

focalizarse en el momento presente: estar

despierto y atento a las mutaciones imperceptibles

que sufre el mercado en su constante devenir. Estar

pendiente de el hoy, permite mirar hacia el mañana

desde una posición privilegiada. Detectar riesgos y

oportunidades en forma oportuna, es como

navegar siempre hacia buen puerto y descubrir

islas de oportunidades en la ruta.

El conocimiento que uno tenga del trayecto y sus

condiciones serán una ventaja incuestionable en

cualquier tipo de empresa o negocio. En El arte de

la guerra, antiguo libro de estrategia militar y base

de textos contemporáneos usados en diversas

escuelas de negocios; se refleja con fría objetividad

que el conocimiento del campo de batalla

(mercado), el oponente (competencia) y el

posicionamiento que se adopte (estrategia);

definen al vencedor y al derrotado.

EPÍLOGO

Page 16: Retrospectiva Perspectiva - V2B

16

Nuestro primer review (revisión), se apertura a

través de un análisis retrospectivo sobre la

evolución del mercado inmobiliario residencial en

los últimos 13 años, en un formato que pretende

promover el libre diálogo acerca del sector y su

futuro desde la perspectiva de los distintos

stakeholders.

A través de Delfos Nro. I -2019, presentamos a V2B

como un proveedor de información sectorial y

acompañamiento estratégico. Orientado a brindar

soporte para la profesionalización de negocios

inmobiliarios en el rubro residencial y con el

objetivo de formar sinergias entre quienes valoren

la información como herramienta de gestión para

sortear contingencias macroeconómicas,

minimizar los riesgos de inversión, conocer el

marco competitivo, diseñar productos a medida de

sus usuarios y desarrollar obras de alta calidad

habitacional.

Brindamos un link para la inscripción en el envío

automático de este newsletter (www.v2b.pe); con

la promesa de proveer información relevante, útil y

práctica, acerca del sector.

POST-SCRIPTUM

Page 17: Retrospectiva Perspectiva - V2B

Av. Roca y Boloña 1280, Miraflores.Lima 18 - Perú

+51 956 324 575 [email protected]

www.v2b.pe

Delfos es propiedad y autoría de V2B Partner Inmobiliario. La información contenida es producto de la investigación y el análisis de fuentes estatales y privadas con trayectoria en el mercado. Los comentarios y perspectivas manifestadas son opiniones y conclusiones que obran de buena fe para promover el intercambio de información en el sector. V2B Partner Inmobiliario no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. V2B Partner Inmobiliario excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este documento de investigación puede ser encontrado en nuestra página web www.v2b.pe.