resumen ejecutivo imagen objetivo - la cisterna · 2019. 12. 4. · participación de la comunidad...

Modificación Plan Regulador Comunal de La Cisterna Imagen Objetivo

MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA 1

MODIFICACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE

LA CISTERNA

RESUMEN EJECUTIVO

IMAGEN OBJETIVO

MUNICIPALIDAD DE LA CISTERNA Noviembre 2019



CONTENIDOS

1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................3

2 DEFINICIONES Y CONCEPTOS ...........................................................................................................5

2.1 ¿Qué es un Plan Regulador Comunal? .....................................................................................5

2.2 ¿Qué es una norma urbanística? .............................................................................................5

3 MODIFICACIÓN DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE LA CISTERNA ..............................................7

4 DIAGNÓSTICO Y FUNDAMENTOS TÉCNICOS ....................................................................................9

4.1 PLAN REGULADOR COMUNAL VIGENTE...................................................................................9

4.2 Evolución de la población ...................................................................................................... 12

4.3 Permisos de Edificación ......................................................................................................... 14

4.4 Áreas verdes .......................................................................................................................... 16

4.5 Equipamiento de salud .......................................................................................................... 18

4.6 Vivienda ................................................................................................................................. 19

5 LOS OBJETIVOS GENERALES Y LOS PRINCIPALES ELEMENTOS DEL INSTRUMENTO A ELABORAR; 21

5.1 OBJETIVOS DEL PLAN ............................................................................................................. 21

6 LAS ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN DEL TERRITORIO POR LAS QUE SE PROPONE OPTAR; 23

6.1 ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN PROPUESTAS ............................................................ 23

7 LOS CAMBIOS QUE PROVOCARÍAN RESPECTO DE LA SITUACIÓN EXISTENTE. ............................. 27

7.1 EVALUACIÓN Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS POR CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS .......... 27

7.2 RESUMEN .............................................................................................................................. 28

7.3 PRINCIPALES OBSERVACIONES DE LA COMUNIDAD ............................................................. 28

7.4 PROPUESTA DE IMAGEN OBJETIVO....................................................................................... 29

8 IMAGEN OBJETIVO PROPUESTA .................................................................................................... 32



1 INTRODUCCIÓN

El presente Resumen Ejecutivo desarrollado por la Municipalidad de La

Cisterna se enmarca en el cumplimiento de las disposiciones de la Ley Nº

21.078 que ha establecido nuevas regulaciones “sobre transparencia del

Mercado del Suelo e Impuesto al aumento de valor por ampliación del límite

urbano” y que establecen un nuevo marco de actualización y formulación de

Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).

Las disposiciones de la Ley Nº 21.078 han modificado lo establecido en la Ley

General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), DFL Nº458 de 1975, en lo que

se refiere a la elaboración de los planes reguladores comunales y sus

competencias, estableciendo en el Art. 28 octies la incorporación de la

construcción de una “Imagen Objetivo”, por parte de los municipios, del

desarrollo urbano del territorio a planificar y que será expresado en los

Instrumentos de Planificación Territorial, y dispone la realización de Consultas

Públicas, entendiendo que “El proceso de elaboración de los planes

reguladores intercomunales o metropolitanos, de los planes reguladores

comunales y de los planes seccionales, así como el relativo a sus

modificaciones, deberá ser transparente y participativo, debiendo requerirse

la opinión de los vecinos afectados y de los principales actores del territorio

planificado”.

Se establece así una nueva etapa en el proceso de formulación, modificación

y/o actualización de IPT, la Imagen Objetivo, cuyo fin es proyectar el objetivo

de desarrollo urbano que el municipio proyecta para la comuna. El municipio

de La Cisterna recoge y fortalece los procesos de participación ciudadana,

cuya motivación es producir un proceso relacional cuyo objetivo sea el de

lograr las mejores condiciones de vida para las familias cisterninas.

La Imagen Objetivo que se presenta, en el marco de la presente Modificación

Nº1 aprobada por Decreto Alcaldicio Nº4.588 del 16 de septiembre 2019,

constituye el resultado de la acción constante que el Alcalde y el Concejo

Municipal han llevado adelante para proteger los barrios de la comuna de la

voracidad inmobiliaria, y velar por la calidad de vida de las vecinas y vecinos

de La Cisterna.

La historia reciente de la comuna y la gestión del Alcalde, han posicionado a

La Cisterna como una comuna que ha avanzado en procesos de integración

e inclusión social, favoreciendo la calidad de vida de las familias cisterninas, y

este seguirá siendo la tarea fundamental del gobierno local, y en este sentido,



se enmarca el proceso de modificación del plan Regulador Comunal que

estamos llevando adelante.

El Resumen Ejecutivo de la Imagen Objetivo, que se ha elaborado a partir de

lo dispuesto en el artículo 28 octies, de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones, cuenta con la aprobación del Concejo Municipal para ser

expuesta a la comunidad Cisternina y está compuesto por:

- La explicación de algunos conceptos importantes;

- Un diagnóstico y fundamentos técnicos;

- Los objetivos generales y los principales elementos del instrumento a

elaborar;

- Las alternativas de estructuración del territorio por las que se propone

optar;

- La Imagen Objetivo recomendada:

- Los cambios que provocarían respecto de la situación existente.

La presente modificación es la continuación de la tarea constante del Alcalde

y el Concejo Municipal destinada a generar las mejores condiciones de

desarrollo urbano para las familias cisterninas. En este sentido, el objeto de la

modificación será producir un cuadro de normas urbanísticas que permitan

controlar la densidad de ocupación con destino habitacional, es decir, se

espera establecer condiciones de altura, densidad y constructibilidad, que

representen la búsqueda de la mejor calidad de vida para la comuna de la

Cisterna.

Finalmente, la construcción de la proposición de Imagen Objetivo incluyó la

participación de la comunidad cisternina a través de la realización de un taller

participativo con los vecinos y vecinas. En esta actividad se conversó de los

aspectos que actualmente afectan su calidad de vida, como la altura de las

edificaciones y el aumento desmesurado de densidad que ésta implica, y se

analizaron las alternativas de estructuración del territorio a planificar, las que

fueron evaluadas para ver si cumplían los objetivos los planteados.



2 DEFINICIONES Y CONCEPTOS

2.1 ¿Qué es un Plan Regulador Comunal?

El Plan Regulador Comunal es un Instrumento de Planificación Territorial, cuyo

objetivo es orientar y regular las condiciones del desarrollo urbano del territorio.

Para esto, mediante la dictación de normas urbanísticas, establece las

condiciones que deben los propietarios en relación a sus edificaciones y cómo

se ordenan las distintas actividades al interior del territorio comunal.

2.2 ¿Qué es una norma urbanística?

El Plan Regulador Comunal establece qué es lo que se puede construir en

distintos sectores de la comuna y cuáles son las características que deben

tener esas edificaciones a través de normas urbanísticas, que son las reglas

que todos los proyectos que se construyan en la comuna deben cumplir. Estas

normas influyen directamente en cómo se conforman los barrios y en la

calidad de vida de las personas.

Para generar la Imagen Objetivo, la discusión se ha centrado en las normas

urbanísticas que tienen más impacto en los barrios y que se describen a

continuación:

Coeficiente de ocupación del suelo

Esta norma establece cuántos metros cuadrados se pueden construir en el

primer piso de un terreno. Por ejemplo, en un terreno de 1.000 m2 que tiene un

coeficiente de ocupación del suelo de 0,6, se pueden construir 600 m2 en el

primer piso. Este coeficiente permite resguardar que parte del suelo de la

comuna no se construya y pueda absorber el agua de la lluvia y contener

vegetación.

Coeficiente de Constructibilidad

Esta norma determina cuántos metros cuadrados se puede construir en un

terreno, superficie que se reparte en todos los pisos del proyecto. Por ejemplo,

en un terreno de 1.000 m2 que tiene un coeficiente de constructibilidad de 1,5,

estaría permitido construir 1.500 m2. Como en este caso la cantidad de metros

cuadrados que está permitido construir es mayor que la superficie del terreno,

se entiende que habría que construir más de un piso.



Altura máxima de edificación

Esta norma determina cuántos metros de altura puede tener, como máximo,

una edificación. La altura máxima de edificación se debe expresar en metros,

los que en la explicación de la Imagen Objetivo se traducen en pisos, para

mejor comprensión.

Densidad máxima

Determina cuántas personas pueden residir en una superficie determinada, es

decir, establece la concentración máxima de personas que puede habitar en

un terreno. Las densidades se miden por hectárea (10.000 m2) y para su

cálculo, se asume que en una vivienda viven 4 personas. Si un terreno de 1.000

m2 tiene una densidad de 600 hab/ha (habitantes por hectárea), en ese

terreno pueden vivir 60 personas, es decir, se pueden construir hasta 15

unidades de vivienda (casas o departamentos).



3 MODIFICACIÓN DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE LA

CISTERNA

La comuna de La Cisterna ha experimentado cambios sustantivos en el marco

del proceso de modernización de la ciudad de Santiago. Estos cambios,

corresponden a grandes transformaciones que han venido constatándose en

el marco crecimiento del Área Metropolitana de Santiago, que en muchos

casos han producido importantes mejoras en la ciudad, pero también es

necesario reconocer han impactado la calidad de vida de sectores de la

ciudad. En particular, el avance indiscriminado de formas de desarrollo

inmobiliario depredador de la vida de barrio y que además no ofrece

condiciones de estándar adecuado, tanto desde la perspectiva residencial

como urbana.

En el caso de la comuna de La Cisterna, el Alcalde y el Concejo Municipal han

liderado acciones que han impactado la calidad de vida urbana de la

comuna, tanto en la provisión de bienes públicos como de la integración socio

residencial, encabezando un proceso de provisión de suelo para vivienda

pública a nivel nacional.

La presente modificación entonces, es el resultado de un continuo que

permite afirmar que en La Cisterna no existirán los “guetos verticales”. La

Enmienda desarrollada durante 2017 y la postergación de permisos (conocido

como “congelamiento”) establecida para el período de formulación de esta

Modificación del PRC, vienen a consolidar el liderazgo del gobierno local en

la tarea constante de proteger la calidad de vida de la comunidad cisternina.

Además, es necesario constatar los esfuerzos del gobierno local por garantizar

procesos de planificación y actualización de los IPT, que no sean tan distantes,

para lo cual ha venido presentando solicitudes para el financiamiento del

estudio del Plan Regulador Comunal, tanto a nivel del Gobierno Regional

como del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aún no han tenido

resultados positivos. Esto permitiría desarrollar un proceso de diálogo y reflexión

acerca de la comuna que desean los cisterninos y cisterninas para el futuro.

La comuna de La Cisterna posee una ubicación estratégica y privilegiada en

relación con la infraestructura vial y de transporte público, en el marco del

Área Metropolitana de Santiago, lo que unido a su condición de comuna

interior del anillo Américo Vespucio y los cambios en los patrones de

localización de los nuevos hogares metropolitanos, había producido un

aumento en la demanda de crecimiento concéntrico de la ciudad, donde la



comuna aparecía como foco de atracción de la inversión inmobiliaria de

carácter especulativo.

En este marco, la presente Modificación Nº1, se orienta a actualizar el cuadro

normativo de densidades a fin de contribuir a la protección y preservación de

la calidad de vida de las familias cisterninas, produciendo un desarrollo urbano

equilibrado, inclusivo y sostenible.

Como lo ha establecido el Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO), la presente

Imagen Objetivo busca compatibilizar las expectativas de los vecinos de La

Cisterna, en el sentido de preservar las características espaciales, funcionales

e históricas de sus barrios con la necesidad de acoger a nuevos habitantes

mediante procesos de densificación acotados a determinadas zonas.

En función de evitar que en el transcurso del proceso de formulación y

aprobación de esta Modificación del Plan Regulador, ingresen solicitudes de

aprobación de anteproyectos y proyectos de edificación de edificios de más

de 5 pisos, se ha dispuesto la aplicación de una postergación de permisos

municipales, tal como está establecida en la normativa general, por un plazo

máximo de un año. Dentro de este plazo, deberá estar publicada la

Modificación de que trata esta Imagen Objetivo, de acuerdo a los objetivos

que más adelante se señalan.



4 DIAGNÓSTICO Y FUNDAMENTOS TÉCNICOS

El análisis para determinar la necesidad de modificación del Plan Regulador,

y los aspectos específicos que debían abordarse, se basó en los antecedentes

obtenidos de las propias disposiciones del PRC, de la evolución de la

población de acuerdo a datos censales, de las solicitudes y otorgamiento de

Permisos de Edificación, u otras consideraciones complementarias.

4.1 PLAN REGULADOR COMUNAL VIGENTE

El Plan Regulador Comunal (PRC) vigente en la comuna se compone de las

siguientes zonas1.

- ZU-1: Centro Cívico: Se esperaba mantener o expandir el centro cívico

sin edificación en altura, aunque se estableciera que solo se limitaba por

la aplicación de rasantes, lo que significa que fuera “libre”.

- ZU-2: Preferentemente Comercial: Se buscaba una densificación en el

principal eje de la comuna, mediante un alto coeficiente de

constructibilidad y no permite la vivienda en primer nivel, buscando

mantener el carácter comercial en primer piso. No establece densidad

máxima ni límite de altura.

- ZU-3: Renovación Mixta: En esta zona se busca tanto la vivienda de baja

densidad como también edificios, donde una gran parte es industrial o

comercial actualmente. No establece densidad máxima ni límite de

altura.

- ZU-4: Zona de Renovación Residencial: En esta zona se buscaba la

renovación desde viviendas en baja densidad a edificios de hasta 16

pisos. No establece densidad máxima.

- ZU-5: Residencial Baja Densidad: En esta zona se busca mantener la vida

residencial en baja densidad combinada con edificios de hasta 6 pisos.

No establece densidad máxima.

- ZU-6: Industrial Inofensiva: Esta zona se anexa a la industrial exclusiva,

pero difieren en que esta zona permite el uso residencial y no permite

las actividades productivas molestas. No establece densidad máxima ni

límite de altura.

- ZU-7: Mixta de Talleres y Viviendas: Esta zona buscaba mantener los usos

existentes donde conviven viviendas y talleres artesanales, inofensivos o

1 El territorio de La Cisterna está regulado además por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que

establece áreas de riesgo y vialidad estructurante intercomunal, obligatoria para el nivel comunal. En esta

modificación no se aborda, por cuanto las normas



pequeñas fábricas inofensivas. No establece densidad máxima ni límite

de altura.

- ZU-8: Deportiva y Recreación: Complejo deportivo de La Cisterna, que

no permite el uso de suelo residencial.

- ZU-9: Industrial Exclusiva: Esta zona permite las actividades molestas

existentes y no permite el uso residencial.

Como se advierte, en siete de las diez zonas en que se diferencia el territorio

comunal, se permite la construcción de viviendas. Y aunque en dos de ellas se

establece la altura máxima de edificación, en ninguna se limita la densidad

máxima de los proyectos, lo que deja al arbitrio del proyecto inmobiliario la

opción de generar un alto número de departamentos de pequeño tamaño.

Esta carencia ha llevado al menoscabo de la calidad de la oferta

habitacional característica de la comuna.

En el cuadro siguiente se resumen las normas urbanísticas vigentes en las zonas

seleccionadas.

Cuadro 1 Normas urbanísticas en zonas que permiten uso residencial

Zona

Altura

máxima de

edificación

(m)

Densidad

máxima

(hab/ha)

Coeficiente de

constructibilidad

Coeficiente

de ocupación

de suelo

Vig. Vig. Vig. Vig.

ZU-1 Rasante No se fija 1 a 2,5 0,3 a 0,6

ZU-2 Rasante No se fija 1 a 2,5 0,4 a 0,7

ZU-3 Rasante No se fija 1 a 2 0,3 a 0,45

ZU-4 45 No se fija 1 a 2 0,3 a 0,45

ZU-5 15 No se fija 0,4 a 1 0,45 a 0,6

ZU-6 Rasante No se fija 1,5 a 2 0,6

ZU-7 Rasante No se fija 1,5 a 2,5 0,6

En la figura siguiente se ilustra la distribución territorial de la zonificación.



En la presente Modificación del PRC, se espera regular la intensidad de la

ocupación habitacional, por lo tanto, las variables e indicadores que se

analizaron corresponden a ese aspecto del desarrollo comunal,

exclusivamente, mientras se realizan los estudios conducentes a la formulación

integral de un nuevo instrumento de planificación para la comuna.

Figura 1: Zonificación Plan Regulador Comunal de La Cisterna

Fuente: elaboración propia, sobre plano oficial del Plan Regulador.



4.2 Evolución de la población

Según el Censo de 2017, en la Cisterna residen 90.119, de las cuales 43.147 son

hombres y 46.972 son mujeres. 17,79% del total de la población comunal es

menor de15 años y el 14.36% es mayor de 65.

En el cuadro siguiente, se muestran las zonas en que se han concentrado los

proyectos habitacionales de los últimos 15 años, destacando las zonas ZU-4 y

ZU-7, con incrementos notables en su densidad.

Cuadro 2 Evolución de la población 2002 – 2017 por Zona del PRC

Zona Superficie

Censo 2002 Censo 2017 Crecimiento

Población

Población Densidad

(hab/ha) Población

Densidad

(hab/ha) % Absoluto

ZU-1 9,6 548 57 681 71 24,3 133

ZU-2 120,4 6.260 52 5.777 48 -7,7 -483

ZU-3 82,2 5.858 71 5.649 69 -3,6 -209

ZU-4 121,0 11.371 94 16.026 132 40,9 4.655

ZU-5 375,6 39.055 104 39.807 106 1,9 752

ZU-5A 24,5 2.294 94 1.833 75 -20,1 -461

ZU-6 12,2 549 45 796 65 45,0 247

ZU-7 171,1 15.890 93 17.061 100 7,4 1.171

ZU-7A 16,8 1.191 71 1.320 79 10,8 129

TOTAL 1000 84.726 85 89.889 90 6,1 5.163

Fuente: INE, Censos de población y vivienda 2002 y 2017 *estas cifras no necesariamente representan el total

comunal

Las cifras siguientes dan cuenta de un gran stock de viviendas disponibles en

2017, que se encontraban a la venta, implicando un aumento reciente, no

registrado, de nuevos habitantes.

Cuadro 3 Evolución del número de viviendas 2002 - 2017

Zona Superficie

Censo 2002 Censo 2017 Crecimiento

Viviendas

Viviendas Densidad

(viv/ha) Viviendas

Densidad

(viv/ha) % Absoluto

ZU-1 9,6 159 16,50 299 18,14 31,02 140

ZU-2 120,4 1.900 15,78 2.184 22,43 18,14 284

ZU-3 82,2 1.456 17,70 1.845 49,31 22,43 389

ZU-4 121,0 3.150 26,04 5.964 35,43 49,31 2.814

ZU-5 375,6 10.371 27,61 13.310 25,89 35,43 2.939

ZU-5A 24,5 577 23,53 635 25,10 25,89 58

ZU-6 12,2 169 13,82 307 35,48 25,10 138

ZU-7 171,1 4.212 24,62 6.070 26,34 35,48 1.858

ZU-7A 16,8 293 17,46 442 2,97 26,34 149

TOTAL 1000 22.724 22,71 31.395 31,38 38,2 8.671

Fuente: INE, Censos de población y vivienda 2002 y 2017.



En resumen, mientras las zonas ZU-4 y ZU-7 lideran la radicación de la nueva

población y viviendas, la ZU-5, que es la más extensa, muestra un incipiente

proceso de radicación de nuevas viviendas, dando validez a los temores de

la población, en cuanto a la ampliación territorial del fenómeno de

densificación comunal, sin reglas claras.

Cuadro 4 Distribución del crecimiento por Zona

Zona Porcentaje del total de la nueva

población del período

Porcentaje del total de las nuevas

viviendas del período

ZU-1 2,58 1,61

ZU-2 -9,36 3,28

ZU-3 -4,05 4,49

ZU-4 90,16 32,45

ZU-5 14,57 33,89

ZU-5A -8,93 0,67

ZU-6 4,78 1,59

ZU-7 22,68 21,43

ZU-7A 2,50 1,72

Total 100,00 100,00

Fuente: elaboración propia sobre datos INE, Censos de población y vivienda 2002 y 2017

La comuna en su mayoría es residencial de baja densidad, tiene 4 sectores

mixtos de talleres y viviendas (zona ZU-7), que por las grandes dimensiones de

sus predios han sido las más atractivas para la inversión inmobiliaria,

particularmente en el sector de Av. Lo Espejo y Av. Lo Ovalle, abarcando

también la zona ZU-2 en Gran Avenida en el sector Lo Ovalle. El resto de la

inversión inmobiliaria se ha ubicado en las zonas de Renovación Residencial

en las que originalmente el plan del 2004 esperaba dicho desarrollo, con

mayor presencia en Av. Fernández Albano y Goycolea. El resto del territorio,

salvo excepciones, se mantiene residencial de baja densidad

correspondiente a la zona ZU-5 que mantiene una vida de barrio atractiva

para la demanda habitacional en el pericentro de Santiago, ya que aún se

observa la construcción de pequeños condominios de casas como una

alternativa a la construcción en altura.

De estas zonas la ZU-7 y ZU-2 Sector Lo Ovalle entra en conflicto con la calidad

de vida que propone la ZU-5 ya que la altura está determinada por la rasante,

que, al depender de tamaño del predio, alcanza grandes alturas. Si bien la

zona ZU-4 tiene una altura limite, esta es de 45m, el triple que la ZU-5 que

permite 15m.



Ninguna de las zonas descritas define densidades máximas, lo que impide

controlar la ocupación en el territorio con la correspondiente carga a los

equipamientos y a las vías de circulación.

4.3 Permisos de Edificación

Si bien los datos del censo 2017 son previos al aumento significativo de ingresos

de Solicitudes de Permiso de Edificación y Anteproyectos para edificios sobre

los 5 pisos de altura (finales de 2017), se observa en la figura siguiente n°2 que

fue en las mismas zonas en que se observaba un aumento de población en

dicho censo, es también donde se han solicitado la mayor cantidad de

Permisos y Anteproyectos.



Fuente: elaboración propia sobre datos DOM La Cisterna

6-10 PISOS 11-15 PISOS 16-20 PISOS + 20 PISOS ZU-2 ZU-3 ZU-4 ZU-5 ZU-7

Figura 2: Edificaciones en altura comuna de la cisterna



4.4 Áreas verdes

La comuna de La Cisterna posee 1.79 m2 de área verde por habitante, esta

cifra corresponde a los datos entregados por el Sistema de Indicadores y

Estándares del Desarrollo Urbano (SIEDU) del Instituto Nacional de Estadísticas

(INE), De 117 comunas estudiadas a nivel nacional La Cisterna ocupa el lugar

113, en la Región Metropolitana solo una comuna tiene un porcentaje menor

de área verde que La Cisterna (Independencia 1.58m2 /hab).

En la Comuna solo existe un parque urbano que esta contiguo a la carretera

y además tiene muy poco porcentaje de jardines y en su mayoría es en

realidad una plaza dura, solo existen plazas urbanas distribuidas en algunos

barrios de la comuna, pero no precisamente donde se concentra la inversión

inmobiliaria (Ver figura XX).

Por tanto, el aumento de población a raíz de la construcción de edificios en

altura, solo provocará una disminución en la superficie de área verde por

habitante que ya es altamente insuficiente, la Política Regional de áreas

verdes por habitante señala que la Región Metropolitana cuenta con

aproximadamente 4,5 m² de áreas verdes por habitante, correspondiendo a

las comunas del sur y sur-poniente los mayores déficits. Es necesario considerar

que, además de la superficie de áreas verdes por persona, es importante su

distribución y tamaño. Esto permite determinar qué distancia deben recorrer

las personas al interior de la comuna para llegar a un área verde y a qué tipo

de área verde acceden, como por ejemplo una plaza o un parque, por esto

es necesario controlar la ocupación del territorio.



Figura 3: Áreas verdes en relación a edificaciones en

altura en la comuna

Fuente: elaboración propia



4.5 Equipamiento de salud

La Comuna de la Cisterna cuenta con dos CESFAM y un CECOF, y un

consultorio donde presta servicios la universidad Finis Terrae, el CESFAM Santa

Anselma sirve la zona norte del territorio comuna y la zona poniente, el CESFAM

Eduardo Frei sirve la zona centro oriente y sur. Estos centros de salud atienden

en la actualidad 60.952 habitantes, lo que sería que estaría sobrepasando su

capacidad real de 60.000 habitantes. Además, solo uno de estos se encuentra

cercano a las zonas con mayor densificación inmobiliaria, pero el sector de Lo

Ovalle donde más aumento de densidad existe, se encuentra bastante

alejado del CESFAM que le corresponde, otro motivo por el cual es necesario

controlar la ocupación.

EQUIPAMIENTO DE SALUD TERRITORIO EQUIPAMIENTOS DE SALUD

Figura 4: Territorio equipamiento de salud La Cisterna

Fuente: elaboración propia



4.6 Vivienda

Los proyectos habitacionales que actualmente se construyen en la comuna

de La Cisterna son discordantes con el estándar de superficie y el contexto de

la vivienda existente en la comuna, lo que se puede observar en la figura N°4,

la cual muestra que las dimensiones de la vivienda en la comuna en su

mayoría, superan los 70 m2, sin embargo los proyectos habitacionales en altura

que se ubican en La Cisterna no superan los 50 m2, al contrario, en su gran

mayoría van de 20 a 45 m2 , con habitaciones minúsculas y muebles a escala

que no pueden ser adquiridos en el mercado ya que están diseñados

especialmente para estos “nano departamentos”.

Si bien la normativa actual no permite definir en él PRC una superficie mínima

para la vivienda, es necesario controlar la densidad de ocupación del suelo

para disminuir el impacto de este tipo de desarrollo inmobiliario, sobre el actual

tejido y configuración espacial de la comuna. Particularmente es necesario

abordar como dialoga un edificio de más de ciento cincuenta de estos “nano

departamentos” y las viviendas de al menos 70 m2 existentes, contiguas a este

tipo de proyecto, donde además, uno solo de estos proyectos puede

aumentar en más del 10% la cantidad de habitantes en su unidad vecinal.



Fuente: Geógrafo Juan Correa, sobre información SII 2018.

Promedio de superficie

Más de 80m2

70,1 a 80m2

60,1 a 70m2

50,1 a 60m2

Menos de 50m2

Figura N°5: Promedio de superficie de las viviendas en Santiago

Comuna de La Cisterna



5 LOS OBJETIVOS GENERALES Y LOS PRINCIPALES

ELEMENTOS DEL INSTRUMENTO A ELABORAR;

5.1 OBJETIVOS DEL PLAN

Los Objetivos de Planificación para la presente Modificación del PRC de La

Cisterna se desarrollaron a partir de los desafíos y oportunidades observados.

Los objetivos buscan mejorar la calidad de vida en la comuna y potenciar su

desarrollo urbano, controlando la intensidad de ocupación de las zonas en

que se permite la ocupación habitacional. Asimismo, sirven como verificador

de las propuestas que se generan en el proceso de formulación y evaluación

de las alternativas de estructuración.

Estos objetivos son concordantes con las orientaciones nacionales para el

desarrollo urbano deseado, tal como lo expresa el resumen siguiente:

La Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) declara como propósitos de

la política:

- Lograr mejor calidad de vida para las personas

- Generar certidumbres para la convivencia ciudadana y un ambiente

propicio para el desarrollo de la sociedad y las iniciativas de inversión

- Apoyar la descentralización del país

- Fortalecer la participación ciudadana

- Entregar un marco explícito que posibilite una reorganización

institucional

- Dar unidad y coherencia a la reformulación de los diversos cuerpos

legales y reglamentarios

Con posterioridad a su dictación, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano,

encargado de la aplicación de la PNDU, ha indicado lo siguiente:

Propuestas del CNDU para alcanzar el equilibrio urbano

Promoviendo:

- Una densificación eficiente, que evite situaciones de subutilización de la

infraestructura y controle aquellas en que se sobrecarga

- Una densificación equitativa, que promueve el acceso de

oportunidades de forma asequible

- Una densificación armoniosa que a través de la forma urbana impulse

el uso sustentable del suelo urbano y el espacio público



- Una densificación cohesionada, que reduzca situaciones de conflicto

urbano y fortalezca el capital social

Por su parte, el Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO) de La Cisterna,

recientemente aprobado, destaca la importancia de la calidad de vida en

los barrios, al incorporar esta preocupación de los vecinos y vecinas.

En cuanto a la Calidad de Vida, los vecinos destacaron como aspectos

positivos, los siguientes:

a. El ambiente familiar y comunitario de sus barrios

b. Lugar tranquilo y apacible

c. La vida de barrio, conservándose aquellos que son tradicionales

d. El acceso a los servicios públicos como salud, bomberos, carabineros y

colegios.

En cuanto a la imagen futura:

Los asistentes a los talleres plantearon como sueño restringir las construcciones

a una altura que permita avanzar hacia una comuna a escala más humana

(con no más de 5 pisos), preservando la tranquilidad y vida de barrio; que

permita generar disponibilidad de viviendas, buen equipamiento y servicios, y

un ordenamiento racional y sustentable de los usos del suelo, logrando hacer

un nuevo plan regulador.

En la Visión Comunal, quedó establecido lo siguiente:

Desarrollo urbano armónico: Este concepto significa organizar de manera

equilibrada el espacio urbano, dotándolo de infraestructura y equipamiento

de calidad, generando más espacios públicos para sus habitantes.

En correspondencia con lo anterior, para la presente Modificación del Plan

Regulador de La Cisterna se han propuesto tres objetivos:

Objetivo 1: Proteger la calidad de vida barrial de los habitantes, con

viviendas y espacios públicos de buena calidad.

Objetivo 2: Potenciar el desarrollo comercial y de servicios para la zona

sur del Santiago.

Objetivo 3: Evitar saturación de las vías de circulación vehicular y

peatonal, por sobrecarga de habitantes.



6 LAS ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN DEL TERRITORIO

POR LAS QUE SE PROPONE OPTAR;

6.1 ALTERNATIVAS DE ESTRUCTURACIÓN PROPUESTAS

Las alternativas de estructuración se desarrollaron en base a los objetivos

señalados anteriormente para lo cual se elaboraron tres alternativas, las que

fueron evaluadas en un taller de participación ciudadana.

Las alternativas fueron trabajadas en base a una diferenciación del territorio

según altura de edificación, norma urbanística que gráficamente, se puede

relacionar con la densidad, ambos aspectos principales del diagnóstico que

alude a la necesidad de modificar el Plan Regulador de La Cisterna.

En el taller comunal de participación, realizada el 28 de septiembre de 2019,

se organizaron 9 mesas donde se evaluó cada alternativa según los objetivos

propuestos.

Las tres propuestas trabajadas fueron las siguientes



Alternativa 1

Se opta por no hacer una modificación, y se continua con las normas del PRC

vigente, las zonas rojas es donde el actual PRC delimita la altura según la

rasante, zona rosa permite hasta 16 pisos y amarilla 6 pisos.



Alternativa 2

Se concentra una altura importante al centro de la comuna, respecto de una

muy baja en el resto de la comuna, la zona rosa permitiría una altura de 15-16

pisos y la zona blanca 4 pisos.



Alternativa 3

Se distribuye la ocupación sin diferencias muy agudas entre el centro de la

comuna y el resto del territorio, la zona naranja permitirá una altura de 10 pisos,

la amarilla 6 pisos y la blanca de 4 pisos.



7 LOS CAMBIOS QUE PROVOCARÍAN RESPECTO DE LA

SITUACIÓN EXISTENTE.

7.1 EVALUACIÓN Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS POR CUMPLIMIENTO

DE OBJETIVOS

El análisis y síntesis de la evaluación de las alternativas de estructuración se

realizó a través de una verificación de objetivos de los equipos técnicos

municipales y de un análisis del cumplimiento de cada objetivo expresado en

el taller de participación ciudadana.

En el taller de participación se realizaron debates por mesa y luego una

calificación del nivel de cumplimiento que presentaba cada alternativa

respecto a cada objetivo. Se asignó un puntaje de la siguiente forma: cumple

bien (4 puntos), cumple con observaciones (2 puntos) o no cumple (0 puntos).

RESULTADOS DE LA EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS

(No cumple: NC=0; Cumple con condiciones: CC=2; Cumple bien: CB=4)

ALTERNATIVA 1

PUNT. MESA 1 2 3 4 5 6

7 y

8 9 10

OBJETIVO 1 NC NC NC NC NC NC CC NC NC 2

OBJETIVO 2 NC NC CC CC NC NC CC NC CC 8

OBJETIVO 3 NC NC NC NC NC NC NC NC NC 0

ALTERNATIVA 2

PUNT. MESA 1 2 3 4 5 6

7 y

8 9 10

OBJETIVO 1 NC NC NC CC CB CC NC NC CB 12

OBJETIVO 2 NC NC CC CC CB CC CB NC CC 16

OBJETIVO 3 NC NC NC CC CC CC CC NC CC 10

ALTERNATIVA 3

PUNT. MESA 1 2 3 4 5 6

7 y

8 9 10

OBJETIVO 1 CC NC NC CC NC CC CB NC CB 14

OBJETIVO 2 CC NC CC CB NC CB CB NC CC 18

OBJETIVO 3 CC NC CC CC NC NC CB NC CC 12



7.2 RESUMEN

EVALUACIÓN NC CC CB PUNTAJE

ALTERNATIVA 1 22 5 0 10



CUMPLIMENTO DE CADA OBJETIVO

OBJETIVO

ALTERNATIVA

1

SITUACIÓN

ACTUAL

ALTERNATIVA

2

CENTRO

ALTERNATIVA

3

DISTRIBUCIÓN

HOMOGÉNEA

1

Proteger la calidad de

vida barrial de los

habitantes, con

viviendas y espacios

públicos de buena

calidad

2 12 14

2

Potenciar el desarrollo

comercial y de

servicios para la zona

sur del Santiago

8 16 18

3

Evitar saturación de las

vías de circulación

vehicular y peatonal,

por sobrecarga de

habitantes

0 10 12

PUNTAJE OBTENIDO 10 38 44

7.3 PRINCIPALES OBSERVACIONES DE LA COMUNIDAD

Al realizar la evaluación de las observaciones manifestadas y recogidas en los

talleres de participación, se constata que la comunidad expresa la necesidad

de complementar las normas del Plan Regulador con gestiones y acciones

que contribuyan a mejorar la dotación de equipamiento y áreas verdes.

Por otro lado, se manifiesta una observación compartida que busca impulsar

y favorecer el desarrollo comercial de Gran Avenida, y, estimular la

configuración de este eje estructurante, como el centro articulador de la vida

comunal.



Finalmente, se debe mencionar que las presentes observaciones quedan

consignadas en el presente informe, pero no forman parte de las cuestiones

propias de la presente modificación del instrumento de planificación local.

Figura 9 Imágenes del Taller de Participación

7.4 PROPUESTA DE IMAGEN OBJETIVO

Del análisis realizado, el trabajo en talleres de participación y las observaciones

realizadas a las alternativas propuestas, se concluye que la Alternativa 3, es la

que mejor representa la imagen de desarrollo urbano expresada por la

comunidad, esto es, una imagen Objetivo donde no existan diferencias

sustantivas entre las diversas zonas de la comuna, y que refleja el resultado de

un proceso transparente y participativo de la comunidad cisternina.

La Imagen Objetivo, se ha expresado en un conjunto de normas urbanísticas,

Altura, Densidad, Coeficiente de Constructibilidad y de Ocupación de Suelo,

que permitirán conseguir los objetivos manifestados por la comunidad y que



han sido recogidas por el municipio y son concordantes con el PLADECO, y

recientemente aprobado.

A continuación, se presenta un cuadro de normas urbanísticas que expresan

la Imagen Objetivo propuesta, en el que se comparan las normas del Plan

Regulador vigente, con las normas propuestas para cada zona que se

modifica.

Cuadro 6

Zona

Altura máxima de

edificación (m)

Densidad máxima

(hab/ha)

Coeficiente de

constructibilidad

Coeficiente de

ocupación de

suelo

Vig. Prop. Vig. Prop. Vig. Prop. Vig. Prop.

ZU-1 Rasante 26 No se

fija 900 1 a 2,5 2,5 0,3 a 0,6 0,6


fija 900 1 a 2,5 2,5 0,4 a 0,7 0,5


fija 650 1 a 2 2,0

0,3 a

0,45 0,3

ZU-4 45 16 No se

fija 650 1 a 2 2,0

0,3 a

0,45 0,3

ZU-5 15 12 No se

fija 450 0,4 a 1 2,0

0,45 a

0,6 0,6


fija 450 1,5 a 2 2,4 0,6 0,6


fija 450 1,5 a 2,5 2,4 0,6 0,6

Cuando la altura máxima vigente esta está definida por la rasante se asume

como “libre”, la altura máxima propuesta se expresa en metros donde en 26

metros se podrían construir 10 pisos, en 16 metros 6 pisos y en 12 metros 4 pisos.

La densidad máxima (hab/ha) define la cantidad de habitantes por hectárea

que para calcularse se consideran 4 personas por vivienda. El plan vigente no

considera densidades máximas.

La constructibilidad es la cantidad de metros que se podrían construir en

relación a la superficie del terreno, en un terreno de 100 m con un coeficiente

de constructibilidad de 0.8 se podrían construir 80 m.

El coeficiente de ocupación de suelo define cuantos metros se pueden

construir en primer piso, de la cantidad de metros totales que me permite la

constructibilidad, en el caso anterior con un coeficiente de ocupación del

suelo de 0.4 se podrían construir en primer nivel 40 m.



EFECTOS ESPERADOS

Con la alternativa recomendada, se espera alcanzar la Imagen Objetivo que

la comunidad cisternina ha manifestado como su objetivo de desarrollo

urbano, logrando un equilibrio entre calidad de vida y sustentabilidad,

cuestiones que constituyen una preocupación constante del municipio.

Se disminuye de manera importante la intensidad de ocupación habitacional

esperada para el futuro, logrando un desarrollo inmobiliario coherente con los

estándares propios de la comuna, sin afectar su crecimiento. Por otra parte, el

rol metropolitano que potencialmente puede ostentar la comuna, en el

contexto del área sur de la ciudad, se ve respaldada por noemas que

habilitan a sus principales ejes, para acoger actividades comerciales y de

servicio, conjuntamente con al vivienda.

Es así que solo en un 13% de la superficie comunal se aceptarían edificaciones

con una altura máxima de 10 pisos, y en un 20%, edificaciones de hasta 6 pisos.

3 y 4 son 20% de la superficie comunal.



8 IMAGEN OBJETIVO PROPUESTA

10 PISOS 6 PISOS 4 PISOS

resumen ejecutivo imagen objetivo - la cisterna · 2019. 12. 4. · participación de la comunidad...

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