renovaciÓn urbana del barrio de la milagrosa

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FEB-2018

DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL

ASUNTO:

RENOVACIÓN URBANA DEL BARRIO DE LA MILAGROSA

Autores:

Rafael VARGAS LOZANO. Arquitecto Jefe de Sección. José Carlos BERNABÉ GASCÓN. Ingeniero de caminos, canales y puertos Noelia GARCÍA MORRÁS. Arquitecta Jefa de Servicio.

DEPARTAMENTO DE ACTUACIONES URBANIZADORAS

GERENCIA MUNICIPAL

DE U R B A N I S M O

A L B A C E T E DEPARTAMENTO DE ACTUACIONES URBANIZADORAS

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ÍNDICE

0 ANTEDECENTES DE LA MODIFICACIÓN .....................................................5 0.1 SOBRE ESTE DOCUMENTO........................................................................5 0.1.1 Hitos de la tramitación del documento............................................5 0.1.2 Actuaciones en el marco del Programa URBAN de Albacete 2007-2013...............................................................................................................6 0.1.2.1 Demoliciones de inmuebles ............................................................6 0.1.2.2 Mejora del medioambiente urbano. .............................................7 0.2 PROCEDENCIA DE LA MODIFICACIÓN..................................................9 0.2.1 Bases Jurídicas de la Modificación....................................................9 0.2.2 Antecedentes Administrativos de la Modificación. Instrucción. Acuerdo de Iniciación ........................................................................................9 1. MEMORIA INFORMATIVA ...........................................................................11

1.1 MARCO NORMATIVO ............................................................................... 11 1.1.1 Legislación aplicable ....................................................................... 11 1.1.2 Instrumentos de ordenación territorial vigentes ...................... 14

1.2 CARTOGRAFÍA Y FUENTES........................................................................ 14 1.3 ANÁLISIS DEL TERRITORIO ......................................................................... 14

1.3.1 Ámbito del plan ................................................................................. 14 1.3.2 Medio físico ......................................................................................... 15 1.3.3 Afecciones .......................................................................................... 16

1.4 ANÁLISIS SOCIO-ECONÓMICO DEL MUNICIPIO ............................... 16 1.4.1 Población ............................................................................................ 16 1.4.2 Estructura económica ..................................................................... 17

1.5 MEDIO URBANO ......................................................................................... 21 1.5.1 Estructura de la propiedad ............................................................ 21 1.5.2 Infraestructuras................................................................................... 22 1.5.3 Edificación y usos del suelo............................................................ 22 1.5.4 Estructura urbana.............................................................................. 28 1.5.5 Zonas de Ordenación Urbanística ............................................... 29 1.5.6 Paisaje urbano y patrimonio .......................................................... 30

1.6 PLANEAMIENTO VIGENTE......................................................................... 30 1.7 PLANEAMIENTO EN TRAMITACIÓN O EN EJECUCIÓN ..................... 30

2. PLANOS DE INFORMACIÓN.......................................................................31

3. MEMORIA JUSTIFICATIVA ...........................................................................33 3.0. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACIÓN .......................................................33 3.1. ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.................................................................34 3.1.1. Descripción del modelo de evolución urbana y de ocupación del territorio adoptado, y de las directrices de ordenación resultantes..34 3.1.2. Clasificación del suelo .......................................................................34

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3.1.3. Delimitación preliminar de ámbitos de actuaciones urbanizadoras por el plan. Secuencia de desarrollo del SUNC y del SUB. 35 3.1.4. Usos, intensidades y densidades ......................................................35 3.1.5. Delimitación de las zonas de ordenación urbanística previstas.35 3.1.6. Delimitación de áreas de reparto. Determinación del aprovechamiento tipo y aprovechamiento tipo medio ............................36 3.1.7. Sistemas de infraestructuras generales ...........................................36 3.1.8. Objetivos del planeamiento de desarrollo.....................................36 3.1.9. Tratamiento de los bienes de dominio público .............................37 3.1.10. Establecimientos susceptibles de generar tráfico intenso o problemas de aparcamiento..........................................................................37 3.1.11. Ordenación de la localización de establecimientos en donde se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas .....37 3.1.12. Reservas de suelo para viviendas de protección pública.......37 3.2. ORDENACIÓN DETALLADA....................................................................38 3.2.1. Viarios y espacios libres públicos......................................................38 3.2.2. Localización de zonas verdes y equipamientos............................39 3.2.3. Ordenanzas tipológicas.....................................................................40 3.2.4. Redes de infraestructuras. .................................................................40 3.2.5. Unidades de actuación.....................................................................41 3.2.6. Régimen de las edificaciones en situación fuera de ordenación. 41 3.3. ANÁLISIS DE TRÁFICO Y MOVILIDAD.....................................................41 3.4. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA E INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA .................................................................................41 3.4.1. Propuesta de ordenación NO VINCULANTE, a efectos de evaluación sostenibilidad y viabilidad económica.....................................43 3.4.2. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA ...................................44 3.4.2.1. Impacto en la Hacienda Pública.................................................44 3.4.2.1.1. Gastos............................................................................................45 3.4.2.1.2. Ingresos..........................................................................................47 3.4.2.1.3. Saldo “gastos-ingresos”. .............................................................50 3.4.2.2. Suficiencia y adecuación de suelos destinados para usos productivos .........................................................................................................53 3.4.2.2.1. Suelo previsto con destino a usos productivos.......................53 3.4.2.2.2. Adecuación y suficiencia del suelo. ........................................53 3.5. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE NORMATIVAS ESPECÍFICAS 54 3.6. MODIFICACIONES DEL DOCUMENTO TÉCNICO DURANTE LA TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA.......................................................................54

4. PLANOS DE ORDENACIÓN ........................................................................57

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5. NORMAS URBANÍSTICAS.............................................................................58

6. FICHA-RESUMEN INDIVIDUALIZADA..........................................................59

ANEXO – MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA........................................60 ANEXO – MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA........................................61 Determinaciones económicas básicas. .................................................61 Análisis de la inversión y justificación de generación de ingresos suficientes............................................................................................................63 Horizonte temporal de amortización y financiación de la operación. 65 Evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento. ...................................................................65

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0 ANTEDECENTES DE LA MODIFICACIÓN

0.1 SOBRE ESTE DOCUMENTO.

0.1.1 Hitos de la tramitación del documento.

Durante el ejercicio 2008 tuvo lugar la resolución de la convocatoria de la Iniciativa Urbana, efectuada por la Dirección General de Fondos Comunitarios, con el fin de cofinanciar proyectos de desarrollo integral urbanos dentro del Eje de “Desarrollo sostenible local y urbano” de los Programas Operativos FEDER 2007-2013 del Estado Español. En octubre de 2009, la Alcaldía decretó la elaboración de una modificación puntual del PGOU en previsión del desarrollo del programa “URBAN DE ALBACETE 2007-2013”, en adelante, programa URBAN. El documento de modificación fue redactado por los entonces técnicos de la Gerencia Municipal de Urbanismo, el Arquitecto Jefe del Servicio Técnico de Urbanismo, Arquitectura y Obras Luís Martínez Bargues y la Arquitecta Jefa de Sección de Planeamiento Urbanístico, Concepción Prieto Sotos. Se sometió a información pública y concertación interadministrativa en enero de 2011. Como resultado de este proceso, las Administraciones consultadas emitieron diversos informes en los que fijan condiciones para los posteriores instrumentos de desarrollo que se deriven de esta Innovación o bien señalaban aspectos a modificar y que se tienen en cuenta en este documento. El informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar exigido en el artículo 25.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas (Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio) fue emitido inicialmente desfavorable en junio de 2011, no obteniéndose informe favorable por parte de dicho Organismo hasta marzo de 2013. Ese mismo año entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, hoy incorporada al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU15), que introducía la obligación de elaborar una memoria en la ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que asegure su viabilidad económica. Circunstancias como el hecho de que hasta 2013 no se contara con el informe favorable del Organismo de Cuenca o que en ese mismo año entrase en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la innovación no pudo concluirse en el periodo 2007-2013, en paralelo al programa URBAN. No obstante, ello no fue óbice para ejecutar actuaciones de eliminación de edificación existente para propiciar la prolongación del Parque Lineal ya prevista en el Sector 10 y para mejorar espacios de titularidad pública en el marco de las

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Medidas de reordenación e integración urbana y las Medidas medioambientales y de sostenibilidad del programa URBAN.

0.1.2 Actuaciones en el marco del Programa URBAN de Albacete 2007-2013.

0.1.2.1 Demoliciones de inmuebles

Respecto al barrio de La Milagrosa, en fecha 4 de diciembre de 2013 (DOCM de 30 de diciembre de 2013) se firmó un convenio de colaboración entre la Consejería de Fomento de la Junta de Comunidad de Castilla-La Mancha y el Ayuntamiento de Albacete para la mejora y reordenación del barrio de La Milagrosa de Albacete. Por medio del convenio, la JCCM autoriza las demoliciones de inmuebles de su titularidad en pos del ensanchamiento del viario de la calle San Pedro. La tabla siguiente recoge los inmuebles que se prevé demoler según el convenio mencionado, así como las 5 fases en que se prevé su demolición:

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Fig. 1. Inmuebles afectados por el convenio JCCM – Ayto. de Albacete y fases previstas para su demolición.

Dentro del programa URBAN, se han ejecutado las Fases 1 A y 1B.

0.1.2.2 Mejora del medioambiente urbano.

Las actuaciones de mejora del medioambiente urbano que se han ejecutado en el ámbito del barrio de La Milagrosa son: Confluencia de las calles Juan Pacheco, Francisco Belmonte y Jorge Juan en el Barrio La Milagrosa. La actuación mejoró la urbanización en la confluencia de las calles citadas, repavimentando y eliminando los desniveles que impedía la continuidad de los viales en la zona del Colegio de la Paz, sito en el Barrio de la Milagrosa. Importe obra ejecutada (IVA incluido): 247.292,73€. Importe obras dentro del ámbito de esta modificación de PGOU:

247.292,73€ (80% FEDER, 20% Ayto. Albacete).

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Conexión entre Barrio La Milagrosa y calle Carretera de Valencia (dentro de los límites del Sector 10) La actuación consistió en la ejecución de un vial de 225 m de longitud y 20 de anchura previsto en el PAU del Sector 10, de forma que se conecta el barrio de La Milagrosa a la ciudad con una calzada, aparcamiento en línea a ambos lados y dos aceras para facilitar el tránsito peatonal. Importe obra ejecutada (IVA incluido): 373.337,64€. Importe obras dentro del ámbito de esta modificación de PGOU: 0€. Mejora general de dotaciones urbanas en Albacete - Efecto borde Sector 10 con barrios La Estrella y La Milagrosa En lo que respecta al barrio de La Milagrosa, mediante este proyecto se reurbanizó la calle Francisco Belmonte, para mejorar su pavimentación y calidad urbana. Importe obra ejecutada (IVA incluido): 547.030,06€. Importe obras dentro del ámbito de esta modificación de PGOU:

208.107,54€ (calculado detrayendo el % correspondiente a actuaciones en barrio de la Estrella; (80% FEDER, 20% Ayto. Albacete).

Acondicionamiento C/ San Pedro Fase II Este Proyecto tenía por objetivo:

a) Crear la conexión peatonal, ciclista y rodada de La Milagrosa y La Estrella con el paseo de la Circunvalación (calle Almansa) y la Carretera de Valencia.

b) Crear la conexión ciclista de la Milagrosa y La Estrella con la red existente y la cierra con la Carretera de Ayora.

c) Reacondicionar la C/San Pedro, de forma especial en el tramo entorno a la confluencia con C/Juan Pacheco y en el espacio abierto entre la calle y la Plaza Tomás Navarro Tomás, ajardinándolo. Así, se elimina el desnivel existente en el tramo mencionado previendo la completa eliminación en el resto de la calle cuando sean demolidas las edificaciones que impiden la apertura completa del parque.

Importe obra ejecutada (IVA incluido): 702.579,07€. Importe obras dentro del ámbito de esta modificación de PGOU:

280.868,19€ (calculado detrayendo el % correspondiente a actuaciones fuera del ámbito de la modificación (80% FEDER, 20% Ayto. Albacete).

En total, las obras de mejora urbana ejecutadas por el Ayto. de Albacete dentro del ámbito estricto de la modificación del PGOU tienen un importe (IVA incluido) estimado de 736.268,46€, estimado conforme al reparto superficial expresado anteriormente.

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0.2 PROCEDENCIA DE LA MODIFICACIÓN

0.2.1 Bases Jurídicas de la Modificación.

La presente modificación del Plan General se realiza al amparo de lo establecido en el artículo 34 del TRLOTAU, en virtud del cual “Corresponderá a los Municipios elaborar, modificar y revisar sus respectivos Planes de Ordenación Municipal...”. La modificación introducida a través del presente documento afecta a las determinaciones urbanísticas establecidas en el Plan General para el barrio de Barrio de La Milagrosa. Conforme a lo establecido en los artículos 9.1.1 y 9.1.2 de las NNUU, referentes a la diferenciación de las determinaciones correspondientes a la ordenación estructural y detallada del Plan General, la innovación propuesta, por cuanto establece las determinaciones de ordenación urbanística precisas para acometer la reforma/renovación urbana del barrio de La Milagrosa, remitiendo dicho ámbito a una operación de reforma interior, afecta tanto a la ordenación estructural como a la detallada. En los siguientes apartados se justifica que la innovación propuesta tiene carácter puntual y no representa un replanteamiento global y sustantivo del Plan en vigor. Este procedimiento de modificación se ajusta a las reglas establecidas en el artículo 41 del TRLOTAU y 119 del Reglamento de Planeamiento de Castilla-La Mancha.

0.2.2 Antecedentes Administrativos de la Modificación. Instrucción. Acuerdo de Iniciación

El Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en sesión extraordinaria celebrada el 22 de octubre de 2009, adoptó el siguiente acuerdo: “PROPUESTA MODIFICACIÓN PUNTUAL P.G.O.U. PARA DESARROLLO ZONAS “LA MILAGROSA” Y “LA ESTRELLA” Por la Jefatura del Servicio Técnico de Urbanismo se formula propuesta al Consejo de tramitación de nuevo expediente de modificación puntual del P.G.O.U, motivado por las siguientes consideraciones: En previsión de las modificaciones y ajustes, que el desarrollo del Programa Urbana-Albacete, aprobado por el Ministerio de Hacienda, exija del planeamiento municipal en el ámbito de actuación del mismo, así como en su entorno, y considerando por un lado los plazos dilatados que las modificaciones de los instrumentos de planeamiento conllevan, por otro lado el carácter previo que en muchos casos tiene el planeamiento respecto a actuaciones urbanísticas y edificatorias posteriores, por otro

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lado la necesaria concertación interadministrativa que requiere una actuación de estas características. Vista la propuesta formulada por dicho Servicio Técnico de Urbanismo, el Consejo de Gerencia acuerda por unanimidad estudiar e iniciar la modificación puntual del PGOU que permita:

- Establecer un ámbito de planeamiento y gestión que abarque las zonas de los Barrios de La Milagrosa y La Estrella y zonas de conexión que posibilite su desarrollo parcial, en fases temporales y espaciales mediante instrumentos de planeamiento subordinados.

- Fijar las condiciones generales de desarrollo de carácter estructural. - Iniciar la redacción y tramitación de los instrumentos de planeamiento

de desarrollo y gestión.” No obstante, dado que, conforme se ha recogido en el punto 0.1.1. anterior la modificación, por cuestiones de diversa índole, ha sufrido un retraso de más de 5 años en su tramitación, en las actuales circunstancias: cierta urgencia en acometer en el barrio de La Milagrosa la regeneración urbana prevista ( pues se han demolido ya edificaciones, se ha ejecutado el parque en el contiguo sector 10 y, para su continuidad con el parque lineal existente, requiere de esta actuación), no ser absolutamente coincidentes los objetivos perseguidos en ambas zonas ( Milagrosa y La Estrella), tratarse de zonas heterogéneas con distinta tipología edificatoria y distintas soluciones a sus problemas de degradación ,etc. en este momento se considera necesario redelimitar el ámbito de la modificación, dejando para posterior intervención la zona del barrio de La Estrella, y en base a lo expuesto, se ha elaborado el presente documento.

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1. MEMORIA INFORMATIVA El ámbito objeto de la actuación propuesta comprende el barrio de La Milagrosa, situado en la periferia Este de la ciudad de Albacete. Como se expone a continuación, nos encontramos ante una zona de carácter homogéneo que, desde el punto de vista ambiental urbano, social y económico, representa una fuerte discontinuidad con el resto de la ciudad.

1.1 MARCO NORMATIVO

1.1.1 Legislación aplicable

De forma no exhaustiva, la normativa jurídica vigente relacionada con las modificaciones de planeamiento es la siguiente: Normativa estatal

Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1.954. Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976, en lo que no se

oponga a la legislación posterior vigente en la materia.

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Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, Reglamento de Planeamiento, (BOE de 15 y 16 de septiembre), en lo que no se oponga a la legislación posterior vigente en la materia.

Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, Reglamento de Gestión Urbanística, (BOE de 31 de enero y 1 de febrero de 1.979), en lo que no se oponga a la legislación posterior vigente en la materia.

Real Decreto 2187/1.978, de 23 de junio, Reglamento de Disciplina Urbanística, (BOE de 31 de enero y 1 de febrero de 1.979), en lo que no se oponga a la legislación posterior en la materia.

Ley 16/1.985, de 25 de junio del Patrimonio Histórico Español. Real Decreto 111/1986, de 10 de enero, de desarrollo parcial de

la Ley 16/1.985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la

Edificación. Texto articulado afectado por la Ley 53/2002, Ley de acompañamiento a los Presupuestos Generales del Estado para el 2003 (BOE núm. 313 de 31 de diciembre de 2002).

Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social (BOE de 31 de diciembre).

Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente. (B.O.E. núm. 102 de fecha 29 de abril de 2006)

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 20 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados.

Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.

Normativa autonómica Decreto 87/1993, de 13 de julio, sobre catálogos de suelo de uso

residencial, (DOCM de 23 de julio de 1.993), modificado por Decreto 58/94, de 21 de junio, por el que se modifica la redacción de la disposición transitoria primera (DOCM de 21 de junio de 1.994)

Ley 1/1994, de 24 de mayo, de Accesibilidad y Eliminación de Barreras en Castilla-La Mancha. D.O.C.M. Núm 32, de 24 de junio de 1994.

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Decreto 158/1997 de 2 de diciembre, del Código de Accesibilidad de Castilla-La Mancha. D.O.C.M. Núm 54, de 5 de diciembre de 1997.

Orden de 31 de marzo de 2003, de la Consejería de Obras Públicas, por la que se aprueba la Instrucción Técnica de Planeamiento sobre determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e instalaciones en suelo rústico (DOCM de 8 de abril de 2003).

Decreto 242/2004, de 27 de julio de 2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (DOCM Num. 17 de 30 de julio de 2004).

Decreto 248/2004, de 14 de septiembre de 2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (DOCM de 28 de septiembre de 2004).

Decreto 124/2006, de 19 de diciembre, de Transparencia Urbanística.

Ley 4/2007, de 08-03-2007, de Evaluación Ambiental en Castilla-La Mancha. (D.O.C.M. Núm 60 de 20 de marzo de 2007).

Decreto 35/2008, de 11 de marzo, por el que se regulan los órganos en materia de ordenación territorial y urbanística de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, modificado por el Decreto 83/2009, de 23 de junio.

Decreto 83/2009, de 23 de junio, por el que se establecen medidas de agilización y apoyo a los Municipios en la concertación interadministrativa de Instrumentos de Ordenación Territorial y Urbanística.

Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo de 2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. (DOCM de 21 de mayo de 2010)

Decreto 177/2010, de 1/04/2010, por el que se modifica el Reglamento de Suelo Rústico, aprobado por Decreto 242/2004 de 27 de julio ( D.O.C.M. Núm. 128 de 6 de julio de 2010).

Decreto 178/2010, de01/07/2010, por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento para homogeneizar el contenido de la documentación de los planes municipales. (D.O.C.M. Núm. 129 de 7 de julio de 2010).

Ley 4/2013, de 16 Mayo, del Patrimonio Cultural de Castilla - La Mancha.

Plan de Gestión de Residuos Urbanos de Castilla-La Mancha (Decreto 179/2009, de 24 de noviembre).

Plan de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición de Castilla-La Mancha, aprobado por el Decreto 189/2005, de 13 de diciembre.

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1.1.2 Instrumentos de ordenación territorial vigentes

En el momento de redacción de esta modificación del PGOU, el Plan de Ordenación del Territorio no ha sido aprobado definitivamente.

1.2 CARTOGRAFÍA Y FUENTES Las fuentes empleadas en esta modificación son:

Cartografía del PGOU de Albacete, disponible en la página web de la Gerencia Municipal de Urbanismo1.

Cartografía y datos no protegidos de la Dirección General del Catastro.

Ortofotos PNOA del Instituto Nacional Geográfico.

1.3 ANÁLISIS DEL TERRITORIO

1.3.1 Ámbito del plan

El ámbito objeto de la actuación propuesta comprende la zona del barrio de “La Milagrosa”. Su Superficie total (incluidos SG) según reciente medición es de 69.119 m2; la Superficie del ámbito (total –SG) es 61.565 m2. En el apartado “Planos de información” se incluye la documentación gráfica en la que se identifica dicho ámbito.

1 http://www.albacete.es/es/por-temas/urbanismo-y-obras.

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Fig. 2. Encuadre territorial y detalle del ámbito de actuación.

1.3.2 Medio físico

El ámbito presenta las características propias de un área de suelo urbano degradada. Cabe destacar que el ámbito no se encuentra en zona inundable según los mapas del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables del MAGRAMA, puestos a disposición del resto de Administraciones durante la

LA ESTRELLA

SECTOR 10

SECTOR 10

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tramitación de esta innovación. Asimismo, hay que recordar que, a través de Resolución de 29-08-2011 (DOCM de 25 de agosto de 2011), la Dirección General de Calidad e Impacto Ambiental adoptó la decisión de no someter a procedimiento de evaluación ambiental el documento de planeamiento de la modificación 40 del PGOU (folios 143 a 158 del expte. 813/2010).

1.3.3 Afecciones

No se han identificado afecciones sectoriales que pudieran condicionar la actividad urbanística.

1.4 ANÁLISIS SOCIO-ECONÓMICO DEL MUNICIPIO En este apartado se hace referencia exclusivamente al ámbito de la modificación.

1.4.1 Población

Estructura demográfica. Con los datos disponibles en el momento de inicio de la redacción de la presente modificación, su población, según datos del Padrón Municipal de con anterioridad al inicio de realojos y demoliciones, ascendía a 2.327 habitantes, lo que representa un 1,36 % del total del municipio. Respecto al padrón de 1996, se ha observado una pérdida de 94 habitantes, lo que significa un descenso del 3,9 %; mientras, la población del resto de municipio ha seguido incrementándose. De lo datos disponibles, se observa que la estructura demográfica del barrio es totalmente diferente a la del resto del municipio, la tasa de población infantil se eleva hasta el 32,68 % (con un índice de juventud de 721,5), la tasa de población mayor de 65 años desciende hasta el 4,53 % (índice de vejez de 13,86 %) y el índice de dependencia total es de 59,27 %. Se trata de un barrio con población claramente progresiva, pero que, sin embargo, llega incluso a perder efectivos. La pirámide que presenta es un claro triángulo con el vértice superior muy agudo y una amplia base (pese a que parece que en los últimos 14 años se ha podido estabilizar sensiblemente la natalidad), de manera que las causas que pueden explicar esta pérdida de población, en los últimos 8 años, no tiene nada que ver con el comportamiento demográfico, sino que se trata de variables socioeconómicas que funcionan como una fuerza centrífuga que hacen que algunos vecinos se desplacen a zonas diferentes. Lógicamente, la edad media es la más baja de todo Albacete (26,1 años), pues más del 60 % de los habitantes tiene menos de 29 años. Con respecto a la composición de los hogares: el 13 % de los hogares tienen 6 o más miembros, y se llega a la cantidad media de 3,4 personas por hogar.

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Indicadores del barrio de La Milagrosa

Indicador Milagrosa Albacete

Tasa de población infantil 32,68 16,68

Tasa de adultos 62,79 69,66

Tasa de población mayor de 65 años

4,53 13,66

Índice de juventud 721,50 122,07

Índice de vejez 13,86 81,92

Índice de sobreenvejecimiento 42,99 46,11

Índice de dependencia de jóvenes 52,06 23,94

Índice de dependencia total 59,27 43,55

Índice de renovación de la población activa

422,88 198,74

Índice de reemplazo escolar 95,12 96,70

Emigración e inmigración El barrio de la Milagrosa recibe muy poca inmigración intraprovincial (sólo el 5,6% han nacido en la provincia de Albacete), tiene un nivel elevado de inmigración extranjera (7,1%) procedente de países menos desarrollados. Estamos, por tanto, ante un barrio que sólo recibe población en situaciones de exclusión social y del que algunos habitantes salen para ubicarse en otras zonas.

1.4.2 Estructura económica

La situación socioeconómica es muy baja: - Más de un 65% de la población vive de la economía sumergida. - Casi el 55% de las familias reciben algún tipo de ayuda social. - Principal zona beneficiaria de empleo protegido sin cualificación. - Tasa de desempleo superior al 50% de la población activa. - Problemas de delincuencia y drogas. - Parque de viviendas muy deteriorado y en malas condiciones de

habitabilidad. Bloques de cuatro plantas sin ascensor ni instalación de calefacción.

En resumen, nos encontramos ante un área con falta de diversidad social, tipológica y funcional, caracterizada por alto nivel de marginalidad y falta de continuidad armónica con la ciudad. Indicadores del ámbito y comparativo con el barrio de La Estrella y la ciudad A continuación se presentan indicadores del ámbito de la modificación y se ponen en contexto comparándolos con otra zona homogénea junto al ámbito (el barrio de La Estrella) y con el conjunto de la ciudad.

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Indicadores del conjunto de los barrios de La Milagrosa y La Estrella:

Indicador Estrella Milagrosa Agregado Estrella + Milagrosa

Albacete

Tasa de población infantil. 21,61 32,68 27,14 16,68

Tasa de adultos. 68,42 62,79 65,60 69,66

Tasa de población mayor de 65 años. 9,9 4,53 7,21 13,66

Índice de juventud. 216,85 721,50 469,17 122,07

Índice de vejez. 46,11 13,86 29,98 81,92

Índice de sobre envejecimiento. 40,45 42,99 41,72 46,11

Índice de dependencia de jóvenes. 31,59 52,06 41,82 23,94

Índice de dependencia total. 46,15 59,27 52,71 43,55

Índice de renovación de la población activa.

226,47 422,88 324,67 198,74

Índice de reemplazo escolar. 102,77 95,12 98,34 96,70

Renta familiar.- Con anterioridad al inicio de realojos y demoliciones, la renta de los hogares por habitante se situó en Castilla-La Mancha en 10.110 euros. En Albacete, se sitúa ligeramente por encima, con una renta media de 10.125 euros, pero esa misma renta se reduce a la mitad en esta zona, ligeramente por encima de los 5.000 euros.

LA ESTRELLA

LA MILAGROSA

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Nivel educativo.

Nivel de instrucción. Estrella y Milagrosa %

Albacete %

Inferior a Educación Primaria.

64 37

Educación Primaria. 12 32

ESO. 3,2 24

Formación Profesional 0.4 0.4

Universitaria 0.1 3.7

Desconocida 20.3 2,9

Mercado de trabajo.

Población activa. 2.131 personas

Población parada. Demandantes de empleo de la zona según los datos el Plan Integrado para el Empleo.

Hombres Mujeres

Menores de 25 años. 15 26

Entre 26 y 30 años. 20 31

Entre 31 y 45 años. 61 110

Mayores de 45 años. 33 34

Total. 129 201

El 15,49% de la población activa se encuentra en paro, cifra que casi dobla a la media de la ciudad. Tasas de desempleo.

o Albacete capital (datos SEPECAM): 8,06%. o Barrios de La Estrella y La Milagrosa (estimación basada en los

datos de los servicios sociales y de empleo municipales, siempre de mínimos): 15,49%.

Las tasas de desempleo en este caso evidencian la situación de diferencia entre la zona del proyecto y el resto de la ciudad. Las cifras de paro doblan la media del conjunto del municipio, expresión clara de la situación de marginalidad de los barrios propuestos para ser objeto del nuevo programa “Urban”. Distribución y localización de la actividad económica. Desde 1981, recién creado el barrio de La Milagrosa, las actividades económicas detectadas son realmente escasas, lo que demuestra la marginalidad de la zona del proyecto con respecto al conjunto del municipio. Al no existir prácticamente actividades, poca actividad

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económica se genera, es decir, la capacidad endógena de crear actividad y riqueza es extremadamente débil. Según datos disponibles, solo existen 13 iniciativas empresariales que han subsistido desde el año 1981. Transporte público y comunicaciones Albacete cuenta con cinco líneas de autobús interurbano, de las que dos discurren por el barrio de la Milagrosa. Este sistema de transporte público implica 146 paradas, de la cuales 4 se realizan en esta zona.

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Conclusión Los estudios realizados muestran que existe una fuerte concentración espacial de la desigualdad en Albacete. Naturalmente, no todos los residentes de este barrio pertenecen a grupos desfavorecidos y no todos los “desfavorecidos” residen en este barrio, ya que en el resto de la ciudad viven en forma dispersa otras personas y familias pertenecientes a grupos vulnerables, pero La Milagrosa, al igual que La Estrella, tiene procesos acumulados de vulnerabilidad que inciden en las oportunidades y calidad de vida de sus vecinos. Por lo tanto, merece que se le considere de forma específica, para resolver sus problemas, que también afectan e inciden en el conjunto de la ciudad.

1.5 MEDIO URBANO En este apartado se hace referencia exclusivamente al ámbito de la modificación.

1.5.1 Estructura de la propiedad

La distribución de la propiedad según Catastro es la siguiente:

Fig. 3. Identificación de edificaciones según catastro.

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Las viviendas de los bloques de las originarias “600 viviendas” serían propiedad de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, construidos en 1979 y gestionados en régimen de alquiler. Éstos son todos los bloques del ámbito a excepción del edificio situado entre las calles Puerta de Chinchilla, Jorge Juan e Infante Don Juan Manuel. Este bloque tiene 64 viviendas de las cuales 52 son patrimonio de la Gerencia Municipal de Urbanismo y Vivienda y las 12 restantes pertenecen a Renfe (5 viviendas en alquiler) y a particulares (7 viviendas en propiedad).

1.5.2 Infraestructuras

No procede; el ámbito cuenta con las infraestructuras propias del suelo urbano.

1.5.3 Edificación y usos del suelo

1.5.3.1 Usos y tipologías existentes.

El ámbito considerado constituye en sí mismo una ZOU diferenciada pues presenta un tejido urbano característico y diferenciado, pues dispone de usos globales y tipologías edificatorias homogéneas que permiten identificarla con respecto a otras zonas complementarias de la ordenación urbana y se conforma como un ámbito espacial de aplicación de una norma urbanística concreta (N.Z.3.1.). Se trata de una zona consolidada por 6 bloques de uso residencial con 600 viviendas, de cuatro y cinco plantas de altura. También incluye el edificio situado entre las calles Puerta de Chinchilla, Jorge Juan e Infante Don Juan Manuel, construido en 1954 con 64 viviendas, la mayoría de ellas de propiedad municipal. Los equipamientos principales que dan servicio al Barrio son el Colegio de la Paz, La Iglesia y la Plaza de Tomás Navarro Tomás. El barrio se encuentra bordeado por equipamientos de entidad que dan servicio a toda la ciudad: Un complejo deportivo, la Escuela de Artes y la Casa de la Cultura. El suelo destinado a dotaciones existentes en el PGOU es el siguiente:

Sistemas generales: Viario: 7.554 m2 Sistemas locales: Zona verde (ZV): 5.337 m2 Equip. Educativo (EQ): 10.511 m2 Viario: 25.126 m2 Equipamientos privados:

Religioso: 563 m2

El ratio dotacional -(ZV+EQ)/m2 edificables residenciales- existente es de 0,25 m2 de suelo dotacional por cada m2 de techo edificable, mientras que el ratio dotacional mínimo según los estándares de calidad urbana del art. 31 del TRLOTAU sería de 0,38 m2 suelo dotacional/m2t edificable. Por

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tanto, existe un déficit dotacional de 0,13 m2suelo dotacional/m2t edificable, lo que equivale a un déficit de más de 8.000m2 de suelo dotacional. A continuación se adjunta las determinaciones de las Normas Urbanísticas por las que se regula el Barrio.

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1.5.3.2 Intensidad neta de edificación y alturas existentes.

Según el Plan General de Ordenación Urbana vigente, la mayor parte de los solares lucrativos incluidos en el ámbito están regulados por la Norma Zonal 3.1 de “Bloque abierto en suelo urbano consolidado”, cuyo uso cualificado es el residencial. Se corresponde con el AR-3.1.6 delimitada en los planos de “Régimen y Gestión en suelo urbano”. El uso cualificado, según la normativa del PGOU vigente, es el residencial, si bien existe así mismo un solar calificado como dotacional privado. La edificabilidad preexistente es 68.905 m2t, según se señalaba en el documento de concertación, El aprovechamiento objetivo preexistente, conforme a la definición introducida por modificación del TRLOTAU, a través de la Ley 3/2017, de 1 de septiembre, en materia de gestión y organización de la Administración y otras medidas administrativas: (“la edificabilidad y el uso establecidos por el planeamiento general municipal vigente sobre una parcela o solar en el momento de la redacción de una nueva ordenación”) es de 63.027 m2t de uso residencial.

Fig. 4. Identificación de usos del suelo previstos en el PGOU vigente.

A

B1

B2 C2

C1

C3

D

EQ*

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En cuanto a la intensidad residencial se tiene:

Previsiones vigente PGOU

Lícitamente realizado

Edificabilidad total (m2c uso global residencial)

63.027 68.905

Intensidad edificatoria (m2t/ m2s)

3,14 3,44

Las alturas de la edificación existente varía entre 4 y 5 plantas, mientras que la prevista en el PGOU es 4 plantas para todos los bloques.

1.5.3.3 Suelo vacante o infraocupado.

Actualmente todo el suelo está ocupado por la urbanización y la edificación, con las salvedades indicadas al inicio de este documento referidas a las demoliciones de edificaciones previamente convenidas como anticipo al desarrollo de los objetivos de planeamiento que persigue esta innovación.

1.5.3.4 Estado de conservación del conjunto.

El parque de viviendas está muy deteriorado y en malas condiciones de habitabilidad. Se trata de bloques de vivienda colectiva, de cuatro y cinco plantas, sin ascensor ni instalación de calefacción. Las fachadas de los edificios están muy deterioradas, contribuyendo con ello a la degradación del espacio urbano. La falta de hábitos positivos medio ambientales hace que muchos de los vecinos carezcan de una “disciplina” ambiental, cada vez más necesaria, por lo que se depositan habitualmente basuras en cualquier parte, en especial en La Milagrosa y en los espacios urbanos vacíos circundantes, especialmente en los solares del Sector 10, generando un paisaje urbano deprimido y dificultando a los servicios especializados la recogida de basuras para su tratamiento.

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Fig. 5. Imágenes de estado de conservación de fachadas y medio ambiente urbano. Fuente: Google.

La urbanización y mobiliario urbano perimetrales al Barrio son de calidad elevada y de reciente ejecución, en cambio, los del interior de la zona se encuentran, en general, degradados y en condiciones de uso deficientes. No obstante, la ejecución del Programa URBAN de Albacete 2007-2013 (fin enero 2016) ha permitido la reurbanización de parte del espacio urbanizado.

1.5.4 Estructura urbana

El barrio de La Milagrosa, conocido con el nombre de “Las Seiscientas”, fue concebido como un conjunto unitario de “600” viviendas sociales, promovido por el antiguo Instituto Municipal de la Vivienda, dentro de un plan de erradicación del chabolismo destinado a realojar a familias procedentes de otros lugares en situación de infravivienda. Su construcción

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finalizó en el año 1979 y se estructuró en seis edificios de cuatro y cinco plantas. Actualmente son propiedad de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha y se gestionan en régimen de alquiler. Desde su origen, esta zona ha arrastrado importantes problemas sociales, económicos y medioambientales que, a lo largo de los años, se han visto incrementados en un escenario cerrado y endogámico que ha acelerado su degradación, aislamiento y marginalidad. Desde el punto de vista urbanístico funciona como un apéndice de la ciudad. Destacan los siguientes aspectos:

- La trama urbana del barrio no es permeable a la ciudad que lo circunda.

- El Parque Lineal que funciona como eje vertebrador de la ciudad recorriéndola diagonalmente, se interrumpe bruscamente antes de llegar al Barrio para continuar posteriormente en los proyectos de desarrollo de los Sectores 10 y 24.

- Su diseño urbanístico responde a un conjunto arquitectónico unitario y cerrado.

- Su principal espacio libre, la Plaza de Tomás Navarro Tomás, funciona como un patio de manzana cerrado, delimitado en sus cuatro lados por los bloques de viviendas, lo que lo propicia determinadas conductas urbanas y la mayor segregación de sus habitantes.

- Espacio público y mobiliario urbano muy degradado. - Carácter monofuncional del área: 100% de viviendas sociales en

régimen de alquiler. - Elevada proporción de equipamientos públicos cercanos al

ámbito. Las actuaciones públicas más recientes han ido encaminadas al re-equipamiento de esta área con instalaciones tanto con vocación de centralidad como de servicio local. Éstas son: - Escuela de Artes. - Casa de la Cultura “José Saramago”. - Polideportivo de Jorge Juan. - Comisaría de Policía Nacional. - Proximidad Parque Lineal - Proximidad carril bici.

1.5.5 Zonas de Ordenación Urbanística

El PGOU no delimita Zonas de Ordenación Urbanística. Sin embargo, sí contiene áreas homogéneas calificadas por las normas zonales, pudiendo claramente identificarse el ámbito de la innovación como una zona de ordenación urbanística (ZOU) pues presenta un tejido urbano característico y diferenciado, dispone de usos globales y tipologías edificatorias

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homogéneas que permiten identificarla con respecto a otras zonas complementarias de la ordenación urbana y se conforma como un ámbito espacial de aplicación de una norma urbanística concreta (N.Z.3.1). La Intensidad global es de 9.969 m2c uso global residencial / Ha (inferior a 10.000 m2) y la superficie del sistema local de dotaciones es de 15.848 m2s (ZV+EQ), como hemos mencionado anteriormente, existe un déficit dotacional de 0,13 m2suelo dotacional/m2t edificable.

1.5.6 Paisaje urbano y patrimonio

El medio ambiente y paisaje urbano están notablemente degradados siendo la mejora su mejora uno de los objetivos de la innovación del planeamiento. No se han identificado elementos que estén incluidos en declaraciones de BIC, catálogos, cartas arqueológicas o inventarios de patrimonio cultural.

1.6 PLANEAMIENTO VIGENTE

La Consejería de Obras Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, por Orden de 17 de marzo de 1.999, publicada en el D.O.C.M. de 26 de marzo de 1.999, aprueba parcialmente la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Albacete (en adelante P.G.O.U.) y declara, en su apartado tercero, que la aprobación definitiva de la ordenación y determinaciones de la parte aprobada queda sujeta al cumplimiento de determinadas condiciones. Dichas condiciones actualmente ya han sido satisfechas. El Plan General de 1.999 sustituye al hasta entonces vigente, aprobado en 1.985, salvo los efectos de transitoriedad expresamente previstos en el mismo o que sean preceptivos por las determinaciones de la legislación urbanística y otras disposiciones. Las “Ordenanzas y Normas Urbanísticas del Plan General de 1.999” están publicadas en el B.O.P., Suplemento nº 62, de 24 de mayo de 1.999 y la “Adaptación de las Normas Urbanísticas del Plan General”, realizada de acuerdo con las condiciones de la mencionada Orden, están publicadas en el B.O.P. de 11 de febrero de 2000. El ámbito está calificado, tácitamente, como suelo urbano consolidado, expresando el PGOU su ordenación directa y regulando sus determinaciones con la norma zonal 3, tal como se ha indicado con anterioridad.

1.7 PLANEAMIENTO EN TRAMITACIÓN O EN EJECUCIÓN No se está tramitando ningún instrumento de planeamiento general que pudiera afectar a esta innovación, que se tramita en el expediente 813/10 de esta Gerencia Municipal de Urbanismo y Vivienda.

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2. PLANOS DE INFORMACIÓN Teniendo en cuenta que la estructura de la documentación gráfica del PGOU vigente no se corresponde con la de la Norma Técnica de Planeamiento para Homogeneizar el Contenido de la Documentación de los Planes Municipales, para no desvirtuar la compresión global del PGOU, esta innovación introduce las modificaciones pertinentes de los planos actuales que así lo requieren, manteniendo su denominación, las Hojas y su numeración así como las tramas y resto de elementos contenidos en la leyenda de los planos vigentes para el conjunto del municipio. Con estas premisas, a efectos informativos se incluyen en este apartado el plano I0.1, como plano identificativo del ámbito y su localización, así como los planos los planos del vigente PGOU que son objeto de innovación.

Plano I.01 – Plano catastral identificativo del ámbito.

Plano I.02 - Plano nº 4 Clasificación, calificación y regulación del suelo y

la edificación. Red viaria, alineaciones y rasantes. Localización de

elementos catalogados”. – Hoja I09.






elementos catalogados”. – Hoja J09.




Plano I.06 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. - Hoja I09.

Plano I.07 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. – Hoja I10.

Plano I.08 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. – Hoja J09.

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Plano I.09 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. – Hoja J10.

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3. MEMORIA JUSTIFICATIVA Bases Jurídicas de la Modificación. La presente modificación del Plan General se realiza al amparo de lo establecido en el artículo 34 del TRLOTAU, en virtud del cual “Corresponderá a los Municipios elaborar, modificar y revisar sus respectivos Planes de Ordenación Municipal...”. La modificación introducida a través del presente documento afecta a las determinaciones urbanísticas establecidas en el Plan General para la zona de La Milagrosa. Conforme a lo establecido en los artículos 9.1.1 y 9.1.2 de las NNUU, referentes a la diferenciación de las determinaciones correspondientes a la ordenación estructural y detallada del Plan General, la innovación propuesta, por cuanto establece las determinaciones de ordenación urbanística precisas para acometer la reforma/renovación urbana del barrio de La Milagrosa, afecta tanto a la ordenación estructural como a la detallada. En los siguientes apartados se justifica que la innovación propuesta tiene carácter puntual y no representa un replanteamiento global y sustantivo del Plan en vigor. Este procedimiento de modificación se ajusta a las reglas establecidas en el artículo 41 del TRLOTAU y 119 del Reglamento de Planeamiento de Castilla-La Mancha.

3.0. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACIÓN La presente innovación de planeamiento urbanístico se elabora con el objeto de establecer las determinaciones precisas en el Plan de Ordenación Municipal que permitan acometer las actuaciones derivadas de la estrategia municipal de reforma/renovación de la zona de La Milagrosa. Para ello, se remite el ámbito señalado en los planos a un Plan Especial de Reforma Interior, con la finalidad de realizar operaciones de renovación/reforma urbana dirigidas a mejorar su integración urbana, social y económica en la ciudad. En la Memoria informativa de este documento y en el mencionado Proyecto Urbana-Albacete 2007-2013 se han expuesto las características urbanas, sociales y económicas del ámbito de la modificación. Es por ello que el Ayuntamiento de Albacete propuso un proyecto basado en la aplicación de acciones integradas de desarrollo urbano sostenible con la finalidad de superar las barreras y las rupturas urbanas, físicas y sociales de esta zona. Este Proyecto fue aprobado por el Ministerio de Hacienda en la convocatoria URBAN 2007-2013, a cofinanciar con Fondos Estructurales FEDER (Fondo Europeo de Desarrollo Regional). Las acciones contempladas

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en la Medida 1 de medio ambiente urbano del Proyecto URBAN persiguen la renovación/reforma urbana de la zona, en aras a su revitalización, integración en la ciudad y mejora de la calidad de vida y la cohesión social de sus habitantes. Así, dentro de las acciones de medio ambiente urbano, se propone, entre otras, continuar el Parque Lineal, eje verde vertebrador de la ciudad, por la zona de actuación hasta los nuevos desarrollos residenciales periurbanos (Sectores 10 y 24). La viabilidad de estas actuaciones requiere que el planeamiento urbanístico defina un marco general que permita su posterior ejecución y desarrollo. La idea directriz es mejorar esa zona de la ciudad de Albacete mediante un proyecto integrado, guiado por el desarrollo de actividades de mejora física y medioambiental en el escenario urbano, de actividades sociales de tipo socio-comunitario y de actividades de creación de tejido económico. Por lo tanto, tres son los ejes de actuación que forman un “todo” vertebrador: medio ambiente urbano, programas sociales y programas económicos. Por su naturaleza, este documento de innovación va referido al primero de los ejes. Por todo lo expuesto, se considera justificada la redacción del presente documento de modificación de las determinaciones urbanísticas del Plan General vigente para el Barrio de La Milagrosa.

3.1. ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

3.1.1. Descripción del modelo de evolución urbana y de ocupación del territorio adoptado, y de las directrices de ordenación resultantes

No procede. No se altera el modelo de evolución urbana; únicamente se somete a reforma interior un ámbito del suelo urbano existente.

3.1.2. Clasificación del suelo No se altera la clasificación del suelo. Sin embargo, el área delimitada para su renovación, pasa a tener la categoría de Suelo Urbano No Consolidado (SUNC) por operaciones de reforma interior, frente a la categoría de Suelo Urbano Consolidado (SUC) actual. Todo ello en aras a alcanzar los objetivos planteados.

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3.1.3. Delimitación preliminar de ámbitos de actuaciones urbanizadoras por el plan. Secuencia de desarrollo del SUNC y del SUB.

La delimitación del ámbito señalado en los planos se ha establecido en base al criterio de conseguir los objetivos expuestos de reforma/renovación del ámbito. El desarrollo de las previsiones contenidas en esta modificación mediante un Plan Especial de Reforma Interior de Desarrollo podrá llevarse a cabo desde el mismo momento en que se apruebe esta innovación de plan.

3.1.4. Usos, intensidades y densidades El uso global no se altera, es decir, se mantiene el uso global residencial. Igualmente respecto a la intensidad máxima prevista para el ámbito, se conserva la existente, esto es: 68.905 m2 edificables. Respecto al estándar de calidad urbana (10.000 m2c uso residencial/Ha) insistimos en que no se aumenta la intensidad residencial existente y que dicho estándar es de 9.969 m2c/Ha. Para el cálculo de la densidad poblacional se considera que del total de la intensidad edificatoria residencial se destina a uso terciario comercial un 10% de la edificabilidad total (mínimo que establece la aprobada “Modificación puntual nº34 del PGOU” para sectores de suelo urbanizable cuyo Programa de Actuación Urbanizadora no se haya presentado). Con esta premisa y considerando 3 habitantes por cada 100 m2 edificables previstos en el planeamiento, se obtiene una densidad poblacional de 269 hab/Ha:

68.905 m2c x 0’9* x (3 habitantes/100m2c) x 10.000 m2s/Ha x 69.119 m2s = 269 hab/Ha.

*El 90% de la edificabilidad (62.015 m2c) será uso residencial, y el 10% restante (6.890 m2c), terciario, conforme establece la modificación 34 PGOU.

3.1.5. Delimitación de las zonas de ordenación urbanística previstas

El PGOU no delimita Zonas de Ordenación Urbanística. Sin embargo, sí contiene áreas homogéneas calificadas por las normas zonales. La zona de “La Milagrosa” coincidente con el ámbito de esta reforma interior constituye toda ella una Zona de Ordenación Urbanística, identificada por un tejido urbano homogéneo, unas circunstancias históricas de creación, una misma norma zonal, etc. Que le permiten diferenciarse de otras zonas de la ciudad.

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3.1.6. Delimitación de áreas de reparto. Determinación del aprovechamiento tipo y aprovechamiento tipo medio

El ámbito de esta innovación, en consonancia con los objetivos por ella pretendidos, constituye un área de reparto y por tanto es el ámbito de referencia para el ejercicio del deber de equidistribución. El cálculo del aprovechamiento tipo y los coeficientes empleados se encuentra en la ficha de ordenación del ámbito, más adelante en este documento.

3.1.7. Sistemas de infraestructuras generales Según el artículo 24.1.e) del TRLOTAU, los Planes de Ordenación Municipal comprenden, dentro de su ordenación estructural, el Señalamiento de los sistemas generales de comunicaciones y sus zonas de protección, del sistema general de dotaciones y equipamientos comunitarios y del sistema general de espacios libres, en proporción no inferior, en este último caso, a 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables residenciales previstos en el planeamiento. Esta reserva de espacios libres equivale en esta innovación, en función del incremento de m2 edificables residenciales previstos en el planeamiento, a:

15 x (62.015(1) – 63.027(2)) /100 = -151 m2suelo

(1) 62.015 m2c corresponde al 90% de la edificabilidad prevista (máxima de uso residencial) (2) 63.027 m2c corresponde al Aprovechamiento Objetivo Preexistente

Es decir, que no es necesario prever incremento del SSGG-EL, ya que no aumenta la edificación residencial ni el número de habitantes. Dentro del ámbito se incluyen así mismo 7.554 m2 de SG viario existente. Dado el alcance y objetivos de la innovación no se considera necesaria la suplementación de otro tipo de Sistemas Generales.

3.1.8. Objetivos del planeamiento de desarrollo La reforma/renovación urbana del barrio está dirigida a mejorar su integración en la ciudad, la calidad de vida de sus habitantes, la cohesión social, la eficiencia energética, la calidad de las zonas verdes y equipamientos y la optimización de las infraestructuras. Los objetivos concretos a materializar en el planeamiento de desarrollo son: Mejorar la permeabilidad del barrio mediante la reordenación del viario. Mejorar la funcionalidad y accesibilidad de los espacios libres y

equipamientos existentes.

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Mejora del paisaje urbano. Completar todas determinaciones precisas para el desarrollo del

ámbito. Introducir determinaciones con incidencia en la sostenibilidad

ambiental, urbana y económica en la urbanización y en las normas que regulen la edificación.

Ordenanzas de edificación de carácter bioclimático y que contemplen mezcla de usos.

3.1.9. Tratamiento de los bienes de dominio público No se han identificado bienes de dominio público que requieran de un tratamiento específico. En todo caso, el planeamiento de desarrollo contendrá los estudios, memorias o informes que sean preceptivos de acuerdo con la legislación sectorial.

3.1.10. Establecimientos susceptibles de generar tráfico intenso o problemas de aparcamiento.

Dada la naturaleza de la modificación y los objetivos de la reforma interior, no se prevé este tipo de establecimientos.

3.1.11. Ordenación de la localización de establecimientos en donde se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas

Dada la naturaleza de la modificación y los objetivos de la reforma interior, no se prevé este tipo de establecimientos.

3.1.12. Reservas de suelo para viviendas de protección pública

En el Informe de la Dirección General de la Vivienda de 15-III-2011 se pide garantizar, al menos, el porcentaje ya existente de vivienda protegida. Teniendo en cuenta que este porcentaje es del 100%, mantenerlo en su totalidad iría en contra el principio de desarrollo territorial y urbano sostenible del Art. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana (RDL 7/2015) por el cual las políticas públicas deben propiciar la cohesión social: los poderes públicos están obligados a formular y desarrollar, en el medio urbano, las políticas de su respectiva competencia combinando los usos de forma funcional e integrando los usos para favorecer la cohesión y la integración social. Por otro lado, en el Anexo del Acuerdo sobre atribución de funciones entre la Dirección General de Fondos Comunitarios del Ministerio de Economía y Hacienda y el

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Ayuntamiento de Albacete suscrito en fecha 24 de febrero de 2009, se introdujo entre las medidas de la Iniciativa Urbana (URBAN) la siguiente:

“Introducir distintos regímenes de tenencia de vivienda. Actualmente, todas las viviendas del ámbito objeto del proyecto son viviendas públicas de protección oficial en régimen de alquiler. El proyecto contempla la modificación del marco jurídico para sea posible la gestión y oferta del parque de viviendas resultante en distintos regímenes de tenencia. El FEDER financia la elaboración del proyecto de modificación del marco jurídico y la gestión del parque de viviendas”.

En base a lo anterior, se considera apropiado introducir vivienda en régimen libre en la medida que la legislación vigente permite, para dotar de mayor diversidad al ámbito, sin perjuicio de que sea necesario promover vivienda pública en otro ámbito de la ciudad a efectos de desconcentrar su localización en este ámbito determinado del casco urbano. Así pues, conforme al Art. 24. 3 TRLOTAU, el PERID que desarrolle las determinaciones contenidas en esta modificación deberá reservar terrenos para la construcción de viviendas protegidas, como mínimo los necesarios para realizar el 10 por ciento de la edificabilidad residencial prevista.

3.2. ORDENACIÓN DETALLADA

3.2.1. Viarios y espacios libres públicos. El trazado pormenorizado de las vías de comunicación se definirá en el PERID, siendo vinculante: Preservar la Calle Juan Pacheco y su unión con la Calle del Este y la

Calle Francisco Belmonte, según el trazado resultante de las actuaciones del Programa URBANA 2007-2013, y sin perjuicio de los ajustes de detalle que sea necesario proponer respecto a las obras ejecutadas.

Prever un nuevo vial paralelo a la actual Calle San Pedro, desde la Calle

Puerta de Chinchilla (Escuela de Arte) hasta su conexión con el Vial correspondiente previsto en Plan Parcial del Sector 10.

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Fig. 6. Viales vinculantes para la elaboración del PERID.

3.2.2. Localización de zonas verdes y equipamientos. La localización de las zonas verdes y equipamientos se contendrá el PERID, siendo vinculante: Prever la continuación de la zona verde lineal a lo largo de la Calle San

Pedro, diseñada en continuación de las previsiones del Plan Parcial del Sector 10, contiguo al ámbito de la innovación.

Conservar la zona verde existente en la Plaza Tomás Navarro Tomás y su apertura hacia el sur, en conexión con el Colegio Público La Paz.

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Fig. 7. Zonas verdes vinculantes para la elaboración del PERI.

3.2.3. Ordenanzas tipológicas.

Las ordenanzas tipológicas se preverán en el PERID, de acuerdo con el

apartado 5 NORMAS URBANÍSTICAS.

3.2.4. Redes de infraestructuras. La previsión de redes se hará en el PERID, tomando como base la distribución de espacios públicos y privados que resulte del mismo.

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3.2.5. Unidades de actuación. La división, en su caso en varias unidades de actuación, se contendrá en el PERID, como determinación de la ordenación detallada (art. 20 RP).

3.2.6. Régimen de las edificaciones en situación fuera de ordenación.

Quedan fuera de ordenación por incompatibilidad total las edificaciones o partes de las mismas comprendidas entre juntas de dilatación que hayan de destinarse a dotaciones públicas conforme a las determinaciones vinculantes de los apartados precedentes 3.2.1 y 3.2.2. El resto de edificaciones quedan fuera de ordenación por incompatibilidad parcial. El régimen de usos y obras en edificios según su incompatibilidad total o parcial será el contenido en el artículo 2.3.3 de las Normas Urbanísticas del PGOU.

3.3. ANÁLISIS DE TRÁFICO Y MOVILIDAD No procede introducir modificación. El viario definitivo a estudiar será consecuencia del Plan Especial de Reforma Interior que se formule en desarrollo de la presente innovación. En todo caso, el PERID cuenta con los condicionantes del viario previsto en el plan parcial del Sector 10 –ya aprobado- y con las determinaciones del viario existente. La accesibilidad del viario local del ámbito se verá mejorada sin sufrir alteraciones sustanciales por lo que la ordenación del tráfico, movilidad y el transporte colectivo en el ámbito gozarán de una mayor flexibilidad (en base al informe de la Consejería de Salud y Bienestar Social, de 21-II-2011).

3.4. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA E INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA

El artículo 30 del TRLOTAU señala que “los planes que prevean inversiones públicas y privadas para su ejecución, deberán incluir en su Memoria un Informe de Sostenibilidad Económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos sobre la base de una evaluación analítica de las posibles implicaciones económicas y financieras en función de los agentes inversores previstos y

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de la lógica secuencial establecida para su ejecución, puesta en servicio, mantenimiento y conservación de infraestructuras y servicios.” El artículo 41.2.d) del RP señala que la Memoria Justificativa deberá incluir la Evaluación analítica de las posibles implicaciones económicas y financieras en función de los agentes inversores previstos y de la lógica secuencial establecida para su ejecución y puesta en servicio. En un sentido más específico, el artículo 3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVLS) establece que:

1. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

2. “Específicamente y en relación con el impacto económico para la Hacienda local, se cuantificarán los costes de mantenimiento por la puesta en marcha y la prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano previsto en el instrumento de ordenación, y se estimará el importe de los ingresos municipales derivados de los principales tributos locales, en función de la edificación y población potencial previstas, evaluados en función de los escenarios socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que la actuación comporta”.

Se concluye que el informe o memoria de sostenibilidad económica es el documento a incluir en los planes fundamentalmente para valorar dos aspectos:

1. La sostenibilidad de la actuación en cuanto al balance de gastos e ingresos de la Hacienda Local.

2. La suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

A efectos de estudiar la sostenibilidad económica, se parte de que todo el ámbito se desarrolla como una única unidad de actuación de manera que en la situación de partida la edificación existente (y por tanto la población es nula) y se va desarrollando en un % anual según cada uno de los escenarios socioeconómicos planteados.

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3.4.1. Propuesta de ordenación NO VINCULANTE, a efectos de evaluación sostenibilidad y viabilidad económica

Los parámetros urbanísticos propuestos a efectos de la viabilidad y sostenibilidad económica requieren de ajustes necesarios derivados del nivel de detalle con que se redacte el correspondiente PERID. No son parámetros vinculantes, salvo en las determinaciones vinculantes señaladas en este documento de innovación. Se proponen como justificación de que, al menos existente una ordenación coherente que respeta los objetivos perseguidos en esta innovación y resulta sostenible económicamente por lograr, en términos del artículo 22.5.a del TRLSyRU15 un mayor acercamiento al equilibrio económico.

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Parámetros urbanísticos a efectos de cálculo de sostenibilidad y viabilidad económica

Previstos PGOU Propuestos MODIF. PGOU

Edificabilidad (m2t): 63.040 68.905

Superficies ordenación (m2):

Superficie total (m2): 69.119 69.119

Superficie ámbito (S Total – SSGG)

(m2):

61.565

61.565

SSGG dentro ámbito (m2): 7.554 7.554

SG Viario 7.554 7.554

SG EELL 0 0

Suelo lucrativo (m2): 20.591 11.911 Residencial 20.028 11.341

Eq R* 563 570

Sistemas locales (m2): 40.974 49.653

Zonas verdes 5.337 14.364 Equipamientos 10.511 12.117

Red viaria 25.126 23.172

USOS PORMENORIZADOS PROPUESTOS

m2tc

VLibre 55.043 VProtegida 6.116 (= 10% edificabilidad residencial) Terciario 6.891 (10% de edificabilidad total) Equip R* 855

TOTAL 68.905m2c

3.4.2. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

3.4.2.1. Impacto en la Hacienda Pública El primer aspecto a considerar en el informe de sostenibilidad económica de los instrumentos de planeamiento urbanístico tiene por objeto el análisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las

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Administraciones Públicas responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios. Por tanto, la primera cuestión a analizar en el impacto de las actuaciones previstas con el nuevo desarrollo urbanístico es determinar cuáles serán las Administraciones Públicas responsables de las nuevas infraestructuras y servicios. En este caso, será la Administración Local la obligada al mantenimiento y conservación tanto de la urbanización como de las dotaciones y equipamientos públicos que resulten del PERID y de su ejecución, no considerándose el mantenimiento y gestión de las viviendas de protección dado que no se conoce si resultarán enajenadas y, en su caso, en qué cuantía. Esta circunstancia será una política a adoptar posteriormente en función de circunstancias que se desconocen en estos momentos. La estimación de los ingresos y gastos futuros debe partir de la situación actual de la Hacienda Municipal (de las previsiones de gastos e ingresos contenidos en el Presupuesto, conforme a las Ordenanzas Fiscales, para la ciudad existente), a fin de asegurar, al menos, el mismo estándar de servicios y la misma presión fiscal, sin perjuicio de que el Ayuntamiento tiene capacidad par modificar (los tipos impositivos) en función de las necesidades y de su propia política municipal. La ecuación básica de “Balance Fiscal Municipal”, que es el equivalente al ahorro bruto es: BALANCE FISCAL = AHORRO BRUTO = INGRESOS CORRIENTES – GASTOS DE FUNCIONAMIENTO DE LOS SERVICIOS. En resumen, el ahorro bruto es la diferencia entre los ingresos y los gastos corrientes. Establece con carácter general. La capacidad de financiación (si esta es positiva) que un municipio puede destinar a inversiones reales, de reposición y de la nueva ciudad, sin tener que recurrir a fuentes de financiación externa. Hay que tener en cuenta que el impacto en la Hacienda Municipal se valora desde el momento de recepción de la urbanización, que es cuando comienzan a producirse gastos e ingresos asociados a la actuación.

3.4.2.1.1. Gastos. Los gastos estimados como consecuencia de la actuación se detallan a continuación, agrupados por conceptos. Se ha tomado como referencia los gastos del presupuesto municipal ejecutados de que se dispone. Mantenimiento de la infraestructura viaria Para los gastos de mantenimiento de infraestructura viaria así como otros gastos estimados a continuación que requieren de la superficie de viales, se toma la superficie de los mismos que cuenta con alumbrado, que es de 4.165.000m2. A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 0,46€/m2.

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Limpieza viaria A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 2,3€/m2de vial. Abastecimiento y saneamiento y Recogida y tratamiento residuos A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 49€/ habitante. Red alumbrado público Según el presupuesto liquidado y a partir de la superficie de viales del estudio del Excmo. Ayuntamiento y del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) a fecha de diciembre de 2015, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 0,61€/ m2. Mantenimiento zonas verdes públicas - Mobiliario Urbano A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 7,8€/m2, en donde se incluirían zonas ajardinadas y arbolados de alineación. Se adopta esta cifra con independencia de que pudiera firmarse un convenio para su gestión. Seguridad ciudadana y movilidad urbana A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 82€/habitante. Transporte público A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 23€/ habitante. Servicios contraincendios A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 36€/ habitante. Cementerios y servicios funerarios A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 7€/ habitante. Mantenimiento equipamientos (Educ., Cultural y Deportivo) A partir de La superficie de equipamientos existente y los gastos de mantenimiento del presupuesto, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 0,29€/m2. Resumen de gastos Los apartados anteriores sirven de base para estimar los gastos anuales en cada uno de los conceptos en función del grado de desarrollo de la actuación que se contemple, es decir del escenario previsto. Los escenarios propuestos se plantean en términos de grado de edificabilidad y de actividad terciaria desarrollado a lo largo del periodo hasta el año horizonte. Una vez que se hubiera ejecutado y recibido la totalidad de la urbanización y ejecutado y ocupado la totalidad de la edificación a razón de 3habitantes/m2t residenciales, los gastos anuales serían los siguientes:

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Concepto Gastos anuales

Mantenimiento de la infraestructura viaria 14.012,50 € Limpieza viaria 70.496,35 € Abastecimiento y saneamiento y Recogida y tratamiento residuos 91.161,32 € Red alumbrado público 27.484,45 € Mantenimiento zonas verdes públicas - Mobiliario Urbano 111.387,51 € Seguridad ciudadana 152.555,67 € Transporte público 42.790,01 € Servicios contra incendios 70.696,53 € Cementerios y servicios funerarios 13.023,05 € Mantenimiento equipamientos (Educ., Cultural y Deportivo) 3.468,55 € Mantenimiento de la infraestructura viaria 14.012,50 €

TOTAL 597.075,93 €

3.4.2.1.2. Ingresos. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) Según la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica, el tipo de gravamen de los bienes de naturaleza urbana es del 0,452% sobre el valor catastral, estableciéndose un gravamen mayor (0,472%) a partir de ciertos valores catastrales en usos industriales, oficinas y comerciales que se considera que no se darán en el ámbito. Además, la ordenanza establece diversas bonificaciones según la situación del inmueble y que varían según los ejercicios posteriores al que da derecho a la bonificación. A efectos de esta memoria, se considera oportuna una bonificación media anual de 55%. Con el gravamen y la bonificación propuesta, se tiene que los ingresos serían:

100% Edificación: 101.160,88 € 100% Solares: 46.802,01 €

Cifras que sirven de base para el cálculo de ingresos en función del porcentaje de edificabilidad desarrollado en cada escenario. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) Según la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, el tipo de gravamen sobre construcciones, instalaciones u obras es del 3,84% sobre el coste de ejecución material. Para el escenario 3, favorable, en que la edificación prevista se ejecutaría antes del horizonte temporal de 10 años, se prevé que, a partir del año en que se concluye toda la edificación, se vayan ejecutando obras anuales equivalentes al 12,5% del valor de la construcción de nueva planta.

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Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM) Este impuesto está regulado en la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre vehículos de tracción mecánica. Para la estimación, se supone un ratio de 1,2 vehículos por vivienda y la cuota de 136,69€, correspondiente a la cuota del turismo medio. La ordenanza establece diversas bonificaciones en función del tipo de vehículo (antiguo; de emisiones inferiores a 120g/km; no contaminante). Se adopta una bonificación media del 30%. Licencia de obras Las tasas están reguladas en la Ordenanza Fiscal Reguladora de la tasa por licencias urbanísticas y por la prestación de servicios públicos municipales de orden urbanístico. En la estimación se considera, del lado de la seguridad, únicamente las licencias de obra de nueva planta, a las que corresponde una cuota variable de 0,26% sobre el coste de ejecución material. Tasa de primera utilización y ocupación de edificios Las tasas están reguladas en la Ordenanza Fiscal Reguladora de la tasa por licencias urbanísticas y por la prestación de servicios públicos municipales de orden urbanístico. Se establece una cuota variable general de 0,40% sobre el coste de ejecución material. Tasa de instalación de actividad y funcionamiento Las tasas están reguladas en la Ordenanza Fiscal Reguladora de la tasa por licencias urbanísticas y por la prestación de servicios públicos municipales de orden urbanístico, en función de la superficie de local. Se estima una superficie media de 150m2 de local comercial, lo que supone una tasa de 890,36€ por actividad. Tasa por Recogida basuras Esta tasa está regulada en la Ordenanza fiscal reguladora de la tasa por la gestión del servicio público de recogida, transporte y tratamiento de residuos sólidos urbanos en el casco urbano. Por cada vivienda, la tarifa general es de 93,25€. En cuanto a las basuras comerciales, la ordenanza establece una clasificación en función del tipo de comercio e industria, de la categoría de la calle, el número de habitaciones, etc. A efectos de esta estimación económica, se ha considerado un valor medio de la tasa de 339€/actividad. Tasa por prestación de servicio de Aguas Potable a domicilio Esta tasa está regulada en la Ordenanza fiscal reguladora de la tasa por la prestación del servicio de aguas potables a domicilio. Para la estimación, se consideran tantas conexiones como portales (uno por cada 10 viviendas) y actividades (ocupación de toda la superficie de terciario, a razón de tamaño medio de 150m2 por actividad). Además, se adopta la cuota para acometidas de 25mm de diámetro según marca el Reglamento regulador del servicio, un consumo de 130 l/hab/día y se estiman las deducciones en un 3%.

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Tasa por prestación del servicio de Saneamiento (alcantarillado y depuración) Esta tasa está regulada en la Ordenanza fiscal reguladora de la tasa por la prestación del servicio de saneamiento (alcantarillado y depuración). Dado que la base del gravamen está constituida por el volumen de agua consumida y registrada por el contador, más la cuota de servicio, se adoptan los mismos criterios que para la estimación de la tasa de agua potable. Vados sobre viario público Esta tasa está regulada en la Ordenanza fiscal reguladora de las tasas por entradas y salidas de vehículos a través de las aceras y vías públicas y por reservas de la vía pública para carga y descarga de mercancías. Para su estimación se suponen una entrada a garaje por cada portal, con 10 vehículos por portal y calles de 5ª categoría. Ingresos por multas e infracciones urbanísticas A partir del presupuesto liquidado, pueden estimarse los gastos anuales por este concepto en 17€/habitante. Tasas por ocupación de terrazas A partir del presupuesto liquidado, se estima estos ingresos en 19€/hab. Precios públicos Los precios públicos por uso de instalaciones del Instituto Municipal de Deportes, uso del cementerio, servicios de bomberos, consultas urbanísticas y transporte público se estiman en 24€/habitante. Resumen de ingresos Los apartados anteriores sirven de base para estimar los ingresos anuales en cada uno de los conceptos en función del grado de desarrollo de la actuación que se contemple, es decir del escenario previsto. Los escenarios propuestos se plantean en términos de grado de edificabilidad y de actividad terciaria desarrollado a lo largo del periodo hasta el año horizonte. El siguiente cuadro recoge los ingresos anuales una vez que se hubiera ejecutado y recibido la totalidad de la urbanización y ejecutado y ocupado la totalidad de la edificación a razón de 3habitantes/m2t residenciales. Estos conceptos tienen una naturaleza de cierto grado constante:

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Concepto Ingresos IBI 101.160,88 € IVTM 82.178,03 € IAE - € IVTNU - € Recogida basuras 77.867,82 € Abastecimiento agua potable 136.454,38 € Saneamiento y depuración 98.067,57 € Vados sobre viario público 6.170,03 € Ingresos por multas e infracciones 35.348,27 € Tasas ocupación de terrazas 24.185,66 € Precios públicos 48.371,31 €

TOTAL 609.803,93

El siguiente cuadro recoge los ingresos asociados a la construcción, primera ocupación y apertura de actividades, que tendrían lugar de forma puntual. En esta memoria se considera únicamente, del lado de la seguridad, que en el periodo de estudio estos conceptos se producen una única vez, es decir, no hay obras menores en edificios, sustitución de edificación o re-apertura de actividades. Así, los ingresos estimados asociados a la ejecución de la totalidad de la edificación y su uso son:

Concepto Ingresos

ICIO 1.354.082,56 € Licencia obras 93.571,05 € Primera ocupación 143.955,45 € Apertura actividad 40.900,17 €

TOTAL 1.632.509,23 €

3.4.2.1.3. Saldo “gastos-ingresos”. El saldo (ingresos – gastos) que se tendría en un año cualquiera a largo plazo sería de 597.075,93€ - 609.803,93€ = 12.728€. Dado el grado de aproximación, se trata, de una situación equilibrada, máxime si se considera que no se cuentan los ingresos que puedan derivarse por obras de conservación o mejora de las edificaciones ni la re-apertura de actividades terciarias. Al margen de esta consideración, se plantean aquí escenarios socio-económicos previsibles con un horizonte temporal de 10 años y se muestran y se muestran los saldos (ingresos – gastos) para los diferentes escenarios propuestos.

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Escenario desfavorable

ESCENARIO DESFAVORABLE

23 viviendas/año

% edificabilidad/anual 4%

% actividad terciaria (incremento, manteniendo la del año anterior) 2%

Este escenario representa que en 10 años, desde la recepción de la urbanización supuesta ésta ejecutada a partir de una unidad de actuación, sólo se habría construido un número de viviendas inferior a la mitad de las viviendas existentes hoy en día en el ámbito. Al cabo de 10 años, se plantea que únicamente tendría actividad el 20% de la superficie de uso terciario prevista.

Año 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

INGRESOS 119.168 140.426 159.166 177.905 196.644 215.383 234.122 252.862 271.601 290.340

GASTOS 255.662 379.857 461.263 519.785 523.994 526.468 528.943 531.417 533.891 536.366

SALDO -136.494 -239.431 -302.098 -341.881 -327.350 -311.085 -294.820 -278.556 -262.291 -246.026

ESCENARIO DESFAVORABLE

Escenario desfavorable

-400.000

-200.000

0

200.000

400.000

600.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

año

INGRESOS

GASTOS

SALDO

Escenario normal

ESCENARIO NORMAL 47 viviendas/año


% actividad terciaria (incremento, manteniendo la del año anterior) 3,5%

Este escenario representa que en 10 años, desde la recepción de la urbanización supuesta ésta ejecutada a partir de una unidad de actuación, se habría construido un número de viviendas de tres cuartas partes de las viviendas existentes hoy en día en el ámbito. Al cabo de 10 años, se plantea que únicamente tendría actividad el 35% de la superficie de uso terciario prevista.

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Año 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

INGRESOS 191.003 233.003 269.964 306.926 343.887 380.849 417.810 454.772 491.733 528.695

GASTOS 210.777 253.284 309.055 399.488 415.463 431.784 448.106 485.822 501.450 517.077

SALDO -19.774 -20.281 -39.091 -92.562 -71.575 -50.935 -30.295 -31.050 -9.716 11.617

ESCENARIO NORMAL

Escenario normal

-200.000

0

200.000

400.000

600.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

año

INGRESOS

GASTOS

SALDO

Escenario favorable

ESCENARIO FAVORABLE 94 viviendas/año


% actividad terciaria (incremento, manteniendo la del año anterior) 7%

Este escenario representa que en 10 años, desde la recepción de la urbanización supuesta ésta ejecutada a partir de una unidad de actuación, se habría construido un número de viviendas igual a la totalidad de las viviendas existentes hoy en día en el ámbito. Al cabo de 10 años, se plantea que únicamente tendría actividad el 70% de la superficie de uso terciario prevista.

Año 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

INGRESOS 335.204 419.204 493.127 567.050 640.973 714.896 721.855 783.372 839.866 896.360

GASTOS 219.772 258.354 324.964 370.179 450.054 508.535 570.658 570.658 570.658 570.658

SALDO 115.432 160.850 168.163 196.871 190.918 206.360 151.198 212.715 269.208 325.702

ESCENARIO FAVORABLE

Escenario favorable

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

año

INGRESOS

GASTOS

SALDO

Se observa que en escenario más desfavorable, el saldo negativo sería en promedio de 274.003. Este escenario es muy restrictivo porque prevé un

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crecimiento muy lento, tanto que la mitad de los solares estarían sin edificar al cabo del horizonte de 10 años. En cuanto al escenario normal, presenta un saldo negativo promedio de -35.366€, siendo muy equilibrado en su conjunto y presentando el mayor saldo negativo el año 4, en que se supone la primera inversión en transporte público. A partir del año 9 desde la puesta en servicio, con las hipótesis adoptadas, se comenzarían a producir saldos positivos. El escenario más favorable presenta prácticamente saldo positivo, en promedio, de 199.742€, si bien se reduce una vez que ya se ha ejecutado la totalidad de la edificación, siendo la situación a largo plazo equilibrada, pero condicionada a los ingresos procedentes del mantenimiento de obras en las edificaciones. Del análisis de ingresos y gastos y con las hipótesis adoptadas, se concluye que la sostenibilidad a largo plazo de la actuación está asegurada, con las hipótesis consideradas.

3.4.2.2. Suficiencia y adecuación de suelos destinados para usos productivos

La aplicación y exigencia del principio del desarrollo sostenible a los instrumentos de planeamiento urbanístico exige analizar y justificar la idoneidad del suelo productivo propuesto en cuanto a su acomodación al desarrollo urbano previsto en el planeamiento aplicable. En este sentido, por uso productivo debe entenderse aquél que es susceptible de generar actividad económica por cuanto tiene por objeto o está destinado a la producción de bienes y servicios, pudiéndose englobar en él, por tanto, los usos industriales en sus distintas categorías (extensiva, intensiva, etc), de servicios, tecnológicos, de servicios avanzados, comerciales, terciarios, etc.

3.4.2.2.1. Suelo previsto con destino a usos productivos. Con los parámetros de ordenación detallada propuestos a efectos de la viabilidad y sostenibilidad económica de la innovación del PGOU, se prevé que el 10% de la edificabilidad total se destine a terciario.

3.4.2.2.2. Adecuación y suficiencia del suelo. Con el suelo previsto para usos productivos y suponiendo un ratio de 4 empleos por cada 100m2t de uso terciario, después de la actuación, el ámbito tendría capacidad para 19 empleos por cada 100 habitantes, que supondría empleo para cerca del 30% de la población activa del ámbito, lo que se considera adecuado tratándose de un barrio residencial.

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3.5. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE NORMATIVAS ESPECÍFICAS

El PERI contendrá los estudios, memorias o informes que sean preceptivos de acuerdo con la legislación sectorial. Respecto a la normativa en materia de ruido, el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas, en su artículo 5, señala que “A los efectos del desarrollo del artículo 7.2 de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, en la planificación territorial y en los instrumentos de planeamiento urbanístico, tanto a nivel general como de desarrollo, se incluirá la zonificación acústica del territorio en áreas acústicas de acuerdo con las previstas en la citada Ley”. El ámbito de estudio forma parte del Área acústica Tipo A, que corresponde a sectores del territorio con predominio de suelo de uso residencial, cuyos objetivos de calidad acústica son 65 dBA de día y 55 dBA de noche.

3.6. MODIFICACIONES DEL DOCUMENTO TÉCNICO DURANTE LA TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

Las modificaciones introducidas son:

1. El documento de innovación sometido a información pública / concertación administrativa, se ha redelimitando el ámbito, habiendo excluido el barrio de La Estrella, que queda para su tramitación posterior en documento aparte atendiendo a sus características propias.

2. Se han incorporado elementos de ordenación detallada con la única finalidad de evaluar la sostenibilidad y viabilidad económica de la actuación (exigencia del TRLS y RU15).

3. Se han atendido las consideraciones señaladas en los informes de concertación interadministrativa.

4. Se ha adaptado el documento al formato exigido por la Norma Técnica de Planeamiento para Homogeneizar el Contenido de la Documentación de los Planes Municipales.

División del documento Los barrios de La Milagrosa y La Estrella, si bien presentan problemática similar de integración social, económica y medioambiental, su diferente

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morfología urbana, las acciones ya tomadas desde que se iniciara la tramitación de esta innovación, en definitiva, su singularidad junto con las herramientas de intervención en la ciudad consolidada introducidas por la Ley 8/2013 aconsejan el tratamiento diferenciado de cada uno de los barrios razón por la cual el documento de innovación se ha divido en dos:

Documento de Modificación nº40 - Renovación urbana del barrio de La Milagrosa (este documento).

Documento de Modificación posterior - Renovación urbana del barrio de La Estrella

En base a esta división, la información y ordenación urbanística de cada ámbito queda consecuentemente reflejada en el correspondiente documento. Memoria de viabilidad económica y bases de ordenación detallada El artículo 22.5 del TRLSyRU15 señala que: La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación […]. Se han incorporado elementos de ordenación detallada, a partir de la que se evalúa la sostenibilidad y la viabilidad económica de la actuación según las previsiones del TRLSRU15. Informes de concertación interadministrativa Los diversos informes como resultado de la concertación interadministrativa contienen recomendaciones y aspectos a tener en cuenta en los instrumentos de desarrollo que se deriven de la modificación de planeamiento y que serán tenidos en cuenta en los instrumentos que se elaboren en su momento. Las consideraciones que sí que afectan directamente a esta modificación han tenido su reflejo en los siguientes aspectos: Se ha reestructurado el documento para su adaptación al Decreto

178/2010, de 01/07/2010, por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento para Homogeneizar el Contenido de la Documentación de los Planes Municipales.

En el apartado “Ordenamiento jurídico-urbanístico de aplicación”, se ha incluido tanto la normativa autonómica como la estatal en materia de accesibilidad (en base al informe de la Consejería de Salud y Bienestar Social, de 21-II-2011), de evaluación ambiental (en base a la resolución 28-07-2011 de la Dirección General de Calidad e Impacto Ambiental) y se ha actualizado la legislación urbanística.

En la ficha del ámbito, se ha incluido entre los objetivos de la ordenación estructural el porcentaje de vivienda sometida a algún

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régimen de protección que corresponda legalmente, a raíz del informe de la Dirección General de la Vivienda de 15-III-2011.

Respecto al Sistema General viario, no se alteran las previsiones del PGOU, lo que permite la prolongación de la Calle San Pedro en continuidad con el planeamiento del Sector 10 (en base al informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de 24-III-2011). Sin embargo, se ha introducido como vinculante para la ordenación detallada de desarrollo del PERID, el vial local paralelo al SG, a efectos de completar su funcionalidad.

Se han corregido errores en la denominación del ámbito, superficie total y densidad poblacional.

Se ha añadido el Informe de Sostenibilidad Económica (en base al informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de 18-III-2011).

Con las observaciones de este apartado y las modificaciones que se introducen en el documento inicial, redactado por técnicos diferentes, como se ha señalado anteriormente, se considera que el documento de Innovación atiende en la medida expuesta los requerimientos de otras administraciones derivados de la información pública y concertación interadministrativa así como que incorpora de forma adecuada los requerimientos legales surgidos durante su tramitación. No obstante dada por un lado la redelimitación del ámbito y por el otro la dilatación de la fase tramitación se considera necesario someterlo de nuevo a concertación (organismos que pudieran variar su informe por alguna de las modificaciones introducidas) e información pública.

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4. PLANOS DE ORDENACIÓN Teniendo en cuenta que la estructura de la documentación gráfica del PGOU vigente no se corresponde con la de la Norma Técnica de Planeamiento para Homogeneizar el Contenido de la Documentación de los Planes Municipales, para no desvirtuar la compresión global del PGOU, esta innovación introduce las modificaciones pertinentes de los planos actuales que así lo requieren, manteniendo su denominación, las Hojas y su numeración así como las tramas y resto de elementos contenidos en la leyenda de los planos vigentes para el conjunto del municipio. Con estas premisas, los planos del vigente PGOU que se modifican y que se incluyen como nuevos planos de ordenación son los siguientes:

Plano O.01 - Plano nº 4 Clasificación, calificación y regulación del suelo

y la edificación. Red viaria, alineaciones y rasantes. Localización de











Plano O.05 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. - Hoja I09.

Plano O.06 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. – Hoja

I10.

Plano O.07 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. – Hoja

J09.

Plano O.08 - Plano nº 5 “Régimen y Gestión en suelo urbano”. – Hoja J10.

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5. NORMAS URBANÍSTICAS Las normas urbanísticas que regulan el ámbito se definirán en el PERID que podrá, de acuerdo con los objetivos de la ordenación y las determinaciones vinculantes, contener remisiones a normas zonales del PGOU.

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6. FICHA-RESUMEN INDIVIDUALIZADA A.- DENOMINACIÓN DEL ÁMBITO APR-21 "LA MILAGROSA"

B.- CLASIFICACIÓN DEL SUELO: SUNC Ámbito sometido a operación de reforma interior

C.- PLANO DE SITUACIÓN Planos nº 4 y 5 del PGOU Hojas J09, J10, I09 y I10

D.- DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

D.1.- Objetivos de la operación de reforma interior: Mejorar la integración urbana, social y económica del ámbito del PERI en la ciudad. Superar las barreras y las rupturas urbanas, físicas y sociales de esta zona. Dar continuidad al Parque Lineal y lograr la conectividad del barrio con el resto de la ciudad

D.2.- Superficie total (con SG adscritos, sean interiores y/o exteriores): 69.119 m2

D.3.- Superficie de SG adscritos:

a obtener existentes

interiores exteriores interiores exteriores

D.3.1. Zonas Verdes: 0 m2 0 m

2 0 m

2 0 m

2

D.3.2. Equipamientos: 0 m2 0 m

2 0 m

2 0 m

2

D.3.3. Red viaria: 0 m2 0 m

2 7.554 m

2 0 m

2

D.3.4. Participación en la financiación de nuevas infraestructuras generales:

(*)

D.4.- Superficie del ámbito (total-SG): 61.565 m2

D.5.- Uso mayoritario: Residencial

D.6.- Edificabilidad del ámbito: 68.905 m2c

D.7.- Densidad poblacional: 269 hab/Ha

D.8.- Aprovechamiento objetivo del ámbito: Det. OD según Art. 24.2.e)

D.9.- Área de reparto y Aprovechamiento tipo: ARR-21 Det. OD según Art. 24.2.e)

D.10.- Porcentaje de cesión de aprovechamiento tipo: 10%

D.11.- Porcentaje mínimo de vivienda protegida: El mínimo exigido legalmente en el momento de la elaboración del PERI.

D.12.- Observaciones y condiciones de desarrollo:

E.- DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN DETALLADA

E.1.- Reservas de suelo para sistemas locales:

E.1.1. Zonas Verdes: A determinar en PERI(1)

E.1.2. Equipamientos: A determinar en PERI

E.1.3. Aparcamientos públicos: A determinar en PERI

E.1.4. Red viaria: A determinar en PERI(2)

E.2.- Superficie de suelo neto lucrativo: A determinar en PERI

E.3.- Usos pormenorizados y Ordenanzas edificatorias de aplicación:

A determinar en PERI. Condición vinculante: mínimo 10% de la edificabilidad en uso terciario comercial

E.4.- Observaciones:

(1) (2) Son vinculantes para la ordenación las determinaciones señaladas en el apartado “3.2 ORDENACIÓN

DETALLADA” de este documento de modificación del PGOU del que forma parte esta ficha. Las ordenanzas de edificación y urbanización contendrán determinaciones bioclimáticas, prestando especial

atención a los sistemas de drenaje sostenible. La ejecución del planeamiento aprobado corresponderá en exclusiva al Ayuntamiento de Albacete (según

DOCM de 30/12/2013), quien se servirá de un equipo multidisciplinar, de fuerte contenido social, para garantizar el acompañamiento social de las familias afectadas.

En el Programa de Actuación Urbanizadora se concretarán las medidas de compensación económica o indemnización a la Administración Regional, como propietaria de viviendas públicas, en consonancia con las diversas fórmulas diseñadas y previstas en la LOTAU (según informe CROTU 11/03.01/2011).

(*) Según convenio de fecha 4 de diciembre de 2013 (DOCM de 30 de diciembre de 2013) celebrado entre la Consejería de Fomento de la Junta de Comunidad de Castilla-La Mancha y el Ayuntamiento de Albacete para la mejora y reordenación del barrio de La Milagrosa de Albacete, corresponde al Ayuntamiento de Albacete la financiación íntegra de los gastos [para la modificación y el acondicionamiento de la calle San Pedro, a través de su ensanchamiento] (estipulación 6ª).

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PLANO DE SITUACIÓN

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ANEXO – MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA De conformidad con lo establecido en el artículo 22.5 del Texto, la ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación.

Determinaciones económicas básicas. Los valores de repercusión del suelo (VRS) para el uso terciario y equipamiento religioso privado, se calculan por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Donde:

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable. K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Se toma el valor de 1,40, que es el que se le asigna con carácter general. Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Los costes de construcción, se obtienen a partir de la actualización de 2017 de las Normas para la valoración de presupuestos de referencia de ejecución material (a efectos exclusivamente informativos de colaboración interadministrativa) del Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla-La Mancha. Con estas premisas, se llega a los siguientes valores de repercusión de suelo:

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m2t ordenación

VRS (€/m2t) suelo urbanizado

VRL 54.043 349 VProtección 6.116 275 Terciario 6.891 180 EqR* 855 379

Total 68.905 Valor de las parcelas: 22.466.470€. Estimación del importe de la inversión: La actuación lleva consigo obras de urbanización, demoliciones de la edificación (a efectos económicos, se considera que toda ella es incompatible con la ordenación y que, por tanto, requiere su demolición e indemnización), aportación para la conexión eléctrica, indemnizar las edificaciones existentes, y realojar las familias que viven en régimen de propiedad (no se consideran los regímenes en alquiler social). Se prevé la urbanización de las nuevas calles en continuación del Parque Lineal y el tramo de vial junto al nuevo equipamiento, así como la reurbanización del resto de superficie vial. De igual manera, es necesario el ajardinamiento del Parque previsto así como reacondicionamiento del existente.

Estimación de costes repercutibles a la actuación

Obras urbanización 2.905.970 € Demoliciones edificación 1.398.699 € Conexión Iberdrola 1.000.000 € Gastos generales (+Beneficio promotor) 435.896 € Indemnizaciones 4.763.130 € Realojos 129.600 €

Total 10.633.294 € Ayudas públicas: Según Convenio de Colaboración suscrito entre el Ayuntamiento de Albacete y la Consejería de Fomento de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, para la Mejora y Reordenación del Barrio de la Milagrosa de Albacete en fecha 4 de diciembre de 2013 (publicado en DOCM de 20 de diciembre de 2013): “Corresponde al Ayuntamiento de Albacete la íntegra financiación de los gastos que requieran las actuaciones objeto de este convenio [modificación y el acondicionamiento de la calle San Pedro, a través de su ensanchamiento,

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y lograr la apertura de la plaza Tomás Navarro Tomás; y demolición de edificaciones], ya sea en el seno del Proyecto Urbanitas o con recurso, por dicha Administración Local, a otras fuentes de financiación, propias o ajenas”. Por ello, el compromiso de financiación por parte del Ayuntamiento de Albacete sería del 29% del total de los gastos previstos para el desarrollo del PERI, siempre bajo los parámetros de ordenación detallada propuestos a efectos de valorar la viabilidad económica de, al menos, una solución, tal como se ha explicado con anterioridad. El resto de costes sería a financiar por los propietarios afectados, en los términos de la LOTAU: Ayuda pública/Financiación Ayuntamiento de Albacete (a través de URBANITAS u otras fuentes) al margen de sus obligaciones como propietario

Demoliciones (prolongación Parque y apertura plaza) 1.765.000 € Obras prolongación parque 1.101.275 € Apertura plaza 237.325 € Total financiación Ayto. 3.103.600 € Total financiación Ayto. s/total estimado 29%

Resumen costes repercutibles a la actuación después de ayudas públicas

7.529.694 €

Análisis de la inversión y justificación de generación de ingresos suficientes.

A partir de los valores de repercusión calculados, el valor del aprovechamiento de la actuación sería de 22.460.470€, obtenido como suma de la multiplicación de la edificabilidad de cada uso previsto por la ordenación por su valor de repercusión. De este aprovechamiento, debe cederse el 10% se cede a la Administración municipal según el art. 69.1.2.a).2º del TRLOTAU, por tanto, el aprovechamiento económico que correspondería a los propietarios es de 20.219.823€. La actuación será viable económicamente si los ingresos netos de la actuación (diferencia que representa el valor residual de suelo tras la actuación) son superiores al valor del suelo en la situación anterior a la actuación:

“INGRESOS - COSTES URBANIZACIÓN > COSTE SUELO INICIAL” (Ingresos – Costes de urbanización) = 17.453.259€.

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Para valorar el suelo en la situación inicial se recurre al art. 37 del TRLS15, que establece que el valor del suelo en situación de urbanizado será el mayor del resultante de aplicar el método de tasación conjunta de suelo y edificación existente (método de comparación) y el método residual: a) Tasación conjunta suelo y edificación (método de comparación):

Edificabilidad lícitamente realizada: 68.905 m2t Valor de mercado: 234 €/m2t

Valor total: 16.089.321 € b) Método residual (aplicado a apchto. atribuido por PGOU, art.37.3 TRLS15): m2t VRS (€/m2t) suelo urbanizado

Edificabilidad residencial 62.182 112(*)

EqR* 845 379

Total 63.027 Valor total: 7.284.857 €

(*)El valor de repercusión antes de la reforma se ha calculado a partir de la licitación

reciente de solares municipales en C/San Francisco, en el entorno al ámbito. Por tanto, el valor del suelo en la situación inicial sería de 16.089.321€, que es inferior al valor residual en la situación tras la actuación y, por tanto, puede decirse que ésta es viable desde el punto de vista económico, con una plusvalía total de 1.363.938€. Impacto en el patrimonio de los particulares medido dentro de los límites del deber legal de conservación Para valorar el impacto en el patrimonio de los particulares que puede tener la actuación, se calculan las cuotas de urbanización y se compara con el valor del deber legal de conservación. Cuotas de urbanización + reedificación:

Costes de producción (tras ayudas públicas):

7.529.694 € Edificabilidad existente: 68.905 m2t

Las cuotas de urbanización son de: 109 €/m2t

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Si a las cuotas de urbanización se añade lo que costaría volver a materializar la edificabilidad que corresponde a la propiedad (90% del total), considerando un coste ponderado de construcción de edificación (90 residencial y 10% terciario) de 523€/m2, se tiene que por cada m2t construido actual los costes son:

(0.9 x 68.905 x 523) / 68.905 = 470 €/m2t Es decir, que los costes de urbanizar y volver a edificar lo que el plan permite (que tendrá una plusvalía respecto a lo ya edificado, como se ha visto) serían para la propiedad de 109 + 470 = 580 €/m2t aportado. El artículo 51.2 establece el deber legal de la propiedad del suelo de conservación de las construcciones de terrenos en suelo urbano: “Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación, siempre que el importe de las obras a realizar no supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la existente, que reúna las condiciones mínimas imprescindibles para obtener la referida autorización de primera ocupación.” Deber legal de conservación:

Deber de conservación €/m2t Vv inmueble nueva construcción: 1.276 Valor deber conservación: 638

Se observa que los gastos de urbanización y reedificación por cada m2t aportado son inferiores al deber legal de conservación de la edificación.

Horizonte temporal de amortización y financiación de la operación.

Dado el estado inicial y propositivo, se considera determinación del Programa de Actuación Urbanizadora.

Evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento.

Estas determinaciones quedan contenidas en el apartado de evaluación de la Sostenibilidad económica.

renovaciÓn urbana del barrio de la milagrosa

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