REGLAMENTO RÉGIMEN INTERIOR

Capítulo I.- Disposiciones generales Artículo 1.- Objeto

Son objetivos del presente Reglamento de Régimen Interior, entre otros, establecer los derechos, obligaciones y responsabilidades de los arrendatarios y ocupantes del Centro de Negocios @Sant Cugat Business Park, en adelante @SC, situado en Avda. Vía Augusta, 15-25, Sant Cugat del Valles (Barcelona).

Son también objetivos, establecer las relaciones de vecindad entre arrendatarios y vigilar la concurrencia y adecuada utilización de los servicios y zonas de uso común del Centro de Negocios.

Todas las previsiones establecidas en el presente Reglamento se entenderán sin perjuicio de las condiciones acordadas en cada uno de los contratos de arrendamiento. Por tanto, en caso de cualquier interpretación contradictoria entre este Reglamento y dichos contratos, prevalecerán las cláusulas establecidas en estos últimos.

Las normas y modificaciones de las mismas que puedan ser incluidas en el presente Reglamento, serán obligatorias para todos los arrendatarios y ocupantes del Centro de Negocios, por lo tanto, las prohibiciones, limitaciones y responsabilidades previstas, serán extensivas a los ocupantes.

Artículo 2.- Ámbito de aplicación

El presente reglamento será objeto de aplicación y de obligado cumplimiento por todos los arrendatarios y usuarios del @SC, cualquiera que sea su título. Los arrendatarios asumen la obligación de dar a conocer y hacer cumplir este reglamento a sus empleados, colaboradores y proveedores.

El contenido de este reglamento es complementario de cualquier norma legal de obligado cumplimiento y forma parte del contrato de arrendamiento como documento anexo al mismo.

Artículo 3.- Modificaciones

El reglamento podrá ser modificado o completado por el arrendador cuando ello sea necesario para mantener su adecuación a las necesidades del @SC, a un mejor y más eficaz

   funcionamiento, en conformidad a las exigencias legales, previa comunicación a los arrendatarios.

Capítulo II.- Descripción del Centro de Negocios

Artículo 4.- Características generales

El @SC está formado por un área destinada a uso de oficinas, uso comercial (locales y terrazas) y un espacio público perimetral formado por zonas peatonales.

Artículo 5.- Área Oficinas

A los efectos de este Reglamento son zonas de uso privativo destinadas a oficinas, los espacios dedicados al uso exclusivo de un arrendatario.

Están incluidas las instalaciones y elementos que puedan quedar dentro de la oficina arrendada, así como todas aquellas que estando fuera del espacio sean destinadas al uso exclusivo de algún arrendatario.

Cada arrendatario podrá utilizar libremente su oficina, en conformidad con las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y anexos con fuerza vinculante y demás disposiciones legales, siempre que no altere el normal funcionamiento del @SC ni vulnere los derechos del resto de los arrendatarios.

Artículo 6.- Área Comercial

A los efectos de este Reglamento son zonas de uso privativo destinadas a locales comerciales los espacios afectados al uso de comercial.

Están incluidas las instalaciones y elementos que puedan quedar dentro del local arrendado, así como todas aquellas que estando fuera del espacio sean destinadas al uso exclusivo de algún arrendatario.

Cada arrendatario podrá utilizar libremente su local comercial en conformidad con las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y anexos con fuerza vinculante y demás disposiciones legales, siempre que no altere el normal funcionamiento del @SC ni vulnere los derechos del resto de los arrendatarios.

   

6.1.- Terrazas

A los efectos de este Reglamento se consideran zonas de uso aquellos espacios destinados a terraza que puedan ser utilizados por todo el público que acceda a los locales de restauración que hayan solicitado un espacio para dicho uso.

Artículo 7.- Parking

Se considera zona de aparcamiento el espacio ubicado en la planta sótano destinado al aparcamiento temporal de automóviles. El parking es de pública concurrencia.

Artículo 8.- Zonas comunes

A los efectos de este Reglamento se consideran zonas de uso común aquellos espacios, instalaciones y elementos del @SC que no estén afectados al uso privativo de un arrendatario sino que puedan ser utilizados por todos los inquilinos y el público que acceda.

Capítulo III.- Dirección del Centro de Negocios

Artículo 9.- Actividades Delegadas

La propiedad del complejo dispondrá de un Equipo Gestor, que estará plenamente facultado para llevar a cabo la organización, administración, gestión, explotación y seguridad del centro.

Con carácter enunciativo y no limitativo, el Equipo Gestor tendrá las siguientes atribuciones:

- Contratación o subcontratación y supervisión de los servicios previstos en este reglamento y en especial los relativos a los elementos de uso común (mantenimiento, limpieza, seguridad, etc...)

- Atención a las sugerencias o reclamaciones de los usuarios. - Medidas de urgencia. - Velar por el buen funcionamiento del centro.

   

Capítulo IV.- Zonas de uso común

Artículo 10.- Descripción de las zonas de uso común

A los efectos de este Reglamento se consideran zonas de uso común, y por tanto, susceptibles de utilización por todos los arrendatarios y el público que acceda al Centro de Negocios, los espacios que no estén afectados al uso privativo de los arrendatarios.

Tendrán la consideración de zonas de uso común, si bien “de acceso restringido”, aquellos espacios que sean de uso exclusivo por personal debidamente acreditado (centro de control, office de planta, espacios dedicados a cualquier tipo de instalaciones ya sea en las plantas de los edificios, cubiertas y sótanos, talleres, almacenes, zona de carga y descarga, etc.). A estas zonas les serán de aplicación la misma observancia y obligaciones que las especificadas para las zonas de uso común.

El acceso a las zonas de uso restringido de personas ajenas al centro requerirá, en todo momento, autorización expresa de la Dirección del Centro. El arrendatario que obtenga autorización para el acceso a las zonas de uso común y restringido de personas ajenas al centro se hará responsable de ellas a todos los efectos.

Los arrendatarios deberán respetar todas las servidumbres existentes que sean exigidas o impuestas por los servicios y suministros públicos y especialmente las que puedan derivarse de razones de seguridad, salubridad, vigilancia y orden público. Asimismo deberán tolerar las obras que se puedan derivar de la adecuación o remodelación del Centro de Negocios según lo indicado en el artículo 24.- Obras y Servicios en Zonas Comunes.

Las instalaciones generales, redes de agua potable, redes de agua para climatización, electricidad, comunicaciones y en general cualquier suministro serán utilizadas con las limitaciones de su capacidad y bajo la reserva de no interferir en el resto de arrendatarios y ocupantes.

Artículo 11.- Uso y conservación de las zonas comunes

Con carácter general, la utilización de las zonas de uso común por parte de los arrendatarios, visitantes o cualquier persona o entidad, se hará con sujeción a los requisitos contenidos en el presente Reglamento.

Del mismo modo, su utilización deberá realizarse con el máximo cuidado con objeto de evitar cualquier deterioro de las citadas zonas y que no sea el correspondiente al desgaste ordinario derivado de su uso previsto, absteniéndose, por tanto, de realizar un uso indebido de las mismas.

   Los daños o desperfectos que sufrieran las zonas de uso común, serán subsanados por la Dirección del Centro a costa de quien hubiera originado los desperfectos en las mencionadas zonas.

Queda expresamente prohibida la instalación de antenas o de cualquier otro elemento receptor-emisor en las zonas exteriores de los edificios y del Centro de Negocios.

La instalación de antenas o de cualquier otro tipo de elemento receptor-emisor de señales en la planta cubierta de los edificios, requerirá la autorización escrita de la Dirección del Centro.

Las zonas de uso común deberán quedar, en todo momento, libres de obstáculos que impidan el acceso a las mismas así como su normal utilización y funcionamiento.

Queda expresa y totalmente prohibido obstaculizar el libre acceso a las salidas de emergencia, así como realizar cualquier actividad frente a las mismas o depositar en ellas cualquier mercancía.

La Dirección del Centro tendrá la facultad, por cualquier medio a su elección, de retirar y depositar vehículos, materiales o mercancías que incumplan lo anterior, siendo los gastos que se ocasionara de cuenta y riesgo de quien lo contraviniera.

En las zonas de uso común están prohibidas a título indicativo y no exclusivo las siguientes actividades: la venta exterior, el comercio ambulante, la distribución de publicidad mediante prospectos u otros medios, los discursos públicos, las manifestaciones políticas, sindicales o religiosas y en general cualquier tipo de actuaciones por personas o grupos ajenos a la actividad o promoción del Centro de Negocios.

La Dirección del Centro podrá requerir a quien realice actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Los arrendatarios, por sí solos, no podrán realizar alteración alguna de las zonas de uso común y sus instalaciones y, si advirtiesen la necesidad de reparaciones urgentes deberán comunicarlo sin dilación a la Dirección del Centro.

Ningún arrendatario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras en las zonas de uso común, no requeridos para la adecuada conservación, mantenimiento, limpieza, uso y seguridad de dichos espacios, según su naturaleza y características.

Artículo 12.- Gastos comunes

Los gastos comunes se repercutirán al arrendatario de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento. Las partidas integrantes de estos gastos se hacen a título enunciativo y no limitativo.

Las partidas imputables a los arrendatarios son

- Los costes de mantenimiento de los equipos, instalaciones y espacios correspondientes a las zonas de uso común.

- Los gastos correspondientes a las obras de mejora, acondicionamiento, adecuación y/o reparación de las zonas de uso común.

- Los costes totales de los consumos de energía, agua, climatización, comunicaciones correspondientes a las zonas de uso común.

- Los costes totales de la limpieza de las zonas de uso común.

Los costes totales de seguridad del Centro de Negocios, excluidos los que el arrendatario contratara para la seguridad de los espacios por él arrendados. Queda expresamente excluida la gestión de residuos considerados como especiales (voluminosos, equipos eléctricos y electrónicos, baterías, chatarra, envases metálicos, escombros, etc.) y aquellos no considerados como asimilables a urbanos producidos por los arrendatarios cuya eliminación correrá por cuenta del productor de los mismos.

- El importe total del Impuesto de Bienes Inmuebles - Los honorarios de gestión de la Dirección del Centro.

Artículo 13.- Horario de funcionamiento del Centro de Negocios y del Punto de Atención al Cliente (PAC).

Las entradas principales del Centro de Negocios permanecerán abiertas de lunes a viernes, ambos inclusive, los 12 meses de año, en días laborables, de 8h a 20h, respetando los festivos de carácter nacional, autonómico o local.

Fuera de este horario, el acceso a los edi�cios por parte de clientes arrendatarios o sus visitas deberá realizarse mediante solicitud de apertura e identi�cación previa al auxiliar de servicios que se encuentra en la recepción. En caso, que éste esté realizando rondas de seguridad, mediante llamada al número de teléfono 671 77 33 17 o bien utilizando el control de entrada (en caso que exista) situado en las entrada principal y que está conectados con el Centro de Control Operativo del Centro de Negocios las 24 h del día.

Desde el aparcamiento del Centro, los clientes autorizados mediante tarjeta de Control de Acceso (Ver Art. 31 Acceso a Zonas Privativas) también podrán acceder al edi�cio utilizando los lectores que pudieran estar ubicados en las puertas de edi�cio situadas en la planta aparcamiento. El Centro de Control podrá denegar el acceso a las personas no autorizadas.

El horario de atención telefónica y la atención de visitas al PAC se realizará en días laborables de lunes a viernes y en horario de 8h a 20h, respetando los festivos de carácter nacional, autonómico o local.

   

Artículo 14.- Acceso al Centro. Público y Visitantes

La Dirección del Centro se reserva el derecho a denegar la admisión al Centro de Negocios y para prohibir la entrada al recinto a toda persona que, por cualquier motivo, pueda perjudicar la seguridad, la reputación, la imagen e intereses del mismo, de la Propiedad o de sus arrendatarios. Los arrendatarios deberán colaborar en esta acción cuando sean requeridos para ello.

Cualquier persona que acceda o permanezca en el Centro de Negocios estará obligada, a petición de los servicios de seguridad del Centro, a identificarse y justificar su presencia allí. 7

No podrán introducirse animales en el interior del Centro de Negocios excepto en los supuestos de animales utilizados como ayudas a personas con disminuciones, perros labradores.

Artículo 15.- Recepción de mercancías. Muelle de carga. Tráfico Interior.

Ningún arrendatario u ocupante del Centro podrá ocupar o entorpecer las vías de acceso y circulación para el aprovisionamiento y manipulación de mercancías.

Para las operaciones de carga y descarga, así como las de embalaje y desembalaje de mercancías deberán utilizarse obligatoriamente las zonas destinadas a tal fin, salvo en aquellos casos especiales en los que, previa solicitud por escrito y con indicación expresa del motivo, características de la carga, horario y zona a utilizar, estas actividades hubieran sido autorizadas por la Dirección del Centro. El tiempo máximo para la carga y descarga de mercancías y enseres será el mínimo necesario.

Ninguna mercancía podrá quedar almacenada en las zonas de carga y descarga, sólo el tiempo necesario estrictamente para realizar estas operaciones. En caso de que el depósito tuviera que prolongarse deberá solicitarse autorización a la Dirección del Centro.

Análogamente la utilización de equipos elevadores para la realización de estas operaciones, se restringirá a los equipos especialmente destinados a este fin, montacargas y plataformas elevadoras, quedando expresa y totalmente prohibida la utilización de los ascensores públicos destinados al tráfico de personas.

Para la manipulación interior de las mercancías, cada arrendatario deberá disponer de los medios adecuados de manera que el transporte de dichas mercancías no afecte a los pavimentos ni provoque goteos, vuelcos, etc., y que puedan generar desperfectos o causar deterioro o suciedad en su recorrido.

Si eventualmente y por el motivo anterior, se ensuciaran las zonas comunes, el arrendatario causante deberá hacer una limpieza inmediata, en caso de no realizarla, la Dirección del Centro procederá a limpiar y adecuar la zona afectada con cargo al arrendatario.

   Todas las operaciones de carga, descarga, manipulación y depósito de mercancías deberán realizarse conforme a la normativa legal vigente en cada momento que pudiera ser exigida en función de la mercancía.

Los usuarios del Centro de Negocios deberán respetar las indicaciones y señalizaciones de tráfico existentes o que se establezcan en cada momento.

Los recorridos de los vehículos que se dirijan o provengan de hacer operaciones de carga y descarga serán los que determine la Dirección del Centro.

Queda expresamente prohibido el aparcamiento en las zonas exteriores del Centro de Negocios fuera de las zonas señalizadas a tal fin.

Los arrendatarios serán los únicos responsables del posible incumplimiento de las normas anteriores por los suministradores, transportistas, etc., por lo que deberán adoptar las medidas y hacer las advertencias necesarias a su personal y a los proveedores.

Artículo 16.- Prohibición de fumar

En cumplimiento de la legislación vigente, queda expresa y totalmente prohibido fumar en el interior de los edificios, independientemente de la consideración de los espacios ya sean zonas comunes de acceso restringido o no.

La Propiedad declina cualquier tipo de responsabilidad legal que la autoridad competente estime como consecuencia del incumplimiento por parte de los arrendatarios o sus empleados, visitantes u ocupantes de la mencionada legislación.

Artículo 17.- Servicio de limpieza de zonas comunes

El arrendador, con los medios que estime convenientes, será el responsable de realizar la limpieza de los espacios correspondientes a las zonas comunes. Dentro de las mencionadas zonas comunes se incluye la limpieza de las zonas exteriores e interiores acristaladas a excepción de las zonas interiores acristaladas situadas en zonas privativas cuya limpieza será responsabilidad de los arrendatarios.

Las frecuencias, métodos de limpieza y recursos empleados serán dispuestas por el arrendador en función de las necesidades específicas del Centro de Negocios con objeto de mantener en perfecto estado estas zonas de uso público.

   

Artículo 18.- Depósito y recogida de basuras. Tratamiento de residuos

Los residuos y basuras derivados bien de la explotación comercial bien del uso propio de la actividad sobre el espacio arrendado por parte de los arrendatarios, serán depositados diariamente, por los servicios de limpieza contratados por el arrendatario, en la zona destinada a tal fin quedando prohibido, expresamente, el hacerlo en cualquier otra zona común.

Cada arrendatario deberá realizar la recogida selectiva de los residuos básicos (papel y cartón, plástico, pilas, tóneres y vidrio). Para ello deberá disponer de contenedores específicos para cada tipo de residuo. Dichos contenedores privativos de cada arrendatario deberán estar ubicados en los espacios por éste arrendados.

El arrendador dispondrá en zona común del Centro de Negocios (zona de residuos ubicada en planta parking) un espacio concreto para que cada uno de los arrendatarios deposite los residuos por éste generados con objeto de realizar su posterior tratamiento.

El transporte de los residuos, considerando su origen en el espacio arrendado, hasta la zona común designada por el arrendador, será realizado por cada arrendatario mediante sus propios servicios de limpieza y en el horario prefijado por parte del arrendador que, en ningún caso, podrá coincidir con el horario de actividad laboral o comercial.

No se podrá verter en las canalizaciones, sumideros, desagües, lavabos, inodoros, etc. materiales tóxicos, inflamables, grasas, aceites o cualquier otro de los tipificados por la legislación vigente como residuos especiales, contaminantes o peligrosos, cuyo tratamiento requiere un proceso específico en atención a la conservación del medio ambiente, en caso de contaminación medioambiental, la responsabilidad legal corresponderá al arrendatario del local o espacio arrendado en donde se produjera el vertido que haya provocado el accidente.

En lo concerniente al coste del tratamiento de los residuos generados por los arrendatarios, deberá tenerse en cuenta lo especificado en el Art. 12 Gastos Comunes en lo relativo a las excepciones en el tratamiento de residuos especiales no incluidos en dichos gastos.

Cualquier otro aspecto o requisito de carácter legal relativo al tratamiento de residuos (ya sea local, autonómico o estatal) no considerado en el presente Reglamento será de aplicación individual y específica a cada arrendatario quien deberá hacerse cargo de los costes del tratamiento concreto que el residuo pudiera ocasionar.

Artículo 19.- Servicio de mantenimiento de zonas comunes

El arrendador, mediante los medios que crea convenientes, procederá a realizar el conjunto de actividades de mantenimiento y conservación de los espacios e instalaciones asociadas a las zonas comunes.

   El mantenimiento y conservación de las mencionadas instalaciones estarán incluidos en los gastos de carácter común y deberá cumplir, en todo momento, la legislación, normativa y requisitos respecto a la seguridad industrial que la legislación vigente en cada momento determine.

Las gamas, frecuencias y operaciones de mantenimiento serán definidas por el arrendador y la Dirección del Centro de acuerdo a la normativa anteriormente citada así como a la propia iniciativa con objeto de garantizar un servicio continuado y con el mínimo de incidencias posibles del conjunto de instalaciones generales del Centro de Negocios.

Artículo 20.- Servicio de Seguridad de Zonas comunes

El Centro de Negocios estará dotado de un servicio de Seguridad y Vigilancia durante las 24h del día y los 365 días del año, constituido por un Centro de Control dotado de los medios técnicos de vigilancia adecuados, por un circuito cerrado de televisión así como de las centrales de alarma de intrusión (zonas comunes) e incendios (zonas comunes y privativas) así como de un determinado número de puestos de vigilancia que realizarán las funciones de acompañamiento y rondas.

Cualquier situación de peligro o indicio razonable de las mismas que pueda producirse en el Centro y que sea advertida por los usuarios del mismo, deberá ser comunicada con toda la celeridad posible a los miembros del Servicio de Seguridad.

El Servicio de Seguridad serán el encargado de llevar a cabo cuantas actuaciones sean necesarias para mantener la seguridad del Centro, en particular dicho servicio podrá requerir a los arrendatarios, ocupantes o personas por ellos autorizados a identificarse, podrá negar el acceso o expulsar del Centro de Negocios a cualquier persona cuyo comportamiento o presencia pudiera perturbar la seguridad, la reputación o los intereses del Centro y de sus clientes, arrendatarios y ocupantes.

El servicio de Seguridad procederá a la apertura y cierre del Centro de conformidad a las instrucciones de la Dirección así como adoptar las medidas de urgencia en caso de siniestro, pudiendo incluso acceder a las zonas privativas y adoptando las medidas de seguridad que fueran necesarias debiendo asegurarse después del cierre de las zonas privativas afectadas. Los arrendatarios u ocupantes no podrán reclamar contra la Propiedad por las consecuencias de dichas medidas justificadas de seguridad.

Los arrendatarios y ocupantes atenderán en todo momento las instrucciones del personal de seguridad.

Por razones de seguridad y para su utilización en casos de emergencia, la Propiedad dispondrá de una llave maestra que da acceso a todos los espacios del Centro de Negocios.

   La Propiedad no asumirá responsabilidad alguna en lo referente a la seguridad contra robos, hurtos de los locales arrendados así como por los daños a las personas o las cosas y en general por los accidentes, perjuicios o atentados contra los bienes, enseres o efectos del arrendatario acaecidos en los espacios arrendados ya sea en horario de apertura al público o fuera de él.

Los arrendatarios deberán proteger con eficacia sus locales contra las posibles sustracciones, utilizando para ello los medios que estimen adecuados, siempre y cuando cumplan lo que dispone el contrato de arrendamiento y sus documentos anexos.

La Dirección del Centro y el arrendador no asumirán responsabilidades por daños, sustracciones o deterioro de mercancías de los arrendatarios. Tampoco asumirá responsabilidad alguna de custodia de las mismas.

Artículo 21.- Plan de Emergencia y Prevención de Riesgos Laborales

El Centro de Negocios dispone de un Plan específico de Emergencia y Autoprotección, el mencionado Plan coordina las acciones a realizar en caso de emergencia estableciendo la organización y actividades de todos los participantes en el mismo.

Los arrendatarios se obligan a disponer de ejemplares suficientes de dicho Plan en sus dependencias así como a dar la máxima difusión del mismo entre sus empleados y ocupantes con independencia de otros Planes Internos de los que puedan disponer como consecuencia de su actividad o de sus procedimientos organizativos internos.

Los arrendatarios se obligan a participar activamente en los simulacros de evacuación que anualmente son programados por el arrendador a través de la Dirección del Centro.

Los arrendatarios colaborarán en el Plan mediante la aportación de los equipos de alarma y evacuación fijándose la dotación de recursos humanos de dichos equipos en función de la superficie arrendada o del número de empleados ocupantes de los espacios arrendados.

Asimismo, los arrendatarios colaborarán en el Plan mediante la obligada presencia del personal de su organización, que conforma los mencionados equipos de alarma y evacuación, en las sesiones anuales de formación e información realizadas por el arrendador.

Cualquier cambio en la asignación del personal titular de los equipos de alarma y evacuación deberá ser comunicada de inmediato, por parte del arrendatario a la Dirección del Centro, con objeto de mantener actualizada la organización del Plan.

Los arrendatarios deberán cumplir estrictamente y hacer cumplir las normas y legislación vigente en materia de seguridad que les sea de aplicación, así mismo deberán cumplir con los protocolos de actuación incluidos en el Plan de Emergencia y Autoprotección.

   Los arrendatarios deberán respetar todas las normas que se dicten en materia de seguridad, dejando las puertas de salida sin el cierre bloqueado durante las horas de apertura y manteniendo despejados los pasillos de servicio que sirven de salida de emergencia en caso de incendio o siniestro.

El Centro de Negocios, a través de la Dirección del Centro y en cumplimiento de la legislación vigente, realiza anualmente una revisión de la Evaluación de Riesgos Laborales en materia de Prevención de los espacios y zonas del Centro de Negocios que por sus características puedan significar algún tipo de riesgo laboral a los arrendatarios y ocupantes.

Con la frecuencia necesaria y en función de los cambios en los contenidos de la Evaluación de Riesgos Laborales, el arrendador realizará la correspondiente coordinación en materia de Prevención con todos y cada uno de los arrendatarios.

Los arrendatarios se obligan a dar la máxima difusión posible a través de su organización interna del contenido de la evaluación del Centro a sus empleados y ocupantes realizando a su vez, con el arrendador, la correspondiente coordinación de su propia evaluación que en materia de Prevención de Riesgos Laborales es obligatoria por Ley.

Artículo 22.- Seguros

El Arrendatario será responsable de todos los riesgos que se deriven o puedan derivar de la ocupación, por su actividad, del espacio arrendado, ya sea durante las obras de adecuación del espacio, ya sea durante el periodo de explotación de la actividad.

Por lo anterior, el arrendatario deberá suscribir una póliza multi-riesgo y de responsabilidad civil frente a terceros que cubra los siniestros que, producidos por su actividad, pudieran afectar tanto a las zonas comunes como a otros arrendatarios, ocupantes o visitantes del Centro de Negocios.

La vigencia de las pólizas del seguro será de un mes posterior a la finalización del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

El arrendatario deberá acreditar, en cualquier momento y a solicitud del arrendador, estar al corriente de pago de dicha póliza de seguros.

Artículo 23.- Imagen y Publicidad

La imagen del Centro de Negocios exige un aspecto de conjunto armonioso, por ello la concepción estética deberá ser respetada por todos los arrendatarios quedando prohibida la colocación de rótulos, carteles, anuncios, emblemas gráficos, indicadores, señales publicitarias, etc. de cualquier tipo en las fachadas, muros exteriores y zonas comunes del

   Centro de Negocios, por lo que en caso de su colocación, serán retirados de forma inmediata por la Dirección del Centro con cargo a la empresa responsable.

El arrendador a través de la Dirección del Centro instalará, a cargo del arrendatario en los soportes, directorios o tableros habilitados a tal efecto por éste, un rótulo identificativo del nombre de la empresa arrendataria siguiendo las pautas de fuente de letra y colores corporativos del Centro de Negocios.

En el caso de que el arrendatario dote de cortinas al espacio arrendado, éstas deberán ser del tipo homologado por el arrendador. Dichas cortinas serán proporcionadas e instaladas por el arrendador, a cargo del arrendatario, a través de los servicios de mantenimiento y obras del Centro de Negocios.

Cualquier utilización del logotipo o imagen corporativa del @SC deberá ser autorizada por la Dirección del Centro.

Artículo 24.- Obras y servicios en zonas comunes

La Dirección del Centro podrá, en cualquier momento, cerrar temporalmente todo o parte de las zonas de uso común donde sea necesario efectuar trabajos de reparación, conservación, cambios o por cualquier otra razón justificada. Salvo urgencia ineludible, la Dirección del Centro comunicará la realización de dichos trabajos a los arrendatarios afectados por el cierre temporal.

Ningún arrendatario podrá exigir indemnización alguna al arrendador por los perjuicios que pudiera sufrir como consecuencia de las obras, modificaciones o reparaciones a realizar en las zonas de uso común siempre que éstas se realicen con el cuidado necesario.

Los arrendatarios no podrán realizar alteración alguna de las zonas de uso común y si advierten la necesidad de reparaciones deberán comunicarlo a la Dirección del Centro.

Capítulo V.- Zonas de uso privativo

Artículo 25.- Descripción de las zonas de uso privativo

A los efectos de este Reglamento se entienden por zonas de uso privativo los espacios y locales destinados al uso exclusivo de un arrendatario.

Cada arrendatario podrá utilizar libremente su local en conformidad con las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, anexos con fuerza vinculante y articulado del presente Reglamento así como de aquellas disposiciones legales que le sean de aplicación siempre y cuando no altere el normal funcionamiento del Centro de Negocios y no vulnere los derechos del resto de arrendatarios.

   Se incluirán también en las zonas privativas y, por tanto, responsabilidad del arrendatario en lo concerniente a su utilización, conservación y mantenimiento de todas las instalaciones y elementos que queden dentro del local arrendado así como aquellas que quedando fuera del mismo estén destinadas al uso exclusivo de los espacios arrendados, haciendo especial mención sobre la responsabilidad del mantenimiento y conservación a los climatizadores que proporcionan el aire acondicionado a los espacios arrendados.

El arrendatario deberá contar con las correspondientes licencias ambientales de apertura del local así como de los correspondientes permisos que por su actividad les correspondan.

Los espacios arrendados serán destinados únicos y exclusivamente a la actividad expuesta específicamente en el Contrato de Arrendamiento, no pudiendo el arrendatario cambiarlo de destino ni dedicarlo a actividad, negocio o industria distinta al contratado.

Queda expresamente prohibido el uso de todo o parte de los espacios arrendados como vivienda y en general con cualquier otro uso no permitido.

Serán, por cuenta del arrendatario, las altas de los suministros de electricidad, agua, climatización, comunicaciones, etc., sus contadores así como el mantenimiento y conservación de los equipos e instalaciones correspondientes a dichos suministros.

Análogamente será por cuenta del arrendatario el mantenimiento y conservación de todas y cada una de las instalaciones y equipos definidos en el artículo 29.-

Conservación y limpieza de zonas privativas, así como de todos aquellos que no figurando en el mismo estén destinadas al uso exclusivo del arrendatario.

Artículo 26.- Actividades no autorizadas

Se prohíbe expresamente la introducción, almacenamiento y manipulación de cualquier tipo de materiales y equipos peligrosos, insalubres, volátiles, inflamables y más generalmente peligrosos para la salud, higiene y seguridad del Centro y de sus ocupantes, debiendo el arrendatario cumplir con la legislación y reglamentación vigente para cada sector de actividad.

No podrá ser colocado o depositado en el espacio arrendado ningún equipo, objeto, material, etc. cuyo peso sobrepase el límite de carga de suelos y tabiques según lo especificado en el Anexo Técnico del contrato del arrendamiento.

Artículo 27.- Prohibición de fumar

En cumplimiento de la legislación vigente, queda expresa y totalmente prohibido fumar en el interior de las zonas privativas arrendadas.

   La Propiedad declina cualquier tipo de responsabilidad legal que la autoridad competente estime como consecuencia del incumplimiento por parte de los arrendatarios o sus empleados, visitantes u ocupantes de la mencionada legislación.

Artículo 28.- Ruidos

Se prohíbe expresamente la utilización de aparatos, máquinas o utensilios que generen ruidos, así como la realización de cualquier actividad que pueda perturbar la tranquilidad del resto de arrendatarios y ocupantes en general.

En el caso de que el arrendatario dispusiera del servicio de música ambiental para cuya difusión utilice tanto equipos propios como la instalación de megafonía común del Centro, el volumen de la música no alterará las condiciones de trabajo del resto de arrendatarios, ocupantes y usuarios del Centro por lo que el arrendatario adoptará las medidas y precauciones de carácter interno necesarias para garantizar la tranquilidad del resto de arrendatarios y ocupantes.

Artículo 29.- Conservación y limpieza de zonas privativas

El arrendatario deberá contratar a su propia costa los servicios de mantenimiento y limpieza relativos a los espacios y equipamiento técnico por él arrendados, estando la Dirección del Centro facultada para requerir que se le exhiban copias de dichos contratos.

El arrendador no será nunca responsable de los perjuicios que pudieran sobrevenir por un mal estado de conservación o por la mala utilización de las instalaciones del espacio arrendado con excepción de las instalaciones generales y básicas del edificio.

Se incluyen en los equipos técnicos a mantener por el arrendatario a su costa, las instalaciones de climatización consideradas privativas (unidades terminales, climatizadores o fan-coils, difusores, contadores térmicos, etc.), la iluminación y todos sus elementos (lámparas, mecanismos, cuadros de BT, contadores eléctricos, etc.), los equipos complementarios de extinción de incendios que el arrendatario hubiera tenido que instalar para el cumplimiento de la legislación vigente, las instalaciones propias del arrendatario, así como cualquier otra instalación que, aun formando parte de las instalaciones generales, estén en disposición de prestar servicio exclusivo al espacio arrendado. En el caso de que alguna de las instalaciones anteriormente citadas prestara servicio a más de un arrendatario, la distribución de costes de mantenimiento se realizaría por coeficiente de superficie arrendada.

   

Artículo 30.- Obras y servicios en zonas privativas

Queda totalmente prohibida la realización de obras en el espacio arrendado aun cuando se trate de mejoras y no impliquen modificación de estructuras, configuración del mismo o de sus servicios e instalaciones generales, sin el consentimiento escrito por parte de la Dirección del Centro.

Irán a cargo del arrendatario las obras de construcción, decoración y adaptación de los espacios arrendados, así como las correspondientes a las instalaciones específicas que le sean necesarias por el tipo de actividad u organización interna del mismo (agrupación de contadores de energía eléctrica, salas técnicas informáticas, compartimentación, ampliación de instalaciones de incendios, cortinas de fachada, etc.), dichas obras deberán ser autorizadas previamente por la Dirección del Centro de acuerdo con lo anteriormente señalado.

En concreto y en lo concerniente a las cortinas que deban instalarse en los acristalamientos de las fachadas de los edificios, éstas serán por cuenta de cliente y deberán adaptarse a los requisitos técnicos (color, textura, fijaciones, etc.) fijados por la Dirección de Centro con objeto de mantener la uniformidad en la imagen general exterior de los edificios y por ende del Centro de Negocios.

Las obras de mera reparación o conservación realizadas como consecuencia de desperfectos o mal uso del espacio por el arrendatario serán efectuadas siempre por la Dirección del Centro y con los medios que considere oportunos, repercutiendo el importe de las mismas al arrendador. Este tipo de obras sólo podrán realizarse directamente por el arrendatario a su exclusiva costa, si existe previo permiso por escrito por parte de la Dirección del Centro y siempre que se ajusten en su ejecución a la autorización concedida.

Tanto en un caso como en otro, para la concesión de los permisos pertinentes, la Dirección del Centro podrá exigir la presentación de un proyecto técnico de ejecución de obras (planos y memoria descriptiva).

En cualquier caso, las obras de cualquier clase que se efectúen en el espacio arrendado, ya sean autorizadas o no, quedarán siempre en beneficio del arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento, sin generar derecho o reclamación o percepción económica, en caso contrario, el arrendador podrá exigir al arrendatario que se devuelva el espacio arrendado en el mismo estado en que se entregó, en cuyo caso serán por cuenta del arrendatario los gastos precisos para la adecuación del espacio a su estado original.

Se prohíbe expresamente al arrendatario la sustitución o modificación de las instalaciones del espacio arrendado sin permiso expreso de la Dirección del Centro.

Tampoco podrá el arrendatario realizar instalaciones que alteren, modifiquen o sustituyan a los suministros, públicos o privados, previstos para el propio espacio o para el conjunto del Centro de Negocios.

   La Dirección del Centro estará facultada, en todo momento, a paralizar las obras y trabajos que no cumplan los apartados anteriores bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Serán, por cuenta del arrendatario, las altas de los suministros de electricidad, gas, agua, climatización, comunicaciones, etc., sus contadores así como el mantenimiento y conservación de los equipos e instalaciones correspondientes a dichos suministros.

Se prohíbe cualquier método de fijación de todo tipo de objetos, carteles o fotografías en las paredes, ventanas, puertas, techos, suelos que puedan dañar, dejar huellas o marcas, o menoscabar los citados elementos.

Artículo 31.- Acceso a zonas privativas

El acceso a las zonas de uso privativo se realizará mediante los sistemas habituales del Centro de Negocios dentro del horario de apertura del mismo.

En el caso de que el arrendatario disponga de un control de accesos (exclusivo del arrendatario o universal integrado en el sistema general de control de accesos del Centro), el arrendatario establecerá los privilegios de acceso de sus empleados o personas por él autorizadas mediante las tarjetas lectoras o los métodos tecnológicos de reconocimiento adaptados por el mencionado control de accesos.

Dichos privilegios serán extensivos a los horarios por el arrendatario prefijados. Fuera del horario de apertura del Centro y en el caso de que el arrendatario no disponga de control de accesos, notificará por escrito a la Dirección de Centro la personal que éste autoriza a entrar en el espacio arrendado, indicando nombre y apellidos, DNI o tarjeta de residencia, pasaporte o equivalente aportándose el nombre de la persona de contacto del arrendatario para poder localizarlo en caso de duda o necesidad para que los servicios de seguridad procedan a dar acceso a dichas personas al Centro de Negocios.

Capítulo VI.- Locales Comerciales

Artículo 32.- Condiciones de explotación

Los arrendatarios tendrán que mantener sus respectivos locales en condiciones adecuadas para su explotación, climatizados, iluminados y con sus instalaciones en funcionamiento.

Los arrendatarios de los locales comerciales estarán obligados al cumplimiento de cualquier legislación, disposición o norma que por su actividad les sea de aplicación ya sea de carácter técnico-sanitario, de seguridad industrial, de actividades molestas, de defensa del

   consumidor, etiquetado, de manipulación de alimentos, de almacenamiento y comercialización de alimentos, etc.

Para ello deberán contar con las correspondientes licencias ambientales de apertura del local así como de los correspondientes permisos que por su actividad les correspondan.

Ningún arrendatario podrá producir o permitir en su local ruidos, emisiones, interferencias eléctricas u olores desagradables que puedan perjudicar a los usuarios del centro, en especial para evitar olores desagradables, los arrendatarios de locales de restauración deberán realizar la limpieza periódica de las campana extractoras de humos así como de los filtros de los conductos de evacuación, en caso de que este último aspecto no fuera subsanado por el arrendatario, la Dirección del Centro lo haría con medios propios a cargo del arrendatario.

Artículo 33.- Horarios

En lo referente al horario de funcionamiento de la Zona Comercial, se tendrán en cuenta que es objetivo de la misma el mantenerse abierta al público diariamente durante el mayor período posible, con las únicas limitaciones que puedan derivarse de las disposiciones legales, de carácter nacional, autonómico o local.

Para el caso de horarios especiales, nocturnos, el arrendatario deberá solicitar permiso especial a la Dirección del Centro teniendo en cuenta que deberán cerrar sus dependencias al público a las 22:00 horas como máximo y tener, además autorizada tanto la actividad como el horario de forma expresa por parte de la autoridad administrativa competente, si ello fuera perceptivo.

En estos casos el arrendatario no podrá producir o emitir ruidos y molestias en su local que interfieran la actividad o el descanso de otros usuarios del Centro.

Artículo 34.- Cierre temporal

No estará permitido el cierre temporal de los locales de la Zona Comercial excepto en los supuestos de fuerza mayor o durante los períodos de tiempo necesarios para proceder a reparaciones u obras de reforma del local, previa autorización de la Dirección del Centro.

La Dirección del Centro podrá, cuando existan causas que a su juicio así lo aconsejen (reparaciones urgentes, incidentes graves de orden público, emergencias, etc.) proceder al cierre temporal, total o parcial, del local o locales de la Zona Comercial afectados, previo aviso a los ocupantes y arrendatarios, los cuales tendrán que colaborar en la aplicación de dichas medidas.

   La Dirección del Centro acordará la apertura del local o locales afectados tan pronto como quede solucionada la causa que hubiera motivado su cierre.

Los arrendatarios y ocupantes, no podrán reclamar contra la Dirección del Centro, el arrendador u otros arrendatarios por las consecuencias previstas en este artículo.

Artículo 35.- Instalaciones del local

Serán por cuenta del arrendatario el conjunto de instalaciones interiores privativas necesarias para la explotación del local (electricidad, iluminación y fuerza, detección y extinción de incendios, climatización, saneamiento y fontanería, etc.).

La autorización por parte de la Propiedad de dichas instalaciones así como de cualquier obra o servicio a contratar por el arrendatario se realizará de acuerdo con lo señalado en el Art. 30 Obras y Servicios en Zonas Privativas.

Los arrendatarios de locales comerciales, deberán conectar su instalación de climatización a la general de edificio quedando expresamente prohibida la instalación y utilización de cualquier otro medio de climatización (calefacción o refrigeración) del local arrendado.

Cada arrendatario deberá equipar el local arrendado con las instalaciones necesarias para detectar y extinguir los incendios en conformidad a la normativa legal vigente, estando obligado a integrar, a su cargo, dicho sistema de detección de incendios en el sistema general de detección de incendios del Centro de Negocios.

Serán por cuenta del arrendatario, las altas de los suministros de electricidad, gas, agua, climatización, comunicaciones, etc., sus contadores así como el mantenimiento y conservación de los equipos e instalaciones correspondientes a dichos suministros.  Los locales comerciales cuya actividad implique la obligación de instalar un separador de grasa deberán disponer del mismo antes del inicio de la explotación del local. En caso contrario la Dirección del Centro podrá denegar el inicio de las actividades correspondientes.

Análogamente y una vez iniciado el periodo de explotación del local, los separadores de grasas deberán ser mantenidos, vaciados y limpiados con la periodicidad adecuada. En caso de que la Dirección del Centro considerara que este mantenimiento no es el adecuado, lo realizará con medios propios a cargo del arrendatario.

Artículo 36.- Conservación y mantenimiento del local

El arrendatario deberá contratar a su propia costa los servicios de mantenimiento de las instalaciones y servicios por él contratados y relativos a los espacios por él arrendados, estando la Dirección del Centro facultada para requerir que se le exhiban copias de dichos contratos.

   El arrendador no será nunca responsable de los perjuicios que pudieran sobrevenir por un mal estado de conservación o por la mala utilización de las instalaciones del espacio arrendado con excepción de las instalaciones generales y básicas del edificio.

Artículo 37.- Limpieza del local y de las zonas exteriores

Los arrendatarios deberán cuidar que sus respectivos locales estén limpios y mantenidos en las debidas condiciones de ornato, higiene y salubridad especialmente durante todo el tiempo de apertura al público.

La limpieza se hará siempre fuera del horario comercial. Con objeto de garantizar un elevado nivel de limpieza, el arrendador a través de la Dirección del Centro podrá establecer un servicio de inspección de la limpieza de los locales estando el arrendatario obligado a seguir las indicaciones que ésta le proporcione.

Serán responsabilidad y a cargo del arrendatario la limpieza de su local así como de las zonas exteriores próximas al mismo y que por razón de la actividad del local se vieran afectadas, en particular será responsabilidad del local la limpieza diaria y en profundidad que deba realizar en las zonas exteriores determinadas como terrazas de uso por parte de los clientes y usuarios del local.

La Dirección del Centro realizará las tareas concretas de limpieza que considere necesarias, con cargo al arrendatario, en el caso que ésta crea que el estado de las citadas zonas exteriores (próximas o terrazas) no se encuentren en las debidas condiciones de limpieza y conservación.

Con objeto de mantener una adecuada imagen pública del Centro, el mobiliario que por la utilización de estos espacios exteriores pueda tener autorizado el arrendatario para su colocación en éstos, deberá estar en perfectas condiciones de uso y tendrá que quedar perfectamente recogido y almacenado dejando libre la circulación una vez el local comercial haya cesado en su actividad diaria, en caso de que esto no se produjera, la Dirección del Centro realizará esta tarea con cargo al arrendatario.

Artículo 38.- Rótulos y publicidad de locales

Los rótulos de los arrendatarios se colocarán, a cargo de éstos, en la fachada del local, en el lugar y en las condiciones que la Dirección del Centro fijará en cada caso.

Queda expresamente prohibido colocar rótulos, anuncios, carteles, símbolos, etc. fuera de los lugares expresamente previstos.

   

Artículo 39.-Terrazas

Los locales de restauración podrán disponer de terraza en la planta baja del Centro de Negocios. Los espacios destinados a terraza serán delimitados por la propiedad, quien entregará a cada usuario de una terraza el plano de ubicación que le corresponda.

Cada una de las terrazas deberá disponer de un mobiliario adecuado para tal uso y todas las sillas, mesas y parasoles deberán ser homogéneos en su grupo.

Queda prohibido el uso de mobiliario con objetivos publicitarios. Cada local será responsable del mantenimiento de su mobiliario (sillas, mesas y parasoles), debiendo estar éste siempre en perfecto estado de uso y conservación. Fuera de la temporada de uso de las terrazas, las mesas y sillas deberán ser recogidas y guardadas por el arrendatario. Por el contrario, los parasoles podrán permanecer en la zona exterior, siempre y cuando queden recogidos.

El horario de las terrazas será el mismo que el de los locales respectivos, expuesto en el artículo 33.- Horarios, de este reglamento.