régimen jurídico de las viviendas de uso turístico

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

GRADO EN TURISMO

RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

Trabajo Fin de Grado presentado por María José Barrera Luna, siendo el tutor del mismo el profesor D. Javier Sola Teyssierre.

Vº. Bº. de tutor: Alumna:

D. Javier Sola Teyssierre D. María José Barrera Luna

Sevilla. 25 de Mayo de 2015

GRADO EN TURISMO

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

TRABAJO FIN DE GRADO

CURSO ACADÉMICO [2014-2015]

TÍTULO:

RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

AUTOR:

MARÍA JOSÉ BARRERA LUNA.

TUTOR:

D. JAVIER SOLA TEYSSIERRE.

DEPARTAMENTO:

DEPARTAMENTO DE DERECHO ADMINISTRATIVO.

ÁREA DE CONOCIMIENTO:

ÁREA DE DERECHO ADMINISTRATIVO

RESUMEN:

En los últimos años, el alquiler de viviendas turísticas ha aumentado de manera significativa y recientemente han ido apareciendo numerosas publicaciones sobre este tema en los medios de comunicación.

Esta actividad se ha convertido en un hábito para los particulares que necesitan un complemento económico que compense la disminución de sus ingresos o, en caso extremo, su desempleo.

Teniendo en cuenta que el desarrollo de dicha actividad se realiza al margen de la regulación turística, se ha generado un importante debate ante la consecuente competencia hacia los complejos hoteleros. Es por este motivo, por el que se ha generado la necesidad de solventar los problemas que genera el alquiler “pirata” para uso turístico.

Para rescatar esta actividad de la clandestinidad, el legislador estatal ha modificado la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) excluyendo, expresamente y según unos requisitos, la cesión temporal de las viviendas para uso turístico del ámbito civil, y otorgando finalmente la labor de control de esta materia a las comunidades autónomas, las cuales tienen la competencia exclusiva en materia de turismo.

En este trabajo se realiza un análisis sobre el problema que genera el alquiler clandestino de naturaleza turística, y la respuesta de la ley (modificación de la LAU y cesión de ésta competencia a las comunidades autónomas). Finalmente, profundiza en las medidas reguladoras adoptadas por las comunidades de Madrid, y Barcelona (pioneras en dicha normativa) y Andalucía (que la tiene actualmente en borrador).

PALABRAS CLAVE:

Viviendas de uso turístico; arrendamientos urbanos; alojamientos clandestinos; clandestinidad; competencias ; complejos hoteleros.

ÍNDICE

1.CAPÍTULO 1: PARTE INICIAL .................................................................................... 1

1.1 INTRODUCCIÓN ........................................................................................ 1

1.2 OBJETIVOS ............................................................................................... 2

1.3. JUSTIFICACIÓN DE LA RELEVANCIA DEL TEMA ELEGIDO ................. 2

1.4. REVISIÓN BIBLIOGRÁFICA ..................................................................... 3

1.5. METODOLOGÍA ........................................................................................ 3

2.CAPÍTULO 2: EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO ........... 5

2.1. LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS ........................................................................................................ 5

2.2. PROBLEMÁTICA QUE GENERA EL ARRENDAMIENTO

DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURÍSTICO ............................ 6

3. CAPÍTULO 3: REGULACIÓN POR PARTE DE LAS CCAA ...................................... 9

3.1 INTRODUCCIÓN A LA NORMATIVA PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO .................................................................. 9

3.2 CATALUÑA ............................................................................................. 10

3.3 MADRID .................................................................................................. 14

3.4 ANDALUCÍA ........................................................................................... 16

4. CAPÍTULO 4: COMPARACIÓN ENTRE LAS NORMATIVAS ANALIZADAS Y EL BORRADOR ANDALUZ ............................................................................................. 21

5. CAPÍTULO 5: PARTE FINAL .................................................................................. 25

4.1 RESULTADO ............................................................................................ 25

4.2 CONSIDERACIONES FINALES ............................................................... 25

4.3 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ..……………….…...............26

Bibliografía .................................................................................................................. 27

Anexos ........................................................................................................................ 29

TFG-TUR. La regulación del arrendamiento de viviendas de uso turístico en España

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CAPÍTULO 1

PARTE INICIAL

1.1. INTRODUCCIÓN.

En los últimos tiempos está adquiriendo cada vez más relevancia el alquiler de viviendas particulares para uso turístico, llegando a suponer un “tema candente” en el ámbito de la regulación turística.

Esta actividad es conocida de múltiples formas, como “alquiler pirata”, turismo residencial o, más técnicamente, alquiler de viviendas para uso turístico.

El caso es que dicho tipo de alquiler ha levantado una gran polémica al dispararse en los últimos años de manera drástica, alcanzando cifras extraordinarias y provocando en los complejos hoteleros una enorme preocupación.

El problema es que ésta actividad clandestina ha aumentado considerablemente, y además dicho incremento no cesa.

Se considera que uno de los motivos de expansión ha sido el fenómeno de la crisis, que ha provocado que multitud de particulares propietarios de viviendas, las cedan a turistas en determinadas temporadas del año.

Otro factor de éxito o que ha propiciado el incremento del número de propietarios que destinan su vivienda a esta actividad clandestina, es la sencillez con la que pueden aumentar sus ingresos, ya que únicamente es necesario un inmueble o incluso una habitación, y un canal para hacer pública la oferta de la vivienda a precios proporcionalmente más bajos que los de un hotel.

El turista sólo tiene que navegar por internet y con un sólo “click” puede encontrar multitud de apartamentos que alquilar en las distintas comunidades autónomas españolas. A veces incluso basta con el canal más fiable: el “boca a boca”, recomendando la casa de algún familiar.

Pero no debemos olvidar la otra cara de la moneda, ni tampoco que los mayores ingresos que obtiene un destino turístico son los de alojamiento, ya que un turista por mucho que gaste en restaurantes u otras empresas del sector, el mayor gasto suele ser el destinado a hoteles.

Es por este motivo por lo que ésta actividad huérfana de regulación específica, ha provocado una ofensiva por parte de los complejos hoteleros, los cuales se han visto claramente afectados desde el punto de vista cuantitativo por dicha actividad.

Y es que, todos los establecimientos de alojamiento turístico deben estar regulados y cumplir una serie de requisitos, para que el empleo de esta actividad no perjudique a ninguna de las partes. Tampoco al turista, el cual puede verse claramente afectado por encontrarse desamparado al no existir una regulación específica para ellos.

Es este motivo el que ha fermentado la necesidad de reflexionar sobre una normativa específica que regule la oferta de vivienda privada para uso turístico, ya que los propietarios de viviendas particulares no eran objeto de ningún reproche de carácter jurídico más allá de cuestiones fiscales.

Barrera Luna María José

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Según ROMÁN MÁRQUEZ1 “el alquiler de viviendas particulares para uso turístico arroja unos datos de extraordinaria relevancia, calculándose que alcanza el millón y medio de viviendas dedicadas habitualmente a esta actividad en toda España, y generando un negocio de casi dos mil millones de euros (mil quinientos directos y otros quinientos indirectos)”.

Según los cálculos de EXCELTUR 2“el número de viajeros extranjeros alojados en este tipo de viviendas se ha disparado un 28,4% en los últimos cinco años“.

Además, las comunidades autónomas con mayor número de viviendas particulares dedicadas a alquiler turístico han sido Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana.

Las cifras desorbitadas que se estiman de turistas alojados en viviendas de forma clandestina han generado una explosiva preocupación por la llamada “economía turística sumergida”, o el llamado arrendamiento por temporada según el Ordenamiento Jurídico.

Además España ha sufrido una degradación de imagen por la poca calidad que se ofrece al turista en estas “comunidades de vecinos” que se encuentran al margen de la normativa turística (que no ilegal). Esto es debido a que los propietarios no ceden su vivienda con los requisitos específicos de los que los turistas deberían disfrutar, dañando la imagen de España como destino turístico, y de los alojamientos, los cuales pueden llegar a considerarse de baja calidad.

Por este motivo el legislador cree necesario un tratamiento pormenorizado de este fenómeno. Es ésta preocupación la que ha provocado la exclusión de los alquileres de naturaleza turística de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), sacudiendo los cimientos de esta práctica y cediendo la competencia en este ámbito a las comunidades autónomas.

De esta forma, el arrendamiento por temporada se entiende como el uso de una vivienda (no constituyendo el domicilio del arrendatario) que no va a tener carácter permanente, con independencia de que se realice durante el verano o cualquier otra época del año, y cuya nota esencial es el alquiler, y no su duración.

Ante las denuncias de los complejos hoteleros por la inseguridad que les supone la puesta en práctica de esta actividad clandestina sin regulación, así como la degradación de la imagen y el prestigio de la oferta turística española, o la gran cantidad de dinero que se pierde con la economía sumergida y el empleo ilegal que se genera, la industria turística (a través de las CCAA) poco a poco ha ido demandando que se regulen de forma exhaustiva dichas viviendas y que se sancionen las no reguladas.

El objetivo de esta cesión de competencias es, sin duda, clarificar en lo posible la situación actual y frenar el crecimiento acelerado de éste fenómeno, ya que se prevé que seguiría creciendo a pasos agigantados en un el futuro inmediato.

1.2 OBJETIVOS

El presente trabajo tiene como objetivo analizar y comparar la normativa existente en España y algunas comunidades autónomas para regular el arrendamiento de viviendas de uso turístico.

1.3 JUSTIFICACIÓN DE LA RELEVANCIA DEL TEMA ELEGIDO

1 ROMÁN MÁRQUEZ, A., “Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos”;Revista Internacional Doctrina y Jurisprudencia, Nº6, Junio 2014, pág 5. 2 Publicado en euro Xpress el 22 de julio de 2014, “http://www.euroxpress.es/index.php/noticias/2014/7/22/turismo-low-cost-para-viajar-por-europa-a- pesar-de-la-crisis/”


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El tema en cuestión es de una candente actualidad por la progresión y cuota de mercado que este tipo de arrendamientos está acaparando frente a los sistemas tradicionales de alojamiento (hoteles, apartahoteles…) y los problemas e inconvenientes que su falta de regulación están ocasionando.

1.4 REVISIÓN BIBLIOGRÁFICA Y CUERPO TEÓRICO

Como base para la elaboración del trabajo, se ha consultado toda la normativa sectorial de aplicación, así como el artículo de D. Alejandro Román Márquez publicado en la revista Revista Internacional Doctrina y Jurisprudencia, y otros artículos periodísticos.

1.5 METODOLOGÍA

Se ha realizado una primera introducción para poner sobre el tapete la realidad en la que nos encontramos actualmente respecto al tema objeto de estudio y la problemática de diversa índole generada por la ausencia de regulación específica.

En segundo lugar se procede a un análisis individual y comparado de la normativa general estatal, así como de las diferentes normativas vigentes o en tramitación en algunas comunidades autónomas.

Por último y para concluir, se recoge en el apartado final, las conclusiones y el punto de vista que el redactor de este documento aporta bajo su óptica personal.


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CAPÍTULO 2

EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

2.1 LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU)

Previamente se explican resumidamente algunos conceptos y el objeto de regulación de esta ley.

Según la LAU “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario“.

Además, “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto de lo anteriormente expuesto“.

De ésta forma se entiende que no tiene consideración de arrendamiento de vivienda, aquel tipo de alojamiento celebrado por temporada, o que tenga como objetivo principal el de satisfacer temporalmente al turista en lugar de pretender satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

Por tanto la diferencia estribaría en la duración del arrendamiento y en el objeto de la actividad, la residencia permanente, o el turismo.

La ley que regula los arrendamientos urbanos pretende que exista un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario sin que ninguno se vea beneficiado respecto al otro.

El problema es que los particulares se han acogido a la LAU para ceder el alquiler temporal de su propiedad (total o por habitaciones) para uso distinto al de la vivienda. Es por ello por lo que se entiende que ésta actividad necesitaría una regulación específica al haber ido aumentando considerablemente en los últimos años y creando una importante polémica ante la desigualdad de condiciones de la industria turística respecto a los particulares.

Por este motivo, se pasa a introducir una distinción entre contrato de arrendamiento de vivienda, y contrato de arrendamiento distinto al de la vivienda, ya que se considera que las realidades económicas son distintas y por lo tanto también merecen normativas distintas. De esta forma, la LAU no impide el alquiler de viviendas para uso del turismo, sino que elimina de su propia normativa esta competencia.

Tras esta distinción, se excluyen por tanto los arrendamientos para uso distinto al de la vivienda (artículo 5 de la LAU) y en concreto toda actividad eminentemente turística (artículo 5, letra e) cediendo la competencia en esta materia a las comunidades Autónomas (las cuales tienen la competencia del turismo) y estableciendo para ellos una serie de requisitos.

La LAU establece literalmente que “quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley […] La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Los requisitos establecidos por la LAU para que queden excluidos de dicha ley estatal y pasen a ser regulados por leyes autonómicas son:


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1. Que el alquiler debe referirse a una vivienda completa, excluyéndose por tanto los alquileres por habitaciones.

2. Si la cesión tiene carácter temporal y por tanto, no permanente, podrá ser regulada esta actividad por la ley autonómica.

3. También es necesario que dicha vivienda esté en condiciones ocupación inmediata pudiendo realizarse en ella las actividades propias de la vida cotidiana, y debiendo estar por lo tanto amueblada y equipada.

4. Además requiere que el inmueble sea comercializado o promocionado en canales de oferta turística como las agencias inmobiliarias, o de viaje, o internet. Si es así, se regulará esta actividad a través de la ley autonómica siempre y cuando cumpla el resto de requisitos.

5. Se encuentran excluidos los préstamos gratuitos de la LAU o de la normativa turística. Este es un modo de alojamiento muy usual, ya que un porcentaje de los turistas que vienen a España se alojan en las viviendas de amigos, familiares o conocidos. Es decir, debe existir finalidad lucrativa por parte del propietario.

Además, si la normativa turística de la comunidad autónoma pertinente prevé la regulación del arrendamiento de viviendas particulares para uso turístico, este tipo de arrendamiento será regulado por dicha normativa.

En el caso de que no estuviera regulada dicha actividad por una norma específica de la comunidad autónoma donde se encuentre dicha vivienda, incluyendo las características previstas por la LAU, entonces y sólo en ese caso, los propietarios de las viviendas particulares podrán seguir utilizando la figura de arrendamiento por temporada y acogerse a la LAU. Ello, hasta que el legislador autonómico desarrolle la normativa específica.

Pero si por el contrario, existiera un régimen específico regulado por la Comunidad Autónoma, entonces opera la exclusión del Art. 5 de la LAU y por lo tanto ejercerá la competencia la C.A.

Por lo tanto, siempre y cuando se cumplan todas las características mencionadas anteriormente, no se regulará dicha actividad por parte de la LAU, excluyéndose por tanto, y pasando a regularse mediante las respectivas leyes autonómicas

A pesar de que el legislador ceda la competencia del alquiler de uso turístico de la vivienda a las Comunidades Autónomas, cabe destacar que la mayoría de estas carecen de regímenes específicos. Por lo que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en este punto aún no se ha llevado a la práctica en la mayor parte del territorio español, ya que sólo algunas de las comunidades han tomado medidas de regularización para salvar esta actividad de la clandestinidad.

Es decir que una gran parte del territorio español se encuentra a la espera de que las Comunidades Autónomas correspondientes regulen este tipo de arrendamiento.

2.2 PROBLEMÁTICA QUE GENERA EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURÍSTICO.

Como se ha indicado anteriormente, la exclusión de la LAU del arrendamiento de viviendas particulares para uso turístico, es debido a la necesidad de una regulación específica por parte de las Comunidades Autónomas, que son las que poseen las competencias referidas al turismo.


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Esta necesidad de regulación específica nace debido a una serie de problemas que ha generado el desarrollo de dicha actividad al amparo de la ley, lo que ha servido de coartada al legislador para expulsarla del ámbito civil.

Entre ellos destacan:

- No existen estándares de medida o controles específicos.

Es decir, no existe un control de la seguridad y de calidad o salubridad de la vivienda, así como tampoco un control del registro de huéspedes.

La primera cuestión (seguridad y salubridad) puede afectar claramente al prestigio nacional del alojamiento turístico y a la imagen de nuestros servicios.

La segunda referida al control de registro de huéspedes es muy importante a la vez que preocupante. Ello, ya que las fuerzas de seguridad del Estado deben disponer de todos los datos sobre los ciudadanos nacionales o de otros países que se alojan, aunque sea de forma temporal, en nuestro país, máxime con las amenazas existentes a nivel internacional.

Por otra parte, al no cumplirse este segundo estándar el Instituto Nacional de Estadística así como otros servicios que se dedican a la cuantificación o recopilación de datos, no cuenta con unos datos reales al cien por cien, y esto obviamente dificulta su trabajo, ya que dicha actividad genera cierta confusión para la estimación del número de turistas.

- Además estos turistas disfrutan de forma igualitaria de los servicios públicos, exactamente igual que cualquier otro, y de la misma forma que disfruta de dichos servicios también contribuye a su desgaste y saturación.

Esto supone una amenaza para la conservación de los servicios públicos ya que los turistas que se alojan en establecimientos reglados, generan una renta propia de la actividad que desempeña y por tanto colabora de igual forma con el mantenimiento de estos servicios además de usarlos y disfrutarlos. En cambio los turistas que se alojan en establecimientos no reglados, únicamente contribuyen a su desgaste.

- En el ámbito de la cuantificación turística como se ha expuesto anteriormente, estas personas no computan como turistas por lo que existen una serie de características cuantitativas y cualitativas que no quedan recogidas en las estadísticas turísticas, y por tanto, distorsionan la realidad quedando maquillada con unos datos que cada vez son menos acertados debido al aumento de esta actividad.

- Además los propietarios de las viviendas no tienen un referente o unas pautas que seguir para garantizar unos parámetros mínimos de calidad por lo que la imagen turística nacional vuelve a verse afectada.

Esto provoca que el viajero, que siempre viene con una serie de expectativas, pueda decepcionarse o verse perjudicado o, incluso, sentirse engañado o defraudado.

Puede ocurrir así, ya que al no existir un control de lo ofertado tampoco se puede garantizar al turista que en el momento de ocupar la vivienda se encuentre en las condiciones que habían hecho públicas. Con ello no sólo se perjudica al turista, sino también a la imagen que éste se lleva de España y como consecuencia a la “propaganda negativa” que éste puede dar fuera de nuestro país de los servicios de alojamiento, pudiendo calificarlos como carentes de calidad.

- Al considerarse este tipo de arrendamiento un arrendamiento urbano acogido por la LAU, también se priva al turista de los derechos que tendría como consumidor turístico, limitando estos derechos a los de un mero arrendatario.

Esto indudablemente perjudicaría a la figura del turista, el cual merece especiales medidas de protección, sobre todo por encontrarse en un ámbito jurídico distinto al propio.


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Esto implicaría que el turista no tenga conocimiento sobre la jurisdicción del país visitado y por tanto pudiera verse en una situación de cierto desamparo.

En consecuencia, por tanto, se hace aún más urgente la necesidad de protección específica de esta figura.

- Además, en cuanto al arrendador, no le son aplicables las condiciones y medidas que se le exige a ésta figura en la normativa turística, sino simplemente la del arrendador sometido a la LAU.

De esta manera los arrendadores de viviendas para uso turístico quedarían excluidos de las sanciones aplicables por la normativa turística, además de no tener que acogerse a los requisitos mínimos de calidad que exige dicha regulación.


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CAPÍTULO 3

REGULACIÓN POR PARTE DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS

3.1. INTRODUCCIÓN A LA NORMATIVA PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

Como ya se ha mencionado con anterioridad, en el año 2013, es cuando se introducen modificaciones en la LAU, entre las que destaca el traslado de las competencias del arrendamiento urbano para uso turístico a las distintas Comunidades Autónomas.

De esta forma, la regulación de las viviendas en materia turística queda traducida en diversas legislaciones, diferentes entre ellas e independientes unas de otras (ya que cada una depende de la regulación de su Comunidad Autónoma).

El resultado de esta modificación tiene como consecuencia la existencia de dos poderes distintivos con capacidad para regular los arrendamientos:

Por una parte encontramos el Estado, que se encarga de regular el arrendamiento de viviendas urbanas mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por otro lado las comunidades autónomas a las que se les ha concedido la posibilidad de regular el alquiler de viviendas en materia turística.

Aquí podemos observar el problema de la cuestión, ya que si no existiera un régimen específico en la Comunidad Autónoma al que debiera someterse este tipo de arrendamientos, la exclusión del artículo 5 de la LAU no operaría y de esta forma el propietario podría seguir acogiéndose al contrato de temporada de la LAU3. En este caso, la solución propuesta por el legislador de la cesión de competencias del art.5 no entraría en vigor por lo que el problema seguiría sin solucionarse y los propietarios seguirían actuando del mismo modo que hasta ahora, en esa cierta “clandestinidad“.

En el caso de que sí existiera régimen específico, por el contrario, el artículo 5 de la LAU operaría y los propietarios se regirían por la normativa turística autonómica y no podrían acogerse a la ley estatal para ejercer dicha actividad.

Es por este motivo por el que encontramos una vertiente positiva de esta exclusión: la regulación de éste tipo de alquiler si las comunidades autónomas han tomado las medidas pertinentes. Y por otro lado, otra vertiente negativa, ya que si las Comunidades Autónomas no han regulado aún dicha actividad (lo que ocurre en la mayoría de los casos) la exclusión no se llevaría a cabo, y los propietarios por tanto seguirían bajo la figura de contrato por temporada propia de la LAU.

Cabe mencionar la preocupación que esto último genera, ya que la mayoría de las Comunidades Autónomas aún no han tomado cartas en el asunto y por tanto no han regulado específicamente el alquiler de viviendas para uso vacacional. De hecho, encontramos que, por un lado, muy pocas han sido las que han llevado a cabo la tarea de establecer una normativa concreta y unas limitaciones para este tipo de alquiler y por otro, que algunas de ellas lo han restringido hasta tal punto que prácticamente han prohibido este tipo de alquiler, como en el caso de las Islas Baleares.

3 En opinión de Román Márquez, A., “Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos”, Revista Internacional Doctrina y Jurisprudencia, nº6, Junio 2014, pág 12.


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En el caso de las Comunidades Autónomas que permanecen pasivas cabe destacar que tienen regulada la actividad de alojamiento en casas rurales, hoteles y otro tipo de establecimientos turísticos, pero no la actividad que es motivo de estudio en este proyecto. Esto supone que los complejos hoteleros y demás establecimientos que destinan su actividad a la oferta de servicios turísticos se sientan amenazados y en desigualdad de condiciones, llegando a calificar esta situación como un atropello.

La necesidad de regular por tanto esta actividad es inminente ya que cada vez son más las personas que viajan para alojarse en casas de familiares o amigos o que comparten el alquiler de una vivienda para disfrutar de las vacaciones ahorrando lo máximo posible.

La Agencia EuropaXpress señala que “España es el destino europeo que permite un mayor ahorro en términos porcentuales a la hora de alquilar una vivienda vacacional frente a alojarse en un hotel“4, lo que obviamente supone un aspecto más que negativo para la economía de nuestro país, siendo el punto de mira de los turistas ahorradores o de bajo consumo”.

Entre las pocas comunidades autónomas que han tomado medidas para regular dicha situación destacamos: Cataluña, Madrid, Valencia y Baleares (que han establecido medidas reguladoras, como hemos dicho, esta última excesivamente restrictiva). Andalucía, por su parte, ha elaborado un proyecto de Decreto que no ha entrado aún en vigor.

3.2 CATALUÑA

En este primer punto se expondrán las características de la normativa específica de Cataluña, la cual ha destacado inicialmente por ser uno de los modelos más acabados y acordes con la previsión de la nueva LAU que obliga a redefinir el marco jurídico de las viviendas de uso turístico.

Se regulan las viviendas de uso turístico a través del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.

Así se produce la derogación del Decreto 183/2010, de 23 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico, y la del Decreto 164/2010, de 9 de noviembre, de regulación de las viviendas de uso turístico vigentes hasta la fecha.

La nueva norma está formada por dos títulos, seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, y una derogatoria. Además lo forman tres anexos; el primero con los requisitos técnicos mínimos de los establecimientos hoteleros (habitaciones y baños de las unidades de alojamiento), el segundo establece los requisitos técnicos mínimos de los establecimientos de camping, y el tercero define los baremos de calidad.

Como introducción previa a la explicación de la materia objeto de estudio, conviene explicar que en el Título I del Decreto citado se establecen unas disposiciones generales de aplicación a todos los alojamientos.

Así, bajo el título de definiciones y procesos administrativos, se disponen conceptos, reglas y principios generales de los establecimientos turísticos, así como los requisitos del titular del establecimiento turístico, el registro donde debe estar inscrito dicho establecimiento, la clasificación de éstos, el derecho de acceso, la inspección, las obligaciones de las personas titulares, etc.

4 Publicado en EuropaXpress,el 28/7/2013 como se recoge en el siguiente enlace ” http://www.europapress.es/turismo/nacional/noticia-espana-tiene-pisos-disponibles-toda-ue-pueda-estar-

vacaciones-15-dias-acuna-asociados-20130728120037.html”


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En cuanto a las condiciones de contratación, en uno de los apartados encontramos las características de este tipo de contrato de manera pormenorizada.

Cabe destacar que el Decreto, llamativamente, contiene una regulación muy detallada sobre las condiciones de contratación.

Así, se recoge que “los contratos de alojamiento turístico se podrán celebrar tanto presencialmente como a distancia, de acuerdo con la legislación general en materia de obligaciones y contratos, y podrán incluir servicios complementarios. La Administración velará por el cumplimiento de los derechos y las obligaciones derivados del contrato”.

Además recoge los requisitos relativos a los precios, servicios y facturación, reservas, identificación de las personas usuarias, disfrute de la estancia y desalojo.

Por otra parte, el Decreto contiene disposiciones específicas por modalidades de establecimientos de alojamiento turístico, regulando en secciones distintas, los establecimientos hoteleros, apartahoteles, campings y establecimientos de turismo rural.

Pero es en el Título II donde encontramos finalmente la normativa objeto de estudio de éste punto, denominado Viviendas de uso turístico. En éste Título se encuentran las características propias de esta modalidad, así como los requisitos diferenciadores de la misma con respecto a la residencial.

Este segundo título comprende los artículos 66 al al 72, que pasamos a analizar detenidamente:

A. Concepto

El Decreto establece que son viviendas de uso turístico “aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en ese Decreto”.

Así, considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más veces dentro del periodo de un año.

Además dicho tipo de viviendas deben cederse al completo, nunca por habitaciones, y no se permite la cesión por estancias.

En cuanto al alquiler de habitaciones, cabe destacar que es un problema latente. Según el artículo publicado en el diario El País “los anuncios en la página española HomeAway obtuvieron el año pasado una rentabilidad de 234 millones de euros, gracias a los 6,8 millones de pernoctaciones registradas. El pasado 26 de junio la empresa alcanzó un millón de anuncios: se basa en una oferta de 2,8 millones de habitaciones, concentradas en viviendas en localidades de sol y playa y en las principales capitales europeas. La cifra supera la capacidad conjunta de las cuatro principales cadenas hoteleras del mundo” 5.

Respecto a la categorización de las viviendas de uso turístico, el Decreto establece que dichas viviendas se podrán categorizar de forma voluntaria siempre y cuando sea compatible con los requisitos técnicos mínimos que exige el Decreto (art.69).

B. Requisitos

5 Publicado en El País, el 13/7/2014 como se recoge en el siguiente enlace “http://economia.elpais.com/economia/2014/07/11/actualidad/1405101466_751634.html”


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En cuanto a la normativa referida a los requisitos y servicios mínimos de las viviendas de uso turístico:

Deben estar equipadas y dotadas de los aparatos y enseres para su uso inmediato y todo debe encontrarse en perfecto estado e higiene.

Destacar, que la persona propietaria puede ceder la gestión de la vivienda a un tercero. De esta forma, la persona propietaria o la persona en la que haya delegado el propietario debe facilitar al inquilino un teléfono donde contactar ante cualquier problema, consulta o incidencia.

Además, el propietario o la persona en la que éste haya delegado, debe asegurar y cumplir con los servicios de mantenimiento y asistencia de la vivienda.

C.Reglas de funcionamiento

Cualquier vivienda de uso turístico debe disponer de hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia del órgano competente en materia de consumo de la Administración de la Generalidad. Estas hojas deben estar a disposición de las personas usuarias en un lugar adecuado y visible dentro de la vivienda de uso turístico.

Junto con dichas hojas oficiales también debe exponer en un lugar visible, el rótulo informativo de la disponibilidad de dichas hojas, así como el teléfono previsto en la comunicación previa y el número de registro de entrada en el ayuntamiento de dicha comunicación.

Si la persona usuaria de una vivienda de uso turístico atentara contra las reglas básicas de la convivencia o incumpliera las ordenanzas municipales dictadas, para que ésta abandone la vivienda, la persona titular o la persona gestora de la vivienda debe requerir, un plazo de 24 horas.

Así, en cuanto al Registro de ocupantes, se establece que el propietario o gestor deben remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a las personas que se alojan en la vivienda de acuerdo con la normativa de seguridad ciudadana, la cual establece que deben facilitar esta información todas aquellas personas que presten alojamiento a otras a cambio de un precio

D.Procedimiento

El Decreto establece que la vivienda de uso turístico requiere una comunicación previa de inicio de actividad en el Ayuntamiento suscrita por el propietario, y en el caso de que éste delegue la gestión de la vivienda, también debe estar suscrita por el gestor de la misma.

La comunicación previa de la que hablamos debe contener una serie de datos que se exponen a continuación:

-Los datos de la vivienda y la capacidad legal máxima de ésta así como los datos de la persona propietaria.

-También debe contener un número de teléfono para que el inquilino le comunique al propietario cualquier cuestión relativa al uso de la vivienda y así el propietario o persona en la que éste ha delegado, pueda atender de manera inmediata y correcta.


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-Además debe quedar identificada la empresa de asistencia y mantenimiento de la vivienda.

Y finalmente una declaración responsable conforme la vivienda debe disponer de una cédula de habitabilidad (Anexo 1). El presente Decreto sostiene que dichas viviendas deben disponer de ésta y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad que se les exige a las viviendas y además no deben ser ocupadas con más plazas de las dispuestas en dicha cédula.

Cualquier alteración o modificación de los datos que requiere la declaración responsable, debe ser comunicada previamente en el Ayuntamiento pertinente.

Otro requisito fundamental es que las viviendas de uso turístico deben estar debidamente inscritas en el Registro de Turismo de Cataluña.

De esta forma se inicia un proceso en el que los propietarios a través de los ayuntamientos se registran y, seguidamente los ayuntamientos envían a la Administración de la Generalidad de Cataluña, las altas bajas y modificaciones de los datos de las viviendas destinadas a ese uso, y dicha administración recoge los datos de todas aquellas viviendas situadas en su término municipal a través de su plataforma denominada EACAT. Así, con este procedimiento se evitan duplicidades.

E.Inspección y régimen sancionador

Destinar una vivienda al uso turístico no es posible si está prohibido por la ordenación de usos del sector donde se encuentre, o está prohibido por los estatutos de la comunidad debidamente inscritos en el Registro de la propiedad en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En cuanto a la colaboración interadministrativa, se establece que las administraciones competentes deben colaborar y optimizar las tareas de inspección y control en dicho tipo de arrendamiento, además, los ayuntamientos pueden solicitar la ayuda en dicha inspección a la Generalidad de Cataluña.

Además la condición de vivienda de uso turístico impide terminantemente al propietario que dificulte la actuación inspectora alegando la condición de simple domicilio. Es decir, el propietario no puede alegar la condición de domicilio para impedir la actuación propia de la inspección.

La no presentación de la comunicación previa, así como la inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquiera de los datos de ésta, tendrán como consecuencia la imposibilitad de ejercer de ahí en adelante la actividad desde el momento en que se tenga constancia de ello. Todo esto se hará independientemente de otras responsabilidades que hubiera incumplido si así fuese.

Serán responsables solidarias de las infracciones e incumplimientos de las obligaciones definidas en la normativa sectorial turística, de vivienda, de consumo y municipal de aplicación en razón de su actividad, la persona propietaria y gestora (en caso de que la hubiera y no fuesen la misma persona).

Además serán sancionados de acuerdo con sus competencias de la siguiente forma:

Dichos incumplimientos o infracciones respecto a esta actividad tendrán como consecuencia una sanción por parte del departamento, de los ayuntamientos en el ámbito de su competencia del departamento competente en materia de vivienda.

Por el contrario, en el caso de que se cometiera la infracción respecto a hechos o actividades en materia de defensa de las personas consumidoras, entonces sería


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sancionado por el departamento que aborda la competencia en materia de consumo, así como por los ayuntamientos en la medida en que sus competencias se lo permitan.

Las sanciones que se impongan por el no cumplimiento del presente decreto deben corresponderse con el procedimiento sancionador de la Administración de la Generalidad de Cataluña, y en su caso al de los propios municipios.

3.3 MADRID

En el caso de Madrid, también se dispone de una normativa específica para este uso de vivienda.

Madrid dispone de plena competencia en la materia de promoción y ordenación turística de su ámbito territorial, como cualquier comunidad española.

Es cierto que esta Comunidad Autónoma, disponía de la Ley 1/1999, de 12 de marzo de Ordenación del Turismo, y que en su artículo 25 se recoge que se incluirá como modalidad de alojamiento turístico, cualquier otro tipo que reglamentariamente se determine, dejando la puerta abierta a este tipo de actividad.

La nueva normativa reglamentaria, considera absurdo dar la espalda a esta nueva tendencia que no sólo se practica en España, sino también en el resto de Europa. Considera por tanto que la práctica debe ser regulada debidamente para evitar excesos de demanda de este tipo de alojamiento así como abusos a los derechos de los consumidores.

Es por este motivo por lo que se aprobó el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. A través de la redacción de este Decreto, se pretendía regular las viviendas destinadas a este uso, consolidándolas como una nueva modalidad de alojamiento.

Es por ello por lo que finalmente Madrid regula, todos aquellos pisos, apartamentos o casas que se comercializan con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio siempre y cuando esto ocurra de forma habitual (nunca residencia permanente).

En cuanto al carácter de habitualidad, en este caso se entiende en el caso de que el ejercicio de la actividad turística se produzca durante un periodo mínimo de tres meses seguidos durante el año natural.

El Decreto se ocupa de los Apartamentos turísticos y de las Viviendas de uso turístico estableciendo ciertas disposiciones comunes.

Como su propio nombre indica, en él se incluyen los rasgos, requisitos y características comunes entre estos dos tipos de alojamiento turístico para más adelante abordarlos por separado.

A.Concepto.

Considera viviendas de uso turístico a “aquellos pisos, apartamentos o casas, que amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio”.

En esta definición encontramos las siguientes características diferenciadoras de este tipo de prestación de servicio:

- La habitualidad, es decir sin carácter de vivienda permanente. Se entiende por habitualidad en este caso, el ejercicio de dicha actividad por un periodo de 3 meses continuados como mínimo.


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- La vivienda se debe encontrar en condiciones de uso inmediato, amueblado y equipado para que el turista pueda ocuparlo en ese mismo instante.

- Estas viviendas deben ser comercializadas y promocionadas en canales de oferta turística.

- Deben ser cedidos en su totalidad. Es decir, no se incluye en la regulación de dicho decreto, y no se considerará de esta modalidad, el alquiler de habitaciones.

- Debe tener como fin el de prestar el servicio de alojamiento turístico a cambio de un precio. Si tuviera como fin último uno distinto del turístico, su regulación no dependerá del presente decreto. -. Se clasificarán en una única categoría. B. Requisitos

En cuanto a los requisitos mínimos de dotación de la vivienda y de las condiciones de las mismas:

Las viviendas para uso turístico deben estar compuestas como mínimo por un salón-comedor, una cocina así como un baño y dormitorio, distinguiendo en el presente artículo la figura” estudios”.

Las viviendas deben disponer de Acceso inalámbrico a internet WIFI

En el artículo 5 además, se sostiene que este tipo de prestación debe respetar de forma exhaustiva lo que establece la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad, salubridad, accesibilidad y medioambiente.

Se sostiene que se podrán dispensar de determinados requisitos o exigencias, a determinadas viviendas si así fuera necesario, por su condición o situación.

Es decir, si por ejemplo forma parte del patrimonio histórico o se encuentra en un determinado lugar o espacio protegido, esa vivienda podrá no adecuarse en su totalidad a las exigencias establecidas en el presente Decreto, ya que se podría ver afectado su carácter de bien patrimonial o bien podría perjudicar el medio protegido en el que se encuentra.


Las viviendas no podrán contratarse por un periodo inferior a cinco días.

Deben disponer además de un teléfono de contacto, mediante el cual el inquilino podrá comunicarse con el propietario sea la hora que sea.

Además debe disponer de una placa diferenciadora que se muestre en un lugar visible, de manera que al verse se sobreentienda el ejercicio de dicha actividad, y el fin al que se destina esa vivienda. Esta placa dispondrá de un modelo determinado establecido (Anexo3).

Se sostiene el principio de libre acceso, por el cual cualquier persona podrá alquilar la vivienda independientemente de su procedencia, raza, religión, creencia, o cualquier carácter diferenciador y discriminatorio.

En cuanto a los precios, deberán estar expuestos de manera visible a la entrada de la vivienda y dentro del precio estará incluido el gasto de la limpieza, el agua, la energía y de la climatización, así como todo lo necesario para la higiene y el descanso ( ropa de cama y ropa de baño).


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D. Procedimiento

Se establece que el propietario debe presentar una declaración responsable de inicio de actividad según el modelo exigido (que se expondrá en el apartado final de los anexos), así como disponer de un plano de la vivienda debidamente firmado y visado.

Además las declaraciones responsables se podrán presentar de forma física o de forma electrónica (siempre y cuando se disponga de los Certificados Electrónicos reconocidos por la comunidad de Madrid).

Una vez presentada la Declaración Responsable al inicio de la actividad, será obligatoria la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General en materia de turismo (Anexo2). Y deberá constar en cualquier medio publicitario el número de inscripción en dicho registro.

Además de esta declaración y de esta inscripción también deberán obtener todas las licencias y autorizaciones pertinentes.

Otro de los requisitos anteriormente expuestos era que la vivienda debía encontrarse en condiciones de uso inmediato. Es por ello que en el presente artículo se sostiene que se debe disponer de una cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, con los enseres, las medidas de seguridad y salubridad y el mobiliario necesarios.

E. Inspección y régimen sancionador

No se podrá alegar la condición de domicilio para evitar la inspección, ya que dos de los requisitos mínimos exhaustivos son que esta actividad debe realizarse con carácter de habitualidad y nunca con condición de domicilio.

Cualquier modificación en las condiciones deberá además ser comunicada inmediatamente a la Dirección General en materia de turismo.

En las disposiciones finales se recoge la facultad del Consejero de turismo para dictar las normas necesarias para desarrollar y detallar éste decreto si así fuese necesario, así como la fecha en la que entró en vigor esta regulación, siendo ésta el día siguiente a la fecha de publicación (fecha inicial de vigor: viernes 1 de agosto de 2014).

Parece oportuno mencionar la opinión del Ministro de Industria, Energía y Turismo, José Manuel Soria, quien por esas mismas fechas ” se ha mostrado partidario de una "regulación clara" del uso turístico de viviendas, que impida que esta actividad pueda suponer una competencia desleal al pilar fundamental del sector turístico, como es el hotelero” 6. (Anexo 4).

3.4 ANDALUCÍA

La Comunidad Autónoma de Andalucía está adoptando medidas específicas para regular este tipo de arrendamientos, aunque lo está haciendo a través de un documento que se encuentra en borrador, por lo que aún no han entrado en vigor.

6 Madrid, “El Gobierno aboga por una regulación "clara" del uso turístico de viviendas por las CC.AA.”, Diario del Derecho”. (RI §1130880). Agosto d 2014.


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Es por este motivo por lo que sigue ejerciéndose esta actividad de forma clandestina, y, contradictoriamente, se están proponiendo sanciones por parte de las fuerzas de la inspección creando una gran polémica y un gran descontento por parte de los propietarios.

El contexto legal en esta materia es el siguiente: En el Art. 71 del Estatuto de Autonomía, Andalucía asume la competencia exclusiva en materia de turismo que se concedió en el artículo 148.1.18º de la Constitución española, en el cual se le otorga dicha competencia a las Comunidades Autónomas.

La Ley 13/2011 de 23 de diciembre, de Turismo de Andalucía, se encarga de regular la base normativa en materia de turismo.

Tras la problemática surgida en los últimos años, y la exclusión de la LAU del alquiler de vivienda de uso turístico, surge un vacío legal en dicha ley de turismo al no encontrarse regulada de forma específica esta modalidad de alquiler vacacional.

Cabe destacar, que la Ley de Turismo de Andalucía recoge que el alojamiento de turistas supone en sí actividad turística, y por lo tanto, aunque no se regule la modalidad objeto de estudio de forma específica, se entiende que por el mero hecho de alojar a turistas, el propietario debe comunicar a la Administración el inicio de ésta actividad.

Es por eso, por lo que desde 2011 se considera sancionable esta actividad siempre y cuando no se preste la declaración responsable pertinente y haya habitualidad.

Así, se hace posible la sanción a aquel propietario que, ejerciendo dicha actividad, lo haga sin cumplir una serie de requisitos, que obviamente son genéricos y quedan recogidos en la Ley de Turismo de Andalucía.

En el borrador se preveía que podría entrar en vigor a finales del verano de 2014, (seis meses después de su elaboración), pero aún no ha ocurrido.

A.Concepto

El presente borrador considera viviendas de uso turístico a aquellas ubicadas en inmuebles constituidos en suelo de uso residencial donde se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

Se establece que se debe prestar el servicio de alojamiento turístico de forma habitual y con fines turísticos pudiendo prestarse una o más veces al año, siempre que dicho tiempo supere el mes pero no exceda los tres meses a la misma persona usuaria.

En cuanto a la habitualidad, este decreto considera que esta actividad se ejerce de dicha forma cuando se comercializa o promociona en canales de oferta turística y cuando se ofrece este servicio a través de publicidad de cualquier tipo.

Cabe destacar otra característica o requisito establecido en dicho borrador, además del plazo anteriormente comentado. Esto es que, el borrador andaluz no establece restricciones en cuanto al alquiler de la vivienda en su totalidad, o por habitaciones.

Si se cede la vivienda en su totalidad, dicha vivienda se considerará vivienda completa. En cambio si se ofrece el alquiler por habitaciones se denominarán viviendas turísticas por habitaciones. En este sentido destacamos la figura de Bed and Breakfast, en adelante B&B, mediante este régimen se ofrece cama y desayuno por una tarifa conveniente.


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No obstante, establece la restricción cómo no del ámbito donde opera dicho decreto, que abarcará todo el territorio de Andalucía, excluyendo el medio rural que se regirá por los artículos 47 y 48 de la Ley de Turismo de Andalucía.

Es necesario también, que este servicio se lleve a cabo a cambio de una prestación económica, excluyendo por tanto las cesiones gratuitas.

En cuanto a la responsabilidad, recaerá sobre el titular de la vivienda siempre y cuando no exista alguna empresa explotadora ya que en dicho caso ésta última será la responsable.

En el Art. 4º de dicho borrador se establece una clasificación claramente diferenciadora entre los tipos de vivienda turística en función de las partes que se cedan.

B. Requisitos

Se establece un límite de capacidad en las viviendas que prestan este servicio, de tal forma que no deben superar las 15 plazas.

Es necesaria la licencia de ocupación.

La vivienda debe estar dotada de aparatos de aire acondicionado fijos todo el año y disponer de calefacción durante al menos los meses de octubre a abril capaz de alcanzar una temperatura mínima.

Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior así como algún sistema para oscurizar las ventanas.

Además debe estar dotada de los menajes necesarios.

Deben estar correctamente adecuadas y dotadas de los requisitos técnicos, de calidad y de higiene exigibles, así como la limpieza de la vivienda a la entrada y la salida de los turistas.

En cuanto al régimen jurídico, deben cumplir los requisitos establecidos en la Ley de Turismo de Andalucía en cuanto a sanidad, seguridad, medidas de sostenibilidad, edificación, ordenación así como protección de los consumidores. Ello por considerarse un servicio turístico.

Es necesario que cuente con aparato extintor y botiquín de primeros auxilios.

Además la vivienda debe disponer de servicio de internet gratuito.


Es necesario que la vivienda cuente con hoja de quejas y reclamaciones en un lugar visible, así como de un teléfono de contacto para que los huéspedes puedan comunicarse con el responsable en caso de existir algún contratiempo.

Otros aspectos contractuales:

En el momento en que se reciba a la persona usuaria será obligatorio otorgarle un documento con la información legal de la vivienda que incluya el nombre del titular, así como el número de inscripción en el registro pertinente y la fecha de entrada y de salida.

Además una copia de este documento firmada por el usuario deberá ser conservada por el titular durante al menos un año teniendo el valor de contrato.


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Si no se llega a un acuerdo previo respecto a la hora de entrada y de salida, se presume que la llegada se efectuará a las 12.00am y la salida a la misma hora del día de salida.

Se informará al huésped sobre el modo de uso de los electrodomésticos y otros aparatos cuyo uso sea indispensable para la cotidianidad.

Debe proporcionar información turística así como de restaurantes, parkings y otros lugares que puedan resultar de interés para el huésped.

En cuanto al precio, será por noche y se regirá por el artículo 32 de la Ley de Turismo de Andalucía que establece que los precios de los servicios serán libres pero las tarifas de precios podrán ser consultadas por el usuario al estar situadas en un lugar visible. Además las facturas estarán desglosadas por conceptos y redactadas como mínimo en castellano incluyendo finalmente el precio final y completo .

Además la persona titular podrán exigir un adelanto del importe al efectuarse la reserva, no pudiendo éste superar el 30% del importe total de la reserva.

En el caso de existir desperfectos, el titular podrá exigir una cantidad a modo de fianza.

En ambos caso deberá entregarse un recibo a modo de justificante de pago.

En caso de que exista cancelación de la reserva el titular podrá cobrar diferentes cantidades dependiendo del plazo de antelación con el que el usuario cancele.

Si cancela antes de diez días de la fecha prevista, el titular tendrá derecho al cobro del 50% del importe total de la reserva, mientras que si se cancela con menos de diez días, el usuario estará obligado a pagar el importe total a no ser que el motivo sea por fuerza mayor y esté debidamente justificado, en cuyo caso el titular no cobrará nada al huésped.

D.Procedimiento

En cuanto a la inscripción: Declaración responsable en la Consejería de Turismo en la cual se manifestará el cumplimiento de los requisitos.

En dicha declaración se incluirán los datos de la persona titular o la empresa explotadora si la hubiere, y los datos de la vivienda incluidas las licencias pertinentes.

En caso de existir alteración o modificación de alguno de los datos anteriormente mencionados, deberá ser comunicado a la consejería de manera inmediata.

A través de de la declaración responsable, las viviendas deberán inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía, indicando el número de registro en toda publicidad o lugar donde se promocione la vivienda.

E.Inspección y régimen sancionador

En cuanto a la inspección y el régimen sancionador cabe destacar que serán los servicios de inspección turística los que ejerzan esta labor, y que el titular de la vivienda tiene la obligación de facilitar esta actuación, estando prohibida la alegación de vivienda particular para evitar dicho control.

Si en caso de incumplimiento se cometiese alguna infracción se estaría incurriendo en responsabilidad administrativa


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Este decreto finaliza aclarando que toda aquella vivienda que preste este servicio y no presente la declaración responsable se considerará clandestina, así como aquellas que se cedan por tiempo superior a tres meses en un mismo año.

Además, en el caso de Andalucía que como se ha visto anteriormente continúa en borrador, destaca la gran cantidad de propietarios que han sido multados sin existir una regulación definitiva, sino un borrador aprobado.

Tanto es así, que esta problemática ha dado lugar a la constitución de la Asociación de Viviendas Vacacionales en Andalucía, denominada Apartsur.

Esta entidad nace como una asociación para defender a todos los propietarios de viviendas que ofrecen alojamiento como oferta complementaria a la Industria Turística.

La asociación sostiene que no se incumple ninguna ley al no estar establecida la regulación, y sostiene que en el Decreto 197/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos se habla de apartamento turístico a partir de tres unidades de alojamiento, y en caso de no ser así se encontraría ante la figura de alojamiento vacacional por lo que la complicación aumenta al no estar regulado el alquiler de menos de tres unidades.


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CAPÍTULO 4

COMPARACIÓN ENTRE LAS NORMATIVAS ANALIZADAS Y EL BORRADOR ANDALUZ

Cada una de las tres regulaciones analizadas contienen normativas muy distintas a excepción de una serie de rasgos generales que comparten.

Se pasará a analizar comparativamente las características principales y distintivas de las medidas tomadas por las tres comunidades autónomas anteriormente explicadas:

LEY AUTONÓMICA DE TURISMO

CATALUÑA Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña.

MADRID Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid

ANDALUCÍA Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

DECRETO REGULADOR DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

CATALUÑA Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.

MADRID DECRETO 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso

turístico de la Comunidad de Madrid.

ANDALUCÍA Borrador de viviendas de uso turístico

CONCEPTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

CATALUÑA Se consideran viviendas de uso turístico aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para

una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en ese Decreto.

MADRID Todos aquellos pisos, apartamentos o casas que se comercializan con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio de y

siempre y cuando esto ocurra de forma habitual (nunca residencia permanente).

ANDALUCÍA Se consideran viviendas de uso turístico,

las ubicadas en inmuebles constituidos en suelo de uso residencial


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donde se vaya

a ofrecer el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos, una

o más veces a lo largo del año.

TÉRMINOS DIFERENCIADORES DE LOS CONCEPTOS.

CATALUÑA Se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más

veces dentro del periodo de un año.

MADRID En cuanto al carácter de habitualidad, en este caso se entiende en el caso de que el ejercicio de la actividad turística se produzca

durante un periodo mínimo de tres meses seguidos durante el año natural

ANDALUCÍA Se considera habitualidad cuando el servicio se preste una o varias ocasiones en un año, siendo este tiempo superior a un mes.

Además en cuanto a la finalidad turística es necesario que esta vivienda sea publicitada en los canales de oferta turística además

de cualquier medio publicitario.

DIFERENCIA CON APARTAMENTO TURISTICO

CATALUÑA Los apartamentos, son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios. Las viviendas se

podrán categorizar de forma voluntaria siempre y cuando cumpla con los requisitos mínimos, al contrario de los apartamentos.

MADRID Los apartamentos no tienen carácter de residencia permanente. En el caso de los apartamentos, tienen una diferenciación por

categoría frente a la categoría única de la vivienda.

ANDALUCÍA Los alojamientos están compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento destinado a prestar el servicio de alojamiento

turístico en la industria turística, siempre y cuanto cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación,

elaboración y como no consumo de bebidas y alimento dentro de cada unidad de alojamiento, y que se exploten de forma común por

la misma persona titular.

TRÁMITES QUE SE DEBEN CUMPLIR

CATALUÑA Comunicación previa del inicio de actividad + Declaración


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responsable + Cédula de habitabilidad+ Facilitar la actuación inspectora + Registro de Turismo de Cataluña + Hojas oficiales de

queja, reclamación y denuncia + Rótulo informativo de la disponibilidad de dichas hojas + Remitir a la Dirección General de

la Policía toda la información a través la web de registro de viajeros de establecimientos de hospedaje de los Mossos d’Esquadra +

recaudación del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos ( IEET).

MADRID Declaración responsable de inicio de actividad + Facilitar la tarea inspectora + Inscripción en el Registro de empresas turísticas de la

Dirección General en materia de turismo+ Constar en cualquier medio publicitario el número de inscripción en dicho registro +

Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación + placa distintiva de vivienda de uso turístico+ Disponer de un plano de la

vivienda debidamente firmado y visado + Deben ser comercializadas y promocionadas en canales de oferta turística.

ANDALUCÍA Licencia de ocupación + Declaración responsable en la consejería de turismo+ Cédula de habitabilidad + Inscripción en el Registro de

Turismo de Andalucía + Hoja de quejas y reclamaciones

CONDICIONES QUE DEBEN CUMPLIR

CATALUÑA Las viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato y

todo en un perfecto estado de higiene, según apunta la norma catalana.

Cederse en su totalidad.

Facilitar al arrendador un teléfono para atender de manera inmediata las consultas.

Deben estar equipadas y dotadas de los aparatos y enseres para su uso inmediato y todo debe encontrarse en perfecto estado

e higiene.

MADRID Las viviendas deben estar amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato y además deben respetar la

normativa de seguridad, salubridad, accesibilidad y medioambiente.

Se podrán dispensar de determinados requisitos en condiciones especiales.

Cederse en su totalidad.

Teléfono de contacto

Deben disponer de acceso inalámbrico a Internet Wifi.

Precios expuestos de manera visible a la entrada de la vivienda y dentro del precio incluidos los gastos de electricidad y suministro.


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Deben estar compuestas como mínimo por un salón- comedor, una cocina así como un baño y dormitorio, distinguiendo la figura

“estudios”.

ANDALUCÍA Deben cumplir con lo establecido en la Ley de Turismo de Andalucía en cuanto a sanidad, seguridad, medidas de sostenibilidad, edificación, ordenación y protección de

consumidores.

Debe estar dotada de los enseres necesarios.

No establece restricciones en cuanto al alquiler de la vivienda en su totalidad o por habitaciones.

Límite de capacidad: No se deben superar las 15 plazas

Abarca el territorio de Andalucía excluyendo el ámbito rural.

Diferenciación respecto a los tipos de vivienda en función de las partes que se cedan.

Ventilación directa al exterior así como algún sistema para oscurizar las ventanas.

Debe estar dotada de aparatos de aire acondicionado fijos todo el año y disponer de calefacción durante al menos los meses de

octubre a abril.

Aparato extintor y botiquín de primeros auxilios.

Proporcionar información turística así como de restaurantes, parkings y otros lugares que puedan resultar de interés para el

turista.

Servicio de internet gratuito.

Otorgar a la persona un documento con la información legal de la vivienda así como el número de inscripción y la fecha de entrada y

salida.

Precio establecido por noche y regido por el Art.32 de la Ley de Turismo de Andalucía.

CAPÍTULO 5

PARTE FINAL


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4.1 RESULTADO.

Como resultado de la problemática, inicialmente, el arrendamiento de viviendas de uso turístico se encontraba en situación de desigualdad legal.

Frente al arrendamiento de viviendas, o la industria de alojamiento turístico, fuertemente regulada, el tipo de arrendamiento objeto de estudio, se encontraba en una situación de falta de regulación.

Finalmente se ha comenzado a regular el alquiler de viviendas para uso turístico por parte de las comunidades autónomas (siendo la pionera Cataluña) de forma que esta desigualdad pueda solucionarse.

Como resultado, por tanto, se han tomado medidas sin prohibirse el alquiler de este tipo de viviendas, sino haciendo que todos los actores del mercado compitan con las mismas reglas del juego.

4.2 CONSIDERACIONES FINALES.

La valoración de la problemática expuesta en el presente trabajo, varía dependiendo de la perspectiva desde la que mire el tema.

PRIMERA. Desde el punto de vista del propietario, se considera que cada uno por el hecho de ser propietario de una vivienda tiene derecho a cederla fijando una cuota de renta y las condiciones del contrato, sin que dicha actividad sea ilegal o alegal (como en el caso andaluz).

SEGUNDA. En Andalucía se sigue a la espera de que la Administración publique el decreto que regule esta actividad, de forma que amparados por la ley, los propietarios de las viviendas puedan desarrollarla adecuadamente.

Respecto al borrador parece bastante consecuente, pero su aprobación estaba prevista para el primer trimestre del año y aún no se ha aprobado, por lo que este procedimiento debería acelerarse.

En estos momentos por tanto, los propietarios andaluces están desamparados por la ley y se encuentran en situación de lucha para acabar con la alegalidad a la que están sujetos.

TERCERA. Frente a la anterior, se encuentra el punto de vista de la industria del turismo, y en este sentido es evidente que el alquiler de estas viviendas como ha venido produciéndose hasta ahora, perjudica notablemente al sector.

Si todos los propietarios de las viviendas las alquilaran para uso turístico, probablemente la industria se vendría abajo (sobre todo a la hotelera).

En este sentido, se considera que un porcentaje de los turistas preferirían alojarse en viviendas en lugar de en hoteles, por el ahorro en cuanto a precio que, obviamente, es proporcionalmente más asequible que el de los complejos hoteleros.

CUARTA. Es por ello, por lo que éstos últimos exigen una regulación para este tipo de viviendas, ya que ellos se encontraban hasta el momento en una situación claramente beneficiosa al encontrarse libre de cargas administrativas e impuestos.

4.3 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.


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PRIMERA. En conclusión y después de este contraste de puntos de vista, entiendo que actualmente las dos partes reclaman lo mismo: una regulación en el marco jurídico.

Las viviendas por poder ejercer la actividad sin ser sancionadas, y los complejos hoteleros por no perder huéspedes y no encontrarse en situación de desventaja competitiva.

SEGUNDA. Es por ello por lo que consideramos que debe conseguirse el reconocimiento en la industria turística del alquiler de éste tipo de viviendas ya que de esta forma existirá más variedad de alojamiento y nos aseguremos de que estas viviendas cumplen con los requisitos que los turistas esperan.

TERCERA. Además, mientras se aclara la situación legal deberían paralizarse los expedientes sancionadores, ya que sin el inclumplimiento de una ley como tal, no puede haber una respuesta sancionadora por parte de la administración.

Este trabajo tiene un sentido más que evidente ya que comparamos la normativa de Cataluña y Madrid con el borrador Andaluz.

Son evidentes, como se ha expuesto en los cuadros del punto anteior, las diferencias de las dos normativas entre sí, y ambas respeto al borrador andaluz.

Aunque un borrador nada tiene que ver con un Decreto, es bueno entender que Andalucía tiene referencias de las que puede adoptar las ideas que considere oportunas, y desechar aquellas que no lo sean.

CUARTA. Respecto al Decreto de Cataluña y Madrid, en mi opinión Andalucía tiene un claro elemento diferenciador de concepto, y es que no establece restricciones en cuanto al alquiler de la vivienda en su totalidad o por habitacciones. Este es un elemento a favor, ya que es una realidad que los turistas no sólo alquilan apartamentos, sino que también se alojan arrendando habitaciones bajo el régimen de B&B.

QUINTA. En cuanto al Decreto de Cataluña, una idea que Andalucía podría adoptar es la referida al registro. Que los propietarios puedan registrarse directamente en los respectivos Ayuntamientos evitando duplicidades, es un avance.

SEXTA. El Decreto de la Comunidad de Madrid establece que las viviendas no podrán contratarse por un periodo inferior a cinco días, lo que bajo mi punto de vista es un error, ya que muchos turistas alquilan sólo los fines de semana.

SÉPTIMA Finalmente, considero que para que aflore este tipo de alquiler de la economía sumergida, es necesario que se agilicen los trámites y que, una vez pasadas las elecciones (motivo por el cuál el proceso se ha visto paralizado), entre en vigor el Decreto.

Si esto ocurre, la legislación como tal conseguirá regular esta actividad en la medida de lo posible, ya que Andalucía no cuenta con fuerzas inspectoras tan poderosas como para erradicar el problema, teniendo en cuenta el gran número de viviendas destinadas a uso turístico.

Bibliografía


-27-

Normas jurídicas:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE núm. 282 de 25/11/1994)

Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña

Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación de Turismo de la Comunidad de Madrid.

Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía

Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico. (DOGC núm.6268, de 05 de Diciembre de 2012)

Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. (BOCM núm 180, de 31 de Julio de 2014)

Borrador andaluz de viviendas de uso turístico, disponible en:

http://www.foe.es/upload/estudios_informes/25701borrador%20viviendas%20uso%20turistico.pdf

Artículos consultados en prensa digital (Internet):

http://www.abogadosparatodos.net/alquiler-de-viviendas-turistico-vacacionales-en-andalucia/# Mar, 13, 2015 Eduardo Fernández Fígares en Blog, vivienda turística o vacacional.

http://www.apartsur.es/misi%C3%B3n-y-objetivos/

http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003

http://empresaiocupacio.gencat.cat/es/treb_departament/treb_preguntes_i_respostes/emo_turisme/emo_habitatges/

http://es.rentalia.mobi/page/owner/legal

https://www.facebook.com/pages/Apartsur-Asociacion-Viviendas-de-uso-Turistico-de-Andalucia/221600188009430

http://www.foe.es/upload/estudios_informes/25701borrador%20viviendas%20uso%20turistico.pdf

http://www.idealista.com/news/etiquetas/ley-alquiler-vacacional

http://www.madrid.org/wleg/servlet/Servidor?opcion=VerHtml&nmnorma=8631&cdestado=P

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-d159-2012.html

https://www.youtube.com/watch?v=cni1NaTv9rM

Artículos en revistas:


-28-

Román Márquez Alejandro., “Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos”; Revista Internacional Doctrina y Jurisprudencia ; Número 6, Junio de 2014.

Anexos


-29-

A continuación se expondrán por orden:

Anexo 1. Modelo de declaración responsable de Inicio de Actividad de Viviendas de uso Turístico en Cataluña

Anexo 2. Modelo de declaración responsable de Inicio de Actividad de Viviendas de uso Turístico de Madrid.

Se puntualiza la inexistencia de modelo de declaración responsable de Andalucía así como de la placa debido a que aún no ha entrado en vigor el borrador.

Anexo 3. Modelo de Placa de Vivienda de uso Turístico de Madrid

Anexo 4. Opinión del Ministro de Industria, Energía y Turismo.

Anexo 5. Titulares de prensa significativos.


-31-

régimen jurídico de las viviendas de uso turístico

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