regimen de propiedad horizontal curaduria cuarta

MODULO DE CONFERENCIAS

REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ARQ. JUAN DAVID GOMEZ RESTREPO ASESOR

CURADURIA CUARTA DE MEDELLI

LEY 675 DE 2001PROPIEDAD HORIZONTAL

MEDELLIN ANTIOQUIA 2011CURADURIA CUARTA

LEY 675/2001 : LICENCIAS URBANISTICAS DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CO DE MEDELLIN

REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL


LEY 675 DEL 2001

-RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-

LEY 675/2001 : LICENCIAS URBANISTICAS DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CO



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ASPECTOS GENERALES DE LA LEY 675/2001 IDENTIFICACION DE BIENES SEGUN LA LEY 675/2001 ADICIONES REFORMAS A EDIFICIOS SOMETIDOS A LEY 675/2001 REGLAMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS




1.ASPECTOS GENERALES

LA LEY 675/2001





Es el sistema jurdico, que regula una forma o modo especial de propiedad en el que uno o ms personas son titulares de derecho de dominio o propiedad sobre bienes de dominio particular y adems son copropietarias de unos bienes comunes necesarios para el disfrute de la seguridad y conservacin de las unidades privadas.

QUEBRADA LA MILAGROS 2005




Es la forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad.

Tiene antecedentes en la Ley 182/48 y 16/85 y 428/98. En la bsqueda de soluciones al dficit de vivienda, costos de las instalaciones de servicios pblicos, sistemas de seguridad y los regmenes de convivencia ciudadana.




El acelerado proceso de urbanizacin Alto costo del suelo Construccin de grandes conjuntos inmobiliarios Mezcla de usos del suelo Nuevas disposiciones urbansticas




Se cumplan las especificaciones estructurales, Las normas urbansticas y arquitectnicas, de construccin y de usos del suelo, que permitan aprovechar independientemente cada una de las unidades constructivas.cuando se trata de constituir un rgimen de propiedad horizontal la obtencin de licencias de construccin es obligatoria, conforme a los artculos 99 de la ley 388/97 y 6 de la ley 675/2001.

QUEBRADA LA MILAGROS 2005




La persona jurdica surge por mandato de ley (naturaleza civil sin nimo de lucro) Se clasifican los bienes en comunes y privados. Los bienes privados a su vez pueden ser esenciales o no esenciales. stos ltimos pueden ser de uso exclusivo Hay bienes comunes sobre los que se puede autorizar la explotacin econmica. Se regulan los conjuntos construidos por etapas No se exige en ningn caso mayoras de ms del 70% de los coeficientes, excepto la extincin de la propiedad horizontal Hay casos especficos donde se exige mayora calificada del 70% Solidaridad de propietario y tenedor para pago de administracin Se consagran las reuniones no presenciales y su impugnacin Para conjuntos de uso comercial o mixto, crea los mdulos en virtud de los cuales se permite la sectorizacin de los bienes y servicios




Adems de la escritura de constitucin adicin al rgimen de propiedad horizontal.

Licencia de construccin Planos aprobados Localizacin Linderos Nomenclatura rea de unidades independientes ( propiedad exclusiva particular ) Sealamiento general de las reas y bienes de los bienes de la unin.




WCCARRERA 17B N 48-28 CARRERA 17B N 48-28

PATIO 2

ALCOBA ALCOBA

CRA 17B N 48-30

WC A LCOBA A LCOBA

CRA 17C

P ATIO

CRA 17B N 48-30

LOCAL

LOCAL

PATIO 1SALON - MULTIPLECRA 17B N 48-30(202)

P ATIOSAL ON - MUL TIPLE SAL ON - MUL TIPLE

A LCOBA

WC

COCINA

P ATIO

COCINA

HA LL

CALLE 49 N 17B-93 BUENOS AIRES MUNICIPIO DE MEDELLIN

WC

SAL ON - COMEDOR

A LCOBA

A LCOBA A LCOBA

WC OFICINA

WC OFICINA

ALCOBA

WC

COCINASALON - MULTIPLE

CLL 49CARRERA 17B N 48-34

ROPAS

LOCALIZACIONESCALA 1:50SALON

PATIO 3

CRA 17B N 48-30(201)

COMEDOR WC WC COCINA HALL

FACHADA POR CARRERA 17CESCALA 1:50

CRA 17B N 48-30(203)

closet

WC

CUADRO DE AREAS PROPIEDAD HORIZONTAL FRENTE...................................................BALCONVACIO 2

closet

WC

WC COCINA COCINA

SALON - COMEDOR

VBLE VBLE

ALCOBA

ESTARPISO EN MADERA

FONDO..................................................VACIO 1

ALCOBA

AREA LOTE............................................ 267.00 M AREA CIRCULACION................................. 19.01M AREA CUBIERTA TECHO............................ 169.71M CALLE 49 N 17B-93 AREA CONSTRUIDA VIVIENDA................... 31.33 M AREA TOTAL........................................... 31.33 M

VIVIENDAN 17B-93

LOCALN 17B-95

ALCOBA ALCOBA ALCOBAcloset closet

CALLE 49 N 17B-95VACIO 1

ALCOBA

ALCOBAcloset closet

ALCOBA

closet

closet

AREA CONSTRUIDA LOCAL...........................32.08M AREA TOTAL............................................ 32.08M CARRERA 17C N 48-28 AREA CONSTRUIDA LOCAL........................ 65.85 M AREA TOTAL............................................ 65.85 M

BALCON

CARRERA 17C N 48-30(201) AREA CONSTRUIDA VIVIENDA..................... 32.63 M AREA LIBRE PATIO N1..................... 2.16 M AREA TOTAL............................................ 34.79 M CARRERA 17C N 48-30(202) AREA CONSTRUIDA VIVIENDA..................... 51.49 M AREA LIBRE PATIO N2..................... 8.25M AREA TOTAL............................................ 59.74M CARRERA 17C N 48-30(203) AREA CONSTRUIDA VIVIENDA..................... 85.59M AREA LIBRE PATIO N3..................... 5.40M AREA TOTAL............................................ 90.99M CARRERA 17C N 48-36 VIVIENDA AREA CONSTRUIDA 1 NIVEL.................... 121.29M AREA CONSTRUIDA 2 NIVEL.................... 76.79 M AREA TOTAL............................................ 198.08M

PLANTA SEGUNDO PISOESCALA 1:50

PLANTA TERCERO PISOESCALA 1:50

PLANTA CUARTO PISOESCALA 1:50

PLANTA CUBIERTAESCALA 1:100

PLANTA PRIMER PISOESCALA 1:50

CALLE 49 N 17B-93SECCION DE VIA CALLE 49ESCALA 1:100

CALLE 49 N 17B-93SECCION DE VIA CARRERA 17CESCALA 1:100

RECONOCIMIENTO Y S.P.H. CALLE 49 N 17B-93

CAROLINA GONZALEZ JULIO DE 2005 1

FACHADA POR CALLE 49ESCALA 1:50

RECONOCIMIENTO Y S.P.H. CALLE 49 N 17B-93

CAROLINA GONZALEZ JULIO DE 2005 2













2. IDENTIFICACION DE BIENES

SEGN LA LEY675/2001




Comprenden las partes del edificio conjunto sometidos al rgimen de P.H, Los bienes privados o de dominio particular, debern ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporcin con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposicin, gravamen o embargo de un bien privado se entendern incluidos estos bienes y no podrn efectuarse estos actos en relacin con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.




Debidamente delimitados Funcionalmente independientes Bienes privados o de dominio particular

De propiedad exclusivo

y

aprovechamiento

Integrantes de un edificio conjunto sometido al rgimen de P.H Con salida a va pblica directamente o por paraje comn.




Comprenden las partes del edificio conjunto sometidos al rgimen de P.H, pertenecientes a todos los propietarios de los bienes privados, que por su naturaleza destinacin permitan o faciliten la existencia, la estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso, goce exploracin de os bienes de dominio particular.




Indivisibles Estn fuera inalienables. del comercio, son

LOS BIENES COMUNESSON:

Inembargables, separados de los privados No son sujetos a impuestos en forma aislada de las unidades individuales.

En el inciso 11 del Art. 3 se clasifican en ESENCIALES y NO ESENCIALES




BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin, seguridad del edificio conjunto, as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. in y seguridad del edificio o conjunto,

SON:El terreno, los cimientos, la estructura, los muros de fachada, los que separan una unidad privada del rea de servicios comn (corredores de acceso a apartamento) ductos, los muros que cumplan funcin estructural, el equipamiento comunal (usos recreativos, educacionales, asistenciales y mixtos), las circulaciones horizontales y verticales, las instalaciones generales (energa, agua potable, agua lluvia y negras, telfono, gas, antenas de TV), las puertas de entrada al edificio y de entrada a la unidad privada.




BIENES COMUNES

NO

ESENCIALES

Bienes no indispensables para la existencia, la estabilidad, la conservacin, seguridad ni imprescindibles para uso y disfrute de los bienes privados.

SON: Los parqueaderos comunes de visitantes o del usuario ( inciso 2 Art. 20) su desafectacin estar condicionada a su reposicin segn la norma urbanstica aplicable, los bienes comunes de uso exclusivo, los que son comunes pero cuyo uso se origina en forma exclusiva a una varias unidades privadas como: terrazas, cubiertas, patio interior, retiros ( con nico acceso por una unidad privada)




La copropiedad puede desafectar la calidad comn de los bienes comunes no esenciales, los cuales pasa a ser propiedad particular de la persona jurdica que surge como efecto de la constitucin del rgimen de propiedad horizontal. La desafectacin del bienes comunes no esenciales implican la modificacin de coeficientes de copropiedad, reforma del reglamento mediante escritura publica, as como de los planos del edificio. para tal fin debe obtenerse el visto bueno de la curadura y la aprobacin de la asamblea por mayora calificada del 70% de los coeficientes de la copropiedad




Los parqueaderos de visitantes, accesos, circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza destino son de uno y goce general, como salones comunales y reas de recreacin y deporte, entre otros, no pueden ser objeto de uso exclusivo. Nota: Para identificar s un bien comn es de uso exclusivo no, se consulta el reglamento de propiedad horizontal, que debe estar acorde con los planos protocolizados junto con el mismo.




3. ADICIONES REFORMAS DE EDIFICIOS

SOMETIDOS

A REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL




La ley 675/01 Art. 46, obliga que las decisiones que afectan la configuracin fsico-espacial del edificio conjunto requieren la aprobacin de la asamblea por mayora calificada del 70% de los coeficientes de la copropiedad, y de la licencia urbana que verifique el cumplimiento de la norma vigente ( ambas a la vez).Cambios que afectan la distincin de bienes de uso comn impliquen una disminucin en uso y goce. Desafectacin de un bien comn no esencial. Cambio de distincin genrica de los bienes de dominio particular. Adquisicin de inmuebles para el edificio conjunto.




Para reformas de las fachadas y reas comunes as como para ampliaciones, adecuaciones y modificaciones, dentro de los cnones vigentes, no es imperativa la mayora calificada del 70% pero seguirn la autorizacin de la junta de copropietarios, segn lo determinado en el reglamento de P.H.

NOTA : En todo caso ser necesaria la licencia de la autoridad municipal correspondiente.Las reparaciones locativas de los inmuebles privados que no invadan en la estructura y funcionamiento de la unidad inmobiliaria cerrada, no requieren autorizacin previa por parte de los rganos administradores, ni de licencias urbansticas.




4. REGLAMENTODE

PROPIEDAD HORIZONTAL Y COPROPIEDAD




Es el instrumento bsico que regula los derechos y obligaciones especificas de los propietarios de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal. Su contenido depende de la complejidad del edificio, su densidad, el destino de las unidades exclusivas y la variedad de los bienes de uso y servicio comn.




Los artculos 37 a 49 de la LEY 675/2001 reglamentan las funciones, convocatorias, qurum y mayoras, decisiones para comunicaciones escritas, decisiones en reuniones no presnciales, actas e impugnaciones de decisiones. Cada unidad privada estar representada en la Asamblea por una sola persona (as se trate del bien de varias personas de una persona jurdica)




Asamblea generalSe rene ordinariamente por lo menos una vez al mes. Asamblea extraordinaria Convocadas por el administrador, consejo de administracin, revisor fiscal, Nro plural de copropietarios que representen por lo menos la 1/5 parte de los coeficientes de propiedad. Qurum de la asamblea Dos casos especiales: 1.Decisiones por mayora calificada (hasta del 70% de los coeficientes de copropiedad) son los contenidos en le Art. 46 de la ley 675/2001. 2.Decisiones normales, que exigen por lo menos el 51% de los derechos en que se haya dividido el inmueble.




El qurum decisorio requerido para que las decisiones normales de la asamblea sean validas, se adopta por la mayora de los votos de los asistentes Art. 45 de la ley 675/2001

Excepta el qurum para reuniones de segunda convocatoria, segn el aval sesionara validamente con un nmero plural de copropietarios, cualquiera sea el porcentaje de coeficientes representados. Reuniones no presnciales Art. 42 de la ley 675/2001. De las cuales deben deber quedar prueba inequvoca de las decisiones por comunicacin simultanea sucesiva.

El Art. 43 reglamenta las decisiones por comunicacin escrita.




Las decisiones de la asamblea, adoptadas validamente, OBLIGAN a todos los copropietarios, incluso a los ausentes disidentes, a los dems rganos de administracin y a los ocupantes a cualquier titulo.

El Art. 58 de la ley 725/2001 establece que para la solucin de diferencias, dada la complejidad de las relaciones entre propietarios tenedores, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, que se podr acudir al COMIT DE CONVEVENCIA a los MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS (la conciliacin, el arbitraje y la amigable composicin)




5. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS




Usar los bienes de acuerdo con una naturaleza y destinacin. Ejecutar de inmediato las reparaciones en los bienes privados. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorizacin de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbansticas. Al propietario del piso bajo le est prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construccin.




LOS PROPIETARIOS DE VA PRIVADA A LAS QUE SE LES ASIGNE EL USO EXCLUSIVO DE UN DETERMINADO BIEN COMN, TIENEN OBLIGACIONES ADICIONALES: No efectuar alteraciones o construcciones. No cambiar su destinacin. Hacerse cargo de sus reparaciones y de su mantenimiento. Pagar las compensaciones econmicas establecidas en la asamblea.




En el rgimen de propiedad horizontal, las normas de convivencia son ms exigentes que en la propiedad unitaria, no podrn ejecutarse actas que perturben la tranquilidad de los dems propietarios comprometan la seguridad solidez del edificio conjunto.Tendrn la calidad de comunes, no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, si no todas aquellas sealadas como tales en los planos aprobados con licencias de construccin en el documento que haga sus veces. Los adquirientes del dominio o cualquier ttulo________________se obligan a observar el reglamento de P.H, que es la carta de navegacin del rgimen.





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