Consignas:

a) Describa brevemente el proceso histórico de esta figura, atendiendo a lo siguiente:

¿existía antes del Código Civil de Vélez? ¿Qué dispuso Vélez al respecto? ¿Qué rol

cumplió la ley 25509 y con qué alcances?

El proceso histórico de este derecho se remonta a Roma, donde existía el principio de

Accesión (superficie solo cedit) por el cual todo lo plantado o edificado en un terreno era de

propiedad del dueño del terreno. Con el tiempo surgió la necesidad de construir en suelo

público y se permitió la utilización de la superficie, a través de la defensa del Pretor, una

acción para el superficiario.

Con el Derecho Justinianeo tomó el carácter de derecho real y más tarde pasó a ser un derecho

estructurado como dominio dividido para ser finalmente absorbido por la enfiteusis, en la

Edad Media.

Vélez siguió la tradición de los códigos decimonónicos y el Napoleónico, posicionándose en

contra del desmembramiento del dominio: al redactar el C.C., suprimió el derecho real de

superficie (Art. 2614 C.C), y consagró el principio de accesión en su plenitud (Arts. 2518 y

2519 C.C).

En el año 2001 surge la Ley 25.509 que crea el derecho real de Superficie Forestal para la

forestación o silvicultura, conforme a la ley complementaria N°25080 Ley de Inversiones

para Bosques Cultivados.

Con respecto al alcance, resultó insuficiente para contemplar los cambios sociales, y la

realidad circundante, por lo que se fueron planteando diversas propuestas doctrinarias y

debates en eventos académicos como las Jornadas de Derecho Civil que apoyaban ampliar su

alcance con fines socio-económicos y que abarcare plantaciones, mayores o menores,

forestaciones y construcciones.

b) El Nuevo Código Civil y Comercial regula el Derecho Real de Superficie a partir

del artículo 2114. Interpretando el articulado, responda lo siguiente:

1) ¿Qué modalidades asume?

Puede asumir dos modalidades:

Derecho de Superficie: permite realizar construcciones, plantar o forestar

sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno y adquirir la

propiedad de lo construido, plantado o forestado. Es decir, es el poder

jurídico del superficiario para construir, plantar o forestar en inmueble

ajeno. Tomando las palabras de Marina Mariani de Vidal: “Al superficiario

puede concedérsele la facultad de realizar sobre la superficie de un

inmueble ajeno […]”.

Propiedad Superficiaria: el derecho es sobre una construcción, plantación

o forestación ya existente, atribuyendo al superficiario su propiedad. De

manera que el superficiario puede adquirir la propiedad de lo plantado,

forestado o construido, pero no así del suelo que sigue perteneciendo al

titular de dominio.

Se observa que “en ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la

propiedad separada del titular del suelo” (Art. 2115, 3er. Párr. CCC).

2) Dentro de las clasificaciones de los derechos reales, ¿dónde lo ubica?

Se considera al derecho a construir, plantar o forestar como derecho real sobre

cosa ajena y el derecho sobre la propiedad superficiaria como derecho real sobre

cosa propia (Conf. arts. 1888, 2114 y 2115 CCC).

Es un derecho principal, se ejerce por la posesión y es sobre cosa registrable.

3) ¿Para la constitución de qué derechos reales la ley legitima activamente al

Superficiario?

Para la constitución de:

Derechos reales de garantía : Hipoteca (Arts. 2206, 2120) y Anticresis

(Arts. 2213, 2120)

Usufructo (Art. 2131) Uso (Art. 2155) y Habitación (Art. 2159)

Propiedad Horizontal (Art. 2120)

4) ¿Cómo puede constituirse? ¿Con qué plazos?

Constitución: Se constituye por contrato, ya sea a título oneroso o gratuito. Se aplica

la teoría del título y modo suficientes para la adquisición por actos entre vivos. No

admite para su constitución la usucapión larga. En cambio, sí admite la usucapión

breve (justo título y buena fe, más posesión por 10 años c/mín.) a los efectos del

saneamiento del justo título.

Transmisión: Una vez constituido el derecho puede ser transmisible por actos

entre vivos o mortis causae.

Plazos: - 50 años para forestaciones y plantaciones

- 70 años para construcciones

El plazo convenido es prorrogable hasta el límite de los plazos máximos.

5) Causales de extinción y efectos para el superficiario.

Causales:

Vencimiento del Plazo: El pactado o el máximo permitido.

Renuncia Expresa

Consolidación: Cuando se reúne en una misma persona el propietario del

suelo y superficiario.

Cumplimiento de Condición Resolutoria

No Uso: Por 10 años para construcción y por 5 años para plantación y

forestación.

Efectos para el superficiario:

Aunque hubiere renuncia, no uso o abandono, el superficiario no queda

liberado de las obligaciones legales o contractuales.

Deberá restituir la posesión al nudo propietario.

Si hubiere consolidación, las obligaciones que el nudo propietario o

superficiario hayan asumido respecto de terceros continuarán con sus

alcances determinados.