¯ DECIDIR

RASCACIELOSQUE DAN VÉRTIGO

Los ataques del 11-S no hanetenido la fiebre por contrum

edificios cada vez mas altos.Los avances técnicos son formidables, pero larentabilidad inmobiliaria de estos proyectos siguesin estar muy clara.

TheEconomist

L os rascacielos son difídles de

construir, y aún es más difícilganar dinero con ellos. Quizás

éste sea el motivo por el que producentanta fascinación. El arquitecto LouisSullivan escribió en 1896: "El reto delos edificios de oficinas altos es una delas oportunidades más estupendas ymagníficas que el Señor de la Naturaleza en Su beneficencia ha ofrecido alespíritu orgulloso del ser humano ".Sullivan se refeña de forma tan entu-siasta al Chicago de una época en laque los edificios con un armazón deacero revestido de ladrillo habían al-canzado una altura mayor que cual-quier construcción anterior. Pero tam-bién podña haberse refeñdo a NuevaYork en la década de 1920, a Hong

Kong en la década de 1980 o a cual-quiera de las dudades en auge de Asia.Éstas, según Emporis, una firma de in-vestigación de mercado especializadaen rascacielos, están liderando ahoraun boom de estos edificios gigantescossin dejarse intimidar por los ataquesterroristas al World Trade Centre en2001. Emporis señala también queaproximadamente el 8% de los rasca-cielos del mundo está en construcción, y que alrededor del 40% de los200 edificios más altos se acabaron deconstruir después del año 2000.Los rascacielos suponen un gran retopara los arquitectos y los promotoresinmobiliarios, porque hay dos fuerzaspoderosas que actúan contra ellos. Laprimera es económica, como lo demuestra el hecho de que un gran nú-mero de grandes compañías estadou-nidenses prefieren tener su sede en lasafueras de las ciudades. Por supuestohay excepciones. Éstas suelen ser gran-des instituciones financieras, para lascuales un rascacielos confiere el pres-tigio que antes representaban los ves-u’bulos de mármol y los comedorescon paneles de roble.La segunda es física. Las torres siem-pre están luchando contra su propiopeso. Dado que una parte considera-

El Empire State Building de Nueva Yorkrecibió el apodo de Empty (Vacio) StateBuilding, ante las dificultades de llenadode inquilinos. Muchos grandes proyectostienen el mismo problema.

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ble del edificio tiene el objetivo demantenerlo en pie, se reduce el espa-cio para trabajar o vivir en él. Lasconstmctoras y las inmobiliarias denominan al cociente entre estos doselementos el índice "neto/broto" deun edificio. Para que un rascacielossea realmente eficiente, casi el 70%de su volumen debe ser utilizable, yel resto deben ocuparlo los huecospara los ascensores y para las escale-ras, y los pilares. En cambio, en unedificio de baja altura bien diseñado,más del 80% del espacio se puedevender o alquilar.Estos obstáculos explican por qué, entodos los auges de los rascacielos, seproponen muchos más edificios delos que se construyen. Por ejemplo,en Londres hay cinco torres de más de200 metros de altura que tienen per-miso de construcción o están en pro

De estos tres tipos, los más habitualesson los que se construyen con finesespeculativos. Un promotor inmobi-liario encuentra a un inquilino importante (lo que reduce el riesgo defracaso), pide prestado el dinero paralos costes de construcdón y espera al-quilar o vender el resto del edificiocuando esté casi finalizado. Muchosrascacielos conocidos por el nombrede una compañía son de este tipo: porejemplo, Woolworth sólo ocupó dosde los 57 pisos de su edificio de Nue-va York; el resto se alquiló. El nuevoedificio del New York Times, que aca-

bará de construirse este año, será la se-de del periódico, pero la mitad de sus52 pisos se alquilar&Estos rascadelos son los que conlle-van más riesgo. Para que sean renta-Nes, es necesario que se cumplan va-rios factores de distinta naturaleza:

En Londres hay proyectadas cinco torresde más de 200 metros, pero no es probableque se terminan más de dos

ceso de conseguirlo. En esta fase, el diseño ya tiene que estar hecho y tieneque haber un promotor inmobiliariodispuesto a constmirlo. Pero es pro-bable que sólo se construyan dos.Desde que se diseña una torre hastaque realmente se construye sucedenmuchas fases, y en cualquiera de ellasel proyecto se puede ir al traste.

Las vistas desde arribaDesde el punto de vista del promotorinmobiliario, hay tres tipos de rasca-cielos: los construidos con fines espe-culativos, los destinados a ser la sedede una empresa y los promovidos porlos gobiemos como muestra de gi-gantismo. Los costes de todos ellosson muy elevados, por lo que es necesario encontrar a alguien que esté dis-puesto a pagar un dinero adicionalpara poder observar desde muy arribaa sus vecinos.

una baja oferta de terreno edificableen un lugar deseable (como en HongKong), leyes urbanísticas que preser-ven esta escasez de suelo y un accesofácil a la financiación. Otros factores,como que los cimientos estén cercade la superficie, reducen los costes.Las zonas de alrededor de Wall Streety el Midtown de Manhattan cuentancon dichas condiciones geológicasfavorables. Pero la naturaleza se puede controlar: Chicago, la ciudaddonde se construyó el primer rasca-cielos, está asentada en barro; las to-rres gigantes de Dubai están construi-das sobre arena ....

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~IDECIDIR El auge de los rascacielos

.., Las sedes centrales de empresas, co-mo las torres de HSBC y Citibank enla zona de Cana~ Whaff, al este deLondres, no están sujetas del todo aestas reglas. Como cada una está ocu-pada por una única compañía, surentabilidad depende menos de loscambios en el mercado de alquiler.En lugar de ello, al mismo tiemposon una valla publicitaria y una he-rramienta de gestión. Algunas socie-dades prefieren pagar más dinero yocupar todo el edificio, lo que elimi-na algunos de los ñesgos de las torrescon fines especulativos. Carol Willis,la conservadora del Museo de los Ras-cadelos de Nueva York, describe lastorres de empresas como "los Cadi-Ilacs del diseño de los rascacielos".

El ejemplo de GoldmanEl banco de inversión GoldmanSachs, una firma que no malgasta eldinero de sus accionistas, está cons-truyendo una torre en la parte baja deManhattan, cerca del lugar donde es-taba antes el World Trade Centre ydonde está previsto que se constru-yan la Torre de la Libertad y otros edi-fidos. El objetivo de Goldman es queen el rascacielos trabajen todos losempleados que actualmente ocupanlas diez oficinas que tiene en NuevaYork. Para un banco, puede merecerla pena pagar más dinero para estarcerca de otras entidades bancañas.Los rascacielos promovidos por losgobiernos no cumplen la mayoña deestas reglas. Tanto si se levantan confines económicos (como en Dubai,donde la mayoña están financiadospor empresas respaldadas por el Go-

biemo) o como un símbolo de forta-leza frente al mundo exterior (el Ho-tel Ryugyong de 330 metros de alturade Pyongyang, en Corea del Norte),cualquier ciudad que aspire a que letomen en serio quiere tener un rasca-cielos o dos.Construir rascacielos para los gobier-nos puede dar lugar a resultados cu-riosos. En Dubai, por ejemplo, estos

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edificios se yerguen a ambos lados dela carretera Sheikh Zayed en el sur dela ciudad, y el desierto que está detrásde ellos se extiende hasta el infinito.El estilo internacional de los rascacielos, que consiste en utilizar muchocristal, no siempre es aplicable. Fun-ciona bien en las partes de EEUUdonde se usó por primera vez, peroen el Golfo se requiere una enormecantidad de energía para enfriarlos ylos ingenieros tienen que idear for-mas para reducir la luz que entra enellos. Algunos arquitectos han pro-puesto diseños con paredes de hor-migón y pequeños agujeros y rendijasque recuerdan a los paneles de los pri-meros edificios de la arquitectura is-lámica, pero han sido rechazados. Unrascacielos no tiene ese aspecto.

Avances a tres bandasLos ingenieros que tienen que conse-guir que las torres se mantengan enpie pueden construir edificios más altos y de formas más extrañas sólocuando la tecnología lo permite. Trestipos de variables han conformado eldiseño actual de rascacielos: los cam-bios eta los materiales, en los ascenso-res y en los ordenadores.La introducción de nuevos materialesha tenido el efecto más visible en elaspecto de los rascacielos. Arquitectosde todo el mundo son ahora partidafios de las torres translúcidas, que sonbonitas y evitan uno de los mayoresinconvenientes de los rascacielos: laslargas sombras que proyectan sobre"las calles. La tecnología de capa fina(que recubre el cristal con vidrios querepelen el calor pero dejan entrar laluz) y los cristales autolimpiables seestán convirtiendo en la norma. Y elcristal puede ensamblarse en formascada vez más extravagantes, como enel edificio del número 30 de la calleSt. Mary Axe en Londres (más cono-cido como el pepinillo) o el edificioHearst en Nueva York.La mejora de los materiales posibili-tará construir edificios más altos que

AltibajosAltura total de los rascacielos por encima de 100 metros construi0os en Nueva York, mq metros

4000

3,000

2000

1 000

o,,, ,,I,,i,,,, ,,I I,,I1895 1905 1915 1925 1935

Fuente: Jason Barr y Emporis.1945 1955 1965 1975 1985 1995 200~

la torre Taipei 101, que con sus 509metros de altura es el edificio más ele-vado del mundo. Pero los ingenierostambién tienen que descubrir cuál esla mejor manera de ubicar los ascen-sores.La mayoña de los rascacielos tiene almenos dos grupos de ascensores: unopara los pisos más bajos y otro paralos más altos. En los de Asia (dondeestán ocho de los diez edificios másaltos del mundo) esto implica una espera demasiado larga. Por tanto, losingenieros ponen dos o más ascenso-res en cada hueco destinado a estos ycrean lo que ellos llaman vestfou]osen el cielo, en los que los pasajeroscambian de ascensor para ir más aba-jo o más arriba.Diseñar edificios tan complicados hasido posible en los últimos años po>que los ordenadores son ahora lo bas-tante potentes como para crear mode-los tridimensionales sobre los que tra-bajan los promotores inmobilialios,los arquitectos, los ingenieros de es-tincturas, los ingenieros mecánicos y

los constructores. Bar[es de estos avan-ces infonnáticos, los|’~ambios en el di-seño tenían que hacerse en varios con

juntos de planos, lo que incrementabala probabilidad de cometer errores.Era posible crear formas extrañas enlos pisos más bajos, pero para diseñarformas ambidosas, como la del nuevoedificio de la Tde’dsión Central deChina de 230 metros de altura en Pekín (que parece algo así como un arode croquet doblado), fueron necesa-rios procesadores informáúcos.

Simulacros onlineLos ordenadores también han posibi-litado hacer otr~ cosas. Los ingenie-ros los utilizan para ver cómo podñaaguantar un edificio si hubiera un incendio o un avión chocara contra él.Según Peter Bressington, de Amp, unafirma de ingenieña que construyemuchos rascacielos, cuando se propu-so la torre principal del Canary Whaffen la década de 1980 nadie podía pre-decir exactamente cuánto tiempo setardaría en evacuar en caso de incendio. Ahora Arup puede llevar a cabouna simulación en la que, por ejemplo, el fuego empieza en el piso 35, unascensor no funciona y hay miles depersonas en el edificio, y ver olántotiempo se tarda en evacuarlas ....

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¯ ..Pero a pesar de todas estas innovacio-nes no se ha podido superar el mayorproblema de las torres que se cons-truyen con fines especulativos: las os-dladones imprevistas de los eidos enel mercado inmobiliario. Los promo-tores inmobiliarios ganan dinero sa-cando espacio para oficinas al mercado cuando la demanda es alta y losprecios están subiendo. Pero como elüempo que transcurre entre diseñarun rascacielos hasta ocupado es dife-rente del que duran los ciclos del mer-cado inmobiliaño, es muy difícil quesu construcción finalice en el mo-

;: ¿

El edificio Taipei 101, en Taiwán, es desde2004 el mayor del mundo. Sus 101 pisosalcanzan una altura de 509 metros. Suestructura de acero y cristal evoca lasformas de una pagoda china.

mento adecuado.Como muestra la historia, la cons-trucción de muchos rascacielos ha fi-nalizado cuando el mercado empeza-ba a bajar. El edificio Chrysler estabaacabándose cuando se produjo elcrac de WaU Street en 1929; el Empi-re State en plena Depresión (en 1934,la cuarta parte del edificio estaba de-socupada, de ahí el apodo que se ledio: el Empty (Vado) State Building).El trabajo de ]ason Barr, de la Unive>sidad Rutgers, indica que durante elsiglo XX los mayores rascacielos deNueva York se han finalizado más o

menos en un momento en que la eco-nomía estadounidense estaba a pun-to de iniciar una tendencia a la baja.Es difícil saber si esto también ocurri-rá en las ciudades de Asia que actual-mente encabezan el entusiasmo porlos rascacielos. Pero el hecho de quela constmcdón de las torres Petronasde 452 metros de altura de KualaLumpur finafizara un año despuésdel inicio de la crisis financiera del su-deste asiático en 1997 indica que po-dña ocurrir.En Londres también ha sucedido algosimilar. Su mercado de oficinas sufrió

tendencias a la baja en 1974, 1982,1990 y 2002. En las dos más recientesfinalizó la constmcción de rascacielosmuy conocidos: la torre principal deCanary Wharf en 1991 y el número30 de Mary Axe en 2003. Los rasca-cielos en Londres tardan de cinco adiez años en constmirse, y cada ticlo inmobiliario dura unos diezaños. Esto hace que sea "virtualmente imposible saber cuando es elmomento adecuado para acabar losrascacielos", según Peter Damesick,de la agencia inmobiliaria CB Ri-chard Ellis.Quizás el desafío a la gravedad y almercado que representan los rasca-cielos sea lo que los hace tan atracti-vos y explique por qué las personascontinúan queriendo constmirlos.En la publicidad del Empire StateBuilding se decía qne la sensación decontemplar la vista de Nueva Yorkdesde su mirador era mejor que viajaren avión. Nadie dijo que el miradorestaba allí porque el espacio que ocu-paba no se había podido vendenTRADUCIDO POR JESÚS MASANET© 7he Econom[st Newspaper Um~t ed, LOídon (9 junio 20061

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