propuesta de desarrollo urbano diriamba corregida

Asistencia Técnica INIFOM-BID-Alcaldía de Diriamba CONSORCIO GPI-DOXA-CICODE

Plan de Desarrollo Urbano de Diriamba, Carazo. ALCALDÍA MUNICIPAL DE DIRIAMBA

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11. Propuestas y Estrategias de Desarrollo Urbano.

En el marco de la Asistencia Técnica 1086/SF-NI, que el Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal (INIFOM) está otorgando a diferentes municipalidades de Nicaragua a fin de fortalecer el desarrollo municipal de una serie de municipios de la Zona del Pacífico y Centro-Sur del país a través del Programa de Fortalecimiento y Desarrollo Municipal, ejecutado con fondos provenientes del Banco Interamericano de Desarrollo (BID); y en vista del crecimiento poblacional y físico-espacial desordenado que ha experimentado la Ciudad de Diriamba en los últimos 15 años, producto de los procesos de intensiva urbanización de las ciudades cabeceras municipales que forman parte de la Región Metropolitana de Managua, se han contratado los servicios de consultoría individual por parte del Consorcio GPI-DOXA-CICODE para la elaboración de los Planes de Desarrollo Urbano. Tal es el caso de la Ciudad de Diriamba, localizada en el Departamento de Carazo.

11.1 Generalidades y Pautas del Plan:

El Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Diriamba constituye un instrumento de planificación y control urbano de la ciudad, que desempeñará un rol estratégico por las pautas para el ordenamiento y desarrollo territorial en el ámbito urbano, contenidas en el mismo, así como de un conjunto de intervenciones urbanas necesarias para la efectiva consecución del Plan, a corto, mediano y largo plazo, obteniéndose una Imagen Objetivo de la ciudad al año 2023. Las Pautas Generales del Plan son las siguientes:

A) El Plan de Desarrollo Urbano tendrá como finalidad dirigir en forma ordenada, planificada y coherente, la consolidación, crecimiento y desarrollo de la Ciudad de Diriamba, partiendo del ordenamiento físico y espacial de las zonas urbanas con mayor problemática urbanística y ambiental, analizando sus restricciones naturales y contemplando las potencialidades para su aprovechamiento y optimización de los recursos existentes, a fin que el crecimiento futuro de la ciudad garantice el equilibrio de todos los componentes urbanos que conforman la ciudad.

B) El Plan de Desarrollo Urbano es un instrumento de planificación y ordenamiento de la estructura urbana de la Ciudad de Diriamba, que define los elementos básicos de la estructura física, teniendo entre ellos el suelo urbano y sus usos, estableciendo categorías y criterios de ocupación correspondientes a cada clase y categoría; el sistema vial y los derechos de vía obedeciendo a la función de cada vía; el sistema de espacios públicos y privados abiertos; y la imagen urbana; junto a un conjunto de bases económicas para el sustento del plan y la supervivencia productiva de la población, e intervenciones urbanas para el desarrollo de la ciudad a corto, mediano y largo plazo.

C) Este propósito esta planteado a un plazo de 20 años, al año 2023.

D) La ejecución de este plan implicará la identificación de proyectos y obras previstos en el marco de las intervenciones urbanas.

E) La consolidación, ordenamiento y desarrollo de la Ciudad de Diriamba dependerá del cumplimiento de todas y cada una de sus determinaciones urbanísticas, ambientales, económicas y físicas, emitidas desde el ámbito público de las instituciones de Gobiernos, así como del consenso de los actores locales, tales como organismos gubernamentales, no gubernamentales y organizaciones comunitarias.

PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE DIRIAMBA



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Este Plan estará debidamente articulado a las políticas del Plan de Desarrollo Departamental de Carazo, a las directrices de la Estrategia de Desarrollo Rural Productivo del Departamento de Carazo y a los lineamientos estratégicos del Plan Nacional de Desarrollo, en el marco de referencia nacional y departamental; y tomando como punto de partida para la actualización del Plan, la Propuesta de Ordenamiento Urbano planteada por la Monografía de la UNI, 2003. 11.2 Concepto del Desarrollo Urbano:

Tomando en cuenta que la Ciudad de Diriamba forma parte de un Subsistema de Asentamientos delimitado territorialmente y que cada una de las ciudades que conforman el sistema tiene sus límites político-administrativos, antes de analizar cualquier proceso de crecimiento y desarrollo urbano se deberá partir de este hecho fundamental. Esto no exime de los efectos del notable fenómeno de conurbación que se ha ido configurando territorial y socialmente en la estructura de centros urbanos compuesto por Diriamba, Jinotepe y Dolores, como segundo hecho.

Se denomina conurbación a aquel fenómeno mediante el cual un centro urbano sirve de atracción a otros que son de menor magnitud poblacional dentro de un territorio. Según Patrick Geddes, creador del concepto, se utiliza el término para designar “las aglomeraciones urbanas que invaden toda una región por la influencia atractiva de una gran ciudad; significan agregaciones a la ciudad” (Choay, 1997).

En el universo de estas realidades independientes, se genera un área urbana única a lo largo de un eje (vial) lineal, que forma parte de varias ciudades y tiene límites urbanos y municipales distintos, y por lo tanto, administraciones políticas de diferente denominación, pero que debe ser atendida de manera global, por más de un municipio, porque su área es compartida. Esta área urbana conforma una “microregión urbano-rural” con cierta identidad, que marca un cierto funcionamiento sinérgico entre las diferentes microzonas que la componen, creando un funcionamiento urbano conjunto (Pires, 2004).

Dentro de este esquema territorial, Diriamba constituye un centro urbano con baja centralidad frente a una mayor potencialidad de Dolores que se ha configurado como “ciudad enlace” o bisagra por su localización central dentro de la microregión, y que la Ciudad de Jinotepe ya posee por tradición desde hace décadas en la configuración de un Centro Regional (década de los 80´s) y Departamental (90´s) por excelencia debido a la alta concentración de actividades económicas, culturales y de servicios, construyendo una centralidad e identidad departamental y regional. Sin embargo, Diriamba como centro urbano constituye un importante hito turístico-cultural y folklórico de la región, por concentrar los mayores vestigios y prácticas de las celebraciones precolombinas, en forma casi pura, que no la posee ninguna de las otras ciudades. En ese contexto, con respecto al comportamiento urbanístico de este conjunto urbano, Diriamba se ha conurbado casi totalmente hacia Dolores y Dolores hacia Jinotepe, recibiendo Jinotepe las mayores presiones de crecimiento en términos físicos, económicos y sociales sobre la oferta de suelo urbano, servicios y generación de empleo.

Analizando este sistema de interdependencias, la intervención de cualquiera de estos centros urbanos, sea Diriamba o Jinotepe, debe realizarse con un aumento de escala para la administración de la infraestructura de servicios y estructuración productiva de la región, que obliga a revalorizar los suelos agrícolas, cambiar usos y potencializar otros, con acciones que solo podrán atenderse mediante acuerdos intermunicipales o alianzas intercomunales entre las municipalidades y actores locales que comparte este territorio, para complementar acciones y no duplicarlas, y compartir responsabilidades en la mejoría



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de los sistemas de transporte, vialidad, abastecimiento de los servicios, dotación de suelo urbano y nuevos usos del suelo, actividades económicas potenciales para el desarrollo de la región y oportunidades de empleo, condiciones de habitabilidad planificadas y equilibradas para las tres ciudades, entre otras.

Por lo anterior, el Plan se remite al principio de desarrollo urbano que establece el Sistema Nacional de Planificación, mediante el cual se proyectan transformaciones en el ámbito físico, ambiental y económico de una ciudad, a fin de mejorar el medio ambiente urbano, a través de obras de infraestructura de servicios, equipamiento y vivienda. Esto persigue una estructuración adecuada de la ciudad y previsión organizada de su crecimiento en el tiempo.

Para tal fin será necesario calcular la cantidad de habitantes que en el futuro proyectado van a habitar el centro urbano de estudio, la cantidad de terreno necesario para garantizar esta habitabilidad, y las densidades, en los diferentes plazos del Plan, a partir de las alternativas de crecimiento urbano.

En ese sentido, el Plan de Desarrollo Urbano como instrumento de planificación y ordenamiento físico se elabora con el objetivo de dirigir adecuadamente transformaciones en la estructura urbana de la ciudad, como objeto de estudio, para la satisfacción de necesidades de la población, basándose en requerimientos de inversión pública y privada, que prevé la realización de un efectivo control del suelo urbano y sus usos, urbanización y dotación de infraestructuras de servicios y equipamiento social, mejoramiento y reactivación de áreas deterioradas, en un marco temporal, estableciendo acciones por etapas, a corto, mediano y largo plazo.

El Plan tiene como ámbito territorial la Ciudad de Diriamba, un marco de tiempo de 20 años para su cumplimiento y vigencia, y tiene como alcance un conjunto de estrategias y propuestas de consolidación y desarrollo de su estructura urbana, con el objetivo de definir una zonificación del uso del suelo armonioso con el crecimiento de la ciudad, un sistema vial acorde a los volúmenes de tráfico y una imagen urbana resultado de la intervención, integradora y unificada.

Sin embargo, es necesario resaltar que aunque la visión metropolitana se construya como identidad de región, no deberá perderse la noción de municipio en la construcción de identidades particulares a nivel cultural, social, productivo y físico. Esto permitirá concensuar las inversiones y proyectos de las diferentes instituciones, empresas privadas e instancias no gubernamentales con incidencia en cada territorio, generando una capacidad de oferta desde cada centro urbano frente a las oportunidades ofrecidas por las ciudades contiguas. Al final, se busca la producción de un efecto gravitatorio, con la atracción de las ciudades que forman el conjunto, proporcional a sus masas de población (Pires, 2004).

En ese sentido, será necesario tomar en cuenta:

1- Las tendencias de crecimiento que está persiguiendo cada ciudad de forma independiente (hacia dónde se está expandiendo).

2- El comportamiento de las nuevas urbanizaciones y usos de suelo predominantes generados en los últimos años.

3- El “pull” o atractivos que generan dinamismo y sinergia dentro y fuera de la ciudad (qué atractivos económicos, sociales y culturales tiene).



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4- Las características de las redes de infraestructura de servicios actuales frente a las demandas de nuevos crecimientos y desarrollos.

Se parte de la concepción de la Ciudad como un sistema de relaciones que interactúan estrechamente, formando un todo inseparable, compuesto por:

a. Escenario, o territorio en el que la ciudad se asienta y que condiciona, limita o posibilita sus aptitudes y desarrollo.

b. Actores, o sujetos de las ciudades que conforman su población, con las características, problemas, necesidades y peculiaridades.

c. Base Económica, o actividades de producción de la población, que permiten su sobrevivencia.

d. Infraestructura Física, o elementos necesarios para la producción y reproducción de la población y satisfacción de las necesidades básicas en el territorio.

e. Organización, que permite la administración de este conjunto de elementos (SANTOS JUNIOR, 1995).

Partiendo de éstos elementos se han definido los siguientes principios guías para el desarrollo de la propuesta urbana de la Ciudad de Diriamba.

11.3 Principios Guías de la Propuesta:

De acuerdo a los hallazgos del Diagnóstico sobre la situación actual de la Ciudad de Diriamba, y sobre la base de las propuestas definidas durante el Taller de Identificación de Estrategias para el Desarrollo Urbano de Diriamba, efectuado en fecha del 5 de noviembre del 2004, se hace necesario que los principios guías se formulen sobre la base de tres ejes de desarrollo económico: Turismo, comercio y servicios, vinculados a la cultura, deportes y recreación, dado que Diriamba es una Ciudad con una particular riqueza cultural y ambiental, tomando en cuenta la génesis de tradición folklórica popular nicaragüense que en esta ciudad se celebra año con año.

De acuerdo a esto, se espera que la Ciudad de Diriamba dentro de su municipio, se articule a las propuestas de la Estrategia de Desarrollo Rural Productivo del Departamento de Carazo y a las planteadas por el Plan de Desarrollo Departamental de Carazo 2004-2028, alrededor de tres aglomerados productivos: agroindustria de frutales, hortalizas, no tradicionales (pitahaya, aguacate, sapotáceas); y ganadería bovina, avícola y porcina, en el marco de la reactivación productiva agroindustrial (PDC, 2004), y en la zona seca, el desarrollo de modelos agro-silvopastoriles, agroforestería, y alternativas no agrícolas, siendo en el caso específico del centro urbano de Diriamba, la pesca, el cultivo especies de mar y el ecoturismo, y agroturismo del café, en correspondencia con las potencialidades territoriales, ambientales y económicas del municipio y su centro urbano, en correspondencia con las potencialidades territoriales, ambientales y económicas del municipio y su centro urbano.

Uno de los objetivos principales del Plan será la transformación de la ciudad, propiciando su desarrollo económico, social y físico – espacial en el territorio, sin perder el carácter propio de la ciudad y de sus habitantes.



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Carazo Potencialidades,Ideas de Proyectos

Carazo Carazo

Potencialidades,Potencialidades,

Ideas de Ideas de

ProyectosProyectos

STA. TERESA

Sitios de Interés Histórico

Cultural

Folclórico

Sitios de Interés Sitios de Interés

Histórico Histórico

Cultural Cultural

FolclóricoFolclóricoJINOTEPEJINOTEPEJINOTEPE

C. Inv. Aplicada

Zonas áridas y

marinas

C. Inv. Aplicada

Zonas áridas y

marinas

Ramal

Turístico

Playa

Ramal

Turístico

Playa LA CONQUISTA

Chococente Zona de Interés

Ecológico y Turístico

Chococente Zona de Interés

Ecológico y Turístico

Veracruz de Acayo

La Trinidad

TupilapaZona Turística

Estratégica

Zona Turística Zona Turística

EstratégicaEstratégica

La Boquita

Casares

Huehuete

Corredor Biológico de la Meseta de

Carazo

Corredor Biológico de la Meseta de

Carazo

Desarrollo de Sistemas

Agrofor. y Silvop.

Rehabilitación Ambiental

Desarrollo de Sistemas

Agrofor. y Silvop.

Rehabilitación Ambiental

Ecosistemas

Cafetaleros

Ecosistemas

Cafetaleros

Carretera del LitoralCarretera del Litoral

DIRIAMBADIRIAMBAEnergía Eólica y

Solar

Energía Eólica y

Solar

SAN MARCOSSAN MARCOSSAN MARCOS

Energía EólicaEnergía Eólica

PescaPesca

DOLORESDOLORES

Proyecto

Hidroeconómico

Proyecto Proyecto

HidroeconómicoHidroeconómico

EL ROSARIOEL ROSARIOEL ROSARIO

LA PAZLA PAZLA PAZ

C. Costanera

PPP

C. CostaneraC. Costanera

PPPPPP

Mapa No. 1 – Carazo. Potencialidades, Ideas de Proyectos.

Fuente: Plan de Desarrollo Departamental de Carazo, 2004.

Los Ejes o Anillos de Desarrollo del Plan son:

1. Consolidar las áreas urbanizadas dentro del perímetro urbano actual y proyectar una reestructuración del uso del suelo actual en las Áreas Urbanas consolidadas donde existan incompatibilidades de usos (Área Rectora).

2. Saturar las áreas baldías existentes, integrando las áreas baldías sin utilización dentro del perímetro urbano actual, dentro del Área Secundaria o Intermedia.

3. Expansión del crecimiento sobre las áreas localizadas en el Área Suburbana de la ciudad (Área Complementaria de Crecimiento).

A continuación se explican los conceptos de las tres áreas a desarrollar en la ciudad:

a. Área Rectora o de Consolidación, localizada en el Casco Urbano Central y los alrededores inmediatos, donde se permite la construcción de cualquier tipo de obra según ordene el Plan, en áreas que ya se encuentran urbanizadas y no desarrolladas, con el fin de aumentar densidades de población, y utilizar al máximo las redes de infraestructura de servicios básicos (agua potable, drenajes y energía eléctrica) y equipamiento social existentes, que requieren ser complementados y mejorados.

b. Área Secundaria o Intermedia, a saturar, incorporando al área urbanizada todas aquellas áreas baldías que no están siendo utilizadas para fines urbanísticos y que deben completar y dotar de nueva infraestructura de servicios, teniendo como prioridad los desarrollos urbanos.



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c. Área Suburbana o Complementaria de Crecimiento, a expandir, con características rurales con influencia urbana, con usos y formas de producción económica ligadas a la agricultura, agroindustria, agroforestería y silvopastoriles, donde debieran existir servicios públicos y redes de infraestructura para beneficiar a los grupos humanos que habitan en esta zona. Se permiten nuevos desarrollos en áreas a saturar y vinculación directa con el centro urbano, siendo los desarrollos urbanos la prioridad secundaria.

Las áreas que se han identificado como aptas para efectuar tanto las reubicaciones como el crecimiento urbano a largo plazo están ubicadas en distintos sectores de la ciudad, hacia el Norte (Carretera Diriamba – Managua) y hacia el Oeste (Carretera hacia La Boquita) donde se encuentran lotes baldíos, con pendientes aptas para ser urbanizados, por lo que se propone su densificación, siendo el principal nodo de crecimiento hacia la Ciudad de Dolores, dado que la Ciudad de Diriamba no se puede estudiar como un elemento aislado y tampoco obviar la fuerte tendencia de crecimiento hacia la ciudad vecina. En ese sentido, se propone que la inevitable conurbación entre Diriamba, Dolores y Jinotepe se produzca como un proceso planificado, y dirigido donde los gobiernos locales de cada municipio fusionen sus planes urbanos, sin perder el control de sus territorios.

De esta manera, el desarrollo urbano de las tres áreas deberá estar acompañado de una política de densificación del suelo urbano y zonificación del uso del suelo; propuestas de infraestructura de servicios y equipamiento social agrupados por sub-centros urbanos para la desconcentración de servicios; lineamientos para el desarrollo económico y productivo; y el tratamiento de áreas verdes y naturales para su protección y conservación, con la consecuente conformación de un Circuito de Espacios Públicos y Privados Abiertos para la recreación de la población.

Esto porque el patrón de asentamiento de la Ciudad de Diriamba de acuerdo a los modelos de organización espacial del territorio que presenta una estructura urbana mixta que varía entre concentrada y lineal, casi estrellada, con un crecimiento de tipo periférico, implantado por la lógica del capital, que ha favorecido a propietarios privados sin una política de control del suelo urbano y su adecuada ocupación, siguiendo una tendencia de consolidación del centro urbano y de expansión hacia la periferia, en sentido norte, suroeste, oeste y este, habiendo agotado las posibilidades de crecimiento hacia el sur y teniendo limitadas opciones hacia el este por la presencia del Límite Municipal con Dolores, exceptuando las áreas entre este límite municipal y el límite urbano actual de Diriamba, hacia el noreste; y hacia el noroeste, donde se están perfilando las nuevas urbanizaciones y desarrollos habitacionales. Asimismo, la alternativa de desarrollo contempla una zona de reserva natural y parques recreativos naturales hacia el sur, tomando en cuenta las pendientes y topografía del suelo, las condiciones del micro clima y la existencia de las quebradas que han garantizado la creación de un pulmón verde compuesto de árboles para la reserva y conservación de las mismas.

Los Principios Guías que se han determinado según los Ejes de Desarrollo planteados son los siguientes:

Reforzar el carácter unitario de la ciudad a través de acciones que permitan el buen funcionamiento de las áreas urbanizadas y el aprovechamiento e integración de las áreas baldías dentro y fuera del perímetro urbano, para la dotación del equipamiento e infraestructura de servicios requeridos por la ciudad en los diferentes plazos del Plan.



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Completar el crecimiento de la estructura urbana de la ciudad hacia Dolores y potencializar el crecimiento y desarrollo de las aquellas áreas a ser urbanizadas sobre la Carretera hacia Managua, aprovechando las fuertes tendencias de crecimiento actuales, propiciando el proceso natural de conurbación entre las ciudades de Diriamba y Dolores de forma planificada y concertada por las Alcaldías de estos dos territorios.

Revitalizar el Casco o Centro Urbano Central, fomentando la ubicación de funciones comerciales, culturales y recreativas, que conlleven al dinamismo de la identidad del centro, el rescate de su carácter histórico patrimonial y al mejoramiento de su imagen urbana.

Aprovechar e integrar los elementos y recursos paisajísticos existentes, a través de la construcción de equipamiento de recreación y esparcimiento, que permita disfrutar de las vistas panorámicas y miradores naturales que contiene la ciudad, localizados en diferentes puntos de la misma: Barrio San José (intersección de la 6ª Calle NE y la 6ª Ave S.E), Barrio Nuevo Cementerio, entre otros. Con esto se logrará imprimir una función dinámica a la Ciudad de Diriamba dentro de la economía nacional, a través de la promoción de los recursos culturales, deportivos y tradicionales existentes.

Preservar las tierras de potencial agrícola vinculadas a la producción de café y bosque, localizadas sobre el eje de la Carretera Diriamba – Managua, orientando su explotación de manera racional, su incorporación al Circuito Agro-turístico y Ecológico de la Micro-región para el aprovechamiento económico del municipio, y conteniendo el crecimiento de la ciudad sobre éstos sectores.

Desarrollar los sectores del comercio y servicios como principales ejes de la economía local, aprovechando la aptitud agrosilvopastoril de la zona, las actividades turísticas relacionadas con el vínculo con los balnearios de La Boquita y Casares, las tradiciones culturales y la cercanía a los municipios de Dolores y Jinotepe.

Estos principios serán una guía para las propuestas de desarrollo urbano, respondiendo a la función y rol actual de la Ciudad dentro del Subsistema de Asentamientos, y los requerimientos de necesidades y futuro crecimiento del Área Urbana, una vez realizado el análisis del contenido del diagnóstico urbano, en el que se abordan los principales problemas, potencialidades y restricciones de la ciudad, con el fin de reconocer propuestas estratégicas e identificar proyectos de intervención que contribuyan al proceso de desarrollo de la ciudad de manera coherente y ordenada.

Para el desarrollo de estas propuesta es importante tomar en cuenta el concepto de modelo de desarrollo sostenible que ha sido conceptualizado desde el Plan Nacional de Desarrollo, el Plan de Desarrollo del Departamento de Carazo y la Estrategia de Desarrollo Rural Productivo del Departamento de Carazo, bajo los cuales deberá preverse la movilidad, uso y goce de los recursos naturales existentes, con la utilización racional de los mismos para el desarrollo de la ciudad.

La participación de todos los actores locales será de gran importancia para el desarrollo sostenible de la Ciudad de Diriamba, basada en la concertación de acciones tanto de las instituciones del Gobierno Central, organismos no gubernamentales y asociaciones comunitarias presentes en la localidad, como la población en general. Existen instancias de concertación consolidadas en el Departamento de Carazo que se han articulado para diferentes procesos e iniciativas para la planificación y el ordenamiento del territorio, tales como la Estrategia de Desarrollo Rural del Departamento de Carazo y el Plan de Desarrollo Departamental, que servirían de base para la implementación del Plan Urbano.



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11.4 Componentes del Plan.

a) Concepto de Desarrollo Urbano partiendo del proceso de conurbación entre las Ciudades de Diriamba, Dolores y Jinotepe.

b) Propuestas de áreas para el crecimiento, ordenamiento y desarrollo urbano.

c) Principios Guías e Imagen Objetivo al 2023.

d) Propuesta de Estructura Urbana, definiendo el tratamiento específico aplicable a cada tipo y categoría de uso del suelo, y del nuevo sistema vial.

e) Programa de actuación: establece los objetivos, intervenciones urbanas y actores para el desarrollo del plan de reordenamiento a corto, mediano y largo plazo (5, 10 y 20 años) con vistas a alcanzar los objetivos de la propuesta de planificación.

11.5 Imagen Objetivo al 2023: Rol y Objetivos.

La Imagen Objetivo consiste en un medio que señala los objetivos generales del desarrollo urbano, se expresan y justifican los criterios urbanísticos tomados en cuenta para la adopción de las propuestas, y presenta la configuración futura de la Ciudad de Diriamba y las diversas relaciones entre los componentes de su desarrollo, en una proyección al más Largo Plazo (Año 2023).

Para el año 2023 se ha planificado que la Cuidad desarrolle actividades de acuerdo a una función turística, como antesala a los balnearios con la construcción de una zona recreativa, de esparcimiento y deportes, que permita el aprovechamiento de su tradición, su cultura y su clima. El rol de la ciudad estará definido a través de las siguientes funciones:

Es una Ciudad Puerta, Nodo de las mejores ofertas de playa del Pacífico Sur del país.

La jerarquía del Municipio de Diriamba dentro del sistema de asentamientos es de Centro Secundario. Como tal debe servir de apoyo al Centro Departamental, Jinotepe.

Constituye una ciudad con oferta de servicios y comercio diario y especializado.

Debido a la gran actividad comercial, la Ciudad de Diriamba además de ejercer influencia sobre su municipio tiene relación estrecha con los Municipios de Dolores, San Marcos y la cabecera departamental Jinotepe.

Está directamente articulada a Managua (Centro Nacional), a través del enlace con la Carretera Panamericana, la que permite el acceso a diferentes ciudades del país como Managua, Masaya, Granada, Rivas; y la Carretera hacia los balnearios de Casares y La Boquita, que la vinculan con el Océano Pacífico.

Cuna del folklore autóctono de la Meseta de los Pueblos que se caracteriza por su clima fresco que beneficia el cultivo del café, principal producto agrícola de la región.

Con una fuerte tradición moro-castellana- cristiana, reflejada en sus fiestas patronales.

Sus ciudadanos están motivados y desarrollados deportivamente, con un alto nivel de educación técnica y preservación de monumentos arquitectónicos de alto valor histórico y cultural.

Contiene uno de los dos mejores hospitales de la región.



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Diriamba

Basilica

Reloj de

del MaestroHospital

Hacia laBoquita

ServiciosNodos de

Jin

ote

pe

Ha

cia

Hacia Managua

Desarrollo del café orgánico y el turismo ecológico y de aventura

Turismo Folklórico y Religioso

Forma parte del trinomio de las ciudades mas importantes del Departamento: Jinotepe, Diriamba y San Marcos, enmarcadas en el triangulo de oro, llamado así por su alto valor cafetalero.

Gráfico No. 10

Fuente: PMDU, 2004.

El Plan de Desarrollo Urbano tiene como Objetivos:

a) Consolidar las áreas urbanas existentes, definiendo una zonificación del uso del suelo y un sistema vial acorde a su tendencia de crecimiento.

b) Integrar la Ciudad con su entorno inmediato, en el contexto microregional.

c) Delimitar el suelo urbano urbanizable y no urbanizable, dentro y fuera del actual perímetro urbano.

d) Integrar a los barrios periféricos que se encuentran aislados debido a los accidentes topográficos y predominancia de quebradas hacia el sur, con el resto de la ciudad.

e) Delimitar un conjunto de acciones en el espacio y el tiempo, que sean capaces de ser ejecutadas en diferentes plazos, en 20 años.

f) Redefinir la zonificación del uso del suelo y el sistema vial de la ciudad, en función del crecimiento urbano vertiginoso que ha experimentado su estructura urbana en los últimos 15 años, y acorde a su tendencia de crecimiento.

g) Reactivar económicamente el centro urbano alrededor de actividades económicas tradicionalmente realizadas por su población y que estén sustentadas en el marco del Plan de Desarrollo Departamental de Carazo 2004-2028 y la Estrategia de Desarrollo Rural Productiva del Departamento de Carazo.

La Directriz del Plan de Desarrollo Urbano de Diriamba parte de la definición y revitalización del centro urbano, reforzando la Centralidad del Casco Urbano, la



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redensificación de las áreas de crecimiento urbano en el Norte, Suroeste, Oeste y Este de la ciudad y la creación de sub-centros urbanos dotados de servicios y equipamiento básicos que permitan la integración de la ciudad, de forma que éstos funcionen como centros de apoyo al Centro Urbano.

La Imagen Objetivo se desarrolla a través de los siguientes Componentes Urbanos:

1. Estructura Urbana, que contiene: a) Propuesta de Zonificación y Uso del Suelo Urbano b) Propuesta de Sistema Vial Urbano

2. Bases para el Desarrollo Socioeconómico.

3. Propuesta de Intervenciones Urbanas a corto, mediano y largo plazo (Propuesta de Estrategias y Acciones de Desarrollo Urbano en Áreas de Reserva Natural y Ambiental, Espacios Públicos, Infraestructura Urbana y Equipamiento Social).

4. Imagen Urbana Propuesta.

5. Recomendaciones para la acción.

Las propuestas para estos componentes se rigen por los siguientes Criterios Urbanísticos:

Identificación de la tendencia actual de crecimiento de la Ciudad como eje rector que definirá el área de futura expansión urbana.

Jerarquización de la zonificación de usos de suelo, a partir de la identificación y definición de principales usos propuestos y la nueva vialidad propuesta.

Consolidación de las zonas habitacionales existentes en la Ciudad de Diriamba, e integración de las nuevas áreas a urbanizar y en proceso de urbanización, dentro del área urbana y fuera del perímetro urbano actual.

Integración de elementos históricos, paisajísticos y valor escénico que forman parte de la imagen urbana actual de la ciudad a través de plazas, paseos y miradores.

Recuperación, tratamiento y reforestación de las quebradas Amayo, El Limón, La Grandeza y Apompuá, consideradas las futuras zonas de reservas forestales de la ciudad, localizadas en la parte suroeste de la misma.

Aprovechamiento del potencial turístico municipal para la consolidación de las áreas comerciales y de servicios de la ciudad, en apoyo a las actividades turísticas y para la revitalización económica del centro urbano.

Se partió de tres elementos básicos que rigen la estructura de la ciudad. Estos se clasifican en:

I. Zonificación y usos de suelo II. Sistema vial III. Imagen urbana

De estos tres elementos básicos, se han delineado cinco ejes de desarrollo urbano y se caracterizan a partir de los siguientes aspectos:

a) Zonificación de usos de suelo urbanos.

b) Articulación vial (Sistema Vial, Derechos de Vía y Tratamiento Urbanístico) de acuerdo a las nuevas funciones y el crecimiento a futuro de la ciudad.

c) Jerarquización y definición de un Sistema de Espacios Privados y Públicos Abiertos, a partir de los sitios potenciales para aprovechamiento paisajístico, natural y cultural.



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d) Políticas de Desarrollo Urbano, articuladas a la propuesta de zonificación y del sistema vial.

e) Configuración de elementos de imagen urbana (nodos, hitos, sendas y vistas paisajísticas), que permitan el rescate de la identidad y reactivación del dinamismo económico, cultural y deportivo de la ciudad.

Los aspectos que integran estos cinco ejes de desarrollo son las siguientes:

A. Tierras aptas para el crecimiento urbano.

B. Barrios a consolidar, reordenar o reubicar, según el caso.

C. Áreas productivas y de aprovechamiento económico con fines agrosilvopastoriles, forestales y ecoturísticos.

D. Dotación de equipamiento comunitario y social urbano y por sub-centro en cada centro de barrio.

E. Comunicación e infraestructura.

Red vial.

Redes de servicios básicos: electricidad, agua potable, alcantarillado sanitario y drenaje pluvial.

Transporte, telecomunicaciones y correo.

Saneamiento ambiental: tratamiento de desechos sólidos, rastro, mercado municipal y control de contaminación.

F. Tratamiento de los Recursos Naturales y Ambientales: se proponen proyectos para el saneamiento ambiental en puntos vulnerables de contaminación, como es el caso de:

Bordes de las quebradas y cauces

Mercado.

Parques.

Calles y callejones.

Localización de gasolineras.

Torres de transmisión de energía eléctrica.

Localización de cementerio

Localización de rastro

Al respecto de los espacios abiertos y privados, el espacio físico de la Ciudad de Diriamba, estos sistemas estarán clasificados en Sistema de Espacios Privados y Sistema de Espacios Públicos Abiertos.

G. Sistema de Espacios Privados: Representan todas las edificaciones existentes y futuras, las que estarán regidas por la zonificación de uso de suelo propuesta.

Las características de cada zona estarán definidas por:

Uso del suelo: habitacional, comercial, industrial, mixto, reservas naturales.

Ocupación del suelo: factores de ocupación del suelo y del terreno, aplicados a las nuevas construcciones.

Condiciones de lotes y edificación: alturas, retiros, tipología. Aplicable solo para las nuevas construcciones.

Densidad poblacional: promedio de viviendas por hectáreas.

H. Sistema de Espacios Públicos Abiertos: El sistema de espacios públicos abiertos representa todos los espacios destinados a la circulación y recreación tales como:

Red de Calles

Aceras y Andenes

Bulevares

Miradores

Plazas y parques

Senderos y Ciclovías

Áreas Deportivas

Estacionamientos



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Cabe resaltar que cada sector urbano estará dotado de un Centro de Barrio, en el cual se localizaran los servicios básicos y equipamiento local necesario, tales como: plazas, parques y espacios ajardinados, donde podrá garantizarse el establecimiento de servicios de educación básica, cultura, puestos de salud, comercio de abastecimiento diario, talleres de reparación de electrodomésticos y deportes.

11.6 Estrategia de Crecimiento, Ordenamiento y Desarrollo Urbano.

Partiendo de las proyecciones de población y área requerida a largo plazo, realizadas en el Diagnóstico Urbano, el Plan ha establecido una serie de requerimientos de viviendas y equipamiento necesarias para responder a las demandas del incremento poblacional, tomando en cuenta que al año 2020 la demanda habitacional será de 4,229 unidades; más la cantidad de viviendas calculadas en base a los déficit de hacinamiento, mal estado físico de la vivienda y mala ubicación o en situación de riesgo ambiental y físico. Para tal fin, se definieron áreas aptas para el desarrollo urbano, determinando alternativas de desarrollo urbano a corto, mediano y largo plazo.

La estrategia de desarrollo urbano deberá establecer hacia dónde debe crecer el centro poblado, qué trazado de vías (primarias y secundarias) deberá contener ese crecimiento, que acciones serán necesarias en cada sector o barrio de la ciudad (mejorar, consolidar, conservar), cuál es el límite físico de las propuestas que comprende el Plan y qué usos podrán construirse o no en cada lote, barrio o sector urbano dentro de la ciudad.

Así habiendo definido la estructura urbana actual y su problemática, será necesario determinar las áreas de crecimiento, optando por las más apropiadas desde el punto de vista urbanístico; y las áreas de reserva ecológica o zonas naturales a preservar. Al final, la estructura urbana actual, las áreas de crecimiento urbano y las áreas de reserva natural conforman el nuevo límite del centro urbano de población. Posteriormente, se establecerá la estructura urbana propuesta, señalando el trazado de calles, localización de áreas de vivienda, equipamientos, y sus respectivos plazos de implementación.

11.6.1 Áreas Potenciales para el Crecimiento Urbano: Se han identificado un conjunto de áreas aptas con potencialidad para el desarrollo urbano a lo interno del perímetro urbano de la ciudad, y fuera de éste, para lo cual se tomaron en cuenta las condiciones físico-naturales, potencialidades, restricciones y tendencias actuales de crecimiento de la estructura de la ciudad y su población. A continuación se describen:

Hacia el Suroeste y Oeste, se identifican porciones de áreas baldías, dentro del perímetro urbano, los bordes de la Carretera hacia Managua, y próximas a las quebradas La Grandeza y Apompuá, que a corto y mediano plazo pueden ser incorporadas al nuevo desarrollo de la ciudad, con una tendencia media.

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Sn.

GREG

ORIO

CARRETERA A LA

BOQUITA

LARGO PLAZO (MP)PROYECTO A







PROYECTO A MED PLAZO (MP)





CORTO PLAZO (CP)PROYECTO A





97

Hacia el Norte de la ciudad, se han delimitado áreas dentro del perímetro urbano, bordeando el límite urbano actual, que de acuerdo a las condicionantes del suelo, pendientes y clima, ofrecen una tendencia baja de desarrollo, al largo plazo.

Hacia el Noreste, Noroeste y Este, se encuentran áreas fuera del perímetro urbano, hacia donde se perfilan las áreas de futura expansión de la ciudad, a mediano y largo plazo.

Hacia el Sur, en los bordes de cauces, podrán incorporarse al nuevo desarrollo urbano, a corto y mediano plazo, con una tendencia media, para fines turísticos y de reserva ambiental.

Las áreas identificadas como aptas para efectuar tanto las reubicaciones como el crecimiento urbano, están ubicadas en distintos sectores de la ciudad. A pesar de que se encuentran actualmente baldías, éstas se han contemplado para el uso habitacional, productivo, recreacional y de equipamiento nuevo requerido. Todas se encuentran localizadas en propiedad privada. Estas áreas han sido determinadas a partir de las tendencias de crecimiento y potencialidades identificadas en el Capítulo de Síntesis del Diagnóstico.

11.6.2 Condicionantes y Alternativas de Desarrollo Urbano:

A partir del análisis de las condicionantes para el desarrollo urbano y de la identificación de necesidades reales, comparadas con los objetivos planteados por los planes precedentes (Monografía “Plan de Ordenamiento Urbano para la Ciudad de Diriamba 2003-2023”, del año 2003, y el Plan de Desarrollo Departamental, 2004-2028) se presentan los siguientes puntos de partida de las alternativas de desarrollo de la ciudad:

1) Se ha retomado la información documental y planimétrica de la Monografía de la UNI, 2003, tanto en su diagnóstico urbano como en las directrices de la Propuesta de Desarrollo Urbano contenida en el Plan, partiendo de la realidad analizada en la etapa de Diagnóstico de esa monografía, y las pautas para el Plan planteadas, que el Equipo Consultor ha valorado, para definir las propuestas de desarrollo socioeconómicas, de infraestructura y equipamiento.

2) Existen lineamientos y propuestas de interés contenidas en el Plan de Desarrollo Departamental y la Estrategia de Desarrollo Productivo del Departamento de Carazo, que son pertinentes para las exigencias de este Plan, y que fueron consideradas en función de la vigencia del mismo.

De acuerdo a lo anterior, se han determinado Alternativas de Crecimiento Urbano a Corto, Mediano y Largo Plazo, integrando áreas para consolidación urbana, localizadas dentro del Casco Urbano Central y sectores aledaños (Área Rectora); áreas para crecimiento en base a una estrategia de saturación urbana de las áreas baldías existentes (Área Secundaria); y de expansión de la estructura urbana actual, incorporando nuevas áreas para desarrollo con restricciones para el uso habitacional, destinando usos de producción agroforestal, silvopastoril y agroecoturístico (Área de Expansión). Las restricciones para el desarrollo urbano analizadas son de orden natural y físico, siendo las siguientes:

- Fallas Geológicas - Pendientes y Tipos de Suelos de acuerdo a su estructura - Recursos Hídricos existentes y Manto Acuífero - Drenaje Pluvial - Infraestructura de servicios y equipamiento - Áreas Potenciales de Reserva Natural y Ambiental



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Una de las limitantes físicas más importantes de la Ciudad de Diriamba es la presencia de las quebradas que penetran por el sur hacia el área urbana consolidada, por lo que será necesario analizar las normativas convencionales para la protección de los recursos hídricos y márgenes de seguridad adecuados, a fin de posibilitar condiciones de densificación acordes con esta localización, para la protección del recurso agua, del suelo y la recarga de agua en el subsuelo. Sumado a esto, la topografía accidentada en que se emplaza la ciudad, permite la creación de vistas y miradores paisajísticos en diferentes sectores, que con el tratamiento adecuado podrían transformarse en áreas de recreación y esparcimiento.

Por su parte, la presencia de fallas sísmicas distribuidas al noreste y sureste de la ciudad, se convierten en una amenaza para los sectores urbanos que atraviesan y las áreas potenciales para el desarrollo, aunque ninguna de ellas está confirmada. Será conveniente realizar estudios geológicos y de peligrosidad por fallas para conocer la profundidad y márgenes de actuación posibles de estos fallamientos, y su nivel de afectación sobre el área urbana.

Asimismo, las pendientes aptas para el desarrollo urbano, comprendidas entre el 1.5 al 8%, se localizan en las orientaciones suroeste y oeste, con tendencia media de crecimiento; y hacia el este, noreste y norte, teniendo como restricción para el crecimiento el límite municipal con Dolores y suelos medianamente escarpados, con tendencia baja de crecimiento; y las áreas con pendientes que mayores al 8%, vinculadas a la presencia de quebradas, hacia el sur y sureste de la ciudad, que limitan el crecimiento urbano para uso habitacional.

El crecimiento de la ciudad se ha desarrollado alrededor del área urbana actual, siendo este de forma horizontal, dispersa, y lineal, dirigido sobre los ejes de la Carretera Panamericana, hacia el norte, predominando el uso habitacional, con zonas residenciales de diferentes niveles y calidades constructivas, predominando las viviendas del tipo residencial suntuarias, con bajas densidades, para clase media-alta. Al suroeste, el crecimiento habitacional corresponde a la tipología de barrios populares y urbanizaciones progresivas, siendo éste el que presenta mayor porcentaje en la ocupación del suelo, sumados los barrios precarios o asentamientos espontáneo, que se localizan al oeste de la ciudad.

También, es notoria la transformación de zonas tradicionalmente habitacionales, por usos con tendencia comercial y/o de servicio en los principales ejes viales de la ciudad, concentrándose alrededor de la Carretera Panamericana (tramos hacia Dolores, en vías del Casco Urbano Central y tramo de Carretera hacia La Boquita y Casares). Asimismo, la predominancia de yacimientos de piedra cantera en la parte sur de la ciudad, se convierte en un potencial económico por la generación de empleos e ingresos para los pobladores locales, que deberá ser analizada para su posible industrialización. Actualmente, la explotación es artesanal, por lo que requiere de una tecnología adecuada, que permita la producción a escala regional e incentive el mercado local y nacional hacia Diriamba.

Asimismo, se ha tomado en cuenta la mayor o menor concentración de infraestructura de servicios y equipamiento dentro de la ciudad, predominando el Casco Urbano Central y las áreas próximas hacia el norte, este, sur y suroeste, donde se ha orientado el crecimiento, y por ende, donde existen mayor capacidad de recepción de nuevos desarrollos, debido a la expansión de usos habitacionales y mixtos (comercio, servicios, vivienda), que han orientado la cobertura de servicios hacia este sector, con excepción del sector sur donde se localizan las quebradas. Las áreas menos abastecidas se encuentran hacia el este y oeste, debido a las restricciones de crecimiento por pendientes, tipo de suelos y existencia de suelos productivos con fines agrícolas, que limitan el desarrollo urbano hacia estos sectores.



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Del déficit total de viviendas, se ha construido la siguiente distribución de necesidades, en base a la identificación de la cantidad de habitantes y el requerimiento de área de terreno por período que esta población necesita para vivir, para determinar las alternativas de desarrollo urbano a largo plazo de la Ciudad de Diriamba, a partir de una densidad adecuada de crecimiento:

TABLA No. 42. ALTERNATIVAS DE DESARROLLO URBANO A LARGO PLAZO, DIRIAMBA 2023.

A- Población Actual (2003): 30, 837

B- Área Urbana Actual (2004): 613.97 Hectáreas

C- Densidad Poblacional Actual (2004): 50 habitantes por hectárea

D- Tasa de Crecimiento Actual (2004): 2.9 %

E- Meta Poblacional al Año 2020: 47,096 Habitantes

F- Tasa Necesaria para la meta poblacional: 2.14%

POBLACIÓN ÁREAS DE CRECIMIENTO Tasa

Necesaria (%) Proyección

de Población Largo Plazo

(20 años)

Incremento de

Población

Densidad Actual

Pob. ÷ 50Hab./ha (Hectáreas)

Densidad Propuesta Media Pob. ÷ 150Hab./ha

(Hectáreas)

Densidad Propuesta Baja Pob. ÷ 100Hab./ha

(Hectáreas)

2.14 % 47,096 16,259 325.18 108.40 162.60

Tasa Actual 54,624 23,787 475.74 158.58 237.87

2.9 %

Tasa

Promedio 50,530 19,693 393.86 131.30 196.93

2.5 % Fuente: PMDU Diriamba, 2004.

En base a los cálculos anteriores, se ha obtenido tres alternativas de crecimiento urbano, tomando tres tipos de densidades (actual -50 hab./ha-; norma INETER -150 hab./ha-; y la media entre la actual y la norma -100 hab./ha-), con tres distintas tasas de crecimiento para calcular la población a largo plazo (año 2023), siendo la TAC de 2.14% seleccionada para los cálculos de población a largo plazo del Plan, y la TAC promedio entre estas. Asimismo, se obtuvo el requerimiento de tierra urbana para albergar la población a largo plazo, dividiendo el incremento poblacional arrojado en cada proyección con las tasas de crecimiento correspondientes, entre las densidades establecidas para el análisis. De esto se concluye que el total de área en hectáreas, requeridas para el crecimiento urbano de Diriamba varía de 325.18 hectáreas, utilizando la densidad de población actual, a un total de 162.60 hectáreas con la densidad promedio.

Partiendo de lo anterior, se ha seleccionado la densidad media propuesta, tomando en cuenta que la cantidad de área requerida resulta manejable para la implementación del Plan, alcanzando un total de 100.02 hectáreas, que actualmente se encuentran disponibles dentro de la ciudad.

A continuación se establece el requerimiento de área necesaria en los diferentes plazos, tomando el crecimiento de la población de cada período, de acuerdo a la tasa de crecimiento de 2,14% seleccionada para las proyecciones en el Capítulo de Población.



100

11.6.3. Dosificación del Desarrollo Urbano y Demanda de Tierra Urbana:

En este acápite se calcularán las cantidades de área necesaria a corto (5 años), mediano (10 años) y largo (20 años) plazo, a partir de la densidad de 100 habitantes/hectárea, resultante del promedio entre la densidad establecida como norma por el INETER (150 hab./ha) y la actual de la Ciudad de Diriamba (50 hab./ha), a partir de las alternativas de crecimiento urbano a largo plazo calculadas en el acápite anterior.

En esta dosificación será necesario calcular la cantidad de área requerida para equipamiento, infraestructura y la demanda de suelo y vivienda a corto, mediano y largo plazo. Con esta información se procede a seleccionar y determinar las áreas de crecimiento urbano. Con la densidad poblacional seleccionada de 100hab./ha, se considera óptimas las opciones de crecimiento, dado que con la densidad actual el requerimiento de área a futuro se eleva, y que la normativa establecida por INETER restringe las posibilidades de proyección de lotes grandes, dado que las familias diriambinas están acostumbradas a espacios amplios para vivir y con opciones de expansión. A continuación se definen las dosificaciones del desarrollo urbano:

TABLA No. 43 DOSIFICACION DE DESARROLLO URBANO A CORTO, MEDIANO Y LARGO PLAZO, 2023.

A- Población Actual (2004): 30,837

B- Área Urbana Actual (2004): 613.97 Hectáreas

C- Tasa de Crecimiento Anual Seleccionada: 2,14%

D- Densidad de Población Seleccionada: 100 habitantes / hectáreas

CORTO PLAZO 5 AÑOS (2008)

MEDIANO PLAZO 10 AÑOS (2013)

LARGO PLAZO 20 AÑOS (2023)

POBLACIÓN (Habitantes)

Proyección de Población a Corto Plazo:

34,503 Proyección de Población a Mediano Plazo:

38,109 Proyección de Población a Largo Plazo:

47,096

Población Actual 30,837 Población a Corto Plazo

34,503

Población a Mediano Plazo

38,109

Incremento de Población

3,666 Incremento de Población

3,606 Incremento de Población

8,987

SUPERFICIE (Hectáreas)

Incremento de Superficie

36.66 Incremento de Superficie

36.06 Incremento de Superficie

89.87

Área Urbana Actual:

613.97 Superficie Total a Corto Plazo:

650.63 Superficie Total a Mediano Plazo:

686.70

Superficie Total a Corto Plazo

650.63 Superficie Total a Mediano Plazo

686.70 Superficie Total a Largo Plazo

776.60

Fuente: PMDU Diriamba, 2004.

De esta cantidad de área total por plazos, se debe establecer una cierta cantidad de terreno en dependencia de las exigencias de cada tipo de actividad urbana a realizar en la ciudad (vivienda, equipamiento, comercio y servicios), una vez contrastadas con las estrategias de desarrollo urbano identificadas durante el Taller de Estrategias, efectuado con metodología participativa con actores locales de la ciudad, y las definidas por el Equipo Monográfico de la UNI (2003).

Para esta dosificación se han tomado en cuenta cinco aspectos normativos: ii. Vivienda iii. Equipamiento Urbano (incluyendo espacios abiertos privados y públicos)



101

iv. Infraestructura de Servicios v. Vialidad v. Actividades Económicas

Para cada uso del suelo se establecerán rangos normativos de dosificación, los cuales deben ser tomados como referencia, a partir de los siguientes criterios de desarrollo urbano:

A) Que se beneficie al mayor número posible de habitantes de la ciudad B) Que las acciones sean importantes y consensuadas por la población C) Que los costos de urbanización sean accesibles o bajos D) Que las acciones sean sugeridas o confirmadas por otros planes E) Que la población esté dispuesta a trabajar

Los rangos a utilizar para la dosificación de usos se distribuyen en las siguientes proporciones: 1) Para vivienda: entre el 60 y el 65% 2) Para vialidad: entre el 20 y el 25% 3) Para equipamiento urbano: entre el 5 y el 15% 4) Para infraestructura de servicios: entre el 15 y el 20% 5) Para actividades económicas: entre el 2 y 5%

A continuación se han estimado las necesidades de suelo, según los cálculos y dosificaciones para equipamiento urbano, para el crecimiento previsto a corto, mediano y largo plazo:

a) Definición de Densidades:

Para delimitar el crecimiento urbano en las nuevas áreas de saturación y expansión, tanto dentro como fuera del límite urbano, es necesario definir las densidades habitacionales óptimas para este crecimiento. Se ha utilizado como punto de partida la densidad poblacional establecida por INETER de 150 habitantes/hectáreas, seleccionando la densidad media, resultado del promedio entre esta y la densidad actual (50 habitantes/hectárea), estimando para la Ciudad de Diriamba una densidad poblacional propuesta de 100 habitantes/hectárea.

Luego, se definió como densidad habitacional promedio entre 20 y 70 viviendas/hectárea, conforme los criterios de INETER, estimando los rangos por cada hectárea de suelo urbano, siendo entre 60 y 65% para vivienda, con lotes mínimos que variarán de acuerdo a los usos de vivienda definidos. Estos podrán variar entre los 100 metros cuadrados, como lote mínimo, y los 700 metros cuadrados como máximo, estableciendo tres niveles de densidad para vivienda:

Según las Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial (INETER, 2002) y las densidades habitacionales existentes, se han definido los siguientes criterios y densidades permisibles para el uso habitacional en Diriamba:

a) Densidad Alta. Corresponde a zonas de viviendas que permiten un rango de 56 a 100 viviendas por hectárea, con tamaños promedios entre 100 y 150 m2 y reservas de áreas de circulación mínimas del 13% del área total. Una característica de las áreas de alta densidad es que las edificaciones pueden ser multifamiliares o desarrollo habitacional en altura. El lote promedio será de 140 m2.

b) Densidad Media. Corresponde a zonas de viviendas que permiten un rango de 30 a 55 lotes por hectáreas, con tamaños promedios entre 181 y 325 m2, y reservas de áreas de circulación mínimas del 18% del área total.

c) Densidad Baja. Corresponde a zonas de viviendas que por las características naturales de terrenos accidentados, existencia de zonas de recarga acuífera y áreas con destino agroecoturístico, deben considerar una adecuada protección de los suelos, garantizando en



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gran medida la protección de la cobertura vegetal. Se permite bajas densidades habitacionales, con lotes que no superen las 30 unidades por hectárea, con tamaños promedios entre los 326 y 700 m2, y reservas de áreas de circulación mínimas del 18% del área total. Asimismo, la dosificación de las cantidades de vivienda en los diferentes plazos se ha calculado tomando como referencia el indicador nacional de 6 habitantes por vivienda.

TABLA No. 44 DEMANDA DE VIVIENDA POR INCREMENTO DE POBLACIÓN, DIRIAMBA 2023.

Población Actual 2003

Proyección Poblacional Corto Plazo

(2008)

Proyección Poblacional

Mediano Plazo (2013)

Proyección Poblacional Largo Plazo

(2023)

Incremento de Población Total

Acumulado

Déficit de Viviendas por

Incremento Poblacional

30,837 34,503 38,109 47,096 16,259 2,710 Demanda Total de Viviendas

Corto Plazo 611

Mediano Plazo 601

Largo Plazo 1,498

Acumulado Total de Vivienda

2,710

Déficit por Mal Estado Físico 1,707

Déficit por Mala Ubicación 188

Déficit por Hacinamiento 2,263 REQUERIMIENTO TOTAL DE VIVIENDAS A LARGO PLAZO 4,417


En base a lo anterior, la demanda de suelo urbano para vivienda o uso habitacional incluye la demanda total de terreno para vivienda, en base al resumen del déficit, abordado en el Capítulo de Vivienda del Diagnostico Urbano de Diriamba. Cabe señalar que se han sumado el déficit de vivienda por mal estado físico e incremento poblacional, siendo que las viviendas mal ubicadas también se encuentran en estado físico deteriorado por lo que no se suman. El déficit arrojado por el hacinamiento se asumió tratarlo a través de ampliaciones de la vivienda existente, dado que la densidad domiciliar promedio de la ciudad es de 5,18 habitantes por vivienda. Se detalla así:

b) Demanda de Tierra para Vivienda a Corto, Mediano y Largo Plazo:

La distribución por plazos y área disponibles para vivienda en Diriamba es la siguiente:

TABLA No. 45 DEMANDA DE TERRENO PARA VIVIENDA, DIRIAMBA 2023.

Población Proyectada Largo Plazo

(Habitantes)

Incremento Poblacional Corto Plazo

(2008)


Mediano Plazo (2013)

Incremento Poblacional Largo Plazo

(2023)

Incremento de Población Total

Acumulado

47,096 3,666 3,606 8,987 16,259 Demanda Total de Terreno

(Hectáreas) Incremento de

Superficie Corto Plazo


Mediano Plazo


Largo Plazo

Incremento de Superficie Total

Acumulado

787.84 36.66 + 11.28 36.06 89.87 173.87 Demanda Total de Viviendas

(Cantidad) Incremento Corto Plazo

Incremento Mediano Plazo

Incremento Largo Plazo

Acumulado Total de Vivienda por


2,898 (*) 611 + 188 601 1,498 2,710 Número de Viviendas a ubicarse dentro del límite urbano: 2,600 viviendas

Área Baldía dentro del límite urbano: 100.02 hectáreas (excluyendo áreas de cauces)

Área para Vivienda dentro del límite urbano: 65.01 hectáreas (65% del área baldía total)

Número de Viviendas a ubicarse fuera del límite urbano: 298 viviendas

Área Baldía fuera del límite urbano (**): 584.47 hectáreas (excluyendo áreas de cauces)




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Nota: (*) Incluye las viviendas afectadas por mala ubicación, las cuales deberán reponerse totalmente, a corto plazo.

(**) Se refiere a todas aquellas áreas sin ocupación o utilización, que se localizan fuera del límite y

área urbana actual.

Cabe señalar que al incremento de superficie total acumulado por el incremento de población generado a largo plazo, se le ha añadido un excedente de área requerida para garantizar la reubicación de un total de 188 viviendas, que deberán albergar a 1,128 habitantes, con una densidad de 93,5 habitantes/ hectárea, definida con anterioridad.

A partir de este análisis, la superficie total a largo plazo se ha incrementado en 11.28 hectáreas a la suma acumulada de, dando como resultado un total de 173.87 hectáreas. Este requerimiento de vivienda deberá atenderse a corto plazo.

La forma en que el total de requerimiento de viviendas estará localizado en la ciudad fue determinada en función de dos criterios:

1- Cuantificación de áreas baldías existentes dentro del perímetro urbano y fuera de este, para conocer cuántas viviendas podrían ser albergadas dentro del área urbana actual. Asimismo, se han definido las áreas baldías por anillos o áreas de ocupación: área rectora, secundaria y de expansión. Esto alcanza un total de 684.50 hectáreas, incluyendo área de circulación y áreas de equipamiento comunitario.

2- Requerimiento de viviendas requeridas a largo plazo (2020) para un total de 2,898 viviendas, equivalentes a 2,898 lotes nuevos. Se adicionan 1,519 viviendas que podrán ser construidas en el mismo lote por mal estado físico.

3- Estimado de la densidad poblacional por sectores urbanos de la ciudad, en base a la predominancia de densidad (alta, media, baja), que en el caso de Diriamba oscila entre 7.2 hab./ha), la mínima y la máxima de 299 hab./ha) dentro del área urbana actual, conforme los barrios Santa Regina y San José, respectivamente.

De esta manera, la distribución será la siguiente:

A) Las viviendas de densidad alta ocuparán las áreas del sector central, sur, suroeste y noroeste de la ciudad (área rectora y área secundaria), localizadas dentro del perímetro urbano actual. Contiene un total de 17.38 hectáreas, para una densidad habitacional promedio de 40 viv./ha.(entre 55 y 100 vivienda por hectárea), alcanzando un total de 1,738 viviendas requeridas, según el lote mínimo de 100 metros cuadrados).

B) Las viviendas de densidad media se ubicarán en los terrenos baldíos a densificarse, localizados en los sectores norte, este y sureste de la ciudad (anillo intermedio), para un total de 20.28 hectáreas destinadas para este fin, estableciendo como densidad habitacional promedio 70 viv./ha (entre 30 y 55 viviendas por hectárea), lo que arroja un total de 1,014 viviendas requeridas (según el lote de 200m²). Se encuentran tanto dentro como fuera de límite urbano actual.

De éstas, se propone construir o restaurarse en el mismo sitio un total de 553 viviendas en el sitio donde actualmente se encuentran, por encontrarse en mal estado físico.

C) Las viviendas que demandarán densidad baja, para nuevas áreas a urbanizar en los próximos 15 años (anillo de expansión), en base al déficit por crecimiento poblacional calculado al año 2020. Las áreas que albergan estas densidades están ubicadas en los sectores noreste, este y sur de la ciudad. El total de área requerida para esta densidad es de 7.25 hectáreas, para un promedio de densidad habitacional de 20 viv./ha (30 a menos viviendas por hectárea), obteniendo un total de 145 viviendas requeridas.



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Las proporciones de cantidad de área de terreno y viviendas destinadas para cada tipo de densidad han sido definidas en base a la tendencia de crecimiento y ocupación habitacional de la ciudad, la cual espera mantenerse para el largo plazo, siendo las siguientes:

1) Densidad Alta = 59% 2) Densidad Media = 35% 3) Densidad Baja = 6%

Las viviendas a reubicar se encuentran clasificadas en tres grupos diferentes, que son: en barrios que presentan riesgos de inundación y/o deslave, a lo largo de las bordes de los ríos y quebradas, y próximas a las minas de explotación de material pétreo (piedra cantera).

Los tres requerimientos deberán atenderse a corto plazo, como se afirmó anteriormente. Únicamente en las áreas con densidad altas se espera construir viviendas en altura, de hasta 4 pisos como máximo.

c) Demanda de Tierra para Otros Usos a Corto, Mediano y Largo Plazo:

Las proyecciones de equipamiento social y de servicios municipales se han realizado en base a las dotaciones de equipamiento y demanda de área por población a atender, a saber:

TABLA No. 46 EQUIPAMIENTO EXISTENTE Y DEMANDA FUTURA DE DIRIAMBA, 2023

Equipamiento Concepto Situación Actual

1

Dem. 20032

Dem. 2023 Balance Radio de influencia

Centro de Salud (Sin Camas)

cantidad 1.00 1.00 0

5-10 Km M² terreno 544.00 3,950.31 -3,409.31

M² construcción 544.00 759.67 -215.67

Hospital General


Municipal M² terreno 3,480.00 4,254.18 -774.18

M² construcción 3,480,00 2,127.09 1,352.91

Preescolar M² terreno 15,731.94

* 6,795 8,936.94

500 metros M² construcción 4,453.40 2,038.50 2,414.90

Primaria M² terreno 80,156.55 41,938.32 38,218.23


Secundaria M² terreno 41,737.03 25,900.00 15,837.03


C.D.I.

cantidad 0 - -

300-500 m M² terreno 0 4,169.16 -4,169.16

M² construcción 0 2,485.45 -2,485.45

Terminal de Transporte

cantidad 1.00 0 0

Municipal M² terreno 3,600.00 6,475.77 -2,875.77

M² construcción 3,600.00 2,251.10 1,348.90

Basurero cantidad 1.00 1.00 0 1-3 Km del centro

urbano

M² terreno 14,000.00 17,577.09

-3,577.09

Mercado


700 m M² terreno 12,800.00 3,083.70 9,716.30

M² construcción 10,880 1,541.85 9,338.15

Cementerio3

cantidad 1.00 1.00 0 350 tumbas C/ 1000 hab. M² terreno 45,000.00 26,211.45 -18,788.55

Rastro

cantidad 1.00 1.00 0 Urbano. 1 Km del centro

urbano

M² terreno 1,911.00 493.39 1,417.61

M² construcción 276.26 92.51 184.75

Biblioteca

cantidad

10-20 Km. M² terreno 184.60 462.55 -277.95

M² construcción 184.60 308.37 -123.77

1 Alcaldía de Diriamba, 2003.

2 Ramírez, 1991; MECD, 2003.

3 El Cementerio Actual se encuentra saturado.



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Equipamiento Concepto Situación Actual

4

Dem. 20035

Dem. 2023 Balance Radio de influencia

Cine y Teatro6

cantidad Urbano-Suburbano M² terreno 817.32 1,850.22 -1,032.90

Centro Cívico Municipal


Municipal M² terreno 240.00 1,541.85 -1,301.85

M² construcción 240.00 770.92 -530.90

Casa de Cultura


Distrital M² terreno 675.50 616.74 58.76

M² construcción 675.50 431.71 243.79

Campos deportivos cantidad 4.00 3.00 1.00

C/1000 hab. M² terreno 35,500.00 32,687.00 2,812.78

Canchas Deportivas Públicas

cantidad 2.00 10.00 -8.00

300-500 mts M² terreno 781.00 4,200.00 -3,419.00

M² construcción 817.32 462.55 354.77

Parque Comunal cantidad 1.00 -

M² terreno 34,013.60 28,061.67 5,951.93

Fuente: Oferta Actual del POUCD, 2003; Proyección PMDU, 2004.

En cuanto al componente de desechos sólidos en la Ciudad y Municipio de Diriamba, es necesario mencionar que a nivel regional se ha contemplado un Proyecto de Manejo de Desechos Sólidos en la Región Oeste de Nicaragua, cuyo ámbito territorial comprende los Departamentos de Managua, Masaya, Granada y Carazo, donde se concentra el 55% de la población urbana del país. El proyecto se justifica debido a que actualmente este servicio municipal no cumple con la cobertura adecuada en el área urbana de 21 municipios de estos departamentos, y la disposición de los desechos no cuenta con el debido tratamiento y eliminación, por lo que ha sido necesario contemplar una solución de disposición final de desechos mancomunada, tomando en cuenta que las distancias promedio entre estos departamentos oscila entre 25 a 30 kilómetros (MARENA, 2004).

El proyecto está siendo gerenciado por el Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales de Nicaragua (MARENA), ante el Banco Mundial, dentro de la asistencia técnica y financiera que dicha institución para el Plan de Manejo de Desechos Sólidos en Nicaragua, con un monto aproximado entre 8 y 10 millones de dólares, previendo su respectiva factibilidad legal e institucional.

En función de las necesidades de tratamiento y disposición a partir del análisis de población, generación per-capita de basura, cantidad de basura transportada, equipo necesario a emplear, área necesaria para la disposición y tratamiento, se ha previsto la posible construcción de un relleno sanitario, con un horizonte de 30 años, teniendo como año base el 2005, para lo cual se requiere de un área aproximada de 3Km², con secciones de 30 metros de altura promedio, con 200 metros de ancho y 700 metros de largo. El método que se ha previsto es el de disposición por celdas, compactación de desechos y cobertura diaria, impermeabilización de fondo, drenaje y tratamiento de lixiviados y extracción de biogás (MARENA, 2004).

Aunque las municipalidades de los municipios de estos departamentos actualmente cuentan con áreas de disposición de la basura, las condiciones físicas no son las adecuadas y amenazan con contaminar el medio ambiente municipal y regional, que no ha sido resuelta aún. Esto debido a que la capacidad de los municipios en términos de ingresos locales es baja y obliga a que el proyecto tenga una dimensión regional, e integral con enfoque de mancomunidad de municipalidades, y no más iniciativas individuales y descoordinados entre los municipios. 4 Alcaldía de Diriamba, 2003.

5 Ramírez, 1991; MECD, 2003.

6 Equipamiento en Deterioro.



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Para la definición de déficit o superávit fue necesario comparar las normativas de equipamiento establecidas tanto a nivel internacional como nacional, teniendo como fuentes el Manual de Criterios de Diseño Urbano, de Jan Bazant (1997); la Metodología de Planificación Territorial Urbana, del Arq. Luis Ramírez (1991); y las Normas, Criterios y Pautas para el Ordenamiento Territorial, del INETER (2002).

Estableciendo un comparativo de los requerimientos de equipamiento de estas tres fuentes se obtuvo la siguiente tabla donde se comparan las necesidades de uso del suelo y equipamiento proyectado a largo plazo en la Ciudad de Diriamba. En base a los datos de la tabla a presentar, se obtuvo el análisis de cada concepto de equipamiento se realizó comparando las dotaciones actuales con las requeridas a corto y largo plazo (año 2023).

TABLA No. 47 ÍNDICES COMPARATIVOS DE NECESIDADES DE USO DE SUELO Y EQUIPAMIENTO, 2023.

USOS DE SUELO EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

NECESIDADES DE USOS IDENTIFICADAS EN EL TALLER (2004)

Vivienda (sur, sureste y suroeste) Industrial (este y oeste) Áreas Verdes y de Reserva Natural (noreste y este) Comercio (eje comercio-servicio-vivienda, mercado periférico y nuevo mercado municipal al este). Equipamiento recreativo vinculado a quebradas.

Recreativo: rehabilitar Estadio Municipal, parques y canchas deportivas. Mejorar campo de fútbol del Sector Roberto Clemente y San

José. Revitalizar la Escuela de Talentos. Centros de Salud: dos centros nuevos al noreste y oeste; y mejorar condiciones del centro ubicado en Las Esquinas.

Basurero Cementerio Rastro Mercado Municipal Nuevo, creación de Mercado Periférico y rehabilitación del actual mercado. Reorientar la infraestructura pluvial hacia el sector norte. Crear galerías de infiltración de aguas en la zona noreste. Ampliar red de alcantarillado sanitario.

NECESIDADES RESPECTO A LAS NORMAS, PAUTAS Y CRITERIOS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE INTETER (2002).

Vivienda Industria Áreas Verdes Recreación y Deporte Comercio y Servicios Zonas de Protección Natural.

Instituto de secundaria, escuela técnica vocacional, primaria completa, preescolar. Biblioteca, museo, centro de cultura, casa comunal. Campo y cancha deportiva. Hospital, centro de salud o puesto de salud. Centro de desarrollo infantil, hogar infantil, hogar de ancianos. Gasolinera. Juzgado, estación de policía y central de bomberos. Plaza y parques.

Mercado; cementerio; rastro; sitios de tratamiento, eliminación y/o deposición final de desechos sólidos. Terminal de transporte terrestre. Agua potable, energía eléctrica, central de telecomunicaciones y correos. Alcantarillado sanitario y sistemas de tratamientos de aguas residuales.



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USOS DE SUELO EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

NORMAS DE EQUIPAMIENTO URBANO CONFORME DÉFICIT ACTUALES (1992).

Vivienda Industria Áreas Verdes Recreación y Deporte Comercio y Servicios Zonas de Protección Natural de Bosques y Quebradas Zonas de Producción Agropecuaria

Ampliación de Hospital General (déficit es de 774.18m² de terreno). Centros de desarrollo Infantil (CDI) (déficit de área de terreno es de 4,169.16m² y 2,485.4516m² de construcción). Terminal de Transporte con déficit de área de terreno 2,875.77m². Basurero con déficit de área de terreno de 3,577.09m². Cementerio con déficit de área de terreno de 18,788.55m². Biblioteca Municipal con déficit de área de 277.95m² de terreno y 123.77 de construcción. Centro Cívico Municipal (Alcaldía e instituciones) con déficit de área de 1,301.85m² en terreno y 530m² en construcción. Canchas deportivas (8)

Ampliación de redes viales, drenajes y agua potable.


11.6.4 Opciones de Crecimiento Urbano:

Se definirá hacia dónde crecer el centro poblado, su extensión y los plazos en que debe ocurrir ese crecimiento, para obtener las opciones de crecimiento urbano. Para este fin se han implementado los siguientes pasos metodológicos y resultados:

1- Definición de las Áreas con Menor Costo de Urbanización, a partir de la delimitación de terrenos aptos para recibir nuevos desarrollos y construcciones. Estos deberán presentar:

a) Ciertos grados de urbanización,

principalmente de agua, drenajes y vialidad, y donde se tenga prevista la realización de inversiones públicas o privadas.

b) Pendientes y tipos de suelos que de acuerdo a su estructura y características sean favorables y adecuados a la urbanización.

c) Terrenos localizados fuera del perímetro urbano actual

T0 PENDIENTE <1.5%(SERIE MSB - MASATEPE)




T1 PENDIENTE 1.5-4%(SERIE MSB - MASATEPE)




(SERIE DICIII - DIRIAMBA)T2 PENDIENTE 4-8%



QUEBRADAS PEND QFFPEND 30 - 70%



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a una distancia no mayor de los 200 a 300 metros del límite urbano actual, dado que esto define hasta donde podrá extenderse la ciudad de forma razonable y con más facilidad, y donde los costos de instalación de la infraestructura sean menores. Se establecieron tres categorías:

A) Áreas aprovechables y con menor costo de urbanización, por estar localizadas a una distancia no mayor de 300 metros y próxima a conexiones de infraestructura. En Diriamba estas se localizan al norte, oeste y suroeste de la ciudad.

B) Áreas con menor costo de urbanización, ubicadas a una distancia menor de 300 metros, pero que no son aptas. Estas se ubican paralelas a la Carretera Panamericana (Tramo hacia Managua), al noroeste de la ciudad.

C) Áreas aptas o aprovechables, en cualquier lugar de localización. Son áreas urbanas que según la topografía y tipo de suelos son adecuadas para la urbanización, pero sin acceso o limitadas posibilidades de conectarse a las redes de infraestructura. Se ubican al sureste y suroeste, próximas a las quebradas Apompuá, La Grandeza, Amayo y Limón, fuera del perímetro urbano. Cabe señalar que los ríos y quebradas constituyen barreras para las eficientes conexiones de infraestructura en este sector de la ciudad, aunque la topografía permita cierto nivel de urbanización. Ver Plano de Aptitud de Crecimiento Urbano.

2- Delimitación de Áreas Accesibles y de Fácil Comunicación, retomando la existencia de áreas fuera del límite urbano, que están comunicadas mediante accesos de carreteras o caminos importantes, que facilitan el movimiento vehicular o peatonal hacia el centro

poblado. Son referencia imprescindible para este análisis todos aquellos elementos naturales o artificiales que representen un obstáculo físico que impida el crecimiento urbano (ríos, cauces, canales, barrancas o escarpes, etc.); los accesos y vías importantes fuera del área urbana actual; y la distancia no mayor de 300 metros a cada lado de esos accesos. Se han localizado en la Ciudad de Diriamba todas aquellas áreas próximas a vías y caminos a acceso a comunidades y comarcas, cercanas al centro urbano, tales como: Carretera a San Marcos, Camino a Santa Rosa, Camino a San Gregorio, Camino a Río Limón y Camino a Apompuá.

3- Definición de las Áreas a Preservar o Proteger, que por su valor ambiental, natural (ríos, vistas panorámicas naturales, bosques, barrancas o lomas, etc.) o por su valor económico (áreas agrícolas productivas) o valor histórico cultural (zona en ruinas o monumentos históricos) no deben utilizarse para el crecimiento urbano, sino conservar las características

AREAS ACCESIBLES Y DE FACIL

COMUNICACION


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COMUNICACION


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COMUNICACION


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COMUNICACION

AREAS CON VALOR NATURAL





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que le imprimen ese valor. En Diriamba se han identificado con esta categoría las áreas de los ríos y quebradas con valor natural (Apompuá, La Grandeza, Amayo y Limón), las de valor ambiental y cultural (actual área de Cementerio, el Museo Ecológico y el mirador del Colegio La Salle, las fincas de café para agroturismo y miradores naturales con vistas paisajísticas en distintos puntos de la ciudad). Una vez definidas éstas áreas y conjugado los resultados del análisis de cada una de ellas, se ha obtenido variadas opciones de la tendencia de crecimiento urbano en función de las áreas requeridas a corto, mediano y largo plazo. Se definieron las siguientes áreas con opciones de crecimiento:

A) Área Urbana Actual: contiene la estructura urbana actual, ubicada dentro del perímetro urbano actual.

B) Áreas a Preservar o Proteger (con Valor Natural o Ambiental): áreas de ríos y quebradas.

C) Áreas a Corto Plazo D) Áreas a Mediano Plazo E) Áreas a Largo Plazo

Las cantidades de áreas baldías disponibles para crecimiento y expansión urbana se detallan a continuación, dividiendo las cantidades en los tres anillos o ejes de desarrollo abordados con anterioridad:

1) Primer Anillo o Eje de Consolidación Urbana (Área Rectora) ____30.02 Hectáreas (Área Urbana del Casco Urbano y sectores urbanos aledaños)

2) Segundo Anillo o Eje de Saturación Urbana__________________70.00 Hectáreas (Áreas Baldías Urbanas en Área Secundaria)

3) Tercer Anillo o Eje de Expansión Urbana___________________584.47 Hectáreas (Áreas Baldías en Área Suburbana)

Total de Área Disponible_________________________________684.50 Hectáreas

Para el Corto Plazo, se propone consolidar las áreas urbanas existentes dentro del Casco Urbano Central y sectores urbanos aledaños, así como áreas a saturar

urbanísticamente, contemplados en el primer y segundo anillo o eje, destinados para uso habitacional, comercial, mixto (comercio-servicios) y algún equipamiento. Esto permitirá integrar los vacíos urbanos a la nueva estructura urbana de la ciudad, optimizando el suelo urbano con el máximo aprovechamiento. El área total a utilizar a corto plazo es de 91.55 Hectáreas. El límite del segundo anillo de crecimiento corresponde al límite urbano

actual.

AREA RECTORA (A CONSOLIDAR)

(AREA A SATURAR)AREA SECUNDARIA





AREA DE EXPANSIÓN

AREA DE EXPANSIÓN

AREA DE EXPANSIÓN

AREA DE EXPANSIÓN

AREA DE EXPANSIÓN

AREA DE EXPANSIÓN

AREA DE EXPANSIÓN



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Para el Mediano Plazo, se ha propuesto la saturación de áreas baldías urbanas fuera del Casco Urbano Central, dentro del perímetro urbano actual y fuera de éste, contempladas en el segundo y parte de las proyectadas en el tercer anillo o eje de urbanización, con el objetivo de incorporar usos de suelo que se han estado construyendo de manera dispersa y desordenada, o que por su potencialidad productiva requieren integrarse al crecimiento urbano, fuera del perímetro actual.

En el segundo anillo se ha contemplado la proyección de las áreas con destino ecoturístico, industrial y agrícolas. Además de usos comerciales, de servicios y equipamiento social y recreativo-cultural vinculado a las actividades ecoturísticas y zonas de protección y reserva ambiental localizadas en los alrededores de los ríos y quebradas. Asimismo, se han contemplado áreas para el uso habitacional al norte, noreste, sureste, suroeste y este de la ciudad. Contempla un área total de 16.93 Hectáreas.

Para el Largo Plazo, se han contemplado las áreas baldías existentes fuera del perímetro urbano actual, destinadas para la expansión de la ciudad, con usos fundamentalmente para el aprovechamiento agrícola, agroforestal y silvopastoril, sobresaliendo los destinos para la producción de café, con la integración de las fincas cafetaleras existentes para agroturismo; de reserva y protección ambiental, y uso habitacional hacia el este, oeste y suroeste de la ciudad. Contempla un área total de 584.47 Hectáreas.

11.7 Estructura Urbana Propuesta al año 2023: la configuración urbana propuesta para la Ciudad de Diriamba se definió a partir del precepto de homogeneidad de las zonas urbanas existentes y propuestas (nuevas) dentro del área urbana propuesta, partiendo de la delimitación de una área urbana y área suburbana a urbanizar, áreas de reserva y áreas de conservación.

Una vez descritas estas macro áreas de la ciudad dentro del límite urbano propuesto, se han identificado espacios bien definidos por sus usos del suelo, actividades económicas y densidades de ocupación, que regirán la zonificación del uso del suelo, el sistema vial y la imagen urbana de la ciudad, a saber:

a) Centro Urbano: referido al Casco Urbano Central, el cual mantendrá su función y sus usos del suelo: habitacional, comercial, de servicios e institucional, procurando concentrar estos últimos en las calles principales, con sus respectivas restricciones de ocupación.

b) Áreas Intermedias y Periféricas: definen el límite de las áreas urbanas sin consolidación que requieren saturación de las áreas baldías, diferenciándose por su trama urbana tipología de sus edificaciones, usos de suelo, densidades de ocupación, con áreas de equipamiento diario y especializado en los sub-centros de barrios propuestos, localizadas al noreste, este, oeste, sureste y suroeste de la ciudad. Se han incorporado los uso industrial y de destino ecoturístico.

c) Áreas de Expansión Suburbanas: determinan las áreas baldías con uso agrícola y verde que requieren integrarse al nuevo límite urbano (propuesto) para garantizar áreas de nuevos desarrollos, con usos productivos, verdes de protección y algunos de desarrollo habitacional condicionado. Están proyectados usos industriales, agrícolas y ecoturísticos vinculados a la producción de agroturismo de café.

d) Espacios de Esparcimiento Público y Privado: localizados hacia el sur, sureste, suroeste, este y oeste de la ciudad, próximos a las zonas de reserva natural (ríos y quebradas), áreas con pendientes bajas (oeste) y en elevaciones propicias como áreas de esparcimiento pasivo. En ellas se propone la creación de recorridos ecológicos y áreas de recreación equipadas de miradores, senderos, restaurantes y servicios varios, que



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atraigan al visitante nacional y extranjero, aprovechando su gran potencial paisajístico con el fin de preservar y recuperar las áreas naturales deterioradas.

e) Corredores Comerciales: en estos se concentrará la actividad comercial y de servicios, ubicados en las vías principales: sobre las vías del Casco Urbano Central, en la Carretera Panamericana en los tramos Diriamba – Dolores, Diriamba – La Boquita, Diriamba – Río Limón. Estos corredores son independientes de los usos comerciales individuales existentes, que se encuentran distribuidos en forma heterogénea en toda la ciudad.

f) Centros Distritales y de Barrios: son áreas que se localizan en diversos puntos de la ciudad, para dotar de forma equilibrada, del equipamiento y servicios básicos necesarios, en los barrios intermedios y periféricos.

g) Conectores o Enlaces: conformados por el sistema vial de la ciudad, como elemento articulador de la misma con los municipios vecinos y comarcas aledañas, estableciendo la jerarquía de las vías, en dependencia de su función y volumen de tráfico que permite, desde las áreas urbanas hasta las suburbanas.

h) Red de Calles: son vías que permiten la integración entre los barrios, proponiendo el mejoramiento en las calles de zonas urbanas degradadas, ubicadas en los barrios intermedios y periféricos, dentro del área urbana existente.

i) Aceras y Andenes: vías exclusivamente para uso del peatón, para lo cual se propone eliminar los obstáculos existentes en las aceras del centro urbano, y la construcción de andenes en los barrios intermedios y periféricos.

j) Bulevares: se encuentran en las vías principales conformadas por la Carretera Diriamba – Managua, Diriamba – La Boquita y Diriamba - Dolores; las cuales constituyen las principales vías de acceso a la Ciudad. Son vías con amplio tratamiento ornamental, que dispondrán de franjas para la articulación peatonal.

k) Miradores: son áreas de esparcimiento ubicadas en las riberas de los Ríos La Grandeza, Amayo, Limón y Apompuá, y en sitios con vistas paisajísticas de gran valor natural, que estarán dotadas de áreas de descanso, expectación, circulación peatonal, ciclismo y servicios gastronómicos.

l) Plazas y Parques: constituyen espacios de recreación y esparcimiento, proyectados dentro del perímetro urbano actual y fuera de este, a nivel de subcentros de barrios. Los principales son: Parque Central, Plaza El Reloj y los Parques Comunales en las zonas propuestas.

m) Senderos: son caminos con Vistas Paisajísticas ubicadas en las riberas de las quebradas, comprenden una faja de 5 metros de ancho a lo largo de estas, dotándolos de tratamiento adecuado para la recreación, como mobiliario urbano y arborización, barreras protectoras para seguridad del peatón, entre otros. Estos estarán ubicados al Sur, Este y Oeste de la Ciudad. También se encuentran las sendas ubicadas en los barrios La Independencia, Carlos Méndez, con vistas hacia el centro de la Ciudad.

n) Áreas Deportivas: comprenden los espacios donde se concentrarán instalaciones o condiciones para la práctica del deporte tales como Baseball, Volleyball, Basketball, entre otros, aprovechando la infraestructura deportiva existente.

11.7.1 Límites Físicos del Área del Plan:

Para la delimitación del área en que se proyectará el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Diriamba, se establecieron las siguientes consideraciones:



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1) Límite urbano actual, al año 2004, definido mediante decreto del Concejo Municipal en Septiembre del 2003 en la parte norte de la ciudad, adicionando nuevas áreas urbanas, mediante levantamiento realizado por el Equipo Consultor durante el período de mayo a agosto del 2004, e insumos proporcionados por la Oficina de Catastro Municipal de la Alcaldía de Diriamba y el Consorcio GPI-DOXA-CICODE. Los límites establecidos fueron los siguientes:

Al Norte: Las Esquinas.

Al Sur: Barrio Santa Juana y Oscar A. Romero.

Al Suroeste: Quebradas La Grandeza y Amayo.

Al Este: Límite Municipal con Dolores.

Al Oeste: Barrios Colinas Sur y Colonia San Sebastián.

Para el límite urbano propuesto de Diriamba al año 2023 se ha considerado la modificación de los limites actuales hacia el Sur, Suroeste, Oeste, Noroeste y Noreste, hasta el Camino que conecta la Comarca Los Zúñiga con la Carretera a San Marcos, que incluye un conjunto de fincas con alto potencial agrícola y agrosilvopastoril y forestal, que deben mantener su carácter suburbano. Por otro lado, las instituciones gubernamentales en Diriamba no disponen de planes de inversión en estas zonas lo que demandará de la definición de prioridades y proyectos de reactivación económica para su incorporación al área urbana propuesta, a corto, mediano y largo plazo. Los límites urbanos propuestos al año 2023 son:

2) Límites Urbanos Propuestos, al año 2023:

Al Norte, Las Esquinas, Al Noreste, los límites de las Fincas La Medeña, Los Zúñiga y El Paraíso. Al Sur, por las áreas de reserva natural de las Quebradas La Grandeza y Amayo. Al Este, por el Límite Municipal con Dolores, Al Oeste, por la Quebrada Apompuá y las fincas Al Sureste, por la Quebrada El Limón. Al Suroeste, las fincas de producción de café y la franja de protección ambiental.

Es necesario resaltar que actualmente la Municipalidad de Diriamba no dispone de un banco de tierras comunales, por lo que se observa que las propiedades sobre las cuales se ha proyectado el límite urbano propuesto son de tipo privado, mayoritariamente de finqueros de la región, cuyas fincas tienen usos agropecuarios (café, agricultura de subsistencia y ganado, frutales variados) (Oficina de Catastro-INETER de Carazo, 2004).

Esto demandará de parte de la alcaldía un detallado levantamiento de las áreas incorporadas al nuevo crecimiento de la ciudad en el límite urbano propuesto, para posteriormente definir una política de adquisición y compra-venta de éstas tierras, estableciendo previamente algunos mecanismos de negociación con los propietarios, a fin de asegurar el cumplimiento de las estrategias de desarrollo urbano en sus diferentes plazos. 11.7.2 Zonificación de Uso del Suelo Propuesto:

En este acápite se establecen los usos de suelo con las normas de ocupación que regularán el uso y ocupación del suelo urbano propuesto para la Ciudad de Diriamba al año 2023. Se propone que la Ciudad de Diriamba esté compuesta por tres macro-zonas y 18 zonas de uso y aprovechamiento urbano, claramente diferenciadas, donde el uso de suelo corresponda a las características físicas, económicas y ambientales de cada sector. Para este fin ha establecido dentro del perímetro del área urbana propuesta un Area Rectora o Anillo Central, que corresponde a los límites del Casco Urbano Central y algunas áreas aledañas;



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un Area Secundaria o Anillo Intermedio, y un Área de Expansión, basándose en tendencias de crecimiento físico, y el aprovechamiento al máximo de los recursos naturales y físicos existentes. Por defecto se ha abordado el concepto de área rural.

Estas zonas se definen a continuación:

A) ÁREA URBANA: es una de las áreas en que se divide el Municipio de Diriamba y se ha definido como tal a todas aquellas área dentro del límite establecido en el Plan de Desarrollo Urbano en proceso, aprobado por el Concejo Municipal. La zonificación comprende zonas de vivienda de densidad alta y media, zona de centro urbano principal, zona de sub-centros Distritales y de barrio, zona de equipamiento institucional especializado, zonas de comercio y servicios, y zona de reserva natural.

ÁREA SUB-URBANA: es una de las áreas en que se divide el Municipio de Diriamba, considerada de amortiguamiento y control del crecimiento urbano, siendo de transición entre las áreas urbana y rural, conservando de ambas algunas características comunes. Su tendencia es la subdivisión del suelo por desarrollarse a orillas de uno de los accesos principales de la Ciudad. Está ubicada dentro de los límites del área intermedia y de expansión, correspondiendo a la extensión territorial comprendida entre el límite urbano actual y el límite urbano propuesto. La zonificación comprende desarrollos semi-rurales, con zonas de densidad baja, zonas de fincas para producción agrícola y zona de corredores ecoturísticos (agroturismo de café, agroforestería y cultivo silvopastoril). Esta área permite el crecimiento de áreas residenciales con parcelas muy amplias.

ÁREA RURAL: es una de las áreas en que se divide el Municipio de Diriamba, donde las características son exclusivamente las relativos al campo y a las labores del mismo. Esta área se ubica entre el límite urbano propuesto para el crecimiento y el límite municipal. La zonificación comprende una zona rural de protección de la erosión hídrica.

De acuerdo a estas zonas, los conceptos de usos de suelo para la ciudad de Diriamba son los que siguen a continuación, debiendo aclarar que se ha ratificado en su mayoría la propuesta de zonas y usos contemplados en la Propuesta de Usos de Suelo de la Monografía de la UNI, del año 2003, habiendo realizado ajustes en los conceptos y dosificaciones de los usos, según la definición de las áreas requeridas, disponibilidad de áreas baldías y potencialidades del suelo en las áreas colindantes a la ciudad. Ver Plano de Zonificación del Uso del Suelo Propuesto.

Zona de Centro Urbano (Z-CU): Se localiza en el Casco Urbano Central y áreas aledañas, destinado a atender las necesidades de más de 10,000 mil habitantes, en equipamiento público y privado, a nivel de ciudad, albergando usos institucionales, culturales, de comercio y servicios, cultura, recreación, transporte y vivienda. Esta zona concentra los edificios de mayor relevancia a nivel municipal, como la Zona de Vivienda: vivienda tradicional con densidades altas y medias; Zona de Comercio – Servicio: usos comerciales dispersos, de venta mayorista y minorista, combinado con Corredor Mixto de Comercio y Servicios, que actualmente se proyecta de forma desordenada y casuística en las calles y avenidas centrales; y una Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Servicios, con actividades de servicios y vivienda combinados; Zona de Equipamiento Especializado: contiene edificaciones que albergan instituciones del Estado, tales como el edificio de la Alcaldía, de tipo religioso, educativo, salud, cultura y esparcimiento vinculado a edificaciones con valor histórico para su aprovechamiento turístico. Se caracteriza por ser un núcleo relativamente denso en edificaciones y de gran actividad comercial y de servicios.



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Zona de Sub-Centros Distritales y de Barrios (ZSC-D): Corresponde a jerarquía de centros de equipamiento institucional, social (educativo, salud, bienestar social) e infraestructura de servicios (segundo orden), que puedan dar asistencia a una cantidad de población a nivel distrital (5,000 personas), o barrial (1,500 personas), según los requerimientos de dotación, por el volumen de población concentrado en cada territorio.

Zona Habitacional o de Vivienda (Z-V): Comprende la actividad habitacional como predominante, siendo de tipo individual o colectiva, en función de las densidades de población previstas para cada zona. De acuerdo a la densidad de ocupación y uso de suelo, se divide en tres zonas diferenciadas entre sí: alta, media y baja, teniendo cada una de ellas una imagen homogénea, dado el uso de los materiales de construcción, alturas de las edificaciones, aplicación de colores y estilos arquitectónicos.

Zona de Comercio (Z-C): Constituyen usos establecidos por un patrón de configuración lineal, conformando corredores comerciales ubicados principalmente sobre la Carretera Panamericana, avenidas primarias de acceso a la ciudad, y concentrados en las áreas de mercado, intercambio y servicios esporádico y diario. Esta zona está conformada por usos predominantes de comercio mayorista y minorista, combinada con usos de servicios varios.

Zona de Equipamiento Recreativo, Cultural y Deportivo (Z-RCD): Se encuentra dividida en varios sectores y usos, conformando circuitos de recreación, que vinculan áreas deportivas, parques, plazas y vista o miradores panorámicos, que obedecen a la accesibilidad y localización de los elementos paisajísticos, para la expectación, dotando cada zona con equipamiento especializado.

Zona de Equipamiento Especializado (Z-EE): Corresponde a áreas destinadas a la localización de actividades relacionadas con el abastecimiento de servicios institucionales especializados de educación, salud e institucionales, y terminales de transporte, para la población a nivel de ciudad. Esta distribuida en el centro de ciudad, subcentros Distritales y de barrio, y en diferentes puntos de la ciudad, de acceso dentro del perímetro urbano como fuera de éste.

Zona de Producción Primaria y Secundaria (Z-PP): Corresponde a usos donde se concentran actividades de producción de rubros primarios: café, frutales, cultivos agroforestales y silvopastoriles; y secundarios, donde prevalece la actividad industrial, de ensamblado o procesamiento íntegro de un producto comercial, destinado a consumo o producción de otros bienes y servicios. Se concentra en áreas fuera del perímetro urbano actual, al este, oeste, noreste, noroeste y suroeste de la ciudad. Se divide en dos zonas: producción primaria, de café y agroforestería, combinada con cultivos silvopastoriles; y otra, secundaria, con destino industrial liviano.

Zona de Reserva Natural y Protección (Z-RNP): Corresponden a áreas verdes y de protección ambiental de cauces y zonas localizadas en cuencas hidrográficas que requieren conservación, relacionadas con el esparcimiento de la población y la protección de las reservas naturales de la ciudad, dentro y fuera del perímetro urbano. Ver Plano de Zonificación del Uso del Suelo Propuesto.

A continuación se describen los usos del suelo propuestos con sus respectivos indicadores y valores de ocupación:

A) Area Rectora: esta área tiene como característica la concentración del comercio y servicio con respecto al uso predominante, por ser estos los que ejercen mayor influencia sobre la economía de la Ciudad y por ubicarse en sus vías principales, con usos de vivienda y equipamiento especializado. Se divide en:



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a) Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1) b) Zona de Vivienda de Densidad Media (V-2) c) Zona de Equipamiento Institucional (ZE-I) d) Zona de Corredor Comercial (ZC-C) e) Zona de Comercio – Servicio (ZC-S) f) Zona Mixta de Vivienda-Comercio-Servicio (ZM-VCS) g) Zona Centro Urbano (ZC-U)

a) Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1): Se ha considerado como norma, que el uso de suelo por hectárea sea de 12 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 68 % para viviendas. Esta zona estará conformada por viviendas de tipo individual y colectivo, donde se estimará una densidad entre 235 a 360 Hab. /Ha, tomando un promedio de 5 Hab. /Viv. A esta zona pertenecen los barrios del Área Central.

a.1 Uso del Suelo.

Uso Predominante: Vivienda individual y colectiva.

Uso Secundario: Servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que da como resultado uso mixto de vivienda - servicio.

Uso Complementario: Comercio al por menor y pequeños negocios de abastecimiento dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes habitacionales (pulperías y misceláneas), servicios comunales y áreas de recreación comunal.

a.2 Ocupación del Suelo. Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño del lote.

Condiciones Mínimas de Lote

Alternativas de Lotes

Área mínima del Lote (M²)

Frente Mínimo (Ml)

Fondo Mínimo (Ml)

Promedio Densidad

hab./Ha. Viv./Ha

1 120 8 15 235 47

2 200 10 20 340 68

3 300 14 20 360 72 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004

a.3 Condición de uso: No se permitirán puestos de venta sobre las aceras.

b) Zona de Vivienda Densidad Media (V-2): Se establece como norma, el uso de suelo por hectárea de 9 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 71 % para viviendas de tipo individual. Esta zona está compuesta por el uso predominante de vivienda individual, con una densidad promedio de 130 a 235 Hab. /Ha. A esta zona pertenecen los barrios del Área Central.

b.1 Uso de Suelo. Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80 % del suelo para su construcción. Uso Secundario: Oficinas de servicios profesionales. Se establece el 18 % del área total para este uso. Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (pulperías y misceláneas),

servicios comunales y áreas de recreación comunal, con el 2% del uso establecido.

b.2 Ocupación del Suelo. Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño del lote.



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Área Mínima del Lote (M²)

Frente Mínimo (Ml)

Fondo Mínimo (Ml)

Promedio Densidad

hab./Ha. Viv./Ha

1 150 10 15 235 47

2 200 10 20 175 35

3 240 12 20 130 26 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU, 2004.

b.3 Condición de uso: No se permitirán puestos de venta sobre las aceras. No se permitirán viviendas de tipo colectiva.

c) Zona de Equipamiento Institucional (Z-EI): Dentro de esta zona estarán contemplados los usos para oficinas, establecimientos administrativos y de servicios al público, teniendo carácter público y privado, vinculadas con las áreas del Centro Histórico y Cultural de la Ciudad. Se encuentra ubicado en la Calle Central del Centro Urbano.

c.1 Uso de Suelo.

Uso Predominante: Administración pública o privada, sedes de organismos gubernamentales y no gubernamentales, institucional, entre otros; permitiéndose un 50 % de uso del área.

Uso Secundario: Establecimientos financieros, seguros, bienes raíces, servicios administrativos de las empresas, servicios profesionales, cultural, museos, galerías de arte, bibliotecas, Centro Cultural, centro de conferencias, teatro; con un 40 % del uso del área.

Usos Complementarios: Cafeterías, 10 % de uso del área.

c.2 Ocupación del Suelo. Las normas para la ocupación del suelo están sujetas a los requerimientos propios de cada uso (biblioteca, escuela técnica, hospital, etc.).


Área (M²) Frente Mínimo

del Lote (ml)

Plantas Altura máx. Lotes por Hectáreas

360 12 1-2 8.5 19 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.

c.3 Condición de uso: Se prohíbe el uso habitacional. Se prohíben puestos de ventas sobre las aceras

No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. Se realizarán ocasionalmente espectáculos y/o fiestas con previa autorización puntual de

la autoridad competente.

d) Zona de Corredor Comercial (ZC-C): Contempla usos que se especializan en el establecimiento de consumos, diarios y periódicos y comercio de productos relacionados con el turismo de playa. Esta zona está dividida en dos sectores: 1) Sector donde se localizan a lo largo de la Carretera Diriamba - La Boquita desde la intersección de la 2ª Av. SE y 3ª Calle NO hasta la salida al actual Cementerio; y 2) Sector sobre la Carretera Diriamba - Dolores que inicia a partir de la intersección de la 3ª Av. NE y la 1ª Calle NE hasta El Reloj.



117

d.1 Uso de Suelo.

Uso Predominante: Mercado Público y Comercio al por mayor y al detalle. Se utilizará un 70 % del área establecida.

Uso Secundario: Comiderías, Cafeterías, Sorbeterías, en un área correspondiente al 30% del total.

Usos Complementarios: Usos condicionados.

d.2 Ocupación del Suelo:


Área (M²) Frente Mínimo del Lote (ml)

Plantas Altura máx. Lotes por Hectáreas


d.3 Condición de uso: No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. Las labores de carga y descarga serán realizadas en el interior del establecimiento. Las construcciones e instalaciones se adecuarán al servicio que prestan.

e) Zona de Corredor de Comercio - Servicio (ZC-CS): En esta zona estarán concentrados los usos de comercio y servicio de la Ciudad. Se ubicará en la 1ª calle NE desde la Iglesia San Caralampio hasta el Parque Central. Estos lotes se caracterizan por tener una mayor intensidad de ocupación del suelo. Se propone que esta calle se transforme en paseo peatonal previendo el uso de mobiliario urbano y arborización.

e.1 Uso de Suelo.

Uso Predominante: Comercio y servicio especializado en el turismo, servicios hoteleros y comercio al por menor de productos de consumo periódico y servicios, cines y gastronomía.

Uso Secundario: Esparcimiento, servicios profesionales, servicios domésticos, servicios financieros, establecimientos, boutique, sala de belleza, sala de videos.

Usos Complementarios: Corredor comercial y servicios. Usos condicionados.

e.2 Ocupación del Suelo:


Área del Lote (M²)

Frente (ml) Fondo (ml) Lote/Ha

210 12 17.5 33

Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.

e.3 Condición de uso: Se prohíbe el uso habitacional. Se prohíbe el tránsito de automotores (ciclo taxis, motos y otros)

f) Zona de Corredor Mixto de Vivienda-Comercio-Servicio (ZCM-VCS): Son zonas donde se permite combinar dos funciones, la habitacional y comercio o servicio. Estas viviendas tendrán un área de 240m² como mínimo y se encuentran entre las zonas que concentran gran actividad comercial y las zonas de uso habitacional, ubicada en la 2ª Av. NE, que concentran vivienda - servicio o vivienda.

f.1 Uso de Suelo.



118

Uso Predominante: En mayor porcentaje habitacional respecto al comercio y servicio, con un 60 % de ocupación del suelo.

Uso Secundario: Clínicas privadas, médicos privados, laboratorios, servicios sociales, oficinas de servicios profesionales, farmacias, librería, joyería, juguetería, tiendas de ropa y calzados, abarroterías, supermercados, pulperías, reparación de electrodomésticos, gimnasios, farmacias, talleres, servicios domésticos, ferreterías, etc., con el 30 de ocupación del suelo establecido.

Uso Complementario: Estudios y talleres de reparación menor: estudios de radio y televisión, talleres de moda, estudios fotográficos, comiderías, etc., con el 10 % del suelo.

f.2 Ocupación del Suelo:


Área Mínima del Lote (m²)

Frente Mínimo (ml)

Fondo Mínimo (ml)

Hab./Ha. Viv/Ha.

240 16 15 145 29 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.

f.3 Condición de uso: No se permitirán viviendas de tipo colectivo.

g) Zona de Centro Urbano (ZC-U): Corresponden en jerarquía a centros de equipamiento de primer y segundo orden, cuya finalidad es la de satisfacer las necesidades de comercio y servicios, comunicación, transporte, recreación y deporte, a nivel de ciudad. Aquí se localizará el equipamiento especializado, centros de salud, educación, guardería infantil; además de terminales satélites de transporte terrestre. Se localizan en el Área Central, formando un corredor de servicios institucionales alrededor del Parque Central y la Basílica, en la Avenida Central.

g.1 Uso del Suelo: Equipamiento especializado, comercio y servicios ocasionales. No se permite el uso habitacional en esta zona.

Usos Predominantes: Comerciales y de servicios al detalle.

Usos Secundarios: Servicios comunales, sociales y personales como centros de salud, guarderías infantiles y terminal de transporte terrestre.

Usos Complementarios: Servicios incidentales.

g.2 Ocupación del Suelo: Las normas para la ocupación y subdivisión del suelo están sujetas a los requerimientos propios de la zona conforme lo indicado por el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo para el Area del Municipio de Managua, tomado como referencia para esta zonificación.

B) Area de Saturación Urbano o Área Secundaria: Esta área tiene como característica el predominio del uso habitacional que se proyecta sobre los vacíos urbanos localizados de forma dispersa y desordenada dentro del límite urbano; usos comerciales en corredores y zonas concentradas, incluyendo los tres corredores comerciales y el área del Mercado Periférico propuesto; junto con el equipamiento institucional especializado (educativo, salud y social); terminal de transporte; parques urbanos; áreas de recreación, cultura y deportes; áreas de protección ambiental sobre los bordes de ríos y quebradas y sectores aledaños. Se divide en:

a) Zona de Vivienda Densidad Alta (V-1) b) Zona de Vivienda Densidad Media (V-2) c) Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3)



119

d) Zona de Terminal de Transporte (ZT-TP) e) Zona de Comercio-Servicios (ZC-S)) f) Zona de Corredor de Comercial (ZC-C) g) Zona de Recreación y Deporte (Z-RD) h) Zona de Sub-Centro Distrital (ZS-CD) i) Zona de Sub-Centro de Barrio (ZS-CB) j) Zona de Reserva Natural de Ríos y Quebradas (ZRN-RQ)

a) Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1): Se ha considerado como norma, que el uso de suelo por hectárea sea de 12 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 68 % para viviendas. Esta zona estará conformada por viviendas de tipo individual y colectivo, donde se estimará una densidad entre 235 a 360 Hab. /Ha, tomando un promedio de 5 Hab. /Viv. A esta zona pertenecen los barrios San José, Santa Cecilia, 2 de Noviembre y áreas para futuro crecimiento en los sectores sur, suroeste y este de la ciudad.

a.1 Uso del Suelo:

Uso Predominante: Vivienda individual y colectiva. Uso Secundario: Servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios

profesionales, que da como resultado uso mixto de vivienda - servicio. Uso Complementario: Comercio al por menor y pequeños negocios de abastecimiento

dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes habitacionales (pulperías y misceláneas), servicios comunales y áreas de recreación comunal.





Frente Mínimo (Ml)

Fondo Mínimo (Ml)

Promedio Densidad

hab./Ha. Viv./Ha

1 120 8 15 235 47

2 200 10 20 340 68

3 280 14 20 360 72 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.


b) Zona de Vivienda Densidad Media (V-2): Se establece como norma, el uso de suelo por hectárea de 9 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 71 % para viviendas de tipo individual. Esta zona está compuesta por el uso predominante de vivienda individual, con una densidad promedio de 130 a 235 Hab. /Ha. A esta zona pertenecen los barrios Carlos Méndez, Francisco Chávez, La Salle, Colonia San Sebastián, La Libertad, Juan José Hernández, La Concepción, San Francisco, Santa Juana, Oscar Arnulfo Romero, Hernán, La Cruz de San Pedro, La independencia, German Rodríguez, Hnos. Molina, El Cementerio, Silvio González Mena, Flores, El Recreo, Barrio Bolo y Barrio Nuevo Cementerio.

b.1 Uso de Suelo.

Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80 % del suelo para su construcción. Uso Secundario: Oficinas de servicios profesionales (médicos, abogados, arquitectos,

entre otros), que usen no más de la mitad del área de la residencia de la persona que



120

ejecuta el trabajo y sin ocasionar problemas de tránsito ni de estacionamiento. Se establece el 18 % del área total para este uso.

Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (pulperías y misceláneas), servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que combinen con el uso habitacional, así como también servicios comunales y áreas de recreación sin fines de lucro, entre otros, que da como resultado uso mixto de vivienda–servicio, con el 2% del uso establecido.





Frente Mínimo (Ml)

Fondo Mínimo (Ml)

Promedio Densidad

hab./Ha. Viv./Ha

1 150 10 15 235 47

2 200 10 20 175 35



c) Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3): Se establece como norma que el uso de suelo por hectárea sea de 6 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 74 % para viviendas de 280 a 375 metros cuadrados. A esta zona corresponde una densidad menor a 130 Hab. /Ha. Esta zona incluye los barrios Residencial Santa Regina, Berlín, Sector Central, Tom, 22 de Junio, Rodolfo Sequeiro, Roberto Clemente, La Mascota, Nery Urtecho, Villa Enrique Gutiérrez, Pedro Joaquín Chamorro, Walter Pavón, Las Palmeras, Hnos. Morales, Colinas Sur, Nacho González, La Viña, Villa Guadalupe y Anexo Nuevo Cementerio.

c.1 Uso de Suelo.

Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 98 % del área destinada para la construcción de estas.

Uso Secundario: Oficinas de servicios de profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros) que se lleven a cabo usando no más de la mitad del área residencial de la persona que ejecuta el trabajo y sin ocasionar problemas de tráfico ni estacionamiento.

Uso Complementario: Pequeños negocios que combinen con el uso habitacional, negocios de abastecimiento (supermercados o mini súper), servicios comunales y áreas de recreación comunal como iglesias, bibliotecas, escuelas, entre otros, sin ocasionar problemas de estacionamiento y tránsito, con el 2 % del área para estos usos.

c.2 Ocupación del Suelo. Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño del lote.




Frente Mínimo

(Ml)

Fondo Mínimo

(Ml)

Promedio Densidad

Hab/Ha Viv/Ha




121

c.3 Condición de uso: No se permitirán viviendas de uso mixto. No habrá puestos de ventas sobre las aceras.

d) Zona Terminal de Transporte Público (ZT-TP): Está conformada por equipamiento destinado al uso del transito de pasajeros. Se localiza al Este de la Ciudad próximo al Mercado Municipal actual y al Centro Urbano.

d.1 Uso de Suelo. Uso Predominante: Terminal de transporte y estaciones de servicio terrestre de

transportación de pasajeros, buses, camionetas, taxis, y servicios relacionados al uso predominante, con una ocupación del 60 % del área establecida.

Uso Secundario: Gasolineras, servicios gastronómicos, estacionamientos, los que ocuparán un área del 40 % del uso del suelo.

Usos Complementarios: Servicios condicionados o incidentales. Los usos secundarios y complementarios forman parte del diseño general de la terminal de transporte.

d.2 Ocupación del Suelo. Las normas para la ocupación de la suelo están sujetas a los requerimientos propios del uso; es decir, conforme proyecto de diseño urbano.

d.3 Condiciones de Uso Deberán considerarse áreas de espera al aire libre. Debe contemplarse el cuidadoso estudio de áreas verdes.

e) Zona de Corredor Comercial (ZC-C): Contempla usos que se especializan en el establecimiento de consumos, diarios y periódicos y comercio de productos relacionados con el turismo de playa. Esta zona está dividida en dos sectores: 1) Sector donde se localizan a lo largo de la Carretera Diriamba - La Boquita desde el Barrio 25 de Julio hasta el límite urbano actual, que intercepta el Barrio Hermanos Morales; y 2) Sector sobre la Carretera Diriamba - Dolores que inicia desde El Reloj hasta el límite urbano, que colinda con el Estadio Reynaldo Molina. Se ubica el Mercado Municipal actual y la Terminal de Transporte Público.

e.1 Uso de Suelo:

Uso Predominante: Mercado Público y comercio al por mayor y al detalle, de productos de consumo periódico y servicios. Se utilizará un 70% del área establecida.

Uso Secundario: Comiderías, cafeterías, sorbeterías, en un área correspondiente al 30% del total.


e.2 Ocupación del Suelo:


Área (M²)

Frente Mínimo del

Lote (ml) Plantas Altura máx.

Lotes por Hectáreas




122

e.3 Condición de uso: No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. Las labores de carga y descarga serán realizadas en el interior del establecimiento. Las construcciones e instalaciones se adecuarán al servicio que prestan.

f. Zona de de Corredor Comercio - Servicio (ZC-CS): En esta zona estarán concentrados los usos de comercio y servicio de la Ciudad. Se ubicará en el Camino a Río Limón, concentrado en el Mercado Periférico Propuesto, y sobre la Carretera Panamericana, hacia Dolores, con el actual Mercado Municipal a rehabilitarse. Estos lotes se caracterizan por tener una mayor intensidad de ocupación del suelo. Se propone que esta calle se transforme en paseo peatonal previendo el uso de mobiliario urbano y arborización.

f.1 Uso de Suelo.






Área del Lote (M²) Frente (ml) Fondo (ml) Lote/Ha

210 12 17.5 33


f.3 Condición de uso: Se prohíbe el uso habitacional. Se prohíbe el tránsito de automotores (ciclo taxis, motos y otros).

g) Zona de Recreación (Z-RD): Esta zona es de aprovechamiento de las características paisajísticas, el valor escénico y el gran potencial ambiental, con el fin de ofrecer opciones para la recreación y el esparcimiento, a la que corresponden todos los establecimientos de recreación, deportes y áreas de esparcimiento pasivo de la ciudad (parques, plazas). Comprende establecimientos de actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el esparcimiento en general. Asimismo, se realizarán las prácticas, enseñanzas y/o exhibición de especialidades deportivas. Se ubica al Sur de la Ciudad y se divide en cuatro sectores: 1) A lo largo del Camino a Sontole, 2) En la antigua ubicación del Barrio 28 de Febrero, 3) el Estadio de Fútbol, con 4,000m², y 4) el Sector Norte de la Ciudad, próximo al barrio Las Palmeras, por estar cercano al Centro Urbano y tener buena accesibilidad, donde se propone la construcción de un polideportivo.

g.1 Uso de Suelo:

Uso Predominante: Discotecas, miradores, parques, ferias, juegos infantiles, instalaciones deportivas (estadios, campos y canchas deportivas, polideportivos), gimnasios, entre otros, con un 70 % del área establecida.



123

Uso Secundario: Venta de artesanías, cafeterías, restaurantes, sorbeterías, paseos, senderos para excursiones, ocupando un 30 % del área definida.

Uso Complementario: Servicios gastronómicos, con 10 % del área establecida. En el Estadio de Fútbol de la ciudad, se preverá una franja de protección contra ruido, cercano a los límites del terreno del Hospital El Maestro de 10 metros. Se ubicará un área de estacionamiento, al noroeste del Estadio de Fútbol.

g.2 Ocupación del Suelo:

Condiciones Mínimas de Lotes

Area (m²) Frente Mínimo (ml) Fondo Mínimo (ml)

200 10 20

400 16 26 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.

g.3 Condiciones de Uso. No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. La edificabilidad será en menor grado en relación con los espacios abiertos, con el fin que

en las instalaciones predominen los espacios verdes y deportivos sobre los edificados. Las edificaciones e instalaciones no tendrán una altura limitada, debiendo realizarse

cumpliendo las normas y reglamentos de cada especialidad deportiva.

h) Zona de Reserva Natural de Cauces y Quebradas (ZRN-CQ): Esta comprende una faja de 10 metros a lo largo de las quebradas y cauces, donde se ubicarán senderos, previéndolos de tratamiento adecuado para la recreación, tal como mobiliario urbano y arborización. Dichas zonas se ubican hacia el Sur, Suroeste y Oeste de la Ciudad.

h.1 Uso del suelo:

Uso Predominante: Cultivo de especies arbóreas, y la conservación de la fauna y flora existente. Estableciendo el 90 % del área destinada para este uso.

Uso Secundario: Miradores, sobre la faja que va a lo largo de las quebradas Amayo y La Grandeza, con un 5 % de ocupación del área total destinada.

Uso Complementario: Usos afines a la recreación y esparcimiento, como senderos para recorridos ecológicos, destinando un 5 % del área total.

h.2 Ocupación del Suelo: Corresponden a áreas degradadas que requieren conservación y rehabilitación y que una vez rehabilitada pueden ser aprovechada bajo manejo e incorporada a los parques ecológicos municipales. Forman parte de este sistema las áreas de las quebradas Apompuá, Amayo, La Grandeza y Limón, siendo estos sectores con valor ambiental por el predominio de vistas paisajísticas y sitios de interés cultural natural. Se ha definido una protección mínima de 30 metros a ambos lados de las quebradas y al menos 500 metros cuadrados de área en los alrededores de los miradores naturales.

h.3 Condición de uso: No se permitirá el uso habitacional No se permitirá ningún tipo de edificación. Se preverán barreras protectoras para el peatón.



124

i) Zona de Sub-Centros Distritales (ZS-CD): Corresponden en jerarquía a centros de equipamiento de segundo y tercer orden, cuya finalidad es la de satisfacer las necesidades de comercio y servicios ocasionales, comunicación, transporte, recreación y deporte. Aquí se localizarán mercados, centros de salud, guardería infantil; además de terminales satélites de transporte terrestre. Se ubican dos dentro del límite urbano: el primero, en el Sector del Colegio La Salle, contiguo al Barrio Roberto López, al oeste; el segundo, próximo al barrio Pedro Joaquín Chamorro, al suroeste.

i.1 Uso del Suelo: Equipamiento especializado, comercio y servicios ocasionales. No se permite el uso habitacional en esta zona. Usos Predominantes: Comerciales y de servicios al detalle.

Usos Secundarios: Servicios comunales, sociales y personales como centros de salud, guarderías infantiles y terminal de transporte terrestre.


i.2 Ocupación del Suelo: Las normas para la ocupación y subdivisión del suelo están sujetas a los requerimientos propios de la zona conforme se indica en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo para el Area del Municipio de Managua, el cual se ha tomado como referencia para esta zonificación.

j) Zona de Sub-Centros de Barrio (ZS-CB): Corresponden en jerarquía a centros de equipamiento de tercer orden, cuya finalidad es la de satisfacer las necesidades de comercio y servicios ocasionales, comunicación, transporte, recreación y deporte. Aquí se localizarán puestos de salud, guardería infantil y pre-escolares, comercio eventual (pulperías). Se ubican cuatro dentro del límite urbano: el primero, en el Sector del Barrios Independencia; el segundo, próximo al barrio Roberto Clemente; el tercero, en el Barrio Hermanos Morales y el cuarto, sobre la Carretera a Dolores, al este.

j.1 Uso del Suelo: Equipamiento menor, comercio y servicios ocasionales. No se permite el uso habitacional en esta zona.

Usos Predominantes: Comerciales y de servicios al detalle.

Usos Secundarios: Servicios comunales, sociales y personales como puestos de salud, guarderías infantiles y pre-escolar.


j.2 Ocupación del Suelo: Las normas para la ocupación y subdivisión del suelo están sujetas a los requerimientos propios de la zona conforme se indica en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo para el Area del Municipio de Managua, el cual se ha tomado como referencia para esta zonificación.



125

C) Area Suburbana o Anillo de Expansión: Es la zona constituida por la porción del territorio municipal destinada al crecimiento urbano, más allá del limite de la zona ocupada actual (límite urbano actual), que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Desarrollo. La determinación de esta zona se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres y parques y equipamiento colectivo de interés público o social. Se prevé el equipamiento institucional especializado y social, con usos y actividades para destino productivo vinculado a la agricultura del café, conservación forestal y agricultura de cultivos anuales, junto al parque industrial y destinos ecoturísticos que integran las áreas verdes y de recuperación ambiental de la ciudad. Se divide en:

a) Zona de Vivienda Densidad Alta (V-1) b) Zona de Vivienda Densidad Media (V-2) c) Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3) d) Zona Industrial (Z-I) e) Zona de Comercio y Servicio (ZC-S) f) Zona de Corredor Comercial (ZC-C) g) Zona de Producción Agrícola (ZP-A) h) Zona de Producción Primaria de Café y Agroforestería (ZP-PCA) i) Zona de Reserva para Cementerio (ZR-Ce) j) Zona de Reserva para Basurero (ZR-B) k) Zona de Reserva para Rastro (ZR-R) l) Zona de Protección Ambiental (Z-PA) m) Zona de Reserva Natural de Ríos y Quebradas (ZRN-RQ)

a) Zona de Vivienda de Densidad Alta (ZV-1): Se ha considerado como norma, que el uso de suelo por hectárea sea de 12 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 68 % para viviendas. Esta zona estará conformada por viviendas de tipo individual y colectivo, donde se estimará una densidad entre 235 a 360 Hab. /Ha, tomando un promedio de 5 Hab. /Viv. Contempla las áreas para futuro crecimiento localizadas al este de la ciudad, próxima al Sub-centro Distrital sobre la Carretera a Dolores.

a.1 Uso del Suelo.

Uso Predominante: Vivienda individual y colectiva.

Uso Secundario: Servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que da como resultado uso mixto de vivienda-servicio.

Uso Complementario: Comercio al por menor y pequeños negocios de abastecimiento dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes habitacionales (pulperías y misceláneas), servicios comunales y áreas de recreación comunal.





Frente Mínimo (Ml)

Fondo Mínimo (Ml)

Promedio Densidad

hab./Ha. Viv./Ha

1 120 8 15 235 47

2 200 10 20 340 68




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b) Zona de Vivienda Densidad Media (V-2): Se establece como norma, el uso de suelo por hectárea de 9 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 71 % para viviendas de tipo individual. Esta zona está compuesta por el uso predominante de vivienda individual, con una densidad promedio de 130 a 235 Hab. /Ha. A esta zona pertenecen las áreas de nuevo crecimiento localizadas al norte, suroeste y oeste de la ciudad.

b.1 Uso de Suelo:

Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80 % del suelo para su construcción.

Uso Secundario: Oficinas de servicios profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros), que usen no más de la mitad del área de la residencia de la persona que ejecuta el trabajo y sin ocasionar problemas de tránsito ni de estacionamiento, con el 18% del uso establecido.

Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (pulperías y misceláneas), servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que combinen con el uso habitacional, así como también servicios comunales y áreas de recreación sin fines de lucro, entre otros, que da como resultado uso mixto de vivienda–servicio, con el 2% del uso establecido.





Frente Mínimo (Ml)

Fondo Mínimo (Ml)

Promedio Densidad

hab./Ha. Viv./Ha

1 150 10 15 235 47

2 200 10 20 175 35



c) Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3): Se establece como norma que el uso de suelo por hectárea sea de 6 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 74 % para viviendas de 280 a 375 metros cuadrados. El área establecida para esta zona es de 124 Hectáreas. A esta zona corresponde una densidad menor a 130 Hab. /Ha. Esta zona incluye los sectores urbanos localizados al este, oeste y suroeste de la ciudad.

c.1 Uso de Suelo. Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80% del área destinada para la

construcción de estas.

Uso Secundario: Oficinas de servicios de profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros) que se lleven a cabo usando no más de la mitad del área residencial de la persona que ejecuta el trabajo y sin ocasionar problemas de tráfico ni estacionamiento, con el 18% del área destinada para este uso.



127

Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (supermercados o mini súper), que combinen con el uso habitacional, servicios comunales como iglesias, bibliotecas, escuelas y áreas de recreación comunal, sin fines de lucros, entre otros, sin ocasionar problemas de estacionamiento y tránsito, con el 2% del área para estos usos.

c.2 Ocupación del Suelo. Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño del lote.




Frente Mínimo

(Ml)

Fondo Mínimo

(Ml)

Promedio Densidad

Hab/Ha Viv/Ha


c.3 Condición de uso: No se permitirán viviendas de uso mixto. No habrá puestos de ventas sobre las aceras.

d) Zona de Industria (Z-I): Le corresponden áreas destinadas para la localización de industrias que concentran gran cantidad de empleados, requieren de alto flujo de transporte público, abarcan manejo de materiales, procesos de producción, producen ruidos y generan productos o residuos con peligros para la población, para el procesamiento y fabricación de textiles. Puede ser de industrias del tipo alimenticio en cualquiera de sus clases o modalidades, de transformación de primeras materia o de producción, elaboración, preparación, conservación y envasado. Se aplica en aquellas áreas donde se fija un uso industrial o de almacenaje próximo. Se localiza hacia el noreste de la ciudad, considerando la proximidad del paso de transporte pesado. Se establece una única zona y su factor de ocupación del suelo será del 50 %.

d.1 Uso de Suelo:

Uso Predominante: Industrias, fábricas, almacenes, talleres y parques industriales, ocupando un 80 % del área establecida.

Uso Secundario: Distribuidoras de insumos, ocupando un 10 % del área. Uso Complementario: Demanda de servicios públicos e infraestructura especializada;

servicios gastronómicos depende de usos vecinos complementarios, servicios gastronómicos, con 10 % del área.

d.2 Ocupación del Suelo:


Alternativas de Lotes Área Mínima del Lote (m²) Frente Mínimo (m)

1 400 15

2 1000 - 2500 20 - 30 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.

d.3 Condiciones de Uso Los muros de separación entre edificios deberán ser cortafuegos. Por cada mil metros cuadrados de superficie construida dentro de la zona industrial se

permitirá una vivienda de superficie construida de 150m² para vigilancia y mantenimiento de uso o instalación.

No se permitirán las industrias clasificadas como molestas, insalubres, nocivas o peligrosas; ni almacenes de explosivos y pirotecnia.



128

En los talleres industriales solamente se permitirán aquellos dirigidos a la producción artesanal y la reparación de tales productos.

No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. Solo se permitirá alterar el ambiente circundante con el fin de mejorarlo. Se impide la ampliación de los límites de esta zona.

e) Zona de Corredor Comercial (ZC-C): Contempla usos que se especializan en el establecimiento de consumos, diarios y periódicos y comercio de productos relacionados con el turismo de playa. Esta zona se localiza a lo largo de la Carretera Diriamba - La Boquita desde el Barrio Hermanos Morales hasta el límite urbano propuesto.

e.1 Uso de Suelo:

Uso Predominante: Mercado público; comercio al por mayor y al detalle de productos de consumo periódico y servicios. Se utilizará un 70% del área establecida.

Uso Secundario: Comiderías, Cafeterías, Sorbeterías, en un área correspondiente al 30% del total.


e.2 Ocupación del Suelo: Condiciones Mínimas de Lote

Área (m²)

Frente Mínimo del Lote (m) Plantas Altura máx. Lotes por Hectáreas


e.3 Condición de uso: No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. Las labores de carga y descarga serán realizadas en el interior del establecimiento. Las construcciones e instalaciones se adecuarán al servicio que prestan.

f) Zona de Corredor de Comercio - Servicio (ZC-CS): En esta zona estarán concentrados los usos de comercio y servicio de la ciudad, fuera del límite urbano. Se ubicará contiguo a la antigua fábrica Santa Cecilia, sobre el Camino a Santa Rosa, hacia Dolores, con el actual Mercado Municipal a rehabilitarse. Estos lotes se caracterizan por tener una mayor intensidad de ocupación del suelo.

f.1 Uso de Suelo:






Área del Lote (M²) Frente (ml) Fondo (ml) Lote/Ha

210 12 17.5 33




129

f.3 Condición de uso: Se prohíbe el uso habitacional. Se prohíbe el tránsito de automotores (ciclo taxis, motos y otros).

g) Zona de Producción Agrícola y Ganadera (Z-PAG): Son áreas destinadas para el uso del sector agrícola y ganadería, fuera del perímetro urbano.

g.1 Uso de Suelo.

Uso Predominante: Cultivos varios y ganadería, con 90 % de ocupación del área destinada a este rubro.

Uso secundario: Uso habitacional de densidad baja. Se establece el 10 % del área.

g.2 Condiciones de uso: El uso será exclusivamente para la agricultura y la ganadería. Se debe contemplar un plan de manejo adecuado de la tierra para evitar la pérdida de su

capacidad productiva. Se prohíbe la construcción de urbanizaciones. Las viviendas que se ubiquen en esta zona deberán ser construidas con las siguientes

condiciones: con materiales propios del lugar, si la topografía es regular y sus pendientes oscilan entre 1.5 y 4%, con retiros mínimos de 20 metros con respecto al área construida hasta la zona de cultivos.

h) Zona de Producción Primaria de Café y Agroforestería (ZP-CA): Es el área de mayor influencia productiva de la Ciudad de Diriamba, localizada al este, oeste y norte, comprendida entre el límite urbano actual y el límite urbano propuesto a largo plazo. El uso de los terrenos con pendientes superiores al 15 % está condicionado a la conservación de la cobertura vegetal determinándose prácticas de cultivos que no afecten la erosión y, por ende, la degradación del suelo. No será permitido el movimiento de tierra en estas áreas, a menos que se identifique a través de previo estudio geológico, la posibilidad de extraer algún tipo de roca industrial. Los usos indicados para esta zona se permitirán siempre y cuando no produzcan modificaciones considerables al paisaje. Para tales efectos será necesario un

estudio ecológico y ambiental previo. El lote tendrá un área mínima de 30,000 m.

i) Zona de Reserva de Basurero (ZR-B): Le corresponden las áreas destinadas al depósito y tratamiento de desechos sólidos producidos a nivel de ciudad y municipio. Debe localizarse a 1 Km. de distancia del limite urbano, sobre el camino a Palo de Pan, al oeste de la ciudad, retomando la nueva propuesta planteada por la Alcaldía de Diriamba. Contempla los terrenos propuestos para este fin y que deberán ser aprobados mediante acuerdo municipal del Concejo. Este se ubica al suroeste, fuera del perímetro urbano actual.

i.1 Uso del Suelo:

Uso Predominante: Depósito de desechos orgánicos, con un 90 % del área establecida. Uso Secundario: Fabrica de reciclajes y cacharrería, con un 10 % del área total.

i.2 Condiciones de uso: No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto.

j) Zona de Reserva Natural de Cementerio (ZR-C): Son áreas de uso de parques fúnebres, ubicada hacia el oeste de la ciudad, sobre el Camino a San Gregorio. Debe localizarse a 1 ½ Km. a partir del limite urbano.



130

j.1 Uso del suelo:

Uso Predominante: Entierro e inhumación de cadáveres, se establece el 90 % del área total.

Uso Secundario: Capillas, osarios, custodia del cementerio (oficinas), floristerías, funerarias, estaciones de servicios terrestres de transporte colectivo como buses, camionetas y taxis con el 10 % del área establecida.

Usos Complementarios: Floristería, funerarias, alquiler de carros fúnebres, marmolerías, restaurantes, y otros usos del suelo afines a los usos predominantes.

j.2 Condiciones de uso: No se permitirá ningún tipo de uso que no se relacione con el propuesto. Las normas para

la ocupación del suelo están sujetas a los requerimientos propios de cada uso (Iglesias, crematorios, etc.).

k) Zona de Protección Ambiental (Z-PA): Le corresponden áreas inmediatas al área urbana relacionadas con la protección natural de sitios de interés, ambiental, científico, paisajístico, escénico y a la distracción de la población. El desarrollo de actividades culturales, científicas y/o turísticas en estas zonas se ejecutará sobre la base de un plan de manejo de la zona. En esta clasificación se integran las áreas degradadas que requieren conservación y rehabilitación y que una vez rehabilitada pueden ser aprovechada bajo manejo e incorporada a los parques ecológicos municipales. Forman parte de este sistema los sectores con valor ambiental por el predominio de vistas paisajísticas y sitios de interés cultural natural y en bordes verdes para el amortiguamiento del crecimiento urbano fuera del perímetro urbano proyectado a largo plazo. Se ha definido una protección mínima de al menos 500 metros cuadrados de área en los alrededores de los miradores naturales.

l) Zona de Reserva Natural de Cauces y Quebradas (ZRN-CQ): Esta comprende una faja de 30 metros a lo largo de las quebradas, donde se ubicarán senderos, previéndolos de tratamiento adecuado para la recreación, tal como mobiliario urbano y arborización. Dichas zonas se ubican hacia el Sur, Suroeste y Oeste de la Ciudad.

l.1 Uso del suelo:

Uso Predominante: Cultivo de especies arbóreas, y la conservación de la fauna y flora existente. Estableciendo el 90 % del área destinada para este uso.

Uso Secundario: Miradores, sobre la faja que va a lo largo de las quebradas Amayo y La Grandeza, con un 5 % de ocupación del área total destinada.

Uso Complementario: usos afines a la recreación y esparcimiento, como senderos para recorridos ecológicos, destinando un 5 % del área total.

l.2 Ocupación del Suelo: Corresponden a áreas degradadas que requieren conservación y rehabilitación y que una vez rehabilitada pueden ser aprovechada bajo manejo e incorporada a los parques ecológicos municipales. Forman parte de este sistema las áreas de las quebradas Apompuá, Amayo, La Grandeza y Limón, siendo estos sectores con valor ambiental por el predominio de vistas paisajísticas y sitios de interés cultural natural y en bordes verdes para el amortiguamiento del crecimiento urbano fuera del perímetro urbano proyectado a largo plazo. Se ha definido una protección mínima de 30 metros a ambos lados, en los casos de los cauces, y al menos 500 metros cuadrados de área en los alrededores de los miradores naturales.



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h.3 Condición de uso: No se permitirá el uso habitacional No se permitirá ningún tipo de edificación. Se preverán barreras protectoras para el peatón.

11.8 Sistema Vial y Transporte: Las propuestas del Sistema Vial de Diriamba se desarrollarán a partir del análisis de la problemática, planteando soluciones a los conflictos viales existentes, una jerarquía vial con sus respectivos derechos de vía para su funcionamiento adecuado, y tipos de revestimiento. Ambos forman parte del sistema de comunicaciones e infraestructura. Para estas propuestas se tomará en cuenta:

1. La nomenclatura de las calles y avenidas existentes. 2. Análisis de modelos análogos de reglamentos y planes viales de ciudades con

características similares a la de Diriamba, tales como Masaya, Granada y Managua.

a) Situación Actual Inexistencia de una jerarquización en la red vial y definición de derechos de vías y

funciones definidas. Falta de tratamiento y señalización de la red vial. Problemas de funcionamiento de la Terminal de Transporte Inter-urbano. Conflicto en intersecciones de los principales accesos de la Ciudad de Diriamba. Falta de elementos de circulación peatonal.

b) Objetivos Elaborar un sistema de jerarquización vial que defina características, funciones y

derechos de vías. Habilitar calles del Centro Urbano para la circulación peatonal. Mejorar y proporcionar tratamiento adecuado a los espacios públicos abiertos existentes. Proporcionar una opción para resolver el problema de congestionamiento del tráfico sobre

la Carretera Diriamba - Dolores.

11.8.1 Jerarquización Vial El Sistema de Vías de la Ciudad de Diriamba estará estructurado por 6 categorías, que se detallan a continuación: Ver Plano de Sistema Vial Propuesto.

1. Sistema Distribuidor Primario 2. Sistema Colector Primario 3. Sistema Colector Secundario 4. Sistema de Calles de Acceso

5. Sistema de Callejones Vehiculares 6. Sistema de Vías Recreacionales y

Peatonales.

1) Sistema de Distribución Primaria: Constituido por las vía principal de acceso y conexión principal existente en la ciudad dentro del perímetro urbano, siendo ésta la Carretera Panamericana en sus dos tramos: Diriamba - Dolores y Diriamba - Managua). Posee un derecho de vía de 40 y 100 metros. Constituye un sistema de vías separadas por los sentidos de circulación del tráfico, con acceso controlado a las propiedades adyacentes a la vía, teniendo en cada caso proyectado un sistema de bulevares, tomando en cuenta el volumen de tráfico de vehículos que viajan sobre éstas vías, a velocidades relativamente altas y con viajes de larga distancia, a nivel urbano, municipal y departamental.

2) Sistema Colector Primario: Constituido por las principales vías de acceso y distribución de tráfico dentro de la Ciudad. Contempla la Carretera a la Boquita, el Camino a Santa Rosa y la Salida a Camino a San Gregorio; con un rango de derecho de vía de 27 y 39 metros, y acceso directo a las propiedades adyacentes a la vía. Posee circulación en ambas direcciones.



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3) Sistema Colector Secundario: Son las vías que se conectan a las colectoras primarias y comunican a la ciudad con los principales poblados y comarcas del municipio, siendo estas: Camino a San Gregorio, Camino a Río El Limón, Camino a Palo de Pan y Camino a Sontole. Con un rango de derecho de vía de 12 – 26 metros. El acceso a las propiedades adyacentes es de forma directa.

4) Sistema de Calles de Acceso: Son las calles internas de la ciudad que se encuentran en el Centro Urbano y las vías principales que vinculan a este con los barrios periféricos. Con acceso directo a las propiedades adyacentes. Tiene un rango de derecho de vía de 8 a 12 metros lineales.

5) Sistema de Callejones Vehiculares: Formado por las vías cuya característica es carecer de continuidad con otros sistemas; tiene como única función dar acceso a las viviendas adyacentes. Con un derecho de vía entre 6 y 10metros y acceso directo a las propiedades adyacentes.

6) Sistema de Vías Recreacionales: Su función es dar acceso a la circulación con fines turísticos y recreacionales. Se crearán estas vías diseñadas para el tráfico peatonal, ciclístico y vehicular. Esta ubicado en la zona de recreación y protección de quebradas, según la zonificación de uso del suelo propuesto. Tiene un derecho de vía de 13 a 15metros. Esta vía será arborizada con especies de árboles ornamentales como ceibo, madroño, roble, encino, cortes, etc. Dentro de este, el Sistema de Paseos Peatonales está destinado para la circulación del peatón, localizado en los sectores de gran valor escénico y paisajístico, como el paseo quebrada La Grandeza, el paseo Quebrada Amayo y el paseo Quebrada Río Limón. Ver Plano de Sistema Vial Propuesto.

Por otro lado, sobre los corredores comerciales se han conformado como paseos comerciales sobre las principales vías de la ciudad, sobre los cuales se presenta mayor movimiento porque en ella se encuentran los usos comerciales y de servicio y concentra los principales hitos históricos de la ciudad tales como El Reloj, La Basílica, el Parque Central y el Cementerio. Se ubican a orillas de las quebradas, lo que da un ambiente propio para la recreación. Estos se localizan principalmente en la zona suroeste de la ciudad.

Estacionamientos: Son espacios de parqueo vehicular para uso público. Están localizados próximos a los paseos y senderos peatonales, vías principales y plazas. No se permitirá el parqueo de vehículos de transporte pesado.

TABLA No. 48 Requerimientos Mínimos de Aparcamientos.

Ancho Mínimo

Longitud Mínima

Área m2

Ancho de

Aceras

Radio de

Giro

Ancho de Calles Internas Uso del Suelo %

Sentido

2.5 m 5.5 m 13.75 2.00 m 3.00 m

Uno 3.5 m

Doble 7.00 m

Esp. / Parqueo

Circ. Área verde

50 30 20 Fuente: POUCD, 2003; Proyección de PMDU Diriamba, 2004.

Los principales estacionamientos son:

Un Parqueo sobre la Carretera Diriamba – Dolores. Tres Parqueos en la Zona Recreativa y Deportiva Parqueo en los Centros Vecinales.



133

11.8.2 Tipos de Revestimiento:

Los tipos de revestimiento propuestos para la vialidad de Diriamba son variados, teniendo vías que deberán ser revestidas con recubrimiento asfáltico, dentro del sistema vial existente, por encontrarse en mal estado físico, y las proyectadas a largo plazo que requieren de tratamiento y recubrimiento para cumplir su función. Se concentra en el Casco Urbano Central, la Carretera Panamericana en sus dos tramos y la Carretera a La Boquita, y las vías sobre el área de crecimiento urbano a futuro, de acceso a las principales comarcas y poblados concentrados del municipio, con aproximadamente 35% del total de revestimiento.

El revestimiento de adoquín abarca las vías que actualmente se encuentran en estado de deterioro, localizadas dentro del perímetro urbano actual, y aquellas fuera del perímetro urbano que al incorporarse al sistema vial urbano deberán ser rehabilitadas para garantizar su función, tales como el Camino a Santa Rosa, Camino a San Gregorio, Camino a Río El Limón, Camino a Palo de Pan y Camino a Sontole. Asimismo, deberán ser adoquinadas los sistemas de calles de acceso y las calles y callejones vehiculares.

TABLA No. 49 SISTEMA VIAL, DERECHOS DE VÍA Y TIPOS DE TRATAMIENTO SUGERIDOS, 2023.

No. Clasificación: Rango de Derechos de vías: Tipos de Revestimiento

1 Sistema Distribuidor Primario 40 - 100 m Asfalto y Adoquín 2 Sistema Colector Primario. 27 - 39 m Adoquín 3 Sistema Colector Secundario. 12 - 26 m Adoquín 4 Sistema de Calles de Acceso 8 - 12 m Adoquín 5 Sistema de Calles y Callejones 6 – 10 m Adoquín 6 Sistema de Paseos Peatonales Variable Concreto y área verde 7 Sistema de Vías Recreacionales. 10 - 12 m

(8 en senderos) Concreto y área verde


Respecto a los paseos peatonales y vías recreacionales, éstas contemplarán revestimientos de concreto y sus respectivas áreas verdes de protección a ambos lados, conformando un sistema de recorridos agradable e integrado con el medio ambiente natural donde éstas se proyectarán.

Todas las vías deberán estar dotadas de sus respectivas señalizaciones viales y mobiliario urbano adecuado, según su finalidad.

11.8.3 Transporte Público Propuesto:

En cuanto al Transporte Público Propuesto, este constituye un sistema que permite el traslado de los ciudadanos de un punto a otro, y esta compuesto por: servicio de buses, terminal de buses y transporte urbano.

Terminal de Transporte Público: Es un espacio destinado al estacionamiento de buses de transporte colectivo. Esta ubicado próximo al Mercado Municipal actual, sobre el eje de la Carretera Diriamba – Dolores. Se contempla la ampliación de la actual Terminal de transporte. El diseño deberá contemplar los requerimientos de ambientes básicos: sala de espera, servicios sanitarios, taquillas, oficinas, áreas verdes y áreas de aparcamiento, diferenciando la zona de parqueo para transporte interurbano, intraurbano y mototaxi.

Transporte Público Urbano: Se proveerá la construcción de bahías de paradas de buses, cada 500m en las colectoras primarias y secundarias y cada 200m en el sistema de



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calles, a excepción del tramo de las 2ª y 3ª Calle SE limitado por la 8ª Avenida NO y la 2ª Avenida NE. Los vehículos de transporte colectivo transitaran únicamente por las calles señaladas en el plano.

Pista Alterna para Transporte Pesado: Su función principal es la circulación de transporte de carga, con el fin de descongestionar el tráfico dentro de la Ciudad. Esta vía se construirá a partir de Las Esquinas, formando una diagonal hasta conectarse con la Carretera Dolores – Jinotepe, retomando la propuesta que el Consorcio Lanza hiciera en 1979, siendo el M.T.I. el ente responsable de su formulación, diseño y construcción, la cual establece el desvío de la Carretera Panamericana a la altura del Kilómetro 37 Carretera a Managua, en dirección este, proyecto a realizarse a mediano plazo. Ver Plano de Sistema Vial Propuesto.

10.9 Bases para el Desarrollo Socioeconómico

Se implementarán propuestas para los tres sectores económicos a diferente escala, previendo el potencial productivo de los suelos, conexiones a áreas de preservación, conservación y aprovechamiento económico, y las condiciones climáticas de la Ciudad de Diriamba, a saber:

Sector primario: a menor escala, donde se desarrollara la agricultura y la extracción de piedra cantera.

Sector secundario: en este se implementará la creación de pequeñas industrias correspondientes a la transformación y almacenaje de materias y productos elaborados a base de frutas.

Sector terciario: su desarrollo será a mayor escala. En el se concentrarán dos corredores comerciales y un parador turístico, ubicados según cada potencial de uso.

La Ciudad de Diriamba posee grandes riquezas naturales que además de conservarse, deberán explotar racionalmente, junto al aprovechamiento económico de ciertos rubros.

Un rubro potencial para el desarrollo de la Ciudad es la explotación minera no metálica, como la piedra cantera, que sirve para la industria de la construcción. Sin embargo, deberá realizarse un estudio de factibilidad para conocer la vida útil de estas minas, la calidad del producto y el impacto ambiental que ocasionará su explotación. Si los resultados del estudio son positivos, se recomienda el uso de tecnología para su extracción, de lo contrario serán clausuradas para evitar la degradación del medio ambiente, pero conservadas como hito.

Las actividades agrícolas que en cierto tiempo constituyeron un potencial para la Ciudad, especialmente el cultivo del café, actualmente no son representativos para la economía local; son pocas las haciendas que mantienen este cultivo. Debido a esto, se propone además de la reactivación del café desde el punto de vista productivo y con fines turísticos, el cultivo de frutales, como naranjas, mandarinas, limón, pitahaya, y cultivos anuales de surco como el maíz y frijol, previendo la revalorización de las áreas destinadas para la producción de café. Para lograr mayor desarrollo en este sector es necesaria la creación de programas de inversión en el rubro de la agricultura y capacitación a los agricultores de café y cítricos. Con el objetivo de un mayor aprovechamiento de estos rubros, se propone la utilización de éstos como materia prima en las industrias locales productoras de jugos, jaleas y café.

Teniendo la Ciudad de Diriamba por sus características, una fuerte tendencia a la ocupación en actividades del sector terciario, se propone el fortalecimiento de las actividades vinculadas a este sector como: turismo, comercio, educación y cultura, tal y como se desglosan a continuación:



135

Actividad Turística: Las perspectivas económicas de la Ciudad de Diriamba, están íntimamente ligadas al turismo, la cual tiene proyecciones de explotación a largo plazo y por ello se debe fortalecer este sector, a través de la ubicación de centros recreativos y turísticos en áreas cercanas a las quebradas, aprovechamiento del folklore, clima, topografía y la cercanía a los balnearios Casares y La Boquita, por lo que se propone la dotación de equipamiento turístico básico, de acuerdo a la propuesta de zonificación de suelo urbano.

Actividad Comercial: se produce por la interacción con los municipios de Dolores, El Crucero y con las comarcas propias del municipio de Diriamba, esencial para el desarrollo de la zona comercio – servicio. Se propone que los proyectos destinados a estos rubros se encuentren localizados en diferentes zonas de la Ciudad, con el fin de descentralizar y lograr un desarrollo equilibrado. Estas actividades podrán estar dispuestas en corredores mixtos de comercio y servicios, o mediante usos dispersos en la ciudad, teniendo un Mercado Municipal Nuevo, uno rehabilitado de menor escala en las actuales instalaciones del mercado y uno periférico localizado en el Camino a Río Limón.

Corredor Comercial Carretera Diriamba - La Boquita: se propone como revitalizadores de la actividad comercial y de turismo, donde se concentrará comercio gastronómico y productos relacionados con el turismo de playa, propiciando el desarrollo de los barrios localizados en esta zona, como son El Recreo, San Sebastián, Colinas Sur, Hermanos Morales y las nuevas urbanizaciones, partiendo de que sus pobladores podrán eventualmente trabajar en estos establecimientos.

Corredor Comercial Carretera Diriamba – Dolores: concentra comercio de productos de consumo diario, por estar ubicado en esta zona el mercado municipal, convirtiéndose en el centro de abastecimiento de la ciudad.

Calles Recreacionales y Peatonales: se localizan una variedad de negocios en gastronomía, hotelería, tiendas. Las Calles Recreacionales y Peatonales fortalecen el carácter de centro urbano promoviendo una mayor actividad con la localización de comercio y servicio especializado, donde el visitante y la población en general podrán realizar sus compras con mayor tranquilidad y seguridad, y a la vez contribuir a que el visitante conozca los principales hitos de la ciudad, finalizando el recorrido en el parador turístico.

Parador Turístico: es la zona donde se encuentra localizado el equipamiento de recreación, esparcimiento, deportes extremos y paseos ecológicos. Con el desarrollo de este proyecto será beneficiada la población de los barrios Nuevo Cementerio, Villa Guadalupe y Pedro Joaquín Chamorro por la generación de empleos, que por el conocimiento de la zona podrán emplearse como guías turísticos. Asimismo, se articularán las áreas de aprovechamiento productivo vinculadas al agroturismo de café.

La propuesta de desarrollo económico de la Ciudad de Diriamba se encuentra articulada en cuatro ejes de producción, servicios comerciales y ecoturismo sostenible, en los siguientes clusters o aglomerados:

A) Industria, localizada en los sectores este y oeste de la ciudad, en polos de desarrollo para industria química de procesamiento de jugos y jaleas,

B) Producción primaria de café y agricultura, conjugado con agroforestería, cultivos silvopastoriles y forestales, en los sectores norte, este, oeste de la ciudad, que inicia a partir de la entrada a la ciudad con la Carretera Panamericana,

C) Comercio y Servicios Diversificados, a través de mercados concentrados y corredores comerciales a lo largo de las vías principales de conexión con la ciudad,



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D) Ecoturismo ligado a la producción cafetalera (agroturismo de café) y áreas de protección

ambiental, conformando tres circuitos a nivel urbano7:

1) Un Circuito Ecoturístico, formado por las áreas de producción de café y agricultura con fines de agroturismo, y áreas de protección ambiental

2) Un Circuito de Producción Primaria de Café, combinado con cultivos agroforestales y sistemas silvopastoriles; y producción artesanal de semillas de frijol y cultivo convencional de frijol para la reproducción de mano de obra familiar.

3) Un Circuito de Reserva Natural, que incluye las áreas de conservación y protección de quebradas.

Esto sobre la base de compactación de áreas urbanas económicas, que vinculen las áreas baldías disponibles con la urbanización existente. Esto porque la ciudad estará cumpliendo la función o Rol de “Centro de Servicios Diversificado”, por su conexión con Jinotepe, Dolores, San Marcos y otros municipios aledaños.

De esta manera, se revitalizará y conservará el Ecosistema Cafetalero para la producción primaria de café bajo sombra y agricultura, en el este y oeste de la ciudad y aprovechamiento turístico (agroturismo de café) al norte, sur, suroeste y este de la ciudad, que forma parte del Corredor Biológico de la Meseta de Carazo, con las áreas productivas de lo que antiguamente se conoció como el Triángulo de Oro: Diriamba, San Marcos, Jinotepe y Dolores. Alrededor de este ecosistema se desarrollará un conglomerado con producción orgánica de café, considerándolo como un sistema múltiproductivo (especies maderables y energéticas, frutales, ganado menor –aves, cerdos y ovejas-, sitial de descanso y alimentación para aves migratorias, conservación de suelos y agua) (MAG-FOR, Román, 2004).

La producción de café y granos básicos estará asociada al desarrollo de sistemas agroforestales y silvopastoriles, contemplando la rehabilitación ambiental del municipio, en sectores al sur, este y oeste de la ciudad. Esto no inhibe el desarrollo y ampliación de sistemas forestales puros.

Fuera del área urbana, se propone integrar las playas de La Boquita y Casares, al circuito o ramal turístico de playas, que junto a Tupilapa y Huehuete (Jinotepe) está contenida en una zona de turismo de playas, para su explotación nacional e internacional. Cabe señalar que en Casares existe una planta de procesamiento de mariscos, cuyo excedente productivo es exportado internacionalmente, que constituye un potencial para el desarrollo de la región.

Para este fin, la rehabilitación de la Carretera a La Boquita tendrá carácter estratégico, debido a su potencial conexión con la futura Carretera del Litoral y la Carretera Costanera, ambas proyectadas a lo largo de la Costa del Pacífico Sur. La del Litoral parte de iniciativa del Plan Puebla Panamá, y la otra bajo el Plan Nacional de Desarrollo para favorecer al turismo nacional. Junto a las zona de aprovechamiento ambiental (playas, reservas), se completa el circuito de interés turístico con la revitalización del Centro Histórico de Diriamba y el rescate de la centralidad pérdida del Área Central, el cual forma parte del circuito de sitios de interés histórico, cultural y folklórico de la región, junto a las ciudades de Jinotepe, San Marcos y Dolores.

Es necesaria la reglamentación del uso del suelo a nivel nacional para lograr un mayor ordenamiento a nivel rural (MAG-FOR, 2004). Existe la Ley de Uso del Suelo, pero no está normada. 7 Esta es una hipótesis de trabajo consultada con especialistas de MAG-FOR Departamento de Carazo, y está

dentro de las líneas del Plan de Desarrollo Departamental.



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Al respecto de la producción industrial es necesario enfatizar en la necesidad de proyectar éstos usos fuera del perímetro urbano actual, en áreas que estén inhibidas de contaminar asentamientos humanos próximos, así como reservas naturales, por lo que en la Zonificación del Uso del Suelo se ha previsto el desarrollo de este componente productivo en los sectores este y oeste de la ciudad, próximo al límite urbano actual.

11.10 Políticas de Desarrollo e Intervenciones Urbanas a Largo Plazo:

Debido al enorme potencial productivo, turístico y natural que posee la Ciudad de Diriamba, se ha previsto un conjunto de políticas de desarrollo, de las cuales se han identificado las intervenciones urbanas al año 2023. Estas políticas definen los criterios de acción en tres direcciones: conservación, mejoramiento y crecimiento urbano, de forma a completar la urbanización de la ciudad en los vacíos urbanos, aprovechamiento de destinos con fines turísticos y productivos, y definición de reservas naturales y zonas de protección, en función del nuevo límite urbano propuesto y las áreas existentes, tomando en cuenta que el área urbana actual de la ciudad posee cierto nivel de consolidación.

La política de conservación se refiere a actividades u obras que prevengan el daño al medio ambiente, áreas con valor natural y áreas de cultivo para la preservación ecológica, así como preservar o recuperar el estado de las construcciones, edificios con valor histórico y monumentos, que en el caso de Diriamba se localizan en el Casco Urbano Central. Por su lado, la política de mejoramiento comprende actividades de renovación o reordenamiento urbano que requieren aquellas áreas de la ciudad, para lograr el aprovechamiento más adecuado de los recursos y elementos materiales existentes (edificios, redes y sistemas de abastecimiento) o dotación de nuevos servicios, para constituir un programa de mejoramiento urbano y de vivienda. Principalmente se actuará sobre barrios que presentan deterioro o carencia de servicios básicos, en los sectores sur y noroeste de la ciudad.

Los bordes de quebradas y ríos deberán estar acompañados de una acción permanente de reforestación mediante una barrera protectora de 10 metros a lo largo de las quebradas, con especies de gran colorido. Deben eliminarse para este fin basureros. Se procurará la construcción de micropresas en las quebradas que almacenen agua pluvial para el riego de cultivos.

En los parques y áreas verdes de preservación ambiental, deberá implementarse acciones de recuperación de los parques existentes y protección de las nuevas áreas a integrar a largo plazo, a través de la ornamentación e instalación de mobiliario urbano, así como la construcción de nuevos parques en los centros urbanos.

Las políticas de desarrollo a implementarse en la Ciudad de Diriamba son las siguientes: Ver Plano de Políticas de Desarrollo a Largo Plazo.



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TABLA No. 50 POLÍTICAS DE DESARROLLO URBANO DE DIRIAMBA, 2023.

No. POLÍTICA ACCIÓN SECTORES URBANOS PLAZO 1

CRECIMIENTO URBANO

Conformación de cuatro ejes de desarrollo:

1) Centro de Equipamiento Institucional y dotación de Sub-Centros Distritales y de Barrios.

Eje en Calle Central (une El Reloj con actual Cementerio, a recuperar como área verde). Centro de Ciudad en Casco Urbano Central Sub-Centros Distritales: 1) Sector La Salle (Barrio Roberto López). 2) Sector Barrio Pedro Joaquín Chamorro. Sub-Centros de Barrio: 1) Sobre Carretera a Dolores, a reordenar. 2) En Barrio La Independencia, a renovar. 3) En Barrio Roberto Clemente, a renovar. 4) En Barrio Hermanos Morales, a consolidar.

Corto Plazo

2) Eje Comercial y Servicios Se incluye Corredor Mixto de Vivienda y Servicios en Casco Urbano Central y Corredores Mixtos de Comercio y Servicios sobre vías principales (Carretera Panamericana a Dolores, Carretera a La Boquita y Camino a Río Limón).

Tres ejes: 1) Avenida Central desde El Reloj hasta actual Cementerio. 2) Carretera Panamericana, tramo Diriamba-Dolores. 3) Carretera a La Boquita.

Corto Plazo

3) Eje Ecoturístico (Agroturismo de Café).

Dos ejes: Mediano Plazo 1) Sector Este y Oeste: Áreas

con cultivos de café en este y oeste, vinculadas a través de Camino a Santa Rosa, Camino Viejo a Jinotepe, Camino a Río Limón y Camino a San Gregorio.

2) Sector Norte: Áreas de producción de café, próximas a Carretera Panamericana Este corredor o eje vincula las áreas de producción industrial, también localizadas al este y oeste, conformando un eje intensivo de producción primaria y secundaria. Asimismo, estos ejes se interconectan con los Corredores Comerciales de la Carretera a La Boquita, la Calle Central y la Carretera a Dolores, para facilitar el intercambio de los productos cultivados en la zona.

Mediano Plazo



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4) Eje Productivo de Café de Sombra y Parque Industrial de Procesamiento.

Sector Este y Oeste: Vincula las áreas destinadas para desarrollo industrial y agrícola de café de sombra con fines productivos, próximas a vías principales de acceso y comunicación.

Mediano Plazo

4) Eje de Preservación Natural (Corredor de Áreas Verdes) y Protección Ambiental).

Localizado en sectores norte, sur, suroeste, este y oeste, alrededor de las quebradas Amayo, Apompuá, La Grandeza y Limón; áreas de valor natural (vistas y miradores paisajísticos); zonas con pendientes irregulares para preservación y bordes de amortiguamiento para crecimiento urbano a largo plazo. Este corredor vinculará todas las áreas de reserva natural y ambiental de la ciudad, con las de protección de quebradas, a través de caminos recreacionales y peatonales proyectados, y vías colectoras secundarias, cuando necesario.

Mediano y Largo Plazo

2 CONSERVACIÓN Conservación de edificaciones con valor histórico y cultural en estado de deterioro físico.

Monumentos y edificaciones con valor histórico y patrimonial, localizadas en el Casco Urbano Central de la ciudad. Se prevé la realización de un inventario y estudio a detalle de las edificaciones existentes, identificando las que tienen posibilidades de restauración, rehabilitación y conservación actual.

Mediano y Largo Plazo.

3 MEJORAMIENTO URBANO

Mejoramiento Urbano de Áreas en Deterioro Físico o con Carencia de Servicios Básicos, en sectores de la ciudad que por su estado físico y ambiental deteriorado, o por carencia de servicios básicos de infraestructura y vivienda, y precariedad del medio ambiente urbano, requieren de un Programa de Renovación.

Los barrios identificados fueron: Independencia, Carlos Méndez Roberto Clemente, y 2 de Noviembre, en primer lugar de prioridad; y La Concepción, 28 de Febrero, Hernán y Cruz de San Pedro, en segunda prioridad.

Mediano y Largo Plazo.


Las intervenciones urbanas, que se desprenden de éstas políticas, aglutinan un conjunto de propuestas de desarrollo urbano, dirigidas al uso futuro del suelo, la jerarquización y mejoramiento vial, y la dotación de infraestructura y equipamiento social necesario. Se clasifican en dos ámbitos de acción o áreas de desarrollo:

En áreas de consolidación y ordenamiento urbano existentes, dentro del perímetro urbano. En áreas de crecimiento físico propuestas, fuera del perímetro urbano.



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Se trata de acciones específicas a corto, mediano y largo plazo que se proponen para dar solución a problemas puntuales previamente identificados, para alcanzar el funcionamiento adecuado de la ciudad para su futuro desarrollo, determinando las instituciones responsables de llevar a cabo estos proyectos. Las intervenciones proyectadas a corto, mediano y largo plazo son las siguientes:

TABLA No. 51 INTERVENCIONES URBANAS A LARGO PLAZO, DIRIAMBA 2023.

COMPONENTE URBANO

OBJETIVOS INTERVENCIÓN PLAZO INSTITUCIONES RESPONSABLES

EQUIPAMIENTO URBANO SOCIAL

Complementar el equipamiento social y especializado existente con la dotación y ampliación de los servicios en educación, salud y servicios municipales.

Construcción de dos nuevos Centro de Salud. Ampliación de cobertura de pre-escolares. Construcción de Canchas Deportivas. Mejoramiento de las instalaciones del Estadio Municipal. Reacondicionamiento de actual mercado municipal y construcción de Nuevo Mercado Municipal, Mercado Periférico, Cementerio, Basurero y Rastro Municipales. Revitalizar Escuela de Talentos. Reordenamiento de Plaza de El Reloj.

Corto y Mediano Plazo

MECD MINSA MARENA ALCALDÍA DE DIRIAMBA

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

BÁSICOS.

Ampliar la cobertura de las redes de agua potable, alcantarillado sanitarios, drenaje pluvial y energía eléctrica, a las áreas de crecimiento y desabastecidas, con el tratamiento adecuado y cumpliendo con los requerimientos de población proyectada.

Construcción de una planta de tratamiento para la disposición y tratamiento de lixiviados, tomando en cuanta el crecimiento hacia el sur. Para esto deberá analizarse la incidencia del Proyecto Regional de Manejo de Desechos Sólidos. Ampliar la red de alcantarillado sanitario al suroeste y oeste de la ciudad.

Corto y Mediano Plazo.

BANCO MUNDIAL MARENA ENACAL ALCALDÍA DE DIRIAMBA

Ampliar la red de drenaje pluvial hacia los sectores sur y sureste de la ciudad, dentro del límite urbano actual; y hacia el norte, este y oeste, en áreas de expansión urbana.


ENACAL UNION FENOSA ALCALDÍA DE DIRIAMBA

Ampliar la red de energía eléctrica a barrios precarios.

Ampliar la cobertura de la red vial existente, hacia las áreas de crecimiento urbano: noreste, sureste, sur, suroeste, este y oeste de la ciudad.

Reparación de la red vial existente al suroeste, este y oeste, de forma a facilitar la comunicación entre barrios y las nuevas áreas de desarrollo. Construcción de aceras e instalación de mobiliario urbano.


ALCALDÍA DE DIRIAMBA MTI IDR



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Para este fin, las vías deberán ser revestidas con diferentes tipos de recubrimiento según su función, de acuerdo a la propuesta de Jerarquía Vial y Tipos de Revestimiento de este Plan.

Revestimiento de vías con adoquín en zona residencial de barrios: Santa Juana, San Francisco, 2 de Noviembre, Roberto Clemente, Pedro Joaquín Chamorro, Colinas Sur, Carlos Méndez, Berlín, Las Palmeras, Walter Pavón y Residencial Regina, con adoquín. Ampliación y remodelación de carreteras que conforman sistema de colectores primarios y secundarios. Reacondicionamiento del boulevard existente en Carretera Panamericana, entrada a la ciudad. Arborización de la mediana con palmeras reales y la faja verde. Diseño y construcción de elementos de jerarquización de vías de acceso principales a la ciudad: Carretera Diriamba-Dolores, Carretera Diriamba-Managua y Carretera Diriamba-La Boquita. Reactivación y revestimiento de vías para futuras áreas de crecimiento: Camino a Sontole, Camino a San Gregorio, Camino a Santa Rosa. Construcción de las vías recreacionales y peatonales. Rediseño de Carretera a La Boquita-Casares, que contempla ensanchamiento y condiciones de transportación, andenes y zona de seguridad, para la transportación de carga pesada. Señalización vial.

VIVIENDA Construcción de viviendas en sectores urbanos de bajos ingresos.

Promoción de un Programa Intensivo de Vivienda de Interés Social, en barrios a mejorar y reubicar. Dos acciones se contemplan:


INETER INVUR ALCALDÍA DE DIRIAMBA EMPRESA PRIVADA

Mejoramiento de Vivienda en Barrios a Renovar: 2 de Noviembre, La Concepción, La Salle y Carlos Méndez.

Reposición de vivienda (construcción de vivienda nueva) en sectores de barrio a reubicar: 28 de Febrero, Hernán, Independencia, Cruz de San Pedro y Roberto Clemente.




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11.11 Imagen Urbana Los elementos de mayor significado para revitalizar la imagen urbana de la Ciudad de Diriamba son:

Nodos: Estos estarán dotados de señalización vial y vegetación adecuada en las medianas y bulevares, siempre y cuando no impida la visibilidad tanto de peatones como conductores. Esta vegetación será de tipo ornamental. Asimismo, se prohíbe la colocación de remates visuales llamativos o rótulos comerciales.

TABLA No. 51 Nodos de Diriamba, 2023

Nombre Ubicación

La Inmaculada Frente al Colegio de la Inmaculada

Plaza El Reloj Frente a Iglesia San Caralampio

Parque Central Frente a Basílica San Sebastián

Instituto La Salle En nacimiento de Río Apompuá

Hospital San José Camino a Río Limón

Intersección Panamericana-Santa Rosa Camino a Santa Rosa

Carretera a La Medeña Tres puntos de conexión entre el Camino a Santa Rosa y el Camino a La Medeña.

Camino a San Gregorio En intersección con Residencial Diriangén

Pista Alterna a Zonas de Producción En dos puntos hacia Fincas Agrícolas y de Café.


En el caso de las intersecciones de la calle peatonal con las avenidas, se propone también el uso de texturas en el pavimento que obligue al conductor a reducir la velocidad. Esta puede ser de piedra bolón u otro material.

Hitos: Siendo el principal hito de la Ciudad de Diriamba El Reloj, debido a su imponencia en la entrada de la Ciudad. Constituye el elemento representativo de la misma, por lo que se propone la construcción de una plaza que permita apreciar mejor dicho hito. Por otro lado, los hitos como la Cruz de San Pedro, la Basílica San Sebastián, el Cementerio y la Antigua Estación del Ferrocarril, deberán ser restaurados y conservados, de acuerdo a sus estilos arquitectónicos y las normativas para el patrimonio histórico existente. Asimismo, se deberán integrar a este conjunto la Escuela de Talentos, la Nueva Terminal de Transporte Público, el Colegio La Salle, una vez restaurado.

Sendas y Vistas Paisajísticas: tanto las existentes en los barrios Carlos Méndez, Cementerio, Colinas Sur, y detrás del Colegio Madre del Divino Pastor, como las propuestas en la Zona Recreacional y Deportiva, y las nuevas áreas de reserva y protección ambiental y de quebradas, provistas de mobiliario urbano y vegetación adecuada.

Centro Urbano: Se propone la revitalización del Centro o Casco Urbano Central de la Ciudad de Diriamba, donde se encuentran las principales construcciones de tipología tradicional, concentrando el equipamiento cultural, instituciones y servicios de mayor relevancia para la Ciudad y a la vez atraer el interés de la población y visitantes, mediante la creación de plazas y un paseo peatonal en la zona comercial.

Plazas: Se propone la construcción de dos plazas:

Plaza el Reloj: Su creación responde a dos objetivos: dar la bienvenida al visitante, debido a su localización en las puertas del centro urbano y por estar en medio de las



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principales vías de acceso a la ciudad; y por otro lado, permitir que tanto visitantes como habitantes puedan disfrutar de la vista del principal hito de la Ciudad “El Reloj”, para lo que estaría dotado de mobiliario urbano tal como: bancas, faroles, basureros, bebederos, teléfono público y un área de cafetería al aire libre. El pavimento tendrá un tratamiento especial que destacará respecto a su entorno y, a la vez, pequeñas áreas verdes con tipo de vegetación que no limite la visión.

Plaza Divino Pastor: localizada frente al Colegio del mismo nombre. Se plantea la eliminación de puestos de ventas, que liberará la imagen urbana de la actual contaminación visual. Consiste en un área dotada de mobiliario urbano, áreas verdes y juegos infantiles.

Espacios de Esparcimiento: Se plantea el aprovechamiento de las vistas que proporcionan las quebradas mediante la creación de espacios de esparcimientos tales como: miradores, paseos peatonales y recorridos ecológicos. Como parte del aprovechamiento del paisaje, se propone la reforestación de las quebradas Amayo, La Grandeza y El Limón proyectando mayor sensibilidad medio ambiental.

Paradores Turísticos: Se prevé instalaciones como paradores turísticos se realizará sobre la Zona de Recreación y Deporte, y vinculados a las áreas verdes de protección ambiental y áreas de reserva de quebradas, en las cuales se encuentra localizado el equipamiento de esparcimiento, deportes y paseos ecológicos. Estos tienen como finalidad el disfrute de la producción de frutas cultivadas localmente, compra de café orgánico, cultivado en las fincas aledañas y el descanso ocasional entre los recorridos peatonales.

Barrios Mejorados: Son sectores urbanos conformados por barrios precarios, o que presentan algún tipo de deterioro físico y restricciones ambientales, y que requieren de dotaciones de servicios básicos por encontrarse en déficit, mediante programas intensivos de renovación urbana. Se requerirá un estudio a detalle a nivel ambiental y urbano para establecer los niveles de dotación, tipos de componentes a tratar y plazos de intervención. Entre estos barrios se localizan:

1) 2 de Noviembre 2) Roberto Clemente 3) Carlos Méndez 4) La Salle 5) 28 de Febrero 6) La Concepción 7) Hernán 8) Cruz de San Pedro 9) La Independencia

Bordes: El único borde existente en Diriamba es el límite municipal con Dolores, que continuará representando una barrera para el crecimiento y expansión urbana de la ciudad, hacia el este. Ver Plano de Imagen Urbana Propuesta.

Se prevé que al año 2023 la Ciudad de Diriamba se encuentre articulada a través de un conjunto de ejes o destinos productivos con fines de agroturismo de café, sectores para aprovechamiento industrial intensivo, zonas de protección y conservación ambiental e histórico-cultural, y sectores urbanos mejorados combinados con los nuevos desarrollos urbanos, que se comunican a través de una vialidad principal, en un sistema de sendas viales y peatonales, que brinden a la población local de la ciudad y del municipio, así como de los municipios y departamentos próximos, una oferta de servicios y sitios de distracción turística, cultural y recreativa de alto nivel en la región.

propuesta de desarrollo urbano diriamba corregida

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