propiedades de inversion tratamiento contable en guatemala - fredi fuentes

8/15/2019 Propiedades de Inversion Tratamiento Contable en Guatemala - Fredi Fuentes

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UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS

ESCUELA DE AUDITORÍASEMINARIO DE INTEGRACION PROFESIONAL

EDIFICIO S12 SALON 211

“ANÁLISIS Y APLICACIÓN DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN SEGÚN

NIIF PARA PYMES SECCIÓN 16 Y NORMA INTERNACIONAL DE

CONTABILIDAD SECCIÓN 40”

Guatemala, 09 de Mayo de 2,016


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DOCENTES

CATEDRÁTICO TITULAR:

LIC. CARLOS ROBERTO MAURICIO GARCÍA

CATEDRÁTICO AUXILIAR:

LIC. VICTOR DAVID ZACARIAZ BÁMACA


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Carné Nombre Completo Cargo

9714079 Lidia Florencia Chanchavac Oj

199814827 César Augusto Juárez Carrera

199820582 Kristhian Stuardo Díaz Juárez

199915129 Aura Francisca Chávez Sánchez

199920168 Edma Cecilia Moreno Asturias

200213099 Fredi Otoniel Fuentes Alvarado

200315541 Jaquelinne Babeth Ramírez Ruano

200513105 Carlos Alberto Sandoval Boseh

200913352 Yesica Cecilia Masaya Bosh

201011506 Kevin Omar Mejía Figueroa Tesorero

201080012 Mariel de los Angeles Cárcamo Pérez Coordinadora

LISTADO DE INTEGRANTES

GRUPO No. 12


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ÍNDICE

CONTENIDO

PÁGINAIntroducción I

CAPÍTULO I

1 EL SECTOR INMOBILIARIO EN GUATEMALA Y SUS IMPLICACIONESTRIBUTARIAS

1.1 El sector inmobiliario en Guatemala 1

1.2 Efectos tributarios en el sector inmobiliario en 2

Guatemala sobre propiedades de inversión 2

1.2.1 Impuesto Sobre la Renta 2

1.2.2 Impuesto al Valor Agregado 2

1.2.3 Impuesto Único Sobre Inmuebles 3

CAPÍTULO II

2 NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD SECCIÓN 40 Y

NORMAS DE INFORMACION FINANCIERA PARA LAS PYMESSECCIÓN 16.

2.1 Norma Internacional de Contabilidad No. 40: Propiedades 4

de Inversión

2.1.1 Definiciones 5

2.1.1.1 Inversiones inmobiliarias 5

2.1.1.2 Coste (Costo) 6

2.1.1.3 Importe en libros 6

2.1.1.4 Inmuebles ocupados por el dueño 6

2.1.1.5 Valor razonable 6

2.1.2 Objetivos y alcance de la norma 6

2.1.3 Reconocimiento y medición de las inversiones inmobiliarias 7

2.1.3.1 Reconocimiento 7


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PÁGINA

2.1.3.2 Medición 72.1.3.2.1 Medición inicial 7

2.1.3.2.2 Medición posterior 8

2.1.4 Inversiones para doble propósito 8

2.1.5 Transferencias de una inversión inmobiliaria 9

2.1.6 Baja en cuentas de inversiones inmobiliarias 9

2.2 Normas de Información Financiera para las PYMES,

Sección No. 16 9

2.2.1 Definición 11

2.2.2 Medición en el reconocimiento inicial 12

2.2.3 Medición posterior al reconocimiento 12

2.2.4 Transferencias 12

2.2.5 Baja de una propiedad de inversión 12

2.2.6 Información a Revelar 13

2.2.7 Tratamiento de las propiedades de inversión arrendadas a la

matriz u otras subsidiarias 142.2.8 Diferencias de NIC 40 con NIIF para las PYMES 16 14

CAPÍTULO III

3 NORMAS RELACIONADAS CON LAS PROPIEDADES DE INVERSION

NIC-1 Presentación de Estados Financieros 16

NIC-7 Estados de Flujo de Efectivo. 16

NIC-8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables

y Errores. 17


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PÁGINA

NIC-10 Hechos ocurridos después de la fecha del balance 17

NIC-16 Propiedades Planta y Equipo 17

NIC-17 Arrendamientos 18

NIC-18 Ingresos Ordinarios 18

NIC-23 Costos por Intereses 19

NIC-40 Propiedades de Inversión 19

CAPÍTULO IV

4 CASO PRÁCTICO

Caso 1- Cambio de uso de inmueble 20

Caso 2- Cambio de uso de inmueble – método del valor razonable 22

Caso 3- Información a Revelar en los Estados Financieros 26

CONCLUSIONES 34

RECOMENDACIONES 35

BIBLIOFRAFIA 36

E-GRAFIA 37


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SEMINARIO DE INTEGRACIÓN PROFESIONAL – GRUPO 12

INTRODUCCIÓN

Las Normas Internacionales de Contabilidad, son normas orientadas al inversor,

cuyo objetivo es reflejar la esencia económica de las operaciones del negocio, y

presentar una imagen fiel de la situación financiera de una empresa, esto facilita la

lectura y análisis de Estados Financieros que se produzcan, porque se emiten bajo

los mismos lineamientos. Así un proveedor cuyos clientes están en el extranjero

no tiene que hacer una traducción de los estados financieros a sus normas

locales, porque en marco general son los mismos.

Por su parte Las Normas Internacionales de Información Financiera para las

PYMES establecen los requerimientos de reconocimiento, medición, presentación

e información a revelar que se refieren a las transacciones y otros sucesos y

condiciones que son importantes en los estados financieros con propósito de

información general.

En ambas normas tratan en un apartado o sección relativo a las “Propiedades de

Inversión”, el presente trabajo tiene como finalidad, dar a conocer en forma

general todos los aspectos que contempla ambas normas, el tratamiento contable

así como los aspectos financieros que implican las propiedades de inversión, para

el efecto se divide en cuatro capítulos para tener una mejor concepción del tema.

En el Capítulo I, se define un inmueble, los tipos de inmuebles que existen, así

como una breve reseña e importancia del sector inmobiliario en Guatemala y las

implicaciones tributarias que afectan a este.

En el Capítulo II, se sinterizan los aspectos más importantes de la NIC 40

Propiedades de Inversión en cuanto al tratamiento contable de las propiedades de

inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes, así

mismo la NIIF para las PYMES Sección 16 Propiedades de Inversión.

I


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II

En el Capítulo III, se relacionan las normas NIC y NIIF para las PYMES que están

vinculadas directamente con las relativas a las Propiedades de Inversión.

En el Capítulo IV, se desarrollan casos de aplicación práctica para una mejorconcepción de ambas normas, en cuanto a identificación, valoración, tratamiento

contable y la forma de revelar la información de las propiedades de inversión en

los estados financieros.


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CAPÍTULO I

EL SECTOR INMOBILIARIO EN GUATEMALA Y SUS IMPLICACIONESTRIBUTARIAS

1.1 El sector inmobiliario en Guatemala

El sector inmobiliario en Guatemala es de mucha importancia, principalmente por

ser generador de empleo directo y por satisfacer una necesidad básica como es la

vivienda, centro de producción o uso de la tierra en otros casos. ―El sector

construcción tiene dos lados: la vivienda y los proyectos de infraestructura del

Gobierno, pero no visualizo una contracción a pesar del complejo escenario

político por la campaña electoral‖, precisa el presidente del CACIF.

(http://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-

mejor.html)

Según proyecciones del Banco de Guatemala el sector inmobiliario en el año

2,015 creció en un 5.2 % en relación al año anterior, para el año 2,015 las

construcciones representaron un 3.00 % del PIB real mientras que el alquiler de

vivienda el 10%. (https://www.banguat.gob.gt/cuentasnac/4T_2015_JM.PDF)

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por

tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de

modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas,

urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en

definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar

daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. En

Guatemala los tipos más comunes de construcción son los las de tipo vertical y

horizontal y representa un sector empresarial en crecimiento como se enfatizó

anteriormente. (https://es.wikipedia .org/wiki/Inmueble)


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2

1.2 Efectos tributarios en el sector inmobiliario en Guatemala sobre

propiedades de inversión

1.2.1 Impuesto Sobre la Renta

La Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012 establece los hechos

generadores derivado de los arrendamientos de inmueble, debe de considerarse

que si el arrendante posee la calidad como giro habitual de negocio este debería

de acogerse al régimen sobre actividades lucrativas y determinar si pagar el

Impuesto sobre la Renta sobre Ingresos o sobre Utilidades, tal como lo establece

el artículo 3 sección 1 literal c. (Congreso de la República de Guatemala, 2012)

Por otro parte si el arrendamiento no se encuentra dentro del giro normal de la

empresa este acto debería considerarse dentro de la sección Rentas de Capital

tal como lo establece el artículo 3 sección 3 literal d. (Congreso de la República de

Guatemala, 2012)

Las revaluaciones de los inmuebles se consideran como una ganancia de capital

según La Ley de Actualización Tributaria el artículo 84 literal i, en ese sentido

independiente al régimen en cada revaluación debe de pagar el impuestocorrespondiente según lo indica la citada ley.

1.2.2 Impuesto al Valor Agregado

En cuanto al Impuesto al Valor Agregado –IVA- se puede tributar por dos formas la

primera es el régimen de pequeño contribuyente con una tasa impositiva del 5%,

en este régimen existe la restricción de que los ingresos anuales no sean

superiores a Q 150,000, la otra forma de tributar es mediante la tasa impositiva del

12% sin restricción de ingreso anual. (Congreso de la República de Guatemala,

1,992)


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1.2.3 Impuesto Único Sobre Inmuebles

De acuerdo a la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles Decreto No. 15-98 en su

artículo 11 estable las tasas al valor. Para la determinación del impuesto anualsobre inmuebles, se establecen las escalas y tasas siguientes: (Congreso de la

República de Guatemala, 1,998)

Hasta Q 2,000.00 Exento

De Q 2,000.01 a Q.20,000.00 2 por millar

De Q. 20,000.01 a Q.70,000.00 6 por millar

De Q. 70,000.01 en adelante 9 por millar.


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CAPÍTULO II

2 NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD SECCIÓN 40 Y NORMAS

DE INFORMACIÓN FINANCIERA PARA LAS PYMES SECCIÓN 16.

2.1 Norma Internacional de Contabilidad No. 40: Propiedades de Inversión

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades

de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de

información de las propiedades de inversión, será aplicable para la medición en

los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad

mantenida en régimen de arrendamiento financiero y que se contabilice como un

arrendamiento operativo, también se aplicará para la medición en los estados

financieros de un arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en

régimen de arrendamiento operativo. (Fundación IASC, 2,010)

Los siguientes casos son algunos ejemplos de Propiedades de Inversión:

(a) Terreno adquirido para obtener plusvalía a largo plazo y no paravenderse en el corto plazo.

(b) Terreno adquirido para un uso futuro no determinado.

(c) Un edificio de propiedad de la empresa adquirido bajo un leasing y

entregado en alquiler.

(d) Un edificio desocupado pero adquirido para ser dado en alquiler.

(e) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro

como propiedades de inversión

Los siguientes son ejemplos de partidas que no son considerados Propiedades de

Inversión y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta norma:

(a) Inmueble adquirido para la venta o en proceso de construcción o desarrollo

para la venta.


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(b) Inmueble que está siendo construido o desarrollado por cuenta de terceros.

(c) Inmueble ocupado por el propietario.

(d) Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento

financiero.

Grafica de tratamientos de Inmuebles según su destino de acuerdo a NIC

Fuente: Elaboración Propia, Grupo No. 12 Seminario Integrador

Para tener una mejor comprensión de lo que en adelante se tratara, se listan

algunas definiciones importantes para el efecto.

2.1.1 Definiciones

2.1.1.1 Inversiones inmobiliarias:

Son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o

ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que hayaacordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas,

en lugar de para:

(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para

fines administrativos; o


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(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

2.1.1.2 Coste (Costo):

Es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes al efectivo pagados, o el

valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el

momento de su adquisición o construcción o, cuando sea aplicable, el importe

atribuido a ese activo cuando sea inicialmente reconocido de acuerdo con los

requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo, de la NIIF 2 Pagos basados

en acciones. (IFRS Foundation, 2,012)

2.1.1.3 Importe en libros:

Es el importe por el que se reconoce un activo en el balance. (IFRS Foundation,

2,012)

2.1.1.4 Inmuebles ocupados por el dueño:

Son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que

haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o

suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. (IFRSFoundation, 2,012)

2.1.1.5 Valor razonable:

Es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre partes

interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en

condiciones de independencia mutua. (IFRS Foundation, 2,012)

2.1.2 Objetivos y alcance de la norma

El objetivo de la norma es prescribir el tratamiento contable de las inversiones

inmobiliarias y las exigencias de revelación de información correspondientes

El alcance de esta norma será aplicable para la valoración en los estados

financieros de un arrendatario, de los derechos sobre un inmueble mantenido en


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régimen de arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento financiero,

también se aplicará para la valoración en los estados financieros de un

arrendador, de las inversiones inmobiliarias arrendadas en régimen de

arrendamiento operativo.

La norma no trata de temas relacionados directamente a los arrendamientos ni su

forma de clasificación, reconocimiento, valoración, contabilización e información a

revelar en cuanto a este, tampoco será aplicable a los activos biológicos adheridos

al terreno o que tengan relación con la actividad agrícola (NIC 41), ni las

inversiones a los derechos de cualquier recurso no renovable. (IFRS Foundation,

2,012)

2.1.3 Reconocimiento y medición de las inversiones inmobiliarias

2.1.3.1 Reconocimiento

Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando:

(a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados

con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad; y

(b) el coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.

(IFRS Foundation, 2,012)

2.1.3.2 Medición

2.1.3.2.1 Medición inicial

La medición inicial de los activos se realiza al costo, y este deberá ser equivalente

al precio de compra y los costos de transacción directamente atribuibles; el costo

correspondiente a las propiedades de inversión será determinado en la misma

forma como se hizo para el resto de la propiedad (NIC 16). Se excluyen los gastos

administrativos generales al igual que los costos de iniciación. (IFRS Foundation,

2,012)


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De lo anterior cabe mencionar que si la propiedad fue comprada se incluye su

valor de compra y cualquier desembolso atribuible directamente. Si la propiedad

fue construida por la propia empresa es el costo a la fecha en la cual la

construcción se completa.

2.1.3.2.2 Medición posterior

La entidad podrá elegir alternativa entre:

(a) Modelo valor razonable

El valor razonable estará basado en tasación a valor de mercado

inmobiliario.

En el modelo valor razonable la depreciación es sustituida por tasación

periódica.

(b) Modelo del costo

El modelo del costo está previsto en la NIC 16 Propiedad planta y

equipo.

En el modelo del costo el inmueble será depreciado menos pérdida por

deterioro acumulado.

(c) Cambio de modelo

Procederá un cambio de modelo cuando posibilite una adecuada

presentación de estados financieros.

Improbable cambio de valor razonable a del costo. (IFRS Foundation,

2,012)

2.1.4 Inversiones para doble propósito

Una empresa puede tener una propiedad para doble propósito, por ejemplo podría

vender o alquilar las partes separadamente y utilizar la propiedad para uso con

fines de operación, lo que conllevaría a contabilizar la parte de uso propio bajo la

NIC 16. (IFRS Foundation, 2,012)


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2.1.5 Transferencias de una inversión inmobiliaria

Se realizarán transferencias a, o de, inversiones inmobiliarias cuando, y sólo

cuando, exista un cambio en su uso, que se haya evidenciado por:

(a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una

transferencia de una inversión inmobiliaria a una instalación ocupada por el

dueño;

(b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una

transferencia de una inversión inmobiliaria a existencias;

(c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de

una instalación ocupada por el propietario a una inversión inmobiliaria;(d) el inicio de una operación de arrendamiento a un tercero, en el caso de

una transferencia de existencias a inversiones inmobiliarias; o

(e) el fin de la construcción o desarrollo, en el caso de una transferencia de un

inmueble en curso de construcción o desarrollo a inversiones inmobiliarias

(transacción contemplada en la NIC 16). (IFRS Foundation, 2,012)

2.1.6 Baja en cuentas de inversiones inmobiliarias

Una inversión inmobiliaria se dará de baja en cuentas (eliminada del balance)

cuando se enajene o cuando la inversión inmobiliaria quede permanentemente

retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros de su enajenación

o disposición por otra vía. (IFRS Foundation, 2,012)

También se considera dar de baja a una inversión inmobiliaria cuando esta se

incorpora mediante un arrendamiento financiero considerando para el efecto los

lineamientos que reconoce la NIC 17.

2.2 Normas de Información Financiera para las PYMES, Sección No. 16

Esta sección se aplicara a la contabilidad de inversiones en terrenos o edificios

que cumplen la definición de propiedades de inversión, las propiedades de

inversión son propiedades que se mantienen por el dueño o el arrendatario bajo


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¿Cómo se revela? Cuando la propiedad de inversión se contabilice por el valorrazonable, se revelará:

Los métodos e hipótesis empleados en la determinación delvalor razonable de la propiedad de inversión. La medida en que el valor razonable de las propiedades de

inversión está basado en una tasación hecha por un tasadorindependiente.

Las obligaciones contractuales para adquisición, construccióno desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto dereparaciones, mantenimiento o mejoras de las mismas.

Una conciliación que muestre por separado:(a) Las adiciones.(b) Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajuste al

valor razonable.

(c) Las transferencias a Propiedades, planta y equipo.Fuente: Elaboración Propia, Grupo No. 12 Seminario Integrador

2.2.1 Definición

Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un

edificio, o ambos) que mantiene el dueño o el arrendatario bajo un arrendamiento

financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para:

(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines

administrativos, o

(b) su venta en el curso normal de las operaciones. (Fundación IASC, 2,010)

Es importante considerar que una propiedad, que se mantenga por un arrendatario

dentro de un acuerdo de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar

como propiedad de inversión utilizando la sección 16 si, y sólo si, la propiedad

cumpliese, de otra forma, la definición de propiedades de inversión, y el

arrendatario pudiera medir el valor razonable de la participación en la propiedad

sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en marcha.

Esta clasificación alternativa estará disponible para cada una de las propiedades

por separado. (Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad -IASB-, 2,016)


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2.2.2 Medición en el reconocimiento inicial

Una entidad medirá las propiedades de inversión por su costo en el

reconocimiento inicial. El costo de una propiedad de inversión compradacomprende su precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal

como honorarios legales y de intermediación, impuestos por la transferencia de

propiedad y otros costos de transacción. Si el pago se aplaza más allá de los

términos normales de crédito, el costo es el valor presente de todos los pagos

futuros. (Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad -IASB-, 2,016)

2.2.3 Medición posterior al reconocimiento

Las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera

fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en

cada fecha de presentación, reconociendo en resultados los cambios en el valor

razonable. Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento

se clasifica como propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor

razonable será esa participación y no la propiedad subyacente. (Consejo de

Normas Internacionales de Contabilidad -IASB-, 2,016)

2.2.4 Transferencias

Las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera

fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en

cada fecha de presentación, reconociendo en resultados los cambios en el valor

razonable. Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento

se clasifica como propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor

razonable será esa participación y no la propiedad subyacente. (Consejo de


2.2.5 Baja de una propiedad de inversión

Una propiedad de inversión se dará de baja en cuentas (será eliminada del estado

de situación financiera) cuando se venda o cuando la propiedad de inversión


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quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos

futuros procedentes de su disposición. (Consejo de Normas Internacionales de

Contabilidad -IASB-, 2,016)

2.2.6 Información a Revelar

Una entidad revelará la siguiente información para todas las propiedades de

inversión contabilizadas al valor razonable con cambios en resultados:

(a) Los métodos e hipótesis significativos empleados en la determinación del

valor razonable de las propiedades de inversión.

(b) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (como

han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en

una tasación hecha por un tasador independiente, de reconocida

calificación profesional y con suficiente experiencia reciente en la zona y

categoría de la propiedad de inversión objeto de valoración. Si no hubiera

tenido lugar dicha forma de valoración, se revelará este hecho.

(c) La existencia e importe de las restricciones a la realización de las

propiedades de inversión, al cobro de los ingresos derivados de éstas o de

los recursos obtenidos por su disposición.(d) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo

de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones,

mantenimiento o mejoras de éstas.

(e) Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión

al inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente:

(i) Adiciones, revelando por separado las procedentes de adquisiciones

a través de combinaciones de negocios.(ii) Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor

razonable.

(iii) Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando ya no esté

disponible una medición fiable del valor razonable sin un costo o

esfuerzo desproporcionado.


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(iv) Las transferencias de propiedades a inventarios, o de inventarios a

propiedades, y hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño.

(v) Otros cambios. (Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad

-IASB-, 2,016)

No es necesario presentar esta conciliación para periodos anteriores. (Consejo de


2.2.7 Tratamiento de las propiedades de inversión arrendadas a la matriz u

otras subsidiarias

En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que arrienda a su matriz o a

otra subsidiaria del mismo grupo y es ocupada por éstas.

De producirse este supuesto, esta inversión no se presentará como Propiedad de

Inversión, en los Estados Financieros consolidados que incluyen a ambas

entidades, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la

perspectiva del grupo en su conjunto.

Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, la Propiedad es de

Inversión si cumple con la definición de tal inversión. Por lo tanto, el arrendador latratará como Propiedades de Inversión en sus Estados Financieros individuales.

2.2.8 Diferencias de NIC 40 con NIIF para las PYMES 16

La NIIF para las PYMES Sección 16, no contiene una elección similar de política

contable, sino que la contabilización de las propiedades de inversión depende de

las circunstancias. Si una entidad conoce o puede medir el valor razonable de una

partida de propiedades de inversión sin un costo o esfuerzo desproporcionado, en

un contexto de negocio en marcha, debe usar el modelo del valor razonable con

cambios en resultados para esa propiedad de inversión. Debe utilizar el modelo de

costo-depreciación-deterioro de la Sección 17 Propiedades, Planta y Equipo para

otras propiedades de inversión. A diferencia de la NIC 40, la NIIF para las PYMES

no requiere información a revelar sobre los valores razonables de las propiedades


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de inversión medidas sobre la base del costo. Por el contrario la NIC 40 no

condiciona ninguno de los dos métodos y deja a discreción la utilización del

modelo del valor razonable o modelo del costo.

Por el contrario la Sección NIC 40, permiten la elección de política contable entre

el valor razonable con cambios en resultados o el modelo de costo-depreciación-

deterioro del valor (con algunas excepciones limitadas). Una entidad que siga el

modelo de costo-depreciación-deterioro del valor está obligada a revelar

información suplementaria sobre el valor razonable de sus propiedades de

inversión.


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CAPÍTULO III

NORMAS RELACIONADAS CON LAS PROPIEDADES DE INVERSION

NIC-1 Presentación de Estados Financieros.

Esta norma establece las bases para la presentación de los estados financieros

con propósito de información general. Para ello se requiere de un conjunto de

estados financieros que deben comprender un Balance general, Estado de

resultado, estado de cambios en el patrimonio, Flujo de efectivo y notas a los

estados financieros que suministren información de los Flujos de Efectivo quemuestren la situación financiera de la entidad para la toma de decisiones o

inversiones futuras. (IFRS Foundation, 2,012)

Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión ya que la entidad debe

presentar en sus estados financieros la porción de las propiedades de inversión

que mantiene en sus activos para que los inversionistas o usuarios de los estados

financieros puedan tomar decisiones en base a la información que arrojan los

estados financieros.

NIC-7 Estados de Flujo de Efectivo.

Los flujos de efectivo proporcionan información de los movimientos del efectivo y

los equivalentes al efectivo que posee la entidad y tales flujos de efectivo

muestran los desembolsos en actividades de inversión que generaran flujos de

efectivo futuros. (IFRS Foundation, 2,012)

Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión ya que en el flujo deefectivo se muestran las inversiones que la entidad está generando y de esta

manera poder conocer reflejar la solvencia y liquidez de la entidad.


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NIC-8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores.

Esta norma es de aplicación en la selección de las políticas contables, como en la

contabilización de las estimaciones y la corrección de los errores, se espera quelos usuarios tengan conocimiento razonable de las actividades económicas, así

como de su contabilidad en consecuencia se espera que los usuarios con las

características descritas se vean influidos para la toma de decisiones económicas

al momento del cambio de una política contable. (IFRS Foundation, 2,012)

Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión ya que la entidad

elegirá el modelo del valor razonable o el modelo del costo para todas las

propiedades de inversión que preserven compromiso de pagar una obligaciónvinculado con el valor razonable o con retornos de activos especificados o escoger

el modelo de valor razonable o modelo del costo para todas las distintas

propiedades de inversión, independientemente del modelo realizado.

NIC-10 Hechos ocurridos después de la fecha del balance.

Esta norma trata de la contabilización y revelación de la información sobre los

hechos ocurridos después de la fecha del balance estos hechos se dividen en dos,

primero los hechos ocurridos después de la fecha del balance que implican ajustes

y el segundo hechos ocurridos después de la fecha del balance que no implican

ajustes la entidad estará obligada a ajustar o no dependiendo cual sea el caso.

(IFRS Foundation, 2,012)

Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión es cuando pudiera

ocurrir un acontecimiento fortuito (huracán, terremoto, etc.) que dañe las

propiedades de inversión y pierdan el valor y fuese después de la fecha del

balance.

NIC-16 Propiedades Planta y Equipo.

Esta norma prescribe el tratamiento contable de las propiedades planta y equipo,

con el objetivo de que los usuarios puedan reconocer las inversiones efectuadas


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por la entidad. Los elementos de la propiedad planta y equipo se valorizaran por

su costo, la entidad distribuirá el importe de elementos reconocidos en las

propiedades planta y equipo y depreciara separadamente las partes. (IFRS

Foundation, 2,012)

Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión cuando una propiedad

está siendo construida se contabilizará como propiedad planta y equipo

completada la construcción se le aplicara el tratamiento contable según la NIC 40.

NIC-17 Arrendamientos.

Esta norma se aplicara a la contabilización de los arrendamientos ya sean

operativos como financieros, las cuotas de arrendamiento operativo se

reconocerán como gastos de forma lineal, en el transcurso del plazo del

arrendamiento. El arrendamiento financiero se reconocerá en el balance como

activos y se reconocerán como una partida por cobrar. (IFRS Foundation, 2,012)

En cuanto a los tipos de arrendamiento que la norma establece, se encuentran el

arrendamiento financiero y operativo, este último es que debe observarse para

considerar un bien inmueble bajo la figura de arrendamiento financiero, ya que

este tipo de arrendamiento no transfiere sustancialmente todos los riesgos y

beneficios inherentes a la propiedad de un activo.

NIC-18 Ingresos Ordinarios.

Esta norma establece el tratamiento contable de los ingresos que surgen de las

transacciones y otros eventos de una entidad. El ingreso es reconocido cuando es

probable que los beneficios económicos futuros fluyan a la entidad y los beneficios

puedan ser medidos con fiabilidad. Y se relaciona con las propiedades de

inversión al momento de reconocer los ingresos por la venta de una propiedad

que se ha mantenido para generar rentas y plusvalías.


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NIC-23 Costos por Intereses.

Esta norma prescribe tratamiento Contable de los costos por intereses de los

fondos que la entidad ha tomado prestados. Los costos por intereses deben serreconocidos en el periodo en que fueron incurridos, se relaciona con la norma en

estudio por los intereses generados cuando la entidad utiliza préstamos para la

adquisición de propiedades de inversión.

NIC-40 Propiedades de Inversión.

Esta norma determina el tratamiento contable de las propiedades de inversión que

son la que la entidad mantiene para generar rentas y plusvalía esta propiedades

se reconocerán como activo cuando los beneficios económicos futuros se asocien

con las propiedades de inversión y fluyan hacia la entidad y sus costos puedan ser

medidos con fiabilidad; estas propiedades pueden transferirse a/o de propiedad de

propiedades planta y equipo, cuando exista un cambio en el uso que sea

evidenciado.

Las propiedades de inversión se eliminaran de las cuentas del balance cuando se

de una desapropiación que puede ser ocasionada por la venta de esta, o cuando

quede definitivamente retirada de su uso y que no genere beneficios económicos a

esta debido a su desapropiación. (Consejo de Normas Internacionales de

Contabilidad -IASB-, 2,016)


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CAPÍTULO IV

CASO PRÁCTICO

Caso 1- Cambio de uso de inmueble

Planta industrial utilizada y alquilada

La empresa Textil Adolfo dedicada a la confección de camisas y blusas adquirió

para su uso hace tres años un inmueble donde funciona la Planta Industrial, cuyo

valor en libros al 31 de diciembre de Año 3 es de Q 1,065,000 según la

información siguiente:

Planta Industrial

Sin embargo, en octubre de Año 3, se decidió desocupar el inmueble a fin del

periodo para alquilarlo a terceros a partir del 1 de enero de Año 4.

Textil Adolfo ha considerado reconocer la inversión inmobiliaria a su valor

razonable a partir del Año 4; por lo que solicitó la opinión de perito tasador que

efectúe la tasación de la fábrica, resultando un valor de Q.405,000 el terreno; y

Q. 968,000 la edificación.

¿Cuál es el tratamiento contable aplicable a la planta industrial?

1. Determinación del Nuevo Valor

Cuenta Concepto Valor

33111 Terreno 300,000.00

33231 Edificación para producción 900,000.00

39131 Deprec. acumulada, 5 % (135,000.00)

Total 1,065,000.00

Concepto Valor contable Valor razonable Ajuste por efectuar

Terreno 300,000 405,000 105,000

Edificacion 900,000 968,000 68,000

Deprec. Acumulada (135,000) - 135,000

1,065,000 1,373,000 308,000


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2. Reconocimiento del Ajuste de Valor (31 Dic. Año 3

——————————— 1 ——————————— DEBE HABER33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO331 Terrenos

33112 Revaluación 105,000332 Edificaciones

33232 Revaluación 68,00039 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN YAGOTAMIENTO ACUMULADOS

391 Depreciación acumulada39131 Edificaciones – Costo 135,000(para saldar la cuenta)

57 EXCEDENTE DE REVALUACIÓN

571 Excedente de revaluación5712 Inmueb., maq. y equipos 308,000

308.000 308,000

3. Determinación de nuevo valor (31 Dic. Año 3)

——————————— 2 ——————————— DEBE HABER

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS311 Terrenos

31111 Valor razonable 105,000

31112 Costo 300,000312 Edificaciones31211 Valor razonable 68,00031212 Costo 900,000

33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO331 Terrenos

33111 Costo 300,00033112 Revaluación 105,000

332 Edificaciones33231 Costo de adquisic.o construcc. 900,00033232 Revaluación (para saldar las cuentas) 68,000

1,373,000 1,373,000


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4. Reconocimiento del efecto del impuesto a las ganancias de capital

Excedente de revaluación S/.308,000 / Impuesto ( 10 %) (30,800)

——————————— 3 ——————————— DEBE HABER

57 EXCEDENTE DE REVALUACIÓN571 Excedente de revaluación

5712 Inmuebles, maq. y equipo 30,800049 PASIVO DIFERIDO

491 Impuesto a la renta diferido4911 Impuesto a las ganancias 30,800

Comentarios

(a) Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros –cambio de uso – será

reclasificada en la cuenta 31 Inversiones inmobiliarias por todo el tiempo de

la vigencia del contrato de arrendamiento; y su tratativa contable se

acogerá a los requisitos estipulados en la NIC 40 Propiedades de

inversión.

(b) Si un inmueble utilizado por el propietario de acuerdo a la NIC 16

Propiedad, planta y equipo cambia de uso para convertirse en inversióninmobiliaria, en aplicación de la citada NIC 16; el incremento de valor del

activo inmovilizado será reconocido en el patrimonio como excedente de

revaluación.

Caso 2- Cambio de uso de inmueble – método del valor razonable

Empresa de servicios dedicada a la consultoría de negocios adquiere el 1 deenero de Año 1 una oficina en el segundo piso de edificio El Ejecutivo, ubicado en

importante zona comercial de Cayala, al costo de Q.350,000, cuya vida útil

estimada es de 25 años.


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En el mes de agosto del mismo año, en el primer piso del citado inmueble se

instaló un negocio de terceros dedicado a discoteca y karaoke, lo cual ha

perturbado severamente las actividades de la firma consultora y de otros

propietarios establecidos en el edificio.

Por lo que la Gerencia de la consultora ha decidido desocupar el piso a fin de año,

para alquilarlo a la empresa de seguridad Ojo de Águila a partir del 1 de enero de

Año 2, según contrato de arrendamiento.

Por consiguiente, teniendo en cuenta la existencia de un mercado inmobiliario

activo se decidió medir el inmueble en el modelo del valor razonable.

Para ello, el 31 de diciembre de Año 1 se solicitó el correspondiente valor

razonable de la oficina en el mercado de inmuebles siendo de Q.280,000.

¿Cuál es el tratamiento contable?

Solución

….. Medición inicial

1. Costo de adquisición (Ene. Año 1)

——————————— 1 ——————————— DEBE HABER33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO

3321 Edificaciones administrativas33211Costo de adquisición o

construcción 350,00046 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS-TERCEROS

465 Pasivos por compra de activo inmovilizado

4654 Inmuebles, maquinaria y equipo 350,000


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2. Depreciación del periodo (Dic. Año 1)

(4 % de S/.350,000 = S/.14,000)

——————————— 2 ——————————— DEBE HABER68 VALUACIÓN Y DETERIORO DE ACTIVOS YPROVISIONES

681 Depreciación6814 Dep. de inmuebles, maquinariay equipo – Costo 14,000

39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN YAGOTAMIENTO ACUMULADOs

391 Depreciación acumulada.3913 Inmuebles, maquinaria y equipo - Costo 14,000

…… Medición Posterior

3. Traslado a inversión inmobiliaria (31 Dic. Año1)

——————————— 3 ——————————— DEBE HABER

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS312 Edificaciones

31212 Costo 336,00039 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y

AGOTAMIENTO ACUMULADOS391 Depreciación Acumulada3913 Inmb., maquinaria y equipo - Costo 14,000

(para saldar la cuenta )33 Inmuebles, Maquinarias y Equipo

3321 Edificaciones administrativas33211Costo de adquisición o construcción 350,000

4. Tratamiento del valor razonable (31 Dic. Año 1)

Inmueble: oficina Q/.

Costo neto en libros 336,000

Valor razonable 280,000

Disminución de valor: 56,000


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Cuenta Concepto Valor 31211 Valor razonable (56,000)

31212 Costo 336,000

Valor razonable 280,000

5. Reconocimiento de desvalorización (31 Dic. Año 1)

——————————— 4 ——————————— DEBE HABER

66 PÉRDIDA POR MEDICIÓN DE ACTIVOS NOFINANCIEROS AL VALOR RAZONABLE

662 Activo inmovilizado6621 Inversiones inmobiliarias 56,000

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS312 Edificaciones

31211Valor razonable 56,000

6. Exposición en el estado de situación financiera (31 Dic. Año 1)

Comentarios

(a) Al inicio la adquisición del inmueble fue reconocida y medida con los

criterios señalados por la NIC 16 Propiedad, planta y equipo, en razón de

ser un activo inmovilizado para uso de la empresa.(b) Cuando se decide alquilar a terceros la oficina, se está cambiando el uso

original del bien, por lo que su tratativa contable debe tener en

consideración los requisitos señalados por la NIC 40 Propiedades de

Inversión, dado que su nuevo objetivo es obtener renta de su

arrendamiento.

(c) Efectuada la transferencia del activo fijo, por cambio de uso de la cuenta 33

Inmuebles, maquinaria y equipo a la cuenta 31 Inversión inmobiliaria, se

suspende su depreciación por todo el tiempo que dure el contrato de

arrendamiento o su renovación.

(d) La medición posterior del citado activo será sobre la base de su valor

razonable; por lo que la variación –ganancia o pérdida – será reconocida en

resultados del periodo.


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Caso 3- Información a Revelar en los Estados Financieros

Un grupo puede presentar información a revelar acerca de sus propiedades de

inversión de la siguiente manera:

1. Grupo XYZ

[Extracto de] estado consolidado de situación financiera


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Grupo XYZ

[Extracto de las] notas para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 20X2

Nota 1: Políticas contables


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Nota 15: Propiedades, Planta y Equipo


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Forma de presentar las propiedades de inversión en los Estados Financieros


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CONCLUSIONES

La diferencia de valuación del modelos de costos entre la NIC 40 y la NIIF

para las PYMES 16 radica en que las NIIF plenas no restringen los dos

métodos de aplicación por el contrario la NIIF para las PYMES indica que si

una entidad conoce o puede medir el valor razonable de una partida de

propiedades de inversión sin un costo o esfuerzo desproporcionado, en un

contexto de negocio en marcha, debe usar el modelo del valor razonable.

El modelo de valor razonable en las propiedades de inversión supone parauna empresa una oportunidad de mejorar sus resultados y su posición

financiera.

El sector inmobiliario en Guatemala es un sector que está en constante

aumento y representa un elemento importante en el PIB nacional.


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RECOMENDACIONES

El Contador Público y Auditor como asesor financiero debe recomendar

cual es el mejor método de valuación del modelo de costo que contemplan

las NIIF Plenas como las NIIF para las PYMES, esto para poder tener un

mejor entendimiento de la realidad de las propiedades de inversión y con

base a ese entendimiento saber aplicar el método de evaluación contable.

Las empresas del sector inmobiliario en Guatemala deben de aplicar a su

información financiera el modelo de valor razonable, dicho método reflejauna imagen real de la situación actual de la empresa en cuanto a sus

propiedades de inversión.

El crecimiento constante del sector inmobiliario demanda la preparación del

Contador Público y Auditor, tanto en las Normas Internacionales de

Contabilidad como las Normas de Información Financiera y específicamente

en temas del segmento del sector inmobiliario en la valuación de las

propiedades de inversión, la información a revelar así como otra

información relacionada.


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BIBLIOGRAFÍA

Congreso de la República de Guatemala. (1,992). Ley del Valor

Agregado Decreto 27-92. Guatemala: Congreso de la República deGuatemala.

Barrientos Estrada, Maria Sonia, Las Propiedades de Inversión y r ValorRazonable en el Sector Inmobiliario Universidad Nacional de Colombia,Bogota 2,013

Chincgay, Wilfredo, Revista Interpretando, PKF Vila Naranjo, Lima Peru2,012

Congreso de la República de Guatemala. (1,992). Ley del Valor Agregado Decreto 27-92. Guatemala: Congreso de la República deGuatemala.

Congreso de la República de Guatemala. (1,998). Ley del ImpuestoÚnico Sobre Inmuebles. Guatemala: Congreso de la República deGuatemala.

Congreso de la República de Guatemala. (2012). Ley de Actualización

Tributaria Decreto 10-2012. Gautemala: Diario de Centroamerica.

Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad -IASB-. (2,016).Norma Internacional de Información Financiera para Pequeñas yMedianas. Londres: Fundación IFRS.

Federacion de Colegio de Contadores Publicos de Venezuela BoletinosTecnicos de Informacion e Investigacion Financiera, Edicion 05 EditorialFundacion Buria , Barquisimeto 2,014

Fundación IASC. (2,010). Material de formación sobre la NIIF para lasPYMES. Londres: Fundación IASC.

10. IFRS Foundation. (2,012). Normas Internacionales de InformacionFinanciera. London: IFRS Foundation.


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E-GRAFIA

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preve-mejor.html

https://www.banguat.gob.gt/inc/main.asp?id=84369&aud=1&lang=1

https://es.wikipedia.org/wiki/Inmueble
http://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-mejor.htmlhttp://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-mejor.htmlhttp://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-mejor.htmlhttp://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-mejor.htmlhttps://www.banguat.gob.gt/inc/main.asp?id=84369&aud=1&lang=1https://www.banguat.gob.gt/inc/main.asp?id=84369&aud=1&lang=1https://www.banguat.gob.gt/inc/main.asp?id=84369&aud=1&lang=1http://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-mejor.htmlhttp://www.revistaconstrucciongt.com/2014/12/economia-202-banguat-preve-mejor.html

propiedades de inversion tratamiento contable en guatemala - fredi fuentes

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