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Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles

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PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. CERVANTES – RONDA PERIMETRAL

FUENTERROBLES

MEMORIA DEL PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN AISLADA POR GESTIÓN URBANÍSTICA

POR LOS PROPIETARIOS

FUENTERROBLES, DICIEMBRE DE 2014


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INDICE DE LA MEMORIA 1.- Antecedentes 2.- Objetivos del programa 3.- Legitimación para la formulación del programa 4.- Ámbito del programa de actuación aislada. Área de reparto y aprovechamiento tipo 5.- Gestión del programa 6.- Derechos y deberes de los propietarios incluidos en el ámbito 7.- Documentación integrante del programa


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1.- ANTECEDENTES.

La Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita, con domicilio social

en Fuenterrobles, calle Santiago número 2, tiene su actividad en la manzana situada

entre la Calle Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles.

Con motivo de ampliar el negocio de la cooperativa se adquirió la parcela

colindante a su actividad con fachada recayente a la calle cervantes, con el número

28, con una extensión de 1.308 m², según escritura de propiedad.

La Cooperativa tiene la intención de edificar parte de la parcela adquirida, sin

embargo, para la edificación de la misma se requiere su regularización y conversión de

la misma en solar, conforme al artículo 177 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje

El presente documento tiene por objeto dar cumplimiento a todos aquellos

requisitos que la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje,

exigen para legitimar la urbanización y posterior edificación de los terrenos

comprendidos en el ámbito anteriormente definido.

2.- OBJETIVOS DEL PROGRAMA

El objetivo perseguido al iniciar la tramitación del presente programa de

actuación aislada es dotar al terreno de la condición de solar para poder ser edificado.

La presente actuación urbanística es beneficiosa desde el punto de vista social,

ya que de este modo se consigue aumentar la capacidad de la actividad de la

Cooperativa Santa Rita, y se crea suelo urbano industrial urbanizado.

Dado que el suelo está clasificado como urbano, y de conformidad con el artículo

8.3.b y c del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el

Texto Refundido de la Ley del Suelo, los propietarios tienen derecho a presentar

instrumentos de ordenación y gestión del suelo, y a participar en la ejecución de las

obras de urbanización.


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La Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, en su

artículo 72.2 señala que los programas de actuación aislada puede conllevarla

realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela para completar

los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar.

3.- LEGITIMACIÓN PARA LA FORMULACIÓN DEL PROGRAMA

El artículo 166 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y

Paisaje indica que la iniciativa para la formulación del programa puede ser pública o

privada.

Las administraciones públicas, por sí mismas o a través de sus organismos,

entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa, o los

propios particulares a través de la gestión indirecta, podrán promover iniciativas de

programa para el desarrollo de actuaciones aisladas.

El promotor de una iniciativa de programa de actuación aislada deberá acreditar

la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, y

que lo hará en plazo inferior a tres años.

A los efectos de dicha ley, tiene la disponibilidad civil quien ostenta poder de

disposición sobre propiedades que sean suficientes para ser adjudicatario de finca

resultante en la reparcelación, con características adecuadas para su edificación.

La Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita, con CIF F-46025656,

se encuentra legitimada para iniciar la tramitación del presente programa de actuación

aislada al ser la titular de la siguiente propiedad:

1. Parcela con fachada recayente a la calle cervantes, con el número 28, con una

extensión de 1.308 m², según escritura de propiedad, adquirida mediante

compraventa realizada ante la Notario del Ilustre Colegio de Notarios de

Valencia, Doña Vicenta Ramón Royo, en fecha 21 de mayo de 2014, con

número 586 de su protocolo, sin estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Se adjunta como anexo número I la escritura de propiedad de la citada parcela.


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4.- ÁMBITO DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA. ÁREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO

Las parcelas sujetas a actuación aislada forman área de reparto junto al ámbito

de su vial de servicio, que es el terreno adyacente necesario para dotarlas de la

condición de solar o la parte proporcional de él.

El área de intervención se encuentra situada en el término municipal de

Fuenterrobles, al sur del casco urbano actual (estando integrado en él), y el límite se

ajusta a la ordenación designada en las Normas Subsidiarias de la Población de

Fuenterrobles y que queda delimitado por los siguientes elementos:

Norte: Limita con un vial del casco urbano: Calle Cervantes

Este: Zona del Casco Urbano delimitada como Suelo Urbano - Zona II

Ensanche.

Sur: Límite del Casco Urbano (Ronda Urbana perimetral)

Oeste: Manzana primitiva industrial de la Cooperativa Santa Rita.

En la delimitación reflejada en los planos se aprecia una superficie de

intervención de 2.762,87 m².

El ámbito del presente Programa lo constituyen las parcelas siguientes:

Número Referencia Catastral Titularidad Porcentaje Extensión m² A1 0730101XJ4803B0001JS Cooperativa 48% 1.315,28 A2 0730108XJ4803B0001AS Cooperativa 19% 528,54 A3 0730110XJ4803B0001WS Cooperativa 1% 32,31 A4 46131A012000050000YL Cooperativa 12% 341,31

B1 0730102XJ4803B0001ES Samuel Iranzo Alcalá 14% 373,49

C1 Ayuntamiento 6% 171,95 Total 100% 2.762,87


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Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Fuenterrobles clasifican el ámbito

de actuación como Suelo Urbano de uso Industrial. El aprovechamiento tipo coincide

con el subjetivo, que es la totalidad de la parcela con las condiciones expuestas en el

apartado 4.3.5 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Vigentes en el Municipio

(Artículo 76.2 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje)

5.- GESTIÓN DEL PROGRAMA. NORMAS PARA SU FORMULACIÓN, TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 y siguientes de la Ley

5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, se formula el

presente programa de iniciativa privada ,para promover a través de la gestión de

propietarios, el Programa para el desarrollo de la Actuación Aislada ,en suelo urbano

denominada “Calle Cervantes-Ronda Perimetral”.

a) Iniciativa para formular el programa

Según indica el citado artículo 166 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje, la iniciativa para la formulación del programa puede ser pública

o privada.

Las administraciones públicas, por sí mismas o a través de sus organismos,

entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa, o

los propios particulares a través de la gestión indirecta, podrán promover iniciativas

de programa para el desarrollo de actuaciones aisladas.

El promotor de una iniciativa de programa de actuación aislada deberá

acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará

la parcela, y que lo hará en plazo inferior a tres años.

A los efectos de esta ley, tiene la disponibilidad civil quien ostente poder de

disposición sobre propiedades que sean suficientes para ser adjudicatario de finca

resultante en la reparcelación, con características adecuadas para su edificación.


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Como ya se ha justificado con anterioridad la Cooperativa Valenciana de

Vitivinicultores Santa Rita, tiene disponibilidad civil sobre parcelas dentro del ámbito

suficientes como para estar legitimada a la presentación del presente programa.

En cuanto a la posibilidad de obtener parcela suficiente tras la reparcelación

para edificar la parcela, de conformidad con el avance de reparcelación presentado, a

la Cooperativa le corresponde la adjudicación de una parcela de 1.380,95 m².

b) Formas de gestión

Según indica el artículo 168 1, 2 y 3 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, la gestión de un programa de actuación aislada podrá

realizarse, en ejercicio directo de sus competencias, por la propia administración o

por sus entidades instrumentales, en régimen de gestión directa.

En defecto de gestión directa, la gestión podrá ser asignada por la

administración actuante a los propietarios del suelo del ámbito de la actuación.

Para poder optar a la gestión por los propietarios, éstos deben cumplir los

requisitos que indica el artículo 114 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje:

a) El propietario único o los propietarios de la totalidad del ámbito del programa

de actuación

b) La agrupación de interés urbanístico que formule o asuma la ejecución del

programa de actuación integrada, siempre que, tras la reparcelación, tengan la

disponibilidad de la totalidad de los terrenos del ámbito de la actuación

necesaria para realizar las obras de urbanización.

c) Las entidades mercantiles, u otras personas jurídicas, que cuenten con más

de la mitad de la propiedad del suelo, siempre que, tras la reparcelación,

tengan la disponibilidad de la totalidad de los terrenos del ámbito de la

actuación necesaria para realizar las obras de urbanización.


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d) En el caso de actuaciones sobre el medio urbano, los sujetos obligados a los

que se refieren las letras a y b del artículo 8 de la Ley 8/2013, de 26 de junio,

de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, o normativa que lo

sustituya.

En ausencia de gestión directa por la administración y de gestión por los

propietarios, la condición de promotor podrá atribuirse, en régimen de gestión

indirecta, a un particular o empresa mixta.

El promotor designado para la gestión de un programa de actuación aislada

quedará sujeto al estatuto del urbanizador regulado en esta ley para las actuaciones

integradas.

c) Tramitación

Aprobación del programa de actuación aislada

Según el artículo 168.3 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo

y Paisaje, el procedimiento de aprobación de los programas de actuación aislada en

los casos de gestión directa por la administración y de gestión por los propietarios

será el establecido en el capítulo III del título III del libro I.

El procedimiento será el siguiente:

A) Información pública durante un periodo mínimo de cuarenta y cinco días,

asegurando, cuanto menos, las medidas mínimas de publicidad exigidas por el

artículo 53.2 de esta Ley 5/2014, que son las siguientes:

• Como mínimo, será preceptivo realizar consultas a las administraciones

públicas afectadas y personas interesadas, publicar anuncios en el Diario

Oficial de la Comunidad Valenciana y en prensa escrita de gran difusión y

poner a disposición del público los documentos mencionados en el apartado

anterior. Los anuncios indicarán la dirección electrónica para su consulta.


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B) Durante el mismo plazo de información pública se consultará a los organismos

afectados, con petición de los informes exigibles conforme a la legislación sectorial,

así como a las entidades suministradoras de los servicios públicos urbanos que

pudieran resultar afectadas. La falta de emisión de dichos informes en el plazo de un

mes permitirá proseguir la tramitación de las actuaciones.

C) Si, como consecuencia de informes y alegaciones, se pretende introducir cambios

sustanciales en la propuesta de plan, antes de adoptarlos se comunicará a los

interesados y, mediante resolución del alcalde, se someterán a información pública

por el plazo de 20 días, acompañados de los informes y alegaciones que sustenten la

modificación propuesta.

La publicación y notificación a los interesados se harán conforme al artículo 53 de

esta ley. Durante ese periodo se admitirán, para su examen y consideración, nuevas

alegaciones referidas a los cambios propuestos; podrán inadmitirse las que reiteren

argumentos y redunden en aspectos previamente informados.

D) Una vez concluidas las anteriores actuaciones, el plan será sometido a aprobación

por el Pleno del Ayuntamiento y firma del Convenio propuesto.

E) El acuerdo de aprobación definitiva se publicarán para su entrada en vigor en el

Boletín Oficial de la Provincia. Antes de su publicación, se remitirá una copia digital

del plan a la Conselleria competente en materia de ordenación del territorio y

urbanismo.

Posiciones básicas de los propietarios

El artículo 168.5 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo

y Paisaje, establece que en los programas de actuación aislada se regirán en lo no

previsto específicamente, por la regulación establecida en la ley para los programas

de actuación integrada.

Una vez aprobado el programa de actuación aislada, de conformidad con el

artículo 140 de la Ley 5/2014, se debe dar la oportunidad al resto de propietarios de

adherirse al programa.


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Para ello se emplazará al resto de propietarios en el plazo de dos meses para

que decidan adherirse o no al programa de actuación aislada. El emplazamiento

realizado por el Agente Urbanizador se realizará expresando todas las magnitudes

señaladas en el artículo 141 de la Ley 5/2014.

Los propietarios en el plazo podrán adherirse al programa o no adherirse al

mismo de forma expresa o de forma tácita por no realizar ninguna actuación de

adhesión.

La adhesión al programa se realizará según la forma establecida en el artículo

142.4 de la Ley 5/2014, incluyendo la prestación de las garantías de las cargas de

urbanización que le correspondan.

Conforme el artículo 140.3 de la Ley 5/2014, la adhesión al programa de

actuación integrada implica ejercer la facultad de participar en la actuación en

régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, de conformidad con lo

regulado en la citada ley y en la legislación estatal de suelo. Los propietarios que se

adhieren al programa de actuación aislada están obligados a asumir las cargas y

obligaciones establecidas en el mismo, con el alcance necesario para cumplir los

objetivos y previsiones del programa; en concreto, las siguientes:

a) Retribuir al urbanizador por el coste de las obras, proyectos y gestiones

necesarias para realizar el programa de actuación aislada, en justa proporción

al valor de los solares adjudicados en la reparcelación y compensando las

indemnizaciones que se les adeuden en su cuenta de liquidación.

b) Ceder gratuitamente a la administración, en régimen de equidistribución, los

suelos de destino dotacional público o con destino al patrimonio municipal de

suelo legalmente exigibles.

En caso de no adherirse al programa de actuación aislada, la reparcelación se

limitará a prever, a favor del propietario, la indemnización económica correspondiente

al inmueble, de acuerdo con la valoración calculada de conformidad con la legislación

del Estado sobre valoraciones, sin reconocerle la facultad de participar en la

actuación ni los derechos que de ello se derivan (artículo 140.2 Ley 5/2014)


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Aprobación de la reparcelación

Dado que adjunto al programa debe incluirse un avance de proyecto de

reparcelación, éste deberá tramitarse de la siguiente forma:

A) Información pública del proyecto de reparcelación forzosa por un plazo mínimo de

un mes en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana y notificación individual a los

propietarios incluidos en el área reparcelable.

B) Acreditación, previa o simultánea al inicio del período de información pública, de la

titularidad y situación de las fincas iniciales, mediante certificación del registro de la

propiedad de dominio y cargas.

C) Audiencia, por quince días desde su notificación, a los titulares registrales no

tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y a aquellos que

resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período previo y único de

información pública.

D) Tras la información pública y, en su caso, la audiencia adicional, se realizará,

cuando proceda, la modificación del proyecto de reparcelación derivada de las

mismas y de los requerimientos recíprocos y de pago regulados en el artículo 86 de

esta ley a fin de extinguir o regularizar proindivisos.

E) Aprobación del proyecto de reparcelación, acordada por el ayuntamiento dentro del

plazo de seis meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública

en el Diario Oficial de la Comunitat Valenciana.

Esta resolución debe ser motivada, decidir sobre todas las cuestiones

planteadas por los interesados y pronunciarse sobre todos los aspectos que deba

contener el título inscribible. Si la resolución ordena la introducción de rectificaciones,

estas deberán expresarse inequívocamente y quedar incorporadas definitivamente al

proyecto de reparcelación, en su aprobación definitiva.

El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados. El

acuerdo, una vez firme en vía administrativa, acompañado de la acreditación de la

práctica de las notificaciones a los interesados y de haberse pagado o consignado las


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indemnizaciones de los acreedores netos, se inscribirá en el registro de la propiedad,

previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su

contenido.

Inicio de la ejecución de las obras y entrega de la urbanización

Una vez aprobada la reparcelación se iniciará la ejecución de las obras de

conformidad con lo establecido en el proyecto de urbanización y según los plazos

señalados.

Una vez finalizadas las obras de urbanización se entregarán al Ayuntamiento

para su recepción, de conformidad con el artículo 161 de la Ley 5/2014. Conforme

señala el apartado 2 del citado artículo, se puede efectuar la recepción parcial de las

obras de urbanización por fases de funcionalidad autónoma, tal y como prevé el

proyecto de urbanización.

6.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS INCLUIDOS EN EL ÁMBITO

Las parcelas incluidas en el ámbito disponen del aprovechamiento lucrativo que

el Plan les otorga, sin que deba acudirse a ninguna técnica de aprovechamiento tipo

para obtención de suelo dotacional.

Conforme al artículo 139 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,


1. El propietario tiene derecho:

a) A que el urbanizador cumpla sus compromisos con diligencia empresarial.

b) A obtener del urbanizador y de la administración, sin dilación indebida, información

verídica y concreta sobre cualesquiera aspectos relativos a la ejecución del programa de

actuación integrada.


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c) A participar en la actuación, en los términos de la presente ley, obteniendo el

aprovechamiento correspondiente, en justa distribución de beneficios y cargas, o a

abstenerse de participar, exigiendo la expropiación de su propiedad, en los términos

establecido en esta ley y en la legislación estatal en materia de suelo y expropiación

forzosa.

2. Los propietarios afectados por la actuación, si optan por adherirse al programa de

actuación, tienen los deberes legales de:

a) Ceder, equidistribuir y sufragar la urbanización, retribuyendo al urbanizador por su

tarea.

b) Proporcionar información sobre su propiedad, conforme al artículo 87 de esta ley.

c) Facilitar la ocupación de sus fincas cuando sea necesaria para ejecutar el programa

de actuación.

Los propietarios deben ceder 1.148,28 m² con destino a red viaria, que

corresponde con el vial al que da frente, conforme se dispone en el ámbito de la

actuación y en el avance del proyecto de reparcelación.

El derecho de los propietarios en el ámbito, vendrá definido por tanto por la

edificabilidad que les corresponde en función de la superficie de la finca.

Los propietarios de parcela resultante deben costear las obras de urbanización

para convertir las parcelas en solares.

7.- DOCUMENTACIÓN INTEGRANTE DEL PROGRAMA

De conformidad y en cumplimiento del artículo 167 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de

Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, el presente programa de actuación

aislada contiene los siguientes documentos:

7.1.- Alternativa técnica

La alternativa técnica está compuesta de los siguientes documentos:


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7.1.1.- Proyecto de Urbanización

7.1.2.- Proyecto básico de la ampliación de la nave industrial de la Cooperativa.

7.2.- Propuesta de Convenio Urbanístico

Este documento contiene el convenio urbanístico a suscribir entre el

adjudicatario del programa y el ayuntamiento, en el que constan los compromisos,

plazos, garantías y penalizaciones y la forma de gestión que regularán la adjudicación

También se garantiza el coste de las indemnizaciones y justiprecios establecidos

en el proyecto de reparcelación y la totalidad del coste de las obras de urbanización.

7.3.- Proposición jurídico-económica

Este documento está compuesto de los siguientes documentos:

7.3.1.- Memoria de la proposición jurídica económica que regula los siguientes aspectos:

• Desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y la propiedad de la finca,

expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las

disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución del

adjudicatario.

• Estimación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación.

• Estudio de valoración de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación.

• Canon de urbanización

• Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación.


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7.3.2.- Avance del Proyecto de Reparcelación para la equidistribución de beneficios y

cargas.

En Fuenterrobles, Diciembre de 2014

Abogado Urbanista

Enrique Torres Ágreda


ANEXO I ESCRITURA DE PROPIEDAD

Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles

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FUENTERROBLES

PROPUESTA DE CONVENIO DE LA ACTUACIÓN AISLADA



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INDICE DE LA PROPUESTA DE CONVENIO

Condiciones Generales I.- Cargas de urbanización

II.- Modalidad de retribución: coeficiente de canje

Cláusulas Particulares 1.- Compromisos del Agente Urbanizador respecto a los objetivos básicos del

Programa: Obras de Urbanización, cesiones de terrenos y reparcelación de los

mismos

1.1.- Obras de Urbanización a que se refiere el presente documento:

1.2.- Elaboración de proyectos y documentos que corresponde al Urbanizador

elaborar y promover:

1.3.- Contratación de obras y servicios:

1.4.- Financiación de las obras de urbanización y proyectos

1.5.- Cesiones de terrenos y obras

1.6.- Reparcelaciones

1.7.- Simultaneidad de las obras de edificación y urbanización

2.- Plazos

3.- Relaciones entre el urbanizador y los propietarios afectados.- retribución del

urbanizador.

3.1.- Posiciones básicas del propietario: Adhesión al programa

3.2.- Derechos y deberes de los propietarios

3.3.- Libertad de pactos

3.4.- Retribución al Urbanizador

3.5.- Modo de hacer efectiva la retribución

3.6.- Cuantía de la retribución: Supuestos de retasación

4.- Garantías ofrecidas por el urbanizador

5.- El incumplimiento de compromisos por el agente urbanizador y sus penalizaciones

6.- Conclusión del contrato, recepción y conservación de obras de urbanización.


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En Fuenterrobles, a ………. de …….. de 2.015

REUNIDOS

De una parte María Estefanía Berlanga García, en la representación que

ostenta del Ayuntamiento de Fuenterrobles, como Alcaldesa-Presidenta del mismo.

Por la otra, …………………….., en nombre y representación de la Cooperativa

Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita, con domicilio social en Fuenterrobles, calle

Santiago número 2, y CIF F-46025656. (en adelante Agente Urbanizador)

Actuando ambos en la representación que ostentan y reconociéndose

capacidad suficiente para la firma del presente CONVENIO URBANÍSTICO, exponen,

ANTECEDENTES DE HECHO

I.- Que se presenta Programa de Actuación Aislada sobre el ámbito determinado en la

memoria del programa, y situado entre la calle Cervantes y la Ronda Perimetral.

II.- El programa de actuación aislada se gestiona por los propietarios.

III.- En cumplimiento del artículo 167.b de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, se presenta propuesta de convenio urbanístico.

Por todo ello, ambas partes, firman el presente contrato, sobre las siguientes,


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ESTIPULACIONES

CLÁUSULAS GENERALES

I.- Cargas de Urbanización

Según dispone el artículo 144 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje, existen dos tipos de cargas de urbanización: Fijas y Variables

Las cargas fijas definidas en el proyecto de urbanización son las siguientes:

A) PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL OBRAS URBANIZACION

Presupuesto Ejecución Material 133.683,08 € 13% Gastos Generales 17.378,80 € 6% Beneficio Industrial Constructor 8.020,98 € PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 €

B) COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 € Honorarios Técnicos (6% PL) 9.544,97 € Gastos Generales (4% PL) 6.745,11 € COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 €

C) CARGAS DE URBANIZACIÓN

COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 € Beneficio Empresarial (10% CU) 17.537,30 € CARGAS DE URBANIZACIÓN 192.910,25 €

A estas cargas debe incluirse el IVA correspondiente vigente en el momento.

Las cargas variables son las siguientes: En el presente programa las cargas

variables es la indemnización por el muro de mampostería existente a favor de Don

Samuel Iranzo Alcalá en la cuantía de 1.996,38 €


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II.- Modalidad de retribución: coeficiente de canje

Dispone el artículo 143 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje, que los propietarios deberán retribuir al urbanizador en metálico

o en terrenos, o en la modalidad de retribución mixta, los gastos presupuestados en el

mismo como máximo, conforme al artículo 144 de la citada ley, sin perjuicio de la

retasación de cargas, conforme lo indiquen en el escrito de adhesión

La correlación entre el coste dinerario de las cargas de urbanización y el valor

del suelo se determina en el programa de actuación mediante el coeficiente de canje

Según señala el artículo 143.4 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, se presume escogida la retribución en terrenos a falta

de constitución de garantía por la totalidad del importe del pago en metálico, en forma

y plazo, en la parte no garantizada. Esta circunstancia deberá notificarse por el

urbanizador a la administración y al propietario.

Las cargas variables surgidas con posterioridad a la aprobación del proyecto de

reparcelación se retribuirán en metálico. (Artículo 143.5 Ley 5/2014, de la Ordenación

del Territorio, Urbanismo y Paisaje).

Conforme a las valores hay que calcular el coeficiente de canje. Partiendo de la

necesidad de redactar y llevar a cabo la ejecución de un proyecto eléctrico y sus

infraestructuras, se obtiene como resultado un coeficiente de canje de valor 8,03,

resultado atípico al superar la unidad.

Tiene como explicación el alto coste de las obras de urbanización por encima

del valor del suelo original.

Cargas de Urbanización (CU) = 192.910,25 €

Metros Cuadrados del área reparcelable = 2.590,93 m²s

Valor de repercusión Suelo Bruto (SB) = 9,31 €/m²s

Valor repercusión CU en SB = 192.910,25 €/ 2.590,93 m²s = 74,46 €/m²s

Coeficiente Canje = Valor repercusión CU / Valor repercusión SB= 74,46 / 9,31 = 8,03


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En la retribución de las cargas de urbanización en terrenos, el coeficiente de

canje significa que por el coste de un metro cuadro de urbanizado se debe abonar

8,03 metros cuadrados de suelo.

Así, si Don Samuel Iranzo Alcalá, decide efectuar el pago de las cargas de

urbanización en la modalidad de aportación de terrenos, le corresponderá un total de

46,51 m² suelo urbanizado.

CLÁUSULAS PARTICULARES 1.- COMPROMISOS DEL URBANIZADOR RESPECTO A LOS OBJETIVOS BASICOS DE LA ACTUACION: OBRAS DE URBANIZACION, CESIONES DE TERRENOS Y REPARCELACION DE LOS MISMOS.

1.1.- Obras de Urbanización a que se refiere el presente documento:

Son las que se definen en el Proyecto de Urbanización adjunto al programa de

actuación aislada

El agente urbanizador se compromete a promover la ejecución material de las

obras incluidas en el citado proyecto y las que resulten de las modificaciones técnicas

o suplementos del proyecto de Urbanización que resultaran necesarias para el mejor

desarrollo de dicha Actuación, de conformidad con las directrices de la Administración

actuante.

1.2.- Elaboración de proyectos y documentos que corresponde al Urbanizador elaborar y promover:

Los Proyectos de Reparcelación, voluntaria o forzosa, que sean necesarios

para ejecutar la urbanización.

Las modificaciones técnicas o suplementos del Proyecto de Urbanización que,

eventualmente, resultaren necesarias para el mejor desarrollo de la Actuación,

de acuerdo con las directrices de la Administración actuante y las previsiones

de este Convenio.


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Los presupuestos de cargas adjunta a modificaciones del Proyecto de

Urbanización que, en su caso, hubieran de elaborarse para el mejor desarrollo

de la actuación programada.

Las hojas de liquidación que, en su caso, hubieran de elaborarse para girar a

los propietarios afectados las cuotas de urbanización.

En el supuesto de que Don Samuel Iranzo Alcalá no se adhiera al programa, y

se indemnice el valor de su parcela (artículo 140.2 LOTUP), o que por la aplicación de

la regla de eliminación de proindivisos (artículo 86 LOTUP), quedara una sola parcela

resultante, se procederá a solicitar la modificación del proyecto de urbanización para

eliminar el proyecto eléctrico, dada su innecesariedad.

1.3.- Contratación de obras y servicios:

En cumplimiento del artículo 156 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, el urbanizador no tiene la obligación de realizar

licitación pública para la contratación de la ejecución de las obras de urbanización, por

no superar la cuantía señalada en el apartado 2 del citado artículo.

Las relaciones contractuales que el Agente Urbanizador entable con terceras

personas, ya sea por éste o por otro concepto, no implicarán transmisión a dichos

terceros de las obligaciones que contrae, en virtud de este Contrato con la

Administración, ni conllevarán alteración alguna de los compromisos y

responsabilidades asumidas en este documento.

Corresponde al Agente Urbanizador designar el técnico o técnicos competentes

en la materia para llevar a cabo la dirección de las obras de urbanización, de acuerdo

con lo establecido en el apartado anterior, sin perjuicio de las facultades que

corresponden al representante municipal designado para el seguimiento y control de

las obras de urbanización.

1.4.- Financiación de las obras de urbanización y proyectos


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Las obras de urbanización que el Urbanizador se compromete a financiar son

todas las que le corresponde promover según el proyecto de urbanización presentado.

Le corresponderá íntegramente al Agente Urbanizador, sin perjuicio de su

derecho a resarcirse de ella por cuenta de los propietarios adjudicatarios de solares

resultantes de la actuación aquí programada.

1.5.- Cesiones de terrenos y obras

El Agente Urbanizador se compromete a gestionar la cesión en favor de la

Administración, en pleno dominio, de los terrenos con destino dotacional público

incluidos en el ámbito. La cesión se realizará con la aprobación del Proyecto de

Reparcelación. Las cesiones se efectuarán libres de todo tipo de cargas y

gravámenes.

1.6.- Reparcelaciones

Corresponde al Ayuntamiento de Fuenterrobles aprobar -previos los trámites

pertinentes- el Proyecto de Reparcelación -forzosa o voluntaria- que el Urbanizador

eleve, con ese fin, a su consideración. El Agente Urbanizador promoverá un Proyecto

de Reparcelación forzosa o voluntaria, en el ámbito del programa correspondiendo su

aprobación al Ayuntamiento.

En cumplimiento del artículo 167.c.3º de la Ley 5/2014, se presenta adjunto a la

propuesta de inicio de programa de actuación aislada, un avance de proyecto de

reparcelación.

1.7.- Simultaneidad de las obras de edificación y urbanización

Se podrán simultanear las obras de edificación y de urbanización de

conformidad con el artículo 178 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje, sin necesidad de aportar una garantía adicional, de conformidad

a lo dispuesto en el artículo 155 de la citada ley.


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2.- PLAZOS.

El plazo de que dispone el Agente Urbanizador para finalizar las obras de

urbanización es de 30 meses, contado a partir de la obtención de la total disponibilidad

de los terrenos.

3.- RELACIONES ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS 3.1.- Posiciones básicas del propietario: Adhesión al programa

El artículo 168.5 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo

y Paisaje, establece que en los programas de actuación aislada se regirán en lo no

previsto específicamente, por la regulación establecida en la ley para los programas

de actuación integrada.

Una vez aprobado el programa de actuación aislada, de conformidad con el

artículo 140 de la Ley 5/2014, se debe dar la oportunidad al resto de propietarios de

adherirse al programa.

Para ello se emplazará al resto de propietarios en el plazo de dos meses para

que decidan adherirse o no al programa de actuación aislada. El emplazamiento

realizado por el Agente Urbanizador se realizará expresando todas las magnitudes

señaladas en el artículo 141 de la Ley 5/2014.

Los propietarios en el plazo podrán adherirse al programa o no adherirse al

mismo de forma expresa o de forma tácita por no realizar ninguna actuación de

adhesión.

La adhesión al programa se realizará según la forma establecida en el artículo

142.4 de la Ley 5/2014, incluyendo la prestación de las garantías de las cargas de

urbanización que le correspondan.

Conforme el artículo 140.3 de la Ley 5/2014, la adhesión al programa de

actuación integrada implica ejercer la facultad de participar en la actuación en


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régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, de conformidad con lo

regulado en la citada ley y en la legislación estatal de suelo. Los propietarios que se

adhieren al programa de actuación aislada están obligados a asumir las cargas y

obligaciones establecidas en el mismo, con el alcance necesario para cumplir los

objetivos y previsiones del programa; en concreto, las siguientes:

a) Retribuir al urbanizador por el coste de las obras, proyectos y gestiones

necesarias para realizar el programa de actuación aislada, en justa proporción

al valor de los solares adjudicados en la reparcelación y compensando las

indemnizaciones que se les adeuden en su cuenta de liquidación.

b) Ceder gratuitamente a la administración, en régimen de equidistribución, los

suelos de destino dotacional público o con destino al patrimonio municipal de

suelo legalmente exigibles.

En caso de no adherirse al programa de actuación aislada, la reparcelación se

limitará a prever, a favor del propietario, la indemnización económica correspondiente

al inmueble, de acuerdo con la valoración calculada de conformidad con la legislación

del Estado sobre valoraciones, sin reconocerle la facultad de participar en la

actuación ni los derechos que de ello se derivan (artículo 140.2 Ley 5/2014)

3.2.- Derechos y deberes de los propietarios

Conforme al artículo 139 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,


1. El propietario tiene derecho:

a) A que el urbanizador cumpla sus compromisos con diligencia empresarial.

b) A obtener del urbanizador y de la administración, sin dilación indebida, información

verídica y concreta sobre cualesquiera aspectos relativos a la ejecución del programa de

actuación integrada.

c) A participar en la actuación, en los términos de la presente ley, obteniendo el

aprovechamiento correspondiente, en justa distribución de beneficios y cargas, o a

abstenerse de participar, exigiendo la expropiación de su propiedad, en los términos


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establecido en esta ley y en la legislación estatal en materia de suelo y expropiación

forzosa.

2. Los propietarios afectados por la actuación, si optan por adherirse al programa de

actuación, tienen los deberes legales de:

a) Ceder, equidistribuir y sufragar la urbanización, retribuyendo al urbanizador por su

tarea.

b) Proporcionar información sobre su propiedad, conforme al artículo 87 de esta ley.

c) Facilitar la ocupación de sus fincas cuando sea necesaria para ejecutar el programa

de actuación.

3.3.- Libertad de pactos De conformidad con lo dispuesto en el artículo 138 de la Ley 5/2014, el

urbanizador y el propietario pueden pactar libremente:

“Las relaciones entre los propietarios y el urbanizador se regirán por los pactos lícitos

que libremente convengan. En defecto de acuerdo voluntario, regirán las reglas

establecidas en esta ley. En todo caso, la administración actuante tutelará con

imparcialidad la efectividad de los derechos y deberes que, conforme a la ley, el

programa de actuación integrada establezca para las personas afectadas por él.”

3.4.- Retribución al Urbanizador:

Los propietarios afectados por la Actuación deberán elegir entre el pago de las

cargas de urbanización por en metálico, en terrenos, cediéndole en pleno dominio y

libre de cargas, una parte de su aprovechamiento subjetivo cuyo valor equivalga a la

carga de urbanización que le corresponde, o de forma mixta.

Son cargas de la Urbanización que todos los propietarios deben retribuir al

Urbanizador: las que se indican en el artículo 144 de la LOTUP, que se transcribe

literalmente a continuación:


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1. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas fijas, a los efectos de esta

ley:

a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales del

programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de esta ley.

b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el fin

antes indicado.

c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la suma

de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de actuación

integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:

1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el periodo que

corresponda hasta su recepción por la administración.

2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación de las

actuaciones que ha de gestionar e impulsar.

3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de actuación

integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del urbanizador, para

controlar la ejecución y recepción de las obras o el cumplimiento de las obligaciones y

la mayor objetividad de las actuaciones.

d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de hasta el

diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados anteriores.

2. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas variables, las siguientes:

a) El coste de indemnización a cuenta de construcciones, instalaciones, plantaciones y

sembrados que, en ejecución del programa de actuación integrada se hayan de

derribar, arrancar o destruir, o ceder a la administración; y las indemnizaciones por

traslado o cese de actividades, resolución de arrendamientos y extinción de

servidumbres prediales.

b) Las indemnizaciones a propietarios por obras de urbanización que ya hayan

sufragado y sean útiles a la actuación.


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c) Los gastos por realojo y retorno de ocupantes a los que estos tengan derecho

conforme a la legislación vigente.

d) En su caso, el importe del canon de urbanización devengado a favor de la

administración o el reintegro que proceda a favor de otras actuaciones conforme al

artículo 146 de esta ley.

La aplicación del IVA en las relaciones entre el Agente Urbanizador y los

propietarios de terrenos no se incluirán en el presente contrato por cuanto su

tratamiento depende de cada una de las operaciones que desarrollan la relación entre

ambos (excediendo, por tanto, su regulación de las competencias de este

Ayuntamiento). Se estará, en consecuencia, a lo que resulte de la aplicación de la Ley

37/1992, de 28 de Diciembre, reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido y

Reglamento de desarrollo (RD 1624/92, de 29 de Diciembre), o legislación que la

sustituya.

Son cargas no imputables a la actuación, y por lo tanto que deben asumir cada

propietario las indicadas en el artículo 145 de la Ley 5/2014:

Son cargas de la actuación que serán a cuenta de la propiedad de cada finca y no

imputables al programa de actuación integrada:

a) Los costes de descontaminación y limpieza de suelo, en los términos previstos por

la legislación ambiental aplicable.

b) Los costes de extinción de derechos reales y levantamiento de cargas

incompatibles con el planeamiento, excepto las servidumbres prediales.

c) Los costes por rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones

vinculadas a sus fincas que disminuyan su valor en venta.

d) Los costes de servicios de mediación, peritaje o arbitraje previstos en el programa

de actuación integrada devengados a instancia de un propietario individual, salvo que

correspondan al urbanizador o al programa de actuación integrada.


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3.5.- Modo de hacer efectiva la retribución:

La retribución se hará efectiva de conformidad con el artículo 149 de la Ley

5/2014:

1. Cuando el propietario opte por la retribución al urbanizador en suelo, el pago se

realiza en el proyecto de reparcelación.

2. Cuando el propietario opte por la retribución al urbanizador en metálico, el pago se

materializa mediante el ingreso del importe correspondiente en el patrimonio del

urbanizador, según la cuenta de liquidación y el plan de pagos establecido en la

reparcelación, o aprobados posteriormente. Para el cobro de los pagos se girarán

cuotas de urbanización por el urbanizador, previa autorización administrativa de cobro.

Ésta se instará acompañando las certificaciones o facturas justificativas y debe ser

resuelta en el plazo de un mes. La falta de resolución expresa determinará las

responsabilidades que procedan para mantener la indemnidad del urbanizador.

3. Las cuotas de urbanización se devengarán a medida que el urbanizador presente

ante la administración las correlativas certificaciones de obra o facturas justificativas.

El cobro anticipado de inversiones futuras es posible en caso de gestión directa, pero

solo tratándose de gastos previamente comprometidos y a ejecutar antes de seis

meses y siempre que se haya inscrito la reparcelación en el registro de la propiedad.

En todo caso, antes del inicio de las obras y después de la aprobación de la

reparcelación, podrán girarse cuotas a cuenta del coste de los proyectos y de las

indemnizaciones, según los documentos de programación aprobados.

4. Los cambios o suplementos en la liquidación provisional requieren audiencia a los

afectados antes de su aprobación administrativa.

5. Los requerimientos de pago de las cuotas de urbanización, del urbanizador al

propietario, establecerán los plazos y revestirán las garantías legales exigibles para los

actos de recaudación tributaria en periodo voluntario. La falta de pago en período

voluntario determinará su cobro en vía ejecutiva; a tal efecto, la autorización para

ejecutar garantías puede ser instada por el urbanizador a la administración, quien la

acordará si procede.


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6. Las cuotas impagadas en período voluntario se cobrarán ejecutando la garantía

presentada para garantizar la retribución en metálico.

7. La administración, tan pronto advierta un exceso en el cobro de cuotas de

urbanización, procederá a suspenderlo, requiriendo justificación al urbanizador.

8. En lo no previsto en este artículo respecto del pago de las cuotas de urbanización,

regirá lo establecido en la legislación en materia de tributos respecto del pago y las

actuaciones y procedimientos de recaudación de las deudas tributarias.

3.6.- Cuantía de la retribución: Supuestos de retasación

La cuantía de la retribución estará en función del porcentaje de parcelas

aportadas y las cargas de urbanización. Estas cargas sólo podrán variar en los

supuestos de retasación de cargas contemplados en el artículo 147 de la Ley 5/2014:

. La retasación de cargas presupuestadas en el programa de actuación integrada solo

procede por causas imprevisibles y no imputables al urbanizador, como son la fuerza

mayor y los cambios por variación sobrevenida en la reglamentación técnica aplicable.

2. La retasación de cargas no puede implicar aumento del importe total

correspondiente al beneficio del urbanizador.

3. La tramitación de la retasación de cargas podrá iniciarse de oficio o a instancia del

urbanizador, exige audiencia de los afectados, por el plazo de un mes, y aprobación

por el órgano que aprobó el programa de actuación integrada en el plazo de tres

meses desde su inicio.

4. La retasación de cargas, salvo fuerza mayor, tiene un límite del veinte por cien del

valor de las cargas ciertas totales, según el importe del programa de actuación

integrada aprobado. Si lo supera, excediendo lo repercutible a los propietarios, el

urbanizador podrá renunciar a su encomienda, salvo renuncia a percibir el exceso

sobre dicho veinte por cien.


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5. Los propietarios que retribuyan en suelo, después de haberlo aportado, pagarán la

retasación de cargas en metálico, salvo acuerdo con el urbanizador para su pago en

suelo.

6. Los incrementos de cargas derivados de las mejoras y cambios de proyectos

ordenados unilateralmente por la administración en interés público tras la aprobación

del programa de actuación integrada, serán de cargo de la administración ordenante.

Los incrementos de coste imputables a un tercero, como compañías suministradoras,

solo justifican la retasación si el urbanizador, con la diligencia empresarial que le es

exigible, ni los puede evitar, ni los puede presupuestar con mayor certeza en el

programa de actuación integrada, a falta de referencias objetivas, públicas y tasadas.

7. La revisión de precios será de aplicación en los términos regulados en la legislación

de contratos del sector público.

En el Proyecto de Reparcelación se detallarán las cantidades a satisfacer por

cada propietario que hubiese optado por el pago en metálico, total o parcial. Las

cantidades efectivas a girar lo serán de acuerdo con la ejecución real del Proyecto, en

su caso, en los modificados que se aprueben posteriormente, aunque las

certificaciones pueden ser de importe superior o inferior a las estimadas en base al

plan de obra del Proyecto de Urbanización, sin que pueda exceder la certificación total

final a origen de la prevista en el Proyecto aprobado.

En caso de retasación de cargas, cuando proceda, se aplicará a quienes opten

por el pago en metálico, una actualización de la retribución.

4.- GARANTÍAS OFRECIDAS POR EL URBANIZADOR

De conformidad con el artículo 167.2.b y el artículo 154 de la Ley 5/2014, de la

Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, los importes a garantizar

corresponden al valor de la obra de edificación y la totalidad de las obras de

urbanización.

Conforme al proyecto de urbanización presentado, el coste de las obras de

urbanización ascienden a 133.683,08 €


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Se presentan tres avales con cuantía diferente, que en conjunto cumplen la

cantidad a garantizar:

1. Aval Bancario por cuantía de CUARENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y

TRES EUROS (41.163 €), para garantizar el pago del importe íntegro de los

costes de urbanización de la fase primera del proyecto de urbanización y el

coste de las indemnizaciones y justiprecios

2. Aval Bancario por cuantía de TREINTA Y SEIS MIL CINCUENTA Y CINCO

EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (36.055,76 €), para

garantizar el pago del importe íntegro de los costes de urbanización de la fase

segunda del proyecto de urbanización

3. Aval Bancario por cuantía de SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y

UN EUROS CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (61.571,56 €),

para garantizar el pago del importe íntegro de los costes de urbanización de la

fase tercera del proyecto de urbanización correspondiente al proyecto de

electrificación de parcelas

5.- EL INCUMPLIMIENTO DE COMPROMISOS POR EL AGENTE URBANIZADOR Y SUS PENALIZACIONES

El incumplimiento por parte del Urbanizador del plazo de ejecución el Programa

determinará, salvo prórroga, la caducidad de la adjudicación, lo que comportará las

compensaciones económicas que procedan, con cargo, en primer término, a la fianza

y garantías constituidas por el urbanizador.

En caso de incumplimiento de plazos parciales, o si a pesar del incumplimiento

del plazo total, se concede una prórroga justificada del plazo total, la Corporación

podrá optar por imponer las penalidades establecidas en la Ley de Contratos del

Sector Público. Las demás incidencias se regirán por lo dispuesto en el artículo 163 de

la Ley 5/2014


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6.- CONCLUSION DEL CONTRATO, RECEPCION Y CONSERVACIÓN DE OBRAS DE URBANIZACION

La recepción de las obras de urbanización se producirá en los términos y plazos

previstos en el artículo 161 de la Ley 5/2014.

La conservación de las obras de urbanización, una vez recibidas, será por cuenta de la

administración.

Respecto a la cancelación de la garantía o devolución del aval, tendrá lugar en el

momento en que concluya el plazo de garantía de doce meses desde la recepción de

las obras de urbanización, en los términos establecidos en el artículo 161 Ley 5/2014.

Y para que así conste, y una vez leído por los interesados el presente documento

queda extendido por triplicado ejemplar, y a un solo efecto, prestan conformidad al

mismo y en prueba de ello lo firman en el lugar y fecha que consta en el

encabezamiento, de todo lo cual como Secretaria del Ayuntamiento de Fuenterrobles,

doy fe.


ANEXO I

EJECUCIÓN POR FASES DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN

ANEXO de ALTERNATIVAS DE PRESUPUESTO en el PAA Cl. CERVANTES/ronda perimetral de FUENTERROBLES (VALENCIA) FUENTERROBLES. VALENCIA.

ANEXO DE EJECUCIÓN POR FASES PROMOTOR: COOPERATIVA FUENTERROBLES arquitecto redactor del proyecto: OSCAR GARCIA CECILIA abogado ENRIQUE TORRES AGREDA

Anexo de Alternativas de Valoración en el PAA Cl Cervantes/Ronda Perimetral FUENTERROBLES

MEMORIA

1.- OBJETO

Se plantea en el presente Anexo explicar los diferentes tipos de valoración que pueden surgir

como consecuencia de las obras que se pretenden determinar.

Como consecuencia de la existencia de varias parcelas adjudicadas en el presente expediente,

nos vemos obligados a plantear un Proyecto de Urbanización que satisfaga las necesidades de

IBERDROLA S.A.U. Concretamente se debe iniciar un expediente en NUEVOS SUMINISTROS

que permita la ubicación de diferentes parcelas Industriales en los solares que se configuran

para el remate de la actual manzana industrial.

Es por este motivo por el cual surgen diferentes discrepancias en cuanto al PEM del proyecto

de urbanización, variando en función de los requerimientos eléctricos o no. Tras varias

revisiones, podemos determinar que el Presupuesto de Ejecución Material completo

ascendería a una cantidad de 133.683,08 €.

Sin embargo, se plantea una alternativa a la ejecución completa del proyecto, dependiendo de

que los solares objeto de la adjudicación vayan a parar o no a un único propietario. En el caso

de que sí sean propiedad de un único propietario, las necesidades de infraestructura eléctrica

se disminuirían consecuencia del abastecimiento en media tensión de la propia parcela de la

cooperativa. Es por este motivo por el cual el presupuesto de media tensión se modificaría

eliminando la partida del Centro de Transformación y la línea de Media tensión, cuestión por la

cual el PEM de este proyecto reducido ascendería a la cantidad de 72.111,52 €

Se acompañan a la presente memoria copia de ambos presupuestos y resúmenes de

presupuesto para definir ambas alternativas.


MEMORIA

2.- POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN POR FASES

Nos planteamos en el presente punto la posibilidad de ejecución del Programa de Actuación

Aislada, dividiéndolo en dos fases, de manera que se permita la edificación del anexo de

edificación a la cooperativa que se pretende integradamente en el PAA, para posteriormente

proceder a la finalización de la urbanización.

Con ello, se propone la determinación del PEM y presupuesto de licitación para cada una de las

fases, el cual nos permitirá determinar los correspondientes avales que afectan a la obra a

llevar a cabo.

El modo lógico de distribuir éste trabajo consistirá en la ejecución del frente de la calle

Cervantes y la mitad del vial de conexión entre la anterior y la ronda perimetral. Consecuencia

de ello hemos realizado un desglosado del proyecto que nos permita plantear el presente

punto. Los números que salen se basan en:

FASE 1

• Realización de la totalidad de actuaciones previas y movimientos de tierra

• Distribución equivalente de las partidas de obra civil, fontanería, saneamiento,

acabados, instalación eléctrica.

• Distribución al 50% de las partidas de control de calidad y seguridad y salud.

FASE 2

• Distribución equivalente de las partidas de obra civil, fontanería, saneamiento,

acabados, instalación eléctrica.

• Distribución al 50% de las partidas de control de calidad y seguridad y salud.

Con estos números se obtiene:

FASE 1.- 66.401,09 € PEM

FASE 2.- 67.241,99 € PEM

Consecuencia de este reparto se concluye que la distribución se realiza aproximadamente al

50%.

Dado que la distribución del PEM se ha realizado teniendo en cuenta la obra con el proyecto

eléctrico en su integridad, se considera conveniente proponer una tercera fase que

corresponderá a la opción que finalizará la línea de media tensión y el centro de


MEMORIA

transformación, fase que asciende a una cantidad de 61.571,56 €. Por lo tanto, deduciendo

esta cantidad del PEM inicial de 133.683,08 € podríamos distribuir tres fases correspondientes

a 3 avales, que serán:

FASE 1.- 36.055,76 € PEM

FASE 2.- 36.055,76 € PEM

FASE 3.- 61.571,56 € PEM

Como documentación soporte de la presente exposición podemos referirnos a las mediciones

de la ALTERNATIVA 1 y la ALTERNATIVA 2 que acompañan al proyecto de Urbanización.

Valencia, Noviembre de 2.014

Oscar García Cecilia Enrique Torres Agreda

Arquitecto Abogado


ANEXO II

GARANTIAS APORTADAS

Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral

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FUENTERROBLES

PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN AISLADA




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INDICE 1.- Desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y la propiedad de la finca 2.- Estimación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación. 3.- Estudio de valoración de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación. 4.- Canon de urbanización 5.- Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación. 6.- Avance del proyecto de reparcelación


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1.- DESARROLLO DE LAS RELACIONES ENTRE EL ADJUDICATARIO Y LA PROPIEDAD DE LA FINCA

Dispone el artículo 143 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje, que los propietarios deberán retribuir al urbanizador en metálico

o en terrenos, o en la modalidad de retribución mixta, los gastos presupuestados en el

mismo como máximo, conforme al artículo 144 de la citada ley, sin perjuicio de la

retasación de cargas, conforme lo indiquen en el escrito de adhesión

La correlación entre el coste dinerario de las cargas de urbanización y el valor

del suelo se determina en el programa de actuación mediante el coeficiente de canje

Según señala el artículo 143.4 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, se presume escogida la retribución en terrenos a falta

de constitución de garantía por la totalidad del importe del pago en metálico, en forma

y plazo, en la parte no garantizada. Esta circunstancia deberá notificarse por el

urbanizador a la administración y al propietario.

Las cargas variables surgidas con posterioridad a la aprobación del proyecto de

reparcelación se retribuirán en metálico. (Artículo 143.5 Ley 5/2014, de la Ordenación

del Territorio, Urbanismo y Paisaje).

2.- ESTIMACIÓN DE LA TOTALIDAD DE LOS COSTES DE EJECUCIÓN DE LA ACTUACIÓN.

2.1) Cargas de Urbanización

Son cargas de urbanización del ámbito las establecidas de conformidad con el

artículo 144 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje:

“1. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas fijas, a los efectos de esta

ley:


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a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales del

programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de esta ley.

b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el fin

antes indicado.

c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la suma

de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de actuación

integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:

1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el periodo que

corresponda hasta su recepción por la administración.

2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación de las

actuaciones que ha de gestionar e impulsar.

3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de actuación

integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del urbanizador, para

controlar la ejecución y recepción de las obras o el cumplimiento de las obligaciones y

la mayor objetividad de las actuaciones.

d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de hasta el

diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados anteriores.

2. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas variables, las siguientes:

a) El coste de indemnización a cuenta de construcciones, instalaciones, plantaciones y

sembrados que, en ejecución del programa de actuación integrada se hayan de

derribar, arrancar o destruir, o ceder a la administración; y las indemnizaciones por

traslado o cese de actividades, resolución de arrendamientos y extinción de

servidumbres prediales.

b) Las indemnizaciones a propietarios por obras de urbanización que ya hayan

sufragado y sean útiles a la actuación.

c) Los gastos por realojo y retorno de ocupantes a los que estos tengan derecho

conforme a la legislación vigente.


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d) En su caso, el importe del canon de urbanización devengado a favor de la

administración o el reintegro que proceda a favor de otras actuaciones conforme al

artículo 146 de esta ley.

El importe total de las cargas de urbanización variables se repercutirá entre todos los

propietarios en régimen de equidistribución. Posteriormente, se asignará a cada

propietario o titular de derecho indemnizable el importe que le corresponda percibir por

los conceptos indicados en los apartados anteriores.

3. Los conceptos del apartado 2 se considerarán gastos variables ajenos al precio

cierto del programa de actuación integrada. Podrán arbitrarse medidas para que sean

directamente pagados y cobrados entre interesados sin anticipo y mediación del

urbanizador. Este es responsable de que se hagan efectivos antes de la ocupación de

los bienes afectados y de que sean tasados al valor que objetivamente corresponda

según las normas que lo regulan, salvo en el supuesto previsto en el artículo 93.3 de

esta ley.”


Paisaje, establece que cargas de la actuación son a cuenta de cada propietario

individual:

“Son cargas de la actuación que serán a cuenta de la propiedad de cada finca y no

imputables al programa de actuación integrada:

a) Los costes de descontaminación y limpieza de suelo, en los términos previstos por

la legislación ambiental aplicable.

b) Los costes de extinción de derechos reales y levantamiento de cargas

incompatibles con el planeamiento, excepto las servidumbres prediales.

c) Los costes por rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones

vinculadas a sus fincas que disminuyan su valor en venta.

d) Los costes de servicios de mediación, peritaje o arbitraje previstos en el programa

de actuación integrada devengados a instancia de un propietario individual, salvo que

correspondan al urbanizador o al programa de actuación integrada.”


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Cargas Fijas:




PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 € Honorarios Técnicos (6% PL) 9.544,97 € Gastos Generales (4% PL) 6.745,11 € COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 €



A estas cargas debe incluirse el IVA correspondiente vigente en el momento. Cargas Variables:

En el presente programa las cargas variables es la indemnización por el muro

de mampostería existente a favor de Don Samuel Iranzo Alcalá en la cuantía de

1.996,38 €

2.2) Retasación de Cargas Según indica el artículo 147 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje, se podrá realizar la retasación de cargas urbanísticas en las

siguientes situaciones:

“1. La retasación de cargas presupuestadas en el programa de actuación integrada

solo procede por causas imprevisibles y no imputables al urbanizador, como son la


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fuerza mayor y los cambios por variación sobrevenida en la reglamentación técnica

aplicable.

2. La retasación de cargas no puede implicar aumento del importe total

correspondiente al beneficio del urbanizador.

3. La tramitación de la retasación de cargas podrá iniciarse de oficio o a instancia del

urbanizador, exige audiencia de los afectados, por el plazo de un mes, y aprobación

por el órgano que aprobó el programa de actuación integrada en el plazo de tres

meses desde su inicio.

4. La retasación de cargas, salvo fuerza mayor, tiene un límite del veinte por cien del

valor de las cargas ciertas totales, según el importe del programa de actuación

integrada aprobado. Si lo supera, excediendo lo repercutible a los propietarios, el

urbanizador podrá renunciar a su encomienda, salvo renuncia a percibir el exceso

sobre dicho veinte por cien.

5. Los propietarios que retribuyan en suelo, después de haberlo aportado, pagarán la

retasación de cargas en metálico, salvo acuerdo con el urbanizador para su pago en

suelo.

6. Los incrementos de cargas derivados de las mejoras y cambios de proyectos

ordenados unilateralmente por la administración en interés público tras la aprobación

del programa de actuación integrada, serán de cargo de la administración ordenante.

Los incrementos de coste imputables a un tercero, como compañías suministradoras,

solo justifican la retasación si el urbanizador, con la diligencia empresarial que le es

exigible, ni los puede evitar, ni los puede presupuestar con mayor certeza en el

programa de actuación integrada, a falta de referencias objetivas, públicas y tasadas.

7. La revisión de precios será de aplicación en los términos regulados en la legislación

de contratos del sector público.

2.3) Coeficiente de canje de modalidad de retribución en terrenos

Conforme a las valores hay que calcular el coeficiente de canje. Partiendo de la necesidad de redactar y llevar a cabo la ejecución de un proyecto eléctrico y sus


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infraestructuras, se obtiene como resultado un coeficiente de canje de valor 8,03, resultado atípico al superar la unidad.

Tiene como explicación el alto coste de las obras de urbanización por encima del valor del suelo original.

Cargas de Urbanización (CU) = 192.910,25 €

Metros Cuadrados del área reparcelable = 2.590,93 m²s

Valor de repercusión Suelo Bruto (SB) = 9,31 €/m²s

Valor repercusión CU en SB = 192.910,25 €/ 2.590,93 m²s = 74,46 €/m²s

Coeficiente Canje = Valor repercusión CU / Valor repercusión SB= 74,46 / 9,31 = 8,03

En la retribución de las cargas de urbanización en terrenos, el coeficiente de

canje significa que por el coste de un metro cuadro de urbanizado se debe abonar

8,03 metros cuadrados de suelo.

Así, si Don Samuel Iranzo Alcalá, decide efectuar el pago de las cargas de

urbanización en la modalidad de aportación de terrenos, le corresponderá un total de

46,51 m² suelo urbanizado.

3.- ESTUDIO DE VALORACIÓN DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN EL ÁMBITO DE ACTUACIÓN.

Se efectúa un estudio de valoración de los terrenos incluidos en el ámbito de

actuación, adjunto a la presente proposición como anexo número I

Señala el artículo 84.3 de la LOTUP, que en defecto de acuerdo sobre valoración, y de

establecimiento de la valoración en el planeamiento, las parcelas deberán valorarse

conforme a la legislación estatal.

En este sentido lo primero que debe determinarse es si las parcelas objeto de

valoración pueden considerarse como suelo rural o suelo urbanizado, conforme a la

legislación estatal, para proceder a estables uno u otro método de valoración.

El artículo 12.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo señala lo siguiente:


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“3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma

legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de

población.

Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas,

cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o

puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a

las instalaciones ya en funcionamiento.”

En el presente caso se ha estimado que las parcelas se encuentran en suelo

urbanizado, dado que podrían acceder a dicha urbanización con la simple conexión de

las mismas a las dotaciones. Por lo tanto el método de valoración utilizado es el del

artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, si bien, de éste se deben retraer

los costes de urbanización necesarios.

Al amparo de este artículo, se adjunta anexo de valoración por el método

Residual estático. Se ha tomado como modelo para efectuar la valoración la parcela

aportada por Don Samuel Iranzo Alcalá.

Para el cálculo del valor conforme al método residual estático, se deben

contemplar unos costes de urbanización, para reducir al coste final. No obstante, dada

la situación excepcional de la presente actuación, reducir el coste real de cargas de

urbanización significaba dejar sin valor el suelo de origen. Por ello, para hacer el

cálculo conforme al método residual estático se han tomado un promedio de costes de

urbanización en suelo industrial, que no son los aplicables en la presente actuación.

Sin embargo de esta forma se ha calculado el valor medio del suelo de origen,

que conforme a los 373,49 m² suelo aportado por Don Samuel Iranzo Alcalá, asciende

a un valor total bruto de 3.477,41 €.

Por lo tanto, el valor de repercusión de suelo bruto aportado a la actuación será

de 3.477,41 € / 373,49 m² = 9,31 €/m² suelo aportado.

En conclusión, las parcelas incluidas en el ámbito de actuación tienen el

siguiente valor bruto de suelo de origen:

Número Referencia Catastral Titularidad Extensión m² Valor


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A1 0730101XJ4803B0001JS Cooperativa 1.315,28 12.245,26 € A2 0730108XJ4803B0001AS Cooperativa 528,54 4.920,71 € A3 0730110XJ4803B0001WS Cooperativa 32,31 300,81 € A4 46131A012000050000YL Cooperativa 341,31 3.177,60 €

B1 0730102XJ4803B0001ES Samuel Iranzo Alcalá 373,49 3.477,19 €

Total 2.590,93 m² 24.121,56 €

Esta valoración también se ha tenido en cuenta para los cálculos realizados en el

Avance del Proyecto de Reparcelación, de conformidad con el artículo 27 del Texto

Refundido de la Ley del Suelo.

4.- CANON DE URBANIZACIÓN


Paisaje, dispone que cuando una misma obra pública sea de común utilidad a varias

actuaciones conexas, su coste se repartirá entre ellas a medida que se desarrollen y

en proporción a su respectivo aprovechamiento.

Quien financie la obra común tendrá derecho a resarcirse del exceso de coste

soportado con cargo a las actuaciones siguientes (art. 146.2 LOTUP)

Las actuaciones posteriores sufragarán equitativamente su parte cuando se

edifiquen si se trata de actuaciones aisladas (artículo 146.3 LOTUP)

Para garantizar el pago futuro y la actualización de su valor, se establecerá un

canon de urbanización aprobado mediante ordenanza municipal, que establezca

fórmulas de actualización y justo reparto.

No obstante, y en tanto en cuanto se establezca por ordenanza municipal la

formula señalada, en el presente programa se propone que la actualización de los

costes se efectúe mediante el sistema de revisión de precios aplicando las fórmulas

establecidas, y en vigor, por el Decreto 3650/1970, de 19 de diciembre, por el que se

aprueba el cuadro de fórmulas tipo generales de revisión de precios de los contratos

de obras del estado y organismos autónomos, con las actualizaciones e índices

oficiales aprobados por el Consejo de Ministros.


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5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN.

El ámbito de la actuación aislada está dentro del casco urbano del municipio y

clasificado como suelo urbano. Por lo tanto el mantenimiento y conservación de los

servicios urbanísticos municipales de dicho ámbito debe estar contemplado en los

presupuestos. No se trata de un supuesto de ampliación de ámbito que se deba

mantener, sino que está aprobado en las Normas Subsidiarias de Planeamiento.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana de fecha 3 de diciembre de 2004, decía lo siguiente: “Asimismo, el art.

26.1-b) de la Ley 7/1985 de 2 de abril , de Régimen Local dispone que los Municipios

deberán prestar en todo caso, los servicios siguientes: alumbrado público, cementerio,

recogida de residuos, limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable,

alcantarillado, acceso a los núcleos de población, pavimentación de las vías públicas y

control de alimentos y bebidas. Esos servicios públicos se financiarán sustancialmente

mediante los recursos propios de las haciendas Locales (art. 142 CE, 105 LBRL y 2 y

concordantes de la Ley 39/1988 de 28 de diciembre de Haciendas locales), entre los

que se encuentran principalmente los tributos locales (impuestos, tasas y

contribuciones especiales) que deben abonar los ciudadanos residentes en ese

municipio.”

Conforme al anexo de valoración el coste de mantenimiento de las nuevas

infraestructuras, calculado como coste de reposición en 20 años es de 529 € anuales,

cantidad sostenible, teniendo en cuenta que la actuación supondrá la posibilidad de

edificar las parcelas resultantes, que resultan 1.614,59 m².


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6.- AVANCE DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

De conformidad con el artículo 167.c.3º de la Ley 5/2014, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje, se adjunta al programa proyecto de reparcelación para

que sea tramitado de forma conjunta.


Abogado Urbanista



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ANEXO I

VALORACIÓN DEL SUELO, INDEMNIZACIÓNES Y COSTE DE

MANTENIMIENTO

VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO

OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 1

VALORACION DE SUELO MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EMPLAZAMIENTO: C/ CERVANTES

FUENTERROBLES 46314 VALENCIA SOLICITANTE: COOPERATIVA SANTA RITA AUTOR DE LA VALORACION OSCAR GARCIA CECILIA

ARQUITECTO Plaza Mestre Vicent Ballester Fandos nº 2

Esc Izquierda, puerta 18 46013 VALENCIA (VALENCIA)



INDICE DE LA VALORACION A.- VALORACIÓN 1.- SOLICITANTE 2.- AUTOR DE LA VALORACION 3.- OBJETO DE LA VALORACION 4.- ANTECEDENTES, FECHA DEL VALOR

4.1.- FECHA DEL VALOR

5.- LEGISLACION APLICABLE 6.- SUPERFICIES 7.- CALIFICACION Y CLASIFICACION DEL SUELO A VALORAR 8.- APROVECHAMIENTO DE CÁLCULO 9.- METODOLOGIA DE CALCULO VALORACION 10.- VALOR DE TASACION 11..- RESUMEN DE VALORACIÓN 12.- ANEJOS

ANEJO 1.- FICHA CATASTRAL

ANEJO 2.- PLANIMETRIA DE LA ZONA A EXPROPIAR

ANEJO 3.- COPIA INFORME URBANISTICO B.- PRECIO UNITARIO DEL M2 DE MURO DE CALZADA C.- ACCIONES DE MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN



A.- VALORACIÓN 1.- SOLICITANTE Se realiza la presente Valoración a solicitud de la Cooperativa Santa

Rita de la localidad de Fuenterrobles, consecuencia del inicio de un

expediente de programa de Actuación Aislada para el desarrollo de una

parcela industrial.

2.- AUTOR DE LA TASACION VALORACION El Autor redactor de la presente Valoración, es el Arquitecto D. OSCAR

GARCIA CECILIA, colegiado nº 08346 del COAV, con domicilio en Plaza

Mestre Vicent Ballester Fandos nº 2, escalera izquierda, puerta 18 de la

localidad de Valencia (46013) VALENCIA.

3.- OBJETO DE LA VALORACION El objeto del presente Valoración de terrenos, es establecer el “Valor”

de una parcela necesaria a obtener en caso de que no desee su

propietario entrar a formar parte del Programa de Actuación Aislada de

desarrollo de unos terrenos industriales, todo ello con relación a la Parcela

Catastral con Ref: 0730102XJ4803B0001ES, de la cual intervienen dentro

del presente programa una cantidad de 373,49 m2.

A fecha de redacción de esta Tasación y en la Valoración, estos

terrenos se encuentran incluidos dentro del Area de Actuación de un

PAA, siendo su clasificación la de Suelo Urbano.

4.- ANTECEDENTES

4.1.- FECHA DEL VALOR



En la Ley de Expropiación Forzosa en el Artº 21.1 dice “El acuerdo de

necesidad de ocupación inicial en el expediente expropiatorio”. Y en el

Artº 36.1 dice “Las Tasaciones se efectuaran con arreglo al Valor que

tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el

expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las plusvalías que sean

consecuencia directa del plano o Proyecto de obras que den lugar a la

expropiación y las previsibles para el futuro”.

Que según se establece en la Disposición Transitoria 3º del RDL

2/2008 Texto Refundido de la Ley del Suelo, las Reglas de Valoración,

contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los Expedientes

incluidos en su ámbito material que se inicien a partir de la entrada en

vigor de la Ley 8/2.007 de 28 de Mayo, de Suelo.

Que en el presente Caso la Valoración debe referirse a fecha

Diciembre de 2.014, por ser este el momento en el que se inicia el

Programa de Actuación Aislada.

A la vista de todo ello, debe entenderse la fecha del Valor, a

fecha de esta Valoración Diciembre de 2.014.

5.- LEGISLACION APLICABLE.

A fecha de la Valoración Diciembre de 2.014, la Legislación

Aplicable, entre Otra, es:

• Ley 5/2.014 Ley de Ordenación Territorial, Urbanística y de Paisaje (LOTUP).

• Ley del Suelo RD Leg. 2/2.008 de 20 de Junio TRLS, Estatal, modificado

parcialmente por el D. Decreto Ley 8/2.001 de 1 de Julio, BOE 161 de 7 de

Julio de 2.011. (Estatal)

• Real Decreto 1492/2.011 de 24 de Octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. BOE 270 de 9 de

Noviembre de 2.011. (Estatal)



• Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1.954 ( Estatal).

• R.D. 1020/1.993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de

Valoración Catastral (Estatal).

• La Orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles

para determinadas entidades Financiaras (Estatal).

6.- SUPERFICIES

La Superficies a Valorar son las siguientes:

• Sup. Parcela 373,49 m2 7.- CALIFICACION Y CLASIFICACION DEL SUELO A VALORAR

El suelo a Valorar, se corresponde con un trozo de parcela sita en

suelo urbano, de la cual es necesario ceder determinada superficie para

realizar los viales. Se integra en el área reparcelable del Programa de

Actuación Aislada propuesto.

La Vigente Ley del Suelo, divide el suelo a efectos de Valoración,

en suelo Urbanizado y Suelo Rural.

El Artº 12 “Situaciones Básicas del Suelo” en su punto 3, dice: “Se

encuentra en la situación de suelo Urbanizado el integrado de forma

legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los

Núcleos de población. Se entenderá que así ocurre, cuando las parcelas,

estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y servicios requeridos

por la legislación Urbanística o puedan contar con ellos, sin otras obras

que la conexión de las parcelas a las instalaciones ya en

funcionamiento”.

Por todo ello la clase de suelo a efectos de Valoración será de

SUELO URBANIZADO.



8.- APROVECHAMIENTO DE CALCULO

En este punto se tendrá en cuenta lo definido en el Artº 24 del R.D.

2/2.008, concordante con el Capitulo IV, Valoración del Suelo

Urbanizado, Artº 19 al 26 del R.Decreto 1492 /2.011 de 24 de Octubre,

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

a) 2º Parrafo: “Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o

uso privado por la Ordenación Urbanística, se les atribuirá la

edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial

homogéneo en que los usos y tipologías la ordenación urbanística los

haya incluido”

b) “Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del

suelo según el uso correspondiente, determinado por el Método Residual

Estático”

c) “De la cantidad resultante de la letra anteriormente se

descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para

poder realizar la edificabilidad prevista”

A tenor de lo dispuesto en la Información Urbanística Municipal,

facilitada no se desprende una Edificabilidad homogénea, de hecho

contamos con el problema de que la edificabilidad se plantea en m3 de

construcción por metros cuadrados de parcela. Se ha realizado una

analogía favorable para la obtención de los datos urbanísticos, tal y

como se desprende a continuación.



DATOS URBANIZACIÓN

SUPERFICIE UE 2762,87 m2

Edificabilidad neta 0,8 m2t/m2s

Coeficiente ponderación 1

Aprovechamiento tipo 0,47 m2t/m2s

Superficie computable sector 2762,87 m2

Total edificación=aprovechamiento area reparcelable 1291,67 m2t

Red Viaria (Rv+Av) 1148,28 m2

Suelo lucrativo privado 1614,59 m2

Infraestructuras de energía eléctrica 16,36 m2

EDIFICABILIDAD DE LA UE 1291,67 m2t

APROVECHAMIENTO TIPO 0,47 m2t/m2s

De estos Valores obtenemos:

• Edificabilidad neta en parcela 0,80 m2t/m2s

• Superficie parcela a valorar 373,49 m2

• Superficie de solar adjudicado 232,75 m2

• Edificabilidad 186,20 m2t

Por lo que adoptaremos para la valoración una edificabilidad de 186,20

m2t a emplazar en un solar de superficie 232,75 m2s.

9.- METODOLOGIA DE CALCULO

EL R.D.LEG., 2/2008 de 20 de Junio, vigente a la fecha de la

presente Tasación, así como el Propio Reglamento de Valoraciones R.D.

1492/2.011 de 24 de Octubre, establece en su Artº 24 de la primera y 22

de la segunda, nos indica que la Valoración se realizar por el Método



Residual estático, deduciendo los deberes y carga pendientes ( en este

Caso teóricos).

Los gastos a tener en cuenta son, pues, los Gastos de

Urbanización, gastos de Construcción y promoción.

METODO RESIDUAL ESTATICO

Fórmula a aplicar. Método Residual estático

Para calcular el Valor del Suelo se utiliza el Método Residual

Estático de la ECO 805/203.

• F= VM x(1-b) – ∑ Ci

• F = Valor del Suelo

• VM = Valor de Mercado del Inmueble Terminado

• b = Margen de Beneficio Promotor en tanto por uno con unos mínimos ECO 805.

• Ci = Cada uno de los costes y Gastos necesarios considerados

Analizado el Módulo medio de la Zona ha dado como resultado VM =

375 €/m2 en el municipio de Utiel, que es el único que cuenta con

parcelas industriales a la venta en los alrededores. Es conveniente indicar

que se ha puesto un precio ligeramente superior al que realmente se ha

localizado en el mercado inmobiliario, pero la escasez de terreno en la

localidad que nos afectan hace necesario plantearlo así para permitir

una valoración positiva de la parcela resultante.

Con este dato (375 €/m2t) y la superficie de techo construible que

se deduce del punto 8 ( Sup. Del Suelo 186,20 m2t, obtendremos el techo

edificable y el valor de venta:

• Techo edificable = 373,49 m2s x 0,8 m2t/m2s = 186,20 m2t

• Valor de Venta = 375,00 €/m2t x 186,20 m2t = 69.825,00 €



GASTOS ESTABLECIDOS

GASTOS DE CONSTRUCCION

A) En este punto el Técnico que suscribe adopta los costes de

Construcción para una nave industrial tipo según el colegio de

Arquitecto de la Comunidad Valenciana de superficie 186,20 m2t

y calidad media:

CEM (Coste de Ejecucion Material )

183,75 €/m2

B) Los gastos Generales y Beneficio Industrial del contratista se

establecen en 13 % y 6 % sobre la ejecución material, se adopta el

conjunto 1,19 %

Cc = Coste de Contrata = 183,75 x 1,19 = 218,66 €/m2t

Aplicando estos valores a los metros de techo máximos de la parcela,

obtenemos un valor de 40.714,96 €.

GASTOS DE URBANIZACION

De los costes establecidos en las diferentes Revistas y más

concretamente los obtenidos del Colegio de Arquitectos de Granada,

obtenemos que el coste de urbanización de polígonos de superficie

inferior a una hectárea, ascienden a un valor de 78€/m2 x 0.55 = 42,90 €/

m2.

• Coste de Urbanización 373,49 m2 x 42,90 €/m2

• Coste Total de urbanización = 16.022,72 €



RESUMEN DE COSTOS

• Costes de Urbanización 16.022,72 €

• Costes de Construcción y Promoción… 40.714,96 €.

Total Costes 56.737,68 €

RESUMEN DE VENTAS

• Ingresos por Ventas…………………..… 69.825,00 €

Coef. B Industrial…………………..………… 0,14

Aplicación de la Formula F= VM x(1-b)- ∑Ci

CONSIDERACIONES

VM = 69.825,00 €

∑Ci = 56.737,68 €

TIPO DE ACTUALIZACION

Mínimos en la ECO 805, b = 14% Industrial

F = 69.825,00 € (1-0,14) – 56.737,68 = 3.311,82 €

REPERCUSION SOBRE SUELO URBANIZADO

• VRT = 3.311,82 € / 186,20 m2t = 17,79 €/M2.



10.- VALOR DE TASACION

Mediante el método Residual estático, obtenemos el Valor del

Suelo Urbanizado y partiendo de este Valor restamos los Costes de

Urbanización para obtener el Suelo sin Urbanizar, siendo el Valor de

Tasación de 3.311,82 €, correspondiente al suelo Total 232,75 m2,

valorado a fecha actual.

Por otro lado habrá que sumarle el correspondiente 5 % de premio

por afección., por todo ello quedara como sigue:

� Valor del Suelo 3.311,82 €,

� Premio afección 5 % s/ 235.551,96 165,59 €

TOTAL 3.477,41 €

11.- RESUMEN DE LA VALORACION

El Valor de los terrenos sitos en el Término Municipal de

Fuenterrobles, correspondientes a la Parcela Catastral Ref:

0730102XJ4803B0001ES, con una Superficie de 373,49 m2 de parcela

original, sito en la Calle Cervantes de la localidad de Fuenterrobles y el

premio de afección del 5 %, asciende a la cantidad de de TRES MIL

CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS

(3.477,41 €) a fecha de 10 de Diciembre de 2.014

Este Informe está compuesto de once páginas en su cuerpo

Principal, está elaborado bajo mi leal saber y entender, opinión que se

somete gustosamente a otra mejor fundada.

Valencia 10 de Diciembre de 2.014

El Arquitecto / Perito Tasador

Fdo. Oscar Garcia Cecilia



B.- PRECIO UNITARIO DEL M2 DE MURO DE CALZADA

Para la realización de la reparcelación se considera necesario tener en

cuenta el coste de posibles indemnizaciones sobre el área que nos

ocupa.

Analizando el contenido del área del proyecto se ha detectado la

presencia de un muro de mampostería (calzada) finalizado a una cara,

con piedra de río dispuesta y cogida con mortero aunque con la junta

abierta.

La valoración de este muro se estima en un coste de 48,28 €/m2.

El muro a indemnizar tiene un desarrollo de 52 metros, una altura de 0,8

metros, teniendo por tanto una superficie total a valorar de 41,60 m2.

Se adjunta, precio descompuesto del muro valorado en el que se

desprende el coste unitario en valoración de 48,28 €/m2.

MOOA.8a h Oficial 1ª construcción

Oficial 1° construcción.

___________________________________________

0,90 20,54 18,49

MOOA11a h Peón especializado construcción

Peón especializado construcción.

___________________________________________

0,90 19,99 17,99

PIED01 t Piedra clza mamp ord 1 CV

Piedra caliza para mampostería ordinaria, con cualquiera de sus dimensiones superior a 12cm, con

un volumen apróximado de 8-10dm3 y peso entre 15 y 30 kg, con 1 cara suficientemente preparada

para formar parte del paramento visto.

___________________________________________

1,18 10,00 11,80

______________

TOTAL ....................................................................................................................................... 48,28



C.- ACCIONES DE MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN

En aras a definir las acciones de mantenimiento precisas para el ámbito

de actuación, vamos a considerar exclusivamente las ordinarias por

degradación y rotura de elementos constructivos y no las extraordinarias

producidas por vandalismo o accidentes.

En este sentido, la acción que precisa de mayor mantenimiento en un

suelo industrial es el del reasfaltado del firme. El tráfico pesado provoca

rotura del aglomerado asfáltico por fricciones excesivas lo que tiene

como consecuencia la necesidad de reposición del mismo.

Contando con que la vida media de este firme puede ser de 20 años,

contamos con que la partida destinada a asfaltado en el presente

proyecto de urbanización se tendrá que doblar, cuestión por la que se

verá obligado a la inversión (en su momento la equivalente) de 8.890,64 €

de PEM, o lo que es lo mismo, contando gastos generales y beneficio

industrial, de 10.579,86 €.

Repercutida esta cantidad entre los 20 años de duración de este tipo de

material, nos saldría un coste anual de mantenimiento de 529 €

aproximadamente.

Valencia, Noviembre de 2.014

Oscar García Cecilia Enrique Torres

Agreda

Arquitecto Abogado

Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles

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FUENTERROBLES

AVANCE DEL PROYECTO DE REPARCELACION DE LA ACTUACIÓN AISLADA


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INDICE

1. Memoria. 1.1. Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que,

en su caso, concurran.

1.2. Descripción de la unidad reparcelable.

1.3. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.

1.4. Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización.

1.5. Criterios de adjudicación.

1.6. Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.

1.7. Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan

2. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho.

3. Descripción de las fincas o partes de fincas, bienes y derechos aportados a la

reparcelación.

4. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada una de ellas, y designación nominal de los adjudicatarios.

5. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que

deban extinguirse o destruirse para la ejecución del programa.

6. Cuenta de liquidación provisional, indicando la cuantía que corresponde a cada propietario, así como la cuota de participación en la liquidación definitiva.

7. Planos que expresen las determinaciones anteriores que tengan una plasmación

gráfica.

7.1. Topografía actual

7.2. Parcelas aportadas

7.3. Parcelas resultantes

7.4. Superposición de adjudicación y parcelas aportadas.


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1.- MEMORIA 1.1.- Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que, en su caso, concurran

La presente Reparcelación forma parte del Programa de Actuación Aislada

redactado presentado por la Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita,

para urbanizar parcelas entre la calle Cervantes y la Ronda Perimetral de

Fuenterrobles, con el objetivo de dotar a las parcelas edificables conforme a las

Normas Subsidiarias, la condición de solar, de conformidad con el artículo 177 de la

Ley 5/2014.

Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Fuenterrobles clasifican el ámbito

de actuación como Suelo Urbano de uso Industrial. El aprovechamiento tipo coincide

con el subjetivo, que es la totalidad de la parcela con las condiciones expuestas en el

apartado 4.3.5 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Vigentes en el Municipio

(Artículo 76.2 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje)

El proyecto de reparcelación se redacta con la finalidad de determinar las

parcelas edificables y definir la apertura de un vial por en medio de la actuación

aislada.

Este Proyecto de Reparcelación se redacta de acuerdo con la siguiente

normativa:

- Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat Valenciana, de la Ordenación del

Territorio, Urbanismo y Paisaje (en adelante LOTUP)

- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley del Suelo (en adelante TRLS)

El presente proyecto de reparcelación se presenta como Avance del

Instrumento de equidistribución de beneficios y cargas, al amparo del artículo 167.3.c

de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, y por lo tanto

está sujeto a modificaciones.


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La principal modificación será la adhesión o no del propietario afectado al

programa de actuación aislada.

1.2.- Descripción de la unidad reparcelable

La unidad reparcelable viene determinada por el ámbito del programa de

actuación aislada adjunto.

El área de intervención se encuentra situada en el término municipal de

Fuenterrobles, al sur del casco urbano actual (estando integrado en él), y el límite se

ajusta a la ordenación designada en las Normas Subsidiarias de la Población de

Fuenterrobles y que queda delimitado por los siguientes elementos:

Norte: Limita con un vial del casco urbano: Calle Cervantes

Este: Zona del Casco Urbano delimitada como Suelo Urbano - Zona II

Ensanche.

Sur: Límite del Casco Urbano (Ronda Urbana perimetral)

Oeste: Manzana primitiva industrial de la Cooperativa Santa Rita.

El ámbito del Programa de Actuación Aislada queda delimitada por una

superficie de intervención de 2.762,87 m².

El artículo 81.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Ordenación del Territorio,

Urbanismo y Paisaje señala lo siguiente en cuanto al área reparcelable:

“3. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio

proyecto de reparcelación y no necesariamente tendrá que coincidir con la unidad de

ejecución. Si, respecto a una misma unidad de ejecución, se gestionan varias

reparcelaciones, el resultado conjunto deberá respetar los derechos que

corresponderían a los afectados de haberla tramitado en un solo expediente.


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Con carácter general, los suelos dotacionales afectos a su destino se excluyen

del área reparcelable; no obstante, podrán incluirse a los efectos de regularización de

fincas, y se incluirán, en su caso y lugar, las correlativas reservas de aprovechamiento

que consten inscritas en el registro de la propiedad.”

Dentro del ámbito del programa de actuación aislada está incluido un vial

afecto a su destino, que por lo tanto queda excluido de la unidad reparcelable.

Por lo tanto, el área reparcelable, objeto del presente Proyecto de

Reparcelación tiene una superficie de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA METROS

CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (2.590,92 m²)

distribuidos del siguiente modo:

Parcelas edificables ..............................................................................1.614,59 m²

Ámbito vial por ceder ............................................................................. 976,33 m²

Ámbito vial afecto a su destino ............................................................. 171,95 m²

1.3.- Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados

Para determinar quiénes son los titulares de derechos afectados por la

actuación, se han tomado en cuenta las titularidades catastrales, sin perjuicio de la

posterior investigación registral, dado el carácter de avance de proyecto de

reparcelación.

“El artículo 82 de la LOTUP trata sobre los derechos de los afectados por el

proyecto de reparcelación:

Los propietarios tienen derecho a la justa distribución de beneficios y cargas y

a la proporcionalidad entre el aprovechamiento objetivo homogeneizado de la parcela

adjudicada y la superficie de su finca originaria, con las siguientes precisiones:


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a) En caso de retribución en especie, la adjudicación al propietario disminuye

en la parte que corresponde percibir al urbanizador en pago de cargas de

urbanización.

b) Si, conforme al plan, las diversas fincas de origen presentan

aprovechamientos tipo heterogéneos, corresponderá a cada propietario recibir

adjudicaciones proporcionales a su respectivo aprovechamiento subjetivo.

c) Si las fincas de origen provienen de zonas discontinuas de distinto valor de

repercusión, la adjudicación se corregirá para preservar la equivalencia, conforme al

artículo 78.4 de esta ley.

d) Las mismas reglas son aplicables cuando la aportación de un propietario

consista en una reserva de aprovechamiento en vez de ser un terreno.”

El artículo 87.2 de la LOTUP dispone que: “Los propietarios y titulares de

fincas, bienes y derechos afectados están obligados a exhibir los títulos que posean y

declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas, bienes o

derechos.

La omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al

resultado objetivo de la reparcelación. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podrá

exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.”

En el emplazamiento para la adhesión al programa se pedirá que el propietario

identifique su parcela, con los títulos que correspondan y que declaran la situación

jurídica de las parcelas.

En la adhesión de los propietarios, de conformidad con el artículo 142.4 de la

LOTUP, ha de constar:

• Identificar los terrenos que son objeto de la adhesión (142.4.b LOTUP)

• Referir la superficie y características de la propiedad (142.4.c LOTUP)

• Acompañar el documento expresivo del título de propiedad (142.4.g LOTUP)


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Durante el período de información pública del proyecto de reparcelación, los

propietarios y el urbanizador podrán aclarar la delimitación de los terrenos afectados

cuando haya dudas que así lo justifiquen, a la vista de las alegaciones presentadas

que planteen discrepancias sobre la delimitación. La delimitación se llevará a cabo en

los diez días posteriores a la finalización de la información pública, con la presencia en

el acto de delimitación de los técnicos redactores del proyecto de reparcelación, los

propietarios afectados y un funcionario público. Del acto de delimitación se levantará

acta administrativa, que se incluirá en el expediente de la reparcelación. (Artículo 87.3

LOTUP)

En la reparcelación se observarán las presunciones y beneficios legales

reconocidos a los titulares de derechos inscritos según la legislación hipotecaria,

prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales sobre las descripciones

documentales que contradigan la realidad (artículo 87.4 LOTUP). A tal efecto se

acompaña al presente proyecto levantamiento topográfico.

1.4.- Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización

Los derechos de los propietarios afectados se cuantifican de conformidad con

los principios legales previstos en el artículo 84 de la LOTUP.

Para la valoración de fincas se aplicarán, en primer lugar, los criterios

expresamente manifestados por los interesados, siempre que sean conformes a

derecho y sin perjuicio del interés público o de tercero (artículo 84.1 LOTUP)

Las parcelas a adjudicar se valorarán con criterios objetivos y generales,

partiendo de las valoraciones que se hayan efectuado en el planeamiento. (artículo

84.2 LOTUP).


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En defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme

con la legislación estatal de suelo (artículo 84.3 LOTUP).

Dado que en el presente caso no existe ninguna valoración realizada en el

planeamiento, y puesto que no existe acuerdo de valoración entre los propietarios

afectados, se debe acudir al régimen de valoraciones contenidas en el Real Decreto

Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley

del Suelo y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

En el presente caso no es necesario adoptar ningún coeficiente de

homogeneización.

1.5.- Criterios de adjudicación.

Las reglas para poder proceder a las adjudicaciones de las parcelas se

contienen en el artículo 85 de la LOTUP:

“1. Las parcelas se adjudicarán en la forma que acuerden los propietarios.

2. En defecto de acuerdo, las adjudicaciones se realizarán según las siguientes

reglas:

a) La parcela se adjudicará al mismo propietario de la finca de origen si esta

engloba toda la superficie de aquella y su dueño tiene derecho bastante para eso o,

también, en el caso de edificación consolidada previsto en el artículo 193 y siguientes

de esta ley.

b) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más

próximo posible a las antiguas propiedades de las que traigan causa.

c) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no

permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes


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se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios.

Esta misma regla se aplicará, en cuanto a los derechos no adjudicados, cuando

el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación

independiente que en su favor se haga.

d) Será preferible la adjudicación de fincas independientes al mayor número

posible de propietarios, que la adjudicación en proindiviso, y esta última será preferible

a la indemnización en metálico. En las adjudicaciones en proindiviso, se procurará

también la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.

e) Si la cuantía de los derechos de los propietarios, una vez deducida la

retribución al urbanizador, en su caso, no alcanzase el quince por cien de la parcela

adjudicable de menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por una

indemnización en metálico. La misma regla se aplicará cuando los derechos no

adjudicados a los que se refiere el apartado c anterior no alcancen dicho tanto por

ciento.

f) Salvo en el caso de edificación consolidada regulado en el artículo 193 y

siguientes de esta ley, no se podrán hacer adjudicaciones que excedan del quince por

cien de los derechos de los adjudicatarios. El propietario a quien se adjudique un

exceso deberá desembolsar su pago en la primera cuota de urbanización.

g) Si existen parcelas sobrantes, tras la aplicación de las anteriores reglas,

podrán adjudicarse en proindiviso a los propietarios cuyo defecto de adjudicación

supere el mínimo del apartado e.”

1.6.- Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.

Conforme al artículo 144.2.a de la LOTUP, son cargas de urbanización, en la

categoría de cargas variables, el coste de indemnización a cuenta de construcciones,

instalaciones, plantaciones y sembrados que se hayan de derribar, arrancar o destruir,

o ceder a la administración; y las indemnizaciones por traslado o cese de actividades,

resolución de arrendamientos y extinción de servidumbres prediales.


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En el presente caso, existe un muro de mampostería y para su valoración se

han utilizado los parámetros desprendidos de la Base de Datos del Instituto

Valenciano de la Edificación.

1.7.- Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan

La Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita promueve el presente

programa de actuación aislada para que las parcelas tengan la condición de solar y

sean edificables. Las parcelas resultantes tienen la clasificación de suelo urbano y uso

industrial y se hallan situadas colindantes a la edificación de la Cooperativa.

Se presenta el programa ante la imposibilidad de alcanzar un acuerdo con Don

Samuel Iranzo Alcalá para adquirir los terrenos necesarios para ceder al

Ayuntamiento, y obtener la licencia de obras y de urbanización al amparo de los

artículos 174.3 y 72.3 de la LOTUP.

No obstante, la Cooperativa tiene única intención de convertir en solar sus

parcelas colindantes y unirlas a su actividad industrial. Y para el supuesto de que Don

se adhiera al programa, y resulte una parcela en proindiviso, se planteará la

eliminación del mismo al amparo del artículo 86 de la LOTUP, ofreciendo la compra o venta forzosa de la cuota proindivisa de la parcela resultante.


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2.- RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS, CON EXPRESIÓN DE LA CUANTÍA Y NATURALEZA DE SU DERECHO. En la unidad reparcelable, resultan propietarios, los siguientes:

Propietarios Código Parcelas aportadas Extensión Parcela

Extensión Total

Porcentaje de la Unidad

Reparcelable

Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa

Rita

A1 0730101XJ4803B0001JS 1.315,28 m²

2.217,44 m² 85,59 % A2 0730108XJ4803B0001AS 528,54 m² A3 0730110XJ4803B0001WS 32,31 m² A4 46131A012000050000YL 341,31 m²

Samuel Iranzo Alcalá B1 0730102XJ4803B0001ES 373,49 m² 373,49 m² 14,41 %

Ayuntamiento Fuenterrobles C1 171,95 m² 0 m²

Fuera de la Unidad

Reparcelable


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3.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS O PARTES DE FINCAS, BIENES Y DERECHOS APORTADOS A LA REPARCELACIÓN.

En función de los criterios expuestos en la Memoria, y con base en los títulos

catastrales, las consultas efectuadas para identificar a los propietarios e interesados, y

en la medición sobre plano topográfico para determinar la cuantía de sus derechos, se

confeccionan las siguientes fichas individualizadas:


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PARCELA INICIAL A1

EXTENSIÓN

Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de

reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 1.315,28 m²

Extensión afectada: 1.315,28 m² (100 % de la propiedad)

Resto: 0 m²

INFORMACIÓN CATASTRAL

Referencia Catastral: 0730101XJ4803B0001JS

Titular Catastral: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA

CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314

Cuota de propiedad:100 %

Medición Catastral:1.308 m²

INFORMACIÓN REGISTRAL

Titular Registral: No consta inscrito

Cuota de propiedad: No consta inscrito

Medición Registral: No consta inscrito

Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito

TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Escritura de compraventa de fecha 21 de mayo de 2014, efectuada ante la Notario de Valencia, Doña Vicenta Ramón Royo, número protocolo 586

CARGAS Y GRAVÁMENES

No constan

ARRENDAMIENTOS

No constan

OTROS ELEMENTOS AFECTADOS

No constan


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PARCELA INICIAL A2

EXTENSIÓN


reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 3.573 m²

Extensión afectada: 528,54 m² (14,79 % de la propiedad)

Resto: 3.044,46 m²


Referencia Catastral: 0730108XJ4803B0001AS




Medición Catastral: 3.573 m²







No consta


No constan

ARRENDAMIENTOS

No constan


No constan


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PARCELA INICIAL A3

EXTENSIÓN




Resto: 4.916,69 m²


Referencia Catastral: 0730110XJ4803B0001WS




Medición Catastral: 4.949 m²







No consta


No constan

ARRENDAMIENTOS

No constan


No constan


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PARCELA INICIAL A4

EXTENSIÓN



Extensión afectada: 3.41,31 m² (4,20 % de la propiedad)

Resto: 7.788,69 m²


Referencia Catastral: 46131A012000050000YL




Medición Catastral:







No consta


No constan

ARRENDAMIENTOS

No constan


No constan


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PARCELA INICIAL B1

EXTENSIÓN


reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 787 m²


Resto: 413,51 m²


Referencia Catastral: 0730102XJ4803B0001ES

Titular Catastral: SAMUEL IRANZO ALCALÁ

NIF: 19736313J, Domicilio: Cl. Retiro 5 C.P. 46314 - Fuenterrobles


Medición Catastral: 787 m²







No consta


No constan

ARRENDAMIENTOS

No constan


Construcciones: Encontramos un muro de calzada con piedra de río a 1 cara, que será indemnizado.


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PARCELA INICIAL C1

EXTENSIÓN


reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 171,95 m².

Se trata de una parcela dotacional destinada a viales afecta a su destino, no incluida en el

área reparcelable.

Extensión afectada: 171,95 m² (100 % de la propiedad)


Referencia Catastral: No adjudicado referencia catastral

Titular Catastral: AYUNTAMIENTO DE FUENTERROBLES

Domicilio: Plaza del Reino número 1 Fuenterrobles, C.P. 46314


Medición Catastral: No consta







No consta


No constan

ARRENDAMIENTOS

No constan


No constan


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4.- PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE LAS FINCAS RESULTANTES, CON EXPRESIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO QUE CORRESPONDA A CADA UNA DE ELLAS, Y DESIGNACIÓN NOMINAL DE LOS ADJUDICATARIOS

De conformidad con los criterios de adjudicación previstos en la memoria, de

las fincas aportadas, y dado que la parcela mínima conforme a las Normas

Subsidiarias de Planeamiento es de 250 m² tal y como señala el apartado 5.4.1, sólo

Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita tiene derecho a tener una

parcela propia.

Se crea otra parcela de 250 m², en régimen de proindiviso entre la Cooperativa

Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita y Don Samuel Iranzo Alcalá

Propietarios Parcelas aportadas

Porcentaje de parcelas aportada

Metros de suelo resultantes

Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita 2.217,44 m² 85,59 % 1.381,84 m²s

Samuel Iranzo Alcalá 373,49 m² 14,41 % 232,75 m²s Total 2.590,93 m² 100 % 1.614,59 m²s

Fichas de parcelas resultantes, en el supuesto de pago de las cargas de

urbanización en metálico sería el siguiente:


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PARCELA INICIAL S1

DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA

Extensión de la parcela: 1.364,59 m²

Descripción: Parcela resultante del proyecto de reparcelación del Programa de Actuación

Aislada "Calle Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”

Lindes: Norte, Parcela S2 y calle de conexión; Sur, ronda perimetral; Este, Parcela S2 y calle

de conexión y Oeste, Terrenos de la cooperativa, primitivos.

Clasificación: Suelo Urbano Uso Industrial

TITULAR ADJUDICATARIO

Titular adjudicatario: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA




Afecto al pago de las cargas de urbanización del programa de actuación aislada "Calle

Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”


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PARCELA INICIAL S2


Extensión de la parcela: 250 m²



Lindes: Norte, Calle Cervantes; Sur, parcela S1; Este, calle de conexión y Oeste, Parcela S2

Clasificación: Suelo Urbano Uso Industrial

TITULARES ADJUDICATARIOS

Primer Titular: SAMUEL IRANZO ALCALÁ NIF: 19736313J, Domicilio: Cl. Retiro 5 C.P.

46314 - Fuenterrobles

Cuota de propiedad: 93,10 %

Segundo Titular: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA


Cuota de propiedad: 6,90 %


Afecto al pago de las cargas de urbanización del programa de actuación aislada "Calle

Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”


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PARCELA INICIAL S3


Extensión de la parcela: 1.148,28 m²



Clasificación: Espacio destinado a viales según Normas Subsidiarias de Planeamiento de

Fuenterrobles

TITULARES ADJUDICATARIOS

Titular: AYUNTAMIENTO DE FUENTERROBLES

Domicilio: Plaza del Reino número 1 Fuenterrobles, C.P. 46314

Cuota de propiedad: 100 %


Sin cargas ni gravámenes


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5.- TASACIÓN DE LOS DERECHOS, EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES O PLANTACIONES QUE DEBAN EXTINGUIRSE O DESTRUIRSE PARA LA EJECUCIÓN DEL PROGRAMA.

De conformidad con los criterios de valoraciones expresados en la memoria, el

muro de mampostería está valorado en 1.996,38 €

Para el cálculo de la indemnización se han tenido en cuenta las características

constructivas del muro de mampostería existente vinculándolas a un precio extraído de

la base de datos del IVE. En anexo de valoración se acompaña precio descompuesto

del mismo, que asciende a la cantidad de 48,28 €/m²


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6.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL, INDICANDO LA CUANTÍA QUE CORRESPONDE A CADA PROPIETARIO, ASÍ COMO LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA

Las cuotas de urbanización definitivas se podrán determinar en el momento en

el que se hayan adherido o no al programa de actuación aislada, siendo las presentes

meros avances, al amparo del artículo 167.3.c LOTUP

Conforme dispone el artículo 143 de la LOTUP, los propietarios pueden optar

por el pago en metálico, el pago en terrenos o pagos mixtos. La elección de la forma

de pago será la que determinará el porcentaje final de participación en las cuotas de

urbanización.

De igual modo, en el supuesto de que Don Samuel Iranzo Alcalá no quiera

adherirse al programa, la reparcelación se limitará a prever, a favor de éste, la

indemnización económica correspondiente al inmueble, de acuerdo con la valoración

calculada de conformidad con la legislación del Estado sobre valoraciones, sin

reconocerle la facultad de participar en la actuación, ni los derechos que de ello se

derivan.

Tal y como dispone el artículo 144 de la LOTUP las Cargas de Urbanización

están compuestas por dos conceptos: cargas fijas y cargas variables.

Cargas Fijas:




PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 € Honorarios Técnicos (6% PL) 9.544,97 € Gastos Generales (4% PL) 6.745,11 €


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COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 €



A estas cargas debe incluirse el IVA correspondiente vigente en el momento. Cargas Variables:

En el presente programa las cargas variables es la indemnización por el muro de mampostería existente a favor de Don Samuel Iranzo Alcalá en la cuantía de 1.996,38 €

Relación de cargas de Urbanización con los propietarios

Propietarios Porcentaje de participación

Cuota de Cargas Fijas

Cuota Cargas Variables Total Cuotas Indemnizacio

nes a abonar Indemnizacione

s a percibir Diferencia

Indemnizaciones Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita 85,59 % 165.111,88 € 1.708,70 € 0 € 1.708,70 € 166.820,58 €

Samuel Iranzo Alcalá 14,41 % 27.798,37 287,68 € 1.996,38 € - 1.708,70 € 26.089,67 € Total 100 % 192.910,25 €


Abogado Urbanista


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