proceso de segregaciÓn socioespacial y ......dad redistributivadel estado, que instalado en la...

PROCESO DE SEGREGACIÓN SOCIOESPACIALy REVALORIZACIÓN INMOBILIARIA

El caso de Rosario, Argentina

Cintia Ariana Barenboim

Proceso de segregación socioespacial y revalorización inmobiliaria

PROCESO DE SEGREGACIÓN SOCIOESPACIAL Y REVALORIZACIÓN INMOBILIARIA

El caso de Rosario, Argentina


Universidad Nacional de Rosario


IMPRESO EN LA ARGENTINA - PRINTED IN ARGENTINAUNR EDITORA - EDITORIAL DE LA UNIVERSIDAD NACIONAL DE ROSARIO

SECRETARÍA DE EXTENSIÓN UNIVERSITARIA

ISBN 978-987-702-152-3

Diseño interior UNR Editora

Barenboim, Cintia Ariana Procesodesegregaciónsocioespacialyrevalorizacióninmobiliaria:elcasodeRosario,Argentina/CintiaArianaBaren-

boim 1a ed . Rosario: UNR Editora. Editorial de la Universidad Nacional de Rosario, 2016. Libro digital, PDF.

Archivo digital: descarga online

ISBN 978-987-702-152-3

1. Mercado Inmobiliario. I. Título. CDD333.332


ÍNDICE

Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Capítulo 1. Aspectos teóricos sobre la segregación socioespacial

1.1.Antecedentessobrelatemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61.2. Noción de estructura urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71.3. Modelos socioespaciales contemporáneos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91.4.Particularidadesytendenciasdelasegregación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Capítulo 2. Segregación residencial en la ciudad de Rosario

2.1. Tipologías de los espacios habitacionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152.2.Composiciónysociabilidaddelasclasessociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172.3. Sistema de producción de la vivienda: renta, mercado y especulación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Capítulo 3. Transformaciones urbanas en el sector noroeste de la ciudad

3.1. Periferia y expansión hacia el noroeste de la ciudad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213.2. Disponibilidad y ordenamiento del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263.3.Característicadelossistemasgenerales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343.4. Nuevos desarrollos residenciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Capítulo 4. Caracterización social de la población en el área de estudio

4.1.Caracterizacióndelapoblación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464.2. Sistema dotacional de servicios y nivel de accesibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474.3.Estratificaciónyformasdesociabilización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504.4. Tendencia a la homogeneidad social en las nuevas urbanizaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Capítulo 5. Mercado inmobiliario residencial en el noroeste rosarino

5.1. Dinámica del mercado residencial en el sector . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545.2.Agentesrelevantesytiposdeemprendimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 565.3. Precios de terrenos en el sector noroeste de la ciudad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575.4. Precios de viviendas unifamiliares en los barrios abiertos y cerrados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595.5. Estrategias de comercialización y tendencias del mercado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Conclusiones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Bibliografía citada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Anexos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70


INTRODUCCIÓN

Elcontenidodeestelibrosepresentacomopartedelainvestigaciónposdoctoral Proceso de segregación socioespacial y revalorización inmobiliaria en el noroeste de la ciudad de Rosario (Período 2003-2012), desarro-lladaenelCentroUniversitarioRosariodeInvestigacionesUrbanasyRegionalesdelaFacultaddeArquitectura,Planeamiento y Diseño de la Universidad Nacional de Rosario, durante los años 2013 y 20141.

Lalabordesarrolladaaspiraacontribuiralcampodelageografíaurbana,cuyafinalidadesexplicarelfenómeno urbano, tanto en su parte formal como funcional y sus relaciones con el sistema de ciudades; en di-ferentesescalasycondiversosenfoques(HiernauxyLindón,2006).Laciudadseabordadesdeunaperspectivamultidisciplinarsiendolasociología,laeconomíaurbanayelordenamientoterritorial,algunasdelasdisciplinasqueparticipanenlosestudiossobrelosproblemasurbanos.Enestesentido,losactoreseinstitucionesintere-sadoscomprendentantoaláreaprivada(cámarasinmobiliarias,agentesinmobiliarios,colegiosprofesionales,asesoresurbanosyvecinosengeneral)comopública(centrosdeinvestigación,universidadespúblicasypriva-das,concejomunicipal,secretariadeplaneamientoyoficinasdeordenamientourbanoprovinciales).

Laproblemáticaatrabajarseenmarcaenelsectornoroestequehasidoeldemayortransformaciónediliciayfuncionaldelaperiferia,apartirdelareactivacióndelmercadoinmobiliariolocal.Dichofragmentourbanohaquedadodeterminado porgrandesoperacionesdetipocomerciales, recreativas, industrialesyprincipalmente,nuevosdesarrollosresidenciales(barrioscerrados,barriosabiertos,pequeñoscondominiosyurbanizacionesmixtas),orientadosasectoresdeingresosmediosyaltosdelapoblación(Barenboim,2011).Lasdeterminadascondicionesquetienenqueverconlaspreferencias,losvínculossocialesylapertenenciaaungruposocial,explicanengranpartelaeleccióndelaszonasylacalificacióndelosterrenos(Castagna,2006).Esdecirque,lasegregaciónsocioespacialresultaunfactorsubstancialenelincrementodelospreciosdelatierra(Barenboim,2010).Deestemodo,elprocesodevalorizacióndelsueloforzóafamiliasresidentesa moverse hacia sectores de menor renta, en algunos casos dentro de la periferia y en otras situaciones direc-tamentefueradelaciudad,haciaeláreametropolitana(BragosyRibeiro,2003).

Enestecontexto, la investigacióncolocaelacentoenaquellastransformacionesreferidasprincipal-mente al espacio residencial, otorgándole un rol importante a la segregación, entre otras variables, en la valorizacióndelasrentasdelatierra.Elperíododeestudiocomprendedesdeel2003,momentodereactiva-ción económica y auge de la construcción, hasta el 2012, cuando comienza a desacelerarse el mercado inmo-biliario,principalmenteporlainflaciónylasmedidasdepesificaciónenlastransaccionesdecompra-venta.Lametodologíasecentraenunabordajeempíricoyanalítico,recurriendoademásaunamodalidadinter-pretativadeanálisisconlarealizacióndeentrevistassemi-estructuradas.Elmaterialdebasecomprendetrestiposdedatos:documentales(investigaciones,artículos,ponencias,normativasycartografía),observaciona-les(fotografíasyprocesamientográfico)ytestimoniosdirectos(entrevistas). La intención es poder elaborar undiagnósticodesituaciónquesirvadebaseparaladefinicióndelineamientosgeneralesaconsiderareneldesarrollodenuevaspolíticasurbanas,enlaperspectivadeunordenamientosocioespacialmásequitativo.Enestesentido,losprincipalesinterrogantesquesostienenellibroson:

¿Cuálessonlasnuevasmodalidadesdetransformaciónurbanaquesemanifiestanenelnoroestedela ciudad?¿Cómosearticulanlosnuevosinstrumentosdeordenamientourbanístico(deescalageneralyparti-cular)conlasdistintasmodalidadesdetransformaciónregistradas?¿Cuáleselperfilsocio-ocupacionaldelapoblaciónqueseubicaenlosdistintossectores?¿Cómohaevolucionadoelmercadoinmobiliarioenelnoroestedurantelaúltimadécada?Sielprocesodevalorizacióndelatierrahaexpulsadodelmismoaciertasactividadesproductivasyaalgunos sectores de la población.

1. LafinanciaciónparallevaradelantelainvestigaciónfueobtenidaconunabecaposdoctoraldelConsejoNacionaldeInvestiga-cionesCientíficasyTécnicas,obteniendolacalificaciónde98/100(ResoluciónN°2.327/13).


Si laconjunciónentrelasdecisionesdediferentesagentes(enespecialdelmercadoinmobiliario),obrasdeinfraestructuraynormativasurbanaslocaleshanfavorecidoalasegregaciónsocioespacialenel área.

Ellibroseencuentradivididoencincocapítulos,acontinuaciónseindicacadaunodeellosysedaunabreve síntesis de sus contenidos:

Capítulo 1: comprende los autores destacados y sus planteos respecto al tema, abordado desde un enfoquegeneralhastalocal.Luego,abordaunmarcoteóricosobrelascaracterísticasdelaestructuraurbanaylosprocesosparticularesdelaconfiguraciónsocioespacial,haciendohincapiéenlasegrega-ción residencial. Capítulo 2: relacionalasegregaciónresidencialylostiposdeurbanización,apartirdelaidentificacióndelastipologíashabitacionales,lascaracterísticaseidentidadessocialesy las dinámicas inmobiliarias en la ciudad de Rosario.Capítulo 3: analiza el desarrollo urbano de la periferia, para luego abocarse al sector noroeste donde mencionaladisponibilidaddesueloylasnormasdeordenamientovigentes,losdistintossistemasge-nerales y los nuevos desarrollos residenciales.Capítulo 4: reconocelascaracterísticasdelapoblación,elsistemadotacionaldeserviciosbásicosylaaccesibilidadenelsector.Luego,mencionalasdistintasclasessociales,sulocalizaciónenlosbarriosylas formas de socialización entre los grupos, seguidamente de la reciente tendencia a la homogeneidad social.Capítulo 5: ilustra la situación económica vinculada al desarrollo inmobiliario en general en el noroes-te,lostiposdeemprendimientosyagentesinvolucrados.Posteriormente,seanalizanlosvaloresdelosterrenosyviviendasunifamiliares,haciendoénfasisenlasestrategiasdeacción-comercialización.

Porúltimo,laConclusión Generalrecogelosresultadosmásrelevantesdelaarticulacióndelastresprimeras partes. Además, propone una serie de recomendaciones particulares para su consideración en el desarrollodefuturaspolíticaseinstrumentosurbanísticos.


CAPÍTULO 1. ASPECTOS TEÓRICOS SOBRE LA SEGREGACIÓN SOCIOESPACIAL

Latemáticaseabordaenelcontextoactualdelastransformacionesurbanas,enestesentidoseestu-dianlastendenciasdeordenamientourbanoycomposiciónsocialasociadoalavalorizacióninmobiliariaquehantenidodeterminadasáreasdelasciudadeslatinoamericanas.

Enprimerlugar,semencionaelestadodelacuestión,aludiendoalosaspectosclavesdeestudiosge-neralessobrelatemáticayalosprincipalesaportesrealizadostantoenelpaíscomoenlaciudad.Luego,lascaracterísticasgeneralesdelaestructuraurbanaylosprocesosparticularesdelaconfiguraciónsocioespacial.Posteriormente,sepresentanlasparticularidadesytendenciasdelasegregación,haciendoespecialénfasisen la residencial.

1.1. Antecedentes sobre la temática

La mayor parte de los estudios sobre los efectos urbanos y territoriales, derivados de la reforma de Estado, de los procesos de globalización e informacionalización y de las condiciones endógenas de cada lugar, coincidenenseñalarqueunodelosfenómenosurbanosmássignificativoshasidolarecuperacióndelvalordelasgrandesciudades(BorjayCastells,1997;Sassen,1998;Mattos,2002).

Enel presente, las ciudades latinoamericanasmantienen lospatrones tradicionalesde crecimientodelamanchaurbana;losejesradialesysectorialesdeldesarrolloylaexpansiónurbanaaúnsubsisten,re-presentandoelprincipiobásico/fundamentaldelaorganizaciónespacial.Sinembargo,hansurgidorasgosdestacadosdeunanuevageografíaurbanacomoserlasuburbanización,policentralización,fragmentaciónysegregaciónsocioespacial,entreotrasmodalidadesdeexpansión,modificandoeseesquematradicional(Janoschka,2002).

Laliteraturaespecializadadefineaesteprocesodecrecimientodelaciudad–fundamentalmentehacialaperiferia,beneficiadopor los factoresdeavance tecnológico (automóvil y cienciasde la información)– como suburbanización (DeMattos,2002).Allí, las transformacionesurbanasno sólo implicannuevosde-sarrollosediliciosenotrosespacios,sinotambiéncentralidades completamente nuevas por fuera del área tradicional (Borsdorf,2003).Asimismo,seregistraqueenmuchoscasosesteprocesodesuburbanizaciónhaabandonado elparadigmadelcrecimientoporcontinuidad,siendoreemplazadoporotromodelocaracteriza-doporunabajadensidadymonoespecializaciónenelusodelsuelo,escasajerarquizacióndelespaciopúblicoyunconjuntodeimportantesintersticiosurbanizados.Conjuncióndefactoresqueconfiguranloquesellamaciudad fragmentada(MarmolejoyStallbohm,2008).

Enesteescenario,esfrecuenteelusodeltérminodualización o polarización social para referirse a las desigualdadessocialescadavezmástangiblesyqueestaríanimplicandounaestructurasocialdetipobipolar(Sassen,1998).Laconfrontacióndelcentroconlaperiferia,laverificacióndeunaciudadlegalyunaciudadilegal, demuestran, en general, un aumento de la desigualdad social entre los dos extremos de la estructura socialurbana(Hardoy,1997).Sinembargo,estadivergenciasemanifiestaterritorialmenteenunmosaicodedistintasintensidadesyheterogéneamenteesparcidoaescalamicroperoconciertahomogeneidadcuandolamiradaesanivelmacro(Ribeiro,2000).

Enestalíneadeanálisis,latemáticadelasegregación socioespacialenAméricaLatinasedebeconsi-derarapartirdelasrelacionesterritorialesentrelosdiferentesestratossocioeconómicos,talcomoproponeJargowsky(1996),ynocentradaenloracial,comosucedeenlagranmayoríadelosestudioscorrespondien-tes al mundoanglosajón.Enesesentido,Malizia(2010)trabajasobrelasegregación residencial caracterizán-dolacomounaresultantedelasmigracionesdelosdistintosgrupossocialesdentrodelaciudad.Losgruposdeeliteeligenconcentrarse,segúnCáceresySabatini(2003),enunáreaquetiendeaconformarseencono,desdeelcentrohaciaunadireccióndefinidadelaperiferia.Estosgruposcerradossocialmentehomogéneosconformanelementoscentralesdelnuevotiposocietal(Svampa,2004).

Asimismo, la segregación se ha ido pronunciando debido fundamentalmente a la decreciente capaci-dadredistributivadelEstado,queinstaladoenlacrisisdelfordismo,perdiócrecientementesucapacidadde


regulacióneconómicaysocial.Dichaincapacidad,entreotrascuestiones,severeflejadaenlaespeculación inmobiliariasobreelsuelourbano(Vallejos,2004).Enrelaciónaestosedemuestraqueelmercado inmobi-liario no ofrece oportunidades de elección a las clases de menores ingresos y se crea una profunda división socialdelespaciourbano(MarcuseyVanKempen,2000).Comohaquedadodemostradoenalgunosestudiosla estructura de preciosasignadaporlaofertadeterminaquealgunossectoresdebajosingresosquedenfue-radelmercado,accediendoalaspeorestierras(FernándezWagner,2009;Smolka,2002).

Ensuma, losestudios referidos sehanabocadoametrópolisqueocupanunprimer lugaren la je-rarquíaurbanadeunpaís,valelapenapreguntarsequésucedeenlasciudadesqueseencuentranenotroescalón inferior, como por ejemplo Rosario, y cuál es la incidencia de las desigualdades sociales en el espacio urbano,desdeunanálisisdelosprocesossegregativos,ysuconsecuenteimpactoenlavalorizacióndelsuelo.

Particularmente,enlaciudaddeRosario,noexistenestudiosqueabarquentodaslascomponentesan-teriormenteseñaladas,sinembargoentrelosresultadosobtenidosenlosúltimosaños,sepuedenmencionaralgunasinvestigacionesquesuponenunaaproximaciónaltema.

Barenboim(2010,2013,2014)analizaelcomportamientodelmercadoformaldesueloysuregulaciónen laperiferiarosarina,durante losaños2001a2010.Allí se identifica la tendenciaaunafragmentaciónsocio-funcionalcadavezmásmarcadadondeelnoroestehasidoeldemayortransformación.Elsectorquedódeterminadoprimariamentepornuevosdesarrollosresidenciales(barrioscerradosyabiertos,urbanizacio-nesmixtas,etc.),orientadosasectoresdeingresosmediosyaltos(Barenboim,2011).

BragosyRibeiro(2003)explicanelcomienzodedichoprocesodefragmentaciónylasdistintasformasqueadquierenlasnuevasurbanizaciones.AgustiMoreno(2004)describelasurbanizacionescerradas(clu-besdecampoybarrioscerrados)delalocalidaddeFunesenelÁreaMetropolitanaRosarioyluego,Pizzolo(2012)analizaeldesarrollodelosdistintosbarrioscerradosenelinteriordelaciudad.

Castagna(2006)mencionaensuinvestigaciónsobreelmercadodesuelolocalqueenlaeleccióndelaszonasylacalificacióndelosterrenoslascondicionesdelaspreferencias,losvínculossocialesylapertenenciaaungruposocialinfluyenenladecisión.Dichasegregaciónesunfactorsubstancialenelincrementodelospreciosde latierra(Barenboim,2010).Porúltimo,Adaszko(2013)compara lasegregaciónresidencialdelGranRosarioconotroscuatrosaglomeradosdeArgentina.

Enresumen,lasinvestigacionespresentadasrescatancuestionescomo:ladeterminacióndequienesseapropiandelosbeneficiosrentísticos,larelaciónentrelosusosdesueloylospreciosdelatierra,loscreci-mientosylastransformacionesurbanas,lasdistintasmodalidadesdelasnuevasurbanizaciones,lasegrega-ciónresidencial,entreotrostemasquesonconsideradosparalaformulacióndelpresentelibro.

1.2. Noción de estructura urbana

Lastransformacionesurbanaspuedenserexplicadasapartirdelestudiodeldesplieguedelcapitalylospatronesculturalesvigentesencadaépoca.Laculturaeslamediadoraentrelasociedadyelespa-cio, impulsandounamaneraparticulardevalorar los recursosyestableciendoundeterminadotipodeeconomía2.Noexiste sitio (significativo) sinocupación, apropiaciónyuso social. Sauer (1941)dicequeparaentender la configuracióndeunespaciodeterminadoesnecesariodescubrir cómosedesarrollanlassociedadeshumanas,susdistribuciones(instalaciones)yactividades(usosdelatierra).Lahistoria,lacultura,ylasinstitucionesdecadapaís,regiónyciudad,influyenenlaproduccióndeunagrandiversidadde modelos espaciales.

Juntoa todoesto sedesarrollan tambiénotras lógicasdemayor alcancede la ciudad,desdefinesdeladécadade1980alaactualidad.Alrespecto,CasariegoRamírez(1995)mencionaquelosprocesosdecambioestáníntimamenterelacionadosconlaglobalizacióndelaeconomía,enparticularalfenómenodelsurgimiento de una red de “ciudades globales”, y el desarrollo tecnológico, introduciendo cambios notables enlaaproximaciónrelativadelosterritoriosdistantes,enelcontextodeunEstado reformadoquehabilita

2. La cultura es la base y el fundamento de lo que somos. Incluye los valores, ideas, actitudes, conocimientos y demás cuestiones que dan forma al comportamiento humano. Esta existe en nosotros desde el momento en que nacemos y es el aporte moral e intelectual de nuestros progenitores, en un inicio y de nuestro entorno, posteriormente.


las condiciones para los cambios. Cabeseñalarque enAméricaLatina,elderrumbedelEstadodeBienestarimplementó un modelo neoliberal de alto impacto territorial, donde hubo una desregulación del mercado y disminucióndelaintervencióneinversiónpública.

La globalización3, el desarrollo tecnológico y la reforma de Estado, ejercen una fuerte impronta sobre ladimensiónsocioespacial,influenciandoenlaestructurayelfuncionamientogeneraldelaciudad.Enestesentido,sedefinealaestructura urbanacomounprincipiodeordenentrelosdistintoscomponentes(so-ciales,políticos,económicosyfísicos),queserelacionanentresí,conformandounúnicosistema:laciudad(Mateos,1996).

LacercanarelaciónqueexisteentrelosdistintoselementosdelaciudadhasidoexpresadaporTorres(1993:3)dandocomoejemploalacapitaldelpaís:“(…)losprocesosdeestructuraciónespacialinternadeBuenosAiresguardanunaestrecharelaciónconlosgrandesperíodosdecambioeconómico,demográfico,socialypolíticoqueafectaneldesarrollometropolitanoensuconjunto”.Sinembargo,loscomponentesquesonimportantessonaquellosquepresentanciertajerarquía,estableciendolosnodosyrelacionestrascen-dentales del sistema urbano. AlrespectoDuarteseñalaque:

“(…)aquelloselementosyprocesos(relacionesentreesoselementos)quetienencapacidaddereproducirsocioterritorialmenteelsistemayquesonlosqueotorganaunlugardeterminadascaracterísticas,sonlosdeterminantesdelaestructuraurbana,yaqueotorganelcarácterqueasumeelterritorioounsectordelmismoduranteundeterminadotiempo.Selosconsideracomoestructuralesdebidoalacapacidadquemuestranparaotorgaraeseespaciolascaracterísticasqueloidentifican”(Duarte,2006:13).

El análisis de la estructura urbana implica aceptar que la ciudad contiene ciertos elementos cuyasrelacionesdeinterdependenciapermaneceneneltiempo(Castells,1971).Estaideaseasociaaunarelativaestabilidaddeloscomponenteseinteraccionesquelaconstituyen.AlrespectoBaerdice:

“Comosetratadevínculosnocoyunturales,eldinamismoylasrelacionesentreestaspartes del todo expre-san lo esencial de los procesos de producción del espacio urbano. La estructura urbana posee así un carácter orgánicoydinámicoquecondiciona la totalidaddel sistemaurbano.Suabordaje implicadeterminar losnodosylasrelacionescrucialesdelsistema,asícomoidentificaraquelloscambiosyrecurrenciasqueper-mitencaptarloscomponentesconciertaperdurabilidadeneltiempo.Lacaracterizacióndeunaestructuraurbana facilitaasíelanálisishistóricodelprocesodeconfiguraciónterritorialdeunaciudadyestablecersiloscambiosurbanosenunmomentodeterminadorespondenonoaunordenestructural”(Baer,2011:149).

Laestructuraurbana,encuantoasistemadediferenciasenladisposiciónespacialdelasactividadesycomponenteurbanos,constituyeasimismounobjetodedisputaquesegúnBaer:

“En su afán por producir y apropiarse de estos elementos, los actores urbanos intentan conservar o trans-formar la estructura urbana de acuerdo a sus intereses. Es decir, las relaciones sociales de poder y las diferenteslógicasdeproduccióndelaciudadtambiénsonfactoresquecondicionanlaformaydinámicadelaestructuraurbana”(Baer,2011:150).

Ensuma,enlaproduccióndelaciudad,lospreciosdelsuelomanifiestanenciertomodolavaloraciónsocialyeconómicaqueseatribuyealoscomponentesdelaestructuraurbana,generandoenlamayoríadeloscasossituacionesdedesigualdadeinequidad.Justamenteloqueinteresaanalizareseseefectoenlacon-figuraciónsocioespacialindisociable,particularmenteenlasnuevasmodalidadesdeexpansióndelaciudad.

3. Laglobalizaciónesentendidaamodogeneral, segúnRamírezOrtiz (2009),comounproceso fundamentalmenteeconómicoqueconsisteenlacrecienteintegracióndelasdistintaseconomíasnacionalesenunaúnicaeconomíamundial.Dependedelcrecimientoeconómico,delavancetecnológicoydelaconectividadhumana(transporteytelecomunicaciones).Laglobalizaciónrequiereademásdeciertos lugaresestratégicos–“lasciudades”–paraproyectarsedemaneraextendidaporelconjuntodelterritorio mundial.


4. Losprocesosdecrecimientoytransformaciónsondedistintanaturaleza.Losprimerosmodificanlaformadelaciudadcuantita-tivamente,medianteelaumentodelacantidadedificadaourbanizada(densificación,extensióndelaplantaurbanaporrellenointersticial,porsustitucióndeedificaciónoporcompletamiento).Lossegundosestánasociadosacambioscualitativoscomolare-habilitacióndeáreasoedificios,ladescentralización,lare-estructuración,etc.

1.3. Modelos socioespaciales contemporáneos

Lasciudadeslatinoamericanasmantienenennuestrosdíaslospatronestradicionalesdeurbanización.Losejesradialesysectorialesdeldesarrolloylaexpansiónurbanaaúnsubsisten,representandoelprincipiodeorganizaciónespacialfundamental.Sinembargo,aparecenrasgosdestacadosdeunanuevageografíaur-bana derivadas del crecimiento y transformación, vinculadas a las nuevas modalidades de expansión urbana4:

a)suburbanización,b)nuevascentralidades,c)densificaciónvertical,d)resignificacióndesegmentos,e)fragmentaciónurbana,f)segregaciónsocioespacialyg)gentrificación(verPlano1).

Plano 1.Elmodelodeldesarrolloestructuraldelaciudadlatinoamericana.

Fuente: Borsdorf, Bahr & Janoschka, 2002.

a) SuburbanizaciónUnfenómenoimportante,queapareceapartirdelexpansivocrecimientodelaciudadfundamental-

mentehacia laperiferia,es la suburbanizacióno también llamadametropolizaciónexpandida.DeMattos


concede a los factores de avance tecnológico la responsabilidad frente a esta nueva transformación morfo-lógica urbana:

“Bajoelvertiginosoincrementodelautilizacióndelautomóvil,deltransporteautomotorydeladifusióndenuevastecnologíasdelainformaciónycomunicaciónseobservaunasustantivareduccióndelagravita-cióndeladistanciaenlamovilidaddelaspersonasydelasempresas,locualestimulasulocalizaciónmásalejada de los centros tradicionales. En lo esencial, estos factores han incidido en la ampliación territorial delcampodeexternalidadesmetropolitano(…)Lalocalizacióndelasempresasydelasfamiliasenlugaresmásalejados,amedidaqueestastendenciassehanidoimponiendo,esloqueestimulalatendenciaalametropolizaciónexpandida”(DeMattos,2002:5).

Además,seobservandostendenciasenelafincamientoresidencial.Porunaparte,asociadasanuevaspau-tas de confort para el tramo de ingresos medios-altos y altos, localizados principalmente en barrios cerrados, abier-tos y demás urbanizaciones. Por otra, surgen asentamientos irregulares, asociados a estrategias de sobrevivencia deampliossectoresdepoblación,inicialmentesegregadosdelasáreasconsolidadasdelaciudad(Artigas,2002).

En recapitulación, la suburbanizaciónestaría impulsandoun cambiode referentede la ciudad lati-noamericana,desdeunacompactadecorteeuropeo,haciaotradifusadetiponorteamericano.AlrespectoDeMattos(2002:5)explicaque:“(...)alestablecerseenlasciudadeslatinoamericanasciertascondicionesgenerales(liberalizacióneconómica,imperiodelautomóvil,tecnologíasdelainformación)quehabíafavore-cido la expansión metropolitana en Estados Unidos, en nuestras sociedades se desencadenarían las mismas tendencias,quellevaríanauntipodeciudadsemejante”.

b) Nuevas centralidades

La aparición de las nuevas centralidadessevinculaconlaexpansiónyelcrecimientoquehasufridolaciudadyquehaidotransformandosusistemaderelaciones.Porlotanto,lascentralidadessurgencomounanecesidadfrentealprocesodelasuburbanización,enunciadasclaramenteporJanoschka:

“(...)lastransformacionesurbanasnosóloimplicannuevosdesarrollosenespaciospequeños,sinotam-biéncentralidadescompletamentenuevasporfueradeláreatradicional.Estospuntosdeconcentracióndeprovisióndeservicios,superficiedeoficinasycomerciossondenominadosEdgeCitiesdondelastradi-cionalesfuerzasurbanascentralesnoposeenunarelaciónfuncionalconelnúcleourbanoyselocalizanenunnuevolugaraisladoenelespaciosuburbanooinclusoenlaexurbia”(Janoschka,2002:5).

Lange,desdeunaperspectivaantropológica,determinaunnúmerodecondicionesquedebenadquirirloscentrosurbanos.Almismotiempodeaspectosfuncionalesyterritoriales,talescomolacentralidadylaconcentracióndeactividades,losdecaráctersocialsondegranimportancia.Alrespecto,Lange(2002:4)dicequecuentancon:“(...)alta densidad de las relaciones sociales, derivadas de la heterogeneidad y complemen-tariedad de los grupos sociales; la cohesión sociocultural expresada en la cultura cívica”.

DeMattos,haciendoreferenciaalasciudadeslatinoamericanas,reconocelaaparicióndenuevascen-tralidadescomoefectodelairrupcióndenuevosartefactosquedenominacomo“artefactosdelaglobaliza-ción”,dentrodeloscualesincluyeloscentroscomerciales(malls),complejosempresariales,barrioscerradosprotegidos y segregados entre otros:

“(…)sehansituadocomonuevosíconosdelamodernidadyhantenidounpoderosoimpactoenelfun-cionamientoyenlaorganizacióndelavidaurbana(…)Porunaparte,entantointervencionesdepresen-ciasignificativa,contribuyeronavalorizarpartesdelaciudadyareforzarlaestructurapolicéntrica”(DeMattos,2002:6).

Laaparicióndenuevascentralidadessejustificasimplementeapartirdelcrecimientodeladimensiónde las ciudades, debiendo ejecutarse en consonancia con el funcionamiento y la organización urbana. Sin


embargo, muchas veces las nuevas centralidades surgen en forma inconexa o fragmentaria. Este es el caso delaproliferacióndenuevasmegaestructurasenlaperiferiadelaciudad(megamercados,shoppings)quepresentanefectosclaramenteadversosconrespectoalespaciopúblicoaledaño.Estasconcentranactividadestradicionalmenteurbanasenunespaciocolectivodecarácterprivadoyprivilegianelaccesodelautomóvil,relegando las lógicas peatonales.

c) Densificación vertical

Ladensificaciónesunproceso,contrarioaldelasuburbanización,enelqueseregistraunmovimientofundado hacia el interior o el regreso de la ciudad construida con una mayor intensidad del uso del suelo. Carriónexplicaestefenómenodelasiguienteforma:

“(...)seobservaunamutaciónenlatradicionaltendenciadeldesarrollourbano(exógenoycentrífugo),queprivilegiabaelurbanismodelaperiferia,aunoqueproduceuncambiodedirecciónhacialaciudadexistente(endógenoycentrípeta).Deestamanera,pasamosde laurbanizacióndeunespaciovacíooplano,alaurbanizacióndeunterritorioconfigurado;estoes,deunaurbanizacióndelourbano”(Carrión,2001:12).

Szajnberg(2006)haceunadistinciónentrelasdosmodalidadesdecrecimiento,explicandoquenonece-sariamentesedanensendastemporalesparalelas,sinoquesecomplementanconstituyendoelespaciometro-politano.Elfactorcomúndeambosprocesoseslaescasezdelrecursodelsuelo,porlotantosuobjetoeseldemultiplicarlo.Enelcasodeladensificaciónhorizontal,reemplazandoelstockdeviviendasexistentesporotrasnuevasoexpandiéndosehaciaelsuburbio,reconvirtiendoelsueloruraloperiurbano(procesodesuburbani-zación)yenladensificaciónvertical.Ellocuseslaciudadconstruida,enunprocesodesustitucióntipológicaeintensificacióndelusodesuelo(reemplazodelatipologíaediliciacasaporladeledificioenaltura).

d) Resignificación de segmentos

Laresignificacióndesegmentosurbanossueleestarligadaconelpatrimoniohistóricocultural.Estecomprendetodosaquelloselementosymanifestacionestangiblesointangiblesproducidosporlassocieda-desqueseconsiderandignasdeserconservadas.Elpatrimonionodebelimitarseexclusivamentealoarqui-tectónico,sinoquedebentenerseencuentaladimensiónurbanaincluyendolosgruposdeconstrucciones,infraestructurayespaciospúblicosquesecaracterizanporserreferentesdelaciudad,barrioocentrohistó-rico(Fernández,2002).Existenvariostiposdetransformacionesposibles:

Recuperación integral: considera la recuperación del patrimonio en la totalidad de su forma y función delosedificiosyde losespacios.Esunamodalidadfactibleen loscentroshistóricos,conparticularrelevanciaeimportanciapatrimonial,dondeserestauralaconcepcióndeesetejidoconlatipologíaoriginal.

Rehabilitación: estávinculadoalaconservaciónperoteniendoencuentaquelaciudadtiendeamo-dificarsetantoenfuncionescomoenactividades.Mejoralascondicionesfísicoespacialesaceptandoeventualesmodificaciones.

Renovación: algunasáreasdeterioradasrequierendeverdaderasrenovaciones,muchasveceslarecons-trucción parcial o total de partes del tejido urbano; por medio de la demolición y la construcción nueva.

Los tres modelos nunca se dan en forma aislada y se presentan casi siempre en conjunto. Esta resigni-ficacióndesegmentosespartedelaspolíticaspúblicasquesehanestadoempleandoparareforzarlaiden-tidadurbanaenlasdistintasciudadeslatinoamericanas.Porotrolado,latransformacióndegrandespiezasurbanas,generalmenteatraeactividadesypoblación,generandonuevascentralidades.


e) Fragmentación urbana

Lasconfiguracionesurbanasabandonanelparadigmadecrecimientoporcontinuidad,siendoreempla-zado por un nuevo modelo de ocupación del territorio. Éste se caracteriza por una baja densidad, monoespe-cializaciónenelusodelsuelo,escasajerarquizacióndelespacio(entorpecidoporbarreras)yunconjuntodeimportantesintersticiosurbanizados.Laconjuncióndeestascaracterísticasconfiguranlaciudadfragmentada(MarmolejoyStallbohm,2008).

Borsdorfrealizaunaportealconceptodefragmentación,introduciendolanocióndepequeñadimensión:

“(...)unanuevaformadeseparacióndefuncionesyelementossocioespaciales,yano–comoantes–enunaciudadgrande(ciudadrica-ciudadpobre,zonahabitacional-zonaindustrial),sinoenunadimensiónpequeña.Elementoseconómicosybarrioshabitacionalessedispersanymezclanenespaciospequeños:urbanizaciones de lujo se localizan en barrios muy pobres; centros comerciales se emplazan en todas par-tesdelaciudad,barriosmarginalesentranenlossectoresdeclasealta”(Borsdorf,2003:8).

Lafragmentaciónurbanaponederelievelacomplejidaddelcambioqueseestállevandoacabohoyendíaenlasgrandesciudadeslatinoamericanas.Laposiciónsocialnodeterminaahoralaposicióngeográfica:lasociedaden“archipiélago”produceunasuperposicióndediferentesespaciosydaunavisibilidadacrecen-tadaalasdiferencias.Lamaterialización,cadadíamásvisible,delaslógicasdeseparación(losmuros, lasrejas, lasbarreras, lasaduanasprivadas,entreotros)hacontribuidosustancialmentealatrivializacióndeltérmino.Laideadefragmentaciónpermiteestablecerunvínculoentrelasdinámicasespaciales,ligadasalametropolización y al estallido de la unidad, resultantes de la agravación de las desigualdades sociales y de los reagrupamientosporafinidades.

f) Segregación socioespacial

Latemáticadelasegregación socioespacialenAméricaLatinasedebeconsiderarapartirdelasrela-cionesterritorialesentrelosdiferentesestratossocioeconómicos,talcomoproponeJargowsky(1996),ynocentrada en lo racial, como sucede en la gran mayoría de los estudios correspondientes al mundo anglosajón. Enesesentido,Maliziadefinealasegregacióncomo:

“(…)elprocesodeconcentracióncolectivadegrupossocialesodemográficosendeterminadaspartesdela ciudad. La segregación es la tendencia a organizar el espacio en zonas con fuerte homogeneidad social internayfuertedisparidadsocialentreellas,entérminosdediferenciayjerarquía”(Malizia,2010:10).

Asimismo, trabaja sobre la segregación residencial caracterizándola como una resultante de las migracio-nesdelosdistintosgrupossocialesdentrodelaciudad.Deestamanera,lasdistintasmetrópolissetransformangradualmenteenespacioscomplejosdondelosgrupossocialessemezclanenespaciosgeográficospequeños.

En nuestras metrópolis se pueden observar dos tendencias muy evidentes. Por un lado, el proceso de aislamientodelossectoresdemásbajosrecursosquienesnotienenlaoportunidaddeoptardondevivir.Porotro,losgruposdeelite,pertenecientesaclasesaltasymedias-altas,quesieligendondelocalizarseoriginan-dounaislamientovoluntario.SegúnCáceresySabatini(2005),enunáreaquetiendeaconformarseencono,desdeelcentrohaciaunadireccióndefinidadelaperiferia5.

g) Gentrificación

La Gentrificación es un proceso de transformación urbana, fuertemente vinculado con la segrega-ción socioespacial, en el cual la población original de un sector o barrio deteriorado con ciertas carencias

5. Tal es el caso de las tres ciudades latinoamericanas de Buenos Aires, Santiago y Bogotá donde los sectores de altos ingresos se ubican desde el centro hacia el norte.


esprogresivamentedesplazadaporotradeunmayorniveladquisitivoalavezqueserenueva.AlrespectoGonçalvesMendeslodefinecomo:

“(...)unnuevoprocesoderecomposiciónysustituciónsocialquesehaproducidoenelespaciourbano,unprocesoestrechamenterelacionadoconaccionesderehabilitaciónurbanadelparquedeviviendaslle-vadaacaboenloscascoshistóricosdelasciudadesmedianteinversionespúblicasoprivadas”(GonçalvesMendes,2009:760).

SmithyWilliams(1988)concibentresetapassegúnenelciclodevidadeunsectorurbano: lapri-mera fase de nacimiento donde losnuevospobladoresquevienenatrabajarenlasindustrias,situadasenelcentroyenlaszonasportuarias,seestablecenentornoaéstasbuscandolaproximidadconsulugardetrabajo; la segunda etapa de abandono,esdecirdedescapitalizaciónydesvalorizacióndelazonapermitien-do grandes diferencias entre el valor del suelo y el tercer ciclo de revalorización donde los centros pasan a serlaprincipalplaza(turística,cultural,financieraydeservicios)paraeldesarrolloeconómicodelsistema,convirtiéndoseelprecioenunfactorderechazoparalasclasesbajasydeatracciónparalasclasesconmayorpoderadquisitivo.

Cabeseñalarquelossectoresperiféricos,endecadenciasocialyfísica,tambiénatravesaronprocesosdegentrificación.Lapoblacióndeingresosmedios-altosyaltos,enelcontextodelasuburbanizaciónyex-pansión del mercado de vivienda, han tendido a construir espacios aislados de la ciudad, expulsando a los residentesqueanteriormentevivíanallí,generalmentedemenorpoderadquisitivo.

Amododecierre,enrelaciónalosmodelossocioespaciales,sepodríadecirquelaciudadcontemporá-neaestáenpermanentecambio,esunaobraabierta,inestableyenpermanentemutación,siendodifícilqueestaencuentreunaestabilidadformal.ComodiceSecchi(1999:154):“(...)talvez,tendremosqueacostum-brarnosaconsiderarlascaracterísticasdelaciudadcontemporáneanocomolarepresentacióndeunfuturodeseable, sino como una ocasión para construirlo”.

1.4. Particularidades y tendencias de la segregación

Eltérminodesegregaciónresultacomplejodadoqueexistendistintosmarcosanalíticosasícomopos-turasteóricasypolíticasdetrásdelmismo.Aunasí,éstehaganadoespaciosenlosestudiossobreladife-renciaciónsocioespacial.Hayungranconsensoenquesegregacióneslaconcentracióndepersonasconunafuertehomogeneidadsocialenundeterminadoterritorio(Prevôt-Schapira,2002;Borsdorf,2003;Svampa,2004;CáceresySabatini,2005;Malizia,2011).Sinembargo,lasdiferenciasseencuentranenelinteriordelconcepto,dadoquehaydiversasposturassobre:quétemáticasanalizar,cuálessonlastécnicasidóneas,cuáleslaunidaddeanálisisoquéescalaeslamásrelevanteparamedirla;sisepiensacomounaformadeanalizarlarealidad,unacuestióndeexclusiónsocial(voluntariaono)ounaherramientaparalatomadedecisiones(políticapública);cuándosehabladediferenciayenquémomentoéstaseconvierteendesigualdad(Arria-gadayRodríguez,2003).

Lasciudades latinoamericanassecaracterizanporsusaltastasasdecrecimiento, ladesigualdadso-cioeconómicayladeficientecoberturadeinfraestructuraydeserviciosurbanos.Estehechoeselquedeter-minaladiferenciaentrelasegregaciónsocioespacialenlospaísesdesarrolladosdeloslatinoamericanos.Enlosprimeroslaproblemáticasecentraenladesigualdadderivadadelasdiferenciasderazaydevivienda.Enlossegundoslasdiferenciassonestructurales,vinculadasacuestionessocioeconómicas,caracterizadaporla incapacidad del gobierno en proveer los servicios básicos urbanos y de un mercado de trabajo contraído derivandoenaltastasasdetrabajoinformal,bajossalariosybajacoberturadeserviciossociales(PérezCam-puzanoySantosCerquera,2011).

Losmodeloseconómicosylasformasdegobiernohancambiado,sinembargolasciudadeslatinoame-ricanaspresentanunaltogradodeseparaciónentrediferentessectoressociales,representandounaconti-nuacióndelmodeloexcluyenteheredado.Desdeunaperspectivageográfica,laseparaciónsocioespacialsedatantoenelinteriorcomoenlasáreasdeexpansiónurbana.Haciaelinterior,elcrecimientodecondomi-nioscerrados(verticalesuhorizontales),generalmenteasociadosagrandesproyectosderenovaciónurbana,


construyenbarreraspara la interacciónentre laspoblaciones.Hacia afuera, generalmente formandounasuertedeconoentreelcentroyunadireccióndecrecimientodefinidahacialaperiferiadondelaseliteshantendidoaconstruirnuevasurbanizaciones(Sabatini,2003).Porotrolado,existeunaimportantecantidaddepobresqueseasientantambiénenestoslugaresgraciasasubajoprecio.Elresultadoesunagrandesigual-dadentérminosdecalidaddevida,enunciadaentérminosdemovilidadodedotacióndeinfraestructurayservicios urbanos. Sin embargo, un proceso ha sido rescatado: ya no se trata de ciudades divididas en pobres yricossinoenuna“gradación”socialconsusconsecuentesdiferenciasespaciales(González,2005).

Esposibleencontrardistintostiposdesegregación,alrespectoMalizia(2011)definetrescategoríasprincipales,entendiendoquetodaslasdemásestánincluidasenlasmismas:

La segregación socialexpone la incompatibilidadentre losgruposyconducea lapolarizaciónde laestructuraurbanagenerandolaconstruccióndedistintostiposdebarrios(médicos,maestros,chinos,etc.). Aquí juegaunrol importanteloselementosculturales,factoresdeprestigioy laspreferenciasdelhábitat.Lasrelacionesinterpersonalesconlosotroshabitantesylascaracterísticaspropiasdelossujetossoncasiunrequisitoparapermanecerenelsitio.

La segregación urbanaeselresultadodeunprocesosociohistóricoreuniendoapersonasquecompar-tencaracterísticassociales,económicas,políticas,culturalesy/oétnicasenundeterminadoterritoriodebajavaloración económica y reducida dotación de infraestructura y servicios. Se vincula con la imposibilidad del Estadoparamitigarlasfallasdelmercadoencuantoaoportunidadeseintegracióndeesosgrupos.Lascausaspuedenserestructurales(aumentodepobreza,tendenciasimpulsadasporlosdesarrolladores,etc.)odelosactoresimplicados(relaciónentreloshabitantesdebarrioscerradosyvecinospróximos).

La segregación residencial resulta de las migraciones dentro de la ciudad, es decir la separación o proxi-midadterritorial,deunmismogruposocialvinculadasalarentaurbana.Aquíseencuentranbásicamentedos tendencias extremas: la relegación de los más pobres a barrios con menor cobertura de bienes y servicios (porelbajocostodelsuelo)ylaautosegregacióndelosgruposmásprivilegiadosenbarrioscerrados(perifé-ricosocentrales).Deestamanera,lasmetrópolissetransformangradualmenteenespacioscomplejosdondedistintosgrupossocialessemezclanenespaciosgeográficospequeños.

Losestudiosafirmanquelastendenciasactualesdelasegregaciónestáaumentandoprincipalmenteporqueestácreciendolasdesigualdadessociales,apesardequeestaúltimanoeslaúnicacausaldelamis-ma.Enlospaísesconciudadestradicionalmentemenossegregadas,comoBuenosAiresyMéxico,podría,incluso, estar acentuándose la escala de la segregación en forma generalizada en toda la ciudad y los grupos sociales.Enalgunospaíses,comoBrasilyChile,debidoasureestructuracióneconómica,aparecenconmásclaridadcambiosalpatróntradicionaldesegregación;vinculadosalaformacióndeidentidadessociales,losmercadosinmobiliariosylosproblemassocialesquecrecenenlaspoblacionespobres(Sabatini,2003).

Ensuma,ladiversidadsocialenlosbarriosampliaríalasventajasdevivirencomunidadypermitiríaunusomáseficientedelosrecursos.AlrespectoelProgramadelasNacionesUnidas(2009)expresaquetodoslosbarriosdeberíanteneraccesoadecuadosaserviciosdetransporte,educación,saludyseguridad(ademásdeserunderecho)favoreciendolacohesiónsocialylaequidadalargoplazo.


CAPÍTULO 2. SEGREGACIÓN RESIDENCIAL EN LA CIUDAD DE ROSARIO

Las nuevas forma de producción del espacio residencial han generado, por un lado, una corriente mi-gratoria de familias jóvenes hacia la periferia rosarina, y por otro, ha establecido en el interior de cada uno de ellosunconjuntodeenclaves,reflejodeunprocesogradualdeautosegregación.

Aquísecomprendelainfluenciamutuaexistenteentrelasegregaciónylaeconomíaurbana(particu-larmenteelmercadoformal),ofreciendovaliososavancesvinculadosadescubrirlosprocesosespecíficosdecambioen:lospatronesespacialeshabitacionales,lascaracterísticaseidentidadessocialesy el sistema de produccióndelavivienda(renta,mercadoyespeculación).

2.1. Tipologías de los espacios habitacionales

Enlaúltimasdécadas,lasáreasresidencialesestuvieronorientadasasectoresdedistintosingresosdelapoblación.Lapolarizaciónsocialcontinuóagudizándose,marcandounanotablediferenciaenlossub-mer-cadosencuantoalaubicación,tipologíayprecios.Porunlado,lavalorizacióndelaperiferia,consecuenciadeunaseriedeprocesospúblicosyprivados,continúoconlaradicacióndedesarrollosresidencialesorientadoa los sectores de ingresos medios y altos. Esto provocó el traslado de las familias residentes hacia sectores de menor renta, generalmente ubicados en áreas degradadas o en la extensión metropolitana. Por otro lado, elrestodelaciudadnotuvograndesinversionessinourbanizacionestradicionalesquefueronocupándoselentamente lote a lote y construyendo viviendas unifamiliares.

Existendiferentestipologíasconstructivas,quehantenidounaciertaprevalencia,segúnlaofertaefec-tivadelosloteseinmuebles,lademandadeacuerdoalosinteresesypoderadquisitivodeldestinatario,lasposibilidadesdeconstruccióndelCódigoUrbanoynormativasparticulares,entreotros,enlasáreasurbanas6.

a) Viviendas dispuestas en el loteo tradicional

Lasviviendas(unifamiliaresocolectivas)dispuestasenelloteotradicional,noposeenningúntipodecondiciónadicional(prototipospredeterminados,expensasencomún,etc.)másqueloqueestableceelCódi-goUrbanodelaciudaduotranormativaqueloactualice,deacuerdoaldistritourbanodondeseestablezca.Estas sehandesarrolladode formacontinuacondiversas intensidades,generalmentemayores, sobre lasarteriasprincipales, centralidadesbarriales y sitios condisponibilidadde servicios e infraestructurade laciudad.

b) Barrios abiertos

Losdesarrollossondecarácterabierto,concontinuidaddeltrazadooficialyconseguridadprivada,generalmente emplazados en la periferia de la ciudad. El proyecto contempla básicamente el parcelamiento, quedandoenalgunoscasosacriteriodelosdesarrolladoreslaconstruccióndelosdistintosprototiposdeviviendayenotrosesimpuestaporelurbanizador.Alrespecto,Campodonicoexpresaque:“lapreferenciaesdeunlugarparavivirenelmediodelanaturalezayconlascaracterísticasdebarrio,callesconpocotránsito(…),loquepermitedisfrutardeunazonacalmaysegura”(Campodonico,2009:1).Losemprendimientossonrequeridosporpersonasdeclasemedia,generalmentefamiliasjóvenesquepuedenaccederaterrenosmásbaratos,queenlaciudadcentral,ycontarconunniveldeserviciosdeinfraestructuralesymejorescondicio-nespaisajísticas.LosbarriosabiertosenlaRosariosonsiete:HostaldelSolySolOeste,SanEduardo,Greenesde Fisherton, Barrio Tango, Portal de Aldea y Aldea Abierto.

6. Losprototiposconsideradossonlosqueseencuentranenáreasurbanas(centro,periferiaoextensiónmetropolitana),noenzonasrurales.Portalmotivo,seeximedelaclasificaciónalosclubeschacras,basadosencasasdecampotradicionales,ubicadaslejos de la ciudad.


c) Pequeños condominios

Enlosúltimosaños,dentrodelosbarriosabiertosoenelloteotradicional,comenzaronadifundirselos condominios.Estossonintervencionesunitariasprivadas,yaseaporpartedeunoperadorqueconstruyeelemprendimientoyposteriormentelocomercializaoporelsistemadeconfiguraciónpreviadeunconsorciodepropietarios.Lafiguralegalenlamayoríadeloscasoseslade“propiedadhorizontal”.Elemprendimientoposeeuningresoreconocible,prototiposdeviviendapredeterminados,seguridadyexpensasencomún,enunasuperficiequenosuperalahectárea.Losespaciosderecreaciónsonprácticamenteescasosonulos7. En laperiferiarosarinasehandesarrolladograncantidaddeestos,generalmentecontandoentretresydiezuni-dades.UnejemploseencuentraenelbarrioabiertoHostaldelSol,enlainterseccióndelaAv.JorgeNewberyylacalleÁlvarezCondarco.

d) Barrios cerrados

Estetipodeurbanizaciónemplazadaenlaperiferiaoáreametropolitanadelaciudad,comprendeelproyectodetrazadoyparcelamiento,incluyendoenciertoscasoslaconstruccióndeunedificiocomunitario.Ellímiteestáconformadoporcercosdedistintocarácter(desdeverdesytransparenteshastalamuralladeladrillo)ycuentaconestrictosistemadevigilanciaydecontroldeingreso.Sibienexistendisposicionesaobservarenlaconstruccióndelasviviendas,noseofrecenprototiposespecíficos.Apesardequenoesténobligadosacontarconequipamientodeportivo,variosdeellosestánasociadosaunclubincluyendocanchasde tenis, golf, piscina, etc. Dentro de los emprendimientos se registran preferencias de los compradores por las localizaciones.Haynuevebarrios cerradosenRosario: cuatrocorrespondientesa losPasosdel Jockey(Golf,Arroyo,PuenteyCountry),tresdestinadosaAldea(Tenis,LagoyGolf),CarlosPellegriniyPalosVerdes.

e) Torres jardín

Sontorreshabitacionalesdealtagama,parausopermanente,conestacionamiento,salóndeusosmúl-tiples,espaciosdeportivos,piscinay,enciertoscasos,localescomercialesenlaplantabaja.Laalturaesmayorqueenáreasconsolidadasdelaciudad,conservandounagranseparaciónentrelasmedianeras,ycontandoconjardinesprivados,porsupuestocercados.EstetipodeemprendimientoseencuentraenelgranproyectourbanodePuertoNorte(Metra,CiudadRibera,Forum,DolfínesGuaraní,MauiyCondominiosdelAlto).

f) Urbanizaciones mixtas (básica e integral)

Los desarrollossondecarácterabiertoyconcontinuidaddeltrazadooficial,peroconunproyectounitariodevivienda,infraestructurayequipamiento.ElemprendimientoestágeneralmentecompuestopordistintosprogramasysellevaacaboatravésdeunconveniourbanísticoentrelaMunicipalidadyelUrbani-zador(decarácterpúblicooprivado).EnlaciudaddeRosarioadquiereelnombredeParqueHabitacionalyhastaelmomentosehanrealizadotres:Ibarlucea,LudueñayNewbery.

g) Viviendas sociales Laviviendasocialesunaconvenciónqueserefierea lassolucioneshabitacionalesrealizadasporel

Estado(nacional,provincialolocal)destinadasamejorarlasituaciónhabitacionaleinclusiónsocialdelosgruposdemenoresrecursosdelasociedad.EnRosarioactúanhoydosorganismosenmateriadevivienda:unodecarácterprovincial,constituidoporlaDirecciónProvincialdeViviendayUrbanismo(DPVyU)yotro

7. EnlaciudaddeRosario,elfraccionamientodeunterrenoparalaejecucióndedistintasviviendasfueprohibidoapartirdeldecretoN°1.379/11.Alrespecto,elartículo1°expresaque:“DejaseestablecidoqueelconceptodeviviendaindividualadmitidaenlosdistritosG3deacuerdoalcuadro“ClasificaciónGeneraldelosEdificios”delaSección6ºdelCódigoUrbano,refierealaposibilidaddeconstruccióndesólounaunidaddeviviendaporlote,noadmitiéndoseviviendacolectiva”(DecretoN°1.379,2011:1).


municipal,elServicioPúblicodelaVivienda(SPV)8.Estoshanrealizadodistintosemprendimientosdevivien-daeinfraestructura:PlanFederalyProgramaRosarioHábitat,respectivamente.

h) Asentamientos irregulares

Los asentamientos irregulares son lugares donde se establece una comunidad, por ocupaciones espon-táneasdeterrenos,públicosoprivados,sinreconocimientolegal.Porlogeneralsondensos,conescasacali-dadconstructivaysinaccesoalosserviciosbásicos.En2008existenenRosario91asentamientosprecarioscon19.246familiasquetotalizan96.196habitantes(Clichevsky,2009:14).Estosseencuentrandistribuidosprácticamenteentodalaciudad,apartirdelprimeranilloperimetralhastaellímitedelMunicipio,tantoenlatramaurbanaconsolidada,conlaocupacióndeintersticiosenáreasvacantes(terrenosdeferrocarriles,municipales,inundables,etc.),comoenlaperiferia(verAnexosPlano1).

2.2. Composición y sociabilidad de las clases sociales

EnlosúltimastresdécadasenArgentinalosgrupossocialessufrierongrandestransformaciones,en-marcadasenelnuevomodelodedesarrollo(desregulacióndelEstado,economíasabiertasycompetenciaglobal).Svampa(2004:37)expresaque“desdeelpuntodevistaeconómico,lasclasesaltasatravesaronunprocesodeconcentraciónydetransnacionalización,quedejoafueraaalgunos,expandióyconsolidoaotrosgrupos,ysirviódetrampolínaotrosmásrecientes”.Conjuntamente,comenzóadesarrollarseunapolariza-ción social creciente, donde las clases medias y bajas son las más desfavorecidas.

En este contexto, la clase socialesentendidacomounaformadeestratificacióngeneralenlacualungrupodeindividuoscompartenunaparticularidadcomúnquelosvinculasocioeconómicamente.Estaremiteacategoríasdistintivasyperdurablesdelapoblacióncaracterizadaporsuaccesodiferencialalosrecursosqueotorgaelpoderylasposibilidadesdevidacorrespondientes.Enlassociedadescapitalistasestosrecursosestánrelacionadosconlosmercadosylacapacidadparacompetirenellos.Alrespecto,PortesyHoffman(2003)expresanque:

“elanálisissistemáticodelaestructuradeclasesenlassociedadesdesarrolladassehabasadoencriteriosfundamentales tales como el control de los medios de producción, el control del trabajo de terceros y el controlderecursosintelectualesescasos(...)AméricaLatinasediferenciadelassociedadesdesarrolladasenqueunaporciónimportantedesupoblaciónnohasidoincorporadaarelacionesdetrabajomercan-tilizadasyreguladas legalmente,sinoquesobrevivealmargendeella,(...)bajoelconceptode“sectorinformal”(PortesyHoffman,2003:357).

Ladefinicióndeclasesocialesfundamentalparaestablecer lasrelacionesdepoderestratégicas, laposicióndentrodelaburocracia,elconflictoentrelosgrupossocialesylasformasenqueestosobtienenlasexpectativasdevidadesusmiembros.

Las propiedades de las clases se hacen transmisibles de una generación a otra. Sin embargo, estas no songruposcerradosyunindividuoalolargodesuvida,puedecambiardecondición(Atria,2004).

La estratificación socialporocupacióneingresoesanalizadaporlaCEPAL(2001).Laclase alta(domi-nante)sedefineporsucontrolenlosrecursosclavesqueconfierenpoderenelmercadocapitalista,alcanzan-do menos del 10% de la población. La estructura está dividida en tres, de mayor a menor rango se encuentran

8. ElDPVyUestáorientadoagruposfamiliaresnopropietariosdevivienda,mayoritariamentedeclasemediaymedia-baja,conpo-sibilidaddejustificarsusingresos(trabajadoresenblanco:docentes,comerciantes,obreros,etc.).Elfinanciamientodelavivien-daesconlargosperíodosdeamortizaciónybajastasasdeinterés,utilizandolosfondosdeFONAVIydeprogramasespecialesdelaNación.ElSPVestáorientadoamejorarlascondicionesdehábitatdelapoblacióndebajosrecursos,enelmenortiempoposible,destinadohacialasvillasconcretas.Losrecursossonpropios,provenientesdeunporcentajedeimpuestoslocales(máslaasignacióndetodoslosterrenoscomunalessindestino),municipales(obrasdeinfraestructura),FondoNacionaldeVivienda(créditoscanalizadosatravésdeconvenios)yexternos,atravésdedonacionesdeinstitucionesofundacionesprivadas.Lafinan-ciación de la vivienda es en largos períodos y con cuotas muy bajas, de un carácter simbólico.


lospropietarios,sociosygerentesdeempresas(grandeymedianas),luegolosejecutivosyadministradoresdeorganismosestatalesyempresasprivadasyporúltimo,losprofesionalesasalariadosempleadosporlosmismos organismos o empresas. La clase media(pequeñaburguesía)estácompuestaporprofesionalesytéc-nicosindependientesymicroempresariosconpersonalsupervisadodirectamente,nopudiéndosedistinguirentrelossectoresformaleseinformales(enesteúltimo,careciendodecoberturamédicayseguridadsocial)9. Esta cumple la función de vincular a la economía capitalista dirigida por las tres clases dominantes con la clase trabajadora en el tramo inferior del mercado de trabajo, representando el 50% aproximadamente de los indi-viduos(PortesyHoffman,2003).Laclase baja(proletariado)representaelsectormásdesfavorecidodentrodelaestructurasocial,constituyendoalrededordel40%delapoblación.Elproletariadoformal(manualynomanual)correspondealostrabajadoresdelaindustria,losserviciosyagricultura,loscualesestánprotegidospor los códigos laborales y sistemas de salud. El proletariado informal corresponde a los trabajadores por cuentapropiaoenrelacióndedependencia(microempresas,establecimientosrurales,personaldomestico,etc.)sincoberturasocialniaporteslaborales.

EnlaciudaddeRosario,nohayunestudioqueidentifiquelaestratificaciónsocialanteriormentemen-cionada.Sinembargo,sepuededecirquelaclasemediaeslademayorpoblación,asícomoqueaproxima-damente el 25% de las personas se hallan en la clase baja.

Las formas de sociabilidaddelasdiferentesclasessocialessonabordadasporPinçonyPinçon-Charlot(2000).Losautoresdesarrollantresgrandescomportamientosgenerales.Lasclases altas,peseaquearti-culan un discurso individualista, centrado en la importancia de la libre competencia, en realidad desarrollan unfuertecolectivismopráctico.Inversamenteaello,lasclases medias se caracterizan por un discurso indi-vidualista,alegandoalalibrecompetencia,yunaprácticaligadaalabúsquedadelascensosocialmediantesuesfuerzo individual.Porúltimo, lasclases bajas (organizadas) concentraríanundiscursoyunaprácticacomunitariaatravésdelasredesdeproximidadysolidaridad.

Cabeseñalarqueelcolectivismoprácticodelasclasesaltasseevidenciaenciertasestrategiassocialesvinculadas a la conservación y reproducción social. Estas comprenden: deportes exclusivos, lugares de encie-rro(clubesyurbanizacionesprivadas),distinguidasinstitucioneseducativas,gestióndelmatrimonio(encuen-troconcertadoentrehijos,padresymadresendistintoseventos),entreotros.Dichoestilodevidaposeeunasociabilidadintensayhomogéneaquevaadquiriendorasgoscomunitariosatravésdelacontigüidaddeloscírculossociales(Svampa,2004).

2.3. Sistema de producción de la vivienda: renta, mercado y especulación

El concepto de espacio es entendido como un medio de producción y una mercancía. Es decir, como un valor de uso y un valor de cambio.Castellslodefinedelasiguientemanera:

“El sistema económico se organiza en torno a las relaciones entre la fuerza de trabajo, los medios de producciónyelno-trabajo,quesecombinansegúndosrelacionesprincipales:larelacióndelapropiedadprivada(apropiacióndelproducto)ylarelacióndeapropiaciónreal(procesotécnicodetrabajo).Laex-presiónespacialdeestoselementospuedeencontrarsepormediodeladialécticaentredoselementosprincipales:producción(igualexpresiónespacialdelosmediosdeproducción),consumo(igualexpresiónespacialdelafuerzadetrabajo)yunelementoderivado,elintercambio,queresultadelaespecializaciónde las transmisiones entre la producción y el consumo en el interior de la producción y en el interior del consumo.Elelementono-trabajonotieneexpresiónespacialespecifica;setraduceenlamaneraenquelas relaciones de propiedad y de apropiación, se organizan en relación al espacio, así como en la forma de especializacióndecadaelemento”(Castells,1989:52).

A su vez, puntualiza a cada elemento en el espacio de la siguiente manera: la producción como el conjuntodeactividadesproductorasdebienes,servicioseinformaciones;elconsumocomounconjuntode

9. Elmodeloneoliberalatravésdelaimplantacióndelaspolíticasdeajusteeconómicodisminuyómarcadamenteelempleodelsectorpúblico,generalmentecomprendidoporlasclasesmedias.Laperdidanofuecompensadaporelcrecimientodelempleoformalenelsectorprivadosinoquelostrabajadorescesantescrearonsuspropiassolucioneseconómicas(PortesyHoffman,2003).


actividadesrelativasalaapropiaciónsocial,individualycolectivadelproducto;elintercambiocomola espe-cialización de las transmisiones entreP(producción)yC(consumo)yalinteriordecadaunodeellos,yporúltimo,lagestióncomoelprocesoderegulaciónentrelasrelacionesdeP,CeI(intercambio).

Alrespecto,Eckert(1990:2)distingueenformaabreviadalosconceptos,expresandoque:“(…)elvalorde mercado es el más probable de venta de una propiedad en un mercado abierto, tratándose de una trans-ferencia entre personas no conocidas. El valor de uso es el valor de la propiedad para un uso determinado.” EsdecirqueelvalordeusorefierealautilidadquetieneelsuelocomosoportedelasactividadeshumanasysegúnHarvey(1979:166)“(...)seformabásicamenteconrespectoaloquepudieraserllamado`sistemadesosténdevida´delindividuo”.Deestamanera,elvalordecambiodelapropiedaddependedelusopotencial,másquedelusoactual,siendomásobvioenelcasodelatierravacante.Esdecir,latierravacanteenunaáreaurbanatienemayorvalorqueenunárearural.

Particularmente,enRosarioademásdeunvalordeusoydecambio,latierraylaviviendaseutilizacomo resguardo de capital. Estaúltimamodalidadserefierealaseguridadqueotorgadestinarelexcedentedel capital en el mercado inmobiliario, sin necesariamente buscar algo a cambio, pudiendo la propiedad estar desocupada,enalquileroventa.

Lamercancíasueloposeepropiedadesúnicasqueladiferenciandeotrosbienestransablesendistintosmercados.Seentiendepormercado,cualquierarreglomedianteelcualvendedoresycompradoresseunenpara determinar un precio en el cual los bienes pueden ser intercambiados; en el caso del suelo, representa untérminoabstractoqueenglobaelconjuntodetransaccionesqueserealizanconelbien(Harvey,1979).Nosetratadeunúnicomercado,sinoqueseencuentrafraccionadoendiferentessub-mercadosqueidentificanlasdistintascondicionesurbanas,comotambiénlosusosalosquepuedeserdestinadoelsuelo(residencial,comercial,industrial,etc.).

En Rosario, el mercado residencial estuvo orientado principalmente a los sectores de ingresos altos y medios.Lapolarizaciónsocialsecontinuóagudizando,productodelaconcentracióndelingresoposibilitandoel consumo de viviendas de lujo. La mayor producción de los espacios habitacionales se relaciona asimismo condosflujosmigratorios:hacialaperiferiaconlasnuevasurbanizacionesohaciaelinteriordelaciudadconlosdepartamentosdealtagama.Esdecir,queeneseperíodoseconstruyóparaelsectordelapoblaciónquenonecesitabafinanciamientoporpartedelEstado.

Laciudadesantetodounamultituddeprocesosprivadosdeapropiacióndelespacioycadaunodeestossedeterminanporlaspropiasreglasdevalorizacióndecadacapitalparticular.Asimismo,estosbienespuedenvariarporfactoresexternoscomosereconómicos,políticosydemográficosdinámicos10.

ElfactoreconómicohasidoeldeprincipalincidenciaenlaciudaddeRosario.Apartirdel2003,experi-mentóunrápidocrecimientodelaactividadeconómicamotivada,principalmente,porlarentageneradaenelsectoragropecuario.Lafaltadeconfianzaenelsistemafinanciero,ladevaluacióndelamonedaylasbajastasasde interés,determinaron la inversióndeestosbeneficiosextraordinariosenelsectorde la industriadela

10. Losfactoresconsideradosmásrelevantesqueinfluyenenlosvaloresdelsuelourbano,segúnEckert(1990),sepuedendividirencuatrocategorías:a)Factoreseconómicos:serelacionanconelestadogeneraldelaseconomíasinternacionales,regionalesylocales.Lasvariablesdelademandaqueafectanlosvaloresincluyenlosnivelesdeempleo,nivelesdeingresoyelpoderadqui-sitivo,ladisponibilidaddefinanciamiento,lastasasdeinterés,yloscostosdetransacción.Lasvariablesdelaofertaincluyenlacantidaddisponibledetierra;loscostosdedesarrollo,construcciónyfinanciamiento;ylosimpuestosyotroscostosdetenencia.b)Factoressociales:explicanlospatronesdeusodelatierracomoasítambiénlademandayelprecio.Lossociólogossostienenquelagentetieneciertosdeseosbásicosdepertenenciaaunespacioydegozardecompañía.Elprestigiocumpleunrolimpor-tante,enlamedidaenquelosindividuosylosgruposbuscanciertaslocalizacionesporrazonestantoeconómicascomosociales.Ladistribuciónporedad,laeducación,lastasasdecriminalidad,yelorgullodeserpropietariosonotrosfactoressocialesqueafectanlosvalores.c)Factoreslegales,gubernamentalesypolíticos:laspolíticaspúblicaspuedenincrementarodisminuirlade-mandaporlatierra.Laspolíticasfavorablespromocionanelusoyeldesarrolloeficientedelatierra.Anivelnacional,laspolíticaseconómicas,fiscales,ymonetariaspuedenpromoveroretardarelcrecimientoeconómicoylademandaporlatierra.Losgobier-nosamenudoproveenincentivosodesincentivosespecíficosparaeldesarrollodelatierraatravésdemecanismosdegrabaciónimpositiva,zonificación,controlesdelusodelatierraydelarenta.Lacalidaddelosservicios,equipamientoseinfraestructuratambiénafectanlademanda.d)Factoresfísicos,medioambientalesydelocalización:explicanlosvaloresdelatierradentrodeláreadeunaciudadounaciertaáreadelmercado.Resultaútildistinguirlosconceptosdel“lugar”(tamaño,latopografía,yotrosfactoresfísicos)yla“localización”(ubicacióndelaparcelaconrespectoaotroslugares).Losatributosdellugarafectanlosvalo-resdelatierradadoquelosdueñossoncapacesdeusarlosrecursosinherentesdelatierra;losatributosdelocalizaciónafectanel valor dada la cercanía o accesibilidad a otros recursos.


construcción.Deestamanera,lasnuevasunidadesedificadassecomportaroncomounactivofinancieroprodu-ciendograndesgananciasparalosinversoresyunincrementomásquesignificativoenelpreciodelosinmuebles.

En este contexto, Topalov (1979) y Jaramillo (1994) entienden a la renta como un sobrelucro; una gananciasuperioralanormal,apropiadoporalguienajenoalprocesodeproducciónyquenotienesucon-trol.Además,ladiferencianconladerentarural,dadoqueenellaseestructuraunprocesoproductivo“laagricultura”yenlaciudadconsisteensoportarunespaciourbanodondesedesarrollaranactividades,loqueproducesonlasedificaciones(Jaramillo,2003).

Así,mientrasqueenlatierraruralapareceunsoloconjuntoderentas,enlaurbana,dadasuarticu-lación compleja, aparecen dos familias de rentas: las rentas primarias, ligadas a la construcción, y las rentas secundarias, vinculadasa lasactividadesousos.Ambas rentas influyeny seentrelazanparamodular losprecios de los lotes en la ciudad. Las rentas primarias se dividen en tres: absoluta urbanaeselvalorquecom-partentodoslosterrenosurbanos,independientementedesuscircunstanciasparticulares;diferencial tipo I esladiferenciaenloscostosenrelaciónalaconstructibilidad(condicionesgeomorfológicasdelatierra)ylalocalización en relación a otros sectores y diferencial tipo II serefiereala intensidad aplicada a los terrenos, la producción en altura. Las rentas secundarias son cuatro: diferencial de comercio, de industria y de vivienda se refierenaladistanciadelosterrenosaelementosdevalorenlaciudadymonopolio de segregaciónserefierealadisposicióndepagarunsobreprecioporunsitioconunadeterminadaidentificaciónoestratosocial.

Lospreciosdelsuelourbanodanlugaraunadelasprácticasmásdistinguidasenestemercadolaes-peculación. Esta consiste en transacciones de compra y venta de terrenos con el propósito fundamental de capturarestosincrementosenlosprecios,quedesdeluegobeneficianasupropietariojurídicoymueveadiversosagentes.Sinembargo,laprácticanoeshomogénea,dependiendoenbuenapartedelosagentesinvolucradoslasaccionestienenlógicasygradosdepertinenciadiferentes.AcontinuaciónJaramillo(2003)expone las más importantes:

Protoespeculación:serefierealatendenciacrecientedelospreciosdesueloalargoomedianoplazo.Alaprácticadesimpleusuario(propiedaddeuso)selesuperponeunalógicapropiamentepecuniaria,los incrementos de valor del inmueble. La vivienda es simultáneamente en muchos casos un bien “de consumo” y un bien “de inversión”.

Especulación pasiva:serefierealaapropiacióndeladiferenciadevalorproducidaporlacompradeterrenosantesdelosincrementosdeprecioyalaventaposteriordeéstos.Aquí,nomedianingúnprocesoproductivo.Losagentesespecializadosencapturarestosincrementosdisponendegranexpe-riencia, información privilegiada y conocimiento de las pautas de operación de la ciudad.

Especulación inductiva:losagentesproductores(promotoresoconstructores)desarrollanporcionesde espacio urbano considerable e inciden con su acción en los lugares obteniendo sobreganacias. Para elloserequieredeunaacumulacióndecapitalapreciable.Sinembargo,noescapanalaspautases-tructuralesdeusodelsuelo,perotienenunmayorjuegoqueelespeculadorpasivo.

En Rosario hay una tendencia creciente de los precios de suelo e inmuebles durante todo el período deestudio.Almismotiempo, sehanpresentado inversoresquenoobtienengananciasen laedificación,estoscompranlosterrenoseinmueblesenconstrucción(fideicomisos)antesdelosincrementosdeprecioyposteriormentelosvenden,apropiándosedeladiferenciadevalorproducida(especulaciónpasiva).Otrosinversionistassecaracterizancomopequeñosahorristasofideicomisos,lograndounaespeculacióninductiva.Losprimerossonfamiliasoprofesionalesindependientesquevenalaspropiedadescomounaopcióntradi-cionalyseguraparalacolocacióndefondosyderentabilidad.LossegundosestánvinculadosalaedificacióndeviviendasenlasnuevasurbanizacionesyenalgunospocoscasosenelParqueEmpresarialRosario.

En suma, en el desarrollo dinámico de las ciudades se consideran para la conformación de los precios losfactoresqueafectanalosvaloresdelatierraytambiénlosdistintosmovimientosqueseproducenenella.Desdeaquíesdondeseconstruyenlasdistintasmodalidadesdeexpectativas,produciendoimpactossobreelmercadodetierras,susagentesysusprácticas.


CAPÍTULO 3. TRANSFORMACIONES URBANAS EN EL SECTOR NOROESTE DE LA CIUDAD

Elpresenteapartadohacehincapiéenelprocesodecrecimientoytransformaciónqueexperimentóelsectornoroestedelaciudad,enlosúltimosdiezaños.Paracomprenderdichaslógicasdecambiofísiconoessuficientemedianteelanálisisdeláreadeestudio,porlotantoseincluye,amododecontextogeneral,eldesarrollo urbano de la totalidad de la periferia rosarina.

Luegoseanalizaladisponibilidaddesueloylasnormasdeordenamientovigentes(generalesyparticu-lares).Posteriormenteseclasificanydescribenlosdistintossistemasgeneralescomoserelvialytransporte,usosdesuelo,espaciospúblicoso infraestructurayservicios,dependiendodesuaccesibilidadelniveldesegregaciónsocioespacial.Porúltimo,seestudianlosnuevosdesarrollosresidenciales.Cabeseñalarquelosconjuntosdeviviendapúblicayelcrecimientodeasentamientosirregularesnoseanalizaránenlapresenteinvestigación,dadoqueposeenlógicasparticularesdeestudioenrelaciónaladinámicainmobiliariadelsec-torprivado(estrategiasestatalesymercadoinformal).

3.1. Periferia y expansión hacia el noroeste de la ciudad

Enlasúltimasdécadas,elsectornoroestedelaciudaddeRosariohacontinuadocompletando,ytam-biéntransformando,suplantaurbana.Losdiversoscambiostranscurridosfueronentérminosmorfológicos,funcionales y socioeconómicos, indicando nuevas tendencias de urbanización. El área de estudio comprende elsectororientaldeldistritonoroestedelaciudad,ocupandoel20%detotaldeltejidomunicipal.Convi-venallí,situacionesdiversascomoserconjuntosdeviviendassociales,pequeñosasentamientosirregulares,nuevas urbanizaciones cerradas y abiertas, áreas residenciales tradicionales, medianos establecimientos pro-ductivos,centrosdecomercializaciónyrecreación,instalacionesdeportivas, amplios espacios verdes, entre otros11.

Duranteladécadade1970y1980,laperiferiasecaracterizabaporserellugardelaciudadsinvaloresurbanospositivos.Lasuburbanización comprendía construcciones bajas con escasa calidad de materializa-ción,sinservicios,orientadasasectoresdelapoblacióndebajosingresos.Eláreaestabaconstituidaporfrag-mentos atomizados de la ciudad y desconectados entre sí. Al respecto Bragos, Mateos y Pontoni expresan:

“Unaciudadproducida,engranmedida,apartirdeloteosespeculativos,queseplanteabancomoúnicoobjetivoderentabilidaddelaoperación,yqueeranposibilitadosporunmarconormativoquehabilitabalaurbanizaciónsimultáneadetodoeldistritosinotracondiciónqueeláreaencuestiónnoseencontraraafectadaporinundaciones”(Bragos,MateosyPontoni,2003:112).

Losusosquesedesarrollabaneranprincipalmenteresidencialese industriales,nohabiendoprácti-camenteactividadcomercial,salvoenpequeños localesparaabastecimientode losvecinos.Asimismo, laperiferiacontabaconparqueshuertas,quintasdeproducciónhortícola,áreasrurales,entreotros.

Enmateriaderesidenciaconteníainversionesprivadasdeloteosqueseibanocupandolentamentemediante operaciones de autoconstrucción, con escasos servicios de infraestructura y baja calidad urbana, y grandesconjuntosdeviviendapúblicademásdemilviviendas,conequipamientosyespaciopúblicos.Exis-tíanademás,unospocosasentamientosirregulares,yaquelamayoríaestabanlocalizadosenelinteriordelaciudad. Solo había un área residencial al noroeste donde se ubicaban sectores de ingresos medios y altos: el casco histórico de Fisherton, Fisherton R y Lomas de Fisherton12(Barenboim,2014).

11. ElsectornoroesteseencuentradelimitadoporlaAv.DeCircunvalación,aleste;laAutopistaCheGuevara,alsur;ellímitedelMunicipio,aloesteyelAeropuertoInternacionalRosario,lacallelosMilicianosyelParquedelosConstituyentes,alnorte.

12. FishertonesunbarriodeantiguaformaciónsurgidocomopobladoautónomoentornoalaestaciónAntártidaArgentina(exFe-rrocarrilCentralArgentino).Elsuburbioesabsorbidoluegoporelcrecimientodelaciudad,manteniendosiempreunaexcelentecalidadambientalyunaidentidadmuyprecisa.


Laactividadindustrialsereferíaaestablecimientosproductivosydepósitos,dedistintostiposydimen-siones,ubicadossobrealgunosejesdearticulaciónterritorialolocalizadaenformadispersasobrelaAvenidadeCircunvalación.

Apartirde1990,laperiferiarosarinahasidoescenariodeunaseriedecambiosquehanmodificadosucarácterysurol(centro-periferiayciudad-áreametropolitana).Elbordeurbanosevalorizaycomienzaaentendersecomoellugardondeesposibleconfigurarespaciosparanuevasformasdeconsumo,recreaciónyparticularmenteresidencia.Deacuerdoconlosinteresesdelosdistintosactoresserealizandistintasinver-sionesdecarácterpúblicoyprivado:

“ConrelaciónalasinversionesdelEstado,elespaciopúblicoseamplióapartirdeladelimitacióndepar-quesregionales(Constituyentes,RegionalSuryelproyectoBalnearioLosÁngeles),nuevasplazasypaseosdecarácterbarrial,lasobrasdeinfraestructura(desagüespluviales,aperturaypavimentacióndecalles,etc.),elsaneamientodelacuencainundabledelarroyoLudueña,laconstruccióndebarriosdeviviendapúblicademenordimensión(entrecincuentaycuatrocientoscincuentaviviendas).Conrespectoalasinversionesprivadas,severificalaaparicióndehechosnovedososcomoserlalocaliza-cióndegrandescentroscomerciales(ubicadosenloscrucesdeAv.Circunvalaciónylasvíasdepenetra-ción),unaciertaconcentracióndeequipamientosrecreativosydeportivos(enalgunoscasoscomprendenpequeñosconjuntos residencialesensu interior)ynuevostiposdeurbanizaciones (barrioscerradosyabiertos).Conjuntamente,sehanincrementadonotablementelosasentamientosirregulares(localizadosenlotesvacantes,crucesconlíneasferroviariasybordesdearroyos)”(Barenboim,2014:241).

CabeseñalarqueeldistritonoroestehasidoelmayorbeneficiariodelMunicipio,contandoconelpre-supuestoenobrapúblicamásalto(32,54%deltotaldelMunicipioenelperíodo2004-2007)13.

ElfenómenodelosbarrioscerradosnoesexclusivodeRosario,sinoquesetratadeunamodalidaddeurbanizaciónqueapareceendistintasciudadesdeláreametropolitana(principalmenteFunesyRoldán)yenalgunos casos con mayor intensidad, concentrándose sobre el noroeste.

El aumento de la variedad de usos y de formas establecidas en esta área, caracterizadas por ser un mosaicodesituacionesheterogéneasypróximasentresí,acentúancadavezmás lafragmentación socio-espacial.Así,en laPeriferia sepueden identificar, sintéticamente,grandesáreasquesedistinguensegúnsusmodalidadesdeocupaciónytransformación.Haciaelnorteviviendasorientadasasectoresdeingresosmedios ybajos yde carácterpúblico construidaspor el Plan Federal.Hacia el noroeste se concentran lamayoríadelasintervencionesresidencialesdecarácterprivado(barriosabiertosycerrados)ylosgrandesestablecimientoscomercialesyrecreativos.Haciaeloesteseestableceeláreafabrilyviviendasparapobla-cióndeingresosmedio-bajos.Alsuroesteysursereúnentambiénáreasindustrialesylamayorcantidaddeoperacionesdeviviendapública,juntoconasentamientosirregularesensostenidocrecimientoyexpansión.LasáreasverdesseubicansobrelaAvenidadeCircunvalacióncomoserelParquedelosConstituyentesyRe-gionalSur(Barenboim,2014).Asimismo,lalocalizacióndelasnuevasurbanizacionesenelnoroesterosarinosevinculansegúnLevin14 con:

“la mejora de vida entendida hacia el campo, encontrando una mejor calidad de vida en una situación suburbanaynourbanizada.Lomáscercaeselsectornoroestemientrasquelosotrossectoresestabanvinculadosadistintosusos.Además,eldesarrollotienequeverconelterritoriometropolitano,eselesca-lónintermedioparasalirdelaciudad.Nosiempreesunfenómenoquealientanlosdesarrolladoresinmo-biliariossinoquealgohicimoslosurbanistasenlaciudadconvencionalparaquelagentelaabandone.Losdesarrolladoressolorespondenalasexpectativasdelagente”15.

13. Durantelosaños2004a2007,elpresupuestomunicipaldelagestióndel intendenteMiguelLifschitzesde$106.543.846.Elmonto se distribuye en los seis distritos: norte 9,47%, centro 15,73%, sur 20,66%, sudoeste 11,69%, oeste 9.91% y noroeste 32,54%(Bragos,2010:18).

14. LaarquitectaMirtaLevin(exSecretariadePlaneamiento)esDirectoradelEntedeCoordinaciónMetropolitano,Municipalidadde Rosario.

15. EntrevistarealizadaaMg.Arq.MirtaLevin.Rosario,25/04/14.


Enlaúltimadécada, laPeriferiaRosarinacontinúasufriendoprocesosdecrecimientoytransforma-ciónquemodificanlaformaurbana.Laestructuraesprácticamentelamisma,incorporándoseenalgunoscasosnuevasarterias.Lamasaconstruidasedensificaensutotalidadyseexpandeprácticamenteeneláreanoroeste(verFotografíasáreas1y2).Dichosectortambiéntomagranprotagonismoanivelregional.Alres-pecto Aguirre16señalaque:

“HoyelnoroesteeslaexpansiónresidencialmásfuertequetieneRosario,demayorpotencialyrentabi-lidaddentrodetodalaperiferia.Elsectorcuentaconbuenacalidadurbana(espaciosverdes,infraestruc-turayservicios)porqueestádentrodelmarcodecontencióndelaciudad.Funesencambiotieneotrosservicios,conmenorescala.Aquítenéscosasquebuscásenlocalidadescontiguasperoadentrodelaciu-dad(elverde,latranquilidadmomentánea,lotesamenorcosto,etc.).Anivelregional,elsectornoroestetienemásimportanciaqueantesdondeeraunborde,queenprimermomentoterminabaenlaavenidaCircunvalaciónyluegoconelarroyoLudueña.Laciudadyanosepiensaensimismasinocomounare-gión, en la cual el noroeste es una nueva centralidad. Es decir, se reposicionó la realidad regional. Antes los comerciantes de la zona y municipios aledaños iban al centro ahora eligen ir a los locales de Fisherton. Tambiénelnuevoshoppingestableceunlugardeencuentroparalaspersonasdelsector”17.

Fotografía área 1. Noroeste de la ciudad de Rosario en el año 2003.

16. ElarquitectoGabrielAguirreesCoordinadordeDesarrolloUrbanodelCentrodeDistritoNoroeste,MunicipalidaddeRosario. 17. EntrevistarealizadaaArq.GabrielAguirre.Rosario,05/05/14.

Fuente: Google Earth, 2003.


Fotografía área 2. Noroeste de la ciudad de Rosario en el año 2012.

Fuente: Google Earth, 2012.

18. Ídem 17.

Cadavezmásseevidenciaunagransegregación residencial de los fragmentos de la población con mejor situación socioeconómica, en el sector superior del área noroeste: barrios cerrados de Aldea; barrios abiertosHostaldelSolOeste,SanEduardoyAldeayelproyectodelaurbanizaciónmixtaNewbery.Dichatendenciaseacrecientaconel recientedesarrollodelParqueHabitacionalLudueñadondese incorporan,además de otros usos, cuatro barrios cerrados más, en el sector inferior del área noroeste. Al respecto Agui-rreseñalaque:“la segregación se evidencia en los barrios cerrados. Estos rompen la trama urbana y generan conflictosdeinfraestructura,especialmentedeescurrimientohídricoacieloabierto.Estoúltimotécnicamen-tesesoluciona,encambiolacontinuidadconlatramaurbanano(...)Aquísoloentraungrupodepersonasqueeligevivirahí”18. Paradójicamente, los barrios más pobres y de menor desarrollo urbano son 7 de Sep-tiembre,FishertonSuryelfragmentosuperiordeHostaldelSolEste(verPlano2).

En suma, la ciudad de Rosario posee una marcada concentración de las clases sociales medias a altas,enunáreaquetiendeaconformarsecomocono.ElvérticeselocalizaenelcentroyPuertoNortecreciendohaciaelnoroestedelaperiferiaycontinuahacialaslocalidadesdeFúnesyRoldán,eneláreametropolitana.


Plano 2. BarriosquecomponenelsectornoroestedelaciudaddeRosario

Fuente: elaboración propia en base a la delimitación barrial municipal, 2013.

Fuente: elaboración propia sobre fotogra-fías áreas Google Earth, 2003 y 2012.

Plano 3. Evolución de la masa construida en el noroeste de la ciudad de Rosario.


3.2. Disponibilidad y ordenamiento del suelo

Lacantidaddetierradisponibleenelsectornoroestedelaciudadsevinculaconlaofertadesuelo,influyendosustancialmenteenlosprecios.Elsuelourbanoesestructuralmenteescasoyestodependeprin-cipalmentedefactoresterritoriales,comoserlatopografíaolahidrografía,ydelapresenciainsuficientedeterrenosurbanizados,conlocalizaciónadecuada.Laexpresión“terrenosurbanizados”serefierealadota-cióndeinfraestructuradadoqueelcostodeundesarrollovaríasustancialmentealcontaronoconella.Esdecirqueladisponibilidaddesueloylacoberturadeinfraestructurasondosvariablesinherentesqueactúansobre el precio urbano.

ApartirdelalecturadefotografíaáreadeRosario(GoogleEarth,2012),seidentificólatierradispo-nibleefectivay,conlosplanosdeinfraestructura,seanalizócoberturadecloacas,aguapotableytendidoseléctricos(MunicipalidaddeRosario,2012).Severificósivaríaelcostodeldesarrollodeurbanización,inclu-yendoonoesteadicional.Enconsecuencia,sedeterminaroncuatroáreasurbanassegúnladisponibilidaddesuelo en la Periferia:

Árearuralyespaciosverdes.Áreavacantesininfraestructura.Áreavacanteconinfraestructura.Áreaurbanizada.

Laclasificacióndemuestraquelasáreasvacantesconinfraestructurageneralmentese localizanconti-guamentealossectoresurbanizados,máspróximosalinteriordelaciudad,mientrasquelasvacantessininfra-estructuraseradicanhaciaellímitesuroestedeláreadeestudio.Porúltimo,elárearural–identificadacomoZonaIV–seubicaenellímitedelaciudadconelAeropuertoylosespaciosverdes.Estos,tantoseanpúblicosoprivados,seemplazanaleatoriamenteentodoelsector,comoseobservaacontinuaciónenelPlano4.

Plano 4. Disponibilidad de suelo en el noroeste de la ciudad de Rosario.

Fuente: elaboración propia sobre fotografías áreas Google Earth (2012) y planos de infraestructura de la Dirección de Cartografía, 2013.


La restricción a la urbanización innecesaria y el completamiento o mejora de los sectores no consoli-dados,sonesencialesenladefinicióndelaspolíticasdeordenamientoterritorial.Enestesentido,lasopera-cionespúblicasoprivadaspormediodelascualesseconstruyeelnoroesterosarino,seenmarcanademásdentrodeplanesparticularesyregulacionesgeneralesdelaciudad.

a) Instrumentos Generales

Elordenamientodelterritoriodelaciudadsellevaadelanteapartirdeinstrumentosdecaráctertécni-cocomoserelPlanUrbano,elCódigoUrbanoydemásnormasaprobadasporelConcejoMunicipal.

El Plan Urbano Rosario 2007-2017 plantea seis grandes operaciones estructurales, abarcando porcio-nesimportantesdelterritorioyorientandolaactuaciónurbanísticalocal.Aquíelénfasissepone“(...)paradarimpulsoaunprocesodecambioapostandoalasmayorespotencialidadesquepresentanestasporcionesterritoriales,perotambiénreconociendolasproblemáticasmásimportantesdelaciudadqueseregistranmayoritariamenteenestoslugaresyquedemandanuncuidadoy/oresoluciónprioritaria.” El área de estudio seencuentradelineadaentresdeestosproyectosestructurales(verPlano5):

Eje Metropolitano Este - Oeste:abarcaensentidoeste-oestetodalaextensióndelaciudad(desdelacostayelcentrohastaelaeropuerto),atravesandoporelmedioelsectornoroeste.Además,aprove-chalareservadesuelodelavíadelferrocarrilNuevoCentralArgentino.Sufinalidadesfuncionarcomocorredordemovilidadeste-oeste,optimizandolaaccesibilidad,ypromoverlarenovaciónurbanadelos sectores degradados ubicados sobre los trazados viales y ferroviario.

Bordes de los Arroyos: las intervenciones encuadradas en los arroyos, comprenden actuaciones dediferentecarácterqueinvolucranalsectorlocalizadosobrelosmárgenesdelacuencadelLu-dueña.Seproponelapreservaciónpaisajísticayambientalmediantelacreacióndenuevosespa-ciospúblicos,recuperacióndelBosquelosConstituyentesyelreordenamientodelosprocesosdeurbanización.

Nuevo Frente Territorial: abarca todo el arco oeste de la ciudad de Rosario localizado sobre el límite del municipio, incluyendo dos sectores del área de estudio. Su intención es ordenar los procesos de urbanización, limitando el crecimiento indiscriminado de la planta urbana y regulando los usos de suelo.Lasoperacionesadesarrollarenelnoroesteestaránrelacionadasconelsistemaderondas(av.Circunvalaciónyav.deSegundaRonda),elAeropuerto,ParquesHabitacionalesLudueñayNewberyyParqueMetropolitano.

El documento del Código Urbano de Rosario(1968)sehaactualizadoapartirdedistintasnormasre-feridasalossectoresdelaciudad(ReordenamientoUrbanísticodelÁreaCentral,PrimerAnilloPerimetralySegundoAnilloPerimetral).Actualmente,sehacontinuadoconlapresentaciónalConcejoDeliberantedeloscuatroCordonesPerimetrales,dentrodeloscualesseencuentraelNoroeste(verPlano6).

El Reordenamiento Urbanístico del Cordón Perimetral Noroesteplantealamodificaciónprincipalmentedelosindicadoresurbanísticosreferidosaalturas,característicasdelaedificación,usos,disposicionesparaelcentrodemanzana,retirosyrecovas,preservacióndelpatrimoniohistórico,arquitectónicoyurbanístico,entreotros.EstosindicadorespuedenvariardeacuerdoalasdiferentesÁreasdeTejido,CorredoresUrbanos,ÁreasdeProtecciónHistórica,GrandesParcelasyÁreasdeReserva.

b) Instrumentos Particulares

Los instrumentosparticularesestánorientadosaunaplanificaciónmásespecífica,deacuerdoaunáreamásacotadaoaunatemática.Apesardelosdistintosusosdesueloqueposeelaciudad,sehahechohincapiéenlaactividadresidencialenelnoroesterosarino(verPlano7).


P

lano

5. T

res p

roye

ctos

est

ruct

ural

es c

ompr

ende

n el

nor

oest

e ro

sarin

o:

N

uevoejem

etropo

litan

oEste-Oeste

B

orde

sdelosa

rroyos

Nue

vofren

tete

rrito

rial

Fuen

te: P

lan

urba

no R

osar

io 2

007-

2017

, 201

1.


Plano 6. Normas de Tejido Urbano.

Fuente: elaboración propia sobre normativas particulares de la Municipalidad de Rosario, 2013 (Decreto N° 1.542/00 y Ordenanzas N° 7.477/03, 7.790/04, 7.932/05, 8.431/09, 8.851/11).

Fuente: Plan urbano Rosario 2007 - 2017, 2011.

Plano 7. NormasparticularesdelsectornoroestedelaciudaddeRosario.


Urbanizaciones residenciales

Barrios cerrados

ElprimerantecedentesobrebarrioscerradoseslaOrdenanzaN°6.492/97deUrbanizaciónyDivisióndelaTierra.Lanormaestableceunrégimendiferencialparalasdistintasmodalidadesdeurbanización,inclu-yendoelpermisodeconstruccióndebarriosprivados,mediantelautilizacióndelafiguradelos“ConveniosUrbanísticos”.Además,definelalocalizacióndentrodelaszonasurbanizables(ZonaI,IIyIII).

PosteriormentesurgelanecesidaddereglamentarespecíficamentedichaoperatoriayseestableceeldecretoN°1.542/00.Aquíelpropósitoespodercompatibilizarelsistematradicionaldeinmueblesresiden-cialesy/ootrosusosconlosbarrioscerrados,paranoalterareldesarrollourbanodelaciudad.Lalocalizaciónsoloselimitaalas“zonasdebordeypotencialexpansión”(zonasII1,II2sólofrentistasalArroyoLudueñayII3)y“zonasdeintegraciónurbanorural”(zonasIII1yIII2).Además,decontarconinfraestructurayvías,deberánpreversecomomínimodosaccesos-egresosconsalidasadiferentescallespúblicasyuncerramientodelperímetrotransparente.Lasuperficietotaldelosemprendimientosseráentre5has.y50has.conunadi-mensiónmínimaporparcelas,destinadasavivienda,de800m2 (ZonasII)y1.200m2 (ZonasIII).Además,de-beráncumplirconotrosindicadoresurbanísticosparticularesqueexpresalanorma.LaComisiónTécnicadeUrbanizaciónesquienapruebalapropuestadeintervenciónurbana.Encasoderesultarviable,confeccionaelanteproyectodetrazadosyactasdedonaciónquecorrespondan,debiendoseraprobadasporelConcejoMunicipal; luego el urbanizador podrá iniciar las obras de infraestructura.

EnelNoroesteRosarinosólosehanaprobadobajolamodalidaddebarrioscerrados271has.(1,9%delasuperficieurbanizadadelMunicipio).Entreellosseencuentran:CarlosPellegrini(DecretoN°3820/79),AldeaTenis(ExpedienteN°25.972-A-99);AldeaGolf(ExpedienteN°29.387-S-99);AldeaLago(ExpedienteN°25.260-A-99),segúnOrdenanzaN°6.492/97,yloscuatrodePasosdelJockeyenunsectordelParqueHabita-cionalLudueña(OrdenanzaN°7.932/05).

Apesardequeesmuyescasa lasuperficietotalde losbarrioscerradosdentrodelMunicipio,seevidenció la concentraciónmasiva y excluyente en un sector (de población de unmismo componentesocio-económico),comoasítambiénunafracturadelaplantaurbana(interrupcióndelsistemavial,faltadeintegraciónconlaciudad,etc.).Enconsecuencia,elMunicipioparalograrundesarrolloequilibradoysocialmenteintegradodelaciudad,sancionalaordenanza8.725afinesdel2010.Dichanormaresuelvelaproblemáticadentrodelaciudadperonoensuáreametropolitana.Aquíseverificaunprocesodeur-banizacióndegranescala,sinplanificaciónurbanay,enalgunoscasos,desprovistosdeinfraestructurasyservicios adecuados. Esto tendrá repercusiones importantes en Rosario como ser el incremento sustancial delamovilidad,ocasionadaportrasladosdeestapoblaciónalaciudadcentral,ylosefectossignificativosenlaimpermeabilizacióndesuelo,pordificultarellibreescurrimientodeaguaenlascuencasdelosdosarroyos, entre otros.

Parques Habitacionales

Enelnoroesteseubicandosparqueshabitacionales:LudueñayNewberydestinadosbásicamentealaconstruccióndeviviendasdelsectorprivado.Laintenciónesordenarlosusosycaracterísticasdeedificaciónparalaurbanizacióndeunáreadelaciudad.Lasdistintasmodalidadesdeviviendaestándentrodebarriosabiertos,cerradosodeinteréssocial,dependiendodeloestablecidoencadanorma.Además,implicalain-corporación de otros usos de carácter secundarios, como ser el comercial, y la provisión de infraestructura y equipamientos.AlrespectoLevinexpresaque:

“elconceptodeparquehabitacionaldeberíaresolverelprocesodesegregación.Nosolomejoraeláreasino todo el entorno, incorporando vivienda, llevando la infraestructura y servicios. No hay mejor forma dequelagenteseintegreenlatrama.Pasoapasoseincorporasiempreunporcentajedeesaproblemá-ticaenlaurbanización.Porejemplo,elParqueHabitacionalLudueñaseestáexpandiendoalnorte,nosetrasladanlosasentamientos,yelurbanizadorseencargadeladonacióndetierraseinfraestructura.El


gobiernolocalnotienepresupuestoparadesarrollarvivienda,sinolosprogramasnacionalesporesoseexige al gobierno nacional un porcentaje para construir vivienda”19.

a) Plan Especial Parque Habitacional Ludueña

ElPlanEspecialParqueHabitacionalLudueña (OrdenanzaN°7.932/05)tieneporobjeto impulsaryregulareldesarrollourbanísticodeunsectordeaproximadamente186has.Eldesarrolloimplica,ademásdeviviendas, la incorporación de nuevas infraestructuras y servicios para un importante sector de la ciudad de 550has.,ubicadoalbordedelArroyoLudueñayalnortedelaAutopistaRosario-Córdoba.Estesectoram-pliadoseconstituyeenámbitodeaplicacióndelPlanEspecial,elcualabordaunatransformaciónnormativaqueordenalosusosycaracterísticasdelaedificación.Esdecir,quelosbeneficiosdelaoperaciónexcedenampliamenteelsectorpertenecientealurbanizadorparaabarcarunáreaquehoypresentagrandescarenciasydemandaunareadecuaciónnormativa.

ElPlanEspecialParqueHabitacional Ludueñaesdefinidoen laordenanzaquedisponesucreación(OrdenanzaN°7.932/05)como“(…)elproyectourbanísticoquefijalosindicadoresurbanísticos,lostrazadosestructuralesysecundarios,losespaciospúblicos,lasunidadesdeactuaciónylasáreasdereservapaisajísticaambientalparaelsectorubicadoenlaSeccionesCatastrales15y16delMunicipiodeRosario”.

Lasáreasdeactuaciónsondos:el“ÁreaFideicomisada”,pertenecientealafirmaProyectosUrbanísti-cosS.A.yel“ÁreaComplementaria”correspondientealcuadrantedeaplicacióndelProyectoParqueHabita-cionalLudueña.Asimismo,elPlansedivideendistintossitios(verAnexos,Plano2),asignándoleindicadoresurbanísticosparticulares:

ParquepúblicoLudueñaydelaAutopista.Áreasdeesparcimientoprivadodestinadaalaprácticadeactividadesdeportivasyrecreativasalairelibre(sector1y2).ÁreasdenuevodesarrolloResidencial(barrioscerrados1,2,3y4);áreacomercial(manzanas541,544y547)yviviendacolectiva.Áreadetejidoresidencial(sector1y2).Áreadereservaparafuturodesarrolloresidencial(sector1,2y3).Áreadereservaparaplataformaproductiva.

LaformadellevaracaboelPlanesatravésdelaconcertaciónpúblico-privada,cuyodesarrolloinviertelosprocesostradicionalmenteutilizadosenmateriadeurbanización.Elsuelopertenecienteaquincepropie-tariosprivadossumadosadiezinversores,ensumayorpartelocales,esunificadomediantelaconformacióndelafiguradelfideicomisoProyectosUrbanísticosS.A.Estaúnicaentidadcomounidaddegestión,permitelaelaboracióneimplementacióndeunproyectounitarioquereportamayoresaprovechamientosdesdeelpun-todevistapúblicoyprivado.ElurbanizadoratenderátodasaquellasexigenciasestablecidasenlaOrdenanzadeUrbanizacionesN°6.492/97deacuerdoaloquedisponganlasoficinasmunicipales;elcostodelasinfra-estructuras,equipamientosydemásexigenciascomplementarias,determinadoentresetapas.CabeseñalarqueeldesarrollodeobrasenelsectoryenelDistritoOeste,queexcedenlasexigenciasdelaOrdenanzadeUrbanización y Subdivisión del Suelo, son asumidas por el urbanizador como mecanismo de compensación derivadodelosbeneficiosquereportanloscambiosnormativosotorgados.

Enlaactualidadseencuentrafinalizadolosequipamientoscomunitarios(EscueladeNivelInicialyEGB,ÁreadeDesarrolloSocial,CentroCrecer,SedeVecinalyCentrodeSaluddeAtenciónPrimaria),eltendidodeinfraestructura,lacanalizacióndelarroyoLudueñayladonacióndetierrasparaplanesdeinterésmunicipal,aportessignificativosalsector.Además,sehallaenejecuciónelreordenamientoyregularizacióndominialylostrazadosoficiales.SeestimaqueelPlanEspecialestaráconsolidadoenunplazodediezaños,culminandoen el 2015.

19. Ídem 15.


b) Plan de Detalle Parque Habitacional Newbery

ElPlandeDetalleWildeyNewbery,OrdenanzaN°8.431/09,comprendelaúnicaurbanizaciónmixta(básicaeintegral)delaPeriferiaRosarina.Estatieneporobjetounaestrategiadecompletamientourbano,atravésdeldesarrollodeunaurbanizaciónabierta,queincorporatresprogramasdeviviendas(unifamiliares,colectivasyde interéssocial), reordena laspreexistentese implantaequipamiento.Laplanificaciónesdeforma concertada con un grupo de propietarios e inversores privados.

Delamismaforma,lanormasostieneydacontinuidadaunapolíticaintegraldeactuaciónsobrelacuencadelArroyoLudueña,incorporandoadiezpropietariosdesueloqueimpulsandiferentesoperacionesdeurbanizaciónenelmarcodeconcertaciónyainiciado.Enestesentido,serecuperanespaciospúblicosensus márgenes, efectuando una conexión y realizando un importante aporte de infraestructuras necesarias en el área, tales como tendidos cloacales, de agua, gas, pavimentos, veredas y luminarias. Además, se construye unequipamientocomercialyunaplazaparacubrirlasdemandastantodelnuevobarriocomodelexistente,frenteaunparquepúblicodesignificativadimensión.

LaOrdenanzaN°8.431/09definealproyectourbanísticoytextonormativoquefijalosindicadoresurba-nísticos,usos,trazadosvialesylosespaciospúblicosparalosinmueblesempadronadosenlaSecciónCatastral14,alnoroestedelaPeriferia.ElParqueHabitacionalseenmarcaenunprogramadeurbanizaciónmixtadivididoencuatroáreas(verAnexos,Plano2),destinandoacadaunadeellasindicadoresurbanísticosparticulares:

Área 1:conformadaporManzanasAdestinadasalotedeviviendaindividual. Área 2:conformadaporManzanasBdestinadasalotedeviviendaindividual. Área 3:conformadaporManzanaCparaviviendasdeinteréssocial. Área 4:conformadaporManzanaD(viviendacolectiva),ManzanaE(áreacomercial)yManzanaF(áreaparaedificioinstitucional)esunaurbanizaciónintegralbajoelrégimendeviviendascolectivasoemprendimientos especiales.

Elproyectodeurbanizaciónes llevadoacaboa travésdeunconveniourbanísticoentre laMunici-palidaddeRosarioyelUrbanizador,enelmarcodeloestablecidoporlaOrdenanzadeUrbanizacionesN°6.492/97.ElUrbanizadordebecumplimentarconlasexigenciasfijadaspordichanorma,elCódigoUrbanoyelReglamentodeEdificaciónvigentesentodosaquellosaspectosnoreguladosporelPlandeDetalle.Lasetapasdeejecuciónsedefinenentres.ElMunicipioaceptarácomoequivalentealaexigenciadedonacióndetierray–porelmayoraprovechamientogeneradoporelcambionormativo– ladonaciónde lotesy laconstruccióndetreintaunidadesdeviviendasocial,latotalidaddelascalles,espaciospúblicosyredesdeinfraestructura para la urbanización.

Elestadodeavanceesdeaprobacióndelproyectourbanísticoylasmensurasparcialescorrespondien-tes alasdistintasetapasdeejecución.Nosehacomenzadoaúnconlasobrasdeinfraestructurayurbaniza-ción,sumadoaqueelnuevoestudiodeinundacióndelarroyoLudueña(OrdenanzaN°8.876/11)modificalazonificaciónsobreelParqueHabitacional.Estorequierenuevasobrasdeadecuacióndelacanalizaciónyreformasalproyectoinicialquedeberánseraprobadas,atravésdeunanormativa,enelConcejoMunicipal.

c) Otras normas que impactan a la vivienda

Protección de áreas inundables

La condicionalidaddeurbanizartierrasen todoel áreaafectadade la ciudadpor las inundacionesfueronimpuestasporlaOrdenanzaN°4.557/89.Luego,seestableceunazonificaciónparticularizadaparaelusodelossueloscomprendidosenelvalledeinundacióndelarroyoLudueña,yenlosrespectivosvallesdeloscanalesIbarluceaySalvat;enlosnivelesyconlascondicionesdealcanceparacadaunodeellos(Ord.7.477/03).Lanormadefinetresáreascondiferentestiposderestriccionesuobligaciones:I)delibreescu-rrimientodeflujo,II)deimpactosmayoresyIII)deimpactosmenores(verAnexos,Plano3).Asimismo,nootorgapermisosdeconstrucciónparainstalacionesfijasquesonunobstáculodeflujo.


Enlosúltimosaños,losregímenesdelluviashanaumentandosufrecuenciaytambiénsehanrealizadoalgunasobrasdeinfraestructuraalsurdelarroyoLudueña.Portalmotivo,enel2008laDireccióndeHidráu-licaMunicipalencargaunnuevoestudioalaFacultaddeIngenieríadelaUniversidadNacionaldeRosarioqueterminaaprobándoseenelÓrganoLegislativobajolaOrdenanzaN°8.876/11.Lanormamantienelamismaclasificaciónentresáreasperosemodificalalocalizacióndealgunasdeellas.Losriesgosdeanegamientossereducirían cuando se complete la obra de descarga del Aliviador 3 desde la cuenca del arroyo Ludueña hacia el Paraná20.

Lazonificación,sumadaalaaplicacióndecondicionesdeurbanización,sonherramientasdegranuti-lidad para la defensa de la población afectada por los desbordes de los cursos de agua y para los intereses públicosyprivadosengeneral.

Grandes superficies comerciales

Conlafinalidaddepaliarlasconsecuenciasdelainstalaciónindiscriminadadegrandesemprendimien-toscomerciales,generalmenteubicadossobre laAv.deCircunvalación,elMunicipiohaadoptadouna leyProvincialN°12.069/02yluegosancionadolaOrdenanzaN°7.790/04,conajusteslocales.

Laleyestablecequelosestablecimientoscomercialesdegrandessuperficiesnopodráninstalarseden-trode lasáreasurbanaso semi-urbanasdefinidasen la legislaciónmunicipal,debiendohacerloenáreascomplementariasozonasdeusosespecíficos.Expresaque“hastatanto losConsejosAsesoresRegionalesconstruyanlosplanesterritorialesdeequipamientos,losMunicipiosyComunasestaránfacultadosapermi-tirúnicamentelainstalaciónde(...)grandessuperficiescomercialescomopermitaelresultadodeaplicarel25%sobrelatotalidaddelmercadorelevante”(LeyN°12.069,2002:7).Dichorégimenserefierealosauto-servicios,tiendasdedescuentos,supermercados,hipermercados,megamercados,olasqueenelfuturolassustituyan,enlosrubrosdecomercialización,elaboraciónyventadeproductos.

Posteriormente,seincorporalaOrdenanzaN°7.790/04querealizaalgunosajustesalaleyprovincialparaadaptarlaalarealidaddelaciudad.Enesesentidoclasificaciertosrubrosparticulares,comoserauto-servicio,supermercadoynegociominoristaencadena,fijandolassuperficiesyelrequerimientodeestacio-namiento.Exigeelcertificadodecalificaciónurbanísticadeusodelsuelo(licenciadeusoylibreafectación),conelfindeanalizarpreviamentesiloscomerciosnosuperanlostopesestablecidosenlaLeyProvincialN°12.069.

Hastaelmomentoselogróreorientarla instalaciónygarantizarelusodelosgrandescomerciosenlaciudaddeRosario.Algunosdeellospertenecíanainversoreslocalesquesevieronamenazadosporotrosexternosquequeríanposesionarsuscadenascomercialesenlaciudad.Enconsecuencia,elMunicipioconlaaplicacióndeambasnormativaspudoregularlaactividadeconómicaydefenderlasfuentesdetrabajo,sumadoaunmejorfuncionamientodeloslocalesdeacuerdoalasexigenciasnormativasexpuestas(imple-mentaciónfueradeáreaurbanaosemi-urbana,localizaciónsobrevíasimportantes,superficiesmáximasdelocalesydecadenas,estacionamientos,etc.).

Nuevo Centro Comercial

LaincorporacióndeungranequipamientourbanoesplanteadoporelPlandedetalle OrdenanzaN°8.851/11.Elproyecto,financiadopor inversionistasprivados,esparaconstruiruncomplejorecreativo-co-mercialdegrandesdimensionesfrentealaeropuertoIslasMalvinas.Lainiciativa,cuyonombrepúblicoesCentroAbastecimientoFishertonysunombrecomercialesFishertonPlazaOpenMall,seubicaenunpredioquetienecercade4hectáreasyqueseráunacontinuacióndelosbarriosAldea,SanEduardoyHostaldelSolOeste.Enelplanprevélaconstruccióndeunhotel,45localescomercialesygastronómicos,unmercado,

20. LaobradelAliviador3poseelicitadosuprimertramo,elqueconectalaembocaduradelarroyoLudueñaporlaavenidaSorrentoconunalongitudde2.300metroshastaelríoParaná.Paralasegundaetapadenominada“ConductoGrandoli”seprevélacapta-ciónenelCanalIbarlucea,conderivaciónporcalleGrandolihastaavenidaCircunvalación“25deMayo”,ydesdeallíporavenidadeCircunvalaciónhastasudescargaenelríoParaná(Aranda,2011).


unáreaconconsultoriosmédicosyodontológicos,unsectorparaentidadesfinancierasytambiénespaciospúblicos.

3.3. Característica de los sistemas generales

Lossistemasgeneralessonelconjuntodeelementosyredesqueasumenunrolestructuralenlaorganiza-ción y funcionamiento de la ciudad. La dotación y el estado de los mismos son elementos claves en el análisis de la relación entre la segregación socioespacial y el costo del suelo. De esta manera, la segregación residencial es un proceso paralelo al deterioro del sistema vial, transporte, hábitat, áreas funcionales, infraestructuras y espacios públicos.Redundaenlaconsolidacióndesistemasbásicosdecalidadsoloparaaquellosquepuedenadquirir-losenelmercado.Asuvez,losespaciospúblicossedegradanydejandeserlugaresqueconvocanatodoslossectoressociales.Cabeseñalarquelaponencia“ProcesosdesegregaciónresidencialenelnoroestedeRosario,Argentina”(Barenboim,2014c)hasidodegranaporteparacaracterizarlossistemasgeneralesdelsector.

a) Sistema vial y transporte

Elconsideradoaccesoallugarderesidenciaatravésdelasdistintasvíasdecomunicaciónylaimpor-tanciadelaconectividadconelserviciodetransportepúblico,incrementanelvalordelsueloeinfluyenenlaigualdadalinteriordelapoblación.Asimismo,elProgramadelasNacionesUnidas(2009)diceque:

“(...)elgradodeconectividadyaccesibilidad(evaluadotantoapartirdelascaracterísticasdelainfraestruc-turavialyferroviariacomodelasvíasdeconexiónintraurbanaeinterurbana)incidensobreelespectrodeoportunidadesqueenfrentanlosindividuos.Enelmismosentidooperaelconjuntodedificultadesquelapoblaciónenfrentaparatrasladarseasuslugaresdetrabajooaloscentroseducativos”(ProgramadelasNacionesUnidas,2009:7).

Enrelaciónaloantedicho,sedeterminancincocategoríasdevíasytresdetransportepúblico:

Víasdeaccesoregional.Víasurbanasprimarias.Callesdetierra. Proyectos de extensión.Víasferroviarias.TerminalAérea. Estación de Trenes.Coberturadecolectivos.

Eláreanoroesteseencuentradelimitadaportresgrandesvíasregionales,alestela1erAv.deCircun-valación,alsurlaAutopistaErnestoCheGuevara(Rosario-Córdoba)yaloestela2ªAv.deCircunvalación,sumadoalaRutaN°9ylaAv.Mendoza,ofrecenlamejoraccesibilidadalaciudad.Ensuinterior,lasavenidasy calles principales penetran en casi todo el sector, salvo al sur donde hay un proyecto de extensión del Bv. Wilde.El20%delterritorionoroesteaúnposeecallesdetierras,tantoenlosbarriosmáspobres(FishertonSur,HostaldelSolEste,7deseptiembre,etc.)comoenlosalejadosbarriosabiertos(SanEduardoyHostaldelSolOeste).Cabeseñalarquelosbarrioscerradosposeencallespavimentadasdebidoaquecadafideicomisosehahechocargodelaejecuciónycostodelaobrapública.

Las víasdel ferrocarril únicamente seempleanparael transportede cargas. Si bienanteriormentesirvierondenexoterritorialentrelaciudadyelinteriordelpaís,hoysonunabarrerafísicaquenopermitelacontinuaaccesibilidadenelsentidonorte-surdelsector.Desdeel2007,laEstaciónAntártidaArgentinafueconvertidaenelCentroCulturalFisherton.

Enrelaciónalaconectividad,laubicacióndelAeropuertoInternacionalRosarioIslasMalvinas,terminalde pasajeros y cargas, es uno de los principales motores para el desarrollo económico de Rosario y su zona.


PoseeademásunaexcelenteubicaciónporencontrarsecercanoalaAutopistaRosario-Córdoba,alPuenteRosario-VictoriayelPuertoRosario.Lacoberturadetransportepúblicoesbaja,comprendiendosolamentelosbarriosmásantiguos.LaofertadecolectivosurbanosnoingresaaFishertonSur,barriosabiertos(HostaldelSolOesteyTango)ybarrioscerrados(Aldea,LosPasosyCarlosPellegrini)21. Lo antedicho, denota una granproporcióndehogarespobresaisladosporrazonesdeconectividadydehogaresricos,queapesardequenoutilizandichotransporte,elpersonaldeserviciosevedificultadoparatrasladarseasuslugaresdetrabajo, como se observa en el Plano 8.

Plano 8. SistemavialyserviciodetransportepúblicoenelnoroestedelaciudaddeRosario.

Fuente: elaboración propia sobre planos de vialidad y de transporte público de la Dirección de Cartografía, 2013.

b) Áreas funcionales

Ladistribucióndelasactividadesenlaciudad,correspondealosdiversosusosydestinosdecadazonay calles, tanto sea de carácter público como privado.EstosestánreguladosporelEstadoatravésdelCódigoUrbanoodenormativasqueloreemplacen,comoenelcasodeRosario(ReordenamientoUrbanísticodelÁreaCentral,PrimerySegundoAnilloPerimetral).

Eláreanoroestesecaracterizaprincipalmenteporlaactividadresidencial,apesardequesedesarro-llendistintosusosdesuelo.Estaseplasmaenelespacioatravésdedostendencias,ladelosgruposmáspobres a barrios con menor calidad urbana y la autosegregación de los más privilegiados a los barrios con seguridadprivada.Apartirdeaquísedesprendenseiscategoríasdeanálisisresidencial:

21.Engeneral,enningunaciudaddelpaísespermitidoelingresodecolectivosalosbarrioscerrados.


Viviendasenloteotradicional. Barrios Abiertos.BarriosCerrados.ParquesHabitacionales.ViviendaSocial. Asentamientos irregulares.

Delamismaforma,otrasseisclasificacionesdedistintosusosseexponendelaobservacióndelafo-tografíaárea:

Áreasrurales.ParquesyPlazas.Grandesequipamientos. Grandes comercios. Locales comerciales. Galpones industriales.

En relación al uso residencial, se encuentran los dos extremos de la segregación. En mayor medida, losbarriosabiertos,cerradosytambiénlosparqueshabitacionalesqueloscomprendenyenmenorme-dida, la vivienda social y los asentamientos irregulares. Paradójicamente, estos se establecen en el mismo sector, generalmente separados por un muro, reja o calle. Asimismo, casi el 60% del territorio residencial noroesteconservalosprototiposdeviviendatradicional,extendiéndosedemaneraespontáneaenelsec-tor este.

Losgrandesequipamientosurbanos,principalmenteclubesprivados,ylosespaciosverdessondegranjerarquíaenestesectordelaciudad22.Porúltimo,loscomerciosselocalizansobredosejes:lascade-nascomercialesenlaAv.delaCircunvalaciónyloslocales,constituyendounanuevaáreacomercialbarrial,enlaAv.EvaPerón.Enrelaciónalaactividadindustrialesmuyescasa,soloseevidencianalgunosgalpones(depósitos,talleresypequeñasfabricasalimenticias)alsurcercadelMercadodeFisherton.Cabeseñalarquehayunapolíticadeconsolidacióndelsector,destinadoalainstalacióndeindustriasalimenticiasyfar-macológicas(125has.),conlaaplicacióndelaPlataformaProductivaSectorLudueña(Prodesi2008-2018,2008)(verPlano9).

Laintenciónesqueeláreanoroesteenunfuturoterminesiendountejidomásmixto,portalmoti-voLevinexpresaque: “ademásdelusoresidencialsefomentanemprendimientoscomercialesyeducativosconformandosupropiaunidaddedesarrollo,en lanormativadelCordónNoroeste.Eláreanaturalmentenecesitadesarrollarotrasactividades”23.

c) Espacios públicos abiertos

Elespaciopúblicoesaquelespaciodepropiedad,dominioyusopúblicoyaseadecaráctermunicipal,provincialonacional.Encuantoaluso,eselescenariode la interacciónsocial, culturalypolíticacotidiana,cumpliendofuncionesmaterialesytangibles,cuyofinessatisfacerlasnecesidadesurbanascolectivas.Losdecarácterabiertoestánconstituidosportodosaquellossitiosdelterritoriomunicipalquesonusualmentedepropiedadpúblicaodecarácterdistintivoencuantoadimensionesycondicionespaisajísticas,pudiendosertambiénprivados.

22. Losgrandesequipamientosurbanossonconjuntodeedificiosyespaciosdestinadosadarserviciosespecialesalapoblacióndondeserealizanactividadescomunitarias.Estospuedensereducacionales,culturales,deportivosydetransporte.

23. Ídem 15.24. En la actualidad, el verde urbano de la ciudad de Rosario representa alrededor de 10,4 m2 por habitantes siendo 12 m2 lo indicado

porlaOrganizaciónMundialdelaSalud(PlanUrbanoRosario2007-2017,2011).


Deacuerdoalascaracterísticasfísicas,funcionalesydominialessedeterminaroncincocategoríasdeáreas verdes, no siendo consideradas las áreas rurales:

BosquedelosConstituyentes. Bordes del Arroyo Ludueña. Plazas y paseos barriales.Áreasverdesprivadas.ProyectodeParques:LudueñayDelaAutopista.

Laclasificacióndemuestra lagranmagnituddelBosquede losConstituyentesy losespaciosverdesprivados,generalmenteclubesquenoencuentranespaciofísicoenáreascentralesoqueestánvinculadosa

Lasáreasverdesocupan9,3km2,esdecirel5,3%delasuperficietotaldelMunicipio,delascuales7,5km2 correspondenasectorespúblicosy1,8km2 a sectores privados24. El sector noroeste, junto al centro y norte,sonlosqueposeenmayorconcentracióndeverdeurbano,registrandounadistribucióndesequilibradaconelrestodelaciudad.Alrespecto,elPlanUrbanoRosario2007-2017(2011)expresaque:

“EnelNorteyCentrotieneunaincidenciamuyimportantelapresenciadelosproyectossobrelacosta,enelNoroesteel36%delasuperficiecorrespondealBosquedelosConstituyentes,elcualocupa270ha”(PlanUrbanoRosario2007-2017,2011:55).

Fuente: elaboración propia sobre fotografías áreas Google Earth, 2013.

Plano 9. Usos de suelo en el noroeste de la ciudad de Rosario.


barrioscerrados(JockeyCluboGolfAldea).Elincrementodeestosestablecimientosprivados,parasectoresmediosyaltos,tiendeaaumentareldistanciamientosocial.

Las plazas y paseos de escala barrial, no siempre en buen estado, se establecen aleatoriamente del arroyoLudueñahaciaeleste.Además,tienenunproblemasocialexpresadoporAguirredelasiguientemanera: “losvecinoslequierendarvalorperoalavezlesdamiedoporciertaspersonasquelosvisitan,esdecir,loquierenynoloquierenaestosespaciosverdes(...)hayplazasquenoestándeltodojerarquizadassiendolamásimportanteyconmejorcalidadambientallaVicenteLópezyPlanes,entreBv.ArgentinoyWilde”25.

Porúltimo,lacreacióndelosnuevosparquesdelLudueña–dondeserecuperalacuencadelarroyotransformándola en una sistema ambiental natural, de la Autopista y del Aeropuerto, generando nuevos espaciosrecreativosparaelsector–incrementaránlasuperficiedelasáreaspúblicasverdesenlaciudad,comoasítambiénseránnuevosespaciosdeinteracciónsocial(verPlano10).

d) Infraestructura y servicios

La disponibilidad de infraestructura y servicios ha condicionado en muchos aspectos y durante varios añoseldesarrollodelaciudad,atalpuntodedependerdelotorgamientodefactibilidad,paraprocedera aprobar un emprendimiento determinado (Plan Urbano Rosario 2007-2017, 2011). Al respecto Pírez(2006:44)agregaque“(…)losserviciosdejarondeserpúblicosenelsentidodeunderecho,parasercon-sideradosactividadeseconómicasreguladasparalograrcondicionesanálogasalacompetencia.Seconvir-tieronenunarelacióncomercialprivada(…)”.

Eláreanoroestenocuentaconunaredcompletadeinfraestructurayserviciosquegaranticenunaadecuadacalidaddevidaenelconjuntodelapoblacióndelosdistintosbarrios.Contrariamentelosbarrioscerradoscuentancontodaslasinfraestructuras(agua,cloacas,electricidadygas),provistasporpartedelosagentesprivados.Esdecirquelosurbanizadoresconstruyenlastroncales,dadoquetienenlaposibili-dadeconómicadeafrontardichoscostos,yluegoestasseextiendenaotrosbarrios.Enrelaciónalserviciode recolección de basura se designa una empresa privada. Esta recoge la basura dentro del barrio y la pone enuncontenedorafueraparaquelamunicipalidadpuedatomarlo.

Losdesagüescloacalessonlasinstalacionesmásdeficitarias,soloestancubiertoslosbarriosdeAn-tártidaArgentina,partesdeFishertonyFishertonR,habiendoplanesmunicipalesparasuexpansióname-dianoylargoplazo.LacoberturadeaguapotableesextensaestandoprácticamentetodoeláreacubiertasalvolosbarriosHostaldelSolOeste,SanEduardoyFishertonSur.LaprovisióndeenergíaeléctricaesuntendidoaéreoquesehaampliadoenlosúltimosañosconlanuevaestaciónenlosPasosdelJockey.Porúltimo,enrelaciónalareddegasnaturalnosepudoobtenerinformaciónadministrativa.

Elservicioderecolecciónderesiduosdomiciliariosylimpiezadeespaciospúblicoscubretodoeláreanoroeste, exceptuando los barrios cerrados. Los contenedores solo se ubican sobre las avenidas principales yáreasdeviviendasocial.Sinembargo,aúnquedanbasuralesacieloabiertoenalgunossitiosabandona-dos(verPlano11).

25. Ídem 17.


Fuente: elaboración propia sobre planos de infraestructura de la Municipalidad de Rosario, 2013.

Plano 10. SistemadeespaciospúblicosabiertosenelnoroestedelaciudaddeRosario.

Fuente: elaboración propia sobre fotografías áreas Google Earth, 2013.

Plano 11. Provisión de infraestructuras y servicio de recolección de basura en el noroeste de la ciudad de Rosario.


3.4. Nuevos desarrollos residenciales

Enelúltimotiempo,elmercadoresidencialestuvoorientado,principalmente,asectoresdelapobla-ción con ingresos medios y altos en el noroeste rosarino. La radicación de nuevas formas de urbanización haciaeloestedeláreadeestudio,provocóunagranvalorización inmobiliariacomoasí tambiéncontinuóagudizando la polarización social. El resto del área no tuvo grandes inversiones sino construcciones tradicio-nalesquefueronocupandolentamente–lotealote–elespacioyconstruyendoviviendasunifamiliares(enlosbarriosexistentescomoFisherton,FishertonRyAntártidaArgentina).Tambiénsediólapermanenciadelosconjuntosdeviviendapúblicayelcrecimientodeasentamientosirregulares.

En este contexto interesa analizar los nuevos desarrollos residenciales, particularmente los barriosabiertos,cerradosyurbanizaciónmixta,entendiendoquelospequeñoscondominiosestáncomprendidosdentrodelosbarriosabiertos.Cabeseñalarquelaponencia“Procesosdesegregaciónresidencialenelno-roestedeRosario,Argentina”(Barenboim,2014c)hasidodegranaporteparacaracterizardichosemprendi-mientoshabitacionales.Acontinuaciónsedetallacadaunodeellos.

Barrios abiertos

Los siete barrios abiertos del noroeste se localizan en los extremos del área de estudio, conformando ungranáreadeexpansióny/ocompletamientourbano,valorizandoampliamenteelterritorio.Loscallessonortogonales,prolongandoeltrazadooriginalencuadriculadelaciudad.Algunosposeenequipamientosensuinteriorcomoserelcasodeescuelasprivadas,clubes,centrocomercialoplazaspúblicas.Notodosposeenlainfraestructuraprimaria(porejemplo,enSanEduardonohayaguapotableycloacasyenHostaldelSolOestenohaygasnatural).Enrelaciónalosservicioscomunescuentancondos:deseguridadymantenimientodelosespaciospúblicos(generalmenteelmantenimientodeloslotesvacantes).

Las cinco urbanizaciones vinculadas a la expansión urbana, comprenden el sector noroeste del área de estudio,entreelarroyoLudueñayelAeropuertoInternacionalIslasMalvinas.Acontinuaciónsedescribenlas mismas.

Los dos emprendimientos abiertos de Aldea se localizan contiguamente sobre la calle Scheweitzer,lindandotambiénconlostresbarrioscerradosdelamismaempresa.AldeaAbiertosedesarrollaafinesdelosnoventamientrasquePortaldeAldeaesunbarriomásrecientequehacomenzadoacomercializarseenelaño2003.Lasdimensionessonsimilares,42y45hectáreasrespectivamente,sinembargoloslotessondemayoressuperficiesenelPortal.Asimismo,elgradodeconsolidaciónvaríaenrelaciónalaantigüedad,enel primero alrededor de 80% de las parcelas están ocupadas, con una capacidad de 800 habitantes y en el segundosolamenteel40%deloslotesestánocupados,conunacapacidadde1.500habitantes.Esteúltimocuentaademásconelequipamientodedoscolegiosprivadosensuinterior.

ElbarrioabiertodeSanEduardo,aligualqueAldeaAbierto,esunodelosdesarrollosmásantiguos,ini-ciadosenlosañosnoventa.ÉsteseubicaalladodelbarriocerradoAldeaTenissobrelaAv.Newbery,contandocon50hectáreas.El80%delaurbanizaciónestáconsolidada(capacidad1.500habitantes).AlotroladodelaAv.Newbery,enellímiteconelárearural,seencuentraelbarrioHostaldelSolOeste,desarrolladoaprincipiosdelmilenio.Algunosagentesinmobiliarioslosdividen,apartirdelacalleÁlvarezCondarco,enHostaldelSolEsteyOesteparasucomercialización.Esteeselbarrioabiertodemayoresdimensionesdelaciudad(120hectáreas).Posee 1.100 parcelas con un 70% de ocupación y una capacidad para 3.500 personas aproximadamente.

Porúltimo,elbarrioabierto Greenes de Fisherton, localizado al lado del Aeropuerto Internacional Islas Malvinas,eselbarrioabiertomásnuevoquehacomenzadoalotearseapartirdelaño2007.Éstecuentacontan solo 10 hectáreas y 140 parcelas, entre 800 y 1.300 m2. Actualmente, hay 70 casas construidas represen-tando una ocupación del 50% del área, con capacidad para 500 habitantes.

Los barrios abiertos de completamiento urbano son dos y se ubican en el sector sur del área de estudio, desarrolladosafinesdelosañosnoventa.Porunlado,elcomplejoresidencialLomasdeFisherton es una pe-queñaoperaciónde10hectáreasemplazadosobrelaAv.MendozaentrelascallesFurlongySánchezdeLoria.Éstesevaconstruyendoenlamedidaquesevanconcretandolasoperacionesdeventa.Posee300lotesconsi-deradosdepequeñadimensiónenrelaciónalosemprendimientosdescriptosanteriormente.Latotalidaddela


urbanizaciónestáconstruida(95%deconsolidación),viviendoallíalrededorde650personas.AlmismotiempocuentaconunpequeñocentrocomercialsobrecalleMendoza.Porelotro,elbarrioabiertoTango, ubicado en-tre la Av. Mendoza yAutopistaErnestoCheGuevara,cuentacon40hectáreasy1.200lotesdemedianotamaño.Hastaelmomentosolosehaedificadoelsectoroestedelmismo,estandoconsolidadosolamenteel50%delbarrio.CabeseñalarqueseencuentraensuinteriorelClubResidencialFishertonyunaplazapública.

Tabla 1. Característicasfísicasdelosbarriosabiertos en el noroeste de Rosario.

Fuente: elaboración propia sobre datos de Dirección de Cartografía de la Municipalidad de Rosario, 2013.

Losbarriosabiertospresentanunagranhomogeneidadensuconjunto.Losrequisitosparalaconstruc-cióndelasviviendassonlosmismosquesefijanparalosbarrioscerrados.EnelcasodeLomasdeFishertoneldesarrolladorplanteótreceprototiposdeviviendaaserelegidosporloscompradorescomoseveenlasfotografías1y2.

Fotografías 1 y 2. CasasenlosbarriosabiertosLomasdeFishertonyHostaldelSol.

Barriosabiertos

Sup. barrioha

Númerolote

Sup. lotem2

Situación actual

Portal deAldea 45 250 600 y 1.200 Consolidado

Aldea Abierto 42 550 450 y 900 ConsolidadoSan Eduardo 65 520 1.032 ConsolidadoGreenes de Fisherton 10 140 800 y 1.300 Consolidado

HostaldelSolOeste 120 1.100 1.040 y 2.080 Consolidado

Lomas de Fisherton 10 220 300 ConsolidadoBarrio Tango 40 1.200 300 y 600 Consolidado

Fuente: Catálogos inmobiliarios, 2013.

Barrios cerrados

Lamayoríadelosbarrioscerradosseconcentraneneláreadeestudio,esdecirquedenueveurbani-zacionescerradasqueposeelaciudad,solamenteunaselocalizaenelnorteyochoenelnoroesterosarino.Asimismo,losemprendimientosseubicansobreelarroyoLudueña,antesinundableyquehoy,debidoalacons-truccióndelapresaderetencióndecrecientes,sehavalorizadocomolugarderesidencia.Losequipamientos


nosontanvariadoscomoenelcasodelosbarriosabiertosyestánvinculadosamateriasdeportivascomosercanchasdetenis,golf,etc.;nohabiendoclubhouseenlamayoríadeellosporqueserelacionanaclubesexistentes.Enloqueconciernealainfraestructurayservicios,Pizzolo(2012)expresaquecuentanconlosprimarios:tendidodecloacas,reddeaguapotable,electricidad,gasnaturalenformasubterránea(contra-riamentealrestodelaciudad)paraquenoperjudiquenalpaisaje.Paralarecolecciónderesiduos,comosonbarrios privados, la municipalidad no puede ingresar entonces contratan una empresa privada. No accede el transportepúblico.Porúltimo,todosestosbarriostienenserviciodeseguridadycontroldeingreso.

ElbarrioCarlosPellegrini,establecidocontiguamentealJockeyClubRosariosobreelCaminode lasCarretas,fueelprimerodeestosemprendimientosenlaciudad,iniciadoenelaño1978yaprobadoreciénpor la municipalidad en 1994. Eltrazadodesuscallesesdistintoaldesuentorno,habiendodiagonalesensuinterior(verAnexos,Plano4).Laurbanizacióncuenta22hectáreasyuntotalde226lotes,dondealgunasviviendasocupanmásdeunlote.Actualmente,seencuentracompletamenteconsolidadoestimándoseunapoblaciónde600habitantes.Enloqueconciernealosespacioscomunes,noposeeconstruccionesdeusocomúnperosihaytresáreasverdesyunacanchadetenisquesumadoalascalles,representanel31%delbarriocomoespaciospúblicos.

Los tres emprendimientos de Aldea se desarrollan en los noventa e inauguran a principios del milenio, entre los años 2001 y 2005. Los barrios cerrados Aldea del Lago y Tenis están más relacionados, ubicados uno enfrentedelotrosobrelacalleÁlvarezCondarco.Eltrazadodelascallestieneunalógicapropia,enlaprime-raseadaptanalentornofísico,rodeandoallago,yenlasegundahaydiagonales(verAnexos,Plano4).Lasdimensiones son similares, entre 21 y 28 hectáreas, estando medianamente consolidados, alrededor de 50% deloslotesestánocupados,conunacapacidadde500habitantesparacadauno.Elequipamientotambiénesequivalentecontandoconclubhouseeinstalacionesparadeportes(tenis,futbol,etc.).Porúltimo,AldeaGolfselocalizaalladodelRosarioGolfClubyelAeropuertoInternacionalIslasMalvinas.Lascallessonencurvas,loquepermitequecasitodaslascasastenganunavistasobrelacanchadegolfdentrodelbarrio.Ésteesdemayoressuperficies,43hectáreas,ylotesquelleganalos2.900m²,siendolosmásgrandesdelosbarrioscerrados de Rosario. Actualmente hay 170 casas construidas representando una ocupación del 75% del área, concapacidadpara900habitantes.Enloqueconciernelostiposdeespaciocomún,hayespaciosverdes,unacancha de tenis y una de golf adentro, sumado a las calles es el 35% de espacios comunes.

LoscuatrobarrioscerradosdelosPasosdelJockeyselocalizansobrelaAutopista9Rosario-Córdobayenel límitedelMunicipio, formandopartede laurbanizaciónpública-privadadel “ParqueHabitacionalLudueña”.Estossonemprendimientosseparadosdebidoaldecreto1.542/2000queimpusounasuperficiemáximaporbarriocerradode50ha,iniciandosucomercializaciónenelaño2007.Apesardequelosterre-nossonirregulares,eltrazadodelascallesesortogonal(verAnexos,Plano4).ElPasodelCountryeselmáspróximoyconaccesodirectoalJockeyClubRosario(pensadocomoelbarriodelossociosdelClub),estandovendidosprácticamentelatotalidaddeloslotes(quedanel6,25%delotesdisponiblesenel2012).Esunazonade13hectáreasconuntotalde104lotesdetamañoentre450m²y650m².Solotieneseiscasascons-truidas pero cuenta con una capacidad para 350 habitantes. El Paso del Golf posee 38 hectáreas con un total de104lotes(lotesentre800m²y1.300m²).Haypocascasasenconstrucciónestandoel75%deloslotesvendidos.Lacapacidadesde400habitantesaproximadamente,conunadensidadmuybajadebidoaquelamitaddelbarrioespartedelacanchadeGolf.Porúltimo,seencuentranlosPasosdelArroyoydelPuente,dedimensionessimilares(51hay46harespectivamente),contandoconcercade300lotescadauno.Todavíanohay viviendas en construcción y se han vendido el 50% de las parcelas. Para la vida en comunidad, las cuatro urbanizaciones comparten los espacios comunes. Tiene una cancha de golf a lo largo del arroyo Ludueña y el proyectodeunapiletaclimatizada.NohayClubhouse,aligualqueelCarlosPellegrini,dadoquesevinculandirectamenteconelJockeyClub.

Cabeseñalarqueenelperímetrodeciertosbarrioscerrados,comoserelCarlosPellegriniyPasodelGolf, se localizan asentamientos irregulares o barrios carenciados. De este modo, un muro o un simple alam-bradoejemplificanlabrutalfronteraentredosclasessociales:losricosylospobres.


Tabla 2. Característicasfísicasdelosbarrioscerrados en el noroeste de Rosario.

Barrioscerrados

Sup. barrioha

Númerolotes

Sup. lotesm2

Espacioscomunes

Situaciónactual

CarlosPellegrini 22 226 470 a 950 31 Consolidado

Aldea Golf 43 262 900 a 2900 35 ConsolidadoAldea Tenis 21 115 11185 a 2350 29 ConsolidadoAldea Lago 28 122 1200 a 1600 44 Consolidado

Paso delCountry 13 104 450 a 650 57 En construcción

Paso del Golf 38 104 800 a 1300 61 En construcciónPaso delArroyo 50 308 800 a 1100 38 En construcción

Paso delPuente 46 312 800 a 1 17 27 En construcción

Fuente: elaboración propia sobre datos de Dirección de Cartografía de la Municipalidad de Rosario, 2013.

Las exigencias en relación a la construcción responden a un reglamento interno, no existen barrios con un estilo particular; cuanto más reciente es el barrio hay más viviendas minimalistas y cuanto más antiguoeselemprendimientoseencuentranestilostradicionalesrecurriendoalchaletinglés(verfotogra-fíasde3al7).

Fotografías 3 y 4. ViviendasenlosbarrioscerradosCarlosPellegriniyAldeaGolf.



Fotografías 5, 6 y 7.IngresodeAldeaTenis,ClubHouseenAldeadelLagoypuentedelosPasosdelJockey.


Urbanización mixta básica e integral

ElúnicocasoqueseencuentraenejecuciónenelnoroesterosarinoeselParqueHabitacional New-bery(OrdenanzaN°8.431/09).Eldesarrolloesdecarácterabiertoyconcontinuidaddeltrazadooficial,peroconunproyectounitariodevivienda,infraestructurayequipamiento,comprendiendo26hectáreas.

La urbanización abierta posee tres programas de viviendas diferentes: uno de viviendas unifamilia-resorganizadomedianteunloteodedistintasdimensiones,otrobajoelrégimendeviviendascolectivasoemprendimientosespecialesyuntercerodeviviendasdeinteréssocial.Además,lacesióndelMunicipiodecienlotesafectadosaldesarrollodeesteúltimo.Porúltimo,unáreacomercialyunedificioinstitucional(verPlano12).

Loslotesdelasviviendasindividuales(4y6,segúnindicaelplano)son138demayoresdimensio-nesequivalentesa400m2 (capacidadde450habitantesaprox.)y192lotesdemenortamañode225m2

(capacidadde600habitantesaproximadamente). Enrelaciónalemprendimientocolectivoy laviviendasocial nosepuedeestimarlacapacidadtotaldehabitantesdadoqueaúnnosepublicaronlosproyectoscompletos.Lasunidadesnoestánconstruidas,portalmotivonosehacomenzadoaúnsucomercializaciónenelmercado(verfotografías8y9).

Cabeseñalar,quenosehaconsideradoenestacategoríaalParqueHabitacionalLudueñadebidoaqueeláreafideicomisadafuetratadaconlosbarrioscerrados(PasosdelJockey:Golf,Arroyo,PuenteyCountry)yelrestoesenunáreacomplementariadeloteotradicional,conalgunaszonasdereserva.

Fotografías 8 y 9. TerrenoactualyproyectodelaurbanizaciónmixtaNewbery.

Fuente: Municipalidad de Rosario, 2013.


Plano 12. UrbanizaciónmixtaNewbery.

Fuente: Municipalidad de Rosario, 2013.


CAPÍTULO 4. CARACTERIZACIÓN SOCIAL DE LA POBLACIÓN EN EL AREA DE ESTUDIO

Enlasúltimasdécadashancambiadolosgrupossocialesqueresidenenelnoroesterosarino,principal-mente vinculado al proceso de transformación y valorización del sector.

Enestecontextointeresareconocerlascaracterísticasdelapoblación(cantidaddehabitantes,franjaetaria,composiciónfamiliar,niveldeingreso,ocupaciones,necesidadesbásicasinsatisfechas),elsistemado-tacionaldeserviciosbásicoscomoserseguridad,educaciónysaludytambiénlaaccesibilidadalosmismos.Luego,lasdistintasclasessociales,sulocalizaciónenlosbarriosylasformasdesocializaciónentrelosgrupos.Porúltimo,larecientetendenciaalahomogeneidadsocialproductodelasnuevasurbanizaciones,comoserlos barrios cerrados y abiertos.

4.1. Caracterización de la población

Lascaracterísticaspoblacionalessonelpuntodepartidaparacomprenderlasdistintasdimensionesdelproceso de segregación espacial.

LadistribuciónpoblacionalenelMunicipioevidenciaqueelDistritoNoroeste (17%del total)eselsegundo,despuésdelDistritoCentro(26%deltotal),encantidaddehabitantes.Alolargodelperiododeestudioseindicaunleveycontinuocrecimientodelapoblaciónpartiendode155.805habitantes(2003)a155.886habitantes(2012).Cabeseñalarqueeláreadeestudiocomprendeel70%delasuperficietotaldelDistritoNoroeste,siendomenorlacantidaddehabitantes.Enestesentido,seestimaqueposeeaproximada-mente109.120habitantesenelaño2012.Ladensidaddepoblaciónesde3.557hab/km2.

Laestructuraetariapresentalaexistenciadeunapoblaciónmásjovenqueladelpromediodelaciu-dad. El porcentaje de la población de 0 a 59 años es del 86% del total e incluso si se considerara de 0 a 40 añosesdel65%deltotalenelDistritoNoroeste(ObservatorioSocial,2010).Losactorescentralesdelaau-tosegregación,esdecirlosgruposmásprivilegiados–queselocalizanenlosbarrioscerrados,abiertosy/opequeñoscondominios–estáncompuestospormatrimoniosjóvenes,entre30y45años,generalmentecondosacuatrohijosenedadescolar.AlrespectoSvampaexpresaque:

“(...)enelcentrodeestenuevoestilodevidaestálaimagendelafamiliajovenynuclear,cuyapreocupa-cióncentraleslasocializacióndeloshijosenuncontextodeseguridad(...)predominaunmodelomoder-nodepareja,dondeesfrecuenteencontrarqueambosconyuguesdesarrollanactividadeslaborales(...)”(Svampa,2004:33).

Cabeseñalarqueenmuchoscasoslasmujeresbrindanserviciostécnicosoprofesionalesal interiordelosbarriosprivados(clasesdegimnasia,inglés,decoración,guarderíadeniños,etc.).AsíelfenómenovaconfigurandounnuevomodelodemujerqueSvampa(2004:52)lodefinecomo:“(...)eldetrabajadoraatiempoparcial,queapuntaaconciliarlosdosroles,eldemadreyeldeproveedora(secundaria),dentrodelnuevoestilodevidadondeelnúcleocentralcontinuasiendolafamilia”.

Además, hay una fuerte demanda de empleo de las clases medias-altas y altas, hacia los barrios aleda-ños,orientadaapersonasdebajaeducaciónparatrabajosdeservicio(limpieza,seguridad,mantenimiento,jardinería,etc.).Enestesentido,lasurbanizacionesprivadassongeneradorasdeempleo.TaleselcasodeloshabitantesdelosbarriosSietedeSeptiembreoHostaldelSolEstedondeselocalizagranpartedelpersonaldeAldea,HostaldelSolOeste,SanEduardoyFisherton,entreotros.

Elingresodeloshogaresesunindicadordecalidaddevidaenlamedidaquereflejalaposibilidaddeaccederaelementosnecesariosparaeldesarrollopersonalysocial,enuntiempoyespaciodeterminado.Asíquienesposeenmenoresingresosseencuentranenunasituacióndemayorvulnerabilidadsocial.Deacuerdoaentrevistasrealizadasalazaravecinosdellugar,seestimaqueelingresopromediofamiliarmensualdelasclasesmásfavorecidasseencuentraentre$27.000a$17.000,delasclasesmediasalrededorde$9.000ydelasclasesbajasdesde$3.900haciaabajo,paraelaño2012.


Deacuerdoalascondicionesenlasqueseinsertenenelámbitolaboral,almenosunodesusmiem-bros, se encontrarán en situaciones de mayor o menor vulnerabilidad respecto del proceso inclusión-exclu-sión.Enestesentido,seanalizanlascategoríasocupacionalessegúndatosdelObservatorioSocial(2010).Delas personas ocupadas en el área de estudio, la mayor parte, es decir el 65%, trabajan en relación de depen-dencia(obrerosoempleados)mientrasqueel23%porcuentapropiaocomopatrones(9%).Porúltimo,seencuentranlostrabajadoressinremuneración(3%).

Gráfico 1.CategoríasocupacionalesenelNoroestedelaciudaddeRosario.

Obrero o empleado (65%)

Trabajador por cuenta propia (23%)

Patrón (9%)

Trabajador familiar (3%)

Fuente: elaboración propia en base a datos del Observatorio Social, 2010.

Elanálisisdelasnecesidadesbásicasinsatisfechas(NBI)(VerPlano13)muestraunsectorheterogéneoen cuanto a las condiciones de vida. Los mejores indicadores se establecen sobre el eje principal de Av. Perón enlosbarriodeFishertonyFishertonR,comoasítambiénhaciaeloesteenlasnuevasurbanizaciones.Elpromedio de hogares con NBI 13,5% en los barrios aledaños. Los indicadores más bajos entre 20 y 50% de hogaresconNBIselocalizanenelbarrioHostaldelSolEsteyensectoresdeFishertonSuryAltosdeMendo-za.CabeseñalarqueenestacategoríaseencuentranlosbarrioscerradosdelosPasosqueenestemomentoestaban en construcción y todavía no se ha relevado sus indicadores. Los asentamientos irregulares no pre-sentanvaloraciónsiendoidentificadosenelmapa.

4.2 Sistema dotacional de servicios y nivel de accesibilidad

La segregación residencial se vincula directamente con la accesibilidad y calidad de los servicios bá-sicoscomoserseguridad,educaciónysalud.Cabeseñalarqueelsistemadetransportefuetratadoenelcapituloanterior(ver3.3.Característicadelossistemasgenerales).

La seguridad es cada vez más un factor de elección del barrio donde vivir, más a allá de la clase social a laquepertenezcanlaspersonas.DeacuerdoalinformedeRosarioDelitos(2012)losbarriosmáspeligrososeneláreadeestudiosonHostaldelSolEsteySietedeSeptiembre.Enmenorgrado,Fisherton,AntártidaAr-gentina,LomasdeFishertonyporúltimo,algunoscasosaisladosenelbarrioabiertoHostaldelSolOeste.Lasagresionestienenqueverconrobos,peleasytambiéndrogas.Cabeseñalarque,paradójicamente,elcentroes el barrio más inseguro, representando el 16 % de los delitos de la ciudad.

Enlosúltimosaños,laseguridadmismaseconvirtióenunestilodevidaydediferenciaciónsocialparalasclasesmediasascendentesyaltas.Así,esfrecuentequelosresidentesdelosbarrioscerrados,uotrosqueprestenserviciodevigilancia,demuestrenunsentimientofuertedelibertad(nosiendonecesariolacoloca-ción de rejas en las aberturas, cerrar el auto frente a la vivienda, entre otros cuidados habituales de la ciudad abierta).


Estemododehabitar implicaunafronteraespacial,enfatizando laseparaciónentreeladentroyelafuera.Svampaseñalaque:

“Larigidezdeesafronteraespacialacentuóloscontrastessocialesyaexistentes,desdibujandolosmaticespropiosdelespaciourbanoabierto:así,haciaadentro,seextiendeelespaciocerrado,seguroyprotegido;pero hacia afuera, el espacio abierto aparece como inseguro y desprotegido. Por ende, esta experiencia deseguridadintramuros(...)tuvosucontracarainevitableenlapotenciacióndelsentimientodelainse-guridadyvulnerabilidad,puertasafuera”(Svampa,2004:48).

Particularmentesobreellímite,Aguirreafirmaque:“Todo muro ciego sobre la línea municipal es un ámbitoinseguroeneltrayectohacialacasa,noeslomismoquelosfrentesresidenciales.Elbordedelosbarrios cerrados genera más inseguridad”26.

En relación a la educación, herramienta de inclusión social y derecho exclusivo del ser humano, el Dis-tritoNoroeste(15,8%deltotal)concentralamayorcantidaddeescuelaspúblicasyprivadasdelaciudaddeRosario,luegodelDistritoCentro(34,6%deltotal).Eláreadeestudiocuentaconjardinesdeinfantes,escue-las primarias, secundarias y EEMPAS. No posee establecimientos a nivel terciario o universitario, teniendo quedesplazarseloshabitanteshaciaáreascentrales.

Lasescuelasgeneralmentepúblicasselocalizan,ensugranmayoría,sobreelsectoresteenlosbarriosSietedeSeptiembre,Fisherton,LomasdeFisherton,AltosdeMendozamientrasquealoeste,solohaydosescuelas privadas en el barrio abierto de Aldea. El resto de los barrios no cuenta con establecimientos educa-tivos.Cabeseñalarqueenelsectorseencuentrancentrosculturalesybibliotecasquetambiéncontribuyenaldesarrolloformativodeloshabitantes.

Plano 13. Necesidadesbásicasinsatisfechas(NBI)

Fuente: elaboración propia en base a Censo Nacional de Población y Vivienda, 2010.

26. Ídem 17.


Lamayoríadelosniñosyjóvenesaccedenalsistemaeducativoelemental,siendoel60%delapobla-ciónenelDistritoNoroeste,deacuerdoadatosdelObservatorioSocial (2010).Solamenteel9%deellosnoposeeninstrucciónoprimariocompleto,arrastrandodichodéficitalavidaadultayafectandosufuturodesempeño laboral. Las familias pobres urbanas enfrentan crecientes impedimentos para complementar el roldelaescuela.Diversosestudioshanpuestoenevidenciaquesermiembrodeunhogardebajosingresossueleiracompañadodemenoresposibilidadeseducacionales.Asuvez,asistiraescuelasdecircuitoseducati-vos donde se concentran falencias en recursos humanos y de infraestructura redunda en un peor desempeño escolar(ProgramadelasNacionesUnidas,2009).

Laatenciónalasaludesfundamentalparagarantizarcondicionesdevidadignaalapoblación.Laac-cesibilidadnosoloserefiereadisponibilidadfísicasdelasinstitucionessinotambiénalacalidaddelservicio.En el año 2011, del total de centros asistenciales de la ciudad de Rosario, el 19% se encuentra en el Distrito Noroeste. El Municipio trata de integrar el sistema de salud hacia todos los vecinos, no habiendo segregación. Particularmente,elsistemadesaluddeláreadeestudioestácubiertoporcentrosmunicipales,provincialesycomunitarioslocalizadosenlosbarriosorientadosalasclasesmediasybajascomoelSietedeSeptiembre,AltosdeMendozayFishertonSur.Latasademortalidadinfantilalcanzaunvalordel9%enelDistritoNoroes-te(ObservatorioSocial,2010).Tambiéncuentaconalgunasclínicasprivadasdeserviciosambulatorios,prin-cipalmente sobre el eje principal de Av. Perón, orientadas a los sectores de clase alta y media, localizándose los centros más importantes en áreas centrales de la ciudad.

Asimismo, el sector noroeste cuenta con asociaciones vecinales, donde más de la mitad de ellas, brin-dan a sus socios servicios de atención para la salud. Algunas poseen dispensarios con servicios de clínica, pediatríayotrasespecialidadesasociadasalaSecretariadeSaludPública.Tambiénlaprestacióndeservicioseducativosyculturalescomoserjardinesdeinfantes,apoyoescolar,talleres,bibliotecas,entreotras.(Muni-cipalidaddeRosario,1999).

Tabla 3. Sistema dotacional de servicios en el Noroeste de la ciudad de Rosario.

Sistema dotacional de servicios Cantidad Total Seccionales policiales 3 17 Barrios cerrados con seguridad 8 Barrios abiertos con seguridad 6CentrodeSaludMunicipales 3 23CentrodeSaludProvinciales 3CentrosComunitarios 13Clínicasprivadas 4Jardinesdeinfantes 8 28 Escuelas primarias 12 Escuelas secundarias 6 EEMPAS 2Centrosculturales 3 6 Bibliotecas 2 Iglesias 1Vecinales 7 25Organizacionescivilesysociales 7Clubes 11

Segu

ridad

Salu

dEd

ucac

ión

Cultu

raIn

stitu

-ci

onal

17

23

28

6

25

Fuente: elaboración propia en base a datos de Guía telefónica Rosario, 2012.


DeacuerdoalainformaciónreveladaloquesepuedeobservaresqueelEstadoproveedeserviciosde seguridad, salud, educación y cultura a los ciudadanos del sector noroeste de la ciudad de Rosario. Sin embargo, en los sectores más desfavorecidos, sin evaluar la calidad de los establecimientos, se localizan la mayorcantidaddeescuelasycentrosdesalud.Contrariamente,lossectoresmásricosconcibenserviciosdeseguridadpropiosyestablecimientoseducativosprivados.Enelcasodelacoberturadesaludsetrasladanalcentrodelaciudad.Nosucedelosmismoenloquerefierealaculturadondeasistendistintossectoressocia-lescomoporejemploenelCentroCulturaldelaEstacióndeFisherton.Enestesentido,sereflexionaqueladiversidad social en los barrios ampliaría las ventajas de vivir en comunidad, evitando la segregación residen-cial,permitiendounusomásequitativodelosserviciosdeeducación,cultura,salud,seguridad,entreotros.

4.3. Estratificación y formas de sociabilización

Elentornosocioeconómicoconstituyeunfuertefactorexplicativodeluso,demandaypreciodelsuelourbanocomoasítambiéndelasegregaciónresidencial.AfindepoderanalizarlaincidenciadedichavariablefuenecesariorecopilarinformaciónadecuadarecurriendoalObservatorioSocial(2010)quedisponededa-tos sobre: nivel de educación, cobertura del sistema de salud, tasa de empleo y hogares residentes en casas propias.Apartirdeallí,seidentificaroncincoáreasurbanassegúnladistribucióndelosestratossocioeconó-micos en el noroeste de Rosario:

Predominio de clase alta: 42% de población con secundario completo y terciario o universitario in-completo, 4% sin cobertura de salud, 25% de patrones y 57% de obreros o empleados y 95% hogares residentes en casas propias. Predominio de clase media-alta y media: 30% de población con secundario completo y terciario o universitario incompleto, 15% sin cobertura de salud, 20% de patrones y 67% de obreros o empleados y 85 % hogares residentes en casas propias. Predominio de clase media: 20% población con secundario completo y terciario o universitario in-completo, 25% sin cobertura de salud, 15% de patrones y 72% de obreros o empleados y 70% hogares residentes en casas propias. Predominio de clase media y media-baja: 10% población con secundario completo y terciario o uni-versitario incompleto, 40% sin cobertura de salud, 5% de patrones y 75% de obreros o empleados y 50% hogares residentes en casas propias. Predominio de clase baja: 5% de población con secundario completo y terciario o universitario in-completo, 55% sin cobertura de salud, 0% de patrones y 80% de obreros o empleados y 22% hogares residentes en casas propias. Sin población:nohayclasificación.

Laclasificacióndelasáreassegúnnivelsocioeconómicoevidenciaunaclasealtalocalizadaenlosba-rrioscerradosyabiertosdeAldeayCarlosPellegrini,alnoroeste;laclasemediaaltaymediaselocalizaenelcentro(FishertonyFishertonR)yhaciaeloesteenlosbarriosabiertos(GreenesdeFisherton,SanEduardo,HostaldelSolOesteyLomasdeFisherton)ycerrados(LosPasos)siendolademayorjerarquíadeláreadeestudio;laclasemediasedistribuyehaciaelsur(AntártidaArgentinayTango);laclasemediabajaenlosex-tremoscomoserlosbarriosSietedeSeptiembre,HostaldelSolEsteyAltosdeMendozayporúltimo,laclasebaja se encuentra donde está la vivienda social y los asentamientos irregulares. Las áreas rurales no poseen usualmentepoblaciónpermanente(verPlano14).

LasdistintasclasessocialesquecomponeneláreanoroestedelaciudaddeRosario,poseenuncom-portamientohaciaadentro,entrelaspersonasdelmismoestrato,yuncomportamientohaciaafuera(conlosotrosgrupossociales).

Lasclasesaltasymediaaltasdesarrollanunfuertecolectivismopráctico.Asílosbarrioscerrados,conmayorintensidad,ylosbarriosabiertosypequeñoscondominios(conserviciosencomún),enmenorgrado,tienenunmodelodesocializaciónhomogéneo.Loshabitantescompartenlosmismoslugaresyambientes


sociales como ser clubes, escuelas, amistades, etc. siendo espacios de conservación y reproducción social. Porejemplo,vecinosdeAldeaenvíanasushijosalcolegioprivadoLosArroyosycompartenelGolfClubAldea.Enestesentido,losbarriosprivadosinfluyenenlaproduccióndeestilosdevidaestandarizados,entérminosdeseguridadprivada,calidaddevida,relacionessociales,etc.

La relación con otra clase social en las urbanizaciones privadas se introduce como dice Amendola (2000)atravésdelconceptodelcontroldeladiferencia.Elpersonaldeservicioaparecegeneralmenteuni-formadohaciendoexplicitalasdistintasposiciones,acentuandoloscontrastessociales.Asimismo,enelcasodelosbarrioscerradoslaseguridadestáengranparteorientadahaciaelpersonalqueingresadiariamenteaestossitios.

Loshabitantesdelasviviendasenelloteotradicional,comoserenelbarriodeFisherton,tiendenaserunpocomásheterogéneosdesdeelpuntodevistasocio-económico,yendodesdeunaclasealtaamediabaja.Justamente,laciudadabiertacombinalosespaciosdemixturaconaquellosdeladiferenciaciónsocial,exponiéndosealasineludiblesconfusionesderolesyestatusdelaspersonas.

Engenerallasclasesmediassonlasquemásserelacionanconlosdistintossectoressociales,caracteri-zadasporunaprácticaindividual.Sinembargo,enciertosbarriosseevidenciaunaclaracorrelaciónentreloslugaresderesidenciaysectoressociales,comoporejemploelbarrioSietedeSeptiembredondepredominauniformemente una clase media baja.

Enrelaciónalasclasesbajasseparecenalasclasesaltasdadoquetienenunasociabilidadintensa,adquiriendorasgoscomunitariosquizásnotantoporelecciónsinoporsupervivencia.Enestesentido,habi-tantesdelFonaviA(DonadoyMendoza),enelsectorestedelbarrioAltosdeMendoza,compartenlaescuelaDoctorMaradona,elCentroComunitarioylaIglesia.Lapersistenciadelaexclusiónsocialylafaltadepolíticasqueenfrentenverdaderamentelosdistintosnivelesdepobreza,generanunimpactonegativoenlascondicio-nesdesociabilidadenrelaciónaotrossectoresdelapoblación(resentimiento,agresiones,etc.).

Plano 14. Estructura social del sector noroeste de la ciudad de Rosario.

Fuente: elaboración propia sobre el Observatorio Social de la Municipalidad de Rosario, 2013.


4.4. Tendencia a la homogeneidad social en las nuevas urbanizaciones

La fragmentación social en el noroeste rosarino exterioriza una nueva modalidad con la aparición de gruposhumanosaltamentehomogéneos,tantodesdeelpuntodevistadelsectorsocialalquepertenecen(altoymedio-alto),comoelniveleducativo,composiciónfamiliareinclusoconlosidealescompartidossobreunestilodevidaenparticular.Estosgruposconvivenconlosbarriostradicionalesdeclasesmediaymedia-baja,comoconlosconjuntosdeviviendapúblicayalgunosasentamientosirregulares.

La población de mejores ingresos ha sido de alguna manera expulsada espontáneamente de las áreas centrales hacia el área de estudio consecuencia de las altas rentas urbanas, falta de terrenos y mejor calidad devida.Asimismo,pocosresidentesdebajosrecursosquevivíanallíhansidoexpulsadosporlavalorizacióndelastierras.Todoestogeneraunprocesodegentrificación.AlrespectoAguirrediceque:

“(...)engeneralnohabíaresidenteseneláreadelasnuevasurbanizaciones.Solosepresentancasospun-tualesdondelosdesarrolladorespaganalosresidentesparaquesetrasladencomoserenAldeaAbiertoydelLagoconlavillaSantaRita(...)fueuntrabajoqueseveníahaciendodemuchotiempoytambiénenlosPasosdelJockeyconelasentamientoJuntosPodemos”27.

Los barrios cerrados están relacionados con una voluntad notoria de autoexclusión y diferenciación de un grupo de personas, acentuando cada vez más la tendencia a la homogeneidad social en la ciudad. Los residentesseencuentranenunambienteprotegido,congrandessuperficiesyverde,estandoenalgunoscasosvinculadodirectamenteaunclubdegranactividadsocialydeportiva(AldeaGolf,CarlosPellegrini).Laexclusiónseevidenciatambiénporsuformaurbana,esdecir,elmuroperimetral.Lasocializaciónentrese-mejantessebrindaatravésdelaprácticadealgúndeporte,participacióndeactividadessocialesycomisionesinternas,entreotras.Alrespecto,Svampaseñalaque:

“lavoluntaddeencierro,propiadeestosespaciosmáselitistas,secombinatodavíaconlamultiplicacióndelasafiliacionesparciales,buscandomantenerunequilibrio,avecesinestableynosiempreplanificado,entrelavidade“adentro”ylade“afuera”,estoes,entrelaaspiracióndemantenerlasantiguasamistadesextra-murosylaexigenciadeintegrarsealosnuevosvínculossociales”(Svampa:2004,60). LatendenciaalahomogeneidadsocialesaúnmayorenlaciudaddeBuenosAiresdondeseencuentran

countries con característicaspoblacionalesexcluyentesen cuantoal culto religioso, actividadprofesional,nivel de ingreso, etc.

EnelnoroesterosarinoAguirreexplicaque:“porunladoseacentúalasegregaciónprincipalmenteporel miedo y la inseguridad y por otro lado comienza haber un replanteo de ciertas personas si dicho mundo artificialdelosbarrioscerradosestanfelizcomosepensó”28.

Apesardelasemejanzasocialpredominanteensuinterior,sevisualizanalgunascaracterísticasdife-rentesentrelosochobarrioscerradosqueselocalizanenelsectordeestudio.ElCarlosPellegrini,dadoqueeselmásantiguodelaciudad,tuvouncambiogeneracionalysocialdesusresidentes.Losoriginalesperte-necenpredominantementeasectoresdeclasealtaymedia-altaconsolidadas,constituidapormatrimoniosadultos, con un alto nivel de instrucción y desarrollo profesional. Los nuevos habitantes son familias jóvenes, hijosdelosanterioresmatrimoniosoprovenientesdesectoresmediosaltosconcargosdirectivos.Asimismo,ciertasviviendassonalquiladasparaelpersonalgerencialdeempresasmultinacionales.

LostresbarrioscerradosdeAldea(Tenis,LagoyGolf)poseencaracterísticassocialessimilares.Estáncompuestosporfamiliasjóvenesconhijos,declasemedia-altaquebuscanestarenunsitioseguroencontac-toconlanaturalezayelpaisaje.Bragos,MateosyPontoni(2003:120)expresanque“(...)muchosdeellossonmiembrosdefamiliasresidentesenFisherton,quedeseanvivircercadesuspadres,manteniendoelmismoestilodevidadesuinfanciayquenoencuentranparcelasenesetradicionalsuburbiojardíndelaciudad”.

27. Ídem 17. 28. Ídem 17.


Porúltimo,loscuatrobarrioscerradosdelosPasosdelJockey(Country,Golf,ArroyoyPuente),aúnen construcción, se abocan a familias de clase media y media-alta, teniendo algunos de ellos acceso a una financiacióndelurbanizadorocréditobancario.Loscompradoresactualmenteviveneneláreacentral,gene-ralmente departamentos en altura, y buscan espacios de mayores dimensiones, con naturaleza y seguridad.

Los barrios abiertos si bien comparten con los barrios cerrados ciertas condiciones de homogeneidad social y morfológica, están directamente relacionados con el deseo de mejorar la calidad de vida urbana, con lamayorcantidaddeespacioenrelaciónalcostodeotrasáreasurbanasyconlasoportunidadesfinancierasquelepermitenaccederaella.Detodasmanerasydeacuerdoaentrevistasrealizadasalosresidentes,eneltextodeBragos,MateosyPontoni(2003:126)seexpresaque“(...)existeundeseodeascensosocial,propiodelasclasesmedias,yunabúsquedadeprestigiosocialquetienecomomodeloidealalcorrientedenomi-nado barrio residencial”.

Eneláreadeestudioseidentificansietebarriosabiertosdecaracterísticassocialessimilares.AldeaAbiertoyPortaldeAldeaestándestinadoaunsectorpoblacionalsimilaraldelosbarrioscerradosperoqueeligenvivirenunsitioconserviciodeseguridadsinmuros.Estáncompuestosporfamiliasjóvenesdeclasealtaymedia-altaconunestilodevidasimilaraldeltradicionalbarriodeFisherton.Esteúltimo,secaracterizatambiénporcontarconcolegioscatólicos,estandoloscolegiosMirasolesylosArroyosensuinterior.Luegose encuentra Greenes de Fisherton, Lomas de Fisherton y San Eduardo integrados por familias generalmente deprofesionalesy/ocomerciantesdealtorango,declasemedia-altaymedia,condemandadeespaciodemayoresdimensiones(queenáreascentrales)ygrandesespaciosverdes.Luego,elbarrioabiertoHostaldeSoleselmásheterogéneo,dadoqueelbajovalorylasgrandesdimensionesdelosterrenosbrindanlapo-sibilidaddeconstruccionesorientadasasectoresdesdeclasealta,media-altaamedia.Porúltimo,elbarrioTangodestinadoaunaclasemediatrabajadoraqueaspiraatenersuviviendapropiaconjardín,resultandodifícildichaposibilidadenotrasáreasdelaciudad.

Enrecapitulación,realizandounareflexiónsobrelaeleccióndevivirenlosbarrioscerradosy/oabier-tos,Levinexplicaque:

“la gente busca principalmente condiciones de vida favorables y agradables, no hay una lucha entre los queestánensituacionesabiertasocerrados.LacuestióndedistinguirseesmenorenRosarioqueenotrasciudadessiendopocoslosbarrioscerradosenlaciudad.Sipuedodecirquelosbarrioscerradospermitenformas de segregación y no estoy de acuerdo con ellos pero son respuesta de una realidad social para contemplar.Hayquedargarantíasdeintegraciónyseguridadalaspersonasquesituvieranunaofertaabiertasimilarlohubieranaceptado.Portalmotivo,laclavessonlaintegraciónsocial,garantíasdese-guridad,calidadpaisajística,entreotrascuestiones,es loquese intentahacercon losnuevosparqueshabitacionales”29. Alolargodelperiododeestudiolatendenciaalahomogenizaciónsocialsehaidointensificandoy

modificando.Aprincipiosdel2003,losbarrioscerradosdelnoroesteprácticamentenohabíantenidoéxitoenrelaciónalagranocupacióndelosbarriosabiertos(elEstadotienelaresponsabilidaddebrindartodoslosservicios),quedandomuchosdeellosvacíos.SolamenteelCarlosPellegriniposeíael95%deloslotesedifica-dos.Lademandaestabamásorientadaalabúsquedademayorcantidaddesuperficieyespaciosverdesquealaseguridad,sumadoalainfluenciadelarecientecrisiseconómicayelencuadrejurídicoquegaranticelaestabilidad de la situación dominial.

En losúltimosaños,vinculadoprincipalmenteconel incrementode losnivelesde inseguridadyelmejoramiento de la economía, las personas encuentran en el encierro mejores condiciones de seguridad y una ciertadiferenciaciónsocialquegeneralmenteestávinculadaapequeñoscírculossocialesdeclubesprestigiososlocales.Taleslaexpectativasobrelasurbanizacionescerradasqueenelaño2007seiniciolacomercializacióndecuatronuevosbarrios,PasosdelJockey,formandopartedelPlanParqueHabitacionalLudueña.Estohasidoduramentecuestionadoporalgunasorganizacionessociales,comoserelGrupoGiros,quienesmanifiestanquela posición del Municipio frente a estos procesos de alguna manera fortalece a la segregación social.

29. Ídem 15.


CAPÍTULO 5. MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL EN EL NOROESTE ROSARINO

Elcapítuloabordaeltemadelsectorinmobiliarioysurelaciónconelmercadodetierras,enelámbitoparticularizadodelaviviendaenelnoroestedelaciudaddeRosario.Lasmodalidadesdeviviendapúblicayasentamientosirregularesnoseanalizaránenlapresenteinvestigación,dadoquecorrespondenaunmer-cadoparticulardelEstado(nocomercial)yalmercadoinformal.Aquísondegranaporte,pararegistrarelmercadoformal,lainformacióndefuentesprimarias(relevamientodelosavisosdeventadeterrenosein-muebles durante cada año del diario local La Capital),lasentrevistasdelosagentesinmobiliariosyelEstudio del mercado inmobiliario en el sector residencial. El caso del Noroeste Rosarino(Barenboim,2014a).

En un primer momento se ilustra la situación económica vinculada al desarrollo inmobiliario en general enelnoroesterosarino(ofertaefectivaylademandareal).Luegosedescribenlostiposdeemprendimientosyagentesinvolucrados.Posteriormente,seanalizanlosvaloresdetodoslosterrenos,deacuerdoconlosdistintosbarrios(verPlano2),yserelevanlospreciosdelosinmueblesreferidosoloalasviviendasunifamiliares.Porúltimo,sehaceénfasisenlosnuevosdesarrollosinmobiliariosconsusestrategiasdeacción-comercialización.

5.1. Dinámica del mercado residencial en el sector

Ladinámicainmobiliariadelsectornoroestedelaciudadposeecaracterísticasparticulares,siendomásintensaqueenotrossectoresdeRosario.Laofertaefectivaestanheterogéneacomolacantidadmismadelotesquesevenden.Losterrenosmáspropuestossondemedianaygrandesdimensiones,superioresalos300m²(60%).Laresidencianosepresentaenedificios,salvoenalgunoscasossobrelasavenidasoenlosparqueshabitacionales,sinoatravésdelaviviendafamiliardedos,tresycuatrosdormitorios(habiendomuypocasdeundormitorio).Porloquesepodríadecirqueeltamañoylacantidaddelasresidenciasesmayoralasdelosbarrioscentrales.LademandaseconcentraenelsectorlindanteconFúnes;delimitadoporelarroyo Ludueña, Ruta N 9, Aeropuerto Internacional y Av. Milicianos Rosarinos. En general, los inversores son localesytienenlaspropiedadesparausopersonal,rentaoventa.

Apesardelagrandisponibilidaddeterrenosycasas,elexcedidoaumentodelvalordificultasuacce-so,habiendoaúnunagrandemandainsatisfechaenlossectoresdebajosymediosingresos.Porunlado,latotalidaddelapoblaciónpobrenolograserabsorbidaenlosconjuntosdeviviendapúblicaproducidosporelEstado,almismotiempoquecontinúanincrementándoseviviendassinserviciosyconescasacalidadconstructiva. Porotroladolossectoresmedios,particularmentelosmedios-bajos,nopuedenaccederasuprimeravivienda.Elaumentodelpreciodelosterrenosydelasviviendas(nuevasyusadas)noserelacionaconlosingresos.Sepodríadecirquehayuncrecimientocadavezmásasimétricoentrelossueldosylosin-muebles(Barenboim,2013).

Enestecontexto,sepretendeanalizareldesarrolloinmobiliarioresidencialapartirdeladivisiónendosgrandesmomentosdurantelosúltimosdiezaños.Elprimerquinquenio(2003-2007) fue de gran creci-mientoentodoeláreanoroeste,orientadoalosdistintosfragmentossocialesdelapoblación,yelsegundoquinquenio(2008-2012) solo tuvo desarrollo en las zonas de expansión, vinculadas a los sectores de mayor poderadquisitivo.

Apartirdelaño2003,lafuertecrisisquehabíasufridoelpaísylaciudadcomienzaasuperarse.Elmejo-ramientodelaeconomía–principalmenteenelsectoragropecuario–laconcrecióndeimportantesobrasdeinfraestructura,elprocesodesustitucióndeimportaciones,elaumentodelturismo;sumadoalgrandéficithabitacional,ladevaluacióndelamonedaylafaltadeconfianzaenotrasmodalidadesdeinversión,concibie-ronunfuerteimpulsodelaconstrucciónenRosario.Losdestinosdelosfondosexcedentesdelasempresas,ytambiéndelasfamilias,registraronunaconsiderabletransformación.Deestemodo,sepasódelaespecu-laciónfinancieradelosañosochentaynoventaalainmobiliaria,cuyaactividadtuvouncrecimientocontinuohastael2007.Losbienesinmueblescomenzaronacomportarsecomounactivofinancieroproduciendo,porun lado,grandesgananciasyporotro,un incrementomásquesignificativoenelpreciode los inmuebles(Barenboim,2010).


Elprimerquinqueniofuedegrancrecimientoenlaciudadytambiénenelsector.Aquísecompletólaplantaurbanaapartirdeoperacionesdeobranuevay/oampliacióndelosbarriostradicionalesdeFisherton,FishertonRyAntártidaArgentina,ydelasnuevasurbanizacionesdeAldea,SanEduardo,HostaldelSolOesteyTango.Cabeseñalarqueenesemomentoelprincipalbarriocerrado,CarlosPellegrini,yelbarrioabiertodeLomasdeFishertonyaestabanprácticamenteconsolidados.Martinucci30afirmaque:

“Desde el 2003 en adelante se evidencia un gran desarrollo en el noroeste rosarino, fundamentalmente a nivelinmobiliarioconlaventadeterrenosdondeluegolagenteconstruye.Hayuncambioenlatendenciade los gustos habitacionales de las familias donde los barrios centrales han dejado de ser elegidos. Allí, losedificiostapanlascasas,losjardinespierdenlaprivacidadyelasoleamiento.LoslotesqueeranparaviviendafamiliarseempleanparaedificiosdadoquelospreciosdeestossefijandeacuerdoalFOS.Estoexpulsaalasfamiliasalaperiferia,haciaáreasmásverdesyconespaciosvacantes.Tambiénhayfactorestecnológicosycomunicacionales,coberturadetransporteurbano,grandesequipamientos,entreotrosquelofavorecenlaelección”31.

Elincrementodelaconstruccióngenerótambiénunagrancantidaddeinmueblesparalacomercialización,enmayorproporciónparalaventayenmenorgradoparaelalquiler,debidoalosaltospreciosquedemandanlasviviendasdesimilarescaracterísticasenlaciudadcentral.AlrespectoMartinucciagrega:“no hay muchas casas paraalquilersinoparalaventa,cuandoapareceuna,estasealquilarápidamente.Hayunaciertademandadeviviendasparaalquilerenelnoroeste.Lascuantiosascasasofertadassonconsecuenciadelafaltaderealismoenlafijacióndepreciosdeventa,loquehacequelaspersonasterminenconstruyendosuvivienda”32.

Tambiénseencuentraunmercadochicodondesedansituacionesdealquilercomocasadefindese-manaoparaestadíascortas,generalmenteenelverano.Aquí toma la modalidad de alquiler temporario sien-dounaconsecuenciadirectadelasmayoresrentabilidadesqueidentificanlospropietarios,aunasumiendoelcostodemantenimientoquesuponelapropiedaddesocupada.DichamodalidadseempleaprincipalmenteenlosbarriosdeSanEduardo,HostaldelSolOesteyFisherton.

Lacomercializacióndelosterrenoseinmueblesserealizaendólares,generalmentesinfinanciamientobancarioperoconmayorcantidaddecuotasalospropietariosqueenlasáreascentralesdelaciudad.Losterrenos e inmuebles estaban poco valorizados y fueron vendidos a bajo precio, debido a la crisis económica, alcanzandohaciafinesdelquinquenioaltastasasderentabilidad.Esasícomoelpreciopromediodelsuelotuvosuvalormásbajo20U$s/m2(barrio7deSeptiembre)enel2003,adquiriendounmontode84U$s/m2 (countryAldeaGolf)enel2007.

Entrelosaños2008a2012,laactividadeconómicayeldesarrolloinmobiliarionoesconstante,presen-tando algunas situaciones de vacilación. En un primer momento, debido a la posible aplicación de una norma sobreretencionesa lasexportacionesdegranos, losproblemasderivadosde lasequíay lacrisismundialproductodelquiebredegrandesbancosenlosEEUU.Estoseregistraenlapocaofertadeloteseneltejidotradicional siendo la más baja del período. Tanto los propietarios como los compradores estaban a la expec-tativadelaresolucióndedichocontextopolítico-económico,sinrealizarprácticamenteningunatransacción(Barenboim,2010).Sinembargo, lamejorameteorológicaconcibióunabuenacosecha,elescasoimpactodelacrisisinternacional,elcrecimientodelPBIa9,2%enSantaFe(INDEC,2010),ellanzamientoporpartedelgobiernodecréditoshipotecarios,tantonacionalescomoprovincialeshaciaalgunossectoresdeclasesmedia-bajas, generaron una cierta estabilidad en Rosario33. En un segundo momento, comienza a evidenciarse

30. ElcontadorpúblicoDanielMartinucciestitulardeGAMAInmobiliariaymiembrodelasComisionesDirectivasdelaCámaradeEmpresasInmobiliariasdeRosario(CADEIROS)ydelaFederaciónInmobiliariadelaRepúblicaArgentina(FIRA).

31. EntrevistarealizadaaCPNDanielMartinucci.Rosario,21/04/14. 32. Ídem 31. 33. Loscréditosnacionalesestándestinadosalaadquisicióndecasasnuevasousadas,asícomoparalaconstrucción,ampliacióno

terminacióndeunidadeshabitacionales.Paraaccederaestaslíneasserequierecontarconuningresomínimodedosmilpesosmensuales.Lacuotamensualnopuedesuperarelcuarentaporcientodelingresofamiliarmensual,porsobreelveinticincoporcientoquerequierenlaslíneasconvencionales.Elplazodeloscréditosparalaconstrucciónesdehastadoscientoscuarentame-ses, con tasa de diez por ciento, y para la ampliación o terminación, de hasta ciento ochenta meses, con tasa de diez por ciento.


lainflaciónmonetariamarcandounapreocupacióngeneral,sobretodoporquelasubadepreciosimpactamásenlossectoresmediosypobres.Aestosesumanlasmedidasdepesificaciónaplicadasparalastransac-cionesdecompra-ventaenel2012.Lanuevapolíticacambiariaexigióaquienesdecidenvenderuninmuebleaceptarsupesificacióny/ocorreccióndeprecioenvirtuddelabrechaentreeldólaroficialyelmarginaloensu defecto dilatar su realización en el mercado.

Elsegundoquinqueniotuvoinversionesinmobiliariasprincipalmenteennuevasáreasdeextensióndelsectornoroeste.TalesasíqueseevidencianoperacionesdeobranuevaenlosrecientesbarrioscerradosdelosPasosdelJockeyyelbarrioabiertoGreenesdeFisherton.Eláreacontinuacompletándoseenlasurbani-zacionesdeAldea,SanEduardo,HostaldelSolOesteyTango.Además,dentrodelbarrioHostaldelSolEste,sobre laAv.Newbery,ennuevemanzanascomienzanaedificarseviviendasdealtonivel,revalorizandolazonacontiguaalarroyoLudueña.

Lasnuevasurbanizacionesde losPasosdelJockeyyGreenesdeFishertonaumentannotablementelaofertadeterrenosdegrandesdimensiones.Asimismo,laactividaddelaconstruccióngenerónuevosin-muebles, principalmente para uso propio de los propietarios y en menor grado para la comercialización a travésdeventa,alquilery/oalquilertemporario.Cabeseñalarquelaventadeinmueblesesprincipalmentedeviviendasusadas(promediode5añosdeantigüedad)adiferenciadeláreacentral.AlrespectoMartinucciexpresaque:

“ En este periodo se siguió construyendo abarcando sectores sociales medios y medio-altos. El famoso fenómenodelcepocambiariohalentificadolasventasdeunidadesterminadasperonodelotes.Lacons-trucciónserealizaenpesos,esunaformadeahorroseguraydevalorizacióndelcapital.Alnohabercré-ditos viables, tasas bajas, restricción en la compra de dólares, algunos sectores eligen construir. Además, elcostodelaunidadterminadaenelnoroesteessuperioraldelaconstrucciónloqueinvitaaconstruirlaviviendapropia.Allí,podésirdosificandolaobraenbaseatusingresos,invirtiendolosexcedentesenalgo solido y seguro”34.

Lacomercializacióndelosbienesenlosprimerosañosserealizaendólaresmientrasqueenlosúlti-mosañosesenpesos,conciertascuotasestablecidasporlospropietarios,generalmentesinfinanciamientobancario.Losterrenoseinmueblesapesardelosmomentosdeestancamientocontinúanincrementandosuspreciosdadoquesiguehabiendounafuertedemanda.Esasícomoelpreciopromediodelsuelotuvosuvalormásbajo44U$s/m2(barrio7deSeptiembre)enel2008,adquiriendounmontode164U$s/m2(countryAldeaGolf)enel2012.

5.2. Agentes relevantes y tipos de emprendimientos EneláreanoroestedeRosariosepresentanlosmismosagentesqueenelrestodelaciudad.Sinem-

bargo,seencuentranemprendimientosresidencialesdegranymedianaenvergadura.Lospromotores–em-presasconstructoraseinmobiliarias–sonprincipalmentelocaleshabiendo,enalgunoscasosydeacuerdoalproyectoencuestión,deotrasregiones(porejemploBuenosAires).

Losdesarrolladores,formadosporungrupointegraltécnico,administrativoycomercial,detectan,di-señan y producen un producto comercial. En el noroeste rosarino hay cinco de estos agentes involucrados para las nuevas formas de la urbanización residencial.

Entanto,paralaadquisicióndeviviendanueva,dehastacientoochentamesescontasadetreceporciento,yparalacompradeviviendausadaesdehastacientoochentamesescontasadequinceporciento.Elmontomáximodeadquisiciónesdetrescien-tosmilpesos,mientrasquienpretendaconstruirdeberátenerterrenodisponible(BancoHipotecario,2009).Loscréditosprovin-cialesseotorganparalaconstruccióndelaprimeravivienda.Losinteresadosdebentenerelterreno,quesehipotecayelgrupofamiliarode“convivientes”debeacreditaruningresomensualmínimodetresmilquinientospesos.Losmontosaotorgarestánentrelosnoventaycienmilpesos.Loscréditospuedensertotalesoparciales,ysepaganatasafijaencuotasdeseiscientosymilpesos.Ademásdeladevolucióndeldinero,tambiénseexigeyverificacomocontraprestaciónlarealejecucióndelaobraatravésdelmonitoreodelasetapas(DERFAgenciaFederaldeNoticias,2009).

34. Ídem 31.


Enelcasodelosbarrioscerradoshaytresagenteslocales.Primero,laempresalocalVanziniS.A.quecompróaIng.SpirandelliS.A.elbarrioCarlosPellegrini,dandoungranimpulsoapartirdeunaseriedeinver-sionesyunanuevaestrategiadecomercializaciónabriendolacampañapublicitariatambiénalosnosociosdelJockeyClubRosario.Ensegundolugar,AldeaS.A.llevaadelantetrescountries(AldeaLago,AldeaTenisyAldeaGolf)queensuconjuntosumanmásde200hectáreas.Esteagentehaestadoactuandoenlaciudaddurante losúltimosveinteaños,abocadoexclusivamentea lasoperacionesresidencialesnotradicionales.Entercertérmino,elrecienteProyectosUrbanísticosS.A.controladoporlosdirectivosdelJockeyClubyelFideicomisodelJockey.Aquí,ochoempresarioslocalesdonanlastierras,participandocomobeneficiariosylosfiduciantes(sociosynosocios)compranmetroscuadradosindivisosyhacenlosaportesparalainfraes-tructura35.Elproyectoconstadecuatrosbarriosdecaracterísticasdiferentes:PasodelGolf,PasodelArroyo,PasodelPuenteyPasodelCountry(190hectáreas).

Los barrios abiertos cuentan con cuatro agentes. Portal de Aldea y Aldea Abierto corresponden a Aldea S.A. mencionada en el apartado anterior. La empresa Greenville Desarrollos Inmobiliarios, de la ciudad de BuenosAires,estárealizandoGreenesdeFisherton.LacompañíaVanziniS.A.ofrecetodotipodeadminis-tracióndepropiedadesinmobiliariasyserviciosdedesarrollo,particularmenteespecializadaenloteos,entreelloslosbarriosTango,LomasdeFishertonyHostaldelSolOeste.LaempresarosarinaASS,acargodePorcelyRemolini,quiencompraelterrenoaunaantiguainmobiliariallamadaEchesortuyCasas,paradotardein-fraestructuraylotearloqueactualmenteesSanEduardo.

LaurbanizaciónmixtabásicaeintegralNewberyserádesarrolladaycomercializadatambiénporAldeaS.A.Cabeseñalarquelaempresaaúnnohalanzadoalmercadodichoemprendimiento.

Entrelosestudiosdearquitecturayempresasconstructorasmásconocidosquehantrabajadoenelsi-tio,seencuentranenrelaciónalosprimeros,Proyectta,RamiroSanso,Palomboyalossegundos,EcosdelSol,Ascheri y Lombardo S.R.L., AqraConstrucciones,Fundar.Estaúltimaconstructoratambiénrealizaproyectosen la zona. Todosellossonprofesionalesy/oequiposdetrabajodegrantrayectoriaenlaciudaddeRosario.

Losagentesinmobiliariosquecomprendenelmercadoresidencialsondiversos,nohayinmobiliariasexclusivasparaestesector.Apartirdel relevamientodeavisospublicadoseneldiarioLa Capital, lasqueconmayorfrecuenciaaparecensonlassiguientes:GrandinettiNegociosInmobiliarios,EstudioParque,UnoPropiedades,Niza,VanziniyAldea.Laventadirectaporpartedeparticularesesalrededordel30%delosinmuebles ofertados en el sector.

5.3. Precios de Terrenos en el sector noroeste de la ciudad

Elnoroesterosarinonopresentacaracterísticashomogéneas,conviviendoallísituacionesquepuedenidentificarsesintéticamenteatravésdelasdistintasmodalidadesdeocupaciónytransformaciónenlosbarrios.Elanálisisdelospreciosdeloslotescomprendelatotalidaddesuextensiónfísica.Loquesebuscaenestepro-cedimientodezonificaciónesunpromedioflotanteaproximadodelospreciosdelosterrenosqueporsupuestonovaaserexactoalvalor,debidoaqueencadabarriovahabersituacionespuntualesdiferenciales.

Paraobtenerelvalorbasedeunlotetipo(U$s/m²)delosdistintosbarrios,alolargodelperíododeestudio, se realizó el relevamiento de los avisos de venta de terrenos publicados por el diario de la ciudad, La Capital36.Lasuperficiedelterrenovaría:paraviviendasuotrasactividadesestablecidasenelloteotradicionalsetomacomounidaddeanálisisaunterrenotipode8,66mx25m(sup.216,5m2)yenlasnuevasurbani-zaciones(barrioscerradosyabiertos)de20mx30m(sup.600m2).Además,lainformaciónsecompletóconlosestudiosdelasGuíasdeTasacionesAnualesdelaCámaradeEmpresasInmobiliariasdeRosario(2005y2006)yentrevistasefectuadasaagentesinmobiliarios.

35. Elemprendimientoseenfocaatodotipodepúblico.Sinembargo,lasmayoresventajasestándadasparalossociosdelJockeyClubdeRosario,yaquepuedenentrarysalirdelclubsinpasarporlavíapública.

36. Losclasificadosanalizadoscorrespondenalosdíasdomingosduranteelmesdeabrildecadaaño.Seanalizóesemomentodebidoaqueesunperíodoposterioralasvacacionesydecomienzodeaño,congranmovimientoenladinámicainmobiliaria.SerealizaronplanillasdecálculomedianteelsoftwareExcelconteniendolossiguientesdatos:añodepublicación,ubicacióndelote(distritoydirección),característicasdelote(ancho,largo,superficieyubicaciónenlacuadra),preciodellote(Unidadym²)yoferente(inmo-biliariaodueño).


Cabemencionarquecuandounterrenoseencontrabaendistintasituaciónaladelloteprototipo,setomarondiferentesíndicesparatransformarsuvalor.Porejemplo,cuandoposeíansuperficiesequivalentesperocambiabasuubicación–paraterrenosenesquinaelvalorbaseaumentaentre15%y20%–cuandoesofertadoporunainmobiliariatieneunincrementodel5%yporúltimo,eltamañoesotravariablequeinflu-ye:amenorsuperficiemayorprecioporm².Enelsectornoroesteprácticamentenohaylotesinternos;lospocoscasosencontradosfuerondesechadosdadoquenosonrepresentativosdelestudio.

Los precios promedios de los terrenos en el Noroeste Rosarino han tenido cambios sustanciales a lo largodelperíodo,teniendounaevoluciónsimilaralosdelrestodelaciudad.Esdecirquedesdeel2003alaactualidad,losvaloresasciendenenformacontinua,talvezconmayorfuerzaenlosprimerosaños.CabeseñalarquelatasadecrecimientohasidomayorenelNoroeste,prácticamentecuadriplicándoselosvalores(389%)mientrasqueenelrestodelaciudadsehantriplicado(297%).

Tabla 4.ComparaciónentrelospreciospromediosdeterrenosenlaciudadyenelnoroestedeRosario(U$s/m2).Período2003-2012.

Año Precio promedioRosario (U$s/m2)

Precio promedioPeriferia (U$s/m2)

2003 175 282004 205 342005 240 412006 280 492007 325 602008 370 702009 400 802010 440 912011 485 1012012 520 109

Variación 03-12 297% 389%

Fuente: elaboración propia sobre entrevistas a agentes inmobiliarios y avisos del diario La Capital, abril 2003 a 2012.

Losterrenosdemayorprecioporm²enelnoroesterosarinosepresentanenelsectorsuperioroeste,entreelarroyoLudueñayelAeropuertoInternacional,particularmenteenlosbarrioscerradosdeAldeaGolf,TenisydelLagoybarriosabiertosAldea,PortaldeAldea,GreenesdeFisherton,SanEduardoyHostaldelSolOeste.CabeseñalarqueelcountryCarlosPellegrinieselúnicodegranvalorinmobiliarioquenoseencuentraen dicho sector.

Otroscasosderevalorización,enmenororden,sonelbarrioHostaldelSolEsteyloscuatrobarrioscerradosde losPasosdel Jockey.Elprimeroha incrementado suvalordebidoal saneamientodel arroyoLudueña,lograndounalocalizaciónestratégica,ylosúltimosapartirdelasancióndelPlanEspecialParqueHabitacional Ludueña donde semodifican los indicadores urbanos permitiendo el desarrollo de distintasurbanizaciones.

Porotrolado,algunossectoresnohantenidograndesmodificacionesenrelaciónalresto,ubicadosen los rangos intermedios de precio por m2.TaleselcasodeFisherton,FishertonR,AntártidaArgentinayLomas de Fisherton, principalmente localizados en el centro del área de estudio. Si se destaca en el caso de Fisherton–queanteriormenteeraunbarriomásprestigioso–unaciertadesvalorizacionymayorofertadeterrenosenlosúltimosaños.

Porúltimo,losbarriosAltosdeMendoza,FishertonSury7deSeptiembre,principalmenteconformadosporviviendasocial,asentamientosirregulareseindustriassemantuvieronenlospreciosmásbajos(verTabla5).


Tabla 5. Preciopromediodelotetipoenlosdistintosbarriosdelnoroesterosarino.Periodo2003-2012.

BarriosPrecio Promedio lote tipo (U$s/m2) por año

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Aldea Golf 38 50 60 70 84 99 115 130 148 164

CarlosPellegrini 37 48 55 67 83 97 114 128 145 160Aldea Tenis - Lago 35 45 51 62 79 94 108 125 140 150

Portal de Aldea 33 43 49 60 76 93 103 122 130 140Aldea Abierto 32 41 47 58 74 91 100 120 128 135

Greenes Fisherton 32 40 47 58 74 90 99 118 125 130San Eduardo 30 37 42 50 60 74 90 99 118 125

HostaldelSolOeste 29 36 42 48 58 72 82 98 110 122Fisherton 33 43 49 60 76 84 90 99 107 115

PasoCountry 20 26 34 40 50 70 80 90 100 106Paso Golf - Arroyo 20 26 34 40 50 60 70 80 90 100

Paso Puente 20 26 34 40 50 58 68 78 85 92Lomas Fisherton 28 32 38 46 53 58 64 72 80 90

Fisherton R 28 32 38 46 53 58 63 71 79 88AntártidaArgentina 26 30 36 44 51 56 60 70 78 85Altos de Mendoza 25 28 34 42 48 54 59 67 75 82HostaldelSolEste 22 25 32 39 44 54 60 66 72 80

Tango 24 27 36 41 47 53 60 66 72 78Fisherton Sur 22 26 34 40 45 50 56 63 66 72

7deSeptiembre 20 24 30 35 40 44 49 55 61 66

Promedio noroeste 28 34 41 49 60 70 80 91 101 109


El estudio del incremento de valor de los precios de los terrenos entre el año 2003 y 2012 constata quesehan triplicado,cuadriplicadoyquintuplicado losprecios segúnelbarriocorrespondiente.ElPlano15exponequelaszonasmásvalorizadassonloscuatrosbarrioscerradosdelJockey(Country,Golf,PuenteyArroyo),favorecidosporelcambionormativo,ylaszonasdemenorincidenciasonlosbarriosqueposeenviviendasocial,asentamientosirregulareseindustrias(AltosdeMendoza,FishertonSury7deSeptiembre).

En suma, durante los años 2003 y 2012 la evolución de los precios de los terrenos en el Noroeste Rosa-rinohansidomuyvariados.Estososcilanentre20U$s(7deSeptiembre,2003)a164U$s(AldeaGolf,2012)el m2,respectivamente.Elpromediogeneralesde66,2U$s/m2.

5.4. Precios de viviendas unifamiliares en los barrios abiertos y cerrados

El valor de las propiedades se incrementa considerablemente en el noroeste rosarino desde el año 2003al2012.Estoesdebidoalcontextofísico,normativo,socialyeconómico,comoasítambiénalasva-riadascaracterísticasquepresentancadaunode los inmuebles.Lasoperacionesdecompra-ventaqueseregistransondeviviendasenlosbarriosabiertosycerrados,reflejandolamayordisposicióndepagodelosusuariosurbanosparaaccederalasmismas.Enestesentido,elmercadodesuelourbano,esunmercadodepreferencias y capacidades de localización dando como resultado una ciudad fragmentada.

Losprototiposediliciosquesecomercializanenlasnuevasurbanizacionessonlaviviendaunifamiliargeneralmenteusada(enbuenestado),conunaantigüedadentredosyochoaños.Loscasosderesidenciasnuevassonmuypocos,debidoaqueelmercadopresentacaracterísticasparticularesyengenerallasperso-


nasqueoptanporesaopcióncompranelterrenoyseencarganellosmismosdeldiseñoyconstrucción. Las unidades se han presentado generalmente como un bien de uso y no de cambio en el noroeste rosarino. Por talmotivo,soloserelevóelpreciodelosavisosdeventasdeviviendasunifamiliaresdedos,tresycuatroomásdormitorios,identificandosuestado37. Los valores se obtuvieron del diario La Capital, durante el mes de abril entre los años 2003 y 2012. Además, para completar y corroborar la información se realizó entrevistas a agentes inmobiliarios.

En el estudio de precios del mercado residencial,seobservaquenotodoslosbarrioscomercializanlostrestiposdeviviendasunifamiliaresusadas,siendoelmásrequeridoeldetresdormitorios(superficie100m2).Asimismoalgunosmuyrecientes,comoeselcasodelosbarrioscerradosPasosdelJockey(Golf,Arroyo,PuenteyCountry)nopresentanunidadesalaventaoelbarrioabiertoGreenesdeFishertonlascomercializaapartirdelaño2008.

Plano 15. Incrementodepreciosdeterrenosenlosdistintosbarriosdelnoroesterosarinoentrelosaños2003-2012(%).

37. ElrelevamientodeviviendasunifamiliarestambiénserealizópormediodeplanillasdecálculomedianteelsoftwareExcelcon-teniendolossiguientesdatos:añodepublicación,zonaydirección,ubicación(esquina,tramo),dimensiones(ancho,largoysu-perficie),cantidaddedormitorios(2,3y4omás),estado(nuevoyusado),preciodellote(Unidadym²)yoferente(inmobiliariaodueño).


Elmercadoresidencialdeviviendaunifamiliarusadaconunasuperficiecubiertapromediode75m2; consta de dos dormitorios, cocina, living-comedor, garaje y un baño. Generalmente, las unidades cuentan con superficiesabiertas(patioojardín)deaproximadamente50m2. Estas solo se registran en los barrios abiertos, ofreciendo los barrios cerrados unidades de mayor dimensión.


Las de mayor precio se presentan en los barrios Portal de Aldea y Aldea Abierto, al noroeste del área de estudio y las de menor valor en Lomas de Fisherton y Tango, al sur del sector. Los precios de las viviendas usadasdedosdormitorios,oscilanentre270U$s/m²(preciomásbajoenel2003)a1.300U$s/m²(preciomásaltoenel2012),dependiendodesulocalización.Elpromediogeneralesde49.125U$s,estandoelvalordelm2 a655U$s.Laspropiedadesenestosdiezañoshantriplicadosuvalor(verTabla6).

Tabla 6. Preciospromediodeviviendaunifamiliarusadadedosdormitorios(75m2)enlosdistintosbarrios del noroeste rosarino. Periodo 2003-2012.

BarriosPrecio Promedio vivienda usada dos dormitorios (U$s/m2) por año

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


Greenes de Fisherton --- --- --- --- --- 790 870 950 1030 1170San Eduardo 360 410 450 540 650 710 800 890 980 1090

HostaldelSolOeste 340 375 410 450 540 650 710 800 890 980

Lomas de Fisherton 295 320 345 375 410 450 500 650 700 800Tango 270 300 330 360 380 415 450 500 650 720



Laofertadeviviendaunifamiliarusadadetresdormitoriosposeeunasuperficiecubiertapromediode120 m2.Lasunidadesposeenademáscocina,living-comedor,dosbaños,garageyquincho.Cabeaclararqueestas generalmente cuentan con jardines de aproximadamente 100 m2, tanto en barrios abiertos y cerrados.

LasdemayorpreciosepresentanenlosbarriosAldeaGolfyCarlosPellegrini,alnoroestedeláreadeestudio, y las de menor valor en Lomas de Fisherton y Tango, al sur del sector. Los precios de las viviendas usadasdetresdormitoriososcilanentre250U$s/m²(preciomásbajoenel2003)a1.680U$s/m²(preciomásaltoenel2012),dependiendodesulocalización.Elpromediogeneraldeunaviviendatipoesde86.760U$s,estandoelvalordelm2 a723U$s.Cabeseñalarqueenestepromediosehanincorporadolasviviendasdelosbarrioscerrados,demayorcalidadconstructivayorientadasaunaclasemedia-alta.Ahorasisetomarasolo el valor de los barrios abiertos, como en las viviendas de dos dormitorios, el m2 sereducea585U$s.Estoesdebidoaqueenunamismacalidadconstructivaalincrementarlasuperficiedeconstrucciónelvalorsereduce.Laspropiedadesenestosdiezañoshantriplicadosuvalor(verTabla7).

Porúltimo,elprototipohabitacionalcorrespondienteaunaviviendaunifamiliarusada(enbuenesta-do)conunasuperficiecubiertapromediode180m2, constan de cuatro o más dormitorios, estudio, cocina-comedor,living-comedor,tresomásbaños,lavadero,doblecocherayquincho.Asimismocuentanconsuper-ficiesabiertasdemásde150m2.

La localización de acuerdo al valor de los inmuebles coincide con las de tres dormitorios, estando las demayorprecioenlosbarriosAldeaGolfyCarlosPellegrini,ylasdemenorvalorenLomasdeFishertonyTango.Lospreciosdelasviviendasusadasdecuatrodormitoriososcilanentre230U$s/m²(preciomásbajoenel2003)a1.520U$s/m²(preciomásaltoenel2012),dependiendodesulocalización.Elpromediogeneraldeunaviviendatipoesde116.640U$s,estandoelvalordelm2 a648U$s.Cabeseñalarqueestepromedioesmenorqueeldelasviviendasdetresdormitorios,debidoaqueenunamismacalidadconstructivaalin-crementarlasuperficiedeconstrucciónelvalorsereduce.Laspropiedadesenestosdiezañoshantriplicadosuvalor(verTabla8).


Tabla 7. Preciospromediodeviviendaunifamiliarusadadetresdormitorios(120m2)enlosdistintosbarrios del noroeste rosarino. Periodo 2003-2012.

BarriosPrecio Promedio vivienda usada tres dormitorios (U$s/m2) por año

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Aldea Golf 550 650 750 820 930 1080 1220 1380 1500 1680

CarlosPellegrini 530 620 730 800 920 1070 1200 1370 1500 1620Aldea Tenis - Lago 500 600 700 790 890 1050 1170 1340 1420 1500


Greenes de Fisherton --- --- --- --- --- 700 790 870 950 1030San Eduardo 330 360 410 450 540 650 710 800 890 980

HostaldelSolOeste 320 340 375 410 450 540 650 710 800 890Lomas de Fisherton 270 295 320 345 375 410 450 500 650 700

Tango 250 270 300 330 360 380 415 450 500 650Promedio noroeste 389 441 508 567 645 742 836 936 1034 1139


Tabla 8. Preciospromediodeviviendaunifamiliarusadadecuatroomásdormitorios(180m2)enlosdistintosbarriosdelnoroesterosarino.Periodo2003-2012.

BarriosPrecio Promedio vivienda usada cuatro o más dormitorios (U$s/m2) por año

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Aldea Golf 520 570 650 750 820 930 1080 1220 1380 1520

CarlosPellegrini 500 550 620 730 800 920 1070 1200 1370 1480

Aldea Tenis - Lago 460 520 600 700 790 890 1050 1170 1340 1400

Portal de Aldea 380 430 470 520 605 710 830 940 1040 1150

Aldea Abierto 320 350 400 470 550 640 710 810 900 1040

Lomas de Fisherton --- --- --- --- --- 620 700 790 870 950

San Eduardo 300 330 360 410 450 540 650 710 800 890

HostaldelSolOeste 290 320 340 375 410 450 540 650 710 800

Lomas de Fisherton 250 270 295 320 345 375 410 450 500 650Tango 230 250 270 300 330 360 380 415 450 550



Ensuma,entrelosaños2003y2012,laevolucióndelospreciosdesueloenlosdistintosbarrioshasidosimilarparalasdistintasmodalidadesdeviviendaunifamiliarusada,tantoseadedos,tresycuatromásdormitorios.Seevidencióquelosinmueblesdemayorespreciosseconcentranalnoroeste.Eltamañodelasunidadesesunavariablequehainfluidocuandoevaluamosunamismacategoría.Lasviviendasmáspeque-ñasdemenorsuperficie,poseenmayorprecioporm²ylasdemayoressuperficiesposeencostosmenores.Igualmente, el valor de los inmuebles no se ha incrementado tanto como en el caso de los terrenos. Éste solo sehatriplicadomientrasquealgunosloteshancuadriplicadooquintuplicadosuvalor.


5.5. Estrategias de comercialización y tendencias del mercado

LainversióneninmueblesrealizadaenRosarioyparticularmenteenelnoroestedelaciudad,hacon-cedidounarentabilidadatractiva(einclusivesuperioralafinanciera)enlosúltimosaños.

Hayunagrancantidaddeemprendimientosresidencialesqueseestánterminando(barrioscerradosyabiertosdeAldea,HostaldelSolOesteySanEduardo)yotrosqueseinician(parqueshabitacionalesLudue-ñayNewbery).Elimpactoquetendrándichasurbanizacionesseponderapositivamenteentrelosdistintosactores de la ciudad.

Lasmanerasdecomercializaciónquesedesarrollanenelnoroestesebasaentransaccionesdecomprayventadeterrenoseinmuebles(principalmenteusados),adiferenciaqueeneláreacentral,dondedichaprácticaseextiendealaproduccióndeinmuebles.Laexpectativadeventadelosdesarrolladoresesdelatotalidaddelemprendimiento.Martinucciexpresa:“loslotesquevanquedandosinvendersonlosmáscaros,siendoavecesmásnegocioparalosvendedoresloslotesdelfinalquelosprimerosqueestánalcostodondesebeneficianloscompradores(...)esunprocesolentoqueduramásde10años”38.

Elmercadoseexpresa,generalmenteenlosúltimosaños,enlaventadelosbienesenpesosyconmayorcantidaddecuotasalospropietarios.Alrespecto,Picasso39explicaque:“enlaPeriferiaelmercadoesmásamplio,haydistintossub-mercadosygrandiversidaddeinmuebles,lasoperacionespuedenrealizarseenpesos,accediendogeneralmenteaunpúblicodefamiliasjóvenesmientrasquelaspersonasmayoresdecidenvolver al centro de la ciudad”40.

Losoperadorestienenmodalidades,tiempos,mediosdegestión,anunciospublicitariosparecidosparaconcretarlasoperaciones–entreotrascuestiones–entodalaciudad.EnelcasodelosbarrioscerradosPiz-zolo(2012)expresaque:

“Todos los barrios cerrados de Rosario promueven las mismas cosas, es decir, la proximidad a la ciudad, la vidacercadelanaturalezayalairelibreylaseguridad.Después,segúnelbarriosepromueveundeporteounentornoparticular,comoserunlagoounacanchadegolf.LosPasosdelJockeypresentanademásmayorposibilidaddesociabilizaralosniñosylospadrescongentedelmismonivelsocial.Comoesunconjuntode cuatro barrios cerrados es una oportunidad de tener más amigos y poder visitarlos sin salir, tomando los puentesinteriores”(Pizzolo,2012:49). Particularmente,en lacomercializaciónde losbarrioscerradosCarlosPellegriniy loscuatrocorres-

pondientesalosPasosdeJockey,sepromuevetambiénel“accesoalJockeyClubRosario”,dadoquehayuningresoprivado.Elprimeroestabaorientadosoloasussociosperodespuéshubounaaperturaalasclasesaltas y media-altas.

En las publicidades son frecuentes slogans como: “privacidad, seguridad, aire puro y contacto con la naturalezaasolo15minutosdelmicrocentrodeRosario”,“podervivirenuntípicopaisajedeunacanchadegolf,especialmentepensadaparadeportistasquequieranunirplenamentesuvidaaldeporte”o“el lugaridealdondeamarrartuvida”.TambiénpromocionanlaintegraciónsoloconpersonasdelmismonivelsocialcomoenelcasodelosPasosdelJockey: “los barrios favorecerán los vínculos sociales con espacios de en-cuentroquepermitenquelacomunicaciónentrelospropietariostenganpuntosencomún(...)lasmejoresamistadparatushijos(...)enlosbarriosprivadosdelFideicomisodelJockeytendránunentornoquefavore-cerá la integración social”.

Losusuariosfinalescadavezexigenmejorescondicionesyestánmásinformados:estudianelmercado,comparanlospreciosylasdistintascaracterísticasdelosbienes,ysabenquetienenelpoderdeconcretarlaoperación.

38. Ídem 31. 39. ElArq.JorgePicassoeselpresidentedelaSubcomisiónyTribunaldeTasacionesdelaCámaradeEmpresasInmobiliariasde

RosarioydocentedeposgradodelcursodeTasacionesdelaFacultaddeArquitectura,PlaneamientoyDiseño,UNR.40. EntrevistarealizadaalArq.JorgePicasso.Rosario,30/05/12.


LasaccionesdeespeculaciónquesedesplieganenlaPeriferiaposeentresmodalidadesdistintas:enmayormedida,laprotoespeculaciónylaespeculaciónpasivayenmenororden,laespeculacióninductiva(Barenboim,2013).

La primera está provocada por la tendencia creciente de los precios de suelo, desde el año 2003 a la actualidad.Alaprácticadesimpleusuario(propiedaddeuso)selesuperponeunalógicapropiamentepecu-niaria, los incrementos de valor del inmueble. La vivienda es simultáneamente en muchos casos un bien “de consumo” y un bien “de inversión”.

Lasegundaserefierealaapropiacióndeladiferenciadevalorproducidaporlacompradeterrenosantesdelosincrementosdeprecioyalaventaposteriordeestos.Aquí,nomedianingúnprocesoproducti-vo. Los agentes especializados en capturar estos incrementos se localizaron en zonas de revalorización, como porejemplo,enlosnuevosbarrioscerradosdelosPasosdelJockey(Golf,Arroyo,PuenteyCountry)oenelParqueHabitacionalNewbery.Dichosemprendimientosseencuentranenejecuciónycuentanconlotesva-cantes en su interior, para la compra y posterior venta.

La tercera es cuando los agentes productores desarrollan porciones de espacio urbano considerable, incidiendoconsuacciónenloslugaresyobteniendosobreganancias.Lasconstruccionessonmásespecíficas,deacuerdoalasdemandasdelpropietarioysedestinangeneralmentecomounbiendeuso.EnlaPeriferia,sehanconstruidopequeñoscondominiosenlosbarriosabiertosdeHostaldelSolOesteySanEduardoydosedificiosenalturaenelbarrioabiertodeAldea,convistaallagodelbarriocerradoaledaño,atravésdelafiguradefideicomiso.Conrespectoaesteúltimo,esinteresantedestacarcomounemprendimientoprivado(barriocerradoAldeadelLago)porsuscaracterísticas,principalmenteellagoartificial,legeneroplusvaloraotro(edificioenaltura:AldeaDock).LosnuevosemprendimientosdelosparqueshabitacionalesdeLudueñayNewberytambiénvanadesarrollarviviendascolectivasparasuposteriorventa.

Elmercadoinmobiliarioydelaconstrucciónseestimacontinuarádesarrollándose,quizáspordebajodelíndicedecrecimientoquetuvoenañosanteriores.Latendenciadelasinversionescontinuarácomple-tandoydensificandolaplantaurbanahaciaelnoroeste,pudiendoacelerarseconlaasignacióndecréditosviables,yconexpectativaparalosagentesinmobiliariosdelosParquesHabitacionalesLudueñayNewbery,sumadoalaincorporacióndelnuevocentrocomercial,FishertonPlazaOpenMall,enfrentedelaeropuerto.Tambiénhayotrascuestionesquehabráquesolucionarenrelaciónalfuturoincrementodelflujodeperso-nas, expresa Aguirre:

“elAeropuertoInternacionalnoseutilizacomointernacional,albosquedelosConstituyentestodavíanoserecurretanto(faltanrealizarobrasygarantizarlaseguridadinternayexterna)ylosaccesoseste-oeste(Av.Newbery,Av.Córdoba,Av.MendozayAu.CheGuevara)soninsuficientesenrelaciónalaconexiónnorte-surconlaampliacióndelaAv.deCircunvalación”41.

Nohayperspectivasdecrecimientodelaciudadhaciaeloesteysur/suroeste,solamentehaciaelnortesehapresentadounproyectodelParqueHabitacionalBouchard.Asimismo,elmercado residencial se seg-mentacadavezmásincorporandoenalgunossectoresladensificaciónverticalalosdistintossub-mercadosexistentes(viviendasenelloteotradicional,barriosabiertos,pequeñoscondominios,barrioscerrados,urba-nizacionesmixtasyviviendasdecaráctersocial)moviéndosetodoslosproductosdemaneradesparejaycondiversas modalidades de comercialización. Esto exige cada vez más un mercado crecidamente profesionaliza-doyconexigentesdemandasqueesténalaalturadelasituaciónactual.

41. Ídem 17.


CONCLUSIONES GENERALES

Lainvestigaciónrealizadaconstituyeunacercamientoinicialsobreelprocesodesegregaciónsocioes-pacial y revalorización inmobiliaria en el noroeste de la ciudad de Rosario, entre los años 2003 y 2012. Las tendenciasalahomogenizaciónsocial, laversátildinámicainmobiliaria, laexpansióndeinfraestructurasyservicios, juntocon lapermanenteactualizaciónnormativa local, continúanmodificandosuconfiguración(nuevocentrocomercialFishertonPlazaOpenMall,terminacióndelParqueHabitacionalLudueñayNewbery,entreotrosemprendimientos).Portalmotivo,elestudioesunatareainconclusa,debiéndoseextenderentrabajos posteriores.

Apartirdeanalizarlosresultadosmásimportantes,alolargodeloscincocapítulosdellibro,surgenlassiguientesreflexionesconelfindecontribuiraldesarrollodenuevaspolíticasurbanasparaunordenamientosocioespacialmásequitativo:

Lafragmentaciónurbanaparecieraserunacaracterísticacadavezmásdestacadaen lasprincipalesciudadesargentinasen losúltimosaños.Particularmente,Rosarioposeeunamayorconcentraciónde losgruposdeelite,enunáreaquetiendeaconformarsecomouncono,dondeelvérticeselocalizaenelcentrocreciendohaciaelnoroestedelaperiferia,continuandohaciaeláreametropolitana.

Las operaciones de construcción, enmarcadas dentro de las regulaciones generales, estuvieron orien-tadas principalmente a viviendas para familias jóvenes, con ingresos medios y altos. A su vez el área de estu-dionoeshomogénea,conviviendoallísituacionesquepuedenidentificarseatravésdelasdistintasmodali-dadesdeocupaciónytransformaciónenlosbarrios.Haciaeloesteseencuentranlasnuevasurbanizaciones(barriosabiertos,cerradosypequeñoscondominios)mientrasqueelrestotuvoconstruccionestradicionalesquefueronocupandolentamentelotealote.Tambiénpermanecenlosconjuntosdeviviendapúblicaylosasentamientosirregulares,reflejandounsectordelapoblacióndebajopoderadquisitivo.

El crecimiento urbano de este área no fue producto exclusivo de la libre relación entre la oferta y la demandadelmercadosinoqueelEstado localpromoviódichossectoresatravésdedistintasnormativasparticulares (DecretoN°1.542/00debarrioscerradosyOrdenanzasN°7.932/05y8.431/09paraparqueshabitacionales)ylaprovisióndedeterminadasobrasdeinfraestructura.

Ladinámica inmobiliariadelnoroesteposeecaracterísticasparticulares,siendomás intensaqueenotrossectoresdeRosarioyproduciendounatransformaciónaceleradadelterritorio.Laofertaefectivaestanheterogéneacomolacantidadmismadelotesquesevenden.Losterrenosmáspropuestossondemedianaygrandesdimensiones.Laresidenciasepresentaatravésdelaviviendafamiliardedos,tresycuatrosdormi-torios(habiendomuypocasdeundormitorio).Porloquesepodríadecirqueeltamañoylacantidaddelasviviendasesmayoralasdelosbarrioscentrales.LademandaseconcentraenelsectorlindanteconFúnes,quedandoaúninsatisfechoelacceso,porelexcedidoaumentodelvalor,alossectoresdebajosymediosin-gresos.Lasegregacióndeestosnuevosemprendimientosquebrantalaintegracióndelosnuevoshabitantesconlosantiguospobladoresdelazona.Engeneral,losinversoressonlocalesytienenlaspropiedadesparauso personal, renta o venta.

Laevolucióndelospreciosdesueloenlosbarrioshasidosimilarparalasdistintasmodalidadesdeviviendaunifamiliarusada,entrelosaños2003y2012.SeevidencióquelosinmueblesdemayorespreciosseconcentranentreelarroyoLudueñayFunes.Eltamañodelasunidadesesunavariablequehainfluidocuandoevaluamosunamismacategoría, lasviviendasmáspequeñasdemenorsuperficie,poseenmayorprecioporm²ylasdemayoressuperficiesposeencostosmenores.Igualmente,elvalordelosinmueblesnosehaincrementadotantocomoeldelosterrenos.Estesolosehatriplicadomientrasquealgunosloteshancuadriplicadooquintuplicadosuvalor.

ApesardequeeldistritonoroestehasidoelmayorbeneficiariodelMunicipio,porobtenerelpresu-puestoenobrapúblicamásalto,seevidenciaqueesinsuficienteypresentaalgunasdeficiencias.Elsistemavialposeetodavíacallesdetierra,losespaciospúblicossonnumerososydegrandesdimensionesperofaltasujerarquización,dejandodeserlugaresparatodoslossectoressociales,ylareddeinfraestructurasesin-completa,especialmenteloreferidoalosdesagüescloacales.Enrelaciónalosservicioseltransportetiene


unacoberturabaja(noingresaentodoslosbarrios)yelincrementodelainseguridadgeneraqueésteseaunfactoresencialenlaeleccióndelbarrioparavivir.Contrariamente,elsistemadesalud,educaciónyculturatienenunaaltacobertura.

Laconsolidacióndesistemasbásicosdecalidadsoloseevidenciaenaquellosquepuedenadquirirlosenelmercado.Taleselcasodelosbarrioscerradosquecuentancontodaslasinfraestructuras(agua,cloacas,electricidadygas)provistasporpartedelosagentesprivados.Además,dichossectoressocialesconcibenserviciosdeseguridadpropios,áreasdeportivasyestablecimientoseducativosprivados,convirtiéndoseenelementosdediferenciaciónsocial.Esdecirquelaautosuficienciadelasnuevasurbanizacionesnocontri-buye a acrecentar la relación y el incremento de la oferta de infraestructura y servicios con los otros barrios existentes.

Elcomportamientogeneralquedichasclasesdesarrollanposeeunfuertecolectivismopráctico.Asílosbarrioscerrados,conmayorintensidad,ylosbarriosabiertosypequeñoscondominios(conserviciosencomún),enmenorgrado,tienenunmodelodesocializaciónhomogéneo.Loshabitantesparticipanenlosmismos lugares y ambientes sociales como ser clubes, escuelas, amistades, etc. siendo espacios de conserva-ciónyreproducciónsocial.Enestesentido,lasnuevasurbanizacionesinfluyenenlaproduccióndeestilosdevidaestandarizados,entérminosdeseguridadprivada,calidaddevida,relacionessociales,etc.

Alolargodelperíododeestudiodichatendenciaalahomogenizaciónsocialsehaidointensificandoymodificando.Aprincipiosdel2003,losbarrioscerradosprácticamentenohabíantenidoéxitoenrelaciónalagranocupacióndelosbarriosabiertosquedandomuchosdeellosvacios.Labúsquedaestabamásorientadaalamayorcantidaddesuperficieyespaciosverdesquealaseguridad,sumadoalainfluenciadelarecientecrisis económica. Desde el 2008 en adelante, vinculado principalmente con el incremento de los niveles de inseguridad y el mejoramiento de la economía, las personas encuentran en el encierro mejores condiciones deseguridadyunaciertadistinciónsocial,generalmenteasociadaapequeñoscírculossocialesdeclubesprestigiosos locales.Estacuestiónrelacionadacon laspreferenciassociales, lapertenenciaadeterminadogrupo social y las modas inmobiliarias explican la elección de algunas zonas y la consiguiente autosegrega-ción, incrementando los precios de los terrenos e inmuebles.

En resumen, el noroeste rosarino es un lugar de grandes transformaciones urbanas y gran valorización inmobiliaria,dondeseimpregnaelmayorcontrastesocialconelrestodelaciudad(sinconsiderarlasáreascentrales).Losfenómenosquesehanproducidoplanteanunaseriedepotencialidadesydebilidades.Losaspectospositivossevinculanconlaszonasparacrecimientoresidencial,conbuenacalidadurbanadentrodelmarcodecontencióndelaciudad;zonasvacantes(sobreelarroyo,bordesyáreassinurbanizar)paratransformarconservicios,infraestructurayequipamientos,generandounanuevacentralidadqueaprovechaunrecursonatural;lotesyviviendasconpreciosmásbajosqueenotrasáreas.Losaspectosnegativossevin-culanconlaconectividad,atravesamientoeste-oeste,quedeberárevisarseacausadelaumentoautomotriz;laincesanteinseguridad,lafaltadeinfraestructura(cloacas,aguapotables,gas,pavimentacióndecalles),lasáreasenprocesosdedegradaciónylacontinuatendenciaalahomogenizaciónsocial.

Especialmente, las nuevas urbanizaciones se localizan en espacios con buenas condiciones paisajís-ticas, impulsan el desarrollo de infraestructuras, equipamientos y servicios, incrementan los procesos desegregaciónsocialyfragmentaciónurbana,marcandoprofundasdiferenciasconlapoblaciónqueviveafuerade ellos.

Enestecontexto,sehacecadavezmásimportantecontarconpolíticasdesuelourbanointegralesquebrindenunordenamientosocioespacialmásequitativo,dondesegaranticeelaccesoalsuelo,laviviendaylascorrespondientesinfraestructuras,serviciosyequipamientosurbanosatodalapoblación.Ladotacióndeciudad,particularmentedeespaciopúblico,enfrentaelaislamientosocial,atrayendonuevamenteaaquellossectoresdelapoblaciónqueseautoexcluyeron.Esdecirqueladiversidadsocialenlosbarriosgenerabene-ficiosdevivirencomunidad,permitiendounusomáseficientederecursosurbanos.


BIBLIOGRAFÍA

a) Aportes teóricos generales

AMENDOLA,Giandomenico.2000.La ciudad postmoderna.Madrid:Celeste.ATRIA,Raúl.2004.“Equidadyestructuradeoportunidades:lasclasessocialesylaestratificaciónsocial”,en

Estructura ocupacional, estructura social y clases sociales. Serie Políticas Sociales N ° 96.SantiagodeChile,CEPAL.

BORSDORF,Axel.2003.“Cómomodelareldesarrolloyladinámicadelaciudadlatinoamericana”,enRevista EURE N ° 86.SantiagodeChile:PUCCEditora.

BORJA,Jordi.yCASTELLS,Manuel.1997.“LocalyGlobal”,en La gestión de las ciudades en la era de informa-ción. Madrid: Ediciones Taurus.

CÁCERES,GonzaloySABATINI,Francisco.2005.“Relaciónentrepromocióninmobiliariaysegregaciónresi-dencial”, en Territorio y Suelo. Bogota: Fedevivienda.

CASTELLS,Manuel.1989.The Informational City.London:Blackwell.DEMATTOS,Carlos.2002.“Transformacióndelasciudadeslatinoamericanas:¿Impactosdelaglobalización?”,

en Revista EURE N° 85.SantiagodeChile:PUCCEditora.ECKERT,Joseph.1990.“Capítulo7:Valuacióndelatierra”,en Tasación de la propiedad y administración de

la evaluación.Chicago:AsociaciónInternacionaldeOficialesdelaEvaluación.FERNÁNDEZWAGNER,Raúl.2009.“Laadministracióndeunaciudadmás justae inclusiva.Nuevos instru-

mentosdeplanificaciónydesarrollourbano”,enX Seminario Red-Muni. Buenos Aires: Secretaría de GestiónPública.

GONÇALVESMENDES,LuisFelipe.2009.“Gentrificaciónyrehabilitaciónurbana:laambigüedadylacertezaenlaafirmacióndelaciudadcontemporánea”,enRevista UPC N° 5. Barcelona:UniversitatPolitécnicadeCatalunya.

HARDOY,JorgeEnrique.1997.“Investigacionessobreestudios,políticasyadministraciónpública”,enSerie Investigaciones en Administración Pública – FCE / UBA.Bs.As:EdicionesCBC.

HARVEY,David.1979.Urbanismo y desigualdad social.Madrid:SigloVeintiunodeEspañaeditores.JANOSCHKA,Michael.2002.“Elnuevomodelodelaciudadlatinoamericana:fragmentaciónyprivatización”,

en Revista EURE N° 85.SantiagodeChile:PUCCEditora.JARGOWSKY,Paul.1996.“Takethemoneyandrun:economicsegregationinU.S.Metropolitanareas”,en

American Sociological Review N° 61. Estados Unidos : EU editorial.JARAMILLO,Samuel.1994.Hacia una teoría de la renta del espacio urbano.InstitutodeGeografíaAgustín

Codazzi.Bogota:EdicionesUniandes.JARAMILLO, Samuel. 2003. “Los fundamentos económicos de la participación enplusvalías”, enCurso de

Educación a Distancia sobre Mercados del Suelo Urbano en Ciudades Latinoamericanas. Buenos Aires: LincolnInstituteofLandPolicy.

MARCUSE,PeteryVANKEMPEN,Ronald.2000.“Introduction”,enGlobalizing Cities: a new spatial order?. Oxford:Blackwell.

MARMOLEJO,CarlosySTALLBOHM,Mariana.2008.“Encontradelaciudadfragmentada:¿HaciauncambiodeparadigmaurbanísticoenlaRegiónMetropolitanadeBarcelona?”,enScripta Nova: Revista Electró-nica de Geografía y Ciencias Sociales N ° 270 [on line]. Barcelona: Universidad de Barcelona. Disponible en:www.ub.es/geocrit/sn/sn-270/sn-270-65.htm

MALIZIA,Matilde.2011.“Enfoqueteóricoyconceptualparaelestudiodelasurbanizacionescerradas”,en Andes N° 2[online].Tucumán:UNT.Disponibleen:www.scielo.org.ar/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S166880902011000200005&lng=es&nrm=iso.

PÉREZCAMPUZANO,Enriquey SANTOSCERQUERA,Clemencia.2011.«Diferenciaciónsocioespacialen laZonaMetropolitanadelaCiudaddeMéxico»,enInvestigaciones Geográficas, Boletín del Instituto de Geografía N° 74. México: UNAM.


PINÇON,MichelyPINÇON-CHARLOT,Monique.2000.Sociologie de la bourgeoisie.París:LaDécouverteRe-pères.

PORTES,AlejandroyHOFFMAN,Kelly.2003.“LaestructuradeclasesenAméricaLatina:composiciónycam-bios durante la era liberal”, en Desarrollo Económico N° 71. Buenos Aires: Ides.

PROGRAMADELASNACIONESUNIDAS.2009.Aportes para el desarrollo humano en Argentina. Segregación residencial en Argentina. Buenos Aires: PNUD.

RIBEIRO,LuizCesardeQueirozRibeiro.2000.“Cidadedesigualoucidadepartida?TendênciasdametrópoledoRiodeJaneiro”,enO Futuro das Metrópoles.RiodeJaneiro:UFRJ.

SASSEN,Saskia.1998.“Ciudadesenlaeconomíaglobal:enfoquesteóricosymetodológicos”,en Revista EURE N° 71.SantiagodeChile:PUCCEditora.

SMOLKA,Martim.2002.“Regularizacióndelaocupacióndelsuelourbano:elproblemaqueespartedelasolución,lasoluciónqueespartedelproblema.

SVAMPA,Maristella.2004.La brecha urbana. Countries y barrios privados. BuenosAires:CapitalIntelectual.SMITH,NeilyWILLIAMS,Peter.1988.Gentrification of the City.Boston.EstadosUnidos:UnwinHyman.TOPALOV,Cristian.1979.La urbanización capitalista.México:EditorialEdicol.VALLEJOS,MaríaJose.2004.Privatizacióndelaciudadyfragmentaciónsocial.Elcasodelosbarriosfortifica-

dosenSantiago.SantiagodeChile:Ucentral.

b) Estudios locales

ADASZKO,Dan.2013.“Segregaciónresidencialsocioeconómicaen5grandesaglomeradosurbanosdelaArgen-tina,2010,2011y2012”,enX Jornadas de Sociología.BuenosAires:FacultaddeCienciasSociales,UBA.

AGUSTIMORENO,Alejandro.2004.“Rosario:La“ghettización”comomuertedelourbano.Lanegacióndelaciudad”, en Treballs Academics UPC[online].Barcelona:UniversitatPolitècnicadeCatalunya.Disponi-bleen:www.upcommons.upc.edu/pfc/handle/2099.1/3344

BARENBOIM,CintiaAriana.2010.“DinámicainmobiliariaenlaciudaddeRosario(Período1998-2009)”,enRevista Proyección N° 8. Mendoza:CIFOT.

BARENBOIM,CintiaAriana.2011.“Estructuración,crecimientoytransformaciónurbanaenlaciudaddeRo-sario”, en Revista Proyección N° 10. Mendoza:CIFOT.

BARENBOIM,CintiaAriana.2013.Mercado de suelo y su ordenamiento en la periferia de las ciudades. El caso de Rosario, Argentina. Buenos Aires: Editorial Teseo.

BARENBOIM, CintiaAriana. 2014a. Estudio del mercado inmobiliario en el sector residencial. El caso del Noroeste Rosarino. TrabajofinalenProgramadeInfraestructuraRegionalparalaIntegración.Rosario:Universidad Nacional de Rosario.

BARENBOIM,CintiaAriana.2014b.Mercado inmobiliario, normativas e impacto territorial: Rosario y su peri-feria. Rosario: UNR Editora.

BARENBOIM,CintiaAriana.2014c.“ProcesosdesegregaciónresidencialenelnoroestedeRosario,Argentina”, en X Bienal del Coloquio de Transformaciones Territoriales.Córdoba:AGUM.

BRAGOS,Oscar;MATEOS,AliciayPONTONI,Silvina.2003.“Procesosdesegregacionsocialyespacialeneloeste rosarino”, en Territorios en transición: políticas públicas y transformaciones territoriales. Rosario: UNR Editora.

BRAGOS,Oscaryotros.2011.“Fragmentaciónsocio-funcionalenelFrenteTerritorialdeRosario.Tendenciasrecientes del proceso de valorización”, en 4to Seminario de Políticas Urbanas, Gestión Territorial y Am-biental para el desarrollo local.Chaco:IPUR,UNNE.

CASTAGNA,Alicia.2006.El mercado de suelo en Rosario. Rosario:FCEE-UNR.LEVIN,Mirta.2013.“LatransformaciónurbanísticaenlaciudaddeRosario”,enProyecto Revitalización socio

- urbana y articulación de políticas hacia la integración social en áreas centrales degradadas. Experien-cias de Montevideo, Florida y Rosario. Montevideo:ArtesGráficasS.A.

MUNICIPALIDADDEROSARIO.1999.Distrito Noroeste. Situación actual y potencialidades. Rosario: Editorial Municipalidad de Rosario.


PIZZOLO,Pauline.2012.Análisis de las distintas modalidades socioespaciales de barrios cerrados en la ciu-dad de Rosario, Argentina.Pasantíaprofesionalenordenamientoterritorial. Lyon:EcoleNationaldesTravaux Publics de l’Etat.

c) Fuentes documentales

Normativas de ordenamiento y gestión de suelo

CÓDIGOURBANODELACIUDADDEROSARIOde1968ysuactualizaciónde2001.DECRETON°1.379/11.ConstruccióndesólounaunidaddeviviendaporloteendistritosG3delCódigoUrba-

no de la ciudad de Rosario.DECRETON°1.542/00.Reglamentacióndelosbarrioscerradosenlaciudad.LEYN°12.069/02.RégimenLegalparaGrandesSuperficiesComercialesenlaProvinciadeSantaFe.NUEVOPLANDIRECTORROSARIO.1999.BasesparaelAcuerdo.Rosario:SecretariadePlaneamiento,Direc-

ción General del Plan Director.ORDENANZAN°4.557/89.Prohibicióndeurbanizacionesyamanzanamientosenzonasinundadasde1986

en Rosario.ORDENANZAN°6.492/97.UrbanizaciónydivisióndelatierraenlaciudaddeRosario.ORDENANZAN°7.477/03.NuevazonificaciónparaelvalledeinundacióndelarroyoLudueñaycanalesIbar-

lucea y Salvat.ORDENANZAN°7.790/04.Adaptaciónlocaldelaleyprovincialsobregrandessuperficiescomerciales.ORDENANZAN°7.932/05.PlanEspecialParqueHabitacionalLudueña. ORDENANZAN°8.431/09.PlandedetalleWildeyNewbery.ORDENANZAN°8.725/10.ProhibicióndebarrioscerradosenRosario.ORDENANZAN°8.851/11.PlandedetalleCentroAbastecimientoFisherton.ORDENANZAN°8.876/11.CambioenlazonificaciónparaelvalledeinundacióndelarroyoLudueñaycanales

Ibarlucea y Salvat.PLANURBANOROSARIO2007-2017.2011.Rosario:SecretariadePlaneamiento,DirecciónGeneraldelPlan

Director.PROGRAMADEDESARROLLODESUELOINDUSTRIAL,ROSARIO2008-2018.2008.Rosario:Municipalidadde

Rosario.

Valor del suelo e inmuebles

BOSCH,Adrián;PICASSO,Jorgeyotros.2005y2006.Guía de Tasaciones, Actualización 2005 y 2006. Cámarade Empresas Inmobiliarias de Rosario. Rosario: editorial San Patricio.

CÁMARADEEMPRESASINMOBILIARIASDEROSARIOyCORPORACIÓNEMPRESASINMOBILIARIASDEROSA-RIO.2003-2012.Revista Mercado inmobiliario de Rosario. Rosario:CADEIROSyCEIR.

LACAPITAL.2003-2012,abril.Suplemento de clasificados de inmuebles. Relevamiento de la Periferia. Rosario: LaCapital.

Datos oficiales

DIRECCIÓNDECARTOGRAFÍA.2013.Infomapa de la ciudad de Rosario [on line]. Rosario: Municipalidad de Rosario.Disponibleen:www.infomapa.rosario.gov.ar/emapa/mapa.htm

DIRECCIONDEPLANIFICACIÓNYDESARROLLO.2013.Observatorio Social [on line]. Rosario: Municipalidad de Rosario.Disponibleen:www.rosario.gov.ar/sitio/rrii/observatorio/obs_dimension1.jsp

ROSARIODELITOS.2012.ElmapadeldelitodelaciudaddeRosario,enRosarioDelitos[online].Rosario:Ro-sariodelitos.Disponibleen:www.rosariodelitos.com/mapa-delitos.asp

INSTITUTONACIONALDEESTADÍSTICAYCENSOS.2010.Provincia de Santa Fe crecimiento del PBI [on line]. SantaFe:INDEC.Disponibleen:www.indec.gov.ar


ANEXOS

GRÁFICOS SECUNDARIOS

Plano 1. Localización de asentamientos irregulares de la ciudad de Rosario.

Fuente: elaboración propia sobre datos del Servicio Público de la Vivienda de la Municipalidad de Rosario, 2010.

Plano 2 a y b. SectorizacióndeParquesHabitacionalesLudueñayNewbery

Fuentes: Ordenanza N° 7.932, 2005 y Ordenanza N ° 8.431, 2009.

a


Plano 3. Zonasdeáreas inundablesde losarroyosSaladillo (Ord.N°7.336/02)y Ludueña (Ord.N°8.876/11)

b

Fuentes: Ordenanza N° 7.932, 2005 y Ordenanza N ° 8.431, 2009.

ZONA 1 / ZONA A ZONA 2 / ZONA B ZONA 3 / ZONA C ZONA D/ ARROYOS Y CANALES

Fuente: Infomapa de la Municipalidad de Rosario, 2011.


Plano 4. Loteo en los barrios cerrados

CarlosPellegrini

Fuente: Dirección de Cartografía de la Municipalidad de Rosario, 2013.

Aldea Tennis, Del Lago y Golf

Fuentes: Dirección de Cartografía de la Municipalidad de Rosario y Catalogo inmobiliaria, 2013.


PasodelCountry,Golf,DelArroyoyDelPuente

Fuente: Ordenanza N° 7.932 del Plan Especial Parque Habitacional Ludueña, 2005.


PROCESO DE SEGREGACIÓN SOCIOESPACIAL Y REVALORIZACIÓN INMOBILIARIAEl caso de Rosario, Argentina

Procesado gráfico integral UNR EditoraEDITORIAL DE LA UNIVERSIDAD NACIONAL DE ROSARIO

Secretaría de Extensión Universitaria

Urquiza 2050 - S2000AOB - Rosario - Santa FeRepública Argentina

2016

Cintia Ariana Barenboim es Arquitecta (FAPyD-UNR), Magíster en Planificación Urbana - Regional (FADU-UBA) y Doctora en Geografía, orientación urbana (FILO-UBA). Posdoctorado en segregación socioespacial y valoración inmobiliaria (CURDIUR-UNR). Investigadora Asistente del CONICET. Docente Titular de Planeamiento y Urbanismo (FCEIA-UNR), Planeamiento Urbano y Territorial II, Análisis del Mercado Inmobiliario y estrategias de inversión (FA-UAI), Arquitectura y Urbanismo (FDyCP-UAI). Directora y co-directora de trabajos de investigación radicados en la Secretaria de Ciencia y Técnica (UNR), Centro de Alto Estudios en Arquitectura y Urbanismo (UAI) y Lincoln Institute of Land Policy. Co-directora de tesis académicas de grado y posgrado. Asesoró al Concejo Deliberante de Rosario, la Dirección de Habilitación de Industrias, Comercios y Servicios de la Municipalidad de Rosario y la Subsecretaria de

Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación. 3° Premio Investigadores en Formación

ARQUISUR 2009. Autora de diversas publicaciones locales e internacionales.

a r q . b a r e n b o i m @ g m a i l . c o m

La presente investigación se aboca a la incidencia de las desigualdades sociales en el crecimiento urbano de las ciudades intermedias, desde un análisis de los procesos segregativos y su consecuente impacto en la valorización de las rentas de la tierra. Los grupos de elite eligen concentrarse en un área que generalmente se conforma en cono, desde el centro hacia una dirección definida de la periferia. Estos grupos cerrados, socialmente homogéneos, conforman elementos centrales del nuevo tipo societal.En este contexto, la intención es vincular la temática partiendo desde un marco teórico - conceptual a un encuadre en la ciudad de Rosario; particularmente el sector noroeste que ha sido el de mayor transformación edilicia y funcional de la periferia, a partir de la reactivación del mercado inmobiliario local. Dicho fragmento urbano ha quedado determinado por grandes operaciones de tipo comerciales, recreativas,

industriales y principalmente residenciales, orientados a sectores de ingresos medios y altos de la

población. Las determinadas condiciones que tienen que ver con las preferencias, los vínculos sociales y la pertenencia a un grupo

social, explican en gran parte la elección de las zonas y la calificación mercantil

de los terrenos. Además, dicho proceso de valorización del suelo forzó a familias residentes a moverse hacia sectores de menor renta.

proceso de segregaciÓn socioespacial y ......dad redistributivadel estado, que instalado en la...

Documents