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UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
PROCEDIMIENTO TÉCNICO JURÍDICO PARA LA CERTIFICACIÓN
COMO VALUADOR AUTORIZADO POR LA DIRECCIÓN DE CATASTRO
Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES –DICABI-
-
CARLOS JULIO MERIDA LIMA
Guatemala, septiembre de 2014
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UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
PROCEDIMIENTO TÉCNICO JURÍDICO PARA LA CERTIFICACIÓN
COMO VALUADOR AUTORIZADO POR LA DIRECCIÓN DE CATASTRO
Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES -DICABI-
-
TRABAJO DE GRADUACIÓN PRESENTADO
POR: CARLOS JULIO MERIDA LIMA
PREVIO A OPTAR AL GRADO ACADEMICO DE
LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS Y
SOCIALES
Y LOS TITULOS PROFESIONALES DE
ABOGADO Y NOTARIO
Guatemala, septiembre de 2014
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AUTORIDADES DE LA FACULTAD, ASESOR Y REVISOR DEL
TRABAJO DE GRADUACIÓN
DECANO DE LA FACULTAD: LIC. LUIS ANTONIO RUANO CASTILLO
SECRETARIO DE LA FACULTAD: LIC. OMAR ABEL MORALES LURSSEN
ASESOR: LICDA. VERA ANALIZ VALVERTH GAMBOA
REVISOR: LIC. MIGUEL ANGEL BERMEJO BETANCOURT
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vi
vii
REGLAMENTO DE TESIS
Artículo 8º: RESPONSABILIDAD
Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el
trabajo de tesis. Su aprobación en manera alguna implica responsabilidad
para la Universidad.
viii
INDICE
INTRODUCCION………………………………………………………………………….. xiii
CAPITULO I
El avaluó o valoración…………………………………………………………………….. .1
1. Concepto……..…………………………………………………………………………..1
1.1 Fines……………………………………………………………………………………...1
1.2.Objetos que pueden valuarse………………………………………………………....1
1.3 Los bienes………………………………………………………………………………..1
1.3.1 Definición de los bienes……………………………………………………………..2
1.3.2 Clasificación de los bienes en doctrina…………………………………………….3
1.4 Clases de avalúos………………………………………………………………………3
1.4.1 Avalúo Fiscal………………………………………………………………………….4
1.4.2 Avalúo Judicial………………………………………………………………………..4
1.4.3 Avalúo comercial……………………………………………………………………...4
1.4.4 Avalúo bancario…………………………………………………………………...….5
1.4.5 Avalúo urbano……...…………………………………………………………………5
1.4.6 Avalúo rural…………………………………………………………………………....5
1.4.7 Avalúo industrial…………………………………………………………………..….5
1.4.8 Avalúo de minas……………………………………………………………………...5
1.4.9 Avalúo de empresas…..……………………………………………………………..6
1.4.10 Avalúo corporativo simple………………………………………………………....6
1.4.11 Avalúo corporativo complejo……………………………………………………....6
1.4.12 Avalúo por la renta alquiler………………………………………………………...6
1.5 Relaciones porcentuales entre los principales avalúos……………………………6
1.6 Métodos de valuación…………………………………………………………………..7
ix
1.6.1 Método antiguo……………………………………………………………………...7
1.6.2 Método Moderno…………………………………………………………………….8
1.7 Regulación legal del avalúo en Guatemala………………………………………….9
1.7.1 Casos que regula la ley……………………………………………………………..9
1.7.2.1 Constitución Política de la República de Guatemala………………………….9
1.7.1.2 Ley de Expropiación Decreto 529 del Congreso de la República
DeGuatemala…...………………………………………………………………………….10
1.7.1.3 Código Civil Decreto Ley 106 ……………………………………………………11
1.7.1.4 Código Procesal Civil y Mercantil Decreto Ley 107…………………………....13
1.7.1.5 Ley de Inquilinato Decreto 1468 del Congreso de República de
Guatemala…………………………………………………………………………………..13
1.7.1.6 Ley Sobre el Impuesto de Herencia Legados y Donaciones Decreto 431
del Congreso de la República de Guatemala…..……………………………………….14
1.7.1.7 Ley de Parcelamientos Urbanos. Decreto 1427 del Congreso
de la República de Guatemala………………..…………………………………………..15
1.7.1.8 Ley de Transformación Agraria Decreto 1551 del Congreso de la
República de Guatemala…………………………………………………………………..15
CAPITULO II
Importancia técnica, jurídica, económica y fiscal de los avalúos en la legislación
Guatemalteca……………………………………………………………………………….18
2.1 Importancia técnica…………………………………………………………………….18
2.2 Importancia Jurídica……………………………………………………………………18
2.2.1 Discrepancia de áreas……………………………………………………………….20
2.3 Importancia Económica………………………………………………………………..20
2.4 Importancia Fiscal……………………………………………………………………...21
x
2.4.1 Aplicación de plusvalía……………………………………………………………...22
2.5 Origen de los tributos……………………………………………...…………………..24
2.5.1 Definición de tributos………………………………………………………………..25
2.5.2 Necesidad de la existencia del tributo…………………………………………….26
2.5.3 Principio de capacidad de pago……………………………………………………26
2.6 Etapas en la elaboración de un avalúo fiscal y normas administrativas
que lo regula…….………………………………………………………………………….27
2.6.1 Recolección de toda la información……………………………………………….27
2.6.2 Trabajo de gabinete…………………………………………………………………29
2.6.3 Métodos de fraccionamiento……………………………………………………….29
2.6.4 Método del 3-2-1 …………………………………………………………………….30
2.6.5 Método del 4-3-2-1…………………………………………………………………..30
CAPITULO III
Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles –DICABI-…………………...33
3. Definición………………………………………………………………………………...33
3.1 Estructura orgánica de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles……………………………………………………………………………………34
3.1.1 Unidad de asesoría técnica y municipal…………………………………………..34
3.1.2 Departamento de avalúo de bienes inmuebles………………………………….35
3.1.4 Departamento de registros fiscales…………………………….………………….35
3.1.5 Departamento de Impuestos al Patrimonio……………………….………………36
3.1.5.1 Manual de valuación inmobiliaria………………………………….…………….37
3.1.6 Zonas homogéneas físicas…………………………………………………………40
3.1.7 Investigación de valores económicos……………………………………………..40
3.1.8 Tabla de valores de terreno…………………………………………………...……40
xi
3.1.9 Tabla de valores de construcción………………………………………………….41
3.3 Valuación del terreno y la edificación en casos particulares……………………...41
3.3.1 Ubicación de bien inmueble en las zonas homogéneas…………………..........41
3.3.2 Categorías de construcción………………………………………………………..41
3.3.3 Determinación de valores base para el bien inmueble………………………...42
3.3.4 Determinación del valor ajustado del terreno………………………………….....42
3.3.5 Lote tipo………………………………………………………………………………43
3.4 Factores de ajuste al valor base del terreno………………………………………..44
3.4.1 Por ubicación en el interior de manzana…………………………………………44
3.4.2 Factor por frente……………………………………………………………………..44
3.4.3 Factor Fondo…………………………………………………………………………44
3.4.4 Factor por extensión………………………………………………………………...44
3.4.5 Factor forma………………………………………………………………………….45
3.4.6 Factor por pendiente………………………………………………………………..45
3.4.7 Factor por sobre o bajo nivel………………………………………………………45
3.4.8 Factor por ubicación en esquina de manzana…………………………………..45
CAPITULO IV
El Valuador Autorizado……………………………………………………………………48
4. Definición…………………………………………………………………………………48
4.1 Requisitos para obtener la acreditación como valuador autorizado..…………….48
4.2 Planificación del curso para valuadores…………………………………………….51
4.3 Obligaciones principales del experto valuador……………………………………..53
4.4 Responsabilidades del Experto Valuador…………………………………………..54
4.5 Honorarios……………………………………………………………………………...55
4.6 Análisis final……………………………………………………………………………55
xii
4.7 Propuesta de Proyecto de Acuerdo…………………………………………………56
Conclusiones……………………………………………………………………………….59
Recomendaciones…………………………………………………………………………60
Anexo.………………………………………………………………………………….……61
Bibliografía………………………………………………………………………………….66
xiii
INTRODUCCIÓN
La falta de conocimiento respecto al procedimiento para el registro como valuador de
bienes Inmuebles establece la necesidad de plantear y recopilar en un documento el
procedimiento técnico-jurídico para la certificación como valuador autorizado por parte
de la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles, para conocer además
quiénes pueden obtener la certificación como valuador así como señalar cuales son los
requisitos para obtener la certificación como valuador autorizado.
La importancia para hacerse un experto valuador es la inmensa cantidad de formas,
métodos, técnicas y objetos que existen para valuar, considerando la cantidad de leyes
y códigos en los cuales se hace mención de un avalúo que se realiza de conformidad
con los términos para los que se necesite.
Dentro del capítulo uno encontraremos los conceptos principales de lo que es un avalúo
y las distintas formas que se puede valuar, asimismo encontraremos las diferentes
clases de valuación que pueden realizarse y una breve descripción de los métodos
utilizados para realizar esta labor desde el pasado hasta nuestros días según el manual
de la Dirección de Avalúos de Bienes Inmuebles –DICABI-. Por último, se nombran
aquellas normas en donde se regula la necesidad de realizar avalúos según la
naturaleza de la ley y la necesidad específica para cada caso en particular.
El capítulo dos establece la trascendencia técnica, jurídica, económica y fiscal de los
avalúos en la legislación guatemalteca, en donde podemos observar que la experiencia
del valuador tiene mucha razón para hacer la correcta valuación de un bien inmueble.
Es en este capítulo que se mencionan las etapas para la elaboración de un avalúo de
tipo fiscal y los requisitos administrativos para su realización.
En el capítulo tres, se explica la estructura de la Dirección de Catastro y Avaluó de
bienes Inmuebles, sus departamentos y una breve descripción de sus funciones. Es en
este capítulo donde se menciona el contenido del Manual de Valuación Inmobiliaria
vigente con más detalle.
Por último, dentro del capítulo cuatro, se describe al Valuador Autorizado, y se
mencionan los requisitos que deben ser aprobados por aquellas personas que desean
realizar la tarea de Valuación de Bienes. Como una aportación se agrega un proyecto
de acuerdo, en el sentido de modificar el acuerdo que da vigencia al Manual de
Valuación Inmobiliaria, agregando a este un capitulo para que se integren los requisitos
para obtener la certificación como Valuador Autorizado, brindándole el soporte y la
investidura legal que debería contar la realización de esta actividad.
xiv
Sirva entonces el presente trabajo para los profesionales interesados de hacerse un
valuador experto y autorizado por la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes
Inmuebles, como una guía de información rápida, clara y concisa de los requisitos y
procedimientos correctos que son requeridos para ser un Valuador Autorizado.
1
CAPÍTULO I
Valoración o Avalúo
1. Concepto:
“Valorar una cosa, es señalarle un precio a la misma, es una estimación”.1
1.1 Fines:
Entre los fines que persigue la valoración de un bien o cosa podemos mencionar
entre los más importantes los siguientes: Fijación de los impuestos territoriales y
municipales correspondientes; del impuesto para herencias, legados y donaciones;
del precio en compraventas y permutas de los bienes del estado; del monto de
responsabilidades civiles en delitos y faltas; de los precios en distintos bienes
sujetos a litigio por cualquiera de las causas señaladas por la ley; del valor de
bienes que figuren en un inventario cuando lo señala la ley o cuando así lo desea
la persona que entrega dichos bienes.
1.2 Objetos que pueden valuarse:
En general, los bienes que pueden ser objeto de un avalúo tienen que ser bienes
materiales, en consecuencia no podrán ser objeto de avalúo, las cosas
espirituales, morales, religiosas, etc. Por ejemplo, no podrá ser objeto de avalúo,
la vida de una persona.
1.3 Los bienes: El derecho se puede definir como un conjunto de normas que
pretenden regulan las relaciones entre los hombres de manera justa y coactiva; tal
concepción, pone de manifiesto que es el hombre es el creador y destinatario de
las normas jurídicas, siendo por esta circunstancia el sujeto del derecho; los seres
inanimados e irracionales, de los que se sirve para la atención de sus
necesidades, no pueden en razón de lo dicho, recibir tal calificación lo que no
implica que se encuentren al margen del concebir jurídico, es decir, que no tienen
1 ARCE Y CERVANTES, José. De los Bienes. 1ª. Ed.; México: Ed. Porrúa, S.A., 1990
2
poder de obrar y facultad de exigir; ambas potestades para existir concretamente,
deben recaer en algo y ese algo será el objeto de la relación jurídica.
De tal forma, que puede establecerse que los objetos del derecho son pues, las
cosas ambientes cuya estimación conceptual ha sido apreciada de manera diversa
en razón de quien opine. Así también, dentro del nivel corriente o tradicional, cosa
es todo lo que existe en el mundo exterior y fuera del hombre; filosóficamente, se
manifiesta de forma indirecta que comprende todo lo que existe o puede existir, lo
que incluye a todo ente pensante real o irreal. Para el derecho, sin embargo, cosa
es todo ente corpóreo o incorpóreo sobre el que puede constituirse una relación
jurídica.
En ese orden de ideas, para que sea posible constituirlas, estas deben observar
las condiciones siguientes: ser útil, pues mediante su uso el hombre pueda
satisfacer una necesidad humana y se le dé la utilidad a los bienes para el fin que
fueron creados; y ser apropiables, lo que significa que éstas deben ser
susceptibles de pertenencia, todas las cosas que estén excluidas del comercio
por su naturaleza o por disposición de la ley no pueden encuadrarse dentro de
esta clasificación. Desde este punto de vista, todo lo que se ajuste a tales
presupuestos, recibe la calificación legal de bien, estableciéndose una diferencia
entre los términos, cosas naturales y jurídicas o bienes.
En tanto que el primero, por referirse de manera amplísima a todas las cosas
existentes, es de principio genérico, el segundo por particularizar a un sector de
las anteriores, se constituye de índole específica.
1.3.1 Definición de los bienes:
Para Manuel Osorio, los bienes son catalogados como “Los objetos inmateriales
susceptibles de valor, así como también las cosas”.2 Según lo descrito
2 OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 20a. ed. actualizada y aumentada;
Buenos Aires, Argentina: Ed. Heliasta S.R.L., 1992.
3
anteriormente, podemos decir que, éstos son considerados como todas las cosas
útiles que pueden ser adquiridas por los hombres para satisfacer sus necesidades
más indispensables.
Por su parte, la legislación de la materia, específicamente el Código Civil en el
Artículo 442, se manifiesta acorde con la doctrina, al establecer que “Son bienes
las cosas que pueden ser objeto de apropiación”; y el Artículo 443 reconoce
tácitamente la característica de utilidad al determinar que los objetos apropiables
son: “Las que por naturaleza o por disposición de la ley no están fuera del
comercio”.
De las terminologías y las percepciones legales expuestas, se puede inferir que,
también el contenido de la norma como de la acepción doctrinaria, los bienes
deben de encontrarse en el tráfico mercantil ilícito.
La legislación pese aceptar la diferenciación conceptual en referencia, incurre en
su articulado en algunas deficiencias terminológicas, al usar indistintamente las
palabras cosas y bienes, otorgándoles una misma identidad lo cual produce
ambigüedad.
1.3.2 Clasificación de los bienes en doctrina: En este tema existe diversidad de
autores y doctrinas, que aunque algunas coinciden otras tienen aristas diferentes
en sus elementos, por lo que se considera fundamental el abordar este término,
desde puntos de vista que sean congruentes con la normativa vigente hasta los
que por el contrario, presentan una acepción distinta.
1.4 Clases de avalúos
Los avalúos sobre bienes pueden clasificarse o dividirse en los siguientes tipos:
“a) fiscal b) judicial c) comercial d) bancario e) urbano f) rural g) industrial h) de
minas i) de empresas j) de obras públicas y municipales k) de pequeña, mediana y
4
alta magnitud l) corporativo simple m) corporativo completo n) por la renta
alquiler.”3
A continuación se hará una breve descripción de los tipos de avalúos
anteriormente citados:
1.4.1 Avalúo Fiscal: este avalúo tiene por objeto la determinación del precio que
servirá de base para el cobro de impuestos territoriales, impuesto sobre herencias,
legados y donaciones e impuestos sobre compraventa y permuta de bienes
inmuebles. Este avalúo en Guatemala, no es un avalúo autónomo sino que se
realiza con base en tablas y procedimientos previamente establecidos por las
oficinas gubernativas correspondientes.
1.4.2 Avalúo Judicial: es el avalúo practicado sobre bienes muebles o inmuebles
y el cual ha sido previamente ordenado por los Tribunales de Justicia con el objeto
de conocer el precio de bienes litigiosos. Este avalúo por la finalidad a que se
destina es muy delicado; el valuador para su práctica, ha de procurar valerse de
cuantos medios racionales estén a su alcance y de la combinación adecuada de
los demás métodos valuatorios conocidos para el mejor acierto en la tasación.
1.4.3 Avalúo comercial: este avalúo se utiliza para la compraventa y permuta de
inmuebles, tomando como base los precios del mercado. Para su determinación,
se estima el metro cuadrado del solar (terreno rústico) y el metro cuadrado
(medida de superficie) de edificación con los precios reales del mercado, tomando
en cuenta para tal efecto, todas las circunstancias objetivas y subjetivas que
incidan directamente sobre su valor e involucrando en el mismo, cualquier
aditamento ornamental que pueda elevar su deseo de adquisición. Este avalúo
tiene como base la práctica del valuador para obtener resultados que se ajusten a
la realidad.
3 Manual de Valuación Inmobiliaria, Acuerdo Ministerial Número 21-2005, Dirección de Catastro y Avalúo de
Bienes Inmuebles DICABI, Ministerio de Finanzas Públicas,2005.
5
1.4.4 Avalúo bancario: es el avalúo practicado por los valuadores de las
instituciones bancarias con el objeto de fijar el valor que sirva de base para
préstamos hipotecarios o prendarios. Por el fin a que se destina y con el objeto de
dejar un margen de seguridad, generalmente es un 25% más bajo más bajo que el
avalúo comercial.
1.4.5 Avalúo urbano: es el avalúo que incluye el valor del solar, de la
construcción, de las instalaciones y el valor de todos los artefactos ornamentales y
de servicio.
1.4.6 Avalúo rural: es el avalúo practicado sobre un terreno rústico que se
encuentre sin cultivos o con cultivos menores, sin construcciones formales, los
cultivos permanentes, la maquinaria agrícola, los semovientes, no importando que
falte uno o más de los factores económicos antes mencionados.
1.4.7 Avalúo industrial: en este avalúo se valora completamente el inmueble en
el cual está localizada la industria, además se valora la maquinaria, las
instalaciones y los demás elementos indispensables para su funcionamiento.
Puede realizarse también el avalúo por la productividad real. Este avalúo es
simple en el caso de que solo se tratara de valorar las maquinas, las instalaciones
y los demás elementos complementarios, abstracción hecha del precio del terreno
o del capital arquitectónico o en su caso de uno solo de estos capitales.
1.4.8 Avalúo de minas: en este avalúo hay que tomar en cuenta los preceptos
legales en el cual claramente se indica que las minas forman un bien inmueble
distinto del terreno superficial, aun cuando el propietario de este, sea
concesionario de la explotación de la mina o minas que en el mismo se
encuentren. Además, formaran parte de dicho inmueble todas las construcciones,
instalaciones, maquinas, equipos, útiles y demás enseres destinados
permanentemente a la búsqueda, arranque, extracción, concentración, beneficio,
transformación, depósito y transporte de minerales provenientes de la mina, así
como todo aquello cuya separación pudiera afectar el fin económico del bien
6
principal o amenazar su seguridad. Para el desarrollo de este tipo de avalúos, es
necesario el concurso de un grupo técnico profesional, debido a lo complejo de los
factores que deben de estimarse para lograr un avalúo que sea adecuado a la
realidad.
1.4.9 Avalúo de empresas: este avalúo puede practicarse en la misma forma que
se practica el avalúo de industrias, siempre tomando como base de ser posible, la
utilidad líquida habida durante el último decenio o en su defecto del último
quinquenio.
1.4.10 Avalúo corporativo simple: es el practicado por una comisión formada de
un valuador y un asesor técnico de la especialidad a que se contraiga el avalúo.
1.4.11 Avalúo corporativo complejo: para la elaboración de este tipo de avalúos
se integra una comisión compuesta de dos valuadores y uno o varios técnicos de
la especialidad de que se trata, elaborando conjuntamente, al dictamen respectivo,
los valuadores en este caso, pueden requerir de los técnicos, los estudios
correspondientes por escrito, así como los planos respectivos que deban aportar
como base del justiprecio.
1.4.12 Avalúo por la renta alquiler: parte este avalúo, de la determinación del
alquiler o renta que produce un bien durante un período de un año. A continuación
se escoge el tipo de interés tomando en cuenta toda clase factores subjetivos y
objetivos que puedan incidir en la determinación del mismo. Posteriormente, se
capitaliza, siendo el resultado obtenido el valor del bien cuyo precio se desea
saber.
1.5 Relaciones porcentuales entre los principales avalúos
Los avalúos más corrientes son el fiscal, comercial y el bancario. Entre ellos existe
una relación porcentual. Esta relación porcentual es de tal manera que el avalúo
bancario viene a ser en valor, el 70% u 80% del avalúo comercial. Esto se debe a
que en el avalúo bancario debe de mantenerse cierto margen de seguridad en
7
virtud de que estos avalúos se realizan sobre inmuebles que sirven de garantía
para créditos de distinta naturaleza. Con respecto a los avalúos fiscales, estos
representen generalmente entre un 15% y 18% del valor comercial de los
inmuebles.
1.6 Métodos de valuación
A continuación se describen los métodos utilizados para realizar las tareas de
valuación, en primer lugar el método que se utilizaba anteriormente y que fue
quedando en desuso con el transcurrir del tiempo, así como el método actual que
ya utiliza los lineamientos establecidos en el manual de valuación vigente.
1.6.1 Método antiguo.
Consiste en tomar como base para el cálculo del precio, ciertos valores por metro
cuadrado previamente determinados por la oficina de Dirección de Catastro y
Avalúo de Bienes Inmuebles. Estos valores son calculados tomando en cuenta
una serie de factores de tipo externo en cada una de las zonas de la capital y en
cada una de las zonas de las principales ciudades de la República. Estos valores
sirven como precio base en la determinación del valor de solares. Posteriormente,
como consecuencia del reconocimiento personal que efectúa la persona
encargada de la elaboración del avalúo, se determinan las características
extrínsecas o intrínsecas del solar objeto del avalúo, las cuales consisten en
ciertas circunstancias que inciden directa o indirectamente sobre el precio base
escogido. Estas características tienen como consecuencia un aumento o una
disminución del valor del precio base. Entre estas características y otros factores,
se llega a determinar el precio que servirá de base a la tasación. Seguidamente,
con base en el áreas y la zona de localización del predio, se procede a los
cálculos correspondientes para determinar el valor de cada una de las franjas de
profundidad, en el entendido de que el precio base ya modificado corresponde a la
franja que se encuentra sobre la calle o avenida, disminuyendo este precio base, a
medida que se penetra en el fondo del terreno objeto del avalúo. Es en esta forma
8
como se llega a través de las sumas parciales de las distintas franjas, a determinar
el precio o valor total del solar cuyo avalúo se desea obtener. En cuanto a la
edificación, el procedimiento es el siguiente: se determinan las áreas de
construcción separando las áreas en que la construcción sea neta, las áreas en
que la construcción corresponda a corredores y las áreas que corresponda a
garages, así como las áreas de patios. Cada una de estas áreas tiene un valor que
viene a ser un porcentaje del área neta de construcción. El precio base que se
toma en este caso, viene a ser el valor de la construcción neta, tomando en cuenta
para el efecto, el tipo de materiales, estado general de la construcción, edad de la
misma, y todos aquellos factores que puedan afectarla. Se tomará en cuenta
asimismo, si tiene terraza o si por el contrario, su techo es de láminas de zinc,
asbesto, cemento, teja, etc., o cualquier otro. De esta manera se llega a
determinar después de las sumas parciales de cada área de construcción, el valor
total de la misma.
1.6.2 Métodos Modernos.4
Es el método que se utiliza actualmente siguiendo los pasos determinados en el
manual de Valuación Inmobiliaria, en él se determina por ejemplo el procedimiento
para avalúos en masa, como los que están llevando a cabo la Municipalidad de
Guatemala. En vista de que no puede hacerse una visita a cada una de las fincas
situadas en la ciudad y en el área rural, por razones de limitación de tiempo y
recursos económicos, hacen uso para la determinación de las áreas, de
fotografías áreas de la zona. Estas fotografías son tomadas por cámaras
especiales y a cierta altura y velocidad. Posteriormente, se hace una visita para
determinar los materiales de construcción, estado general, etc., teniendo precios
establecidos previamente en tablas que se usan como referencia.
4 Manual de Valuación Inmobiliaria, Acuerdo Ministerial Número 21-2005, Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles DICABI, Ministerio de Finanzas Públicas, 2005.
9
1.7 Regulación legal del avalúo en Guatemala
En nuestro país, el avaluó se menciona como requisito que debe ser incluido en
determinados casos, a pesar de que como veremos, se carece de una regulación
legal unificada, sin embargo en algunos casos se establece el procedimiento para
realizarlos.
1.7.1 Casos que regula la ley:
Nuestra legislación, a pesar de que el avalúo carece de regulación legal unificada,
indica los casos en que debe elaborarse un avalúo realizado por un experto
valuador autorizado por el Ministerio correspondiente. En ciertos casos, no sólo
indica que dicho avalúo debe ser elaborado en la forma anteriormente
mencionada, sino que da normas que deben cumplirse para la elaboración del
mismo. Es en esta forma, pues, como nuestra legislación da normas específicas
para la determinación del valor de un bien que tiene interés para nuestro
ordenamiento jurídico por producir efectos de ese tipo. En estos casos, el valuador
autorizado debe ceñirse estrictamente a esas normas con el objeto de que el
avalúo sea aceptado por la administración. Estos casos están dispersos a través
de una serie de cuerpos legales y por lo general, no tienen ninguna relación con
las normas de tipo administrativo que regulan el avalúo fiscal con fines de tipo
impositivo y los demás casos en que dicho avalúo fiscal produce sus efectos
correspondientes. A continuación se hará una cita de los casos de regulación
especial que se encuentran en nuestra legislación. Comenzaremos esta tarea por
nuestra Carta Fundamental, nuestra Carta Magna.
1.7.2.1 Constitución Política de la República de Guatemala
Artículo 40
Este artículo se refiere a los casos concretos en los cuales la propiedad privada
puede ser expropiada por razones de utilidad colectiva, beneficio o interés
públicos. En este caso, indica el citado artículo, el bien afectado deberá ser
10
justipreciado por expertos y al mismo tiempo regula la elaboración del avalúo,
indicando que deberá de tomarse como base para el mismo, el valor actual.5 En
consecuencia el tipo de avalúo que debe practicarse en este caso, es de tipo
comercial en donde lo que interesa es el valor de mercado. Por consiguiente, el
precio base del metro cuadrado tanto del solar como el de la construcción, no
están sujetos a los valores previamente establecidos por las oficinas fiscales
correspondientes. Los valores los determina en esta caso el experto valuador con
base en la oferta y la demanda, tomando en cuenta todo tipo de circunstancias,
objetivas y subjetivas, que incidan directa o indirectamente, sobre la deseabilidad
de adquisición del bien sujeto al avalúo.
1.7.1.2 Ley de Expropiación Decreto 529 del Congreso de la República de
Guatemala
En todo el articulado del título IV de este Decreto, se regula lo que comprende la
indemnización, la cual debe abarcar la satisfacción al propietario no solo el valor
del bien propiamente dicho sino todos los daños, desmerecimientos y erogaciones
que sean consecuencia de la expropiación, la cual deberá de ser fijada por
expertos tomando como base para el efecto, los siguientes elementos de juicio:
a) El valor actual del bien como base principal
b) Las ofertas recíprocas entre expropiante y
c) Las demás pruebas que produzcan las partes.
Si se tratare de una expropiación parcial, se tomará en cuenta el mayor valor que
pudiera resultar para la fracción sobrante, en cuanto sea consecuencia de un
mejoramiento o plusvalía por la naturaleza de la obra a realizar en la proporción
de las dimensiones del sobrante, o cuando por efectos de las obras a realizar, tal
fracción sobrante aumenta su precio por motivo de su nueva situación. En ambos
5 Constitución Política de la República de Guatemala. Asamblea Nacional Constituyente. 1986
11
casos, manifiesta el Decreto, el mayor valor se deducirá de la indemnización. La
indemnización que por razón de expropiación forzosa parcial ha de corresponder
al propietario no podrá exceder en ningún caso, del valor proporcional que
corresponda a la parte del inmueble expropiado conforme al plano catastral de
valuación de terrenos de la ciudad capital, firmado por el representante del
Tribunal y Contraloría Nacional de Cuentas y demás funcionarios que intervinieron
en su elaboración el 3 de julio de 1952, la tabla de reducción de valores y la escala
para avalúos de construcción que actualmente se usan por la Municipalidad de
esta capital o que en el futuro se pusieren en vigor, aumentando su monto hasta
en un 30% por concepto de daños y perjuicios. En caso de expropiación forzosa
total de un inmueble o cuando la parte del inmueble expropiado que quede a su
propietario careciere de valor comercial, a juicio de los expertos, no podrá exceder
en ningún caso, al valor total del inmueble calculado de conformidad con el plano
de valuación y tabla de reducción de valores y escala para avalúos de
construcción a que se hizo referencia anteriormente, aumentado hasta en un 30%
en concepto de daños y perjuicios.6
En relación al monto de indemnización es por inmuebles rústicos o urbanos
situados en cualquier lugar de la República, no podrá exceder del valor que conste
en dictámenes que para el efecto debe emitir el departamento Agrícola y de
Avalúos del Crédito Hipotecario Nacional de Guatemala, dando audiencia a la
Municipalidad respectiva.
1.7.1.3 Código Civil Decreto Ley 106.7
Artículo 140
Es necesaria la intervención de un experto valuador cuando por cualquiera de las
razones indicadas para el efecto, se hace necesaria la liquidación del patrimonio
conyugal o se la liquidación de todos los bienes adquiridos durante el matrimonio
6 Ley de Expropiación Decreto 529 del Congreso de la República de Guatemala 7 Código Civil. Decreto Ley 106. República de Guatemala
12
dependiendo para dicha liquidación el régimen económico adoptado dentro del
matrimonio.
Artículo 305
En la institución jurídica de la tutela, el protutor está obligado a “intervenir en el
inventario y avalúo de los bienes del menor y en la calificación y otorgamiento de
la garantía que debe prestar el tutor”.
Artículo 320
Este artículo ordena que “el tutor procederá al inventario y avalúo de los bienes del
menor o incapacitado dentro de los treinta días siguientes a la aceptación del
cargo.”
Artículo 355
Es necesaria la intervención de un experto valuador en la determinación del valor
de los bienes que pueden llegar a constituir patrimonio familiar, el cual en todo
caso podrá ser hasta un monto de Q100,000.
Artículo 531
En la propiedad horizontal, es necesaria la intervención de un valuador para la
determinación del valor de cada piso o apartamento según el caso, con fines de la
inscripción de cada propiedad en el Registro de la Propiedad.
Artículo 787
En las servidumbres legales de paso, deberá deteriorarse el valor del terreno
ocupado y los perjuicios ocasionados por dicho paso.
13
Artículo 1050
Está dentro de las atribuciones del albacea, hacer el inventario de los bienes de la
herencia por medio de un experto valuador fijándole a cada uno de los bienes el
valor o precio respectivo.
1.7.1.4 Código Procesal Civil y Mercantil Decreto Ley 107. 8
Artículo 312
En la vía de apremio en los procesos de ejecución, después de practicarse el
embargo respectivo, se procederá a la tasación de los bienes embargados, el cual
para que tenga plena validez deberá de ser elaborado por un valuador autorizado.
Artículo 384
En la quiebra de una empresa, se debe hacer el avalúo de los bienes del
inventario.
Artículo 489
En el proceso sucesorio extrajudicial, en la etapa de la elaboración del inventario,
es necesaria la intervención de un valuador autorizado para poder determinar el
valor de los bienes de la mortual. Igual se hará en el procedimiento judicial.
1.7.1.5 Ley de Inquilinato Decreto 1468 del Congreso de la República de
Guatemala9
Artículo 12
“Para obtener una rebaja en la renta, ésta debe de tener como base el avalúo o
reavalúo real de los bienes arrendados el cual deberá ser practicado por un
experto valuador”
8 Código Procesal Civil y Mercantil. Decreto Ley 107. República de Guatemala
9 Ley del Inquilinato. Decreto 1468 del Congreso de la República de Guatemala.
14
Artículo 13
“En la capital de la República y en los centros urbanos en que residen valuadores
autorizados, el tercero en caso de discordia deberá tener esa calidad.”
Artículo 15
“Los avalúos se basarán en el valor real del inmueble sin influir para el efecto el
valor de la matrícula fiscal.”
Artículo 17
“Cuando el bien arrendado formare parte de un edificio de más de un piso, el valor
de terreno se calculará de conformidad con las siguientes normas: a) el piso
situado a nivel de la calle calculará aplicando el área correspondiente el valor
unitario de terreno propiamente dicho; b) el piso o pisos situados encima o debajo
de la calle se computarán así: el segundo piso con un valor equivalente a la mitad
del valor unitario del terreno ocupado por el primer piso; el tercer piso, con un valor
unitario equivalente a la tercera parte del valor del terreno del primer piso; y así
sucesivamente. En el caso de entrepisos no podrá computarse valor alguno por
concepto de terreno.”
El avaluó en este caso justipreciará separadamente el valor de la construcción, y
el valor de los servicio de que gozare la vivienda o local.
1.7.1.6 Ley Sobre el Impuesto de Herencia Legados y Donaciones Decreto
431 del Congreso de la República de Guatemala.10
Articulo 39
Se expresa “Al iniciarse toda liquidación deberá presentarse a las oficinas fiscales,
entre otros documentos, el inventario de los bienes yacentes conocidos con su
respectivo avalúo.”
10
Ley sobre el Impuesto de Herencias, legados y Donaciones. Decreto 431 del Congreso de la república de Guatemala.
15
Artículo 51
Este artículo hace alusión a las normas que regulan la estimación del valor de los
bienes: Inciso “3º. Los establecimientos industriales o mercantiles se valuarán por
expertos teniendo a la vista los libros, tomando en cuenta el crédito mercantil y
haciendo el avalúo con relación a la fecha del fallecimiento del autor de la herencia
o del contrato de donación entre vivos” inciso “5º. Los muebles y semovientes
deberán estimarse así mismo, por medio de expertos reservándose el fisco el
derecho de designar sus expertos si el avalúo presentado a juicio de las
autoridades fiscales, no se ciñe a la verdad.” Inciso “7º. Los inmuebles serán
valuados por medio de expertos tomando en consideración, los productos que
tengan o sean susceptibles de tener, no solo desde la apertura de la sucesión sino
en los 5 años anteriores a dicha apertura. Si los avalúos no se ajustan a los
preceptos anteriores las autoridades fiscales podrán designar nuevos expertos.”
1.7.1.7 Ley de Parcelamientos Urbanos. Decreto 1427 del Congreso de la
República de Guatemala
Artículo 5
“Las ventas de fracciones de terreno solo podrán efectuarse con la previa
autorización municipal, debe comprobarse, que el propietario del parcelamiento ha
fijado el precio de cada parcela de acuerdo con el valor de la totalidad del terreno,
los gastos de urbanización, la libre competencia y otros factores que sean
aplicables.” Esta revaloración tiene por objeto efectuar la nueva declaración fiscal
del o de los inmuebles que van a ser parcelados para los efectos fiscales y
catastrales.11
11 Ley de Parcelamientos Urbanos. Decreto 1427 del Congreso de la República de Guatemala
16
1.7.1.8 Ley de Transformación Agraria Decreto 15-51 del Congreso de la
República de Guatemala12
Artículo 30
Después de quedar firme la declaración provisional de expropiación o consentida
por el propietario se hace necesario valorar las tierras ociosas por medio de
expertos valuadores que serán nombrados por las partes. Para fijar este
justiprecio se tendrán en cuenta todos los elementos, circunstancias y condiciones
que puedan incidir en la valuación, sin sujetarse a la declaración fiscal, estimación
del catastro municipal, informe o dato de cualquiera otra dependencia del Estado o
documentos preexistentes.
Artículo 51
“Después de aprobar un proyecto de parcelación, el INTA deberá adquirir por
compra o expropiación, la superficie con las edificaciones que tuviere. Para el
justiprecio en este caso, no se tendrá en cuenta la plusvalía que pudiera derivarse
como consecuencia del plan general de desarrollo de la zona”.
Artículo 138
“Toda finca cuya enajenación se acuerde y sea propiedad del Estado, será
valuada por expertos, haciéndose constar las razones para determinar los precios
respectivos. En igual forma se procederá al avalúo cuando se trate de permutar o
arrendamiento de las mismas fincas.”
Artículo 168
“Los excesos de fincas urbanas deben ser valuados en las mismas condiciones y
tomando en cuenta los mismos factores que el caso de fincas rústicas.”
Artículo 171
12
Ley de Transformación Agraria Decreto 15-51 del Congreso de la República de Guatemala
17
“Los excesos de fincas rústicas se adjudicarán por el precio que se fije mediante
avalúo practicado por experto valuador, habiendo tomado para el efecto, el valor
actual y efectivo del inmueble.”
18
CAPITULO II
Importancia técnica, jurídica, económica y fiscal de los avalúos en la
legislación guatemalteca
2. Importancia: La realización de los avalúos de bienes inmuebles, tienen
trascendencia desde diferentes puntos de vista: a) Importancia técnica; b)
importancia jurídica, c) Importancia económica, y d) Importancia fiscal.
2.1 Importancia técnica:
Está circunscrita en la aplicación del conjunto de procedimientos técnicos que, no
son más que las plusvalías y minusvalías que afectan a los bienes inmuebles,
elevándole o rebajándole valor en sus calidades intrínsecas y extrínsecas, por lo
que se requiere que el valuador tenga experiencia y conocimientos suficientes en
características de un bien raíz, por naturaleza o artificio; por ejemplo las de un
solar serían: tener uno o varios ángulos rectos ( es el caso de un polígono); tener
su nivel de rostro superficial al nivel del rostro de la vía pública; tener al menos
ocho metros de frente; ser el solar de centro o de esquina; estar frente a avenida o
frente a calle (las calidades mencionadas son plusvalía y minusvalía).
Relacionadas a su entorno serían por ejemplo: las del ámbito que lo rodea, sean
positivas o negativas esas calidades; que la vía pública de su frente tenga menos
de ocho metros, que colinde con barranco, hallarse en zona roja, que haya
dentro del sector centro de vicio, cohetería, estar frente a hoteles, plaza,
parque o plazoleta, frente a autopista, boulevard o calzada; que la vía pública
carezca de pavimento, carente en su sector de urbanización completa.
2.2 Importancia Jurídica:
Es de considerar que la importancia jurídica del avalúo de bienes inmuebles,
radica en la seguridad o título de propiedad que ampara el bien raíz objeto de
valuación, en cuya documentación debe practicarse el examen correspondiente y
que llene los requisitos de conformidad con el Artículo 1576 del Código Civil
19
Decreto-Ley 106 y lo que preceptúa el artículo 1577 de la citada ley, para que
puedan ser inscribibles en el Registro de la Propiedad. Esta institución tiene por
oficio la inscripción, anotación y cancelación de actos y contratos sobre inmuebles.
También deben considerarse algunas actividades, que son de importancia jurídica,
como las acciones siguientes:
a) Requerir que el interesado en la práctica de un justiprecio, muestre al
valuador, el testimonio de escritura pública de propiedad, si el inmueble
estuviere inscrito en el Registro de la Propiedad.
b) Requerirle al interesado que muestre un boleto del impuesto único sobre
inmuebles y tomar nota del número de la matrícula fiscal en que la finca
esté inscrita, para constituirse en la sección de la Matricula Fiscal y
comprobar en la matricula correspondiente, la estructura que en el Catastro
tenga el bien raíz.
c) Constituirse en el Registro de la Propiedad y examinar en los libros las
inscripciones de la finca, tomando nota del área original, de las
desmembraciones que hubiere sufrido y en la última inscripción de
derechos reales o inscripción de dominio y propiedad, establecer quién es
el propietario actual del bien. Con base en el área original y la suma de las
desmembraciones, determinar el área actual y legal que corresponde a la
finca, esta última será la que se valúe.
El avalúo que no requiere métodos ni sistemas sofisticados para realizarlos y que
sin embargo no es conocida su práctica, es el que se efectúa por el método de
renta alquiler: y se formula de la manera siguiente: e.1 Renta o alquiler mensual se
multiplica por 12 meses que tiene el año. e.2 La renta anual se multiplica por 100 y
se divide entre 10 el producto. Resultando: el valor bruto del inmuebles. e.3 El
valor bruto anterior sufre la rebaja del 10% (que se deduce), por razón de
administración y reparos y se obtiene el valor neto del bien raíz.
20
2.2.1 Discrepancia de áreas
Cuando el solar en las inscripciones del Registro de la Propiedad tiene su área
legal definida y el valuador le practica medida material, resultando que tiene mayor
o menor extensión de terreno que la legal, es esta última la que deberá
justipreciarse que el área legal es la inscrita en el Registro de la Propiedad, si
careciere de inscripción en dicho Registro el área legal será la inscrita en la
matricula fiscal, si tampoco estuviere inscrita en estas dos últimas instituciones, su
área legal será la que conste en el documento más antiguo, advierte dicha ley
asimismo, que en el texto de valuación deben consignarse tres áreas que son:
la que resulte materialmente de medir, la declarada en la matricula fiscal y la
inscrita en el Registro de la Propiedad.
2.3 Importancia Económica
Esto encierra dos aspectos a) El valor de uso, b) el valor de cambio, respecto a las
cosas que tienen mercado, que se venden, compran y permutan o que se donan.
Así también hay elementos que tienen valor de consumo; sin embargo, no tienen
valor de mercado. Por ejemplo: el aire que respiramos, que lo tomamos de la
atmósfera. El agua de lluvia que tan indispensable es para la vida de las plantas,
animales y humanos, provienen de la atmosfera, sin ningún costo. De lo expuesto
se infiere que, al valor de cambio, siempre va unido al valor de uso, pues una cosa
se apetece y se compra porque ha de servir para satisfacer alguna necesidad y
por consiguiente ha de usarse o consumirse. El valor de cambio está influido pro la
oferta y la demanda y la oferta tiene relación con el volumen de la producción
(salvo la incidencia del acaparamiento) corresponde mayor oferta y a menor
producción corresponde mayor demanda.
Cuando la oferta sube, baja el precio, cuando la demanda aumenta, sube el
precio. El precio es un hecho; el valor es lo que el precio debería ser. El avalúo
certifica valores de mercado y la valuación de buena fe y basada en la
21
experiencia, debe certificar y tasar el valor razonable. El avalúo comercial es el
más delicado y difícil por su naturaleza empírica, basada en experiencia, suele
ocurrir dentro del rol del avalúo comercial, que ante un inmueble si se quiere
obsoleto, en una ubicación determinada, un valuador equis le da el valor comercial
que corresponde; pero sometido a la ponderación de otro valuador, con sentido
más ágil del valor, con más experiencia, con un análisis estimativo más aguda y
certero, determine las ventajas del inmueble en aspectos que el valuador anterior
no pudo ver, le fije otro valor en el orden comercial. Con lo dicho se comprenderá
la lógica de lo expuesto en el valor comercial. Los avalúos bancarios y fiscales son
los más sencillos de practicar, por hacerlos con tablas pre calculadas y tasas de
plusvalía o minusvalía. El poder adquisitivo de la moneda que también determina
alzas y bajas de precio, es otra de las causas de la fluctuación de los precios, por
el principio económico; lo que mucho abunda se abarata y lo que escasea
encarece. Escasea la moneda hay deflación, si la circulación del dinero aumenta
mucho hay inflación.
2.4 Importancia Fiscal
La importancia fiscal del avalúo de bienes inmuebles radica en la de servir la base
en el cálculo del impuesto único sobre inmuebles y el de herencias, legados y
donaciones (sucesiones), ya citados este último impuesto, solamente en lo que
atañe a bienes inmuebles que figuren en alguna masa relicta, que sobre dichos
impuestos hay poco de que tratar, en cuanto a parámetros valoratorios se refiere
por encontrarse ya contenidos, en sus propias leyes específicas. Así pues que, la
importancia en referencia, está constituida por el valor o avalúo del terreno y sus
construcciones, cultivos ocasionales y permanentes, incrementarle el valor a los
bienes inmuebles por medio de autoavalúo mediante declaración jurada dirigida a
DICABI, todo lo cual deberá pertenecer a contribuyentes en su calidad de
propietarios o poseedores.
22
Las calidades de un inmueble sean positivas o negativas, intrínsecas y/o
extrínsecas no son más que las plusvalías y minusvalías que lo afectan,
elevándole o rebajándole valor, lo ideal es que DICABI encontrara las fórmulas
adecuadas para obtener el material de campo, reproducir los mapas y planos de
zonas urbanas y rurales, pero no a costo extremadamente alto porque a eso se
debe que DICABI, se mantenga en continua búsqueda de mecanismos para
consignarle a esos mapas catastrales, valores muy altos al metro cuadrado de
terreno, así como desaparecer gradualmente las minusvalías, dejando casi al
mismo precio lotes de pésimas comodidades con lotes ideales y normales.
2.4.1 Aplicación de plusvalía
Según Guillermo Cabanellas debe entenderse por plusvalía la transcripción
siguiente “Administrativamente, el Mayor valor que adquieren las cosas por razón
de circunstancias ajenas a sus propietarios o poseedores; como las fincas rústicas
o urbanas a consecuencia de la apertura de vías de comunicación o de amplias
calles o avenidas, o por la instalación de importantes establecimientos o servicios.
En la Economía Política y con inmensa repercusión sociológica y política, Carlos
Marx encuentra en la plusvalía la clave del capitalismo y su inequívoca injusticia.
Entiende por ellas la diferencia que en el costo del producto añade el empresario
al valor de la materia y al salario que abona al trabajador; diferencia que
equitativamente corresponde a éste como artífice, o que, con criterio colectivo, no
debe recargar el producto, para abaratarlo y difundir al máximo la riqueza. Por
extensión toda ganancia o la ganancia ilegítima que logra el capitalista sin
esfuerzo propio y a costa del justo salario del productor”.13
Sin embargo el Artículo 16 de la Ley del Impuesto Único sobre inmuebles (Decreto
15-98 del Congreso de la República de Guatemala) preceptúa que la DICABI debe
actualizar su manual de Avalúos, por lo menos cada cinco, modificando las tablas
13 CABANELLAS, Guillermo. Diccionario enciclopédico de derecho usual. 12. ed.;
revisada, actualizada y ampliada por Luís Alcalá, Zamora y Castillo; Buenos Aires, Argentina: Ed. Heliasta, S.R.L., 1979.
23
de valores y mapas catastrales, de utilizar estos valores actualizados, se afectaría
con frecuencia la economía nacional, porque por ejemplo, los comerciantes que
tienen en alquiler esos locales, trasladarían las rentas gasto, a los costos de venta
y de ahí que los artículos con que especulan, cada día suban de precio.
Los tribunales de justicia, para dirimir litigios civiles u otras ramas del derecho,
cuando se requieren avalúos en el proceso prefieren que el valuador practique un
avalúo comercial, pero infortunadamente no pueden llegar a esa paridad o
igualarse debido a que la sección de avalúos fiscales, de la Dirección de Catastro
y avalúo de bienes inmuebles, tiene que trabajar en equipo, es decir que su
personal de planta lo forma una colectividad de tasadores y no le sería
conveniente autorizar que cada valuador fiscal practicara avalúo comercial a base
de su experiencia personal, porque entonces sobre vendría la diferencia de
criterios valuatorios sobre inmuebles de idénticas características intrínsecas y
extrínsecas, quizá ubicados en la misma cuadra de la propia manzana, con igual
relieve topográfico y de la misma calidad edáfica o del suelo.
Resultaría entonces que hay una gran cantidad de avalúos que a la postre no se
sabría que valuador tendría la razón. Para la práctica del avalúo reglamentado que
se base en sistemas de estándares o sea cuerpo de normas, procedimientos y
especificación de tablas de modificación, depreciación y demás plusvalías y
minusvalías fiscales aplicables a través de las respectivas tablas de modificación.
Debe hacerse notar que, se tiene costumbre, tanto por los profesionales, como en
las prácticas de las oficinas fiscales, utilizar para avalúo de carácter fiscal
solamente los sistemas insertos en el manual de avalúos de la Dirección de
Catastro de Avalúos de Bienes Inmuebles (DICABI), cuando también podría
utilizarse por ejemplo el método de la renta alquiler.
24
2.5. Origen de los tributos:
Su inicio se remonta a los Estados más antiguos, los cuales eran muy
rudimentarios y donde se usaban como sinónimo tributo o impuesto,
posteriormente se les confirió
la clasificación respectiva, ya que surgieron nuevas formas de gravar la economía
de los particulares.
Al principio, los reyes con el objeto de incrementar su patrimonio y el de sus
súbditos se mantenían en constantes guerras con sus vecinos, pues del resultado
de la victoria obtenían los tesoros del derrotado y la adquisición de nuevas tierras
y de rehenes. Esta situación, era propiciada por los nobles o principales del reino,
pues de acuerdo al botín logrado, así era la riqueza y bienestar de que gozarían
dichos personajes.
En algunas ocasiones, las guerras se prolongaban demasiado, lo que repercutía
fundamentalmente en las finanzas del rey, proyectándose disminuidas y a veces al
borde de la bancarrota total; lo que provocaba que éste advirtiera la necesidad de
solicitar a los principales nobles su colaboración, para el sostenimiento de reino y
sus ejércitos.
Las prestaciones solicitadas a los principales, decrecieron a un ritmo tan
vertiginoso que obligaba a los soberanos a dirigirse no sólo a los nobles, sino
también a sus vasallos en demanda de más. Como consecuencia, éste imponía su
poder a sus vencidos, para sostener a sus ejércitos, creaba impuesto que
deberían ser pagados por todos en forma obligatoria.
Podemos entonces exponer que el origen de los tributos fue influenciado
grandemente por la ambición de los reyes y nobles, al pretender éstos adquirir
nuevas riquezas, y para obtener dicho objetivo les fue necesario mantener
grandes ejércitos, los cuales para su mantenimiento requerían la utilización de
grandes cantidades de bienes que al no poder ser suministrados por el propio
gobierno, lo que hizo necesaria la colocación de éstos últimos y si ésta no era
25
suficiente se impone como contribución obligatoria para el súbdito, la que después
se hace extensiva para los vencidos de la guerra; dichos extremos, obligaron a
pagar al Estado feudal los siguientes impuestos.
Primero, el tributo de rescate, lo debían pagar los súbditos cuando su señor
feudal, era tenido como rehén de guerra; el de peaje, por uso de determinado
camino y transitar a otro feudo; el pontazgo (tributo denominado así en la edad
media), por utilizar un determinado puente dentro de un feudo; mano muerte:
Derecho de apoderarse de los bienes sin heredero o de la herencia vacante;
captación individual; de censo, lo pagaba todo súbdito, dependiendo de cuando
obtuviera en el transcurso del año; formariage, todo aquel sujeto que pretendía
casarse con otra persona ajena al feudo; y pecho o talla, marca en la puerta de la
casa de cada súbdito, como señal de haber pagado el tributo, era por toda la
familia que vivía en un feudo.
2.5.1 Definición de Tributos
Los tributos se pueden definir por una parte, en la doctrina, al respecto uno de los
exponentes, al abordar el tema otorga la siguiente perspectiva; “Son los impuestos
contribuciones u otras obligaciones fiscales, gravámenes o cargas”14 citando a
Osorio, por otro lado, jurídicamente, el Código Tributario enmarca dicho término,
como “Las prestaciones en dinero que el Estado exige en ejercicio de su poder
tributario, con el objeto de obtener recursos para el cumplimiento de sus fines.”15
De lo anteriormente señalado, se puede inferir que se afirma que éstos son
conceptualizados y definidos como las cargas tributarias exigidas por el
Organismo Ejecutivo a los sujetos integrantes en una sociedad, con el fin de
cumplir con el mandato constitucional de garantizar el desarrollo integral de la
persona.
14 BARRIENTOS MARROQUÍN DE ESTRADA, Concha Marilys. Estudio jurídico doctrinario de la tributación. Guatemala, Ed. Usac. 1980 15 Código Tributario. Congreso de la República, Decreto Número 6-91.
26
2.5.2 Necesidad de la existencia del tributo
Surgió esta disposición con el objeto de obtener ingresos, ya que sin impuesto el
Estado no subsiste, pues es él quien está destinado a la atención constante y
permanente de los intereses generales de la colectividad y obligado a
proporcionar una serie de servicios públicos, para la satisfacción de las
necesidades generales. Entre éstos, los más importantes se encuentran la
defensa de su territorio, la administración de justicia, educación y salud pública;
además, de garantizar las insuficiencias públicas mediante la prestación de los
servicios correspondientes, los cuales constituyen gastos para su administración y
por ende debe contar con los medios pecuniarios necesarios para afrontar tales
erogaciones y es ahí cuando se establece la suficiencia de crear los tributos para
el cumplimiento efectivo y eficiente de las garantías constitucionales enmarcadas
con tinte social.
2.5.3 Principio de capacidad de pago: La Constitución Política de la República
de Guatemala, añade el principio de capacidad contributiva o capacidad de pago,
que constituyen el límite material en cuanto al contenido de la norma tributaria,
estatutos básicos que el contribuyente puede invocar cuando es afectado por
normas ilegales. Este principio establece que los ciudadanos guatemaltecos están
obligados a contribuir a las cargas públicas en proporción a su capacidad de pago
o contributiva, es decir en equitativa proporción a su amplitud económica de pago.
En ese sentido la Carta Magna señala en su Artículo 243 lo siguiente “El sistema
tributario debe ser justo y equitativo. Para el efecto las leyes tributarias serán
estructuradas conforme el principio de capacidad de pago.”
La característica coactiva de los tributos refleja que éstos son prestaciones
obligatorias y no voluntarias, pues el contribuyente debe pagarlos aún en contra de
su voluntad y no se lo pregunta si está de acuerdo o no con las mismas.16
16 MARGAIN MANAUTOU, Emilio. Introducción al estudio del derecho tributario. 6ta. ed. México: Ed. Universidad
Autónoma de San Luís Potosí, 1981.116
27
Por su parte, el carácter público de los tributos es evidente, toda vez que el
Estado para hacerle frente a los gastos derivados del ejercicio administrativo
encaminado al bien común, ejercita su poder imperium, ante el cual los
administrados están en la obligación de contribuir.17 Claro está que cuando se
extralimita en sus requerimientos fiscales, aquellos pueden promover, en la vía
administrativa y judicial, en su caso, los medios de impugnación que
correspondan. Corresponde en cambio al Organismo Ejecutivo, en su carácter de
administrador fiscal, el determinar o el de comprobar cuando se han producido en
la realidad esos hechos o situaciones que generan la obligación de pagar esas
contribuciones, señalar o determinar la cuantía de los pagos o bien verificar si las
prestaciones que han realizado, se encuentran ajustadas a la ley.
2.6 Etapas en la elaboración de un avalúo fiscal y normas administrativas
que lo regulan.
A continuación se describen una serie de etapas que deben realizarse para
elaborar un avaluó.
2.6.1 Recolección de toda la información: Para la recolección de toda la
información preliminar que servirá de base a la elaboración de un avalúo fiscal, es
necesario llevar a cabo una serie de actividades, las cuales describiremos
brevemente a continuación: a) Antes del inicio de la elaboración de un avalúo, es
necesario requerir el testimonio de la escritura pública en que conste quien es el
propietario de la finca, anotando al mismo tiempo el número de inscripción en el
Registro de la Propiedad para su identificación completa.
17 PÜIG PEÑA, Federico. Compendio de derecho civil. 2t. España: Ed. Aranzadi Pamplona, 1974. Universidad de San
Carlos de Guatemala. Apuntes de derecho tributario y legislación fiscal. 1ra. ed. de la 3ra. ed. Guatemala: Ed. Facultad de Ciencias Económicas, 1994.
28
b) Seguidamente se anota el número de matrícula fiscal, para que por visita
posterior a los lugares correspondientes en donde se encuentran estos registros,
se anote el valor fiscal registrado en la misma así como el área que tiene inscrita.
c) Posteriormente, examinar en el Registro de la Propiedad, las inscripciones de la
finca, tomando nota de su área original y de las desmembraciones que hubiere
sufrido a través del tiempo, comprobando el nombre del propietario. Esta
información servirá posteriormente para determinar el área neta legal que servirá
de base para el avalúo.
d) Se requiere del dueño de la finca o de uno de sus herederos si el mismo
hubiere fallecido, una constancia firmada en original y una copia, en el cual se
declaran los siguientes datos: 1) año aproximado en que fue levantada la
construcción si la hubiere; 2) clase de madera de que está hecho el artesonado
del techado; 3) clase de estructura y tipo de materiales de que están formadas las
paredes; 4) cantidad de agua potable que está datada en el inmueble, anotando el
número de registro y el número del título; 5) si el inmueble tiene drenaje interno
ingerido a la cloaca municipal.
El original de esta constancia, se agregará al texto del avalúo en virtud de que
forma parte del mismo.
e) Determinar el área construida en el inmueble objeto del avalúo, indicando por
aparte el área compacta, el área de garajes y el área de corredores. Las áreas de
garages tienen una rebaja de 25% sobre el valor por metro cuadrado que
corresponde a las áreas compactas. El área de corredores tiene una rebaja del
40% sobre el mismo valor.
f) Determinar la categoría urbana en que se encuentra localizado el inmueble.
Toda ciudad, se divide para los efectos del avalúo y aplicación de las circulares
administrativas correspondientes e instructivos sobre la materia, en los siguientes
29
sectores, 1) Comercial; 3) Semicomercial; 4) Residencial; 5) Residencial de 2ª.
Categoría; 6) Residencial de 3ª. Categoría 7) Suburbano.
Determinar las calidades extrínsecas e intrínsecas del solar, las cuales no son
más que las plusvalías o minusvalías que lo afectan, ya sea elevándole o
disminuyéndole su valor. Las intrínsecas dependen del bien en sí, mientras que las
extrínsecas dependen del ámbito que rodea al bien.
2.6.2 Trabajo de gabinete: Posteriormente a la recopilación de los datos
correspondientes, se procederá al cálculo de los valores para la elaboración del
avalúo. En esta etapa es necesario tomar en cuenta las siguientes
consideraciones: a) si los bienes a evaluar constaren en varias matrículas fiscales
será necesario hacer un avalúo por cada matrícula fiscal; b) Fijar el precio por
metro cuadrado de solar, tiene en
las inscripciones del Registro de la Propiedad un área legal definida y el valuador
le practica la medida, resultado que tiene mayor extensión que la registrada, el
tasador
sólo debe justipreciar el área legal. Si el solar al medirlo tuviere una extensión
menor que la registrada, entonces se procederá a tasar con valor real el área legal
o sea la registrada y cada metro cuadrado del exceso se tasará con un valor
simbólico. c) posteriormente, deberá fijarse el valor del metro cuadrado de
construcción neta con base en la antigüedad de la edificación y todos los factores
que incidan sobre dicho valor, no olvidando que ciertas áreas de construcción
tienen rebajas por concepto de garajes, zaguanes, corredores.
2.6.3 Métodos de fraccionamiento: Los métodos de fraccionamiento vienen a
darnos el procedimiento que debe seguirse para tasar un solar partiendo de la
base de que los valores que están registrados en las tablas de valores en la
sección de avalúos y los cuales corresponden a frentes sobre avenidas o calles,
sólo son válidos para la parte frontal del solar, pero no para las franjas que le
30
siguen. En ese orden de ideas podría considerarse que dichos valores
corresponden al frente del solar y que la fracción varía en los valores de las franjas
intermedias entre estos extremos. Con el objeto de resolver este problema es que
se han ideado estos métodos de fraccionamiento, a manera de ejemplo se
describen los siguientes, muy utilizados anteriormente pero que en la actualidad
ya no son conocidos por estos nombres y de los cuales se derivan los actuales,
basados en porcentajes, aplicados como un factores de ajuste, que están
contemplados en el Manual de Valuación Inmobiliaria actual.
2.6.4 Método del 3-2-1 Este método procede aplicarlo cuando el área del solar es
menor de 600 metros cuadrados y el mismo se encuentra localizado en cualquier
zona a excepción de la zona uno de la capital. Este método consiste en dividir el
solar en tres partes o franjas: la primera con un área igual a la mitad de toda el
área del solar, a la cual se le aplica el valor registrado en las tablas de la sección
de avalúos con la aplicación de la plusvalía o minusvalía correspondientes. La
segunda franja con un área igual a un tercio del área total. Finalmente, se suman
los valores de cada una de las franjas, obteniendo así el valor total del solar, el
cual se divide entre el área total del mismo, obteniendo así el valor del metro
cuadrado de solar, el cual siempre deberá de indicarse en el avalúo.
2.6.5 Método del 4-3-2-1 Este método procede aplicarlo cuando el área del solar
oscila entre 600 y 1000 metros cuadrados y esté localizado en cualquier zona de
la capital con excepción de la zona 1.
El procedimiento es el siguiente: se divide toda el área del solar en diez partes. A
continuación se calcula el área de cuatro franjas, correspondiéndole a la primera
franja del área de cuatro decimos, a la segunda franja un área de un decimos. La
primera franja se multiplica por el valor base del metro cuadrado, el cual resultará
después de aplicar las plusvalías y minusvalías correspondientes al precio
establecido por metro cuadrado en los planos de valores de la sección de avalúos.
La segunda franja se multiplica por el ochenta y cinco por ciento de este valor. La
31
tercera, se multiplica por el setenta y cinco por ciento. La cuarta se multiplica por el
sesenta y cinco por ciento del valor base aplicado a la primera franja. A
continuación, se suman los valores parciales y se obtendrá en esta forma el valor
total del solar. Este valor se divide por el área total del solar, obteniéndose en esta
forma el valor se divide por el área total del solar, obteniéndose en esta forma el
valor del metro cuadrado del solar, el cual siempre deberá e indicarse en el avalúo.
32
CAPITULO III
Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles –DICABI-
3. Definición: Es la dependencia del Ministerio de Finanzas Públicas, es un
órgano administrativo de carácter público el cual garantiza la seguridad de los
derechos adquiridos y la seguridad en la disposición de los mismos, es decir
confianza en el tráfico jurídico; responsable de administrar los tributos al
patrimonio, integrados por el Impuesto Único Sobre Inmuebles y Sobre Herencia
Legados y Donaciones; le corresponde, asimismo, establecer y mantener el
sistema de valuación conforme el registro fiscal de todos los bienes inmuebles del
país; está integrada dentro de la estructura del Ministerio de Finanzas Públicas
así:
Gráfica No. 1 18
18 Manual de organización y funciones. 1ra. ed.; Guatemala: Ed. Ministerio de Finanzas Públicas, 2007
33
3.1 Estructura orgánica de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles
“Para dar cumplimiento a las funciones generales que a esta dirección le asigna el
Reglamento Orgánico Interno del Ministerio de Finanzas Públicas, ella se organiza
con las siguientes unidades administrativas:
1. Dirección
2. Subdirección
3. Unidad de Asesoría Técnica y Municipal
4. Unidad de Servicios Administrativos Internos
5. Departamento de Avalúos de Bienes Inmuebles
6. Departamento de Registro Fiscales
7. Departamento de Impuestos al Patrimonio”19
3.1.1 Unidad de asesoría técnica y municipal: ella brinda asesoría en materia
del Impuesto Único Sobre Inmueble a las 338 municipalidades existentes en toda
la República y le corresponde además las siguientes funciones específicas:
a) Asesorar a las 338 municipalidades que actualmente recaudan y administran el
IUSI y que diariamente requieren la asesoría de la Unidad, para resolver
inquietudes relacionadas al cálculo y recaudación;
b) Planificar programas de capacitación al personal de nuevo ingreso a las
municipalidades y aquellas que requieren retroalimentación en tema de este
tributo:
c) Aplicación al sistema, de los pagos percibidos por las 81 municipalidades que
aún no han sido descentralizadas, para la actualización de la cuenta corriente de
los
19 Manual de organización y funciones. 1ra. ed.; Guatemala: Ed. Ministerio de Finanzas Públicas, 2007.
34
3.1.2 Departamento de avalúo de bienes inmuebles: es el departamento
responsable de dirigir y coordinar las actividades relacionadas con la valuación de
bienes inmuebles, verificar y aprobar los avalúos presentados por valuador
autorizado, investigar valores de la tierra y la construcción en el territorio nacional
y prestar asesoría a las municipalidades en esa materia, conforme leyes vigentes,
reglamentos y además debe ejecutar las siguientes funciones:
a) Programar actividades relacionados con el avalúo solicitado, urbano y rural;
b) Practicar avalúos que designen la dirección y subdirección en su defecto, a
solicitud de instituciones del estado y de personas particulares en todo el territorio
nacional;
c) Aprobar los avalúos de bienes inmuebles presentados por valuadores
autorizados con el aval de esta dependencia;
d) Realizar investigaciones de gabinete y campo para establecer el valor base de
los bienes inmuebles, en toda la república con fines valuatorios;
e) Archivar material gráfico y descriptivo de los estudios de las valuaciones
realizadas;
f) Elaborar el proyecto de manual de avalúos y mantenerlo en constante
actualización;
h) Verificar que se cumplan los requisitos que la ley establece, para la autorización
de valuadores autorizados, con el visto bueno de la dirección; y
i) Asesorar a municipalidades en materia de valuación inmobiliaria; y las que sean
de su competencia.”20
3.1.4 Departamento de registros fiscales: la matrícula fiscal, es de vital
importancia para la administración tributaria, ya que mediante los valores de los
20 Manual de organización y funciones. 1ra. ed.; Guatemala: Ed. Ministerio de Finanzas Públicas, 2007
35
bienes inmuebles registrados en ella, permiten el cálculo de los impuestos que
afectan a los bienes inmuebles tales como, el Impuesto Único Sobre Inmuebles –
IUSI-, impuesto al Valor Agregado –IVA-, Impuesto de Herencias, Legados y
Donaciones. Así mismo, esta información sirve de base para extender las
carencias de bienes inmuebles, por lo que este departamento es responsable de
dirigir y coordinar las diligencias para mantener actualizados los registros
inmobiliarios, de todo el territorio nacional y sus propietarios.
Funciones:
“a) Velar porque se mantenga actualizado el registro matricular, supervisión de
las operaciones registrales y el archivo de originales que permitan, la
guarda y custodia de toda la documentación que las respalda;
b) Registro de avisos notariales de traspaso de bienes inmuebles, enviados por
los Notarios autorizantes;
c) Emisión de certificaciones de carencias de bienes;
d) Grabación y avalúos aprobados por la dirección;
e) Trámite de solicitudes de rectificaciones de datos de los contribuyentes o de
propiedades inmobiliarias;
f) Establecimiento de homónimos;”21
3.1.5 Departamento de Impuestos al Patrimonio: es el responsable de dirigir y
coordinar las actividades relacionadas con la administración, registro, control y
fiscalización de los impuestos al patrimonio así como mantener información
actualizada de la descentralización del IUSI a las municipalidades.
a) Velar porque se mantenga actualizado el sistema computarizado de cuenta corriente
21 Manual de organización y funciones. 1ra. ed.; Guatemala: Ed. Ministerio de Finanzas Públicas, 2007.
36
del IUSI, a través de las modificaciones realizadas a los valores inscritos en
matricula fiscal, con el objeto de actualizar los saldos para el cobro de dicho
impuesto;
b) Supervisar las liquidaciones y convenios de pago de los procesos sucesorios,
donación y post-mortem;
c) Elaborar las liquidaciones y convenios de pago, suscritos con los
contribuyentes con base a la Ley Sobre Herencias, Legados y Donaciones;
d) Procesar información estadística de la recaudación del impuesto
administrado en el Ministerio de Finanzas Públicas y solicitar a las
municipalidades la información de IUSI que ellas recaudan, así como de lo
recaudado del impuesto sobre Herencia Legados y Donaciones.
3.1.5.1 Manual de valuación inmobiliaria: dentro de las funciones enumeradas
anteriormente la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles, DICABI, del
Ministerio de Finanzas Públicas, fue la encargada de elaborar el Manual de
Valuación Inmobiliaria, en cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 16 la Ley
del Impuesto Único Sobre Inmuebles, el cual fue aprobado a través del Acuerdo
Ministerial Número 21-2005, el nueve de septiembre en el año 2005, y que deberá
ser actualizado por lo menos cada cinco años; contiene las líneas de aplicación
técnica para estandarizar los procedimientos de valuación inmobiliaria en las áreas
urbanas y rurales del país, con el objetivo de apoyar a las corporaciones
municipales, en la creación y mantenimiento de una base de datos para el registro
fiscal.
Describe la teoría y los lineamientos prácticos necesarios para su aplicación, con
las tablas de valor de la tierra, derivadas de estudios a nivel municipal de zonas
homogéneas físicas y económicas, variables de los diferentes núcleos poblados
con respecto a servicios, condiciones de vías, arquitectura, poblaciones, mercado,
37
conformación y factores adversos, así como la subjetividad e imperfección de la
información respecto a la tierra.
Además contribuye a modernizar el sistema valuatorio para fines impositivos
basándose en estudios de situaciones reales, promoviendo con ello equidad y
justicia en la aplicación de valores, y facilitando la actualización de estos en los
términos que indiquen las leyes tributarias respectivas; debiendo los consejos
municipales, aprobar los procedimientos a seguir y aplicar las técnicas siguientes:
1) Método de tasación colectiva: El avalúo de parcelas urbanas se puede hacer
a través de la apreciación colectiva e implica comparar inmuebles de valor
conocido con otros de precio desconocido para poder estimarlo, de conformidad
con reglas generales y procedimientos uniformes para utilizar factores de
influencia sobre valor y rentas. Con el objeto de facilitar la comparación, los bienes
se clasifican por su uso, sub uso y categoría; y los valores se reducen a unidades
uniformes de superficie; de esta forma se obtiene un común denominador para
aplicar los factores de ajuste existentes entre las diferentes parcelas, que permiten
establecer un precio útil para su comparación.
De esta forma se eliminan muchos de los procedimientos del sistema de valuación
individual utilizado con fines impositivos. Además pueden tasarse muchos más así
aunque los resultados nos sean tan precisos, por lo que son suficientemente
adecuados, y sirven de base para la determinación del impuesto al mismo tiempo
satisfacen condiciones indispensables de uniformidad, compensación y economía
en la administración.
2) Situación, infraestructura, servicios y entorno: la localización es el factor
que más influye en su valoración. En efecto, ésta estará en función del interés que
suscite, condicionado por su situación urbana, otro aspecto a considerar es el
grado de dotación de la infraestructura y servicios; es decir, accesos, trazados,
instalación sanitaria, agua, red de alcantarillado, servicio eléctrico, teléfono,
transportes públicos, autobuses, o de ferrocarril.
38
El estudio de entorno permitirá establecer una expectativa de actuación, que en
algunos casos, estará condicionada negativamente al mismo. Puede ocurrir que
una vivienda aún siendo céntrica, no pueda alcanzar cuotas muy altas de
cotización, porque pudiera estar incluido en una zona de protección, y la calidad
de vida que presenta es inferior a la que correspondería a otras.
3) Tipologías constructivas: según el tipo de edificación existente, se tomaran en
cuenta las características más comunes de las mismas, como de estructura, tipo
de techo, diseño arquitectónico y el tamaño de los edificios. Esta deberá
establecerse con base en la interrelación de dos condiciones principales; el uso o
destino de la construcción, el subsuelo y su categoría, estimando ésta en función
tanto de los materiales como del sistema constructivo empleados en su ejecución,
considerándose para ello como elementos singulares del edificio sus muros,
entrepisos y el techo.
4) Proceso de valuación: es una secuencia de actividades técnicas, que
adecuadamente aplicadas permiten determinar el precio de las viviendas con ello
elaborar y mantener actualizado el registro fiscal para fines tributarios para un
territorio dado. Es deseable que el proceso se sustente en el registro de
información municipal, cuando haya sido previamente establecido de lo contrario
se practicará realizando la recopilación de datos que sean estrictamente
necesarios para su estudios. Para determinar el valor base del terreno, el
procedimiento operativo para la creación de áreas homogéneas es el siguiente:
a) Recorridos;
b) Elaboración de planos de variables;
c) Incorporación de planos para definición de zonas homogéneas físicas;
d) Procedimientos para investigación;
e) Métodos de cálculo para establecer valores unitarios;
39
f) Definición de zonas homogéneas económicas;
g) Aplicación de valores a cada predio; y
h) Avalúos de pruebas
3.1.6 Zonas homogéneas físicas: Es el resultado de un trabajo de investigación
de campo, permite identificar áreas geográficas con similitud en:
a) Topografía;
b) Red vial;
d) Servicios públicos instalados;
e) Uso y aprovechamiento del suelo;
f) Tipo de edificaciones existentes y
g) Áreas de terreno generales por sectores o colonias.
3.1.7 Investigación de valores económicos: Definidas las zonas homogéneas
físicas, se establecen puntos para la investigación económica, mediante estudio
de mercado, buscando transacciones que resulten representativamente dentro de
cada zona análoga; como fuente de información para establecer su precio, y para
ello deben utilizarse los anuncios por diferentes medios de comunicación
referentes a la oferta y demanda, consulta directa a los propietarios que deseen
vender o que emitan simplemente una opinión de valor de conformidad con los
avisos de venta encontrados en los bienes en el recorrido, agencias inmobiliarias,
bancos, no se pretende tener una muestra predeterminada en la totalidad de la
zona, la idea es manejar al máximo la información de predios en el mercado.
3.1.8 Tabla de valores de terreno: Está conformada por el resultado de la
tabulación de los distintos valores unitarios expresado en quetzales por metro
cuadrado, obtenidos tras los estudios económicos que han permitido identificar las
zonas homogéneas económicas, que contiene:
40
a) Identificación de la zona geográfica o postal correspondiente;
b) Localización del uso del suelo que predomina en la zona relacionada;
c) Personalidad asignada a la zona homogénea física;
d) Identidad asignada a cada zona homogénea económica identificada sobre las
zonas homogéneas físicas establecidas y;
e) Valor en quetzales por metro cuadrado de terreno estimado para cada zona
homogénea económica.
3.1.9 Tabla de valores de construcción: Contiene detalle de los precios bases
obtenidas en los estudios económicos realizados, que corresponden a cada una
de las categorías correspondientes a las tipologías constructivas establecidas.
3.2 Valuación del terreno y la edificación en casos particulares
En muchos casos, existe la necesidad de valuar tanto los terrenos como las
construcciones existentes en ellos, considerando en esos casos a los inmuebles
como el conjunto de ambos elementos.
3.2.1 Ubicación de bien inmueble en las zonas homogéneas: Es una actividad
realizada como parte de la inspección física, que cosiste en identificar el bien
inmueble en los mapas de las zonas homogéneas físicas y económicas
previamente elaborados.
En el caso que el bien inmueble esté próxima a un límite entre zonas económicas
distintas, se deberá analizar si es necesario realizar ajustes en la asignación del
valor, principalmente en los casos en que el límite de una zona económica divide
un bien inmueble; definida la zona homogénea y/o económica que corresponda al
bien inmueble, se harán las anotaciones de referencias en la ficha predial urbana.
3.2.2 Categorías de construcción: En la inspección física del bien inmueble se
aplica la tipología constructiva de conformidad con las características físicas
41
observadas de la construcción. Para el caso de edificios en que existan áreas
cuyo uso no corresponda con la tipología constructiva de la edificación (Comercio,
oficinas o colegios sobre construcciones designadas originalmente para vivienda,
por ejemplo), se clasifican en construcción de acuerdo con el destino original.
La categoría de la construcción deberá establecerse en función de las
características específicas de los elementos singulares de las mismas de
conformidad al contenido de la tabla de uso de la construcción. Para el efecto, al
momento de realizarse la inspección física del bien inmueble se debe definir la
categoría correspondiente, siempre con la asociación de las características de las
tablas con las del bien inmueble y apoyándose en las fotografías de edificaciones
que DICABI y/o las municipalidades puedan obtener como ejemplo de cada una
de las categorías.
Tanto el uso como la categoría asignados se deben registrar en la ficha predial
respectiva. En el caso de encontrarse más de una edificación sobre el terreno, con
características diferentes entre sí, deberá considerarse cada una de ellas en forma
independiente, asignándoles el uso y la categoría respectivos, y anotándolas por
separado en la ficha predial.
3.2.3 Determinación de valores base para el bien inmueble: Ubicado el bien
inmueble en la respectiva zona homogénea física y económica y disponiendo de la
tabla de valores base para terreno urbano, de conformidad con la investigación
citada, se establece el valor base que le corresponde por metro cuadrado del
terreno. Para el caso de construcción, con base en la tipificación obtenida en
campo y de conformidad con las tablas de valores base para construcción, se
tomará el valor base que le corresponde por metro cuadrado de construcción de
acuerdo a cada uso y categoría.
3.2.4 Determinación del valor ajustado del terreno: Los solares regularmente
presentan situaciones y características particulares que dan diferentes grados de
dificultad para el uso y aprovechamiento, lo que obliga a considerar decrecimiento
42
en los valores base o valores catastrales para terrenos urbanos. El decrecimiento
se establece con la aplicación de factores de ajuste que transforman los valores
base en valores ajustados, los que serán finalmente utilizados en el cálculo del
valor del bien inmueble. También presenta una situación que provoca mejor
aprovechamiento del bien inmueble. La ubicación en esquina provoca crecimiento
del valor base o valor catastral y se ajustará por el factor de esquina.
Los valores ajustados para el terreno en una misma zona homogénea, pueden
resultar distintos de un inmueble a otro debido a la diferencia de su situación y
características particulares con respecto a las del lote tipo. En el caso de las
construcciones, se considera que estas sufren deterioro físico como consecuencia
de su uso, por lo cual los valores base de construcción deben afectarse por un
coeficiente corrector que pondera la depreciación que sufre la construcción, y
dicho factor de corrección se establece en función tanto de la categoría como de la
edad de cada construcción.
3.2.5 Lote tipo: Es el terreno urbano con una superficie homogénea (similar) en
el sector investigado de situación medial en cuadra, no de esquina, de forma
regular, a nivel de la vía pública, que podría considerarse aquel que tenga el fondo
igual al doble del frente y topografía plana. Este, será determinado por cada
municipalidad de acuerdo a las características propias de la zona. Como un
ejemplo que puede ser usado para ajustar los valores del lote y en la medida en
que dichos factores resulten aplicables a las condiciones especiales de topografía
y usos constructivos de cada municipio, pueden utilizarse los siguientes
parámetros:
“a) Su lugar dentro de la manzana, debe ser frente a la vía pública y no en el
interior.
b) Su sitio en cuadra, debe estar en cualquier lugar, pero no en la esquina.
c) El frente debe ser igual o mayor a ocho metros.
43
d) El fondo no debe ser superior de 40 metros.
e) El área debe ser igual o menor de 600 metros cuadrados, independientemente
de las longitudes de sus linderos.
f) La forma geométrica debe ser regular.
g) La topografía debe ser totalmente plana.
h) La ubicación con respecto al nivel de la vía pública, debe ser a nivel o no
exceder de un metro cuando esté sobre o bajo al nivel de vía” 22
3.3 Factores de ajuste al valor base del terreno
Estos son determinados por las diferencias en situación y características con
respecto al lote que presente particularmente cada inmueble. A diferencia del valor
de la construcción el valor del terreno resulta afectado por una serie de
particularidades de cada predio en particular, razón por la cual se identifican los
siguientes factores de
ajuste que provocan decrecimiento en el valor:
3.3.1 Por ubicación en el interior de manzana: Se utiliza en lotes que por
circunstancias especiales han quedado ubicados en el interior de una cuadra, es
decir que no tienen frente directo en la vía pública y que en la mayoría de casos
tienen acceso a través de servidumbres de paso.
3.3.2 Factor por frente: Se aplica aquellos predios cuya medida de frente es
menor a 8 metros, bajo el criterio de que a menor fachada se reduce su
aprovechamiento y su utilidad disminuye.
3.3.3 Factor Fondo: El valor del metro cuadrado es mayor en terrenos que
colindan con la vía pública, en comparación a los que se encuentran ubicados más
22 Manual de Valuación Inmobiliaria, Acuerdo Ministerial Número 21-2005, Dirección de Catastro y Avalúo de
Bienes Inmuebles DICABI, Ministerio de Finanzas Públicas,2005.
44
distantes de ella, pues su precio decrece a medida que la distancia es mayor a
esos accesos.
3.3.4 Factor por extensión: Siguiendo el principio de que mientras mayor
extensión, menor valor por metro cuadrado, se aplica la tabla de factores de
ajustes por extensión mayor a 600 metros cuadrados.
3.3.5 Factor forma: En un alto porcentaje la configuración geométrica del terreno
es irregular, considerando que no son cuadrados o rectangulares, presentando
ángulos diferentes a los rectos y con las medidas de linderos variadas. La
irregularidad en la forma ocasiona dificultad en el uso y aprovechamiento, o por lo
menos es inferior al de un terreno regular, principalmente cuando existe en
fracciones cercanas a la vía pública.
3.3.6 Factor por pendiente: Para efectos de determinar pendientes de terreno se
establece que el 100% corresponde a 45 grados sexagesimales. La pendiente
puede presentarse en sentido ascendente o descendente partiendo de la vía
pública, lo cual provoca alguna inversión para optimizar el uso del inmueble.
3.3.7 Factor por sobre o bajo nivel: La factibilidad de acceso a las mayores
posibilidades de aprovechamiento de un terreno ubicado al mismo nivel que la vía
pública, lo sitúan en ventaja respecto de otros ubicados por arriba o por debajo de
dicho nivel.
3.3.8 Factor por ubicación en esquina de manzana: Los que están ubicados en
esquina tienen ventaja de aprovechamiento sobre los que se localizan en medio
de la cuadra y por consiguiente, resultan de mayor valor; tal situación, es de
aceptación general y tienen como fundamento las siguientes características, que
les son aplicables.
a) Mejor posibilidad de acceso, considerable movimiento peatonal y vehicular
especialmente en sectores comerciales.
45
b) Mayor capacidad en la rentabilidad y
c) Facilidades de iluminación y ventilación.
El incremento de valor producido por la ubicación en esquina, deberá ser
ponderado por un factor de ajuste que representará el veinte por ciento para
predios en zonas homogéneas económicas cuyo uso predominante del suelo sea
comercial, y del diez por ciento a aquellos ubicados sobre otro tipo de uso del
suelo.
El aumento no podrá ser aplicado a una superficie mayor de 400 metros
cuadrados, lo que significa que solamente se tomarán 20 metros lineales medidos
a partir del vértice de la manzana para cada rumbo. Si las distancias de los dos
frentes son inferiores a 20 metros, será tomando en cuenta la distancia que tenga
para el cálculo correspondiente.
46
CAPITULO IV
El Valuador Autorizado
4. Definición: Es el sujeto que ponderando las calidades extrínsecas e intrínsecas
de un bien, con buena fe y a base de experiencia, referenciales y métodos
aritméticos, determina el valor del mismo, de manera aproximada, para poder
realizar esta actividad, deberá de estar autorizado por la Dirección de Catastro y
Avalúo de Bienes Inmuebles –DICABI- del Ministerio de Finanzas Públicas en
donde se comprometerá a realizar los avalúos de conformidad con las normas
legales para el efecto.
4.1 Requisitos para obtener el acreditación como valuador autorizado:
a) Ser guatemalteco de origen.
Artículo 144 de la Constitución Política de la República de Guatemala
“Son guatemaltecos de origen los nacidos en el territorio de la República de
Guatemala, naves y aeronaves guatemaltecas y los hijos de padre o madre
guatemaltecos, nacidos en el extranjero. Se preceptúan los hijos de funcionarios
diplomáticos y de quienes ejerzan cargos legalmente equiparados.
A ningún guatemalteco de origen puede privársele de su nacionalidad.”
b) Solicitud dirigida al Director(a) de DICABI, conforme al artículo 122 del Código
Tributario, especificando el número de teléfono donde pueda ser localizado. (No.
de celulares).
Artículo 122 del Código Tributario Decreto No. 6-91 del Congreso de la República:
“La primera solicitud que se presente ante la Administración Tributaria deberá
contener:
1. Designación de la Autoridad funcionario o dependencia a que se dirija. Si la
solicitud se dirigió a funcionario, autoridad o dependencia que no tiene
47
competencia para conocer del asunto planteado, de oficio y a la mayor
brevedad posible la cursará a donde corresponda, bajo su responsabilidad.
2. Nombres y apellidos completos del solicitante, indicación de ser mayor de
edad, estado civil, nacionalidad, profesión u oficio y lugar para recibir
notificaciones. Cuando el solicitante no actúe en nombre propio deberá
acreditar su personería.
3. Relación de los hechos a que se refiere la petición.
4. Peticiones que se formulen.
5. Lugar y fecha.
6. Firma del solicitante.
Si el solicitante no sabe o no puede firmar, lo hará otra persona a su ruego.
En las solicitudes posteriores, no es necesario consignar los datos de identidad del
solicitante, salvo sus nombres y apellidos completos.
En las solicitudes posteriores, no es necesario consignar los datos de identidad del
solicitante, salvo sus nombres y apellidos completos.
La omisión de uno o varios de los requisitos antes enumerados, no será motivo
para rechazar la solicitud.
La Administración Tributaria no podrá negarse a recibir ninguna gestión formulada
por escrito. Luego de recibida, podrá rechazar las que sean contrarias a la
decencia, a la respetabilidad de las leyes y de las autoridades o que contengan
palabras o frases injuriosas, aunque aparezcan tachadas. Todo rechazo deberá
ser debidamente razonado y fundamentado en ley”.
c) Declaración jurada de no laborar para ninguna institución del Estado.
d) Fotocopia simple completa de Documento Personal de Identificación.
48
e) Fotocopia simple del Diploma del Curso aprobado por parte del Colegio
Profesional que impartió el curso.
f) Certificación del curso aprobado, extendido por el Colegio que impartió el curso.
g) Fotocopia simple del Título Universitario.
h) Constancia de ser Colegiado Activo.
Artículo 1 de la Ley de Colegiación Profesional Obligatoria Decreto Número 72-
2001 23 que en su parte conducente establece:
Obligatoriedad y ámbito “La colegiación de los profesional universitarios es
obligatoria, tal como lo establece la Constitución Política de la República y tiene
por fines la superación moral, científica, técnica, cultural, económica y material de
los profesionales universitarios y el control de su ejercicio, de conformidad con las
normas de esta ley. Se entiende por colegiación la asociación de graduados
universitarios de profesionales afines, en entidades gremiales, de conformidad con
las disposiciones de esta ley.
Artículo 5 Requisitos de calidad. “Para el ejercicio de las profesiones universitarias
es imprescindible tener la calidad de colegiado activo. Toda persona individual o
jurídica, pública o privada que requiera y contrate los servicios de profesionales
que de conformidad con esta ley, deben ser colegiados activos, quedan obligadas
a exigirle que acrediten tal extremo, para dar validez al contrato, sin perjuicio de
las responsabilidades penales y civiles en que puedan incurrir por tal
incumplimiento,
a) Haber satisfecho las normas de inscripción y registro establecidas en los
Estatutos y Reglamentos del Colegio respectivo.
b) No estar sujeto a sanción por resolución de autoridad judicial competente,
que lo inhabilite para el ejercicio legal de su profesión.
23
Ley de Colegiación Profesional Obligatoria Decreto Número 72-2001
49
c) Estar solvente en el pago del impuesto sobre el ejercicio de las profesiones
universitarias, impuestos gremiales, cuotas de colegiación y previsionales,
tanto ordinarias como extraordinarias, de acuerdo con lo estipulado en los
Estatutos y los Reglamentos del colegio respectivo, y,
d) Cumplir los créditos profesionales anuales que cada colegio reglamente…”
i) Tres fotocopias tamaño cédula de estudio (no digital ni escaneada).
j) Pago de Q50 por papelería, al ser notificado(a) de su aprobación como
valuador(a) autorizado(a) (El cual debe hacerse en Contabilidad de DICABI.
En el Ministerio de Finanzas Públicas)
El trámite una vez notificado es personal ya que tiene que presentarse a firmar el
libro y registrar el sello con el número que se asigne.
La recepción de la papelería se realiza en el centro de atención al usuario 1º. Nivel
del edificio del Ministerio de Finanzas Públicas.
Traer todos los documentos en un folder oficio color estándar, foliado y adjuntar las
fotografías en un sobre respectivo.
4.2 Planificación del curso para valuadores:
Actualmente la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles, acepta
como requisito previo al registro como valuador autorizado es a través de la
preparación que imparte a nivel de diplomado el Colegio de Ingenieros de
Guatemala, a continuación encontraremos el listado de temas que se
desarrollaron durante el año 2013 y los profesionales que los impartieron.
CONTENIDO DEL PROGRAMA PROPUESTO
PROCESO GENERAL DE VALUACION
TEMA
1. El cliente y el propósito del avalúo
50
2. Recaudación de la información
3. Referenciales, valores y características del bien
4. Análisis del método de procesamiento de datos
5. Técnicas de entrevistas
6. Análisis de riesgos (financieros, de capitales, normativos, y administrativos)
7. Elaboración del avalúo y verificaciones
8. Relación entre resultados y procedimientos de elección de mejor alternativa.
9. Informe de avalúo
10. Trabajo de campo elaboración de avalúo comercial de lote con construcciones
11. Informe del avalúo
VALUACION AGRICOLA
1. Introducción
DEFINICION DE BIEN RUSTICO Y USOS
1. Elementos de mérito y demérito en inmuebles agrícolas
2. Uso de gps tipo navegador y sistemas de datos espaciales para verificación
aproximada de áreas
3. Producción y productividad
4. Riesgos (financieros, de capitales, normativos, sanitarios y administrativos)
5. Método de capitalización de la renta para entidades agrícolas costos y valores
de cultivos
TRABAJO DE CAMPO INFORME DEL AVALUO TRABAJO ESPECIAL
A ser asignado de acuerdo a la profesión y especialidad de los alumnos.
51
Esto incluye la asignación del tema, supervisión y revisión de los trabajos.
Jornada Valuatoria: A desarrollar en algún hotel, salón de eventos, Salón del
Colegio u otro lugar asignado.
Este total de temas a tratar durante el año demuestra que existe relevancia en el
contenido por lo que el procedimiento de certificación debe ser igualmente
importante, pero puede observarse que debe trabajarse en mejorar la manera de
orientar el registro e inscripción de los profesionales, de tal manera que el
procedimiento técnico-jurídico para la certificación como valuador Autorizado
resulte más ágil y eficiente, promoviendo el interés de los profesionales para
realizar esta actividad con el propósito de aportar a las instituciones estatales a
través de un trabajo tan especializado en función de un interés social.
4.3 Obligaciones principales del experto valuador:
a) Registrar el sello y la firma;
b) Adjuntar al texto del avalúo, la declaración para los extremos del inmueble;
c) Indicar en cada avalúo el tipo del mismo y las normas legales o
administrativas que le sirven de base para su elaboración;
d) Numerara los avalúos en orden correlativo:
e) Efectuar los avalúos fiscales con sujeción a las tablas, normas y
procedimientos, circulares y directrices del fisco que estén en vigor o que en
el futuro se dicten;
f) Usar el sistema métrico en todos los justiprecios;
g) En caso de hacer uso de documentos, teorías, principios y procedimientos
distintos de los establecidos, indicar la fuente para la revisión y justificar el
procedimiento ante las oficinas respectivas;
52
h) No delegar la revisión física ni los cálculos de los avalúos en otra persona;
i) No practicar avalúos de gabinete sin previa revisión física;
j) Tasar el área registrada y en caso de que no conste la misma en el registro,
requerir plano topográfico elaborado por un profesional de la ingeniería;
k) Identificar el inmueble con los números que le correspondan en el Registro
de la Propiedad, indicando la dirección del mismo, anotando su matrícula
fiscal.
l) No firmar los avalúos con facsímil;
m) No presentar los avalúos en las oficinas correspondientes en fotocopia;
n) En caso de que se determine el valor de un inmueble por medio de la renta
alquiler, indicar si la misma es real o si es potencial. En el caso de ser real,
indicar el número del instrumento público en que conste el contrato
anotando todos los datos pertinentes del mismo. Si se comprobó con
recibos, anotar el nombre del inquilino.
o) Extender certificaciones cuando los interesados lo requiera;
p) Justipreciar el valor actual de los inmuebles y no el valor futuro;
4.4 Responsabilidades del Experto Valuador:
El experto valuador tiene en el ejercicio de su profesión dos clases de
responsabilidades que son la civil y la penal. La responsabilidad civil se manifiesta
en el pago de daños y perjuicios ocasionados a título de dolo o de culpa como
consecuencia de la elaboración de un avalúo defectuoso. La responsabilidad
penal, se manifiesta a través de la presentación de avalúos falsos o de avalúos
sobre propiedades que no existen, de elaboración de avalúos para Tribunales,
realizados bajo discernimiento incurrirá en las penas que para estos casos están
53
establecidas en el Código Penal. Además la responsabilidad específica que prevé
el Artículo 452 del Código Civil y Mercantil.
4.5 Honorarios:
La actividad valuatoria es realizada por profesionales quienes han sido instruidos
con técnicas especiales y que han realizado estudios especializados, de tal
manera que los valuadores son libres de contratar los honorarios correspondientes
con sus clientes de manera abierta y de acuerdo a sus intereses.
4.6 Análisis Final
De conformidad con el trabajo realizado El Manual de Valuación Inmobiliaria,
Acuerdo Ministerial Número 21-2005, Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles DICABI, Ministerio de Finanzas Públicas, 2005, contempla toda la
normativa técnica para realizar avalúos de Bienes Inmuebles, por otro lado existe
como un alcance de parte de la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes
Inmuebles el listado de requisitos necesarios para ser certificado como Valuador
de Bienes Inmuebles.
En este sentido, se propone la modificación de dicho acuerdo ministerial, de tal
forma que se incluya un capitulo en este manual, en donde se establezcan todos
los requisitos para obtener la certificación como Valuador Autorizado de Bienes
Inmuebles por parte de la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles
DICABI.
Otra modificación importante sería que se unifiquen en uno solo toda la norma
jurídica establecida en los diferentes, códigos, leyes y reglamentos, en donde sea
requerida la actividad de un Valuador Autorizado, de tal forma que no exista
dispersión en la actividad que este desarrolla, brindándole a este instrumento un
alcance legal además de la base técnica que posee.
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4.7 PROPUESTA DE PROYECTO DE ACUERDO
ACUERDO MINISTERIAL NO.
Guatemala, marzo de 2014
MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS
CONSIDERANDO
Que es atribución de los Ministros de Estado dictar los acuerdos, resoluciones, circulares
y otras disposiciones relacionadas con el despacho de los asuntos de su ramo, conforme
a la ley.
CONSIDERANDO
Que de acuerdo a lo que regula el artículo 16 del Decreto número 15-98 del Congreso de
la República, Ley del Impuesto Único sobre inmuebles, corresponde al Ministerio de
Finanzas Públicas autorizar el Manual de Avalúos, cuya denominación será Manual de
Valuación Inmobiliaria y sus modificaciones, una vez haya sido formulado por la Dirección
de Catastro y Avaluó de Bienes Inmuebles.
CONSIDERANDO
Que conforme al acuerdo Ministerial 21-2005 se autorizó el Manual de Valuación
Inmobiliaria vigente, el cual contiene lineamientos técnicos que deben observarse en la
práctica y realización de los avalúos, previo a que estos sean autorizados.
POR TANTO
En ejercicio de las facultades que le confiere el Artículo 194 literales a) y f), de la
Constitución Política de la República de Guatemala, y con fundamento en el artículo 27
literal m) del decreto número 114-97, del Congreso de la República, Ley del Organismo
Ejecutivo.
ACUERDA:
55
ARTICULO 1. Se adiciona al artículo 1 del acuerdo 21-2005, el capítulo “Procedimiento
técnico jurídico para la certificación como valuador autorizado por la dirección de catastro
y avalúo de bienes inmuebles –DICABI-“el cual queda así:
a) Ser guatemalteco de origen.
b) Solicitud dirigida al Director(a) de DICABI, conforme al artículo 122 del Código
Tributario, especificando el número de teléfono donde pueda ser localizado. (No. de
celulares).
La primera solicitud que se presente ante la Administración Tributaria deberá contener:
1. Designación de la Autoridad funcionario o dependencia a que se dirija. Si la
solicitud se dirigió a funcionario, autoridad o dependencia que no tiene
competencia para conocer del asunto planteado, de oficio y a la mayor brevedad
posible la cursará a donde corresponda, bajo su responsabilidad.
2. Nombres y apellidos completos del solicitante, indicación de ser mayor de edad,
estado civil, nacionalidad, profesión u oficio y lugar para recibir notificaciones.
Cuando el solicitante no actúe en nombre propio deberá acreditar su personería.
3. Relación de los hechos a que se refiere la petición.
4. Peticiones que se formulen.
5. Lugar y fecha.
6. Firma del solicitante.
Si el solicitante no sabe o no puede firmar, lo hará otra persona a su ruego.
La omisión de uno o varios de los requisitos antes enumerados, no será motivo para
rechazar la solicitud por lo que solicitara se completen, de no hacerlo la solicitud será
denegada.
La Administración Tributaria no podrá negarse a recibir ninguna gestión formulada por
escrito. Luego de recibida, podrá rechazar las que sean contrarias a la decencia, a la
respetabilidad de las leyes y de las autoridades o que contengan palabras o frases
56
injuriosas, aunque aparezcan tachadas. Todo rechazo deberá ser debidamente razonado
y fundamentado en ley.
c) Declaración jurada de no laborar para ninguna institución del Estado.
d) Fotocopia simple completa de Documento Personal de Identificación.
e) Fotocopia simple del Diploma del Curso aprobado por parte del Colegio Profesional que
impartió el curso.
f) Certificación del curso aprobado, extendido por el Colegio que impartió el curso.
g) Fotocopia simple del Título Universitario.
h) Constancia de ser Colegiado Activo.
i) Tres fotocopias tamaño cédula de estudio (no digital ni escaneada).
j) Pago de Q50.00 por papelería, al ser notificado(a) de su aprobación como
valuador(a) autorizado(a). El cual debe hacerse en Contabilidad de DICABI. En el
Ministerio de Finanzas Públicas.
El trámite una vez notificada la aprobación por parte del Director de Catastro y Avaluó de
Bienes Inmuebles de la Dirección de Catastro y Avaluó de Bienes Inmuebles del Ministerio
de Finanzas Publicas, es personal ya que tiene que presentarse a firmar el libro y registrar
el sello con el número que se asigne.
La recepción de la papelería se realiza en el centro de atención al usuario del edificio del
Ministerio de Finanzas Públicas.
Traer todos los documentos en un folder oficio color estándar, foliado y adjuntar las
fotografías en un sobre respectivo.
ARTICULO 2. El presente acuerdo deberá publicarse en el Diario de Centro América y
deberá regir 30 días después de dicha publicación.
Comuníquese.-
CONCLUSIONES
1. Entre los fines que persigue la valoración de un bien o cosa se puede
mencionar entre los más importantes los siguientes: Fijación de los
impuestos territoriales y municipales correspondientes; del impuesto para
herencias, legados y donaciones; del precio en compraventas y permutas
de los bienes del estado; del monto de responsabilidades civiles en delitos y
faltas; de los precios en distintos bienes sujetos a litigio por cualquiera de
las causas señaladas por la ley; del valor de bienes que figuren en un
inventario cuando lo señala la ley o cuando así lo desea la persona que
entrega dichos bienes.
2. La importancia técnica consiste en el conocimiento y aplicación del conjunto
de procedimientos técnicos que, aplicándolos afectan las plusvalías y
minusvalías sobre los bienes inmuebles, llevándole o rebajándole valor en
sus calidades intrínsecas y extrínsecas, por lo que se requiere que el
valuador tenga experiencia y conocimientos suficientes en características
de un bien raíz.
3. La importancia jurídica, radica en la seguridad o título de propiedad que
ampara el bien raíz objeto de valuación así como el cumplimiento de los
requisitos que conlleva realizar un avalúo y el cumplimiento de los
requisitos que la ley establece, para la autorización de valuadores
autorizados, con el visto bueno de la Dirección de Catastro y Avalúo de
Bienes Inmuebles.
4. La importancia económica encierra dos aspectos a) El valor de uso; b) el
valor de cambio, respecto a las cosas que tienen mercado, que se venden,
compran y permutan; o que se donan.
5. Con respecto al procedimiento para registrarse, por la investidura legal que
se le da a esta actividad dado que se incluyen requisitos que contienen
documentos legales, el valuador autorizado obtiene un alto grado de
responsabilidad en la realización de su trabajo, el cual como hemos dicho
enmarca una importancia técnica, económica y jurídica.
57
58
RECOMENDACIONES
1. Se recomienda que como Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles, esta ejerza la rectoría en cuanto al procedimiento único para la
presentación de un avalúo, para lo cual debería existir una normativa
específica que contemple todos los casos y artículos que en forma dispersa
existen.
2. La trascendencia del experto valuador desde el punto de vista técnico,
jurídico y económico es muy importante, dada la investidura legal que se le
brinda cumpliendo los requisitos requeridos, por lo que su labor debería ser
reconocida ampliamente, lo cual podría respaldarse con la creación de una
normativa que establezca la necesidad imperativa de contar con el respaldo
de informes elaborados por estos profesionales en tópicos relativos a la
seguridad y actividad mobiliaria, desde el punto técnico, jurídico y
económico.
3. Debe trabajarse en mejorar la manera de orientar el registro e inscripción
de los profesionales, de tal manera que el procedimiento técnico-júridico
para la certificación como valuador autorizado, resulte más ágil y eficiente,
promoviendo incluso el interés de los profesionales para realizar esta
actividad con el propósito de aportar a las instituciones estatales a través de
un trabajo tan especializado en función de un interés social.
4. Mejorar la divulgación de la información por todos los medios posibles para
realizar el procedimiento técnico-jurídico de certificación como valuador
autorizado, dado que esta es difusa y de difícil acceso al público, es un
procedimiento engorroso que solo puede realizar el interesado y lo
desconoce de la población.
A N E X O
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TESTIMONIOS DE ALGUNOS VALUADORES EN CUANTO A LA FORMA DE
SU INSCRIPCION EN LA DIRECCION DE CATASTRO Y AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
No. 1
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Civil
¿Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se
inscribió:?
Por ser una actividad que puede significar rentas adicionales. Presente la
papelería requerida, entre otras el título, el diploma del curso, realice el pago y
algunas otras en el edificio de Finanzas.
Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Fue un poco engorroso, tuve que cumplir con varios requisitos y presentarme
varias veces. Debería ser más rápido.
No. 2
¿Cuál es su profesión?
Arquitecto
¿Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió?
Para ampliar mi portafolio de servicios profesionales, cumplí con los requisitos que
me solicitaron.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Debería poder realizarse en vía electrónica.
No. 3
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Civil
¿Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió?
61
Para realizar una actividad adicional que me generara ganancias, me inscribí en
Dicabi, solicite los requisitos y cumplí con cada uno de ellos.
¿Observaciones respecto al procedimiento de Certificación?
No lo recuerdo detalladamente, pero tuve que dar varias vueltas, llevar
documentos incluso de abogados, mi título, el diploma del curos de avalúos.
No. 4
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Civil
¿Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió?
Me iba a servir para poder brindar una asesoría, pero actualmente no realizo esta
actividad. Me inscribí en Dicabi, cumpliendo con los requisitos que pedían.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
No fue fácil, debería ser más simple, pero considero que es lo normal en cuanto a
procedimientos que hay que realizar aquí en Guatemala.
No. 5
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Industrial
Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió?
Para poder generar ingresos monetarias adicionales que me permitieran mayor
estabilidad económica. Me inscribí en Finanzas, en Dicabi, llene formularios y
entregue documentos, no lo recuerdo detalladamente.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Fue lento, lo que no me sorprendió porque así es todo en Guatemala, pero creo
que podría hacerse más ágil con un poco más de instrucción.
No. 6
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Civil
Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió:
62
Me llamo la atención, trabajo en bienes raíces así que esta actividad complementa
la actividad primaria que realizo. Me inscribí después de llevar el curso en el
Colegio de Ingenieros, fui a Finanzas y allí me dijeron lo que tenía que hacer.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Pues no lo recuerdo bien porque fue hace años, pero lleve una solicitud, realice
pagos, presente mi constancia de colegiado, del curso aprobado, lleve mi título.
Fue aburrido eso si lo recuerdo.
No. 7
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Industrial
Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió:
Siempre me llamo la atención el tema de la construcción, bienes inmuebles y
bienes raíces, considero que es una actividad que no se ha desarrollado como
debería y que sigue siendo una actividad subjetiva. No ejerzo la actividad de
valuación. Para inscribirme realice el trámite que me indicaron en Finanzas, lo hice
tiempo después de terminado el curso porque pensé en algún momento realizar
esta labor.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Pues en general creo que debería mejorarse en cuanto a la divulgación de los
requisitos para que las personas no estuvieran tan perdidas en cuanto a lo que
hay que hacer, a mí eso me pareció que debiera mejorarse.
No. 8
¿Cuál es su profesión?
Arquitecto
Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió:
Para ofrecerle a mis clientes un nuevo servicio a través de mi empresa. Me
acerque a Finanzas después de que un compañero del curso me aclarara que es
lo que había que hacer y llene los requisitos.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
63
No era complicado, pero como no hay una oficina especial para eso había que ir
de un lugar a otro, así que no pude realizarlo en un solo día, fueron varios y
después esperar, no recuerdo detalles pero si me consumió tiempo.
No. 9
¿Cuál es su profesión?
Arquitecto.
¿Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió?
Por ser una actividad que no es tan desarrollada en Guatemala, representa una
posibilidad de negocios importante, aparte no hay mucha oferta de este servicio y
por el contrario existe mucha demanda al respecto. La forma de inscripción fue
cumpliendo con los requisitos y presentando mi solicitud a Dicabi.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Es muy lento y hay poca instrucción al respecto, hoy en día creo que es más
rápido, pero deberían buscarse mecanismos alternos, por ejemplo servicios en
línea que actualmente son tan utilizados.
No. 10
¿Cuál es su profesión?
Ingeniero Civil.
Circunstancias por las cuales decidió ser valuador y la forma en que se inscribió:
Es una actividad muy importante, que tiene relevancia incluso jurídica, aparte que
ofrece un potencial de desarrollo de mercado muy buena. La forma de inscribirme
fue acercándome a Finanzas donde me dieron instrucciones de lo que debía
hacer.
¿Observaciones respecto al procedimiento de certificación?
Me parece que debe ofrecerse a la población más información, de esa cuenta
podría despertarse mayor interés. Me parece que puede mejorarse, resulta muy
lento y engorroso.
64
BIBLIOGRAFÍA
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BARRIENTOS MARROQUÍN DE ESTRADA, Concha Marilys. Estudio jurídico doctrinario de la tributación. Guatemala: Ed. USAC, 1980. CABANELLAS, Guillermo. Diccionario enciclopédico de derecho usual. 12. ed.; revisada, actualizada y ampliada por Luís Alcalá, Zamora y Castillo; Buenos Aires, Argentina: Ed. Heliasta, S.R.L., 1979.
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65
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