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Construcción de Ciudades de CalidadFiducia para el desarrollo urbano y
contexto tributario
Camilo Francisco Caycedo TribínBogotá, noviembre 10 de 2016
I. VIP y VIS - Derogatoria de la renta exenta
El numeral 1 del artículo 311 del proyecto de ley deroga la referencia al literal b) –omiteseñalar del artículo 58 de la Ley 388 de 1997- en el numeral 9 del artículo 207-2 delEstatuto Tributario (se introduce al ordenamiento con la Ley 788 de 2002)
El dueño de la tierra
El vendedor de las unidades inmobiliarias privadas
Enajenación de Predios /
Utilidad Pública
Aporte a PA con
finalidad exclusiva
Renta Exenta
Enajenación de Unidades Inmobiliarias
Desarrollo del proyecto
en PA con finalidad exclusiva
Renta Exenta ejecución del
proyecto, máximo 10
años
Incentivo a la movilidad
Incentivo a la producción
RequisitosDecreto 2755
de 2003
Conceptos 023643 de
2009 y 000210 de 2014
RequisitosDecreto 2755
de 2003
La importancia de mantener el tratamiento vigente: Resultados
Oferta de unidades VIS puestas para la venta en el tiempo:
Sin estímulos/programas degobierno, la oferta se contraesensiblemente (2003 a 2008 y hoy)
La implementación de las 100 milviviendas y VIPA se relaciona conlos picos más altos (2013 y 2014)
Estamos lejos (+) del piso delsegundo semestre del 2012 y másaún (+) del piso del segundosemestre de 2009
El % de participación del mercadoVIS sobre el total del mercado devivienda sigue siendo importante:46%
Fuente: Dane
La importancia de mantener el tratamiento vigente: Resultados
¿Y cómo responde la demanda?
Exposición de Motivos: “… los recursos que incrementan la formación bruta de capital pueden generar un efecto multiplicador. Unejemplo de esto son los recursos dirigidos a financiar los proyectos (… en) los que se financian y se entregan viviendas, que se estimaincrementen 1,2% del PIB entre 2016 y 2018”.
1.3 billones de pesos en 2013representados en 42.287 créditosdesembolsados para VIS
2 billones de pesos en 2016representados en 52.033 créditosdesembolsados para VIS
No parece evidenciarse unacorrelación entre la ofertadisponible y el número de créditosdesembolsados.
¡Ojo con las cuentas! A pesar de laoferta disponible, cuando esta seagote algo, más de 200.000subsidios pueden no ser utilizadosFuente: Dane Fivi
La importancia de mantener el tratamiento vigente: Resultados
Desmitificando el mito
El margen neto (utilidad neta/ingresos operacionales en NIIF, Supersociedades, 2015)del macrosector construcción es razonable: 6,20% en comparación con otros v.grservicios (16,20) o manufactura (6,50%). Se espera que en el peor de los escenarios elmargen de un proyecto VIS sea al menos el neto del macrosector
La eliminación de la renta exenta (amén de consideraciones constitucionales) supone:
No es acertado pensar que la disminución de la tarifa nominal (que no efectiva definidaesta como el total de la carga tributaria de un contribuyente en proporción a susganancias) del impuesto sobre la renta para personas jurídicas compensa la eliminaciónde la renta exenta
Esta baja, si, es cierto, ¡pero la efectiva aumenta!
Margen que puede ser negativo
No es atractivo – Tope de precios: Reducción de calidad
La importancia de mantener el tratamiento vigente: Resultados
De hecho, el sector de la construcción afronta una carga efectiva de tributación entre el57% y el 69% de sus utilidades, la cual resulta 9 puntos porcentuales superior al límitesuperior de la tasa efectiva de tributación nacional (52% y 60%)
Pareciera que la derogatoria es un contrasentido:
Exposición de motivos. Página 65:
“Además de lo anterior, hay ciertas rentas que son exentas y que, por restriccionessupranacionales o Constitucionales, no es posible gravarlas. Como, por ejemplo: i) larenta exenta asociada a la fluctuación de la reserva matemática de las entidadesaseguradoras asociadas a los recursos de la seguridad social y, ii) las rentas exentas dela CAN. Otras rentas, como lo son los ingresos asociados a los créditos para laadquisición de VIS y VIP, y la enajenación de propiedad raíz para el desarrollo dedichos proyectos, conservan su carácter de rentas exentas, en atención al impacto quepueden tener en la economía colombiana” (Resaltado fuera del texto original)
II. IVA – Primera venta de unidades de vivienda nueva superior a 26800 UVT
Exposición de motivos:
“En la mayor parte de los países de la Unión Europea se grava con IVA la construcción y venta deviviendas nuevas (con tasas reducidas para la vivienda social), así como de bodegas y edificioscomerciales nuevos, pero se usan mecanismos de descuento de ese IVA al comprador deinmuebles que se destinan a la producción de bienes o servicios gravados, encaminados afacilitar el manejo del flujo de caja de los inversionistas
“El gravamen con IVA a la vivienda nueva de mayor valor otorgaría progresividad a este impuesto.El gravamen a las construcciones comerciales (bodegas, oficinas, fábricas) permitiría alcanzar unamayor neutralidad en las decisiones de inversión, mitigando o superando los actuales incentivostributarios en favor de la inversión en este tipo de activos vis a vis la maquinaria y equipo, la cualestá gravada con IVA a pesar de que contribuye a mejoras en productividad en mayor medida quela inversión en propiedad Raíz”. (resaltado fuera del texto original)
El artículo 173 del proyecto modifica el artículo 420 del Estatuto Tributario (hechosgeneradores) eliminando la expresión “corporales muebles” atada en la actualidad a laventa de aquellos no excluidos expresamente
El artículo 182 del proyecto modifica el artículo 468-1 del Estatuto Tributario (bienesgravados con la tarifa del 5%), introduciendo la primera venta de unidades de viviendacuyo valor supere 26.800 UVT
¿Cómo están nuestros competidores? - Alianza del Pacífico
Impuesto a la 1ª venta
Exención a Mi vivienda
BG: Excluye el costo del terreno
TN: 19% TE: 9,5%
Impuesto a las unidades
habitacionales nuevas o usadas
(durante los 1os 4 años de construidas)
Exención venta de viviendas
subsidiadas
El Estado otorga un crédito del 65% del
IVA a las inmobiliarias y
constructoras por ciertas viviendas
T: 19%
Transitoriedad
Impuesto a los traspasos de
propiedades de uso comercial o de
cualquier otra clase de
explotación con fines económicos.
BG: valor de dichas construcciones
Tarifa 16%,
Si el Inmueble es para exclusivo uso
residencial, no opera el impuesto
en la compra.
Impuesto a la 1ª venta > 26800 UVT
Exclusión de VIS y VIP
BG: Excluye el costo del terreno
TN: 5%
Las ventas sucesivas de bienes inmuebles
se entiende que están
excluidas.
¿Cómo están otros países?
La inversión representa el 7,4% del valor agregado del sector edificador y el 0,4% del valor agregado de la economía (en 2016)
Riesgo sobre la demanda de insumos que llega a 1.6 billones de pesos.
Recaudo aproximado de 170 mil millones de pesos
Impuesto a la 1ªventa de inmuebles
nuevos
T: 10%
Impuesto a la venta de inmuebles de
nueva construcción
T: 10% vivienda, 21% para locales y garajes
y 4% viviendas de protección oficial
Actividad del sector en el rango gravado
La inversión de los hogares en 2013 y en 2016 fue de 3,0 billones y 3.4 billones correspondiente a 3360 y2775 unidades, respectivamente
Todos estos contribuyentes pudieron pagaron tributos adicionales cuya
base es el patrimonio
La norma supone la posibilidad del descuento:
No en todos los casos parece darse. Mayor valor del costo o gasto (¿aumento deprecios?)
Se prevé un régimen de oportunidad modificando el artículo 469 del EstatutoTributario:
Obligados a cumplir bimestralmente: las deducciones e impuestos descontables secontabilizan en el período de causación o en uno de los tres (3) períodosinmediatamente siguientes y solicitarse en la declaración del período en el que seefectúe la contabilización
Obligados a cumplir cuatrimestralmente: las deducciones e impuestos descontables secontabilizan en el período de causación o en el período cuatrimestral inmediatamentesiguiente y solicitarse en la declaración del período en el que se efectúe lacontabilización
Construcción: La misma regla pero la contabilización es en la fecha de ¿venta delprimer inmueble? Vs. temporalidad de proyectos en curso
III. Ganancia Ocasional – Consolidación del costo fiscal
El artículo 50 del proyecto NO modifica el contenido material del artículo 72 delEstatuto Tributario
Se incluye un parágrafo que dispone que en caso de tomarse como costo fiscal el avalúoo autoavalúo, al momento de enajenar el inmueble, deben restarse del costo fiscal lasdepreciaciones que hayan sido deducidas para efectos fiscales.
NO tiene efectos sobre los terrenos (no se deprecian), SI sobre las construcciones depropiedad de personas jurídicas y naturales obligadas a llevar contabilidad
Discusión sobre la procedencia de la recuperación de deducciones
Diferencia entre el costo fiscal y
el valor del negocio
Autoavalúo
Autoestimación
Consolidación del costo fiscal
Enajenación
IV. Renta – Incentivo al ahorro de largo plazo para el fomento de la construcción
El artículo 11 del proyecto se supone modifica el parágrafo 1 del artículo 135 de la Ley100 de 1993 (INCRGO: aportes obligatorios y voluntarios al SGP). Sin embargo, lanorma es idéntica (al parecer por un error tipográfico no se elimina la expresiónvoluntarios)
A su turno, el artículo 126-4 elimina, de una parte, todas las referencias al IMAN y, deotra, la mención a los aportes obligatorios para determinar que el porcentaje límite dela renta exenta sólo se integra por los aportes a la AFC y al FPV o SPP
El porcentaje límite continúa igual (30% del ingreso laboral del año) sin que puedasuperar 3800 UVT (COL $113.061.000)
Dicho porcentaje límite PUEDE resultar inaplicable pues:
El artículo 17 del proyecto que adiciona el artículo 388 del Estatuto Tributario(depuración de la base del cálculo de la retención en la fuente) dispone, en el caso delas rentas de trabajo, que la suma total de todas las deducciones y rentas exentas nopuede superar el 35% del ingreso (después de INCRGO)
Esto en qué se traduce:
Exposición de motivos:
“Como se ve, el proyecto de ley no elimina ningún beneficio en particular y por lo mismomantiene los incentivos al ahorro a largo plazo, a la adquisición de vivienda y al ahorropensional. Las limitaciones que aquí se proponen simplemente racionalizan el montode los beneficios tributarios, en el marco de la amplia libertad de configuración dellegislador en la materia y con pleno respeto a los principios de equidad y progresividadtributaria, que con esta propuesta se fortalecen
“Esta propuesta es especialmente respetuosa del precedente jurisprudencial sobre lagarantía del mínimo vital, asociada a la exención del 25% de las rentas del trabajo
“Así, el límite porcentual del 35% supone que un 25% de las rentas laborales se mantiene exento, y que el 10% adicional puede usarse con los demás beneficios tributarios vigentes”. (Resaltado fuera del texto original)
Ejemplos generales: Rentas de Trabajo en diferentes rangosM COL $5.000.0000M COL $12.000.000M COL $20.000.000
RF P1
V. Procedimiento Tributario
Liquidación Provisional
Modificaciones procedimiento administrativo
de cobro coactivo
Término general de
firmeza de las declaraciones
Modificación sustancial a la
cláusula antiabuso
Competencias de las
actuaciones de la UGPP
Modificaciones al régimen
sancionatorio
