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  • PRESENTACIÓN CURRICULAR

    El Arq. Sergio Contreras Valdés, es egresado de la Universidad

    Autónoma del Estado de México, en 1989 obtiene los registros de

    valuación inmobiliaria y de maquinaria y equipo, en 1995 concursa

    y obtiene registro para valuar empresas que cotizan en la Bolsa

    Mexicana de Valores, en 1996 funda y dirige COFINSA, empresa

    de consultoría dedicada a la valuación industrial la cual ha

    desarrollado proyectos en las áreas de Alimentos, Metalmecánica,

    Química, Manufactura, Petroquímica incluso en Aeronáutica, se

    especializa en valuación de inmuebles y maquinaria y equipo con

    la Universidad Autónoma de Zacatecas la cual le otorga el grado de

    mención honorífica en ambas especialidades, actualmente

    desarrolla proyectos de negocios en marcha y funge como

    valuador de activos en realización con Petróleos Mexicanos.

  • SUBMERGED LAND

    Una aproximación al valor del lecho marino

    01Pipeline Offshore

    COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN

    DEL

    ESTADO DE MÉXICO

    C O E V E M

    Sergio Contreras Valdés, E.V.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 02Pipeline Offshore antecedente

    Pemex actualmente cuenta con una infraestructura marina para la explotación de

    hidrocarburos integrada por aproximadamente:

    • 207 plataformas marinas fijas y

    •2,053 km de tubería, los cuales 953 km son oleoductos, 539 km son oleogasoductos, 480

    km son gasoductos y 81 km se destinan a otros servicios.

    Con esta infraestructura, Pemex maneja una producción de crudo del orden de 2.11

    millones de barriles por día (MMBPD) y una producción de gas del orden de 1,500

    millones de pies cúbicos por día (MMPCD). Estos niveles de producción ubican al Golfo

    de México como una de las regiones de mayor producción en el ámbito mundial.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 03Pipeline Offshore antecedente

    Estos niveles de producción ubican al Golfo de México como una de las regiones de mayor

    producción en el ámbito mundial.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 04Pipeline Offshore tipos de ductos

    PLEMS

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 05Pipeline Offshore

    Composición de ductos marinos

    Cabezal submarino.- Tramo de tubería con

    preparaciones (válvulas) que se dejan en una línea

    submarina para interconexión futura.

    Cruce submarino.- Lugar donde dos líneas

    submarinas se cruzan.

    Curva de expansión.- Tramo de tubería que conecta al

    ducto ascendente (por medio de una unión bridada),

    con la línea regular. Incluye un tramo de tubería recta

    de 12 metros después del último codo horizontal.

    Ducto ascendente.- Tramo de tubería que conecta la

    trampa de diablos o tubería de cubierta con la

    curva de expansión.

    Línea regular.- Tramo de tubería comprendido entre

    las curvas de expansión.

    Ramal.- Tramo de tubería de una línea secundaria que

    se conecta a un ducto principal.

    Tubería de cubierta.- Tubería localizada en la

    plataforma a partir de la trampa de diablos.

    Trampa de diablos (Lanzador/Recibidor).-

    Dispositivo utilizado para fines de envío o recibo de

    Inspección y limpieza de línea

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 06Pipeline Offshore procedimiento

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 07Pipeline Offshore

    video armado y tendido de tuberías

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 08Pipeline Offshore

    MAPA DE DUCTOS MARINOS EN EL GOLFO DE MÉXICO

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • USO DEL NITROGENO

    09Pipeline Offshore

    A pesar de los avances alcanzados en las técnicas de producción, nunca se logra obtener

    todo el petróleo que se encuentra (in situ) en un yacimiento. En el mejor de los casos se

    extrae el 50 ó 60 por ciento.

    Por tal razón, existen métodos de "recobro mejorado o recuperación asistida" para lograr

    la mayor extracción posible de petróleo en pozos sin presión natural o en declinación,

    tales como la inyección de gas nitrógeno, de agua o de vapor a través del mismo pozo

    productor o por intermedio de pozos inyectores paralelos a éste.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • Compañía de Nitrógeno ABC, SA de CV , es una empresa especialmentecreada para apoyo a PEMEX Exploración y Producción, con una inversión

    de $1,000M’USD, Cap de 50,000 ton/día; para la generación, transporte y

    suministro de Nitrógeno a la plataforma AKAL C1 de explotación petrolera

    localizada a 90 km de la costa de Campeche, (offshore).

    10Pipeline Offshore solicitud

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 11

    Proceso de generación de Nitrógeno

    Se extrae aire de la atmósfera el cual se licúa para posteriormente calentarlo, cada

    uno de los gases que componen el aire tienen diferentes puntos de ebullición lo que

    permite separarlos gradualmente , de esta destilación se obtiene el Nitrógeno.

    Pipeline Offshore

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 12Adicionalmente para llevar a cabo la generación de Nitrógeno, es necesario que la planta

    mediante agua de mar realice enfriamientos a sus equipos, por lo que adicionalmente al

    ducto de suministro, son requeridos tres ductos mas, 2 de toma por bocatoma y una de

    retorno hasta su difusor, con diámetros de 36” a 48” ( 90 a 120 cms).

    Pipeline Offshore requerimiento

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 13

    Con efectos de cumplir con el artículo 232 de la Ley federal de Derechos, COMPAÑÍAABC solicita la valuación del lecho marino con efectos de asignación de renta ocupado

    por sus ductos de agua de mar y suministro de nitrógeno .

    LEY FEDERAL DE DERECHOSCAPITULO IX

    Uso o Goce de Inmuebles

    Artículo 232.- Están obligadas a pagar el derecho por el uso, goce o aprovechamiento de

    inmuebles, las personas físicas y las morales que usen, gocen o aprovechen bienes del

    dominio público de la Federación en los puertos, terminales, e instalaciones portuarias,

    la zona federal marítima, los diques, cauces, vasos, zonas de corrientes, depósitos de

    propiedad nacional y otros inmuebles del dominio público distintos de los señalados en

    otros Capítulos de este Título, conforme a lo que a continuación se señala:

    I.- El 7.5% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado incluyendo

    terreno, áreas de agua ocupadas, obras e instalaciones, en su caso.

    Pipeline Offshore fundamento legal

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 14Los ductos tanto de suministro de Nitrógeno, como de agua de mar, ocupan las

    siguientes superficies:

    ( Submerged Land )

    Se solicita respecto del DUCTO “D” solo y únicamente se considere una longitud máxima de 12 Km

    argumentando el límite de mar territorial, sin embargo la Ley Federal del Mar en su artículo 27

    menciona una distancia de 12 millas marinas (22.224 kms, excluida la zona contigua ) , reduciéndose

    la superficie de este ducto a 66,672 m2, sumando un nuevo total de: 108,490 m2

    Pipeline Offshore alcance

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 15Las instalaciones de ABC, SA se ubican sobre un terreno de 30 ha aprox., a 7 km tierraadentro y frente a las aguas del Golfo de México, Zona Costera del Estado de Campeche

    en la Península de Atasta y al suroeste de Ciudad del Carmen, Municipio de Carmen.

    Península

    Atasta

    Pipeline Offshore diagnóstico de sitio

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 16

    Península

    AtastaABC, S.A.

    Carmen

    L a propiedad privada es escasa, prevaleciendo los ejidos y sus limitantes de uso y paso,

    de acuerdo a investigación en el municipio con comisariados ejidales.

    Los terrenos que bordean la costa y propiamente la zona esta dentro del sistema lagunar

    estuarino de: Términos, Atasta, Pom , Panlao, San Carlos y Del Corte; las tierras son

    conocidas como Pantanos de Centla, lo que los hace anegables.

    Pipeline Offshore diagnóstico de sitio

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 17OBJETIVO:

    VALOR COMERCIAL DE LA SUPERFICIE OCUPADA

    EN EL LECHO MARINO

    (OFFSHORE)

    LIMITANTES

    1/ Valor comercial por definición

    2/ No existe mercado compra venta tierra marina offshore

    3/ Planteamiento alterno de solución (hipótesis)

    4/ Metodología existente restringida , hasta 250 mts máximo

    Pipeline Offshore planteamiento del problema

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 18

    • 1 /ZONING METHOD.- Se basa en que el valor de la tierra baja (offshore) es

    equidistante al incremento de la tierra alta, regla 4,3,2,1. (como por efecto de fondo)

    • 2 /EXTRACTION METHOD.- Aplicable a tierras anegables, el valuador identifica el

    valor total de la propiedad y por comparación resta del valor de tierras altas (upland).

    • 3 /FILL COST METHOD.- El valuador identifica en costo la cura del predio anegable y

    lo resta del valor de mercado de tierras altas.

    • 4 /OVERALL METHOD.- El valuador identifica predios similares anegables y

    simplemente ajusta por su ratio de tierra seca-húmeda.

    • 5 /CAPITALIZATION OF WATER LOT RENT METHOD.- El valuador identifica la

    renta de un predio en agua y la capitaliza para posteriormente dividirla en su superficie.

    (Marinas ).

    Fuente: Appraisal Guidelines, USPAP; Canadá; Appraisal Institute USA

    Pipeline Offshore revisión del modelo

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 19COMENTARIOS A LOS MODELOS DE VALUACIÓN:

    Los modelos vistos son aplicables a tierras bajas , es decir a terrenos en lecho

    marino que por sus características son inundables ubicados en costa adentro

    (onshore) o efectivamente sumergidos (submerged land) pero muy cercanos a la

    costa, se entendería en una distancia máxima de 250 mts.

    SOLO SE DESPRENDEN DATOS IMPORTANTES:

    •Todos los modelos coinciden en que el lecho marino TIENE UN MENOR VALOR

    respecto de tierras altas, así pues como en un mercado típico SE EVIDENCÍA LA

    RENTA DIFERENCIAL.

    • La tierra no se cotiza como ente independiente, siempre establece relación de base.

    Pipeline Offshore revisión de modelos

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 20

    ELEMENTOS DE LA PRODUCCIÓN

    • TIERRA / por retorno es a la renta diferencial y absoluta

    • CAPITAL / por retorno es al interés

    • TRABAJO / por retorno es al salario

    • INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO / por retorno es al salario intelectual

    Su mezcla constituye las mercancías y su capitalización

    el valor de la producción como unidad económica.

    Pipeline Offshore evidencia de renta diferencial

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 21“ LA RENTA DIFERENCIAL (Rd), ES SIEMPRE LA DIFERENCIA ENTRE

    EL PRODUCTO (p) OBTENIDO MEDIANTE EL EMPLEO DE DOS

    CANTIDADES IGUALES DE CAPITAL (c) Y DE TRABAJO (t), PARA

    UNA MISMA CANTIDAD DE TIERRA”

    Rd = (p – p´)premisa que p > p´

    Situándose ambas en 2 estadios :

    p y p´ = c + t

    Hasta este punto no se involucra la variable precio

    Pipeline Offshore renta diferencial

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 22RENTA DIFERENCIAL CON PRECIO ADICIONADO,

    SEAN LAS TIERRAS A-D, DONDE “A” ES LA PEOR TIERRA,

    TENEMOS:

    Solo a una tasa media de utilidad se mantiene el equilibrio del mercadoFuente: Friedrich Engels; Tomo III, El Capital (interpretación)” El Proceso Global de la Producción

    Capitalista”

    Pipeline Offshore renta diferencial

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 23OTRO EJEMPLO Y APLICACIÓN DE LA RENTA DIFERENCIAL

    (SERVIDUMBRES)

    Al respecto se menciona que la valoración NO ES FUNCIÓN de la

    superficie, es de la pérdida potencial del predio (productividad)

    Pipeline Offshore renta diferencial

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 24 Pipeline Offshore renta diferencial por situaciónLa tierra no toda esta situada en el mismo sitio, por tanto algunas hectáreas de

    tierra son menos accesibles que otras, la fertilidad y situación para este caso

    son homologadas por el incremento de los costos de desplazamiento del

    producto

    De nueva cuenta la tasa media de utilidad garantiza el equilibrio de

    mercado.Fuente:Stonier/Hague ; Manual de Teoría Económica; Ley del Valor y el Materialismo Histórico.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 25 Pipeline Offshore mayor y mejor uso

    El mayor y mejor uso, puede definirse:

    “El uso razonable de un terreno vacante o propiedad construida que sea legal,

    físicamente posible que cuente con un respaldo apropiado , que sea

    económicamente viable y que produzca el mayor valor”

    De lo anterior se apunta : No necesariamente el uso actual es el mayor y el

    mejor

    En su primera determinación establece, que el mejor

    aprovechamiento del terreno es el que logre mas alto rendimiento una

    vez compensados los otros agentes de producción.

    Fuente: Appraisal Institute; El avalúo de Bienes Raíces

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 26 Pipeline Offshore hipótesis

    ¿Cómo se constituye El Mayor y Mejor Uso de la

    tierra marina, Offshore?

    APROXIMACIONES:

    •1/ EL LECHO MARINO VALE MENOS RESPECTO A TIERRAS ALTAS

    •2/ EL VALOR DE LA TIERRA NO SE CONSTITUYE POR AUTONOMÍA, ES SIEMPRE

    DERIVADO DE UN VALOR BASE.

    •3/ SU VALOR DEPENDE QUE ESTEN INTEGRADOS LOS AGENTES DE PRODUCCIÓN

    •4/ AL IGUAL QUE TIERRAS ALTAS ES SUJETO DE RENTA DIFERENCIAL, SEA POR

    PRODUCTO SEA POR SITUACIÓN.

    •5/ ESTA SUJETO IGUALMENTE DE EL CONCEPTO DE MAYOR Y MEJOR USO

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 27 Pipeline Offshore hipótesis

    A diferencia de tierras altas, solo el mayor y mejor

    uso de tierra offshore, se constituye en su

    utilización, en:

    A).- Tendido de cableado de fibra óptica

    B).- Pipeline offshore

    Solamente estos usos demuestran “perse” que el mayor y mejor uso

    dado a la tierra, es:

    • FISICAMENTE POSIBLE

    • LEGALMENTE PERMISIBLE

    • ECONÓMICAMENTE FACTIBLE

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 28 Pipeline Offshore hipótesis

    Hipótesis:

    El valor del suelo marino es función del

    uso actual (pipeline), su beneficio

    proporcional a los agentes de producción

    y su punto de valoración es sujeto de

    rentas diferenciales por situación.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 29 Pipeline Offshore hipótesis

    Lo que significa que en el suelo marino

    actúan:

    Capital + Trabajo + Investigación y desarrollo

    Y que estos agentes de producción debidamente balanceados

    permiten que se suministren 50,000 ton/día de nitrógeno,

    Realizando con ello una relación irrestricta entre la tierra alta

    habilitada para estos efectos y el propio suelo bajo.

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 30 Pipeline Offshore modelo de comprobación

    Ct = Costo de la tierra uso actual

    M = mejoras a la tierra a su mayor y mejor uso (incluye los agentes de producción)

    Iet = Montaje e instalación onshore

    Iem= Montaje e instalación offshore

    Cop=Costo de oportunidad, diferencia que resulta de (Iem – Iet)

    U = Tasa media de beneficio

    Th = Tierra habilitada

    RTh = Renta a tierra habilitada

    Vut= Vida Útil Total de la tubería

    Th=Ct+M+U

    Th=RTh÷ i

    POR SU CAPITALIZACIÓN ( Horizonte perpetuo) :

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 31 Pipeline Offshore modelo de comprobación

    RTh=Th(i)

    LA RENTA (horizonte infinito) , ENTONCES SE DERIVA DE :

    vut

    1Th LM =Ʃ (1+i) vut

    RTh -Cop

    vut

    1

    Th LM =Ʃ (1+i)

    vut

    RTh -Cop

    EL VALOR DE TIERRA HABILITADA ( horizonte finito) EN

    LECHO MARINO ES:

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés

  • 31 Pipeline Offshore modelo de comprobación

    [email protected]

    Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

    Arq. Sergio Contreras Valdés