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PRESENTACIÓN CURRICULAR

El Arq. Sergio Contreras Valdés, es egresado de la Universidad

Autónoma del Estado de México, en 1989 obtiene los registros de

valuación inmobiliaria y de maquinaria y equipo, en 1995 concursa

y obtiene registro para valuar empresas que cotizan en la Bolsa

Mexicana de Valores, en 1996 funda y dirige COFINSA, empresa

de consultoría dedicada a la valuación industrial la cual ha

desarrollado proyectos en las áreas de Alimentos, Metalmecánica,

Química, Manufactura, Petroquímica incluso en Aeronáutica, se

especializa en valuación de inmuebles y maquinaria y equipo con

la Universidad Autónoma de Zacatecas la cual le otorga el grado de

mención honorífica en ambas especialidades, actualmente

desarrolla proyectos de negocios en marcha y funge como

valuador de activos en realización con Petróleos Mexicanos.

SUBMERGED LAND

Una aproximación al valor del lecho marino

01Pipeline Offshore

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN

DEL

ESTADO DE MÉXICO

C O E V E M

Sergio Contreras Valdés, E.V.

Congreso Internacional de Valuación, Cancún 2009

Arq. Sergio Contreras Valdés

02Pipeline Offshore antecedente

Pemex actualmente cuenta con una infraestructura marina para la explotación de

hidrocarburos integrada por aproximadamente:

• 207 plataformas marinas fijas y

•2,053 km de tubería, los cuales 953 km son oleoductos, 539 km son oleogasoductos, 480

km son gasoductos y 81 km se destinan a otros servicios.

Con esta infraestructura, Pemex maneja una producción de crudo del orden de 2.11

millones de barriles por día (MMBPD) y una producción de gas del orden de 1,500

millones de pies cúbicos por día (MMPCD). Estos niveles de producción ubican al Golfo

de México como una de las regiones de mayor producción en el ámbito mundial.



03Pipeline Offshore antecedente

Estos niveles de producción ubican al Golfo de México como una de las regiones de mayor

producción en el ámbito mundial.



04Pipeline Offshore tipos de ductos

PLEMS



05Pipeline Offshore

Composición de ductos marinos

Cabezal submarino.- Tramo de tubería con

preparaciones (válvulas) que se dejan en una línea

submarina para interconexión futura.

Cruce submarino.- Lugar donde dos líneas

submarinas se cruzan.

Curva de expansión.- Tramo de tubería que conecta al

ducto ascendente (por medio de una unión bridada),

con la línea regular. Incluye un tramo de tubería recta

de 12 metros después del último codo horizontal.

Ducto ascendente.- Tramo de tubería que conecta la

trampa de diablos o tubería de cubierta con la

curva de expansión.

Línea regular.- Tramo de tubería comprendido entre

las curvas de expansión.

Ramal.- Tramo de tubería de una línea secundaria que

se conecta a un ducto principal.

Tubería de cubierta.- Tubería localizada en la

plataforma a partir de la trampa de diablos.

Trampa de diablos (Lanzador/Recibidor).-

Dispositivo utilizado para fines de envío o recibo de

Inspección y limpieza de línea



06Pipeline Offshore procedimiento



07Pipeline Offshore

video armado y tendido de tuberías



08Pipeline Offshore

MAPA DE DUCTOS MARINOS EN EL GOLFO DE MÉXICO



USO DEL NITROGENO

09Pipeline Offshore

A pesar de los avances alcanzados en las técnicas de producción, nunca se logra obtener

todo el petróleo que se encuentra (in situ) en un yacimiento. En el mejor de los casos se

extrae el 50 ó 60 por ciento.

Por tal razón, existen métodos de "recobro mejorado o recuperación asistida" para lograr

la mayor extracción posible de petróleo en pozos sin presión natural o en declinación,

tales como la inyección de gas nitrógeno, de agua o de vapor a través del mismo pozo

productor o por intermedio de pozos inyectores paralelos a éste.



Compañía de Nitrógeno ABC, SA de CV , es una empresa especialmente

creada para apoyo a PEMEX Exploración y Producción, con una inversión

de $1,000M’USD, Cap de 50,000 ton/día; para la generación, transporte y

suministro de Nitrógeno a la plataforma AKAL C1 de explotación petrolera

localizada a 90 km de la costa de Campeche, (offshore).

10Pipeline Offshore solicitud



11

Proceso de generación de Nitrógeno

Se extrae aire de la atmósfera el cual se licúa para posteriormente calentarlo, cada

uno de los gases que componen el aire tienen diferentes puntos de ebullición lo que

permite separarlos gradualmente , de esta destilación se obtiene el Nitrógeno.

Pipeline Offshore



12Adicionalmente para llevar a cabo la generación de Nitrógeno, es necesario que la planta

mediante agua de mar realice enfriamientos a sus equipos, por lo que adicionalmente al

ducto de suministro, son requeridos tres ductos mas, 2 de toma por bocatoma y una de

retorno hasta su difusor, con diámetros de 36” a 48” ( 90 a 120 cms).

Pipeline Offshore requerimiento



13

Con efectos de cumplir con el artículo 232 de la Ley federal de Derechos, COMPAÑÍA

ABC solicita la valuación del lecho marino con efectos de asignación de renta ocupado

por sus ductos de agua de mar y suministro de nitrógeno .

LEY FEDERAL DE DERECHOSCAPITULO IX

Uso o Goce de Inmuebles

Artículo 232.- Están obligadas a pagar el derecho por el uso, goce o aprovechamiento de

inmuebles, las personas físicas y las morales que usen, gocen o aprovechen bienes del

dominio público de la Federación en los puertos, terminales, e instalaciones portuarias,

la zona federal marítima, los diques, cauces, vasos, zonas de corrientes, depósitos de

propiedad nacional y otros inmuebles del dominio público distintos de los señalados en

otros Capítulos de este Título, conforme a lo que a continuación se señala:

I.- El 7.5% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado incluyendo

terreno, áreas de agua ocupadas, obras e instalaciones, en su caso.

Pipeline Offshore fundamento legal



14Los ductos tanto de suministro de Nitrógeno, como de agua de mar, ocupan las

siguientes superficies:

( Submerged Land )

Se solicita respecto del DUCTO “D” solo y únicamente se considere una longitud máxima de 12 Km

argumentando el límite de mar territorial, sin embargo la Ley Federal del Mar en su artículo 27

menciona una distancia de 12 millas marinas (22.224 kms, excluida la zona contigua ) , reduciéndose

la superficie de este ducto a 66,672 m2, sumando un nuevo total de: 108,490 m2

Pipeline Offshore alcance



15Las instalaciones de ABC, SA se ubican sobre un terreno de 30 ha aprox., a 7 km tierra

adentro y frente a las aguas del Golfo de México, Zona Costera del Estado de Campeche

en la Península de Atasta y al suroeste de Ciudad del Carmen, Municipio de Carmen.

Península

Atasta

Pipeline Offshore diagnóstico de sitio



16

Península

AtastaABC, S.A.

Carmen

L a propiedad privada es escasa, prevaleciendo los ejidos y sus limitantes de uso y paso,

de acuerdo a investigación en el municipio con comisariados ejidales.

Los terrenos que bordean la costa y propiamente la zona esta dentro del sistema lagunar

estuarino de: Términos, Atasta, Pom , Panlao, San Carlos y Del Corte; las tierras son

conocidas como Pantanos de Centla, lo que los hace anegables.

Pipeline Offshore diagnóstico de sitio



17OBJETIVO:

VALOR COMERCIAL DE LA SUPERFICIE OCUPADA

EN EL LECHO MARINO

(OFFSHORE)

LIMITANTES

1/ Valor comercial por definición

2/ No existe mercado compra venta tierra marina offshore

3/ Planteamiento alterno de solución (hipótesis)

4/ Metodología existente restringida , hasta 250 mts máximo

Pipeline Offshore planteamiento del problema



18

• 1 /ZONING METHOD.- Se basa en que el valor de la tierra baja (offshore) es

equidistante al incremento de la tierra alta, regla 4,3,2,1. (como por efecto de fondo)

• 2 /EXTRACTION METHOD.- Aplicable a tierras anegables, el valuador identifica el

valor total de la propiedad y por comparación resta del valor de tierras altas (upland).

• 3 /FILL COST METHOD.- El valuador identifica en costo la cura del predio anegable y

lo resta del valor de mercado de tierras altas.

• 4 /OVERALL METHOD.- El valuador identifica predios similares anegables y

simplemente ajusta por su ratio de tierra seca-húmeda.

• 5 /CAPITALIZATION OF WATER LOT RENT METHOD.- El valuador identifica la

renta de un predio en agua y la capitaliza para posteriormente dividirla en su superficie.

(Marinas ).

Fuente: Appraisal Guidelines, USPAP; Canadá; Appraisal Institute USA

Pipeline Offshore revisión del modelo



19COMENTARIOS A LOS MODELOS DE VALUACIÓN:

Los modelos vistos son aplicables a tierras bajas , es decir a terrenos en lecho

marino que por sus características son inundables ubicados en costa adentro

(onshore) o efectivamente sumergidos (submerged land) pero muy cercanos a la

costa, se entendería en una distancia máxima de 250 mts.

SOLO SE DESPRENDEN DATOS IMPORTANTES:

•Todos los modelos coinciden en que el lecho marino TIENE UN MENOR VALOR

respecto de tierras altas, así pues como en un mercado típico SE EVIDENCÍA LA

RENTA DIFERENCIAL.

• La tierra no se cotiza como ente independiente, siempre establece relación de base.

Pipeline Offshore revisión de modelos



20

ELEMENTOS DE LA PRODUCCIÓN

• TIERRA / por retorno es a la renta diferencial y absoluta

• CAPITAL / por retorno es al interés

• TRABAJO / por retorno es al salario

• INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO / por retorno es al salario intelectual

Su mezcla constituye las mercancías y su capitalización

el valor de la producción como unidad económica.

Pipeline Offshore evidencia de renta diferencial



21“ LA RENTA DIFERENCIAL (Rd), ES SIEMPRE LA DIFERENCIA ENTRE

EL PRODUCTO (p) OBTENIDO MEDIANTE EL EMPLEO DE DOS

CANTIDADES IGUALES DE CAPITAL (c) Y DE TRABAJO (t), PARA

UNA MISMA CANTIDAD DE TIERRA”

Rd = (p – p´)premisa que p > p´

Situándose ambas en 2 estadios :

p y p´ = c + t

Hasta este punto no se involucra la variable precio

Pipeline Offshore renta diferencial



22RENTA DIFERENCIAL CON PRECIO ADICIONADO,

SEAN LAS TIERRAS A-D, DONDE “A” ES LA PEOR TIERRA,

TENEMOS:

Solo a una tasa media de utilidad se mantiene el equilibrio del mercadoFuente: Friedrich Engels; Tomo III, El Capital (interpretación)” El Proceso Global de la Producción

Capitalista”




23OTRO EJEMPLO Y APLICACIÓN DE LA RENTA DIFERENCIAL

(SERVIDUMBRES)

Al respecto se menciona que la valoración NO ES FUNCIÓN de la

superficie, es de la pérdida potencial del predio (productividad)




24 Pipeline Offshore renta diferencial por situación

La tierra no toda esta situada en el mismo sitio, por tanto algunas hectáreas de

tierra son menos accesibles que otras, la fertilidad y situación para este caso

son homologadas por el incremento de los costos de desplazamiento del

producto

De nueva cuenta la tasa media de utilidad garantiza el equilibrio de

mercado.Fuente:Stonier/Hague ; Manual de Teoría Económica; Ley del Valor y el Materialismo Histórico.



25 Pipeline Offshore mayor y mejor uso

El mayor y mejor uso, puede definirse:

“El uso razonable de un terreno vacante o propiedad construida que sea legal,

físicamente posible que cuente con un respaldo apropiado , que sea

económicamente viable y que produzca el mayor valor”

De lo anterior se apunta : No necesariamente el uso actual es el mayor y el

mejor

En su primera determinación establece, que el mejor

aprovechamiento del terreno es el que logre mas alto rendimiento una

vez compensados los otros agentes de producción.

Fuente: Appraisal Institute; El avalúo de Bienes Raíces



26 Pipeline Offshore hipótesis

¿Cómo se constituye El Mayor y Mejor Uso de la

tierra marina, Offshore?

APROXIMACIONES:

•1/ EL LECHO MARINO VALE MENOS RESPECTO A TIERRAS ALTAS

•2/ EL VALOR DE LA TIERRA NO SE CONSTITUYE POR AUTONOMÍA, ES SIEMPRE

DERIVADO DE UN VALOR BASE.

•3/ SU VALOR DEPENDE QUE ESTEN INTEGRADOS LOS AGENTES DE PRODUCCIÓN

•4/ AL IGUAL QUE TIERRAS ALTAS ES SUJETO DE RENTA DIFERENCIAL, SEA POR

PRODUCTO SEA POR SITUACIÓN.

•5/ ESTA SUJETO IGUALMENTE DE EL CONCEPTO DE MAYOR Y MEJOR USO




A diferencia de tierras altas, solo el mayor y mejor

uso de tierra offshore, se constituye en su

utilización, en:

A).- Tendido de cableado de fibra óptica

B).- Pipeline offshore

Solamente estos usos demuestran “perse” que el mayor y mejor uso

dado a la tierra, es:

• FISICAMENTE POSIBLE

• LEGALMENTE PERMISIBLE

• ECONÓMICAMENTE FACTIBLE




Hipótesis:

El valor del suelo marino es función del

uso actual (pipeline), su beneficio

proporcional a los agentes de producción

y su punto de valoración es sujeto de

rentas diferenciales por situación.




Lo que significa que en el suelo marino

actúan:

Capital + Trabajo + Investigación y desarrollo

Y que estos agentes de producción debidamente balanceados

permiten que se suministren 50,000 ton/día de nitrógeno,

Realizando con ello una relación irrestricta entre la tierra alta

habilitada para estos efectos y el propio suelo bajo.



30 Pipeline Offshore modelo de comprobación

Ct = Costo de la tierra uso actual

M = mejoras a la tierra a su mayor y mejor uso (incluye los agentes de producción)

Iet = Montaje e instalación onshore

Iem= Montaje e instalación offshore

Cop=Costo de oportunidad, diferencia que resulta de (Iem – Iet)

U = Tasa media de beneficio

Th = Tierra habilitada

RTh = Renta a tierra habilitada

Vut= Vida Útil Total de la tubería

Th=Ct+M+U

Th=RTh÷ i

POR SU CAPITALIZACIÓN ( Horizonte perpetuo) :




RTh=Th(i)

LA RENTA (horizonte infinito) , ENTONCES SE DERIVA DE :

vut

1Th LM =Ʃ (1+i)

vut

RTh -Cop

vut

1

Th LM =Ʃ (1+i)

vut

RTh -Cop

EL VALOR DE TIERRA HABILITADA ( horizonte finito) EN

LECHO MARINO ES:




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