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Arrendamientos

Contenido:1. Lo que se aplicaba bajo las normativas anteriores 3

2. Aplicación de la nueva NIIF 16 7

3. Casos prácticos 11

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1. Lo que se aplicaba bajo las normativas anteriores

Lo que se aplicaba bajo las normativas anteriores

4©Jorgeluis Samaniego-Gutarra

… se basa en el grado en que los riesgos y ventajas derivados de la propiedad del activo afectan al arrendador o al arrendatario

Existe la transferencia sustancial de todos los riesgo y ventajas inherentes a la propiedad

No existe la transferencia sustancial de todos los riesgo y ventajas inherentes a la propiedad

Es decir (individualmente o en combinación):o Se transfiere la propiedad del activo al finalizar el plazo del

arrendamientoo Opción de compra a un precio suficientemente inferior al valor razonable

en el momento de la comprao El plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica

del activo (incluso si no hay transferencia)o Al inicio del arrendamiento, el valor presente de los pagos mínimos por

el arrendamiento es al menos equivalente al valor razonable del activoo Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que el

arrendatario puede usarlos sin realizar modificaciones importantes• El arrendatario puede cancelar el arrendamiento y éste asume las

pérdidas sufridas por el arrendador• Las pérdidas o ganancias de las fluctuaciones del valor razonable recaen

en el arrendatario• El arrendatario tiene posibilidad de prórroga por un segundo periodo y

las cuotas son sustancialmente inferior

Arrendamiento operativoArrendamiento financiero

NIC 17SIC 15SIC 27CINIIF 4

“Determinación de si un acuerdo contiene un arrendamiento”



Arrendamiento financiero

Reconocimiento y medición inicial Un activo y un pasivo por el mismo importe El menor entre:

Valor razonable del activo

Valor presente de los pagos mínimos

o

Medición posterior Cada unos de los pagos mínimos representa

las cargas financieras y la reducción de la deuda, representando la medición del pasivo

El activo se medirá de acuerdo a la NIC 16 o NIC 38 según corresponda.

Arrendamiento operativo

Reconocimiento Las cuotas del arrendamiento se reconocen

como gasto de forma lineal durante el plazo del arrendamiento


Reconocimiento y medición inicial Como una cuenta por cobrar, por el importe

igual al de la inversión neta en el arrendamiento

Medición posterior El reconocimiento de los ingresos

financieros se basará en una pauta que refleje en cada periodo, una tasa de rendimiento constante

Las cuentas por cobrar se miden posteriormente al costo amortizado


Reconocimiento Reconocimiento del bien como propiedad de

inversión o activo fijo, según corresponda Los ingresos se reconocerán de forma lineal a

lo largo del plazo del arrendamiento Los costos directos iniciales incurridos por el

arrendador en la negociación o contratación se añadirán al importe en libros del activo arrendado y se reconocerán como gastos a lo largo del plazo del arrendamiento

Arrendatario Arrendador




Una venta con arrendamiento posterior es una transacción que implica la enajenación de un activo y su posterior arrendamiento al vendedor. Las cuotas

del arrendamiento y el precio de venta son usualmente interdependientes, puesto que se negocian simultáneamente. El tratamiento contable de las operaciones de venta con arrendamiento posterior dependerá del tipo de

arrendamiento implicado en ellas


Transacciones de venta con arrendamientos posterior

2. Aplicación de la nueva NIIF 16

Aplicación de la nueva NIIF 16


¿A quién impacta?

… a los arrendatarios

¿A qué estados financieros impacta?… al estado de situación financiera… al estado de resultado integral… al estado de flujos de efectivo

La aplicación de la NIIF 16 implicará un cambio en el patrón de imputación de los gastos en las cuentas del estado de resultado integral

Si suponemos un arrendamiento de 18 meses por el que se pagan S/100,000 al mes con una tasa de interés efectiva del 5% (anual), obtendríamos la siguiente comparativa entre la aplicación de la NIIF 16 y la NIC 17:

Total-NIIF 16 Opex

Mes Saldo inicial Interés Amortización Saldo final Pagos NIC 17

1 1,732,185 7,057 92,943 1,639,242 100,000 100,000

2 1,639,242 6,678 93,322 1,545,921 100,000 100,000

3 1,545,921 6,298 93,702 1,452,219 100,000 100,000

4 1,452,219 5,917 94,083 1,358,135 100,000 100,000

5 1,358,135 5,533 94,467 1,263,669 100,000 100,000

6 1,263,669 5,148 94,852 1,168,817 100,000 100,000

7 1,168,817 4,762 95,238 1,073,579 100,000 100,000

8 1,073,579 4,374 95,626 977,953 100,000 100,000

9 977,953 3,984 96,016 881,937 100,000 100,000

10 881,937 3,593 96,407 785,530 100,000 100,000

11 785,530 3,200 96,800 688,730 100,000 100,000

12 688,730 2,806 97,194 591,536 100,000 100,000

13 591,536 2,410 97,590 493,946 100,000 100,000

14 493,946 2,012 97,988 395,959 100,000 100,000

15 395,959 1,613 98,387 297,572 100,000 100,000

16 297,572 1,212 98,788 198,784 100,000 100,000

17 198,784 810 99,190 99,594 100,000 100,000

18 99,594 406 99,594 0 100,000 100,000

67,815 1,732,185

1,800,000 1,800,000 1,800,000

¿Existe exenciones?… activos de bajo valor (igual o menor a USD5,000)… arrendamientos de corto plazo (de 12 meses o menos)



NIC 17 NIIF 16

Estado de situación financiera del arrendatario:

Activo

Pasivo

Fuera del EFS(Derechos/Obligaciones)



Arrendamientos

NIC 17 NIIF 16

Estado de resultado integral del arrendatario:

Ingresos

Costos operativos

EBITDA

Depreciación y amortización

Utilidad operativa

Gastos financieros

Utilidad antes de impuestos



Arrendamientos

#,### #,### #,###

--- Gasto de arriendo

---

--- ---

Depreciación ---

Interés ---

#,### #,###

Depreciación

Interés

---

---

---#,### #,###



¿Qué incluye el pasivo inicial por el arrendamiento?

Valor actual (*) de los pagos fijos durante el

plazo del arrendamiento

(**) menos cualquier incentivo pendiente de

cobro

Valor actual de los pagos variables si dependen de un índice o de un tipo de

interés (***)

Valor actual de los importes a pagar en

virtud de garantías de valor residual

Valor actual del precio de la opción de compra, si se

espera ser ejercida (certeza razonable)

Valor actual de los pagos por penalizaciones si

existe una certeza razonable

(*) el valor actual se calcula utilizando la tasa de interés implícito en el arrendamiento (o la tasa de interés incremental del arrendamiento(**) el plazo del arrendamiento incluye el periodo no cancelable más el periodo cubierto por una opción de ampliación a favor del arrendatario cuando existe la certeza razonable de que se va a ejercer, menos el periodo cubierto por una opción de cancelación por parte del arrendatario cuando existe la certeza razonable de que se va a ejercer

(***) se incluye por ejemplo; el IPC o una tasa de interés de referencia en aquellos casos en los que los contratos de alquiler incluyen cláusulas de actualización en base al IPC o en base a una tasa de interés, utilizando el índice o la tasa de interés en la fecha de inicio del contrato. El resto de las cuotas variables no relacionadas con un índice o tasa de interés se reconocerán en las cuentas del estado de resultado integral cuando se devenguen

¿Qué incluye el activo por el derecho de uso?

Pasivo por arrendamiento

Pagos iniciales al arrendador

Incentivos recibidos por el arrendamiento

Costos directos iniciales incurridos

Costos de desmantelamiento

o rehabilitación (****)

(****) valor actual de la estimación del costo. Cambios en la estimación del pasivo que no correspondan a la actualización financiera se registran contra el valor del activo



Transición

Arrendatarios:

Fecha efectiva de aplicación inicial = 1 de enero de 2019

Opción 1 – RetoractivaAplicación NIC 8; re-expresar los saldos comparativos como si la NIIF 16 siempre hubiera sido aplicado

Opción 2 – Retroactivamente modificadoAplicación de soluciones prácticas; 2A;

2B;

Contrato nuevos originados

Pasivo = Valor presente de los pagos por arrendamiento restantes (descontado por tasa incremental, de fecha de aplicación inicial)

Activo = Como si la NIIF 16 hubiera sido aplicado desde el comienzo del arrendamiento (descontado por tasa incremental, de fecha de aplicación inicial)

Pasivo = Valor presente de los pagos por arrendamiento restantes (descontado por tasa incremental, de fecha de aplicación inicial)

Activo = Pasivo (ajustado por pagos de arrendamiento anticipados o devengado)

3. Casos prácticos

Casos prácticos


Caso práctico P1 – Aplicación de las opciones de transición NIIF 16

Un arrendador mantiene el siguiente arrendamiento en la fecha de aplicación de la NIIF 16:

Arrendamiento a 5 años, se inició el 1 de enero de 2017 100um por pagar en el segundo día de cada año calendario Tasa de descuento del 8% al comienzo del arrendamiento Tasa incremental de endeudamiento del 12% a la fecha de la transición La depreciación por línea recta del “activo por derecho de uso” es apropiada

Realizar la transición correspondiente en función de las 3 opciones indicadas en la normativa

Casos prácticos


Caso práctico R1 – Aplicación de las opciones de transición NIIF 16 – Opción 1 [retroactiva-NIC 8]

El activo y pasivo son ambos calculados como si la NIIF 16 siempre hubiera sido aplicado, con los saldos comparativos re-expresados

El pasivo en la fecha del comienzo del arrendamiento es calculado como el valor presente de los pagos por arrendamiento futuros, descontados usando una tasa del 8%

El impacto en el estado de situación financiera a la fecha de la transición es una reducción en los activos netos de 19um (activo de 259um y pasivo de 278um), con un gasto de 281um reconocidos en el estado de resultados integrales, posterior a la transición

Casos prácticos


Caso práctico R1 – Aplicación de las opciones de transición NIIF 16 – Opción 2A [retroactivamente modificado, solución práctica]

Los saldos comparativos no son re-expresados y el pasivo es calculado como el valor presente de los 3 periodos de arrendamiento restantes de 100um, descontado usando la tasa incremental de endeudamiento del 12%, en la fecha de la transición

El activo es calculado como si la NIIF 16 siempre hubiera sido aplicado; pero usando la tasa incremental de endeudamiento del 12%, en la fecha de la transición

El impacto en el estado de situación financiera en la fecha de la transición es una reducción en los activos netos de 27um (activo de 242um y pasivo de 269um), con un gasto de 274um reconocido en el estado de resultados integrales, posterior a la transición

Casos prácticos


Caso práctico R1 – Aplicación de las opciones de transición NIIF 16 – Opción 2B [retroactivamente modificado, solución práctica]

Los saldos comparativos no son re-expresados. El pasivo es calculado como el valor presente de los 3 periodos por arrendamiento restantes de 100um, descontado usando la tasa incremental del 12% a la fecha de transición

El activo es entonces establecido igual al pasivo

El impacto neto en el estado de situación financiera a la fecha de transición es cero (activo = pasivo); pero el gasto posterior a la transición es de 300um

Casos prácticos


Caso práctico P2 – Reconocimiento (NIIF 16)

Comercializadora S.A. dedicada a la venta de calzados, en locales arrendados en centros comerciales, suscribe un contrato por 3 años el 1 de septiembre del año 1.

Al inicio del contrato se paga al arrendador el concepto por “derecho de llave”.

Realizar las contabilizaciones correspondientes

Datos del contrato:

Plazo 36 meses

Pago mensual fijo (1 a 12) 12,000um 12 cuotas

Pago mensual fijo (13 a 36) 15,000um 24 cuotas

Pago variable 10% Si la venta del mes supera 300,000um

Pago por “Derecho de llave” 60,000um Pago a la firma del contrato

Tasa de interés incremental - Anual 8%

Tasa de interés incremental - Mensual 0.643%

Casos prácticos


Caso práctico R2 – Reconocimiento (NIIF 16)

Reconocimiento de los pagos como parte del activo por derecho de uso:

Calcular el valor presente de los pagos fijos y reconocerlo al inicio del contrato:

Valor presente (1 a 12): 138,154um vs 144,000umValor presente (13 a 36): 307,957um vs 360,000umValor presente de todas las cuotas: 446,111um vs 504,000um

Debe Haber

Activo por derecho de uso 60,000

Banco 60,000

Debe Haber

Activo por derecho de uso 446,111

Obligación por arrendamiento 446,111

Casos prácticos



Calcular el costo amortizado de la deuda reconocida:

Mes S.Inicial Gasto Financ. Pagos S.Final

Año 1 1 446,111 2,870 (12,000) 436,982

Año 1 2 436,982 2,812 (12,000) 427,793

Año 1 3 427,793 2,752 (12,000) 418,546

Año 1 4 418,546 2,693 (12,000) 409,239

Año 2 5 409,239 2,633 (12,000) 399,872

Año 2 6 399,872 2,573 (12,000) 390,444

Año 2 7 390,444 2,512 (12,000) 380,957

Año 2 8 380,957 2,451 (12,000) 371,408

Año 2 9 371,408 2,390 (12,000) 361,797

Año 2 10 361,797 2,328 (12,000) 352,125

Año 2 11 352,125 2,266 (12,000) 342,391

Año 2 12 342,391 2,203 (12,000) 332,594

Año 2 13 332,594 2,140 (15,000) 319,734

Año 2 14 319,734 2,057 (15,000) 306,791

Año 2 15 306,791 1,974 (15,000) 293,765

Año 2 16 293,765 1,890 (15,000) 280,655

Año 3 17 280,655 1,806 (15,000) 267,460

Año 3 18 267,460 1,721 (15,000) 254,181

Año 3 19 254,181 1,635 (15,000) 240,817

Año 3 20 240,817 1,549 (15,000) 227,366

Año 3 21 227,366 1,463 (15,000) 213,829

Año 3 22 213,829 1,376 (15,000) 200,205

Año 3 23 200,205 1,288 (15,000) 186,493

Año 3 24 186,493 1,200 (15,000) 172,693

Año 3 25 172,693 1,111 (15,000) 158,804

Año 3 26 158,804 1,022 (15,000) 144,826

Año 3 27 144,826 932 (15,000) 130,758

Año 3 28 130,758 841 (15,000) 116,599

Año 4 29 116,599 750 (15,000) 102,349

Año 4 30 102,349 659 (15,000) 88,008

Año 4 31 88,008 566 (15,000) 73,574

Año 4 32 73,574 473 (15,000) 59,047

Año 4 33 59,047 380 (15,000) 44,427

Año 4 34 44,427 286 (15,000) 29,713

Año 4 35 29,713 191 (15,000) 14,904

Año 4 36 14,904 96 (15,000) 0

57,889

Casos prácticos



Reconocimiento de la depreciación del “derecho de uso”:

Derecho de uso: 506,111umDepreciación mensual: 14,059um

Reconocimiento de los pagos mensuales:

Debe Haber

Depreciación 14,059

Depreciación acumulada 14,059

Cuota 1 Debe Haber


Gasto financiero 2,870

Banco 12,000

Cuota 2 Debe Haber


Gasto financiero 2,812

Banco 12,000

… Cuota 36 Debe Haber


Gasto financiero 96

Banco 15,000

Arrendamientos

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