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"METODOLOGÍA PARA VALUACIÓN DE BODEGAS Y NAVES INDUSTRIALES"
TESIS
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. RICARDO MONTANO PEREZ
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO NO 2003286 CON FECHA 03 DE OCTUBRE
2003
Hermosillo Sonora Junio 2007
1
AGRADECIMIENTOS
A la CMIC y al ITC por ofrecerme la oportunidad de superarme en un área de tanto
interés y ayudarme a alcanzar esta importante meta en mi vida
A mis maestros, por haber compartido conmigo su tiempo y sus conocimientos.
A mis compañeros y amigos de la maestría, por compartir esta etapa de su vida
conmigo y ofrecerme su incondicional amistad dentro y fuera de las aulas.
Por su gran apoyo para la creación de este trabajo de investigación
DR. JESUS HUGO MEZA
DEDICTORIAS:
A DIOS Por prestarme la vida
A MIS PADRES, GILBERTO Y FHE PATRICIA Por dedicarme la suya.
AMI ESPOSA, MARYPAZ Por su paciencia y fe en mi.
A MIS HIJOS, Ricardo Y ANAPAULA De quienes estoy profundamente
orgulloso.
A MIS HERMANOS Y AMIGOS.
Les dedico este trabajo en agradecimiento por su incondicional apoyo.
RESUMEN:
Es cada vez mas común en nuestro medio profesional, el tomar decisiones en
cuanto al avalúo de plantas o naves industriales se refiere, ya que actualmente
nuestra ciudad experimenta un crecimiento sin precedentes en este rubro,
originado principalmente por la expansión de la planta de ensamble Ford, la cual
trajo por consecuencia el arribo de varias plantas de sub-ensamble y fabricación
de piezas de autos las cuales se denominan proveedores de primer orden; estos
proveedores de primer orden, requieren a su vez de otros proveedores
denominados de segundo orden.
Toda gama de proveedores, ya sean directos o indirectos, asi como todas las
plantas de ensamble de distintos productos que han encontrado en nuestra ciudad
y en nuestro estado un sitio para maquilar y comercializar sus productos con el
resto del mundo, ha propiciado una gran demanda por espacios del tipo industrial.
La necesidad de contar con las herramientas necesarias para el correcto avalúo
de esacios industriales y bodegas me ha llevado a desarrollar mi tesis en este
tema para lo cual hago uso de todos los conocimientos adquiridos durante la
maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial.
4
ÍNDICE
INTRODUCCIO 6
CAPITULO I ASPECTOS GENERALES DE LA VALUACIÓN 1.1 LOS TRATADOS DE VALOR 10
1.1.1 COSTOS VALORES Y PRECIOS 10 1.1.2 INFLACIÓN Y PERDIDA DEL PODER ADQUISITIVO 13 1.1.3 TASA DE CRESIMIENTO REAL DEL PATRIMONIO 14
1.2 LOS BIENES INMUEBLES Y SU REGIMEN DE PROPIEDAD 16 1.3 NORMAS METODOLÓGICAS 19 1.4 MÉTODO DE SUSTITUCIÓN Y REPOSICIÓN 30
1.4.1 EL FACTOR POR DEMERITO 36 1.4.2 LA HOMOLOGACIÓN 39
1.5 MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO 47 1.6 MÉTODO DEL VALOR DE USO 53 1.7 CONCLUSIONES 61
CAPITULO II LAS NAVES INDUSTRIALES 2.1 CLASIFICACIONES Y USOS 62
2.1.2 NAVES DE ESTRUCTURA ECONÓMICA 63 2.1.2 NAVES DE ESTRUCTURA LIGERA 65 2.1.3 NAVES DE ESTRUCTURA MEDIANA 66 2.1.4 NAVES DE ESTRUCTURA PESADA 68
2.2 CONCLUSIONES 69
CAPITULO III FACTORES QUE DETEMINAN EL VALOR DE UNA NAVE INDUSTRIAL Y SUS COMPARABLES
3.1 EL VALOR DEL TERRENO 70 3.1.1 UBICACIÓN 71 3.1.2 TOPOGRAFÍA Y FORMA DEL PREDIO 78 3.1.3 EQUIPAMIENTO URBANO DE LA ZONA 82 3.1.4 CALIDAD DE LAS NAVES Y COSNTRUCCIONES ADYASENTES 82
3.2 EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 83 3.2.1 CALIDAD DEL PROYECTO 83 3.2.2 CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 89 3.2.3 EQUIPAMIENTO DEL INMUEBLE 89 3.2.4 ADAPTABILIDAD DEL INMUEBLE 93
3.3 CONCLUSIONES 94
CAPITULO IV CASO PRACTICO 4.1 AVALUÓ NAVE INDUSTRIAL BIG COLA HERMOSILLO 95
CONCLUSIONES GENERALES 99
BIOGRAFÍAS 100
5
• INTRODUCCIÓN
A partir de los albores de la década de los 40 cuando se crea la cultura de la
producción en serie creada por Henrry Ford para sus modelos T-1, el mundo
comenzó a desarrollar sus propios procesos de producción en serie para una
infinidad de productos, haciéndolos cada vez mas competitivos por el
abaratamiento en el costo de producción que este tipo de procesos conlleva.
Actualmente el mundo globalizado es aun mas exigente en cuanto a costo y
calidad, por lo que los grandes productores desplazan sus industrias a los países
que les ofrecen mayores estímulos fiscales y mano de obra especializada barata.
En este contexto existen en el mundo 3 países que cuentan con un desempeño
aceptable que son China, India y México. Nuestro país cuenta actualmente con
2,801 industrias maquiladoras, y genera poco mas de 1,200,000 empleos directos.
Sonora se encuentra en el Quinto lugar a nivel nacional en plantas instaladas con
el 7.1% del total, tras Baja California con el 31%, Chihuahua con el 14.4%,
Tamaulipas con el 12.8% y Coahuíla con el 7.6%. Para la segunda mitad de 2006,
Sonora ocupaba el lugar numero 9 en inversión extranjera directa (FDI) con 184
mil millones de dólares provenientes principalmente de Estados Unidos, España,
Suiza, Alemania, Canadá y Japón.1
No es de extrañar que cada vez sea mayor el interés por parte de los gobiernos de
los estados por captar este tipo de inversiones, por lo que el ofrecer los servicios
de infraestructura y seguridad principalmente se han vuelto prioridad en casi todas
las administraciones.
Dentro de los procesos normales para la instauración de una nueva planta en
cualquier parte de la república, su traslado de domino o compraventa o
actualización de activos en sus estados financieros son necesarios los avalúos de
1 Notas tomadas del portal de maquiladoras de Mexico 6
las mismas, por lo que contar con una metodología adecuada por su valor de
reposición, mercado y de uso es preponderante.
La metodología propuesta plantea la obtención del valor de mercado, valor de uso;
tomando en cuenta aspectos esenciales dentro del ámbito industrial.
El objetivo de este estudio es demostrar que la metodología propuesta cumple con
las necesidades básicas para determinar el valor de una bodega o nave industrial
en la ciudad de Hermosillo.
ANTECEDENTES
En al actualidad es común que las valuaciones de naves industrial tenga
deméritos por el desconocimiento de algunos indicadores que con su correcta
aplicación darían como resultado una valuación más real, ya que existen
conceptos que afectan el demérito o plusvalía del inmueble independientes de su
aparente estado de conservación, tales como la altura de la nave, insulation,
iluminación natural, densidad de la estructura del edificio, capacidad hidráulica y
eléctrica, redes contra incendios certificadas, salidas de emergencia entre otras.
Ya que se da el caso de la adaptación de muchas bodegas como naves
industriales sin llegar a contar con el diseño o la infraestructura adecuada para su
correcto funcionamiento, hecho que conlleva a otra problemática como es contar
con medidas de seguridad adecuadas, mismas que son requisito indispensable
para un numero cada vez mayor de empresas de manufactura de clase mundial.
OBJETIVO GENERAL
El objetivo de la presente tesis es desarrollar una metodología para el correcto
avaluó de edificios industriales dentro de la ciudad de Hermosillo.
7
Diseñar una metodología que permita valuar naves industriales en el estado de
Sonora, como un apoyo a la valuación en general de bienes inmuebles que sea
mas realista y justa tanto para el comprador como para el vendedor; la cual tome
en cuenta factores de demérito reales para la valuación de bienes inmuebles para
uso industrial.
OBJETIVOS PARTICULARES:
1. Establecer las bases para clasificar la nave o bodega por su area, usos
posibles y/o densidad de acero de las estructuras
2. Evaluar las condiciones de la o las edificaciones y sus instalaciones
principales
3. Identificar aquellos puntos que pudieran influir negativa o positivamente en
el valor del inmueble tomando en cuenta criterios de funcionalidad y
optimization de recursos
JUSTIFICACIÓN
Con este trabajo pretendo desarrollar una metodología para valuar edificios
industriales en donde se consideren parámetros de demérito o sobre precio
basados no solo en el estado físico de conservación, sino en la correcta ubicación
y funcionalidad de sus instalaciones.
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Determinar el valor de un edificio industrial mediante los 3 métodos de valuación
haciendo hincapié en los aspectos mas importantes a considerar adjudicando a
cada uno de ellos el peso o importancia justa. 8
El anáfisis del valor real de un edificio para uso industrial considerando los
estándares de calidad y necesidades desde el punto de vista de un mercado hoy
por hoy mas exigente avalado por profesionales en diseño y construcción de este
tipo de inmuebles.
DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA A SEGUIR Y EL MECANISMO DE COMPROBACIÓN A UTILIZAR
Para el presente trabajo de investigación se pretende realizar el avaluó de una
planta del tipo industrial tomando en cuenta las consideraciones antes expuestas
en la hipótesis; el resultado encontrado será comparado con los encontrados en el
mercado de bienes industriales de la ciudad de Hermosillo para comprobar su
veracidad.
Si bien es cierto que nos centraremos en un caso practico y la practica profesional
me ha llevado a detectar la problemática, este caso se considera en términos
generales representativo.
HIPÓTESIS DEL TRABAJO
"EL ESTUDIO DE LAS CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LAS BODEGAS Y
NAVES INDUSTRIALES PERMITIRÁ IDENTIFICAR FACTORES A
CONSIDERAR PARA LA CORRECTA VALUACIÓN DE LAS MISMAS."
UTILIDAD DE LA TESIS
El presente trabajo de tesis pretende ser una herramienta de trabajo eficaz y
sencilla para el valuador profesional que pretenda valuar vienes inmuebles del
tipo industrial 9
CAPITULO 1 MARCO TEÓRICO
ASPECTOS GENERALES DE LA VALUACIÓN2
1.1 Los TRATADOS DEL VALOR
Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos
razonamientos de varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El
concepto nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes en su
producción y desea cambiarlos por otros bienes que necesita y que no produce.
Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como
valor de uso y valor de cambio.
1.1.1 Costos, Valores y Precios
El valor de un bien puede ser apreciado bajo dos esquemas básicos:
1. Valor de uso, y
2. Valor de cambio.
El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capaadad de proporcionar
una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo,
dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción
2 Notas tomadas de apuntes de valuación M en I Enrique A. Hernández 10
será distinto de una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se
establezca en términos distintos a los monetarios.
Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los
mercados al momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de
las funciones de oferta y demanda.
Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser
diferenciado de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de
la cuantía monetaria que debe erogar el productor de un bien y/o servicio para
producirío y ponerlo a disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la
cuantía también monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o
servicio por su venta, es decir, por su intercambio.
Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria
adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en
realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la
existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.
Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son
iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o
servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en
que una persona paga por adquirirlo, por esa simple action, queda establecido su
valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio
11
en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,
aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y
del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser
igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por
vender el bien, llevando esta situación a su remate.
Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica,
expresada en nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada
por la posesión de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los
intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus
demandantes en mercados específicos.
Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías
acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de
incrementarlo en el tiempo en términos reales. Esta clase de bienes toma la forma
de capital, destinado a la producción o como capital financiero.
Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones
estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el
productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el
valor es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un
bien en un determinado mercado y momento.
12
1.1.2 Inflación y Pérdida del Poder Adquisitivo
En términos conceptuales macroeconómicos, la inflación es el aumento medido en
términos porcentuales del nivel agregado de pretios entre dos fechas
determinadas en un mercado general, o bien, de bienes específicos; si por el
contrario, entre dichas fechas correspondiera una disminución en lugar de un
aumento, se dirá que ocurrió deflación. El nivel agregado de precios es la media
de los precios de los bienes y/o servicios de la economía en relación con una
fecha base dada.
Es importante notar que la definición de inflación o deflación, según proceda, es
relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en términos de intercambio
de bienes existiera aumento o disminución, se dirá que existe plusvalía (utilidad) o
minusvalía (pérdida) correspondientemente.
Como ya fue explicado, los precios de mercado están ligados con la oferta y la
demanda y, consecuentemente, la inflación o deflación dependerá de las
reacciones del mercado ante los cambios en la oferta y la demanda.
Cuando en una economía se presenta inflación continua combinada con recesión
o estancamiento de la actividad económica durante un periodo determinado, a
13
dicho periodo se le llama "estanflación", situación que es frecuentemente vista en
economías de tipo emergente.
1.1.3 Tasa de Crecimiento Real del Patrimonio
Con base en lo expuesto en el punto inmediato anterior, surge ahora la
interrogante ilustrada en la Figura 2.8: si se considera que, además de existir
inflación, la unidad monetaria es invertida en la fecha V y produce para la
segunda fecha "t2" un beneficio agregado, medido en términos porcentuales "i"
(tasa efectiva del periodo definido entre las dos fechas), que hace a dicha unidad
monetaria más grande, ¿en qué proporción es mayor o menor la nueva unidad
monetaria respecto de la nueva unidad de valor?
U t2
I u D
1 u.v.
1 u.m. 1 u.m.
Esquema explicativo del concepto "tasa de crecimiento real del patrimonio"
14
Para contestar esta pregunta debe medirse la proporción de cambio de la nueva
unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor y, consecuentemente, la
tasa de crecimiento real del patrimonio (unidad monetaria) corresponderá a la
diferencia de esta proporción de cambio con la unidad, a saber:
1+TR = (1+i) / ( (1+Ti)
R 1 + T,
A esta relación que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y a
la inflación ocurrida dentro del mismo a través del concepto de la tasa de
crecimiento real del patrimonio se le suele denominar "efecto de Fisher".
Por ejemplo, si la inflación de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del
mismo que gana una inversión fuera del 19%, de ninguna manera deberá decirse
que la tasa de crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%); esto sería
falso. Dicha tasa seria equivalente al 4.39%:
TR = [(1 +0.19)/(1 +0.14)]-1
TR = 0.04385 * 4.39%.
Pero, ¿qué pasaría si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva?
Supóngase que los valores de estas tasas fueran 21% y 16% respectivamente.
Entonces la tasa real sería negativa, a saber:
15
TR = [(1 +0.16)/(1 +0.21)]-1
TR =-0.04132 «-4.13%.
Está situación resulta lógica de pensar si se toma en cuenta que la media del
cambio en el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos
otorgados por las inversiones, es decir, no solamente habría pérdida del poder
adquisitivo como consecuencia inherente de la inflación, sino que además existiría
una disminución real en el patrimonio. Casos como el descrito suelen verse
frecuentemente en economías de tipo emergente.
1.2 LOS BIENES INMUEBLES Y SU REGIMEN DE PROPIEDAD
El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República
en materia federal, establece la clasificatión legal de los bienes en los artículos
750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Según el Código Civil, son
bienes inmuebles:
1. El suelo y las construcciones adheridas a él;
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean
separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
16
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él
adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal
forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al
fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotación de la misma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo de la finca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y comentes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para
conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
están destinadas a ese objeto;
11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de
un río, lago o costa;
12. Los derechos reales sobre inmuebles;
13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones
radiotelegrafías fijas.
En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser
de tres tipos:
a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedad social.
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La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se ilustra en
el Cuadro siguiente:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD
PATRIMONIO NACIONAL
DonñüopúHiM) riela Federación
[ DomniepriuadodelaFederacran
PROPEDAD PRIVADA
Individual
Condoninio <, Privativa
Conúi
PROPEDAD SOCIAL
Colec&va -<
Copropiedad
Certificadas de particqiaeíón inmobiliaria
Certificados de uiuienda
Ejido
L Propiedad caminal
Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles
1.3 NORMAS METODOLÓGICAS
1.3.1 Respecto de los Bienes Muebles e inmuebles de tipo Industrial
Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres
mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y
mejor uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del
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valuador, es decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los
siguientes criterios:
a) Los bienes pueden tener un valor equivalente al costo de su fabricación o
adquisición (principio del costo neto de reposición).
b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria
necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios
específicos (principio del valor de cambio).
c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del
beneficio periódico que producen mediante expresiones de la matemática
financiera (principio del valor de uso).
La base de valuar un bien cualquiera con fundamento en el mayor y mejor uso del
mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio fundamental de la
valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio valuatorio sin excepción
alguna.
El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con base en el "principio del
valor único", es decir, con independencia de los fines para ios cuales se requiera
el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas
emitidas por autoridades en materia de avalúos que en su caso sean aplicables.
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El proceso valuatorio, en términos generales, se realizará considerando los
siguientes aspectos:
a) Alcance de la valuación. Define el propósito y las consideraciones
técnicas a seguir.
b) Análisis de la información. Se estudia la información con que cuenta la
Institución, tal como facturas de adquisición del Activo Fijo, balanzas de
comprobación de los registros contables, o bien, estados financieros
anteriores que reflejen los gastos efectuados para mantener el activo en
lugar y condiciones de funcionamiento. Esta información incluye los
derechos, gastos de importación, fletes, seguros y gastos de instalación.
Una mayor cantidad de información permitirá obtener una opinión de
valor más apegada a la realidad.
c) Verificación ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un
formato "ad hoc" para su registro.
d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuación con los datos obtenidos
en campo, con el propósito de determinar el Valor Neto de Reposición de
los bienes.
e) Informe final. Se integra el informe y el dictamen de la valuación.
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En lo sucesivo, se entenderá por proceso valuatorio al conjunto secuencial de
actividades que realiza el profesional de la valuación para obtener la solución de
un problema específico, misma que es generada a partir de los conocimientos que
éste posee. Para ello tendrá que definir y acotar el problema; recabar, tipificar y
clasificar los datos disponibles y, por último, generará e interpretará la información
que conduzca a obtener el valor de la cosa en cuestión.
En la elaboración del dictamen (valuación), el valuador debe conservar todos los
elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos relativos y
de apoyo ai proceso valuatorio durante por lo menos cinco años contados a partir
de la fecha de referencia de la valuación.
La valuación debe formularse y contener por lo menos cada uno de los siguientes
apartados:
a) Definición de la valuación,
b) tipo de activos valuados,
c) tipo de bienes u otros activos no incluidos en la valuación,
d) fecha de la relación de bienes valuados,
e) periodo de verificación física,
f) definición de conceptos,
g) periodo de investigación de precios,
h) descuentos e Impuesto al Valor Agregado,
i) cambios significativos,
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j) description del contenido de la valuation, y
k) cálculo, resumen y certificación de valores.
La definición de la valuación deberá realizarse conforme al convenio escrito
celebrado entre el valuador y la entidad económica interesada en emplear sus
servicios; el tipo de activos valuados y no incluidos en e la valuación según el giro
para el cual son empleados; la fecha de relación de bienes valuados debe
contener la inclusión de la leyenda Tos bienes incluidos en la presente valuación
corresponden a los declarados por la entidad económica como de su propiedad,
según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la
propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de
dominio que pudiesen existir sobre dichos bienes"; el periodo de verificación física
se refiere a la indicación de las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para
verificar la existencia y características de los bienes; el periodo de investigación de
precios debe señalar la investigación de precios o cotizaciones de los bienes a
valuar, así como los tipos de cambio empleados si es el caso; el rubro de
descuentos e impuesto al valor agregado debe contener la siguiente leyenda: "La
valuación se practicó sin tomar en cuenta ningún descuento especial por parte de
los proveedores de materiales, de maquinaria o cualquier otro tipo de bien
valuado, así como tampoco el Impuesto al Valor Agregado (IVA)".
Si fuera el caso de contar con valuaciones inmediatas anteriores, se señalarán los
cambios significativos con respecto a ellos, así como las explicaciones
correspondientes; las partes o acciones se podrán agrupar en la descripción del
contenido de la valuación a discreción, según las necesidades del valuador y la
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entidad económica, pero siempre buscando una forma de integración; por último,
el resumen de valores de los bienes valuados mencionará su valor de reposición
nuevo, valor neto de reposición, vida útil remanente y depreciación anual para
cada cuenta e indicando si se trata de una valuación inicial o primera o segunda
recurrente, de los cuales se hablará posteriormente.
Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores
resultante, así como la fecha, firma y registro de las personas físicas o morales
autorizadas por la Comisión Nacional Bancada y de Valores para valuar inmuebles
industriales y/o maquinaria y equipo.
El valuador debe practicar la valuación del activo fijo de la entidad económica de
acuerdo a las cuentas o rubros contables que lo integran, como son:
• Para el caso de bienes inmuebles:
a) Terrenos,
b) Edificaciones,
c) Elementos accesorios,
d) Instalaciones especiales, y
e) Obras complementarias.
• Para el caso de bienes muebles:
a) Maquinaria y equipo,
b) Herramientas, moldes, dados y troqueles,
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c) Muebles y enseres,
d) Equipo de cómputo, y
e) Equipo de transporte.
La información necesaria podrá ser, entre otra:
I. Inmuebles: fecha y costo de adquisición, copia fotostática de la escritura o
documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, así como
superficie y nomenclatura catastral vigente, además de planos
arquitectónicos, estructurales y de instalaciones hid rosan itarias, eléctricas
y especiales, en caso de existir construcciones.
II. Mubles en general: fecha y costo de adquisición, indicando si se adquirió
nuevo o usado, descripción, marca, modelo, número de serie, capacidad
nominal y dimensiones.
Cuando se valúen inmuebles, éstos deben ser valuados en función del uso actual
de los mismos y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El
informe se desarrollará bajo los siguientes incisos:
I. Antecedentes,
II. Características urbanas generales del predio,
III. Datos específicos del terreno,
IV. Descripción general del inmueble,
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V. Descripción de elementos de los tipos de construcciones,
VI. Descripción metodológica y consideraciones previas,
Vil. Valuación por el método del costo neto de reposición (físico),
VIII. Valuación por el método del valor de cambio (mercado),
IX. Valuación por el método del valor de uso (capitalización de rentas),
X. Resumen de valores obtenidos,
XI. Consideraciones previas a la conclusión, y
XII. Conclusiones.
Debe notarse que, si el inmueble por valuar se trata únicamente de un terreno, de
lo anteriormente listado se omitirán ios puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX.
Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresión
de estados financieros, se requerirá señalar separadamente el valor del terreno y
el de las construcciones.
La descripción de los elementos que integran los diferentes tipos de
constructiones deberá realizarse de manera breve y concisa, señalando, desde
una perspectiva constructiva adecuadamente seleccionada por el valuador, al
menos los siguientes puntos pormenorizados:
1. Obra gruesa.
2. Revestimientos y acabados interiores.
3. Carpintería.
4. Instalaciones hidráulicas y sanitarias.
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5. Instalaciones eléctricas.
6. Cerrajería.
7. Revestimientos y acabados exteriores.
8. Instalaciones especiales.
9. Elementos accesorios.
10. Obras complementarias.
Es necesario precisar que, eventual mente, algunos bienes se considerarán
integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente
indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en
general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como
independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una
propiedad, considerado sólo e ignorando su relación con el resto, se conoce como
"valuation parcial", de la cual existen usos legítimos, como es el caso de la
valuación de edifitios para contratar un seguro, en la cual se descuenta el valor de
la cimentación, pero la buena práctica valuatoria requiere que una valuación
parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte
del cliente ó de terceras personas queden claramente establecidas.
Los avalúos inmobiliarios deberán contener los valores obtenidos por los métodos
del costo (físico), del valor de cambio (mercado) y del valor de uso (capitalización);
mismos que se fundamentarán en estudios de mercado en la zona en que se
encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarán aquellos factores o
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condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas
de los valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.
La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los
siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, características
panorámicas, dimensiones, forma, proporción, uso del suelo, densidad de
población, intensidad de construcción, servicios municipales, afectaciones o
restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad.
En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en
cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se
afectará en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de
acuerdo con los criterios más recomendables.
Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de
construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de
los elementos de construcción, que se indicarán en forma pormenorizada y
completa, señalándose para cada tipo un Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) al
que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado de
conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad.
Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras
complementarias que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse
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con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como
su factor de depreciación.
Las instalaciones especiales son los bienes muebles ligados de manera temporal
o permanente a un inmueble de uso común, con el fin de darle a este último un
mejor funcionamiento operational, tal como puede ser el caso de los elevadores y
montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o aire
lavado, sistemas hidroneumáticos, redes contra incendios, electro ductos,
sistemas de riego por aspersión, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido
ambiental, calefacción, antenas parabólicas, pozos artesianos, sistemas de
aspiración central, bóvedas de seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de
intercomunicación, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y
circuitos cerrados de televisión, etc.
Los elementos accesorios son aquellos bienes muebles ligado y considerados
necesarios e indispensables para el funcionamiento operational de un inmueble
ligado a la explotación económica o al resguardo cultural. Estos elementos, en sí,
se convierten en característicos del bien inmueble analizado, como puede ser la
una red contra incendios, el depósito de combustible en plantas industriales, la
espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de
emergencia en un hospital, o las butacas en una sala de espectáculos.
Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o
beneficio adicional a un inmueble de uso común, como son las bardas, celosías,
29
rejas, patios de maniobras y andadores, cisternas, plantas de emergencia o
subestaciones, jardines, aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario, etc.
Para determinar el valor por el método de capitalización de un inmueble industrial,
deberán considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta
óptima o renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas,
debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción
apreciado, deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos
generales, debidamente fundamentados, la tasa de capitalización fundada en
edad, vida probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución
arquitectónica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros que sean
necesarios a juicio del valuador.
1.4 EL MÉTODO DEL COSTO NETO DE SUSTITUCIÓN Y DE REPOSICIÓN
Este es un método aplicable ai caso de valuación de bienes muebles e inmuebles,
y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para establecer
cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el
costo que tendría "reponer" o "sustituir" un bien específico en términos efectivos,
en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con
el propósito primordial de un seguro.
30
El costo de sustitución es la cantidad en dinero que se requiera para producir un
duplicado exacto de un bien específico en unidades monetarias actuales, tomando
en cuenta el gasto de encontrar materiales del mismo diseño, manufactura y
calidad que el objeto de valuación, construido con las mismas técnicas.
El costo de reposition es la cantidad actual de dinero de construcción de un bien
que tienen la misma utilidad que el objeto de valuación, ignorando los múltiples
detalles de materiales y hechura que pueden dar un carácter único al bien en
cuestión.
Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en
mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más
utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es
determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al
bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su
productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al
tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en
que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los
debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible
aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí,
o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y,
como consecuencia, redunden en la disminución del costo de fabricación.
Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio (para
el productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo de
31
reposición nuevo" (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin
uso y de adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no
reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado,
normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al
concepto de "costo neto de reposición" (C.N.R.) y que son derivados de:
1. Los años que ha estado en uso,
2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,
3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.
Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a través
del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha estado en
uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil consumida"
(V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o sea, su "vida
útil total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más adelante,
aunque cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la experiencia
del valuador, quien podría aplicar un factor estimativo fundamentado
razonablemente en una inspección visual del bien.
La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia técnica"
(F.Ot), que se determina mediante la observación directa por el valuador
atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual. A este factor se le
suele llamar "factor por obsolescencia funcional" (F.Of.), o también "factor por
obsolescencia económica" (F.Oe.), ya que el avance tecnológico que se incorpora
a los bienes repercute, primordial mente, en la eficiencia de las funciones que
32
realiza, dando como resultado que su rendimiento y costos de operación y
mantenimiento sean menores, como vendría siendo la insulation de una nave para
reducir los costos de refrigeración, asi como la existencia de laminas translúcidas
para iluminación natural.
El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a
través del "factor por conservación" (F.Co.), también llamado "factor por
mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante
observación directa y atendiendo a su experiencia.
Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia de los
valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la escala del
uno al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde
corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes
nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro,
que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien
se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide
entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del
"factor por demérito" (F.De.) que será abordado más adelante.
Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de reposición
son dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:
33
1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a
cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a
valuar, representándose por la expresión:
C.N.R. = C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]
2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de
valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se
le consideró una importancia determinada según el bien a valuar,
caracterizándose por la expresión:
C.N.R. = C.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]
donde "A", "B" y " C resultan ser las ponderaciones consideradas a
criterio por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.
Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo que
la del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo que
parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad,
conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición
nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situation; en
cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación
en el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la
ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el
principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en
34
virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman
simultáneamente valores diferentes de la unidad.
La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada bajo
ciertas circunstantias de valuación, especialmente cuando se trata de bienes
usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o
financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de ia cuantía
monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable
que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en
que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia
numérica (el momento del intercambio entre e! oferente y el demandante), sin
olvidar que la idea de un bien nuevo con la que se está partiendo.
No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el
método establece una cota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues en
términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo que
costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios
cuantificabíes en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado
en lo que a los valores de cambio y de uso se refiere.
Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles INDUSTRIALES, el
costo neto de reposición integra el "valor" del terreno que puede tener o no
edificaciones construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien
imposible de producir), y si es que las tiene, se adiciona el costo actual de
35
construcción de tales edificaciones, incluyendo sus obras complementarias,
elementos accesorios e instalaciones especiales, pero descontando los efectos del
tiempo que han estado en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se
les haya proporcionado, así como también sus obsolescencias económicas y/o
funcionales, para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la
estructura del sujeto de valuación.
1.4.1 El Factor por Demérito
El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor por
vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por
obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:
F.De. = (F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)
donde:
F.De.: Factor por Demérito. F.Va.: Factor por Vida Agotada. F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual. F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica o económica.
Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los tinco
criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciación
lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada o
retardadamente al paso del tiempo:
1. El criterio contable tradicional
2. El criterio de Ross Heidecke
36
3. El criterio HR
4. El criterio Kuentzle
5. El criterio de Ezequiel Siller
1.4.1.1 Demérito por el Criterio Contable Tradicional
Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable, estableciendo
que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma directamente
proporcional ai tiempo transcurrido desde su adquisitión, lo cual se traduce en la
siguiente expresión aplicable al caso del factor por vida agotada:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.). donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada. V.U.C.: Vida Útil Consumida expresada en años. V.U.T.: Vida Útil Total también expresada en años.
El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación
que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la
expresión siguiente:
F.Co. = C./10
donde:
F.Co.: Factor por Conservación. C : Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero al diez.
37
Por lo que toca al factor por obsolescentia técnica, éste tomará un valor entre el
cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también
establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.
1.4.1.2 Demérito por el Criterio Ross Heidecke
El criterio de Ross Heidecke especifica la tabulación presentada en y sigue el
comportamiento mostrado, ambas cuestiones considerando un factor por
obsolescencia técnica o económica equivalente a la unidad. La tabulación ha sido
referida a una vida útil total equivalente a cien años y, por esta razón, los valores
representados en el eje horizontal de la gráfica pueden ser interpretados como la
proporción porcentual de una vida útil total cualquiera dada.
Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión expresada
en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del bien o de su
estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar fácilmente el
factor por demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la metodología vaiuatoria,
según lo siguiente:
F.Va. = 1 - (V.U.C. / V.U.T.)14
donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada. V.U.C: Vida Útil Consumida. V.U.T.: Vida Útil Total.
38
El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo
señalado en la tabla siguiente
ESTADO
Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo Muy Malo Pésimo Desecho Menos que desecho
CALIFICACIÓN
10 9 8 7 6 5 4 3 2
F.Co.
1.00 0.92 0.84 0.78 0.72 0.64 0.52 0.35 0.11
Valores del factor por conservación (F.Co.) adoptados por el criterio Ross Heidecke
Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que
respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del
valuador como ya ha sido citado.
1.4.2 Homologación
Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la valuation
planteado como técnica de apoyo al proceso de toma de decisiones, los métodos
orientados hacia la cuantifi catión del valor de uso y el valor de cambio de un bien
específico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la
indagación de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de
comparación, con caracteristicas físicas "idénticas" en los mercados propios de su
comercialización; sin embargo, en algunos mercados particulares u,
ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes y demandantes no son 39
propiamente idénticos al que se quiere determinar su valor, pero quizá algunos de
ellos, como en el caso de los inmuebles industriales, en el mejor de los casos
podrían ser considerados "similares", es decir, podría saberse las cantidades
monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el
mismo uso que el objeto de valuación, aunque con capacidades y aspectos físicos
"ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habría que identificar, con la mayor
precisión posible, los elementos que integrarían esa ligera diferencia que es
aludida.
Hay que precisar también que, para considerar a dos elementos comparables
entre sí para fines de valuación, sus diferencias deberán ser pequeñas en
términos físicos, pues de lo contrario seria inadecuado e impropio realizar su
comparación.
Es precisamente aquí en donde la mayoría de los valuadores cometen el error de
considerar 2 naves o bodegas similares entre si sin considerar los elementos que
veremos mas adelante.
Pues bien, la homologación es un proceso que tiene como finalidad, por una parte,
la identificación de aquellos elementos físicos que conforman las pequeñas
diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere
valuar, y por la otra parte, cuantificar monetaria mente dichas diferencias; esto con
el propósito de conocer el valor del bien en cuestión a través de la agregación o
retiro de la cantidad monetaria que representa a la multititada diferencia y, hacer
40
con ello, que la comparación entre los bienes pueda realizarse con la premisa de
"identidad".
En otras palabras, la homologación es un proceso con el cual se establece la
cuantía monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien
comparable respecto del que desea valuarse, para que la comparación se realice
en condiciones de identidad y no de similitud.
Sin embargo, es preciso reconocer que la determinación cuantitativa de las
diferencias específicas a través de mecanismos del costeo preciso de retiro y
sustitución de materiales, junto con la mano de obra asociada, como fue señalado
anteriormente en el método del costo neto de reposición (C.N.R.), sería un
proceso inágil que retrasaría sustantivamente la emisión de un dictamen de valor;
no obstante, es lícito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se
garantizaría la plena precisión numérica.
Por ese motivo, la valuación ha acudido al empleo de "factores" que se expresan
en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, según el parecer del
valuador, mismos que serán nombrados sucesivamente como "factores de
homologación".
Por cada diferencia específica que el valuador detecte entre el bien por valuar y el
bien de comparación, deberá asignarse un factor de homologación con un valor
numérico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder, por
41
ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos físicos como
son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la densidad
e intensidad de construcción máximas permitidas, la ubicación dentro de la zona,
el equipamiento y servicios urbanos que están dispuestos, el nivel socioeconómico
de la población que habita las cercanías, las vistas panorámicas, la calidad social
de la población vecina inmediata, el nivel de seguridad pública existente, la
contaminación ambiental y auditiva del entorno, la vocación de uso, la calidad
conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales empleados, el
avance de las construcciones, su estado de conservación, su edad, etc.
Junto con lo anterior, el valuador deberá identificar, de los factores determinados,
cuáles de ellos son "estocásticamente independientes" y cuáles no, es decir, qué
factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que tomen los
demás y, qué factores dependen de la cantidad asignada a otros.
Posteriormente, habrá que definir una manera consistente, como la expresada en
el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de
homologación manejados por un sólo valor numérico, con el cual sea posible,
mediante la operación numérica de la multiplicación, obtener el valor del bien en
estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera
resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a través de los métodos
orientados hacia la determinación del valor de uso y del valor de cambio, mismos
que se expondrán más adelante.
42
Será deseable que la cantidad que sustituirá a todos los factores de homologación
sea lo más cercana a la unidad, ya que ésta expresa condiciones de identidad
para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la misma señalan
condiciones de similitud.
Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se determinará
a través de la multiplicación del valor del bien que fue indagado por el "número"
que sustituyó a todos los factores de homologación considerados, es necesario
que se explique el significado de este "número" mencionado. Si el número
sustituto fuera menor que la unidad, se entenderá que el bien que se valúa es
menos deseado por los demandantes que el bien que está sirviendo de
comparación en el mercado; en cambio, si éste resultara ser mayor que la unidad,
significará que el bien que se valúa es más deseable que el bien contra el cual se
está comparando.
Es importante hacer hincapié en que, sea cual fuere el procedimiento de síntesis y
sustitución de los factores de homologation, éste deberá ser consistente y
considerar que la dependencia de valores numéricos se expresa mediante la
operación numérica de la multiplicación, mientras que la independencia con la
suma de los elementos ponderados, situation que de ninguna manera es inducida
por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemáticos
empleados por la teoría de decisiones, disciplina para la cual se aplican técnicas
de valuación.
43
1.4.2.1 Homologación "HR"
Hablar de identificación de las diferencias sustantivas entre los elementos
comparables y el objeto de valuación no significa que en ocasiones se hará
referencia a las más convenientes y en otras serán omitidas, sino que siempre y
en todos los casos, se deberán involucrar los mismos aspectos que, a juicio del
valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de
todo, se deberán identificar las propiedades físicas que son valoradas en el
mercado específico que se trate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que
repercutan en el valor de los bienes que ahí se comercialicen.
Asimismo, será necesario cuantificar el peso específico con el cual contribuye, en
el valor de los bienes, cada elemento específico (factor de homologation)
representativo de cada diferencia identificada y que el tomador de decisiones hace
intervenir en su proceso de comparación, además de la cantidad individual con
que se medirá la deseabilidad de cada elemento mencionado en el mercado.
La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos, podrá ser
expresada en términos absolutos o en términos relativos según convenga, es
decir, podrá establecerse con base en porcentajes o en puntuaciones del cero al
diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada diferencia específica que
se homologará, habrá de mantenerse de manera consistente en todo el proceso,
lo cual significa que si un factor es evaluado de una manera definida para un bien,
para los demás se hará del mismo modo, aunque a cada factor aplicado a todos
44
los bienes (los comparables y el sujeto de estudio) puede aplicársele un
mecanismo propio de evaluación.
Lo expresado en el párrafo anterior significa que puede ser el caso de evaluar
cada factor de homologación mediante un modelo específico, sea de índole
matemática, económica, financiera, estadística, etc.
Esas propiedades físicas que fueron aludidas con antelación pueden ser
esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuation,
análogamente a un árbol de probabilidad, como se muestra en la Figura 4.1.
EE •HO-1>:>QF.HO.,
( F H O . ; ) = > Q F H O 2
n <™°., ) 3 .QF H 0 3
Figura 4.1 Esquema con que un tomador de decisiones involucra los aspectos de deseabilidad de un bien
Ei planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los
demás representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratará con
factores de homologación estocásticamente independientes, lo cual significa que
el valor asignado a uno de ninguna manera dependerá del asignado a otro. En ese
sentido, la situación se reducirá a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de
45
homologación), su valor esperado (valor de homologación), mismo que se
determinará de la siguiente forma:
m
V.Ho.j = 2 [F.Ho.¡j] [p(F.Ho.¡j) i-i
donde:
V.Ho.j: Valor de homologación del bien comparable " j " . F.Ho.y: Iésimo factor de homologación del bien comparable " j " . p(F.Ho.,j): Ponderación del iésimo factor de homologación del bien comparable " j " m: Número de elementos que constituyen diferencia apreciada por el mercado.
El valor numérico determinado con la expresión anterior servirá para realizar la
síntesis del nodo de homologación mostrado en la Figura 4.1., donde simplemente
se sustituirán todas las ramificaciones del nodo mencionado por el valor de
homologación que corresponda. Dicha sustitución se esquematiza en la Figura
4.2.
V.Ho.j
Figura 4.2 Síntesis de un nodo de homologación
El número que servirá para multiplicarse por el valor del bien que se conoce su
cuantía monetaria de intercambio en el mercado por indagación y así estimar el
del que se pretende valuar, recibirá el nombre de "razón de homologación", la cual
tendrá la siguiente equivalencia:
46
R.Ho.j = V.Ho. I /V.Ho. i
donde:
R.Ho.j: Razón de homologación del bien comparable " j " .
V.Ho.x: Valor de homologación del bien que se pretende valuar
V.HO.J: Valor de homologación del bien comparable " j " .
Cabe señalar que el valor de homologación del bien que se pretende valuar se
obtendrá de la misma manera aplicada para determinar el valor de homologación
de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores de
homologación deberán expresarse en escala relativa, es decir, en términos
porcentuales, respetando la siguiente condición:
m
2 p(F.Ho.¡j) = 1
1.5 EL MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO
Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en los
casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o
usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen
deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su
aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición
económica señala, estará integrada por oferta y demanda.
Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado
específico, habrá que extraer de él los valores representativos con que los bienes
47
o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los
demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio
de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se
difunde en el medio es el precio pretendido por los oferentes y, eventualmente, las
propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es
evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,
seguramente, se ubican entre ambas posturas, marcando así el concepto de valor,
lo cual no significa que éste se encuentre a la mitad de la banda que se forma por
las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas
operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese
sentido, el valuador aplica el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.).
Se definirá al factor por negociación (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el
precio indagado en el mercado del elemento que integrará la muestra, se estima el
valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que
podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del
mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la
siguiente fórmula, donde "P." es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V
la estimación de su valor, y el subíndice " i " expresa que la fórmula será aplicable
para cada elemento que integre la muestra estadística, por lo que dicho subíndice
tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro que representará al tamaño
de la misma:
V . C j = (F.Ne.¡) (P.¡)
48
Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y derechos
que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamaño
indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte
ser característico del mismo en términos estadísticos. Específicamente, habrá que
extraer una muestra suficientemente representativa en términos de valor de
cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso
valuatorio aquella muestra que tenga:
1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o
derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando
que la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de (os elementos
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico
de la muestra, un procedimiento de homologación.
2. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
3. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse
como máximo el 90%.
Lo anterior redunda en definir el tamaño de la muestra cumpliendo con la siguiente
expresión en términos a priori:
49
n = Z w.c. / ev.c.,
donde:
n: Tamaño de la muestra. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que producirá
el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este sea del 90%.
vv c: Coeficiente de variación. ey c: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional.
Lo anterior significa que el tamaño mínimo esperado de cualquier muestra será:
(1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,
aunque podría aceptable, de forma más holgada, la siguiente cantidad proveniente
de aplicar los valores "tolerados" en la misma expresión, o sea:
(1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades.
Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o 4 elementos), primeramente habrá
que registrar el rango de valor de la misma, parámetro que se determinará con la
diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren, es decir:
después se homologarán los valores que correspondan a elementos con
características de similitud respecto del sujeto de valuación y se calculará el nuevo
rango que provendrá de los valores ya homologados y que permitirán establecer la
comparación en términos de identidad, esto es:
•Ho. * **--*Ho.max — * **---Ho.in¡n>
50
posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:
d = r - rHo.
si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de homologación
fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones consistentemente
coherentes, pues el objetivo de la homologación es establecer la concurrencia de
los valores hacia uno característico de la muestra, lo cual únicamente se logra
cuando el rango de los valores homologados es menor que el que existía antes de
ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.
Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra
cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de
la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula:
rj / 2 , 2x1/2
Z = (n ey.c. / vv.c ) ,
y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la Tabla 2.2 que es la siguiente:
NIVEL DE CONñANZA <%)
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
VALOR APLICABLE DE
»7»
1.645 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575
51
Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de
estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que
lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir
más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con
elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,
recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir
con él.
Contando con una muestra de valor representativa, se procederá a calcular los
principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la
media (Dv c), la moda (Mv c), la mediana (nv c), la desviación estándar (Dv c) y el
coeficiente de variación (Dvc). No obstante que existen opiniones que divergen
respecto del valor que debe adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de
tendencia central, el más consistente de ellos es la media, tanto que incluso es
tomada como base para determinar los estadísticos que constituyen las medidas
de dispersión de la muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación
estándar y el coeficiente de variación.
Es importante acotar que en casos como el de la valuación de inmuebles
industriales es necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las
cuantías de intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese
contexto, inmediatamente después de aplicar el factor por negociación (F.Ne.,) a
52
los pretios indagados en el mercado, habrá que calcular dichos valores de cambio
unitarios e integrar con ellos la muestra.
Los valores de cambio unitarios simplemente serán determinados mediante el
cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el
precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.,),
entre la extensión del bien que se esté tratando,
1.6 EL MÉTODO DEL VALOR DE USO
A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o "de
capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la
capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a
quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y
constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren
(hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los
derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una
metodología de carácter financiero.
La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como
ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o
derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el
53
uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta periódica
significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos iguales, y
referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos en
unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades
ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo
poder adquisitivo que las demás.
Cuando el uso de las cosas es cedido de facto, generalmente suscriben, tanto la
parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitará su uso, un
documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta
circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se
establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al
dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de
valuación (R.B.P.X) y que servirá de base para determinar el valor de uso dei
mismo.
Eventual mente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación
(R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta documental de registros
contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se
acude porque son primordialmente útiles para obtener información apiicabie en la
valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen,
fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades.
54
Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades
concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a
quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios
informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el
mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen
para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que
la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no
necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el
método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya
que en términos prácticos, puede decirse también que la cesión del uso de las
cosas ocurre por cantidad inferior al precio.
El factor por negotiation se define como aquella cantidad comprendida entre el
cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el
precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra,
estimándose así el posible valor de la cesión del uso del bien y/o derecho sujeto
de la valuación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por
negociación (F.Ne.), donde "P.R.P." es el precio de la renta periódica difundido en
el mercado para ceder el uso de la cosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que
podría generarse en términos de práctica seguridad, y el subíndice " i " expresa que
la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística,
por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro
que representará al tamaño de la misma:
55
R.B.P.j = (F.Ne.¡) (P.R.P.0
Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o
derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.j) deberán
referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las
mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al
mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas
ellas se aplicarán semestra(mente; si el período fuera anual, se relacionarán con el
año; y así sucesivamente.
Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienes y/o
derechos similares al que se quiere valuar (al menos 6 o 4 elementos), habrá que
registrar primero el rango de valor de la misma, valor que se establecerá mediante
la diferencia de la renta bruta periódica mayor y la menor que la integren, es decir:
r — K . D . r .max — * * .H . r . m ¡ n ,
después se homologarán los valores de toda la muestra respecto del sujeto de
valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya
homologados, que permitirán la comparación en términos de identidad, esto es:
l"Ho. = R'B'F-Ho.max — R'B-P-Ho.min,
posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:
d = r - I-HO.
si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue incorrecto,
por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que
el fin de la homologación es establecer la concurrencia de las rentas brutas 56
periódicas hacia un valor característico de la muestra, lo cual únicamente se logra
cuando el rango de los valores homologados es menor que el que existía antes de
ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.
Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra
cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de
la misma, es decir, se calculará "Z"
Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta periódica del sujeto de
valuación (R.B.P.X), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato, de un
recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se deducirá de
ésta, según proceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados durante los
mismos periodos en que es referida dicha renta, así como los costos y gastos que
deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del bien y/o
derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento,
conservación, administración, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se
determinará la "renta neta periódica" del sujeto de valuación (R.N.P.X), la cual será
insumo en el cálculo del valor de uso de la cosa que se desea valuar.
Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica podemos
mencionar aquellas denominadas "por desocupación", las cuales se derivan del
tiempo en que, a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder su uso, no
son tomadas por demandante alguno (esto ocurre normalmente cuando la persona
a quien se permitió ejercer el uso a cambio de una renta, lo devuelve al legal y
57
legítimo dueño para que éste lo vuelva a ceder a otra persona); otras deducciones
son las llamadas "por administración", que ocurren a favor de un tercera persona
cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta procure, entre
otras cosas, su adecuada disposición y manejo en lo que respecta a la cesión su
uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la coordinación
de la erogación de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y
conservación que sean necesarios y que corresponda al dueño efectuar, así como
también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin olvidar que las
debidas "por conservación y mantenimiento" propiamente dicho, además de las
correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban pagarse (v.gr. el
impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al activo), también son
deducciones a la renta bruta periódica, junto con las primeras dos mencionadas en
este párrafo.
Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que
sean pertinentes a juicio del valuador, la renta neta periódica (R.N.P.X) se calculará
del siguiente modo:
j
R.N.P.S = R.B.P.S-SD.¡ NI
donde:
R.N.P.X: Renta neta periódica del sujeto de valuación. R.B.P.X: Renta bruta periódica del bien y/o derecho que desea valuarse. D.L: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el valuador.
58
Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor en
puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho
valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea,
cambia en tiempos iguales; por lo que en el siguiente paso del método del valor de
uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los
beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le
resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los
momentos iguales en los que la renta neta periódica del sujeto de valuación
(R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente a su "vida útil remanente"
(VU.R.x), la cual se determina de la siguiente forma:
V.U.R.X = V.U.T.X - V.U.C.*
donde:
V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (caso de los derechos).
V.U.T.X: Vida útil total o vigencia total del sujeto de valuación. V.U.C.x: Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere saber su
valor de uso.
Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.x), la vida útil total (VU.T.X) y la
vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas
unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los intervalos establecidos
para capitalizar la renta neta periódica, sean semanas, meses, bimestres,
semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta
neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo
que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o
dividiéndola acordemente a efecto de cumplir con esta condición.
59
Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los
intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del
interés, la tasa de deftactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X), que
se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros
mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto
mediante la aplicación del concepto de la sumatoría o acumulación del valor
presente de cada uno de ellos, el cual se refleja en la siguiente expresión derivada
de la aplicación de matemáticas financieras:
V.U.X = (R.N.P.S / T.P.R.X) (1 - (1 + T.P.R.*) v u R")
donde:
V.U.: Valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación R.N.P.X: Renta neta periódica del sujeto de valuación. V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que la cosa
que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (caso de los derechos).
T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los beneficios netos periódicos futuros.
60
CONCLUSIONES DEL CAPITULO I :
Es común que en el avalúo de bodegas y de naves industriales; debido a la gran
diversidad que existe en cuanto a su tamaño, forma, usos, materiales de
Construcción, ubicaciones etc, nos encontremos que en la mayoría de los casos
los valuadores solo consideran el valor físico del inmueble; dejando a un lado el
valor de mercado y el de uso.
Esto se debe principalmente al desconocimiento por parte estos de los criterios de
selección y clasificación de los inmuebles comparables y a la importancia o peso
que se le debe dar a cada criterio de comparación.
En el siguiente capitulo se propone un criterio para la clasificación y usos de
bodegas y naves industriales, con el fin de identificar aquellas cualidades o
defectos que presenta en inmueble objeto de valuación con respecto a sus
comparables.
61
CAPITULO II
Bodegas y Naves Industriales:
2.1 CLASIFICACIONES Y USOS
Como ya lo he mencionado con anterioridad, es primordial para el correcto avaluó
del inmueble del tipo industrial; identificar y clasificar claramente la nave o bodega,
con el fin de establecer un parámetro de comparación con otras naves y no
cometer el error de usar como comparables, inmuebles que no correspondan a su
mismo tipo o bien evitarlo en medida de lo posible.
Las Naves Industriales se defínen como aquellas edificaciones destinadas al
procesamiento o almacenamiento de productos industriales,3 que tienen las
siguientes características:
• Distancias libres grandes entre elementos estructurales verticales
(columnas o muros)
• Distancias libres grandes entre el piso y los elementos estructurales
horizontales
• Estructura formada por columnas o muros apoyados en el suelo u otra
estructura, soportando un solo sistema de techo.
3 Norma Mexicana de parques industriales 62
De acuerdo con el sistema de cubierta, el sistema de apoyo y los pisos, las naves
industriales se clasifican en cuatro tipos4 :
1. Naves industriales de estructura económica
2. de estructura ligera
3. de estructura mediana
4. de estructura pesada
2.1.2 Naves industriales de estructura económica
Notas tomadas del libro Valuación de inmuebles urbanos de Horst Kart Dobner 63
Estas edificaciones son usadas en la llamada "pequeña industria", en bodegas de
poca capacidad, tortillerías, pequeños talleres de manufactura etc. Y sus
características generales son:
• Sistema de cubierta. El sistema de cubierta se complementa con laminas
de cartón, laminas de asbesto o laminas galvanizadas muy delgadas sin
sistema de aislamiento
• Sistema de estructuras. Los elementos verticales de apoyo para el sistema
de cubierta son muros de carga o columnas del orden de los 4 mts a base
de doble polin encajonado en claros libres menores de 8mts. elementos
horizontales de polineria encajonada, su densidad es generalmente menor
a 12kg/m2
• Pisos. Cuando los hay, están formados por firmes de concreto de poco
espesor y de superficie irregular.
64
2.1.2 Naves industriales de estructura ligera.
Se utiliza para industria ligera y no contaminante, tales como la alimenticia, vestido
y textil, madera, vidrio, productos metálicos etc. Sus características son las
siguientes:
• Sistema de cubierta. La cubierta en este tipo de edificios difiere de la
económica primordialmente en la existencia de accesorios, ( caballetes,
esquineros, remates etc), generalmente de lamina galvanizada en calibres
28 o 26. en su mayoría cuentan ya con algún tipo de aislamiento como el
poliuretano esperado; el peralte de la polineria que recibe la lamina es
generalmente de 1" por cada metro de desarrollo del mismo.
65
* Sistema de estructuras: En este tipo de naves se pueden empezar a
observar elementos verticales mas robustos, y armaduras ligeras, tensores
de redondo sólido y su densidad fluctúa entre los 12 y los 35kg/m2
• Pisos. Son generalmente de concreto armado de 8 a 12 cm. Espesor y
superficie mas o menos regular.
2.1.3 Naves industriales de estructura mediana.
'-^rn^vm ,
Se usan en industrias tales como la alimenticia, textil y prendas de vestir, cuero,
maquiladora con restricciones, armadoras de componentes eléctricos o
electrónicos, tiendas de conveniencia etc.
66
• Sistema de cubierta: este se puede componer de lamina rolada y
engargolada, rectangular o acanalada, cuentan con algún tipo de
aislamiento térmico ya sea colchoneta de fibra, poliuretano esperado en
espesores de 1 a 3"; en algunos casos el sistema de aislamiento esta
integrado a la cubierta mediante un sistema del tipo sandwich; en el cual
se encuentra en medio de 2 laminas de acero. Este sistema se considera
uno de los mejores ya que requiere de un mínimo mantenimiento y es de
larga duración.
• Sistema de estructuras: aquí se pueden observar claros mas anchos y
alturas de hasta 14 mts. Columnas de acero o concreto robustas y
armaduras peraltadas o marcos rígidos de sección constante o variable; en
este tipo de estructuras comienza a observarse diversos tipos de
instalaciones suspendidos de la misma y su densidad fluctúa entre los 35 y
50 kg/m2.
• Pisos: aquí los pisos pueden ser de 15 a 20cm. De espesor y concreto
armado f c= 200 kg, con algún endurecedor de superficie para soportar el
paso de montacargas o vehículos industriales.
67
2.1.4 Naves Industriales de estructura pesada
Son frecuentes en grandes fundiciones, armadoras de autos, alimenticia a gran
escala, química, petroquímica, eléctrica, cementera etc.
Sistema de cubiertas: generalmente es lamina rolada y engargolada. Y
aislamiento térmico a base de colchoneta de fibra, o lamina tipo multypanel
con el aislamiento interno, el la superficie, las unidades de aire
acondicionado están colocadas sobre roof curbs o bases desviadoras de
agua pluvial
68
• Sistema de estructuras: son generalmente armaduras peraltadas y
columnas robustas con gran capacidad de carga y la polineria que sostiene
la cubierta es de elementos mas pesados que el perfil C o Z, como lo son el
canal C o vigas tipo I y su densidad es mayor de 50kg/m2
• Pisos: Son losas de concreto armado de 250 o 300 kg/cm2 con espesores
de hasta 30 cms; en la mayoría de los casos contienen aditivos especiales
según el giro de las necesidades de la empresa.5
CONCLUSIONES DEL CAPITULO n
Hasta este momento hemos visto como constructiones que en apariencia son
iguales, en realidad no lo son, y que existen muchos tipos de combinaciones
posibles entre sus características; las cuales deberán ser tomadas en
consideración tanto para la obtención de su valor neto de reposición, como para la
selección de sus comparables.
No obstante dichas apreciaciones incidirán de manera muy importante en la
obtención de valor, en el siguiente capitulo se mencionan aquellas características
que a juicio del autor, representan los factores de mayor influencia sobre la
deseabilidad de estas edificaciones
5Las densidades del acero fueron tomadas del Libro Introduction to metal buildings 69
CAPITULO III
Factores que influyen en la determinación de valor de una nave industrial.
Una vez identificado el tipo de nave objeto del avalúo y sus comparables; es
necesario establecer la importancia en las características generales y el peso que
estas tienen para hacerla mas o menos atractiva al mercado.
Estas características están divididas en 2 grandes grupos:
• El valor del terreno
• El valor de la construcción
3.1 EL VALOR DEL TERENO
Al igual que en cualesquier avalúo de bien inmueble; en el ámbito de los
inmuebles de tipo industrial, el valor del terreno esta basado en gran parte por la
cantidad y calidad de los beneficios que ofrece su ubicación asi como sus
deméritos por posibles restricciones o limitaciones.
Estas características son:
• Ubicación en la zona y ubicación de la zona
• Topografía y forma del predio
• Equipamiento Urbano de la zona
• Calidad de naves y construcciones adyacentes
70
3.1.1 UBICACIÓN
Con la llegada a México de la revolución industrial a, se instalaron en las
principales ciudades una importante cantidad de empresas de distintos giros,
aunque muy pocas tiudades en ese tiempo, contaban con un plan real de
desarrollo urbano y Hermosillo no fue la excepción.
Estas industrias se instalaron según las exigencias de la época; las cuales eran
solamente en la mayoría de los casos, de un lugar amplio y techado; donde
producir y almacenar una gran cantidad de producto terminado, el cual aguardaba
a ser embarcado en ferrocarril por medio de alguna espuela instalada en la planta.
Estas exigencias han cambiado notablemente en la actualidad; ya que ahora la
tendencia de la producción industrial es por medio de procesos justo a tiempo (just
in time), en el cual no se contempla el manejo de inventarios; sino que los
productos salen de la planta hacia los centros de distribución casi
simultáneamente a su producción.
Este tipo de procesos exige contar con vías rápidas de comunicación accesibles a
vehículos pesados y accesibilidad a otros medios de transporte como aeropuertos,
puertos y ferrocarriles.
Al igual que en la valuation de cualesquier bien inmueble, la ubicación en las
naves industriales y bodegas es preponderante.
El plan de desarrollo urbano para la ciudad de hermosillo, contempla el uso del
suelo para las distintas zonas.
71
Las naves y bodegas que se instalaron en la ciudad antes de existir un programa
real de desarrollo urbano, se encuentran en la actualidad rodeadas de manchas
urbanas con pocas vías de acceso o en zonas con un uso de suelo comercial o
residencial.
Actualmente estos edificios aun se encuentran en funcionamiento pese a que cada
vez son menos requeridas; ya que causan múltiples molestias a la comunidad por
ruidos, embotellamientos y los problemas relacionados con la circulación de
vehículos pesados en calles angostas, confinada a parques industríales, sino que
en muchas ocasiones estas se encuentran dentro de la mancha urbana;
provocando con esto un malestar a la sociedad
La gráfica siguiente nos muestra los lugares en donde pueden construirse y operar
este tipo de edificios.
LOS PARQUES INDUSTRIALES
La función de los parques industriales en la industrialización del pais ha sido
fundamental, ya que contribuyen al desarrollo de la infraestructura del país,
incrementan la competitividad de la planta industrial , fomentan la modernización,
crean fuentes de empleo, propician la desconcentratión industrial, contribuyen a la
preservación ecológica, efisientizan el consumo de energía eléctrica y agua,
fomentan la capacidad de investigación y desarrollo tecnológico, además,
constituyen una solución integral al problema de ordenamiento industrial,
72
incrementan la recaudación fiscal y en general, elevan el nivel de vida de la
comunidad en la que se establecen.
Se le denomina parque industrial a la superficie geográfica delimitada y diseñada
especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones
adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicbs, con una
administración permanente para su operación. Busca el ordenamiento de los
asentamientos industriales y la desconcentración de ¡as zonas urbanas y
conurbadas, hacer yn uso adecuado del suelo, proporcionar condiciones idóneas
para que la industria opere eficientemente y se estimule la creatividad y
productividad dentro de un ambiente confortable.6
Existen actualmente en Hermosillo 16 parques industriales los cuales cuentan con
toda la infraestructura necesaria para el correcto funcionamiento de sus naves.
PARQUE Belisario Moreno Dynatech I
Dynatech II Dynatech III Dynatech IV Dynatech Sur P. Industrial Kino P. Industrial Labor Lanix Industrial Park P. Industrial Ocotillo P. Industrial Palo Verde P. Industrial Pimex P.Industrial Prime P.Industrial Profitex P.Industrial Pueblo Nuevo P.Industrial Sahuaro
SUPERHC1E 150,000m2 7.3 ha
2.2 ha 11.5 ha 6.4 ha 120 ha 58,752m 80,000m 1,280,000m 21,000m 18,000m 59,200m 165,000m 64,808m 260,000m 22,000m
DIRECCIÓN Blvd. Quiroga s/n Obrero Mundial /Blvd. Garcia M M. Maza de Juarez 128 Ignacio Salazar 717 De las galaxias y Satélite Carr. A Colorada F. a Ford Angeles y Chicago Villa Sol Blvd. Garcia M. 257 Carret, Int. Km. 8 a Nogales Periférico poniente 310 Periférico poniente 1085 Carreta Nogales km. 1.5 Panteón y Saturnino C.
Solidaridad 2km Progreso Solidaridad 1066
CONTACTO 213-0407
236-5058
236-5058 236-5058 236-5058 236-5058 259-6100 218-8100 213-5806 216-6892 216-6892 214-3410 259-6100 218-6450 259-6100 216-6892
Nota tomada del programa de parques industriales del estado de Sonora 73
En la actualidad, la variedad y complejidad de los desarrollos industriales que se
denominan parques industriales, ha generado confusión e incertidumbre entre los
industriales que desean establecerse dentro de los mismos. Existe una amplia
variedad de ofrecimientos tanto en infraestructura, urbanización, servicios, precios
y ubicación que no observan criterios unificados, lo cual conduce a una valoración
inadecuada que se traduce ocasionalmente en una toma de decisiones incorrectas
y costosas. Por lo cual la Norma Mexicana para la Clasificación de Parques
Industriales ( NMX-R-046-SCF1-2005); establece criterios claros y uniformes para
la evaluación de los parques industriales de nuestro país, así como generar
confianza y certidumbre a los inversionistas y usuarios.
Los desarrollos industriales que se clasifican en esta norma como parques
industriales deben cumplir con todas las especificaciones enumeradas a
continuación:7
• SERVICIOS:
o Agua potable y/o de uso industrial .5lts/seg/ha como mínimo,
1.0lts/seg/ha recomendable
o Energía eléctrica (tensión media) 150kva/ha como mínimo,
250kva/ha recomendable
o Teléfonos 10 líneas/ha como mínimo, 20 líneas/ha recomendable
o Descarga de aguas pluviales .5lts/seg/ha como mínimo
7 Notas tomadas de la norma Mexicana para parques industriales 74
• INFRAESTRUCTURA Y URBANIZACIÓN
o Carriles de aceleración y desaceleratión o camino de acceso al
parque
o Vialidades pavimentadas de concreto asfáltico o concreto hidráulico
o Guarniciones de concreto
o Alumbrado publico suficiente y eficiente en vialidades y banquetas:
mínimo promedio de 8 luxes
o Nomenclatura de calles y números oficiales de los lotes
o Áreas verdes 3% del área del parque
o Señalización horizontal y vertical informativas, restrictivas y
preventivas)
o Redes de energía eléctrica
o Agua potable
o Teléfonos
o Drenaje con cualquiera de las siguientes soluciones:
• Descarga de aguas residuales a red municipal
• Rehuso previo tratamiento
• Descarga a cielo abierto, previo tratamiento , cumplimiento
con norma vigente y permiso CNA
Dentro de un parque industrial todas las edificaciones deben cumplir con las
siguientes características:
• Densidad de Construction:
o Superficie máxima de desplante 70%
o Espacios abiertos 30%
75
• Restricciones:
o Distancia mínima al frente de calle o avenida 7.0m
o Distancia mínima a colindancias laterales y posterior 2.5m
o Distancia mínima a colindancias con anden de carga 32.Om
o Banquetas frente a empresas en operación.
• Estacionamientos:
o 1 cajón por cada 200m2 de área de almacenamiento
o 1 cajón por cada 150m2 de área de producción
o 1 cajón por cada 50m2 de área de oficinas
o 1 cajón de estacionamiento para trailers por cada 1000m2 de área
de nave industrial
o Los andenes de carga no se deben ubicar frente al acceso principal
excepto si el terreno tiene 2 o mas frentes
o El área del cajón de estacionamiento, incluyendo superficie de
circulación debe ser de 25m2 mínimo para automóviles.
El plan municipal de desarrollo urbano señala también las áreas en las cuales es
factible construir y operar naves y bodegas fuera de los parques industriales
estableados. No obstante dichos inmuebles están limitados por el municipio en
cuanto a las actividades que pueden realizarse en ellos.8
Estas zonas están señaladas en el plano E2 del programa municipal de desarrollo
urbano; el cual detalla el uso, reservas y destinos del suelo.
6 Referencias y plano tomados del plan municipal de desarrollo urbano de Hermosillo 76
Dichos usos están clasificados según sus actividades permitidas en micro
industrial, industrial ligera, industrial media e industrial pesada.
•-dKSfflÉam.
y
¿fin--
JSL 1 ¡IH.II n e T - I C M í . " :
E2
77
3.1.2 Topografía y forma de) predio:
CLASIFICACIÓN DE LOS PREDIOS
En atención a la Ley 143 Catastral y Registral del Estado de Sonora, Art. 44,
fracción VI, donde se indica que corresponde a los ayuntamientos efectuar la
clasificación, se presentan a continuación los diferentes tipos de clasificación:
según su topografía, su localization dentro de la manzana y según su forma.
3.1.2.1 CLASIFICACIÓN DE LOS LOTES SEGÚN SU TOPOGRAFÍA: 9
PREUiG ELEV'ADO
S! J^VRFiCa-; W^'D'.A
L /-M..LL
DREDiO HUNDIDO
CALLE
\
SUPERfiQE Mf.Oí
i r-; r-\/í'C
j r „ . „
% « - " "
Notas tomadas de catastro municipal de Hermosillo 78
PREDIO ESCARPADO RUGOSO Y ELEVADO
b U P t R r l C I E [••/•]-.D¡A
PREDIO A N!V£
"ALLb
S U P F R ~ ' . : Í E MEDiA
¡>¡U Dk) F v \R\' \ i ) ' 1 H U"! \ A i ! \JO
79
PPLDIG A O C ¡TFÍ T O O O JUGOSO
R- i
3.1.2.2 CLASIFICACIÓN DE LOS LOTES SEGÚN SU UBICACIÓN EN LA MANZANA
La ubicación de un predio del tipo industrial dentro de una manzana se puede
observar en la siguiente gráfica.
Es importante señalar que de manera contraria a lo que sucede en las viviendas, a
menos de que se trate de alguna tienda de autoservicios o cualesquier otro edificio
que tenga venta ai publico; para estos edificios no es tan importante su ubicación
en la manzana siempre y cuando contemple accesos suficientes para entrada y
salida de camiones, ya que no requiere fachadas que llamen la atención como en
el caso de las tiendas departamentales.
Una buena Construcción del tipo industrial debe de centrar su atención primordial
en el equipamiento urbano.
80
" ' ^ " ' C A C ' C V . ; c,i- • • :-'SI.O:F_5^0Ks;mHv-^ , J U B ' " c . w e N W M A l ^ t o
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81
3.1.3 Equipamiento urbano de la zona
Esta propiedad se refiere a los servicios de que dispone la zona en donde se
encuentra desplantado el edificio, tales como:
• Agua potable (Its por segundo)
• Energía Eléctrica (kw. Hr)
• Telefonía (cantidad de líneas telefónicas disponibles)
• Recolección de basura y desechos industriales
• Transporte publico
Es evidente pensar que a mayor disponibilidad de estos servicios mayor será la
cantidad de bienes o servicios que puedan procesarse en las instalaciones y por
tanto mayor será valor.
3.1.4 Calidad de las construcciones adyacentes
Es importante también considerar el entorno del sujeto a valuar en relación a las
construcciones circundantes a esta, tal como se haría en un avalúo residencial, ya
que la cercanía de industrias contaminantes tales como recolectión y tratamiento
de desechos industriales, rastros o cualesquier otra industria que emita una
concentración elevada de deshechos o ruidos, puede limitar los usos del sujeto
para industrias limpias tales como la alimenticia, refresquera o fabricación de
componentes electrónicos.
82
3.2 EL VALOR PE LAS CONSTRUCCIONES
Para la correcta determinación del valor del edificio debemos tomar en cuenta
principalmente los siguientes factores:
• La calidad del proyecto
• La calidad de la Construction
• El equipamiento del inmueble
• Adaptabilidad del inmueble
• Su área de oficinas
3.2.1 Calidad del proyecto:
Es muy común como ya lo hemos comentado con anterioridad, que simples
bodegas que fueron construidas con el fin de almacenar ciertos productos,
pretenden adaptarse para uso de manufactura; y aunque en principio parezca
simple existen una infinidad de criterios a tomar en cuenta al momento de hacer
un avalúo.
En primera instancia existen normas emitidas por el departamento de bomberos
de la ciudad de hermosillo; las cuales restringen el uso para ciertos edificios:
Puertas, Salidas normales y salidas de Emergencia:10
ARTICULO 26° Todos los edificios de uno o varios niveles deberán tener salidas directas al exterior ya sea por medio de escaleras o pasillos y en ningún caso tendrán acceso o cruzaran a
10 Artículos tomados del reglamento de protección de incendios y del reglamento de Construcción de la ciudad de Hermosillo
83
través de otros espacios cerrados. A demás, los elevadores no podrán ser considerados como salidas de emergencia
ARTICULO 29°
ARTICULO 30°
Las salidas de emergencia de los edificios, deberán abrirse en el sentido de la salida, y contar con un mecanismo que las cierre y otro que las permita abrirlas desde adentro mediante una operación simple de empuje, estar libres de obstáculos, candados, picaportes o cerraduras con seguros puestos, durante las horas laborales, comunicar a un descanso, en caso de acceder a una escalera, no obstruir las banquetas ni pasillos, ser de material resistente al fuego y capaces de impedir el paso del humo, estar identificadas conforme a la NOM-026-STPS-VIGENTE. Todas las puertas interiores estarán colocadas de tal manera que al abrirlas, no obstruyan ningún pasillo, escalera o descanso, serán aprobados previamente por LA DIRECCIÓN, (véase la NOM-002-STPS-VIGENTE).
El número de puertas de emergencia en los edificios será de acuerdo a la capacidad de ocupatión y a lo que establecen LAS NORMAS (véase la NOM-002-STPS-VIGENTE y la TABLA #2 del presente REGLAMENTO), así como, de tener una dimensión mínima de 120 centímetros libres sin contar el marco
ARTICULO 32°
ARTICULO 37°
Las puertas de emergencia del área de trabajo estarán ubicadas de tal manera que sean accesibles a todos los ocupantes. La distancia máxima a recorrer por cualquier persona a las salidas será de cuarenta metros (véase la NOM-002-STPS-VIGENTE), en el caso de que la distancia sea mayor a la señalada, el tiempo máximo en que debe desalojarse al personal a un lugar seguro, es de tres minutos y un ancho mínimo de 60 centímetros por persona a desalojar en las puertas.
Las pendientes de las rampas no excederán de diez por ciento y se construirán con superficies antiderrapantes y de materiales con una resistencia al fuego mínima de dos horas, estar libre de obstáculos, señaladas conforme a la NOM-026.STPS-VIGENTE, e iluminadas permanentemente natural y artificial mente.
ARTICULO 40° Las escaleras de emergencia se construirán en su ancho, en relación con los metros cuadrados de la planta a servir, como sigue:
84
I.- Un ancho de 1.00 a 1.20 metros por cien a setecientos metros cuadrados de planta.
II.- Un ancho de 1.20 a 1.80 metros por sfttecifintns uno a mil metros cuadrados de planta.
III.- Un ancho de 2.40 metros si la planta es mayor de mil metros cuadrados.
Altura e iluminación adecuada:
la altura en una nave esta dada según sea su uso; para naves industriales y
bodegas comerciales la altura fluctúa entre los 6 y los 9 metros; una altura menor
a los 5 mts; podría limitar el uso de las instalaciones a ciertos procesos o
maquinaria necesaria como prensas mayores de 50 tons. O grúas viajeras.
En el caso de las estructuras mayores de 8 mts. Se deben considerar la
factibilidad económica en caso de ser necesario clima controlado o refrigeración.
Por otro lado la iluminación natural es permitida gracias a laminas translúcidas
colocadas en la cubierta al momento de construcción; el contar con este tipo de
iluminación permite reducir considerablemente el uso de energía eléctrica y por
ende los costos de producción
INSULACION
La insulation es la protección al calor y al frío que se coloca tanto en cubiertas
como en muros. Esta protección permite conservar la temperatura en el interior de
85
la nave reduciendo los costos y requerimientos de aire acondicionado o
calefacción.
En los climas tan extremosos como el de la ciudad de Hermosillo esta propiedad
se ha vuelto prioritaria a la hora de diseñar una nave industrial.
Existen varios tipos de productos que ofrecen baja conductividad térmica que
pueden ser desde poliuretano expandido, colchoneta de fibra ( pañal) o bien si la
cubierta es de tipo multypanel esta insulation no será aparente ya que se
encuentra en el medio de las 2 laminas de acero con las que cuenta la cubierta.
El grado de eficiencia en todos los casos es el espesor de dicha protección; por lo
que a mayor espesor de la misma, menor será su conductividad y mayor su
eficiencia.
Estacionamiento suficiente y patio de maniobras:
El reglamento de Construction del municipio de Hermosillo establece en su
articulo 185 que los espacios mínimos de estacionamientos con medidas de 2.5 x
5.5m. tanto para bodegas como para naves industríales será de 1 cajón por cada
100m2 de área del inmueble.11
No obstante para las áreas destinadas a patios de maniobras no existe regulación
alguna. Por lo que solo se atiende al criterio del valuador para que corrobore que
dicha área sea lo suficientemente amplia para el libre acceso y maniobras de los
trailers; considerando que habrá siempre 1 trailer en carga o descarga
estacionado en el anden y orto en espera por cada puerta de recibo o entrega de
11 Reglamento de Construcción de Hermosillo 86
producto terminado, las cuales serán en promedio de 1 a 1.5 por cada 1000m2 de
área construida.
Pisos:
Los pisos dentro de las naves industriales son una las estructuras mas costosas y
propensas al desgaste y la abrasión, dado a que es aquí donde se resienten todos
los efectos de los procesos de manufactura; los pisos según el giro de la empresa
de que se trate pueden estar expuestos a grandes cargas o cargas de impacto ,
trafico pesado continuo de montacargas, derrames de ácidos, aceites y en algunos
casos como el de la industria alimenticia, también se requiere que los pisos sean
fáciles de limpiar, que no creen bacterias y que tengan buen aspecto.
La buena noticia es que existen en el mercado una gran variedad de aditivos para
concreto que cubren todas estas necesidades y son fácilmente identificables.
La resistencia de un piso de concreto esta dada principalmente por el espesor y su
fe; y es muy posible que no se cuente con dicho dato ai momento de efectuar el
avalúo por lo que hago las siguientes recomendaciones para efectuar una
calificación apropiada
• La apariencia del piso debe de ser uniforme y sin grietas
• Debe contar con juntas de expansión selladas con algún tipo de mortero
contráctil para evitar que estas se tapen
• Es muy posible que si el piso tiene una apariencia brillosa, tal y como si
estuviera recién trapeado sin estarlo; el piso contenga algún tipo de aditivo
o endureced or de superficies; para corroborarlo se puede tomar algún
87
elemento pesado como una piedra de 3" aprox. Y dejarla caer con la mano
para ver si esta le causo algún daño. De no ser así y cumple con las
características de apariencia, juntas de expansión, y con un espesor
considerable; se le deberá otorgar la máxima calificación en este rubro.
FACILIDADES
También es muy importante conocer los requerimientos mínimos en cuanto a las
facilidades necesarias para este tipo de edificaciones las cuales son:
• INODOROS(wc)12
• 1-9 1
• 10-24 2
• 25-49 3
• 50-74 4
• 75-100 5
• 1 mueble por cada 30 empleados adicionales
Las mismas condiciones se extienden para mingitorios y lavabos, así como 1
regadera por cada 15 personas expuestas a calor excesivo o contaminación en la
piel y 1 bebedero por cada 75 empleados.
12 Datos tomados de la norma Mexicana de parques industriales 88
3.2.2 CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
Es fácil pensar que lo único que diferencia a una nave de otra es su tamaño o
ubicación, sin embargo es necesario darse cuenta de la calidad que le fue exigida
al contratista por parte del propietario al momento de su construcción, ya que una
falta de supervisión adecuada puede desmeritar en gran medida el valor de una
construcción.
Las estructuras metálicas de las naves industriales generalmente están regidas
por las normas que lo marca el Instituto Mexicano de Construction en Acero
(IMCA) ei cual esta basado en el manual del American institute of steel
construction (AISC).
Estas normas no son seguidas por gran cantidad de contratistas, quienes por
ahorrar dinero desmeritan la calidad durante el proceso constructivo, creando
defectos no perceptibles a simple vista tales como, soldadura pobre o porosa,
barrenos hechos con antorcha o diámetros mucho mayores a los indicados, uso
de tornilleria común y corriente, exceso de separación entre elementos contiguos o
goteras y filtraciones de agua por mencionar algunos.
Es de gran importancia que el valuador este familiarizado con este tipo de normas
para crear un criterio apropiado del valor.
3.2.3 INSTALACIONES
Las instalaciones dentro de un edificio industrial pueden ser extremadamente
variables y pueden dar la impresión e un gran laberinto de tubos, tanques,
reactores o válvulas. Por lo que para efecto de avalúo, deberán analizarse sus
costos de cada uno de forma independiente.
89
En ningún momento se pretende profundizar en el cálculo de estas, sino que el
lector sepa cuales son y conozca las características principales de cada una de
ellas.
Generalmente en este tipo de edificaciones en particular las mas comunes son las
siguientes:
• Instalación eléctrica
• Ventilación y aire acondicionado
• Red contra incendios
• Aire comprimido
• Agua fria y caliente
• Otros
Sin embargo, como lo mencionamos anteriormente una nave industrial puede
albergar hasta 20 o mas instalaciones distintas; las cuales forman parte del
inmueble a valuar.
Cada una de estas instalaciones puede ser tan grande o pequeña como las
necesidades de producción lo requieran; por lo que queda a criterio del valuador
aplicar la ley de pareto para su precisión de valor.
Existen por lo general 5 tipos de instalaciones:
1. Instalaciones Hidráulicas y sanitarias
• Agua fría
• Agua caliente
• Red contra incendios
• Riegos
• Desagües 90
2. Especiales:
• Vapor - alta y baja presión
• Retorno de condensados
• Aire comprimido
• Vacío
• Oxígenos
• Óxidos
• Elevadores
• Escaleras automáticas
• Otros
3. Aire acondicionado:
• Refrigeración
• Calefacción
• Vaporadotes
• Arreadores
• Extractores
4. Eléctricas:
• De fuerza eléctrica
• Alumbrado
• Sonido
• Telefonía e intercomunicación
91
• Alarma contra incendio
• Alarma contra robo
• Automatización y/o control de puertas inteligentes
• Circuito cerrado
• Otros
5. Equipos:
• Sistemas de bombeo
• Hidroneumáticos
• Tanques de condensados
• Tanques de combustibles
• Subestaciones eléctricas
• Compresores de aire
• Generadores eléctricos
• otros
Para identificar el tipo de instalación dentro de la telaraña de tuberías que se
pueden encontrar dentro de una maquiladora, estas se distinguen mediante los
siguientes colores:13
• Agua fría Azul
• Agua caliente y retomo ... Rojo
• Aguas negras Café
13 Nota tomada del libro: Manual de Instalaciones de Ing. Sergio Zepeda 92
• Ventilación Anaranjado
• Aguas pluviales Gris
• Red contra incendios Rojo con franjas blancas
Gases:14
• Tubería de llenado rojo
• Distribución Amarillo
• Alta presión Amarillo con franjas rojas
• Vapor y retorno condensado Púrpura sobre forro aislante
• Oxigeno Crema
• Vacío Rosa
• Aire comprimido Violeta
• Agua destilada Sin pintura
3.2.4 Adaptabilidad.
Este rubro se refiere a la factibilidad económica que presentan algunas naves para
ser modificadas ya sea en su estructura o en sus espacios interiores para ser
adaptadas a las necesidades de una industria distinta para la que fue diseñada.
14 Nota tomada del libro Manual de Instalaciones de Ing. Sergio Zepeda 93
Algunos edifitios industriales construyen instalaciones en su interior, que muy
difícilmente pueden ser modificadas o que representarían un costo demasiado
alto; como serian cierto tipo de plataformas de concreto armado, fosas profundas,
bases para prensas etc.
En este mismo apartado podemos mencionar los excedentes en terreno que
puede ser usado con el fin de ampliar la capacidad de producción o
almacenamiento mediante la construcción de mayor cantidad de area cubierta,
embarque, patio de maniobras etc.
CONCLUSIONES DEL CAPITULO III
Como pudimos apreciar en el presente capitulo, las condiciones generales de un
inmueble son apenas una parte de todas aquellas características que se deben
considerar en la elaboración de un avalúo industrial, y que a diferencia de otros
estos se basan mas en su correcta funtionalidad que en su apariencia o
arquitectura.
Podemos concluir que aquellos diseños que aun que en su momento toman en
cuenta aquellos reglamento o linimientos de construcción, es necesario que los
edificios presenten la flexibilidad necesaria para que ai igual que una
computadora, pueda ser actualizada conforme a tos nuevos liniamientos vigentes
y a las necesidades de posibles futuros ocupantes.
94
CAPITULO IV CASO PRACTICO
AVALUÓ DE PLANTA INDUSTR1LA BIG COLA HERMOSILLO
En base a toda la información anteriormente expuesta; nos es posible tomar un
criterio para otorgar los pesos o los valores correspondientes a cada una de las
características y proponer cuales de ellas influye en mayor o menor medida en su
valor de mercado;
Por dar un ejemplo; no se le puede otorgar el mismo grado de importancia al
grado de adaptabilidad del inmueble que al estado de su área de oficinas.
No obstante es responsabilidad del valuador, otorgar dichos pesos o grados de
deseabilidad según su criterio, conocimientos y experiencia.
En el siguiente avalúo se hace una propuesta en base a la experiencia practica del
autor, fundamentada esencialmente en los conceptos que considero son mas
difíciles o caros de ser modificados; es decir, aquellas características tales como la
adaptabilidad del inmueble y la calidad del proyecto tienen mayor peso puesto que
seria muy costoso y en algunos casos económicamente inviable modificarlas en
un inmueble a comparación de lo que costaría modificar o remodelar el area de
oficinas.
95
LAS CONSTRUCIONES
En la siguiente gráfica se muestra la propuesta hecha para el peso en la
conclusión de valor para las características correspondientes al Terreno y sus
construcciones para los casos de Venta y Renta:
• Calidad del Proyecto
• Calidad de la Construcción
• Equipamiento del inmueble
• Adaptabilidad del Inmueble
• Area de Oficinas
• Edad del Inmueble
• CUS
Como podemos observar en la gráfica anterior; el peso mayor le fue otorgado a la
cualidad definida como "Adaptabilidad del inmueble" con el 18% del total; esto en
base a los criterios ya definidos en el capitulo III del presente trabajo de
investigación referente a la dificultad que presente esta cualidad a ser modificada
posteriormente a su construcción.
16% 14%
96
En segundo lugar con el 16% cada una, se proponen la edad y el uso del suelo
den inmueble; cualidades que aunque no son fáciles o económicas de modificar;
pueden ser factibles de hacer para aumentar su valor de mercado.
Asi le siguen con el 14% la calidad del proyecto y la calidad de la construcción , el
12% para el equipamiento del inmueble, ya que debemos recordar que el
equipamiento es fácilmente ejecutable según las necesidades de su ocupante y
que estas pueden o no formar parte integral del inmueble. Y por ultimo con el 11%
para el área de oficinas.
EL TERRENO
Para el caso de los pesos en la obtención del valor de mercado en el terreno, el
criterio sigue siendo el mismo: otorgar el mayor a la característica mas difícil o
cara de ser modificada:
16% 18%
• Topografía y forma del predio • Ubicación de la zona • Ubicación en la zona • Equipamiento Urbano • Calidad de las construcciones continuas
• Uso del Suelo
97
Para este caso otorgamos en primer lugar con el 20% del peso total al
equipamiento urbano, ya que es esta cualidad de la que dependerá en gran
medida la capacidad de production o el tipo de producción que pueda tenerse en
la planta; en segundo lugar de importancia tendríamos la topografía y forma del
predio, así como la ubicación de la zona con el 18% respectivamente, en tercer
lugar tendríamos la ubicación en la zona y el factor de uso de suelo con el 16% del
peso total; esta ultima característica podría variar en gran medida si por alguna
razón uno o mas de los comparables posea un uso de suelo distinto al del sujeto
de valuación.
Por ultimo vendría la calidad de las construcciones adyacentes, que aun que no se
podrían modificar, intervienen en menor medida en la deseabilidad de un inmueble
del tipo industrial, ya que su principal preocupación es su capacidad de
producción.
98
CONCLUSIONES GENERALES:
Podemos concluir que el estudio de las características técnicas de las bodegas y
naves industriales; permite identificar los factores que hay que considerar para la
correcta valuación de los mismos.
Es conveniente recalcar que al igual que en otras áreas de la valuación; no es fácil
encontrar comparables que cumplan con la similitud necesaria para ser
considerado como tal; mas sin embargo con las herramientas y conocimientos
necesarios para su correcta identificación y clasificatión, pueden ser catalogadas
según el criterio del valuador con un amplio conocimiento de las características
con las que debe cumplir un bien inmueble de tipo industrial para considerarse
mas o menos deseable que sus comparables.
Son mis deseos continuar con la presente investigación para en un futuro
desarrollar un fabulador el cual pretendería homologar los pesos o la importancia
que se les otorga a cada una de las citadas caracteristicas, con el fin de reducir
las diferencias en las conclusiones de valor originados por distintos criterios entre
valuadores.
99
BIBIOGRAFIA:
• Apuntes de la materia de Valuación de Inmuebles de M en I Enrique Augusto Hernández Ruiz
• Libro de Valuación de Inmuebles Urbanos de Horst Kart Dobner Eben
• Libro de Valuación de Empresas y la Creación de Valor de editorial UNAM
• Catastro Municipal de Hermosillo
• Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Hermosillo
(www implanhermosillo qob mx)
• Programa de parques industriales del Estado de Sonora ( Secretaria de Economía) (www economiasonora qob mx)
• Portal de maquiladoras de Mexico ( www maquilaportal com )
• Directorio de maquiladoras en Mexico (www maguíladirectory com
• Manual de construcción en acero, volumen 1, Instituto Mexicano de la
Construcción en Acero
• Norma mexicana de parques industriales NMX-R-046-SCFI-2005
• Manual de Instalaciones; Ing. Sergio Zepeda
• Costos de Construcción Industrial; Bimsa, Ing. Leopoldo Várela
• Introduction to Metal Buildings; Kirsten L. Menzies. Houston Texas
100
101
m Dim 030©^®® GSMuM]® ®\MM <Sja*UDi C*pinFCH«ralDfeidiiliri
PERITO VALUADOR
AVALUÓ INDUSTRIAL
Inmueble que se valúa (Objeto de Valuación
Nave industrial con oficinas
Solicitante del Avalúo: INMOBILIARIA ALPAMAYO Propietario del Inmueble: Inmobiliaria Aplamayo Ubicación del Inmueble:
Calle Naranja Lote 2 Manzana 8 s/n
Colonia/Fraccionamiento/Barrio Central de abastos Municipio/Delegación Hermosillo Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa Hermosillo
Edad: Vida Total:
Vida Útil Remanente: Recámaras:
Unidades Rentables: Relación C/T:
2 Años 50 Años 48 Años
0.00% (Porción de terreno ocupado par las construcciones)
Cuenta Predial: 104-357-001
Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se valúa
Estado Conservación: Proyecto:
Estacionamiento: Seguridad Estructural:
Zona: Servicios:
Normal, se observó mantenimiento continuo aljnmueble Bueno, de diseño funcional, poca arquitectura y amplia adapts Amplio No se aprecian grietas, faltas o asentamientos Industrial Suficientes
Presupuesto Presentado' Avance de Obra:
Conceptos realizados' Obra faltante:
Conceptos faltantes-Terminado: s i
Observaciones: Nave industrial con oficinas: Nave industrial nueva con estructura prefabricada Barco-Pruden; de buena apariencia estructural sin fachadas arquitectónicas, buena adaptabilidad para cualquier tipo de Industria
Enfoque Fisico: $ Enfoque de ingresos: $ Enfoque de Mercado: $
Valor de Seguro: $
40,368,000.00 26,689,000.00 33,554,000.00 23,618,939.87
Perito valuador:
Ing. Ricardo Montano Perez
VALOR COMERCIAL $ 40,368,000.001 Fecha del Avalúo: Febrero 20, 2007
avaluó tesis Página 1 de 1
n ° " ™ " " " ' ° " " " " PERITO VALUADOR CCT-200702-01
I. ANTECEDENTES Perito Valuador Nombre Ing Ricardo Montano Perez
Cédula Profesional 3084201 Registro ÍCRESON RPV 0140
Reg Colegio Profesionistas Especial id a d(es) Asociación de Valgadores Inmobiliarios e Industriales A C Vigencia 31 de Diciembre de 2007
Solicitante del Avaluó Nombre INMOBILIARIA ALPAMAYO Domicilio Mexico D F
RFC X
Inmueble que se valúa (uso) Nave industrial con oficinas Regimen de propiedad Privada Ubicación del Inmueble Calle Calle Naranja Lote 2 Manzana 8
No s/n Colonia/Fraccionamiento Central de abastos
Delegación/Municipio Hermosillo CP 83000
CiudadyEdo Hermosillo N° de Cuenta Predial / Reg Catastral 04-357-001 N° de cuenta de agua no fue proporcionado Propietario del inmueble Nombre Inmobiliaria Aplamayo
Fuente de referencia Esentura publica Domicilio
Fecha de la visita al inmueble que se valúa 19 de Febrero de 2007 Fecha de avaluó 20 de Febrero de 2007 Objetivo del Avaluó Determinar el valor comercial del inmueble Uso o destino del Avaluó Posible traslado de dominio
II. CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE Clasificación de zona (uso categ) Industrial
Tipo de entorno Urbano Calidad del entorno Regular existen diversos inmuebles avandonados en la zona
Servicio de agua potable exelete mas de 2 Its/seg Servicio de drenaje exelete mas de 2 Its/seg
Energía eléctrica 150kvaaprox Telefonía 5 limas
Alumbrado publico de regular a mato Drejaje pluvial no tiene pero se apresa buena pendiente
Tipo de construcción predominante Diversas comerciales de regular calidad índice de saturación zona <% aprox) 50% en zona inmediata, 50% en la zona en general
Densidad de población en la zona (Hab/Ha) Aproximadamente 150 hab/Ha Densidad habitacional de la zona (viv /sup) bajo
Nivel socio económico (predominante) medio ba|0 Contaminación ambiental (tipo grado) bajo
Contaminación auditiva (fuente/intensidad) nula Nivel de segundad publica de Zona Regular
Vías de acceso e importancia Calle Carretera a la colorada XXX XXXX Tipo de vía Primaria Secundaria Secundaria Orientación Sur Sur Oriente
Distancia 100m 0 m 0 m
Infraestructura urbana (Calle y zona) Completa redes de electrificación 110 ,y220w (Intimación publica agua potable 8" cuenta con linea de drenaje pavimentación banquetas Postes para telefonía en construcción
Servicios públicos municipales Transporte publico a 500 m, recolección de basura vigilancia policiaca y servicio de correo
Equipamiento y mobiliario urbano Escuelas privadas de niveles preescoiar primario y secundario, centros deportivos religiosos y comerciales, sucursales bancanas tiendas y comercios de diferentes giros
Superficie del lote moda 3,000 00 m5
USO DE SUELO permitido en zona Industrial COS 0 00% (Observado) 0 00% C U S O O O v a t OOOvat
avaluó tesis Pagina 1 de 1
"Ü£ [PDIESE tbm-t iKDi CáñnyDH«qJDh&j i«r i
PERITO VALUADOR
III. DATOS DEL TERRENO Tramo de Calle, transversales limítrofes y orientación
El acceso al predio está al sobre la caite entre la calie
y la calle
Norte caite de la Naranja Hortalizas Del abasto
Medidas y colindancias. según: Plano municipal orientaciones medidas colindantes
Norte: 200,00 m Sur 200.00 m Este 200.00 m
Oeste 200.00 m Area Total del TERRENO: Fuente de referencia. Configuración Topografía
Número de frentes a calles: Tipo de ubicación. Densidad habitacional observada (existente): Intensidad de construcción observada (existente): Servidumbres y/o restricciones del terreno1
Uso de suelo autorizado para el terreno: Croquis de localization: MICROCROQUIS (en relación con su manzana); Cuadrante
^Terreno planta &g-Cola
EN EL CASO DE CONDOMINIO: INDIVISO' Area Privativa, del terreno:
100.0000% 0 00 m2
Callede la Naranja Calle de Productores propiedad privada propiedad privada 40,000.00 m2
Plano municipal Regular Plana 2 Transversal con frentes no contiguos 60% 0.70v.a.t. Ninguna según la información proporcionada. Industrial MACROCROQUIS (en relación con la ciudad): Plano
_.. _..,__-_. ,
' " •;•-.''•' f - | ^ - r " ~~' -" '- '- '
'-VíS^r1 '; i
-%"s~~-wi£.%'*~¿<~2'".-¡u1'- '
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J norJ¿^
avaluó tesis Página 1 de 1
OiiHtoBHi D a v vOMHIDlOfrlftlltiri
Uso actual y adaptabilidad
Ttpos de construcción
puse PERITO VALUADOR
IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE Nave industrial con oficinas Nave industrial nueva con estructura prefabricada Barco-Pruden; de buena apariencia estructural sin fachadas arquitectónicas, buena adaptabilidad para cualquier tipo de industria
Superficies de construcción
Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5
Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5
Nave Industrial Oficinas y baños
7,500.00 m2
1,275 00 m2
Clasificación y calidad
Densidad de acero aproximado Edad aproximada (en años) Vida Útil Total (años) Vida Útil Remanente (V U R) Estado de Conservación Calidad del Proyecto Unidades Rentables
Moderno de buena calidad
25kg/m2 2 años 50 años 48 años Normal, se observó mantenimiento continuo al inmueble Bueno, de diseño funcional, poca arquitectura y amplia adaptabilidad Una, la Nave en su conjunto
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN a) OBRA GRUESA Y ESTRUCTURA
Calidad de la construcción Buena, aunque poca atención a los detalles durante su construcción Cimentación Probable, a base de zapatas aisladas de concreto armado en columnas y zapatas corridas en
muros perimetries Estructura A base de estructura metálica con columnas de IPR y armaduras PTR y ángulo.
Muros De block hueco de cemento, en general y tabfaroca en divisiones de oficinas Entrepisos no tiene
Cubierta Cubierta de lamina rolada pintro kr-18 cal. 24 Aislamiento térmico o msuiacion Colchoneta de fibra 3"
Pisos de concreto 200 a 250kg/cm2 de fe y 20cm de espesor, acabado pulido y nivelado profesional, se apresia enduresedor de superficie aunque no tiene brillo.
Cajones de estacionamiento Suficientes Andenes de Carga 4 completos, con rampa niveladora
Patio de maniobras Suficiente, asfaltado Salidas de emergencia. 2
Alturas e iluminación natural Buena, laminas translúcidas y 12 mts de altura aprox Facilidades Baños vestudores para hombre y mujer, cuarto comedor
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EN INTERIORES Y AREA DE OFICINAS Muros Block aparente y pintura vinilica
Solo en oficinas, tablaroca general Loseta de cerámica vidriada 20x30 a media altura de muros en baños. Cemento pulido vinilicos No tiene Vintlica en general, esmalte en herrería
Plafones Area de oficinas
Pisos Zoclos
Escaleras Pintura y pastas
Instalaciones especiales en oficinas No tiene
avaiuo tesis Página 1 de 3
«-»«» - . , __ .*** CCT-200702-01
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
Red de alimentación Alimentación principal de 6" a tanque cisterna de area de procuccion Red de desagües Ocultas, probable a base de tubería de PVC.
Baños de hombres y mujeres Mingitorios sanitarios y mamparas económicos Red de agua fría buena a distintas areas de producción y areas de baños
Red de agua caliente No tiene Red contra incendios Buena y completa en area de producción y oficinas en general
Otros red de aire comprimido, gas butano
e INSTALACIONES ELÉCTRICAS Redes de alimentación Subestación completa
Accesorios y luminarias De buena calidad Sonido no tiene
Telefonía e intercomunicación 4 lineas de telefono en oficinas Alarmas no tiene
Circuito cerrado no tiene Automatización no tiene
Otros no tiene
f) AIRE ACONDICIONADO Refrigeración 6 aires acondicionados de 3 tons en areas de oficionas con ducteria oculta en plafón
Calefacción no tiene Vaporadoras 8 vaporadores en area de producción
Aereadores no tiene Extractores no tiene
Ducterias no tiene Otros no tiene
g) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EXTERIORES. Fachadas Frente de lamina pintro en color blanco con logo al frente
Múmero de fachadas 1 Carpintería Puerta entablerada de acceso principal.
Herrería Cerco malla ciclónica Vidriería Cristal flotado de6mm. De espesor de 1.20 x 1.20 mts. En promedio Domos no tiene Bardas Malla ciclónica
Otros no tiene
j ) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. INSTALACIONES ESPECIALES Caseta de vigilancia en acceso príncipaf, cisterna 25,000lts, hidronehumaticos,
avaluó tesis Página 2 de 3
PERITO VALUADOR
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN
a) M E T O D O L O G Í A A P L I C A D A EN L A V A L U A C I Ó N El método FÍSICO O Directo (enfoque de COSTOS), es el proceso técnico necesano para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien idéntico o similar al que se valúa, considerando sus características propias de edad (F Ed ), estado de conservación (F Co.) y obsolescencia económica o técnica (F.Ot.) observados
El método de Capitalización de Rentas (enfoque de INGRESOS), es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado (a la fecha de la valuación) de los ingresos netos que produce o es susceptible de producir el inmueble durante su vida util remanente (V U R) de modo constante, deflactados por una determinada tasa de capitalización aplicable al caso especifico en estudio considerando también un valor de rescate al final de este penodo equivalente al valor comercial del terreno que le corresponde
El método Comparativo (enfoque de MERCADO), es el desarrolla analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar, en términos estadísticas, el bien que se valúa ísujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación)
b ) D E F I N I C I Ó N DE T É R M I N O S Y C O N C E P T O S Valor de Reposición Nuevo (V R.N.) o Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) Es la cuantía económica expresada en términos monetarios, que se determina por investigación de mercado (documental y/o de campo), que puede alcanzar un bien nuevo, idéntico o similar, al que se pretende valuar en mercados primarios, secúndanos o especializados que para este proyecto, es equivalente al costo actual de adquisición más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechas y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, ingeniería de detalle, etc, sin incluir descuentos o bonificaciones Un bien idéntico a otro, es aquel que tiene las mismas propiedades de uso o de cambio, tanto en marca, modelo, tamaño, forma, diseño y capacidad, mientras que uno similar, es el que tiene propiedades análogas de uso, pero variaciones respecto del onginal en alguna de estas características mencionadas Este valor se obtiene por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes idénticos o de bienes similares, entendiendo como precios estimados aquellos obtenidos de manera informal, pero que pueden tener una vanación razonable respecto de una cotización formal
Costo Neto de Reposición (C.N.R.) Es el Costo de Reposición Nuevo (C R N) de un bien disminuido por los efectos debidos a la vida util consumida (V U C) respecto de su vida util total (V U T), ponderada por el estado de conservación y grado de obsolescencia relativos a su uso
Vida Útil Total (V U T ) Es el penodo expresado en aflos, en que un bien es económicamente funcional y/o productivo, desde que es nuevo hasta que es completamente desechado, misma que es fijada por estándares internacionales con base en el uso normal de los bienes
Vida Útil Consumida (V U.C.) Es el penodo referido en años, que ha transcurrido desde que el bien fue adquirido como nuevo, y el momento en que se valúa La manera de ser determinada puede ser a través de investigación documental (facturas, registros de almacén, bitácoras, etc), de campo (comunicación directa con el usuario o con el responsable), o bien por una estimación apreciativa generada por la inspección visual del bien en cuestión
Vida Útil Remanente (V U R.) Es la diferencia expresada en años que existe entre la vida util total y la vida ubi consumida de un bien, la cual es afectada por los factores por obsolescencia técnica y por conservación
Factor por Vida agotada (F.Va.) Es el factor incluido en el Factor Resultante, que refleja en términos prácticos el porcentaje, en forma decimal, del tiempo que queda por consumir del bien
Factor por Conservación (F.Co.) Es un factor apreciativo, ende subjetivo, que reduce o incrementa la vida util remanente de un bien (por su participación en el Factor Resultante) Se determina con base en el mantenimiento que te es suministrado, tanto de tipo preventivo como correctivo, o bien las modificaciones y/o adecuaciones que se le hagan al bien para cumplir con el fin específico para el cual es empleado, se entiende aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos util o deseable, debido a avances tecnológicas, o cambios en el arte, diseño o proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra, o bien por su relación con otros bienes propiedad de la empresa, o por influencias negativas sobre el medio ambiente Este factor modificará, al igual que el anterior, el Valor Neto de Reposición del bien
Factor por Obsolescencia técnica (F.Ot) Es un factor sugerido y anotado con base en la experiencia del perito valuador, quien es asesorado por especialistas del área específica a la que pertenece el bien, y que califica al mismo de manera decimal, en función de los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se está valuando, las sotisticaciones que Ees son adicionados, las disminuciones considerables en precios, etc , y que representará, en términos prácticos, una reducción porcentual de la vida util remanente que le quede al bien, y por consiguiente, también afectará al Valor Neto de Reposición al aplicar el Factor Resultante como se describió antenormente El valor de esta factor será un numero positivo menor que la unidad, pero nunca igual acero
Factor Resultante (F.Re.) Es el factor que resulta del producto de los Factores por Vida agotada, por Obsolescencia técnica y por Conservación en el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles, pero en el caso de terrenos será el producto de los Factores por Zona, por Ubicación, por Frente y por Superficie Cuando se esté valuando una construcción, o bien un bien mueble este factor multiplicará a la vida ubi total y al Valor de Reposición Nuevo para determinar la vida util remanente y el Valor Neto de Reposición respectivamente, y cuando se value un terreno, solamente multiplicará al Valor de Mercado del terreno para obtener su Valor Neto de Reposición
QiiBtiEEen Daeia r m m l a haiitul
avaluó tests Página 1 de 3
Factor de Homologación (F Ho.) Es el numero, cercano a la unidad con el cual se mide, de manera aproximada, la diferencia que, relativa a un aspecto específico apreciado en el mercada existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar de comparación a partir del cual se obtendrá el valor del pnmero en términos de identidad
Tasa de Capitalización Real (T.C.R.) Es la tasa efectiva de interés de deflactación expresada en periodos anuales que servirá para traer a Valor Presente una serie de flujos de efectivo proyectados en unidades monetanas constantes
Tasa de Productividad Nominal (T.P.N.) Es la tasa de interés referida en términos anuales que será equivalente al valor de aquellas a las que la entidad accede mediante sus inversiones o bien, puede considerarse equivalente a las tasas lideres en mercados financieros (v gr CETES) Estas tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetanas corrientes
CCT-200702-01
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN Tasa inflacionaria Anual (T.I.A.) Es aquella tasa refenda, como su nombre lo indica, a penados equivalentes a un año que incrementa el monto de los precios entre un penodo pasado y otro presente o bien entre uno presente y otro futuro Las unidades monetanas sobre las que se aplicará esta tasa serán de tipo comente
Tasa Anual de Productividad ( T A P ) Es una tasa determinada con fundamento en la teoría de interés y mediante las expresiones propias de las amortizaciones, calculada para efectos de valuación mmobiliana, con la premisa de considerar al promedio de valores unitarios de bienes en venta (valor presente) y al valor unit ano de renta anual de un bien particular (amortización) ligados con una tasa de interés (anual e productividad)
c) CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL TRABAJO VALUATORIO La información y antecedentes de propiedad asentados en la presente valuación es la contenida en la documentación proporcionada por ei solicitante de la misma y/o propietario del bien valuado, la cual se presume correcta Entre lo citado puede mencionarse a la esentura publica de propiedad o documenta que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial)
No fue verificada la posible existencia de gravámenes, reservas de dominio adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, por lo que ai no ser declarados por el solicitante y/o propieteno del mismo, no será de nuestra responsabilidad la omisión de información relacionada en la solicitud del avaluó
Quienes intervinieron en la elaboración de la presente valuación declaran bajo protesta de decirverdad, que no guardan relación alguna, nexo de parentesco o de negocios con el solicitante y/o propietario del bien inmueble que se valúa
En la inspección ocular del bien motivo del presente, no fue posible detectar todos los VICIOS ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación
El presente documento es para el uso exclusivo del(os) solicitante(s), para el fin o propósito expresado en el mismo, en el apartado que expresa los antecedentes, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos
La vigencia del presente documento estará determinada por su propósito o destino, y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca la autoridad competente ó los factores externos que influyen en el valor comercial
La edad considerada en este dictamen corresponde a la "aparente" o "estimada" por el valuador, en razón de ia observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesanamente la edad cronológica precisa del inmueble
Los planos de ubicación del inmueble y los croquis de la distribución de las edificaciones plasmadas en el presente documento paseen medidas aproximadas, por ningún motivo deben considerarse como realizados a escala, es decir, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa
Toda vez que el objetivo del presente dictamen no ha sido constatar o venficar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restricción de tip legal, el valor comercial concluido sólo consideró las aquellas situaciones expresadas en el propio documento, algunas de las cuales fueron observadas durante la inspección visual al bien, y otras fueron detectadas en la documentación proporcionada como antecedente para la elaboración del trabajo valuatorio
d ) C O N S I D E R A C I O N E S E S P E C I F I C A S R E L A T I V A S A L I N M U E B L E Q U E S E V A L Ú A Ninguno
avaluó tesis Página 2 de 3
XIII.' AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
PART D E S C R I P C I Ó N ANO ADO
Cant Un V. R N.
UNITARIO INSTALADO
V. R. N
TOTAL INSTALADO
FRe V . N R . UNITARIO
V.U.R. EN AÑOS
D A V.N.R.
T O T A L
1 01
105
MAQUINARIA Y EQUIPOS
TRANSFORMADOR DE 220 VOLTS 75
I KANSt-UKMAUUK 4UU VULIS Ufc JUU I Í \ / Í
FILTRO PURIFICADOR DE AGUA MCA POLI-GLAS WATER TEC CENTRO DE CARGA GENERAL PARA LOS TABLEROS V COMPRESORES DE 175 AMP 440V TRIFÁSICO HIDRONEHUMATICO DE 40GAL MCA MAYERS CON MOTOR DE 2HP
CISTERNA 25000 LTS
2005
2005
2005
2005
2005
2005
100
100
2 00
2 00
2 00
100
PZ
PZ
PZ
PZ
PZ
PZ
61,65610
84,489 35
10,480 55
16,025 02
9,487 50
158,125 00
61,656 10
84,489 35
20,96110
32,050 04
18,975 00
158125 00
0 58
0 58
046
0 56
0 58
0 74
35 760 54
49,003 82
4,821 05
8,974 01
5,502 75
117,012 50
1800 1,98670 35,75054
18 00 2,722 43 49,003 82
3 00 1,607 02 9,64211
1300 690 31 17,948 02
18 00 305 71 11,005 50
1800 6,50069 117,01250
RED CONTRA INCENDIOS
117 RED DE AIRE COMPRIMIDO 118 RED DE GAS BUTANO
2005
2005 2005
1 00 PZ 1,003,000 00 1,003,000 00 0 60 601,800 00
3 00 PZ 589 187 50 1 767 562 50 0.82 483,133 75 1 00 PZ 135,368 75 135,368 75 0 82 111,002 38
23 00 26,165 22 601,800 00
1800 2684076 1,449,40125 18.00 6,166 80 111002 38
[II PERITO VALUATOR
Vil. INDAGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO CCT 200702-01
a) Inmueb'es come
N°
1
2
3
4
G
a r ab!es en V E N T A semeiantes en uso al Oblato de Valuación (Terreno +
Ubicación de losComparub les
Nave en Vila de Sena
Nave en Vila de Sena
Nave en parque indusbiaf HermosiBo
Fecha
15-DK-06
15-DC-03
Oe-Feb-07
Telefono
Fuente?
Infórmame
Barrate
Banorte
Dmisa
Cons t rucc iones
Precio de
VENTA
13 502500 00
21,980000 00
36 560000 00
De'Oi je 'oValuacion(x)
N=
1
2
3
4
5
6
ob,
- a n t i c i c l o n e s oara HOMOLOGACIÓN
C H o i
3 0 0
7 0 0
9 0 0
10 00
C H o i
3 0 0
9 0 0
9 0 0
9 00
C H o i
1000
3 0 0
7 0 0
a oo
C H o .
7 0 0
7 0 0
SOO
10 00
C H o s
6 0 0
3 0 0
SO0
10 00
Área (m7)
Te
11461
12 660
22 300
40 000
Co
3,531
5 670
9 8 7 0
6 775
Factores de HOMOLOGACIÓN
F H o i
12S
143
1 1 1
8
14%
F H o ;
113
100
100
3
U%
F H o s
0 3 0
100
114
7
12%
F H o .
1 4 3
1 4 3
126
10
1851
F H o s
1 6 7
125
126
e 11'A
FEd
1 0 3
105
1 0 3
9
16%
F U s
0 9 5
0 9 0
0 9 0
9
16%
F Ho
1 17
115
109
Valor i i n it a no api i cabio
F S u
0 8 3
0 9 2
1 0 2
FNe
0 9 0
0 9 0
0 9 0
vuc
10
15
12
2
FHoRa
osa 0 9 5
1 0 1
Valor U r tano Promedio [Sin?]
en números redondos [Jim1]
Precio Unitaur
rwn=i
í 3 8 ¿ J J i
1 Gl? ',-
Valor Uni tar io
Wnñ
$ 3 3 6 5 1 1
S 3 6 8 2 7 2
$ 3 6 3 8 6 7
3 5b2 23
3 550 00
b) Te r re ros
N-
1
1
'i
A
6
comparab les en V E N T A semeiantes en uso al Obieto de Valuación ÍTer
Ubicación de [os Comparables
Parque índ Sahuaro
Perifoneo poner te
Parque Ind Kino
Fecha
15-DK-06
16-Dic-OS
17-DK-06
Telefono
216-03-31
216*8 -92
213-49-73
Informante
Hugo Corona
ManoAgurre
Fed Bourquaz
eno)
P rec iode
VENTA
2 0 0 0 000 00
9.700 000 00
10150 000 00
Del Gb Q ,o valuación ^x)
N*
1
2
3
4
6
6
X
Cal i f icaciones para HOMOLOGACIÓN
C H o i
1000
1000
1000
SOO
C H o i
9 0 0
9 0 0
S.00
8 00
C H O J
9 0 0
9 0 0
6 0 0
8 00
C H o .
1000
1000
9 0 0
7 00
C Hos
9 0 0
7 0 0
3 0 0
9 00
Area lnf¡
Te
6 0 6 0
14 700
23 054
40 000
Co
6.060
14 700
20000
8,775
Factores de HOMOLOGACIÓN
F H o i
100
ioo 100
9
19%
F H o i
100
100
1 13
S
i e w
F H o s
0 3 9
0 3 9
133
8
16%
F H o .
100
100
1 11
10
20%
F H o s
! 11
143
125
5
10%
FEd
N A
HA
N A
N A
0 ^
FUS.
0 8 1
0 8 1
0 8 2
8
16%
Valor u hitarte
F H o
0 9 6
0 9 9
1 10
a p[ l cabio
F S u
0 6 9
0 8 2
0 9 0
FNe
0 8 5
0 85
0 3 6
V U C 5 recio Un na r i í
ja nos] rV i t l ' l
N A
N A
N A
N A
N A
N A
2
FHORfl
OSE
0G9
0 8 3
Valor Unitano Pro-nedio [Slnf]
en números redondos [1/m2]
=" -40 Z
Valor Uni tar io
[Jim5]
I
t
184 82
466 31
365 42
335 18
330 00
£,) Inmuebles com Da rabia 5 en R E 1 T A semeiantes en uso al Obieto de Valuación (Terreno +
N*
1
2
3
4
5
B
Ubicación de los Comparables
Parque Pimex Carretera a Nogales
Parque Sahuaro
Parque Industnal HermosiBo
Parque ndustnaj LABOR
Fecha
1 5 - F e M 7
16-FE6-07
17 Feb-07
18-Fet>07
Telefono
214-43-10
251 09-99
213-49-73
Fuente/
Informante
Enrique T a p »
Barwrfe
Mano Bemal
Dinsa
Co nstrt, cerones)
Precio de
RENTA al mes
11000000
12000000
3 0 0 0 0 0 0
142 00000
Cel Ob|eto Valuación íx]
N '
1
2
3
4
i .
6
?
Rat i f icaciones
C H o i
9 0 0
8 0 0
9 0 0
9 0 0
10 00
C H o i
8 0 0
SOO
9 0 0
10 00
9 00
para HOMO LOG A C I Í »
C H o ,
8 0 0
9 0 0
9 0 0
10 00
8 00
C Ho . | C Ho i
3 0 0 i 9 0 0
SOO
9 0 0
9 0 0
10 00
1000
6 0 0
10 00
10 00
Area (111')
Te
4.000
3 6 0 0
2 0 0 0
30O0
40 000
Co
2OO0
2 9 0 0
2 0 0 0
3000
8 775
Factores de HOMOLOGACIÓN
F H ü i
1 11
125
1 11
1 11
8
14%
F H o ;
1 13
100
100
oso
8
14%
F H O J
100
0 6 9
0 8 9
0 8 0
7
12%
F H o .
125
125
1 11
1 11
10
18%
F H o s
1 1 1
100
167
100
s 1 1 %
F E d
103
102
1 0 1
1 0 1
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•\B%
Valor
F U s
0S9
0 3 3
0 3 1
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un i tan
F H o
108
104
106
0 97
apl icable
FSU
0 74
0 8 0
0 7 4
0 8 1
Valor Un
on nume
F N e
0 9 5
0 9 5
0 9 6
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3 no Prome
j os redone
V U C
[anos]
10
8
4
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2
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0 7 6
0 7 9
0 7 5
D74
a o [Slm']
os ISfraT
Precio Umtarn
f l /m? /mes|
=> ' a 1)0
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Valor Unitario
Fi/nWmes]
$ 4 1 8 0
$ 3 2 6 9
I 3 0 0 0
í 3 5 0 3
34 88
40 00
Para Terreno + Construcc iones (Varita v Renta)
H o .
H o *
H o i
H o . H o *
ca l idad de l proyecto
ca l idad de la construcción
equ ipamien to de l i nmueb le
adapfab ihad de l i nmueb le
ca l idad de a rea de of ic inas
Para Tene r l o
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H o ¡
H o .
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Venta)
T o p o g r a f a y f o rma de l p red io
ub icac ión de la z o n a
ub icac ión e n la zona
equ ipamiento u rbano
ca l idad de consrucc ior ies cont inuas
avaluó tesis Página 1 de 1
i, umm®@ m@w\?m@ PLISO •3imtw:*n D a ñ y L«ratD kiAiifad
PERITO VALUADOR
VIH. ENFOQUE DE MERCADO CCT-200702-01
Tipo
1
2
3
4
5
Uso o destino del área (tipo)
Nave Industrial
Oficinas y baños
Equipos e instalaciones
Area Total
Area fm=]
7,500.00
1,275.00
1.00
8,776.00
Precio Unit. [$/m=]
$ 3.550.00
$ 3,550.00
$ 2,402,576.12
mJ
Factor de Ajuste
1.00
1.00
1.00
Precio Unit. Mod if Tí/ni2!
3,550,00
3,550.00
2,402,576.12
Valor Unit, resultante rS/rn2]
$
$
26,625,000.00
4,526,250.00
$ 2,402,576.12
$ 33,553,826.12
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 33,554,000.00 Notas 1 Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es
mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se esta valuando
Equipos e instalaciones 7%
Oficinas y baños C 13% i i
VALOR DE MERCADO
%
Nave Industrial 80%
G Nave Industrial
• Oficinas y baños
D
G Equipos e instalaciones
a
G
OBSERVACIONES:
avaluó tesis Página 1 de 1
I PLl^gg .HHin ln fe iA l l l i
PERITO VALUADOR
X. ENFOQUE FÍSICO CCT-200702-01
a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO
10000 m2
Valor de Calle o Zona: $ 330.00 /m !
FRACC.
1 2 3
LOCALIZACION
Superficie total
AREA | (n ' |
40,000.00
VALOR UNIT. ($ÍM')
$ 330.00
Factor result
1.00
MOTIVO
Integro
VALOR UNIT. result. ($/Ma)
$ 330.00
IMPORTE
$ 13,200,000.00
SUB-TOTAL a): 40,000.00 m2 Valor Unitario Resultante $
b) DE LAS CONSTRUCIONES. CALCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
330.00
INDIVISO
$ 13,200,000.00
100.0000%
TIPO
1 2 3 4 5
USO
Nave Industrial Oficinas y baños
AREA (m' |
7,500.00 1,275.00
C.R.N. UNIT.
(S/m!)
S 3,000.00 $ 3,300.00
FACTORES DE DEMERITO
F.Va.
1.00 1.00
F.Co.
0-90 0-90
F.Ot.
1-00 0.90
F.De.
0.90 0 81
C.N.R. UNIT.
result. ¡$/m!)
$ 2,700.00 $ 2,673.00
IMPORTE
s
$ 20,250,000.00 $ 3,408,075.00
SUB-TOTAL b): 8,775.00 rnz Valor Unitario Resultante $ 2,696.08 $ 23,658,075.00
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. CLAVE EDAD
(Años) DESCRIPCIÓN CANT. U.
(Unidad) C R N UNIT.
($ÍU)
F DE DEMERITO
FVa. | F.Co. | F.Re.
Inri
% C N.R. UNIT.
(S/U)
IMPORTE
í c.1 INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos)
1 2 3 4 5
1 Equipos 1 tote $ 2,402,576.12 1-00 1-00 1.00 100 0000 S 2,402,576.12 $ 2,402,576.12
C2 OBRAS COMPLEMENTARIAS 1 2 3 4 5
1 Tanque Cisterna
Áreas comunes
1 pza $ 1,230,000 00 1.00 0.90 0.90 100 0000 S 1,107,000.00 $ 1,107,000.00
SUB-TOTAL c>:
VALOR FÍSICO (COSTO NETO DE REPOSICIÓN) en números redondos [ a + b + c ] :
OBSERVACIONES:
$ 3,509,576.12
40,368,000.00
33%
9% *
% PARTICIPACIÓN
W^^^^B 58%
• Terreno
• Construcción
D IE y O C
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CCT-200702-01 XI. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN
a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES. 1 Vacíos 2 Impuesto Predial 3 Agua 4 Conserv/mantenimiento
$ $ $ $
17,550 00 31,590.00 3,510 00
10,530.00
5.00% 9.00% 1.00% 3.00%
5 Administración 6 Energía (a comunes) 7 Seguros (daños) 8 Otros (ISR)
$ $ $ $
21,060.00 7,020.00 3,510.00
49,140.00
6.00% 2.00% 1.00%
14 00% SUMAN DEDUCCIONES: S 143,910.00 41.00%
b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN. Primeramente, con base en la tasa líder nominal y en la tasa inflacionaria presentes actualmente en nuestro país y que a continuación se expresan, se calculara la tasa de interés efectiva anual ¡ibre de nesgo aplicable, en términos reales, a cualquier inversion financiera. Tasa de la ultima subasta de CETES a 28 días 7.85% Tasa de la última subasta de CETES a 91 días 7.90% Tasa inflacionaria efectiva en io que va del año 4.40% Meses transcurridos en lo que va del año 12 Tasa efectiva anual libre de riesgo en términos reales TASA 1: 3.58%
Posteriormente, se obtendrá la prima adicional de nesgo que corresponde al tipo de inmueble que se valúa, en razón de su uso y grado de liquidez, como sigue
Prima de nesgo por grado de liquidez TASA 2: 5.50%
Finalmente, la tasa de capitalización,compuesta de las dos anteriores se obtiene como sigue 3.58% + 5.50% = tasa de capitalización 9.10%
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
TIPO
1 2 3 4 5
USO o destino del Area (tipo)
Nave Industrial Oficinas y baños
F.Aj.
1.00 1.00
A. Co.
7,500.00 1,275.00
-
R.B.M.' [S/m'/mesJ
$ 40.00 $ 40.00
R.B.M.A.1
[$/m2/mes]
$ 40.00 $ 40.00
R.B.M. [S/mes]
$ 300,000.00 $ 51,000.00
TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO 8,775.00 $ 40.00 S
RENTA REAL ó RENTA EFECTIVA
RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos $ SUMAN DEDUCCIONES (D) 41.00% $ RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R B M -Dj. $ RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R N M x 12] $
351,000.00
351,000.00 143,910.00 207,090.00
2,485,080.00
Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) ai 9.10% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de:
Coeficiente R B M A/alor Comercial
$ 26,689,000.00
0.87%
avaluó tesis Página 1 de 1
&BÜ &m-hKD i C í a i D f D B m l D nfeilnri PERITO VALUADOR
XII. RESUMEN DE RESULTADOS CCT-200702-01
RESULTADOS
$60,000,000
$40,000,000
$20,000,000 •
?-
O a) Enfoque de Mercado • b) Enfoque Físico De) Enfoque de Capitalización
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor
Resultados de ios Enfoques de Valuación apl icados
VALOR DE CAMBIO
COSTO NETO DE REPOSICIÓN
VALOR DE USO
$
$
S
33,554,000.00
40,366,000.00
26,689,000.00
XI. CONSIDERACIONES PARA CONCLUIR EL VALOR COMERCIAL
1 - Debido a las características propias del inmueble, ef Valor de mercado al que se concluye no puede ser determinado por falta de oferta de inmuebles similares a la venta.
2.- El costo neto de reposición es el único método que es representativo debido a sus caracteristicas propias.
XIII. CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL
EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE SUJETO AL PRESENTE ESTUDIO Y DICTAMEN DETERMINADO AL MARTES 20 DE FEBRERO DE 2007 CORRESPONDE A LA CANTIDAD DE: $ 40 ,368 ,000 .00
(CUARENTA MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.NJ
Lugar y fecha en que se emite el presente reporte Hermosi l lo Sonora a 20 de Febrero de 2007 ESTA FECHA CORRESPONDE A LA ANOTADA EN LA HOJA 1 DEL PRESENTE AVALÚO
Valor Unitario Vendible resultante- $4,600.34 /m 2
Ing. Ricardo Montano Perez
Perito Valuador Cédula Profesional y registro ante ICRESON
3084201, RPV-0140 Asociación de Valuadores Inmobiliarios e Industriales A.C
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CCT-200702-01
ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA
TANQUE CISTERNA RED INCENDIOS
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