precisiones sobre la vivienda de interes social prioritario (visp)

8/14/2019 Precisiones sobre la Vivienda de Interes Social Prioritario (VISP)

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MARTHA EUGENIA BUSTAMANTE LOPERADiplomado En Derecho Urbano

Universidad de AntioquiaFacultad de Derecho

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Delineante de ArquitecturaPerito Avaluador

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Universidad de Antioquia

Diplomado En Derecho Urbano.

Desde el Punto de vista Terico Practico descripciones relacionadas con

La Vivienda de Inters Social Prioritaria .

Martha Eugenia Bustamante Lopera

Junio 18 de 2009


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INTRODUCCIN

La carencia en la adquisicin de vivienda propia en los estratos menos

favorecidos ha generado que algunas familias hayan adquirido lotes ilegales

para construirlos y suplir la necesidad de un techo en donde vivir.

Para afrontar esta situacin el Gobierno Nacional ha adoptado polticas con

el fin de favorecer a los estratos ms bajos. Se ha definido la Vivienda de

Inters Social como aqulla vivienda con un precio de venta menor a 135salarios mnimos mensuales legales (smml) con el fin de otorgar subsidios

de vivienda, en la actualidad existen viviendas que oscilan entre 50 y

(smml) favoreciendo as a familias de bajos ingresos acceder a estos

proyectos los cuales son de carcter prioritario. Esta disminucin en su

valor se debe a diseos innovadores que permiten alcanzar la relacin

precio rea y la celeridad en los procesos constructivos. Pero estos

contextos (precio rea y procesos constructivos) han evidenciadodeficiencias en requerimientos mnimos de habitabilidad y aseguramiento

de la calidad. Si bien es cierto una de las principales limitantes para el

acceso de la vivienda de las clases menos favorecidas es la dificultad de

ahorro para la cuota inicial y el acceso al crdito como apalancamiento para

el pago de esta deuda ya que la mayora de estas familias carecen de una

fuente de ingresos estables y por otro lado el elevado precio y la escasez en

la tierra urbana para atender la demanda de vivienda y el constanteaumento de los materiales han hecho que se tengan que sacrificar

componentes esenciales no solamente a la vivienda sino tambin al entorno

de esta.


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Esta investigacin pretende identificar la calidad en el diseo y construccin

con que se est entregando la Vivienda de Inters Prioritario (VIP). Al igual

que la ubicacin y el entorno de estos proyectos.

TEMA

DENSIFICACIN HABITACIONAL MEDIANTE VIVIENDA DEINTERS SOCIAL PRIORITARIO (V.I.S.P).

OBJETIVOS.

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TCNICAS Y JURDICASNECESARIAS PARA APROBACIN DE LICENCIA DECONSTRUCCIN DESTINADAS A V.I.S.P.

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.PQUE NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL (

CONSTRUCCIONES EN PISOS SUPERIORES).

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LAAPROBACIN DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL PRIORITARIO SISUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOSOBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR ENEXTRACTO 5 Y 6.

5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPALQUE EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.

6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR ELPROYECTO DE V.I.S.P.


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7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LAV..I.S.P.

8. QUE RELACIN EXISTE ENTRE VIVIENDA DE INTERS SOCIALPRIORITARIA Y LA DECLARATORIA DE DESARROLLOPRIORITARIO.

DESDE SU ASPECTO TCNICO Y JURDICO

SOLUCIN:

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TCNICAS Y JURDICASNECESARIAS PARA APROBACIN DE LICENCIA DE CONSTRUCCINDESTINADAS A V.I.S.P.

A. EL AVALO COMERCIAL DEBE SER INFERIOR A LOS 70 S.M.L.M.V.APROXIMADAMENTE $ 35.000.000.oo ES EL EQUIVALENTE ALAO 2009.

B. VERIFICACIN DEL REA MXIMA EN LA ZONA URBANA(MEDELLN) PARA V.I.S.P

C. DIMENSIONES DE LOTES MNIMOS PARA DIFERENTESTOPOLOGAS DE VIVIENDAS DECRETO 2060 DEL AO 2004.

DECRETO 2060 DEL 2004(Junio 24)

Por el cual se establecen normas mnimas para vivienda de inters socialurbana.

DECRETA

Art. 1. Adptese las siguientes normas mnimas para la urbanizacin yconstruccin de viviendas de inters social ( VIS) tipo 1 y 2.

1. rea minima de lote para VIS tipo 1 y 2.


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TIPO DE

VIVIENDA

LOTE MNIMO FRENTE

MNIMO

AISLAMIENTO

POSTERIORVivienda Unifamiliar 35 m2 3.50 m2 2.00 m2Vivienda bifamiliar 70 m2 7.00 m2 2.00 m2Vivienda multifamiliar 120 m2

2. Porcentaje de sesiones urbansticas gratuitas:El porcentaje mnimo de las sesiones urbansticas gratuitas para eldesarrollo de programas de VIS tipo 1 y 2 ser el 25 % del rea netaurbanizable, distribuido as

Para espacio Publico Entre el 15 % al 20% del rea neta urbanizablePara equiparamiento Entre el 5% al 10% del rea neta urbanizable

3. Densidad habitacional .La densidad habitacional aprovechable ser el resultado de aplicar lasanteriores normas del lote mnimo y sesiones urbansticas gratuitas sobre elpredio objeto de desarrollo y , en todo caso , se calculara buscandogenerar el mximo numero de soluciones posibles en las condiciones delprecio de las viviendas de inters social tipo 1 y 2 que establecen lasnormas vigentes.

Pargrafo 1. En cualquier caso, las normas urbansticas municipales ydistritales sobre ndice de ocupacin y construccin, entre otros, no podrnafectar el potencial mximo de aprovechamiento del rea til derivada deaplicar el rea minima de lote y el porcentaje mnimo de cesinurbansticas gratuita de que trata este articulo.

Pargrafo 2. Para efectos de lo dispuesto en el presente decreto, seentiende por rea neta urbanizable la que resulta de descontar del reabruta de un terreno que se va a urbanizar, las reas primarias de serviciospblicos y las reas de conservacin y proteccin de los recursos naturalesy paisajsticos.

Art. 2. La normas contenidas en el presente decreto son de obligatorio

cumplimiento por parte de quienes se encarguen del estudio, tramite yexpedicin de licencias de urbanismo y construccin de licencias de losmunicipio, distritos y del departamento Archipilago de San Andrs,Providencia y Santa Catalina.Art. 3. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicacin y derogatodas las disposiciones que le sean contrarias.Publquese y Cmplase.


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D. FRENTE MNIMO PARA DIFERENTES TOPOLOGAS DE VIVIENDADECRETO 2060 DE 2004.( respuesta igual a la anterior la c)

E. NORMAS ESPECIFICAS PARA VIVIENDA DE INTERS SOCIALPRIORITARIO (DECRETO 409 DE 2007 ARTICULO 226 Y S.S)DESARROLLO PROGRESIVO.

DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007III DESARROLLOS URBANSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERSSOCIAL.ARTICULO 226. FRENTE Y REAS MNIMAS DE LOTE. De conformidad

con lo establecido en elpargrafo 1. del articulo 252, del acuerdo 242 de2006, los frentes, reas mnimas del lote y obligaciones urbansticas decesin de suelo para vivienda de inters social prioritaria, cuyo precio deventa no supere los 70 salarios mnimos, sern los establecidos en losdecretos nacionales 2060 y 2083 de 2004. La obligacin de construccin deequipamiento se realizara de conformidad con lo establecido en los artculos252 y 332 del acuerdo 46 de 2006.

La vivienda de inters social cuyo precio de venta este entre 70 y 135salarios mnimos legales mensuales, se regir por la reglamentacinespecifica de frente y rea minima del lote correspondiente que trata la

presente seccin.

F. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTO DECRETO MUNICIPAL 409 DE2007 ARTICULO 229)

DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007III DESARROLLOS URBANSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERSSOCIAL.ARTICULO 229. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTOS. Ser aplicablea los desarrollos urbansticos o constructivos que contemplen 6 o mas

soluciones de vivienda de inters social, as:

Para los proyectos con precio de venta por unidad de vivienda hasta 70salarios mnimos legales vigentes es de una (1) celda para vehiculo porcada diez (10) viviendas generadas y una (1) celda para moto por cadacuatro (4) viviendas. Para los proyectos con viviendas de precio entre 70 y135 salarios mnimos legales vigentes es de una (1) celda para vehculospor cada seis (6) viviendas y de una (1) celda para motos por cada tres (3)


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viviendas; en los desarrollos en lotes con rea igual o superior a 900 mts2mnimo el 50 % de las celdas ser de visitantes.

En los casos en los que el nmero de soluciones de vivienda sea inferior a10 unidades, deber disponerse de por lo menos una celda por vehiculo ydos para moto.

En las reas de influencia de los sistemas de transporte masivo de medianacapacidad, la exigencia ser de una celda para vehiculo por cada diz (10)unidades de vivienda y una (1) celda para moto por cada cuatro (4)viviendas, en todos los rangos de vivienda de inters social.

Las celda producto de la aplicacin de la norma anterior sern comunes enlas unidades cerradas y publicas en las urbanizaciones abiertas segn elproyecto urbanstico, en ningn caso correspondern a celdas privadas.

Se exceptan de la exigencia de estacionamiento:* Los proyectos de regularizacin y legalizacin urbanstica en los cuales sedefinir la norma especifica.* Los proyectos de vivienda compartida en la categora de inquilinato.

G. VERIFICACIN DE REAS MNIMAS PARA PATIOS Y VACOS(ARTICULO 293 DECRETO 409 DE 2007).

DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007III DESARROLLOS URBANSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERSSOCIAL.

ARTICULO. 293 DIMENSIONES MNIMAS DE PATIOS Y VACOS. En lasedificaciones destinadas a vivienda y a otros usos diferentes que cuentencon una altura de tres pisos o mas, el lado mnimo del patio o retiro serde (3.00) tres metros para los tres primeros pisos, con un rea minima devaco 9.00 metros cuadrados. Esta dimensin se incrementara en 0.50metros por cada piso adicional. Las dimensiones resultantes del patiodebern respetar desde el nivel en que ste comience.


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En edificaciones de un solo piso para vivienda, la dimensin minima dellado de patios o vacos ser de dos (2.00) metros y el rea minima decuatro (4.00) metros cuadrados. En edificaciones de dos (2) pisos paravivienda, el lado mnimo ser de dos metros con cincuenta (2.50) y el reaminima de seis metros con veinte cinco centmetros cuadrados (6.25).

Si la vivienda se realiza mediante un proceso de adiccin hasta cuatros (4)pisos, se permitir que la dimensin minima del patio se cumpla en cadapiso independientemente; en los casos en los cuales se construyasimultneamente mas de un piso, la dimensin minima del patio ser lamayor para todos los niveles.

Pargrafo 1. Cuando el proyecto arquitectnico resulte afectado

sensiblemente por la aplicacin de lo previsto en los casos anteriores sepermitir la reduccin del lado mnimo a dos (2.00) metros. En edificacioneshasta tres (3) pisos, siempre y cuando se compense con el incremento delotro lado hasta completar el rea minima que le corresponde por su altura.Pargrafo 2. Para edificaciones hasta cuatro (4) pisos de altura se podrnproyectar vacos con un lado mnimo de dos con cincuenta (2.50) metroscumpliendo con el rea minima en funcin de la altura cuando se utilicenexclusivamente para iluminar y ventilar cocinas o reas de servicios. Delquinto (5) piso en adelante esta medida se deber incrementar en formaconstante en 0.50 metros adicionales por piso.

Pargrafo 3. No se permitir la utilizacin con fachada abierta del vaco deun mismo patio para la iluminacin y ventilacin de zonas sociales oalcobas pertenecientes a mas de una unidad de vivienda, ubicadas en elmismo nivel o niveles diferentes de la misma edificacin, si la edificacin delas ventanas es inferior a seis (6.00) metros. Solo se permitirn distanciasmenores en aquellos casos en que las ventanas correspondan a espaciosdestinados a labores domesticas o servicios sanitarios y cumplan con lasespecificaciones de las fachadas semicerradas o en aquellos en los cualesmediante el diseo de la ventaneria se puede garantizar que no seproducirn registros entre las diferentes viviendas, tal como ventanas noenfrentadas y adicionalmente retrazadas o con ngulos diferentes.

Pargrafo 4. El rea minima del patio en el nivel en el que se desarrolle , sepodr dividir como rea privada de viviendas continuas con un muro cuyaaltura mxima ser la de dicho piso; en los pisos superiores el rea devaco obligatorio no se podr fraccionar.

Pargrafo 5. La distancia minima a la cual puede estar una ventana, balcno terraza de lindero sea paralela o forme ngulo con el, es de tres (3.00)metros. Cuando la distancia es menor el patio o retiro se deber cerrar con


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un muro hasta el nivel de enrace de la edificacin. Cuando la ventana esperpendicular al medianero y se encuentra a menos de tres (3.00) metrosde este, deber tener vidrio fijo y opaco hasta un metro con ochenta (1.80)metros del piso acabado.

En el caso de lotes que formen ngulos entre si, tanto las puertas de accesocomo las ventanas de la fachada debern respetar una distancia de unmetro con cincuenta (1.50) al lote contiguo, ecepto en el caso de existirantejardn, donde la distancia minima de la puerta o lindero ser ladimensin del antejardn.

La distancia minima entre ventanas opacas a linderos no podr ser inferior atres (3) metros. La distancia minima entre ventanas que generen registro no

podr ser inferior a seis (6) metros para el primer caso la ventilacin deberestar a uno con ochenta (1.80) metros del nivel del piso acabado.

H. ALTURA MXIMA Y RETIROS ( ARTICULO 288 DECRETO 409 DE2007).

DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007III DESARROLLOS URBANSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERSSOCIAL.ARTICULO. 288 CONSIDERACIONES PARA LA DEFINICIN DE LA

ALTURA. Para la definicin de la alturas de las edificaciones se tendr encuenta lo dispuesto en al articulo 254 del acuerdo 46 de 2006.

Cuando por efectos de la topografa una edificacin sobresalga del terrenocinco (5) o mas pisos o diez y siete (17) metros de altura, por uno o variosde sus costados dando frente a vas a linderos, esto deber cumplir con laexigencia de once (11) metros a ejes de las vas y las dems que sedeterminan a linderos en la presente reglamentacin.

Cuando una edificacin alcance la altura mxima que le sea permitida, lacubierta del ultimo nivel deber ser en teja o en losa inclinada; nicamente

se permitir en terrazas que no supere el 25% del rea de dicho piso o nivelubicadas hacia la parte posterior de la edificacin, salvo para elcumplimiento de terrazas de evacuacin.

La altura para las edificaciones de comercio, servicios, industriales einstitucionales o de servicios de la comunidad se rigen por las normasespecificas para dichos usos en la presente reglamentacin.


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residenciales se exigir un ascensor con capacidad minima para seis (6)personas en edificaciones de seis (6) o mas pisos o veinte (20)apartamentos para un numero mayor de apartamentos, la capacidad delascensor ser igual a una proporcin del 10% del numero total de personasque habitan la edificacin, asumiendo un promedio de 3.94 personas porapartamento.

C. PORTERA Y CUARTOS DE ASEO.


ARTICULO 306. PORTERA Y CUARTOS DE ASEO. Toda edificacin enaltura con mas de cinco (5) pisos o aquellas que tengan mas de diez (10)unidades de vivienda deber disponer en sus reas comunes privadasdistintas al antejardn, retiro a lindero o a quebrada, de un espacio deportera prximo al acceso, dotado del mobiliario indispensable para eldesempeo de dicha actividad y de un servicio sanitario completo. Cuandola portera ocupe el retiro frontal adicional su construccin se deber hacerlo mas transparente posible y con una altura mxima de un (1) piso o tres(3.00) metros de altura.

Se exceptan de la exigencia anterior lasa edificaciones que pertenezcan a

conjuntos o urbanizaciones cerradas que dispongan de un sistema deportera comn aquellas que operen mediante puertas electrnicas ycitfono y las destinadas a viviendas de inters social.

Las que operen mediante de un sistema de conserje con horario deoficina, dispondrn del espacio necesario para el funcionamiento de laactividad.

Igualmente en todas las edificaciones se deber disponer para elmantenimiento de cuartos de aseo, a razn de uno como mnimo cada tres(3) pisos localizados preferentemente en los descansos de las escaleras de

los cuales estarn dotados con poceta y agua corriente.

D. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA.



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ARTICULO 308. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA . Lasedificaciones en altura que adems de la conexin al acueducto publicorequieran de sistemas almacenamiento interno con tanques, debernefectuar los siguientes clculos para los diseos de los sistemas dedotacin interna de acuerdo con las normas tcnica vigentes.

Como dotacin minima las edificaciones de mas de tres (3) pisos deberncontar con tanques para almacenamiento de agua a razn de 500 litros porcada vivienda; para los usos de comercio y de servicios se dispondr de untanque de almacenamiento a razn de 500 litros como mnimo por cada200 metros de rea construida neta til en dichos usos.

Pargrafo. En el proceso de otorgamiento de licencias urbansticas se

considerara el requerimiento contenido en las disposiciones vigentes encuanto al bombeo necesario para el suministro de agua en edificaciones demas de tres pisos.

E. REA PARA ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS SLIDOS. .

DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007III DESARROLLOS URBANSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERSSOCIAL.ARTICULO 309. REAS PARA EL ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS

SLIDOS. Toda edificacin para uso multifamiliar, comercial, de servicios omixta as como las urbanizaciones residenciales en todas sus topologas yaquellas que la entidad de aseo determine, tales como equipamiento deactividades industriales, deber contar con un sistema de almacenamientocolectivo de residuos slidos de conformidad con las normas expedidas porlas entidades ambientales y de salud y dems entidades que lo requieran.

Los cuartos para almacenamientos para residuos slidos en lasedificaciones cumplirn como mnimo con los siguientes requisitos.- Deben estar cubiertos y estar con acabados lisos en paredes para

permitir su fcil limpieza e impedir la formacin de ambientes propicios

para el desarrollo de microorganismos, insectos y roedores.- Deben contar con sistemas de suministro de agua, de iluminacin,

control de insectos, ventilacin y reventilacin, hacia el exterior ya seadirectamente o mediante ductos o buitrones; as mismo, con unadecuado drenaje de posibles lixiviados.

- Los pisos de los cuartos de residuos slidos debern garantizar lafacilidad de su higiene y condiciones de seguridad con materialesantideslizantes, de suficiente dureza para resistir los esfuerzos derodadura a que pueden estar sometidos; con acceso desde la va


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publica, en caso de existir desniveles se dispondrn rampasgarantizando un ancho de un (1.00) metro de circulacin con unapendiente menor del 8%. Cuando el cuarto de residuos slidos estelocalizado en stano o semistano para estacionamiento de vehiculo deledifico, la circulacin de acceso y salida deber hacerse por zonascomunes claramente demarcadas y no podr efectuarse a travs de lasceldas de parqueo.

- Los cuartos de residuos slidos debern disponer de doscompartimientos o espacios, uno destinado para material reciclable yel otro para material no reciclable.

- Disponer del espacio suficiente para el almacenamiento de losrecipientes que contengan residuos slidos y para la recoleccin de losmismos por parte del personal encargado. Para el calculo del numero

de recipientes se consideran factores tales como volumen promedio deresiduos slidos por habitantes, frecuencia de recoleccin, densidad dela basura suelta y compactada igualmente la capacidad de losrecipientes.

- La reas de almacenamientos de residuos slidos para edificacionesmultifamiliares, comerciales e industriales ser la que establezca laautoridad competente.

- La distancia minima de un cuarto de almacenamiento de residuosslidos a fachadas abiertas o semicerradas ser de tres (3.0) metros ydeber garantizar la no propagacin de olores.

Pargrafo. El cuarto de almacenamiento de residuos slidos en losdesarrollos urbansticos estar dispuesto de forma que el carro recolectorno impida el acceso vehicular o peatonal al momento de recoleccin de lasmismas.

F. DUCTOS DE RESIDUOS SLIDOS.


ARTICULO 310 DUCTOS DE RESIDUOS SLIDOS. Toda edificacin quecontemple mas de cinco (5) pisos de altura deber disponer de ductos para laevacuacin de residuos slidos cumpliendo con las normas y requisitostcnicos necesarios para el buen funcionamientos de los mismos, as como lautilizacin de materiales lisos e inoxidables para su elaboracin de tal formaque no se propicie el atascamiento de residuos ni la generacin de efectoscontaminantes, as:

- Se construirn con materiales resistentes al fuego y aislantes delsonido, con paramentos interiores lisos, resistentes, impermeables,


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anticorrosivos y de fcil limpieza, su trazado ser vertical, podr tentecambios de direccin siempre que no haya pendiente inferiores alsesenta 60.

- Su seccin interior debe ser constante, no menor a 59 centmetros dedimetro interior.

- Deben proveerse de las instalaciones recursivas de limpieza y contraincendios.

- Si en su parte inferior se dispone de una superficie de rebote deresiduos slidos, esta se construir de tal modo que se eliminen almximo los ruidos y se evite que queden en ella los lquidos quepuedan desprenderse, y tendr la pendiente necesaria para que porgravedad todos los productos vertidos se depositen en los recipientesdispuesto para ello.

- Las compuertas situadas en la diferentes plantas debern ser demateriales resistentes al fuego, de fcil limpieza y cierre silencioso yestanco para los olores y corrientes de aire. Se situarn en lugares defcil acceso , preferentemente fuera de las viviendas y con suficienteespecio de maniobra.

- Cuando el cuarto que contenga el terminal del ducto sea distinto aldestinado a guardar los recipientes de basura, cada uno dispondr deventilacin totalmente independiente.

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.PQUE NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL (CONSTRUCCIONES EN PISOS SUPERIORES).

Lo que no esta prohibido esta permitido.Articulo 6. Constitucin Poltica de Colombia

TITULO 1DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES..ARTICULO 6. Responsabilidad legal de los particulares y de losservidores pblicos. Los particulares solo son responsables ante las

autoridades por infringir la constitucin y las leyes, los servidores pblicoslo son por la misma causa o por omisin o extralimitacin en ejercicio desus funciones.

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LAAPROBACIN DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL PRIORITARIO SI


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SUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOSOBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).

A. Dentro de la funcin del curador no esta hacer avaluos comercialesque le permitan decir con certeza que el inmueble rebasa los 70salarios mnimos legales mensuales vigentes.

B. Si existe declaracin expresa del titular de la licencia que se trata deun proyecto de vivienda de inters social prioritario, el curador deberaprobar la licencia con base en el principio de la buena fe; o en casocontrario deber elevar denuncia penal contra el solicitante de lalicencia por fraude procesal.

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR ENEXTRACTO 5 Y 6.

Como la ley no restringe el extracto sino que por el contrario califica dichavivienda con un avalo inferior a 70 salarios mnimos mensuales vigentes,en teora no existira lmite en cuanto al extracto en si.A manera de ejemplo en un extracto alto se podra construir vivienda deinters social prioritaria si la diferencia del suelo fura pequea dentro delproyecto, ya que el valor de los materiales es el mismo dentro del casourbano de la ciudad.

5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPALQUE EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.

Se verifica en el momento en que la oficina de catastro haga el avalo parael cobro correspondiente para dicho inmueble, adems la administracinmunicipal verificara el precio de venta de las viviendas de inters socialresultante o el precio del respectivo lote en aquellos casos de que se hayan

beneficiado de las normas o incentivos nacionales y municipales sobre lamateria.

6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR ELPROYECTO DE V.I.S.P.


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Si se presenta la solicitud respetuosa ante el curador esta debe ser recibida,y si por algn motivo no se le quiere recibir esta podr radicarse en ladefensora del pueblo, as como lo indica el cdigo contenciosoadministrativo en su artculo 27.

CAPITULO VIDE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS INICIADAS ENCUMPLIMIENTO DE UN DEBER LEGAL.Articulo 27. Deber de Colaboracin de las autoridades. Cuando unanorma imponga a una persona el deber de presentar una solicitud, unadeclaracin tributaria, o de otra clase o de una liquidacin privada. O el derealizar cualquier otro acto para iniciar una actuacin administrativa, lasautoridades no podrn impedirlo ni regresar a recibir el escrito con el que

se pretenda cumplir el deber. Ello no obsta para que se adviertan alinteresados las faltas en que incurran o las que aparentemente tiene suescrito.El interesado realizara ante el correspondiente funcionario del ministeriopublico los actos necesarios para hacer cumplir su deber, cuando lasautoridades no lo admitan, y el funcionario ordenara iniciar el tramite legal, eimpondr las sanciones disciplinarias pertinentes.En estas actuaciones se aplicara lo dispuesto en los dos ltimos incisos delarticulo 5 y en los artculos 11, 12, 13, 14 y 15 de este mismo estatuto.

7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LAV..I.S.P.

En desarrollo del mandato constitucional del DERECHO A VIVIENDA DIGNAdel artculo 41, se han desarrollado una serie de estmulos econmicos con lafinalidad de hacer efectivo este derecho en tratndose de vivienda de interssocial.

Estos atractivos no solo propenden por beneficios individuales para lospropietarios de la vivienda de inters social sino que tambin estn destinados

hacia los constructores de esta modalidad de solucin de vivienda.

Los beneficios tributarios y tarifarios estn referidos al los siguientes tpicos,entre otros: Expensas por licencias de construccin, devolucin al Constructordel IVA pagado en los materiales, impuestos de construccin, exoneracin dela retencin en la fuente, derechos notariales y derechos registrales.

EXPENSAS DE CONSTRUCCIN


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Las expensas por expedicin de licencias de construccin en proyectos queinvolucren ms de una vivienda de inters social tienen un descuento del 50%.Ley 810 de 2003, artculo 11 y Decreto 564 de 2006, artculo 109.

Cuando se trata de expensas por expedicin de licencias para una solavivienda de inters social en los estratos 1, 2 y 3, dicha expensa tiene un valornico equivalente a cinco (5) salarios mnimos diarios legales vigentes, esdecir, $76.750 para el ao 2008. Decreto 564 de 2006, artculo 117.

REINTEGRO AL CONSTRUCTOR DEL IVA PAGADO EN LOS MATERIALES

Por disposicin del artculo 850 del Estatuto Tributario, reglamentado por eldecreto 1854 de 2001, la devolucin se har en una proporcin al 4% del valorregistrado en las escrituras de venta del inmueble (hasta $2486.700 para elao 2008). Esta compensacin aplica para viviendas con valor inferior a 135salarios mnimos mensuales legales vigentes ($62167.500 para el ao 2008)que correspondan a estratos socioeconmicos del 1 al 5.

RETENCIN EN LA FUENTE

Dice el artculo 400 del Estatuto Tributario que El otorgamiento, la autorizacin

y el registro, de cualquier escritura pblica, de compraventa o de hipoteca deuna vivienda de inters social de que trata la Ley 9 de 1989, no requerir delpago de retenciones en la fuente. En este orden de ideas se ahorra el 1% delvalor de la venta (hasta $621.675 para el ao 2008).

REGISTRO

El registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos tiene unaexencin del 50% del valor ordinario. Aplica para estratos 1, 2 y 3. Decreto2280 de 2008.

ESCRITURACIN

La compraventa e hipoteca de vivienda de inters social causar derechosnotariales equivalentes a la mitad de los ordinarios. Resolucin 8850 de 2007,Artculo 33, Superintendencia de Notariado y Registro.


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Existen casos especiales (ver decretos 2158 de 1995 y 371 de 1996) para loscuales la tarifa nica es de $5.940.

IMPUESTO DE CONSTRUCCIN

Este impuesto est regulado en cada municipio. Por ejemplo, en la ciudad deMedelln estn exentas del impuesto de construccin las viviendas de interssocial con valor inferior a 70 salarios mnimos mensuales legales vigentes(32235.000 para el ao 2008).

9. QUE RELACIN EXISTE ENTRE VIVIENDA DE INTERS SOCIALPRIORITARIA Y LA DECLARATORIA DE DESARROLLOPRIORITARIO.

Directamente no existe una relacin, pero en el fondo lo que se busca conamabas instituciones es dar aplicacin efectiva a los principiosconstitucionales y al ordenamiento territorial:

La funcin social y ecolgica de la propiedad. La prevalencia del inters general sobre el particular. La distribucin equitativa de las cargas y beneficios. A los principios legales de funcin pblica del urbanismo. Todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijar

las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho ypromover planes de vivienda de inters social.

CONCLUSIONES

RESUMEN: Este trabajo consiste en identificar algunas necesidades bsicasde calidad que debe tener la Vivienda de Inters Prioritario (VIP), es un anlisisque se hace sobre la VIP para encontrar la calidad y las falencias que estosproyectos tienen. Para esto se realizaron encuestas a cinco proyectos ubicadosen diferentes localidades de la ciudad de Bogot con el fin de analizar lapercepcin de sus moradores con respecto al diseo, construccin y entornode sus viviendas; posteriormente se elaboro una matriz de calificacin para


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lombardia, Santiago de las atalayas, Sabanagrande superlote II, San cayetanoy Miravalle.Una vez seleccionados los proyectos se recopilan las especificacionesofrecidas por el constructor como son: descripciones generales yespecificaciones tcnicas.Por otro lado y paralelamente a estos datos se trabaj con el formato deencuesta el cual registra la percepcin de algunos propietarios de estasviviendas en cuanto al diseo, construccin y urbanismo de sus proyectos.Una vez consignados estos datos se analizan para despus conjuntamente conlos datos generales y especificaciones tcnicas ofrecidas por el constructorestablecer parmetros de calificacin a los proyectos.Con los anlisis de las encuestas y las calificaciones de los proyecto seidentifican las necesidades bsicas que se deben tener para mejorar la calidad

de la vivienda de inters prioritario.3 FORMATO ENCUESTAPara aprovechar el registro histrico y continuar con las investigacionesrealizadas en lo referente a la Vivienda de Inters Prioritario se tomo comobase la encuesta realizada por el Ingeniero Mauricio Andrs Otero Dumar y setuvieron en cuenta otros aspectos que han sido una gua en los estudioseuropeos de la reglamentacin de la calidad de vivienda Estudio Comparativosobre el Control y Promocin de la Calidad de la Vivienda en Europa comoson: Espacio, Ambiente Interno y Salud , Accesibilidad y Vecindario,adicionalmente fuera de estos aspectos se involucraron otros componentes los

cuales se determinaron de acuerdo a la experiencia y buen juicio delproponente y del asesor de este trabajo de tesis.Una vez analizada la informacin anteriormente descrita se estableci elformato de encuesta el cual esta dividido en los siguientes grupos:

3.1Datos generalesEn este grupo se identifica la composicin del ncleo familiar que habita en lavivienda, el uso de lavivienda y el tiempo que llevan habitando en ella.

3.2Aspectos econmicosAqu se analizan las tres grandes variables que permiten el acceso a la

vivienda las cuales son: Ahorro programado, Subsidio y crdito.

3.3Servicios pblicos e instalaciones internasEn estos dos grandes grupos se pretende verificar primero la calidad de losservicios pblicos que abastecen al sector en donde se encuentra ubicado elproyecto y el ambiente de higiene al interior de la vivienda.

3.4Ambiente interno y saludAqu se mide la calidad de vida del residente al interior de la vivienda.


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3.5EspacioSe verificara si el diseo espacial de la vivienda esta acorde con lasnecesidades del usuario. En lo referente a circulaciones privadas este tem serefiere a las escaleras de las viviendas y el tem de espacios comunales a lossectores de saln, cocina y patio.

3.6Ampliaciones y/o modificacionesEn este grupo se identifican las ampliaciones y modificaciones que hanrealizado sus propietarios ya sea para acoplar la vivienda a sus necesidades opara mejorar la apariencia de esta.

3.7Cambio de especificaciones en acabados

La mayora de las viviendas de Inters Prioritario tienen una calidad baja o nulaen cuanto a la entrega de sus acabados, con este grupo se medir cuales sonlos acabados que el usuario realiza para mejorar la apariencia, el ambienteinterno y la higiene de la vivienda.

3.8Deficiencias constructivasAqu se analizara las deficiencias que ha sufrido la vivienda desde su momentode entrega a la fecha y se verificara si la supervisin, el mtodo constructivo, eldiseo arquitectnico y los materiales con los cuales se construyo la viviendafueron los adecuados, cabe anotar que en lo referente a la calidad de losmateriales el anlisis presente es muy subjetivo ya que se requerira de toma

de muestras y ensayos de laboratorios los cuales se deben hacerse durante laetapa de construccin.

3.9reas comunesAqu se medir si estos espacios entregados a la comunidad cumplen con lasnecesidades de los residentes y con las expectativas ofrecidas en la etapa depromocin del proyecto.

3.10VecindarioCon este punto se busca analizar las caractersticas que brinda la ubicacin yentorno del proyecto.

4 CALIFICACIN PROYECTOSLa matriz de calificacin del proyecto tiene como base algunos grupos delformato de encuesta. La incidencia para cada uno de los tem del grupo seestableci teniendo en cuenta la prioridad de la actividad y la responsabilidaddel constructor. Esta matriz tiene los siguientes grupos:

4.1Servicios pblicos


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Los servicios Hidrulicos, Sanitarios y Elctricos son los que tienen una mayorincidencia dentro de este grupo ya que se consideraron como servicios bsicosque deben ser instalados ya se a por el constructor y/o las empresasprestadoras de estos servicios. Con respecto al gas natural y telfono estosservicios no se consideraron prioritarios para la necesidades de sus usuariosaunque su uso se hace indispensable en algunas situaciones, de hay que laincidencia sea menor con respecto a los anteriores servicios.En cuanto a la recoleccin de basuras este servicio se encuentra incluidodentro del servicio de acueducto y alcantarillado de ah que el porcentaje decalificacin sea el menor del grupo.

4.2Instalaciones internasLas instalaciones hidrulicas, sanitarias, elctricas y de gas deben ser de muy

buena calidad ya que una falencia en estas pueden llevar al deterioro de lavivienda o inclusive hasta la perdida de las mismas.Otro aspecto que se tuvo en cuenta es que tambin pueden llegara a afectar lacalidad del aire que se respira al interior de las viviendas.

4.3Ambiente interno y saludCon respecto a la ventilacin natural este tem es el de mayor incidencia en elgrupo ya que de este se deriva la calidad del aire y el aspecto del espacio. Conrespecto a la calidad del aire su porcentaje es relativamente alto ya que resultaser un factor importante para que la vivencia resulte agradable y sana para susmoradores.

Los niveles de acstica tienen una incidencia menor sobre los tem anterioresya que este no solamente depende del diseo y sistema constructivo de lavivienda sino de la convivencia de sus residentes. Lo mismo ocurre con laprivacidad al interior de las viviendas ya que es mas responsabilidad de loshabitantes del proyecto que del diseo y sistema constructivo del mismo.

4.4Deficiencias constructivasLas incidencias para cada uno de sus tem dependen de que tantocomprometan la estabilidad de la vivienda como tambin su grado dereparacin de la misma.Por otro lado el valor de la incidencia total de este grupo se hizo mediante la

calibracin total de la matriz ya que este resulta un porcentaje negativo delproyecto el cual debe castigar severamente la calidad debido a que lapresencia de estos factores influye en las respuestas y apropiaciones de lavivienda por parte de sus residentes.

4.5reas comunesSe le dio importancia a la existencia del saln comunal y a las zonas verdes yaque los espacios de las viviendas no permiten realizar ciertas actividades deesparcimiento y recreacin. En cuanto al parque infantil su incidencia se debe a


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que la mayora de las respuestas en las encuestas se asociaron con elmantenimiento y seguridad de esta rea que en cierta medida deja de serresponsabilidad del constructor ya que el se encarga del diseo, construccin yen algunos casos se su dotacin. Con respecto a los parqueaderos suincidencia no estn alta como los anteriores porque para algunos moradoresestos espacios le son indiferentes. No obstante este requisito es una exigenciaque tiene que ser acatada por el constructor. Para los locales comerciales suincidencia es baja ya que estos proyectos son destinados para uso residencial,sin embargo estos espacios pueden brindar sostenibilidad al proyecto.

4.6VecindarioLa incidencia total de este grupo es menor con respecto a los dems ya queestos tem no son responsabilidad del constructor sino de las exigencias de

futuros desarrollos de la Ciudad. Definido estos grupos y sus valores deincidencia se realiza la calificacin del proyecto la cual es la suma de los totalesparciales dividido por 5.2, este ultimo es la suma total de las incidenciafavorables al proyecto.Dependiendo la calificacin del proyecto se establecen los siguientes rangos:Tabla 1. Rangos calificacin de proyectos. Calificacin Rango Bueno 80.01% a100% Regular 60.01% a 80% Malo 50% a 60% Los valores mximos ymnimos son resultantes de la calibracin del modelo. Teniendo un 50% comopromedio malo sobre el 100% optimo de la calibracin del modelo he optadopor tomar los rangos que se muestran en la tabla; no obstante pueden resultarvalores por debajo del mnimo, lo cual obliga a realizar un mayor muestreo de

encuestas y a determinar si las especificaciones actuales de las reascomunes cumplen con lo ofrecido por el constructor. En caso de que lacalificacin no llegue al rango mnimo se puede concluir que las falencias sonbastante notorias en todo el proyecto cosa que deja entredicho la calidad delmismo.

5 RESULTADOSVerificando el rango para el promedio de los proyectos la calificacin de estoses regular y las principales falencias en cuanto a la calidad de la vivienda seregistran en los grupos de reas comunes con un 53.75%, Espacio con un55.53%, ambiente interno y salud con 72.34% y deficiencias constructivas con

un 44.52%. Con respecto a las reas comunes su calificacin es mala y esto sedebe principalmente a que se presentan problemas con el parque infantil y laszonas verdes, sin embargo cabe anotar que en las respuestas de las encuestasestos tem estuvieron asociadas con la seguridad del proyecto lo cual se vereflejado en el proyecto san Cayetano que obtuvo la mayor calificacin en eltem de seguridad y en el grupo de reas comunes.Dentro del grupo de reas comunes otro factor que hace que los proyectopresenten esta mala calificacin es la falta de los locales comerciales loscuales deberan ser considerados dentro del diseo del proyecto ya que no


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solamente suplen algunas necesidades bsicas de consumo de sus moradoressino que tambin se puede pensar desde el punto de vista como ayuda a lasostenibilidad del proyecto mediante el cobro de un arriendo que seria uningreso al proyecto.En cuanto al espacio de las viviendas se deben replantear las dimensiones dellote expuestas en el acuerdo 6 de 1999 en donde se establece que paravivienda unifamiliar este debe ser de 3m de frente por 11 de fondo y paravivienda bifamiliar de 6m de frente por 11 de fondo, ya que es una limitantetanto para los diseos arquitectnicos como estructurales los cuales tienen queajustarse a estas medidas. Por otro lado la mejor calificacin en cuanto alespacio lo obtuvo el proyecto Santiago de las atalayas pues esto se debe a laubicacin y diseo de la escalera y el patio. El grupo de ambiente interno ysalud presenta una calificacin regular del 72.34%; en cuanto a la calificacin

de este para cada uno de los proyectos se encontr que cuatro estn porencima del 70% y solamente uno registra una calificacin mala del 56%. Paraestablecer el porque de esta diferencia se revisaron los planos arquitectnicosy se observo que el proyecto Quintas de Lombardia presenta la zona del patiocubierta con teja eternit lo cual limita la ventilacin natural y la calidad del airede la vivienda, a diferencia de los dems proyectos que registran estas zonasdescubiertas. Cabe anotar que la especificacin del patio cubierto genera unamayor utilidad al constructor por que es mas rentable para este proyecto elsuministro e instalacin de la cubierta que el de la puerta metlica. En cuanto alas deficiencias constructivas estas registran un porcentaje negativo del 44.52%lo cual es alto ya que este debe tender a cero, y las principales deficiencias

constructivas que se presentaron en estos proyectos son: humedad en losmuros y en las placas de entrepiso, fisuras en muros, en placas de entrepiso yen la placa de contrapiso, grietas en muros y en la placa de contrapiso,asentamientos y falta de bajantes de aguas lluvias. Para minimizar estasdeficiencias constructivas y evitar sobre costos en el porcentaje de postventas,se requiere una mejor planeacin en la etapa de diseo y una mayorsupervisin en la etapa de construccin del proyecto.Se tiene un porcentaje del 12.62% para el grupo de vecindario y los factoresque disminuyen la calificacin para el proyecto son la falta de iglesia como decolegios y el nivel de inseguridad.

6 RESULTADOSEn el transcurso de la investigacin se identificaron las falencias encontradasen los diferentes proyectos de construccin (VIP), los cuales son factorespredominantes en la calificacin de la calidad de estos proyectos. Lainvestigacin permiti conocer las deficiencias mas usuales en el diseo yconstruccin de estas viviendas.El formato de encuestas permito conocer la inconformidad de los usuarios deestas viviendas ya que actualmente se estn presentando problemas tanto dediseo como de construccin.


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Los tem e incidencias que se establecieron para la calificacin de proyectos devivienda deben seguir siendo analizados y subsanados mediante la ampliacinde muestreos a diversos proyectos de vivienda.El Gobierno debe tener una mayor injerencia en la supervisin de estosproyectos con el fin de optimizar la calidad de vida de sus habitantes.El reto del constructor hacia estos proyectos es cada vez mas difcil pues porun lado esta el poder adquisitivo del usuario y por otro lado debe sortear elincremento que ha presentado la construccin lo cual hace que se tengan quebajar especificaciones que afectan la calidad de la vivienda.

7 BIBLIOGRAFAEcheverry, D. 2003. Vivienda de inters social retos y oportunidades.

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Bogot: Colombia.

Aportes

Jaqueline Bustamante Lopera.Conciliadora en Derecho

precisiones sobre la vivienda de interes social prioritario (visp)

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