portada estudi de detallsede.sagunto.es/es-es/tablonanuncios/documents/e15_16... · 2017. 4....

Carmel Gradolí, arquitecte · C/ Alegret nº 10, 46020 València · 963942078 · [email protected]

ÀREA DOTACIONAL DE LA GERÈNCIA EN PORT DE SAGUNT ESTUDI DE DETALL I PLA DIRECTOR AJUNTAMENT DE SAGUNT DESEMBRE 2016

ÍNDEX

ESTUDI DE DETALL

MEMÒRIA INFORMATIVA 1

1. INTRODUCCIÓ 1

2. MARC LEGISLATIU 1

3. MARC URBANÍSTIC 2

4. ÀMBIT TERRITORIAL 3

5. SITUACIÓ ACTUAL 3

MEMÒRIA JUSTIFICATIVA 10

1. ADEQUACIÓ ALS MARCS LEGISLATIU I URBANÍSTIC 10

2. SOBRE L’ESTUDI DE DETALL I EL PLA DIRECTOR 10

3. ORDENACIÓ 11

4. PLÀNOLS 13

INTEGRACIÓ DE L’ORDENACIÓ EN EL PAISATGE URBÀ 15

1. TRETS MÉS SIGNIFICATIUS DEL PAISATGE DE LA GERÈNCIA 15

2. ADEQUACIÓ DE L’ORDENACIÓ 16

PLA DIRECTOR D’ACTUACIONS 1. INTRODUCCIÓ 17

2. ASSIGNACIÓ D’USOS A LES EDIFICACIONS 18

3. ACTUACIONS I CRITERIS D’INTERVENCIÓ 22

4. TEMPORITZACIÓ DE LES ACTUACIONS I GESTIÓ DEL MENTRESTANT 25

5. VALORACIÓ DE LES ACTUACIONS 28

PLÀNOLS

1. Situació

2. Planejament

3. Entorn urbà

4. Estat actual. Planta

5. Estat actual. Volumetria

6. Ordenació. Planta

7. Ordenació. Volumetria

8. Ordenació transitòria. Planta

9. Ordenació transitòria. Volumetria

10. Ordenació. Pla Director. Tractament de superfícies

11. Ordenació. Pla Director. Esquemes d’instal·lacions

12. Ordenació. Pla Director. Temporització d’actuacions

ESTUDI DE DETALL


Carmel Gradolí, arquitecte · C/ Alegret nº 10, 46020 València · 963942078 · [email protected] 1

ESTUDI DE DETALL

MEMÒRIA INFORMATIVA

1. INTRODUCCIÓ

El 29 de juliol de 2016, la Junta de Govern Local de l’Ajuntament de Sagunt va

aprovar en sessió ordinària encarregar la “Redacción del estudio de detalle con

determinación de alineaciones, volúmenes y espacios libres de acuerdo con lo

previsto en el Artículo 41 de la LOTUP en referencia a la pastilla de suelo dotacional

de la Gerencia de Altos Hornos del Mediterráneo”. D’acord amb el planejament

superior i l’encàrrec realitzat, el present Estudi de Detall integra un Pla Director de

l’Àrea.

2. MARC LEGISLATIU

El marc legislatiu que regula els estudis de detall queda definit a l’article 41 de la Llei

5/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, d’Ordenació del Territori, Urbanisme i

Paisatge de la Comunitat Valenciana (LOTUP), que estableix:

1. Els estudis de detall defineixen o remodelen volums i alineacions, sense que puguen

modificar altres determinacions pròpies del pla que desenrotlla.

2. Es formularan per a les àrees delimitades o en els casos definits pels plans de rang superior,

i han de comprendre, com a mínim, illes de cases o unitats urbanes equivalents completes.

3. Podran crear els nous vials o sòls dotacionals que necessite la remodelació tipològica o

morfològica del volum ordenat, o ampliar-los, però sense alterar la funcionalitat dels previstos

en el pla que desenrotllen.

4. Contindran la documentació informativa i normativa pròpia que siga adequada als seus

fins i inclouran una anàlisi de la seua integració en el paisatge urbà.



Per tant, queda així definit el contingut de l’Estudi de Detall i la seua capacitat com

a instrument d’ordenació.

3. MARC URBANÍSTIC

És d’aplicació el Pla General d’Ordenació Urbana de Sagunt, que, al seu plànol

núm. 22, de Classificació del Sòl, classifica l’àrea de la Gerència com Sòl Urbà

Residencial amb Protecció Arquitectònica (ZR0).

El planejament de l’àrea de la Gerència es desenvolupa mitjançant el Modificado y

refundido Plan de Reforma Interior “Borde Sur Puerto de Sagunto-Este”, que, al seu

Títol Quart, Capítol Primer, Article 18, apartat B) de la “Memoria B) Documento con

eficàcia Normativa” indica:

Área del Dotacional de la Gerencia “Ciudad de las Artes Escénicas”. El Estudio de Detalle,

por su singularidad, (edificaciones existentes recuperables o no, vegetación y arbolado,

etc.), integrará un Plan Director del área atendiendo a los siguientes parámetros urbanísticos:

Edificabilidad neta: 0,60m2t/m2s neto.

Ocupación en planta incluida la existente recuperable: 50%.

Número de Plantas: III Plantas. Con Plan Director y reordenación de volúmenes: VI Plantas.

Los Estudios de Detalle, en su caso, que comprenderán la totalidad del área de que se trate,

fijarán los objetivos a desarrollar. Si así fuera, cada Estudio de Detalle deberá prever los viales

suplementarios precisos para atender la demanda adicional de accesos que ello genere

dentro de su propio ámbito, pudiendo conformar parcelas independientes. Tendrá por

objeto el señalamiento de nuevas alineaciones y rasantes y la reordenación de los

volúmenes. No podrán alterar el uso global ni los usos compatibles, ni el aprovechamiento

urbanístico de su ámbito, ni incumplir las normas para su redacción. Podrán disminuir la

parcela mínima y/o crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la

remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, sin alterar los m2 de techo.

No supondrá disminución en el cómputo total de los suelos dotacionales y/o cedidos

previstos por el Plan, para lo cual no podrá ocasionar perjuicios, ni alterar las condiciones de

ordenación de los predios colindantes.



El present document és este Estudi de Detall que integra un Pla Director. Però, abans

de continuar, l’estat actual de la qüestió de la Gerència i el seu destí dotacional

aconsella fer dues puntualitzacions a les determinacions del citat Article 18 del PRI:

• Encara que es manté l’ús dotacional de l’àrea, no es va a destinar a

l’anomenada “Ciudad de las Artes Escénicas”, antic projecte de la

Generalitat ara abandonat.

• El concepte de “edificabilidad neta” que el PRI atribueix a l’àrea és

impropi del seu ús dotacional, per la qual cosa considerem que cal

interpretar-lo com a una expressió de la volumetria màxima que el PRI

estima acceptable per a eixa àrea.

4. ÀMBIT TERRITORIAL

Com s’ha indicat, l’àmbit del present Estudi de Detall és la que el Planejament

anomena “Àrea Dotacional de la Gerència” i per a la qual preveu la redacció d’un

Estudi de Detall.

Esta Àrea és tota de propietat pública, té una superfície de 44.615 m2 i està

delimitada, al Nord, per l’Avinguda del Nou d’Octubre, al Est, pel Carrer de

Menéndez Pelayo, al Sud per l’Avinguda President Adolfo Suárez i a l’Oest per

l’Avinguda de Jerónimo Roure. Només al cantó Nord-est hi ha un edifici que no

pertany a l’àrea: l’església de Nostra Senyora de Begonya, que és propietat de

l’Arquebisbat de València i queda fora de l’àmbit de planejament del PRI i, per tant,

de l’Estudi de Detall.

Com es pot observar, este àmbit reuneix les característiques que exigeix l’Article 41,

apartat 2 de la LOTUP per a que es puga redactar sobre ell un Estudi de Detall, al

constituir una unitat urbana que, a més està definida per un pla de rang superior.

5. SITUACIÓ ACTUAL

L’àrea de la Gerència és un dels elements principals del sistema productiu de la

indústria del ferro i l’acer que va donar lloc al naixement de Port de Sagunt com a

nucli de població. Ubicada entre l’avinguda principal que connecta el Port amb



Sagunt (l’actual Avinguda Nou d’Octubre) i la via del ferrocarril que separava el

nucli de població de la fàbrica, es va començar a construir als anys 20 i es va

configurar en dues franges. La primera, d’ús dotacional i terciari, alineada amb

l’avinguda, contenia els edificis singulars: les Oficines, el Casino, l’Economat i

l’Església. Al sud d’esta franja, la zona residencial dels directius, amb una

configuració de ciutat jardí que recollia i desenvolupava les idees que, a finals del S

XIX i principis del S XX, va desenvolupar Ebenezer Howard a partir de les d’altres

teòrics que, com Owen, volien donar una alternativa humanista a la ciutat industrial

existent. En este sentit, la construcció de la Gerència pot comparar-se al que, a

València, es va tractar de ferals anys 30 al principi de l’Avinguda Blasco Ibàñez amb

els anomenats “xalets dels periodistes”, obra d’Enrique Viedma.

Este punt de partida teòric es desenvolupa en la gerència amb un disseny urbà que

té voluntat d’integració amb la trama urbana del Port de Sagunt. Eixa voluntat es

manifesta en que les illes d’edificació són semblants, en dimensions, forma i

disposició, a les de la resta de la població, amb carrers principals amb orientació

Est-Oest que manifesten la voluntat higienista d’aprofitar els vents dominants per a

ventilar els carrers. Dintre d’eixes illes, les parcel·les es construeixen amb edificacions

unifamiliars aïllades o en fila, però retirades respecte a l’alineació dels carrers, com

és propi del model de ciutat-jardí que es tracta de construir. A més, el carrer

principal Nord-Sud de la Gerència que, més cap al Sud, portava a la fàbrica és

prolongació del carrer de Vicent Andrés Estellés, mentre que el carrer de Sant Pere

es prolonga en l’interior de la Gerència en un dels carrers Est-Oest.

Com que l’àrea té vocació de ser un espai de gran qualitat ambiental, a l’altra

banda de les vies, ja en els terrenys de la fàbrica, es va disposar una zona arbrada

de dimensions semblants a les de la Gerència que feia de “coixí” entre la zona

residencial i la industrial. El conjunt forma un espai arbrat de grans dimensions que

constitueix una unitat paisatgística important.

En l’actualitat, desprès del tancament d’Altos Hornos del Mediterráneo en 1984,

l’intent de destinar la zona a la construcció d’edificacions residencials privades de

1992 i la recuperació per a l’ús públic en 2009 gràcies a la lluita ciutadana

organitzada al voltant de la Comissió Ciutadana per a la Defensa de la Gerència,



es trobem una àrea amb les característiques que a continuació es descriuen

temàticament agrupades:

SIUACIÓ URBANÍSTICA

Planejament: PGOU Sagunt

PRI “BORDE SUR PUERTO DE SAGUNTO-ESTE”

Ús: Dotacional (Ciutat de les Arts Escèniques)

Edificabilitat neta: 0,60 m2/m2

Ocupació en planta: 50%

Núm. Plantes: III (VI amb Pla Director)

Desenvolupament del PRI: Estudi de Detall amb Pla Director

Protecció Urbanística: No

SITUACIÓ CONSTRUCTIVA

Superfície Estudi de Detall: 44.615 m2

Superfície construïda actual: Oficines: 2.733 m2

Casino: 1.332 m2

Economat: 2.424 m2

Habitatges: 6.962 m2

TOTAL: 13.451 m2

Aprofitament total segons PRI: 44.615 x 0,6 = 26.769 m2

Aprofitament disponible: 26.769 – 13.451 = 13.316 m2

En la mesura de la superfície construïda actual només es considera l’edificació

principal, sense contar les edificacions secundàries considerades impròpies.

ÚS I ESTAT DE CONSERVACIÓ

A continuació, es descriu de forma breu l’estat de l’àrea i les seues edificacions en

este moment.

Espais lliures

S’ha habilitat per a l’ús públic el carrer principal Nord Sud i s’ha mantes oberta la

zona del “prado”. La resta de l’espai lliure està abandonada i sense manteniment,



el que ha propiciat el seu deteriorament i, encara que està tancada amb tanques

provisionals, estes no acaben d’evitar l’accés a la zona no intervinguda i això, en les

seues condicions actuals, pot representar un risc. La vegetació, que conté

exemplars d’interès botànic i paisatgístic, ha crescut sense control i açò ha afavorit

l’espontània creació d’un microclima i un ambient característics la conservació dels

quals caldrà valorar en les futures actuacions d’habilitació per al seu ús.

En la zona intervinguda s’han fet voreres que segueixen la traça original, però amb

una materialització impròpia d’una zona enjardinada, peatonal i d’interès

patrimonial que caldrà reconsiderar en el futur. El moblament urbà s’ha fet amb

bancs i fanals que, en alguns casos volen recordar els fanals originals, alguns dels

quals encara es conserven. En l’accés des de l’Avinguda del Nou d’Octubre s’ha

reconstruït de forma analògica, a partir dels plànols i les fotografies històriques, el

jardí que hi havia. Estes actuacions no han seguit un criteri unitari que tinga en

compte la història, l’ús i el destí dels terrenys de la Gerència, per la qual cosa uns

dels objectius del Pla Director que ha d’integrar-se en este Estudi de detall serà

donar eixe criteri unitari per a la intervenció en l’àrea.

Pel que fa a les vores, la situació és:

• Al Nord, el front que formen els edificis singulars, està consolidat i conserva

la tanca original.

• A l’Oest, la vora que dóna a l’Avinguda Jerónimo Roure està sense

configurar, amb una tanca provisional sobre les empremtes de l’antic

tancament.

• Al Sud, per a regularitzar l’alineació de l’Avinguda President Adolfo Suárez,

la tanca actual s’ha desplaçat respecte a la seua ubicació original de

manera que ara apareix al centre de l’antiga albereda d’eucaliptus. Esta

situació resulta estranya i caldrà reconsiderar-la.

• A l’Est, s’ha construït una tanca amb una porta al final del carrer interior

principal Est-Oest. Eixa porta dóna a un xicotet parterre que, en el carrer

Menéndez Pelayo prolonga l’enjardinament de l’Albereda. És una solució

inadequada per a la relació entre dos espais lliures i enjardinats que tenen

vocació de continuïtat.



En relació amb la integració de l’àrea de la Gerència en el paisatge urbà, l’espai

lliure al Sud de les antigues vies, actual Avinguda del President Adolfo Suárez,

continua constituint una unitat paisatgística amb la Gerència, encara que requereix

una intervenció i un reforç del seu arbrat.

Finalment, cal assenyalar que hi ha un element menor, però interessant des del punt

de vista de la memòria industrial que encara es conserva en l’àrea de la Gerència:

els aparcament de bicicletes que feien servir els treballadors de la fàbrica. En

queden uns quants, rovellats i deteriorats, però recuperables. De fet s’ha restaurat

un parell d’ells que s’han situat, com element més bé decoratiu, prop de la porta

principal.

Edificis singulars

Oficines. Estan restaurades, encara que, en este moment, només l’ala Oest, la més

nova, té ús com a seu de l’escola de música de la Unión Musical Porteña.

Casino. Només la planta baixa i el jardí conserven el seu ús públic recreatiu. L’edifici

necessita una rehabilitació integral que recupere la seua imatge i li done un ús

adequat. La coberta que es va afegir al seu espai obert central per a fer un saló

d’actes li ha fet perdre la seua claredat tipològica i el seu caràcter original com a

edifici al voltant d’un pati.

Economat. És un dels edificis més interesants del conjunt. Està format per un cos

principal de dues plantes, amb façana i accés des de l’Avinguda Nou d’Octubre,

amb uns cossos secundaris d’una planta darrere. El cos principal està format per

una nau principal paral·lela a l’Avinguda maclat amb tres naus perpendiculars. El

resultat dóna un edifici constituït per grans i lluminosos espais que té grans

possibilitats de reutilització. La seua construcció sòlida fa que, en general, excepte

en alguns forjats de formigó del cos secundari, la seua estructura siga recuperable,

Desgraciadament, ha sigut vandalitzat i, al estar sense ús i amb un fàcil accés, pot

resultar fins i tot perillós. Depenent de l’ús al qual finalment es destine, podria

necessitar complementar-se amb alguna construcció adjacent al Sud del cos

principal.

Caseta de control. Encara que és una construcció de poca entitat sense gran valor

arquitectònic o funcional, la xicoteta caseta de control d’accés que hi ha al costat



de la porta principal ajuda a entendre l’ús i significat del conjunt, per la qual cosa es

pot considerar entre les edificacions singulars.

Habitatges

En general, estan en un mal estat de conservació general que fa que no tinguen

possibilitats d’utilització immediata si no es rehabiliten. Tenen afectades la solidesa,

l’habitabilitat i l’ornat i han estat vandalitzats, de manera que, com que es pot

accedir a ells amb relativa facilitat, poden resultar fins i tot perillosos.

S’han fet actuacions en alguns d’ells, tancant els buits per a impedir-hi l’accés i

pintant les façanes per a dissimular el seu deteriorament, però el resultat no ha estat

exitós.

Un dels dos xalets més antics, el que està al costat del jardí recentment reconstruït,

està en un procés de rehabilitació que abasta les seues façanes, teulada i

estructura, però que no contempla la seua rehabilitació interior ni cap assignació

d’ús.

Estos edificis, per les seues característiques, tenen una vocació d’ús residencial que

caldrà fer compatible amb el seu destí dotacional.

Edificació secundària

A més dels edificis principals, hi ha algunes edificacions secundàries, bàsicament per

a garatges, que es varen construir en l’època de l’ús residencial de la Gerència.

Estes edificacions són de qualitat constructiva menor, no tenen interès patrimonial ni

funcional i podem considerar-les impròpies dins del conjunt.

VALORACIÓ PATRIMONIAL

El conjunt de la Gerència (terrenys i edificacions) és una peça clau del patrimoni de

Port de Sagunt. Element fonamental del sistema productiu d’AHM, cal destacar en

ell els següents valors:

• Històric, perquè és una peça clau del sistema productiu de la fàbrica que

determina el naixement i la història de Port de Sagunt.

• Monumental, com a element de memòria del conjunt urbà.



• Paisatgístic, com a element característic del paisatge urbà.

• Mediambiental, com a pulmó verd de la població i element de separació

entre la zona residencial i la zona industrial.

• Botànic, per la varietat de vegetació i dimensions del seu arbrat.

• Urbanístic, per la seua trama característica amb vocació d’integració en

el conjunt urbà i per ser una interpretació local de les propostes de ciutat

jardí que es feien en el moment en que es va planificar.

• Arquitectònic, per les característiques de les seues edificacions.

• Funcional, per les possibilitats d‘ús d’edificacions i espais lliures, que poden

donar resposta a necessitats de la població.

• Social, per la seua recuperació per al poble fruit de la lluita ciutadana.

Tot açò fa que siga necessària la seua protecció i conservació, a més de dotar-lo

d’usos que siguen útils per a la població i coherents amb les seues característiques

urbanístiques, patrimonials i tipològiques.



MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

1. ADEQUACIÓ ALS MARCS LEGISLATIU I URBANÍSTIC

Des del punt de vista legislatiu, el present Estudi de Detall compleix les condicions de

l’article 41 de la LOTUP perquè defineix la volumetria de l’àrea, abasta una unitat

urbana completa, fixa l’espai lliure dotacional i conté la documentació informativa i

normativa adequada als seus fins (contenint el Pla Director que contempla el PRI), a

més d’analitzar la seua integració en el paisatge urbà.

Pel que fa al marc urbanístic, es compleixen les determinacions del PRI pel que fa a

la volumetria i la ocupació en planta de l’àrea, que, en qualsevol cas, queden per

sota dels màxims que el propi PRI estableix.

2. SOBRE L’ESTUDI DE DETALL I EL PLA DIRECTOR

En estos moments en els quals es planteja el desenvolupament del planejament

mitjançant l’Estudi de Detall amb Pla Director que contempla el PRI, convé fer una

reflexió sobre la situació de la Gerència i les possibilitats, oportunitats i expectatives

al seu voltant. Este és un requisit previ per tal que el disseny definitiu de les

actuacions siga adequat a la situació, les possibilitats i les necessitats i, per tant,

tinga perspectives d’èxit.

En primer lloc, cal tenir en compte que les determinacions originals del planejament,

que destinaven la Gerència a allotjar la Ciutat de les Arts Escèniques, ja no tenen

vigència. Per tant, la previsió d’edificabilitat (concepte que, en un espai d’ús

dotacional no deuria haver-se utilitzat i que, per altra banda, pareix haver estat

definit de forma estimativa sense tenir en compte unes necessitats funcionals,

tipològiques i volumètriques realistes), destinada a aquell ús, ha perdut actualitat.

A més, cal assenyalar que aquella previsió de dubtosa funcionalitat no era la més

adequada per la preservació dels valors patrimonial reconeguts en el conjunt i que

varen ser determinants per a que es decidira la seua conservació. Efectivament: la

duplicació de la superfície construïda, l’augment de l’ocupació en planta i

l’elevació de les altures podrien alterar de tal manera el caràcter urbà del conjunt



que, com a previsions, resultaren contradictòries amb la voluntat general de

conservació dels valors de la Gerència.

Igualment, no podem deixar de notar que, encara que ja fa anys que la Gerència

va ser recuperada per al poble, no ha estat possible encontrar-li un ús adequat i

que responga a les necessitats de la població. Només la planta baixa del Casino i

l’ala nova de les oficines estan ocupades. Les edificacions buides s’han deteriorat,

gran part de els actuacions que s’han fet no responen a un pla realista de

recuperació i la part restaurada de les oficines continua sense ús. Per tot açò, no

pareix que vaja a ser necessari en un termini curt o mitjà augmentar la superfície

construïda d’un conjunt per a la reutilització del qual trobem ja tantes dificultats en

la seua dimensió actual.

Finalment, hem d’assumir que la figura urbanística de l’Estudi de Detall, que és la

que preveu el PRI com a pas previ a la redacció dels projectes de rehabilitació del

conjunt, no pot, per la seua definició en l’Article 41 de la LOTUP, modificar

l’assignació d’edificabilitat o usos establerts pel PRI i només pot remodelar (en este

cas, “modelar”) volums i espais lliures.

Estes reflexions mostren la necessitat de trobar una solució que viabilitze

urbanísticament la intervenció en el conjunt de la Gerència per a rehabilitar-la i

posar-la en ús sense afectar els seus valors urbanístics i patrimonials, tant de forma

immediata com en el cas hipotètic de que en algun moment futur siga necessari fer

efectiva l’edificabilitat que el PRI assigna a l’àrea.

3. ORDENACIÓ

A continuació, d’acord amb els objectius d’este Estudi de Detall, es descriu i justifica

l’ordenació proposada mitjançant una explicació i valoració crítica de la seua

adequació a les característiques de l’àrea i a la finalitat del treball.

Esta proposta parteix de la necessitat de preservar i potenciar els valors de la

Gerència distribuint la nova volumetria assignada a l’àrea pel PRI de la manera més

adequada a eixe fi. A més, com que la voluntat general és la de poder obrir a l’ús

de la ciutadania el conjunt i donat que no es preveu que eixa volumetria es



materialitze en un termini curt o mitjà, es dissenya també la situació immediata que

permeta la utilització de la totalitat de l’àrea sense necessitat d’haver d’esperar a

que s’edifique cap nou volum.

Esta nova ordenació inclou també la proposta de consolidació i millora de

l’estructura interna de carrers, per a adequar les circulacions a la situació actual

dels límits de l’àrea i a la futura utilització dels espais i edificacions del conjunt.

Així, la proposta consisteix en:

• Consolidar el nucli edificat actual que defineix el paisatge i la imatge

característics a la Gerència, situat al voltant del carrer central que va de

l’entrada principal a l’eixida a l’Avinguda President Adolfo Suárez.

• Enderrocar les edificacions secundàries impròpies que encara queden ara

en l’àrea (garatges i magatzems).

• Tractar el conjunt com un parc urbà que incorpora usos dotacionals. El

disseny d’este parc permet respectar i augmentar l’arbrat existent. També

consolida i millora l’estructura urbana original de la Gerència, tot i

potenciant la seua vocació manifesta d’inserció en la trama urbana de

Port de Sagunt. L’estructura interna que es dissenya permetrà en el futur

projecte resoldre els problemes actuals de les vores i la relació amb els

espais lliures adjacents a Sud i Est, amb els quals la Gerència forma una

unitat paisatgística des del punt de vista de la vegetació.

• Concentrar la nova volumetria en les dues vores més allunyades del nucli

consolidat original, de manera que no afecten al seu paisatge

característic. Esta volumetria es concreta en quatre volums:

o Un en la vora Oest, construint el cantó entre l’Avinguda Jerónimo

Roure i la prolongació del carrer de Sant Pere en l’interior de la

Gerència, reforçant així la integració urbana de l’actuació.

o Dos en la vora Est, formant el seu front el nou límit que cal definir

amb el carrer de Menéndez Pelayo.

o Un darrer volum darrere del cos principal de l’economat, la

tipologia del qual fa preveure la possible futura necessitat d’un



volum edificat que complemente el programa de l’equipament

que allà s’instal·le.

Els quatre volums tenen una altura de quatre plantes. La seua

ocupació en planta total és de 3.804 m2, amb la qual cosa,

l’aprofitament total de la nova edificació és de 12.336 m2, la qual

cosa queda lleugerament per baix del límit permès pel PRI.

Mentre la nova volumetria no es materialitze, la superfície a ella destinada es podrà

seguir utilitzant com a part del parc urbà que forma el conjunt de l’espai lliure de la

Gerència. Este ús, compatible amb l’ordenació més amunt descrita, requerirà la

intervenció en les edificacions per a rehabilitar-les i reutilitzar-les o, si açò no és

immediatament possible, al menys deixar-les en condicions de seguretat. A

continuació, s’intervindrà en l’espai lliure per a obrir-lo a l’ús ciutadà. La manera

d’efectuar estes actuacions es descriurà de forma més detallada més avant, al Pla

Director que, d’acord amb les determinacions del PRI, completa este Estudi de

Detall.

4. PLÀNOLS

El present Estudi de Detall es completa amb els següents 12 plànols que s’aporten a

continuació i en els quals es recullen els aspectes de l’estat actual que són rellevants

per a redactar l’Estudi de Detall, a més de les alternatives d’actuació més amunt

descrites:

1. Situació

2. Planejament

3. Entorn urbà

4. Estat actual. Planta

5. Estat actual. Volumetria

6. Ordenació. Planta

7. Ordenació. Volumetria

8. Ordenació transitòria. Planta

9. Ordenació transitòria. Volumetria

10. Ordenació. Pla Director. Tractament de superfícies

11. Ordenació. Pla Director. Esquemes d’instal·lacions

12. Ordenació. Pla Director. Temporització d’actuacions



En els plànols 1 al 9 contenen les determinacions estrictes de l’Estudi de Detall, amb

l’estat actual i l’ordenació definitiva i la situació transitòria mentre no s’edifique la

nova volumetria prevista. Als plànols 5, 7 i 9 s’inclouen volumetries per a millor

apreciar l’impacte paisatgístic de la proposta. A més, mitjançant el grafisme,

s’expressa una proposta d’ordenació general dels espais per a que serveixa com a

guia dels futurs projectes de recuperació d’espais i edificacions. Als plànols 10 al 12

s’inclouen les determinacions gràfiques del Pla Director.



INTEGRACIÓ DE L’ORDENACIÓ EN EL PAISATGE URBÀ

1. TRETS MÉS SIGNIFICATIUS DEL PAISATGE DE LA GERÈNCIA

El paisatge de la gerència ve caracteritzat per la seua condició de ciutat jardí

combinada amb un eix dotacional, per la seua estructura urbana i per la seua

integració en un conjunt de zones bàsicament verdes. Estes tres característiques

formen part també dels seus valors que volem conservar. Per tant, els seus trets més

significatius que han de ser objecte de protecció en la seua ordenació són:

• La seua imatge de ciutat jardí, amb edificacions unifamiliars entre una

vegetació que singularitza i caracteritza el paisatge. En esta imatge general

es poden distingir tres zones:

o La franja dotacional on es troben les oficines, el casino, l’economat i

l’església, que construeix el front a l’avinguda Nou d’Octubre i és un

front urbà consolidat.

o La zona central, on es concentren les edificacions residencials i on està

consolidat el paisatge característic de la ciutat jardí.

o El extrems Est i Oest, on no es varen arribar a construir habitatges i,

encara que hi ha carrers i parcel·les, és a vegetació la que crea la

imatge de la zona.

• L’estructura urbana de l’entorn de la gerència, formada per illes rectangulars

(amb habitatges entre mitgeres alineats amb els carrers i amb patis interiors)

orientades en sentit Est-Oest, un disseny higienista que facilita la ventilació

dels carrers principals aprofitant els vents dominants, es reprodueix en l’interior

de la Gerència, al qual, canviant la tipologia de l’edificació a la d’habitatges

aïllats o en fila però ubicats en l’interior de les parcel·les, es manté una trama

de carrers semblant a la de l’entorn. Açò fa que la Gerència puga

connectar-se d’una manera fluida i natural amb l’entorn urbà al prolongar-se

en el seu interior els carrers que venen de fora.

• Finalment, la continuïtat de la Gerència amb l’Albereda a l’Est i, sobre tot,

amb la zona verda del polígon industrial A al Sud, configuren un paisatge on



l’arbrat és protagonista i on la vocació de continuïtat que s’aprecia

clarament en les fotografies aèries és clarament perceptible per al vianant.

2. ADEQUACIÓ DE L’ORDENACIÓ

L’ordenació definida en l’Estudi de Detall preserva i potencia els valors que més

amunt s’han reconegut en el paisatge de la Gerència:

• El front urbà Nord a l’Avinguda Nou d’Octubre, que es conserva i rehabilita

com a un dels paisatges urbans més característics de Port de Sagunt. El que

es proposa és la conservació del seu límit i volumetries.

• El paisatge de ciutat jardí, construït al voltant del nucli central de l’àrea, es

preserva mitjançant la recuperació de la seua estructura urbana i

edificacions. En este paisatge és fonamental la preservació de la vegetació

existent i la introducció de nova vegetació que potencie el paper de conjunt

com a pulmó verd de la població.

• La intervenció en els límits no consolidats contribuirà a la millora de la

integració del conjunt amb el seu entorn: a l’est, amb la zona de l’Albereda

que ha de prolongar la zona verda de la Gerència; a l’Oest, amb la definició

del front al carrer Jerónimo Roure i la connexió amb la trama urbana

mitjançant la penetració del carrer de Sant Pere; al Sud, amb la re-definició

de l’encontre amb l’Avinguda Adolfo Suárez, que més que com a límit, ha de

funcionar com a element d’articulació entre les dues zones arbrades que

l’envolten.

• En relació amb este darrer punt, la concentració de la nova volumetria en els

dos límits Est i Oest que mai s’acabaren de consolidar com a part de la ciutat

jardí de la Gerència, permet preservar la part interior consolidada i servir al

mateix temps per a definir estos dos límits.

Als plànols 7 i 9 es pot observar com les dues fases previstes en la execució de les

determinacions de l’Estudi de Detall s’integren i milloren el paisatge urbà.

PLA DIRECTOR



PLA DIRECTOR

1. INTRODUCCIÓ

D’acord amb el que determina el Modificado y refundido Plan de Reforma Interior

“Borde Sur Puerto de Sagunto-Este” (Títol Quart, Capítol Primer, Article 18, apartat B)

de la “Memoria B) Documento con eficàcia Normativa”), “El Estudio de Detalle, por

su singularidad, (edificaciones existentes recuperables o no, vegetación y arbolado,

etc.), integrará un Plan Director del área...”. En este document, s’han de donar les

pautes que han de guiar la implementació de les determinacions de l’Estudi de

Detall, de manera que, més enllà de la definició de la volumetria i els espais lliures

que defineix l’Estudi de Detall, es fixen les maneres d’intervenir que s’hauran de

desenvolupar en els projectes que es redacten per a recuperar i posar en ús de

forma definitiva els diversos elements de l’àrea.

Estes indicacions, bàsicament, seran del següent tipus:

• Criteris d’assignació d’usos a les edificacions.

• Criteris de rehabilitació de les edificacions.

• Criteris de tractament de les vores de l’àrea.

• Criteris de disseny en relació amb els espais adjacents: unitat paisatgística.

• Criteris de disseny dels espais interiors.

• Criteris de disseny en relació amb la vegetació.

• Criteris de disseny en relació amb les seccions de carrers interiors.

• Criteris de disseny en relació amb les instal·lacions interiors de l’àrea.

• Temporització de les actuacions

• Valoració de les actuacions

A més, estes indicacions han de tenir en compte el punt 5. SITUACIÓ ACTUAL de la

MEMÒRIA INFORMATIVA de l’Estudi de Detall al qual complementa el present Pla

Director. En eixe punt es fa una descripció de la Gerència i de la seua situació

actual considerada des de diversos punts de vista. És interessant per a planificar les

actuacions de recuperació d’eixe entorn recordar el que allà s`ha dit respecte a la

seua VALORACIÓ PATRIMONIAL:



El conjunt de la Gerència (terrenys i edificacions) és una peça clau del patrimoni de

Port de Sagunt. Element fonamental del sistema productiu d’AHM, cal destacar en

ell els següents valors:

• Històric, perquè és una peça clau del sistema productiu de la fàbrica que

determina el naixement i la història de Port de Sagunt.

• Monumental, com a element de memòria del conjunt urbà.

• Paisatgístic, com a element característic del paisatge urbà.

• Mediambiental, com a pulmó verd de la població i element de separació

entre la zona residencial i la zona industrial.

• Botànic, per la varietat de vegetació i dimensions del seu arbrat.

• Urbanístic, per la seua trama característica amb vocació d’integració en

el conjunt urbà i per ser una interpretació local de les propostes de ciutat

jardí que es feien en el moment en que es va planificar.

• Arquitectònic, per les característiques de les seues edificacions.

• Funcional, per les possibilitats d‘ús d’edificacions i espais lliures, que poden

donar resposta a necessitats de la població.

• Social, per la seua recuperació per al poble fruit de la lluita ciutadana.

Tot açò fa que siga necessària la seua protecció i conservació, a més de dotar-lo

d’usos que siguen útils per a la població i coherents amb les seues característiques

urbanístiques, patrimonials i tipològiques.

2. CRITERIS D’ASSIGNACIÓ D’USOS A LES EDIFICACIONS

Com s’ha indicat, el punt de partida de l’ordenació és la voluntat de tractar el

conjunt com un parc urbà que incorpora usos dotacionals. Estos usos s’ubicaran a

les diverses edificacions conservades, però, donat que, en general, no estan

determinats a l’hora de redactar este Pla Director, cal donar uns criteris per a la

seua futura selecció, de manera que els usos finalment triats siguen compatibles

amb els característiques de l’edificació i les necessitats de la població.

Per a aconseguir-ho, caldrà aplicar els tres criteris següents, que encara que

evidents, convé explicitar en este document.



Criteri de compatibilitat arquitectònica

Cada edifici, per les seues característiques arquitectòniques (tipologia, mesura,

ubicació, etc.), te una “vocació” que determina les seus possibilitats funcionals per

a allotjar uns o altres usos. El respecte per eixa vocació a l’hora d’assignar-li un ús a

l’hora de conservar-lo és condició necessària per a garantir que eixa conservació es

farà de forma adequada. I açò, tant des del punt de vista funcional com des del de

la preservació dels valors reconeguts de l’edifici que fan desitjable la seua

recuperació: un ús inadequat obliga massa vegades a intervencions que desvirtuen

les característiques que fan valuós un edifici.

En eixe sentit, convé caracteritzar la vocació de cada tipologia d’edifici de la

Gerència i definir les característiques dels usos que li resultarien adequats.

Oficines. Per la seua tipologia i per trobar-se ja restaurades, l’edifici resulta adequat

per a un ús administratiu, semblant, al cap i a la fi, a aquell per al qual va ser

dissenyat. Este ús és compatible amb el manteniment en la seua planta en

semisoterrani dels fons de l’Arxiu d’AHM (que ja estaven allà antigament) quan

s’ordenen i organitzen adequadament.

Casino. És l’únic edifici que ha tingut una continuïtat d’ús com a centre recreatiu i

cultural. Encara que el seu disseny respon a necessitats diferents a les actuals i les

seues instal·lacions necessiten una rehabilitació, continua complint amb èxit la seua

funció, com es demostra dia a dia. Només resulta qüestionable la coberta de l’antic

pati per a convertir-lo en una sala d’actes de complicada funcionalitat i que

desvirtua l’original caràcter claustral de la construcció. Estes consideracions, a més

de la reutilització de la planta alta i la recuperació de les funcions de l’ala Oest de

la planta baixa, s’hauran de tenir en compte en la seua reutilització. La planta alta

podria destinar-se a complementar el programa d’ús cultural i fins i tot, donat

l’interès de les habitacions d’enginyers fadrins que encara es conserven en ella

quasi intactes, podria albergar un xicotet hotel que aprofitara l’encant d’eixes

cambres.

Economat. Actualment està abandonat i vandalitzat, però conserva en relatiu bon

estat la seua estructura, tancaments i murs principals, per la qual cosa encara és

recuperable. Té una distribució racional, amb una clara jerarquització d’espais



servits i espais servents relacionats per una estructura de circulacions horitzontals i

verticals clara i adequada per al funcionament de l’edifici. Els seus espais principals

amplis, lluminosos i amb gran altura lliure el fan apte per a albergar diversos usos,

com podrien ser el d’escola d’art, teatre, dansa o conservatori. També es podria

recuperar el seu ús original per a albergar algun tipus de mercat fixe o estacional.

Seria també apte com a centre cívic d’usos múltiples (exposicions, cursos i tallers,

diversos actes i reunions, despatxos i seus d’associacions. Els cossos posteriors i el

soterrani constitueixen una bona zona de càrrega i descàrrega i

d’emmagatzemament que poden complementar l’ús principal, tal com feien quan

l’edifici estava en ús. En cas de destinar-se a usos docents, és possible que, per les

necessitats de l’ús, haja de complementar-se amb una ampliació que allotge algun

tipus d’aulari, zona administrativa o espais complementaris. En el lateral Oest de la

par posterior hi ha un antic transformador. La seua ubicació podria servir per al futur

transformador que possiblement, siga necessari per a donar servici al conjunt de

l’àrea quan torne a posar-se en ús.

Habitatges. Per la seua tipologia residencial com a habitatges unifamiliars, aïllats o

agrupats en fila, són els que més dificultat presenten per a la seua reutilització amb

usos dotacionals compatibles amb les seues característiques arquitectòniques: no

poden allotjar usos amb ocupacions elevades o que necessiten grans superfícies

diàfanes o altures lliures considerables, perquè, o bé no funcionarien

adequadament en eixos edificis o exigirien obres que desvirtuarien completament

l’edificació. Per tant, cal buscar per a ells usos dotacionals de caràcter proper al

residencial, com ara alberg, youth hostel, residència d’estudiants (si algun dels

edificis singulars es destina a l’ensenyament), residència tutelada, residència de

persones grans, llars protegides... Estos usos podrien, fins i tot, implementar-se de

forma dispersa, repartint-los per diverses edificacions i centralitzant els serveis en

alguna d’elles. Este tipus d’usos, a més de reutilitzar els edificis, donaria al conjunt un

ambient habitat semblant a aquell que tindria quan estava en ús i per al qual

resultava adequat. És clar que, dins d’eixe ús dominant de tipus dotacional-

residencial, es podria incloure algun equipament que complemente l’ús ciutadà i

recreatiu que va a ser dominant en el conjunt obert al públic com a parc urbà:

alguna cafeteria o restaurant seria doncs acceptable.



Evidentment, la indicació d’usos que apareix més amunt és només orientativa, per a

que servisca com exemple del tipus d’usos que serien acceptables en eixos espais.

Seria també correcte implementar qualsevol altre ús que resulte adequat a les

característiques arquitectòniques dels edificis segons el criteri descrit.

Criteri de necessitat

Per a assignar usos a les edificacions, el primer que cal és, evidentment, tenir una

necessitat i/o una demanda d’eixe ús. Sense ella, la implementació difícilment

podrà tenir èxit. I eixa necessitat, en una propietat pública que, a més, ha sigut

conquerida per a la comunitat mitjançant una reivindicació i una acció ciutadana

d’anys a la qual ha respost l’Administració creant els mecanismes urbanístics per a

la seua recuperació, ha de vindre de la voluntat popular, bé a través de la seua

representació en l’Ajuntament, bé a través de la participació ciutadana en les

seues diverses formes.

En el moment de redactar este document, a banda de les propostes d’ús que el

propi Ajuntament puga generar, hi ha idees i demandes d’implementació d’usos

que s’han expressat per diversos agents ciutadans (partits polítics, associacions,

col·lectius i ciutadans individuals) bé dirigint-se directament a l’Ajuntament o bé a

través dels diversos processos participatius i jornades d’estudi, treball o divulgació

que han abordat el tema de la re-utilització de la Gerència. Eixes propostes són un

material valuós en la mesura que representen una voluntat d’utilitzar els diversos

elements de la gerència i haurien de ser la base de projectes d’ús adequats al criteri

anteriorment expressat.

En este sentit, hauria d’aprofundir-se en eixe treball participatiu i tècnic per a fer

viables eixos i altres projectes que puguen aparèixer.

Criteri d’oportunitat

Potser el criteri de necessitat definit més amunt no acabe d’omplir de contingut les

edificacions de la Gerència. La gran superfície a utilitzar (més encara si comptem

també amb la que el planejament permet crear de nova planta) que planteja dos

problemes: la possible insuficiència dels projectes d’ús viables per a ocupar-la i la

segura insuficiència dels recursos, al menys a curt termini, per a portar endavant eixa

utilització.



Per això, cal que l’Ajuntament i els agents ciutadans estiguin atents per a reconèixer

noves oportunitats que puguen produir-se i àgils per a aprofitar-les. Estes oportunitats

poden ser línies de finançament, normalment autonòmiques, estatals o europees,

que puguen aprofitar-se per a rehabilitar i re-utilitzar la Gerència. També és possible

l’aparició d’agents institucionals o privats que puguen estar interessats en

desenvolupar usos dotacionals compatibles amb els espais de la Gerència.

3. ACTUACIONS I CRITERIS D’INTERVENCIÓ

A continuació, es descriuen les actuacions físiques que es proposen per a la

completa recuperació de la Gerència. En cadascuna d’elles, es descriuran els

criteris a aplicar per a que eixa recuperació siga adequada als valors patrimonials

que més amunt s’han reconegut en l’espai.

Intervenció en l’espai lliure

L’espai lliure de la Gerència, en este moment, ha de ser considerat com un parc

urbà de lliure accés a la ciutadania tot i mantenint el seu caràcter urbà i

mediambiental. A partir d’eixa consideració, el seu disseny ha de contemplar els

següents aspectes de la intervenció:

• Recuperació i reorganització del sistema de circulacions. Els carrers que

estructuren l’espai lliure han de re-connectar l’àrea amb l’estructura urbana

de l’entorn.

• Manteniment de l’estructura d’illes original utilitzant-la per a estructurar el nou

parc.

• Creació d’un espai lliure d’ús ciutadà a la zona lliure d’edificació al sector

sud-oest de l’àrea.

• Tractament de les vores per a que, a més de delimitar, connecten amb el seu

entorn. En este sentit, cal tractar la vora Est per a que la Gerència tinga una

continuïtat amb l’Albereda a través del carrer Menéndez Pelayo. Igualment,

al Sud, cal resoldre la contradicció que s’ha generat al pujar el nivell de

l’Avinguda Adolfo Suárez i re-dissenyar el límit per a que permeta la



integració dels dos espais verds al nord i al sud de l’avinguda. A l’Oest, cal

configurar una vora permeable amb l’Avinguda Jerónimo Roure.

• Tractament adequat de la vegetació i la fauna amb les següents accions:

o Catalogació de les espècies existents, tant vegetals (arbrat, matolls i

herbes) com animal, amb l’objectiu de conservar-les.

o Disseny acurat per a conservar l’ambient característic i potenciar la

biodiversitat.

o Introducció de noves plantacions que complementen la vegetació

existent.

o Possibilitat de crear algun hort urbà, si hi ha demanda, aprofitant els

espais ara lliures o els destinats, en principi, a futures edificacions de

nova planta.

• Mantenir la permeabilitat dels sòls en la major part de la superfície per a que

l’àrea continue fent correctament la seua funció ambiental. Per a

aconseguir-ho, es proposa el tractament de les superfícies que es representa

gràficament al plànol 10, amb un paviment permeable fàcil d’obrir i de

reparar:

o A les calçades es recupera el paviment d’escòria siderúrgica triturada

que encara es conserva en alguns trams. Esta pavimentació es pot

combinar amb les solucions de llambordes amb les que es reforçaven

les zones de gir i que encara es conserven en alguns punts.

o A les voreres es substitueixen els diversos paviments durs existents

(inadequats per insuficients per a allotjar l’arbrat i les instal·lacions) per

paviments de terra morterenca, permeables, millors per a incorporar

l’arbrat sense necessitat d’escossells, fàcils de reparar i de color

diferenciat del de la calçada.

o Entre voreres i parcel·les i entre voreres i calçades es construeix un

encintat de llamborda ceràmica similar a la rajola original.

o En les vores de la calçada es proposa una rigola de llambordes per a

recollir les escorrenties superficials.



• Implementar les xarxes d’instal·lacions necessàries per a l’espai lliure

(il·luminació i rec) i per a donar servei a les edificacions. En este sentit, com

que cal compatibilitzar les xarxes d’instal·lacions amb l’arbrat existent i el que

es pose nou, es proposa una secció en la qual s’ordenen els serveis en una

franja entre els arbres de les voreres i els límits de les parcel·les. Entre les

instal·lacions cal destacar l’evacuació separativa d’aigües: les escorrenties

de pluja es poden conduir superficialment fins pous filtrants ocults, solució de

provada eficàcia en este àmbit, mentre que Les aigües fecals s’hauran de

connectar la xarxa urbana per al seu tractament. Al plànol 11 hi ha els

esquemes d’instal·lacions i una proposta de secció tipus del carrer.

• Restaurar i reubicar prop dels punts d’accés a l’àrea els aparcaments de

bicicletes que abans eren per als treballadors de la fàbrica i ara podran servir

a les persones usuàries de l’àrea rehabilitada.

Als plànols 10 i 11 apareixen dibuixades les determinacions més bàsiques per a

desenvolupar els futurs projectes sobre l’espai lliure.

Intervenció en les edificacions

La intervenció en les edificacions ha de buscar posar-les en condicions d’allotjar els

nous usos als quals van a estar destinades, actualitzant-les per a que s’ajusten als

requeriments que hui son exigibles i rehabilitant-les de manera que es conserven i

potencien els valors que en elles es reconeixen i fan desitjable la seua conservació.

Per això, hauran de complir unes condicions mínimes:

• Les rehabilitacions recuperaran els tres aspectes danyats en els edificis:

o L’estabilitat, amb les reparacions, reforços i substitucions que siguen

necessaris per a reparar l’estructura.

o L’habitabilitat, dotant les edificacions de les condicions d’aïllament i

de les instal·lacions necessàries per al seu ús.

o L’ornat, reparant i reconstruint els elements ornamentals danyats o

desapareguts, mantenint el seu aspecte d’arquitectura vernacular,

amb l’estil historicista i eclèctic, inspirada en les edificacions



tradicionals del País Basc, que caracteritzava les construccions no

productives d’AHM.

• Les rehabilitacions han d’actualitzar les edificacions per a que tinguen les

condicions que són exigibles pel seu caràcter dotacional i públic:

o Millora energètica i ambiental passiva, amb un adequat tractament

de l’envoltant tèrmica i l’estudi de les proteccions solars, la il·luminació

natural i les ventilacions naturals preferiblement creuades.

o Millora energètica i ambiental activa, implementant les instal·lacions

que siguen necessàries amb un criteri d’eficiència i reducció

d’emissions, de manera que siguen assimilables, si resulta possible, a la

condició d’edificis de consum energètic quasi nul.

o Millora de l’accessibilitat, de manera que compleixen la legislació en

la matèria per a edificis públics,

I tot açò, dissenyant solucions que compatibilitzen la millora energètica,

ambiental i de l’accessibilitat amb la protecció dels valors patrimonials.

A banda d’estes actuacions que necessàriament han d’efectuar-se per a la

rehabilitació definitiva dels edificis, donat que esta no es va a produir,

previsiblement, de forma immediata, cal considerar les actuacions provisionals que

s’hauran d’executar per a deixar en condicions de seguretat es edificacions de

manera que siga possible utilitzar els espais lliures de la Gerència encara que les

edificacions no estiguin rehabilitades. Açò ho veurem detalladament en el proper

apartat d’este Pla Director.

4. TEMPORITZACIÓ DE LES ACTUACIONS I GESTIÓ DEL MENTRESTANT

Evidentment, les actuacions proposades en ‘Estudi de Detall i en el Pla Director de la

Gerència no es van a executar totes a la vegada. Caldrà començar per les més

urgents i necessàries, posposant les que siguen menys urgents i/o exigeixen altres

actuacions anteriors (com, per exemple, l’assignació d’ús, sense la qual no té massa



sentit executar les rehabilitacions). Per això, l’ordre de les actuacions, sempre

ajustades als continguts descrits en el punt anterior, haurà de ser:

1. Rehabilitació de l’espai lliure i apertura de tota la superfície de la Gerència a

l’ús públic.

2. Rehabilitació de les edificacions segons necessitats.

3. Construcció de les noves edificacions previstes en l’Estudi de Detall.

Al plànol 12 s’expressa gràficament esta temporització amb indicació de les parts

del conjunt afectades per cadascuna de les fases.

Cadascuna d’estes fases es podrà subdividir en les sub-fases que siga necessari per

a adaptar el ritme d’execució a les necessitats i la disponibilitat econòmica de

cada moment.

Evidentment, és possible que passe un temps significatiu entre unes fases i altres.

Especialment, entre la rehabilitació de les edificacions i la construcció de nova

planta, que només hauria de fer-se quan aparega una necessitat. Per això, en esta

proposta, a banda del disseny final, als plànols 8 i 9 es determina una Ordenació

Transitòria que considera tot l’espai lliure actualment existent com una superfície

enjardinada. De cara a la redacció del projecte o projectes de l’àrea, que seran,

com més avant es veurà, els que primer haurien de redactar-se, ha de seguir-se esta

Ordenació Transitòria, tractant els espais que en la Ordenació ocupen els edificis de

nova planta com a superfície enjardinada, bosc urbà, horts urbans o qualsevol altre

ús que les necessitats i el projecte determinen, deixant per al moment en que es

vagen a construir les noves edificacions el re-disseny de eixes zones.

En esta temporització no es defineix cap calendari perquè no és possible fer-ho en

el moment de redacció d’este document, ja que no és previsible que les actuacions

puguen començar a ser executades en un termini curt.

Per això, hem d’introduir altre concepte en esta planificació temporal. És massa

habitual en les propostes urbanístiques tradicionals que les actuacions proposades,

tot i poder ser positives per a l’entorn que regulen, dilaten en el temps la seua

implementació. Açò provoca llargs períodes en els quals els terrenys romanen en

una situació d’indefinició en la qual, en el millor dels casos, són ocupats per usos



provisionals més o menys adequats i, en el pitjor, queden abandonats i fins i tot

poden arribar a representar un risc per al seu entorn físic i humà.

Amb l’objectiu de donar una solució a eixe temps de situació indefinida de l’àrea,

este Pla Director regula també eixe període d’interinitat. És el que s’anomena

“gestió del mentrestant”.

L’actuació més urgent i demandada, perquè donaria un servei a la població

encara que no estiga completament recuperada l’àrea, és l’apertura de l’espai

lliure de la Gerència a l’ús públic. Eixa apertura presenta ara la dificultat del mal

estat de les edificacions i de la manca de manteniment dels espais lliures. Per això,

abans de l’habilitació definitiva que pot costar mes temps, es proposa una actuació

provisional i de baix cost que permeta l’apertura de l’espai lliure a l’ús ciutadà. Esta

actuació consistiria en:

1. Fer el catàleg d’espècies de la gerència, detectant els valors botànics i

faunístics a mantenir.

2. Condicionar provisionalment els espais per a fer-los utilitzables, sempre

respectant les determinacions del catàleg.

3. Deixar en condicions de seguretat les edificacions encara no reutilitzades

(habitatges i economat) amb les següents actuacions:

a. Tancament provisional segur per a evitar accessos no desitjats (cegat

de buits amb tancaments provisionals i instal·lació de tanques al

voltant de les edificacions per a evitar l’accés als porxos).

b. Evitar que avance el deteriorament de les edificacions reparant o

protegint les cobertes per a que no entre aigua.

4. Senyalitzar l’espai amb les condicions i recomanacions d’ús.

Amb estes actuacions serà possible utilitzar l’espai lliure de la Gerència en

condicions de seguretat mentre no es realitze el seu condicionament definitiu.



5. VALORACIÓ DE LES ACTUACIONS

Encara que no és estrictament necessari en un Pla Director d’estes característiques,

és il·lustratiu fer una estimació econòmica del cost dels treballs que ací es proposen.

Esta estimació econòmica donarà una idea del cost de les actuacions i pot servir

com a guia per a planificar-les.

Per a fer esta estimació, hem aplicat costs unitaris de rehabilitació, de construcció

de nova planta i de condicionament de l’espai lliure a les superfícies corresponents

de la proposta. No disposant de preus unitaris de referència suficientment generals i

fiables en el nostre entorn, per a calcular-los s’ha utilitzat la metodologia que

proposa el Col·legi Oficial d’Arquitectes de Granada (COAG) al document “Costes

de referencia de la construcción 2016” amb les següents adaptacions per a fer els

resultats més adequats al nostre cas:

• En volta de partir del Mòdul Base que proposa el COAG per a aquella zona,

s’ha partit del Mòdul Base d’Edificació de l’IVE, més adequat al nostre entorn.

• El cost unitari de la rehabilitació s’ha considerat un 80 % del cost unitari de

l’obra nova.

• El cost unitari de la zona verda s’ha considerat un 20 % del Mòdul Base

d’Edificació de l’IVE.

Per a calcular els preus, s’ha considerat que es tracta d’edificis dotacionals d’usos

diversos amb unes qualitats intermèdies.

Pel que fa a l’habilitació de la zona verda, contempla el tractament de la

vegetació, el tractament de les vores, el canvi de superfícies als carrers interiors i la

dotació d’instal·lacions per a la zona enjardinada i per al servei de les edificacions.

Amb eixe sistema de càlcul, hem obtingut els següents preus unitaris:

Preu unitari d’obra nova: MN = 1.123 €/m2

Preu unitari de rehabilitació: MR = 900 €/m2

Preu unitari de zona verda: MV = 169 €/m2

Tots els preus son a efectes de licitació, és a dir, amb cost d’execució material,

despeses generals (13 %), benefici industrial (6 %) i IVA (21 %).



Pel que fa a les superfícies, s’han considerat les següents:

Superfície de zona verda: 46.615 m2 – 12.325 m2 = 32.290 m2

Superfície construïda a rehabilitar: Casino: 1.332 m2

Economat: 2.424 m2

Habitatges: 6.962 m2

TOTAL: 10.718 m2

Superfície construïda de nova planta: 12.336 m2

Per al càlcul de la superfície de zona verda s’ha comptat amb la superfície total

restant-li l’ocupació en planta dels edificis que es conserven i la dels espais annexes

a les oficines, el casino i l’economat, els quals costs d’intervenció es consideren

inclosos en els costs de les corresponents rehabilitacions. Ha d’observar-se que en

esta superfície no s’ha descomptat l’ocupació en planta de les noves edificacions,

perquè, d’acord amb la proposta d’execució per fases, esta superfície es tracta

com a jardí en l’ordenació transitòria de l’àrea.

Per al càlcul de la superfície construïda a rehabilitar s’ha comptat amb els edificis a

conservar excepte les oficines, que ja estan rehabilitades en el moment de redactar

el present document.

Amb estes dades de partida, el cost orientatiu de l’actuació completa per fases és:

Fase 1. Rehabilitació de l’espai lliure 32.290 m2 x 169 €/m2 = 5.457.010 €

Fase 2. Rehabilitació de les edificacions 10.718 m2 x 900 €/m2 = 9.646.200 €

Fase 3. Construcció de les noves edificacions 12.336 m2 x 1.123 €/m2 = 13.853.328 €

TOTAL = 28.956.538 €

Òbviament, esta és una estimació per al moment de redacció d’este document

que només te valor com a referència per a estimar el cost de les actuacions si es

feren en este moment.

Port de Sagunt, desembre de 2016

Carmel Gradolí, arquitecte

portada estudi de detallsede.sagunto.es/es-es/tablonanuncios/documents/e15_16... · 2017. 4....

Documents