PONENCIA: PREDIOS URBANOS SIN HABILITACIÓN URBANA: LA

IMPORTANCIA DEL REGISTRO EN SU ACTUALIZACIÓN.

SUMARIO: I. NATURALEZA DE LOS PREDIOS DESDE EL ÁMBITO REGISTRAL;

II. LA HERRAMIENTA DE LA HABILITACIÓN URBANA EN LA

CONVERSIÓN URBANO A RURAL; III. HABILITACIÓN URBANA COMO

REGLA GENERAL Y SUS EXCEPCIONES: IMPORTANCIA DEL

REGISTRO EN LA ACTUALIZACIÓN; IV. REFERENCIAS

BIBLIOGRAFICAS.

I. NATURALEZA DE LOS PREDIOS DESDE EL AMBITO REGISTRAL:

Corresponde preliminarmente hacer una brevísima precisión acerca de lo que se

conoce como un “Predio”, así pues, predio es aquel inmueble constituido por el

suelo y todo lo que se adhiere a él. Con extensión hacia arriba y hacia abajo, será

el terreno y las edificaciones.

Si deseamos una definición más técnica sobre un predio, el art. 3 del Reglamento

de la Ley N° 28494 – Ley que crea el sistema Nacional Integrado de Catastro-, dicta

lo siguiente:

“Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada; y se

extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos

verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los

recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes

regidos por leyes especiales.”

Desde el ámbito registral, ha cobrado singular importancia determinar –sobre la

base de los documentos que se adjuntan regularmente en un título-, si un predio se

constituye como urbano, rural o eriazo, ya que a partir de dicha circunstancia se

exigirán los requisitos que para cada caso se establecen en la normatividad vigente,

constituyendo por tanto, un aspecto que debe ser materia de calificación en ambas

instancias registrales1.

Tal es así, que existe un pronunciamiento de observancia obligatoria, aprobado en

el CLXVI PLENO del Tribunal Registral, que indica lo siguiente:

“ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A

INMATRICULAR.

A efectos de ¡nmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del

Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo

19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se

requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento

expedido por la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez

que la verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para

determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y qué

documentos deberán presentarse para tal efecto.”

En esa línea, el Reglamento de Predios los divide en:

a. Urbanos: son definidos por el como aquellos resultantes de un proceso de

habilitación urbana. El Reglamento Nacional de Edificaciones los define como

aquellos habilitados para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de

abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía

eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso

administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y

veredas.

1 Artículo 32.d) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

El proceso administrativo es conocido como del Habilitación Urbana, de

competencia de los gobiernos locales (Municipalidades).

b. Rústicos: son todos aquellos que no sean urbanos, no cuenta con accesibilidad,

sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de

energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas ni veredas. El numeral 12

del artículo 4 del D.S Nº 032-2008-VIVIENDA, los define como aquellos que son

de uso agrario, ubicados en zonas rurales y destinados a la actividad

agropecuaria.

Se dividen en:

b.1. Rurales: son aquellos predios que están fuera de los límites urbanos o

de expansión urbana2. Por otro lado, el artículo 4 del Decreto Legislativo N.°

667, los define como tierras ubicadas en área de expansión urbana declarada

zona intangible, dedicadas a uso agrícola, pecuario o forestal. Estando claro

que son aquellos destinados a la actividad agrícola.

b.2. Eriazos: aquel que no puede tener uso agrícola por exceso o defecto de

agua, y demás terrenos improductivos excepto: a) Las lomas y praderas con

pastos naturales dedicados a la ganadería, aun cuando su uso fuese de

carácter temporal; b) Las tierras de protección, entendiéndose por tales, las

que no reúnan las condiciones ecológicas mínimas, requeridas para cultivo,

pastoreo o producción forestal; y c) Las que constituyan patrimonio

arqueológico de la Nación (artículo 24 del Decreto Legislativo N.° 653).

Es necesario indicar que en cuanto a la titularidad de estos predios, el artículo

23 del Decreto Legislativo N.° 653 establece que corresponden al Estado sin

excepción. De otro lado, el artículo 23 de la Ley N.° 29151 — Ley General

del Sistema Nacional de Bienes Estatales prescribe que:

«los predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios

y que no constituyan propiedad de particulares, ni de las Comunidades

Campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya

2Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por D.S Nº 011-2006-VIVIENDA. Norma G.040 – Definiciones.

inmatriculación compete a la Superintendencia Nacional de Bienes

Estatales — SBN; y en las zonas en que se haya efectuado

transferencia de competencias, a los gobiernos regionales, sin

perjuicio de las competencias legalmente reconocidas por norma

especial a otras entidades y de las funciones y atribuciones del ente

rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales»

De ello, se puede determinar que los predios eriazos no inmatriculados se

presumen propiedad del Estado, por lo tanto, solo accederán al Registro

cuando su titular ratifique su dominio a través de los procedimientos

sancionados por las normas de la materia (Ley N.° 29151 y Ley N.° 27867).

Desarrollado, pequeño marco conceptual, conviene hacerse la siguiente pregunta:

¿Cómo se produce la conversión de un predio rural a predio urbano?

II. LA HERRAMIENTA DE LA HABILITACIÓN URBANA EN LA CONVERSIÓN DE

RURAL A URBANO

Si nos remontamos a la definición de predio urbano, encontramos que éste es

resultante de un proceso administrativo, llamado habilitación urbana, pero que

entendemos por este concepto.

Habilitación urbana, constituye el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en

urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y

recolección de desague, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y

veredas3. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de

recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios

públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares

edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de

inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos.

3 Art. 3 de la Ley 29090.

Las Habilitaciones urbanas se encuentran actualmente reguladas en la Ley 29090

“Ley de Regulación de Habilitación Urbana y Edificaciones”, publicada en el diario

oficial “El Peruano” el 25/09/2007 y vigente desde el 28/09/2008. De acuerdo a esta

Ley, el proceso de Habilitación Urbana pasa por obtener una licencia de Habilitación

Urbana y una vez concluidas las obras se solicita la recepción de las mismas, en

ello se visualizan claramente sus dos etapas.

El Formulario Único con la recepción de obras de Habilitación Urbana, el plano de

replanteo de trazado de lotización, la memoria descriptiva y la resolución de

recepción de obras, debidamente sellados por la Municipalidad, son los documentos

que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y la

inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante el proceso, de

acuerdo con lo dispuesto en el art. 20 de la Ley, armonizado con los artículos 34 a

49 del Reglamento de Predios.

En la Ley 29090 se distinguen a las habilitaciones urbanas nuevas, las

habilitaciones urbanas ejecutadas (en vía de regularización) y las habilitaciones

urbanas de oficio. Los requisitos se encuentran previstos en la ley y su actual

reglamento contenido en el D.S N° 011-2017-VIVIENDA.

III. HABILITACIÓN URBANA COMO REGLA GENERAL Y SUS EXCEPCIONES:

IMPORTANCIA DEL REGISTRO EN LA ACTUALIZACIÓN.

Con ello podríamos decir, que por regla general, para que un predio rural, pierda

su condición como tal y se convierta en un predio urbano, indefectiblemente

tendría que sujetarse a un procedimiento de Habilitación Urbana, pero, siempre

ha sido así?, es decir, existe alguna excepción a dicha regla.

Pues creemos que si existe la excepción a aquella regla, una de estas excepciones

ha sido recientemente regulada y llamada “Actualización Registral como urbano de

un predio con parcelación semirústica”, que aparece en la Quinta Disposición

Complementaria y Final del Decreto Legislativo N° 1225, incorporada por la Ley

30494, que modifica la ley 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y

Edificaciones- la cual dispone lo siguiente:

“QUINTA.- Habilitaciones Semirrústicas

Los propietarios de predios independizados y debidamente inscritos en el

registro de predios y ubicados en una zona urbana consolidada, y que

correspondan a habilitaciones o parcelaciones autorizadas y recepcionadas

en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados

mediante Decreto Supremo Nº 01-F del 20 de enero de 1955 que aprobó el

Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el

Decreto Supremo Nº 19-E del 15 de junio de 1962; Decreto Supremo Nº 82-

F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones

y Subdivisión de Tierras; o, por el Decreto Supremo Nº 63-70-VI del 15 de

diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones,

pueden solicitar su actualización registral como urbano, ante el registro de

predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes

reglamentarios, ni de ningún trámite previo. Los requisitos y procedimientos

que correspondan se desarrollan en el Reglamento de Licencias de

Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.”

De la cita normativa transcrita, se puede evidenciar que existen ciertos

presupuestos que deben cumplirse a efectos de que resulte procedente la

inscripción de actualización de un predio inscrito en el Registro de Predios y que

provienen de una habilitación semirústica, como urbano, los cuales en concordancia

por lo resuelto por el Tribunal Registral, mediante Resolución N° 245-2017-

SUNARP-TR-L y el art. 48 del D.S N° 011-2017-VIVIENDA, serían los siguientes:

1. Que el predio se ubique en zona urbana consolidada, la cual esta constituida

por servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, que tengan redes de

agua, desague o alcantarillado y servicios de alumbrado público.

2. Que el predio corresponda a una habilitación o parcelación autorizada y

recepcionada en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes

aprobados mediante:

- D.S. N° 01-F del 20/1/1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones

y Sub División de Tierras, modificado por el D.S. N° 19-E del 15/6/1962;

- D.S. N° 82-F del 16/10/1964, que aprobó el Reglamento de

Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras;

- D.S. N° 63-70-VI del 15/12/1970, que aprobó el Reglamento Nacional de

Construcciones.

La actualización registral de predios con Habilitaciones semirústicas, fue

inicialmente aprobada en el vigente reglamento de Licencias de Habilitación Urbana

y Licencia de Edificación, espeíficamente en el título III del D.S N° 011-2017-

VIVIENDA.

Pero, que se entiende por HABILITACIÓN SEMIRÚSTICA Y que se entiende por

su ACTUALIZACIÓN REGISTRAL, pues entiéndase por la primera aquel predio

independizado como resultado de una parcelación semirústica, habilitación

seminística o habilitación preurbana al amparo de las normas indicadas en la Quinta

Disposición Complementaria Final del Decreto Legislativo N° 1225, modificado por

la Ley N° 30494, esto en virtud de alguna de la siguientes normas: i) D.S. N° 01-F

del 20/1/1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de

Tierras, modificado por el D.S. N° 19-E del 15/6/1962; ii) D.S. N° 82-F del

16/10/1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras;

iii) D.S. N° 63-70-VI del 15/12/1970, que aprobó el Reglamento Nacional de

Construcciones.

Entiéndase por su actualización registral, al procedimiento registral mediante el

cual estos predios que fueron inscritos en el Registro de Predios como tal, serán

considerados como urbanos, siendo el título formal para este nuevo acto tenga

acogida registral: el Formulario Registral4, con la documentación que le sirve de

sustento, con firmas certificadas notarialmente del administrado y del verificador

responsable. La información que conste en dicho formulario, conforme al numeral

50.27 del articulo 50 del D.S. N° 011-2017-VIVIENDA, tiene la condición de

declaración jurada, indicándose además en el numeral 50.3, la documentación que

se debe ir anexa a dicho Formulario Registral. Por su parte el art. 49 precisa los

supuestos en los que no procede la actualización registral.5

Cabe rescatar dentro de este procedimiento, las atribuciones adicionales que se les

ha delegado a los Verificadores –profesional inscrito en el índice de Verificadores a

cargo de la SUNAR-6, tal es así que según se desprende, el procedimiento está

exento de un tamiz Municipal y parte de lo que fundamente su inscripción, será, la

declaración que realice el verificador en relación a la condición del predio, como por

ejemplo:

- Si el predio cuenta o no con conexión domiciliaria de agua, desagüe y

energía eléctrica.

- Si el predio cumple o no con las condiciones y requisitos respectivos para

la actualización registral.

4 Aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 215-2017- SUNARP-SN. 5 Artículo 49.- Improcedencia de la actualización registral No procede la actualización registral de los predios cuando: a) No cumplan con cualquiera de las condiciones establecidas en el artículo precedente. b) Colinden con zonas arqueológicas, bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación declarados por el Ministerio de Cultura, o se ubiquen en áreas naturales protegidas. c) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional. d) Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía. e) Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la población. f) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor derecho o preferencia de título. g) Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros. 6 Resolución N° 188-2004-SUNARP/SN, que aprueba el Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de Predios.

- Si el predio se encuentra afecto o no total o parcialmente por reserva de

áreas necesarias para vías expresas, arteriales, intercambios viales o

equipamientos urbanos, entre otros; de ser el caso.

- Si existe o no una reserva del predio por ampliación de vía.

Ello asumiendo que la actuación del verificador se sustenta en los principios de

veracidad y exactitud cuyo incumplimiento acarrea responsabilidad en el ámbito

profesional, administrativo, civil y penal (artículos 14, 15, 16 Y 17 del Reglamento),

una actuación que también se centra en la evaluación técnica de aquellas

condiciones, la cual efectuará en forma personal y directa, apreciando

sensoriamente las características físicas y demás circunstancias de la misma.

Por ello, que lo declarado en aquel nuevo formulario es de exclusiva y excluyente

responsabilidad del verificador. Es interesante repasar lo que ha indicado el Tribunal

Registral mediante resolución N° 1146-2013-SUNARP-TR-L, acerca de este

profesional, en la cual indica lo siguiente:

“Además, si bien el Verificador es un ingeniero civil o arquitecto que ejerce

su profesión de manera independiente; sin embargo, en este caso, asume

una labor de colaboración con un órgano estatal, quien en virtud a su título

profesional le delega la función pública de verificar la realidad de

determinados aspectos técnicos de su competencia. Se trata pues, de un

profesional liberal que ejerce en el ámbito una función pública por delegación.

Así lo ratifica el numeral 2.1 de la Ley 27333, cuando establece "...Asimismo,

en los casos que la Ley 27157 exige la intervención de un verificador, éste

asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que

verifica así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas

correspondientes".

Dicha responsabilidad genera la obligación de actuar con veracidad respecto a la

información técnica constatada, así como con conocimiento respecto a la aplicación

de las normas urbanísticas y edificatorias que correspondan.

Ahora, de lo indicado líneas arriba se evidencia que el campo de la actualización de

dicha norma es reducido, toda vez que solo procederá para aquellos predios que se

deriven de los supuesto normativos contenidos en la Quinta Disposición

Complementaria y Final del Decreto Legislativo N° 1225, incorporada por la Ley

30494, que modifica la ley 29090, esto es: i) D.S. N° 01-F del 20/1/1955 que aprobó

el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el D.S.

N° 19-E del 15/6/1962; ii) D.S. N° 82-F del 16/10/1964, que aprobó el Reglamento

de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; iii) D.S. N° 63-70-VI del 15/12/1970,

que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones.

Conviene preguntase ahora: ¿Existen otros supuestos mediante los cuales la

variación de la naturaleza de un predio rural a urbano, se podría producir de

distinto modo? Existiendo la respuesta por parte del Registro – en este caso- a

través del Tribunal Registral, para solventar esa necesidad, sin que previamente

exista un marco normativo.

Pues creemos que si, en efecto existe la excepción a la regla: “Para que un predio

rural, pierda su condición como tal y se convierta en un predio urbano,

indefectiblemente tendría que sujetarse a un procedimiento de Habilitación

Urbana”, aparte de la que legalmente se ha desarrollado.

Sin embargo, aquella excepción que ha sabido responder de forma acertada el

tribunal Registral a un requerimiento propio de nuestro contexto nacional –

predominado por la informalidad-, puede tornarse un poco peligrosa en el sentido

que podría ganar la batalla, dejando se der la excepción y convertirse en la regla

general, lo cual se torna muy preocupante para el crecimiento sostenible de una

urbe a cargo de los gobiernos locales, pero que el registro se ve limitado por

disposición expresa del art. 9 de la Ley 27444 –Ley del procedimiento administrativo

General – y por lo dispuesto en un precedente de osbervancia obligatoria aprobado

en el XCIII PLENO del Tribunal registral, el cual indica:

“2. CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la

competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el

carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los

antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de

derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y

la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha

dictado”.

Así, entonces se viene advirtiendo casos en los que por el acelerado crecimiento de

las ciudades, determinadas unidades terrenales de predios, se incorporan de hecho

al casco urbano, consolidándose como áreas urbanas. La pregunta sería:

¿Existió allí un procedimiento de Habilitación Urbana?

La respuesta es que no. Entonces, como se produce la actualización acerca de la

naturaleza de ese predio en el Registro –en caso estuviera inscrito-, se podría hablar

de una actualización de hecho automática, pero que sin embargo necesita que sea

reconocida por el registro. Como podría trasladarse dicha situación al registro –

descartando la habilitación urbana en cualquiera de sus modalidades como la

regularización de habilitación urbana ya ejecutada, una de oficio, o las famosas

resoluciones de cambio de uso-.

La premisa viene a ser la misma: nos encontramos ante un predio que figura inscrito

como rustico pero que en la realidad extraregistral se encuentra en zona urbana

consolidada según la Municipalidad.

Pues al respecto saludamos los fundamentos de las resoluciones: N° 308-2018-

SUNARP-TR-A, N° 1431-2012-SUNARP-TR-L, 1826-2014-SUNARP-TR-L Y N°

322-2015-SUNARP-TR-A, que para los casos de independización puede ir

contenido de forma implícita el acto de su actualización registral, es decir, el

predio inscrito matriz aparece como rural, sin embargo con su independización, los

lotes resultante tendrán naturaleza urbana.

Así, se señala que, existen casos en los cuales los predios aparecen registrados

como rústicos, pero que en el procedimiento registral se acredita plenamente su

condición de urbano con la documentación pertinente7 y adjuntado los requisitos

propios de una independización de predio urbano8, sobre los cuales resulta

procedente la inscripción de subdivisión e independización como tal.

Resulta interesante señalar que uno los principales argumentos es que el hecho

que hace suyo el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIX9 Pleno

del Tribunal Registral el cual indica:

“1.- REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS

UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS

“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio

ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio

rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que

declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el

predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad

correspondiente”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 214-2006-

SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-L del 23

de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TR-L del 03 de mayo de 2006. “

A ello agrega que si bien el caso objeto de análisis no encuadra dentro del supuesto

que ha desarrollado el precedente, resulta de aplicación el mismo criterio, esto es:

NO ES NECESARIO RESOLUCIÓN MUNICIPAL QUE DECLARE HABILITACION

7 En reiterada jurisprudencia el Tribunal Registral ha establecido que dicha documentación la conforman: i) Un certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios o ii) un Certificado de Zonificación y vías, emitido por la autoridad Municipal competente (ya sea distrital o provincial). 8 Que según el art. 60 del Reglamento de Predios son: a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes; b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso; 9 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 5 de setiembre de 2006.

URBANA –EN ALGUNA DE SUS MODALIDADES-, SINO QUE RESULTA

SUFICIENTE ACREDITAR QUE A LA ACTUALIDAD EL PREDIO A PERDIDO SU

CONDICION DE RURAL, CON LA CERTIFICACIÓN CORRESPONDIENTE.

Asimismo, se agrega que, el referido precedente aprobado en el XIX Pleno, esta

referido a la regularización de edificaciones, en la que no interviene el ente Municipal

y si por el contrario en un caso en el que a pesar que el predio aparezca inscrito

como rural, pero se evidencia instrumentos administrativos actuados por el ente

Municipal donde consta que el predio es urbano, pues con mayor razón resultaría

aplicable el criterio para la independización de predios ubicados en zona urbana

consolidada que aparecen inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

A ello se agrega –como ya lo indicamos anteriormente-, la existencia de un

pronunciamiento administrativo que tiene una finalidad pública, para lo cual se

establecen legalmente mecanismos y principios tendientes a satisfacer y resguardar

dicho interés, uno de los cuales es la presunción de validez de los actos

administrativos. Así, el art. 9 de la Ley 2744410 establece que la presunción de

validez no puede ser enervada sino por declaración expresa de nulidad, en sede

administrativa o judicial. Se evidencia pues que la presunción tiene por finalidad

instrumental, responder a la necesidad de legitimidad que tienen los actores

estatales para poder ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus

destinatarios.

Con ello el Registro se pone al hombro, el hecho que no tendría que existir

regulación legal para cada situación patológica que se produce en el registro y no

coincide con la realidad extraregistral, sino que el registro siempre debe propender

siempre una coincidencia entre lo que alberga y la realidad extraregistral. Ello tiene

fundamento en una necesidad social: reconocer la actual naturaleza de un

predio, que a veces suena insignificante pero que sin embargo, allá afuera resulta

de invalorable importancia, pues uno de los beneficios que podrían otorgar a un

10 Artículo 9.- Presunción de validez: Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.

propietario el hecho que su predio aparezca finalmente reconocido por el registro

como URBANO, será: Ese Predio ya no valdrá lo mismo, su valor será mucho

mayor.

Sin embargo - finalizando ya la presente ponencia-, planteamos una preocupación

por parte del suscrito recogida de los diversos eventos de predictibilidad como

(diálogo con el Tribunal Registral), que es la siguiente: En algunos títulos con la

rogatoria desarrollada líneas atrás en la que el predio matriz aparece inscrito como

rural y se solicita la independización de predio urbano adjuntando toda la

documentación para tal efecto, hasta allí todo bien, sin embargo; evaluada la

documentación técnica se evidencia muchas veces la imposibilidad que estuviera

en zona urbana. Ante dicha situación según el art. 9 de la Ley 27444 y el precedente

de calificación de actos administrativos aprobado XCIII PLENO del Tribunal

registral, no permite cuestionar aquella circunstancia advertida. Sin embargo

consideramos que nada obsta que ante la detección de elementos suficientes que

adviertan posibles desviaciones legales, sean comunicadas por las instancias

registrales a los órganos jerárquicos superiores u órganos de Control institucional

de las entidades ediles. Preservando con ello que la ventana que ha dejado el

Tribunal Registral como elemento fundamental en favor del desarrollo nacional y

que ésta no tenga un uso indebido.

IV. REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS.

REAL ACADEMIA ESPAÑOLA (2001). DICCIONARIO DE LA LENGUA

ESPAÑOLA 20° EDICIÓN. EDITORIAL ESPASA CALPE.

GUNTHER GONZALES BARRO (2015). Derecho Registral y Notarial. Cuarta

Edición – Volumen 1. Editora y distribuidora Ediciones Legales E.I.R.L, Lima.

MUÑOZ CARIÑANOS, Fernando y GARCIA GARCIA, José Manuel (1974).

“Identificación de fincas rústicas”. En Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,

N° 505, Madrid.