plan especial de la zona afectada srai-6

PLAN ESPECIAL DE LA ZONA AFECTADA SRAI-6 C A L V A R R A S A D E A B A J O

PROMOTOR: PROTELO, S.L.

ARQUITECTO: AVELINO ÁLVAREZ RODRÍGUEZ

SALAMANCA, DICIEMBRE 2018

ÍNDICE

DI - DOCUMENTO INFORMATIVO

DI-MI MEMORIA INFORMATIVA

DI-PI PLANOS DE INFORMACIÓN

DN - DOCUMENTO NORMATIVO

DN-MV MEMORIA VINCULANTE

DN-NU NORMATIVA URBANÍSTICA

DN-PO PLANOS DE ORDENACIÓN

PLAN ESPECIAL DEL ÁREA DE REGULARIZACIÓN SRAI-6 Memoria INFORMATIVA

AVELINO ÁLVAREZ RODRÍGUEZ A R Q U I T E C T O

1



2


INDICE

TITULO I – CARACTERÍSTICAS DEL ÁMBITO .............................. 4

CAPITULO 1 - CARACTERISTICAS FÍSICAS Y TERRITORIALES

1. GENERALIDADES ..................................................................................................................... 4

2. SITUACIÓN ................................................................................................................................ 4

3. TOPOGRAFÍA ............................................................................................................................ 5

4. OTRAS CARACTERÍSTICAS NATURALES .............................................................................. 5

CAPITULO 2 - USOS DEL SUELO EXISTENTE

1. DOTACIONES URBANÍSTICAS EXISTENTES ......................................................................... 6

2. OTROS USOS DE SUELO EXISTENTES ................................................................................. 6

3. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD ......................................................................................... 6

TITULO II – DETERMINACIONES VIGENTES .............................. 10

1. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO Y TERRITORIAL ............................................................... 10

2. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN GENERAL ............................................................. 10

A N E X O S ..................................................................................... 12

Anexo 1 – DOCUMENTO Y TRAMITACION ................................................................................ 12

Anexo 2 – CUADROS DE SUPERFICIES y RESUMEN DE DATOS .......................................... 13

Anexo 3 – FICHAS CATASTRALES DE LAS PARCELAS AFECTADAS ................................... 15


RELACION de PLANOS de INFORMACION .................................. 30



3

PÁGINA DEJADA EN BLANCO INTENCIONADAMENTE, CUALQUIER ANOTACIÓN CARECE DE VALIDEZ.



4


TÍTULO I – CARACTERISTICAS DEL ÁMBITO

CAPÍTULO 1 - CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y TERRITORIALES

1. GENERALIDADES

Se redacta este documento por iniciativa de D. Luis Teso Pierna con DNI: 7.719.663-N, en

representación de PROTELO, S.L. con CIF: B-37282571 y domicilio para notificaciones en la calle

Gran Vía Nº65 3ºC (37001) Salamanca.

Con su elaboración se pretende desarrollar el Plan Especial en suelo rústico, correspondiente al área

de regulación SRAI-6 establecido en las NNUU del municipio de CALVARRASA DE ABAJO en

Salamanca, mediante la tramitación oportuna con arreglo a la legislación urbanística.

La ubicación de la zona afectada es relativamente próxima a la ciudad de Salamanca (unos 10 Km.

de distancia), tiene una superficie de 53.700 m2. Se encuentra dentro del Termino municipal de

Calvarrasa de Abajo, esta situado el la parte norte del término municipal y limita al sur por la carretera

Nuevo Naharros, al oeste por calle de la Pesquera y en el resto por suelos urbanizables sin

desarrollar.

2. SITUACIÓN

Delimitación del Área de regulación

El Terreno denominado como SRAI-6 en las NNUU de Calvarrasa de Abajo, queda definido en los

correspondientes planos de Información y está configurado por un polígono irregular. La superficie del

mismo queda recogida en los cuadros correspondientes.

La zona delimitada en las Normas Urbanísticas municipales de Calvarrasa de Abajo, se compone de

tres calles perpendiculares a la calle de la Pesquera y que desarrollan a ambos lados parcelaciones

ilegales con edificaciones residenciales y que se han realizado la mayor parte sin licencia.

La zona es colindante al Sur con la carretera de Nuevo Naharros, al Oeste por la calle de la Pesquera

desde donde acceden a las viviendas y en el resto por suelos urbanizables sin desarrollar (parcelas

rústicas).

La parcela del Área de Regulación SRAI-6 tiene unas dimensiones de unos 250 m por unos 210 m.

Las características detalladas quedan definidas en los planos de Información.



5

3. TOPOGRAFÍA

La topografía del terreno es sensiblemente plana como puede apreciarse en los planos

correspondientes, de hecho las únicas zonas que presentan una pendiente superior al 3%, se limitan

prácticamente a las cunetas y bordes de infraestructuras, como las zonas límite con la carretera.

En los planos de Información se incluye un plano topográfico.

Como conclusión el terreno es básicamente plano, por lo que la incidencia de la pendiente del suelo

es irrelevante.

Geología

Por el momento no se dispone de ningún estudio específico del terreno dentro de los límites del área

de regulación, no obstante se dispone de una cierta experiencia práctica de conocimiento general de

la zona. Parecen terrenos aptos para la edificación.

4. OTRAS CARACTERÍSTICAS NATURALES

Hidrografía

Respecto a la hidrología superficial en el área de regulación de estudio, cabe mencionar que no

cuenta con corriente alguna, ya sea de carácter intermitente o continuo, así como de puntos de agua

dispersos.

Vegetación, fauna y paisaje

La vegetación en el área de regulación es prácticamente nula, solo existen algunos árboles plantados

por los propietarios de las parcelas y las zonas no edificadas están con una vegetación idéntica a

otras parcelas no cultivadas en el término municipal.



6

CAPÍTULO 2 - USOS DE SUELO EXISTENTE

1. DOTACIONES URBANÍSTICAS EXISTENTES

En este apartado cabe mencionar la existencia de servicios sin conectarse con la red urbana, tienen

dos transformadores eléctricos, fosas sépticas y sondeos.

El acceso a las viviendas se realiza por la calle de la Pesquera que esta con tierra sin hormigonar y

limpio que se accede por la carretera de Nuevo Naharros, no tiene iluminación exterior.

2. OTROS USOS DE SUELO EXISTENTES

Gran parte de las parcelas del área de regulación se encuentran aprovechadas en la actualidad por

usos residenciales, aunque hay unas 8 parcelas sin edificar y otra grande que utilizaremos para

realizar las reservas necesarias que se piden para el desarrollo de este área de regulación.

3. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

EL uso del suelo actualmente es residencial y forma parte de actividades irregulares dentro del suelo

rústico del municipio, creando grandes masas de edificaciones en suelo rústico para el uso

residencial en las que no ha existido ningún control urbanístico.

La propiedad del suelo se define en los planos de información PI-02. Se incluye una copia del

parcelario catastral en la memoria, y se resalta la delimitación de las parcelas, identificando el número

de referencia y la superficie inicial de cada parcela dentro del área de regulación.

Estos valores de superficies tienen carácter provisional, ya que su determinación definitiva se realiza

en el correspondiente proyecto de ACTUACION o reparcelación.

A continuación se incluyen una relación detallada con los datos de las parcelas y la superficie

provisional de cada parcela, así como el porcentaje de participación en el conjunto de las superficies

privadas que configuran el área de regulación, según documentación catastral.

También se incluye otra tabla con las superficies iniciales de cada propietario con la parte

proporcional de las calles cedidas, que será la tabla sobre la que se realice los cálculos para el

proyecto de Actuación.



7

Relación de Propietarios y superficies de parcelas iniciales, según catastro.

CALLES Ref. catastral Propiedad Superficies m2 Coef.

Suelo Construido %

Los Apriscos 1 4477102TL8347N0001QZ

PROTELO, S.L.

750,00 -

13,07

Los Apriscos 2 4477103TL8347N0001PZ 752,00 -

Los Apriscos 3 4477104TL8347N0001LZ 770,00 172,00

Los Apriscos 4 4477105TL8347N0001TZ 331,00 -

Los Apriscos 5 4477106TL8347N0001FZ 2.069,00 370,00

Los Apriscos 6 4477107TL8347N0001MZ 255,00 -

Los Apriscos 8 4477109TL8347N0001KZ 749,00 -

Los Apriscos 9 4477110TL8347N0001MZ 751,00 -

Los Apriscos 7 4477108TL8347N0001OZ Francisco Hoya 750,00 172,00 01,53

Los Vallejos 1 4477111TL8347N0001OZ José Díez 1.083,00 30,00 02,20

Los Vallejos 2 4477112TL8347N0001KZ Maite Hdez. Valverde y Luis 1.200,00 112,00 02,44

Los Vallejos 3 4477113TL8347N0001RZ

J.M. Martín e Isabel Ramos

1.197,00 186,00

09,15 Los Vallejos 4 4477114TL8347N0001DZ 1.150,00 -

Los Vallejos 7 4477117TL8347N0001JZ 975,00 195,00

Los Vallejos 8 4477118TL8347N0001EZ 1.181,00 84,00

Los Vallejos 5 4477115TL8347N0001XZ Francisca García Hdez. ? 1.350,00 - 02,75

Los Vallejos 6 4477116TL8347N0001IZ José Hoya 1.344,00 465,00 02,73

Los Vallejos 9 4477119TL8347N0001SZ Carlos Hdez. Valverde 1.290,00 38,00 02,62

Los Vallejos 10 4477120TL8347N0001JZ Juan Antonio Fajardo 551,00 74,00 01,12

Los Vallejos 11 4477121TL8347N0001EZ Isidra 628,00 195,00 01,28

Los Vallejos 12 4477122TL8347N0001SZ Rosalia Aragón Ríos 1.270,00 187,00 02,58

Los Vallejos 13 4477123TL8347N0001ZZ Bernardo Ramos García 918,00 105,00 01,87

Los Vallejos 14 4477124TL8347N0001UZ Rogelio Barroso Blanco 1.012,00 142,00 02,06

Los Vallejos 15 4477125TL8347N0001HZ Juan José Ledesma Vega 790,00 31,00 03,21

Los Vallejos 16 4477126TL8347N0001WZ 790,00 73,00

Los Vallejos 17 4477127TL8347N0001AZ LEAL BRIOSO, S.L. 15.845,00 - 32,22

Los Vallejos 18 4477128TL8347N0001BZ Fernando Pintor Muñoz 2.400,00 231,00 04,88

Los Vallejos 19 4477129TL8347N0001YZ Hnos. Muñoz Fraile 1.932,00 174,00 03,93

Los Vallejos 20 4477130TL8347N0001AZ Ángel Martín Medina 1.907,00 - 03,88

Los Vallejos 21 4477131TL8347N0001BZ José Manuel Sánchez Bazo 3.185,00 318,00 06,48

TOTAL 49.173,00 100%



8

Propietarios y superficies de parcelas iniciales completando el Área de Regulación:

Datos de la Propiedad SUPERFICIES INICIALES % Aportado

PARCELA NOMBRE Suelo, m2 %

P - 1

PROTELO, S.L.

7.705,00

988,00

14,35 %

P - 2 966,00

P - 3 977,00

P - 4 411,00

P - 5 2.069,00

P - 6 325,00

P - 8 978,00

P - 9 991,00

P - 7 Francisco Hoya 964,00 01,79 %

V - 1 José Díez 1.198,00 02,23 %

V - 2 Maite Hdez. Valverde y Luis 1.346,00 02,51 %

V - 3


5.034,00

1.350,00 09,37 %

V - 4 1.304,00

V - 7 1.080,00

V - 8 1.300,00

V - 5 Francisca García Hdez. ? 1.506,00 02,80 %

V - 6 José Hoya 1.491,00 02,78 %

V - 9 Carlos Hdez. Valverde 1.431,00 02,66 %

V - 10 Juan Antonio Fajardo 610,00 01,14 %

V - 11 Isidra 686,00 01,28 %

V - 12 Rosalia Aragón Ríos 1.411,00 02,63 %

V - 13 Bernardo Ramos García 1.025,00 01,91 %

V - 14 Rogelio Barroso Blanco 1.125,00 02,09 %

V - 15 Juan José Ledesma Vega

1.763,00

880,00 03,28 %

V - 16 883,00

V - 17 LEAL BRIOSO, S.L. 15.850,00 29,52 %

V - 18 Fernando Pintor Muñoz 2.760,00 05,14 %

V - 19 Hnos. Muñoz Fraile 2.340,00 04,36 %

V - 20 Ángel Martín Medina 2.004,00 03,73 %

V - 21 José Manuel Sánchez Bazo 3.451,00 06,43 %

SUMA 53.700,00 100,00 %



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TÍTULO II – DETERMINACIONES VIGENTES

1. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO TERRITORIAL

REPERCUSIONES DE NORMATIVA Y PLANEAMIENTO ÁREA DE REGULACIÓN

El desarrollo de la ordenación urbanística de esta zona no se encuentra condicionado por ningún otro

planeamiento área de regulacional.

DESARROLLO DE INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO ANTERIORES

En el ámbito del área de regulación no existe ningún instrumento de planeamiento anterior que se

haya desarrollado.

ELEMENTOS DE CONSERVACIÓN, PROTECCIÓN Y/O RECUPERACIÓN.

Patrimonio Cultural

La nueva Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, establece en su Art. 37 la protección del

patrimonio cultural como objetivo.

En el caso del Plan Especial que se desarrolla en este documento, no existe dentro del área de

regulación ningún elemento destacable o yacimientos arqueológicos identificados.

2. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN GENERAL

Las determinaciones establecidas en la Modificación de los Parámetros y Condiciones Urbanísticas

del SRAI-6 de las Normas del municipio de CALVARRASA DE ABAJO, para esta zona se concretan

en la ficha reguladora de la zona afectada SRAI-6 de suelo Rústico.

Como resumen de las determinaciones establecidas en esos apartados, se establecen los siguientes:

SUPERFICIE: 54.362,00 m2.

Uso AUTORIZABLE: RESIDENCIAL de BAJA DENSIDAD.

Usos PROHIBIDOS: AGRÍCOLA, GANADERO e INDUSTRIAL.

TIPOLOGIA EDIFICATORIA: VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA.

DENSIDAD: 10 Viv. / Ha.

ALTURA / Nº PLANTAS: 7,00 m. / 2 Plantas.

Nº DE VIVIENDAS: 55 Viviendas.

EDIFICABILIDAD MÁXIMA: 2.000 m2 / Ha.

PARCELA MÍNIMA: A determinar en Plan Especial

Se presenta en la página siguiente la ficha reguladora de la zona afectada.



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A N E X O S

ANEXO 1 – DOCUMENTO Y TRAMITACION

El documento para desarrollar la ordenación urbanística comentada en los párrafos anteriores,

deberá ser un Plan Especial cuyo ámbito debe referirse a la zona completa.

El contenido del Plan Especial, se regula por la Ley de Urbanismo de Castilla y León, (Ley 5/1999 de

8 de abril) y todas sus modificaciones, y por el Reglamento de urbanismo (Decreto 22/2004 de 29 de

enero) y todas sus modificaciones.

EL contenido del Plan Especial se ajustará al Art. 47 de la LUCyL y 143.1 y 2.e, 144, 146bis y 148 del

RUCyL.

La zona SRAI-6 está definida en la ficha de las Normas de Calvarrasa de Abajo que se aprobaron en

la CTU de 15/OCT/2009 y publicadas en el BOCyL el 31/DIC/2009 y que corresponde a un Suelo

Rústico de Asentamiento Irregular.

Se presento el Plan Especial el 30/01/2018 para comenzar con sus tramites para su aprobación inicial

y en noviembre de 2018 se nos dan varias indicaciones por el técnico municipal para incluirlas en el

Plan Especial. Por ello, se realiza este documento que recoge las indicaciones del técnico municipal.

Gestión Urbanística

A partir de la Aprobación Definitiva del Plan Especial, se deben realizar las actuaciones de corrección

necesarias para resolver los servicios de forma autónoma, que en este caso consiste en la

tramitación de la Autorización de Uso con las actuaciones necesarias en suelo rústico de la zona

afectada SRAI-6, para establecer los servicios y condiciones propuestas en este Plan Especial.

En el Plan Especial se proponen unas dotaciones urbanas de Espacios Libres y Equipamientos que

se cederán al ayuntamiento gratuitamente, cuando este lo considere oportuno.

Salamanca, Diciembre 2018 El Arquitecto redactor

Fdo: Avelino Álvarez Rodríguez



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ANEXO 2 – CUADROS DE SUPERFICIES Y RESUMEN DE DATOS

USO ZONIFICACIÓN SUPERFICIE % Nº Viv. EDIF. LUCRATIVA

EDIF. NO LUCRATIVA

PRIVADO RESIDENCIAL

(NUEVO)

7.248,00 m2 - 13,50%

A1 2.860,00 m2 5,33 5 Viv. 1.400,00 m2

A2 1.950,00 m2 3,63 3 Viv. 840,00 m2

A3 1.300,00 m2 2,42 2 Viv. 560,00 m2

A4 1.138,00 m2 2,12 2 Viv. 540,00 m2

RESIDENCIAL

(ACTUAL)

33.021,00 m - 61,49%

B1 9.555,00 m2 17,79 8 Viv. 1.300,00 m2

B2 9.137,00 m2 17,02 11 Viv. 2.100,00 m2

B3 1.343,00 m2 2,50 2 Viv. 500,00 m2

B4 1.349,00 m2 2,51 2 Viv. 300,00 m2

B5 4.325,00 m2 8,05 6 Viv. 1.000,00 m2

B6 2.432,00 m2 4,53 5 Viv. 800,00 m2

B7 4.880,00 m2 9,09 8 Viv. 1.400,00 m2

SERVICIOS URBANOS 115,00 m2 0,21

RED VIARIA 7.709,00 m2 14,36

PÚBLICO EQUIPAMIENTO 1 2.183,00 m2 4,06 2.183,00 m2

2 602,00 m2 1,12 602,00 m2

E.L.P. 1 1.734,00 m2 3,23 20,00 m2

2 547,00 m2 1,02

3 541,00 m2 1,01

TOTAL 53.700 m2 100 54 Viv. 10.740,00 m2 2.805,00 m2



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Propietarios y superficies de parcelas iniciales completando el Área de Regulación:

Datos de la Propiedad SUPERFICIES INICIALES % Aportado

PARCELA NOMBRE Suelo, m2 %

P - 1

PROTELO, S.L.

7.705,00

988,00

14,35 %

P - 2 966,00

P - 3 977,00

P - 4 411,00

P - 5 2.069,00

P - 6 325,00

P - 8 978,00

P - 9 991,00

P - 7 Francisco Hoya 964,00 01,79 %

V - 1 José Díez 1.198,00 02,23 %

V - 2 Maite Hdez. Valverde y Luis 1.346,00 02,51 %

V - 3


5.034,00

1.350,00 09,37 %

V - 4 1.304,00

V - 7 1.080,00

V - 8 1.300,00

V - 5 Francisca García Hdez. ? 1.506,00 02,80 %

V - 6 José Hoya 1.491,00 02,78 %

V - 9 Carlos Hdez. Valverde 1.431,00 02,66 %

V - 10 Juan Antonio Fajardo 610,00 01,14 %

V - 11 Isidra 686,00 01,28 %

V - 12 Rosalia Aragón Ríos 1.411,00 02,63 %

V - 13 Bernardo Ramos García 1.025,00 01,91 %

V - 14 Rogelio Barroso Blanco 1.125,00 02,09 %

V - 15 Juan José Ledesma Vega

1.763,00

880,00 03,28 %

V - 16 883,00

V - 17 LEAL BRIOSO, S.L. 15.850,00 29,52 %

V - 18 Fernando Pintor Muñoz 2.760,00 05,14 %

V - 19 Hnos. Muñoz Fraile 2.340,00 04,36 %

V - 20 Ángel Martín Medina 2.004,00 03,73 %

V - 21 José Manuel Sánchez Bazo 3.451,00 06,43 %

SUMA 53.700,00 100,00 %



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ANEXO 3 – FICHAS CATASTRALES DE LAS PARCELAS AFECTADAS



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RELACION de PLANOS de INFORMACION

PI-01 PLANO DE CLASIFICACIÓN ACTUAL (E 1:10.000)

PI-02 PLANO DE DATOS GENERALES DE LA ZONA AFECTADA (E 1:1.500)

PI-03 PLANO TOPOGRÁFICO (E 1:1.000)

PI-04 PLANO DE SERVICIOS URBANÍSTICOS EXISTENTES (E 1:1.000)

PI-05 PLANO DE SUPERFICIES INICIALES DE LAS PARCELAS (E 1:2.000)

PLAN ESPECIAL DEL ÁREA DE REGULARIZACIÓN SRAI-6 Memoria VINCULANTE

AVELINO ALVAREZ RODRIGUEZ A R Q U I T E C T O 1




INDICE

TITULO I - CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD ……………..……………3

TITULO II - OBJETIVOS Y PROPUESTAS DE LA ORDENACIÓN ....7

TITULO III - ORDENACIÓN GENERAL ………………...........………………9

3.1. DELIMITACIÓN. ............................................................................................................... 9

3.2. APROVECHAMIENTOS................................................................................................. 10

TITULO IV - ORDENACIÓN DETALLADA …………………………..……11

4.1. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA. .................................................................................... 11

4.2. DOTACIONES DE VIAS PÚBLICAS .............................................................................. 13

4.3. DOTACIONES DE ELP Y EQUIPAMIENTOS ............................................................... 16

4.4. CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE

BARRERAS DECRETO 217/2001 ........................................................................................ 17

TITULO V – RESUMEN EJECUTIVO ………………………………….19

5.1. OBJETO ......................................................................................................................... 19

5.2. SITUACIÓN, EMPLAZAMIENTO Y DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO .............................. 19

5.3. PLANOS Y REFERENCIAS CATASTRALES ................................................................ 20




TITULO I - CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD

1. ANTECEDENTES

En la memoria de Información, se describen los aspectos generales sobre la iniciativa y

elaboración de este Plan Especial. El Terreno de la zona afectada “SRAI-6” de las Normas

Urbanísticas de Calvarrasa de Abajo en Salamanca, queda definido en los correspondientes

planos de información.

2. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD

La conveniencia y oportunidad se deriva directamente de las previsiones realizadas e incluidas por

el Ayuntamiento, en el planeamiento general, ya que se trata de desarrollar una de las zonas de

suelo rústico de asentamiento irregular definidos en las Normas Urbanísticas municipales de

Calvarrasa de Abajo.

La conveniencia y oportunidad están también basadas en la dinámica del crecimiento urbano del

entorno de Calvarrasa de Abajo, pretendiendo regularizar zonas del municipio que se extendieron

irregularmente.



TITULO II - OBJETIVOS Y PROPUESTAS DE LA ORDENACIÓN

1. OBJETIVOS

Regularizar un desarrollo en suelo rústico, para legalizar actividades residenciales de gran

importancia para el municipio.

El desarrollo de este Plan Especial en suelo rustico se realiza para resolver algunos problemas

medioambientales, paisajísticos, viarios, sanitarios de edificaciones que se encuentran en

situación irregular.

Debido a un defecto de regularización y de control para la protección de la legalidad del municipio

existen grandes bolsas de edificaciones irregulares dentro del término municipal de Calvarrasa de

Abajo.

Por ello se plantean unas actuaciones de corrección que consisten en regularizar las edificaciones

actuales de esta zona, entendiendo que estas actuaciones de corrección son las planteadas en la

ficha urbanística establecida en las Normas de Calvarrasa de Abajo que se aprobaron en la CTU

de 15/OCT/2009 y publicadas en el BOCyL el 31/DIC/2009

Sostenibilidad y Protección del M.A.

La LUCyL, establece en su Art. 36 las determinaciones relativas a la sostenibilidad y protección del

Medio Ambiente mediante el control de los límites para la ocupación del suelo que se definen en el

apartado 1.

En el caso de la zona que desarrolla este Plan Especial, no existen más límites que los

establecidos en la ficha que establece las condiciones para desarrollar, sabiendo que seguira

siendo suelo rustico.

La depuración de aguas residuales se resolverá con un sistema autónomo.

En relación con el paisaje de la zona, este se caracteriza por una topografía con una ligera

pendiente que no producen impactos o alteraciones singulares.

Calidad Urbana y cohesión social

En el Art. 38 de la LUCyL se establece también como objetivo del planeamiento urbanístico la

mejora de la calidad de vida y la cohesión social de la población. Para ello se establecen un

conjunto de dotaciones urbanísticas en particular: Un sistema de espacios libres y de

equipamientos, además de la implantación de los servicios urbanos correspondientes que se

mantendrán autónomamente. Los servicios urbanos se desarrollan y proyectan en la ordenación

urbanística de este área de regulación de acuerdo con las determinaciones de la LUCyL y el

RUCyL, como queda justificado con detalle en los apartados siguientes.

En relación con la cohesión social cabe destacar que nos encontramos con un pequeño desarrollo

residencial dentro del término municipal de Calvarrasa de Abajo que se hizo irregularmente. Lo

que se pretende es regularizar estas edificaciones en suelo rústico.



2. PROPUESTAS DE ORDENACIÓN

La organización de la estructura general viaria de esta zona queda definida por las parcelaciones

definidas por tres calles que salen desde el camino de la Pesquera por el Oeste del área de

regulación, calle de los Apriscos y Vallejos.

Al Sur limita por la carretera de Nuevo Naharros que comunica con el camino de la Pesquera y

que limita con un límite de edificación al eje de la carretera a 12,5 m.

El resto de los límites al Norte y Este por suelos urbanizables que no parece que se vallan a

desarrollar.

La trama viaria propuesta, comunicará las tres calles abiertas para las parcelaciones irregulares

uniendo todo el área de regulación.



TITULO III - ORDENACIÓN GENERAL

3.1 DELIMITACIÓN

La delimitación de la zona SRAI-6 en suelo rústico, parte de la delimitación señalada para los

mismos en la Revisión de las Normas Urbanísticas Municipales de Calvarrasa de Abajo, si bien se

han matizado ligeramente los límites para adaptarlos a la situación real de titularidades y

consolidaciones urbanísticas.

DESCRIPCION GENERAL

Para definir la ordenación urbanística del área de regulación se han adoptado las determinaciones

del planeamiento general desarrollando los criterios correspondientes con la mayor coherencia

posible.

Para esto se ha partido de la red viaria que ha generado la parcelación irregular inicial con tres

calles que salen desde el camino de la Pesquera y que se unirán en el interior del área de

regulación con una calle transversal.

Calles iniciales:

La calle Apriscos 1 y Vallejos 1 y 2, con una anchura de unos 6 m. teniendo muy pocas

alternativas para conseguir mayor anchura ya que la parcelación se encuentra consolidada.

Calles propuestas:

La calle Apriscos 2, final de calle Vallejos 2 y calle Vallejos 3 verticales con una anchura entre 9 y

11,20 m con zonas de aparcamiento.

El desarrollo del Plan Especial de acuerdo con la legislación urbanística propone la cesión gratuita

al Ayuntamiento, del sistema de espacios libres y del suelo correspondiente a equipamientos.

Además de las cesiones anteriores por los propietarios del suelo, se asume el coste de las obras

de urbanización correspondientes a la red viaria, la ejecución de las redes y servicios urbanos y el

acondicionamiento de los Jardines y Espacios Libres.

También se incluye en las cargas de urbanización de la zona todos los costes de expropiación, o

indemnizaciones necesarias, y los de reposición de los servicios públicos que fuera necesario.



3.2 APROVECHAMIENTOS

Aprovechamiento total

El aprovechamiento total máximo del Ámbito, es de: 10.740 m2, que esta dentro de los 2.000

m2/Ha. que se proponen en las Determinaciones de Ordenación General de la ficha

aplicable para el desarrollo del área de regulación SRAI-6



TITULO IV - ORDENACIÓN DETALLADA

4.1 CALIFICACIÓN URBANÍSTICA

A continuación se describen las distintas zonas de ordenación homogénea que se establecen en

este documento.

El uso Residencial es el que predomina en la mayor parte de la zona, se define y regula para

albergar una tipología de edificación de vivienda unifamiliar aislada, con la flexibilidad suficiente

para permitir viviendas pareadas.

La ordenación se desarrolla en seis manzanas. La superficie de estas manzanas es de 45.991 m2

de suelo y se adaptan a las construcciones de las actuales viviendas.

A esta ordenación se le asigna una edificabilidad máxima que es la existente en estos momentos y

que corresponde a 10.740 m2.

Las zonas asignadas y reguladas en este área de regulación son las siguientes:

R - B Residencial – Viviendas actuales

R - A Residencial – Nuevas Viviendas

ELP Espacios Libres Públicos

EQ Equipamientos Públicos

RV Red Viaria

Las condiciones de urbanización se definen en los planos de ordenación, (Alineaciones, Perfiles

longitudinales, Secciones tipo y Servicios urbanos existentes) y en las ordenanzas

correspondientes.

El conjunto de dotaciones urbanísticas se configura de acuerdo con las establecidas en la ficha de

la zona que pueden asimilarse a las establecidas en el Art. 38 de la LUCyL y con el Art. 128 del

RUCyL. Estas se identifican en el plano de ordenación “PO-01” con las tramas correspondientes y

para todas ellas se establece su carácter público o privado.

Dentro de la zona no procede ninguna declaración de edificación FUERA de ORDENACIÓN.



DETERMINACIONES DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS Y OTROS

El desarrollo del Plan Especial incluido en este documento, corresponde a una zona completa,

estando definido por las Normas Urbanísticas municipales de Calvarrasa de Abajo que se

aprobaron en la CTU de 15/OCT/2009 y publicadas en el BOCyL el 31/DIC/2009.

El ámbito de la zona y su extensión se determinan en el plano de USO y ZONIFICACIÓN.

Las determinaciones quedan establecidas en la ficha de suelo rústico de asentamiento irregular

SRAI-6 de la Modificación de las Normas de Calvarrasa de abajo y se resumen en:

Clase de Suelo: Rústico de Asentamiento Irregular.

Superficie: 54.362 m2

Usos Permitidos: Residencia de baja densidad.

Usos Prohibidos: Agrícola, ganadero e industrial.

Tipologia edificatoria: Vivienda Unifamiliar Aislada.

Densidad: 10 Viv./Ha.

Altura/Nº Plantas: 7,00 m. / 2 Plantas.

Nº de Viviendas: 55 viviendas.

Edificabilidad Máxima: 2.000 m2 / Ha.

Parcela mínima: A determinar en PE.

Proceso de Regulación: Plan Especial.

CONDICIONES ESPECIALES:

Asumirá el coste del importe de la ejecución de los correspondientes sistemas de

conexión que le afecten (ver planos P-06, P-07 y P-08, de Esquemas Directores de

Infraestructuras).

Se dejarán previstos elementos de comunicación que garanticen la continuidad con el

Suelo Urbanizable adyacente, adicionalmente a los definidos en el plano P-06 de

Esquema Director de Infraestructuras de Comunicación Terrestre.

Se destinará a Espacios Libres públicos como mínimo el 10% de la superficie del

sector y a Equipamientos públicos el 5% de la superficie del sector y nunca inferior a la

establecido para el el Suelo Urbanizable Delimitado en el RUCyL vigente.



4.2 DOTACIONES DE VIAS PÚBLICAS

RED VIARIA, SERVICIOS Y APARCAMIENTOS

a) Red viaria:

Los trazados en planta y alzado se adaptarán a los definidos gráficamente en los planos del Plan

Especial, admitiéndose como únicas modificaciones las que resulten necesarias por las

características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras.

Para el dimensionamiento del firme en las actuaciones de corrección se tendrá en cuenta la

Instrucción 6.10 y 2-IC de la Dirección General de Carreteras sobre secciones de firme, debiendo

ser justificadas convenientemente la adopción de secciones diferentes a las incluidas en el catálogo

de secciones recogido en dicha Instrucción.

b) Tipos de calles:

Los viales planteados, tendrán una pendiente máxima inferior al 6% exigible según el art. 18 del

Reglamento de Accesibilidad y reflejado en planos.

Para esto se ha partido de la red viaria que ha generado la parcelación irregular inicial con tres

calles que salen desde el camino de la Pesquera y que se unirán en el interior del área de

regulación con una calle transversal.

Calles iniciales:

La calle Apriscos 1 y Vallejos 1 y 2, con una anchura de unos 6 m. teniendo muy pocas

alternativas para conseguir mayor anchura ya que la parcelación se encuentra consolidada. Son

las calles de acceso al área de doble sentido de circulación.

Calles propuestas:

La calle Apriscos 2, final de calle Vallejos 2 y calle Vallejos 3 verticales con una anchura entre 9 y

11,20 m con zonas de aparcamiento. Estas calles unen las calles iniciales y se realizan con una

anchura más adecuada con zonas peatonales de 1,50 m.

c) Distribución de agua:

El suministro de agua se hace mediante dos lineas de distribución una de riego abastecida por los

sondeos existentes y otra conectandose a la red de distribución existente municipal que procede de

la suministrada por la Mancomunidad de Municipios del Azud de Villagonzalo de Tormes, para lo

cual deberá contar con autorización.

Las condiciones de cálculo de la red de distribución de agua serán las siguientes:

- 250 litros por habiante y día. Esto supone un consumo medio en litros/segundo,

considerando una ocupación de 3,5 habitantes por vivienda, de:

250 x 54 x 3,5 = 47.250 litros/día,

que equivalen a: 47250 / 24 horas / 3.600 sg/h = 0,55 l/seg.

- Caudales puntas: Se obtendrán multiplicando los consumos medios diarios por un

coeficiente no menor de 2,4.



- Las presiones mínimas de servicio en todos los puntos de la red serán de 5 m. de columna

de agua sobre tejado.

d) Alcantarillado:

El trazado de la red de alcantarillado se ha realizado teniendo en cuenta las tres fosas septicas que

tienen en la actualidad.

Las condiciones de cálculo de la red de alcantarillado serán las siguientes:

- Las pendientes mínimas en todos los casos, superaran el 1%, y las velocidades de

circulación no serán inferiores a 0,50 m/seg.

- Se dispondrán pozos de registro a distancias no superiores a 50 m., y en la cabecera de todos

los ramales se instalará un pozo de descarga automática. Todo ello de acuerdo con las NTE.

- Esta red horizontal de saneamiento se dirige hacia las fosas septicas, que deben cambiarse

por una unidad de depuración por Oxidación, pudiendo asi recuperar parte del agua perdida

para el riego de los ELP. Se plantea una depuradora de oxidación total a baja carga, para el

tratamiento de aguas fecales procedentes de los sanitarios de las viviendas. Esta admitirá un

vertido de 44 m3/día.

- Las aguas pluviales se conecta a la red de saneamiento unitaria mediante sumideros.

e) Energía eléctrica:

El trazado de esta red se ajustará a la Norma Tecnológica de la Edificación NTE-IER, "Instalaciones

de electricidad. Red Exterior", y de los Reglamentos vigentes.

Las redes, elementos y equipos de distribución de energía eléctrica, centros de transformación y

acometidas se ajustarán a las disposiciones vigentes en la materia, quedando en todos los casos,

subterráneas las redes de alta y media tensión. El trazado se hará por el tramo central de las

calles respetando las distancias exigidas a los edificios.

Las conducciones serán subterraneas, como lo establecen las NUM del municipio.

f) Alumbrado público

Las vías públicas deberán tener un nivel de iluminación superior a 15 lux en la red interior de los

polígonos, con una uniformidad media superior a 0,40.


g) Canalizaciones telefónicas y de telecomunicación

Se cumple el artículo 26 de la Ley General de Telecomunicaciones, estableciendo las necesidades

de las redes públicas de comunicaciones electrónicas y la no discriminación entre los operadores.

Para las canalizaciones de telecomunicaciones eléctrónicas externas a los edificios no existe una

legislación específica, pudiendose usar como referencia las 5 normas UNE aprobadas por el

Comité técnico de Normalización 133 (Telecomunicaciones), que son las siguientes:

- UNE 133100-1:2002 Infraestructuras para redes de Telecomunicaciones.

Parte 1: Canalizaciones subterraneas.




Parte 2: Arquetas y cámaras de registro.


Parte 3: Tramos interurbanos.


Parte 4: Líneas aéreas.


Parte 5: Instalación en fachada.

Cumpliéndo todo el reglamento de Infraestructuras comunes en los edificios para los servicios de

telecomunicaciones.


f) Gestión de Residuos

Los emplazamientos para la colocación de contenedores cumpliran las condiciones reglamentarias

que permitan una adecuada gestión de los residuos, se colocarán en el camino de la Pesquera para

su facil recogida.

g) Aparcamientos

Se incluyen aparcamientos teniendo en cuenta las condiciones especiales del PE y las reglas del

art.104.3 del RUCyL.

Se incluyen 46 plazas de aparcamiento para vehiculos pequeños siendo 2 para minusválidos.

Consideramos suficientes estas plazas teniendo en cuenta que en las determinaciones generales de

las normas no establece límites en cuanto a plazas da aparcamientos.



4.3 DOTACIONES DE ELP Y EQUIPAMIENTOS

DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS

El conjunto de dotaciones a desarrollar en el Plan Especial, queda establecido por el Art. 38 de la

LUCyL como:

Vías públicas

Servicios Urbanos

Espacios Libres públicos

Equipamientos

A continuación se describen y justifican las características y determinaciones de las diferentes

dotaciones. Las magnitudes mínimas de estas dotaciones se determinan de acuerdo con las

Condiciones Especiales que se definieron en la ficha que se aprobó en las Normas de Calvarrasa

de Abajo.

EQ SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS

Este Plan Especial establece las cesiones para equipamiento públicos que se indican en las

condiciones especiales de la ficha de aplicación que son la máxima entre el 5% de la superficie del

área de regulación o 15 m2 por cada 100 m2 construibles.

5% superficie del área de regulación: 2.685 m2

15 m2 / 100 m2 construibles: 1.611 m2

Cesión del Plan Especial: 2.785 m2 > 2.685 m2

ELP SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS

Este Plan Especial establece las cesiones para espacios libres públicas que se indican en las

condiciones especiales de la ficha de aplicación que son la máxima entre el 5% de la superficie del

área de regulación o 15 m2 por cada 100 m2 construibles.

5% superficie del área de regulación: 2.685 m2

15 m2 / 100 m2 construibles: 1.611 m2

Cesión del Plan Especial: 2.822 m2 > 2.685 m2

* El Plan Especial cumple con las condiciones especiales de reservas para equipamientos y

espacios libres públicos de la ficha de aplicación, entendiendo que la superficie de

aplicación más desfavorable es de 5% de la superficie del área de regulación, CUMPLE.



4.4 CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE

BARRERAS DECRETO 217/2001

Art. 18. 3. ITINERARIOS PEATONALES MIXTOS

Los itinerarios peatonales mixtos son aquéllos en los que, por la baja densidad del tráfico rodado,

es compatible su utilización sin conflictos por los vehículos y por las personas. En estos itinerarios

se podrá medir el espacio de paso libre mínimo en la propia calzada.

También se considerará que un itinerario es mixto cuando forma parte de un núcleo urbano inferior

a 500 habitantes, a excepción de las travesías si las hubiere, y en aquéllos con población superior,

cuando debido a medidas administrativas o físicas, se pueda considerar la ausencia de conflictos.

En los núcleos con población superior a 500 habitantes, tendrán acceso exclusivo a estas áreas,

los vehículos de transporte y servicio público de personas, los de los residentes, y los de carga y

descarga en las horas que se les permita, estando limitada la velocidad máxima a todos ellos a 20

Km./h.

Consideramos que nos encontramos ante un itinerario peatonal mixto, por tanto se puede medir el

espacio de paso libre en la propia calzada por la baja densidad de tráfico y acceso exclusivo e

estas áreas.

Art. 16.1. ACERAS

Las zonas peatonales cumplen con una anchura mínima de 1,20 m. y una altura de paso libre de

2,20 m. dejando al menos cada 50 metros una zona en la que se puede inscribir un círculo de 1,50

m. de diámetro libre de obstáculos.

Este Plan Especial contiene los elementos precisos que garantizan la accesibilidad a todas las

parcelas, a las vías, espacios públicos y privados de uso comunitario.

Art. 17 MOBILIARIO URBANO

La ordenación de mobiliario urbano se definirá en el proyecto de regulación, respetando siempre el

espacio libre mínimo, exigido en las condiciones de accesibilidad.

Art. 23 VADOS PEATONALES (Anexo IV)

Para resolver desniveles menores o iguales en los itinerarios peatonales, se utilizarán vados

cumpliendo las características previstas en el presente artículo y anexo IV.

Art. 25 VADOS PARA ENTRADA Y SALIDA DE VEHÍCULOS.

Cumplirán lo previsto en este artículo.

Art. 28 PARQUES, JARDINES Y ESPACIOS LIBRES DE USO PÚBLICO.

El área destinada a reserva para espacio de uso público está integrada dentro de los itinerarios

peatonales de suelo urbano.

Las instalaciones que en un futuro puedan situarse en esta zona, serán totalmente accesibles con

itinerarios peatonales.



En caso de utilizar la propia tierra compactada como pavimento, tendrá una compacidad mayor o

igual 90% de proctor.

Art. 33 ILUMINACIÓN EXTERIOR EN EL ESPACIO.

Las luminarias se colocarán según lo previsto en este artículo, no interfiriendo en los pasos libres

para peatones y con un nivel adecuado de iluminación.

Art. 35 APARCAMIENTO

Las plazas de aparcamiento reservadas para vehículos con personas con movilidad reducida se

ajustarán a las especificaciones establecidas en el art. 5 de este reglamento.

Salamanca, diciembre de 2018

El Arquitecto redactor




TITULO V – RESUMEN EJECUTIVO

5.1 OBJETO

Se redacta el presente informe en atención a lo dispuesto en el Art ,148 del RUCyL para la

documentación necesaria para los Planes Especiales, especificada en el Art 136.1 del RUCyL que

indica que la Memoria Vinculante debe incluir un “Resumen Ejecutivo”, con el siguiente contenido:

a) La delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con

un plano de situación, indicando el alcance de dicha alteración.

b) Los ámbitos en los que se suspenda el otorgamiento de licencias urbanísticas y la

tramitación de otros instrumentos de planeamiento o gestión urbanística.

5.2 SITUACIÓN, EMPLAZAMIENTO Y DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO

La ubicación de la zona afectada al Plan Especial se sitúa al Norte del término municipal de

Calvarrasa de Abajo y ocupa una superficie de 53.700 m2.

La topografía del terreno es sensiblemente plana como puede apreciarse en los planos

correspondientes, de hecho las únicas zonas que presentan una pendiente superior al 3%, se

limitan prácticamente a las cunetas y bordes infraestructuras, como las zonas límite con la

carretera.

La delimitación de la zona SRAI-6, parte de la delimitación señalada para los mismos en la

REV.NN.UU. de Calvarrasa de Abajo de Salamanca, en una zona rustica.

Los límites establecidos en la zona son los siguientes:

Limite Sur:

Definido en el plano PI-02, limitado por la carretera de Nuevo Naharros.

Límite Norte:

Definido en el plano PI-02, limitado por suelo urbanizable sin desarrolar.

Límite Este:

Definido en el plano PI-02, limitado por suelo urbanizable sin desarrolar.

Límite Oeste:

Definido en el plano PI-02, limitado por el camino de la Pesquera.

Así pues, para dar cumplimiento a las especificaciones de la Ley del Suelo y completar la

información descriptiva del Plan Especial, se elabora el presente apartado, que contiene la

información requerida para situar y delimitar el ámbito de actuación del Plan Especial dentro de las

Normas Urbanísticas de Calvarrasa de Abajo, así como la identificación de las propiedades

afectadas por el Plan Especial.



Conforme se establece en el Art. 156 del RUCyL, el acuerdo de aprobación inicial del presente

Plan Especial producirá la suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas

correspondientes en el ámbito del Plan, que comenzará al día siguiente de la publicación oficial del

acuerdo de aprobación y se mantendrá hasta la entrada en vigor del Plan Especial o como

máximo durante el plazo de un año.

Salamanca, diciembre de 2018



5.3 PLANOS Y REFENCIAS CATASTRALES

Se incluye en el Resumen Ejecutivo los siguientes documentos y planos:

01. PLANO CATASTRAL DE LA ZONA AFECTADA - SRAI-6

02. PLANO DE CLASIFICACIÓN DE LA ZONA AFECTADA - SRAI-6

PLAN ESPECIAL DE LA ZONA AFECTADA SRAI-6 NORMATIVA URBANÍSTICA

AVELINO ÁLVAREZ RODRÍGUEZ A R Q U I T E C T O 1




INDICE

TÍTULO I – DISPOSICIONES GENERALES ....................................... 4

Art. 1 Objeto ............................................................................................................................. 4

Art. 2 Vigencia .......................................................................................................................... 4

Art. 3 Ámbito de aplicación ....................................................................................................... 4

Art. 4 Documentación del Plan ................................................................................................. 4

Art. 5 Carácter de las determinaciones .................................................................................... 4

TITULO II – ORDENACIÓN DETALLADA .......................................... 6

CAPITULO 1 – ORDENANZAS PARTICULARES DE LA EDIFICACION ......... 6

Art. 6 Condiciones de ALTURA y VOLUMEN .......................................................................... 6

Art. 7 Condiciones de USO ...................................................................................................... 6

Art. 8 Condiciones Estéticas ..................................................................................................... 6

Art. 9 Otras Condiciones .......................................................................................................... 6

Art. 10 Condiciones Particulares – ZONIFICACION ................................................................. 6

Art. 11 Zona R - RESIDENCIAL (Zona actual - B) ................................................................. 7

Art. 12 Zona R - RESIDENCIAL (Nuevas zonas - A) ............................................................. 8

Art. 13 Zona EQ - EQUIPAMIENTOS PUBLICOS ................................................................... 9

Art. 14 Zona ELP - ESPACIOS LIBRES PUBLICOS ............................................................. 10

Art. 15 Zona RV - RED VIARIA .............................................................................................. 11

TITULO III – ACTUACIONES DE CORRECCIÓN ............................. 12

CAPITULO 1 – RED VIARIA ............................................................................ 12

Art. 16 Sistema RED VIARIA .................................................................................................. 12

CAPITULO 2 – SERVICIOS URBANOS........................................................... 12

Art. 17 Sistema ABASTECIMIENTO ...................................................................................... 12

Art. 18 Sistema ALCANTARILLADO ...................................................................................... 13



Art. 19 Sistema ENERGÍA ELÉCTRICA ............................................................................... 13

Art. 20 Sistema ALUMBRADO PUBLICO .............................................................................. 13

Art. 21 Sistema TELECOMUNICACIONES ........................................................................... 13

CAPITULO 3 – ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS ............................................. 14

Art. 22 Sistema Espacios Libres ............................................................................................ 14

TITULO IV – EJECUCIÓN DE LAS ACTUACIONES DE

REGULACIÓN o CORRECCIÓN ....................................................... 16

Art. 23 Competencias ............................................................................................................. 16

Art. 24 Desarrollo del Plan Especial ....................................................................................... 16

Art. 25 Inspección ................................................................................................................... 16

Art. 26 Licencias urbanísticas................................................................................................. 16

Art. 27 Responsabilidades y Sanciones ................................................................................. 17




TITULO I – DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1 Objeto

Este Plan Especial se formula de acuerdo con los preceptos de la LUCyL y con el RUCyL, así

como con todas sus modificaciones.

Art. 2 Vigencia

El Plan entrará en vigor al día siguiente de la publicación de su Aprobación Definitiva, en los

Boletín Oficiales de la Provincia de salamanca y de la Junta de Castilla y León, y mantendrá su

vigencia con carácter indefinido.

Art. 3 Ámbito de aplicación

El Ámbito de aplicación del plan se limita al territorio delimitado por el propio sector y reflejado en

los documentos gráficos de este.

Art. 4 Documentación del Plan

La documentación del presente Plan Especial, cumple las exigencias establecidas en los artículos

47 y 51 de la LUCyL, y los artículos 148, 136 y 143 del RUCyL.

Los documentos son los siguientes:

a) Documentos de Información

b) Memoria Vinculante

c) Normativa Urbanística

d) Planos de Ordenación

En caso de contradicciones entre los diferentes documentos citados ajustándonos al artículo 176

del RUCyL, la prioridad en orden a su aplicación será la siguiente:

1º Memoria Vinculante.

2º Normativa Urbanística

3º Planos de Ordenación

Art. 5 Carácter de las determinaciones

El Plan Especial podrá incorporar determinaciones de carácter vinculante y de carácter indicativo.

Las primeras suponen determinaciones de carácter obligatorio que deberán ser atendidas en los

proyectos en desarrollo del Plan Especial.

Tendrán carácter vinculante:

La asignación de usos pormenorizados



Las edificabilidades por parcelas

La Red viaria Principal de carácter público

Las Dotaciones de carácter público

La Ordenación regulada en Art. 47 de la LUCyL y Art. 143 del RUCyL.

Características generales de los Servicios urbanísticos existentes.

Las determinaciones indicativas serán consideradas como alternativas iniciales, que requerirán

para su modificación la demostración razonada de las propuestas alternativas en los documentos

que las desarrollan.

Tendrán la consideración de determinaciones indicativas los siguientes documentos:

Características técnicas de los servicios urbanísticos existentes y los propuestos.

REMISIÓN AL PLANEAMIENTO SUPERIOR

Se tendrá en cuenta que en todos aquellos aspectos para los que no exista mención expresa y

precisa en estas ordenanzas, se aplicarán las determinaciones de las Normas Urbanísticas de

Calvarrasa de Abajo.



TITULO II – ORDENACIÓN DETALLADA

CAPITULO 1 – ORDENANZAS PARTICULARES DE LA EDIFICACION

Art. 6 Condiciones de ALTURA y VOLUMEN

Se aplicaran con carácter general, de acuerdo con las definiciones establecidas en las Normas

Urbanísticas de Calvarrasa de Abajo que se aprobaron en la CTU de 15/OCT/2009 y publicadas

en el BOCyL el 31/DIC/2009

Se permitirá el volumen existente.

Art. 7 Condiciones de USO

Serán de aplicación la establecida en la ficha que regula el sector SRAI-6 en suelo rústico de las

Normas Urbanísticas de Calvarrasa de Abajo.

Art. 8 Condiciones Estéticas

Las condiciones estéticas y de diseño, serán de composición y configuración libres.

Y en todo caso se consideran adecuadas las existentes.

Art. 9 Otras Condiciones

Las condiciones relativas a Seguridad, Salubridad, Higiene, Iluminación Ventilación y todas

aquellas reguladas en las Normas Básicas de Edificación, deben quedar definidas y justificadas,

en los proyectos técnicos de edificación, de acuerdo con los usos y utilización proyectados.

Art. 10 Condiciones Particulares – ZONIFICACION

La Zonificación establecida en el Plan Especial, se ajustará a la relación siguiente y a la que figura

en le plano de Zonificación

R ............................................................................... RESIDENCIAL (A y B) - ( Dominio PRIVADO )

EQ ................................................................................. EQUIPAMIENTOS – ( Dominio PÚBLICO )

ELP ........................................................... ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS – ( Dominio PÚBLICO )

RV ............................................................................................... Red Viaria - ( Dominio PRIVADO )

En cada una de ellas se establecen las correspondientes limitaciones y parámetros de edificación.

Para cada una de las zonas definidas se articulan y desarrollan todos o alguno de los siguientes

apartados, para establecer su ordenación detallada

Condiciones de EMPLAZAMIENTO

Condiciones de EDIFICACIÓN

Condiciones de USO

Otras CONDICIONES



Art. 11 Zona RESIDENCIAL - R (ZONA ACTUAL - B)

Esta ordenación, se define y regula para albergar una tipología de vivienda de baja densidad con distintas tipologías, pero siempre dentro de la categoría residencial. (Pareadas o aisladas), referidas a las parcelaciones existentes.

Se aplicaran las determinaciones establecidas en la ficha de la modificación de las Normas urbanísticas para el sector SRAI-6.

Las Alineaciones y Rasantes quedan establecidas en el plano ‘PO-01’

CONDICIONES DE OCUPACIÓN

Parcela mínima: 300 m2 - Fachada mínima = 10 m.

Ocupación: 70 %

Retranqueos: Libre disposición para las edificaciones actuales y 3 metros para las nuevas edificaciones.

CONDICIONES DE LA EDIFICACION

Edificabilidad: La establecida en el plano ‘PO-01’

Alturas: La existente en edificaciones actuales y 7 metros y 2 plantas para las nuevas edificaciones.

Fondos: NO se regulan.

CONDICIONES DE USO

Se permite: Uso Residencial de baja densidad.

Se considera compatible: Uso Terciario y Equipamiento.

Se prohíbe: El resto de usos (Industrial).

OTRAS CONDICIONES

Se prohíbe dejar cierres provisionales. Será obligatorio mantener un diseño estético de carácter unitario para todo el conjunto del edificio.

En caso de patios abiertos a fachada, que se desarrollen desde la planta baja, la alineación, debe materializarse, mediante un elemento de fábrica como un pórtico diáfano, una cerca de cerrajería u otra solución arquitectónica con valor estético.



Art. 12 Zona RESIDENCIAL - R (NUEVAS ZONAS - A)

Esta ordenación, se define y regula para albergar una tipología de vivienda de baja densidad con distintas tipologías, pero siempre dentro de la categoría residencial. (Pareadas o aisladas), referidas a las nuevas parcelaciones.

Se aplicaran las determinaciones establecidas en la ficha de la modificación de las Normas urbanísticas para el sector SRAI-6.

Las Alineaciones y Rasantes quedan establecidas en el plano ‘PO-01’

CONDICIONES DE OCUPACIÓN

Parcela mínima: 500 m2 - Fachada mínima = 10 m.

Ocupación: 70 %

Retranqueos: Libre disposición para las edificaciones actuales y 3 metros para las nuevas edificaciones.


Edificabilidad: La establecida en el plano ‘PO-01’

Alturas: La existente en edificaciones actuales y 7 metros y 2 plantas para las nuevas edificaciones.

Fondos: NO se regulan.

CONDICIONES DE USO

Se permite: Uso Residencial de baja densidad.

Se considera compatible: Uso Terciario y Equipamiento.

Se prohíbe: El resto de usos (Industrial).

OTRAS CONDICIONES

Se prohíbe dejar cierres provisionales. Será obligatorio mantener un diseño estético de carácter unitario para todo el conjunto del edificio.

En caso de patios abiertos a fachada, que se desarrollen desde la planta baja, la alineación, debe materializarse, mediante un elemento de fábrica como un pórtico diáfano, una cerca de cerrajería u otra solución arquitectónica con valor estético.



Art. 13 Zona EQ - EQUIPAMIENTOS

Esta ordenación, se regula como equipamiento de dominio y uso público, entre los siguientes Servicios:

SANITARIOS

ASISTENCIALES

EDUCATIVOS

CULTURALES

DEPORTIVOS

Las Alineaciones y Rasantes quedan establecidas en los planos ‘PO-01’

CONDICIONES DE EMPLAZAMIENTO

Parcela mínima: NO se regula

Ocupación: 70 %

Retranqueos: 3 m


Edificabilidad: 1 m2/m2

Alturas: 2 plantas y 7m.

Fondos: NO se regulan

No obstante podrán superarse los valores anteriores, justificando la conveniencia en el proyecto correspondiente desde el punto de vista del interés público y con la aprobación específica del Ayuntamiento.

CONDICIONES DE USO

Se permite el uso de Edificaciones destinadas a Equipamiento de dominio y uso público de carácter: docente, asistencial, administrativo, sanitario, comercial, religioso, recreativo, club de ancianos etc.

Se prohíben los usos privados o lucrativos en general salvo concesiones o autorizaciones del Ayuntamiento vinculadas al uso de Espacios Libres como Kioscos, pequeños bares o terrazas al aire libre.



Art. 14 Zona ELP - ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS

Esta configurado por el sistema de espacios destinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo de la población, siendo a su vez compatible con la implantación de zonas deportivas, pero siempre de uso y dominio público.

Las Alineaciones y Rasantes quedan establecidas en los planos ‘PO-01’


En esta zona NO se permite la edificación salvo la ubicación de pequeñas casetas para instalaciones de servicios públicos, kioscos o elementos singulares vinculados al uso propio como Espacios Libres, Jardines o Parques.

Se permite la ejecución de pérgolas o terrazas al aire libre cubiertas, pero que sean diáfanas o abiertas, salvo kioskos o recintos de instalaciones o servicios.


La construcción de terrazas cubiertas o pérgolas, estará limitada a una sola planta y 3m. de altura.

Este tipo de construcciones mantendrán el carácter aislado separándose al menos 3 m. de cualquier lindero y 5 m. de cualquier otra edificación. Tampoco podrán superar un tamaño máximo de 20 m2.

CONDICIONES DE USO

Se permite el uso de Espacios libres y zonas verdes de dominio y uso público, y áreas de juego y recreo infantiles. Se incluirá en esta zona el ajardinamiento correspondiente preferentemente con arbolado de especies de jardín.

Se prohíben los usos privados o lucrativos en general salvo concesiones o autorizaciones del Ayuntamiento vinculadas al uso de Espacios Libres como Kioscos, pequeños bares o terrazas al aire libre.

OTRAS CONDICIONES

En esta zona serán de aplicación todas las condiciones establecidas en el Apartado correspondiente a Sistema de Espacios Libres.



Art. 15 Zona RV - RED VIARIA

Esta zona está constituida por la red viaria del sector, tanto de carácter rodado como peatonal.


No se permite edificaciones o instalaciones que puedan alterar o entorpecer el correcto funcionamiento como vía pública.


La red viaria se ajustará a las condiciones establecidas en el apartado correspondiente de estas Ordenanzas que serán definidas en el correspondiente Proyecto de Urbanización, tanto para las obras de pavimentación y acabado como para las de todos los servicios que deban alojarse en la vía pública.

CONDICIONES DE USO

Se vincula al uso específico como red viaria, y como alojamiento de los Servicios Públicos habituales.

OTRAS CONDICIONES

Las reglamentaciones específicas de las diferentes instalaciones y servicios que puedan establecerse.



TITULO III – ACTUACIONES DE CORRECCIÓN Las características técnicas de los servicios urbanísticos propuestos tendrán el carácter de ser

determinaciones indicativas las cuales deberán concretarse de forma precisa en el Proyecto de

Ejecución de Actuaciones de Regularización o Corrección.

CAPITULO 1 – RED VIARIA

Art. 16 Sistema RED VIARIA

Regulación de las vías públicas se realizará sobre una sub-base compactada de 0,2 m, una capa

de firme compactado de 0,2 m de espesor con acabado de hormigón, o bien otra solución

equivalente justificada por el Proyecto de Ejecución de Actuaciones de Regularización o

Corrección.

Las zonas peatonales estarán a la misma cota que la calzada, solo distinguiéndose por el color y

el acabado, aunque se utilice el mismo material.

CAPITULO 2 – SERVICIOS URBANOS

Art. 17 Sistema ABASTECIMIENTO

La red de Abastecimiento de agua se ajustará al esquema establecido en los planos, pudiendo

modificarse con la justificación adecuada en el Proyecto de Ejecución de Actuaciones de

Regularización o Corrección.

Las condiciones de cálculo de la red de distribución de agua serán las siguientes:

- 250 litros por habiante y día. Esto supone un consumo medio en litros/segundo,

considerando una ocupación de 3,5 habitantes por vivienda, de:

250 x 54 x 3,5 = 47.250 litros/día ó 47,25 m3/día,

que equivalen a: 47250 / 24 horas / 3.600 sg/h = 0,55 l/seg.

- Dotación mínima diaria para los espacios libres públicos es de 945 l/día de agua para cada

1.000 m2 de superficie ajardinada, con una superficie de 2.822 m2 se estima en 2,67 m3/dia.

- Caudales puntas: Se obtendrán multiplicando los consumos medios diarios por un

coeficiente no menor de 2,4.

- Se dispondrán bocas de riego para las calles que configuran la red viaria básica y de los

jardines públicos.

- Hidrantes contra incendio. Se colocarán de acuerdo con la normativa CTE-SI. Se situarán

de tal manera que la distancia entre ellos no superen los 200 m., con un caudal mínimo de

1.000 l/min. Con funcionamiento simultáneo de 2 de ellos y una presión mínima de 10.

m.c.a.

- En el Proyecto de Ejecución de Actuaciones de Regularización o Corrección, dotará de un

depósito regulador asi como de los grupos de presión correspondientes a estos caudales.

- Se utilizaran los pozos de sondeo actuales, para el sistema de distribución de agua para

riego y llenado de piscinas.



Art. 18 Sistema ALCANTARILLADO

Se establece para el trazado de la red de alcantarillado lo realizado actualmente, teniendo en cuenta

las redes que tienen en la actualidad. Esta red horizontal de saneamiento se dirige hacia las fosas

septicas, que deben cambiarse por una unidad de depuración por Oxidación, pudiendo asi recuperar

parte del agua perdida para el riego de los ELP.

La Red de alcantarillado se proyecta a través de la red viaria del sector. El Proyecto de Ejecución

de Actuaciones de Regularización o Corrección de las viviendas afectadas definirá con exactitud

las características particulares de materiales, y secciones o diámetros.

Las condiciones de la misma, cumplirán al menos los mínimos establecidos en la norma NTE-ISA.

y dispondrá de cámaras de descarga en cabecera, sumideros, pozos de registro, acometidas etc.

Art. 19 Sistema ENERGÍA ELÉCTRICA

El trazado de esta red se ajustará a la Norma Tecnológica de la Edificación NTE-IER, "Instalaciones

de electricidad. Red Exterior", y de los Reglamentos vigentes.

Las redes, elementos y equipos de distribución de energía eléctrica, centros de transformación y

acometidas se ajustarán a las disposiciones vigentes en la materia, quedando en todos los casos,

subterráneas las redes de alta y media tensión. El trazado se hará por el tramo central de las

calles respetando las distancias exigidas a los edificios.

Art. 20 Sistema ALUMBRADO PÚBLICO

En el Proyecto de Ejecución de Actuaciones de Regularización o Corrección incluirá un sistema de

alumbrado público. Las vías públicas deberán tener un nivel de iluminación superior a 15 lux en la

red interior de los polígonos, con una uniformidad media superior a 0,40.

El cableado será subterráneo bajo tubo de PVC, con arquetas, y se proyectará de acuerdo con el

Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y demás normas vigentes.

Art. 21 Sistema TELECOMUNICACIONES

El Proyecto de Ejecución de Actuaciones de Regularización o Corrección debe incluir una red de

canalizaciones subterráneas, arquetas y conexión a la red general, para telecomunicaciones. Las

previsiones concretas, deben realizarse y justificarse en el proyecto.

Que cumpliran el artículo 26 de la Ley General de Telecomunicaciones, estableciendo las

necesidades de las redes públicas de comunicaciones electrónicas y la no discriminación entre

los operadores. Y para las canalizaciones de telecomunicaciones eléctrónicas externas a los

edificios no existe una legislación específica, se podrá usar como referencia las 5 partes de las

normas UNE 133100-1:2002 de Infraestructuras para redes de Telecomunicaciones.



CAPITULO 3 – ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS

Art. 22 Sistema Espacios Libres

El Proyecto de Ejecución de Actuaciones de Regularización o Corrección incluirá el ajardinamiento

del sistema de espacios libres, con plantación de arbolado, especies arbustivas y superficies de

césped. En el proyecto se tendrá en cuenta la facilidad de mantenimiento, y en las zonas de

césped se incluirán sistemas de riego automático.

MOBILIARIO URBANO

Se dispondrán bancos en los itinerarios peatonales, las zonas ajardinadas, y en los bordes de las

áreas de juegos infantiles. Serán de materiales resistentes que faciliten su mantenimiento y

conservación.

Se proyectarán papeleras repartidas por todas las zonas de espacios libres, el viario del sector y

especialmente en los cruces. Los materiales serán resistentes y de fácil mantenimiento.



TITULO IV – EJECUCIÓN DE LAS ACTUACIONES DE

REGULARIZACIÓN o CORRECCIÓN

Art. 23 Competencias

El presente Plan Especial se redacta por parte de una iniciativa particular de parte de los titulares

del suelo, en virtud de la aplicación de la LUCyL y el RUCyL.

La constitución de una Asociación de Propietarios como Entidad Urbanística Colaboradora debe

dar cumplimiento al art. 193.1.g) del RUCyL relativo a su procedimiento de constitución.

La aprobación inicial y provisional corresponde al Ayuntamiento y la definitiva del Plan Especial le

corresponde a la CTU.

La regulación final de las edificaciones incluidas en al Plan Espacial deben realizarse mediante la

tramitación de las correspondientes Autorizaciones de uso según el Art.307 del RUCyL, con

anterioridad debe realizarse un Proyecto de Actuación de Regulación o Corrección en el que se

definirán todos las características técnicas de las obras correspondientes a pavimentaciones de

viales, redes de servicios urbanos, y tratamiento de espacios libres y equipamientos, conforme a

las especificaciones de las NUM. Las determinaciones del PE se ejecutarán mediante una

Actuación Aislada de Normalización y Urbanización, como dice la disposición adicional 10ª en su

punto 4 de la Ley 7/2014 que modifica la LUCyL.

Art. 24 Desarrollo del Plan Especial

Las ordenaciones y calificaciones de dominio privado reguladas más adelante son: R - Residencial

y RV – Red viaria, El resto de zonificaciones que quedan vinculadas al dominio público, son ELP –

Espacios Libres de dominio público y EQ – Equipamiento público.

La modificación o definición de una ordenación diferente de lo señalado, requerirá la modificación

del presente Plan Especial, o bien la tramitación de otro Plan Especial de acuerdo con el Art. 47 de

la LUCyL y las correspondencias del RUCyL.

Art. 25 Inspección

La inspección del uso del suelo, parcelaciones, obras e instalaciones se efectuará por los

Servicios Municipales en la forma establecida en las disposiciones legales vigentes.

Art. 26 Licencias urbanísticas

El procedimiento de otorgamiento de las licencias se ajustará a la Legislación de Régimen Local.

En ningún caso se entenderán adquiridos por silencio administrativo licencias en contra de las

determinaciones del presente Plan Especial o Normas Urbanísticas, que desarrolla.

La competencia para otorgar Licencias de construcción corresponde al Ayuntamiento, salvo en los

casos previstos en la LUCyL.



Art. 27 Responsabilidades y Sanciones

Las obras, instalaciones y demás actividades sujetas a licencia que se realicen sin la misma o sin

ajustarse a las condiciones que señala el Ayuntamiento, serán suspendidas y en su caso retiradas

o demolidas sin perjuicio de las responsabilidades y sanciones que correspondan a los infractores

con arreglo a lo establecido en la Legislación.

Salamanca diciembre 2.018



PLAN ESPECIAL DEL ÁREA DE REGULARIZACIÓN SRAI-6 PLANOS DE ORDENACIÓN



RELACIÓN DE PLANOS DE ORDENACION

PO-01 – PLANO DE USOS Y ZONIFICACIÓN E 1:1.000

PO-02 – PLANO DE REPLANTEO Y ALINEACIONES E 1:1.000

PO-03 – PLANO DE SECCIONES Y PENDIENTES E 1:1.000

PO-i1 – PLANO DE SERVICIOS URBANISTICOS

(Alumbrado Público y Red Eléctrica) E 1:1.000


(SANEAMIENTO) E 1:1.000


(ABASTECIMIENTO) E 1:1.000

plan especial de la zona afectada srai-6

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