pintando horizontes 5

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pintandohorizontes Distribución Gratuita Año I Número 5 Agosto / Septiembre 2014

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Quinto número de la publicación de la Administración Alas, especializada en la Propiedad Horizontal.

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  • pintandohorizontes

    DistribucinGratuita

    AoINmero5

    Agosto/Septiembre2014

  • PHElquinto...Yvamosporms!

    Medio centenar de personas se han sumado a nuestro portal de Facebook.Hemos incrementado nuestra tirada fsica, y con nueva logstica de distribucin, llegamos a ms de 500departamentos de propiedad horizontal (sin contar la distribucin en comercios, y en la va pblica enmano-).Las consultas y felicitaciones siguen llegando a nuestra casilla, y nos llena de satisfaccin.

    Estamos MUY contentos con lo que hemos alcanzado hasta el momento, peroestamos conformes?:NO!. Creemos que an podemos hacer ms, dar ms, crecer en calidad, cantidad y todas las cualidades.Es esa sana inquietud la que nos impulsa hacia adelante, preguntndonos constantemente es lo mejorque podemos hacer? Pues no se trata de crticas masoquistas, sino del desafo que motiva el potencial.

    El xito es Visin + Traspiracin. Siguiendo esa lnea, nuestro esfuerzo y dedicacin activan lacreatividad para marcar la diferencia. Una de la cual todos nuestros clientes puedan disfrutar yenorgullecerse de su eleccin. En la que la responsabilidad por satisfacer a quien confa en nosotros noes un compromiso con un tercero, sino el mismsimo trayecto de una recta en donde la meta es superartodas sus expectativas. SomosALAS.

    PabloE.AcuaFundadorAdm.Alas

    Como ya hemos visto en artculos anteriores el ascensor es un transporte vertical que se utiliza para eldesplazamiento de personas u objetos entre diferentes niveles de un edificio.

    En esta oportunidad ahondaremos acerca del consumo energtico y de cmo ahorrar energa por mediode ellos. En un ascensor que pueden ser del tipo hidrulicos o electromecnicos, hay tres factoresdeterminantes: el sistema de traccin, la iluminacin y el control de maniobra.

    Los ascensores hidrulicos consumen mucha ms energa que los ascensores electromecnicos,actualmente existen en el mercado ascensores de bajo consumo, que son ascensores con mquinas detraccin sin reductor (sin engranajes) que consumen entre un 25% y un 40% menos que los ascensoreselectromecnicos convencionales y hasta un 60 % menos que los ascensores hidrulicos, adems de sermucho ms silenciosos.

    La mayora de los ascensores mantienen la iluminacin de la cabina permanentemente encendidaalcanzando casi el 78% de energa consumida. Estos valores podran reducirse hasta el 50% del consumoen la iluminacin del ascensor instalando mecanismos de deteccin de presencia que enciendan las lucesnicamente cuando sea necesario (solo recomendado para ascensores con puertas automticas). Y, si aesta medida se le agrega la sustitucin del sistema de iluminacin por otro de bajo consumo (eliminarfluorescentes convencionales e instalar leds o fluorescentes compactos) se pueden alcanzar ahorrossuperiores en funcin de la tecnologa elegida.

    El sistema de control de maniobra debe permitir optimizar los desplazamientos de los ascensoresrealizando el transporte de pasajeros con el menor nmero de viajes, lo que reduce la energa consumidasignificativamente. Los ascensores de maniobra colectiva registran todas las llamadas, y las vancumplimentando en el orden adecuado. Cuando hay varios ascensores funcionando conjuntamente,deberan disponer de mecanismos de maniobra selectiva que permiten activar la llamada del ascensor quese encuentre ms cercano del punto requerido. Estos sistemas optimizan el trfico del ascensorreduciendo los tiempos de espera y se atienden las llamadas por una sola cabina.Estos son algunos de los factores con los que conseguiramos reducir significativamente el consumoenergtico y ayudaramos a contribuir con el medio ambiente.

    AhorrodeenergaelectricaenAscensores porDiegoBakus

    1

  • PH 2

    Con fecha 26/05/2014, la DGI publico la Resolucin General N 3634/2014, con el objeto de facilitar la

    recaudacin tributaria de los Consorcios, estableciendo tablas que indican la cantidad mnima de

    encargados, segn las unidades funcionales que componen los Edificios, que deben tener los

    Consorcios.

    Teniendo en cuenta estos ndices, todos los Consorcios deberan poseer un empleado en relacin de

    dependencia, pero he aqu que los mismos simplemente presumen que cada edificio cuenta o

    debera contar con el nmero de empleados, salvo claro est, que la realidad indique otra cosa.

    Ya que la decisin de tomar un empleado, es exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios de

    cada Consorcio y asimismo la DGI carece de facultades para obligar a la contratacin de personal en

    relacin de dependencia. La nica facultad que tiene la DGI, es de presuponer y disponer de oficio lo

    indicado en las resoluciones, a base presunta, por supuesto y queda en poder de los Consorcistas, a

    travs del Administrador, demostrar la realidad que presenta el Consorcio en base a la documental

    que respalda los ingresos y egresos del mismo (Liquidacin de expensas), si la Administracion no

    presenta documental o bien no demuestra lo contrario a lo determinado por la Dgi (presuncin),

    quedara automticamente validada la presuncin y se convertir en una REALIDAD.

    Para concluir y dar mayor tranquilidad a la poblacin consorcial, les digo que, si el Consorcio contrata

    personal en relacin de dependencia, obviamente habr un aumento en las expensas, ya que es un

    egreso de gran envergadura (sueldo mas cargas previsionales), pero no ser as, si no es determinado

    por la Asamblea de Copropietarios del Consorcio, por lo cual habr aumento de expensas por

    imposicin y obligacin del ente recaudador (AFIP-DGI).

    no

    ObligacionoPresuncindecontratacindepersonal? porDr.RicardoColombresContadorU.B.A.

    Tal como me refer en el artculo anterior muchas veces en los consorcios ocurren problemticas cuyasresoluciones dependen exclusivamente de la buena voluntad de los copropietarios, ellas son lasreferidas a espacios que conforman la propiedad privada del titular de la unidad funcional. Por ejemploun cao flexible roto que genera filtraciones en el departamento inferior o la instalacin de un aireacondicionado en una habitacin. En estos supuestos, de acuerdo al art. 5 de la ley 13512, cadapropietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento. (Seaclara que la distincin entre espacios comunes y espacios privados se halla establecido en la ley 13512y cctes y en los reglamentos de copropiedad y administracin del consorcio). No obstante, el granproblema que se suscita en estos casos es cuando los propietarios afectados no se ponen en contactocon los propietarios de las unidades afectantes sino que acuden a la administracin volviendo locos alos administradores. Muchas veces a raz de la presin que esta circunstancia genera en los mandatariosdel consorcio, este termina por intervenir de algn modo en la cuestin ya sea mediante el envo denotas y otros medios fehacientes intimando al propietario de la unidad afectante a que proceda a repararel desperfecto en su unidad funcional. Sin embargo, es esto correcto? La respuesta es NO y la mismasurge de la ley de propiedad horizontal que en el artculo 9, inciso a) establece claramente que eladministrador tendr facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento comn.Por ello, cabe aclarar que si bien el rol del administrador es intervenir en disputas entre vecinos, noobstante esta se limita a que haya un motivo que haga a sus funciones; en otras palabras eladministrador no debe involucrarse en las problemticas entre copropietarios referidas a cuestionesque no hacen a las partes comunes del Consorcio, ya que este se excedera en sus funciones. Eladministrador solo tiene la facultad de intervenir cuando existan daos en las partes comunes delconsorcio que lo habilite a ello.

    Administrador...hagaalgo! porMarianaRomeroAbogada-U.B.A.

  • PintandoHoriz[email protected]alas-admconsorcios.infoSiemprededicaremosunartculoalastemticasplanteadas.

    PH

    En los ltimos meses, las placas rojas de los canales de noticias se han llenado con la leyenda aumentaronlas expensas.Ante ello, los administradores somos abordados como si hubisemos dispuesto un impuesto por laimportacin de la tinta. Frente a estos anuncios, de repente, las expensas adquieren el carcter de unimpuesto o tasa autnoma cuya entidad reguladora (la administracin) unilateralmente ha elevado loscostos.Jurisprudencialmente, a las liquidaciones de expensas le es negada la categora de rendiciones de cuentasmensuales. Pero ello solo es a los fines de no desafectar al administrador de su obligacin de presentar larendicin anual (o semestral, dependiendo del Consorcio en cuestin) en las asambleas ordinarias, de modode cumplimentar con las disposiciones impuestas por cada reglamento de copropiedad y administracin,cosa que muchas veces han intentado en los distintos fueros de compensar con las liquidaciones en cuestin.Actualmente, no existe una reglamentacin a escala nacional que imponga una forma especfica en la quelos administradores deben presentar el balance. Sin embargo, se entiende que debe contener ciertainformacin mnima e indispensable, la cual se corresponde con el resumen de transacciones realizadasdurante un periodo y el detalle de los fondos del consorcio. Hablando de la rendicin anual, debe contener larecopilacin de la informacin generada mensualmente respecto de todos los rubros que integran laexpensa.Habiendo dicho esto, creo que puedo ir arribando a la conclusin a la que deseo llegar: si bien no reemplazael balance anual, no se puede negar que la liquidacin de expensas (o por lo menos una confeccionadarespetando ciertos criterios contables que hacen a la prctica profesional de esta actividad) se puedeequiparar a una rendicin de cuentas. Y rendicin de qu?: pues de los rubros que componen la expensa.Estos rubros se remiten a tasas, impuestos, sueldos, seguros y otro montn de egresos que tienenindependencia y cuya agrupacin conforma lo que llamamos expensas. Ergo, las expensas no aumentan ens mismas, sino que reflejan el incremento de otros rubros. En otras palabras, no se trata de una causaautnoma, sino del efecto de la variacin de los valores de las distintas categoras de responsabilidades quelos edificios afrontan. La mayora de las veces en que las placas rojas se llenan de estos letreros, y arengan laqueja anticipada de los usuarios de inmuebles sometidos al rgimen de la propiedad horizontal, estamosfrente a las paritarias de los encargados de edificios, quienes ajustan sus haberes sin una representacin dela patronal lo suficientemente fuerte y eficiente para negociar respecto de los intereses de los consorcistas.A quienes esta aclaracin les parezca una obviedad, puedo asegurarles que una administracin que tieneedificios que no cuentan con personal contratado afectado por los convenios negociados recibe decenas dellamadas con planteos en contra de un aumento de expensas que nunca les afligir (puesto que no estnafectados el rubro puntual que provocara el incremento). Eso hace pensar que no se comprende lanaturaleza de la expensa, y menos an su fin.

    Aumentodeexpensas:

    MitoorealidadporPabloE.Acua

    Abogado-U.B.A.

    3

  • PH

    MaraPaulaGarcaIglesiasAbogada

    MaraPaulaGarcaIglesias

    4713-9103MITRE3362of.33SANMARTIN

    [email protected]

    En numerosas oportunidades, cuando el Consorcio de Propietarios toma la decisin de iniciar el juicio por

    cobro de expensas, se encuentra ante un departamento alquilado donde el propietario ni siquiera est

    enterado de la deuda acarreada por su unidad funcional.-

    En ejemplares anteriores ya se ha aclarado que, por ms que se encuentre desplazada la obligacin al pago

    de expensas hacia el inquilino por estar as dispuesto en el contrato de locacin que une a las partes; este

    contrato no es oponible al Consorcio, quien ejecutar el cobro judicial contra el titular registral del

    departamento que resulta ser, por antonomasia, el sujeto jurdico obligado al pago.-

    El principio general en materia procesal es que todas las acciones se notifican en el domicilio real

    entendido ste, como el domicilio donde tiene su residencia habitual cualquier persona.- Partiendo de ello,

    el Consorcio debera realizar las averiguaciones pertinentes a fin de conocer el ltimo domicilio registrado

    en los organismos oficiales (Cmara Nacional Electoral, Secretara Electoral de La Plata, Polica Federal,

    Ministerio del Interior, etc) para poder notificar all al propietario el inicio del juicio.-

    Pero, en materia de cobro de expensas, el domicilio de la unidad funcional surge de un instrumento pblico

    que es el Reglamento de Copropiedad, y por lo tanto es un verdadero domicilio constituido para todas las

    cuestiones emergentes de esa escritura pblica; resultando el pago de las expensas comunes -como las

    consecuencias de su incumplimiento- una cuestin emergente de dicho reglamento.-

    As, siendo que el Reglamento de Copropiedad no slo es la ley del consorcio, sino que reviste naturaleza

    contractual, donde tiene vigencia y aplicacin el principio de autonoma de la voluntad conforme el art.

    1197 del Cdigo Civil, y adems detenta el carcter de instrumento pblico, vinculante, y de cumplimiento

    estricto para todos los comuneros, la accin judicial por cobro de expensas se notificar en la unidad

    funcional deudora de expensas por ms que el propietario no resida all; y dicha notificacin ser vlida

    siempre que el propietario no haya notificado en forma fehaciente al administrador la constitucin de un

    domicilio diferente al de la unidad funcional dentro del Consorcio.-

    Cabe destacar que quien adquiere un inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal no puede

    desconocer el pago de expensas que pesan sobre el mismo peridicamente.- Las expensas comunes tienen

    una funcin vital para el consorcio; con ellas se abonan gastos de luz, sueldos de encargados y/o vigiladores,

    seguro por incendio, abono de ascensores y reparaciones varias de las partes comunes. Admitido ello, no

    cabe sino concluir que la morosidad en el pago de expensas afecta de un modo directo el desenvolvimiento

    de la vida consorcial; a mayor morosidad menor prestacin de servicios indispensables para que funcione

    adecuadamente un consorcio.-

    DondeestaWally...eldeudor?

    4

    Civil-Comercial

    porMaraPaulaGarcaIglesias

    Abogada-U.B.A.

  • PH5

    Antes de convertirme en administrador de consorcios tena la conviccin de que para atender un

    edificio alcanzaba con el dbito automtico y un par de horas administrativas al mes.

    De hecho, crea que el oficio de administrador era un fraude que no llegaba a la categora de mal

    necesario. Comenc a administrar mi edificio y me golpee contra la realidad a las pocas horas y

    despus de recibir los reclamos de varios proveedores y decenas de propietarios impacientes. Me

    gan el derecho de piso tomando consorcios que ningn otro quera tomar. Es decir, consorcios

    sumidos en el caos.

    Mientras creca mi experiencia observaba que las cualidades personales que deba tener un

    administrador exitoso eran mucho ms difciles de desarrollar que los conocimientos tcnicos y

    legales necesarios. Un edificio en problemas necesita alguien a cargo que sepa conducir. Es decir,

    tiene que tener claro que hay que lograr y cules son los medios para ello.

    Tambin alguien que tenga honestidad probada. El manejo de recursos ajenos requiere probidad y no

    hay mecanismo de control que sea ms eficaz que una buena seleccin.

    Se necesita un autntico entusiasta.

    Es imposible llegar a nada si el principal motor no disfruta salvajemente con cada objetivo cumplido.

    La proactividad es requisito clave para que las cosas se concreten en el contexto de una sociedad

    donde todo te frena.

    Tambin tiene que estar a cargo un administrador que vea el futuro y pueda convencer de ello a los

    dems. Es decir, alguien que sepa anticiparse a los problemas y evite as grandes prdidas. Por ltimo,

    un edificio en problemas necesita un lder leal. Alguien que pueda equilibrar sus miedos e intereses

    con los del conjunto y que sea capaz de hacer lo que hay que hacer sin especular con cada decisin.

    Las cualidades personales no son lo nico que hace falta. Naturalmente, el administrador debe tener

    conocimientos legales. Parece mucho pedir, no?

    La diferencia entre un administrador bien dotado y uno mediocre es la diferencia entre un edificio que

    aumenta su valor ao a ao.

    Las diferencias entre un buen piloto y uno malo son sutiles e invisibles al ojo del inexperto. Pero las

    consecuencias de una mala eleccin pueden ser infinitas.

    La calidad en los detalles de la gestin permite construir un crculo virtuoso de mejoras, entusiasmo

    del propietario, reconocimiento, entusiasmo del administrador y nuevas mejoras.

    Como hace un consorcio para valorizar correctamente a su administrador y decidir por apoyarlo o

    reemplazarlo? Solamente debera hacerlo en base a parmetros objetivos que podran ser tema de

    otro anlisis:

    Y cunto estamos dispuestos a pagar en caso de conseguir para nosotros a este servidor ideal y

    escurridizo?

    Hagamos una cuenta. Cunto ms vale un departamento luego de 10 aos de excelente gestin en

    comparacin con otro llevado como el demonio?

    Si somos muy moderados diremos el 5%. Es decir que un edificio de 30 unidades de 80.000 dlares

    valdr al menos 120000 dlares ms como resultado de una gestin de excelencia.

    Es decir, el trabajo de ese administrador vale para el consorcio 11000 pesos por mes ms que el del

    mediocre, mientras que los honorarios de mercado oscilan entre 1800 y 3300 pesos para un edificio de

    esas caractersticas.

    Es importante observar estos aspectos al momento de elegir y especialmente al momento de juzgar si

    los aumentos propuestos por el administrador en ejercicio son razonables.

    Cuantovalesutrabajo,Administrador?

    porLisandroCingolani

    Abogado

  • PHAntes de comenzar a abordar este tema, hay

    que tener en cuenta que todo lo que sea

    referido a bienes y espacios comunes a los

    propietarios del consorcio debe ser amparado

    en la pliza del Integral de consorcio. Mientras

    que las unidades funcionales que lo integran,

    solo contaran con seguro en caso de que el

    mismo sea contratado en forma particular, a

    esto se lo denomina multicobertura de

    vivienda.

    A continuacin se detalla lo que se ampara en

    cada cobertura, tanto en la vivienda particular,

    como del consorcio en general.

    Comprende el Incendio, Rayo

    y/o Explosin, etc de los espacios comunes;

    Ampara el incendio sobre bienes comunes

    (matafuegos, luces de emergencia, sillones y

    mobiliarios de propiedad comn);

    Sobre bienes comunes (Quedan

    excluidos de la presente cobertura el Hurto y los

    bienes al aire libre de la construccin

    amparada); Todo riesgo para vidrios y

    espejos ubicados en las partes comunes y de

    u s o c o m n ;

    Ampara lesiones o muerte y

    daos a terceros.

    Daos materiales a la vivienda y todo

    su contenido por incendio, rayo, explosin,

    vandalismo, malevolencia, huelga, lock out,

    impacto de vehculos, humo, vendaval,

    tornado, cicln, huracn y granizo;

    Prdida de bienes por Robo y/o Hurto y

    daos materiales como consecuencia del robo

    o su tentativa; Todo riesgo para

    vidrios y espejos.;

    Responsabilidad Civil por hechos de la vida

    privada imputables al Asegurado. Se incluye el

    adicional de piletas de natacin y Filtraciones

    por accidentes.

    Como se puede apreciar una de las grandes

    diferencias esta en la cobertura de Robo y

    Hurto, ya que en el Consorcio el Hurto esta

    excluido, mientras que en la vivienda el mismo

    es amparado en pliza.

    Seguro de Integral de Consorcio

    Seguro de Multicobertura de vivienda

    Incendio Edificio:

    Incendio Contenido:

    Robo de

    Bienes de Uso:

    Cristales:

    R e s p o n s a b i l i d a d C i v i l

    Comprensiva:

    Incendio:

    Robo y/o

    Hurto:

    Cristales:

    Responsabilidad Civil:

    IntegralConsorciovs.Vivienda

    porLic.NataliaGavi

    Para poder programar una buena iluminacin de

    emergencia se deber tener en cuenta algunos consejos,

    que por supuesto pasaremos a explicar.

    Pero antes les contamos que las luces de emergencia, son

    un complemento ms a la hora de pensar en una

    emergencia, o simplemente un accesorio, que ante

    cortes de luz pueden ayudarnos a trasladarnos sin sufrir

    accidentes.

    El sistema de iluminacin debe garantizar una evacuacin

    rpida y segura utilizando las reas de circulacin y

    medios de escape comunes en el edificio (corredores,

    escaleras y rampas), de modo de facilitar las maniobras o

    intervenciones de auxilio.

    El tiempo de autonoma de las luminarias de emergencia

    no ser inferior a 1 hora 30 minutos.

    -Deben ubicarse en las siguientes posiciones:

    Cambio de nivel de piso; Intersecciones de pasillos y

    corredores; En cajas de escaleras de modo tal que cada

    escaln reciba luz en forma directa; Fuera y prximo a

    cada salida de emergencia.

    Cuando sea necesario, se agregarn luminarias

    adicionales de forma de asegurar que el alumbrado a lo

    largo de la ruta de escape satisfaga el requerimiento de

    iluminancia mnima y uniformidad de iluminancia

    descrita anteriormente.

    Los sistemas y equipos afectados a la extincin de

    incendio, instalados a lo largo de la ruta de escape, deben

    estar permanentemente iluminados a los fines de

    permitir una rpida localizacin de los mismos durante

    una emergencia.

    En los ascensores y montacargas por los que movilicen

    personas se debe instalar una luminaria de emergencia,

    preferentemente del tipo autnoma.

    Condiciones

    LUCESDEEMERGENCIA

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    www.vdpconsultores.com.ar

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    6

    porNataliaSanchez

  • Hasta

    ProntoPH

    CORREODELECTORES

    Es una pregunta interesante, ya que hay muchos consejeros que creen tenersuperpoderes (haciendo referencia a los otorgados excepcionalmente afuncionarios pblicos). Sin embargo, encabezaremos esta respuesta al estilode todas hasta el momento, cual introduccin obligatoria:

    puesto que este documento podra tener bien delimitadoqu le compete a sus miembros y qu no.Fuera de esto, haremos algunas aclaraciones preliminares: la ley 13512 nomenciona ni hace lugar a la existencia de consejos intermedios entre laasamblea y el administrador y su nacimiento surge de reglamentos bajo la

    inspiracin de contar con un grupo de colaboracin, que poco a poco se le ha otorgado nfulas de sistemasadministrativos de las sociedades comerciales (que nada tienen que ver con el funcionamiento de unconsorcio y an menos su objeto). No obstante, consuetudinariamente, se fueron delimitando los alcancesde sus funciones. Entonces diremos que a menos que el reglamento determine lo contrario, el consejo notiene poder de decisin. Esta es una atribucin de ejecucin que est claramente superponindose con lasfacultades explcitas, propias y exclusivas del administrador, las cuales tiene conforme a derecho (noolvidemos que mientras que el administrador es una figura que contempla el ordenamiento nacional art.9-, el consejo no lo es).Mientras que se ocupan de cuestiones que no le son propias, olvidan el espritu con el cual tomaron parte deese conjunto, que es colaborar activamente con la administracin y sus vecinos; ser receptor deinquietudes, procurar la atencin conjunta de ciertas problemticas, informar al administrador sobreirregularidades en el edificio; y realizar recomendaciones.Como hay tantas excepciones como reglas, por supuesto que existen montones de personas comprometidascoherentemente con el lugar que ocuparon, y son invaluables engranajes del correcto funcionamiento de lavida consorcial y la salubridad en la relacin entre todas las partes. Esto se nota cuando ocurre, y nunca estde ms reconocerlo.

    hay que analizarcriteriosamente los trminos del reglamento de copropiedad yadministracin,

    www.administracionalas.com

    MivecinaesdelConsejodeAdministracin,ysecreeladuea

    deledificio.Qufuncionesverdaderamentetiene?

    IndignadoscomoUd...Elruidonoesdeaqu

    Humor:@elfiestero

    LucadeR.Meja

    Dibujo:JulioOrellana