pintando horizontes 5
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Quinto número de la publicación de la Administración Alas, especializada en la Propiedad Horizontal.TRANSCRIPT
pintandohorizontes
Distribución Gratuita
Año INúmero 5
Agosto / Septiembre 2014
PHEl quinto...Y vamos por más!
Medio centenar de personas se han sumado a nuestro portal de Facebook.Hemos incrementado nuestra tirada física, y con nueva logística de distribución, llegamos a más de 500departamentos de propiedad horizontal (sin contar la distribución en comercios, y en la vía pública –enmano-).Las consultas y felicitaciones siguen llegando a nuestra casilla, y nos llena de satisfacción.
Estamos MUY contentos con lo que hemos alcanzado hasta el momento, pero…¿estamos conformes?:¡NO!. Creemos que aún podemos hacer más, dar más, crecer en calidad, cantidad y todas las cualidades.Es esa sana inquietud la que nos impulsa hacia adelante, preguntándonos constantemente ¿es lo mejorque podemos hacer? Pues no se trata de críticas masoquistas, sino del desafío que motiva el potencial.
El éxito es “Visión + Traspiración”. Siguiendo esa línea, nuestro esfuerzo y dedicación activan lacreatividad para marcar la diferencia. Una de la cual todos nuestros clientes puedan disfrutar yenorgullecerse de su elección. En la que la responsabilidad por satisfacer a quien confía en nosotros noes un compromiso con un tercero, sino el mismísimo trayecto de una recta en donde la meta es superartodas sus expectativas. SomosALAS.
Pablo E. AcuñaFundador Adm. Alas
Como ya hemos visto en artículos anteriores el ascensor es un transporte vertical que se utiliza para eldesplazamiento de personas u objetos entre diferentes niveles de un edificio.
En esta oportunidad ahondaremos acerca del consumo energético y de cómo ahorrar energía por mediode ellos. En un ascensor que pueden ser del tipo hidráulicos o electromecánicos, hay tres factoresdeterminantes: el sistema de tracción, la iluminación y el control de maniobra.
Los ascensores hidráulicos consumen mucha más energía que los ascensores electromecánicos,actualmente existen en el mercado ascensores de bajo consumo, que son ascensores con máquinas detracción sin reductor (sin engranajes) que consumen entre un 25% y un 40% menos que los ascensoreselectromecánicos convencionales y hasta un 60 % menos que los ascensores hidráulicos, además de sermucho más silenciosos.
La mayoría de los ascensores mantienen la iluminación de la cabina permanentemente encendidaalcanzando casi el 78% de energía consumida. Estos valores podrían reducirse hasta el 50% del consumoen la iluminación del ascensor instalando mecanismos de detección de presencia que enciendan las lucesúnicamente cuando sea necesario (solo recomendado para ascensores con puertas automáticas). Y, si aesta medida se le agrega la sustitución del sistema de iluminación por otro de bajo consumo (eliminarfluorescentes convencionales e instalar leds o fluorescentes compactos) se pueden alcanzar ahorrossuperiores en función de la tecnología elegida.
El sistema de control de maniobra debe permitir optimizar los desplazamientos de los ascensoresrealizando el transporte de pasajeros con el menor número de viajes, lo que reduce la energía consumidasignificativamente. Los ascensores de maniobra colectiva registran todas las llamadas, y las vancumplimentando en el orden adecuado. Cuando hay varios ascensores funcionando conjuntamente,deberían disponer de mecanismos de maniobra selectiva que permiten activar la llamada del ascensor quese encuentre más cercano del punto requerido. Estos sistemas optimizan el tráfico del ascensorreduciendo los tiempos de espera y se atienden las llamadas por una sola cabina.Estos son algunos de los factores con los que conseguiríamos reducir significativamente el consumoenergético y ayudaríamos a contribuir con el medio ambiente.
Ahorro de energía electrica en Ascensores por Diego Bakus
1
PH 2
Con fecha 26/05/2014, la DGI publico la Resolución General N° 3634/2014, con el objeto de facilitar la
recaudación tributaria de los Consorcios, estableciendo tablas que indican la cantidad mínima de
encargados, según las unidades funcionales que componen los Edificios, que deben tener los
Consorcios.
Teniendo en cuenta estos índices, todos los Consorcios deberían poseer un empleado en relación de
dependencia, pero he aquí que los mismos simplemente presumen que cada edificio cuenta o
debería contar con el número de empleados, salvo claro está, que la realidad indique otra cosa.
Ya que la decisión de tomar un empleado, es exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios de
cada Consorcio y asimismo la DGI carece de facultades para obligar a la contratación de personal en
relación de dependencia. La única facultad que tiene la DGI, es de presuponer y disponer de oficio lo
indicado en las resoluciones, a base presunta, por supuesto y queda en poder de los Consorcistas, a
través del Administrador, demostrar la realidad que presenta el Consorcio en base a la documental
que respalda los ingresos y egresos del mismo (Liquidación de expensas), si la Administracion no
presenta documental o bien no demuestra lo contrario a lo determinado por la Dgi (presunción),
quedara automáticamente validada la presunción y se convertirá en una REALIDAD.
Para concluir y dar mayor tranquilidad a la población consorcial, les digo que, si el Consorcio contrata
personal en relación de dependencia, obviamente habrá un aumento en las expensas, ya que es un
egreso de gran envergadura (sueldo mas cargas previsionales), pero no será así, si no es determinado
por la Asamblea de Copropietarios del Consorcio, por lo cual habrá aumento de expensas por
imposición y obligación del ente recaudador (AFIP-DGI).
no
¿Obligacion o Presunción de contratación de personal? por Dr. Ricardo Colombres
Contador U.B.A.
Tal como me referí en el artículo anterior muchas veces en los consorcios ocurren problemáticas cuyasresoluciones dependen exclusivamente de la buena voluntad de los copropietarios, ellas son lasreferidas a espacios que conforman la propiedad privada del titular de la unidad funcional. Por ejemploun caño flexible roto que genera filtraciones en el departamento inferior o la instalación de un aireacondicionado en una habitación. En estos supuestos, de acuerdo al art. 5 de la ley 13512, cadapropietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento. (Seaclara que la distinción entre espacios comunes y espacios privados se halla establecido en la ley 13512y cctes y en los reglamentos de copropiedad y administración del consorcio). No obstante, el granproblema que se suscita en estos casos es cuando los propietarios afectados no se ponen en contactocon los propietarios de las unidades afectantes sino que acuden a la administración volviendo locos alos administradores. Muchas veces a raíz de la presión que esta circunstancia genera en los mandatariosdel consorcio, este termina por intervenir de algún modo en la cuestión ya sea mediante el envío denotas y otros medios fehacientes intimando al propietario de la unidad afectante a que proceda a repararel desperfecto en su unidad funcional. Sin embargo, es esto correcto? La respuesta es NO y la mismasurge de la ley de propiedad horizontal que en el artículo 9, inciso a) establece claramente que eladministrador tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común.Por ello, cabe aclarar que si bien el rol del administrador es intervenir en disputas entre vecinos, noobstante esta se limita a que haya un motivo que haga a sus funciones; en otras palabras eladministrador no debe involucrarse en las problemáticas entre copropietarios referidas a cuestionesque no hacen a las partes comunes del Consorcio, ya que este se excedería en sus funciones. Eladministrador solo tiene la facultad de intervenir cuando existan daños en las partes comunes delconsorcio que lo habilite a ello.
Administrador...¡haga algo! por Mariana Romero
Abogada - U.B.A.
Pintando Horizontes quiere atender todas sus consultas.Envíe sus preguntas a [email protected] dedicaremos un artículo a las temáticas planteadas.
PH
En los últimos meses, las placas rojas de los canales de noticias se han llenado con la leyenda “aumentaronlas expensas”.Ante ello, los administradores somos abordados como si hubiésemos dispuesto un impuesto por laimportación de la tinta. Frente a estos anuncios, de repente, las expensas adquieren el carácter de unimpuesto o tasa autónoma cuya entidad reguladora (la administración) unilateralmente ha elevado loscostos.Jurisprudencialmente, a las liquidaciones de expensas le es negada la categoría de rendiciones de cuentasmensuales. Pero ello solo es a los fines de no desafectar al administrador de su obligación de presentar larendición anual (o semestral, dependiendo del Consorcio en cuestión) en las asambleas ordinarias, de modode cumplimentar con las disposiciones impuestas por cada reglamento de copropiedad y administración,cosa que muchas veces han intentado en los distintos fueros de compensar con las liquidaciones en cuestión.Actualmente, no existe una reglamentación a escala nacional que imponga una forma específica en la quelos administradores deben presentar “el balance”. Sin embargo, se entiende que debe contener ciertainformación mínima e indispensable, la cual se corresponde con el resumen de transacciones realizadasdurante un periodo y el detalle de los fondos del consorcio. Hablando de la rendición anual, debe contener larecopilación de la información generada mensualmente respecto de todos los rubros que integran laexpensa.Habiendo dicho esto, creo que puedo ir arribando a la conclusión a la que deseo llegar: si bien no reemplazael balance anual, no se puede negar que la liquidación de expensas (o por lo menos una confeccionadarespetando ciertos criterios contables que hacen a la práctica profesional de esta actividad) se puedeequiparar a una rendición de cuentas. ¿Y rendición de qué?: pues de los rubros que componen la expensa.Estos rubros se remiten a tasas, impuestos, sueldos, seguros y otro montón de egresos que tienenindependencia y cuya agrupación conforma lo que llamamos expensas. Ergo, las expensas no aumentan ensí mismas, sino que reflejan el incremento de otros rubros. En otras palabras, no se trata de una causaautónoma, sino del efecto de la variación de los valores de las distintas categorías de responsabilidades quelos edificios afrontan. La mayoría de las veces en que las placas rojas se llenan de estos letreros, y arengan laqueja anticipada de los usuarios de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estamosfrente a las paritarias de los encargados de edificios, quienes ajustan sus haberes sin una “representación dela patronal” lo suficientemente fuerte y eficiente para negociar respecto de los intereses de los consorcistas.A quienes esta aclaración les parezca una obviedad, puedo asegurarles que una administración que tieneedificios que no cuentan con personal contratado afectado por los convenios negociados recibe decenas dellamadas con planteos en contra de un “aumento de expensas” que nunca les afligirá (puesto que no estánafectados el rubro puntual que provocaría el incremento). Eso hace pensar que no se comprende lanaturaleza de la expensa, y menos aún su fin.
Aumento de expensas:
Mito o realidadpor Pablo E. Acuña
Abogado - U.B.A.
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PH
María Paula García IglesiasAbogada
María Paula García Iglesias
4713-9103MITRE 3362 of. 33 SAN MARTIN
En numerosas oportunidades, cuando el Consorcio de Propietarios toma la decisión de iniciar el juicio por
cobro de expensas, se encuentra ante un departamento alquilado donde el propietario ni siquiera está
enterado de la deuda acarreada por su unidad funcional.-
En ejemplares anteriores ya se ha aclarado que, por más que se encuentre desplazada la obligación al pago
de expensas hacia el inquilino por estar así dispuesto en el contrato de locación que une a las partes; este
contrato no es oponible al Consorcio, quien ejecutará el cobro judicial contra el titular registral del
departamento que resulta ser, por antonomasia, el sujeto jurídico obligado al pago.-
El principio general en materia procesal es que todas las acciones se notifican en el “domicilio real”
entendido éste, como el domicilio donde tiene su residencia habitual cualquier persona.- Partiendo de ello,
el Consorcio debería realizar las averiguaciones pertinentes a fin de conocer el último domicilio registrado
en los organismos oficiales (Cámara Nacional Electoral, Secretaría Electoral de La Plata, Policía Federal,
Ministerio del Interior, etc) para poder notificar allí al propietario el inicio del juicio.-
Pero, en materia de cobro de expensas, el domicilio de la unidad funcional surge de un instrumento público
que es el Reglamento de Copropiedad, y por lo tanto es un verdadero domicilio constituido para todas las
cuestiones emergentes de esa escritura pública; resultando el pago de las expensas comunes -como las
consecuencias de su incumplimiento- una cuestión emergente de dicho reglamento.-
Así, siendo que el Reglamento de Copropiedad no sólo es la ley del consorcio, sino que reviste naturaleza
contractual, donde tiene vigencia y aplicación el principio de autonomía de la voluntad conforme el art.
1197 del Código Civil, y además detenta el carácter de instrumento público, vinculante, y de cumplimiento
estricto para todos los comuneros, la acción judicial por cobro de expensas se notificará en la unidad
funcional deudora de expensas por más que el propietario no resida allí; y dicha notificación será válida
siempre que el propietario no haya notificado en forma fehaciente al administrador la constitución de un
domicilio diferente al de la unidad funcional dentro del Consorcio.-
Cabe destacar que quien adquiere un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal no puede
desconocer el pago de expensas que pesan sobre el mismo periódicamente.- Las expensas comunes tienen
una función vital para el consorcio; con ellas se abonan gastos de luz, sueldos de encargados y/o vigiladores,
seguro por incendio, abono de ascensores y reparaciones varias de las partes comunes. Admitido ello, no
cabe sino concluir que la morosidad en el pago de expensas afecta de un modo directo el desenvolvimiento
de la vida consorcial; a mayor morosidad menor prestación de servicios indispensables para que funcione
adecuadamente un consorcio.-
¿Donde esta Wally...el deudor?
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Civil - Comercial
por María Paula García Iglesias
Abogada - U.B.A.
PH5
Antes de convertirme en administrador de consorcios tenía la convicción de que para atender un
edificio alcanzaba con el débito automático y un par de horas administrativas al mes.
De hecho, creía que el oficio de administrador era un fraude que no llegaba a la categoría de mal
necesario. Comencé a administrar mi edificio y me golpee contra la realidad a las pocas horas y
después de recibir los reclamos de varios proveedores y decenas de propietarios impacientes. Me
gané el derecho de piso tomando consorcios que ningún otro quería tomar. Es decir, consorcios
sumidos en el caos.
Mientras crecía mi experiencia observaba que las cualidades personales que debía tener un
administrador exitoso eran mucho más difíciles de desarrollar que los conocimientos técnicos y
legales necesarios. Un edificio en problemas necesita alguien a cargo que sepa conducir. Es decir,
tiene que tener claro que hay que lograr y cuáles son los medios para ello.
También alguien que tenga honestidad probada. El manejo de recursos ajenos requiere probidad y no
hay mecanismo de control que sea más eficaz que una buena selección.
Se necesita un auténtico entusiasta.
Es imposible llegar a nada si el principal motor no disfruta salvajemente con cada objetivo cumplido.
La proactividad es requisito clave para que las cosas se concreten en el contexto de una sociedad
donde todo te frena.
También tiene que estar a cargo un administrador que vea el futuro y pueda convencer de ello a los
demás. Es decir, alguien que sepa anticiparse a los problemas y evite así grandes pérdidas. Por último,
un edificio en problemas necesita un líder leal. Alguien que pueda equilibrar sus miedos e intereses
con los del conjunto y que sea capaz de hacer lo que hay que hacer sin especular con cada decisión.
Las cualidades personales no son lo único que hace falta. Naturalmente, el administrador debe tener
conocimientos legales. Parece mucho pedir, ¿no?
La diferencia entre un administrador bien dotado y uno mediocre es la diferencia entre un edificio que
aumenta su valor año a año.
Las diferencias entre un buen piloto y uno malo son sutiles e invisibles al ojo del inexperto. Pero las
consecuencias de una mala elección pueden ser infinitas.
La calidad en los detalles de la gestión permite construir un círculo virtuoso de mejoras, entusiasmo
del propietario, reconocimiento, entusiasmo del administrador y nuevas mejoras.
Como hace un consorcio para valorizar correctamente a su administrador y decidir por apoyarlo o
reemplazarlo? Solamente debería hacerlo en base a parámetros objetivos que podrían ser tema de
otro análisis:
¿Y cuánto estamos dispuestos a pagar en caso de conseguir para nosotros a este servidor ideal y
escurridizo?
Hagamos una cuenta. ¿ Cuánto más vale un departamento luego de 10 años de excelente gestión en
comparación con otro llevado como el demonio?
Si somos muy moderados diremos el 5%. Es decir que un edificio de 30 unidades de 80.000 dólares
valdrá al menos 120000 dólares más como resultado de una gestión de excelencia.
Es decir, el trabajo de ese administrador vale para el consorcio 11000 pesos por mes más que el del
mediocre, mientras que los honorarios de mercado oscilan entre 1800 y 3300 pesos para un edificio de
esas características.
Es importante observar estos aspectos al momento de elegir y especialmente al momento de juzgar si
los aumentos propuestos por el administrador en ejercicio son razonables.
¿Cuanto vale su trabajo,Administrador?
por Lisandro Cingolani
Abogado
PHAntes de comenzar a abordar este tema, hay
que tener en cuenta que todo lo que sea
referido a bienes y espacios comunes a los
propietarios del consorcio debe ser amparado
en la póliza del Integral de consorcio. Mientras
que las unidades funcionales que lo integran,
solo contaran con seguro en caso de que el
mismo sea contratado en forma particular, a
esto se lo denomina multicobertura de
vivienda.
A continuación se detalla lo que se ampara en
cada cobertura, tanto en la vivienda particular,
como del consorcio en general.
Comprende el Incendio, Rayo
y/o Explosión, etc de los espacios comunes;
Ampara el incendio sobre bienes comunes
(matafuegos, luces de emergencia, sillones y
mobiliarios de propiedad común);
Sobre bienes comunes (Quedan
excluidos de la presente cobertura el Hurto y los
bienes al aire libre de la construcción
amparada); Todo riesgo para vidrios y
espejos ubicados en las partes comunes y de
u s o c o m ú n ;
Ampara lesiones o muerte y
daños a terceros.
Daños materiales a la vivienda y todo
su contenido por incendio, rayo, explosión,
vandalismo, malevolencia, huelga, lock out,
impacto de vehículos, humo, vendaval,
tornado, ciclón, huracán y granizo;
Pérdida de bienes por Robo y/o Hurto y
daños materiales como consecuencia del robo
o su tentativa; Todo riesgo para
vidrios y espejos.;
Responsabilidad Civil por hechos de la vida
privada imputables al Asegurado. Se incluye el
adicional de piletas de natación y Filtraciones
por accidentes.
Como se puede apreciar una de las grandes
diferencias esta en la cobertura de Robo y
Hurto, ya que en el Consorcio el Hurto esta
excluido, mientras que en la vivienda el mismo
es amparado en póliza.
Seguro de Integral de Consorcio
Seguro de Multicobertura de vivienda
Incendio Edificio:
Incendio Contenido:
Robo de
Bienes de Uso:
Cristales:
R e s p o n s a b i l i d a d C i v i l
Comprensiva:
Incendio:
Robo y/o
Hurto:
Cristales:
Responsabilidad Civil:
Integral Consorcio vs. Vivienda
por Lic.Natalia Gavi
Para poder programar una buena iluminación de
emergencia se deberá tener en cuenta algunos consejos,
que por supuesto pasaremos a explicar.
Pero antes les contamos que las luces de emergencia, son
un complemento más a la hora de pensar en una
emergencia, o simplemente un accesorio, que ante
cortes de luz pueden ayudarnos a trasladarnos sin sufrir
accidentes.
El sistema de iluminación debe garantizar una evacuación
rápida y segura utilizando las áreas de circulación y
medios de escape comunes en el edificio (corredores,
escaleras y rampas), de modo de facilitar las maniobras o
intervenciones de auxilio.
El tiempo de autonomía de las luminarias de emergencia
no será inferior a 1 hora 30 minutos.
-Deben ubicarse en las siguientes posiciones:
Cambio de nivel de piso; Intersecciones de pasillos y
corredores; En cajas de escaleras de modo tal que cada
escalón reciba luz en forma directa; Fuera y próximo a
cada salida de emergencia.
Cuando sea necesario, se agregarán luminarias
adicionales de forma de asegurar que el alumbrado a lo
largo de la ruta de escape satisfaga el requerimiento de
iluminancia mínima y uniformidad de iluminancia
descrita anteriormente.
Los sistemas y equipos afectados a la extinción de
incendio, instalados a lo largo de la ruta de escape, deben
estar permanentemente iluminados a los fines de
permitir una rápida localización de los mismos durante
una emergencia.
En los ascensores y montacargas por los que movilicen
personas se debe instalar una luminaria de emergencia,
preferentemente del tipo autónoma.
Condiciones
LUCES DE EMERGENCIA
15-4917-3605
www.vdpconsultores.com.ar
Móvil:
E-Mail:
Web:
Tel: 4464-1634
4469-1660
4658-6519
Fax: 4464-1634/4469-1660
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por Natalia Sanchez
Hasta
ProntoPH
CORREO DE LECTORES
Es una pregunta interesante, ya que hay muchos consejeros que creen tenersuperpoderes (haciendo referencia a los otorgados excepcionalmente afuncionarios públicos). Sin embargo, encabezaremos esta respuesta al estilode todas hasta el momento, cual introducción obligatoria:
puesto que este documento podría tener bien delimitadoqué le compete a sus miembros y qué no.Fuera de esto, haremos algunas aclaraciones preliminares: la ley 13512 nomenciona ni hace lugar a la existencia de consejos intermedios entre laasamblea y el administrador y su nacimiento surge de reglamentos bajo la
inspiración de contar con un grupo de colaboración, que poco a poco se le ha otorgado ínfulas de sistemasadministrativos de las sociedades comerciales (que nada tienen que ver con el funcionamiento de unconsorcio y aún menos su objeto). No obstante, consuetudinariamente, se fueron delimitando los alcancesde sus funciones. Entonces diremos que a menos que el reglamento determine lo contrario, el consejo notiene poder de decisión. Esta es una atribución de ejecución que está claramente superponiéndose con lasfacultades explícitas, propias y exclusivas del administrador, las cuales tiene conforme a derecho (noolvidemos que mientras que el administrador es una figura que contempla el ordenamiento nacional –art.9-, el consejo no lo es).Mientras que se ocupan de cuestiones que no le son propias, olvidan el espíritu con el cual tomaron parte deese conjunto, que es colaborar activamente con la administración y sus vecinos; ser receptor deinquietudes, procurar la atención conjunta de ciertas problemáticas, informar al administrador sobreirregularidades en el edificio; y realizar recomendaciones.Como hay tantas excepciones como reglas, por supuesto que existen montones de personas comprometidascoherentemente con el lugar que ocuparon, y son invaluables engranajes del correcto funcionamiento de lavida consorcial y la salubridad en la relación entre todas las partes. Esto se nota cuando ocurre, y nunca estáde más reconocerlo.
“hay que analizarcriteriosamente los términos del reglamento de copropiedad yadministración”,
www.administracionalas.com
Mi vecina es del Consejo de Administración, y se cree la dueña
del edificio. ¿Qué funciones verdaderamente tiene?
Indignados como Ud...El ruido no es de aquí
Humor: @elfiestero
Lucía de R. Mejía
Dibujo: Julio Orellana