pintando horizontes 5

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Quinto número de la publicación de la Administración Alas, especializada en la Propiedad Horizontal.

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  • pintandohorizontes

    DistribucinGratuita

    AoINmero5

    Agosto/Septiembre2014

  • PHElquinto...Yvamosporms!

    Medio centenar de personas se han sumado a nuestro portal de Facebook.Hemos incrementado nuestra tirada fsica, y con nueva logstica de distribucin, llegamos a ms de 500departamentos de propiedad horizontal (sin contar la distribucin en comercios, y en la va pblica enmano-).Las consultas y felicitaciones siguen llegando a nuestra casilla, y nos llena de satisfaccin.

    Estamos MUY contentos con lo que hemos alcanzado hasta el momento, peroestamos conformes?:NO!. Creemos que an podemos hacer ms, dar ms, crecer en calidad, cantidad y todas las cualidades.Es esa sana inquietud la que nos impulsa hacia adelante, preguntndonos constantemente es lo mejorque podemos hacer? Pues no se trata de crticas masoquistas, sino del desafo que motiva el potencial.

    El xito es Visin + Traspiracin. Siguiendo esa lnea, nuestro esfuerzo y dedicacin activan lacreatividad para marcar la diferencia. Una de la cual todos nuestros clientes puedan disfrutar yenorgullecerse de su eleccin. En la que la responsabilidad por satisfacer a quien confa en nosotros noes un compromiso con un tercero, sino el mismsimo trayecto de una recta en donde la meta es superartodas sus expectativas. SomosALAS.

    PabloE.AcuaFundadorAdm.Alas

    Como ya hemos visto en artculos anteriores el ascensor es un transporte vertical que se utiliza para eldesplazamiento de personas u objetos entre diferentes niveles de un edificio.

    En esta oportunidad ahondaremos acerca del consumo energtico y de cmo ahorrar energa por mediode ellos. En un ascensor que pueden ser del tipo hidrulicos o electromecnicos, hay tres factoresdeterminantes: el sistema de traccin, la iluminacin y el control de maniobra.

    Los ascensores hidrulicos consumen mucha ms energa que los ascensores electromecnicos,actualmente existen en el mercado ascensores de bajo consumo, que son ascensores con mquinas detraccin sin reductor (sin engranajes) que consumen entre un 25% y un 40% menos que los ascensoreselectromecnicos convencionales y hasta un 60 % menos que los ascensores hidrulicos, adems de sermucho ms silenciosos.

    La mayora de los ascensores mantienen la iluminacin de la cabina permanentemente encendidaalcanzando casi el 78% de energa consumida. Estos valores podran reducirse hasta el 50% del consumoen la iluminacin del ascensor instalando mecanismos de deteccin de presencia que enciendan las lucesnicamente cuando sea necesario (solo recomendado para ascensores con puertas automticas). Y, si aesta medida se le agrega la sustitucin del sistema de iluminacin por otro de bajo consumo (eliminarfluorescentes convencionales e instalar leds o fluorescentes compactos) se pueden alcanzar ahorrossuperiores en funcin de la tecnologa elegida.

    El sistema de control de maniobra debe permitir optimizar los desplazamientos de los ascensoresrealizando el transporte de pasajeros con el menor nmero de viajes, lo que reduce la energa consumidasignificativamente. Los ascensores de maniobra colectiva registran todas las llamadas, y las vancumplimentando en el orden adecuado. Cuando hay varios ascensores funcionando conjuntamente,deberan disponer de mecanismos de maniobra selectiva que permiten activar la llamada del ascensor quese encuentre ms cercano del punto requerido. Estos sistemas optimizan el trfico del ascensorreduciendo los tiempos de espera y se atienden las llamadas por una sola cabina.Estos son algunos de los factores con los que conseguiramos reducir significativamente el consumoenergtico y ayudaramos a contribuir con el medio ambiente.

    AhorrodeenergaelectricaenAscensores porDiegoBakus

    1

  • PH 2

    Con fecha 26/05/2014, la DGI publico la Resolucin General N 3634/2014, con el objeto de facilitar la

    recaudacin tributaria de los Consorcios, estableciendo tablas que indican la cantidad mnima de

    encargados, segn las unidades funcionales que componen los Edificios, que deben tener los

    Consorcios.

    Teniendo en cuenta estos ndices, todos los Consorcios deberan poseer un empleado en relacin de

    dependencia, pero he aqu que los mismos simplemente presumen que cada edificio cuenta o

    debera contar con el nmero de empleados, salvo claro est, que la realidad indique otra cosa.

    Ya que la decisin de tomar un empleado, es exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios de

    cada Consorcio y asimismo la DGI carece de facultades para obligar a la contratacin de personal en

    relacin de dependencia. La nica facultad que tiene la DGI, es de presuponer y disponer de oficio lo

    indicado en las resoluciones, a base presunta, por supuesto y queda en poder de los Consorcistas, a

    travs del Administrador, demostrar la realidad que presenta el Consorcio en base a la documental

    que respalda los ingresos y egresos del mismo (Liquidacin de expensas), si la Administracion no

    presenta documental o bien no demuestra lo contrario a lo determinado por la Dgi (presuncin),

    quedara automticamente validada la presuncin y se convertir en una REALIDAD.

    Para concluir y dar mayor tranquilidad a la poblacin consorcial, les digo que, si el Consorcio contrata

    personal en relacin de dependencia, obviamente habr un aumento en las expensas, ya que es un

    egreso de gran envergadura (sueldo mas cargas previsionales), pero no ser as, si no es determinado

    por la Asamblea de Copropietarios del Consorcio, por lo cual habr aumento de expensas por

    imposicin y obligacin del ente recaudador (AFIP-DGI).

    no

    ObligacionoPresuncindecontratacindepersonal? porDr.RicardoColombresContadorU.B.A.

    Tal como me refer en el artculo anterior muchas veces en los consorcios ocurren problemticas cuyasresoluciones dependen exclusivamente de la buena voluntad de los copropietarios, ellas son lasreferidas a espacios que conforman la propiedad privada del titular de la unidad funcional. Por ejemploun cao flexible roto que genera filtraciones en el departamento inferior o la instalacin de un aireacondicionado en una habitacin. En estos supuestos, de acuerdo al art. 5 de la ley 13512, cadapropietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento. (Seaclara que la distincin entre espacios comunes y espacios privados se halla establecido en la ley 13512y cctes y en los reglamentos de copropiedad y administracin del consorcio). No obstante, el granproblema que se suscita en estos casos es cuando los propietarios afectados no se ponen en contactocon los propietarios de las unidades afectantes sino que acuden a la administracin volviendo locos alos administradores. Muchas veces a raz de la presin que esta circunstancia genera en los mandatariosdel consorcio, este termina por intervenir de algn modo en la cuestin ya sea mediante el envo denotas y otros medios fehacientes intimando al propietario de la unidad afectante a que proceda a repararel desperfecto en su unidad funcional. Sin embargo, es esto correcto? La respuesta es NO y la mismasurge de la ley de propiedad horizontal que en el artculo 9, inciso a) establece claramente que eladministrador tendr facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento comn.Por ello, cabe aclarar que si bien el rol del administrador es intervenir en disputas entre vecinos, noobstante esta se limita a que haya un motivo que haga a sus funciones; en otras palabras eladministrador no debe involucrarse en las problemticas entre copropietarios referidas a cuestionesque no hacen a las partes comunes del Consorcio, ya que este se excedera en sus funciones. Eladministrador solo tiene la facultad de intervenir cuando existan daos en las partes comunes delconsorcio que lo habilite a ello.

    Administrador...hagaalgo! porMarianaRomeroAbogada-U.B.A.

  • PintandoHoriz[email protected]alas-admconsorcios.infoSiemprededicaremosunartculoalastemticasplanteadas.

    PH

    En los ltimos meses, las placas rojas de los canales de noticias se han llenado con la leyenda aumentaronlas expensas.Ante ello, los administradores somos abordados como si hubisemos dispuesto un impuesto por laimportacin de la tinta. Frente a estos anuncios, de repente, las expensas adquieren el carcter de unimpuesto o tasa autnoma cuya entidad reguladora (la administracin) unilateralmente ha elevado loscostos.Jurisprudencialmente, a las liquidaciones de expensas le es negada la categora de rendiciones de cuentasmensuales. Pero ello solo es a los fines de no desafectar al administrador de su obligacin de presentar larendicin anual (o semestral, dependiendo del Consorcio en cuestin) en las asambleas ordinarias, de modode cumplimentar con las disposiciones impuestas por cada reglamento de copropiedad y administracin,cosa que muchas veces han intentado en los distintos fueros de compensar con las liquidaciones en cuestin.Actualmente, no existe una reglamentacin a escala nacional que imponga una forma especfica en la quelos administradores deben presentar el balance. Sin embargo, se entiende que debe contener ciertainformacin mnima e indispensable, la cual se corresponde con el resumen de transacciones realizadasdurante un periodo y el detalle de los fondos del consorcio. Hablando de la rendicin anual, debe contener larecopilacin de la informacin generada mensualmente respecto de todos los rubros que integran laexpensa.Habiendo dicho esto, creo que puedo ir arribando a la conclusin a la que deseo llegar: si bien no reemplazael balance anual, no se puede negar que la liquidacin de expensas (o por lo menos una confeccionadarespetando ciertos criterios contables que hacen a la prctica profesional de esta actividad) se puedeequiparar a una rendicin de cuentas. Y rendicin de qu?: pues de los rubros que componen la expensa.Estos rubros se remiten a tasas, impuestos, sueldos, seguros y otr