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PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

PERI-3 OPERACiÓN CENTRO

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AYUNTAMIENTO DE LEGANÉS

MEMORIA Y NORMATIVA URBANISTICA

DOCUMENTO MODIFICADO

ARQUITECTO REDACTOR JOSE ANGEL LAZAREN O

COLABORADORES

CAVEDA GRANERO ROMOJARO ARQUITECTOS

SEPTIEMBRE 2003

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR PERI-3 OPERACiÓN CENTRO. LEGANÉS

íNDICE

o ...... OBJETO DE LA MODIFICACION

MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN Y DE SUS DETERMINACIONES

1.1 DISPOSICIONES GENERALES ......................................... 4.-

1.2 CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD ............................... 4.-

1.3 INFORMACiÓN URBANíSTICA ....................................... 5.-1.3.1 Características del ámbito ................................ 5.-

• Localización y delimitación • Desarrollo histórico del asentamiento • Topografía del ámbito y el entorno

1.3.2 Infraestructuras básicas existentes ................... 6.-• Red de Abastecimiento de agua • Red de Saneamiento • Redes de Telecomunicaciones • Red de Energía Eléctrica • Red de Gas Natural

1.3.3 Dotaciones y equipamientos existentes en el sector ........................................................................................... 7.-1.3.4 Planeamiento vigente ........................................ 8.-

1.4 PROPUESTA DE ORDENACiÓN ..................................... 11.-1.4.1. Definición de Criterios y Objetivos .................... 11.-1.4.2. Descripción y Justificación de la Propuesta ... 11.-1.4.3. Adecuación del P.E.R.1. a las directrices

del Plan General ................................................ 14.-1.4.4. Resumen comparativo de características

cuantitativas del PERI ......................................... 14.-1.4.5. Cuadro de superficies de la Ordenación ........ 15.-1.4.6. Infraestructuras Propuestas ............................... 16.-

• Abastecimiento de agua • Riego • Dotación Contra Incendios • Saneamiento • Telecomunicaciones • Gas Natural • Energía Eléctrica y Alumbrado público

2 NORMATIVA URBANíSTICA

2.1 DISPOSICIONES GENERALES ......................................... 18.-

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS)

/ ~\ 2.1.1. Naturaleza, ámbito y alcance ................ -. ......... 18.-2.1.2. Vigencia y efectos del Plan Especial ................ 18.-2.1.3. Interpretación y desarrollo del Piar, Especial ... 18.-

2.2 RÉGIMEN URBANíSTICO DEL SUELO .............................. 19.-

2.3 NORMAS DE EDIFICACiÓN ........................................... 19.-

2.4 NORMAS DE USOS ........................................................... 19.-2.4.1 . Clasificación de Usos ........................................... 19.-2.4.2. Compatibilidad de Usos ...................................... 22.-2.4.3. Regulación detallada de los Usos ..................... 23.-

2.5 NORMAS PARTICULARES .............................................. 23.-

2.6 ORDENANZA RESIDENCIAL EDIFICACION EXTENSIVA REE* AMBITO PERI 3 ..................................... 0 ................... 24.-2.6.1. Ambito de Aplicación ......................................... 24.-2.6.2. Condiciones de Uso e Intensidades .................. 24.-2.6.3. Alineaciones de la Edificación ........................... 25.-2.6.4. Condiciones de Parcela ..................................... 25.-2.6.5. Condiciones Particulares ..................................... 26.-2.6.7. Espacio reservado para recogida selectiva .... 26.-2.6.8. Condiciones estéticas de la Edificación .......... 27.-2.6.9. Materiales ............................................................... 27.-

2.7 ORDENANZA EQUIPAMIENTO ........................................ 28.-2.7.1. Ambito de Aplicación ......................................... 28.-2.7.2. Condiciones de Uso ............................................. 28.-2.7.3. Condiciones de Edificabilidad ........................... 28.-2.7.4. Condiciones Particulares ..................................... 29.-

2.8 ORDENANZA ESPACIOS LIBRES ...................................... 30.-2.8.1. Ambito de Aplicación ......................................... 30.-2.8.2. Condiciones de Uso ............................................. 30.-2.8.3. Condiciones de Edificabilidad ........................... 30.-

3 INVENTARIO DE ACCIONES Y PLAN DE ETAPAS

3.1 ACCIONES DE URBANIZACiÓN ..................................... 31.-3.2 ACCIONES DE EDIFICACIÓN ......................................... 31.-3.3 ACCIONES EXTERNAS ..................................................... 32.-

4 ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO

4.1 VALORACiÓN ESTIMATIVA ........................................... 34

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN dENTRO (LEGANÉS ) 2

RELACiÓN DE PLANOS

1. PLANOS DE INFORMACIÓN

1.1 SITUACiÓN. RELACiÓN CON LA CiUDAD ................ .. 1/5.000

1.2 TOPOGRAFíA Y EDIFICACiÓN EXiSTENTE ................... 1/500

1.3 CONDICIONES DE DESARROLLO DEL ÁREA .............. .. 1/500

IAa INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES ABASTECIMIENTO DE AGUA .................................. .. 1/l.000

IAb INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES SANEAMIENTO ..................................................... 1/1.000

IAc INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES TELECOMUNiCACiONES ........................................ 1/1.000

IAd INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES GAS NATURAL Y ENERGíA ELÉCTRiCA ...................... .. 1/1.000

O. PLANOS DE ORDENACIÓN

0.1 ORDENACiÓN Y GESTiÓN (modificado) ................ . 1/500

0.2 ALINEACIONES Y RASANTES (modificado) ................ .. 1/500

0.3 USOS POR PLANTAS (modificado) .......................... . 1/1.000

OA INVENTARIO DE ACCIONES (modificado) ................ .. 1/l.000

0.5 IMAGEN FINAL ..................................................... . 1/l.000

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS) 3

O. OBJETO DE LA MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR PERI-3 "OPERACiÓN CENTRO"

El objeto de la Modificación es definir el uso de las parcelas resultantes A.1 y A.2 calificadas como parcelas destinadas a viviendas de VPT

Justificación legal: A tenor de lo dispuesto sobre determinaciones estructurantes y determinaciones pormenorizadas en el Art.35 de la Ley 9/2001 de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de' Madrid.

1. Son Determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquellas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo objeto del planeamiento general, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro.

2. Sin perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollos reglamentarios, son, en todo caso, determinaciones estructurante de la ordenación urbanística:

a) El señalamiento de la clasificación yen su caso, categoría del suelo.

b) La definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes públicas.

c) La división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores, con el señalamiento para cada uno de sus criterios y condiciones básicas de ordenación: Usos globales, áreas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos.

d) El régimen de usos del suelo no urbanizable de protección.

Por consiguiente la calificación del suelo para viviendas libres y de protección pública no está entre las determinaciones estructurantes, es una determinación pormenorizada.

El Plan Especial es su calidad Plan de Ordenación Urbanística de planeamiento de desarrollo del Plan General (en virtud de lo dispuesto en el Art. 34 de la Ley 9/2001 de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid) podrá establecer determinaciones pormenorizadas que no contradigan las determinaciones estructurantes que les correspondan del Plan General.

Es por esto por lo que la presente modificación pretende fijar el uso específico del suelo residencial, desarrollando las determinaciones del Plan General, sin contradecir, las determinaciones que tienen carácter estructurantes.

El documento del Plan Especial de Reforma Interior actualmente aprobado se modifica en aquellos aspectos que vinculan el Suelo Residencial a la construcción de viviendas de Precio Tasado, siendo


válido a todos los efectos el resto de la documentación que forma parte del expediente.

1. MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN Y DE SUS DETERMINACIONES

1.1 DISPOSICIONES GENERALES

El Plan General de Ordenación Urbana de Leganés, aprobado definitivamente por la Comunidad Autónoma de Madrid en Mayo de 2000, fija en el plano n° 49 de Ordenación y Gestion del Núcleo Urbano el ámbito de los terrenos ocupados actualmente por los equipamientos del Campo Municipal de Deportes, el Pabellón Polideportivo Municipal, Aulas Taller y el Colegio Público Marqués de Leganés como área sujeta a desarrollo ulterior mediante la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior, con la denominación de Operación Centro, PERI 3.

La ficha correspondiente a este PERI en el Plan General, establece los objetivos, sistema de actuación, ordenanzas de aplicación, usos permitidos, superficies y aprovechamientos.

1.2 CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD

Las características generales de desarrollo señaladas por el Plan General para el ámbito que nos ocupa consideran como objetivo principal el aprovechamiento de un espacio central de la ciudad perdido actualmente, con la creación de un nuevo gran espacio libre público, rodeado de un número importante de viviendas y locales comerciales que revitalicen la zona central de la ciudad. Se completaría también la actuación con la creación de un gran aparcamiento subterráneo, un nuevo Pabellón Polideportivo, un edificio administrativo y un edificio para de dotación social para un servicio público aún sin definir, propiciando así mismo la mejora de las dotaciones e infraestructuras existentes en el área.

La redacción de este Plan Especial, se realiza por encargo de la Empresa Municipal de Suelo de Leganés, EMSULE, en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana de Leganés y tras la adjudicación del Concurso convocado para la ordenación de este ámbito, a este equipo redactor dirigido por el arquitecto D. José Angel Lazareno.

1.3 INFORMACIÓN URBANíSTICA

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGAN ES ) 5

1.3.1 Características del ámbito

• Localización y delimitación

El ámbito del P.E.R.1. 3, se localizo en el Municipio de Leganés, 01 suroeste de su Casco Histórico, entre las calles de Paseo de Colón, Nuestra Señora del Pilar y Pizarro, e incluye la parcela del antiguo campo de fútbol Municipal Luis Rodríguez de Miguel y lo del colegio Marqués de Leganés.

El área está clasificada como Suelo Urbano y delimitado en el plano 49 del Plan General, "Ordenación y Gestión del Suelo",

• Desarrollo histórico del asentamiento

Si en 1963, el Plan General del Área Metropolitana consideraba Leganés un núcleo satélite de Madrid, conservando su estructura de municipio rural suburbano, yo en 1966 el Plan General de Ordenación clasifica nuevo suelo residencial, creando un ensanche en circunvalación con bloques de cinco alturas, y en su desarrollo se aprueba el Plan Parcial del cosco y Ensanche.

En 1975 Leganés cuento con 136.672 hab.,y se procede a uno nueva modificación del Plan, llegando Leganés a convertirse en 1980 en el segundo municipio del área metropolitana con 162.674 hab.

En 1985 se apruebo un Plan General que prevé fundamentalmente la estructuración del tráfico, lo consecución de terrenos para equipamientos y espaci9s libres, el crecimiento residencial ordenado con núcleos de baja densidad y la recuperación de zonas degradadas del término. En el tiempo de vigencia del Plan, además de su desarroll~) de acuerdo con la programación prevista, se han producido hechos de importancia como la instalación de la Universidad Juan Carlos 1, y 32 modificaciones entre los que destacan Parque Sur, P AU Arroyo Culebro, Campo de tiro, etc.

La revisión del Plan General, de Mayo de 2000, sirve para definir una adecuada ordenación de la ciudad, la adaptación al marco legal vigente. Es en este Plan General, donde se plantea la Operación Centro, o desarrollar mediante el Plan Especial P.E.R.I. 3 que se presento.

• Topografía y edificación existente

La topografía del ámbito es casi plana, con una diferencio de cota en sus extremos más separados que no supera normalmente el metro de desnivel. En lo actualidad se encuentran en el lugar las edificaciones de unos pequeños dependencias del Servicio Municipal de Mantenimiento de Infraestructuras, el Polideportivo Municipal

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS ) 6

1.3.2

"Blanca Ares" y el Colegio Marqués de Leganés. Los graderíos del campo Municipal han sido demolidos.

Infraestructuras básicas existentes

El ámbito del P.E.R.I.-3 se sitúa en pleno centro urbano, junto al casco antiguo de Leganés, y por lo tanto la dotación de infraestructuras en su entorno próximo es muy completa.

Las infraestructuras existentes en el antiguo campo de fútbol y el polideportivo "Blanca Ares" son de abastecimiento de agua para el riego y de energía eléctrica para la iluminación nocturna del campo, así como acometidas del drenaje de lluvia a la red de saneamiento. Debido al estado de abandono de dicho campo y a la construcción de un nuevo polideportivo cubierto en sustitución del existente, se descarta completamente la utilización de cualquiera de sus acometidas de infraestructuras.

A continuación se describen las infraestructuras existentes para así proyectar su ampliación y completar de este modo las necesidades de desarrollo con la urbanización y las edificaciones previstas.

• Abastecimiento de agua

El Canal de Isabel II tiene en el centro urbano de Leganés una amplia red de abastecimiento de agua. Concretamente en el entorno del PERI que nos ocupa, y según la información suministrada por la propia compañía, existen dos conducciones en el Paseo de Colón, una de fundición dúctil de 300 mm y otra de fundición gris de 150 mm. Una conducción de fibrocemento de 150 mm en la calle Pizarro y una cor¡ducción de fundición gris de 150 mm en la calle Nuestra Señora del Pilar.

• Saneamiento

Existen colectores de saneamiento municipal en todas las calles adyacentes al área definida en el PERI:

En la calle Pizarro el diámetro del colector varía desde 400mm hasta 700mm y su profundidad va desde 2,63m hasta 3,30m. En la calle Nuestra Señora del Pilar es de 400mm en todo su recorrido y su profundidad varía de 1,69m hasta 2,00m, y finalmente en el Paseo de Colón tiene dos secciones, 600mm y 700mm con profundidad media 3,50m. • Telecomunicaciones

La compañía Telefónica es la única que posee actualmente una extensa red de suministro de telefonía por cable en la zona, aunque se encuentran en ejecución las redes de otras compañías de telecomunicaciones, entre ellas Madritel, que aunque no llega

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P,E.R,I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS) 7

1.3.3

1.3.4.

a conectar con el entorno del PERI, sí tiene previsto hacerlo en un futuro próximo .

• Gas Natural:

Existen· canalizaciones de polietileno alrededor del área del presente PERI. Se deja para un estudio posterior y al análisis de dicha compañía la necesidad de ampliar la red existente para dar suministro a las 206 viviendas previstas .

• Energía Eléctrica:

El suministro de energía eléctrica en esta área corresponde a la compañía lberdrola, y según la información facilitada por dicha compañía, existe un centro de transformación junto a las instalaciones Municipales del CETECA dentro del PERI, del cual sale una canalización de Media Tensión hacia el Paseo de Colón.

Dotaciones y equipamientos existentes en el sector

Los equipamientos y dotaciones del sector en la actualidad son los que a continuación se enumeran, co;¡ descripción de su estado de conservación:

Dotacional Deportivo: La mayor parte de la superficie del área la ocupa el antiguo campo de fútbol Municipal Luis Rodríguez de Miguel, en estado de abandono, con los graderíos demolidos. Se encuentra aquí también el Polideportivo Municipal "Blanca Ares", y una pista polideportiva al aire libre, ambos en uso.

Dotacional Administrativo: Locales propiedad del Ayuntamiento que albergan almacenes de los Servicios Municipales de Conservación y Limpieza. Actualmente en uso.

Dotacional Docente: Se trata del Colegio Marqués de Leganés, que consta de varias edificaciones en un solar cerrado. Su estado de conservación es bueno, desarrollándose en la actualidad plenamente sus actividades docentes.

Planeamiento vigente

El Plan General de Ordenación Urbana de Leganés determina las condiciones de desarrollo del P.E.R.1. 3, Operación Centro, en el capitulo "Determinaciones para el Desarrollo y Ejecución del Planeamiento" de las Normas Particulares para Suelo Urbano de su Normativa Urbanística. Dichas condiciones señalan como usos posibles los de Característico Residencial, Tolerancia de Terciario, Comercial, Administrativo, Servicios Municipales, Docente

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.· 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS ) 8

Cultural, Recreativo, Sanitario, Asistencial, Deportivo y Garaje aparcamiento bajo Espacios Libres Públicos y bajo edificación, con unos superficies máximas construidas de:

- Residencial (más locales) ..... 21.450 m2c - Terciario Comercial.. ............ 3.000 m2c - Terciario Oficinas.................. 3.000 m2c - Servicios Públicos (*) ........... 5.000 m2c

(*) No computable o efectos lucrativos

Estas superficies lo son del uso característico de V.P.P.(V.P.O. y V.P.T.), y paro su transformación en superficies construidas de los distintos usos, el Plan establece unos Coeficientes de Ponderación:

- Residencial VPP (VPO. y VPT) 1,0 - Residencial Vivo Libre............ 1,3 - Terciario Comercial............... 1,5 - Terciario Oficinas.................. 1,5

El área del P.E.R.1. 3 "Operación Centro", comprende uno superficie total de 27.450 m2 con un aprovechamiento lucrativo de 1,00 m2c/m2 de uso característico, es decir de 27.450 m2 de uso característico (residencial VPT)

El número máximo de viviendas es de 206, debiendo ubicarse un porcentaje de 01 menos 60 % de VPP (VPO y VPT), es decir 124, pudiendo ser el resto, 82, libres.

Lo altura máximo de lo edificación residencial es de cinco plantos, es decir 16 m.,y de cuatro plantas, 14 m., en servicios públicos.

Se establece lo obligación de mantener el equipamiento docente del Colegio Marqués de Leganés en su integridad, tonto el solar como las edificaciones existentes.

También viene determinado como Sistema de Actuación el de Cooperación, aunque se admite lo posibilidad de desarrollo de Unidades de Ejecución mediante otros sistemas.

Se adjunto lo correspondiente Ficho del Plan General.


Ficha del PERI-3 en el Plan General de Leganés.

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR. OPERACiÓN CENTRO. PERI 3

SITUACiÓN: Terrenos actualmente ocupados por los equipamientos de Campo Municipal de Deportes y Pabellón Polideportivo Municipal, Aulas Taller y Colegio Público Marqués de Leganés.

CLASE DE SUELO: Urbano

SISTEMA DE ACTUACiÓN: Cooperación. Las Unidades de Ejecución que delimite el PERI podrán desarrollarse mediante otros sistemas de actuación.

ORDENACiÓN: A establecer por el Plan Especial.

OBJETIVOS: Reordenación del espacio central de la ciudad, buscando su revitalización. Creación de una zona de centro de ciudad con un gran espacio libre público, aparcamiento bajo rasante y edificaciones con uso residencial, terciario, comercial, administrativo, servicios municipales, docente, cultural, recreativo, sanitario, asistencial y deportivo.

ORDENANZAS Ordenanza 3. Residencial Edificación Extensiva REE. Ordenanza 7. Equipamientos E Ordenanza 8. Terciario T Ordenanza 9. Espacios Libres

USOS: Uso Característico Residencial, Tolerancia de Terciario, Comercial, Administrativo, Servicios Municipales, Docente, Cultural, Recreativo, Sanitario, Asistencial, Deportivo, Garaje aparcamiento bajo espacios libres públicos y bajo edificación.

SUPERFICIE TOTAL DEL PERI 27.450 m2

INTENSIDADES: SUPERFICIE MAXIMA CONSTRUIDA 27.450 m2c

- Residencial (más locales) 21.450 m2c - Terciario Comercial 3.000 m2c - Terciario Oficinas 3.000 m2c - Servicios Públicos (*) (*) 5.000 m2c

(*) No computable a efectos lucrativos

NÚMERO MÁXIMO DE VIVIENDAS 206 viv (60 % VPP)

ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACiÓN - Residencial (más locales) V plantas (PB locales + IV residencial)

H=16m - Terciario Comercial 11 plantas H= 8m - Terciario Oficinas V plantas H=16m - Servicios Públicos IV plantas H=15m

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P,E,R,I.- 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS ) 10

COEFICIENTES DE PONDERACiÓN

Residencial vivienda de protección pública .............................. 1,0 Residencial vivienda libre ......................................... . . 1,3 Terciario .............. ' .......................................... 1,5

AREA DE REPARTO PERI3

APROVECH. LUCRATIVO (m2c u.c.) 27.450 m2c

APROVECHAMIENTO TIPO 1,0000 m2c/m2 del uso característico

Observación: se mantendrá el equipamiento docente del Colegio Marqués de Leganés en su integridad: solar y edificaciones.


1.4 PROPUESTA DE ORDENACIÓN

1.4.1 .

1.4.2.

Definición de Criterios y Objetivos

El Plan General define como objetivos principales del PERI, la reordenación del espacio central de la ciudad, buscando su revitalización con la creación de un gran Espacio Libre Público como zona de Centro de Ciudad, con edificaciones que incluyan los usos residencial, terciarios, comerciales, administrativos, servIcIos municipales, docente, cultural, recreativo, sanitario, asistencial y deportivo, y la previsión de una dotación importante de aparcamiento subterráneo del que toda el área es deficitaria.

Se enmarca esta operación en la iniciativo municipal de potenciación del núcleo de la ciudad, la mejora de lo conectividad, y lo relación e integración de la Plaza Mayor con el centro del núcleo, incluyendo intervenciones ligadas al antiguo sanatorio psiquiátrico de Santa Isabel, orientándose hacia lo consolidación de un eje básico Universidad - Plazas centrales - Hospital, apoyado en la red comercial, monumentos, espacios libres, equipamientos y área ajardinada en los terrenos del psiquiátrico como remate de este eje.

La operdción es pues de especial interés por su aportación en la consecución de espacios libres públicos de importancia en cuanto a su dimensión y calidad ambiental, en lo mejora de los características y configuración del paisaje urbano en ese entorno, así como el desarrollo de una oferta residencial y de servicios de gran interés.

Descripción y Justificación de la Propuesta

El elemento vertebrador de la operación es la creación de un gran espacio libre de carácter urbano, "Plaza Mayor", que viene a culminar el eje citado Universidad - Plazas centrales - Hospital, y la integración de este nuevo espacio de centralidad, con el casco antiguo , poniendo en valor la nueva actividad que se desarrolle como consecuencia de la implantación de nuevos usos terciarios y de equipamientos.

Este eje define la direccionalidad de la Plaza, de formo rectangular, con uno dimensión aproximada de 98 x 54 m., y uno superficie de 5.200 m2 entre alineaciones. De este espacio, el rectángulo central de 34 m. x 98 m. es libre público, y los laterales de 10m. contiguos a los soportales son privados de uso público.

El elemento continuo de soportales en todo la Plazo, que une los distintos edificios, se define como un área obligatoria de entre 4.5m y 5m de ancho, y dos plantos de altura libre (bajo y

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E,R,I.- 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS) 12

primero), de modo que con esto dimensión generoso se conviertan realmente en espacios libres con posibilidad de uso, no simples pasillos, y así su espacio se incorpore 01 espacio libre útil de lo plazo, como zonas cubiertas o de sombro, o lo manera de muchas plazas históricas, de formo que lo dimensión final del espacio libre seo 108 x 64 m. y que se configure como el gran espacio de relación que se pretende, y bandeja soporte de múltiples actividades. Apoyados en lo dimensión longitudinal se disponen en ambos márgenes las edificaciones residenciales, y sobre el mismo eje central ocupando los lodos cortos de lo Plazo, el equipamiento administrativo, que se prevé seo un Palacio Municipal de Recepciones, y un pabellón polideportivo, que vengo o sustituir 01 existente.

Esto disposición de los dos edificios singulares, permite que lo Plazo puedo conformarse de manera más abierto, y con diferentes alturas en ambos extremos, rompiendo de este modo lo monotonía o rigidez de un todo continuo edificado. Esto singularidad está patentizado con lo condición del Palacio Municipal como edificio exento, y lo posibilidad de que el Pabellón polideportivo puedo ubicarse total o parcialmente bajo rasante, aunque compartan el invariante formol de lo ubicación de los soportales.

El elemento continuo de soportales en todo lo Plazo, vendrá o configurar en lo arquitectura que se desarrolle un gran elemento de zócalo o basamento que acogerá los usos comerciales y de oficinas en las plantas boja y primero de las edificaciones residenciales.

Lo posición del Palacio Municipal de Recepciones, como elemento protagonista y de charnela en lo conexión con el núcleo central de Leganés, se acuso con el retranqueo hacia el Paseo de Colón, definiéndose un espacio ajardinado, prolongación del jardín delantero del antiguo sanatorio, (previsto como equipamiento paro usos socio-culturales), como espacio previo, antesala del gran espacio de Plazo Mayor, potente desde el punto de visto formol, frente 01 que se dispone este espacio más libre y orgánico.

Esto dualidad de espacios libres doto 01 conjunto de uno gran riqueza formol, y calidad ambiental en lo percepción del paisaje urbano.

Lo edificación residencial apoyo en ambos lodos lo dimensión longitudinal, y remoto ambos bordes, tonto lo calle de Nuestro Sra. del Pilar, cuyo sección se amplío hasta los 12 m., planteando uno edificación continuo en todo lo alineación, con 5 alturas, cuyas plantas boja y primera son ocupados por usos terciarios, comercial y oficinas, con uso residencial de viviendas de protección público, VPT, en el resto de las plantas, previendo uno

PlAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS ) 13

1.4.3.

serie de pasos peatonales en doble altura (baja y primera), como pasos porticados de conexión con la plaza.

La dimensión de crujía planteada en este caso sugiere una tipología de bloque con patio, con viviendas a ambas fachadas, calle y plaza, y que permitirá ubicar cocinas y baños en dichos patios permitiendo una arquitectura de fachadas más nobles.

En el otro margen de la plaza, la edificación repite la tipología de soportales en doble altura, por delante de los usos terciarios, y las viviendas en las plantas superiores; esta tipología de vivienda de precio tasado es, con fondo de 12 m., la que dará lugar a viviendas pasantes, con fachada principal a la plaza y trasera al colegio.

En el frente al paseo de Colón, para el que este Plan Especial plantea la necesidad de su peatonalización y subterraneización del tráfico, la edificación se retranquea configurando el espacio de jardín previo al acceso a la plaza, y solo en sus extremos la edificación llega a la alineación, bien con la fachada lateral de la edificación residencial de la calle Pilar, o con el equipamiento social de servicio público (continuando el zócalo-basamento de toda la edificación) y que llegará a conectarse con la edificación residencial a través de los soportales que se planteen en la arquitectura concreta.

Así, este frente se ofrecerá al Paseo de Colón y a los jardines del antiguo sanatorio, como un área porticada de gran tamaño, manifestando la voluntad de permeabilidad física y visual a la Plaza, y enmarcando por su posición central al Palacio Municipal de Recepciones.

Pero la Operación Centro que desarrolla este Plan Especial no puede circunscribirse a su estricto ámbito, ya que el objetivo de la mejora de la conectividad, y la relación e integración de la Plaza Mayor con el centro del núcleo, está estrechamente relacionada con las acciones de peatonalización y subterraneización del tráfico en el Paseo de Colón.

Por último, esta Operación que viene a configurar la oferta de los espacios libres, viviendas, equipamientos, y usos terciarios, se completa con la posibilidad de ubicar en el centro de Leganés de una gran dotación de aparcamiento subterráneo, hoy deficitario, para residentes e incluso para su explotación como aparcamiento público, que apoye las operaciones de peatonalización del centro urbano. Este proyecto ligaría con el ya citado de la subterraneización del tráfico en el Paseo de Colón, ya que éste podría ser además el acceso al aparcamiento

Adecuación del P.E.R.1. a las directrices del Plan General

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En las fichas de características de la Normativa del Plan General se señalan los objetivos que han de seguir las determinaciones del P.E.R.I.-3 : "reordenación del espacio central de la ciudad con un gran espacio libre público, aparcamiento bajo rasante y edificaciones con uso residencial, terciario, comercial, administrativo, servicIos municipales, docente, cultural, recreativo, sanitario, asistencial y deportivo", de este modo el presente P.E.R.1. somete dicho ámbito a las ordenanzas que deben regular los distintos usos, que son la número 3 de Residencial Edificación Extensivo, lo número 7 de Equipamientos, lo número 8 de Terciario y la número 9 de Espacios Libres.

Las peatonalización del Paseo de Colón y la subterraneización del tráfico rodado, así como las posibles mejoras en el viario de la calle Nuestra Señora del Pilar, se recogen en el presente Plan Especial de manera paralela como acciones que el propio P.E.R.I. ha de prever, para su desarrollo concreto con posterioridad en los proyectos específicos de obras de urbanización.

En cuanto a las cesiones mínimas, considerado como un Plan Parcial, y aplicando los estándares que fija el Anexo al Reglamento de Planeamiento, para las 206 vivo previstas, (unidad elemental), se cumplen sobradamente:

DOTACiÓN REG. PLAN. PERI

ESPACIOS LIBRES JARDINES 15 1112 suelojviv 3.090 m 2

9.250 m 2

JUEGO DE NIÑOS 3 m 2 suelojviv 618 m 2

CENTRO DOCENTE 10m2 suelo/viv Existente

SOCIALCOMERCIAL 2 m 2 suelojviv 412 m 2 5.000 m 2


1.4.4. Resumen comparativo de las características cuantitativas del P.E. R.\.

SUPERFICIES SUPERFICIES COEF. SUPERFICIES CONSTRUIDAS CONSTRUIDAS CONSTRUIDAS

( P.G.) ( P.E. R.!.) PONDo USO CARACT. RESIDENCIAL (incluidos

21.450 m2

locales) RESIDENCIAL VPT 14.400 m2 14.400 m2

RESIDENCIAL VPT 4.875 m 2 4.875 m 2

TERCIARIO COMERCIAL 3.000 m2 3.300 m2 1.5 4.950 m2

TERCIARIO OFICINAS 3.000 m2 2.150 m2 1.5 3.225 m2

SERVICIOS PÚBLICOS (*) 5.000 m2 (*) 5.000 m2 (*) 5.000 m2 (*)

TOTAL SUPERFICIE 27.450 m2 24.725 m2 27.450 m2

(*) No computable a efectos lucrativos

1.4.5. Cuadro de Superficies de la Ordenación

APROV.

AREA ORO. USOS WVIV. ALTURA SUPo CONSTo COEF. LUCRATIV

EDIFICACiÓN POR USOS PONDo O m2 U.e.

V.P.T. 154 v 14.400 m2 1 14.400 m2

A.1 R.E.E. , <,i' 16m Terciario ,'"", ... " 4.350 m2 1,5

" ,,'" ,',

V.P.T. 52 V 4.875 m2 1 4.875 m2

A.2 R.E.E. I 'i"", •• " •• ':.,. 16m " 'ii":'

Terciario 1.100m 2 1,5 ':, "i,"",:,'.:

VIVIENDAS 206 19.275 m2 1 19.275 m2

TOTAL .:' "", TERCIARIO 5.450 m2 1,5 8.175 m2

':',

TOTAL APROVECHAMIENTO LUCRATIVO m 2 uso característico 27.450

m 2

AREA ORO. USOS ALTURA EDIFICACiÓN SUPERFICIES

B EQ-D Equipamiento II

1.500 m2c Deportivo 8m

C EQ-A Equipamiento IV

2.000 m2c Administrativo 15m

O EQ-S Equipamiento IV

1.500 m2 c Social de s.p. 15m

TOTAL SUPo CONSTo EQUIPAMIENTOS 5.000 m2c

E EQ-E Equipamiento

Existente Existente Educativo

Espacios Plazas y jardines 9.250 m2

F EL Libres Soportales 1.500 m2

TOTAL ESPACIOS UBRES 10.750 m2

P Aparcamiento III B/R

42.000 m 2c -10 m

Viario 850 m 2

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.L- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS) 16

1.4.6. Infraestructuras Propuestas.

• Red de abastecimiento de agua

Según . estimaciones de la compañía suministradora, las canalizaciones existentes pueden soportar el aumento de consumo futuro con la construcción de viviendas prevista, no obstante, se aconseja un estudio más detallado en el posterior proyecto de urbanización para determinar si es necesario una ampliación de secciones en dicha red y acometerlo cuando se ejecuten las obras de desvío de conducciones para el paso subterráneo en el Paseo de Colón.

• Red de Riego:

La red de riego es de carácter municipal. Será necesario disponer de bocas de riego suficientes para el baldeo de las plazas públicas, y se recomienda la realización de canalizaciones de goteo para el riego de alcorques y parterres.

• Dotación contra Incendios

Será necesario prever la instalación de red de hidrantes, para protección contra incendios, en el Proyecto de Obras de Urbanización que se desarrolle.

• Red de saneamiento

Según el análisis de los técnicos municipales del CETECA sería conveniente aumentar la sección del colector del Paseo de Colón con una sección de 800mm, aumentando además su profundidad para poder así evacuar las aguas pluviales del paso subterráneo y el primer sótano del aparcamiento por gravedad. Los colectores de saneamiento de los demás edificios que se proyecten deberían transcurrir por el perímetro del PERI hasta acometer al nuevo colector del Paseo de Colón.

• Red de Telecomunicaciones

De acuerdo con la normativa vigente en lo referente a las instalaciones de telecomunicaciones, las obras de urbanización contemplan dotar de canalizaciones para telefonía y televisión por cable a los edificios que se proyecten.

• Red de Gas Natural:

La canalización de Gas Natural hasta las viviendas se recomienda hacerla a través del primer sótano del aparcamiento, con conducción encamisada, ascendiendo a través de los patios de luces hasta las distintas viviendas.

• Red de Energía Eléctrica y Alumbrado Público:

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.· 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS) 17

La dotación prevista en un primer momento para el suministro de Energía Eléctrica puede constar de dos centros de transformación que den suministro de baja tensión a las distintas edificaciones que se proyectan. Uno de ellos debería ser de al menos 2 transformadores de 630 Kva para suministro privado y el otro de un transformador de 400 Kva para los servicios municipales.

Se deja para un estudio posterior la necesidad de desviar el trazado de dicha canalización con motivo de las obras de peatonalización del Paseo de Colón.

Para el alumbrado público de los espacios propuestos se prevé la colocación de un único centro de mando. Solamente si se proyectase una fuente con iluminación sería necesario un segundo centro de mando independiente" del primero para la iluminación de dicha fuente.

PUlN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR PER.\.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS ) 18

2. NORMATIVA URBANISTICA

2.1. DISPOSICIONES GENERALES

2.1 .1 . Naturaleza, ámbito y alcance.

El presente Plan Especial de Reformo Interior es el documento de planeamiento que desarrollo las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbano de Leganés, paro ordenar el ámbito delimitado por los terrenos ocupados actualmente por el Campo Municipal de Deportes y Pabellón Polideportivo Municipal y el Colegio Público Marqués de Leganés.

Es competencia del Plan Especial de Reformo Interior, según establece el marco legal vigente, lo fijación del resto de determinaciones urbanísticas que permitan lo consolidación del desarrollo urbano previsto por el Plan General paro el mismo.

Así se cumplen los criterios y condiciones fijados por el planeo miento de rango superior, con el objetivo fundamental de lo reordenación de este espacio central de lo ciudad, mediante lo creación de un gran espacio libre público "Plazo Mayor", edificación residencial, usos terciarios y de equipamientos.

2.1.2. Vigencia y efectos del Plan Especial.

El Plan Especial entrará en vigor en lo fecho de su publicación definitivo, su vigencia será indefinido, sin perjuicio de sus eventuales modificaciones.

Lo entrado en vigor del Plan Especial le confiere los efectos de Publicidad, Ejecutoriedad y Obligatoriedad, en los términos recogidos tonto por lo Ley del Suelo vigente como por el propio planeo miento de rango superior que desarrollo.

2.1.3. Interpretación y desarrollo del Plan Especial.

En todo lo que no esté previsto en lo presente normativo y ordenanzas, relativo o definición de términos e interpretación de conceptos, regirá lo estipulado por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbano de Leganés, que en todo coso serán de aplicación con carácter subsidiario y complementario en los situaciones no expresamente por este Plan Especial, siempre que no supongan contradicción con determinaciones positivos de éste.

Podrán delimitarse Unidades de Actuación, o elaborarse Estudios de Detalle con el fin de desarrollar lo ordenación establecido en el Plan Especial, en los supuestos que determino el planeamiento municipal.


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2.2. RÉGIMEN URBANíSTICO DEL SUELO

A todos los efectos, el suelo ordenado por el presente P.E.R.!. corresponde a la clasificación de Suelo Urbano.

El P.E.R.!., mediante la definición de distintas áreas, establece un conjunto de "manzanas edificables" delimitadas por "alineaciones exteriores públicas" y que determinan el sistema de ordenación proyectado. A su vez, el P.E.R.!. establece para cada parcela edificable la aplicación de una determinada zona de ordenanza en función de los usos principales y de las tipologías edificatorias permitidas.

El Sistema de Actuación del P.E.R.I. será el de Expropiación, al tratarse de una actuación unitaria. Se modifica así el del sistema de actuación previsto por el Plan General, que ya preveía esta posibilidad de modificación del sistema en las Unidades de Ejecución que se delimitasen.

2.3 NORMAS DE EDIFICACiÓN Y URBANIZAClON

Las normas generales reguladoras de la edificación que deberán aplicarse serán las que establece el Plan General en su Normativa Urbanística, "Normas de Edificación" y que contempla las condiciones de parcela, posición, ocupación, edificabilidad, aprovechamiento, volumen y forma de las edificaciones de nueva construcción.

Estas normas se verán complementadas por las que establezcan las ordenanzas particulares para cada zona según su uso y tipología edificatoria.

2.4 NORMAS DE USOS

2.4.1 Clasificación de usos

En todo lo que no esté previsto en la presente normativa y ordenanzas, relativo a los usos, éstos se dividen según el Plan General en usos característicos y pormenorizados en función del grado de generalidad de los mismos, y usos permitidos y prohibidos en función del tratamiento que se fije en cuanto a su posibilidad de implantación.

Constituyen usos característicos los de índole genérica, que por su carácter básico y predominante [el porcentaje de la superficie destinada al uso característico es superior al 50 % del total de la manzana o sector) cualifican y singularizan una determinada área urbana. Se consideran los siguientes usos característicos:

a) Residencial b) Oficinas c) Comercial

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.· 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS) 20

d) Hostelería e) Industrial f) g) h) i)

Servicios del automóvil Equipamientos Espacios libres y zonas verdes Estaciones de servicio

Se definen como usos pormenorizados aquellos en que se subdividen los usos característicos con el fin de tipificar y matizar lo complejo realidad de lo actividad social. Lo división en usos pormenorizados, así como su definición, es lo siguiente:

a) Residencial.

Viviendo unifamiliar. Viviendo único destinado o residencio de una familia en parcelo propio, pudiendo ser aislado o adosado según los retranqueos y separaciones que guarde respecto o los linderos. Incluye el conjunto de usos complementarios al principal de viviendo y compatibles con el mismo. Viviendo multifamiliar. Corresponde o edificios destinados a lo residencio de varios familias en viviendas agrupadas con un acceso común desde lo calle. Incluye el conjunto de usos complementarios 01 principal de viviendo y compatibles con el mismo, de acuerdo o las Normas de Usos. Viviendo colectivo. Corresponde o edificios destinados o residencio de grupos humanos específicos. Se incluyen en esto categoría las residencias de estudiantes, colectivos religiosos y similares.

b) Oficinas.

Oficinas en general. Se refiere o oficinas de cualquier tipo, sin limitación de tamaño, tonto compartiendo edificio con otros usos como en edificio exclusivamente destinado a oficinas. Despachos profesionales domésticos Son oficinas particulares compartidas con la viviendo del titular de lo mismo, con las limitaciones señaladas en las Normas de Usos, es decir, ocupando un máximo de un 50 % o 50 m2 de lo viviendo.

c) Comercial.

Pequeño comercio en bajos. Incluye locales comerciales de uso diario, en planto boja de edificio compartido, de tamaño no superior a los 250 m2 .

Comercio en general. Galerías de alimentación, supermercados y locales comerciales de tamaño inferior o los 2.500 m2, en edificio

PUlN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS) 21

r, ¡ r·

exento o compartido. En este último caso podrá localizarse en planta baja. Grandes centros comerciales. Áreas comerciales de superficie superior a los 2.500 m2,

constituidas por edificación e instalaciones dedicadas exclusivamente a usos comerciales y terciarios.

d) Hostelería.

Bares, restaurantes y locales recreativos. Locales de ocio en planta baja y semisótano, de tamaño no superior a los 250 m2, en edificio generalmente compartido, admitiéndose en planta primera únicamente comedores vinculados a restaurantes situados en planta baja. Grandes locales de esparcimiento Establecimientos mayores de 250 m2 destinados a espectáculos y centros de reunión y esparcimiento de cualquier tipo, solo localizables en edificación exclusiva o compartida con usos no residenciales. Hoteles Se incluyen hoteles, pensiones y moteles.

e) Industria

Industria en general Se refiere a todo tipo de actividad industrial o de almacenaje que requiera una potencia instalada superior a 25 cv y/o una superficie de actividad mayor de 250 m2, solo localizables en edificio exclusivo o predominantemente industrial. Talleres Actividades productivas o de almacenaje situadas en planta baja de edificio compartido o exclusivo, cuya potencia instalada sea inferior a los 25 cv, y la superficie menor de 250 m2.

f) Servicios del automóvil y transporte

Garaje-aparcamiento en general Se refiere al garaje-aparcamiento en planta baja , plantas bajo rasante, parcela interior patios de manzana y espacios libre privados. Garaje familiar Se refiere al garaje anexo a vivienda unifamiliar, para utilización exclusiva o compartido con usos no residenciales. Edificios de garaje-aparcamiento Comprende los garajes-aparcamiento situados en edificio exclusivo o compartido con usos no residenciales. Aparcamiento público subterráneo Se refiere al aparcamiento público subterráneo compatible con usos públicos de superficie. Terminales de Transporte por carretera


Se refiere a los establecimientos e instalaciones dedicados al servicio de transportes o el estacionamiento de vehículos utilizados para dicho fin.

g) Equipamientos Incluye los equipamientos y servIcIos públicos, señalados en las Normas de Usos, es decir: Equipamientos sanitarios, educativos, asistenciales, deportivos, culturales, de ocio, religiosos, administrativos, de abastos y cualquier otro servicio de utilidad pública.

h) Espacios libres y zonas verdes Comprende todo tipo de espacios abiertos, ajardinados y acondicionados para su uso como estancia o paso de personas. Se divide en tres categorías:

Parques, jardines y espacios libres públicos. Son espacios de titularidad pública abiertos al disfrute de todos los vecinos con arreglo a las normas que, en su caso, los regulen. Espacios ajardinados, o libres, de dominio privado y uso

público. Son espacios de titularidad privada y uso público con arreglo a lo previsto en estas Normas. Áreas de juego y recreo de niños. Con las zonas dedicadas al esparcimiento de nlnos con instalaciones ligeras al efecto, columpios, toboganes, etc ...

i) Estaciones de servicio. Se refiere a establecimientos para el suministro de carburantes y servicios diversos para vehículos a motor.

2.4.2 Compatibilidad de usos

Se establece un régimen de compatibilidades de usos, en términos de usos permitidos y usos prohibidos, por cada Ordenanza particular de suelo urbano respecto a cada uso pormenorizado. En este sentido se consideran tres posibles situaciones en que los uso pueden darse en cada zona de Ordenanza particular:

En parcela/edificio exclusivo: En esta situación el uso pormenorizado puede localizarse dentro de la zona de Ordenanza pero sin compartir edifico o instalaciones físicas con otros usos pormenorizados diferentes.

En parcela/edificio compartido: El uso pormenorizado sólo puede localizarse compartiendo edificio o instalaciones físicas con los otros usos pormenorizados diferentes que se permitan en tal situación o en la situación tercera (tanto compartida como exclusiva), dentro de la Ordenanza.

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO (LEGANÉS ) 23

En parcela/edificio compartido o exclusivo: En este caso el uso pormenorizado puede localizarse tanto en una como en otra de las situaciones antes señaladas.

2.4.3 Regulación detallada de los usos.

Para la regulación detallada de cada uno de los usos pormenorizados contemplados en las ordenanzas particulares de suelo urbano, estas se remiten a las Normas de usos incluidas en la Normativa del Plan General.

2.5 NORMAS PARTICULARES

La calificación refleja la asignación de los usos pormenorizados que el P.E.R.I. establece para la totalidad de los terrenos incluidos en su ámbito y que viene plasmada gráficamente en los planos de Ordenación y Gestión, y Alineaciones y Rasantes.

Dicha calificación establece igualmente las intensidades, tipologías edificatorias, aprovechamientos lucrativos maxlmos y usos característicos, pormenorizados, permitidos y prohibidos, de acuerdo con las condiciones particulares de cada zona incluidas en la presente Normativa.

Las ordenanzas particulares que regulan la edificación en las distintas áreas que se delimitan en el P.E.R.I. se corresponden con las que siguen a continuación basadas en las definidas en la Normativa del Plan General.


2.6 ORDENANZA RESIDENCIAL EDIFICACiÓN EXTENSIVA, R.E.E.* EN ÁMBITO ESPECíFICO PERI 3.

Esta ordenanza, toma como base la definida en el Plan General de Ordenación de Leganés, y está ajustada en alguna de sus condiciones y parámetros al ámbito específico del P.E.R.I. 3 Operación Centro.

2.6.1 Ámbito de Aplicación

Será de aplicación en la zona a desarrollar por el presente P.E.R.I., delimitada en los planos correspondientes de Ordenación y Gestión, y Alineaciones y Rasantes, y designada con REE *.

Comprende la edificación multifamiliar en bloques aislados o formando agrupaciones.

2.6.2 Condiciones de uso e intensidades

• Uso Característico

Se admitirá como uso característico el Residencial tipo B, vivienda multifamiliar .

• Usos Compatibles permitidos

Se permitirán los usos pormenorizados siguientes:

a) En parcela I edifi.cio compartido o exclusivo, • Residencial:

tipo B (multifamiliar). • Hostelería:

tipo B, grandes locales de esparcimiento tipo C, hoteles.

• Servicios del Automóvil: tipo D, aparcamiento público subterráneo

• Equipamientos.

b) Sólo en parcela I edificio exclusivo, • Residencial:

tipo C, vivienda colectiva.

c) Sólo en parcela I edificio compartido con uso característico, • Oficinas:

tipo A, oficinas en generol tipo B, despachos profesionales domésticos

• Comercial tipo A, pequeño comercio en bajos tipo B, comercio en general


t ¡

• Industrial, tipo B, talleres

• Servicios del Automóvil: tipo A garaje-aparcamiento en general

• Hostelería Tipo A bares, restaurantes y locales recreativos

• Usos Prohibidos

Se prohiben todos los demás usos .

• Aprovechamiento

Aprovechamiento lucrativo máximo 27.450 m2c uso característico

Aprovechamiento tipo 1 m2c/1 m2 uso característico

SUPERFICIES CONSTRUIDAS

COEF. PONDo

SUPERFICIES CONSTRUIDAS USO CARACT.

RESIDENCIAL VPT TERCIARIO COMERCIAL

TERCIARIO OFICINAS

19.275 m2

3.300 m2

2.150 m2

1.5

l.5

19.275 m2

4.950 m 2

3.225 m2

TOTAL SUPERFICIE 24.725 m2 27.450 m2 U.e.

2.6.3 Alineaciones de la edificación

Las señaladas gráficamente en los planos de Ordenación y Gestión, y Alineaciones y Rasantes del presente P.E.R.1.

2.6.4 Condiciones de Parcela

Parcela mínima: Será de 125 m2 para las parcela de nueva creación.

Ocupación de parcela:

a) Ocupación máxima en planta baja: 100 % de la superficie de parcela. Se permitirá la edificación en planta baja en los patios de manzana para uso no residencial, garantizando la iluminación y ventilación adecuada de las piezas que deban hacerlo a través de dicho patio.

b) La ocupación máxima en plantas bajo rasante será la misma que la definida para la planta baja. En cualquier caso, para el uso de garaje podrá ser del 100 %.

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS) 26

2.6.5 Alturas de la Edificación.

Se establecen las alturas máximas en plano de Ordenación correspondiente, y corresponden o:

• Edificios Residenciales 5 plantas; 16 m. • Equipamiento administrativo 4 plantas; 15 m. • Equipamiento de Social de Servicio Público 4 plantas: 15 m. • Equipamiento Deportivo 2 plantas; 8 m.

[Permitido bajo rasante) • Aparcamiento subterráneo 3 plantas bajo rasante; -10m.

Por las condiciones especiales de lo ordenación, en lo medición de lo altura máxima, primará la condición unitario del conjunto cuando se produzcan diferencias de nivel por lo topografía del terreno.

2.6.6 Condiciones Particulares

• Se permite el uso de sótanos, anexos o planto boja, para locales comerciales [ no sólo paro almacén, sino también como locales de público concurrencia), cumpliendo lo normativo NBE-CPI vigente.

• Se permite el uso de oficina [tipo A, oficinas en general), en plantas bajo y primero. El uso de oficina tipo B [despachos profesionales domésticos) podrá realizarse en cualquiera de las plantas de lo edificación

Se permite el uso de comercio en planto primera, siempre ligada o lo planto boja.

• Se permite el uso del bajo cubierto, siempre ligado o lo planto contigua inferior.

• Plazas de aparcamiento:

2.6.7

• Se exige, como mlnlmO, en planto bajo o plantas bajo rasante, en nuevo edificación, 1,5 plazas por viviendo o por codo 100 m2 de ese uso, o por codo 60 m2 si el uso es de oficina, hotel, comercial o cualquier uso especificado.

• Cuando lo parcelo tengo frente o varias calles, el acceso al aparcamiento deberá realizarse obligatoriamente por lo calle que tengo menor restricción de tráfico rodado.

Espacio reservado para recogida selectiva


El Ayuntamiento podrá establecer, en función de las necesidades del servicio, espacios reservados a la recogida selectiva en el viario y en los espacios libres públicos.

2.6.8 Condiciones estéticas de la edificación.

En las edificaciones de nueva planta se procurará la mejora y potenciación del conjunto urbano del casco.

Con carácter general, en la edificación residencial, se tendrán en cuenta las siguientes condiciones:

• Fachadas:

• Dispondrán de cornisa o alero, que no excederá en su dimensión de 0,80 m de la alineación.

• Contarán con huecos de componente vertical dominante, que podrán formar balcones, miradores o balconadas, con las longitudes y vuelos máximos siguientes:

Elemento

Balcones

Balconadas

Miradores

Longitud máxima

1,40

2,50

Vuelo máximo

0.45

0,45

0,75

• No se permiten vuelos ciegos en fachada exterior.

• La cubierta se resolverá, preferentemente, con las aguas, pendientes y materiales tradicionales en la fachada a la plaza.

• Se permiten las troneras en cubierta para iluminación y ventilación del espacio bajo cubierta.

2.6.9 Materiales.

Se utilizarán, preferentemente, los siguientes materiales: piedra natural en sillares y chapados, con labra tradicional; ladrillo visto utilizando aparejos comunes en la arquitectura tradicional y color natural; revocos artesanales con texturas y colores tradicionales.


2.7 ORDENANZA DE EQUIPAMIENTO

2.7.1 Ambito de Aplicación

Será de aplicación en las zonas delimitadas gráficamente en los planos de ordenación del PERI como ámbito EQ, áreas destinadas a equipamientos y servicios sociales, culturales, religiosos, de ocio o deportivos, sean públicos o privados.

I

Los equipamientos que no provengan del cumplimiento de los estándares fijados por el Reglamento de Planeamiento, podrán dedicarse a uno o varios de los usos establecidos en esta ordenanza.

2.7.2

2.7.3

Condiciones de Uso

• Uso Característico Equipamiento.

• Usos Pormenorizados Permitidos

• En parcela/edificio exclusivo: - Equipamientos de titularidad pública. - Equipamientos de titularidad privada.

• Sólo en parcela/edificio compartido con el uso característico, y de acuerdo con las necesidades derivadas del funcionamiento del equipamiento de que se trate: - Residencial, tipo A únicamente para personal de

vigilancia. - Servicios del automóvil, tipo A y D. - Hostelería, tipo A. - Comercial, tipo A.

• Usos prohibidos: Todos los demás.

Condiciones de edificabilidad.

• Alineaciones de la edificación. Las alineaciones son las señaladas en los planos de ordenación del presente plan Especial, fijas en el caso que así se señalen, o límites del área de movimiento de la edificación.

• Coeficiente de edificabilidad

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.· 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS) 29

2.7.4

En los equipamientos existentes se mantendrá la edificabilidad actual, salvo que ésta sea inferior a la resultante de aplicar las nuevas condiciones, en que se aplicaran éstas.

En cualquier caso al tratarse de edificaciones emplazadas en una ordenación singular, , las condiciones de edificabilidad, volumen y parcela mínima deberán cumplir las condiciones particulares de la Ordenanza aplicable a la edificación de su entorno, y las determinaciones gráficas recogidas en los planos de Ordenación y en los Cuadros de Superficies de este Plan .

• Condiciones de volumen

Altura máxima de cornisa: 15,00 m. que podrá superarse de forma justificada por la singularidad de la arquitectura.

Deberán respetarse los módulos y normas específicas en la materia, así como tenerse en cuenta las características del entorno, dentro del carácter singular ~ue debe tener la edificación destinada a equipamientos .

• Ocupación en planta

Máximo el 100 % de la superficie de parcela comprendida entre las alineaciones que definen el área de movimiento.

Condiciones particulares.

• Plazas de aparcamiento:

Según el tipo de equipamiento de que se trate los nuevos equipamientos que se implanten deberán cumplir:

- Escolar: Espacio para un autobús por cada 250 plazas escolares o fracción superior a 125.

- Culturol y asistencial: 1 plaza por cada 100 m2

construidos. - Servicio público, social, administrativo: 1 plaza por

cada 40 m2 construidos. - Deportivo: 1 plaza por cada 25 plazas de

capacidad.


2.8 ORDENANZA ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES.

2.8.1 Ambito de Aplicación

Será de aplicación en las zonas delimitadas gráficamente en los planos de ordenación como ámbito EL, áreas dedicadas a espacios libres y zonas verdes públicas, o de dominio privado y uso público [Elp).

2.8.2

2.8.3

Condiciones de Uso

• Uso Característico

•

Zonas verdes y espacios libres.

Usos pormenorizados permitidos

• En parcela exclusiva: - Zonas verdes y espacios libres de uso público en

todas sus modalidades. - Zonas verdes y espacios libres de uso privado en

todas sus modalidades.

• Sólo en parcela compartida con el uso característico: - Equipamiento deportivo en instalaciones abiertas. - Hostelería, tipo A, en construcciones ligeras tipo

quiosco. - Instalaciones abiertas para espectáculos y quioscos

para música. - Suelo destinado a la red viaria. - Servicios del automóvil y el transporte, tipo D. - Instalaciones aéreas y subterráneas de servicio

público. - Instalaciones subterráneas de transformación

eléctrica.

• Usos prohibidos. Todos los demás.

Condiciones de edificabilidad.

• Alineaciones de la edificación

Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación del presente Plan.

• Coeficiente de edificabilidad y volumen


La edificabilidad máxima será de 0,02 m2/m2 sobre parcela neta.

• Altura máxima: 3,5 m. • Ocupación máxima en planta: 2 % de la parcela

neta para el conjunto de las instalaciones y edificaciones.

3. INVENTARIO DE ACCIONES Y PLAN DE ETAPAS

Las características de las acciones que han de desarrollarse en el Plan Especial de Reforma Interior con el fin de dotar de las infraestructuras al sector se concretan en el plano número 0-4 y consisten en las siguientes:

3.1. ACCIONES DE URBANIZACIÓN

1.1 SERVICiOS URBANOS

l.2

l.3

Creación de las infraestructuras e instalaciones urbanas necesarias para los usos previstos en edificación y urbanización.

1.1.1 ABASTECIMIENTO DE AGUA

1.1.2 SANEAMIENTO

1.1.3 DISTRIBUCiÓN ELÉCTRICA

1.1.4 TELECOMUNICACIONES

1.1.5 GAS NATURAL

1.1.6 ALUMBRADO PÚBLICO

l.1.7 RIEGO

ÁREAS AJARDINADAS Construcción de las distintas áreas que completan el entorno del P.E.R.I con pavimentación, arbolado, alumbrado y mobiliario adecuado.

PLAZA MAYOR y SOPORTALES Construcción de la Plaza Mayor y su perímetro de Soportales con una pavimentación, un mobiliario y un alumbrado especial.

3.2. ACCIONES DE EDIFICACIÓN


4.250 m2

6.500 m2

32

2.1 V.P.T. y TERCIARIO 24.725 m2

Edificación de 206 V.P.P. , locales y oficinas

2.2 EQUIPAMIENTOS

2.2.1 ADMINISTRATIVO 2.000 m2

Edificación de un Palacio Municipal de Recepciones

2.2.2 SOCIAL DE SERVICIO PUBLICO 1.500 m2

Edificación para la centralización de algún servicio público sin definición en la actualidad (oficinas municipales, servicios municipales, otros).

2.2.3 DEPORTIVO Edificación de un pabellón polideportivo en sustitución del existente

2.2.4 APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO Edificación de un Aparcamiento subterráneo en tres plantas bajo rasante para residentes y/o parcial en explotación por horas.

3.3 ACCIONES EXTERNAS

3.1

3.2

3.3

PASO SUBTERRÁNEO EN EL po DE COLÓN Ejecución de un paso subterráneo de al menos 2 carriles con un gálibo mínimo de 3,50m y la correspondiente obra de desvío de infraestructuras y mejora de las existentes. Realización de acceso al aparcamiento bajo la Plaza desde este túnel.

PEATONALlZACIÓN DEL po DE COLÓN Pavimentación, tratamiento de aceras, arbolado y mobiliario urbano del Paseo de Colón para transformarlo en paseo peatonal con acceso únicamente para vehículos de emergencia y mantenimiento.

AMPLIACIONES DE VIARIO Pavimentación y tratamiento de aceras para el ensanchamiento de la calle Nuestra Señora del Pilar, creación de estacionamiento en superficie, y la regularización y mejora del acerado en el callejón del Paseo de Colón.

4. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

1.500 m2

42.000 m2

1.725 m2

3.400 m2

2.250 m2

El presente Estudio Económico-Financiero se redacta de acuerdo con lo que regula el Art. 77 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico (que determina la documentación necesaria para la aprobación de

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS) 33

un Plan Especial y los Art. 55.1 y 74.1, con el fin de estudiar la viabilidad económica de la operación urbanística e inmobiliaria objeto del presente documento.

El Sistema de Aduación que señala el Plan General es el de cooperación modificándose por este Plan Especial pasando al de expropiación, que tendrá su operatividad con la intervención de empresas mixtas de distintas administraciones, dado que el suelo es íntegramente de propiedad municipal.

Las inversiones necesarias para el desarrollo urbanístico del ámbito son todas de carácter público, y pueden clasificarse de igual modo que el inventario de Acciones en tres tipos:

• Obras de Edificación

• Obras de Urbanización

• Obras exteriores

Este estudio supone únicamente una estimación aproximada de los costes de la operación inmobiliaria, habiendo sido considerada la valoración económica de las inversiones y de los ingresos, en analogía con lo experiencia de operaciones similares.

Las inversiones para equipamientos públicos y dotaciones que normalmente son satisfechas con cargo a los presupuestos de las Administraciones públicas, en este caso su financiación debe provenir en la mayor cuantía posible de los rendimientos de esta operación, con capital enteramente público, variable ésta de la que puede depender en alguna medida la viabilidad de toda la operación, o la programación de su ejecución, que este Plan prevé en una sola etapa.

De este modo la estimación económica de la operación se establece como sigue:

PLAN ESPECIÁL DE REFORMA INTERIOR P.E.R.I.- 3 OPERACiÓN CENTRO ( LEGANÉS ) 34

[.

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4.1 VALORACIÓN ESTIMATIVA

r·--···-···---·-·--···--·-·-········--··---··--··--····-.----.. ---.-.... -.-.-.--.-------.-----.. --------¡-----.... ----··-·----------··-··----T--·-·---·-·-·········----··.--.-.-.. --..

I ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO I CUADRO I1 INVERSION I IRef. . Acción Superficie Coste Unitario Coste Total I

rtfr~~~~~-======--=~~p-;~~~ I :.~' ~;f~~~r~~WC~SGESTION,G.G~-if.~-~~t~~

-1

l---.. -- .. -...- .. --.--- ...... ___ . _________ . ____ . _____ ~~~~.~_~~~~:_~_:~~~~~~~.~:~~ ~ ___ . ___ ~ .. :~. 22. 1 00 _11

I . r 2 1 1 EDIFICIOSDE 206 V.P.T., LOCALES y I I i ! • [OFICINAS I 1 I r.- I VIVIENDAS vn. -- 19.275 m~ 480 €/m219.252.0~€-1

t=r=:~T~E==~:==-=I~~~~~=~~~==I~~3j I TOTAL 2.1 10.821.000 € 1

¡ ........................... , ......... - ............................................................................................................................ -............................................................................ -........ .,. ........................................................ , ................................................ -.............................. ,.......................... ··-·········1 2.2 EQUIPAMIENTOS I

2.2.1 - ADMINISTRATIVO 2.000 m2 1.440 €/m 2 --21Ú30.000-·~ --j

~:~:~ = ~~~~~~IVO ··--i~~~5-~~----·-·-~-¿6---·~7~~+----J:~~·6~666---{-·1 TOTAL 2.2 4.500.000 i €

1---2-:3-ESTA-CIONAMIENT-ÜSÜBTE-RRAN-EO--·------------I --4-2~o6o--~T---··-2iO--€/-~2- 11.340.000 € t···--················································ ...... ,.. ........ TOTAL 2.3 11.340.0~=

. 2.4 COSTES TÉCNICOS, JURíDICOS, GESTiÓN Y FINANCIACiÓN 5.436.300 € I

TOTAL 2.4 5.436.30u I t". I

TOTAL OBRAS DE EDIFICACiÓN 32.097.300 €

;J. M\...\...IONES EXTERNAS

I_~:_). _?_~J3_~~~JSL~_~g~s;:_~~ __ º~~.~_ºE ~º~Ó~ __ ._ I~~~ mi_)~~9 ___ ~Lr:!:!=_t._ .. __ ~~Z?~º-00 _____ €J 1 3.2 PEATONALlZACIÓN DEL po DE COLÓN -1- 3.400 m~ 48 €/m2 I 163.200 € I

--H-¿~~~~~~¿;;:~j~~=:~~ TOTAL OBRAS EXTERNAS 3.186.450 € j

. ___ ..... ~_. __ .. _ .. _ .. _. __ . __ .. _._. __ ...... _ .. __ .. _._ .. __ ._._H· __ ·· .. _ .. ____ ·.··· ________ ... H._.-. __ . ______ . __ .... _._~ __ . ___ . ___ ._._ ..... __ ._ .. _._._ ... _ .. __ ._ ... _. __ .. ___ .. ____ .. _._m __ .. _ .......... .... ___ .. ___ ........... _ ... _. __ ...... _ ....... _ ................. _ ...... _ ... _"._

¡-=rO::r-A-CI-NVERSIO N ES·-------------------·-····-·----·----···-·-------··--.---.--.-.. --.----... ---.--.----.--.-----.... -.--.---· __ ._-..... ·.',·.1

¡·········i······TOS·RAS··D·EuRBf:Ñi·ZA·CICSN········· ................ _ ... _m.............. ...........................................m............................ .. ..m....m........... ... m·l··········2·422··iÓü······ € i

! 2:~ I OBRAS DE EDIFICACiÓN

¡

32.097.300 € .... ml·················· 3.- OBRAS EXTERNAS 3.186.450 €

TOTAL 37.705.850 €


ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO CUADRO 11 INGRESOS

Precio Total

Viviendas V.P.T. 15.034.500 €

15.034.500 €

4.950.000 €

3.225.000 €

TOTAL TERCIARIO 8.175.000 €

42.000 10.800 15.120.000 €

TOTAL APARCAMIENTOS 15.120.000 €

1*1 Precio medio estimado del m2 const. en función de los distintos regímenes de protección.

TOTAL INGRESOS

1.- VIVIENDAS 15.034.500 €

2.- LOCALES Y OFICINAS 8.175.000 €

3.- APARCAMIENTOS 15.120.000 €

TOTAL 38.329.500 I €

BENEFICIO = 38.329.500 € - 37.705.850 €= 623.650 €.

Con lo que queda demostrada la viabilidad de la operación urbanística.

En Leganés, Septiembre de 2.003

José Angel Lazareno Arquitecto


E M P R E S A M U N I e I P A L o E l S U E lOO E lE G A N E s

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peri-3 operaciÓn centro jl - ayuntamiento de leganés · resumen comparativo de características...

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