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O F I C I N A D E

U R B A N I S M O Y

ARQUITECTURA. S.L.

O F I C I N A D E

U R B A N I S M O Y

ARQUITECTURA. S.L.

APROBACIÓN INICIAL

NORMAS URBANÍSTICAS

Septiembre 2010

Ayuntamiento de Fuenlabrada

PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERALDE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA

APROBACIÓN INICIAL


PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERALDE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA

Septiembre 2010

PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA. Aprobación Inicial septiembre 2010

EQUIPO TÉCNICO

En la presente fase de Aprobación Inicial han trabajado y colaborado los siguientes equipos y personas: EQUIPO BASE AREA Jesús Gago Dávila. Arquitecto. (Director Planeamiento - Ordenación, Gestión) José Mª García-Pablos Ripoll. Arquitecto. (Director Planeamiento – Ordenación, Diseño) Agustín Lorenzo Díaz. (Ordenación, Diseño, Tipologías) Leopoldo Garcia- Echebeste (Arquitecto Técnico) Ana Lorenzo Díaz (Arquitecto Técnico) Carlos Merino Ballesteros. (delineación y producción) Pilar Muñoz Álvarez (secretaria) EQUIPOS COLABORADORES: INFRAESTRUCTURAS Y COSTES DE URBANIZACIÓN. INFORME SOBRE INFRAESTRUCTURAS DE SANEAMIENTO. INFORME SOBRE CONTAMINACIÓN ELECTROMAGNÉTICA; ESTUDIO HIDROLÓGICO Y SANEAMIENTO: IGB INGENIERIA BÁSICA, S.L. Juan Fisac Herrero. Dr. Ingeniero Caminos. Dirección José Antonio Corral Pérez. Ingeniero de Caminos. Redes Viarias Juan Manuel Fisac Gonzalo. Ingeniero de Caminos. Infraestructuras hidráulicas José Luís García Cruz. Ingeniero Industrial. Infraestructuras Energéticas Santiago Gallo Picazo. Ingeniero Agrónomo. Infraestructuras Medioambientales José Fernández Carmona. Físico. Otras Infraestructura; Compatibilización Infraestructural Ignacio Rolandi Botella. Ingeniero Técnico de Obras Públicas. Estimaciones de costes Dolores Elizo (infraestructuras) TRÁFICO Y MOVILIDAD: E.T.T. EQUIPO DE TÉCNICOS EN TRANSPORTE Y TERRITORIO S.A. Pedro Puig. Ingeniero de Caminos Canales y Puertos. Dirección Juan de Lucas. Ingeniero de Caminos Canales y Puertos Enrique de Diego Álvarez. Licenciado en Economía ESTUDIO ACÚSTICO: Enrique Márquez. Ingeniero de Caminos Canales y Puertos ESTUDIO DE INCIDENCIA AMBIENTAL, ESTUDIO DE CONTAMINACIÓN ATMOSFÉRICA, DE GESTIÓN DE RESIDUOS URBANOS Y DE PAISAJE: Susana Díaz Palacios. Ingeniera agrónomo ESTUDIO DE CARACTERIZACIÓN DE CALIDAD DE LOS SUELOS: HERA AG AMBIENTAL: Álvaro de Fresno Cerezo. Jefe de Proyecto Carlos Perucha Atienza. ESTUDIO ARQUEOLÓGICO Y PALEONTOLÓGICO: ARA ARQUEÓLOGOS Carmen Ruiz Treviño. Arqueóloga Paz Martínez Seco. Arqueóloga AREA JURÍDICO – NORMATIVA: CEA BERMUDEZ 53 SL. Edmundo Angulo Rodríguez. Abogado

NORMAS URBANÍSTICAS ÍNDICE


I

ÍNDICE TÍTULO PRELIMINAR .................................................................................................... 1 Artículo 0.1. Naturaleza objeto y finalidad ....................................................................... 1 Artículo 0.2. Relación con otras disposiciones normativas.............................................. 1 Artículo 0.3. Objeto de la Ordenación Pormenorizada .................................................. 2 Artículo 0.4. Conceptos y definiciones de carácter general ......................................... 2 Artículo 0.5. Documentos de la Revisión......................................................................... 10 Artículo 0.6. Vigencia ...................................................................................................... 11 Artículo 0.7. Adecuación a nuevas circunstancias o necesidades .................................. 11 Artículos 0.8. Rango normativo de las determinaciones de la Revisión .......................... 12 TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO ....................................................... 13 Artículo 1.1. División Básica ........................................................................................... 13 Artículo 1.2. Asignación de usos pormenorizados .......................................................... 13 Artículo 1.3. Régimen de las viviendas............................................................................ 13 Artículo 1.4. Edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y número de viviendas ........... 14 Artículo 1.5. Servidumbres ............................................................................................. 15 TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN ................................................................... 16 Artículo 2.1. Sistema de actuación ................................................................................. 16 Artículo 2.2. Promotor y Administración Actuante............................................................ 16 Artículo 2.3. Competencias.............................................................................................. 16 Artículo 2.4. Estudios de Detalle ..................................................................................... 16 Artículo 2.5. Unidad de Ejecución.................................................................................... 17 Artículo 2.6. Proyectos de Urbanización ......................................................................... 17 Artículo 2.7. Proyecto de Expropiación ........................................................................... 18 Artículo 2.8. Proyecto de Parcelación ............................................................................. 18 Artículo 2.9. Proyectos Unitarios...................................................................................... 19 Artículo 2.10. Plazos de urbanización.............................................................................. 19 Artículo 2.11. Plazos de edificación................................................................................. 19 TÍTULO III. PRESCRIPCIONES MEDIOAMBIENTALES Y PROTECCIONES............. 20 Artículo 3.1. Protección Arqueológica ............................................................................. 20 Artículo 3.2. Protección del Medio Ambiente ................................................................... 20 Artículo 3.3. Protección de la vegetación......................................................................... 21 Artículo 3.4. Plantaciones................................................................................................ 23 Artículo 3.5. Protección de Incendios .............................................................................. 23 Artículo 3.6. Infraestructuras............................................................................................ 23 Artículo 3.7. Protección acústica...................................................................................... 25 Artículo 3.8. Evacuación de Humos................................................................................. 25 Artículo 3.9. Redes de Saneamiento ............................................................................... 26 Artículo 3.10. Redes de Telefonía ................................................................................... 26 Artículo 3.11. Protección del Medio Nocturno.................................................................. 26



II

Artículo 3.12. Protección de cauces, vertidos de aguas residuales y captación de aguas públicas ................................................................................... 27 Artículo 3.13. Otras Medidas de Protección .................................................................... 29 Artículo 3.14. Proyectos que deben ser sometidos a algún procedimiento Ambinetal.... 34 TÍTULO IV. REGULACIÓN ZONAL DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS.................... 37 CAPÍTULO 1. DEFINICIONES Y CONDICIONES DE CARÁCTER GENERAL ............. 37 Artículo 4.1. Usos: niveles de desagregación ................................................................. 37 Artículo 4.2. Condiciones de aplicación directa o instrucciones para las situaciones sujetas a ulterior desarrollo ......................................................................... 37 Artículo 4.3. Complementariedad con las Normas Urbanísticas del Plan General 1999 . 38 CAPÍTULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN DIRECTA ............. 38 SECCIÓN PRIMERA. ZONAS RESIDENCIALES.......................................................... 38 Artículo 4.4. Ámbito y Claves de aplicación..................................................................... 38 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PE (PLURIFAMILIAR EN EJE)........................................................................................ 39 Artículo 4.5. Ámbito, características y grados ................................................................. 39 Artículo 4.6. Obras admisibles ........................................................................................ 39 Artículo 4.7. Condiciones de la parcela ........................................................................... 39 Artículo 4.8. Posición de la edificación ............................................................................ 41 Artículo 4.9. Ocupación ................................................................................................... 42 Artículo 4.10. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 42 Artículo 4.11. Altura de la edificación............................................................................... 42 Artículo 4.12. Cota de origen y referencia ....................................................................... 43 Artículo 4.13. Altura libre de piso .................................................................................... 43 Artículo 4.14. Constitución de servidumbres y ajardinamientos de espacios libres ........ 44 Artículo 4.15. Salientes y vuelos ..................................................................................... 44 Artículo 4.16. Condiciones de estética ............................................................................ 44 Artículo 4.17. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 45 Artículo 4.18. Usos compatibles ..................................................................................... 45 Artículo 4.19. Usos prohibidos......................................................................................... 46 SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE VC (VIVIENDA COLECTIVA)................................................................................................ 46 Artículo 4.20. Ámbito, características y grados ............................................................... 46 Artículo 4.21. Obras admisibles ...................................................................................... 46 Artículo 4.22. Condiciones de la parcela ......................................................................... 46 Artículo 4.23. Posición de la edificación........................................................................... 47 Artículo 4.24. Ocupación ................................................................................................. 48 Artículo 4.25. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 49 Artículo 4.26. Altura de la edificación............................................................................... 49 Artículo 4.27. Cota de origen y referencia ....................................................................... 50



III

Artículo 4.28. Altura libre de piso..................................................................................... 50 Artículo 4.29. Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres ......... 50 Artículo 4.30. Salientes y vuelos ..................................................................................... 51 Artículo 4.31. Condiciones de estética ............................................................................ 51 Artículo 4.32. Dotación de aparcamiento......................................................................... 51 Artículo 4.33. Usos compatibles ...................................................................................... 52 Artículo 4.34. Usos prohibidos......................................................................................... 52 SECCIÓN SEGUNDA ZONAS AREAS DE SERVICIOS TERCIARIOS ........................ 52 Artículo 4.35. Ámbito, claves de aplicación...................................................................... 52 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE T (TERCIARIO) ................................................................................................................. 53 Artículo 4.36. Ámbito, características y grados ............................................................... 53 Artículo 4.37. Obras admisibles....................................................................................... 53 Artículo 4.38. Condiciones de parcela ............................................................................ 53 Artículo 4.39. Posición de la edificación........................................................................... 54 Artículo 4.40. Ocupación ................................................................................................. 54 Artículo 4.41. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 55 Artículo 4.42. Altura de la edificación .............................................................................. 55 Artículo 4.43. Cota de origen y referencia ....................................................................... 56 Artículo 4.44. Altura de piso............................................................................................ 56 Artículo 4.45. Ajardinamiento de espacios libres ............................................................. 56 Artículo 4.46. Salientes y vuelos...................................................................................... 56 Artículo 4.47. Condiciones de estética ............................................................................ 56 Artículo 4.48. Dotaciones de aparcamiento..................................................................... 57 Artículo 4.49. Usos compatibles ..................................................................................... 57 Artículo 4.50. Usos prohibidos ........................................................................................ 57 SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE C COMERCIAL .................................................................................................................. 57 Artículo 4.51. Ámbito y características ............................................................................ 57 Artículo 4.52. Obras admisibles ..................................................................................... 58 Artículo 4.53. Condiciones de parcela ............................................................................ 58 Artículo 4.54. Condiciones y Posición de la edificación................................................... 58 Artículo 4.55. Ocupación ................................................................................................ 58 Artículo 4.56. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 59 Artículo 4.57. Altura de la edificación............................................................................... 59 Artículo 4.58. Condiciones de estética ............................................................................ 59 Artículo 4.59. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 59 Artículo 4.60. Usos compatibles ...................................................................................... 60 Artículo 4.61. Usos prohibidos......................................................................................... 60



IV

SECCIÓN TERCERA. PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO ......................... 60 Artículo 4.62. Ámbito y claves de aplicación ................................................................... 60 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE I. INDUSTRIA EN PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO ..................................... 60 Artículo 4.63. Ámbito y Claves ........................................................................................ 60 Artículo 4.64. Obras admisibles ...................................................................................... 61 Artículo 4.65. Condiciones de parcela ............................................................................ 61 Artículo 4.66. Posición de la edificación........................................................................... 61 Artículo 4.67. Ocupación y separación a linderos .......................................................... 62 Artículo 4.68. Edificabilidad y superficie edificable .......................................................... 62 Artículo 4.69. Altura de la edificación............................................................................... 63 Artículo 4.70. Cota de origen y referencia ....................................................................... 63 Artículo 4.71. Altura de pisos........................................................................................... 63 Artículo 4.72. Salientes y vuelos...................................................................................... 63 Artículo 4.73. Condiciones de estética ............................................................................ 64 Artículo 4.74. Usos compatibles, autorizables y prohibidos............................................. 64 Artículo 4.75. Condiciones y reglas de transformación.................................................... 65 Artículo 4.76. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 66 SECCIÓN CUARTA. EQUIPAMIENTO PÚBLICO ........................................................ 66 Artículo 4.77. Ámbito y Claves de aplicación .................................................................. 66 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE EQ (Y RG-EQ) (EQUIPAMIENTO) ....................................................................................... 66 Artículo 4.78. Ámbito y características ............................................................................ 66 Artículo 4.79. Condiciones de la edificación ................................................................... 66 Artículo 4.80. Condiciones particulares para manzanas de Equipamientos Especiales . 67 SECCIÓN QUINITA. RED SUPRAMUNICIPAL DE SERVICIOS: VIVIENDAS DE INTEGRACIÓN SOCIAL CLAVE RSM-VIS ....................................................... 68 Artículo 4.81 Ámbito y Claves de aplicación................................................................... 68 SECCIÓN SEXTA. ZONA VERDE PÚBLICA................................................................. 69 Artículo 4.82. Ámbito y características ............................................................................ 69 Artículo 4.83. Condiciones de uso .................................................................................. 69 SECCIÓN SÉPTIMA. VÍA PÚBLICAS............................................................................ 71 Artículo 4.84. Ámbito y características ............................................................................ 71 Artículo 4.85. Regulación ................................................................................................ 71 Artículo 4.86. Criterios de diseño para el Proyecto de Urbanización .............................. 71



V

SECCIÓN OCTAVA. VÍAS PECUARIAS ...................................................................... 73 Artículo 4.87. Régimen y regulación ............................................................................... 73 Artículo 4.88. Instrucciones específicas al Proyecto de Urbanización ............................ 73 Cuadros 8.1. Características: edificabilidades por manzanas y zonas......................... 74 Cuadros 8.2.1 Edificabilidades por manzanas suelo residencial, tipología y régimen de Vivienda ............................................................................................. 80



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TITULO PRELIMINAR Artículo 0.1. Naturaleza objeto y finalidad 1. Las disposiciones contenidas en las presentes Normas tienen la naturaleza y el

carácter propios de las del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de

Fuenlabrada, con el contenido y alcance que la legislación vigente confiere a este

tipo de Planes

2. Tales disposiciones son además las propias de los sectores de suelo urbanizable

con ordenación pormenorizada conforme a lo que al respecto establece la

legislación urbanística vigente - en particular la Ley del Suelo de la Comunidad de

Madrid aprobada el 17 de Julio de 2001, en adelante Ley 9/2001, en sus artículos

41.5 43 e) y 48 -, así como el artículo 6.2.21 de las Normas Urbanísticas del Plan

General de Ordenación de Fuenlabrada de1999 (en adelante NN.UU

PG1999)1,referido a los Planes Parciales en suelo urbanizable

3. .El ámbito de la presente Revisión del Plan General en esta su Primera Fase

comprende los terrenos delimitados en el Plano OE.0 Clasificación y Sectorización.

4. En desarrollo de las determinaciones de la presente Revisión del Plan General

referentes al ámbito objeto de ordenación de la Primera Fase, estas Normas, junto

con el resto de la documentación de la Revisión a que pertenecen, fijan las

condiciones técnicas necesarias para la urbanización y en tanto Ordenanzas de la

Ordenación Pormenorizada regulan en su título IV las condiciones a que deberá

someterse la edificación de los terrenos comprendidos en el mismo.

Artículo 0.2. Relación con otras disposiciones normativas

1. Hasta tanto no se revise en su totalidad el Plan General aprobado en1999, sus

Normas Urbanísticas (NN.UU PG1999) mantendrán su vigencia en todo aquello

no expresamente regulado en esta Primera Fase de la Revisión del mismo . En

particular las condiciones establecidas en los capítulos 8 y 9 de las NN.UU

PG1999 suplirán a las presentes en todo aquello que, siendo necesario para la

1 Aprobado definitivamente el 15 de abril de 1999.



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regulación del uso y de la edificación, no esté expresamente contemplado en las

mismas.

2. Serán igualmente de aplicación, con carácter supletorio y complementario, la

legislación sectorial y los preceptos normativos de rango superior que guarden

relación con las determinaciones de esta Primera Fase de la Revisión y con los

extremos regulados por las presentes Normas2. Artículo 0.3. Objeto de la Ordenación Pormenorizada

Las presentes Normas contienen las especificaciones requeridas para la aplicación y

desarrollo de las determinaciones relativas a la ordenación pormenorizada que contiene

la presente Primera Fase de la Revisión del Plan General particularmente en lo que se

refiere a:

a) Calificación urbanística del suelo, con expresión del uso pormenorizado.

b) Definición y establecimiento de las Claves u Ordenanzas que, en relación con la

calificación urbanística, contienen las condiciones particulares de uso y

edificación que habrán de aplicarse.

Artículo 0.4. Conceptos y definiciones de carácter general Finca. Unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente un

propietario o a varios en proindiviso; puede situarse en la rasante o en el vuelo o en el

subsuelo. Tiene la consideración de finca registral cuando puede abrir folio en el

Registro de la Propiedad conforme a la legislación hipotecaria

Parcela. Terreno deslindado como unidad predial, comprendido dentro de las

alineaciones exteriores, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo; ha de

tener atribuido uso y edificabilidad o sólo uso urbanístico independiente.

Manzana. Parcela o conjunto de parcelas delimitadas por alineaciones exteriores

contiguas.

2 Ver en Introducción apartado Marco Legal



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Solar. Unidad predial o parcela susceptible de ser edificada conforme al planeamiento,

ubicada en suelo urbano, que se encuentren dotadas de los servicios y características

señalados en el artículo 7.2.4 de la NNUU del PG:

Linderos. Líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus

colindantes. Lindero frontal es que el delimita la parcela con la vía o el espacio libre al

que dé frente; son linderos laterales los restantes, llamándose testero el lindero

opuesto al frontal. Cuando se trate de parcelas con más de un lindero en contacto con

vía o espacio público tendrán consideración de lindero frontal todos ellos, aunque se

entenderá como frente de la parcela aquél en que se sitúe el acceso de la misma.

Separación a linderos. Distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero

correspondiente medida sobre una recta perpendicular a éste.

Superficie de parcela. Dimensión de la proyección horizontal de área comprendida

dentro de los linderos de la misma.

Rasante. Línea que señala el planeamiento como perfil longitudinal de las vías

públicas tomado, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En los viales ya

ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se considerará como tal el

perfil existente.

Cota natural del terreno. Altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar

la obra urbanizadora.

Cota de nivelación. Altitud que sirve como cota ± 0 de referencia par la ejecución de

la urbanización y medición de la altura.

Alineación. Alineación exterior es la determinación gráfica, contenida en los Planos de Ordenación

Detallada o de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, que separa los

suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas.

Alineación virtual en planta superior es la línea que señala el planeamiento para

establecer la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.



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Retranqueo. Anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineación exterior

y la línea de edificación. El parámetro puede establecerse como valor fijo obligado o

como valor mínimo. El retranqueo se medirá en la forma determinada para la

separación a linderos

Línea de fachada o edificación. Intersección del plano de la fachada exterior o

interior del edificio con el terreno.

Alineación interior. Línea marcada en los Planos de Ordenación Pormenorizada con

la que obligatoriamente deberán coincidir las líneas de edificaciones interiores.

Fondo edificable. Línea marcada en los Planos de Ordenación Pormenorizada o

definida en las Ordenanzas de zona o Clave, que separa la parte de parcela

susceptible de ser ocupada por edificación y el espacio libre de la parcela.

Plano de fachada o fachadas. Plano o planos verticales que por encima del terreno

separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los

elementos constructivos del alzado del edificio excepción hecha de los cuerpos

salientes, vuelos, aleros y cornisas.

Medianería o fachada medianera. Lienzo de edificación que es común con una

construcción colindante, está en contacto con ella o, en edificaciones adosadas,

separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse. Ocupación o superficie ocupada. Es la comprendida dentro del perímetro formado

por la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de todo el volumen de la

edificación, es decir de los planos de fachadas sobre un plano horizontal. La superficie

de los patios de luces y vivideros no se computará como superficie ocupada por la

edificación.

Superficie ocupable. Es la parte de la parcela susceptible de ser ocupada por la

edificación; su dimensión superficial puede señalarse bien directamente, mediante la

asignación de un coeficiente de ocupación o bien indirectamente, como conjunción de



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referencias de posición siendo entonces coincidentes con el área de movimiento. A los

efectos del establecimiento de este parámetro se distingue la ocupación de las plantas

sobre rasante y las de edificación bajo rasante. Coeficiente de ocupación. Relación entre la superficie ocupable y la superficie de la

parcela. Su señalamiento se hará bien como cociente relativo entre la superficie

ocupable y la total de la parcela, bien como porcentaje de la superficie de la parcela

que pueda ser ocupada. Se establece como ocupación máxima; no obstante, si de la

conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición

resultase una ocupación menor, será este valor el que sea de aplicación. Superficie libre de parcela. Área libre de edificación como resultado de aplicar las

restantes condiciones de ocupación. Los terrenos que quedaren libres de edificación

por aplicación de la regla sobre ocupación máxima de parcela, no podrán ser objeto,

en superficie, de otro aprovechamiento que el correspondiente a espacios libres al

servicio de la edificación o edificaciones levantadas en la parcela o parcelas.

Área de movimiento de la edificación. Superficie dentro de la cual puede situarse la

edificación. Su señalamiento puede hacerse bien sea directamente y de modo gráfico

por el planeamiento, bien sea indirectamente como resultado de aplicar la totalidad de

las condiciones que inciden en la determinación de la posición del edificio en la

parcela.

Sólido capaz. Volumen definido por el área de movimiento y por las restantes

determinaciones de altura, dentro del cual debe contenerse la edificación sobre

rasante. Superficie edificable. Valor que señala el planeamiento para limitar la superficie

edificada total que puede construirse en una parcela.

Coeficiente de edificabilidad. Relación entre la superficie total edificable y la parcela

neta, es decir con exclusión de todos los espacios públicos, en la que ha de situarse la

edificación. El coeficiente de edificabilidad se indicará mediante la fracción que

exprese la relación de metros cuadrados de superficie edificada total (m2 t) por metro



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cuadrado de la superficie neta de parcela (m2 s). Si de la conjunción de este parámetro

con otros derivados de las condiciones de posición, ocupación forma y volumen

resultase una superficie total edificable menor, será éste el valor a aplicar

Superficie edificable por planta. Es la comprendida entre los límites exteriores de

cada una de las plantas de edificación.

Superficie edificable total. Suma de las superficies edificadas de cada una de las

plantas que componen el edificio.

No se computará como superficie edificada la de los soportales de uso público,

pasajes de acceso a espacios libres públicos, los patios interiores de parcela que no

estén cubiertos aunque estén cerrados en todo su perímetro y las cubiertas en las

condiciones establecidas en este Título, las plantas bajas porticadas, excepto las

porciones cerradas que hubiera en ellas, los elementos ornamentales en cubierta, y la

superficie bajo la cubierta si carece de posibilidades de uso, o está destinada a

depósitos u otras instalaciones generales del edificio.

Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores y otros

análogos, así como las edificaciones auxiliares.

La superficie edificada de espacios exteriores privativos, cubiertos, incluso con

estructuras ligeras, o descubiertos, volados o no, tales como terrazas, lavaderos

tendederos, etc. computarán al cincuenta por ciento (50%) de su superficie, con

independencia de que estén cerrados por uno, dos o tres lados. Los que estén

cerrados por cuatro lados, incluso con celosías o vidrios, computarán al cien por cien

(100%).

El cómputo de la edificabilidad de las construcciones bajo rasante se regula conforme

a lo dispuesto en el Artículo 3.1.2 apartado 3 de las NNUU del PG.

Superficie útil es la comprendida en el interior de sus parámetros verticales, que es

de directa utilización para el uso a que se destine; superficie útil de una planta o del

edificio es la suma de las superficies útiles de los locales que integra. La medición de

la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.



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Altura de la edificación. Dimensión vertical del sólido capaz. La altura puede

expresarse en unidades métricas o en número de plantas.

La altura expresada en unidades métricas es la distancia desde la cota inferior de

origen y referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos, y en función de ello

será:

a) Altura de cornisa: es la medida hasta la inserción de la cara superior del forjado

que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio.

b) Altura total: es la medida hasta la cumbrera más alta del edificio.

Cuando la altura se exprese en unidades métricas y no se especifique a cual se

refiere, se entenderá que es la altura de cornisa.

La altura expresada en número de plantas indicará el número de ellas por encima de

la cota de origen y referencia o de rasante, incluida la planta baja. La altura también

podrá expresarse abreviadamente con la expresión PB, para indicar la planta baja,

seguida en su caso, del signo + y un dígito indicando el número de plantas rasantes.

A cada altura en unidades métricas corresponde un número máximo de plantas. Estas

dos constantes, altura en unidades métricas y número de plantas, deberán cumplirse

conjuntamente.

En los casos en que se señalare como condición de altura solamente la máxima, ha de

entenderse la que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, el Ayuntamiento

podrá exigir la edificación hasta la altura máxima en los casos en que se entienda que,

de lo contrario se estaría agrediendo la imagen urbana.

En los edificios exentos cuya fachada no deba situarse alineada al vial, las cotas de

referencia par la medición de alturas se atendrá a las siguientes reglas:

• La cota de referencia es la de planta baja que podrá establecerse con una

variación absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centímetros con

relación a la cota natural del terreno.

• La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a partir de la

cota de la planta que tenga la consideración de planta baja.



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Planta. Es toda superficie horizontal practicable y cubierta

Sótano. Es la planta que tiene el forjado del suelo por debajo de la planta baja

Planta baja. En la edificación que deba alinearse a vial, tendrá la consideración de

planta baja aquella cuyo suelo esté situado entre los setenta (70) centímetros por

debajo de la cota de referencia y los ciento cincuenta (150) centímetros por encima de

ella, sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona del Planta

General. En el resto de las edificaciones de plana baja será la que tenga el suelo entre

los ciento veinticinco (125) centímetros por encima o por debajo de la rasante del

terreno.

Entreplanta. Es la planta que tiene la totalidad del forjado de suelo en una posición

intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso.

Planta piso. Es la situada por encima del forjado de techo de la planta baja.

Ático. Es la última planta de un edificio cuando su superficie edificada es inferior a la

normal de las restantes plantas y su fachada se encuentra retranqueada del plano de

fachada del edificio.

Bajo cubierta. Es la situada entre la cara superior del forjado de la última planta y la

cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.

Altura de piso. Distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos

plantas consecutivas.

Altura libre de piso. Distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado

de una planta y la cara inferior del forjado del techo de la planta o, si lo hubiere, del

falso techo.

Cota de planta piso. Distancia vertical media entre la cota de referencia de la planta

baja y la cara superior del forjado de la planta a la que se refiere la medición.



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Patios. Todo espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios.

También será considerado como tal cualquier espacio no edificado al interior de las

alineaciones exteriores cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una

dimensión superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total.

Patio de manzana. Es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y

posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un

espacio libre único para todas ellas.

Patio de parcela. Es aquel que está situado en el interior de la edificación o en

contacto con alguno de los linderos de la parcela salvo con el frontal. Por su función

estos patios pueden ser:

• Patios de ventilación. Son aquellos cuyo fin es ventilar espacios no habitables.

• Patios de luces. Si su fin es ventilar e iluminar piezas habitables. Tendrán la

consideración de patios vivideros aquellos que reúnan las condiciones de

dimensiones y accesos que se establecen en los artículos siguientes.

• Patio abierto. Es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la vía pública

o a un espacio libre.

• Patio inglés. Es el patio abierto por debajo de la rasante de la acera o terreno.

Anchura de patio. Es la medida de la separación entre los paramentos de la fachada

opuestos. Los patios de cualquier tipo mantendrán uniformes sus dimensiones en toda

su altura, salvo que las incrementen. La anchura mínima del patio no podrá ocuparse

en cuerpos salientes, salvo lo establecido en las presentes Normas para los patios de

manzana.

Altura en patios. A efectos de la medición de patios al cociente de la suma de los

productos de la altura de cada tramo de fachada por la longitud de cada uno dividido

por la longitud total del perímetro que cierra el patio. La altura de cada paramento se

medirá tomando como cota de partida la del piso del local de cota más baja que tenga

huecos de luz y ventilación al patio y hasta la coronación de la edificación, tomando

como referencia la cara superior del forjado.



10

Artículo 0.5. Documentos de la Revisión

Como consecuencia de haber establecido la Ordenación Pormenorizada, la presente

Revisión del Plan General en esta su Primera Fase responde, ya sea en su contenido

sustantivo, ya sea en el documental, a lo exigido al respecto por la ley 9/2001, es decir,

tanto a lo reseñado en sus artículos 42 y 43 (para los Planes Generales), como a lo

señalado en sus artículos 48 y 49 (para los Planes Parciales).

Dicha documentación se organiza del siguiente modo:

Memoria Informativa;

Memoria justificativa de la propuesta de ordenación estructurante

Memoria justificativa de la ordenación pormenorizada (en 3 volúmenes

independientes)de cada uno de los tres sectores delimitados en esta Primera Fase de la Revisión del Plan General ,en donde se describen y justifican los

diferentes aspectos del Plan y sus propuestas: en particular, la ordenación

urbanística, las infraestructuras y la organización y gestión de la ejecución

Normas Urbanísticas, tanto generales, como de la ordenación pormenorizada

(Claves u Ordenanzas)

Planos de Información (serie I)

Planos de Ordenación estructurante (serie 0E) que comprenden exclusivamente

las determinaciones de la ordenación estructurante

. Planos de Ordenación Pormenorizada (serie OP), que comprenden las

determinaciones de la ordenación pormenorizada, así como los trazados y

características de todos los servicios e infraestructuras.

Estudios Sectoriales:

1 Estudio de Incidencia Ambiental 2 Informe sobre Infraestructura de Saneamiento de Aguas Residuales (Art.

7 Decreto 170/1998) 3 Estudio Hidrológico 4 Impacto Acústico 5 Contaminación Atmosférica 6 Caracterización de la Calidad del Suelo 7 Generación y Gestión de Residuos Urbanos 8 Contaminación Electromagnética 9 Estudio de Paisajístico 10 Tráfico y Movilidad 11 Proyecto de Estudio Arqueológico y Paleontológico



11

Artículo 0.6. Vigencia

La presente Revisión del Plan General en esta su Primera Fase entrará en vigor a partir

de la fecha de publicación de su aprobación definitiva. Su vigencia será indefinida, sin

perjuicio de la refundición de su documentación en un texto único una vez que se ultime

íntegramente la Revisión del Plan General de 1999, sustituyendo en todos sus extremos

a este último.

Artículo 0.7. Adecuación a nuevas circunstancias o necesidades

1. Tendrán la consideración de simples modificaciones aisladas que habrán de ser

tramitadas como tales, los supuestos de alteración de alguno de los elementos

de la ordenación estructural o de la pormenorizada de la presente Revisión del

Plan General, siempre y cuando no impliquen transformación de la estructura

urbana en su conjunto, ni quepa conceptuar como simples reajustes.

3. En relación con lo dispuesto en el apartado anterior 2 no será exigible la

tramitación de modificación del Plan en los siguientes supuestos.

a) Concreción de alternativas o transformaciones respecto a la ordenación

pormenorizada prevista que puedan efectuarse dentro de los márgenes

que la presente Revisión especifica en las presentes Normas.

b) Los meros reajustes puntuales y de escasa entidad requeridos por la

ejecución de las obras de urbanización siempre que no supongan

reducciones significativas del elemento al que afecten, no pudiendo a

esos efectos ser superiores al cinco por ciento del elemento ni al uno por

ciento del total de las superficies destinadas a espacios libres públicos o a

reservas dotacionales.

c) La adaptación de la red viaria en los Proyectos de Urbanización de cada

sector a los proyectos definitivos de los sistemas generales exteriores

colindantes.

d) Los ajustes efectuados en el (los) Proyecto(s) de Parcelación para

redistribuir –entre las parcelas- las edificabilidades y las viviendas que se

establecen para cada manzana en los Cuadros de Características; o para

redistribuir –entre manzanas sujetas al mismo régimen de vivienda- las

edificabilidades y viviendas que se establecen para cada manzana en los



12

Cuadros de Características, siempre y cuando los resultados totales no

varíen y el reajuste de edificabilidad y de número máximo de viviendas

de cada manzana se sitúe dentro de un intervalo de más o menos diez

por ciento de las cifras establecidas en los mencionados Cuadros.

Artículos 0.8. Rango normativo de las determinaciones de la Revisión del Plan General

1. Las presentes Normas, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 42 de la

Ley 9/2001, diferencian el rango de las determinaciones del Plan General, según

sean las mismas determinaciones estructurantes o determinaciones de

ordenación pormenorizada.

a)Determinaciones de rango general que comprende aquellas

determinaciones que, por su carácter estructurante tienen un rango

normativo que se corresponde con las decisiones propias del Plan

General, acorde con la naturaleza y alcance de dicha figura de

planeamiento.

b)Determinaciones de rango de pormenorización que comprenden

aquellas determinaciones con rango de ordenación pormenorizada y por

tanto habilitadas, por su naturaleza y alcance, para ser recogidas en las

figuras de planeamiento de desarrollo, figuras complementarias o

instrumentos de gestión o ejecución del planeamiento.

2. .La diferenciación entre determinaciones de rango general y de rango de

pormenorización lleva aparejada la diversidad en el procedimiento para obtener

su modificación así como, en última instancia, el reparto competencial entre

Administraciones según sea uno u otro el alcance de la modificación.



13

TITULO I. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Artículo 1.1. División Básica 1. La división básica del suelo comprendido dentro de los límites de la Primera

Fase de la Revisión del Plan General que se refleja gráficamente en el plano

correspondiente (OE-2), obedece a la desagregación del territorio con arreglo a

criterios de estructura y funcionalidad, en correspondencia con los principales

criterios y determinaciones que la propia Revisión establece para cada ámbito.

Artículo 1.2. Asignación de usos pormenorizados

1. La subdivisión del ámbito ordenado por la Revisión en ámbitos diferenciados en

razón del uso pormenorizado y de los tipos edificatorios característicos que a

cada una corresponden, junto con la expresión del suelo de uso y dominio

público, determinan la calificación urbanística del suelo.

2. La antedicha subdivisión tiene su traducción normativa en la regulación

diferenciada del uso del suelo y de la edificación, a cuyos efectos las presentes

Normas en su título IV establecen de modo igualmente diferenciado (Claves) las

correspondientes condiciones y exigencias.

3. Calificación urbanística que se detalla gráficamente en los Planos de Calificación

y Ordenación Pormenorizada de cada sector (Planos 1.1), con las

denominaciones para los usos pormenorizados que figuran en su leyenda.

Artículo 1.3. Régimen de las viviendas

1. La presente Revisión del Plan General, conforme a lo establecido en el artículo

42.5.c) de la ley 9/2001 en relación con los artículos 38.2 de la misma, subdivide

el uso residencial en categorías distintas en función del régimen de protección

aplicable a las viviendas.

2. El régimen de vivienda en las de protección pública en cualquiera de sus dos

categorías en las proporciones señaladas con carácter de mínimo en el citado

artículo 38.2, tiene carácter de determinación estructurante, por lo que cualquier



14

modificación al respecto en la ordenación pormenorizada habrá de tramitarse

con arreglo al procedimiento seguido para la aprobación de la presente Revisión.

3. A efectos de la determinación de los precios máximos de venta por metro

cuadrado de superficie útil de las viviendas con protección pública en los

terrenos destinados por la presente Revisión a cada una de las categorías que

en él se distinguen, será de aplicación lo dispuesto en la Orden 166/2008 de 1

de abril de la Consejería de Vivienda de la Comunidad3 de Madrid, o en las

disposiciones que posteriormente pudieran dictarse en sustitución de la misma.

Artículo 1.4. Edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y número de viviendas

1. A efectos de regular la edificación de cada una de las Zonas, serán de aplicación

las cifras de superficie edificable máxima que se recogen en los Cuadros de

Características incluidos en el capítulo 8 de la Memoria Justificativa de la

ordenación pormenorizada de cada sector y que igualmente se incluyen en las

presentes Normas. En todo caso el modo de aplicación de dichas cifras y sus

índices correspondientes está contenido expresamente en cada una de las

Claves (y, en su caso grados y situaciones dentro de ellas)

2. El índice de edificabilidad de una parcela será el resultado de dividir la superficie

máxima que figura en los mencionados Cuadros para cada una de las manzanas

entre la superficie real de suelo de cada manzana.

3. Tanto cuando la expresión de la edificabilidad se efectúa directamente mediante

el señalamiento de la superficie edificable (techo) como cuando se obtenga por

aplicación de un índice, el resultado tendrá el carácter de límite absoluto,

cualesquiera que sean los valores resultantes de la aplicación del resto de los

parámetros, sin perjuicio de lo establecido en el apartado 4d) del artículo 0.7 de

las presentes Normas.

4. El número de viviendas que figura en los mencionados Cuadros para cada

manzana tendrá carácter de máximo, sin perjuicio de lo establecido en el

apartado 4d) del artículo 0.7 de las presentes Normas.

5. Salvo expresa indicación en contrario, la superficie edificable correspondiente a

bajos comerciales que con carácter obligatorio se señala en los Cuadro 8.2.1. de

3 Actualmente integrada en la Consejería de Medio Ambiente ,Vivienda y Ordenación del Territorio



15

cada sector para determinadas manzanas se distribuirá entre las parcelas que

en su caso resulten de la subdivisión de aquellas, en la proporción que

establezca el correspondiente proyecto de parcelación.

Artículo 1.5. Servidumbres El régimen propio de cada una de las diferentes servidumbres establecidas por la

legislación sectorial prevalecerá sobre las determinaciones urbanísticas



16

TITULO II. DESARROLLO Y EJECUCION.

Artículo 2.1. Sistema de actuación

La ejecución de los sectores delimitados en la presente Primera Fase de la Revisión del

Plan General se llevará a cabo mediante el sistema de expropiación.

Artículo 2.2. Promotor y Administración Actuante

El Ayuntamiento de Fuenlabrada por sí mismo y en su caso mediante el Consorco que

pueda constituirse al efecto ostentará la doble condición de Promotor y de

Administración Actuante.

Artículo 2.3. Competencias Corresponde a la Administración Municipal la tramitación y aprobación de las figuras de

planeamiento que puedan o deban redactarse en desarrollo de la ordenación

establecida en la presente Revisión

Asimismo, y en el ámbito de sus competencias, corresponde a dicha Administración la

tramitación y aprobación de las ulteriores modificaciones de esta revisión del Plan

General siempre y cuando solo afecten a la ordenación pormenorizada, debiendo en

otro caso seguirse el mismo procedimiento que el utilizado en su formación, salvo en

lo relativo al Avance que no será preceptivo.

Artículo 2.4. Estudios de Detalle 1. Los estudios de Detalle se sujetarán tanto en su función como en su contenido y

límites a lo dispuesto en el artículo 53 de la Ley 9/2001.

2. Podrán fijarse mediante Estudio de Detalle, la posición de los usos y de la

edificación dentro de su ámbito, así como la ocupación de las parcelas y la

disposición de las áreas libres privadas, debiéndose respetar en todo caso las

siguientes condiciones:



17

a) Mantener el viario público, con las características de trazado definidas en

la ordenación efectuada en la presente Revisión

b) Mantener el carácter, superficie y posición -si fuese vinculante-, tanto de

los espacios libres públicos como de las reservas para dotaciones

públicas, sin perjuicio de los reajustes que justificadamente pudieran

introducirse como consecuencia de la mayor precisión en el

establecimiento de los correspondientes límites.

Artículo 2.5. Unidad de Ejecución Conjuntamente y simultáneamente con la tramitación de la presente Revisión, se

delimitan tres Unidades de Ejecución con límites coincidentes con los tres sectores

delimitados en la misma.

Artículo 2.6. Proyectos de Urbanización

1. Las obras de urbanización relativas a los elementos de las redes locales

(urbanización interior) así como las de las redes generales viarias se efectuarán

mediante un Proyecto de Urbanización para cada sector, En todo caso, dichos

Proyectos se sujetarán a lo dispuesto en las NN.UU del PG1999, así como a las

condiciones que a continuación se señalan.

2. El Proyecto de Urbanización desarrollará constructivamente todas la medidas

exigidas por los distintos Informes Sectoriales recibidos para obtener la

aprobación definitiva de la revisión, tanto en lo que respecta al cumplimiento de

las consideraciones generales de protección de la naturaleza, como al Decreto

170/1998, sobre Gestión de Infraestructuras de Saneamiento de Aguas

Residuales, Decreto 78/1999, sobre Régimen de Protección contra la

Contaminación Acústica, prescripciones o de la Confederación Hidrográfica del

Tajo

3. Las demás obras correspondientes a los elementos de los sistemas o redes

generales no viarias se efectuarán mediante el correspondiente Proyecto de

Obras, sin perjuicio de la previa aprobación del oportuno Plan Especial cuando el

Ayuntamiento así lo determine.



18

4. Los centros de transformación o maniobra eléctrica local podrán emplazarse,

aún no estando expresamente señalados en los Planos de Ordenación

Pormenorizada, en cualquiera de las zonas permitidas en las Ordenanzas o

Claves incluidas en las presentes Normas (título IV), con los siguientes

condicionantes:

5. El emplazamiento del centro de transformación sobre una parcela no debe

impedir su acceso, ni perjudicar a la edificación.

6. Edificabilidad computable por el emplazamiento: ninguna

7. Parcelación: Podrán segregarse de suelos dotacionales, viario o cualquiera de

las zonas establecidas en la Ordenación Pormenorizada , parcelas adscritas a

estos centros de transformación, mediante el Proyecto de Parcelación del

conjunto de cada sector o, en su caso, mediante Proyecto específico de

parcelación o solicitud de la oportuna licencia, en cualquier momento tras la

aprobación del oportuno Proyecto de Urbanización, entendiéndose que no está

afectada ni limitada por las condiciones de uso o tamaño de parcela que

pudiesen corresponder a la parcela inicial de la que se segrega.

Artículo 2.7. Proyecto de Expropiación

La expropiación de los bienes comprendidos dentro del sector en aplicación del sistema

de actuación adoptado se llevará a cabo por el procedimiento de tasación conjunta y

preferentemente mediante convenios expropiatorios, adjudicando terrenos urbanizados

o sin urbanizar para satisfacer las correspondientes indemnizaciones.

Artículo 2.8. Proyectos de Parcelación

1. La subdivisión de las manzanas en parcelas independientes con arreglo a las

condiciones que al respecto se señalan en el Título III de las presentes Normas

se efectuará mediante uno o varios Proyectos de Parcelación que contendrán

como ámbito mínimo el de una manzana completa

2. La instalación de centros de transformación o maniobra eléctrica de carácter

local, subestación eléctrica, depósitos, bombeo u otras instalaciones análogas,

es plenamente compatible con cualquiera de los usos característicos y

pormenorizados. Podrán segregarse parcelas adscritas a estas instalaciones



19

mediante el Proyecto de Reparcelación o, en su caso, mediante Proyecto

específico de parcelación o solicitud de la oportuna licencia en cualquier

momento tras la aprobación del oportuno Proyecto de Urbanización,

entendiéndose que no está afectada ni limitada por las condiciones de uso o

tamaño de parcela que pudiesen corresponder a la parcela inicial de la que se

segrega.

Artículo 2.9. Proyectos Unitarios

El Proyecto Unitario a que ha de sujetarse la edificación en los supuestos expresamente

señalados en el titulo III de las presentes Normas, definirá de modo preciso la posición,

volumetría y características de los edificios comprendidos en el ámbito de que se

trate, así como las de sus elementos comunes, con sujeción a los criterios e

indicaciones que al respecto se señalan en el Título III de las presentes Normas.

Artículo 2.10 Plazos de urbanización

Los plazos para la realización de las diferentes obras de urbanización serán los

señalados en el capítulo de 12 “Programa de Actuación”.de la Memoria de la

Ordenación Pormenorizada de cada sector

Artículo 2.11 Plazos de edificación

El plazo máximo para solicitar licencias de obras de nueva edificación será de tres años

a partir de la recepción de las obras de urbanización.



20

TÍTULO III: PRESCRIPCIONES MEDIOAMBIENTALES Y PROTECCIONES Artículo 3.1. Protección Arqueológica 1 Será de aplicación en el ámbito objeto de la presente Revisión del Plan General

(Primera Fase) lo dispuesto en la Ley 10/1998 de 9 de julio de Patrimonio

Histórico de la Comunidad de Madrid.

2 En todo caso se estará a lo dispuesto por la Dirección General del Patrimonio

Histórico de la Consejería de Cultura de la Comunidad de Madrid en el preceptivo

Informe y a las directrices y medidas para la protección del patrimonio

Arqueológico contenidas en el mismo así como en la resolución autorizando las

actuaciones arqueológicas previas.

Artículo 3.2. Protección del Medio Ambiente

Serán de aplicación las Medidas Protectoras y Correctoras y el Programa de Vigilancia

Ambiental contenidos en el Estudio de Incidencia Ambiental cuyo contenido, en su

integridad, se da aquí por reproducido.

El Ayuntamiento, a través del departamento correspondiente efectuará una labor de

seguimiento para:

comprobar el cumplimiento de las medidas correctoras y protectoras

propuestas en dicho Estudio, proporcionando al respecto información

sobre la calidad y oportunidad de tales medidas y condiciones y

advertencias acerca de los valores alcanzados por los indicadores

ambientales seleccionados, respecto de los niveles críticos establecidos.

detectar alteraciones no previstas en el mencionado Estudio con la

consiguiente modificación de las medidas correctoras establecidas o la

definición de nuevas medidas.

cuantificar efectivamente los impactos previstos.

aplicar nuevas medidas correctoras en el caso de que las definidas en el

Estudio de Incidencia Ambiental fueran insuficientes.



21

Los resultados de los controles de supervisión y vigilancia a recoger en el Programa

de Vigilancia Ambiental se incluirán en los informes correspondientes. Tanto la

realización de los controles como la remisión de los informes de los resultados

obtenidos a la Consejería de Medio Ambiente se realizarán con la periodicidad

adecuada, que deberá justificarse.

Cualquier modificación de lo contemplado en el Estudio de Incidencia Ambiental o de

las prescripciones contenidas en el Informe Definitivo de Análisis Ambiental (IDAA),

deberá someterse a previa aprobación de la Consejería de Medio Ambiente.

Sin perjuicio de lo anterior, dicha Consejería, como órgano administrativo de medio

ambiente de la Comunidad de Madrid, podrá efectuar las comprobaciones necesarias

para verificar el cumplimiento de las medidas establecidas en el Estudio de Incidencia

Ambiental, o en su caso, variar la periodicidad o el contenido de los informes.

En lo relativo a licencias, se asegurará el cumplimiento de la legislación ambiental, en

especial, la Ley 2/2002, de 19 de julio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de

Madrid, en cuanto al procedimiento de aplicación en cada caso atendiendo a los

Anexos y la Ley 16/2002, de 1 de julio, de Prevención y Control Integrados de la

Contaminación.

Artículo 3.3. Protección de la vegetación

1 En la ejecución de los sectores delimitados en la presente Revisión se

asegurará el cumplimiento de lo dispuesto en:

• Ley 2/1999, de 14 de febrero, para la Protección de la Fauna y Flora

Silvestres de la Comunidad de Madrid.

• Decreto 18/1992, de 26 de marzo, por el que se aprueba el Catálogo

Regional de Especies Amenazadas de Fauna y Flora Silvestres y se

crea la categoría de árboles singulares.

• Orden de 10 de diciembre de 1993, por la que se actualiza el

catálogo de ejemplares de flora incluidos en la categoría de árboles

singulares.



22

• Decreto 22/1985, de 1 de Marzo, por el que se establece la

protección de determinadas especies arbóreas.

• Norma Granada (aprobada para su aplicación en el ámbito de la

comunidad de Madrid por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7 de

noviembre de 1991).

2 Además de la observancia de las antedichas disposiciones se prestará especial

atención a la preservación de pies arbóreos existentes procurando su

conservación en la medida de lo posible, debiéndose realizar los oportunos

trasplantes si en algún caso resultasen ser incompatibles con la ordenación.

3 En caso de ineludible apeado de árboles existentes, el Proyecto de Urbanización procederá a su valoración partiendo de los criterios adoptados en la Norma Granada (aprobada para su aplicación en el ámbito de la comunidad de Madrid por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7 de noviembre de 1991). Asimismo, si de la nueva ordenación del ámbito se desprendieran el talado de alguno de los árboles existentes quedará garantizada la plantación equivalente en el propio ámbito en las zonas verdes cuya superficie sea suficiente para su ejecución.

4 Se retirará, almacenará y conservará la tierra vegetal retirada durante las obras de ejecución de los nuevos desarrollos, para su utilización en los procesos posteriores de revegetación y acondicionamiento de aquellas superficies no pavimentadas del ámbito de actuación, especialmente las zonas verdes, de acuerdo todo ello con lo propuesto en el Estudio de Incidencia Ambiental Se evitará la compactación y erosión hídrica o eólica, y se limitará el tiempo de apilado de los materiales a un plazo que no superará los 12 meses.

5 El arbolado existente en el espacio viario, aunque no haya sido calificado como zona verde o espacio de recreo o expansión, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa razonable y que fuese admitida por el Ayuntamiento, se procurará que afecte a los ejemplares de menor edad y corte, siendo sustituidos, a cargo del responsable de la pérdida, por especies iguales o similares. Para el arbolado urbano se alternarán diferentes especies con el fin de mitigar posibles afecciones de plagas, procurando en todo caso que sean resistentes y de fácil conservación.



23

Artículo 3.4 Plantaciones Los Proyectos de urbanización mediante los que se ejecute la ordenación de los sectores delimitados en la presente Revisión contendrán las determinaciones necesarias para la plantación de especies autóctonas en las áreas adyacentes a los márgenes de los cauces y arroyos, en las franjas de protección viaria y en los caballones de protección acústica con empleo de las especies más apropiadas para ello.

Artículo 3.5 Protección de Incendios

Las edificaciones cumplirán las exigencias contenidas en Decreto 31/2003, de 13 de

marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Prevención de Incendios de la

Comunidad de Madrid, y explícitamente las condiciones de entorno y accesibilidad que

éste establece para toda la obra de edificación, cumpliéndose asimismo las exigencias

contenidas en el Código Técnico de la edificación . En las zonas colindantes con áreas

forestadas se cumplirán las condiciones que establece el art. 12 del citado Decreto.

Deberán reservarse, bien sea en las parcelas privadas, bien sea en las zonas verdes

públicas, espacios para el paso de vehículos de bomberos que permitan el ataque de

edificios y el salvamento de personas en caso de incendio. Dichos pasos deberán

diseñarse de forma que el mobiliario urbano, arbolado, jardines, mojones u otros

obstáculos no dificulten el tránsito de los mencionados vehículos, ni dificulten la

accesibilidad a los edificios.

Artículo 3.6 Infraestructuras

Se cumplirá la normativa municipal relativa al dimensionamiento y diseño de

infraestructuras viarias y básicas, así como la normativa legal vigente y de las

compañías de suministro. En caso de no existir otra reglamentación, el Ayuntamiento

podrá exigir el cumplimiento de la normativa técnica de la Comunidad de Madrid.

En lo referente a la implantación de infraestructuras subterráneas, el Proyecto de

Urbanización deberá contener las determinaciones que garanticen la estabilidad de



24

los terrenos y la no afectación de la correspondiente edificación a los solares

colindantes, guardando si fuese preciso la separación necesaria a sus linderos y, en

su caso, las disposiciones municipales de normalización de elementos constructivos.

Asimismo las excavaciones y vaciados de terrenos en el interior de las parcelas

asegurarán la estabilidad del terreno bajo el suelo público, debiendo los promotores

realizar a tal efecto los estudios geotécnicos pertinentes adoptando en su caso las

medidas precisas con carácter preventivo.

Tendidos eléctricos

Se cumplirán las normas establecidas en los artículos del Decreto 137/1997,de 16 de

octubre, por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones

urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas, por el cual se contempla la

realización en subterráneo de las redes de alta y baja tensión proyectadas y el paso a

subterráneo de las redes preexistentes que se encuentren dentro del sector.

Tanto las líneas eléctricas como los transformadores se situarán bajo rasante

debiéndose asegurar en su instalación que, en las zonas accesibles a la población, las

intensidades del campo electromagnético son inferiores al límite aconsejable para

asegurar su inocuidad. El respeto a dicho límite implicará la adopción de medidas de

corrección, tales como la adecuación de la profundidad de conductores, la

interposición de elementos ferromagnéticos o cualesquiera otras encaminadas a tal fin.

No obstante si el Proyecto de Urbanización definiese alguno de ellos en superficie,

estos contarán con las medidas necesarias para evitar los impactos visuales y las

garantías suplementarias de seguridad y accesibilidad que deberán contar con informe

favorable de los Servicios Técnicos Municipales.

Se cumplirán las normas contenidas en el Real Decreto 1955/2000 de 1 de diciembre,

por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización,

suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica.

Cualquier proyecto de instalación eléctrica en el ámbito ordenado por la presente

Revisión del Plan General (Primera Fase) cumplirá el decreto 40/1998 de 5 de marzo

por el que se establecen normas técnicas en instalaciones eléctricas para la protección



25

de la avifauna y las restricciones que pueda implicar el cumplimiento del artículo 20 de

la Ley 16/1995 Forestal y de Protección de la Naturaleza de la Comunidad de Madrid.

Infraestructuras viarias.

Se realizarán plantaciones de especies autóctonas como medida compensatoria para

filtrar los contaminantes originados por el uso de las vías.

Queda prohibida la colocación de bocas de riego en los viales para baldeo de calles

según informe sobre gestión de infraestructuras de saneamiento de aguas residuales

de la Comunidad de Madrid.

Infraestructuras de Telecomunicaciones.

A fin de asegurar la mejor coordinación entre los teleoperadores, el Proyecto de

Urbanización contemplará la ejecución de una infraestructura común para todos ellos,

evitando la multiplicación de redes por el viario público.

Artículo 3.7 Protección acústica

Será de obligado cumplimiento el Decreto 78/1999, de 27 de mayo, por el que se regula

el régimen de protección contra la contaminación acústica de la Comunidad de Madrid

(BOCM nº 134, de 8.6.99).en aplicación del cual se ha realizado el Estudio Acústico

contenido en el estudio de Incidencia Ambiental, anejo a la presente Revisión, dándose

aquí por incorporadas las medidas preventivas y correctoras que, en extenso, se

especifican en el mencionado Estudio.

Artículo 3.8 Evacuación de Humos

Será preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de chimeneas industriales,

instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de

colectividades, hoteles, restaurantes y cafeterías.



26

Artículo 3.9. Redes de saneamiento

La redes de saneamiento serán separativas

Se dispondrán en cada área edificable dos acometidas de saneamiento, una para

aguas residuales y otra para pluviales. En ningún caso las aguas de lluvia procedentes

de cubiertas, patios o cualquier otra instalación interior de las parcelas, deberán

incorporarse a la red de aguas negras del sector.

Los cálculos de caudal de aguas pluviales de cada sector deberán ajustarse en el

correspondiente Proyecto de Urbanización, de tal forma que se garantice la capacidad

de la red interior proyectada.

Artículo 3.10 Redes de Telefonía

Si se produjera en el interior del ámbito de instalación de redes de telefonía móvil, los

proyectos relacionados con este tipo de instalaciones estudiarán su impacto visual

proponiendo la mejor forma para que los elementos a construir se encuentren

integrados en el entorno. Para ello es conveniente que incluyan estudios de

integración en el paisaje de las instalaciones.

Artículo 3.11. Protección del Medio Nocturno

El Proyecto de Urbanización al definir las obras e instalaciones correspondientes a

alumbrado público deberá tener en cuenta las medidas propuestas en el Estudio de

Incidencia Ambiental, sí como el “Modelo de Ordenanza Municipal de alumbrado exterior

para la protección del Medio Ambiente mediante la mejora de la eficacia energética”

elaborado por el Comité Español de iluminación y el IDEA. En todo caso, se

incorporarán luminarias que supongan una reducción en la contaminación lumínica,

ajustándose al máximo el cálculo a las estrictas necesidades de uso



27

Artículo 3.12. Protección de cauces, vertidos de aguas residuales y captación de aguas públicas

1. Los cauces públicos interiores a cada sector se mantendrán a cielo abierto,

evitando cualquier tipo de canalización o regularización del trazado que intente

convertir el río en un canal, y contemplándose la evacuación de avenidas

extraordinarias.

2. En ningún caso se autorizarán dentro del dominio público hidráulico de dicho

cauce, la construcción, montaje o ubicación de instalaciones destinadas a

albergar personas, aunque sea con carácter provisional o temporal, de acuerdo

con lo contemplado en el artículo 77 del Reglamento del Dominio Público

Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1.986, de 11 de Abril, modificado

por Real Decreto 606/2003, de 23 de mayo.

3. Toda actuación que se realice en zona de dominio público hidráulico de los

referidos cauces, y en particular las obras de paso sobre los mismos así como

las relativas a su acondicionamiento/encauzamiento, deberán contar con la

preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfico del Tajo. Para poder

otorgar la autorización de las correspondientes obras se deberá aportar

Proyecto suscrito por técnico competente de las actuaciones a realizar. El

proyecto citado deberá incluir una delimitación del dominio público hidráulico,

de acuerdo con lo establecido en el artículo 4° del Reglamento antes citado,

referenciando tanto el estado actual como el proyectado.

4. Toda actuación que se realice en la zona de policía de los referidos cauces

públicos, definida por 100 m de anchura medidos horizontalmente a partir del

cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de la Confederación

Hidrográfico del Tajo según establece la vigente legislación de aguas, y en

particular las actividades mencionadas en el Art- 9 del Reglamento del Dominio

Público Hidráulico aprobado por Real Decreto 849/1.986, de 11 de Abrí! y

modificado por Real Decreto 606/2003 de 23 de mayo. Previamente a la

autorización de dichas actuaciones será necesario delimitar la zona de dominio

público hidráulico, zona de servidumbre y policía de los cauces así como

analizar la incidencia de las avenidas extraordinarias previsibles para período

de retomo de hasta 500 años que se puedan producir en dicho cauce, al objeto

de determinar si la zona donde va a ubicarse la referida actuación es o no



28

inundable por aquellas, debiéndose aportar a la Confederación Hidrográfico

del Tajo a tal efecto el estudio hidrológico y los cálculos hidráulicos

correspondientes para analizar los aspectos mencionados, junto con los planos

a escala adecuada donde se delimiten las citadas zonas.

5. Los colectores que se prevean en el área de influencia de los cauces públicos

deberán situarse fuera del dominio público hidráulico de los mismos y

solamente podrán cruzarlo en puntos concretos y precisos. La conducción y

sus elementos de protección y lastrado en los cruces subterráneos y

paralelismos no disminuirán la capacidad de evacuación del cauce

correspondiente. Las redes de colectores que se proyecten en cada sector y

los aliviaderos que sean previsibles en los mismos deberán comprobar que los

cauces receptores tienen capacidad de evacuación suficiente, adoptándose las

medidas oportunas para no afectar negativamente el dominio público hidráulico

y la evacuación de avenidas en todo el tramo afectado. En este sentido se

deberá aportar a la Confederación Hidrográfico del Tajo, previamente a su

autorización documento suscrito por técnico competente en e! que se analice la

afección que sobre el dominio público hidráulico de los cauces públicos y sobre

sus zonas inundables, puede provocar e! incremento de caudales por la nueva

zona a urbanizar y se estudien las incidencias producidas en el cauce aguas

abajo de la incorporación del colector de aguas pluviales de los sectores

Todos los aliviaderos de crecida de la red de saneamiento o previos a las

depuradoras deberán disponer de las instalaciones necesarias para limitar la

salida de sólidos al cauce receptor. En relación a las aguas residuales

generadas en cada sector el Proyecto de Urbanización correspondiente

deberá dimensionar la red de saneamiento de manera que los cauces no se

vean afectados por la incorporación de aguas residuales sin depurar. Al objeto

de reducir el máximo posible la carga contaminante del vertido al medio

receptor, e! factor de dilución será al menos de 1:10.

6. Los vertidos de aguas residuales deberán contar con la autorización de la

Confederación Hidrográfico del Tajo regulada en el articulo 100 del Texto

Refundido de la Ley de Aguas y el artículo 245 y siguientes del Reglamento del

Dominio Público Hidráulico y para el caso concreto de industrias que originen o

puedan originar vertidos, las autorizaciones de los mismos tendrán el carácter

de previas para la implantación y entrada en funcionamiento de las misma,



29

según establece e! Art 260.2 de dicho Reglamento. El solicitante de la

autorización de vertido deberá ser preferentemente el Ayuntamiento o, en su

caso, una Comunidad de Vertidos constituida a tal efecto, de acuerdo con el

artículo 253.3 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

7. Las captaciones de aguas públicas deberán disponer de las correspondientes

concesiones administrativas cuyo otorgamiento corresponde a la

Confederación Hidrográfica del Tajo. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo

109 del texto refundido de la Ley de Aguas aprobado por Real Decreto

Legislativo 1/2001, de 20 de Julio (B.O.E. de 24 de Julio de 2001) la

reutilización de aguas depuradas requerirán concesión administrativa como

norma general. Sin embargo, en el caso de que la reutilización fuese solicitada

por el titular de una autorización de vertidos de aguas ya depuradas, se

requerirá solamente una autorización administrativa, en la cual se establecerán

las condiciones necesarias complementarias de las recogidas en la previa

autorización de vertido.

Artículo 3.13. Otras Medidas de Protección Las normas de protección enunciadas en este título vendrán complementadas por la

legislación específica de alcance Estatal y Autonómico que se relacionan a continuación

o la que se dicten en sustitución o complemento de las mismas:

Residuos Sólidos

Con el fin de garantizar la protección del medio ambiente, los residuos generados en el

sector deberán gestionarse correctamente según la legislación aplicable para cada

grupo establecido en la Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad

de Madrid, respetándose además las medidas correctoras propuestas al respecto en

el Estudio de Análisis Ambiental, las cuales se dan por íntegramente reproducidas en

las presentes Normas.



30

Residuos inertes no Peligrosos La gestión de estos residuos se realizará dando cumplimiento a lo establecido en: Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos Real Decreto 1481/2001, de 27 de abril, que incorpora la Directiva 1999/31 del Consejo, de 26 de abril, y por el que se regula la eliminación de residuos mediante depósito en vertedero. Ley de la Comunidad Autónoma de Madrid 6/2003, de 20 de marzo, del Impuesto sobre Depósito de Residuos. Residuos Peligrosos La gestión de estos residuos, además de cumplir las antedichas disposiciones, se realizará con sujeción a las siguientes: En caso de detectarse residuos peligrosos o no peligrosos y conforme a lo establecido en los art. 3.4 y 3.5 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, se llevará a cabo la correspondiente investigación del mismo al objeto de determinar si existe afección de su calidad. Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos Real Decreto 833/1988, por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley 20/1986, Básica de Residuos Tóxicos y Peligrosos y Real Decreto 952/1997, de 20 de julio, por el que se modifica dicho Reglamento. Residuos de Construcción y Demolición La gestión de estos residuos además de cumplir con las disposiciones anteriormente señaladas, se realizará con arreglo a lo establecido en: Plan de Gestión integrada de los Residuos de Construcción y Demolición de la Comunidad de Madrid 2002-2011, aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 21 de febrero de 2002 y publicado en el BOCM con fecha 8 de abril .



31

Plan Nacional de Residuos de Construcción y Demolición 2001-2006, aprobado por

Acuerdo del Consejo de Ministros de 1 de junio de 2001.

Por lo demás, en lo relativo a los residuos generados por las obras de urbanización: se

estará a lo dispuesto en el artículo 52 punto 2 de la Ordenanza Municipal para la

protección de los espacios Públicos: Limpieza y retirada de residuos.

Suelos Contaminados

La gestión y actuaciones en materia de suelos contaminados en la Comunidad de

Madrid, será llevada de acuerdo a las siguientes disposiciones:

Legislación estatal

Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos, en particular su título V.

Legislación de la Comunidad de Madrid

Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid., en particular

su título VII

Decreto 326/1999 de 18 de noviembre, que regula el régimen jurídico de los suelos

contaminados de la Comunidad de Madrid y del Plan Regional de actuaciones en

materia de suelos contaminados.

Contaminación Atmosférica

Se estará a lo establecido por la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental

de la Comunidad de Madrid.

Para las actividades generadoras de humos o vertidos gaseosos en general, será

preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de chimeneas industriales,

instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de

colectividades, hoteles, restaurantes y cafeterías.

Se promoverá la instalación de industrias limpias en los nuevos desarrollos industriales

propuestos, no quedando permitida la instalación de aquellas actividades que por su

naturaleza o por los procesos tecnológicos convencionales utilizados, constituyan o



32

puedan constituir un foco de contaminación atmosférica, conforme a lo que respecto a

las actividades permitidas se determina en las NNUU PG1999

Se facilitará la instalación y consumo de combustibles o formas de energía, que

produzcan menos emisiones contaminantes locales, como la electricidad o el Gas

Natural.

Vertidos Líquidos (aguas residuales) Los vertidos líquidos deberán cumplir lo dispuesto en el Texto refundido de la Ley de

aguas aprobado por RD 1/2001 de 20 de julio y sus Reglamentos de desarrollo.

De acuerdo con el texto citado será preceptiva la autorización de vertido a terreno o

cauces públicos por la confederación Hidrográfica del Tajo y el abono del canon

correspondiente.

En todo caso, los vertidos de áreas industriales deberán ajustarse a lo dispuesto en la

Sección 3 del Capítulo II del Reglamento de Dominio Público Hidráulico

Todos los vertidos líquidos procedentes de actividades industriales y comerciales

deberán cumplir la Ley 10/1993, de 26 de octubre, de la Comunidad de Madrid sobre

Vertidos líquidos al Sistema Integral de Saneamiento y su normativa de desarrollo:

- Decreto 40/1994, de 21 de abril, por la que se aprueban los modelos de

documentos a los que hace referencia la Ley 10/93, de 26 de octubre (BOCM nº

114, de 16.05.94).

- Decreto 62/1994, de 16 de junio, por el que se establecen normas

complementarias para la caracterización de los vertidos líquidos industriales al

sistema integral de saneamiento (BOCM nº 157, de 05.07.94).

- Decreto 154/1997, de 13 de noviembre, sobre normas complementarias para

valoración de la contaminación y aplicación de tarifas de depuración de aguas

residuales (BOCM n1 282, de 27.11.97).



33

No deberá incorporarse a colectores, emisarios y demás instalaciones de titularidad de

la Comunidad de Madrid o del Canal de Isabel II un caudal de aguas residuales diluido

superior a 6.825 m3 /día equivalente a cinco veces el caudal punta de aguas residuales

domesticas aportadas por la actuación (1.365 m3/día)

Con el fin de garantizar el saneamiento del Sector, las autorizaciones de conexión a la

red de alcantarillado y las licencias de primera ocupación y actividad que se tramiten se

condicionarán a la puesta en servicio de todas las siguientes infraestructuras generales

de saneamiento: EDAR de la Cuenca Baja del Arroyo Culebro, Emisario EDAR Cuenca

Media a Arqueta de Reunión y Emisario de Arqueta de Reunión a EDAR Cuenca Baja.

Vertidos Gaseosos Se estará a lo dispuesto en la Ley 2/2002 de Evaluación Ambiental de la Comunidad de

Madrid y sus anexos.

Ahorro de agua potable

Los Proyectos de Urbanización prescribirán el uso de materiales que permitan el

drenaje del agua con el objeto de restringir al mínimo las superficies impermeables en la

urbanización.

Los grifos de los aparatos sanitarios de uso público dispondrán de temporizadores o

mecanismos similares de cierre automático, limitando las descargas.

El riego de las zonas verdes y el baldeo de calles se realizarán con aguas depuradas

procedentes de la EDAR.

Los edificios destinados a viviendas individuales o colectivas deberán contar con

contadores individuales de agua para viviendas y locales, así como con mecanismos

adecuados para el máximo ahorro de agua, tales como economizadores de chorro y

mecanismos reductores de caudal en los grifos de aparatos sanitarios y duchas de

consumo individual y mecanismos limitadores de la descarga de las cisternas de los

inodoros.



34

Artículo 3.14. Proyectos que deben ser sometidos a algún procedimiento Ambiental Conforme a lo establecido en la Ley 2/2002 de 19 de Junio de Evaluación Ambiental

de la Comunidad de Madrid deberán ser objeto de Evaluación de Impacto Ambiental

los proyectos que a continuación se relacionan:

Procedimiento ordinario Proyectos relacionados con el medio hidráulico ° Extracción de aguas subterráneas cuando se dé alguna de las siguientes

circunstancias:

a) Situadas en las Unidades Hidrogeológicas 03.05 y 03.04 que superen los 300

metros de profundidad o cuyo caudal de explotación anual sea igual o superior

a 300.000 metros cúbicos y no incluidas en el apartado anterior.

c) Con independencia de su localización, cuando el caudal anual de explotación

supere 1.000.000 de metros cúbicos.

° Cualquier actividad que demande, use o vierta más de 250 metros cúbicos de agua,

de media diaria, excluyendo la explotación y la gestión de abastecimientos y usos

agrícolas, que no se encuentre incluida en otros apartados del Anexo I.

° Plantas de tratamiento de aguas residuales cuando se dé alguna de las siguientes

circunstancias:

a) Capacidad de la planta igual o superior a 50.000 habitantes equivalentes.

b) Cuando el vertido del efluente afecte a un medio acuático calificado como

sensible.

c) En caso de vertido a cauce, cuando el punto de vertido del efluente esté

próximo, aguas arriba, de tomas para abastecimiento humano.

d) Esté situada en espacios incluidos en el Anexo Sexto.



35

° Conducciones de aguas residuales de longitud superior a 10 km, situados fuera de

zonas urbanas.

Infraestructuras

° Construcción de nuevas carreteras no incluidas en el epígrafe anterior, variantes,

duplicaciones de calzada y enlaces a distinto nivel en los que intervenga al menos

una vía de gran capacidad, así como la modificación de trazado, el

acondicionamiento o el ensanche de cualquier tipo de carretera existente, cuando

afecten a tramos con una longitud acumulada igual o superior a 5 km.

° A efectos de cómputo de kilometraje, se considerará la misma actuación cuando las

modificaciones a realizar en un mismo itinerario estén separadas por menos de 5

kilómetros.

Procedimiento abreviado Proyectos relacionados con el medio hidráulico ° Extracción de aguas subterráneas cuando se dé alguna de las siguientes

circunstancias:

a) Que se sitúe dentro de un perímetro de protección establecido en el Plan

Hidrológico del Tajo y que no esté destinada a dar servicio a sistemas generales

de abastecimiento.

b) Situada en las Unidades Hidrogeológicas 03.05 y 03.04, cuya profundidad sea

menor de 300 metros de profundidad o cuyo caudal de explotación anual sea

superior a 100.000 metros cúbicos no incluida en el Anexo Segundo.

d) Con independencia de su localización, que supere los 20.000 metros cúbicos

de volumen anual de extracción y cuyo destino sea el riego de jardines, zonas

verdes o infraestructuras de ocio, deportivas -públicas o privadas-.

° Conducciones de aguas residuales situadas fuera de zonas urbanas de más de un

kilómetro de longitud, o de cualquier longitud cuando discurran por espacios

incluidos en el Anexo Sexto.



36

° Plantas de tratamiento de aguas residuales de capacidad inferior a 50.000

habitantes equivalentes y superior a 5.000, que no estén incluidas en el Anexo

Segundo.

° Reutilización directa de aguas cuando el volumen anual de agua reutilizada sea

igual o superior a 20.000 metros cúbicos y no tenga como fin la sustitución o

reducción de otros consumos de agua ya existentes.

° Depósitos para almacenar agua con capacidad igual o superior a 50.000 metros

cúbicos y aducciones con diámetro igual o superior a 1 metro, en ambos casos

cuando se sitúen fuera de zonas urbanas.



37

TITULO IV. REGULACIÓN ZONAL DE LA EDIFICACION Y LOS USOS CAPITULO 1. DEFINICIONES Y CONDICIONES DE CARACTER GENERAL Artículo 4.1. Usos: niveles de desagregación

1. El uso característico-residencial- que la presente Revisión asigna a cada sector

se desagrega espacialmente mediante la delimitación de zonas de diferente uso global que constituyen la ordenación estructurante y que se refleja como tal en

el Plano de División Básica (OE-2).

2. A su vez, la desagregación de los antedichos usos cualificados- en cada una de

las mencionadas zonas- en usos pormenorizados, y la correlativa distinción de

tipos edificatorios, determinan la ulterior subdivisión en Claves o ámbitos de

aplicación diferenciada de las condiciones particulares de regulación

(Ordenanzas), tanto de la edificación como de la composición, proporción y

compatibilidad de las actividades o categorías que integran los usos

pormenorizados.

3. A efectos de la definición y distinción de los usos así como en lo referente a las

categorías o actividades que comprenden se estará a lo establecido al respecto

en el Título 9 de las NN.UU del PG1999.

4. En cada una de las Claves se establece para cada uso pormenorizado el

conjunto de categorías o actividades que podrán conceptuarse como usos

compatibles-complementarios y autorizables-, o prohibidos, así como los

supuestos para su respectiva regulación.

Artículo 4.2. Condiciones de aplicación directa o instrucciones para las

situaciones sujetas a ulterior desarrollo

En concordancia con los Planos de Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP-1.1),

en el capítulo 2 del presente Título se establecen las condiciones particulares de



38

aplicación directa mediante las correspondientes Claves.

Artículo 4.3. Complementariedad con las Normas Urbanísticas del Plan General 1999 Las presentes Normas en lo que se refiere a los usos lucrativos –residencial y terciario-

se han elaborado sobre la base de la regulación contenida en los capítulos 10.1 y 10.5

de las NN.UU del PG 1999 y regirán en lugar de aquella en el ámbito de la presente

Revisión. Todas las demás determinaciones y definiciones de las NN.UU del PG 1999,

que resulten aplicables al ámbito mantienen su plena vigencia, particularmente las

contenidas en los Títulos número 8: Condiciones Generales de la Edificación y número

9: Régimen de los Usos. En caso de no coincidencia entre las determinaciones de las

NN.UU. del PG1999 y las especificaciones de la presentes Normas, prevalecerán estas

últimas sobre las primeras.

CAPÍTULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN DIRECTA SECCIÓN PRIMERA. ZONAS RESIDENCIALES

Artículo 4.4. Ámbito y Claves de aplicación

1. Corresponde a las zonas que por referencia a las determinaciones del PG sobre

el uso global residencial, la presente Revisión concreta e identifica en el Plano

de División Básica (OE-2) mediante la trama correspondiente a dicho uso global.

2. Como pormenorización del uso residencial se distinguen las siguientes Claves

diferenciadas:

- Plurifamiliar en Eje (PE)

- Vivienda colectiva (VC)



39

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PE

(PLURIFAMILIAR EN EJE)

Artículo 4.5. Ámbito, características y grados 1. Esta Clave es de aplicación a las manzanas grafiadas en los Planos de

Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP-1.1) con el código o clave PE.

2. La tipología edificatoria predominante conforma ordenación en series de bloques

lineales dispuestos en orientaciones favorables al asoleo invernal, con cuerpos

bajos de edificación destinados al uso comercial y de servicios terciarios y

dotacionales dispuestos con referencia a la alineación exterior, con fachadas

coincidentes o no con ella y con espacios libres privados –o en condominio- de

manzana.

3. Su uso cualificado es el residencial, en la categoría de vivienda colectiva en

diferentes regímenes (protección pública en las modalidades de VPPB o VPPL, y

vivienda libre) según recoge los Planos 1.3. Régimen de Vivienda de cada sector .

4. En el ámbito de los sectores delimitados en la presente Revisión se distingue un

solo grado (PE )

Artículo 4.6 Obras admisibles Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.9 a 2.4.11 de las

NNUU PG 1999.

Artículo 4.7 Condiciones de la parcela 1. Tanto a efectos de subdivisión de las manzanas en parcelas como a efectos de

edificación se establecen las siguientes condiciones:

a) Contar con acceso rodado directo desde el viario público.

b) Superficie mínima, de 5.000 m2. excepto en la manzana 1.4 del sector 1.1 que

será de 10.000 m2.



40

No obstante, a través del correspondiente Estudio de Detalle de la manzana o zona

completa, se admiten parcelas destinadas al uso exclusivo no residencial

(comercial, servicios, dotacional) en edificios de una ó dos alturas, con una

superficie mínima de 500 m2. y un frente mínimo de 20 m, alineado al vial principal.

2. En caso de subdivisión de las submanzanas, se exigirá como condición para la (s)

licencia (s) de edificación la previa tramitación de un Estudio de Detalle, cuyo

ámbito mínimo será el conjunto de la misma.

3. El Estudio de Detalle , deberá regular las condiciones de ordenación del conjunto de

la manzana y en particular los siguientes:

Posición, longitud y anchura máxima de la edificación dentro de las Áreas

de Movimiento señaladas en los Planos OP-1.2 de cada sector

Altura de coronación

Altura, fondo, uniformidad y continuidad o no de planta baja en la definición

del uso comercial, con sujeción en todo caso a lo dispuesto en el artículo

4.16.

Tratamiento y ordenación de la cota “0” (espacios libres de manzana)

Accesos a garajes-aparcamientos

4. En caso de constitución de espacio mancomunado, con la primera solicitud de

licencia de edificación se exigirá la previa o simultánea tramitación del proyecto de

obras de urbanización interior de la manzana y la solicitud de licencia de

urbanización de aquellas o, en su caso, de la fase correspondiente a tal iniciativa

edificatoria según el desarrollo por fases que haya establecido el Proyecto de

Urbanización, aportándose al efecto las garantías que el Ayuntamiento haya

establecido, en su caso, en la adjudicación de las parcelas; en los demás casos

los proyectos de edificación deberán contemplar las obras de acondicionamiento y

urbanización interior de la parcela. Se realizará asimismo la explanación y

limpieza, a cotas definitivas, del conjunto del suelo libre interior. Igualmente se

procederá al cercado provisional de altura 2,20 metros del perímetro de la

manzana no construida.

5. A través del correspondiente Estudio de Detalle, la ordenación de las

submanzanas podrá acogerse en determinados enclaves (dando frente a los

viales secundarios, nunca al Eje principal) a las condiciones de la clave VC y

volumetrías abiertas.



41

Artículo 4.8 Posición de la edificación La posición de cualquiera de las edificaciones y sus elementos dentro de una parcela y

en relación con el espacio circundante, se sujetará a las siguientes condiciones:

a) Las edificaciones se dispondrán dentro de las áreas de movimiento señaladas en

los Planos OP-1.2, respetando las alineaciones, el frente obligado de la edificación,

así como el resto de condiciones que en el mismo se fijan respetando en todo caso

las separaciones a linderos y a alineaciones exteriores.

Las trazas reguladoras que se señalan en los Planos OP-1.2 deberán asimismo ser

respetadas como preferentes por las ordenaciones de detalle y los proyectos de

edificación de cada submanzana.

b) Cuando se proyecten en una misma parcela varios edificios que no guarden

continuidad física, respetarán una separación entre sus fachadas, medida en

proyección horizontal, igual o superior a la mayor de sus alturas con un mínimo de

seis (6) metros, En el supuesto de subdivisión de la manzana en parcelas

independientes las antedichas distancias, con referencia a los linderos resultantes de

aquélla , serán de la mitad de la altura del edificio con un mínimo de cinco (5) metros

c) Los espacios libres no ajardinados podrán ocuparse por piscinas o instalaciones

deportivas descubiertas. Asimismo podrán realizarse en dichos espacios

construcciones “pergoladas” no cerradas, destinadas a paseos ó dotaciones propias

de los usos deportivos y de recreo y a conserjería, en este último caso con

dimensiones máximas en planta de trescientos por trescientos (300 x 300)

centímetros y altura de coronación inferior a trescientos cincuenta (350) centímetros,

no computando ninguno de ellos a efectos de edificabilidad ni de ocupación.

d) Podrán disponerse en los edificios locales destinados a usos comunitarios para los

residentes, tales como salas de reunión o espacios deportivos de la comunidad, no

computando su edificabilidad en la superficie edificable. Su superficie será inferior o

equivalente al dos por ciento (2%) de la superficie edificada destinada al uso

residencial, con un máximo de ciento cincuenta (150) metros cuadrados construidos.

e) Se autoriza el paso de vehículos hacia el interior de la manzana ,incluso por debajo

de la edificación, permitiéndose además el aparcamiento en superficie en aquellas

zonas de la parcela no ocupadas por la edificación ni por espacios libres ajardinados,

debiendo cumplir las condiciones generales de los aparcamientos.



42

Artículo 4.9 Ocupación

En el conjunto de cada submanzana -o parcela- la superficie de ocupación no podrá

rebasar:

a) En planta sobre rasante, la que refleja los planos OP-1.2 como área de movimiento

y en ningún caso más del sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela; la

rampa de acceso a la(s) planta(s) bajo rasante deberá situarse dentro del área de

movimiento.

b) En plantas bajo rasante el ochenta por ciento (80%) de la superficie de la manzana

o parcela.

En todo caso se observarán las indicaciones que se recogen en los planos OP-1.2 de

cada sector respecto a la formación de Espacios libres privados de manzana.

Artículo 4.10 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad 1. La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en los

Cuadros de Características 8.1.1 y siguientes recogidos en la Memoria y en las

presentes Normas.

2. El índice ó coeficiente de edificabilidad que figura en ese mismo cuadro tiene

carácter aproximado, prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la

antedicha superficie edificable entre la superficie real de la manzana o parcela

correspondiente.

3. En caso de parcelación, el índice de edificabilidad podrá alcanzar en determinadas

parcelas-en el frente del eje- hasta 1.6 m2/m2 y en las de altura singular de ocho y

doce plantas hasta 1.8 y 2 m2/m2 respectivamente; y ello sin aumentar la

edificabilidad del conjunto de la parcelación.

Artículo 4.11 Altura de la edificación 1. La edificación no rebasará en general en número de plantas y altura de

coronación medida desde la cota de nivelación de planta baja, las cuatro (4)

plantas y catorce (14) metros.

2. La última de las referidas alturas solo se permite en forma de planta de ático,



43

retranqueada un mínimo de tres metros (3 m.) respecto a una de las fachadas (la

que da frente al eje) y con altura máxima de tres metros,

3. En los emplazamientos singulares que se señalan en los Planos OP 1-2 –y al

objeto e crear lugares urbanos significativos- se admiten mayores alturas hasta

un máximo de 8 plantas (26 m.) o de 12 plantas (38 m.) sin tolerancia en estos

casos de plantas adicionales de ático.

4. Podrán admitirse otras construcciones por encima de la altura máxima en los

supuestos y términos que se establecen en el artículo 8.6.10 de las NNUU PG

1999.

Artículo 4.12 Cota de origen y referencia

La cota de origen y referencia coincidirá con la de nivelación de la planta baja y se

situará de acuerdo con las determinaciones de los artículos 8.3.5, 8.6.5, 8.6.8, y 8.6.14

de las Normas Urbanísticas del PG.

Artículo 4.13. Altura libre de piso

La altura libre de piso será, como mínimo; de:

a) Trescientos diez (310) centímetros para las plantas de acceso a la vía pública

(portales, porches, etc.), excepto si tal planta se destina a vivienda (autorizada

solo en situaciones alejadas mas de 30 m. del Eje y no alineadas a vial).

b) Doscientos cincuenta (250) centímetros para las plantas de piso y áticos, y para la

planta baja si ésta se destina exclusivamente a vivienda. No obstante podrá

reducirse a doscientos veinte (220 ) centímetros en un diez por ciento de la superficie

útil y en pasillos, cocina y baños

Artículo 4.14. Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres. 1. En caso de existencia de bajos comerciales no alineados a vial, deberán

constituirse servidumbres de paso en las áreas estanciales públicas o en los

espacios libres privados de retranqueo a la alineación exterior, para dar acceso a

aquellos.



44

2. Los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante, deberán

ajardinarse y arbolarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su

superficie.

3. La construcción de éstos garantizará la plantación y mantenimiento de espacios

vegetales, a cuyos efectos, en caso de existir edificación subterránea bajo los

mismos, el espesor mínimo de la capa de tierra vegetal será de ochenta (80)

centímetros hasta alcanzarse el referido 50% ajardinado del apartado anterior.

Los proyectos deberán incluir la instalación de riego automático programable

para los espacios ajardinados comunes de planta baja

Artículo 4.15. Salientes y vuelos

1. Se permiten cuerpos salientes respecto a las fachadas exteriores según lo

establecido en los art. 8.6.16 y 8.6.17 de las NNUU PG1999.

Artículo 4.16. Condiciones de estética

Se redacte o no Estudio de Detalle, deberán respetarse las siguientes condiciones:

a) Mantener en todo caso los cortes en los edificios señalados en los Planos OP-1.2

de Áreas de Movimiento de la Edificación. En todo caso, la longitud máxima de los

edificios no superará los 85 m., debiéndose prever a tal efecto los oportunos cortes

en la edificación. Se recomienda la previsión de pasos bajo la edificación en los

bloques para dotar de permeabilidad a la ordenación.

b) Cuando la edificación se destine en planta baja a usos distintos al residencial, la

rasante de la acera no tendrá solución de continuidad con dicha planta baja.

c) La composición de las fachadas así como sus materiales, color, tratamiento y

diseño son libres.

d) Las cubiertas de los edificios serán planas.

e) Las parcelas podrán vallarse –excepto en los frentes que den al Eje- por medio de

muretes o elementos ciegos hasta una altura que no podrá sobrepasar los ciento

veinte centímetros, y el resto hasta una altura máxima de dos metros con elementos

diáfanos o vegetales.

f) Los proyectos de edificación deberán prever o situar las unidades de aire

acondicionado exteriores sobre la cubierta del edificio (retranqueo, ocultación).



45

Alternativamente podrán establecerse en el diseño de las fachadas los espacios

necesarios para la instalación de las unidades exteriores de aparatos de aire

acondicionado de tal manera que éstos queden integrados en las mismas, siempre

que se cumplan las prescripciones de la reglamentación ambiental vigente.

Artículo 4.17. Dotación de aparcamiento

Será obligatoria la reserva y ejecución de aparcamiento dentro de la parcela en

situación bajo rasante a razón de1,5 plazas por cada vivienda como mínimo, y de 1

plaza por cada 100 m2. de uso comercial, o terciario.

Artículo 4.18. Usos compatibles

• La edificabilidad total de los usos compatibles en la submanzana no podrá

superar el veinte (20) por ciento de la superficie edificable total, ni ser inferior a

la que figura al efecto para la manzana en la columna de Bajos comerciales

(mínimo obligatorio) del Cuadro 8.2.1 recogido en la Memoria y que asimismo se

reproduce en las presentes Normas

• A través del correspondiente Estudio de Detalle de la submanzana completa,

podrán preverse parcelas de uso comercial o dotacional privado (¿otros usos?)

exclusivo o que supere el % que se establece en el apartado anterior.

• Usos complementarios : i) Servicios Terciarios

. Oficinas, en situación de planta baja y despachos profesionales no domésticos

en planta baja y primera.

. Comercial, en categoría de pequeño y mediano comercio en situación de planta

baja.

. Servicios Recreativos, en categorías de salas de reunión y bebidas y comidas

en situación de planta baja

. Otros servicios terciarios, en situación de planta baja.

ii) Dotacional

En cualquiera de sus categorías en situación de planta baja, excepto de servicios

públicos en su clase de instalaciones de servicio de combustible.



46

Artículo 4.19 Usos prohibidos

. Industrial

. Terciario Comercial en categoría de comercio grande (artículo 9.4.1 de las NN.UU de

PG).

SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE VC

(VIVIENDA COLECTIVA)

Artículo 4.20. Ámbito, características y grados

1. Esta Clave es de aplicación a las manzanas identificadas en los Planos de Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP-1.1) de cada sector con el código o

clave VC.

2. Las tipologías edificatorias conforman ordenación abierta en bloques -lineales o de planta cuadrada- o similar, dispuestos preferentemente en abanico o en

paralelo –según manzanas-, buscando orientaciones favorables al asoleo

invernal y que se disponen en torno a un conjunto de espacios libres equipados privados o en condominio.

3. Su uso cualificado es el residencial, en la categoría de vivienda colectiva en los

diferentes regímenes de Protección Pública (VPPB y VPPL) o libre, según recoge los Planos 1.3 Régimen de Vivienda de cada sector

4. En el ámbito de los sectores delimitados en la presente Revisión se distingue un

solo grado (VC). Artículo 4.21 Obras admisibles Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.9 a 2.4.11 de las NNUU PG1999.

Artículo 4.22 Condiciones de la parcela 1. Tanto a efectos de subdivisión de las manzanas en parcelas como a efectos de

edificación se establecen las siguientes condiciones: a) Contar con acceso rodado directo desde el viario público. No obstante

b) Superficie mínima de 5.000 m2.



47

No obstante, a través del correspondiente Estudio de Detalle de la manzana

completa se admiten parcelas destinadas al uso exclusivo no residencial -

comercial, dotacional privado, otros?- en edificios de una ó dos alturas, con una

superficie mínima de 500 m2. y un frente mínimo de 20 m, que podrán alinearse a

vial.

2. En caso de subdivisión de manzana y constitución de espacio mancomunado entre

las parcelas resultantes, se exigirá como condición para la(s) licencia(s) de

edificación la previa tramitación de un Estudio de Detalle para el conjunto de la

manzana y la previa o simultánea tramitación del proyecto de obras de

urbanización interior de la manzana.

3. En cualquier caso, con la primera solicitud de licencia de edificación se exigirá la

previa o simultánea tramitación del proyecto de obras de urbanización interior de la

manzana y la solicitud de licencia de urbanización de aquellas o , en su caso ,de la

fase correspondiente a tal iniciativa edificatoria según el desarrollo por fases que

haya establecido el Proyecto de Urbanización, aportándose al efecto las garantías

que el Ayuntamiento haya establecido en la adjudicación de las parcelas. .Se

realizará asimismo la explanación y limpieza, a cotas definitivas, del conjunto del

suelo libre interior. Igualmente se procederá al cercado provisional de altura 2,20

metros del perímetro de la manzana no construida.

4. El Estudio de Detalle o en su caso el Proyecto Unitario, deberá regular las

condiciones de ordenación del conjunto de la(s) submanzana(s) y en particular los

siguientes:

• Longitud de fachada y, en su caso, fondo edificable

• Altura de coronación

• Altura de planta baja

• Tratamiento y ordenación de la cota “0” (espacios libres de manzana)

• Accesos a garajes-aparcamientos y, en su caso, servidumbres de paso

en tales accesos.

Artículo 4.23 Posición de la edificación La posición de cualquiera de las edificaciones y sus elementos dentro de una parcela y

en relación con el espacio circundante, se sujetará a las siguientes condiciones:



48

a) Los edificios se dispondrán dentro de las áreas de movimiento señaladas en los

Planos OP-1.2 de cada sector, -o dentro de las que al respecto se establezcan

mediante Estudio de Detalle-, respetando en todo caso, como mínimo, las distancias

separaciones a linderos y a alineación exterior señaladas en dichos Planos.

Las trazas reguladoras que se señalan en los Planos OP-1.2 de cada sector

deberán asimismo ser respetadas como preferentes por las ordenaciones de detalle

y los proyectos de edificación de cada submanzana.

b) Cuando, se proyecten en una misma parcela varios edificios que no guarden

continuidad física, respetarán una separación entre sus fachadas, medida en

proyección horizontal, igual o superior a la mayor de sus alturas de coronación, con

un mínimo de seis (6) metros, En el supuesto de subdivisión de la manzana en

parcelas independientes las antedichas distancias, con referencia a los linderos

resultantes de aquélla , serán de la mitad de la altura del edificio con un mínimo de

cinco (5) metros

c) Los espacios libres no ajardinados podrán ocuparse por piscinas o instalaciones

deportivas descubiertas. Asimismo, podrán realizarse construcciones pergoladas no

cerradas, destinadas a paseos ó dotaciones propias de los usos deportivos y de

recreo y a conserjería, en este último caso con dimensiones máximas en planta de

trescientos por trescientos (300 x 300) centímetros y altura de coronación inferior a

trescientos cincuenta (350) centímetros, no computando ninguno de ellos a efectos

de edificabilidad ni de ocupación.

d) Podrán disponerse en los edificios locales destinados a usos comunitarios para los

residentes, tales como salas de reunión o espacios deportivos de la comunidad, no

computando su edificabilidad en la superficie edificable. Su superficie será inferior o

equivalente al dos por ciento (2%) de la superficie edificada destinada al uso

residencial. Con un máximo de ciento cincuenta (150) metros cuadrados

construidos.


En el conjunto de cada submanzana o parcela, la superficie de ocupación no podrá

rebasar:

a) En plantas sobre rasante: el cincuenta por ciento (50%) de la superficie.

b) En planta bajo rasante: el ochenta por ciento (80%) de la superficie.



49

En todo caso se observarán las indicaciones que se recogen en el plano OP-1.2

respecto a la formación de Espacios libres privados de manzana.

Artículo 4.25 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad

1. La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en el

Cuadro de Características 8.1.1 recogido en la Memoria. y en las presentes

Normas.

2. El índice o coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter

indicativo, prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la antedicha

superficie edificable entre la superficie real de la manzana o parcela

correspondiente.

3. En caso de parcelación, el índice de edificabilidad podrá alcanzar en determinadas

parcelas que incorporen enclaves comerciales en sus bajos 1.2 m2/m2 y en las de

altura singular 1.4 m2/m2.; y ello sin aumentar la edificabilidad del conjunto del

ámbito de la parcelación.

Artículo 4.26 Altura de la edificación 1. La edificación tendrá como máximo tres (3) plantas y la altura de coronación,

medida desde la cota de nivelación de planta baja, será como máximo de doce

metros (12m).

2. Por encima de las referidas alturas se permite la construcción de una planta ático,

retranqueada un mínimo de tres metros (3m) en una de sus fachadas (la de mayor

longitud) y con una altura máxima de tres metros (3m).


supuestos y términos que se establecen en el artículo 8.6.10 de las NNUU

PG1999.

4. En los emplazamientos singulares que se señalan en los planos OP 1-2 de cada

sector y al objeto de evitar una excesiva monotonía del paisaje urbano se permiten

edificios o partes de ellos de hasta 12 y 15 plantas (sin posibilidad en estos casos

de planta adicional de ático).



50

Artículo 4.27 Cota de origen y referencia.


situará de acuerdo con las determinaciones de los artículos 8.3.5.; 8.6.5; 8.6.8; y 8.6.14

de las Normas Urbanísticas del PG.

Artículo 4.28. Altura libre de piso

La altura libre de piso será, como mínimo, de:

a) Trescientos diez (310) centímetros para las plantas de acceso a la vía pública

(portales, porches, etc.), excepto si tal planta se destina a vivienda.

b) Doscientos cincuenta (250) centímetros para las plantas de piso y áticos, y para

la planta baja si ésta se destina exclusivamente a vivienda. No obstante podrá

reducirse a doscientos veinte (220) centímetros en un diez por ciento de la superficie

útil y en pasillos, cocina y baños.

Artículo 4.29 Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres

1. En caso de existencia de bajos comerciales, deberán constituirse servidumbres

de paso en las áreas estanciales públicas o en los espacios libres privados de

retranqueo a la alineación exterior, para dar acceso a aquellos.

2. Los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante, deberán

ajardinarse y arbolarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie,

contribuyendo en su disposición a dotar de continuidad al sistema de espacios

verdes del sector.

3. La construcción de estos garantizará la plantación y mantenimiento de espacios

vegetales a cuyos efectos en caso de existir edificación subterránea bajo los

mismos, el espesor mínimo de la capa de tierra vegetal será de ochenta (80)

centímetros hasta alcanzarse el referido 50% ajardinado del apartado anterior. Los

proyectos deberán incluir la instalación de riego automático programable para los

espacios ajardinados comunes de planta baja



51

Artículo 4.30 Salientes y vuelos

Se permiten cuerpos salientes respecto a las fachadas exteriores según lo establecido

en los art. 8.6.16 y 8.6.17 de las NN.UU del PG.

Artículo 4.31. Condiciones de estética

Se redacta o no Estudio de Detalle, deberán respetarse las siguientes condiciones:

a) Cuando la edificación se destine en planta baja a usos distintos al residencial, la

rasante de la acera no tendrá solución de continuidad con dicha planta baja.

b) La composición de las fachadas así como, sus materiales, color tratamiento y diseño

son libres, si bien la longitud de los bloques será inferior a 85 m. debiéndose prever a

tal efecto los oportunos cortes en –o pasos bajo- la edificación.

c) Las cubiertas de los edificios serán planas.

d) Las parcelas podrán vallarse por medio de muretes o elementos ciegos hasta una

altura que no podrá sobrepasar los ciento veinte centímetros, y el resto hasta una

altura máxima de dos metros con elementos diáfanos o vegetales.

e) Los proyectos de edificación deberán prever o situar las unidades exteriores de aire

acondicionado sobre la cubierta del edificio. Alternativamente podrán establecerse

en el diseño de las fachadas los espacios necesarios para la instalación de las

unidades exteriores de aparatos de aire acondicionado de tal manera que éstos

queden integrados en las mismas, siempre que se cumplan las prescripciones de la

reglamentación ambiental vigente.

Artículo 4.32 Dotación de aparcamiento

Será obligatoria la reserva y ejecución de aparcamiento dentro de la parcela en

situación de bajo rasante en razón de 1,5 plazas por cada vivienda como mínimo, y de

1 plaza por cada 100 m2. de uso comercial o terciario.



52

Artículo 4.33. Usos compatibles 1. La edificabilidad total de los usos compatibles en la submanzana no podrá superar

el diez (10%) por ciento de la superficie edificable total, ni ser inferior a la que figura

al efecto para la manzana en la columna de Bajos comerciales (mínimo obligatorio)

del Cuadro 8.2.1 recogido en la Memoria y que asimismo se reproduce en las

presentes Normas

2. Usos complementarios:

i) Servicios Terciarios:

. Oficinas, en situación de planta baja y despachos profesionales no domésticos en

planta baja y primera.

. Comercial, en categoría de pequeño y mediano comercio en situación de planta

baja.

. Servicios Recreativos, en categorías de salas de reunión y bebidas y comidas en

situación de planta baja.

. Otros servicios terciarios, en situación de planta baja.

ii) Dotacional

En cualquiera de sus categorías en situación de planta baja, excepto los servicios



. Industrial

. Terciario Comercial en Categoría de Comercio Grande (artículo 9.4.1 de las NN.UU del

PG).

SECCIÓN SEGUNDA ZONAS AREAS DE SERVICIOS TERCIARIOS

Artículo 4.35 Ámbito y Claves de aplicación Corresponde a las áreas (o zonas) que, por referencia a las determinaciones del

PG1999 sobre el uso global de Servicios Terciarios, la presente revisión delimita como



53

tal uso global en los Planos OE2 de División Básica y concreta e identifica en los

planos OP-1.1). Calificación y Ordenación Pormenorizada de cada sector de modo

diferenciado y como pormenorización de ese uso global mediante las siguientes

Claves:

.Terciario y Servicios (T), en sectores residenciales y empresarial

. Centro Comercial (C)

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE T

(TERCIARIO)

Artículo 4.36 Ámbito, características y grados

1. Esta clave es de aplicación a las áreas grafiadas en los Planos de Calificación y

Ordenación Pormenorizada (OP-1.1) de cada sector con el código o clave T. 2. Su uso cualificado es el de Servicios Terciarios en su clase de Oficinas

3. Se establecen dos grados: grado 1 (en sectores residenciales 1.1 y 2), y grado 2.

(en sector 1.2. Parque Empresarial y Tecnológico).

4. Las tipologías edificatorias serán, según grados, las de:

• Edificios exentos, de planta libre y en volumetrías específicas de tres plantas

-con posibilidad de un cuerpo superior singular en 4ª planta-, maclados o no

en (por) cuerpos bajos de mayor ocupación y 1 ó 2 plantas (en grado 1).

• Manzanas de edificación alineada a vial –o plaza- al menos en su planta baja,

con cuerpos superiores de componente modular en grado 2.

Artículo 4.37 Obras admisibles Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.9 a, 2.4.11 de las

NNUU PG1999.

Artículo 4.38 Condiciones de parcela 1. Tanto a efectos de subdivisión de las zonas o manzanas en parcelas como a

efectos de edificación se establecen las siguientes condiciones:

a) Contar con acceso rodado directo desde el viario público



54

b) Superficie mínima, según sectores:

. S.1.1 Miraflores: 10.000 m2.

. S.2. Valdeserranos: 3.000 m2.

. S.1.2. Parque Empresarial y Tecnológico: 4.000 m2.

2. El Estudio de Detalle será obligatorio si se subdivide la submanzana en parcelas.

Artículo 4.39 Posición de la edificación 1. La edificación se ubicará dentro de las Áreas de Movimiento definidas en los

Planos OP-1.2 de cada sector incluso en el caso de que la manzana se ordene

mediante Estudio de Detalle,

2. En el grado 1 las fachadas de las edificaciones se situarán retranqueadas respecto

a la alineación oficial, guardando una distancia mínima a lindero igual a la mitad de

la altura de coronación con un mínimo de cinco (5) metros.

3. En el Parque Empresarial -manzanas 4,2, 5.2, 6.2, 12.1 y 13.1- las edificaciones se

alinearán a vial al menos en la planta baja, destinada a usos comerciales y de

restauración, servicios a las Empresas, dotacional privado y usos similares.

4. Cuando en una parcela se proyecten varios edificios o cuerpos que no guarden

continuidad física, deberán respetar una separación entre sus fachadas, medida en

proyección horizontal, igual o superior a la mitad de sus alturas de coronación (ó

cornisa), con un mínimo de seis (6) metros.


1. En el conjunto de cada manzana o parcela la superficie de ocupación no podrá

rebasar el cuarenta por ciento (40%) en el grado 1 y el sesenta por ciento (60%) en

el grado 2 y de la superficie de la manzana o de la parcela.

2. En plantas bajo rasante la superficie de ocupación será inferior al sesenta por

ciento (60%) en el grado 1 y setenta y cinco por ciento (75%) en el grado 2 de la

superficie de la manzana o parcela.



55

Artículo 4.41 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad 1. La superficie edificable máxima será la que figura para cada submanzana en los

Cuadros de Características 8.1 y siguientes recogidos en la Memoria y en las

presentes Normas.

2. El índice o coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter



correspondiente

3. En los enclaves o parcelas de altura singular del sector 1.2, el índice de

edificabilidad podrá alcanzar 2.00 m2/m2. y ello sin aumento de la edificabilidad en

el conjunto del ámbito de la parcelación

Artículo 4.42 Altura de la edificación 1. La edificación no rebasará en número de plantas y altura de coronación medida

desde la cota de nivelación de planta baja, las tres (3) plantas y once (11) metros.

2. Por encima de las referidas alturas se permite la construcción de una planta

superior, retranqueada un mínimo de tres metros (3m) en dos de sus fachadas

(opuestas) si el edificio es de planta cuadrada o similar, y en la que de frente a la

calle para los de configuración lineal, con una altura máxima de cuatro metros (4

m).

3. Los cuerpos bajos de carácter comercial, no superarán las dos (2) plantas y diez

(10) metros.

4. En los emplazamientos singulares del Eje del Parque Empresarial se permite –a

los efectos de creación de hitos urbanos- un número de plantas superior (8

plantas) al máximo general, sin superarse la edificabilidad máxima de manzana o

zona.


supuestos y términos que se establecen en el artículo 8.6.10 de las NNUU

PG1999.



56


La cota de origen y referencia tanto para la medición de la altura y la separación mínima

entre edificios, como para la definición y posición de la cota de nivelación de la planta

baja será la rasante de la acera.

Artículo 4.44 Altura de piso La altura de piso (artículo 8.6.11. de las NN.UU del PG) será como mínimo de: a) Trescientos cuarenta (340) centímetros para las plantas de acceso a la vía pública

(portales, porches, etc.). b) Trescientos treinta (330) centímetros para la plantas de piso. Artículo 4.45 Ajardinamiento de espacios libres 1. Los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante podrán

destinarse a jardín, instalaciones deportivas y aparcamientos , en ambos casos descubiertos, debiendo ajardinarse y arbolarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie. Las áreas de aparcamiento dispondrán de arbolado de sombra a los vehículos aparcados. Deberá garantizarse la plantación y mantenimiento de especies vegetales, a cuyos efectos -en caso de existir edificación subterránea bajo los mismos-, el espesor mínimo de la capa de tierra vegetal será de ochenta (80) centímetros, hasta alcanzarse el referido 50% ajardinado.

2. Los proyectos deberán incluir la instalación de riego automático programable para los espacios ajardinados comunes de planta baja

Artículo 4.46 Salientes y vuelos Se permiten cuerpos salientes respecto a las fachadas exteriores según lo establecido en los art. 8.6.16 y 8.6.17. de las NNUU PG1999. Artículo 4.47 Condiciones de estética La composición de las fachadas así como sus materiales, color, tratamiento y diseño son libres.



57

Artículo 4.48 Dotación de aparcamiento Será obligatoria la reserva de aparcamiento dentro de la parcela en situación sobre o bajo rasante en razón de dos (2) plazas por cien (100) metros cuadrados de superficie edificable. Artículo 4.49 Usos compatibles 1. Además del uso de oficinas que es el característico, se consideran compatibles en

situación de edificio exclusivo, cualesquiera de los comprendidos en el uso de

servicios terciarios según enumeración contenida el artículo 9.4.1 de las NN.UU del

PG.1999

Se permite con carácter general el uso dotacional en edificio exclusivo, excepto en su

categoría de servicios públicos en su clave de instalaciones de servicio de combustible.

2. Se permitan en el sector 1.2 Parque Empresarial y Tecnológico los usos hotelero,

de restauración, comercial, residencias especiales.


Con carácter general, se prohíben los siguientes usos:

• Industrial, en cualquiera de sus clases y categorías.

• Residencial en cualquiera de sus clases y categorías excepto funciones de

vigilancia y las residencias especiales que se autorizan en el grado 2 (sector 1.2).

SUBSECCIÓN SEGUNDA CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE C

COMERCIAL

Artículo 4.51 Ámbito y características 1. Esta Clave es de aplicación a las áreas grafiadas en los Planos de Calificación y

Ordenación Pormenorizada (OP-1.1) de cada sector con el código o Clave C.

2. Su uso cualificado es el de Servicios Terciarios, en su clase de Comercial

3. La tipología edificatoria responde a la singularidad del uso y de cada manzana,

que debe acoger preferentemente en un cuerpo continuo y en planta baja un



58

centro comercial de tamaño medio con fuerte dotación de aparcamiento y

tolerancia de otros usos terciarios en plantas superiores.

Artículo 4.52 Obras admisibles

Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.8, 2.4.9 y 2.4.10 de las

NNUU PG1999.

Artículo 4.53 Condiciones de parcela

Las manzanas calificadas en esta Clave sólo podrán subdividirse en parcelas previo

Estudio de Detalle para el conjunto de aquella. En caso de subdivisión la superficie de

las parcelas resultantes será igual o superior a cinco mil metros cuadrados (5.000 m2)

en los sectores 1.1 y 1.2, y a nueve mil m2. (9.000 m2.) en el Sector 2. Artículo 4.54 Condiciones y Posición de la edificación

1. La edificación se ubicará dentro del área de movimiento definida en los Planos OP

1.2 de cada sector salvo que la manzana se ordene mediante Estudio de Detalle,

en cuyo caso éste podrá definir un Área de Movimiento diferente, pudiendo llegar a

alinearse al vial principal.

2. Dentro de las franjas de retranqueo se permitirá la construcción de rampas de

acceso a los aparcamientos, muelles de carga y descarga, escaleras de escape y

salida de incendios, marquesinas y elementos decorativos.


1. La superficie de ocupación, en caso de ordenarse la manzana mediante Estudio de

Detalle, no podrá rebasar el cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la

manzana.

2. En plantas bajo rasante no se establece más limitación en la superficie de

ocupación que la de sus retranqueos laterales y traseros.



59

Artículo 4.56 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad

1. La superficie edificable máxima total será la que figura para cada manzana en los

Cuadros de Características 8.1.1 y siguientes recogidos en la Memoria y en las

presentes Normas.

2. Dentro de las franjas de retranqueo se permitirá la construcción de rampas de

acceso a los aparcamientos, muelles de carga y descarga, escaleras de escape y

salida de incendios, marquesinas y elementos decorativos.

3. No computará como superficie edificable la correspondiente a plantas bajo

rasante destinadas a aparcamiento y actividades de carga y descarga, así como

los espacios en planta baja destinados a instalaciones y servicios vinculados al

uso comercial tales como vestuarios y servicios de personal, almacén, cuartos

de maquinaria y locales técnicos.

Artículo 4.57 Altura de la edificación

1. La altura máxima de la edificación será como máximo de tres (3) plantas y quince

(15) metros o de una sola planta con diez (10) metros permitiéndose en ese caso

una entreplanta cuya superficie no podrá sobrepasar el 50% de la superficie

ocupada y computará en todo caso como superficie edificable.

2. La altura en metros se efectuará desde la cota de nivelación de planta baja hasta la

arista de coronación del edificio, conforme a lo establecido en el artículo 8.3.5 de

las NNUU PG1999. Artículo 4.58 Condiciones de estética

La composición de las fachadas así como sus materiales, color, tratamiento y diseño

son libres.

Artículo 4.59 Dotación de aparcamiento El aparcamiento necesario deberá resolverse en la propia parcela a razón de: 6 plazas

por cada 100 m2. de superficie de salas de venta en el uso comercial, y 2 plazas por

cada 100 m2. de superficie edificable de uso terciario (oficinas) o dotacional privado. La



60

superficie de carga y descarga será de 30m2. por cada 1.500m2. de superficie de venta.

Artículo 4.60 Usos compatibles

i) Servicios Terciarios: Otros servicios terciarios

Servicios Recreativos, en categorías de salas de reunión y bebidas y comidas en

situación de planta baja y primera

ii) Dotacional En cualquiera de sus categorías en situación de planta baja, excepto los servicios



• Terciario Comercial, en Categoría de Comercio Grande (artículo 3.4.1 de las NN.UU

del PG)

• Industria, en cualquiera de sus clases.

• Residencial, en cualquiera de sus clases, excepto la destinada a vigilancia (1

viv/manzana).

SECCIÓN TERCERA. PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO

Artículo 4.62 Ámbito y claves de Aplicación Pertenecen a esta área las zonas que conforman el nuevo Parque Tecnológico-

Empresarial, grafiadas en el Plano de Calificación y Ordenación Pormenorizada 1.1. del

sector S-1.2 con los códigos o claves: I. y I2

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE I. INDUSTRIA EN PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO

Artículo 4.63 Ámbito y Claves

1. Esta clave es de aplicación a las manzanas grafiadas con el código IE



61

2. En todos los casos su uso cualificado es el empresarial e industrial especializado,

en razón de su configuración como tal Parque Empresarial y Tecnológico.

3. Se distinguen dos grados (I1 e I2) y distintas situaciones en razón de su posición,

tamaño de la parcela y tipología edificatoria grandes y medianas con edificación

aislada, parcela pequeña para naves aisladas, en hileras o minipolígonos con

espacios privativos en condominio), que se representan con sus respectivos códigos

o claves (I e I2) en el Plano de Calificación y Ordenación Pormenorizada OP.1.1 del

sector S-1.2.

Artículo 4.64 Obras admisibles Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.9. a 2.4.11 de las

NNUU PG1999.

Artículo 4.65 Condiciones de parcela 1. En la manzana 14.2 la parcela mínima será de 1.500 m2. con frente mínimo de 20

m.; en las 5.1, 6.1, 8.1 y 9.1, 12.2 y 13.2, 14.3 y 16.1, de 3.000 m2. con frente de

25 m.; en las 2.1 y 15.1, de 6.000 m2 y con frentes de 30 m; y en la 3.1, de 15.000

m2. con frente mínimo de 50 m.

2. En todos los casos las parcelas deberán contar con acceso rodado directo desde

el viario público, sin perjuicio de las reglas de transformación que se recogen en el

artículo 4.75 de las presentes Normas.

3. El 10% del suelo libre de las parcelas deberá ajardinarse; en las parcelas menores

de 3.000 m2. se permitirá, en lugar de superficies ajardinadas, el uso de

pavimentos filtrantes. En el suelo libre restante se procurará el empleo de

pavimentos drenantes.

Artículo 4.66 Posición de la edificación

1. Las edificaciones se dispondrán obligatoriamente dentro de las Áreas de

Movimiento que se señalan en el plano OP.1.2. del sector S-1.2



62

2. En todos los casos y especialmente en las manzanas 2.1, 3.1, 8.1 y 15.1 los

proyectos y planes de desarrollo garantizarán dentro de cada manzana o

submanzana, entre otros aspectos, la claridad de los volúmenes edificatorios y de

los eventuales adosamientos entre los mismos, y la correcta formación de

retranqueos y fachadas, especialmente las traseras que dan frente a las grandes

infraestructuras viarias que delimitan el sector.

Artículo 4.67 Ocupación y separación a linderos

1. La ocupación de parcela no será superior al que se establece para los distintos

tipos edificatorios y tamaños de parcela:

- Inferiores a 3.000 m2 (adosadas): 60%

- Inferiores a 15.000 m2 : 50%

- Superiores a 15.000 m2 : 40%

2. Las separaciones a linderos serán como mínimo para cada submanzana las que

se recogen en el plano OP 1-2 de Áreas de Movimiento del sector S-1.2, y entre

las diferentes parcelas:

- 3 m. en parcelas inferiores a 4.000 m2.

- 5 m. en parcelas comprendidas entre 4.000 y 10.000 m2.

- 10 m., en parcelas superiores a 10.000 m2.

Artículo 4.68 Edificabilidad y superficie edificable

1. La superficie máxima edificable de cada manzana, o submanzana será la que

aparece recogida en el Cuadro de Características 8.1.1 y siguientes de la

Memoria que asimismo recogen las presentes Normas. 2. El índice o coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter



correspondiente.

3. En caso de parcelación, el índice de edificabilidad podrá alcanzar 1,0 m2/m2 en el

grado 1 y 0,8 m2/m2 en el grado 2.; y ello sin aumento de la edificabilidad total del

ámbito de la parcelación.



63

Artículo 4.69 Altura de la edificación 1. La edificación no rebasará en número de plantas y altura de cornisa -medida desde

la cota de nivelación de la planta baja- los siguientes valores:

En manzana 14.2, dos plantas y 10 m.

En restantes manzanas, tres plantas y 15 m.

2. En todos los grados y situaciones se permitirán construcciones por encima de la

altura en los supuestos y términos que se establecen en los artículos 8.6.10.5 y

10.4.10 de las NNUU del P.G 1999. (cuerpos de instalaciones, chimeneas,

elementos singulares vinculados al diseño y funcionalidad del edificio).



situará de acuerdo con las determinaciones del artículo 8.3.5 y siguientes de las NNUU

del P.G 1999.

Artículo 4.71 Altura de pisos 1. La altura mínima de pisos será de trescientos cincuenta (350) centímetros para

cualquiera de las plantas excepto la baja que será de 400 cm. En todo caso

habrán de respetarse las alturas exigidas en cada caso por las reglamentaciones

específicas de las actividades que vayan a establecerse.

2. Las plantas o entreplantas destinadas a oficinas tendrán una altura libre mínima

de 2.70 m.

Artículo 4.72 Salientes y vuelos

1. No se admite vuelo alguno sobre la alineación oficial.

2. El resto de las situaciones se regulan por lo establecido en el artículo 10.4.13. de

las NNUU del P.G 1999l.



64

Artículo 4.73 Condiciones de estética 1. El desarrollo longitudinal de los edificios tendrá como exclusiva limitación la

derivada de los cortes entre la edificación que se señalan en el plano de Áreas de

Movimiento O.P, 1.2 del sector S-1.2.

2. La composición de las fachadas así como sus materiales, color, tratamiento y

diseño son libres, debiéndose tratar con semejante calidad compositiva las que den

frente a los parques y a las grandes infraestructuras envolventes.

3. Será obligatorio, el ajardinamiento en los frentes delantero y trasero de las parcelas

destinadas a edificación aislada.

Artículo 4.74 Usos compatibles, autorizables y prohibidos • Usos pormenorizados (o compatibles):

- Actividades empresariales y tecnológicas, Investigación y Desarrollo (I+D)

- Producción industrial “limpia”

- Almacenaje y distribución en parcela exclusiva en las de superficie menor de

4.000 m2. (?)

- Reparación y tratamiento de productos

- Producción artesanal y oficios artísticos

- Industria de servicios

• Usos permitidos (o autorizables), y en cualquier situación:

- Comercial, como exposición y venta en relación con el proceso de producción del

edificio, con un máximo del 30% de la superficie construida asignada a la

parcela.

- Oficinas en general, con un máximo del 20% de la superficie construida.

- Garaje-aparcamiento en general y edificios de garaje-aparcamiento

- Servicios urbanos, infraestructuras y equipamientos de cualquier tipo

- Otros usos relacionados con la actividad principal



65

• Usos prohibidos: los restantes y expresamente bares, restaurantes y venta directa al

público.

Artículo 4.75 Condiciones y reglas de transformación 1. En las manzanas 2.1, 3.1 y 15.1 se podrá –sin incremento de la superficie total

edificable- reducir o cambiar el tamaño de parcela total ó parcialmente el grado

para configurar ordenaciones de conjunto específicas.

2. Dicho cambio no tendrá, de por sí, consideración de Modificación de la Ordenación

Pormenorizada , aunque sólo podrá llevarse a cabo mediante el correspondiente

Estudio de Detalle -o Proyecto Unitario- referido a la totalidad de la submanzana

o zona.

3. La ordenación de conjunto en esos casos podrá organizar los volúmenes en torno

a nuevos espacios libres y viales de carácter privado y en condominio, con la

finalidad de atender a las necesidades del conjunto en materia de carga y

descarga, aparcamiento y ajardinamiento, o dotaciones privadas.

4. En la ordenación de la correspondiente manzana la disposición de las

edificaciones se llevará a cabo de modo que los paramentos de la edificación que

den frente a los viales públicos delimitadores de la manzana, tengan tratamiento de

fachada principal y nunca de trasera.

Artículo 4.76 Dotación de aparcamiento 1. El aparcamiento necesario deberá resolverse en la parcela a razón de una coma

cinco (1,5) plazas por cada 100 m2. de superficie edificada de cualquiera de los

usos.

2. En las submanzanas 2.1, 3.1, 8.1, 15.1 y 16.1 y en las parcelas superiores a 4.000

m2. las áreas destinadas al aparcamiento al aire libre serán objeto de plantaciones

arboladas.



66

3. El aparcamiento de vehículos pesados para las grandes manzanas del Parque

Empresarial(2.1, 3.1 y 15.1) se resolverá bien en situación sobrerrasante (en

edificios destinados a tal uso) bien al aire libre (en parcelas específicas), a través

del correspondiente Estudio de Detalle de la manzana completa.

SECCIÓN CUARTA. EQUIPAMIENTO PÚBLICO

Artículo 4.77 Ámbito y Claves de aplicación Corresponde a las zonas que en el Plano de División Básica (OE-2) de la presente

Revisión se identifican mediante la trama correspondiente a Dotaciones Públicas / Red

de Equipamientos, y que se concretan (complementan) y desarrollan en los Planos de

calificación y ordenación pormenorizada (OP.1.1) de cada sector con las claves RG-EQ

y EQ.

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE EQ (y

RG-EQ) (EQUIPAMIENTO)

Artículo 4.78 Ámbito y características

1. Corresponde a los suelos de uso no lucrativo calificados como Equipamiento

identificados en los Planos de Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP-

1.1) de cada sector o en el de la Zona 3 ·con el código o clave EQ y RG-EQ. 2. Salvo lo especificado en las presentes Normas, su regulación se sujetará a lo

establecido en los artículos 9.5.9 a 9.5.11 y 9.5.12 a 9.5.15 de las NNUU

PG1999. Artículo 4.79 Condiciones de la edificación

1. La superficie mínima de parcela, salvo casos justificados en el programa

específico, será de cinco mil (5.000) metros cuadrados en los EQ y de diez mil

(10.000) m. en los RG-EQ.



67

2. La superficie máxima edificable será el resultado de multiplicar la superficie

calificada para este uso por un índice de edificabilidad neta de uno coma cinco

metros cuadrados de superficie edificable por cada metro cuadrado de suelo (1,5

m2/m2). En las manzanas 1.4, 8.3 y 16.4 del Sector 1.2 Parque Empresarial y

Tecnológico, el índice de edificabilidad no será superior a 0,15 m2/m2.

3. Por su carácter de dotación pública de uso no lucrativo la superficie edificable no

computará a los efectos de la establecida como máximo en el conjunto del cada

sector ni para el cálculo del aprovechamiento.

4. La ocupación máxima de suelo por la edificación y los elementos o instalaciones

cubiertas será del sesenta (60%) por ciento en los EQ y del cuarenta 40% en los

RG-EQ. sin perjuicio de la necesaria observancia de las Áreas de Movimiento de

los Planos 1.2 de cada sector

5. La edificación será de carácter singular, de forma y diseño libres no pudiendo

superar su altura un máximo de tres (3) plantas y trece metros (13m), debiendo

guardar una distancia a los linderos igual o superior a la mitad de la altura con un

mínimo de cinco (5) metros.

6. Cuando en una misma parcela se proyecten varios edificios o cuerpos que no

guarden continuidad física, deberá respetarse una separación entre sus

fachadas, medida en cualquier punto de las mismas y en proyección horizontal,

igual o superior a los dos tercios de la mayor de sus alturas de coronación, con

sujeción al resto de las reglas y condiciones establecidas en el apartado 5 del

artículo 10.1.7. de las NN.UU del PG1999. Esas mismas separaciones, pero en

relación con los linderos a las parcelas y con valores de la mitad de la altura del

edificio, se guardarán en los supuestos de subdivisión de la manzana en parcelas

independientes.

7. La cota de origen y referencia tanto para la medición de la altura y la separación

mínima entre edificios, como para la definición y posición de la cota de nivelación

de la planta baja, será la cota natural del terreno.

Artículo 4.80 Condiciones particulares para manzanas de Equipamientos Especiales Las siguientes manzanas presentarán unas condiciones específicas de ordenación a

definir en los correspondientes Planes de desarrollo y/o Estudios de Detalle:



68

• SECTOR I.2. En las manzanas 4.3 y 4.1, el régimen de usos de Equipamiento se adaptará a los

requerimientos del Parque Empresarial y Tecnológico, con una mayor tolerancia para

acoger entre otras actividades como centros de empresas, institutos universitarios,

ocio, formación, investigación, todo ello en régimen de concesión de suelo público, si

la gestión de los Centros hubiera de ser privada

• SECTOR 2.

La Manzana 7.1 se destinará al futuro FERIAL de FUENLABRADA acogiendo usos

diversificados muy diversos como los de ocio y recreo, espectáculo, expositivo ,

restauración , y ….otros”. • Submanzanas 1.1 y 12.1 del SECTOR 1.1 Miraflores, y 1.4 y 8.3 del sector 1.2.

Parque Tecnológico. Se destinarán a equipamientos especiales (deportivo, ocio y recreo,..),

predominantemente abiertos y ajardinados, compatibles con las instalaciones previstas

de balsas de laminación y tanques de tormentas. SECCIÓN QUINTA. RED SUPRAMUNICIPAL DE SERVICIOS: VIVIENDAS DE

INTEGRACION SOCIAL CLAVE RSM-VIS

Artículo 4.81 Ámbito y Claves de aplicación Corresponde a las zonas que tanto en el Plano de División Básica (0E-2) como en los

de Ordenación Pormenorizada (OP 1.1) de cada sector se identifican mediante la

trama correspondiente y con las siglas RSM-VIS

La regulación de la edificación se sujetará a lo establecido en las presentes

Ordenanzas para la Clave VC, de no llevarse a cabo los correspondientes Planes

Especiales de Ordenación de competencia autonómica.



69

La superficie máxima edificable será el resultado de multiplicar la superficie calificada

para este uso por un índice de edificabilidad neta de un metro cuadrado coma uno de

superficie edificable por cada metro cuadrado de suelo (1,1m2/m2) según se recoge en

el Cuadro de Características 8.1.1. de la Memoria que las presentes Normas asimismo

incorporan.

Por su carácter de dotación pública de uso no lucrativo, la superficie edificable no

computará a los efectos de la establecida como máximo en el conjunto de cada sector

ni para el cálculo del aprovechamiento.

SECCIÓN SEXTA. ZONA VERDE PÚBLICA CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE EL Y RG-EL (ESPACIOS LIBRES

DE USO PÚBLICO)

Artículo 4.82 Ámbito y características Corresponde a los espacios libres públicos calificados como uso dotacional de Zona

Verde de carácter local y general que se identifican en el Plano de División Básica

(OE-1) de la presente Revisión (Ordenación Estructurante) mediante la trama

correspondiente y se concretan, complementan y desglosan en los Planos de

Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP 1.1) de cada sector con las Claves EL y RG EL.

Artículo 4.83 Condiciones de uso 1. Las zonas así calificadas sujetarán su uso a las condiciones establecidas en la

sección 1ª del Capítulo 9 de las NN.UU del NNUU PG1999.(artículos 9.5.5 a

9.5.8).

2. En la manzanas 2.5, 8.8, 11 y 17 del sector I.1; 3.4, 5.3, 12.3 y 15.2 del sector I.2

; y 7.2, 9.2, 14 y 15.2 del sector II, la edificación con usos asociados al principal

(parque), en régimen de concesión, podrá ocupar un máximo del 2% de su

superficie, con una edificabilidad de 0,02 m2/m2, sin sobrepasar la altura de

nueve (9) metros a partir de la rasante del terreno. Ocuparán preferentemente los



70

emplazamientos que se señalan en los planos O.P.1.2 de Areas de Movimiento,

de cada sector al objeto de configurar “puertas” de parque.

3. En las restantes manzanas no se permitirá edificación de clase alguna, si bien

podrán disponerse las instalaciones que contribuyan al mejor funcionamiento del

uso principal (Juego y Recreo).

4. Los Proyectos de Urbanización dispondrán –e integrarán- los elementos de

protección acústica necesarios para garantizar el cumplimiento del Decreto

78/1999 integrándolos en todo caso en el paisaje y permitiendo su utilización por el

peatón, y buscando el equilibrio entre el relleno y la excavación de tierras.

5. Se recomienda la plantación de especies vegetales autóctonas aunque de alta

diversidad, con presencia de todos los niveles de vegetación, y agrupados por

necesidades hídricas similares. Para el arbolado urbano se alternarán diferentes

especies con el fin de mitigar posibles afecciones de plagas, procurando en todo

caso que sean resistentes y de fácil conservación.

6. En todas las zonas verdes públicas se prohíbe la utilización de céspedes

tapizantes con altos requerimientos hídricos, a fin de favorecer un menor consumo

de agua.

7. Asimismo se limitará a los mínimos indispensables la utilización de pavimentos

rígidos continuos.

8. En todas las zonas verdes públicas se instalarán sistemas de riego automático con

utilización de programadores de riego y detectores de humedad del suelo,

disposición de aspersores de corto alcance en zonas de pradera y riego por goteo

en zonas arbustivas y arboladas.

9. Se consideran compatibles con la implantación de carril bici todas las zonas RG-EL

así como las manzanas o zonas que en los Planos OP 2.1 a 2.3 y 3 de cada sector

se señalan como espacios destinados a acoger dichos trazados.

10. En el proyecto de los parques, jardines y espacios públicos, se atenderá a la

creación de barreras vegetales a los vientos fríos y que faciliten las brisas

veraniegas; se fomentará la continuidad de las arboledas como paseos peatonales,

se incorporarán elementos de agua para el mayor confort ambiental y el reciclado

del agua de lluvia.

11. Las zonas pavimentadas se restringirán a los espacios de mayor intensidad de uso

y relación, manteniéndose a todo caso la capacidad de drenaje del terreno.



71

12. Todos los Proyectos de urbanización y los de Edificación de mas de 5.000 m2

deberán incluir un Proyecto de jardinería que definirá las especies seleccionadas, y

el proceso de ejecución y el mantenimiento de los espacios.

SECCIÓN SÉPTIMA. VÍAS PÚBLICAS.

CONDICIONES PARTICULARES DE LA RED VIARIA

Artículo 4.84 Ámbito y características Corresponde a los espacios libres públicos calificados como uso dotacional para la vía

pública y comprende tanto las vías que integran la red viaria local –incluidas las áreas

estanciales que aparecen identificadas en los Planos de Calificación y Ordenación

Pormenorizada (O.P.1.) de cada sector con las siglas AE- como las vías públicas

principales que se representan con las siglas RG-RV y RSM.

Artículo 4.85 Regulación 1. La regulación se sujetará a lo dispuesto en el capítulo 9.8 de las NNUU del PG

1999 (artículos 9.8.1 a 9.8.15)

2. Las secciones tipo representadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada

O.P 2.1) de cada sector podrán reajustarse en los Proyectos de Urbanización sin

poderse disminuir ni la dimensión de su anchura total ni la de sus aceras.

Artículo 4.86 Criterios de diseño para los Proyectos de Urbanización Sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones particulares del uso dotacional Red

Viaria de las NNUU del PG 1999, los Proyectos de Urbanización atenderán a los

siguientes criterios de diseño:

a) El diseño urbano ha de incorporar los elementos precisos para facilitar y hacer más

seguros los accesos a las zonas verdes, comerciales y a los equipamientos por

parte de peatones y ciclistas, particularmente cuando sean niños, personas

mayores y personas discapacitadas.



72

b) La ordenación debe permitir la ampliación de –y conexión con- la red de carriles

bici existente en el municipio, que se integrarán en la sección de las vías sin

merma de la anchura de las aceras previstas en la Ordenación Pormenorizada.

c) Los itinerarios peatonales y ciclistas se diseñarán con el fin de crear un medio

ambiente más seguro y atractivo.

d) En los ejes principales se dispondrán paradas de transporte público integradas

en la red general y fácilmente accesibles a los peatones.

e) Los Proyectos de Urbanización integrarán en los ejes y viales determinados por el

Estudio de Movilidad y reflejados con carácter indicativo en los Planos de Imagen,

los carriles destinados –o en su caso las plataformas reservadas- al transporte

público sin merma de la dimensión de las aceras previstas en el la Ordenación

Pormenorizada

f) A través de eventuales desarrollos puntuales del Estudio de Movilidad en el ámbito

de cada Proyecto de Urbanización, se podrá reducir la sección de las calzadas de

los viarios no estructurantes, al objeto de ampliar las aceras, integrar el carril bici o

las plataformas o carriles reservados al transporte público, o introducir medianas

ajardinadas.

g) Los viales se dotarán ampliamente de arbolado de alineación de modo que

contribuyan a la máxima calidad ambiental y confort del espacio público y a la

conectividad del sistema verde, utilizándose espacios de hoja caduca en la

proximidad de las fachadas orientadas a sur.

h) En los viales del menor rango –local o de coexistencia- de los sectores 1.1 y 2, el

diseño y la señalización garantizarán la limitación de la velocidad del vehículo

privado, en defensa del peatón, a través de la integración de los elementos

admitidos en la normativa vigente.

i) Los acabados superficiales de los pavimentos serán en general de colores claros,

para el aprovechamiento de la luz natural y la reducción del calentamiento del

espacio.

j) Se maximizarán las superficies permeables especialmente en los bulevares y

medianas y en las aceras de mayor anchura.

k) El sistema de alumbrado en los espacios públicos utilizará sistemas reductores de

consumo y soluciones que minimicen la contaminación lumínica del cielo.



73

SECCIÓN OCTAVA. VIAS PECUARIAS.

Artículo 4.87 Régimen y regulación Las condiciones relativas al régimen, regulación y condiciones de uso de las vías

pecuarias cuyo trazado recogen los planos de Ordenación Estructurante OE-1, y de

ordenación Pormenorizada O.P-1.1 serán las que se regulan en la legislación vigente y

en particular en los artículos siguientes.

Artículo 4.88 Instrucciones específicas a los Proyectos de Urbanización Con independencia del cumplimiento de la Normativa del PG 1999, los Proyectos de

Urbanización de cada sector habrá de responder a las siguientes prescripciones para

la integración de la Vía Pecuaria en la Ordenación de la presente Revisión.

a) Garantía de continuidad física y funcional de la vía pecuaria a la entrada y salida

de los diferentes sectores.

b) Compatibilidad de la vía Pecuaria con la configuración de los caballones de

amortiguación acústica de las Infraestructuras viarias envolventes.

c) Compatibilidad en los tramos reseñados en los Planos de Ordenación

Pormenorizada con un carril ciclista-peatonal con anchura mínima de 3 metros

para la circulación de las bicicletas y de 2 metros para los peatones.



74

8.1 CUADRO DE CARACTERÍSTICAS: MANZANAS Y ZONAS.



75



76

CUADRO 8.2.1. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA

SECTOR



77

SECTOR S-1.2 PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO 8.1 CUADRO DE CARACTERÍSTICAS: MANZANAS Y ZONAS

SUBMANZANA CALIFICACIÓN Superficie m2

índice edificabilidad neta parcelas Techo

m2

1.1 RG- EQ 35.277 1.2 RSM-VP 18.306 1.3 RSM-VP 2.434 1.4 EQ 6.164

subtotal 1 62.181 2,1 I 69.648 0,80 55.718 2,2 RSM-VP 23.388 2,3 EL 3.406

subtotal 2 96.442 55.718 3.1 I2 150.368 0,50 75.184 3.2 RG-EL 32.294 3.3 EL 8.971 3.4 EL 47.348 3.5 RSM-I 9.287

subtotal 3 248.268 75.184 4.1 EQ 12.558 4.2 T 29.059 1,50 43.589 4.3 RG- EQ 42.397

subtotal 4 84.014 43.589 5,1 I 18.521 0,80 14.817 5,2 T 15.050 1,50 22.575 5,3 RG-EL 7.317

subtotal 5 40.888 37.392 6.1 I 23.520 0,80 18.816 6.2 T 19.254 1,50 28.881

subtotal 6 42.774 47.697 7.1 RG- EQ 16.224 7.2 RG-EL 7.967

subtotal 7 24.191 8.1 I 20.228 0,80 16.182 8,2 RSM-VP 18.006 8.3 EQ 9.225

subtotal 8 47.459 16.182 9.1 I 19.488 0,80 15.590 9.2 RG- EQ 16.951



78

SECTOR S-1.2 PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO 8.1 CUADRO DE CARACTERÍSTICAS: MANZANAS Y ZONAS

(continuación)

SUBMANZANA CALIFICACIÓN Superficie m2

índice edificabilidad neta parcelas Techo

m2

10 EL 12.296 11 EL 12.296

12.1 T 15.050 1,50 22.575 12.2 I 18.521 0,80 14.817 12.3 EL 19.163

subtotal 12 52.734 37.392 13.1 T 16.455 1,50 24.683 13.2 I 16.693 0,80 13.354

subtotal 12 33.148 38.037 14.1 C 9.721 0,50 4.861 14.2 I 28.028 0,80 22.422 14.3 I 10.033 0,80 8.026

subtotal 11 47.782 35.309 15.1 I 61.032 0,80 48.826 15.2 RG-EL 44.741 15.3 RG- EQ 29.696 15.4 RSM-VP 29.154

subtotal 12 164.623 48.826 16.1 I 12.940 0,80 10.352 16.2 RG-IE 3.040 16.3 RSM-VP 4.147 16.4 EQ 7.706 16.5 RSM-VP 26.201

subtotal 13 54.034 10.352 RV(RG) 109.075 Red Viaria Local 59.041

TOTAL 1.227.685 461.268 0,38



79

8.1 CUADRO DE CARACTERÍSTICAS: MANZANAS Y ZONAS.



80

SECTOR S-2 VALDESERRANOS CUADRO 8.2.1. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA

Manzana/ Submanzana

Superficie Ordenanza Índice

Edificabilidad Suelo

Residencial

Edificabilidad Residencial computable

Nº máx. de viviendas Régimen de

vivienda

Bajos comerciales (obligatorio)

Tamaño medio

máximo de viv.

y Zona m2s. m2 c/m2 s m2 c m2 m2c/viv 5.2 15.880 PE 1,40 22.232 19.564 235 VPPB 2.668 83,4

5.4 18.185 PE 1,40 25.459 22.404 269 VPPB 3.055 83,4

subtotal 5 34.065 47.691 41.968 503 5.723

6.2 12.842 VC 1,10 14.126 13.702 144 VL 424 95,0

6.4 12.272 VC 1,10 13.499 13.094 138 VL 405 95,0

subtotal 6 25.114 27.625 26.797 282 829

8.2 13.408 PE 1,40 18.771 16.519 178 VPPL 2.253 92,6

subtotal 8 13.408 18.771 16.519 178 2.253

9.1 16.908 PE 1,40 23.671 20.831 219 VL 2.841 95,0

9.3 39.941 VC 1,10 43.935 42.617 511 VPPB 1.318 83,4

9.4 15.261 VC 1,10 16.787 16.283 176 VPPL 504 92,6

subtotal 9 72.110 84.393 79.731 906 4.662

10.1 10.384 VC 1,10 11.422 11.080 117 VL 343 95,0

subtotal 10 10.384 11.422 11.080 117 343

11.1 10.218 VC 11.240 10.903 115 VL 337 95,0

11.5 12.586 PE 1,40 17.620 15.506 186 VPPB 2.114 83,4

11.6 12.609 PE 1,40 17.653 15.534 186 VPPB 2.118 83,4

subtotal 11 35.413 46.513 41.943 487 4.570

12.1 11.662 PE 1,40 16.327 14.368 172 VPPB 1.959 83,4

12,3 13.641 PE 19.097 16.806 202 VPPB 2.292 83,4 12.4 11.101 VC 1,10 12.211 11.845 125 VL 366 95,0

subtotal 12 36.404 47.635 43.018 499 4.617 13.1 23.804 VC 26.184 25.399 267 VL 786 95,0 13,4 12.730 VC 14.003 13.583 143 VL 420 95,0

subtotal 13 36.534 40.187 38.982 410 1.206

TOTAL 263.432 1,23 324.239 300.037 3.383 24.202 88,7

normas urbanÍsticas - ayuntamiento de fuenlabrada · normas urbanÍsticas Índice primera fase de...

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