normas urbanisticas madrid

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REA DE GOBIERNO DE URBANISMO Y VIVIENDADIRECCIN GENERAL DE REVISIN DEL PLAN GENERAL

Documento firmado electrnicamente por el Director General de Revisin del Plan General, Don Jos Luis Infanzn Priore, el

15 de noviembre de 2013

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INDICE

INTRODUCCIN ............................................................................................................... 1

TTULO 1. RGIMEN JURDICO E INSTRUMENTOS DE DESARROLLO............. 3

CAPTULO I. DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL...........................................................5 CAPTULO 2. PRINCIPIOS GENERALES DE ACTUACIN URBANSTICA .............................6 CAPTULO 3. INSTRUMENTOS PARA GARANTIZAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL

Y ECONOMICA................................................................................................................8 CAPTULO 4. DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS ACTUACIONES DE PLANEAMIENTO

URBANSTICO Y SU EJECUCIN ..............................................................................9 CAPITULO 5. INSTRUMENTOS PARA LA OBTENCIN Y MATERIALIZACIN DE LAS

DOTACIONES PBLICAS .......................................................................................... 11 CAPTULO 6. DISPOSICIONES RELATIVAS AL RGIMEN JURDICO APLICABLE EN

MATERIA DE OBRAS Y USOS................................................................................... 12

TTULO 2. RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO................................................. 13

CAPTULO 1. DIVISIONES DEL SUELO............................................................................................. 14 CAPTULO 2. RGIMEN DEL SUELO URBANO............................................................................. 15 CAPTULO 3. RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE................................................................... 24 CAPTULO 3. RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIN..................... 25

TTULO 3. CONDICIONES DE LA EDIFICACIN.................................................. 26

CAPTULO 1. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIN......................................... 28 CAPTULO 2. REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES DE LA

EDIFICACIN ................................................................................................................ 32

TTULO 4. CONDICIONES DE ORDENACIN DE LOS USOS............................ 34

CAPTULO I. CONDICIONES GENERALES DE LA ORDENACIN DE LOS USOS.......... 37 CAPTULO 2. REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS .. 41


TTULO 5. CONDICIONES PARTICULARES PARA LA REGULACIN DE LOS USOS DOTACIONALES PBLICOS..................................................... 44

CAPTULO1. USO DOTACIONAL PBLICO ESPACIO LIBRE................................................. 44 CAPTULO 2 USO DOTACIONAL PBLICO DE EQUIPAMIENTO SOCIAL ...................... 50 CAPTULO 3 USO DEL USO DOTACIONAL PBLICO DE INFRAESTRUCTURAS Y

SERVICIOS URBANOS................................................................................................. 53

TITULO 6. CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA EL USO RESIDENCIAL Y DE ACTIVIDADES ECONMICAS................ 57

CAPTULO 1. AREAS DE REGULACIN DE LAS CONDICIONES DE EDIFICACIN...... 58 CAPTULO 2 CONDICIONES DE IMPLANTACIN DEL USO RESIDENCIAL Y DE

ACTIVIDADES ECONMICAS ................................................................................. 65

TTULO 7 CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA EL USO DE ACTIVIDADES COMPLEMENTARIAS ............................ 78

CAPTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 79 CAPTULO 2. CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA ACTIVIDAD

COMPLEMENTARIA COLECTIVA........................................................................... 81 CAPTULO 3. CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA ACTIVIDAD

COMPLEMENTARIA PRESTACIONAL. .................................................................. 82

TTULO 8 CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA EL USO RURAL NO DOTACIONAL........................................................... 84

CAPTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 84 CAPTULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RURAL NATURAL.................... 85 CAPTULO 3. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RURAL PERIURBANO............. 85


INTRODUCCIN

1. El artculo 43 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que todos los Planes Generales formalizarn su contenido en los documentos necesarios para alcanzar la mxima operatividad de sus determinaciones, ordenando incorporar al conjunto de esos documentos, entre otros, las Normas Urbansticas.

La importancia que alcanzan esas Normas Urbansticas en el contexto de la documentacin que forma parte del Plan General, ha sido puesta de manifiesto por nuestra jurisprudencia que ha llegado a sealar que aquellas constituyen, ms que un documento anejo, el contenido mismo del plan. Y es que, efectivamente, si el Plan General de Ordenacin Municipal es un instrumento de composicin peculiar, en cuanto que est integrado por documentos que plasman la realidad fsica de la que se parte, los propsitos y objetivos de una ordenacin, los medios de los que se dispone para alcanzarlos, la representacin grfica de la ordenacin proyectada o el esquema temporal para su ejecucin. Las Normas urbansticas son, en ese contexto, un instrumento ordenador de gran trascendencia prctica ya que se presentan como expresin escrita del modelo de territorio escogido, de la regulacin concreta del rgimen urbanstico del suelo, del uso de los terrenos y de las caractersticas de la edificacin.

A nivel de Avance, el documento normativo que ahora se presenta se ha elaborado con la intencin de anticipar el contenido de la regulacin que en el proceso de revisin pretende incorporarse al nuevo Plan General. Ese trabajo de anticipacin se va a hacer sealando, en primer trmino, los principios y criterios a tener en cuenta en la nueva regulacin; definiendo, al menos en sus lneas bsicas, el esquema de la futura ordenacin, y estableciendo con el nivel de reflexin que se haya podido alcanzar en este momento, los contenidos sustanciales de la regulacin que finalmente ha de formalizarse definitivamente como documento de Normas Urbansticas del nuevo Plan General.

2. En el terreno general de los principios, cabe adelantar que, tal y como se ha puesto de manifiesto en la Memoria, las nuevas Normas del Plan General proyectan su elaboracin sobre la base de algunos criterios que es necesario subrayar para entender el alcance de las innovaciones. As, por ejemplo, cabe hablar del criterio presente en todas las revisiones de Plan General, que hace referencia a la incuestionable adaptacin de la normativa municipal a las exigencias introducidas por la legislacin autonmica y estatal que resulten de aplicacin, que permitir incorporar importantes novedades en el texto en materias tan significativas como son el rgimen urbanstico del suelo o la gestin urbanstica a travs de las actuaciones de dotacin. Tambin en este terreno cabe resaltar otro de los criterios presentes en la redaccin del nuevo documento como es el de la incorporacin al mismo slo de las determinaciones estructurantes y de aquellas otras que se juzgan indispensables para construir la nueva ordenacin propuesta, lo que se traduce en la exclusin del documento, para su traslado en cuanto sea posible a las Ordenanzas Municipales, de la regulacin urbanstica municipal de cualesquiera otros contenidos. Finalmente, cabra resaltar tambin como principios inspiradores de la nueva regulacin el de la flexibilizacin normativa que pretende materializarse sobre la formulacin de propuestas de ordenacin, novedosas con relacin al rgimen anterior, en materia sobre todo de ordenacin de usos, donde el objetivo es proporcionar una estructura reguladora suficiente para el desarrollo mucho ms dinmico de actuaciones urbansticas de distinto alcance.

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Normas urbansticas. Avance

3. En el aspecto formal, el documento normativo del Avance presenta una estructura clsica que divide el texto en diversos Ttulos ordenados en este momento a travs de captulos y secciones, slo por el inters de exponer con un grado de mayor claridad y sistematizacin el contenido de la regulacin. En concreto, en esta materia se propone lo siguiente:

Ttulo 1 Rgimen jurdico e instrumentos de desarrollo en el que se recogen las determinaciones que afectan al rgimen del Plan General como norma jurdica, los Principios inspiradores de la actuacin urbanstica, las disposiciones relativas a las actuaciones de planeamiento y su ejecucin, as como al rgimen general de obras y usos, disposiciones para garantizar la sostenibilidad ambiental y econmica de la ordenacin y finalmente, aquellas otras disposiciones generales que puedan establecerse en materia de dotaciones.

Ttulo 2 Rgimen Urbanstico del Suelo en el que se exponen las divisiones del suelo desde el punto de vista de su clasificacin, categorizacin y ordenacin urbanstica.

Ttulo 3 Condiciones de la edificacin al que se incorpora la regulacin de los parmetros que condicionan el modelo de ocupacin del territorio y se avanzan los sistemas sobre los que van a definirse las condiciones particulares de edificacin propias de las denominadas reas de Regulacin Directa y mbitos de Regulacin Diferida.

Ttulo 4. Condiciones de ordenacin de los usos en el que se establece la nueva clasificacin de usos en funcin de los distintos criterios: alcance urbanstico, naturaleza y carcter, clase y subclase, admisibilidad, y modo de implantacin; asimismo, se definen las condiciones particulares de los usos que van a aplicarse en las diferentes reas y mbitos de Regulacin.

Ttulo 5 Condiciones particulares para la regulacin de los usos dotacionales pblicos en el que se integra la regulacin urbanstica propia del uso de espacios libres, equipamiento social e infraestructuras y servicios urbanos.

Ttulo 6 Condiciones particulares de uso y edificacin para el uso Residencial y de Actividades Econmicas en el que se integran dos contenidos muy significativos: el rgimen especfico de interrelacin de ambos usos mediante un sistema de horquillas y los parmetros edificatorios de las diferentes reas de regulacin.

Ttulo 7 Condiciones particulares de edificacin y uso para el uso de Actividades Complementarias en el que se incorpora la reglamentacin relativa a los suelos destinados a las denominadas actividades complementarias, de carcter colectivo y de carcter prestacional, que son aquellas que complementan las actividades econmicas y el uso residencial .

Ttulo 8 Condiciones particulares de uso y edificacin para el uso rural no dotacional, en el que se establecen las disposiciones propias para la regulacin de los suelos reservados al uso rural natural y del uso rural periurbano.

4. Los aspectos ms significativos de la regulacin de cada uno de estos ttulos se expondrn al comienzo de cada uno de ellos.

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TTULO 1. RGIMEN JURDICO E INSTRUMENTOS DE DESARROLLO

El Ttulo I contiene unas disposiciones, que en su conjunto, proporcionan las herramientas necesarias para garantizar el correcto desarrollo de la ordenacin establecida por el Plan General de acuerdo con los requerimientos propios de su condicin de norma jurdica y de los objetivos previstos en la Memoria.

En cumplimiento de esta funcin las aportaciones que presenta el Avance son las siguientes:

a) La regulacin relativa a las disposiciones de rgimen jurdico de la Revisin del Plan General de 1997 (en adelante RPG)que hacen referencia a su objeto, documentacin, vigencia, alcance de sus determinaciones o interpretacin, adems de adaptarse a las exigencias derivadas de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante LSCM) y del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (en adelante TRLS08), apuesta por la introduccin de algunas determinaciones novedosas -en cuanto que no se contemplaban en los Planes Generales Municipales anteriores- que pretenden alcanzar una importante significacin en el marco del desarrollo y aplicacin del nuevo Plan General.

En este sentido hablamos, por ejemplo, del sistema de indicadores de seguimiento del Plan, con el que se aspira a conocer datos de hecho que permitirn asegurar un ajuste mucho ms racional de la ordenacin establecida a las demandas derivadas de la evolucin de la sociedad.

Igualmente, hay que hacer referencia al esfuerzo en la presentacin de una versin dinmica de la informacin urbanstica, materializada a travs de la incorporacin de medios informticos que permitirn a los administrados acceder electrnicamente y de forma integrada a toda la documentacin e informacin actualizada del Plan General.

Asimismo, en este plano instrumental cabe subrayar la importancia de la regulacin de la interpretacin del Plan General, que resultar especialmente significativa para lograr una de las metas globales perseguidas en el proceso de la revisin: la mejora de la sencillez y flexibilidad del Plan General en su aplicacin. Si uno de los criterios de partida en la elaboracin de este nuevo documento era la incorporacin a su contenido slo de aquellas determinaciones urbansticas que resultasen indispensables, eso necesita traducirse en un refuerzo de los mecanismos de interpretacin de la regulacin prevista, con la finalidad de permitir una gestin mucho ms eficaz de la misma. En desarrollo de este objetivo el Avance opta por clarificar los criterios de interpretacin a utilizar y por identificar los medios de interpretacin con la intencin de fijar normas que proporcionen la legalidad y la seguridad jurdica suficiente para concretar el alcance de los preceptos establecidos y gestionar los conflictos que puedan producirse como consecuencia de la aplicacin de las mismas.

Finalmente, tambin en este mismo sentido instrumental, cabe destacar el mayor protagonismo que el Avance atribuye a las Ordenanzas Municipales de urbanizacin, edificacin, de regeneracin urbana y sostenibilidad, etc.

Sobre la base de la potestad reglamentaria atribuida a los Municipios por el artculo 4 de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases de Rgimen Local, estas Entidades pueden dictar las correspondientes ordenanzas en las materias en las que ostenten competencias, como son en el presente caso, tanto la ordenacin, gestin, ejecucin y disciplina urbanstica; como

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la promocin y gestin de viviendas; parques y jardines, pavimentacin de vas pblicas urbanas y conservacin de caminos y vas rurales y el patrimonio histrico-artstico, recogidas todas ellas, en el artculo 25 de la LRBRL, siempre en los trminos que sealen la legislacin estatal o autonmica en la materia.

En coherencia con esta competencia, la LSCM, en su artculo 32 exige a los Municipios la elaboracin de una Ordenanza municipal de urbanizacin, una Ordenanza municipal de instalaciones, edificacin y construccin y les faculta en el apartado 4 de este precepto para regular cuantas otras materias no estn reservadas expresamente al planeamiento urbanstico. Pues bien, con base en ese precepto, la RPG determinar las ordenanzas municipales que se redactarn para completar la regulacin de las materias no reservadas expresamente al planeamiento urbanstico.

b) Tambin al mbito del Ttulo 1 se incorporan los denominados en el texto del Avance Principios de Actuacin Urbanstica, con los que se pretende alcanzar un desarrollo coherente del modelo urbano de la ciudad de Madrid ajustado a los criterios sustantivos incluidos en las estrategias recogidas en la Memoria de este documento. Los trabajos desarrollados hasta el momento han puesto de manifiesto la conveniencia de aglutinar, desde el punto de vista estratgico, los objetivos bsicos sobre los que se puede apoyar la construccin del modelo de ciudad para Madrid. En este sentido, el nuevo documento quiere, no slo expresar cules son estos objetivos, sino articularlos en unas propuestas de accin estratgica que van a incorporarse, primero a la Memoria como apartado propio que recoge el planteamiento programtico en el que ha de insertarse toda la ordenacin urbanstica de la ciudad de Madrid, y luego, al documento de Normas Urbansticas que recoger entre sus disposiciones esas propuestas formuladas como Principios de Actuacin Urbanstica dotadas de fuerza normativa jurdica. A estos efectos el Avance establece unas normas de principios que cumplen una doble funcin: directiva, en la aplicacin del Plan General e integradora, resolviendo los conflictos que pueden producirse en ausencia de disposiciones legales directamente aplicables.

c) En materia de obtencin y materializacin de las dotaciones pblicas, el Ttulo 1 del Avance incorpora la novedosa regulacin de dos mecanismos importantes: las actuaciones de dotacin y los complejos inmobiliarios, que facilitarn de forma muy sustancial, la obtencin de las dotaciones pblicas en suelo urbano. Respecto a los procedimientos de obtencin y ejecucin de redes pblicas previstos en el artculo 90 de la LSCM, el Avance propone la la inclusin de las actuaciones de dotacin dada su previsin ex novo en el TRLS08, con las modificaciones introducidas por la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbanas. As mismo y derivado de los citados textos legales, se incluyen los complejos inmobiliarios como instrumentos para la materializacin de la obtencin de dotaciones.

d) Asimismo, para asegurar la plena conexin de la ordenacin con las exigencias impuestas por la LSCM y el TRLS08, se incorporan al Ttulo 1 las disposiciones necesarias para garantizar la sostenibilidad ambiental de la ordenacin urbanstica y su ejecucin, introduciendo en el captulo correspondiente las determinaciones que pretenden permitir garantizar esa sostenibilidad tanto en el planeamiento urbanstico, como en los proyectos de urbanizacin y a la edificacin.

e) Por ltimo, entre las aportaciones del Ttulo 1, cabe citar la regulacin de las disposiciones necesarias para asegurar la sostenibilidad econmica de las actuaciones del Plan General. Con el objetivo de conseguir el cumplimiento de las disposiciones establecidas por el TRLS08 y la LSCM relativas a las sostenibilidad econmica de las actuaciones urbansticas, el Avance del Plan General anticipa ya el necesario establecimiento de medidas que permitan garantizar el ajuste de las actuaciones urbansticas proyectadas a las demandas reales de la poblacin; la justificacin del equilibrio entre las cargas de la accin

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urbanizadora y los beneficios econmicos reportados por la misma, la distribucin equilibrada de las plusvalas generadas en su desarrollo entre los propietarios y la Administracin, e igualmente, la sostenibilidad econmica de la conservacin de la urbanizacin.

CAPTULO I. DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL

1. Objeto y fundamento del Plan General

El Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid es el instrumento bsico que sirve para la formulacin y desarrollo de la poltica urbanstica municipal.

Se elabora de conformidad con las estrategias expresadas en su Memoria y de acuerdo con lo dispuesto en la normativa urbanstica de aplicacin.

2. Vigencia del Plan General

El Plan General entrar en vigor al da siguiente de su publicacin, siendo su vigencia indefinida, sin perjuicio de las modificaciones puntuales de su contenido, y en su caso, de la revisin anticipada, si se producen las circunstancias legales previstas en la LSCM.

3. Indicadores de seguimiento del Plan General

Con el fin de garantizar el mejor seguimiento de la evolucin de la ejecucin del Plan General se aplicarn los siguientes grupos de indicadores:

a) Indicadores de sostenibilidad del medio urbano: medirn los resultados obtenidos, en relacin con los conceptos de ciudad compacta, compleja, eficiente y cohesionada social y territorialmente.

b) Indicadores de renovacin urbana: medirn los ndices de habitabilidad y vulnerabilidad de los mbitos que pueden ser objeto de regeneracin.

c) Indicadores de flexibilidad de la ordenacin de usos: permitirn el seguimiento de la propuesta de ordenacin de usos prevista para cada una de las reas de regulacin de Condiciones de Uso, evaluando la estrategia de ciudad compleja.

d) Indicadores de sostenibilidad econmica: medirn las capacidades econmicas y financieras, pblicas y privadas, de las actuaciones que se desarrollen.

4. Documentacin del Plan General

Forma parte del Plan General la siguiente documentacin:

a) Documentacin escrita: Memoria, Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Econmica, Informe de Sostenibilidad Ambiental y Normas Urbansticas.

b) Documentacin grfica: Planos de Encuadre Territorial; Estructura Urbana; Usos Globales; Redes Supramunicipales y Generales; Clasificacin y Categorizacin del Suelo; Regulacin de Condiciones de Uso; Regulacin de Condiciones de Edificacin y Elementos integrantes del Patrimonio Histrico.

c) Ficheros de Condiciones de Ordenacin.

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d) Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos.

e) Sistema de indicadores.

5. Alcance de las determinaciones incluidas en el Plan General y su modificacin

El Plan General identificar el carcter estructurante o pormenorizado de las determinaciones que lo integran.

Las modificaciones de las determinaciones estructurantes se ajustarn al procedimiento legal para la modificacin del planeamiento general.

Las modificaciones de las determinaciones pormenorizadas, se ajustarn al procedimiento legal establecido para la modificacin de los planeamientos de desarrollo.

Las determinaciones pormenorizadas no incluidas en el Plan General, sern reguladas en planeamiento de desarrollo y Ordenanzas complementarias de tramitacin municipal: en materia, de urbanizacin, edificacin, regeneracin urbana, conservacin urbana, sostenibilidad, etc.

6. Criterios de interpretacin del Plan General

La documentacin del Plan General constituye una unidad en su conjunto que ser objeto de interpretacin con arreglo a los criterios siguientes:

a) Cada documento del Plan General prevalecer sobre los dems en los contenidos a los que se refiere especficamente.

b) Prevalecern los textos escritos sobre las representaciones grficas.

c) Las Normas Urbansticas prevalecern sobre todos los documentos del Plan en las materias que en ellas se regulan.

d) Prevalecer la interpretacin que mejor asegure la compatibilidad de la propuesta de ordenacin, con los objetivos previstos en la Memoria y en particular con los Principios Generales de Actuacin urbanstica.

e) Se constituir una Comisin Tcnica de Seguimiento del Plan General para resolver los conflictos que puedan surgir en su interpretacin.

CAPTULO 2. PRINCIPIOS GENERALES DE ACTUACIN URBANSTICA

1. Definicin y alcance normativo

Definen los objetivos que se pretenden alcanzar con la ordenacin urbanstica y son las normas jurdicas que aseguran la correcta interpretacin de las determinaciones que la conforman.

2. Funcin

Pueden cumplir, por razn de su contenido, cualquiera de las siguientes funciones:

a) Funcin directiva: establecen los criterios que orientan la aplicacin de las determinaciones del Plan General.

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b) Funcin integradora: establecen los criterios para resolver las posibles contradicciones e indefiniciones de las determinaciones del Plan General.

3. Clases

Lo Principios Generales de Actuacin Urbanstica propuestos por el Avance para la RPG son los siguientes:

a) Principios relacionados con la creacin de oportunidades econmicas.

b) Principios relacionados con la sostenibilidad.

c) Principios relacionados con el aumento de la cohesin social y territorial.

d) Principios relacionados con el aumento de la calidad de vida.

4. Principios Generales relacionados con la creacin de oportunidades econmicas

Con el fin de asegurar la materializacin de la estrategia de actividades econmicas se promovern las actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:

a) Adaptacin a las demandas de la sociedad y generacin de nuevos espacios de oportunidad.

b) Mezcla equilibrada de usos en las reas residenciales, potenciando la implantacin y compatibilizacin de actividades econmicas.

c) Regeneracin de los espacios de actividad econmica obsoletos mediante actividades que dinamicen la creacin y generacin de empleo.

d) Desarrollo de colaboracin pblico privada.

e) Implantacin preferente de actividades avanzadas vinculadas a la innovacin.

5. Principios relacionados con la sostenibilidad

Con el fin de asegurar la sostenibilidad del modelo territorial se promovern y favorecern las actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:

a) Planeamiento sostenible mediante la reduccin de la ocupacin del suelo, incremento de la compacidad y la complejidad urbana y establecimiento de medidas que garanticen la eficiencia medioambiental y la calidad edificatoria.

b) Mejora de la accesibilidad exterior, fomento de la movilidad sostenible de proximidad e integracin coordinada de urbanismo y movilidad.

c) Puesta en valor del patrimonio urbano y revitalizacin y reciclaje de espacios infrautilizados.

d) Utilizacin de tecnologas disponibles para disminuir los impactos ambientales

e) Fomento de la biodiversidad mediante el desarrollo de la red ambiental.

f) Sostenibilidad econmica del modelo de utilizacin del territorio, racionalidad, suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos.

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6. Principios relacionados con el aumento de la cohesin social y territorial

Con el fin de asegurar una mayor cohesin social y territorial se promovern las actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:

a) Implantacin de un sistema integral de dotaciones locales de carcter bsico.

b) Reequilibrio territorial, racionalizacin y visibilidad de las dotaciones locales.

c) Difusin de la centralidad, mediante el desarrollo de centralidades perifricas y mezcla equilibrada de usos en el territorio.

d) Regeneracin de las reas vulnerables mediante la planificacin de actuaciones integrales.

e) Integracin de la perspectiva de gnero impulsando un modelo de ciudad densa, compacta y compleja con un espacio pblico que garantice la accesibilidad universal.

7. Principios relacionados con la calidad de vida

Con el fin de asegurar una mayor calidad de vida se favorecern las actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:

a) Proteccin y mejora de la calidad del paisaje urbano.

b) Naturalizacin de la ciudad y recuperacin de su memoria geogrfica.

c) Integracin coordinada de las actuaciones sobre el espacio pblico, favoreciendo la movilidad sostenible y priorizando el peatn, el transporte pblico, y la bicicleta sobre el vehculo privado.

d) Perspectiva integral e integradora de la puesta en valor y la proteccin del patrimonio.

e) Mejora de la calidad residencial en trminos de habitabilidad y comportamiento energtico eficiente de la vivienda y su entorno.

CAPTULO 3. INSTRUMENTOS PARA GARANTIZAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL Y ECONOMICA

1. Disposiciones para garantizar la sostenibilidad ambiental

Para garantizar la sostenibilidad ambiental de las actuaciones urbansticas se proponen en el Avance las siguientes disposiciones:

a) Planeamiento urbanstico: se establecer un sistema de certificacin que acredite el cumplimiento de los criterios de sostenibilidad.

b) Implantacin de usos: se realizarn los controles que permitan prevenir posibles impactos sobre la movilidad urbana o concurrencia de personas.

c) Proyectos de urbanizacin: se incorporarn las exigencias relativas al confort trmico de espacios libres y medidas a adoptar para minimizar el impacto ambiental en la fase de obras.

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d) Proyectos de edificacin: se favorecer la realizacin de actuaciones dirigidas a garantizar la alta eficiencia energtica que mejoren el comportamiento de la isla trmica urbana mediante la regulacin de un factor verde de parcela.

Estas determinaciones sern desarrolladas en su regulacin por las Ordenanzas Municipales correspondientes.

2. Disposiciones para garantizar la sostenibilidad econmica

Para garantizar la sostenibilidad econmica de las actuaciones urbansticas se establecen las siguientes disposiciones:

5. En materia de planeamiento urbanstico se aportarn los estudios que permitan acreditar lo siguiente:

a) La adecuacin de la actuacin urbanstica proyectada a las demandas reales de la poblacin.

b) La justificacin del equilibrio entre las cargas de la accin urbanizadora y los beneficios econmicos reportados por la misma as como la distribucin de las plusvalas entre los propietarios y la Administracin.

6. En materia de conservacin de la urbanizacin se aportarn los estudios que permitan acreditar lo siguiente:

a) El balance fiscal neto positivo, o al menos equilibrado, derivado de la comparacin entre los ingresos procedentes de los principales tributos locales, en relacin con los costes de mantenimiento del nuevo o renovado espacio urbano y la puesta en marcha de los servicios pblicos inherentes al crecimiento urbano.

b) La cifra que actuar como umbral de sostenibilidad econmica de la actuacin urbanizadora.

Ser requisito indispensable para la recepcin de la obra urbanizadora por parte del Ayuntamiento de Madrid el informe sobre la comprobacin de la superacin del umbral establecido.

Los planes parciales de nueva elaboracin incluirn una disposicin relativa a la creacin de una Entidad Urbanstica de Conservacin cuyo funcionamiento ser obligatorio hasta tanto no se justifique el alcance del umbral de sostenibilidad econmica.

CAPTULO 4. DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS ACTUACIONES DE PLANEAMIENTO URBANSTICO Y SU EJECUCIN

1. Actuaciones de planeamiento urbanstico

La ordenacin urbanstica formalizar su contenido a travs de los instrumentos siguientes:

a) Planes de ordenacin urbanstica:

Planes de Sectorizacin Planes Parciales Planes Especiales.

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Estudios de Detalle. Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos.

b) Otros instrumentos:

En desarrollo de lo previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbana, se podrn delimitar mbitos de recuperacin urbana cuya ordenacin urbanstica se formalizar a travs de la aprobacin de un Plan Especial que quedar integrado en el marco del Plan Integral de Recuperacin Urbana.

2. Actuaciones de ejecucin del planeamiento y deberes urbansticos

La ejecucin el planeamiento urbanstico se llevar a cabo de acuerdo con lo dispuesto en el TRLS08 y en la LSCM.

Se diferenciarn los siguientes tipos de actuaciones de ejecucin del planeamiento:

a) Actuaciones de nueva urbanizacin, a desarrollar en suelo urbanizable.

b) Actuaciones de renovacin urbana, a desarrollar en suelo urbano no consolidado.

c) Actuaciones de dotacin, a desarrollar en suelo urbano no consolidado.

Los deberes correspondientes a las diferentes actuaciones urbansticas, se ajustarn a lo establecido en la legislacin estatal bsica, complementada en lo que resulte de aplicacin por la LSCM.

3. Modos de gestin urbanstica

Las actuaciones de planeamiento urbanstico se podrn ejecutar, segn lo dispuesto en la LSCM, mediante uno de los dos sistemas siguientes:

a) Actuaciones integradas.

b) Actuaciones aisladas, en los supuestos legalmente establecidos.

4. Delimitacin de reas de reparto, reas homogneas, mbitos de actuacin y unidades de ejecucin

El planeamiento urbanstico se ejecutar a travs de la delimitacin de las unidades territoriales siguientes:

a) reas de reparto, en suelo urbanizable incorporado y suelo urbanizable sectorizado.

b) reas Homogneas en suelo urbano.

c) mbitos de actuacin, en suelo urbano no consolidado.

El justo reparto de beneficios y cargas y el cumplimiento de las obligaciones urbansticas de la propiedad se efectuar en el mbito de las unidades de ejecucin, ya sean las que directamente haya delimitado el Plan o los que, en su virtud, habrn de delimitarse para posibilitar su ejecucin.

5. Sistemas de actuacin urbanstica

El sistema de actuacin correspondiente podr venir determinado en el Plan General, establecerse en instrumentos de desarrollo posteriores, o se determinar en el momento de la delimitacin de la unidad de ejecucin del mbito de que se trate.

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Tendr carcter indicativo el establecido por el planeamiento, salvo que en su establecimiento se hayan observado los requisitos previstos por la LSCM para delimitar una unidad de ejecucin o para elegir un sistema de ejecucin, en cuyo caso no ser necesaria su delimitacin posterior, aunque siempre podr modificarse por el procedimiento fijado por esta misma norma.

CAPITULO 5. INSTRUMENTOS PARA LA OBTENCIN Y MATERIALIZACIN DE LAS DOTACIONES PBLICAS

1. Procedimientos de obtencin de dotaciones

Para la obtencin de dotaciones pblicas podr aplicarse uno de los siguientes procedimientos:

a) Cesin libre y gratuita y en su caso urbanizada en actuaciones integradas.

b) Ocupacin directa.

c) Expropiacin o cualquier otra forma de adquisicin de la propiedad por la Administracin actuante.

d) Actuaciones de dotacin.

2. Actuaciones de dotacin

Las actuaciones de dotacin tienen por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado, para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito.

Para que una actuacin urbanstica pueda calificarse como actuacin de dotacin ser necesario que se cumplan los siguientes presupuestos:

a) Deber suponer la transformacin urbanstica de una o ms parcelas del mbito al que se refieran, que no podr superar una superficie de 5 hectreas.

b) La finalidad de la actuacin ser el incremento de dotaciones pblicas.

c) La actuacin ha de generar una plusvala a favor del propietario/s de la parcela/s, derivada bien del incremento de la edificabilidad preexistente; bien del incremento de la densidad o de la transformacin-asignacin de nuevos usos en relacin con el previsto en el planeamiento o con el que tengan, en el supuesto que se trate de parcelas que ya estn edificadas.

d) Se entiende que se ha producido un cambio de uso en aquellos supuestos en que la transformacin prevista por el planeamiento implique la sustitucin de usos a los que haya asignado estas normas unos coeficientes de homogeneizacin diferentes.

e) La actuacin no requerir obras de urbanizacin, o de ser estas necesarias, deben consistir en obras accesorias. En ningn caso las obras de urbanizacin a ejecutar en este tipo de actuacin pueden alcanzar aquellas que se consideran, en este Plan General, obras de renovacin o reforma integral de la urbanizacin existente.

3. Complejos inmobiliarios

El complejo inmobiliario constituye un rgimen de organizacin unitaria de la propiedad, que permite superponer, en una misma parcela o en varias, titularidades pblicas y privadas o titularidades pblicas, con una diferente calificacin urbanstica de diferente naturaleza, demanial y patrimonial, sobre el suelo/ vuelo y/o subsuelo.

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La constitucin de un complejo inmobiliario requerir el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) En los supuestos en que sea necesario hacer distintas calificaciones urbansticas de suelo, la previa tramitacin de un Plan Especial, que calificar el suelo, el subsuelo y/o el vuelo, del uso correspondiente, que podr ser:

Dotacional, de titularidad pblica afecto al dominio pblico y uso lucrativo de titularidad privada.

Coexistencia de dos titularidades pblicas pero de diferente naturaleza, dotacional/demanial y lucrativo/patrimonial.

b) Los usos privados debern respetar el inters general que representan los usos de dominio pblico, debiendo tratarse asimismo, de usos compatibles funcionalmente y garantizando siempre la adecuada accesibilidad especfica de las dotaciones pblicas.

c) El instrumento de ordenacin contendr en su caso, la desafectacin del dominio pblico del suelo/subsuelo, justificando los cambios que en su caso se produzcan en las calificaciones sobre y bajo rasante en las fincas registrales afectadas por la ordenacin urbanstica.

d) Se debern regular las relaciones jurdicas entre los titulares de las diferentes propiedades privativas, en relacin con los elementos comunes.

e) Deber ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

CAPTULO 6. DISPOSICIONES RELATIVAS AL RGIMEN JURDICO APLICABLE EN MATERIA DE OBRAS Y USOS

1. Rgimen general de obras y usos

El rgimen general de obras y usos vendr determinado por las siguientes normas:

a) En suelo urbano consolidado por las normas urbansticas del Plan General, complementadas con lo establecido por las Ordenanzas de desarrollo del Plan General.

b) En suelo urbano no consolidado por las normas urbansticas de los Planes Parciales y/o Planes Especiales que se aprueben en desarrollo de lo establecido para los mbitos diferidos de condiciones de edificacin y/o de uso y de los mbitos de renovacin urbana.

c) En Suelo urbanizable sectorizado por los Planes Parciales.

d) Suelo urbanizable no sectorizado por los Planes de Sectorizacin y Planes Parciales.

e) En Suelo no urbanizable por la legislacin sectorial, el planeamiento correspondiente y/o lo establecido en las presentes Normas, segn los casos.

2. Definicin de situacin de fuera de ordenacin

Se encuentran en situacin de fuera de ordenacin los edificios, construcciones e instalaciones existentes que estn en proceso de construccin, o pendientes de construir con licencia otorgada de acuerdo con planeamientos anteriores al presente Plan General y resulten disconformes con este ltimo, en cualquiera de las siguientes formas:

a) Fuera de ordenacin absoluta: afecta a edificios, construcciones e instalaciones que resulten totalmente incompatibles con el planeamiento vigente y no puedan adaptarse al mismo.

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b) Fuera de ordenacin relativa: afecta a edificios, construcciones e instalaciones, en los que la disconformidad sea slo parcial de modo que s puedan adaptarse al planeamiento vigente.

3. Rgimen de las obras y usos en situacin de fuera de ordenacin

El rgimen de obras y usos aplicables a las construcciones, obras e instalaciones en situacin de fuera de ordenacin ser el definido por la LSCM complementado con lo establecido por estas normas y en desarrollo de las mismas, por lo que establezca la Ordenanza municipal correspondiente.

a) En los edificios existentes en situacin de fuera de ordenacin absoluta por incompatibilidad total con el planeamiento slo se podrn autorizar obras de mera conservacin. Las actividades existentes podrn mantenerse hasta que se produzca la sustitucin de la edificacin, la demolicin, o en su caso, la obtencin del suelo.

b) En edificios existentes en situacin de fuera de ordenacin relativa por incompatibilidad parcial se podrn autorizar todas las obras excepto las de reestructuracin general, siempre que aquellas obras no aumenten el volumen edificado. Salvo determinacin normativa en contra, se admite la nueva implantacin y cambio de usos o actividades en los trminos establecidos por la ficha de condiciones reguladoras de los usos del rea de Regulacin de Condiciones de Uso.

TTULO 2. RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO

El Ttulo 2 regula el rgimen urbanstico del suelo. Como en todos los Planes urbansticos municipales, el Avance establece una propuesta de ordenacin urbana, en atencin a lo que el inters pblico reclama. Y lo hace a partir de la utilizacin de los principios y tcnicas configurados por la legislacin urbanstica de aplicacin mediante los cuales se concreta el estatuto jurdico que corresponde a cada uno de los suelos integrados dentro del trmino municipal y con ello, se define el contenido urbanstico del derecho de propiedad.

Para materializar el rgimen urbanstico del suelo, el Avance acta en consonancia con las importantes novedades introducidas en el sistema tras la aprobacin del TRLS2008.

Como es sabido, el Estado ha abandonado en el ejercicio de sus competencias sobre el suelo, la utilizacin de la tcnica puramente urbanstica de la clasificacin que ha sustituido por una tcnica distinta como es el anlisis de la situacin bsica del suelo, desde la cual considera que se pueden garantizar el principio de igualdad en la definicin del rgimen de la propiedad en sus diferentes aspectos, recogidos por los artculos 33 y 47 de la Constitucin.

A diferencia de las leyes estatales anteriores que ejercitaron las competencias del Estado desde la utilizacin de la clasificacin del suelo, el TRLS08 no lo hace, ni tan siquiera prejuzga su existencia, considerando que ha de ser la legislacin autonmica, titular de la competencia urbanstica plena, quien pueda disponer de la tcnica clasificatoria.

En nuestro sistema autonmico la LSCM sigue manteniendo la tcnica de la clasificacin del suelo diferenciando el suelo urbano, del urbanizable y del suelo no urbanizable de proteccin y obligando al Plan General en el artculo 42 a adscribir la totalidad del suelo municipal a todas o algunas de las clases y categoras que se establecen, incluyendo los espacios que califique como elementos integrantes de cualquier red pblica de infraestructuras, equipamientos o servicios pblicos.

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Esta situacin exige una armonizacin del alcance que cabe otorgar a esta ley autonmica de obligado cumplimiento con la nueva legislacin estatal. Si con anterioridad a la publicacin del TRLS08, a partir de las clases y categoras de suelo se definan los derechos y deberes de la propiedad del suelo, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley del suelo actual, la clasificacin ha sido relegada en su funcin tradicional, siendo el Estado el competente para definir el rgimen de derechos y deberes del suelo, sin referencia a las clases de suelo. Y as lo ha hecho, diferenciando derechos y deberes asociados a la propiedad del suelo y derechos y deberes asociados a la transformacin del suelo.

Todas estas novedades han determinado que en la definicin del rgimen urbanstico del suelo, el nuevo documento de Avance proponga una definicin de dicho rgimen del suelo basada en las siguientes actuaciones:

a) Determinando los tipos de suelo.

b) Integrando esos tipos en las clases de suelo y categoras reconocidas en la LSCM.

c) Acomodando el rgimen urbanstico de la propiedad del suelo definido por el Plan General al bloque legislativo estatal-autonmico, teniendo en cuenta que es al Estado al que corresponde, segn lo previsto por la STC 61/1997 de 20 de marzo, la capacidad legislativa para regular la adquisicin del contenido urbanstico susceptible de apropiacin privada, su valoracin, los presupuestos previos () para que pueda nacer el derecho de propiedad privada () as como lo deberes que sean inherentes a cada manifestacin del dominio .

d) En este sentido es muy importante adelantar que en la nueva legislacin estatal los deberes derivados de la transformacin del suelo no estn vinculados a la clasificacin del suelo y su categorizacin, sino que dependen exclusivamente del alcance de la actuacin de transformacin urbanstica que se pretenda llevar a cabo: actuacin de dotacin, actuacin de renovacin urbana y/o actuacin de nueva urbanizacin.

CAPTULO 1. DIVISIONES DEL SUELO

1. Criterios para la divisin del suelo

En el nuevo Plan General la divisin del espacio se producir en funcin de los criterios siguientes:

a) Por razn de la clasificacin y categorizacin.

b) Por razn de la ordenacin urbanstica.

2. Divisin del suelo por razn de la clasificacin y categorizacin del suelo

Todo el trmino municipal de Madrid estar adscrito, de acuerdo con los criterios establecidos por la LSCM, a alguna de las siguientes clases y categoras de suelo:

a) Suelo urbano en el que se distinguen las siguientes categoras:

Suelo urbano consolidado Suelo urbano no consolidado

b) Suelo urbanizable, en el que se diferencian las categoras siguientes:

Suelo urbanizable sectorizado Suelo urbanizable no sectorizado

c) Suelo no urbanizable de proteccin en el que distinguen las siguientes categoras:

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Suelo no urbanizable de especial proteccin Suelo no urbanizable protegido por el planeamiento urbanstico Suelo no urbanizable por la necesidad de dotar de especial proteccin algunas

infraestructuras (carreteras o Aeropuertos) o terrenos sometidos a servidumbres pblicas que resultan incompatibles con su transformacin en suelos urbanos

3. Divisin del suelo por razn de la ordenacin urbanstica

Por razn de la ordenacin urbanstica el suelo se dividir en las siguientes unidades de referencia:

a) reas homogneas y mbitos de Actuacin en Suelo Urbano

b) reas de reparto y Sectores en Suelo Urbanizable

c) reas y mbitos de Regulacin de Condiciones de los Usos

d) reas y mbitos de Regulacin de Condiciones de Edificacin

CAPTULO 2. RGIMEN DEL SUELO URBANO

SECCIN 1. DISPOSICIONES GENERALES

1. Definicin de Suelo urbano

Se integran en esta clase de suelo, los terrenos que formando parte de una trama urbana, cumplan alguna de las condiciones establecidas por la LSCM:

a) Que sean solares por ser aptos para la edificacin o construccin y estar completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que den frente y contando, como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a las correspondientes redes pblicas.

b) Que cuenten con urbanizacin idnea para la edificacin o construccin a que deba otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso rodado por va urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales y suministro de energa elctrica y alumbrado pblico.

c) Que estn ocupados por la edificacin o construccin al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenacin que establezca el planeamiento urbanstico.

d) Que estn urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico y de conformidad con sus determinaciones.

2. Categoras primarias y secundarias en el suelo urbano

Dentro del suelo urbano, en funcin del grado de urbanizacin y en aplicacin de los criterios establecidos por la LSCM, el Avance propone diferenciar dos categoras de suelo urbano: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, cada una de ellas subdividida en sus respectivas categoras secundarias

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A) Suelo Urbano consolidado

1. En esta categora primaria quedarn integrados los terrenos que cumplan cualquiera de las condiciones establecidas por la LSCM:

a) Las parcelas que puedan considerarse solares por ser aptas para la edificacin o construccin y estar completamente urbanizadas, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que den frente y contando, como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a las correspondientes redes pblicas.

b) Las parcelas que, por su grado de urbanizacin efectiva y asumida por el planeamiento urbanstico, puedan adquirir la condicin de solar, mediante obras accesorias y simultneas a las de edificacin o construccin, as como aquellas que para adquirir la condicin de solar estn pendientes de la cesin de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras de urbanizacin pendientes a todo lo largo del permetro de la parcela.

2. Conforme a los criterios legales establecidos, el Avance propone integrar dentro de la categora primaria de suelo urbano consolidado las siguientes categoras secundarias:

a) Suelo urbano comn integrado por solares aptos para la edificacin por estar completamente urbanizados y no requerir de ningn tipo de obras de urbanizacin.

b) Suelo urbano pendiente de obras accesorias, integrado por parcelas o fincas que para adquirir la condicin de solar, requieren la realizacin de obras accesorias de urbanizacin as como una posible reparcelacin.

Se consideran obras accesorias, aquellas que se dirigen mayoritariamente a la regularizacin del viario pblico.

B) Suelo urbano no consolidado

1. En esta categora primaria se integra la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la precisada de obras de urbanizacin a realizar en rgimen de actuaciones integradas de ejecucin del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovacin, mejora urbana u obtencin de dotaciones urbansticas, que requieran de la distribucin equitativa de beneficios y cargas.

2. Conforme a los criterios legales establecidos, el Avance propone integrar dentro de la categora de suelo urbano no consolidado las siguientes categoras secundarias:

a) Suelo Urbano pendiente de transformacin mediante Actuacin de Dotacin (UA): solares y/o parcelas o fincas, en los que el Avance, en ejecucin de lo establecido por la legislacin estatal, acta de cualquiera de estas formas:

Asigna condiciones de uso o edificabilidad, que respecto a las establecidas en el Plan General de 1997, implican un incremento de aprovechamiento o un cambio de uso, cuya materializacin no requiere equidistribucin de beneficios y cargas, entre los distintos propietarios de parcelas.

Su ejecucin puede exigir la realizacin de obras accesorias de urbanizacin, que a los efectos del Plan General, no supongan la reforma o renovacin integral de la urbanizacin existente.

Asigna condiciones de uso o edificabilidad, que respecto a las establecidas en el Plan General de 1997, implican un incremento de aprovechamiento o un cambio de uso, cuya

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materializacin comporta equidistribucin de beneficios y cargas entre los distintos propietarios de parcelas a travs de una reparcelacin.

Su ejecucin puede exigir la realizacin de obras de urbanizacin, que a los efectos del Plan General no supongan la reforma o renovacin integral de la urbanizacin existente.

Proyecta actuaciones de dotacin sobre solares y/o parcelas o fincas incluidas por el Plan General de 1997 en mbitos (UEs en Cascos Histricos, APIs, APEs o APRs) que no han iniciado su desarrollo, manteniendo las determinaciones estructurantes del planeamiento anterior (edificabilidad, uso y dotaciones), cuya materializacin requiere en todos los casos reparcelacin, con equidistribucin de beneficios y cargas entre los distintos propietarios de parcelas o fincas.

Su ejecucin requiere la realizacin de obras accesorias de urbanizacin, que no supongan a los efectos del Plan General, la reforma o renovacin integral de la urbanizacin.

El documento de Avance ha calificado como actuaciones de dotacin aquellas que se proyecten sobre una superficie mxima de cinco hectreas.

b) Suelo Urbano pendiente de transformacin mediante Actuacin de Reforma o Renovacin Urbana Integral Incorporada (UI). Se integran en esta situacin:

Los suelos integrados por solares y/o parcelas o fincas incluidas en mbitos del Plan General de 1997 (unidades de ejecucin en Cascos Histricos, APIs, APEs, APRs y MPGs), que se encuentren en fase de desarrollo del proceso de equidistribucin de beneficios y cargas, entre los distintos propietarios de parcelas o fincas para la ejecucin del planeamiento urbanstico, en los que se mantiene las determinaciones estructurantes del Plan General de 1997. Su ejecucin requerir la realizacin de obras de urbanizacin que pueden calificarse como integrales a los efectos de este Plan General.

Se considerarn en fase de desarrollo o ejecucin del planeamiento urbanstico:

APIs, APEs y UEs: en los que se haya producido la estimacin de la iniciativa de compensacin, o en el caso del sistema de expropiacin, se haya iniciado el expediente expropiatorio con determinacin de su justiprecio.

mbitos en los que resulta necesaria la equidistribucin de beneficios y cargas y la ejecucin material del planeamiento, creados mediante modificaciones del Plan General del 1997 aprobadas inicialmente.

APRs que hayan aprobado, al menos inicialmente, la tramitacin de PPRI o figura de planeamiento correspondiente.

c) Suelo Urbano pendiente de trasformacin mediante una Actuacin Nueva de Renovacin o Reforma Urbana Integral (UN):

Suelo integrado por solares y/o parcelas o fincas que precisan para la materializacin de las determinaciones de planeamiento que el Avance propone, de obras de reforma o renovacin integral de la urbanizacin a ejecutar en rgimen de actuacin integrada.

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SECCIN 2. DIVISIONES DEL SUELO URBANO POR RAZN DE LA ORDENACIN URBANSTICA

1. reas homogneas

Son divisiones del suelo urbano delimitadas con el fin de sealar, para cada una de ellas, las condiciones de la ordenacin estructurante, relativas al coeficiente de edificabilidad y el uso global.

El Avance propone una delimitacin de reas homogneas en referencia a parmetros de homogeneidad urbana, funcional, tipolgica y de ordenacin estructurante segn la interseccin de los siguientes mbitos y criterios:

Se consideran reas Homogneas independientes cada una de las reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RUs), mbitos de Regulacin Incorporada (RI) y mbitos de Regulacin Diferida (RDs) contenidas en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.

Tambin se consideran reas Homogneas independientes cada uno de los mbitos de Actuaciones de Dotacin (UA), Actuacin Incorporada (UI) y Actuacin Nueva (UN) contenidas en el Plano de Clasificacin y Categorizacin del Suelo.

En el caso de mbitos de Actuaciones de Dotacin (UA) integradas en reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RU), ambos se consideraran reas Homogneas independientes.

2. mbitos de Regulacin diferida (RD)

El Avance propone la delimitacin de mbitos en los que el Plan General establece la ordenacin bsica estructurante, con remisin ulterior a un instrumento de planeamiento posterior.

3. reas de Regulacin de Condiciones de la Edificacin y reas de Regulacin de Condiciones de Usos

Con el fin de fijar las condiciones de ordenacin urbanstica el Avance propone la distincin de diferentes situaciones para la regulacin de los usos y las edificabilidades:

Regulacin uniforme: Los suelos destinados por el planeamiento a usos rurales no urbanos, usos dotacionales pblicos y actividades complementarias regulan sus condiciones de uso y edificacin de manera homognea para el conjunto del trmino municipal.

Regulacin diferenciada: Los suelos destinados por el planeamiento a usos de actividad econmica y residencial regulan sus condiciones de usos y edificacin de manera territorializada segn las reas y mbitos de regulacin en la que se encuentren.

SECCIN 3. RGIMEN JURDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO URBANO

1. Rgimen urbanstico en suelo urbano

Los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano, consolidado y no consolidado, sern los establecidos en el TRLS08, complementado, en lo que resulte de aplicacin, por lo previsto en la LSCM as como las determinaciones del Plan General que sean de aplicacin.

2. Aprovechamiento real y aprovechamiento patrimonializable

El aprovechamiento real o permitido por el planeamiento es el que se deriva de la aplicacin directa e inmediata de la ordenacin urbanstica, esto es, la superficie edificable que resulta de la

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aplicacin de las determinaciones que sobre cantidad o intensidad de un uso y tipologa establece el planeamiento para un terreno determinado

El aprovechamiento susceptible de apropiacin o patrimonializable por un propietario es aquel que le reconoce la ley en funcin del cumplimiento de los deberes que se regulan en la misma. La aplicacin de este precepto se concreta de la forma siguiente:

a) En suelo urbano consolidado el aprovechamiento patrimonializable de una parcela lucrativa, expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipologa edificatoria a ella asignado por el Plan General, es el aprovechamiento real que le otorga el planeamiento.

b) En el resto del suelo urbano el aprovechamiento es el que se reconozca en funcin de la ejecucin y desarrollo de los instrumentos de planeamiento.

3. Actuaciones de transformacin urbanstica en suelo urbano no consolidado.

En suelo urbano no consolidado slo podrn ejecutarse actuaciones de dotacin y actuaciones de reforma o renovacin urbana.

Se regularn por lo establecido en el TRLS08, aplicado en los trminos que pueda establecer la legislacin autonmica sobre ordenacin urbanstica y, de lo establecido por las presentes normas.

3.1. Actuaciones de dotacin

A efectos de determinar el rgimen de derechos y deberes que comporta su ejecucin, el Avance propone diferenciar entre dos tipos de actuaciones de dotacin:

a) Nuevas actuaciones de dotacin

Se integran en esta clase los solares y/o parcelas, a los que el Avance asigna nuevas condiciones de uso o edificabilidad respecto al PG 97, que comportan deberes asociados a la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica, pudiendo necesitar para su materializacin la realizacin de operaciones de reparcelacin.

Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los siguientes deberes:

1. La realizacin, en su caso, de operaciones de reparcelacin y de obras de urbanizacin que no sean consideradas de reforma o renovacin integral.

2. Cesin de dotaciones pblicas locales en la cuanta que se fije, debiendo cederse urbanizados, en el caso de zonas verdes y viarios. En cada actuacin de dotacin se determinar la forma concreta en que deben cumplirse estos deberes, de acuerdo con lo establecido por la Ley y con lo que a continuacin se indica:

Cuando resulte fsicamente imposible materializar la obligacin de cesin de suelo para dotaciones pblicas en el mbito correspondiente, sea fijo o discontinuo, podr ser sustituida por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, siempre que este incluida dentro del mbito de la actuacin y quede acreditada aquella circunstancia.

No obstante lo anterior, en los supuestos que as se determine, las cesiones de suelo para dotaciones locales, podr sustituirse por su equivalente econmico.

3. Cesin del porcentaje de edificabilidad media ponderada de la actuacin, que ser el correspondientes al 10%, referido a la diferencia entre los usos o edificabilidades iniciales y

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finales homogeneizados segn los coeficientes establecidos por el Plan General. Se podrn monetizar, cuando as se determine.

El Avance propone el siguiente sistema unitario para la cuantificacin de las cargas en el conjunto de actuaciones de dotacin nuevas, en virtud de coeficientes de homogeneizacin diferenciados aplicables por la incorporacin de nuevos usos, tanto para establecer las cesiones de redes locales como el porcentaje de edificabilidad.

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN

Para Cesin de Redes Para Cesin de Edificabilidad

Usos Iniciales Usos Iniciales

Dotacional 0,00 Dotacional 0,00

Equipamiento Privado 0,00 Equipamiento Privado 0,63

Industrial 0,25 Industrial 0,63

Terciario 0,50 Terciario 1,00

Residencial 1,00 Residencial 1,00

Usos Finales Usos Finales

Dotacional Pblico 0,00 Dotacional Pblico 0,00

Actividad Complementaria 0,00 Actividad Complementaria 0,63

Actividad Econmica 0,50 Actividad Econmica 1,00

Residencial 1,00 Residencial 1,00

En virtud de los anteriores, para las actuaciones establecidas en el mismo, el Avance propone, en funcin del uso inicial considerado y del uso final propuesto, las siguientes cargas por cada 100 m de edificabilidad referida al uso final, admitindose, para la cesin de redes, un mximo del 30% de viario computable como cesin mnima.

CAMBIO DE USO: CESIN DE MS DE REDES POR 100 M DE EDIFICABILIDAD FINAL

Usos Iniciales Dotacional E. Privado Industrial Terciario Residencial

Usos Finales

Dotacional Pblico 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Actividad Complementaria 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Actividad Econmica 15,0 15,0 * 0,0 *

Residencial 30,0 30,0 22,5 15,0 0,0

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CAMBIO DE USOS: % CESIN DE EDIFICABILIDAD POR 100 M DE EDIFICABILIDAD FINAL

Usos Inicilales Dotacional E. Privado Industrial Terciario Residencial

Usos Finales

Dotacional Pblico 0.00 % 0.00% 0.00% 0,00% 0,00%

Actividad Complementaria 6,30% 0.00% 0,00% 0,00% 0,00%

Actividad Econmica 10,00% 3,70% * 0,00% *

Residencial 10,00% 3,70% 3,70% 0,00% 0,00%

(*) A establecer en instrumento de desarrollo segn TRLS08, LSCM y Normativa RPG

b) Actuaciones en parcelas incluidas en mbitos incorporados del PG97

Se incluyen en este apartado las unidades de ejecucin en Cascos Histricos, APIs, APEs y APRs del PG97, que si bien no se pueden considerar en fase de ejecucin, el Avance propone que se mantengan las determinaciones estructurantes de edificabilidad, uso y rgimen de cesiones de edificabilidades y dotaciones pblicas, establecidos para cada uno de esos mbitos en el PG97.

Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los siguientes deberes:

1. La realizacin, en su caso, de operaciones de reparcelacin y de obras accesorias de urbanizacin.

2. Cesin de dotaciones pblicas locales en la cuanta fijada en el PG97, que en el caso de zonas verdes y viarios, debern cederse urbanizados.

3. Cesin de plusvalas generadas por el planeamiento, que sern las correspondientes al 10% de la edificabilidad media ponderada, sobre la parcela/s integrantes del mbito. Se podrn monetizar, cuando as se determine.

3.2. Actuaciones de renovacin o reforma urbana

A efectos de determinar el rgimen de derechos y deberes que comporta su ejecucin, el Avance propone diferenciar entre dos tipos de actuaciones de dotacin.

a) Actuacin de reforma o renovacin urbana integral

Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los deberes legalmente establecidos para este tipo de actuacin en la LSCM.

El Avance propone los siguientes porcentajes mximos de viario para computar como estndares mnimos: 50% en el caso de Redes Generales y del 30% en el caso de Redes Locales.

b) Actuacin de reforma o renovacin urbana integral incorporada

Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los deberes legalmente establecidos para este tipo de actuacin, con las siguientes especificidades:

Cesin de superficie destinada a dotaciones locales, que debern estar urbanizadas en el caso de viales y zonas verdes, en la cuanta prevista en el Plan General 1997.

Cesin del 10% de la edificabilidad media ponderada de la actuacin.

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4. Actuaciones de recuperacin urbana

4.1 Definicin y regulacin

Las actuaciones de recuperacin urbana son aquellas que, en aplicacin de lo previsto por la Ley 8/2013, de 26 de junio, tienen por objeto intervenciones en el medio urbano dirigidas a la consecucin de cualesquiera de los siguientes objetivos:

Rehabilitacin de las edificaciones residenciales. Regeneracin de mbitos obsolescentes fsica o funcionalmente mediante la mejora y

reurbanizacin de los mismos o de la realizacin de operaciones de reequipamiento y creacin de dotaciones pblicas.

Renovacin de mbitos de vulnerabilidad mediante actuaciones integrales de reforma urbana, actuacin econmica y social.

Estas actuaciones se regularn por estas normas urbansticas que completarn su desarrollo a travs de la ordenanza municipal correspondiente.

4.2 mbitos sujetos a recuperacin urbana

1. Los mbitos sujetos a regeneracin y renovacin urbana sern delimitados con posterioridad al Plan General, mediante el sistema de indicadores establecidos como instrumento bsico para la gestin y seguimiento de dicho Plan, y previa comprobacin de las circunstancias que impliquen disfunciones en la habitabilidad de los mbitos, situaciones de vulnerabilidad, de obsolescencia fsica y funcional, de inadecuacin en la estructura urbana, en los usos, etc.

Desde el punto de vista de los mbitos, los indicadores se dirigirn a detectar las siguientes circunstancias:

Insuficiencia o degradacin de los requisitos bsicos de funcionalidad seguridad y habitabilidad de las edificaciones.

Pobreza energtica de las edificaciones Degradacin o insuficiencia de la urbanizacin. Vulnerabilidad econmica y social Obsolescencia de mbitos de actividad econmica.

2. Las intervenciones de regeneracin y renovacin urbana debern desarrollarse mediante Planes integrales de recuperacin urbana que incluyan las determinaciones urbansticas contempladas en la Ley 9/2001 para los planes especiales, las actuaciones de carcter econmico y social, y un proceso especfico de participacin ciudadana.

3. Las determinaciones urbansticas se articularan exclusivamente mediante planeamiento de desarrollo de iniciativa pblica

4.3 Determinaciones especficas para la recuperacin urbana

Las intervenciones de recuperacin urbana se desarrollarn de acuerdo con las siguientes determinaciones:

1. Las aprobacin del instrumentos de planeamiento correspondiente implicar loa efectos establecidos por la Ley 8/2013 en su artculo 12.

2. Los mbitos sujetos a renovacin urbana constituirn un rea Homognea en s misma.

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3. Se podr incrementar la edificabilidad, a efectos de garantizar la viabilidad econmica y social de la actuacin, hasta un 15% de la edificabilidad existente mediante la incorporacin de usos residenciales o de actividad econmica.

4. Las reservas de suelo destinado a redes pblicas derivadas del incremento de edificabilidad o cambio de uso se calcularn en funcin de la calificacin de la actuacin como actuacin de dotacin o actuacin de renovacin urbana.

5. El porcentaje pblico de plusvalas que en su caso corresponda a la Administracin ser calculado sobre la diferencia del valor del suelo en origen y el resultante tras el incremento de aprovechamiento.

6. Las actuaciones de renovacin urbana sern de aplicacin a edificios residenciales que se declaren inadecuados al uso residencial por contar con infraviviendas por razones de: accesibilidad, seguridad, superficie y altura, ventilacin e iluminacin, o dotacin de instalaciones, en los trminos siguientes:

a) Inadecuacin por condiciones de accesibilidad: Cuando la vivienda est situada sobre rasante en planta superior a la cuarta (baja ms tres), y careciendo de ascensor ste no pueda ser instalado en hueco de escalera o patio.

b) Inadecuacin por condiciones de seguridad: Cuando en la vivienda se d alguna de las situaciones siguientes:

Que la vivienda est afectada por daos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, que comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad de la misma, y no puedan subsanarse mediante obras de consolidacin.

Que en caso de incendio, en referencia a la normativa de aplicacin, los ocupantes no puedan acceder a espacio exterior en condiciones seguras, o no se puedan establecer condiciones para limitar la extensin del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes, o no se pueda permitir la actuacin de los equipos de extincin y rescate, y no puedan subsanarse dichas situaciones mediante obras de acondicionamiento.

c) Inadecuacin por condiciones de superficie y altura libre: Cuando la vivienda tenga una superficie til inferior a veinticinco (25) metros cuadrados, y que de estos al menos veinte (20) metros cuadrados no cuenten con una altura libre mnima de doscientos cincuenta (250) centmetros. No incluyndose en el cmputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centmetros.

d) Inadecuacin por condiciones de ventilacin e iluminacin: Cuando en la vivienda se d alguna de las situaciones siguientes, y no puedan subsanarse mediante obras de acondicionamiento:

Tener huecos de iluminacin natural con superficie inferior al nueve (9) por ciento de la superficie til de la vivienda.

Tener una superficie practicable de ventilacin inferior al seis (6) por ciento de la superficie til de la vivienda.

Asimismo, se considerarn infraviviendas por inadecuacin todas aquellas que se localicen en planta bajo rasante en los trminos establecidos por estas normas urbansticas.

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e) Inadecuacin por dotacin de instalaciones: Cuando la vivienda carezca de alguna de las siguientes dotaciones y su implantacin no pueda realizarse mediante obras de acondicionamiento.

Instalacin de electricidad Instalacin de abastecimiento de agua Instalacin de evacuacin de agua y saneamiento Aseo ventilado con una dotacin mnima de lavabo, inodoro y ducha. Cocina ventilada con instalacin de agua y saneamiento.

7. Se considerar edificio inadecuado para el uso residencial aquel que rena condiciones de infravivienda al menos sobre el cincuenta por ciento (50%) de la superficie til construida sobre rasante, descontados los elementos comunes.

8. Se garantizar en los trminos legalmente establecidos el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar en el desarrollo de las actuaciones necesarias.

CAPTULO 3. RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

SECCIN 1. DISPOSICIONES GENERALES

1. Definicin de suelo urbanizable

Tienen la consideracin de suelo urbanizable los terrenos que el Plan General adscribe a esta clase de suelo por coincidir en ellos las circunstancias previstas en la LSCM: la improcedencia de ser clasificados como suelos urbanos o no urbanizables de proteccin.

Podrn ser objeto de transformacin urbana en las condiciones que fije al efecto el planeamiento general.

2. Categoras de suelo urbanizable.

Dentro del suelo urbanizable se diferencian las categoras establecidas por la LSCM.

A) Suelo urbanizable sectorizado

1. Integrado por los terrenos que el planeamiento general prev expresamente que deben transformarse en suelo urbano.

2. De acuerdo con el Plano de Clasificacin y Categorizacin del suelo, en el Avance se incluye en esta categora solo el suelo urbanizable pendiente de transformacin mediante actuacin de nueva urbanizacin incorporada identificado con el cdigo Z1: hace referencia a suelos integrados por parcelas o fincas incluidas en mbitos de suelos urbanizables del Plan General de 1997 (UZIs, UZPs o UNPs), que han iniciado su ejecucin mediante el inicio de tramitacin del instrumento de ordenacin pertinente y en los que se mantienen las determinaciones estructurantes del PG97

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B) Suelo urbanizable no sectorizado

1. Se integran en esta categora los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable.

2. De acuerdo con el Plano de Clasificacin y Categorizacin del suelo, en el Avance se incluye en esta categora el suelo urbanizable que no se prev expresamente su transformacin en suelo urbano.

3. En el Avance la totalidad del suelo urbanizable que no es suelo urbanizable sometido a transformacin mediante actuacin de nueva urbanizacin incorporada), se considera a todos los efectos como Suelo Urbanizable No Sectorizado.

SECCIN 2. RGIMEN JURDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO URBANIZABLE

1. Rgimen urbanstico del suelo urbanizable sectorizado incorporado

Los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado incorporado sern los establecidos por los instrumentos de planeamiento urbanstica que los regulan.

Su edificacin se condiciona a la materializacin de las cargas urbansticas (urbanizacin, cesin de dotaciones y de edificabilidad) establecidas en los instrumentos ordenacin y de gestin que se incorporan.

2. Rgimen urbanstico del suelo urbanizable sectorizado de nueva delimitacin y del suelo urbanizable no sectorizado

Los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado, sern los establecidos en el TRLS08, complementado, en lo que resulte de aplicacin, por lo previsto en la LSCM as como las determinaciones que se establezcan por el Plan General.

CAPTULO 3. RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIN

1. Definicin del suelo no urbanizable de proteccin

Tienen la consideracin de suelo no urbanizable de proteccin aquellos espacios en los que, de acuerdo con el modelo territorial elegido, los valores naturales intrnsecos, sus caractersticas ambientales o paisajsticas o las limitaciones o servidumbres de derecho pblico que le afectan, se preserven del proceso de transformacin urbana conforme al informe de sostenibilidad ambiental.

2. Categoras

En el Plano de Clasificacin y Categorizacin de Suelo, se integran en esta clase de suelo:

a) Suelos no urbanizables de proteccin, sometidos a algn rgimen especial de proteccin incompatible con su transformacin de acuerdo con el planeamiento regional territorial o la legislacin sectorial, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en funcin de su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del dominio pblico.

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b) Suelos no urbanizables de especial proteccin que el planeamiento regional territorial y el planeamiento urbanstico, considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por sus valores agrcolas, forestales, ganaderos o por sus riquezas naturales.

c) Suelo no urbanizable por la necesidad de dotar de especial proteccin algunas infraestructuras (carreteras o aeropuertos) o terrenos sometidos a servidumbres pblicas que resultan incompatibles con su transformacin en suelos urbanos

3. Rgimen urbanstico del suelo no urbanizable de proteccin

El contenido urbanstico del derecho de propiedad en el suelo no urbanizable de proteccin, comprender con carcter general, los derechos y deberes previstos en el TRLS08 y en la LSCM.

El rgimen de derechos y deberes ser el establecido en el TRLS08, en la LSCM y en legislacin sectorial de aplicacin, as como en el Plan General, segn los casos.

El Avance propone un rgimen complementario de intervenciones admisibles y prohibidas, as como las condiciones en que pueden ser autorizadas, en los Ttulo reguladores de las condiciones particulares de los usos pormenorizados.

TTULO 3. CONDICIONES DE LA EDIFICACIN

El Ttulo 3 tiene por objeto la regulacin de las determinaciones urbansticas que condicionan el modelo de ocupacin en el territorio, y en particular de los parmetros edificatorios de dicho modelo.

La ordenacin de los parmetros edificatorios, que sirven para establecer la configuracin de la edificacin sobre la parcela, va a permitir materializar en forma construida la ordenacin urbana. Desde esta perspectiva, corresponde a la ordenacin urbanstica municipal establecer condiciones de distinto alcance: unas ms estructurantes, porque son decisivas en la conformacin de la morfologa urbana al controlar la parcela y el comportamiento de la edificacin en la misma, (tamao de parcela, ocupacin, edificabilidad) y otras que regulan el resto de parmetros edificatorios (condiciones de seguridad, salubridad, condiciones estticas, etc.). Estas condiciones actan como elementos aseguradores de una regularidad edificatoria, que garantiza, dentro de la ciudad, una lgica espacial y una calidad constructiva homogneas, por encima de las diferencias que puedan derivarse de la aplicacin de otras condiciones particulares.

En este punto, la regulacin que propone el Avance viene marcada por uno de los objetivos pretendidos por la RPG, que es el de simplificar y flexibilizar la normativa, permitiendo la incorporacin al documento de las Normas Urbansticas slo de aquellas determinaciones que se consideran indispensables, bien por exigirlo as la legislacin urbanstica de aplicacin, o bien por resultar necesarias para la definicin y articulacin del modelo de ciudad elegido.

La decisin de alcanzar esta finalidad es la que ha conducido a un cambio del sistema previsto en el Plan General de 1997. Si en este documento se inclua la regulacin de los parmetros de edificabilidad, salubridad, ventilacin e iluminacin, seguridad, condiciones estticas y tratamiento del entorno, la propuesta que formula el Avance es bien distinta, en cuanto propone incluir dentro del texto de las normas urbansticas exclusivamente la regulacin de las determinaciones que afectan a las condiciones de parcela, ocupacin, edificabilidad y aprovechamiento. El resto de regulaciones asociadas a otros parmetros generales de edificacin: las condiciones de volumen y forma, condiciones estticas o condiciones higinicas, por su carcter de determinaciones de ordenacin pormenorizada, sern reguladas mediante las ordenanzas municipales que se aprueben en ejecucin y desarrollo del Plan General.

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Con esta forma de separar la regulacin de las condiciones de edificacin se contina la lnea de ordenacin propia en nuestro sistema desde la Ley del Suelo de 1956 que admiti la escisin de las normas de edificacin en dos instrumentos distintos: por un lado, las propias normas urbansticas anejas a los planes que forman parte de los mismos; y por otro las ordenanzas de edificacin, entendidas en sus aspectos puramente tcnicos, sanitarios, de seguridad y de regulacin de las relaciones de vecindad y servidumbres legales urbanas, que son las que se corresponden hoy con el objeto del artculo 32 de la LSCM.

En el momento actual, esta divisin de la regulacin de condiciones de edificacin en dos niveles se completa con el criterio de regular, en ambos, solo los parmetros urbansticos que tienen relacin directa con la construccin de la ciudad, que constituye el fin ltimo de la ordenacin urbanstica. Por lo tanto, todo lo que aparece regulado en la normativa sectorial y en particular en el Cdigo Tcnico de la Edificacin no debe tener una regulacin especfica en el mbito urbanstico ya que si as lo fuera, esta regulacin sera redundante o en su defecto contradictoria y slo aportara confusin a las determinaciones del Plan General.

Los beneficios de esta forma de proceder son inmediatos, ya que la incorporacin a la Ordenanza Municipal de los parmetros de edificacin, que pueden considerarse como determinaciones pormenorizadas, y la renuncia a la sobredeterminacin normativa, permite otorgar a la regulacin de esta materia una flexibilidad y claridad mucho mayor.

Junto a ese modo de proceder, el Avance introduce la regulacin de dos aspectos novedosos que no tienen antecedentes en la normativa de los planes precedentes pero que se consideran muy importantes para el desarrollo de las estrategias de Regeneracin Urbana y de Fomento de la Red Ambiental: se trata de los Espacios Vinculados a la Edificacin y el Factor Verde. De acuerdo al criterio anteriormente expuesto, estas condiciones tendrn una regulacin bsica estructurante en el Plan General y un desarrollo pormenorizado en las ordenanzas correspondientes.

Una vez hechas estas aclaraciones, cabe sealar que para la definicin de las condiciones particulares de edificacin el Avance propone los criterios siguientes:

a) Diferencia las reas de Regulacin Directa (dotacionales pblicos, actividades complementarias y RE) de los mbitos diferidos de condiciones de edificacin (RD).

b) En las reas de Regulacin Directa, es el propio Plan General, el que a travs de sus normas urbansticas establece la regulacin finalista de las condiciones particulares de edificacin que permitirn desarrollar el proceso urbanstico en cada parcela.

c) Para establecer las condiciones particulares de edificacin aplicables al uso residencial y de actividades econmicas divide el suelo urbano en ocho (8) reas de Regulacin de Condiciones de Edificacin (RE), algunas de las cuales son subdivididas en grados, fijando las determinaciones de ordenacin de la edificacin correspondientes en cada una de ellas.

d) Las reas de Regulacin de Condiciones de Edificacin (RE) son las siguientes: RE.1 Conservacin; RE2. Incorporada; RE3. Volumetra Especfica; RE4 Manzana Cerrada; RE5 Bloque abierto; RE6 Actividad econmica/productiva; RE7 Baja densidad; y RE8 Vivienda unifamiliar.

e) Para establecer las condiciones particulares de edificacin aplicables a las parcelas calificadas con otros usos urbanos: dotacional pblico y actividades complementarias el Avance propone una regulacin nica que se aplica de una manera general, cualquiera que sea la localizacin en el espacio de esas parcelas.

f) En el caso de los usos no urbanos el Avance propone una regulacin que est condicionada por la legislacin sectorial que pueda resultar de aplicacin en los terrenos afectados.

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g) Por ltimo, en los mbitos diferidos de condiciones de edificacin, el Plan General interpone entre sus determinaciones y la edificacin un instrumento de desarrollo intermedio.

CAPTULO 1. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIN

1. Definicin

Son las determinaciones a las que debe sujetarse la edificacin por sus propias caractersticas, que se establecen con el fin de asegurar la materializacin del derecho a la edificacin conforme al modelo de ocupacin contemplado por el planeamiento.

2. Alcance

1. Se incluyen en las normas urbansticas aquellos parmetros que se consideran indispensables por exigirlo la legislacin urbanstica de aplicacin o por resultar necesarios para la definicin y articulacin del modelo de ocupacin. Los restantes parmetros urbansticos, incardinados en sus correspondientes condiciones de la edificacin, sern desarrollados mediante las ordenanzas que, a tal efecto, se dicten en desarrollo y ejecucin del Plan General.

2. Las condiciones de edificacin se aplicarn a los siguientes parmetros:

a) Condiciones de parcela.

b) Condiciones de ocupacin de parcela.

c) Condiciones de edificabilidad.

3. Las condiciones generales de la edificacin sern las reguladas en el presente Ttulo, salvo indicacin especfica en contra, en la regulacin particular del rea de Regulacin de Condiciones de la Edificacin (RE) de aplicacin o en la ficha correspondiente de condiciones de uso y edificacin.

SECCIN 1. CONDICIONES DE PARCELA

1. Definicin de parcela

Tiene la consideracin de parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o en el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanstico independiente.

2. Clases de parcela

Se pueden diferenciar las siguientes clases:

1. Por su aptitud para la edificacin.

a) Edificable.

b) No edificable.

2. Por su situacin en el espacio.

a) Parcela en la rasante.

b) Parcelas superpuestas en la rasante, subsuelo y/o vuelo.

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3. Linderos

Son las lneas perimetrales que conforman el polgono que delimita una parcela y la distinguen de sus colindantes.

4. Superficie

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