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MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 2 DEL PLAN PARCIAL

EMPLAZAMIENTO: SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA”. MUNICIPIO: MANISES PROMOTOR: REYAL URBIS, S.A.

REDACTOR: I.D. PROYECTOS ARQUITECTÓNICOS, S.L.P.

SEPTIEMBRE de 2009 FRANCISCO J. REYES MEDINA JOSE LUIS TOLBAÑOS UREÑA

ARQUITECTO ARQUITECTO

SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA”. MODIFICACIÍN PUNTUAL Nº2

1

I.D. PROYECTOS ARQUITECTÓNICOS. S.L.P.

Septiembre de 2009

ÍNDICE 1 MEMORIA INFORMATIVA ..................................................................................... 2

1.1 ANTECEDENTES........................................................................................... 2 1.2 OBJETO Y ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN ............................................. 2 1.3 PROCEDIMIENTO DE LA MODIFICACIÓN................................................... 4 1.4 ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN ................................................................... 5 1.5 CONDICIONES ACTUALES DEL ÁMBITO.................................................... 6

1.5.1 Condiciones Topográficas........................................................................... 6 1.5.2 Estado De La Urbanización ........................................................................ 6

1.6 SITUACIÓN URBANÍSTICA ACTUAL ............................................................ 9 1.6.1 Normas Urbanísticas del Plan Parcial Sector 3 “Plaza De La Leña” .......... 9 1.6.2 FICHA PARCELA...................................................................................... 11

1.7 PLANOS DE INFORMACIÓN....................................................................... 14 2 MEMORIA JUSTIFICATIVA ................................................................................. 15

2.1 ALCANCE Y DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA.......... 15 2.2 JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA............................ 16 2.3 DETERMINACIONES URBANÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA” QUE RESULTAN MODIFICADAS. ................................... 17

2.3.1 Normas Urbanísticas Modificadas ............................................................ 17 2.3.2 Ficha Parcela Resultante .......................................................................... 19

2.4 PLANOS DE ORDENACIÓN ........................................................................ 22


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1 MEMORIA INFORMATIVA

1.1 ANTECEDENTES Tras la oportuna tramitación administrativa, mediante Acuerdo plenario del Ayuntamiento de Manises de fecha 30 de octubre de 2.004, se dispuso aprobar la Alternativa Técnica del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector de suelo urbanizable residencial Nº 3 denominado “Plaça de la Lenya” de dicha localidad, formulada por la Inmobiliaria Urbis, S.A., comprensiva de Memoria de Programa, Plan Parcial y Proyecto de Urbanización.

Posteriormente se aprueba el Proyecto de Reparcelación del Sector Residencial Nº 3, en el cual se contempla la adjudicación a la INMOBILIARIA URBIS, S. A. de las parcelas resultantes nº 1 de 2.893,08 m² y nº 3 de 1.852,98 m² de superficie.

Con posterioridad al Proyecto de Reparcelación antes mencionado se transmiten ambas parcelas a ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE, actual propietario de las mismas.

Finalmente debe señalarse que en mayo de 2.006 se aprueba la Modificación puntual Nº 1 del Plan Parcial del citado sector que reordena las alineaciones de la manzana de uso dotacional, y por lo tanto no afecta a las manzanas a las que se refiere el presente documento.

1.2 OBJETO Y ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN La modificación que se propone afecta a las Manzanas 1 y 3 y tiene por objeto:

EN LA MANZANA 1 A. Hacer posible la implantación del uso residencial en la planta baja de la

edificación situada en la manzana 1, para mejorar la accesibilidad a personas con movilidad reducida, y debido a la baja comercialización de una planta terciaria con un único frente de fachada con desnivel de 6 m.

B. Evitar la barrera visual que supondría la ejecución del bloque según la ordenanza vigente, dejando dos aperturas a partir de la planta primera de aproximadamente 18,90 m de longitud, para evitar un frontón edificatorio.

C. Reajustar las alineaciones de la edificación en la parcela 1 del Plan Parcial SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA” de Manises, motivada por las infraestructuras que atraviesan actualmente el solar.

EN LA MANZANA 3

A. Definir la ubicación de la reserva dotacional para equipamientos de infraestructura de servicio urbano, para uso de Centros de Transformación (SID)

B. Reajustar las alineaciones de la Manzana 3 de uso lucrativo, motivada por la reserva antes mencionada

C. Modificar los parámetros urbanísticos referentes a la posición de la edificación residencial en la parcela, propiciando una mayor amplitud espacial alrededor a la Escuela de Teatro José Sancho.


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Para lo cual se propone el régimen y parámetros urbanísticos correspondientes propios de la ordenación pormenorizada.

Son las determinaciones propias de la ordenación pormenorizada de acuerdo con el art. 37 de la LEY 16/2005 de 30 de diciembre, URBANÍSTICA VALENCIANA:

“1. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, y, en particular, las siguientes:

…b) Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.

c) Fijación de alineaciones y rasantes…

e) Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la ordenación estructural.

f) Regulación de las condiciones de la edificación de cada zona de ordenación, sobre y bajo rasante, como edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas.

g) Ordenanzas generales de edificación…

Esta modificación a parte de reflejar en los cuadros, ordenanzas y planos correspondientes, las parcelas y superficies destinadas a reserva dotacional para Centros de Transformación (SID) y áreas que se suman a la reserva de suelo dotacional de zona verde y red viaria; ajusta los coeficientes de edificabilidad neta de las manzanas afectadas por la ubicación de dichas parcelas con la finalidad de que las edificabilidades totales de las diferentes parcelas residenciales EDA definidas ya en el proyecto de reparcelación no se vean alteradas.

En ningún momento con esta modificación se alteran los estándares de red primaria, y no se aumenta la edificabilidad total del plan parcial. Dado que el carácter de la presente modificación afecta únicamente a elementos de la ordenación pormenorizada según el artículo 37 de la LEY 16/2005, DE 30 DE DICIEMBRE, DE LA GENERALITAT, URBANÍSTICA VALENCIANA, la aprobación definitiva de este documento corresponde al municipio.


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1.3 PROCEDIMIENTO DE LA MODIFICACIÓN De acuerdo con el artículo 87 de la LEY 16/2005 URBANÍSTICA VALENCIANA (en adelante LUV) “los planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos por los… particulares” El artículo 94 de la LUV establece que “las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan”. En referencia a lo anterior, el DECRETO 67/2006, DE 12 DE MAYO, DEL CONSELL POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA (en adelante ROGTU), en su artículo 223.1, agrega que las modificaciones se llevarán a cabo ”sin necesidad de reiterar aquellas actuaciones propias de la exposición al público de los Programas, y ello sin perjuicio de que quien tenga adjudicada la gestión indirecta pueda tramitar por sus propios medios la publicación y la notificación de esa exposición al público”. No obstante, el artículo 90.2 de la LUV expresa que “cuando los documentos anteriores (Planes parciales) no sean promovidos con motivo de un programa de actuación integrada se someterán a información pública por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a) de la presente ley para los planes generales”

Además, considerando que la modificación que se propone no implica cambios en la ordenación estructural se entiende que, conforme al artículo 91.1 de la LUV, “corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y Programas de iniciativa municipal o particular, siempre que no modifiquen la ordenación estructural.” Así también lo establece el artículo 121.3 del ROGTU en cuanto que “es competencia municipal la aprobación y modificación de la ordenación pormenorizada”.


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1.4 ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN El ámbito de la Modificación Puntual Nº 2 incluye las Manzana 1 y 3 del Plan Parcial del Sector 3 “Plaza de la Leña”, y se grafía en el esquema abajo presentado y en los planos de información adjuntos.

La Manzana 1 limita al frente con la Calle Juan Pablo II de nueva ordenación y de dominio y uso público, mientras que el resto de la parcela linda con la zona verde pública. Tiene una superficie de 2.893,08 m2s

La Manzana 3 está limitada al Noreste por la Calle Juan Pablo II, al oeste por la Calle Maestro Joaquín Rodrigo Vidre y al sureste por la Calle Françes Ferrer Pastor. Tiene una superficie de 1.852,98 m2s

Ambas manzanas corresponden a la zona de ordenación urbanística de Edificación Abierta Residencial (EDA), siendo aplicables a las mismas los parámetros urbanísticos propios de este tipo de parcelas, establecidos en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial SECTOR 3.

EQ

ZV

EQ

EDA2

EDA4

EDA5

EDA1

Calle Juan Pablo II

Calle F

. Ferr

er Pas

tor

Calle M

aestro J. Rodrigo Vidre

Ilustración 1. Ámbito de Modificación dentro del Sector 3 “Plaza de la Leña”


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1.5 CONDICIONES ACTUALES DEL ÁMBITO

1.5.1 CONDICIONES TOPOGRÁFICAS Respecto de la Manzana 1, el linde suroeste viene dado por la Calle Juan Pablo II de la nueva ordenación. Existe un desnivel de casi 6 m entre las cotas de rasante de la calzada de la calle en dirección del oeste a este. También existe un desnivel de hasta 1,50 m entre el linde suroeste y el linde noreste de la manzana que da a la zona verde que a su vez presenta un fuerte descenso de cotas en dirección noreste.

Las condiciones topográficas y la ordenación de la red viaria obligan a plantear los accesos al futuro bloque residencial desde la fachada suroeste (Calle Juan Pablo II).

De la Manzana 3, destacar que está delimitada por las calles Juan Pablo II, Maestro Joaquín Rodrigo Vidre y Françes Ferrer Pastor, con un desnivel en sentido noroeste a sureste.

El levantamiento topográfico de la urbanización se incluye en los planos de información.

1.5.2 ESTADO DE LA URBANIZACIÓN En la zona se han ejecutado las correspondientes obras de urbanización, proporcionando todos los elementos de acceso e infraestructuras que permiten la edificación en los nuevos solares definidos en la ordenación.

Para alimentar la potencia eléctrica estimada para el sector se ejecutaron tres (3) Centros de Trasformación. Dos de ellos se ubicaron en el extremo sureste de la manzana 1, y un tercero en el extremo sureste de la Manzana 3, ambas objeto de esta modificación puntual (ver imágenes presentadas a continuación).

Imagen 1. Vista hacia el extremo Sureste de la Manzana.


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Imagen 2. Vista de la Calle Juan Pablo II

Por otro lado, durante la ejecución de las obras de urbanización se halló el trazado real de la red de abastecimiento existente (de 1.000 mm de diámetro y a más de 3,00 m de profundidad) que no coincide con el trazado previsto inicialmente en el proyecto a base de la información facilitada por el Ayuntamiento y la compañía suministradora. Esta infraestructura crea, en el extremo noroeste de la manzana residencial 1, una servidumbre relativa a la conducción de agua potable.

Imagen 3. Vista de la canalización de abastecimiento.


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2

3

5

C3

4

1

13

3.5

RED DE ABASTECIMIENTO EXISTENTECONTEMPLADA EN EL PAI DE ACUERDOCON LA INFORMACIÓN DE LA COMPAÑÍA SUMINISTRADORA

RED DE ABASTECIMIENTO EXISTENTESITUACIÓN REAL

17

CENTROS DE TRANSFORMACIÓNEJECUTADOS

3.6

8.5

Ilustración 2. Esquema de localización de las infraestructuras que afectan a la Manzana 1 y 3


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1.6 SITUACIÓN URBANÍSTICA ACTUAL

1.6.1 NORMAS URBANÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA” Las características de uso, tipología, edificabilidad, coeficiente de ocupación, número de plantas y altura reguladora de la Manzana 1 vienen definidas en la Sección 1ª del Capítulo III “Parámetros de la Edificación y Régimen de Usos Particulares de cada Zona de Ordenanza” de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial SECTOR 3, que se reproduce a continuación:

SECCIÓN 1ª

ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA RESIDENCIAL (EDA)

Artículo 9 1. Ámbito de la Normativa

Zona destinada en el Plan Parcial a edificación de tipología bloque exento.

Artículo 10 2. Condiciones de uso a) Uso Dominante: Residencial Plurifamiliar. b) Usos Compatibles: (Los establecidos en el art.7.2 de las NNUU.)

a. Actividades artesanales y talleres (sólo en caso de actividades inocuas o calificadas sólo como molestas) instalándose siempre en planta baja.

b. Espectáculos y salones de reunión en planta baja o en edificio exclusivo, prohibiéndose las discotecas.

c. Hospedaje.

d. Comercial, en planta baja o en edificio exclusivo.

e. Oficinas.

f. Garaje en planta baja y sótano.

g. Gasolineras, en parcelas aisladas con una separación de las edificaciones de 9 metros.

h. Docente público y privado. Cuando se trate de centros de hasta 50 alumnos se establecerán en planta baja o en edificio exclusivo, y cuando rebasen dicha cifra necesariamente en edificio exclusivo.

i. Deportivo público y privado: las misma condiciones que en al apartado (h).

j. Servicios de interés público y social, en planta baja o en edificio exclusivo.

c) Usos Incompatibles: (Los establecidos en el art.7.2 de las NNUU.)

Los no especificados anteriormente.

Artículo 11. Condiciones de parcela

Superficie Mínima: 400 m2.


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Artículo 12. Parámetros de la Edificación. a) Modo de Ordenación: Edificación aislada. b) Número máximo de plantas: VI, siendo la planta baja de uso exclusivo

terciario, a no ser que el terciario haya quedado agotado con anterioridad en un edificio exclusivo y en este caso la planta baja se podrá destinar a residencial.

c) Altura Regulada: 19 m. d) Profundidad edificable:

Plantas altas, la profundidad máxima será de 14 metros.

Planta baja, si el uso destinado es Terciario la ocupación podrá ser del 100% siempre que no se supere el máximo de edificabilidad Terciaria del Plan. Si el uso es residencial se ajustará a la alineación de fachada de las plantas superiores.

A continuación se detalla el reparto de la edificabilidad entre las manzanas residenciales:

Manzanas 1 2 3 4 5

Tipología LIBRE LIBRE LIBRE VP LIBRE VP LIBRE

Superficie manzanas (m2s) 2893.08 1085.98 1852.98 1948.41 2891.2

Unidades de aprovecham. 14512.00 5808.70 7443.12 547.33 8103.97 5710.44 2169.39

Edificabilidad (m2t) 13519.58 5411.47 6934.11 774.84 7549.77 8084.15 2021.04

Coef de edificabilidad 4.6731 4.9830 3.7421 4.2725 3.4952

Coef de homogeneización 1.0734 1.0734 1.0734 0.7064 1.0734 0.7064 1.0734

m2t de TER 2390.36 1085.98 1436.31 1925.3 2021.038


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1.6.2 FICHA PARCELA

MANZANA 1 DESCRIPCION:

Solar edificable con forma irregular, con una superficie de DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS Y SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS sito en la Unidad de Ejecución Única del Sector 3 “PLAÇA DE LA LLENYA” del Plan General de Ordenación urbana de Manises.

LINDES: • Norte: Finca resultante ZV-1 • Sur: Calle Juan Pablo II • Este: Finca resultante ZV-1 • Oeste: Calle Juan Pablo II

SUPERFICIE DE LA

PARCELA (m2)

2.893,08

EDIFICABILIDAD TOTAL(m2t)

13.519,58

EDIFICABILIDAD

RESIDENCIAL (m2t)

11.129,22

EDIFICABILIDAD TERCIARIA (m2t)

2.390,36

USO: Residencial y terciario.


Solar edificable con forma irregular, con una superficie de MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS METROS NOVENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS sito en la Unidad de Ejecución Única del Sector 3 “PLAÇA DE LA LLENYA” del Plan General de Ordenación urbana de Manises.

LINDES: • Norte: Calle Juan Pablo II • Sur: Calle Maestro Joaquín Rodrigo Vidre en su intersección con

la Calle Françes Ferrer Pastor • Este: Calle Françes Ferrer Pastor y Calle Juan Pablo II • Oeste: Calle Maestro Joaquín Rodrigo Vidre

SUPERFICIE DE LA

PARCELA (m2)

1.852,98

EDIFICABILIDAD

TOTAL(m2t)

6.934,11

EDIFICABILIDAD

RESIDENCIAL(m2t)

5.497,80


1.436,31



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MANZANA 1:


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MANZANA 3:


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1.7 PLANOS DE INFORMACIÓN

A.1 Situación y Emplazamiento A.2 Ámbito de la Modificación Nº 2


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2 MEMORIA JUSTIFICATIVA 2.1 ALCANCE Y DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA Se modifica el Plan Parcial con el objeto de propiciar la implantación en planta baja de vivienda adaptada a personas con movilidad reducida. Existen además circunstancias que justifican la redistribución de usos en el Sector y así evitar superficies proyectadas para contener funciones comerciales y sociales que permanecerían vacías. Por todo ello se propone eliminar la incompatibilidad con el uso residencial en la planta baja de la edificación de la manzana 1. Las circunstancias antes mencionadas son:

- La ubicación de la manzana constituye borde urbano. Es sabido que la ubicación de las actividades comerciales en una población debe de ir asociada a las zonas de mayor concentración de los habitantes, a la abundancia de los servicios comerciales y buena visibilidad. Son las características que no posee un edificio con la condición de borde urbano.

- Las acusadas pendientes del ámbito, su escasa profundidad edificable (13 m) y la posibilidad de acceder a la manzana únicamente desde la calle Juan Pablo II. Estas circunstancias, si bien, dificulta la instalación de usos terciarios, son propicias para la ubicación de las viviendas en planta baja del edificio, sobre todo gracias al desnivel de hasta 1,50 m entre el linde suroeste y el linde noreste de la manzana que da a la zona verde.

Por otro lado, se modifica el Plan Parcial con el objeto de calificar como suelo dotacional las áreas reservadas para la implantación de Centros de Transformación (que se identifican con las siglas SID en el plano de ordenación H) y las zonas de servidumbre relativa a la conducción de agua potable de gran diámetro. Esto, a su vez, motiva el reajuste en las alineaciones de las Manzanas 1 y 3 del Plan Parcial SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA” de Manises.

En razón de lo antes mencionado, en la MANZANA 1 se propone:

- La eliminación de la incompatibilidad con el uso residencial en planta baja.

- La cesión a favor de la Administración pública de 39,77 m² de suelo en el extremo noroeste de la Manzana 1 correspondientes a la servidumbre de conducción de agua potable que ocupa una franja de 3 m de ancho (aproximadamente 1,50 m a cada lado del eje de la conducción). Se califican como red viaria (SRV).

- La Cesión de 190.57 m² de suelo en el extremo sureste de la Manzana 1, de los cuales 64,58 m² corresponden a la reserva dotacional para Centros de Transformación (SID-1) y los 125,99 m² restantes para zonas verdes del sector.

- Número máximo de plantas: VI.

- Altura Regulada: 19 m.

- A partir de la planta primera dos aperturas entre los bloques de edificación, de aproximadamente 18,90 m de longitud, para evitar la barrera visual que supondría la ejecución del bloque según la ordenanza vigente


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Respecto de la MANZANA 3, se propone modificar las condiciones de edificación establecidas en el Plan Parcial vigente (profundidad edificable y, consecuentemente alineación a vial) con el objeto de ampliar espacialmente el entorno de la Escuela de Teatro José Sancho favoreciendo la configuración de una singularidad espacial que acentúe el carácter monumental del mismo. Para ello se propone eliminar la profundidad edificable obligatoria (14m) y permitir la libre disposición del bloque de edificación residencial en la manzana, sin perjuicio de la ocupación en planta baja por parte de los usos terciarios, que podrá ser del 100%. Por otro lado, suelo en el extremo este de la Manzana, se establece la reserva de dotacional de 30,07m² para Centros de Transformación (SID-2).

2.2 JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA Se considera que la Modificación propuesta para la Manzana 1 es conveniente pues permitirá:

1. La introducción del régimen de compatibilidad de usos terciarios y residenciales en la planta baja de la edificación en la manzana 1, mejorando las condiciones de accesibilidad.

2. La adaptación de las alineaciones previstas en el Plan Parcial a la realidad de las servidumbres existentes y la reserva para Centro de Transformación (SID-1), evitando retranqueos y trazados forzados y mejorando la configuración de los viales y espacios públicos.

3. La regulación de los parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de la edificación para evitar la creación de una barrera visual en el límite de suelo urbano.

Respecto de la Manzana 3, la modificación propuesta permitirá:

1. El ajuste de los parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela y, consecuentemente, la generación de una singularidad espacial que acentúa la importancia de la Escuela de Teatro en la escena urbana.

2. La calificación de la reserva para Centro de Transformación (SID-2) y, por lo tanto, la adaptación de las alineaciones previstas en el Plan Parcial para la manzana.


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2.3 DETERMINACIONES URBANÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR 3 “PLAZA DE LA LEÑA” QUE RESULTAN MODIFICADAS. Como consecuencia de la modificación operada, resultan alterados las siguientes determinaciones y documentos:

2.3.1 NORMAS URBANÍSTICAS MODIFICADAS Resultan modificados los siguientes artículos, quedando redactadas como sigue (texto modificado en cursiva y subrayado):

SECCIÓN 1ª

ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA RESIDENCIAL (EDA)

Artículo 9 3. Ámbito de la Normativa

Zona destinada en el Plan Parcial a edificación de tipología bloque exento.

Artículo 10 4. Condiciones de uso a) Uso Dominante: Residencial Plurifamiliar. b) Usos Compatibles: (los establecidos en el art.7.2 de las NNUU.)

a. Actividades artesanales y talleres (sólo en caso de actividades inocuas o calificadas sólo como molestas) instalándose siempre en planta baja.

b. Espectáculos y salones de reunión en planta baja o en edificio exclusivo, prohibiéndose las discotecas.

c. Hospedaje.

d. Comercial, en planta baja o en edificio exclusivo.

e. Oficinas.

f. Garaje en planta baja y sótano.

g. Gasolineras, en parcelas aisladas con una separación de las edificaciones de 9 metros.

h. Docente público y privado. Cuando se trate de centros de hasta 50 alumnos se establecerán en planta baja o en edificio exclusivo, y cuando rebasen dicha cifra necesariamente en edificio exclusivo.

i. Deportivo público y privado: las misma condiciones que en al apartado (h).

j. Servicios de interés público y social, en planta baja o en edificio exclusivo.

c) Usos Incompatibles: (Los establecidos en el art.7.2 de las NNUU.)

Los no especificados anteriormente.


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Artículo 11. Condiciones de parcela

Superficie Mínima: 400 m2.

Artículo 12. Parámetros de la Edificación. a) Modo de Ordenación: Edificación aislada. b) Número máximo de plantas:

- VI, siendo la planta baja de uso exclusivo terciario, a no ser que el terciario haya quedado agotado con anterioridad en un edificio exclusivo y en este caso la planta baja se podrá destinar al uso residencial.

- En la manzana 1, la planta baja se podrá destinar al uso residencial, la edificación se deberá componer disponiendo un mínimo de dos aperturas -de aproximadamente 18,90 metros- entre las edificaciones de un número máximo de VI plantas (incluyendo planta baja). En estos tramos intermedios sólo se permitirá I planta de edificación. Las terrazas generadas podrán ser aprovechadas por las viviendas de la 1ª planta de los edificios contiguos, o bien, para usos comunes, quedando prohibido la disposición de instalaciones de aire acondicionado, de captación de energía solar, y similares, los que deberán situarse en la cubierta de las edificaciones de mayor altura.

c) Altura Reguladora (o de cornisa):

- 19 m - En la manzana 1:

3,5 m como mínimo en planta baja y para el caso más desfavorable, que definirá un plano horizontal de referencia al cual deberán ajustarse las alturas de los demás tramos intermedios, no pudiendo rebasar en ningún caso el techo de la planta 1ª del bloque contiguo en más de 3 m La altura reguladora se medirá en el punto medio de la longitud de fachada. En la manzana 1, debido a la excesiva pendiente de la calle y la gran longitud de la fachada, que determinan diferencias de cota de rasante superiores a tres metros, la fachada se descompondrá en tramos que no superan esa condición, a efectos de la medición de este parámetro.

d) Profundidad edificable: - En las manzanas 2, 4 y 5, la profundidad máxima de las Plantas altas

será de 14 metros - En la manzana 3, se permite la libre disposición del bloque de

edificación de uso residencial, - Planta baja de todas las manzanas, si el uso destinado es Terciario la

ocupación podrá ser del 100% siempre que no se supere el máximo de edificabilidad Terciaria del Plan. Si el uso es residencial se ajustará a la alineación de fachada de las plantas superiores. No se permiten retranqueos en planta baja, la edificación deberá ir alineada a vial.


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2.3.2 FICHA PARCELA RESULTANTE


Solar edificable con forma irregular, con una superficie de DOS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y DOS METROS Y SETENTA Y DOSDECÍMETROS CUADRADOS sito en la Unidad de Ejecución Única del Sector 3 “PLAÇA DE LA LLENYA” del Plan General de Ordenación urbana de Manises.

LINDES: • Norte: Finca resultante ZV-1 • Sur: Calle Juan Pablo II • Este: Finca resultante ZV-1 • Oeste: Calle Juan Pablo II

SUPERFICIE DE LA

PARCELA (m2) 2.662,72

EDIFICABILIDAD

TOTAL(m2t) 13.519,58

USO: Residencial.

MANZANA 3

DESCRIPCION:

Solar edificable con forma irregular, con una superficie de MIL OCHOCIENTOS VEINTIDOS METROS NOVENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS sito en la Unidad de Ejecución Única del Sector 3 “PLAÇA DE LA LLENYA” del Plan General de Ordenación urbana de Manises.

LINDES: • Norte: Calle Juan Pablo II • Sur: Calle Maestro Joaquín Rodrigo Vidre en su intersección con

la Calle Françes Ferrer Pastor • Este: Calle Françes Ferrer Pastor y Calle Juan Pablo II • Oeste: Calle Maestro Joaquín Rodrigo Vidre

SUPERFICIE DE LA

PARCELA (m2) 1.822,91

EDIFICABILIDAD

TOTAL(m2t) 6.934,11

EDIFICABILIDAD

RESIDENCIAL(m2t) 5.497,80


1.436,31



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Septiembre de 2009

MANZANA 1:

26,6

416

,57

4621

23,56

37,66

16,54

15,0

7

45,3

8 R3

R14

R241,33

R241,33

R241,33

R211,38

R125,1

R125,1

37,61

4,02

78,97

69,25

R18

7,32

R148,2

7

18,63

24,9

6

38,8

4

R148,12

25,65

R179,51

13,23

R178,9

8

13

31,32R14,92

13

2

3

5

4.3

ZV1

EQ

1

EQ

2

C2

C1 C5

C3

C4

C2

C6

C7

C8

C9

4.1

4.2

1


21


Septiembre de 2009

MANZANA 3:

1 3

2

4.3

ZV1

EQ

2

Calle Maestro Joaquín

C4

C2

C8

4.1

4.2

8.49

3.59

78.96

4.02

5.94

69.25

Rodrigo Vidre

Calle J

uan P

ablo

II

Calle F. Ferrer Pastor


22


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2.4 PLANOS DE ORDENACIÓN La Modificación Nº 2 del Plan Parcial implica la modificación de los siguientes planos del mismo:

H Ordenación propuesta I Edificabilidad J Reserva de suelos dotacionales

L Alineaciones y Rasantes Dichos planos modificados son los que se acompañan al presente documento.

Valencia, Septiembre de 2009

Fdo.: FRANCISCO J. REYES MEDINA Fdo.: JOSE LUIS TOLBAÑOS UREÑA

ARQUITECTO ARQUITECTO

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