Docente:

Jess Villanueva Cavero

Facultad:

Derecho y Ciencias polticas

Asignatura:

Derechos Reales

Tema:

Hipoteca Macedo Lzaro Hermelinda

DEDICATORIA

El presente trabajo est dedicado a aquellos docentes de la ULADECH Catlica quienes son investigadores dentro del Derecho, dispuestos a brindar la ms idnea informacin y un ejemplo de formacin profesional.

INTRODUCCION

Para que exista un contrato basta que el acuerdo de voluntades produzca o cree derechos reales, sin necesidad de que tambin d nacimiento por fuerza a obligaciones o derechos de crdito.En este trabajo hablare sobre el Contrato de Hipoteca, definiciones de dos autores, y el cdigo civil, as como sus elementos esenciales; de validez ; como se constituye, los diferentes tipos de hipoteca que hay y las causas y como se extingue.

Aunque ordinariamente la hipoteca es un contrato, a veces puede nacer el derecho real de hipoteca de una simple declaracin unilateral de la voluntad, como sucede en algunos casos de hipoteca necesaria.

Espero que despus de analizar el contrato de compraventa pueda distinguir las principales diferencias que existan con respecto a los dems contratos y ver los principales beneficios de utilizar este tipo de contrato.

INDICE

DEDICATORIA

INTRODUCCION

Definicin ..4Antecedentes.4Constitucin de la hipoteca...5Elementos esenciales..6Elementos de validez6Diferentes especies de hipoteca7Efectos de la hipoteca8Transmisin de la hipoteca..10Duracin de la hipoteca11Extincin de la hipoteca11Conclusin...16Referencias Bibliogrficas.17HIPOTECADefiniciones:La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago. El bien hipotecado no se entrega al acreedor, y queda sujeto al gravamen impuesto, aunque pase al poder de otra persona.

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligacin principal, sin des poseer al dueo del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecucin, de venta y de preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligacin. Sus elementos son:

a) La hipoteca es un derecho real de garanta

b) La hipoteca se constituye sobre bienes determinados

c) La hipoteca solo puede recaer sobre cosas o derechos enajenables

d) En la hipoteca no se desposee del bien al constituyente de la misma

e) La hipoteca confiere al titular acciones persecutorias, de venta y de preferencia en el pago

f) La hipoteca es siempre, un contrato accesorio, ya que se constituye para garantizar una obligacin principal.

El contrato de hipoteca puede ser definido diciendo que es aquel por virtud del cual determinados bienes muebles o inmuebles quedan constituidos en garanta del cumplimiento de una obligacin, para que, en el caso de que sta no se realice, sean destinados a satisfacer con su importe el monto de la deuda a cuyo pago se encuentran afectos por voluntad de su titular.

ANTECEDENTES

La hipoteca al igual que su nombre tuvo su origen en Grecia, donde existi como una garanta real a favor del acreedor, pero sin conceder a ste el derecho de proceder a la enajenacin de la cosa hipotecada.

El Derecho Romano aprovecho y perfecciono la institucin, al cabo de una lenta evolucin. El deudor que caa en insolvencia era un peligro para sus acreedores, dado que se proceda entonces a la venta en bloque de todos los bienes que tena aqul en ese momento, lo que se realizaba difcilmente y de ordinario a bajo precio, y su producto insuficiente se reparta de manera proporcional entre sus acreedores, sin preferencia alguna.

Para tratar de remediar estos inconvenientes, se empez por la mancipatio fiduciae causa cum creditore, a virtud de la cual el deudor enajenaba un determinado bien a su acreedor por medio de la mancipatio pactaba con el que al pagar su deuda, deba retransmitirle la propiedad de dicho bien. Esta garanta era muy completa para el acreedor, pero tenia grandes desventajas: solo poda usarse con las resmancipi y no con las res nec mancipi y, asimismo, expona al deudor a la infidelidad del acreedor, que por convertirse en dueo de la cosa poda en el nterin abusar de la propiedad que haba recibido, transmitindola o gravndola a favor de tercera persona. Adems se privaba al deudor de la posesin de la cosa, de los frutos de la misma y de un instrumento de crdito para obtener nuevos crditos.

ELEMENTOS DE VALIDEZSon los mismos de todos los contratos, solo estudiaremos la capacidad y la forma, por ser los que ofrecen especial inters:Capacidad.- solo puede hipotecar el que tiene capacidad para enajenar; solamente pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.El predio comn no puede ser hipotecado, sino con el consentimiento de todos los copropietarios. Sin embargo, el copropietario puede hipotecar su parte alcuota y, al dividirse la cosa comn, la hipoteca gravar la parte que le corresponde en la divisin.Asimismo el acreedor tiene derecho a intervenir en la divisin para impedir que, a su deudor, se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por un tercero.El propietario cuyo derecho sea condicional, o est limitado de cualquier otra manera, deber declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.En relacin con la capacidad especial para hipotecar se estudian los siguientes casos:a) Hipoteca de una cosa ajena.- Declara que la hipoteca constituida sobre cosa ajena es nula.b) Hipoteca constituida por el propietario aparente.- En primer lugar tenemos la hipoteca constituida por heredero aparente; ste es el que entra en posesin de las herencias, de buena fe, y posteriormente por declararse su incapacidad, o la nulidad o caducidad del testamento; pierde dicha herencia, en el nter pudo haber enajenado, gravado o hipotecado los bienes hereditarios. Pues bien, los contratos, enajenaciones, e hipotecas sern vlidos, y el heredero legitimo solo tendr derecho a la indemnizacin.c) Hipoteca constituida por el propietario cuyo ttulo es declarado nulo.- Prevalece el sistema general de proteccin a terceros de buena fe, es decir cuando se declara la nulidad del ttulo de propiedad del constituyente de la hipoteca, dicha nulidad no perjudica a terceros que, fundados en el debido registro del ttulo, hayan aceptado la hipoteca como garanta de un crdito.

DIFERENTES ESPECIES DE HIPOTECAHipoteca voluntaria.- Es la convenida entre partes; impuesta por disposicin del dueo de los bienes sobre los que se constituye.Hipoteca necesaria.- Llmese necesaria la hipoteca especial y expresa que, por disposicin de la ley, estn obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los crditos de determinados acreedores.Hipoteca ordinaria.- Llmese hipoteca ordinaria a aquella en que la obligacin que se asegura tiene desde el primer momento existencia cierta en cuanto se refiere al bien hipotecado y al monto de crdito.Son hipotecas normales las que se constituyen mediante escritura pblica, en favor de la persona determinada, por cantidad precisa, transmisible tambin por instrumento, etc.Hipoteca excepcional.- Es la destinada a garantizar una obligacin de existencia dudosa o de cuanta no determinada.La hipoteca ordinaria o normal se distingue de la extraordinaria en que sta se constituye como garanta de una obligacin incierta o indeterminada y aqulla se constituye para garantizar una obligacin cierta determinada.Hipoteca inmobiliaria.- Es aquella que se constituye sobre bienes inmueblesHipoteca mobiliaria.- Es la que recae sobre bienes muebles. Es decir, que el objeto del contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble.La principal diferencia con la prenda es que en la hipoteca mobiliaria no se entregan los bienes, no se desposee de los bienes al deudor.EFECTOS DE LA HIPOTECAEfectos en relacin con el bien hipotecado:La hipoteca se extiende, aunque no se exprese:1. A las accesiones naturales del bien hipotecado2. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados3. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de sta o deterioro de dichos objetos.4. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que se levanten sobre los edificios hipotecados.Resumiendo esta disposicin, podemos decir que la hipoteca se extiende a las accesiones, mejoras, inmuebles por destino, y a los nuevos edificios y pisos que el propietario construya.La hipoteca no comprender salvo pacto en contrario lo siguiente: Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que estos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crdito. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigir el cumplimiento de la obligacin garantizada.Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito subsistir la hipoteca en los restos de la finca, y adems el valor del seguro quedara afecto al pago. Si el crdito fuere de plazo cumplido, podr el acreedor pedir la retencin del seguro, y sino lo fuere, podr pedir que dicho valor se imponga a su satisfaccin, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo.TRANSMISION DE LA HIPOTECA

Cesin de derechos: la cesin de un crdito comprende la de todos sus derechos accesorios (fianza, prenda e hipoteca) salvo aquellos que son inseparables del cedente.La cesin de un crdito que est garantizado con hipoteca que conste en escritura pblica deber, para su validez, hacerse en esta clase de documentos e inscribirse para que surta efectos en relacin con terceros.Subrogacin:- Subrogacin en los casos delegado: si la cosa legada est dada en prenda o hipotecada o lo estuviere despus de otorgado el testamento, el desempeo ola redencin sern a cargo de la herencia, a no ser que el testador hay dispuesto expresamente otra cosa.- Pago de un deudor a otro preferente: si un acreedor hipotecario en segundo trmino paga a un acreedor hipotecario que registr primero su derecho se subroga por ministerio de ley en los derechos de ese acreedor preferente. Cuando un heredero paga con sus bienes propios una deuda de la herencia: si el heredero paga una deuda de la herencia, que tiene como garanta una hipoteca sobre un bien de la misma herencia, se subroga por ministerio de ley en los derechos del acreedor hipotecario.-Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor que tiene sobre l un crdito hipotecario anterior a la adquisicin: Esto se presenta cuando el adquiriente del inmueble paga al acreedor en primer trmino; para defenderse de otros acreedores hipotecarios, el adquiriente tiene inters jurdico en subrogarse en los derechos del acreedor en primer lugar, a quien paga, en virtud de que, cuando el acreedor en segundo termino pretenda el remate del bien, el citado adquiriente har valer su carcter de acreedor subrogado por la primera hipoteca, y en esa calidad recibir preferentemente el pago de la misma con el producto que se obtenga en el remate. Cuando la deuda fuese pagada por el deudor con dinero que un tercero le prestare con ese objeto: el prestamista quedara subrogado por ministerio de ley en los derechos del acreedor, si el prstamo constare en ttulo autentico en el que se declare que el dinero fue prestado para el pago de la misma deuda.Cesin de deudas:Cuando opera una cesin de deudas, la hipoteca que un tercero ha constituido para garantizar la deuda cesa con la sustitucin del deudor, a menos que el tercero constituyente consienta en que contine dicha hipoteca con el deudor sustituto.DURACION DE LA HIPOTECALa hipoteca generalmente durara por todo el tiempo que subsista la obligacin que garantice y, si no tuviere trmino para su vencimiento, no durar mas de diez aos. Los contratantes pueden sealar a la hipoteca una duracin menor que la de la obligacin principal.

PRORROGA DE LA HIPOTECA Y EFECTOS DE DICHA PRORROGA:Prorroga: puede ser expresa o tcita; la primera se da cuando los contratantes, en forma clara y terminante, manifiestan, antes de que expire el plazo de la hipoteca, que es su voluntad prorrogar dicho plazo, que puede ser igual o menor que el de la obligacin principal.La segunda, cuando se prorroga, por primera vez, el plazo de la obligacin principal, ya que se entender que tambin se ha prorrogado la hipoteca por el mismo plazo en que se prorrogue la obligacin garantizada con la misma. Para que la prorroga tacita opere, es necesario que la escritura de prorroga de la obligacin principal cumpla con las mismas formalidades que la constitucin de la hipoteca, adems del registro, pues sin l no surte efectos contra terceros.Efectos de la prorroga:Primera prorroga.- durante la prorroga y el trmino sealado para la prescripcin, la hipoteca conservara la prelacin que le corresponda desde su origen, siempre y cuando, antes de que expire el plazo se prorrogue por primera vez.Prorroga por segunda o ms veces.- la hipoteca prorrogada dos o ms veces, solo conservara la preferencia derivada del registro de su constitucin, por el tiempo restante, o sea por el de la segunda o ulterior prorroga, solo tendr la prelacin que le corresponda por la fecha del ltimo registro.

EXTINCION

Extincin por va de consecuencia: dijimos que la hipoteca es un contrato accesorio y que el principio que rige es que lo accesorio sigue la misma suerte de lo principal; de ah que la hipoteca se extingue cuando se extingue la obligacin principal.Extincin por causas indirectas: el acreedor puede remitir su derecho a la hipoteca, sin remitir el derecho principal.Remisin de la hipoteca.- la condonacin de la deuda principal extinguir las obligaciones accesorias, pero la de stas deja subsistente la primera.Destruccin del bien hipotecado.- la hipoteca es un derecho real que solo tiene su razn de ser en funcin de la cosa; si esta pereciera, es obvio que la hipoteca se extinga por falta de objeto. Casos en los que la cosa se pierde: Por destruccin material del bien Por quedar fuera del comercio Por que desaparezca sin tener noticias de ella Cuando, aunque se sabe dnde se encuentra, la cosa no se puede recobrar.Tambin hay que hacer la distincin entre el perecimiento total o parcial de la cosa hipotecada. Cuando el bien hipotecado se destruyere por incendio o caso fortuito, subsistir la hipoteca en los restos de la finca, y adems el valor del seguro quedara afecto al pago. En los casos de demolicin, si se construyen nuevos edificios sobre el terreno, la hipoteca se extender a la nueva edificacin. Prescripcin.- la accin hipotecaria prescribir a los diez aos, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al ttulo inscrito. Extincin del derecho real, objeto del gravamen.- los derechos reales pueden ser hipotecados, con excepcin de las servidumbres (a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante), el uso y la habitacin; si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y ste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistir hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho que le puso fin. En cuanto a los derechos reales, la hipoteca durara mientras estos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, ste tiene la obligacin de constituir una nueva hipoteca, a satisfaccin del acreedor, y en caso contrario a pagar todos los daos y perjuicios.-Consolidacin o confusin.- Se da cuando el bien hipotecado pasa a propiedad por cualquier medio al acreedor hipotecario. En el presente caso, al ser el acreedor hipotecario propietario del bien, necesariamente se tendr que extinguir la hipoteca, en virtud del principio de que nadie puede tener gravmenes sobre sus propias cosas. Sin embargo encontramos dos excepciones: en caso de herencia y en caso del pago por subrogacin. Expropiacin por causa de utilidad pblica.- Tambin se extingue la hipoteca en caso de que se verifique la expropiacin de la cosa por causa de utilidad pblica, ya que el precio que se obtenga sustituye a la cosa, y el acreedor hipotecario tiene derecho a ser pagado con el precio de la indemnizacin. Venta judicial.- Cuando mencione los efectos de la hipoteca dije que si el deudor no cumple con la obligacin principal, el acreedor hipotecario podr pedir que se venda la cosa hipotecada para pagarse con la prelacin que establece la ley. De ah que en los casos de venta judicial ocurre lo mismo que en los casos de seguro y expropiacin de la cosa hipotecada por causa de utilidad pblica.CASOS EN QUE SOBREVIVE LA HIPOTECA A PESAR DE QUE SE EXTINGA LA OBLIGACION PRINCIPAL

Compensacin.- La compensacin se presenta cuando dos personas renen la calidad de deudor y acreedor recprocamente y por su propio derecho.La compensacin, desde el momento en que se hace legalmente, produce sus efectos de pleno derecho y extingue todas las obligaciones correlativas.Puede suceder que una parte, en lugar de oponer la compensacin, pague su deuda, en este caso, el que hizo el pago no puede aprovecharse, en perjuicio de terceros, de los privilegios e hipotecas que haya en su favor al tiempo de hacer el pago, a no ser que pruebe que ignoraba la existencia del crdito que extingua la deuda.Novacin.- La novacin se presenta cuando se extingue una obligacin y da nacimiento a otra.La novacin nunca se presume; debe constar expresamente. Cuando opera una novacin, al extinguirse la deuda antigua se extinguen tambin los derechos accesorios, como son: fianza, prenda e hipoteca.El acreedor puede, por una reserva expresa, impedir la extincin de las obligaciones accesorias, que entonces pasan a la nueva.El acreedor no puede reservar el derecho de prenda o hipoteca de la obligacin extinguida, si los bienes hipotecados o empeados pertenecieren a terceros que no hubieren tenido parte en la novacin.Asimismo cuando la novacin se efecte entre el acreedor y algn deudor solidario, los privilegios e hipotecas del antiguo crdito solo pueden quedar reservados en relacin con los bienes del deudor que contrae la nueva obligacin.

REVIVIFICACION DE LA HIPOTECADacin en pago.- Cuando la hipoteca se extingue por una dacin en pago se refiere a un caso de extincin por va de consecuencia.Para el caso de que la cosa, objeto de la dacin en pago, se pierda ya sea por culpa del deudor, cuando este todava en su poder, ya sea por que el acreedor la pierda en virtud de sufrir la eviccin, la hipoteca extinguida por la dacin en pago revivir.Cesin de deudas.- Otro tanto sucede cuando se declara nula la cesin de deudas, pues entonces las garanta que se haban extinguido renacen.CANCELACION DE LA HIPOTECALa hipoteca produce todos sus efectos jurdicos mientras no sea cancelada su inscripcin. La cancelacin es la extincin de la inscripcin en el registro. Cancelar significa anular, hacer ineficaz un instrumento pblico.CLASES:

1. Voluntaria.- es aquella que el acreedor consiente. Las inscripciones o anotaciones pueden cancelarse por el consentimiento de las personas a cuyo favor estn hechas.

Forma.-Para que el registro pueda ser cancelado, por el consentimiento de las partes, ste deber constar en escritura pblica. Representacin.- los padres como administradores de los bienes de sus hijos; los tutores de menores e incapacitados, y cualquier otro administrador, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, slo pueden consentir en la cancelacin del registro hecho a favor de sus representados, en caso de pago o por sentencia judicial.2. Judicial.- es la que se efecta por el registrador en cumplimiento de resolucin judicial.3. Total o Parcial.- la cancelacin puede ser total o parcial, segn afecte el conjunto de una inscripcin o a una parte de ella solamente. casos en los que podr pedirse y ordenarse la cancelacin total Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de inscripcin Cuando se extinga, tambin por completo, el derecho inscrito o anotado Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se haya hecho la inscripcin o anotacin Cuando se declare la nulidad del asiento Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen. Cuando tratndose de una cedula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido dos aos desde la fecha del asiento, sin que el interesado haya promovido el juicio correspondiente.

CASOS EN QUE PUEDE HACERSE LA CANCELACION DEINSCRIPCION DE HIPOTECAS, CONSTITUIDAS EN GARANTIA DE TITULOS TRANSMISIBLES POR ENDOSO

Pueden hacerse: Presentndose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los crditos, en la cual debe constar el haberse inutilizado los ttulos endosables en el acto de su otorgamiento. Por ofrecimiento del pago y consignacin del importe de los ttulos, tramitados y resueltos de acuerdo con las disposiciones legales relativas.CASOS EN QUE PUEDE HACERSE LA CANCELACION DE HIPOTECAS CONSTITUIDAS CON OBJETO DE GARANTIZAR TITULOS AL PORTADORSe cancelaran totalmente sise hiciere constar, por acta notarial, que toda la emisin de ttulos est recogida y en poder del deudor, para su posterior y debida inutilizacin.Proceder tambin la cancelacin total, si se presentasen, por lo menos, las tres cuartas de los ttulos al portador emitidos, y se asegurase el pago de los restantes, consignndose su importe y el de los intereses que procedan.FORMA DE EFECTUAR LA CANCELACION Y CONTENIDOLas anotaciones preventivas se cancelaran no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino tambin por caducidad, cuando esa inscripcin se convierta en definitiva.Las cancelaciones por consentimiento de las partes debern constar en la escritura pblica. Los asientos de cancelacin de una inscripcin o anotacin preventiva, expresaran: La clase de documento en virtud del cual se practique la cancelacin, su fecha y nmero si lo tuviere y el funcionario que lo autorice. La causa por la que se hace la cancelacin: El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelacin. La expresin de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate. Cuando se trate de cancelacin parcial, la parte que se segregue o que haya desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la que subsista.

CONCLUSION

Despus de haber analizado este trabajo concluyo que:1. La hipoteca es un contrato accesorio, pues su existencia depende de la existencia de una obligacin principal; y es un contrato de garanta por qu sirve para asegurar el pago de un crdito y su preferencia respectiva.2. Dado su carcter accesorio, la hipoteca no puede subsistir por regla general cuando se ha extinguido la obligacin que garantiza; si bien hay dos aparentes excepciones: por dacin en pago o por novacin y puede substituir o renacer la hipoteca.3. El contrato de hipoteca s encuentra fuera de las clasificaciones ordinarias de unilateral o bilateral, dado que no engendra obligaciones, ni derechos de crdito, sino solo da nacimiento al derecho real de hipoteca.4. Algunos autores pretenden descubrir en el contrato de hipoteca el nacimiento de una obligacin a cargo del acreedor hipotecario, consistente en el deber de ste de cancelar el gravamen hipotecario, una vez extinguido el crdito garantizado. Sin embargo no hay propiamente en este caso una obligacin una obligacin a cargo del acreedor hipotecario, ya que nada impedira que el constituyente de la hipoteca, sin el consentimiento del acreedor hipotecario, obtuviera directamente en el Registro Pblico de la Propiedad la cancelacin de la hipoteca, con la sola comprobacin fehaciente de que se extingui por pago o por otro modo legal la obligacin principal.5. Finalmente tampoco puede considerarse como una obligacin de no hacer derivada de la hipoteca, la prohibicin para que el constituyente de la misma d en arrendamiento por ms de ciertos plazos o reciba anticipos de renta por ms de determinado tiempo, con respecto al bien hipotecado, ya que se trata en estos supuestos mas bien de una limitacin legal al ejercicio del derecho de propiedad del constituyente de la hipoteca segn se explica.

ANEXO

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Lasarte, C. (2005).Derechos reales y derecho hipotecario. Marcial Pons. Reyes, H. H., Lpez Lainez, J. A., & Centeno Mejia, K. X. (2005).Reconvencin de pago en el contrato de hipoteca(Doctoral dissertation, Universidad Francisco Gavidia).