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-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vicente Tudela IglesiasVicente Tudela IglesiasVicente Tudela IglesiasVicente Tudela Iglesias Baixada L'Estaçiò nº 7-1º-3 y 4 Tel. y Fax: 96 227 44 70 Arquitecto 46800-XATIVA e.mail : [email protected] --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

MODIFICACIÓN Nº 6

DEL PLAN GENERAL

DE ORDENACIÓN URBANA

DE ALFARRASÍ

MAYO DE 2015


Con fecha 19-abril-2011 se procedió a la Aprobación Definitiva por la Comisión Territorial de Urbanismo de la Modificación nº 4 del Plan General de Ordenación Urbana de Alfarrasì, siendo publicada en el Boletín Oficial de la Provincia con fecha 15-febrero-2012, siendo su contenido textual el siguiente: T E X T O R E F U N D I D O M O D I F I C A D O ANTECEDENTES El Plan General de ordenación Urbana de Alfarrasì fue aprobado definitivamente el 28 de Junio de 2.001 y publicado el 11-Septiembre del mismo año. Posteriormente, en el año 2.003 se procedió a la Modificación nº 1 del P.G.O.U de Alfarrasí con fecha de aprobación en 26-Septiembre de 2.003 y de publicación en 01 de Diciembre de 2.004 Dicha modificación incidía fundamentalmente en la gestión del Suelo Urbanizable Pormenorizado, tanto residencial como industrial y que, literalmente, contenía las siguientes estipulaciones: “Desarrollando las previsiones del Plan General en el suelo urbanizable el Ayuntamiento ha programado por el procedimiento de gestión directa el Sector 1 del suelo urbanizable de uso global industrial, ya ordenado pormenorizadamente en dicho documento, estando en la actualidad debida-mente aprobados los correspondientes proyectos de reparcelación y urba-nización e iniciadas las obras civiles pertinentes. En efecto, la necesidad de suelo industrial debidamente urbanizado es manifiesta en el municipio y no sólo por causas internas sino también y sobre todo, y en la mayor medida, para atender a la demanda procedente de otros municipios de la comarca, incluso de los de mayor tamaño e importancia, en los cuales el precio del suelo es claramente superior. Sin embargo, en lo que se refiere a la construcción de viviendas, ha de afirmarse que la desviación entre las previsiones del Plan General y las características del mercado y la sociedad locales es total, hasta el punto que desde la fecha de aprobación del mismo no se ha registrado ni una sola petición de licencia municipal de obra mayor con dicho fin. Un de las posibles causas de esta situación, además de las dificultades de la reparcelación en el suelo urbanizable en un mercado inmobiliario en el que predomina, salvo excepciones la auto promoción ó la pequeña pro-moción, es la falta de adecuación de las determinaciones de la orden-nación pormenorizada al tipo de demanda local En concreto, El Plan asigna sólo dos (II) plantas de edificación sobre la rasante a las manzanas edificables que resultan de la ordenación pormenorizada propuesta en estas zonas clasificadas como suelo urbanizable, cuando es notorio que en el resto del suelo urbano, el número de plantas asignado a la edificación es, con carácter general tres (III), y solo excepcionalmente, dos (II). Tres plantas es, en efecto el parámetro que responde al estándar de promoción de residencia unifamiliar entre medianeras característico del ensanche anterior del Casco Urbano, que dedica la planta baja a almacén, ó más propiamente dicho, a cochera, y las dos plantas superiores al desarrollo del programa de la vivienda. Así pues, se entiende que la tipología residencial proyectada para a-tender a dicha demanda no es la adecuada, debiendo considerarse al efecto la posibilidad de construcción de tres plantas de edificación sobre rasante de manera semejante a como ha sucedido en los ensanches del casco Urbano proyectados con anterioridad. Con independencia de todo ello, se han detectado en el texto aprobado definitivamente algunos errores, de orden menor, que serán corregidos también en este documento, y a los cuales nos referiremos puntualmente en el siguiente apartado


Existencia de Errores materiales. Se han detectado diferentes errores en el documento aprobado definitiva-mente que impiden su desarrollo, y sobre todo el del suelo clasificado como urbanizable. En efecto se ha gravado al sector Sur – Este con la gestión de terrenos exteriores a su ámbito propiamente dicho que, sin embargo, ya formaban parte del dominio público, como el Campo de Fútbol Municipal. Se han incluido dentro del mismo sector Este terrenos que ya estaban urbanizados y consolidados por la edificación (Zona C/, Diputación y Zona comprendida entre esta misma vía y la calle Caixa D’Estalvis de València). Se han incluido en el sector IND-4 terrenos precisos para la ampliación inmediata de determinadas instalaciones fabriles que pueden considerarse sin ninguna dificultad como suelo urbano, dentro del margen de consolidación que determina las legislación urbanística. Se ha incluido en el sector Norte una zona verde ya completamente urbanizada. Se ha proyectado un retiro en la prolongación de la Calle Reverendo Joan Ferri, innecesario, pues no se soporta, ni tiene sentido, en este tramo ningún tráfico rodado. * * * Considerados los antecedentes expuestos, esta modificación del Plan Ge-nebral que ahora se propone, se concreta en los siguientes extremos: Se incrementa el número de plantas de la edificación en las zonas de uso residencial en las que éste parámetro se había fijado en dos plantas, para pasar ahora a tres plantas. El incremento de población con respecto a la inicialmente re-saltante de las determinaciones del Plan que se modifica puede considerase nulo, toda vez que, como es bien sabido, el incremento de una planta de edificación que se ha propuesto no determina que haya de cambiar la tipología residencial dominante, que es ,como sabemos, la vivienda unifamiliar entre medianeras. con independencia de lo anterior, se han corregido los errores detectados, reseñados en el apartado “C”, dando lugar con ello a una reducción significativa de la superficie de los sectores del suelo urbanizable afectados. Por otra parte es importante considerar que el actual planeamiento no supone respecto del anterior planeamiento aprobado, ninguna ampliación de suelo urbano residencial, limitándose a definir unidades de ejecución sobre suelo calificado como urbano existente anteriormente con parcial consolidación, todas ellas constituidas en las zona perimetrales del casco residencial. De igual forma es destacable que la población dispone en la zona del Parque de la Ermita de una zona verde y dotacional de 17.692 m2 recientemente urbanizada y adaptada y de una zona deportiva en ejecución de 12.230 m2 , que cubren suficientemente los estándares previstos para el conjunto de la población. Se observa, por la propia estructura de la población y la situación de las unidades propuestas , que estas se integran de forma ordenada y continua con la trama existente, prolongando su morfología en todos los casos, con la simple prolongación de viales existentes en el casco consolidado y coincidentes con los previstos en planeamientos anteriores de los que proceden las citadas unidades. Las zonas de actuación se hallan en contacto directo con áreas urbanas consolidadas, hallándose en todos los casos completamente urbanizados los viales de borde entre el casco y las zonas propuestas y, en el caso del sector sur-oeste, incluso la ronda exterior reforzando sus características de suelo “interior” respecto del suelo bien dotacional o no urbanizable “exterior” al casco contemplado desde el año 1979 en que delimita por vez primera el concepto de ronda exterior de la población como borde urbano. De hecho, los sectores propuestos se podrían considerar perfectamente como zonas interiores a borde de suelo urbano residuales de la progresiva consolidación del mismo. Las características del suelo definido en los sectores propuestos en cuanto a volumetría, tipología edificatoria, usos, etc., es idéntica a la existente en los bordes de los mismos, mediante edificación de tipo vivienda unifamiliar (que es la vivienda común en la población salvo 3 edificios de división horizontal de los años 70), entre medianeras con planta baja garaje almacén y dos plantas superiores destinadas a la propia vivienda, con una fachada media entre 6-7 m, comúnmente a dos viales siendo uno el principal y otro de “portelles” destinado habitualmente a zona de acceso de vehículos y almacenes.


Por último, la aplicación exhaustiva de los estándares correspondientes a los sectores delimitados produciría, debido a su escasa entidad parcelaria efectos incompatibles con la consolidación homogénea del casco produciendo espacios “vacios”, máxime contando que la población dispone en la actualidad de edificios públicos y sociales suficientes ubicados en el interior del suelo consolidado y espacios dotacionales suficientes (anteriormente citados) en áreas exteriores al borde delimitado por la ronda, desestructurando respecto del resto urbano los propios sectores. Ello se acentúa en el sector norte en donde la morfología del mismo (de borde alargado) incide en una cuantía de vial muy elevada, pero necesaria para la continuidad de la trama. f) De acuerdo con las consideraciones anteriores se estima como propuesta de ejecución de los sectores considerados, de acuerdo con el art. 16 del Anexo del Reglamento de Planeamiento, la de considerarlos como ZONA DE BORDE INMEDIATO A SUELO URBANO. Finalmente, se ha devuelto a su estado anterior, actual, la traza de la prolongación de la Calle Reverendo Joan Ferri. ANEXO A LA MODIFICACION Nº 1 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE ALFARRASÌ El presente Anexo se redacta a la vista del escrito del Servicio Territorial de Urbanismo y Ordenación Territorial-Sección de Planeamiento- de la Conselleria de Territori i Habitatge de la Generalitat Valenciana. Expte: 2003.0740 Tl/gn de acuerdo con los considerandos en él descritos: 1º.- Se adjuntan Fichas Síntesis Estadísticas con adecuación a la edificabilidad no superior a la establecida en el art. 19 de la LRAU, que es de 1 m2/m2. El Aprovechamiento Tipo establecido para las tres unidades de Ejecución es idéntico, con valor de 0,999 m2/m2. 2º.- Se adjunta Capítulo 9 Modificado de las Normas Urbanísticas con Eficacia Normativa para su adecuación a las zonas grafiadas Norte, Sur-Oeste y Sur-Este y a las características de la edificabilidad establecida en este Anexo. En concreto se mantienen las tres plantas de altura con posibilidad de edificar una menos para obtener polivalencia tipológica y volumétrica según las condiciones específicas de cada parcela (parcelas con formas irregulares, fondos menores de 18m, etc.). 3º.- Se adjunta plano de dotaciones en que se grafía el actual campo de fútbol como elemento dotacional de la red primaria y su inclusión en el art.2.11-Red de Equipamientos (ED-RD-TD-AD) del Capítulo II de las Ordenanzas Urbanísticas con Eficacia Normativa. 4º.- Se ha procedido a la exclusión de terrenos de la UE-Sur inicial (actualmente considerada como Sur-Oeste y Sur-Este) y del sector IND-4 en base a las siguientes condiciones de los mismos: a.- tanto los terrenos sitos en Calle Baixada de les Escoles como en Calle Prolongación Caixa D’Estalvis, ambos en la UE-Sur, se calificaron y alcanzaron la condición de suelo urbano a lo largo del desarrollo del anterior planeamiento vigente, pues en ambos casos se procedió a la urbanización completa de los viales a los que acceden, con dotación de los elementos que les son propios como encintado de aceras con bordillos, red general de agua potable y de saneamiento, alumbrado público y asfaltado de vial. En la Calle Baixada de les Escoles existe dotación de elementos públicos como bancos, arbolado, papeleras, etc., de reciente ejecución. Ambos terrenos se hallan en zonas suficientemente consolidadas y en continuidad con la trama urbana existente. b.- el terreno incluido en el sector IND-4, junto al actual campo de fútbol forma parte “histórica” de una parcela urbana fabril, así considerada en los planeamientos anteriores, con actividad tradicional del plástico, tanto de fabricación interior como de almacenamiento exterior, dilatada en el tiempo, cuyo vial a fachada principal se halla prácticamente urbanizado con encintado de


bordillos, red de saneamiento y agua potable y asfaltado de vial. La parcela se halla edificada en un 40% y se halla junto a terrenos urbanos consolidados. A su vez, para alcanzar la plena condición de suelo urbano basta una sencilla obra de urbanización (prolongación simple del actual vial en una longitud de 40 ml) no ejecutada anteriormente por la existencia de un transformados en el centro del mismo y propiedad de la propia industria que va a proceder a su eliminación para ampliación de la misma. Por tanto se puede considerar el terreno excluido como parte integrante de una parcela industrial consolidada, con actividad continuada, claramente integrada en la actual trama urbana. Ficha Síntesis Estadística: SUELO URBANIZABLE PORMENORIZADO

CARRER VERA CRUZ

CARRER SANT ANTONI

CARRER L´OLLERIA

SECTOR NORTE RESIDENCIAL Los datos característicos del mismo son: ELEMENTO SUPERFICIES Uso Aprovechamiento sobre

parcela neto (m2t/m2s):

Superficie construida (m2t)

Manzana 1 1.756’37 Residencial 1,831 3.215,91 Manzana 2 2.430’44 Residencial 1,831 4.450,13 Manzana 3 1.548’49 Residencial 1,831 2.835,28 Manzana 4 2.095,78 Residencial 1,831 3.827,37 EL-N1 949,12 ZV Viales 5.562,64 RV+AV TOTALES 14.342,84 14.338,69 De estos datos se desprende un Aprovechamiento Tipo (Índice de Edificabilidad Bruta = Índice de Edificabilidad Residencial) de 0,999 m2t/m2. De este último dato se desprende que los estándares a cumplir serán los de la siguiente tabla: TABLA DE SUPERFICIES Porcentaje mínimo Superficie mínima Superficie Real RV+AV 28,5% 4.087,70 m2 5.562,64 m2 ZV 18% 2.581,71 m2 949,12 m2 TOTAL 46,5% 6.669,41 m2 6.511,76 m2 En la siguiente tabla se recogen los equipamientos y espacios libres incluidos dentro de la zona.

Sistema Elemento Superficie Observaciones RV Viales y aparcamientos 5.562,64 m2 Viales interiores y Ronda EL EL-N1 949’11 m2 Jardín (Ver memoria justificativa)


Ficha Síntesis Estadística: SUELO URBANIZABLE PORMENORIZADO SECTOR SUR-OESTE RESIDENCIAL Los datos característicos del mismo son: ELEMENTO SUPERFICIES Uso Aprovechamiento sobre



Manzana 1 2.807,97 Residencial 1,574 4.419,74 Manzana 2 2.379,73 Residencial 1,574 3.745,69 Manzana 3 1.327,78 Residencial 1,574 2.089,92 EL-S1 891,01 ZV Viales 2.849,11 RV+AV TOTALES 10.255,60 10.255,35 De estos datos se desprende un Aprovechamiento Tipo (Índice de Edificabilidad Bruta = Índice de Edificabilidad Residencial) de 0,999 m2t/m2. De este último dato se desprende que los estándares a cumplir serán los de la siguiente tabla: TABLA DE SUPERFICIES Porcentaje mínimo Superficie mínima Superficie Real RV+AV 28,5% 2.922,84 m2 2.849,11 m2 ZV 18% 1.846,00 m2 891,01 m2 TOTAL 36% 4.768,84 m2 3.740,12 m2 En la siguiente tabla se recogen los equipamientos y espacios libres incluidos dentro de la zona.

Sistema Elemento Superficie Observaciones RV Viales y aparcamientos 2.849,11 m2 Viales interiores. EL El-S1 891,01 m2 Jardín (Ver memoria justificativa)

Ficha Síntesis Estadística: SUELO URBANIZABLE PORMENORIZADO SECTOR SUR-ESTE RESIDENCIAL Los datos característicos del mismo son: ELEMENTO SUPERFICIES Uso Aprovechamiento sobre



Manzana 1 2.112,58 Residencial 1,583 3.342,21 Manzana 2 3.008,64 Residencial 1,583 4.762,68 Manzana 3 2.279,35 Residencial 1,583 3.608,21 Manzana 4 1.563,96 Residencial 1,583 2,475,75 EL-S4 1.244,18 ZV Viales 3.988,09 RV+AV TOTALES 14.196,80 14.188,85 De estos datos se desprende un Aprovechamiento Tipo (Índice de Edificabilidad Bruta = Índice de Edificabilidad Residencial) de 0,999 m2t/m2. De este último dato se desprende que los estándares a cumplir serán los de la siguiente tabla: TABLA DE SUPERFICIES Porcentaje mínimo Superficie mínima Superficie Real RV+AV 28,5% 4.046,08 m2 3.998,09 m2 ZV 18% 2.555,42 m2 1.244,18 m2 TOTAL 36% 6.601,50 m2 5.242,27 m2 En la siguiente tabla se recogen los equipamientos y espacios libres incluidos dentro de la zona.

Sistema Elemento Superficie Observaciones RV Viales y aparcamientos 3.988,09 m2 Viales interiores. EL El-S4 1.244,18 m2 Jardín


CAPITULO 9. ORDENANZAS REGULADORAS DEL SUELO URBANIZABLE PORMENORIZADO Art. 9.1. División en zonas. 1. La división del territorio municipal en Zonas de Calificación Urbanística tiene por objeto diferenciar los terrenos según su destino en la ordenación, lo cual se concreta a través de la definición de usos globales o pormenorizados según la clase de suelo con expresión de su nivel de intensidad y de las condiciones de la edificación. 2. El territorio municipal se divide en las siguientes Zonas cuya delimitación se encuentra en los planos de Zonificación. b) EN SUELO URBANIZABLE: USO RESIDENCIAL Ensanche Norte. RES.1 Ensanche Sur-Oeste RES.2 Ensanche Sur-Este RES 3 USO INDUSTRIAL Polígono Oeste 1. IND.1 Art. 9.2. Clases de Redes. Los sistemas generales son los elementos que, ubicados sobre cualquier clase de suelo, configuran la estructura general y orgánica del territorio. Se dividen en los siguientes grupos.: RED VIARIA RV: Viario de Tránsito. AV: Aparcamientos. EQUIPAMIENTOS ED: Educativo-Cultural. RD: Deportivo-Recreativo. TD: Asistencial ID: Infraestructura-Servicio Urbano AD: Administrativo-Institucional ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES AL: Area de Juego JL: Jardines QL: Parques SUELO RESIDENCIAL ENSANCHE SECTORES NORTE, SUR-OESTE Y SUR-ESTE Art. 9.3 Ámbito. El lugar de esta zona se corresponde con los vacíos existentes entre el actual casco urbano y la Ronda de Circunvalación del Pueblo y quedan delimitados en el plano de Zonificación. Se distinguen dos tipo de edificación en esta zona: Edificación Entre Medianeras y Edificación Abierta Art. 9.4. Configuración de la zona. Se distinguen dos tipo de edificación en esta zona: Edificación Entre Medianeras y Edificación Abierta Art. 9.5. Usos. A- Sector Norte

1. El uso dominante en esta zona es el Residencial. 2. Quedan expresamente prohibidos los siguientes usos.: - Industrial excepto Taller Categoría 1ª. - Comercial tipo C - Aparcamiento B, C y D 3. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el número anterior, salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante de esta zona y con la condición de que los usos comercial e industrial se desarrollen en Bajo Comercial o Industrial respectivamente. B.- Sectores Sur-Oeste y Sur-Este

1. El uso dominante en esta zona es el Residencial. 2. Quedan expresamente prohibidos los siguientes usos.: - Industrial excepto Taller Categoría 1ª y 2ª. - Comercial tipo C - Aparcamiento y servicios del automóvil tipo B, 3. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el número anterior, salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante de esta zona y con la condición de que los usos comercial e industrial se desarrollen en Bajo Comercial o Industrial respectivamente.


Art. 9.6. Condiciones de parcela. 1. Para que una parcela sea edificable deberá cumplir las siguientes condiciones: a) Todos y cada uno de los lindes frontales tendrá como mínimo 6.00 metros de longitud. b) La superficie mínima de la parcela será de 100 metros cuadrados. c) Se deberá poder inscribir un rectángulo de 6.00 x 9 metros , uno de cuyos lados coincida con la alineación exterior. d) Los lindes laterales no deben formar un ángulo inferior a 60 grados sexagesimales con la alineación de calle. Art. 9.7. Condiciones de aprovechamiento. El volumen edificable se ajustará a las siguientes condiciones: a) La parcela se puede ocupar en al 100% en planta baja. La profundidad edificable máxima en plantas superiores a la baja será de 18 metros . Caso de existir retranqueos respecto a la línea de fachada el retiro mínimo será de 3.00m. Si existiesen retiros con respecto a los lindes laterales del solar respecto de otros (medianerías) el retiro mínimo será de 5.00 m. Cuando sobre una misma parcela se construyan varias edificaciones aisladas, la separación entre ellas no sea inferior a 5 metros. b) El número máximo de plantas autorizado será el indicado en el plano de Ordenación Urbana, pudiéndose edificar una planta menos de las indicadas La altura reguladora será función de dicho parámetro o del número de plantas realmente construidas, de acuerdo con el siguiente cuadro: Para una planta 4,80 m. Para dos plantas 7,90 m. Para tres plantas 11,00 m. c) Las cubiertas inclinadas tendrán una pendiente única con un máximo del 50 por 100. Encima de la altura reguladora se admiten las construcciones reguladas por el punto siguiente, autorizándose la utilización del espacio bajo las cubiertas inclinadas, las cuales se adecuarán las soluciones tradicionales del entorno. d). Construcciones por encima de la altura. Podrán admitirse las siguientes construcciones: 1) Las construcciones bajo las vertientes de la cubierta, que no podrán sobrepasar los planos que, conteniendo una línea situada a 1,00 metros por encima de las aristas de reguladora del edificio en fachadas y patios, formen una pendiente del 50 por 100, de forma tal que la cumbrera se sitúe a una cota no superior a 3,50 metros sobre la altura de cornisa. 2) Los remates de las cajas de escalera, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones así como antepechos y remates ornamentales no podrán sobrepasar una altura de 3,50 metros sobre la altura de cornisa. 3) Las chimeneas, conductos de ventilación, antenas y pararrayos, con la altura que señale la reglamentación específica o los requerimientos para su buen funcionamiento. d) Cuando fuere exigible el enrase de cornisa por motivos de adecuación al entorno o como resultado de la proximidad de un edificio protegido, se admitirá un incremento de la altura de cornisa no superior a un metro sobre la máxima autorizada, sin que ello suponga alteración del número de plantas permitido. e) Se permite la construcción de sótanos y semisótanos. f) La distancia desde la cota de rasante hasta la cara inferior del forjado de techo de la planta baja no será inferior a 3,50 metros ni superior a 4,80 metros. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de ejecutar falsos techos que permitan unas alturas libres de acuerdo con lo establecido en las Ordenanzas Generales. g) No se autoriza la construcción de patios de luces o de ventilación recayentes a viales o espacios libres públicos, aunque sí del retranqueo de la línea de fachada. El espacio libre de parcela deberá quedar vallado. El cerramiento tendrá una altura comprendida entre 1,00 y 2,20 metros. En caso de que se rebase el mínimo exigido, sólo el primer metro podrá ser totalmente macizo, debiendo el resto tener un tratamiento diáfano seto o verja. Art. 9.8. Condiciones de los vuelos. Los cuerpos y elementos salientes se ajustarán a las siguientes condiciones: a) En calles de ancho inferior a 4 metros sólo se autorizan aleros con un máximo de 35 cm. y salientes ornamentales con un máximo de 15 cm. b) En calles de ancho entre 4 y menos de 6 metros se autorizan aleros con un máximo de 60 cm., balcones con un máximo de 40 cm. y salientes ornamentales con un máximo de 15 cm. c) En calles de ancho entre 6 y menos de 9 metros se autorizan aleros con un máximo de 60 cm, balcones con un máximo de 40 cm. y salientes ornamentales con un máximo de 15 cm. d) En calles de ancho no inferior a 9 metros se autorizan aleros con un máximo de 60 cm., balcones con un máximo de 60 cm., miradores con un máximo de 90 cm. y salientes ornamentales de 15 cm. e) En cualquier patio de parcela se autorizan aleros con un máximo de 35 cm., así como salientes ornamentales con un máximo de 15 cm. En los patios de parcela en los que sea posible inscribir un círculo de 4 metros de diámetro se autorizan aleros con un máximo de 60 cm., balcones con un máximo de 60 cm. y salientes ornamentales con un máximo de 15 cm. f) La longitud total de los vuelos no excederá del 80 por 100 de la longitud del frente de fachada correspondiente a cada planta. g) Los voladizos y elementos salientes se situarán a una altura mínima de 3.00m. sobre la rasante de la acera. h) Los voladizos y elementos salientes se retranquearán una distancia igual a su vuelo y como mínimo 60 cm., con respecto a las medianerías. i) En caso de edificaciones retranqueadas respecto a los lindes de la parcela se permiten cuerpos salientes con la limitación de no superar la superficie ocupable ni la edificabilidad establecidas en el artículo anterior, así como de respetar las distancias a lindes preceptivas.


Art. 9.9. Reserva de aparcamiento. En general será obligatorio prever una plaza de aparcamiento por vivienda o por cada 100 m2. de otros usos. Si bien se exceptuarán de esta norma aquellas parcelas de superficie menor de 100 m2. Art. 9.10. Condiciones de estética. Tanto las fachadas laterales y medianerías, como posteriores, así como los paramentos susceptibles de posterior ampliación deberán tratarse como una fachada, debiendo tener la calidad de obra terminada para ser visto. Si existieran retranqueos con respecto a edificaciones colindantes ya existentes, las medianerías de los edificios colindantes serán tratadas como fachadas, lo que supone, como mínimo que los paramentos queden tratados con los mismos materiales y carácter que las fachadas, y a cuenta del que construyera la nueva edificación retranqueada. Art. 2.10. Red de Infraestructuras y Servicio Urbano. ( ID ). 1.- Definición. Son los suelos destinados a acoger las instalaciones o edificaciones de los servicios técnicos de electricidad, suministro de agua, estaciones depuradoras de aguas residuales, servicios de telecomunicación, cementerios, parques de material de limpieza, maquinaria o vehículos y otras estructuras adscritas a los servicios públicos. Las infraestructuras de saneamiento, las redes de agua y los tendidos eléctricos necesarios del Sistema de Infraestructuras, transcurrirán siempre vinculadas a la Red Viaria, bien por su trazado o por su área de protección. Constituyen Red Primaria: pID-1 Cementerio pID-2 Depósito Aguas Potables pID-3 Depuradora de aguas pID-4 Vertedero de Inertes El resto de transformadores, centralitas, estaciones de bombeo, almacenes municipales y otras dependencias análogas constituyen la red secundaria. 2. Condiciones de edificación y uso. Se permitirán tan sólo las construcciones e instalaciones necesarias al servicio de las Infraestructuras que se trate. Las edificaciones destinadas a estos usos al servicio de las áreas de nueva urbanización no computarán a efectos de la edificabilidad permitida. Sus condiciones de localización y sus características físicas vendrán determinadas por los requerimientos técnicos específicos. Art. 2.11. Red de Equipamientos (ED-RD-TD-AD). 1.- Definición. Comprende el suelo que se destina a usos asistenciales, educativos, sanitarios, religiosos, culturales, recreativos y de espectáculos, deportivos, comerciales en mercados públicos y de oficinas en dependencias de la administración, que constituyen servicios necesarios a los ciudadanos, cuya distribución espacial es conveniente mantener y mejorar . Se incluyen en la Red de Equipamientos las áreas que se grafían y se identifican como tales en los planos de Ordenación de este Planeamiento y los que sean resultantes del desarrollo urbano que se produzca según las previsiones de éste. Constituyen Red Primaria: pED-1 Colegio Público (Doctor Borrás) pED-2 Ampliación Colegio Público (Doctor Borrás) pED-3 Colegio Público C/ Sant Antoni pRD-1 Zona Deportiva Frontón pRD-2 Nuevo Polideportivo (Ambito ermita) pRD-3 Campo Municipal de Fútbol pTD-1 Consulta médica pAD-1 Ayuntamiento 2. Titularidad y Gestión. La titularidad de los terrenos y edificaciones pertenecientes de la Red de Equipamientos competerá a la administración u organismo público que corresponda. La gestión del suelo de cada uno de los elementos de nueva creación, ya sean Red Primaria o Secundaria, queda recogida en las Fichas de los Sectores en el SUR. El Planeamiento no prevé equipamientos (ni en su nivel primario ni secundario) de titularidad o iniciativa privada, pero los potencia en la flexibilización de la compatibilidad de usos.”

En el año 2.006 de procedió a la Modificación Nº 2 del PGOU de Alfarrasi, de aprobación definitiva en fecha de 01-Enero de 2.006 y de publicación en 28-Octubre de 2.008, dedicada exclusivamente al desarrollo del SUELO URBANIZABLE POLIG. OESTE (SECTOR 2) y cuyos contenidos se desarrollan en los documentos del mismo ( MPGOU, EIA, EA, EP y PP). Por último en el año 2.007 se procedió a la realización del Plan Especial Comprensivo de la Modificación nº 3 del PGOU de Alfarrasí, con fecha de aprobación definitiva en 28 de Febrero de 2.007 y su publicación en fecha de 26 de Abril de 2.007. Esta Modificación incidía exclusivamente en la solución del acceso a los Polígonos Industriales Este y Oeste de la población con el siguiente contenido:


“El Plan General de Ordenación Urbana de Alfarrasì fue aprobado definitivamente el 28 de Junio de 2.001. Posteriormente, con fecha 26 de Septiembre de 2.003 se aprobó la Modificación nº 1 del Suelo Urbanizable Pormenorizado, hallándose en tramitación la Modificación nº 2 sobre Suelo Industrial Polígono Oeste 1. La presente propuesta tiene por objeto dotar a la Población de un acceso normalizado tanto al Polígono Oeste 1 como al Suelo Urbanizable Industrial Polígono Este (Sector 4) que actualmente carecen de una conexión urbana adecuada. En el Plan inicialmente aprobada se indicaban dos accesos independientes a los sectores antes indicados, ambos en el tramo sur de la N-340 a su paso por la población. La actual N-340 discurre en esta zona con trazado recto, ligera pendiente descendiente sur-norte, con calzada de dos carriles sin arcén y franjas laterales campas con un ancho medio de vial de 18 ml. El Polígono Oeste 1 Industrial consta de dos grandes manzanas paralelas a la N-340 bordeadas perimetralmente por viales de servicio. Entre ambas manzanas existe un vial central. Es a través de un acceso perpendicular a la N-340 en sentido oeste, mediante carriles de desaceleración como se preveía el acceso a este polígono. De forma idéntica pero 150 ml más al sur se preveía el acceso al Suelo Urbanizable Sector Este, en este caso en sentido este. En ambos casos los accesos quedaban indicados sin solución urbana concreta. Por otra parte, la delimitación del sector Oeste 1 Industrial generó una franja de terreno entre el propio polígono y el ámbito de la N-340 de suelo de cesión calificado como espacio libre y con un ancho constante de 20 ml. y que en la actualidad se halla campo, plano y sin servicio alguno en previsión de futuras actuaciones municipales. La comisión territorial de Urbanismo de Valencia, en la fecha de la Aprobación Definitiva del Plan General, entre otras disposiciones, indicó respecto a las directrices definitorias, de acuerdo con el informe de la Oficina del Plan de Carreteras de la COPUT, en su punto 2: “En el Sector del Suelo Urbanizable Industrial, la franja entre la Carretera N-340 y la línea límite de edificación tendrá el único acceso permitido de zona verde no computable, debiendo definirse un único acceso para todo el ámbito industrial situado a ambos márgenes de la N-340” A la vista del anterior condicionante y a los efectos de una solución racional para ambos sectores industriales se procede a la formación de una rotonda de acceso en el punto grafiado anteriormente en el Plan más al sur y que servía de acceso exclusivo al sector Este. Para ello se elimina el acceso al Polígono Oeste 1 sito sobre su calle central y este se traslada a la citada rotonda. La rotonda tiene un diámetro de 50 m y afecta por el oeste a los terrenos de cesión municipal del Polígono Oeste 1mediante dos accesos independientes desde la propia rotonda, uno conectado al vial sur del polígono y el otro al vial paralelo a la N-34 y por el Este a Suelo Urbano Industrial, partiendo de la misma un vial de dos carriles hasta su conexión con el Sector Urbanizable Este y, desde este último vial, sendas derivaciones a las parcelas industriales colindantes. La solución propuesta cumple los requisitos de constituirse en acceso único para ambos sectores y dar solución de acceso a las parcelas existentes en el Suelo Urbano Industrial sirviendo de distribuidor sur de los accesos a la población y a las inminentes ampliaciones del Suelo Industrial Polígono Oeste.” En todas las Modificaciones se aportó la correspondiente documentación gráfica.


MODIFICACION Nº 4 DEL PGOU DE ALFARRASI

Transcurridos 8 años desde la publicación del PGOU de Alfarrasì, bien mediante modificaciones puntuales bien mediante aplicación directa del mismo, se han aprobado y desarrollado los correspondientes instrumentos de desarrollo urbanístico de diversos sectores de la población, tanto Industrial como son el Polígono Oeste (Industrial 1 e Industrial 2) y el Polígono Este Sector IV, como Residencial mediante la ejecución del los Sectores de Suelo Urbanizable Pormenorizado Sector Norte y Sector Sur-Este, con la consiguiente transformación de los mismos en Suelo Urbano, tanto Industrial como Residencial. Se procede a la inclusión en el Planeamiento del trazado de las alineaciones aprobadas en los citados sectores.

Se ha procedido así mismo a la ejecución de diversas actuaciones de dotaciones públicas tanto de remodelación de las existentes como de nueva planta y ubicación, mediante la ocupación de las parcelas de propiedad municipal adquiridas mediante el desarrollo y gestión del Planeamiento como por adquisición mediante compraventa de otra. Estas nuevas dotaciones quedan incorporadas y calificadas documentalmente mediante la presente actuación

Es especialmente importante y base de la presente modificación, la potenciación de un gran espacio lúdico-deportivo-

social, como eje vertebrador de la población, constituido por El Paraje de la Ermita y su entorno que contiene las nuevas zonas verdes y otras de servicios y equipamientos, el Cementerio Municipal y zona complementaria con el nuevo Tanatorio Municipal, la Zona de Piscina Municipal, El Polideportivo Municipal y la Plaza Pública. A su vez toda esta actuación se halla conectada directamente con la franja de zona verde del Polígono Industrial Oeste paralela a la CN-340 hasta el Parque de la Pinada en el mismo polígono.

La incidencia sustancial de este núcleo dotacional es su peso fundamental en el incremento positivo de los estándares urbanísticos de espacios libres (espacio públicos y zonas verdes) de la población con un incremento total neto de 9.126,82 m2 que se especifica detalladamente en el anexo nº 1 adjunto.

El Ayuntamiento de Alfarrasì es consciente de que algunas de las Modificaciones propuestas son competencia del mismo. No obstante, en esta Modificación nº 4 lo que se pretende es tener un Texto Refundido tal como la Comisión de Urbanismo plantea en el fundamento jurídico segundo (valoración global punto 1) y así se realiza, pues no sólo se recoge recogen las Modificaciones 1, 2 y 3 ya aprobadas, sino que se corrigen errores materiales, cambios de trazados de vial secundarios y pequeños errores materiales. Con todo lo anterior, lo que se plantea en esta presente modificación es conseguir un modelo urbanístico con funcionalidad y coherencia, como dice la comisión, según los artículos 52 y 58 de la LUV. Por otra parte, a la vista del Informe de la Consellería D’Educaciò, desfavorable a la eliminación del vial que delimita las parcelas dotacionales pED-1 y pED-2 (destinadas a Escuelas Municipales y espacio de reserva de las mismas) , se modifica parcialmente el punto nº 2 del anterior Texto Refundido.

Considerados los antecedentes expuestos, el Texto refundido de esta modificación nº 4 del Plan General que ahora se

propone, se concreta en los siguientes extremos: 1º.- Se procede al traslado, a los efectos de estándares urbanísticos, de la parcela M-1.2 (SJL-1) de 1668,70 m2 obtenida mediante el desarrollo del P.P. Industrial 4-Sector Este y destinada a zona verde, con una superficie de 1.666 m2, por otra sita en el Paraje de la Ermita y destinada al mismo fin con una superficie de 6.816 m2 que se incorpora al planeamiento como pJL-1. Así mismo se procede a la reducción de la parcela M-2.2 (SJL-2) de 2031,15 m2 obtenida mediante el desarrollo del P.P. Industrial 4-Sector Este y destinada a zona verde, en una superficie de 1.000 m2, y a su sustitución, a los mismos efectos, por otras dos parcelas sitas en el Paraje de la Ermita y destinadas al mismo fin con superficie de 1.014 m2 (Parcela nº 297) y de 999 m2 (Parcela nº 298) que se incorpora al planeamiento como pJL-1 con una superficie conjunta de 2.013 m2 2º.- Se procede al grafiado tanto de la valla del Campo Municipal de Fútbol como de la nueva cobertura deportiva recientemente ejecutada en las Escuelas , adaptando el ancho y situación del vial Prolongación Baixada Les Escoles a la realidad existente de forma que el vial tiene un ancho real de 10,0 ml a excepción del tramo del pabellón en que este ha invadido parcialmente el mismo quedando un ancho de 9,0 ml

Este vial se incorporó al Plan en las Normas Subsidiarias de 1989, junto con la zona destinada a Colegio Público y su futura ampliación, como conexión de estos suelos dotacionales con la prevista futura expansión de la población hacia el sur, lo que era realmente la tendencia de crecimiento en ese momento a pesar de que su terminación por el sur era realmente dificultosa debido a la ocupación del suelo por las industrias allí existentes. La posterior consolidación industrial no fue recogida en la nueva redacción del PGOU de 2001 manteniendo simplemente el vial lo que dejaba inviable su ejecución.

Por ello para adecuar el planeamiento a la Normativa de la Consellería D’Educaciò se procede a la apertura de una vial de 10 m de ancho (el mismo que el propuesto inicialmente) y que comunica por el linde sur de zona de equipamiento el anterior


vial Baixada de les Escoles y la Ronda Este o Camì la Venta ocupando parcialmente la parcela de reserva existente pED-1 que reduce su superficie. Se procede a eliminar el vial grafiado entre el Campo Municipal de Fútbol y la Zona Industrial Consolidada por haberse incluido, por error, en el nuevo PGOU invadiendo al primero e impidiendo el propio uso existente. Este vial se ha mantenido en las anteriores modificaciones manteniendo el error inicial. 3º.- Se corrige error de alineaciones en el acceso norte al casco urbano de la población a través de la N-340, reflejando el camino público de Sempere existente, excluyendo una parcela irregular no edificable y se califica el tramo afectado hasta el cruce con la Avenida Juan Carlos I como Suelo No Urbanizable Común. 4º.- Se elimina el vial ramal de enlace desde la Glorieta de acceso al polígono industrial Sector IV, incluida en la Modificación nº 3 del PGOU, al perder su función ya que toda la parcela que atraviesa se halla calificada como Suelo Urbano Industrial Consolidado y pertenece en su integridad a la empresa colindante PICDA S.L., a través de la cual tiene acceso directo desde el vial principal de acceso a la citada glorieta. Se trata de una zona afectada por la N-340 hallándose sometida a las autorizaciones del Ministerio de Fomento. En el momento de la ejecución del PG de 2001, no se autorizó por parte de la Demarcación de Carreteras el trazado propuesto lo que obligó a la formación de la Modificación nº 3 en la que se contemplaba la Glorieta de acceso a los polígonos industriales y el ramal de acceso a la empresa anteriormente citada.

La posterior consolidación del Sector Este Industrial dotó a esta empresa de conexiones alternativas y con mejor accesibilidad.

Por ello la eliminación del ramal citado incide positivamente en el interés general por suponer un significativo ahorro económico para la administración al evitarse la correspondiente expropiación y urbanización del ramal a eliminar.

5º.- Se procede a la eliminación del antiguo Camino del Cementerio en su tramo desde la Calle Doctor Borrás hasta la Calle Virgen del Rocío, al haberse adjudicado, como suelo urbano residencial sobrante de vía pública, a las parcelas colindantes, anteriormente a la redacción del PG del año 2001, grafiándose en el mismo por error y manteniéndose en las sucesivas modificaciones aprobadas. 6º.- Se procede a la modificación de ubicación de la zona verde EL-N1 incluida en la U.E. Sector Norte, ya ejecutada, de forma que se traslada al centro del sector desde el límite de borde noroeste, junto a la ronda general de la población, con la misma superficie inicial obtenida. Este traslado se justifica por la obligatoriedad de proceder a la ejecución del colector general de alcantarillado que recoge las aguas del Camí de L’Ollería y que acomete el Sector por el punto de traslado de la zona verde. Este colector se ejecuta para solucionar la gran avenida de aguas pluviales que confluye en la unión de los caminos Sierra y L’Ollería lo que ya requirió, e los años 90 la formación del colector interior a la población y que se conectaba mediante areneros ubicados en plena zona del Sector Norte residencial. Esta actuación la ejecutó la Consellería de Infraestructuras Hidráulicas. Esta misma Consellería, a la vista de la consolidación del Sector citado y ante la imposibilidad de su ejecución sin la formación de la ampliación del colector existente procedió a la elaboración del correspondiente proyecto y ejecución de la obra. Para ello se dividían las acometidas en dos colectores, uno por camino, de forma que el encauzamiento confluye, por exigencia de pendiente y trazado, en la zona verde propuesta. Por lo tanto la reubicación de esta zona verde corresponde con la necesidad de coincidir con el trazado propuesto ya que, en caso contrario, este trazado afectaría a parcelas adjudicadas que resultarían inedificables. Por último esta zona verde reubicada coincide prácticamente superficialmente con la inicialmente propuesta. 7º.- En la Plaza del Ajuntament se elimina el grafiado de una parcela de propiedad pública y que en la realidad siempre se ha utilizado como parte vial de la citada plaza hallándose en la actualidad y tras la remodelación de la misma plenamente integrada a la misma. 8º.- Se procede a la, obtenidas mediante la Actuación Integrada Residencial Sector 3 SUR-ESTE, para adaptarlo a las necesidades de integración con el vial de ronda, trasladando el vial central de la parcela oeste al sur de la misma junto a la citada ronda. El cambio de ubicación del vial se produce porque existen, antes de la eliminación del vial, tres accesos directos a la N-340 en muy corto espacio con el consiguiente riesgo añadido y sin que este vial tenga continuidad en ninguno de sus extremos. Por otra parte en el desarrollo del suelo pormenorizado de este sector se solicitó su eliminación en la propuesta formalizada ante el ayuntamiento. Así mismo la ronda deja de ser un vial primario puesto que Carreteras no autoriza un ancho de vial mayor de 10 m. en accesos a la N-340, razón por la que se incluye un área sin uso determinado pero compatible con aparcamiento y sin acceso a la misma y lindante con el vial que sustituye al que se propone eliminar. 9º.- Se incluyen en el Planeamiento las siguientes Dotaciones creadas desde la formalización del PGOU de 2.001 a.- Zona Cementerio-Ampliación b.- Tanatorio Municipal c.- Biblioteca y Escoleta Municipales d.- Polideportivo Municipal e.- Hogar del Jubilado


f.- Casa de la Música y Dependencias Municipales ( en este caso la Parcela se adapta a la Parcela real de propiedad Municipal). Se incluye en la red de parques y zonas libres, como pOL-3 en el art. 2.12, tras su Rehabilitación y apertura al público, el Paraje la Venta, sito junto al rio Albaida y con acceso a través del camino público “Camì La Venta”

De tal forma que los artículos 2.10, 2.11 y 2.12 del PGOU, cuya redacción actual es: Art. 2.10. Red de Infraestructuras y Servicio Urbano. ( ID ). 1.- Definición. Son los suelos destinados a acoger las instalaciones o edificaciones de los servicios técnicos de electricidad, suministro de agua, estaciones depuradoras de aguas residuales, servicios de telecomunicación, cementerios, parques de material de limpieza, maquinaria o vehículos y otras estructuras adscritas a los servicios públicos. Las infraestructuras de saneamiento, las redes de agua y los tendidos eléctricos necesarios del Sistema de Infraestructuras, transcurrirán siempre vinculadas a la Red Viaria, bien por su trazado o por su área de protección. Constituyen Red Primaria: pID-1 Cementerio pID-2 Depósito Aguas Potables pID-3 Depuradora de aguas pID-4 Vertedero de Inertes El resto de transformadores, centralitas, estaciones de bombeo, almacenes municipales y otras dependencias análogas constituyen la red secundaria. 2. Condiciones de edificación y uso. Se permitirán tan sólo las construcciones e instalaciones necesarias al servicio de las Infraestructuras que se trate. Las edificaciones destinadas a estos usos al servicio de las áreas de nueva urbanización no computarán a efectos de la edificabilidad permitida. Sus condiciones de localización y sus características físicas vendrán determinadas por los requerimientos técnicos específicos. Art. 2.11. Red de Equipamientos (ED-RD-TD-AD). 1.- Definición. Comprende el suelo que se destina a usos asistenciales, educativos, sanitarios, religiosos, culturales, recreativos y de espectáculos, deportivos, comerciales en mercados públicos y de oficinas en dependencias de la administración, que constituyen servicios necesarios a los ciudadanos, cuya distribución espacial es conveniente mantener y mejorar . Se incluyen en la Red de Equipamientos las áreas que se grafían y se identifican como tales en los planos de Ordenación de este Planeamiento y los que sean resultantes del desarrollo urbano que se produzca según las previsiones de éste. Constituyen Red Primaria: pED-1 Colegio Público (Doctor Borrás) pED-2 Ampliación Colegio Público (Doctor Borrás) pED-3 Colegio Público C/ Sant Antoni pRD-1 Zona Deportiva Frontón pRD-2 Nuevo Polideportivo (Ambito ermita) pTD-1 Consulta médica pAD-1 Ayuntamiento 2. Titularidad y Gestión. La titularidad de los terrenos y edificaciones pertenecientes de la Red de Equipamientos competerá a la administración u organismo público que corresponda. La gestión del suelo de cada uno de los elementos de nueva creación, ya sean Red Primaria o Secundaria, queda recogida en las Fichas de los Sectores en el SUR. El Planeamiento no prevé equipamientos (ni en su nivel primario ni secundario) de titularidad o iniciativa privada, pero los potencia en la flexibilización de la compatibilidad de usos en las distintas áreas de ordenación. Los equipamientos existentes o que se constituyan por la iniciativa privada, al amparo del presente Planeamiento, tendrán el carácter de complementarios respecto de la Red de Equipamientos. No obstante, el destino de una edificación en su totalidad a un uso distinto del dominante fundamental exigirá una solicitud previa de autorización ante el Ayuntamiento. 3. Usos permitidos. Quedan desarrollados en el Capítulo 6 de estas Normas urbanísticas. 4. Condiciones de edificación. La edificación de estas áreas se condiciona, en todo caso, a las exigencias funcionales de los diferentes equipamientos, al respeto a los valores ambientales y paisajísticos y a no perjudicar a las viviendas y demás usos colindantes y a la integración tipológica a las características del entorno en que se implanten. Cumplirán además las siguientes condiciones: a) En S.U.: os equipamientos y dotaciones se regularán, en general, por el tipo de edificación aislada cuando ocupen una manzana completa y la de alineación a vial, manzana cerrada, cuando ocupen un solar entre linderos privados. La edificabilidad neta máxima sobre suelo público edificable será el correspondiente a la zona de ordenanza donde se ubique. Cuando la normativa del área a la que se adscribe el equipamiento no sea adecuada para el desarrollo de la edificación a causa de sus exigencias funcionales, deberá realizarse un Estudio de Detalle que, proponga la ordenación adecuada a los fines que se persigan. b) En SUR: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas que en cada caso determine el Plan Parcial u Ordenación Pormenorizada, salvo en aquel sector para el que el presente Planeamiento determine alguno de sus parámetros.


c) En SNU: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas particulares de este tipo de suelo, y se seguirá el trámite previsto en los arts. 116, 19 y 20 de la LSNU. Art. 2.12 Red de Zonas Verdes y Espacios Libres. (AL-JL-QL.) 1.- Definición y Titularidad. Comprende el suelo que se destina a todas aquellas actividades de juego, reposo, relación, aireación y asoleo, que la población puede desarrollar en espacios no edificados, de dominio público y de libre acceso peatonal. Constituyen Red Primaria: pQL-1 El Parque de la ermita. pQL-2 El Parque de la pinada. Las demás plazas, espacios libres, parques y jardines, constituirán Red Secundaria de las áreas, sectores y unidades donde se emplacen. Se incluyen en esta Red: los parques, jardines y espacios libres que se grafían y se identifican como tales en los planos de ordenación, y a los que con este destino resulten del desarrollo urbanístico del presente Planeamiento 2.-Condiciones de edificación. En aquellos espacios de la Red cuya superficie sea superior a los 2000 m2 se admiten edificaciones destinadas a usos comunitarios de carácter público que cumplan las siguientes condiciones: a) Ocupación menor del 5%. b) Índice de Edificabilidad = 0.25 m2/m2 c) Altura máxima = 5.00 m. d) Número máximo. de plantas =1. e) La edificación se configurará y localizará de modo que produzca el mínimo perjuicio al asoleamiento del parque

quedan redactados con el siguiente contenido:

“Art. 2.10. Red de Infraestructuras y Servicio Urbano. ( ID ). 1.- Definición. Son los suelos destinados a acoger las instalaciones o edificaciones de los servicios técnicos de electricidad, suministro de agua, estaciones depuradoras de aguas residuales, servicios de telecomunicación, cementerios, parques de material de limpieza, maquinaria o vehículos y otras estructuras adscritas a los servicios públicos. Las infraestructuras de saneamiento, las redes de agua y los tendidos eléctricos necesarios del Sistema de Infraestructuras, transcurrirán siempre vinculadas a la Red Viaria, bien por su trazado o por su área de protección. Constituyen Red Primaria: pID-1 Cementerio piD-2 Tanatorio Municipal pID-3 Depósito Aguas Potables pID-4 Depuradora de aguas pID-5 Vertedero de Inertes El resto de transformadores, centralitas, estaciones de bombeo, almacenes municipales y otras dependencias análogas constituyen la red secundaria. 2. Condiciones de edificación y uso. Se permitirán tan sólo las construcciones e instalaciones necesarias al servicio de las Infraestructuras que se trate. Las edificaciones destinadas a estos usos al servicio de las áreas de nueva urbanización no computarán a efectos de la edificabilidad permitida. Sus condiciones de localización y sus características físicas vendrán determinadas por los requerimientos técnicos específicos. Art. 2.11. Red de Equipamientos (ED-RD-TD-AD). 1.- Definición. Comprende el suelo que se destina a usos asistenciales, educativos, sanitarios, religiosos, culturales, recreativos y de espectáculos, deportivos, comerciales en mercados públicos y de oficinas en dependencias de la administración, que constituyen servicios necesarios a los ciudadanos, cuya distribución espacial es conveniente mantener y mejorar . Se incluyen en la Red de Equipamientos las áreas que se grafían y se identifican como tales en los planos de Ordenación de este Planeamiento y los que sean resultantes del desarrollo urbano que se produzca según las previsiones de éste. Constituyen Red Primaria: pED-1 Colegio Público (Doctor Borrás) pED-2 Casa de la Música y Dependencias Municipales pED-3 Casa de la Cultura pED-4 Iglesia pED-5 Escoleta y Biblioteca Municipales pED-6 Antiguo Ayuntamiento pRD-1 Zona Deportiva Frontón pRD-2 Polideportivo Municipal pRD-3 Campo Municipal de Fútbol


pRD-4 Piscinas Municipales pTD-1 Consulta médica pAD-1 Ayuntamiento 2. Titularidad y Gestión. La titularidad de los terrenos y edificaciones pertenecientes de la Red de Equipamientos competerá a la administración u organismo público que corresponda. La gestión del suelo de cada uno de los elementos de nueva creación, ya sean Red Primaria o Secundaria, queda recogida en las Fichas de los Sectores en el SUR. El Planeamiento no prevé equipamientos (ni en su nivel primario ni secundario) de titularidad o iniciativa privada, pero los potencia en la flexibilización de la compatibilidad de usos en las distintas áreas de ordenación. Los equipamientos existentes o que se constituyan por la iniciativa privada, al amparo del presente Planeamiento, tendrán el carácter de complementarios respecto de la Red de Equipamientos. No obstante, el destino de una edificación en su totalidad a un uso distinto del dominante fundamental exigirá una solicitud previa de autorización ante el Ayuntamiento. 3. Usos permitidos. Quedan desarrollados en el Capítulo 6 de estas Normas urbanísticas. 4. Condiciones de edificación. La edificación de estas áreas se condiciona, en todo caso, a las exigencias funcionales de los diferentes equipamientos, al respeto a los valores ambientales y paisajísticos y a no perjudicar a las viviendas y demás usos colindantes y a la integración tipológica a las características del entorno en que se implanten. Cumplirán además las siguientes condiciones: a) En S.U.: os equipamientos y dotaciones se regularán, en general, por el tipo de edificación aislada cuando ocupen una manzana completa y la de alineación a vial, manzana cerrada, cuando ocupen un solar entre linderos privados. La edificabilidad neta máxima sobre suelo público edificable será el correspondiente a la zona de ordenanza donde se ubique. Cuando la normativa del área a la que se adscribe el equipamiento no sea adecuada para el desarrollo de la edificación a causa de sus exigencias funcionales, deberá realizarse un Estudio de Detalle que, proponga la ordenación adecuada a los fines que se persigan. b) En SUR: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas que en cada caso determine el Plan Parcial u Ordenación Pormenorizada, salvo en aquel sector para el que el presente Planeamiento determine alguno de sus parámetros. c) En SNU: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas particulares de este tipo de suelo, y se seguirá el trámite previsto en los arts. 116, 19 y 20 de la LSNU. Art. 2.12 Red de Zonas Verdes y Espacios Libres. (AL-JL-QL.) 1.- Definición y Titularidad. Comprende el suelo que se destina a todas aquellas actividades de juego, reposo, relación, aireación y asoleo, que la población puede desarrollar en espacios no edificados, de dominio público y de libre acceso peatonal. Constituyen Red Primaria: pQL-1 El Parque de la ermita. pQL-2 El Parque de la pinada. p.Ol-3 Paraje La Venta Las demás plazas, espacios libres, parques y jardines, constituirán Red Secundaria de las áreas, sectores y unidades donde se emplacen. Se incluyen en esta Red: los parques, jardines y espacios libres que se grafían y se identifican como tales en los planos de ordenación, y a los que con este destino resulten del desarrollo urbanístico del presente Planeamiento 2.-Condiciones de edificación. En aquellos espacios de la Red cuya superficie sea superior a los 2000 m2 se admiten edificaciones destinadas a usos comunitarios de carácter público que cumplan las siguientes condiciones: a) Ocupación menor del 5%. b) Índice de Edificabilidad = 0.25 m2/m2 c) Altura máxima = 5.00 m. d) Número máximo. de plantas =1. e) La edificación se configurará y localizará de modo que produzca el mínimo perjuicio al soleamiento del parque.” ANEXO Nº 1 ESPACIOS LIBRES

SUPERFICIES Z.V MOD. Nº 3 SUPERFICIES Z.V MOD. Nº 4 EL-N1 949.11 m2 EL-N1 949.43 m2

EL-N2 840.62 m2 EL-N2 840.62 m2


PL.TRIANGULAR 384.85 m2 PL.TRIANGULAR 384.85 m2

pQL-1 17.692.00 m2 pQL-1 17.692.00 m2

AV.DE VALENCIA 1.002.57 m2 AV.DE VALENCIA 1.002.57 m2

PL.RAMOM Y CAJAL 974.05 m2 PL.RAMON Y CAJAL 974.05 m2

EL-S1 855.21 m2 EL-S1 855.21 m2

EL-S4 1.244.18 m2 EL-S4 1.244.18 m2

EL-S5 755.17 m2 EL-S5 755.17 m2

CEMENTERIO 1.679.10 m2 CEMENTERIO 1.679.10 m2

EL-O1 2.552.16 m2 EL-O1 2.552.16 m2

EL-02 2.811.23 m2 EL-O2 3.029.74 m2

EL-O3 4.530.23 m2 EL-O3 3.519.97 m2

pQL-2 12.947.06 m2 pQL-2 16.319.63 m2

sJL-1 1.668.70 m2 sJL-1 0,00 m2

sJL-2 2.031.15 m2 sJL-2 1.031.15 m2

ZV.SEC.SUR-ESTE 385.70 m2 pJL-1 8.829,00 m2 TOTAL 52.917,39 m2 TOTAL 62.044,53 m2

SUPERFICIES Z.V (INCREMENTO NETO) MODIFICACIÓN Nº 4 62.044,.53 m2 MODIFICACIÓN Nº 3 52.917.39 m2 INCREMENTO NETO 9.127,14 m2

Alfarrasì, Marzo de 2.011 El Arquitecto Fdo: Vicente Tudela Iglesias


MODIFICACION Nº 5 DEL PGOU DE ALFARRASI Conjuntamente con esta Modificación nº 6 se tramita la Modificación nº 5 redactada por el Arquitecto D. David Sanchis Llopis y que afecta exclusivamente a la ordenación pormenorizada de los Sectores SUR-ESTE RESIDENCIAL y Sector IND-4 INDUSTRIAL ESTE y, que de acuerdo con el documento de inicio de la evaluación ambiental y territorial, se sustancia en el siguiente contenido: "1. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS. La ordenación urbanística vigente en el municipio es la definida por el Plan General de Ordenación Urbana

de Alfarrasí, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia el 28 de junio de

2.001 (DOGV 07-11-2001), con determinadas modificaciones puntuales, de la uno a la cuatro, aprobadas todas ellas

también con carácter definitivo.

La zona objeto de la presente modificación puntual quedó ordenada además por los siguientes

instrumentos urbanísticos:

■ El 26 de septiembre de 2003 (DOGV 11-02-2004) la Comisión Territorial de Urbanismo aprueba

definitivamente la Modificación nº 1 que, entre otras cuestiones, modifica las condiciones de ordenación del sector

SUR-ESTE RESIDENCIAL y su propia ordenación pormenorizada.

El 29 de octubre de 2009 (DOCV 02-12-2009) el Ayuntamiento en pleno aprueba definitivamente el Plan

Parcial que modifica la ordenación pormenorizada del Sector Sureste Residencial de Alfarrasí, declarándose

posteriormente nulo por sentencia nº 1060, de 5 de octubre de 2012, dictada por la Sala de lo Contencioso-

Administrativo, Sección 1.

Por acuerdo plenario de 16 de abril de 2014 (BOP 09-05-2014) se aprueba definitivamente el Plan Parcial

de Mejora que, una vez anulado el anterior Plan Parcial, modifica la ordenación pormenorizada determinada por el

Referido Plan General y su Modificación número 1.

■ Por acuerdo plenario de 18 de octubre de 2007 (DOCV 11-08-2008) se aprueba definitivamente el Parcial

del sector IND-4 INDUSTRIAL ESTE que ordena pormenorizadamente el sector delimitado por el Plan General.

Plan Parcial presentado en el seno de la gestión indirecta del sector.

Posteriormente, el 28 de octubre de 2.011 (BOP 15-02-2012), la Comisión Territorial de Urbanismo

aprueba definitivamente la modificación nº 4 del Plan General, por medio de la cual se desplaza la zona verde SJL-1

a un emplazamiento más accesible desde el casco urbano, calificándose esta superficie como edificable.

Para modificar la referida ordenación urbanística en el entorno donde confluyen el sector Sur-Este

Residencial y el sector Industrial Este IND-4, se hace necesario redactar la presente Modificación número 5 del

Plan General.

El Ayuntamiento, conforme a lo estipulado en el artículo 44.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la

Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP),

es competente para la formulación y tramitación de los planes de ámbito municipal.

El procedimiento para la elaboración y aprobación de los planes y programas es el de su sujeción a

evaluación ambiental y territorial estratégica, según lo estipulado en los artículos 50 y siguientes de la LOTUP,

debiendo dirimirse en el mismo su tramitación ordinaria o simplificada.

En este procedimiento el Ayuntamiento interviene como órgano promotor, elaborando como tal el

presente Documento de Inicio de la Evaluación Ambiental y Territorial Estratégico y Borrador de la Modificación

nº 5 del Plan General.


Concluida esta evaluación ambiental y territorial estratégica la aprobación inicial y definitiva de la

presente modificación del Plan General le corresponderá al Ayuntamiento de Alfarrasí al afectar, exclusivamente,

a la ordenación pormenorizada.

2. ALCANCE Y CONTENIDO.

a) Los objetivos de la planificación y descripción de la problemática sobre la que actúa.

La Ronda Exterior, vial que separa el sector residencial del industrial, soporta el tráfico pesado industrial y,

simultáneamente, el incipiente tráfico ligero de turismos de la zona residencial.

La dimensión del mismo, 12 metros, se muestra suficiente para satisfacer dicho tráfico, dado que nos

encontramos en un municipio de pequeño tamaño y ante sectores también de escasa entidad.

Sin embargo resulta conveniente reducir al máximo las maniobras de los vehículos pesados en el mismo

para evitar situaciones de peligro, en su interacción con el tráfico de vehículos ligeros o de peatones y para

minimizar las posibles molestias en cuanto al ruido.

Por ello se plantea la conveniencia de introducir en las normas urbanísticas del Plan Parcial del sector I-4 la

prohibición de habilitar un acceso directo desde las parcelas industriales a la Ronda Exterior para las labores

cotidianas de carga y descarga de materiales, permitiendo, naturalmente, la apertura de cualquier otro tipo de huecos

y accesos de peatones o vehículos que no supongan el tránsito y maniobra cotidiana de vehículos pesados.

La limitación en el uso de las parcelas que introducirá esta ordenanza obliga a las empresas a realizar el

acceso de mercancías y las labores de carga y descarga desde el interior de la manzana donde ubicarán un muelle de

carga al que se accederá o bien desde la calle Camí de l’Om o desde la Ronda de Les Hortes que limita con el suelo

no urbanizable, dado que, desde la Ronda Exterior se prohíbe este acceso por la referida colindancia con el suelo

residencial.

Para que se puedan conformar estos patios de carga y descarga sin detrimento de la edificabilidad atribuida

por el planeamiento se hace necesario modificar la normativa urbanística para permitir en la edificación a línea de

vial en la Ronda Exterior y en el Camí de L’Om.

Esta ordenación de volúmenes, de hecho, está permitida en las normas urbanísticas que rigen para el sector,

que en su artículo 21 in fine dice:

Disposición de la Edificación sobre la alineación del vial:

- Mediante Estudio de Detalle, comprendiendo, cuanto menos, un segmento de 24,00m., a lo largo de la

alineación de vial, podrán ordenarse los volúmenes de edificación en las parcelas, hasta limitar con

dicha alineación

Y, permitida la alineación a vial de las edificaciones respecto de la Ronda Exterior que limita con la zona

residencial, se hace necesario introducir mejoras en la ordenación pormenorizada del sector sureste residencial.

Reducida la separación efectiva de las edificaciones industriales respecto de las edificaciones residenciales,

se hace necesario eliminar el vial peatonal situado entre las manzanas M3 y M4 al objeto de utilizar este espacio

dotacional para ampliar la Ronda Exterior en 6,35 metros en la manzana que no está separada de las edificaciones

industriales por ninguna zona verde.


De esta forma se consigue una doble mejora en el sector residencial que se ve liberado de las maniobras de

vehículos pesados y las labores cotidianas de carga y descarga en la Ronda Exterior y que ve aumentada la

separación entre las edificaciones residenciales e industriales.

Además, se utiliza este espacio dotacional para ampliar la travesía de la carretera nacional N-340 en

2,00 metros.

b) El alcance, ámbito y posible contenido de las alternativas del plan que se propone.

El alcance de la presente modificación se limita a modificar la ordenación pormenorizada del sector

IND-4 Industrial Este y del sector Sureste Residencial.

En el sector industrial, se modifican las normas urbanísticas de la ordenación pormenorizada añadiendo un

último párrafo al artículo 21 de las normas urbanísticas que se contienen en el Plan Parcial.

En el sector residencial se modifica el trazado viario, eliminando el vial peatonal para dedicar esta

superficie dotacional a ampliar el ancho de la Ronda Exterior en 6,35 metros y a ampliar la Avenida de Valencia

(travesía de la N-340) en 2,00 metros. Además, se modifican las normas urbanísticas para regular con mayor

claridad el carácter compatible del uso administrativo y permitir, expresamente, la redacción de un estudio de detalle

de reordenación de volúmenes

Ante la situación urbanística existente se han planteado tres alternativas:

Alternativa cero: Mantener la situación actual.

El mantenimiento de la situación actual no permite reducir el tráfico y maniobras de los vehículos pesados

en la Ronda Exterior, que se vería agravado en el caso de que las empresas del polígono acondicionen el acceso

desde este vial a sus parcelas industriales para las operaciones de carga y descarga.

Alternativa uno: Modificar la normativa urbanística del sector IND4 manteniendo la del sector Sureste Residencial.

Modificada la normativa urbanística del sector IND4 se consigue la reducción de las maniobras de los

vehículos pesados en las operaciones de carga y descarga.

Sin embargo, de no modificar correlativamente la ordenación del sector Sureste Residencial no se consigue

mantener e incluso aumentar la distancia entre los edificios con uso industrial y los edificios con uso residencial.

Tampoco facilita el posible uso administrativo de la manzana colindante con el polígono industrial que, de

esta forma, funcionaría como transición entre el uso industrial y el uso residencial.

En cualquier caso esta simple modificación que permite, puntualmente, ordenar los volúmenes edificados

hasta limitar con la alineación de fachada se podría haber acometido con un simple estudio de detalle, tal y como

preveía el artículo 21 de las normas urbanísticas del Plan Parcial Industrial.

Alternativa dos: Modificar la ordenación del sector IND4 y, correlativamente, la del sector Sureste Residencial.

Como alternativa dos, se plantea, modificar la normativa urbanística del sector IND4 cuando

correlativamente se modifica la ordenación del sector Sureste Residencial.

De esta forma, la reducción de las maniobras de los vehículos pesados en las operaciones de carga y

descarga que se exige para permitir la edificación alineada al vial en las calles Ronda Exterior y Camí de l’Ohm,

lleva aparejada una correlativa separación de las edificaciones residenciales en el colindante sector residencial este.


Además, con la modificación de la ordenación del sector Sureste Residencial se consigue separar, además,

las edificaciones respecto a la travesía de la carretera nacional N-340 y agrupar las manzanas M-3 y M-4 en una

única manzana donde, además, se clarifica la posibilidad de un uso compatible administrativo, de tal forma que esta

única manzana pueda albergar las oficinas de las empresas colindantes convirtiéndose así en un excelente filtro o

transición entre el uso industrial y el uso residencial.

De estas tres alternativas, se ha optado por la alternativa dos, por las evidentes ventajas que presenta.

c) El desarrollo previsible del plan o programa.

El desarrollo previsible tras la aprobación de la modificación nº 5 del Plan General no es más que la

materialización de la edificación prevista en el Planeamiento aprobado definitivamente, y consecuencia lógica

de la patrimonialización de sus derechos por parte de los titulares que han realizado las cesiones dotacionales

correspondientes y han costeado la urbanización.

d) Un diagnóstico de la situación del medio ambiente y del territorio antes de la aplicación del plan en el ámbito afectado.

La situación del medio ambiente y del territorio en la zona no presenta ningún conflicto significativo al

margen de la problemática, precisamente, de la colindancia entre el uso industrial y el uso residencial.

e) Sus efectos previsibles sobre el medio ambiente y sobre los elementos estratégicos del territorio, tomando en consideración el cambio climático.

La presente modificación se limita a modificar normativa urbanística pormenorizada y a reconfigurar el vial

peatonal del sector residencial. No es previsible ningún efecto negativo sobre el medio ambiente ni sobre el

cambio climático.

En todo caso su efecto sobre el medo ambiente y los elementos estratégicos siempre sería positivo

puesto que se reducen las posibles interferencias entre el uso industrial y el uso residencial.

f) Su incardinación en la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y su incidencia en otros

instrumentos de la planificación territorial o sectorial.

La presente modificación no entra en contradicción con la Estrategia Territorial de la Comunitat

Valenciana y no tiene incidencia en ningún otro instrumento de planificación territorial o sectorial.


3. PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO.

a) La motivación de la aplicación del procedimiento simplificado de evaluación ambiental y territorial

estratégica.

Los supuestos en que un plan o programa debe ser objeto de evaluación ambiental y territorial simplificada

vienen determinados en el artículo 46.3 de la LOTUP.

a) En el presente caso nos encontramos ante una modificación menor del Plan General que se limita a

establecer una modificación de la normativa urbanística pormenorizada en el sector Industrial IND-4 que

podría abordarse, a tenor de lo recogido en su artículo 21, con un simple estudio de detalle y a modificar

la ordenación pormenorizada del sector Sureste Residencial que se limita a suprimir el vial peatonal

interior que separa dos manzanas para dedicar esta superficie dotacional a aumentar la separación de las

parcelas edificables respecto del polígono industrial (en 6,50 m.) y respecto de la carretera nacional N-

340 (en 2,00 m.)

b) La presente modificación no reclasifica suelo, limitándose a trasladar una superficie dotacional viaria de

la ordenación pormenorizada de una superficie de 473,38 m2, tratándose, pues, de una zona de reducida

extensión.

c) No se cumplen los demás requisitos establecidos en el artículo 46.1 de la LOTUP.

Por lo tanto, queda debidamente justificada la procedencia de la evaluación ambiental y territorial

simplificada, cuya solicitud formal se realiza en este momento.

b) Un resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas.

A tenor de lo argumentado en el punto 2.b) anterior, se hace evidente que la alternativa dos, elegida, es la

alternativa más viable técnica y económicamente porque:

i) Aborda la posibilidad, contemplada en las normas urbanísticas del Plan Parcial Industrial, de ordenar las

edificaciones a lo largo de la alineación de de los viales Ronda Exterior y Camí de L’Om, pero con la

medida correctora de impedir las operaciones de carga y descarga desde el primero de estos viales que linda

con el sector residencial.

ii) Mejora la ordenación del sector residencial al a aumentar la separación de las parcelas edificables respecto

del polígono industrial (en 6,50 m.) y respecto de la carretera nacional N-340 (en 2,00 m.)

iii) Permite la mejor utilización de la nueva manzana edificable conformada por la supresión del vial peatonal,

potenciando su posible uso administrativo que funcionaría como filtro o transición entre los usos

industriales y residenciales.

c) Las medidas previstas para prevenir, reducir y, en la medida de lo posible, compensar, cualquier efecto

negativo importante en el medio ambiente y en el territorio, que se derive de la aplicación del plan o programa,

así como para mitigar su incidencia sobre el cambio climático y su adaptación al mismo.


Siendo nulo el efecto negativo que la presente modificación nº 5 del Plan General tiene sobre el

medioambiente, el territorio o el cambio climático, tal y como se ha acreditado anteriormente, no resulta

procedente adoptar medidas para prevenir, reducir, compensar o mitigar su incidencia.

d) Una descripción de las medidas previstas para el seguimiento ambiental del plan.

En coherencia con lo explicado en los puntos anteriores no resulta procedente la adopción de medidas

para el seguimiento ambiental del plan.

4.- RESÚMEN DE SUPERFICIES.

La presente modificación no supone, en definitiva, el cambio de clasificación de ninguna parcela y, tan

solo, el cambio de calificación de una superficie de 473,38 m2 de dotacional viario peatonal que pasa a ser

edificable y la misma superficie de suelo edificable que pasa a ser dotacional viario. Se trata, en definitiva, de una

mera traslación de la superficie viaria de la ordenación pormenorizada.

Todo ello, conforme al siguiente cuadro de superficies:

5. ADMINISTRACIONES AFECTADAS.

Ninguna administración resulta afectada por la presente modificación. Tan solo hay que reseñar la

proximidad de la travesía de la carretera nacional N-340, sin embargo la Dirección General de Carreteras de la

Demarcación de Carreteras del Estado en la Comunidad Valenciana, ya emitió informe favorable respecto al Plan

General de Alfarrasí, sin que la presente modificación suponga ningún cambio respecto a la ordenación del mismo,

excepto en el retranqueo de la alineación en 2 metros y la supresión del vial peatonal.

6. FOTOGRAFÍAS DE LA ZONA AFECTADA.

Se acompañan fotografías de la zona afectada donde se puede ver la situación física de la zona afectada por

la modificación:

Elemento Plan Parcial Sureste Residencial

Modificación nº 15 del Plan General

Diferencia

Edificable M3 y M4

3.566,21 m2 3.566,21 m2 0 m2

Dotacional viario peatonal

473,38 m2 473,38 m2 0 m2

TOTAL 4.039,59 m2 4.039,59 m2 0 m2


7. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

La presente modificación no tiene incidencia alguna en los presupuestos municipales, puesto que no

incrementa los costes de mantenimiento del sector industrial o del Sector Residencial, dado que la red viaria ya

está completamente ejecutada y los servicios que debe prestar el Ayuntamiento son los mismos se proceda a edificar

las parcelas o no.

Es más, la edificación de las parcelas que permitirá la mejora de la ordenación urbanística planteada

supondrá un aumento de ingresos en conceptos de impuestos de actividades, obras y bienes inmuebles.

8. CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN.

Además de la presente memoria, la Modificación contiene:

Normativa Urbanística:

Sector Industrial Este IND-4:

Artículo 21 del Plan parcial modificado.

Permitiendo la edificación alineada a vial en las calles Ronda Exterior y Camí de L’Om y prohibiendo el

acceso para carga y descarga desde la calle Ronda Exterior.

Sector Sureste Residencial:

Artículo 9.5. Usos del Plan General modificado.

Calificando expresamente, en el punto 3 de la letra B, el uso administrativo como uso compatible.

Artículo 9.7. Condiciones de aprovechamiento modificado.

Añadiendo en la letra a) la posibilidad de reordenar los volúmenes mediante estudio de detalle, con el

ámbito mínimo de una manzana, con la posibilidad de dejar sin efecto la profundidad edificable máxima de 18

metros, definiendo un volumen edificable separado al menos 3 metros de la alineación de vial.

Esta MODIFICACION Nº 5 se considera consolidada y se inserta en la MODIFICACION Nº 6 que a continuación se formaliza como CONSIDERANDO A.


MODIFICACION Nº 6 DEL PGOU DE ALFARRASI Transcurridos más de 3 años desde la aprobación definitiva de la Modificación nº 4 del PGOU de Alfarrasí y a la vista del proceso de desarrollo urbanístico de la población y de las actuales circunstancias socio económicas, reflejadas en la Ley 12/2010 de 21 de julio de medidas urgentes para agilizar el ejercicio de actividades productivas y la creación de empleo así como en la Ley 5/2014 de 25 de julio de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana(LOTUP), se procede a formular la presente modificación del mismo en base a los siguientes considerandos: Previo La presente modificación nº 6 del PGOU de Alfarrasì consta de 7 considerandos, de los que el A incorpora la Modificación nº 5 del PGOU redactada conjuntamente con ésta, el B que propone la adaptación del plan a la vigente normativa del SNU. El considerando 1 regula puntualmente la estructura urbana del casco urbano adaptándolo al desarrollo real del mismo y los otros cuatro (del 2 al 5) considerandos son simple reflejo de las nuevas dotaciones ,suelo público ejecutados o adquiridos desde la anterior modificación y el grafiado de la edificación civil dentro de las manzanas residenciales e industriales. Estos considerandos se estructuran de la siguiente forma: Considerando A.- Modificación nº 5 del PGOU Considerando B.- Modificación de las ordenanzas del SNU Considerando 1,. Modificación estructural. Edificación fuera de ordenación Considerando 2.- Parcela libre pJL-2 Considerando 3.- Nuevas Dotaciones Considerando 4.- Grafiado edificación industrial Considerando 5.- Grafiado edificación residencial De los considerandos propuestos, el A contempla la inclusión en el presente documento de la Modificación pormenorizada de los Sectores SUR-ESTE RESIDENCIAL e IND-4 INDUSTRIAL ESTE y los considerandos B y 1 son modificaciones estructurales del planeamiento vigente mientras que los cuatro restantes 2,3,4 y 5 completan la definición gráfica del mismo. MODIFICACIÓN PORMENORIZADA

CONSIDERANDO A.- La Modificación nº 5 se ha detallado en su apartado específico.


MODIFICACION ESTRUCTURAL

CONSIDERANDO B.- las actividades predominantes en Alfarrasí son la industria del plástico y sus derivados que abarcan más del 70% de la ocupación laboral local, la agrícola (ésta en claro retroceso en las dos últimas décadas) y la explotación ganadera de cría y cebo, especialmente en el sector porcino y avícola (granjas). Esta última actividad ha sufrido una profunda transformación, desde las primeras naves habitualmente de dos plantas y de las que existen varias en el término reguladas mediante técnicas artesanales y regentadas habitualmente por un empresario local, a las actuales empresas de ámbito nacional con propietarios delegados y que exigen unas condiciones de las instalaciones racionalizadas, productivas, técnicamente definidas tanto en el desarrollo de la actividad como en las condiciones de las instalaciones, superficie, ubicación, orientación y de espacio disponible para la ubicación de las edificaciones, accesibilidad a las mismas de los medios de transporte, almacenamiento alimentario y de aplicación de las medidas sanitarias y medioambientales. La superficie ocupada mínima habitual para este tipo de actividad es, actualmente, de 2.000-3.000 m2 en edificación longitudinal para favorecer el transporte de piensos y retirada de restos y purines, control de temperatura, selección de peso, etc., de forma mecanizada y controlada por medio de programas informáticos. En el PGOU de Alfarrasí, de aprobación definitiva en 28-06-2001, en su CAPITULO 7, NORMAS ESPECIFICAS DE LAS DISTINTAS CLASES DE SUELO SUELO NO URBANIZABLE COMUN Especifica literalmente para sus artículos 7.1 y 7.2 lo siguiente: “Art. 7.1. Ámbito.

1. La zona de suelo no urbanizable común está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título en el plano de calificación del Suelo.

2. Comprende aquellos terrenos en los que se valora fundamentalmente el carácter rústico de los mismos, y que deben preservarse del proceso urbanizador.

Art. 7.2. Usos.

1. El uso global o dominante de esta zona es el agrícola.

2. Pueden realizarse, garantizando el cumplimiento de los parámetros impuestos en el número cuatro de este artículo o, en su caso, con las características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora, las obras e instalaciones requeridas por las infraestructura y los servicios públicos estatales, autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos de dicha clase.

3. Previa autorización de la Consellería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo se podrán realizar los usos a que se refiere el Art. 8.1. de la Ley 4/92 de la Generalitat, con las siguientes particularidades.:

a) Respecto a vivienda familiares aisladas.

- No podrán implicar la formación de núcleo de población. - La distancia mínima a cualquier núcleo de población será de 200 metros.


- La ocupación máxima será de 0,02 m2t/m2s - La parcela mínima exigible será de 10.000 m2 - La superficie edificada no rebasará en ningún caso el coeficiente con un máximo

absoluto de 300 metros cuadrados construidos. - Distancia mínima a lindes: 5 metros.

- Deberán garantizar el abastecimiento de agua potable y la completa evacuación, recogida y depuración de residuos, así como depuración de los vertidos.

La parcela deberá quedar afectada con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción.

Se permitirán servicios complementarios a la vivienda, sin obra de fábrica sobre la rasante natural, cuya superficie no exceda la de la vivienda.

En las viviendas familiares existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan, y que no cumplan con alguno de los parámetros establecidos para las de nueva planta, solo se permitirán pequeñas obras de reparación al amparo del artículo 6.17 párrafo 3 de las presentes Normas.

b) Los almacenes vinculados a explotación agrícola ganadera o forestal se ejecutarán sobre parcela mínima de 1 hectárea, con una ocupación máxima de 0,04 m2t/m2s. No obstante, mediante informe favorable del órgano de la Generalitat competente en materia de agricultura, fundado en necesidades de la actividad agraria, podrá eximirse, en casos determinados, del cumplimiento de las limitaciones generales. en cualquier caso, dichas edificaciones cumplirán las siguientes condiciones :

- La distancia mínima a cualquier núcleo de población será de 250 metros. - La ocupación máxima será de 0,04 m2t/m2s

- La superficie edificada no rebasará en ningún caso el coeficiente con un máximo absoluto de 300 metros cuadrados construidos. - Altura máxima de cornisa: 7 m. - Número máximo de plantas: 2 - Distancia mínima a lindes. 5 m.

- Deberán garantizar la depuración de vertidos si hubieren.

4. Actividades sujetas a previa declaración de interés comunitario: Se permitirán edificaciones, usos y aprovechamientos sometidos a la declaración previa de su interés comunitario cuya finalidad y características justifiquen la imposibilidad o inconveniencia de su ubicación en otros suelos más aptos. Su regulación y procedimiento, (bien sea ordinario o extraordinario), se atendrá a lo dispuesto por la Ley del Suelo No Urbanizable, Capítulo IV. Se autorizarán los usos especificados en el Art. 8.2. de la citada Ley con el cumplimiento de la siguientes condiciones:

- Superficie mínima de parcela.: 0,5 Ha - Superficie de ocupación máxima : 25 por 100 de la parcela. - Coeficiente máximo de edificabilidad 0,25 m2t/m2s - Número máximo de plantas: 2 - Altura reguladora: 7.50 m. - Deberán garantizar la depuración de vertidos.

5. En la realización de actuaciones integrales previstas en el Art. 20 de la Ley 4/1992, se podrá someter a la aprobación del Gobierno Valenciano una regulación propia basada en las necesidades específicas de la actuación, debiendo, en cualquier caso, ser asumido por el adjudicatario un régimen de obligaciones y cesiones equivalente, como mínimo, al legalmente establecido para el suelo urbanizable.


6. En los casos de reforma o ampliación de actividades industriales, podrán mantenerse en funcionamiento y adaptarse en su caso a las exigencias cambiantes del mercado, pudiendo si lo precisan ampliar sus instalaciones mediante la pertinente tramitación establecida en la Ley del Suelo No Urbanizable 4/92 de la Generalitat Valenciana, siempre y cuando las instalaciones correspondientes cuenten con sistema de depuración de residuos y emisiones en condiciones reglamentarias

7. Se autoriza la instalación de granjas y explotaciones ganaderas. Las edificaciones deberán cumplir las siguientes condiciones, así como con todo lo dispuesto en el Capítulo 4 (Protección Medioambiental) de las presentes ordenanzas:

- Superficie mínima de parcela.: 1 Ha - Superficie de ocupación máxima : 25 por 100 de la parcela. - Coeficiente máximo de edificabilidad 0,10 m2t/m2s - Número máximo de plantas: 2 - Altura reguladora: 7.50 m. - deberán garantizar la depuración de vertidos.

8. La concesión de la licencia municipal para una explotación de granja o ganadera se condicionará al cumplimiento de todas las normas de los Ministerios de Agricultura e Interior que sean de aplicación a estas instalaciones. Asimismo las explotaciones estarán convenientemente valladas.

9. Se prohíbe el establecimiento de actividades ganaderas (porquerizas, vaquerías, establos, cuadras, corrales de aves, etc.) dentro del Casco Urbano y asentamientos residenciales, debiendo localizarse las mismas en el Suelo No Urbanizable y a una distancia mínima de 1.000 m. de cualquier núcleo de población.”

Se observa claramente como el art. 7.2.3,a) se respetan las determinaciones de la LSNU para el uso de Vivienda Unifamiliar Aislada y, en concreto, en cuanto a edificabilidad y ocupación de parcela.

En el apartado b) Almacenes vinculados a explotación agrícola, ganadera o forestal y en el punto 4. Actividades sujetas a previa declaración de interés comunitario, se exigen respectivamente 1 Ha y 0,5Ha pero en ambos casos la ocupación y la edificabilidad es del 25%.

Por último en el punto 7. Granjas y explotaciones ganaderas se exige 1 Ha, una ocupación del 25%, pero una edificabilidad del 10%, lo cual constituye, como mínimo, una contradicción puesto que la ocupación real máxima sólo podría alcanzar el 10% de la parcela.

Es evidente que en todo el articulado del PGOU para SNU COMUN se mantiene una coherencia entre la ocupación del 25%, porcentaje habitual en las fechas de aprobación del vigente plan y la edificabilidad que ello comporta, salvo para vivienda en que se cumple el 2% estipulado, en su momento, por la Ley 4/1992 vigente en el momento de su redacción.

Y es a causa de la citada contradicción por la que alguna de las actividades del sector no se han podido desarrollar en los últimos años. Como se ha indicado en la exposición inicial tanto la LEY 10/2004 (LSNU) modificada por la Ley 12/2010 como la Ley 5/2014(LOTUP) son sensibles a la demanda de flexibilidad y desarrollo de estas actividades.


En la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo No Urbanizable (LSNU), en su Sección IV: Determinaciones específicas en suelo no urbanizable común, artículo 19 especifica que “Artículo 19. Obras, usos y aprovechamientos

Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común, en virtud de su respectiva legislación, establecerán la normativa reguladora propia de los distintos usos y aprovechamientos en él permitidos para cada zona En particular, se establecerán incompatibilidades de usos, en los entornos de influencia de los terrenos clasificados como suelo no urbanizable protegido y en las zonas en las que la implantación de usos y actividades pueda afectar a la calidad de las aguas destinadas a consumo humano. A tal efecto, y salvo estudios específicos que lo justifiquen, se considerarán zonas vulnerables las delimitadas en la cartografía referida a la vulnerabilidad a la contaminación de las aguas subterráneas por actividades urbanísticas declarada de necesaria observancia mediante Orden de 8 de marzo de 1999, de la Doncellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.” Y en su artículo 20 especifica que “Artículo 20. Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales

Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común, en virtud de su respectiva legislación, establecerán las condiciones de la parcela mínima, así como las que regulen las características de la edificación, para las construcciones autorizables previstas en este artículo, previo informe de la conselleria competente en materia de agricultura, ganadería, caza y actividad forestal. «Estas construcciones e instalaciones deberán ser las estrictamente indispensables para la

actividad propia de la parcela para la que se solicita autorización, o para la implantación, en

su caso, de tiendas de productos agrícolas, o de plantas ornamentales o frutales, que se

produzcan en la propia parcela vinculada a la actividad, y cumplirán las medidas

administrativas reguladoras de la actividad correspondiente. Al menos la mitad de la parcela

deberá quedar libre de edificación o construcción y mantenerse en su uso agrario o forestal o

con sus características naturales propias.»

· El párrafo 2º del artículo 20 es modificado con el artículo 2 de la Ley 12/2010, de 21 de julio, DOCV nº 6316, de 22 de julio. Así mismo: En la Ley 5/2014 de 25 de julio de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP) se recogen y reiteran estos criterios de forma que en su artículo 197 se determina que: “Artículo 197. Ordenación de usos y aprovechamientos en el suelo no urbanizable

La zonificación del suelo no urbanizable podrá prever, en función de sus características y con carácter excepcional, los siguientes usos y aprovechamientos: a) Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales, así como las destinadas a piscifactorías de tierra, que sean las estrictamente indispensables para la


actividad propia de la explotación para la que se solicita autorización, o para la implantación, en su caso, de tiendas de productos agrícolas, o de plantas ornamentales o frutales, que se produzcan en la propia explotación vinculada a la actividad y cumplan las medidas administrativas reguladoras de la actividad correspondiente. Al menos la mitad de la parcela deberá quedar libre de edificación o construcción y mantenerse en su uso agrario o forestal, o con sus características naturales propias. También se admitirá, con las mismas exigencias, el uso e instalaciones estrictamente necesarias para la cría particular o comercial de animales, así como las de estancia de animales de compañía, siempre que se ajusten a la normativa sectorial aplicable.” Se observa como ambos instrumentos urbanísticos inciden en la potestad de los PGOU para determinar y ordenar en SNU tanto las condiciones de parcela como su edificabilidad y aprovechamiento. A tenor de lo anteriormente expuesto se propone que el PGOU de Alfarrasí, en su CAPITULO 7 SUELO NO URBANIZABLE COMUN Quede redactado con el siguiente contenido:

“Art. 7.1. Ámbito.

1. Las zonas de suelo no urbanizable COMUN, suelo no urbanizable TIPO B y suelo no urbanizable DE ESPECIAL PROTECCION AGRICOLA se hallan delimitadas en el PGOU de Alfarrasì, actualmente vigente, en su correspondiente :

Plano de Ordenación: SUELO NO URBANIZABLE

2.- La delimitación de los distintos tipos de suelo no urbanizable NO sufre alteración en la presente Modificación nº 6 manteniéndose la vigencia del correspondiente plano de ordenación.

3. El SUELO NO URBANIZABLE COMUN comprende aquellos terrenos en los que se valora fundamentalmente el carácter rústico de los mismos, y que deben preservarse del proceso urbanizador.

Art. 7.2. Usos.

1. El uso global o dominante de esta zona es el agrícola.

2. Pueden realizarse, garantizando el cumplimiento de las características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora, las obras e instalaciones requeridas por las infraestructura y los servicios públicos estatales, autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos de dicha clase.


3. Previa Licencia Municipal se podrán realizar los usos a que se refiere el Art. 19. de la Ley 10/2004 del SNU , modificada por la Ley 12/2010, así como los de la Ley 5/2014 de la Generalitat (LOTUP), con las siguientes condiciones.:

En todos aquellos aspectos no regulados en la presente modificación y que afecten al SNU, se estará a lo dispuesto en las Leyes citadas al inicio de este punto y que serán de obligado cumplimiento.

1.-Vivienda Unifamiliar Aislada se podrá construir una vivienda aislada y familiar cumpliendo los siguientes requisitos: a) Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que tengan una superficie

ininterrumpida que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda. (1Ha= 10.000 m2)

b) La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del dos (2%) por ciento de la finca rústica; el resto de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias. Se permiten servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda a la ocupada por la edificación. El nº máximo de plantas será de II

c) La parcela dispondrá del suficiente abastecimiento de agua potable y completa

evacuación, recogida y depuración de los residuos y aguas residuales. El coste que pudiera implicar la extensión de las redes de estos u otros servicios correrá a cargo del propietario de la vivienda aislada y familiar.

d) La edificación estará situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y se

respetarán las masas de arbolado existente y su topografía

e) La construcción no formará núcleo de población conforme lo establecido en el

plan, quedando prohibidas las agrupaciones de viviendas en una misma parcela, así como las que tengan características propias de las viviendas colectivas.


2.-Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales

a) Se permitirá edificar en parcelas legalmente parceladas que tengan una superficie ininterrumpida que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda. (1 Ha= 10.000 m2)

b) La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del veinticinco

(25%) por ciento de la parcela; El nº máximo de plantas será de II La altura reguladora es de 7,50 m c) La parcela dispondrá del suficiente abastecimiento de agua potable y completa

evacuación, recogida y depuración de los residuos y aguas residuales. d) El coste que pudiera implicar la extensión de las redes de estos u otros servicios

correrá a cargo del propietario de la actividad. e) Se prohíbe el establecimiento de actividades ganaderas (porquerizas,

establos, cuadras, corrales de aves, etc.) dentro del Casco Urbano y asentamientos residenciales, debiendo localizarse las mismas en el Suelo No Urbanizable y a una distancia mínima de 1.000 m. de cualquier núcleo de población.

3.- Actividades industriales y productivas, de necesario emplazamiento en el medio rural. Sólo se autoriza la implantación, previa Declaración de Interés Comunitario (DIC) de las siguientes actividades:

1.º Industrias que, por exigencia de la normativa que las regule, deban ubicarse alejadas de las zonas residenciales o terciarias, y no exista, en un radio de cinco kilómetros, con centro en el de la parcela donde se pretenda realizar la actividad, suelo con clasificación y calificación aptas para su ubicación. La parcela deberá tener un perímetro ininterrumpido que delimite una superficie no inferior a una hectárea y, en todo caso, con el cincuenta por cien libre de edificación y ocupación, dedicado al uso agrario o forestal efectivo. 2.º Actividades de transformación y comercialización de productos del sector primario que, teniendo en cuenta su especial naturaleza y características, precisen emplazarse cerca de las parcelas de origen de la materia prima, en una parcela no inferior a una hectárea de perímetro ininterrumpido y, en todo caso, con el cincuenta por cien libre de ocupación y dedicado al uso agrario o forestal efectivo.


3.º Industrias de baja rentabilidad por unidad de superficie que requieran dedicar gran parte de esta a depósito, almacenamiento o secado de mercancías al aire libre y que requieran una parcela de una superficie mínima de una hectárea, en recinto que, en todo caso, deberá cercarse adecuadamente y, como regla general, mediante pantalla vegetal. 4º En el caso de reutilización de edificaciones legales existentes para bodegas o almáceras y que no precisen una ampliación superior al 20% no será precisa la DIC. f) Actividades terciarias o de servicios. Sólo puede autorizarse la implantación de las siguientes actividades, previa DIC: Parcela mínima: 0,5 Ha ininterrumpida, salvo para los usos aparcamiento camiones. vehículos o maquinaria que precisan 1Ha. 1.º Establecimientos de alojamiento turístico y restauración, cuando se acredite que su emplazamiento diste más de cinco kilómetros de suelo vacante con calificación apta para albergar estos usos y, además, concurra alguna de estas circunstancias: la conveniencia de la situación aislada del establecimiento para el disfrute del medio natural y del paisaje o la oportunidad de su situación a partir de la línea de edificación de las carreteras, para la prestación de servicio a los usuarios de las mismas, con justificación de las instalaciones y los servicios previstos en las necesidades objetivas del tráfico rodado y de su compatibilidad con la ordenación sectorial de la carretera de que se trate. Los establecimientos de alojamientos turísticos no tendrán características urbanas ni propiciarán la formación de núcleos de población. Cuando la implantación de los mencionados usos sea de interés para el desarrollo turístico rural o pueda acometerse mediante la recuperación del patrimonio arquitectónico radicado en el medio rural, podrá exceptuarse el requisito de distancia mínima antes mencionado, así como el de parcela mínima a que se refiere este artículo, previo informe favorable del órgano competente en materia de turismo. 2.º Centros recreativos, deportivos, de ocio, así como instalaciones de empresas dedicadas al turismo activo y de aventura, cuando se acredite suficientemente la procedencia de su implantación en el medio rural, por estar relacionados con las características del entorno natural o requerir grandes superficies de suelo no edificado para su desarrollo, y siempre que colaboren a la sostenibilidad y al mantenimiento del medio rural no afectado directamente por la actuación. 3.º Campamentos de turismo e instalaciones similares o equivalentes de carácter turístico, regulados por la legislación de turismo y que no propicien, por sus características y emplazamiento, la formación de núcleos de población o de características urbanas.


4.º Actividades culturales y docentes, asistenciales, religiosas y benéficas, centros sanitarios y científicos, y servicios funerarios y cementerios, cuando, además de cumplir con la normativa sectorial que específicamente las regule, se acredite suficientemente, en razón a sus características concretas, la procedencia de su emplazamiento aislado y la imposibilidad de ubicarlos en suelos con calificación urbanística idónea del municipio afectado. 5.º Plantas para el tratamiento, valorización, depósito y eliminación de residuos que, por sus características, deban emplazarse alejadas de áreas habitadas. 6.º Obras, infraestructuras e instalaciones propias de las redes de suministros, transportes y comunicaciones, de necesario emplazamiento en el suelo no urbanizable. 7.º Estaciones de suministro de carburantes y áreas de servicio de las carreteras, que se tramitarán por la normativa prevista en este título IV cuando no estén expresamente delimitadas por el planeamiento u ordenación sectorial de la vía. 8.º Estacionamiento de maquinaria y vehículos pesados, así como almacenamiento de vehículos, en recinto al aire libre, que requiera la ocupación mínima de una hectárea y deberá cercarse adecuadamente y, como regla general, mediante pantalla vegetal. Se exceptúa el almacenamiento de vehículos al final de su vida útil, el cual se entenderá incluido en las actividades a las que se refiere el párrafo 5.º del presente apartado. La parcela exigible para las actuaciones terciarias o de servicios en el medio rural será al menos de media hectárea de perímetro ininterrumpido, debiendo quedar el cincuenta por cien de la misma libre de construcción o edificación. Este porcentaje no será de aplicación a los campamentos de turismo, a los centros recreativos, deportivos o de ocio o a las actividades de almacenamiento de vehículos y maquinaria pesada que, por sus características, requieran ocupar al aire libre una gran superficie de instalaciones sin edificación. Para cualquier uso y aprovechamiento se exigirá una previsión suficiente del abastecimiento de agua potable y una completa evacuación, recogida y depuración de los residuos y aguas residuales. El coste que pudiera implicar la extensión de las redes de estos u otros servicios¡ correrá a cargo del promotor.

CONSIDERANDO 1º.- A través de los sucesivos planes urbanísticos, desde el año 1960 con el Plan General de Urbanización y posteriormente en 1978 con el Plan Especial de Reforma Interior se ha mantenido la idea sustancial de que el desarrollo urbano de la población, a nivel residencial, incidiría fundamentalmente por su parte este junto a la N-340 y sobre el eje de la Calle del Camí La Venta y que en su momento se constituyó como la principal ronda del mismo. A ello colaboró potentemente el traslado de las escuelas públicas desde su ubicación antigua, casi al extrarradio y en el anterior acceso desde el camino de Rabossers, a su actual ubicación en el linde sureste junto al campo de futbol. Todo ello sin tener en cuenta la difícil y agreste orografía que limita el tercio central oriental y que históricamente limitó su expansión. Acorde con esta idea se planificó la modificación de las alineaciones de la Calle Tossalet para que se constituyera como prolongación de la citada ronda hasta su empalme con la N-340,


mediante la calificación de fuera de ordenación las viviendas limítrofes con la misma y que constituían el sector más consolidado tradicionalmente de esta zona. En la Calle del Camí La Venta, otrora eje de almáceras, almacenes (uno de ello fue durante años el cine de la villa), graneros, etc., se propuso la regularización del vial mediante la misma calificación para tres almacenes y dos balanzas de peso existentes. Estas dos áreas comprenden la subzona 1.a. Más al norte, junto al acceso al Camí de Sempere y por frente de la antigua Cooperativa agrícola, hoy sin actividad, se propuso la continuación de un vial en sentido oeste-este y que afectaba a edificaciones complementarias de la misma en su linde este. Este vial no ha tenido nombre ni realidad nunca y hoy se halla parcialmente ocupado por la actividad complementaria de la cooperativa de dispensador de carburantes. Esta actuación se ha grafiado como 2.b Por último en el anterior linde noroeste del casco tradicional se propuso en el año 1988 mediante las Normas Subsidiarias la creación de una zona libre sobre el encuentro de los principales caminos de acceso al casco, el Camí La Serra y el Camí LÒllería, conexión inicial con esta población. Para ello se reordenó el espacio y se fijó la primera ampliación por el noroeste del casco tradicional. Esta zona se definía tangente por la parte posterior a un edificio consolidado y para su acceso perimetral se procedía a marcar la futura ampliación del vial. Esta plaza se grafía como 1.c Es a partir del año 1995 y en especial tras la aprobación del PGOU del año 2001 cuando la expansión y consolidación del casco se efectúa por su parte noroeste como zona residencial, por su parte central oeste como zona de equipamientos y sus área sur y sureste como industrial. Todo el sector este queda sin presión urbana alguna y de facto permanece absolutamente estable e incluso con cierto deterioro. De hecho, la calle Tossalet es en la actualidad un vial semi residual. No ocurre lo mismo con la zona 1-a del Camí La Venta que contrariamente es la única que ha ejecutado las actuaciones previstas debido a la necesaria conexión con las nuevas escuelas, aunque el resto sur del citado vial, ronda este, permanece igualmente en su estado originario. Respecto a la vivienda afectada por la ubicación de la plaza en la zona 1-c, la realidad es que la consolidación de la plaza y de su entorno se ha adaptado a la edificación, no existiendo en estos momentos necesidad alguna de la ejecución del vial perimetral previsto por su linde sur junto a la misma. Por todo lo anterior se procede a regularizar las partes ya ejecutadas en la Calle del Camí La Venta y a recalificar como alineaciones consolidadas las edificaciones afectadas en la Calle Tossalet y Plaza pública así como en la prolongación junto a la Cooperativa. Máxime en las dos primeras por coherencia con los actuales criterios de mantenimiento de las alineaciones tradicionales que no afecten al desarrollo urbano de forma significativa.

CONSIDERANDO2º.-Se incorpora a la red de Zonas Verdes y Espacios libres (AJ-JL-QL), la parcela sita al sur del Cementerio Municipal, entre el Camí La Cava y la Ronda Oeste, como parte del conjunto del Paraje de la Ermita. Esta Parcela tiene una superficie de 1.447,58 m2 y se califica como pJL-2. A tales efector el Anexo 1 de la Modificación nº 4 del PGOU de Alfarrasí, queda redactado con el siguiente contenido;


ANEXO Nº 1 ESPACIOS LIBRES

SUPERFICIES Z.V MOD. Nº 4 SUPERFICIES Z.V MOD. Nº 6 EL-N1 949.43 m2 EL-N1 949.43 m2

EL-N2 840.62 m2 EL-N2 840.62 m2

PL.TRIANGULAR 384.85 m2 PL.TRIANGULAR 384.85 m2

pQL-1 17.692.00 m2 pQL-1 17.692.00 m2

AV.DE VALENCIA 1.002.57 m2 AV.DE VALENCIA 1.002.57 m2

PL.RAMOM Y CAJAL 974.05 m2 PL.RAMON Y CAJAL 974.05 m2

EL-S1 855.21 m2 EL-S1 855.21 m2

EL-S4 1.244.18 m2 EL-S4 1.244.18 m2

EL-S5 755.17 m2 EL-S5 755.17 m2

CEMENTERIO 1.679.10 m2 CEMENTERIO 1.679.10 m2

EL-O1 2.552.16 m2 EL-O1 2.552.16 m2

EL-02 2.811.23 m2 EL-O2 3.029.74 m2

EL-O3 4.530.23 m2 EL-O3 3.519.97 m2

pQL-2 12.947.06 m2 pQL-2 16.319.63 m2

sJL-2 2.031.15 m2 sJL-2 1.031.15 m2

ZV.SEC.SUR-ESTE 385,70 m2 ZV.SEC.SUR-ESTE 385.70 m2 pJL-1 8.829,00 m2 pJL-1 8.829,00 m2 pJL-2 1.447,58 m2 TOTAL 62.044,53 m2 TOTAL 63.492,11 m2

SUPERFICIES Z.V (INCREMENTO NETO) MODIFICACIÓN Nº 6 63.492,11 m2 MODIFICACIÓN Nº4 62.044,52 m2 INCREMENTO NETO 1.447,58 m2


CONSIDERANDO 3º.- Se incluyen en el Planeamiento las siguientes Dotaciones creadas desde la formalización de la Modificación nº 4 del PGOU de 2011 a.- Sala Multiusos de Alfarrasì, sito en zona 3-a b.-Colombario Municipal, sito en la zona 2 c.-Parque Saludable en Zona Verde EL-N1, sito en la zona 3-b De tal forma que el artículo , 2.11 del PGOU, cuya redacción actual es: Art. 2.11. Red de Equipamientos (ED-RD-TD-AD). 1.- Definición. Comprende el suelo que se destina a usos asistenciales, educativos, sanitarios, religiosos, culturales, recreativos y de espectáculos, deportivos, comerciales en mercados públicos y de oficinas en dependencias de la administración, que constituyen servicios necesarios a los ciudadanos, cuya distribución espacial es conveniente mantener y mejorar . Se incluyen en la Red de Equipamientos las áreas que se grafían y se identifican como tales en los planos de Ordenación de este Planeamiento y los que sean resultantes del desarrollo urbano que se produzca según las previsiones de éste. Constituyen Red Primaria: pED-1 Colegio Público (Doctor Borrás) pED-2 Ampliación Colegio Público (Doctor Borrás) pED-3 Colegio Público C/ Sant Antoni pRD-1 Zona Deportiva Frontón pRD-2 Nuevo Polideportivo (Ambito ermita) pTD-1 Consulta médica pAD-1 Ayuntamiento 2. Titularidad y Gestión. La titularidad de los terrenos y edificaciones pertenecientes de la Red de Equipamientos competerá a la administración u organismo público que corresponda. La gestión del suelo de cada uno de los elementos de nueva creación, ya sean Red Primaria o Secundaria, queda recogida en las Fichas de los Sectores en el SUR. El Planeamiento no prevé equipamientos (ni en su nivel primario ni secundario) de titularidad o iniciativa privada, pero los potencia en la flexibilización de la compatibilidad de usos en las distintas áreas de ordenación. Los equipamientos existentes o que se constituyan por la iniciativa privada, al amparo del presente Planeamiento, tendrán el carácter de complementarios respecto de la Red de Equipamientos. No obstante, el destino de una edificación en su totalidad a un uso distinto del dominante fundamental exigirá una solicitud previa de autorización ante el Ayuntamiento. 3. Usos permitidos. Quedan desarrollados en el Capítulo 6 de estas Normas urbanísticas. 4. Condiciones de edificación. La edificación de estas áreas se condiciona, en todo caso, a las exigencias funcionales de los diferentes equipamientos, al respeto a los valores ambientales y paisajísticos y a no perjudicar a las viviendas y demás usos colindantes y a la integración tipológica a las características del entorno en que se implanten. Cumplirán además las siguientes condiciones: a) En S.U.: os equipamientos y dotaciones se regularán, en general, por el tipo de edificación aislada cuando ocupen una manzana completa y la de alineación a vial, manzana cerrada, cuando ocupen un solar entre linderos privados. La edificabilidad neta máxima sobre suelo público edificable será el correspondiente a la zona de ordenanza donde se ubique. Cuando la normativa del área a la que se adscribe el equipamiento no sea adecuada para el desarrollo de la edificación a causa de sus exigencias funcionales, deberá realizarse un Estudio de Detalle que, proponga la ordenación adecuada a los fines que se persigan. b) En SUR: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas que en cada caso determine el Plan Parcial u Ordenación Pormenorizada, salvo en aquel sector para el que el presente Planeamiento determine alguno de sus parámetros. c) En SNU: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas particulares de este tipo de suelo, y se seguirá el trámite previsto en los arts. 116, 19 y 20 de la LSNU.


quedan redactado con el siguiente contenido: Art. 2.11. Red de Equipamientos (ED-RD-TD-AD). 1.- Definición. Comprende el suelo que se destina a usos asistenciales, educativos, sanitarios, religiosos, culturales, recreativos y de espectáculos, deportivos, comerciales en mercados públicos y de oficinas en dependencias de la administración, que constituyen servicios necesarios a los ciudadanos, cuya distribución espacial es conveniente mantener y mejorar . Se incluyen en la Red de Equipamientos las áreas que se grafían y se identifican como tales en los planos de Ordenación de este Planeamiento y los que sean resultantes del desarrollo urbano que se produzca según las previsiones de éste. Constituyen Red Primaria: pED-1 Colegio Público (Doctor Borrás) pED-2 Casa de la Música y Dependencias Municipales pED-3 Casa de la Cultura pED-4 Iglesia pED-5 Escoleta y Biblioteca Municipales pED-6 Antiguo Ayuntamiento pED-7 Sala Multiusos pRD-1 Zona Deportiva Frontón pRD-2 Polideportivo Municipal pRD-3 Campo Municipal de Fútbol pRD-4 Piscinas Municipales pRD-5 Colombario Municipal pRD-6 Parque Saludable pTD-1 Consulta médica pAD-1 Ayuntamiento 2. Titularidad y Gestión. La titularidad de los terrenos y edificaciones pertenecientes de la Red de Equipamientos competerá a la administración u organismo público que corresponda. La gestión del suelo de cada uno de los elementos de nueva creación, ya sean Red Primaria o Secundaria, queda recogida en las Fichas de los Sectores en el SUR. El Planeamiento no prevé equipamientos (ni en su nivel primario ni secundario) de titularidad o iniciativa privada, pero los potencia en la flexibilización de la compatibilidad de usos en las distintas áreas de ordenación. Los equipamientos existentes o que se constituyan por la iniciativa privada, al amparo del presente Planeamiento, tendrán el carácter de complementarios respecto de la Red de Equipamientos. No obstante, el destino de una edificación en su totalidad a un uso distinto del dominante fundamental exigirá una solicitud previa de autorización ante el Ayuntamiento. 3. Usos permitidos. Quedan desarrollados en el Capítulo 6 de estas Normas urbanísticas. 4. Condiciones de edificación. La edificación de estas áreas se condiciona, en todo caso, a las exigencias funcionales de los diferentes equipamientos, al respeto a los valores ambientales y paisajísticos y a no perjudicar a las viviendas y demás usos colindantes y a la integración tipológica a las características del entorno en que se implanten. Cumplirán además las siguientes condiciones: a) En S.U.: os equipamientos y dotaciones se regularán, en general, por el tipo de edificación aislada cuando ocupen una manzana completa y la de alineación a vial, manzana cerrada, cuando ocupen un solar entre linderos privados. La edificabilidad neta máxima sobre suelo público edificable será el correspondiente a la zona de ordenanza donde se ubique. Cuando la normativa del área a la que se adscribe el equipamiento no sea adecuada para el desarrollo de la edificación a causa de sus exigencias funcionales, deberá realizarse un Estudio de Detalle que, proponga la ordenación adecuada a los fines que se persigan. b) En SUR: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas que en cada caso determine el Plan Parcial u Ordenación Pormenorizada, salvo en aquel sector para el que el presente Planeamiento determine alguno de sus parámetros.


c) En SNU: La edificación se desarrollará de acuerdo con las normas particulares de este tipo de suelo, y se seguirá el trámite previsto en los arts. 116, 19 y 20 de la LSNU.

CONSIDERANDOS 4º. y 5º- Se incorporan al planeamiento las edificaciones ejecutadas en suelo urbano, tanto residencial como industrial, que o bien se han ejecutado con posterioridad a la modificación nº 4, o bien no se hallaban recogidas en la misma. En concreto se delimitan las zonas con nuevo grafiado Industriales 4.-a Zona Industrial Consolidada 4.-b Polígono Industrial Oeste-Sector 1 4.-c Polígono Industrial Sector IV residenciales 5.- Delimitación SUELO URBANIZABLE PORMENORIZADO SECTOR SUR- OESTE (sin ejecutar-no se grafió en la Modificación nº 4) DOCUMENTACION GRAFICA CONSIDERANDO 1

ZONA 1-a.1 ZONA AFECTADA DE DEMOLICIONES C/ TOSSALET-CTRA N-340


ZONA 1.a.2 CARRER CAMI LA VENTA-DEMOLICIONES EJECUTADAS

ZONA 1-a.2--CARRER CAMI LA VENTA VISTA ACTUAL


ZONA 1-b--EDIFICACION EN LIMITE URBANO

ZONA 1-c.1 PLAZA PUBLICA EL-N2--JUNTO CALLE PINTOR OLIET


ZONA 1-c.2 ELEMENTO URBANO A CONSERVAR EN PLAZA PUBLICA EL-N2 CONSIDERANDO 2

ZONA 2 COLOMBARIO EN PARCELA pRD-5--PARAJE DE LA ERMITA


ZONA 2.a COLOMBARIO EN PARCELA pRD-5--PARAJE DE LA ERMITA CONSIDERANDO 3

ZONA 3-a.1 PARCELA pID-6 UBICACION SALA MULTIUSOS


ZONA 3-a.2 SALA MULTIUSOS EN PARCELA pID-6

ZONA 3-B PARCELA PUBLICA EL-N1--CIRCUITO SALUDABLE


CONSIDERANDOS 4 y 5

ZONAS 4-a EDIFICACION EN POLIG IND-1 y 4-b INDUSTRIAS PICDA

ZONA 4-a.1 SECTOR INDUSTRIAL IND-1 EDIFICACIONES EXISTENTES


ZONA 4-b-1 PARCELA INDUSTRIAL PICDA S.A.

ZONA 4-c INDUSTRIA JUMARSOL S.L.


ZONA 4-c.1 EDIFICACION INDUSTRIAL JUMARSOL S.L. CONSIDERANDO 5

ZONA 5.1 S.U.P. SECTOR SUR-OESTE RESIDENCIAL-AMBITO


ZONA 5.2 S.U.P. SECTOR SUR-OESTE RESIDENCIAL--VISTA ACTUAL Alfarrasì, mayo 2015 El Arquitecto Fdo: Vicente Tudela Iglesias

modificaciÓn nº 6 del plan general de … · industrial y que, literalmente, ... en efecto, la...

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