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IDEMAC 2007 INGENIEROS S.L.Avd. Mirat 12-16 Salamanca

Tlf. 923-22-67-47 mail:[email protected]

MODIFICACION DE NORMAS PUNTUAL Nº 1 Y ORDENACION DETALLADA DEL SECTOR R3

PROMOTOR: Excmo. Ayto. Santibanez de Bejar

SANTIBANEZ DE BEJAR (SALAMANCA)

Redactores: Miguel Villanueva Gómez COAL nº3.915Jorge de la Mano Cembrano CITOP nº18.808

JORGE DE LA MANO CEMBRANO · INGENIERO TECNICO DE OBRAS PUBLICAS MIGUEL VILLANUEVA GOMEZ · ARQUITECTO

MODIFICACION DE NORMAS PUNTUALES Nº 1 Y ORDENACION DETALLADA DEL SECTOR R3 SANTIBANEZ DE BEJAR (SALAMANCA) 1

MODIFICACION DE NORMAS PUNTUAL Nº 1 Y ORDENACION DETALLADA DEL SECTOR R3. SANTIBANEZ DE BEJAR (SALAMANCA) MEMORIA



I.- INTRODUCCION I.1.- ENCARGO Y OBJETO I.2.- EQUIPO REDACTOR

II.- ANTECEDENTES II.1.- ANTECEDENTES GENERALES EN RELACION A LAS NORMAS URBANISTICAS DE SANTIBANEZ DE BEJAR II.2.- TRAMITES DE APROBACION II.2.1.- TRAMITACION II2.2.- ELABORACION II.2.3.- APROBACION INICIAL E INFORMACION PUBLICA

II.2.4.- INFORME DE ALEGACIONES II.2.5.- APROBACION PROVISIONAL II.2.6.- APROBACION DEFINITIVA

II.2.7.- ENTRADA EN VIGOR II.3.- EFECTOS DE LA APROBACION

II.3.1.- PUBLICIDAD II.3.2.- EJECUTORIEDAD II.3.3.- OBLIGATORIEDAD II.3.4.- LEGITIMACION EXPROPIATORIA II.3.5.- EFECTOS TRIBUTARIOS

III.- ORDENAMIENTO JURIDICO URBANISTICO DE APLICACION IV.- MEMORIA INFORMATIVA IV.1.- DESCRIPCION DEL ESTADO ACTUAL IV.2.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD. FINES Y OBJETIVOS DE LA MODIFICACION PROPUESTA IV.3.- DESCRIPCION DE LA MODIFICACION PROPUESTA V.- MEMORIA JUSTIFICATIVA V.1.- INTRODUCCION V.2.- JUSTIFICACION DE LA NECESIDAD DE LA MODIFICACION PROPUESTA V.3.- JUSTIFICACION DE NECESIDAD DE NUEVOS INFORMES SECTORIALES V.4.- DESCRIPCION DE LA PROPUESTA DE MODIFICACION VI.- NUEVA FICHA URBANISTICA DEL SECTOR DE SUELO URBANIZABLE R3



VII.- PLANOS i01.- Plano de informacion 01. Estado actual E: 1/600 P01.- Plano de ordenacion 01. Estado reformado E: 1/600 Plano de clasificación P02.- Plano de ordenacion 02. E: 1/600 Plano de alineaciones, red viaria, accesibilidad P03.- Plano de ordenacion 03. E: 1/600 Plano de abastecimiento de agua P04.- Plano de ordenacion 04. E: 1/600 Plano de saneamiento P05.- Plano de ordenacion 05. E: 1/600 Plano de Energia electrica P06.- Plano de ordenacion 06. E: 1/600 Plano de alumbrado publico P07.- Plano de ordenacion 07. E: 1/750 Plano de perfiles



I.- INTRODUCCION I.1.- ENCARGO Y OBJETO

Se realiza el presente trabajo de las Normas UrbanIsticas Municipales – en adelante NUM- de Santibanez de Bejar a la empresa IDEMAC 2007 a instancia del Ayuntamiento de Santibanez de Bejar, con el fin de determinar la modificacion puntual de las vigentes NUM para cambiar el indice del porcentaje de las viviendas de promocion publica (VPP) en el sector de suelo urbanizable R3.

I.2.- EQUIPO REDACTOR El equipo tecnico redactor de la presente modificacion esta compuesto por las siguientes personas: D. Miguel Villanueva Gomez, Arquitecto colegiado COAL nº 3.915 D. Jorge de la Mano Cembrano, Ingeniero Tecnico de Obras Publicas colegiado CITOP 18.808



II.- ANTECEDENTES II.1.- ANTECEDENTES GENERALES EN RELACION A LAS NORMAS URBANISTICAS DE SANTIBANEZ DE BEJAR El Municipio de Santibanez de Bejar ha contado con unas Normas Subsidiarias Municipales aprobadas con fecha 30 de noviembre de 1992 (BOCYL 29-01-1993). De ellas, se han tramitado y aprobado dos modificaciones puntuales: la Modificacion Puntual nº1 (con fecha de acuerdo el 04-06-1998) y la Modificacion Puntual nº2 (con fecha de acuerdo 19-12-2008). Las Normas Subsidiarias Municipales han estado vigentes durante aproximadamente 19 años y modificadas tan solo en dos ocasiones: -Modificacion Puntual 1 (04-06-1998), que consistia en una modificacion de varios aspectos de las Normas Subsidiarias Municipales originales. -Modificacion Puntual 2 (19-12-2008). Tras este periodo de vigencia y con el fin de satisfacer las necesidades cambiantes de la sociedad de Santibanez de Bejar a nivel urbanistico, estas Normas Subsidiarias han sido sustituidas por las Normas Urbanisticas Municipales, aprobadas definitivamente con fecha 29-04-2011. Las normas vigentes (N.U.M.) complementan y amplían en gran medida las normas subsidiarias anteriores, convirtiendolas en un instrumento normativo de enorme utilidad. No obstante, la situacion de grave crisis economica actual –y con la perspectiva de continuidad- motiva la redaccion de esta modificacion puntual por factores dificilmente previsibles por cualquier marco normativo. II.2.- TRÁMITES DE APROBACION II.2.1.- TRAMITACION La tramitacion del presente documento se regira por lo establecido en la Disposicion Transitoria cuarta, el titulo II, Capítulo V de la Ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon, actualmente refundida y en vigor desde el 1 de marzo de 2012; y especificamente en su articulo 58 “Modificaciones”. II2.2.- ELABORACION La tramitacion del presente documento se regira por el articulo 50 de la Ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon, actualmente refundida y en vigor desde el 1 de marzo de 2012. II.2.3.- APROBACION INICIAL E INFORMACION PUBLICA La tramitacion del presente documento se regira por el articulo 52 de la Ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon, modificada por la Ley 10/2002 de 10 de julio de 2002, y actualmente refundida y en vigor desde el 1 de marzo de 2012.



II.2.4.- INFORME DE ALEGACIONES

Una vez finalizado el periodo de informacion publica, el tecnico redactor procedera a emitir informe sobre las alegaciones presentadas

II.2.5.- APROBACION PROVISIONAL El documento que recoja los acuerdos adoptados por el Ayuntamiento respecto a las alegaciones del periodo de información publica, sera sometido a aprobacion provisional, segun el articulo 54 de la Ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon, actualmente refundida y en vigor desde el 1 de marzo de 2012.

II.2.6.- APROBACION DEFINITIVA La competencia para la aprobacion definitiva de la modificacion corresponde, segun el articulo 54 de la Ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon, actualmente refundida y en vigor desde el 1 de marzo de 2012, a la Comision Territorial de Urbanismo de Castilla y Leon. II.2.7.- ENTRADA EN VIGOR La entrada en vigor de la nueva ordenacion regira a partir de la publicacion en el Boletin Oficial de la Provincia del acuerdo de aprobacion definitiva de la Comision Territorial de Urbanismo. II.3.- EFECTOS DE LA APROBACION

II.3.1.- PUBLICIDAD La publicidad de la modificacion se regira por el articulo 61 de la ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon.

II.3.2.- EJECUTORIEDAD Una vez publicada en el Boletin Oficial de la Provincia de Salamanca la aprobacion definitiva de la modificacion, esta sera ejecutiva segun se establece en el articulo 60 de la ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon.

II.3.3.- OBLIGATORIEDAD La Administracion y los particulares involucrados en la ejecucion del planeamiento, quedaran obligados al cumplimiento de los deberes establecidos en el presente documento normativo una vez tenga lugar su aprobacioón, momento en el cual regira a todos los efectos para el otorgamiento de licencias y el desarrollo de la gestion urbanistica, segun el articulo 62 de la ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon.

II.3.4.- LEGITIMACION EXPROPIATORIA



La aprobacion definitiva de la modificacion puntual presente implicara la declaracion de utilidad publica de las obras y la necesidad de ocupacion de los edificios, segun promulga el articulo 63 de la ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y Leon.

II.3.5.- EFECTOS TRIBUTARIOS La nueva clasificacion del suelo y sus caracteristicas, aprovechamiento, limitaciones de uso, etc, que se establecen en el presente documento, seran tenidas en cuenta para la valoracion de dicho suelo, a efectos de toda clase de derechos y deberes tributarios.



III.- ORDENAMIENTO JURIDICO URBANISTICO DE APLICACION El regimen urbanistico de aplicacion es el derivado de las Normas Urbanisticas Municipales de Santibanez de Bejar, aprobadas definitivamente por Acuerdo de la Comision Territorial de Urbanismo de Salamanca adoptado en sesión celebrada el 29 de abril de 2011 (BOCyL nº163 de 24 de agosto de 2011). Asimismo, se tiene en especial consideracion la ordenacion detallada prevista en dichas Normas puesto que es el objeto de modificacion de esta propuesta. Se tiene en especial consideracion la preceptiva aplicacion de la Normativa de Accesibilidad y supresion de barreras, a saber: - Ley 3/1998, de 24 de junio, de accesibilidad y supresion de barreras arquitectonicas. - Decreto 217/2001, de 30 de agosto por el que se aprueba el Reglamento de accesibilidad y supresion de barreras arquitectonicas. - Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones basicas de accesibilidad y no discriminacion de las personas por discapacidad para el acceso y utilización de los espacios publicaos urbanizados y edificaciones. - Orden VIV/561/2010, por el que se desarrolla el documento tecnico de condiciones basicas de accesibilidad y no discriminacion de las personas por discapacidad para el acceso y utilización de los espacios publicos urbanizados y edificaciones.



IV.- MEMORIA INFORMATIVA IV.1.- DESCRIPCION DEL ESTADO ACTUAL El municipio de Santibanez de Bejar pertenece a la provincia de Salamanca y se encuentra situado al sur de la capital provincial, de la que dista 60 Km. Se encuentra unido a la via de comunicacion principal A-66 por la carretera SA-102, que entra en el nucleo desde el sur. Su cercania a Guijuelo y a Bejar lo convierten en un municipio relativamente bien abastecido de servicios publicos Dentro del municipio, el sector R3 se encuentra situado al exterior del margen oeste del nucleo urbano, delimitada por la calle de las Viñas y su continuacion como camino comarcal, la calle Nueva y una hilera de viviendas unifamiliares en fase de construccion y abarcan parte del paraje natural denominado “Las Viñas”. El sector R3 tiene una superficie de 19632 m2 segun la medicion catastral, y ocupa una única parcela catastral, de numero de referencia 37299A004003330000DS. El acceso al sector se haría por los márgenes Norte, y Sur, por los caminos rurales que delimitan el sector, predominantemente por el del Norte, que conecta con la calle Las Viñas. El sector se encuentra en pendiente, vertiendo la misma hacia el este, donde se encuentra el centro histórico de Santibanez de Bejar. Se trata de un terreno de subtrato de granito, geológicamente hablando, lo que hace muy complicada su preparacion para albergar sotanos de gran profundidad en su ejecucion. Actualmente no existe ninguna edificacion previa en el sector, ni tampoco servicios urbanisticos de instalaciones. Si se pueden encontrar, en la cercania, servicios de abastecimiento de agua potable, saneamiento y alumbrado publico, debido a la modificacion puntual aprobada para la construccion de diez viviendas adosadas de promocion publica en terrenos que anteriormente formaron parte de la parcela que conforma el sector R3. Todo el sector es de propiedad municipal, por lo que resulta autónomo a efectos de gestión urbanistica. La clasificacion del sector R3 es de suelo urbanizable, y la ficha de dicho sector se encuentra en las NUM de marzo de 2011. Las características del sector recogido en la ficha correspondiente son las siguientes: Superficie: 19.632 m2. Uso predominante: residencial. Usos compatibles: terciario y equipamiento. Uso prohibido: Industrial y agropecuario. Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (80% minimo para VPP) Densidad máxima: 27 viviendas/ha Densidad minima 20 viviendas/ha IV.2.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD. FINES Y OBJETIVOS DE LA MODIFICACION PROPUESTA La presente Ordenacion Detallada desarrolla las Normas Urbanisticas Municipales de Santibanez de Bejar, mediante su tramitacion simultánea, acogiendose al art. 43.3 de la LUCYL, introduciéndose el grado de detalle suficiente para obtener directamente, es decir, con la aprobación de las Normas Urbanisticas Municipales, los derechos que se definen en el art. 19.2 de la misma Ley.



El Ayuntamiento de Santibanez de Bejar, haciendo uso de las prerrogativas y funciones encomendadas a las entidades locales, tanto en la legislacion basica del Estado, como en las concernientes a las Entidades Locales que han sido proclamadas en la Legislacion Autonomica, ha procedido a plantear una nueva clasificacion del sector de suelo urbanizable R3, modificando su indice de suelo reservado para viviendas protegidas, a fin de poder dar solucion a la implantacion de nuevas viviendas de promocion libre, uso permitido por las actuales NUM, con el fin de favorecer el dinamismo de la ampliacion urbanistica prevista. Se observa también una reparcelacion dentro de la ordenacion de las calles previstas en las actuales NUM, reduciendo la densidad edificatoria pero modificando su tipologia, con el fin pretendido que se detalla en el ultimo parrafo de este apartado. Las razones de la conveniencia y oportunidad de la presente propuesta de modificacion de las Normas Urbanisticas Municipales actualmente vigentes, se basan en la propiedad por parte del Ayuntamiento de Santibanez de Bejar del 100% de los terrenos del sector mas grande (casi dos hectareas de superficie) de suelo urbanizable previsto para su conversión en suelo urbano de caracter residencial. Estos terrenos son una prolongacion natural del casco antiguo, y se encuentran bien delimitados por caminos y suelo urbano, lo que los convierte en idóneos para constituirse en expansión del nucleo. La linea de contacto del perimetro del sector R3 con el suelo urbano de Santibanez de Bejar es de 162 metros, lo que es un 26,60% de la longitud del perimetro del sector (611 metros en total): se cumple, por tanto, el articulo 27.2.a) del RUCyL. Esta modificacion de las Normas Urbanisticas Municipales esta amparado por el articulo 169.1 del RUCYL, ya que es de poca entidad, lo que obvia la revision de las NUM. Este cambio del indice de integracion social, recogido en el articulo 122.2.e del RUCYL, no estará por debajo del minimo establecido (30%) ni es necesario que sea mayor para compensar un porcentaje menor en los otros sectores de suelo urbanizable. Los otros sectores de suelo urbanizable R1, R2 y R4 tienen fijado su indice de integracion social en el 30%, tal y como marca la legislacion vigente. El fin pretendido es una mejor adaptación del marco normativo urbanistico a las actuales circunstancias economico-sociales, ya que en la actualidad el porcentaje de viviendas de promocion publica no favorece la construccion de dicho tipo de viviendas, por no encajar en los baremos actuales los demandantes de Santibanez de Bejar. IV.3.- DESCRIPCION DE LA MODIFICACION PROPUESTA En el apartado 2.1.2 del documento nº 4, la Memoria Normativa, se detallan los cinco sectores de suelo urbanizable definidos por las NUM. Existen cuatro sectores de uso predominantemente residencial y uno de uso industrial. De estos sectores, son tres los que propusieron las NUM, de los



cuales dos son de caracter residencial y solo uno industrial. De los nuevos sectores eminentemente residenciales, uno de ellos es el denominado R3, propiedad del Ayuntamiento, el sector considerado por la presente modificacion. La extensión en superficie del ambito de ACTUACION no llega a 2 hectareas (un total de 19632 m2 según figura en las Normas Urbanisticas de Santibanez de Bejar), lo que supone un numero de viviendas lo suficientemente pequeño (entre 53 y 40 viviendas segun las actuales NUM) para no suponer un incremento notable en el numero de viviendas de Santibanez de Bejar (alrededor del 6%). Este leve aumento en la superficie construida total del nucleo urbano permite conseguir los objetivos primordiales de dinamización de Santibanez de Bejar y de satisfacer la demanda de vivienda requerida al Ayuntamiento. La modificacion propuesta presente pretende rebajar el porcentaje de vivienda de promocion publica del actual 80% al 30%, redistribuyendo las parcelas destinadas a este tipo de vivienda, dispuestas a tal efecto dentro del área de ACTUACION. Se mantiene la ordenacion detallada en la configuracion de las calles, aunque se modifica la parcelacion dentro de las manzanas. Se cambia la distribución de las parcelas, siguiendo parcialmente la parcelacion de la ordenacion anterior, la distancia a uno de los linderos laterales, sobre el que se abran huecos, y al trasero minima de 3 metros), que no se modifica en ninguno de sus parametros. En la manzana M1 y M2 se mantiene la misma ordenacion con sutiles diferencias, como una ligera reubicacion de las viviendas, para su mejor adaptacion a la parcelacion propuesta. Se mantiene la alineacion a la calle en la manzana M1, pero se cambia el tipo de viviendas proyectadas en las NUM. En dicho documento, existían cinco viviendas de regimen libre, que con la modificacion propuesta se convierten en ocho viviendas de caracter protegido. La manzana M2 se mantiene igual que anteriormente, con una única parcela para una vivienda en regimen libre. La irregularidad de dicha manzana no permite un mayor aprovechamiento de la misma. En la manzana M3 se modifica la configuracion la parcelas, ubicando al norte de la misma ocho parcelas para viviendas protegidas adosadas y en el extremo sur parcelacion para construccion de viviendas adosadas de protección publica en el lado este de la manzana. Se propone una configuracion similar en superficie para el resto de manzanas (M4 y M5), con viviendas aisladas siguiendo las disposiciones establecidas en las NUM: minimos 220 metros cuadrados de superficie de parcela. Se busca el mayor ajuste posible a esta superficie minima. De esta manera se persigue una menor repercusión del coste de urbanizacion por parcela. Asimismo, se pretende rebajar la superficie minima de las parcelas destinadas a viviendas unifamiliares



V.- MEMORIA JUSTIFICATIVA V.1.- INTRODUCCION La legislacion urbanistica actual, tanto la de vigencia estatal como la de ambito autonomico estan permitiendo la agilización de los procesos urbanisticos y la flexibilización de su gestión. A este respecto, es reseñable la declaración de intenciones de la Ley 6/1998 de 13 de abril, sobre regimen de suelo y valoraciones en el apartado 1 de su Exposición de Motivos cuando manifiesta “la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones publicas responsables de la política urbanistica una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura economica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinaria rapidez”. Segun el articulo 27.2 del RUCyL, pueden clasificarse como suelo urbanizable los terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones: a) Que su transformación en suelo urbano se considere justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos. Estas demandas deben analizarse en la memoria del instrumento que clasifique los terrenos. b) Que se incluyan en un sector cuyo perimetro sea colindante en al menos un 20 por ciento con el suelo urbano de un nucleo de poblacion existente. El sector citado habiendo cumplido con anterioridad dichos requisitos, ya es clasificado como suelo urbanizable por las Normas Urbanisticas Municipales de marzo de 2011. El apartado a) habilita al promotor, en este caso el Ayuntamiento de Santibanez de Bejar a establecer su reclasificacion en suelo urbano. Con esta modificacion se pretenden conseguir las condiciones idóneas para el objetivo inicial del promotor, que no es otro que favorecer el desarrollo urbanistico óptimo del municipio, de acuerdo con la situación actual en que se encuentra. Se propone una configuracion similar a la prevista en las NUM, aunque adaptando la superficie de las parcelas a la de las manzanas. De esta manera se persigue una menor repercusión del coste de urbanizacion por parcela. V.2.- JUSTIFICACION DE LA NECESIDAD DE LA MODIFICACION PROPUESTA El Ayuntamiento de la corporación municipal pretende introducir esta modificacion a las Normas Urbanisticas Municipales de Santibanez de Bejar amparándose en este recurso que permite la legislacion vigente, para satisfacer la demanda de nuevas viviendas de promocion privada. Las condiciones exigidas para el acceso a una vivienda de promocion publica son de dificil complecion por parte de la poblacion de Santibanez de Bejar que pretende obtener una vivienda en propiedad en el nucleo urbano del municipio. Con vistas a dinamizar la actividad economica del municipio y a



afianzar a la poblacion con viviendas nuevas que satisfagan sus expectativas y necesidades, se propone la aprobación de esta modificacion puntual. Como medida complementaria en la JUSTIFICACION de la necesidad de la presente modificacion puntual de las Normas Urbanisticas Municipales, se adapta la anchura de las aceras a la legislacion de accesibilidad y supresion de barreras arquitectonicas vigente, pasando de 1,50 metros de anchura minima a 1,80 metros de anchura minima. Esta medida que pretende introducir la modificacion propuesta actualiza la normativa de aplicacion y garantiza la eliminación de trabas Urbanisticas a la movilidad peatonal. V.3.- JUSTIFICACION DE NECESIDAD DE NUEVOS INFORMES SECTORIALES Por tratarse de una modificacion de poca entidad, en un área ya prevista para el crecimiento urbano, y por no incrementarse la densidad de ocupacion del suelo ni el numero de viviendas a construir, se considera que no es necesario pedir informe sectorial a la Confederación Hidrográfica del Duero. En el punto 2.5 de la Memoria Vinculante se encuentran las disposiciones previstas a la hora de abordar la gestión del agua. Segun se cita en la Memoria Vinculante de las Normas Urbanisticas Municipales de Santibanez de Bejar, de fecha marzo de 2011, “estos nuevos desarrollos requiere inexcusablemente la solucion de los actuales problemas de vertido, con la prevision de un sistema de depuración adecuado, que en la actualidad no existe. No obstante, segun se constata en la Memoria Informativa apartado 4.4.7.2, existe un protocolo de colaboración entre distintos organismos en el que incluye la mejora de la EDAR de Santibanez de Bejar”. Esta prevision ya redactada en las NUM exime de la tramitacion ambiental del informe sectorial de la Confederación Hidrográfica del Duero. En todo caso, se deberan adoptar, segun la Memoria Ambiental de las NUM, las medidas correctoras contenidas en el ISA para paliar los efectos negativos de tipo moderado y severo detectados en el municipio. En el apartado 2.6 de la Memoria Vinculante “Riesgos naturales” se hallan las medidas dispuestas al respecto de las protecciones frente a los riesgos naturales que pudieran concurrir en el municipio. De conformidad con lo dispuesto en el articulo 52 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Leon, y en el articulo 153 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y Leon, en el que se prescribe la solicitud de informe emitido por Protección Civil, se plantea no pedir dicho informe por las siguientes razones:

- La superficie que abarca el sector R3 se trata de un terreno no inundable, en ningun caso cercano a un cauce, ademas de tener una topografia en ladera con facil desagüe.

- El sector, al igual que todo el municipio de Santibanez de Bejar, esta enclavado en la zona de bajo riesgo sismico que es la Meseta de la Península Ibérica.



En la Memoria Ambiental de las Normas Urbanisticas Municipales de Santibanez de Bejar, de fecha marzo de 2011, en el apartado V se detallan las determinaciones a incluir en las NUM: se deben trasladar a las NUM las medidas dispuestas que impliquen impactos de tipo moderado o severo identificados por el ISA en el futuro desarrollo del suelo urbanizable. La urbanizacion que plantea la modificacion no modifica en ningun punto los factores influyentes en el impacto ambiental, por lo que no se considera procedente la solicitud de un nuevo informe de sostenibilidad ambiental. V.4.- DESCRIPCION DE LA PROPUESTA DE MODIFICACION En la parcela que ocupa a la modificacion propuesta, se plantea la modificacion de las condiciones impuestas por las Normas Urbanisticas Municipales. Se pretende pasar de un porcentaje de 80% al porcentaje del 30% de la obligatoriedad de prevision de suelo para viviendas de promocion publica. La redistribución de las viviendas que pretende llevar a cabo la modificacion propuesta pretende ordenarlas segun el plano 2 “Estado Reformado”. En él se puede apreciar la reubicación de las viviendas de protección oficial en la zona oeste del ambito de ACTUACION, en la parte mas alejada del nucleo urbano, en las manzanas M1 y en la manzana M2 y en la parte este de la manzana M3, en las viviendas previstas para ser adosadas. La superficie final destinada a viviendas de protección publica es de 2496,96 m2, lo que es ligeramente superior al 30% de 7852,8 m2, que seria 2355,84 m2. De esta manera, se cumple lo establecido por la legislacion con el nuevo indice de integracion social que propone esta presente Modificacion. La ordenacion detallada de las calles se modifica ligeramente en terminos absolutos de superficies de calzadas. Las variaciones son la reduccion de radio de giro de la esquina superior oeste de la manzana M3 y la ampliacion de las aceras previstas. La reduccion del radio de giro de dicha esquina viene motivada por considerar que un angulo mas reducido favorece el apaciguamiento del trafico, mientras que mantener el estado original de las Normas Urbanisticas Municipales podria provocar conflictos al permitir a los vehiculos rodados tomar con mas velocidad la curva de entrada a una calle de caracter eminentemente residencial y, por tanto, de provocar molestias o incluso accidentes a los usuarios de dicha calle. La ordenacion propuesta del sector de suelo urbanizable R3 de las Normas Urbanisticas Municipales preveia una anchura de las aceras de 1,50 metros de anchura. La Ley 3/1998, de 24 de junio, el Reglamento de Accesibilidad y Supresion de barreras de Castilla y Leon, Real Decreto 505/2007, de 20 de abril y la Orden VIV/561/2010, son en la actualidad la legislacion vigente de accesibilidad, que marca 1,80 metros de anchura minima de aceras. Esta anchura ya se ha previsto en la presente modificacion propuesta, adaptando la parcelacion de la manzana M2 para intentar agotar la edificabilidad permitida por las Normas Urbanisticas de Santibanez de Bejar.



Ademas, siguiendo con los mismos criterios de parcelacion minima y separacion a linderos previstos ya en las Normas Urbanisticas Municipales de marzo de 2011, se reordena la distribución de las parcelas, para conseguir una urbanizacion de viviendas aisladas y adosadas a un solo lindero, sustituyendo parcialmente a las anteriores viviendas pareadas.



VI.- NUEVA FICHA URBANISTICA DEL SECTOR DE SUERLO URBANIZABLE R3 Superficie: 19.632 m2. Uso predominante: residencial. Usos compatibles: terciario y equipamiento. Uso prohibido: Industrial y agropecuario. Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (30% minimo para VPP) Densidad máxima: 27 viviendas/ha Densidad minima 20 viviendas/ha



VII.- PLANOS El caracter del plano de ordenacion se realiza con el mismo previsto por las Normas Urbanisticas Municipales. Dicho caracter es INDICATIVO, por lo tanto susceptible de modificacion de acuerdo a las directrices que convengan segun se analicen las incidencias en el periodo de información publica y tengan que ser –o no- adoptados cambios en su configuracion. i01.- Plano de informacion 01. Estado actual E: 1/600 P01.- Plano de ordenacion 01. Estado reformado E: 1/600 Plano de clasificación P02.- Plano de ordenacion 02. E: 1/600 Plano de alineaciones, red viaria, accesibilidad P03.- Plano de ordenacion 03. E: 1/600 Plano de abastecimiento de agua P04.- Plano de ordenacion 04. E: 1/600 Plano de saneamiento P05.- Plano de ordenacion 05. E: 1/600 Plano de Energia electrica P06.- Plano de ordenacion 06. E: 1/600 Plano de alumbrado publico P07.- Plano de ordenacion 07. E: 1/750 Plano de perfiles



ANEXO 1 JUSITIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES URBANISTICAS CALCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO SUP DEL SECTOR 19632 USOS LUCRATIVOS SUELO EDIFICABILIDAD APROVECHAMIENTO TOTAL Residencial Libre 1 3.900,58 m2 Residencial Protegida 0,65 2.483,43 m2 Aprovechamiento medio 0,4 6.384,01 m2 7876 m2 CUMPLIMIENTO DE LAS RESERVAS Minimo Propuesta Equipamiento publico

1.177,92 m2 1.799,70 m2

Sistema de espacios libres computable

1.177,92 m2 2.752,36 m2

Aparcamientos 80 2 discapacitados 8 discapacitados



ANEXO Nº 2 CUADRO DE SUPERFICIES, USOS Y VOLÚMENES USO M1 M2 M3 M4 M5 M6 TOTAL %suelo Resid Protec Publica

1088 1853,99 3094,06 2483,43 12,80%

Resid. libre 223,97 458,55 6001,44 30,94% EQ 1799,70 9,27% ELP 2752,36 14,19% Viales y apar. 4326,35 32,80% 19393,41 Nº total viv. 8 1 12 14 10 0 45 Densidad 0 22 viv/ha Sup const, lucrativa

1088 223,97 1693,46 2010,82 1446,14 0 6.384,01

Edificabilidad 1 0,65 0,91 0,65 0,65 0,32



ANEXO 3 EJECUCION DE LA ORDENACION I. Sistema de ACTUACION.- La existencia de un solo propietario en este caso coincidente con la Administración actuant, el Ayuntamiento de Santibanez de Bejar, aconseja proponer el Sistema de Concierto (arts. 78 y 79 de LUCYL). No obstante, el Ayuntamiento podra optar por ceder en concurso publico a uno o varios promotores privados el desarrollo de la ACTUACION, reservándose en este caso el 10% del aprovechamiento lucrativo, que podra hacerse efectivo en suelo urbanizado o en su valor economico equivalente. II. ACTUACION integrada. Gestión.- El sector R-3 se constituye en la base territorial del desarrollo de la unidad integrada. Se preve su desarrollo en una sola unidad de ACTUACION que abarca la totalidad del Sector. III. Plazos para el desarrollo.- Despues de que sean aprobadas definitivamente las Normas Urbanisticas Municipales, se establece un plazo de cinco años para la ejecucion de la urbanizacion, desde el momento de su adjudicación a un promotor privado, en el caso de que el Ayuntamiento opte por este procedimiento. El Ayuntamiento, no obstante, podra modificar los plazos conforme al art. 58. 3 b) de LUCYL. IV. Urbanizacion.- Como se trata en principio de una ACTUACION publica, el Ayuntamiento conservara la urbanizacion, una vez recibidas las obras. Si optase por el sistema de ACTUACION de concurrencia publica, la forma de conservación se recogerá en el Proyecto de ACTUACION pertinente dentro de la etapa de gestión urbanistica. V. Plan de etapas.- Habra una sola etapa, que coincidira con la unidad de ACTUACION que abarca todo el Sector R3.



ANEXO 4 ESTUDIO ECONOMICO CAPITULO RESUMEN EUROS % 01 Movimiento de tierras 55.742,85 6,98 02 Pavimentacion 265.427,60 33,23 03 Saneamiento y drenaje 161.982,78 20,28 04 Abastecimiento de agua 71.755,26 8,98 05 Energia electrica 61.839,18 7,74 06 Alumbra publico 76.180,66 9,54 07 Otras canalizaciones 36.218,88 4,53 08 Jardineria, señalizacion, mobiliario urbano 60.034,79 7,52 09 Control de calidad 2.253,74 0,28 10 Seguridad y Salud 7.347,00 0,92 TOTAL EJECUCION MATERIAL 798.782,74 13% Gastos Generales 103.841,76 6% Beneficio industrial 47.926,96 Suma GG y BI 151.768,72 21% IVA 199.615,80 TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA 1.150.167,26 TOTAL PRESUPUESTO GENERAL 1.150.167,26 Asciende el presupuesto general a la expresada cantidad de Salamanca, a Junio 2.012 Miguel Villanueva Gomez, Arquitecto Jorge de la Mano Cembrano, Ingeniero Tecnico de Obras Publicas



ESTUDIO ECONOMICO VIABILIDAD DE LA OPERACION 1. Cargas de la urbanizacion.- Costes de urbanizacion 1.150.167,26 Honorarios profesionales y otros 30.881,80 TOTAL CARGAS 1.181.049,06 2. Beneficios de la urbanizacion.- Superficie neta lucrativa de suelo (m2) 7876 Coste/m2 de suelo lucrativo 132 Coste medio/m2 construcción residencial 550 Coste total/m2 construido 682 Precio de venta medio/m2 de edificación residencial 850 Superficie construida neta lucrativa (m2) 7876 Resultado de la venta total de la edificación 6694600 Repercusión total de los costes/m2 construido 185,01 Porcentaje del beneficio sobre la inversión 23 Informe de sostenibilidad economica.- Del analisis del presupuesto de 2010 se deduce que el Ayuntamiento de Santibanez de Bejar tiene una economia saneada,con un equilibrio entre ingresos y gastos, cuyas cantidades totales son de 358.325€ cada uno. La mayor parte de los gastos se destinan a personal y, sobre todo, a gastos corrientes en bienes y servicios. Las operaciones de capital para inversiones son nulas y los gastos financieros casi inexistentes. Aparte de los ingresos por operaciones corrientes, obtiene ingresos netos, ya exentos de gastos financieros debido a la amortizacion de la inversion, de la presa de San Fernando. Estas cuentas tal vez no le permitan acometer de forma completa o sin ayudas de otros organismos el desembolso que significa la urbanizacion del sector, pero puedeoptar por la convocatori a de un concurso para este cometido, si no de forma inmediata, debido a la coyuntura economica general y en especial del sector inmobiliario, en un futuro, para el que estará preparado el suelo al menos en el planeamiento, tanto general como detallado. Asi pues, la viabilidad en cuanto a la sostenibilidad económica del Ayuntamiento se centraría en estudiar si este tiene capacidad para la conservación y mantenimiento de la urbanizacion una vez recibida, con independencia de la forma de ejecución, aunque es evidente que, siendo el propietario de la totalidad del suelo, en un futuro ciclo de normalidad económica para la construcción, el Ayuntamiento debería obtener ingresos considerables solo por este motivo, puesto que el suelo corresponde a un patrimonio antiguo ampliamente amortizado. De todas formas, la pequeña envergadura del sector no supone un incremento importante de las obligaciones actuales en cuanto a conservación y mantenimiento que el Ayuntamiento tiene, dado que el sector R3 tiene una superficie de 2ha, frente a las 33 del suelo urbano, lo que representa tan solo un incremento del 6%, lo que representa un gasto anual no superior a 10.000€, teniendo en cuenta que los gastos corrientes en bienes y servicios se acercan a los 200.000€. Es una cifra que, si el destino de la operación se cumple, es decir, si las 45 viviendas se ocupan con una población estable, bastaría con el incremento del Impuesto de Bienes Inmuebles para cubrirla.



ORDENANZAS REGULADORAS Capítulo I NORMAS GENERALES DE ACTUACION Articulo 1. Ambito y jerarquia.- a) Las presentes Ordenanzas, junto con el resto de los documentos que componen el Plan Parcial, seran de aplicacion en todo el ambito del Sector R-3. Las ordenanzas tendran siempre aplicacion prioritaria. b) Estas Ordenanzas constituyen las normas Urbanisticas detalladas de las Normas Urbanisticas Municipales definitivamente aprobadas, de modo que se acudira a estas complementariamente para cualquier concepto no regulado por las primeras y, en segundo lugar a las Normas Subsidiarias y Complementarias de la Provincia de Salamanca, en todo aquello que no sea contradictorio con la LUCYL y el RUCYL. Articulo 2. Vigencia, revision y modificaciones.- a) La Ordenacion Detallada tiene vigencia indefinida. b) Entendiendo por revision el concepto definido en el art. 57 de LUCYL y por modificaciones el contenido del art. 58 de la misma Ley, se podra modificar o completar la Ordenacion Detallada de modo independiente a las Normas Urbanisticas mediante un Estudio de Detalle, siempre que no se modifiquen las determinaciones de ordenacion general (art. 45 de LUCYL). c) La modificacion la Ordenacion Detallada se tramitará como modificacion de las Normas Urbanisticas Municipales, cuando afecte a las determinaciones de ordenacion general contenidas en estas ultimas. Articulo 3. Licencia de obras.- Son actos sujetos a licencia los contenidos en el art. 97 de la LUCYL y 288 del RUCYL. Se consideraran obras menores las que exijan una técnica sencilla y tengan escasa entidad constructiva y economica, no debiendo contender determinaciones relativas a cimentacion, estructura ni a la implantacion de instalaciones de todo tipo, aunque si a la reparacion de estas. Tampoco comportaran riesgos graves y evidentes en materia de seguridad y salud en el trabajo. La documentacion exigible sera evaluada por el Ayuntamiento en cada caso. Todas las demas obras seran consideradas mayores y requeriran la inclusion de proyecto tecnico firmado por profesional competente con arreglo a la Ley de Ordenacion de la Edificacion, visado por el Colegio Profesional correspondiente. La obra sera dirigida y coordinada en cuanto a seguridad y salud en el trabajo por tecnicos competentes para ello, cuya identidad sera comunicada por escrito al Ayuntamiento. Todas las obras mayores estarán sometidas a su finalización a licencia de primera ocupacion, comportando esta para las viviendas su habitabilidad. La documentacion necesaria para la solicitud de esta licencia sera la fijada en las Ordenanzas Municipales y, si estas no existieran, podran ser determinadas por acuerdo del órgano de gobierno de modo provisional hasta su tramitacion.



Articulo 4. Ejecucion de las obras de urbanizacion.- Las obras podran comenzar, tras la correspondiente acta de replanteo, después de la aprobación definitiva del Proyecto de ACTUACION por parte del Ayuntamiento, siempre que este contenga las determinaciones completas de urbanizacion. Art. 5. Terminología de conceptos.- Las siguientes definiciones seran de aplicacion a los conceptos correspondientes contenidos en la normativa de suelo urbano y suelo rústico Acceso.- Tipo de comunicacion exigible a una parcela edificable con el resto del sistema viario general. En suelo rústico, categoría máxima de la via general ala cual es posible acometer directamente. Alero.- Extremo inferior y remate de una cubierta inclinada. Alineacion de calle.- Linea de separacion entre el espacio privado individual vinculado a la posibilidad de edificar y el espacio comun no edificable. La alineacion se llama exterior cuando el espacio comun es de dominio y uso publico y alineacion interior, cuando el espacio comun es privado (ejemplo: patio de manzana). Altura máxima.- Expresión del numero de plantas totales sobre una rasante prefijada, que pueden autorizarse en una edificacion, con indicación simultánea de la altura en metros lineales desde dicha rasante hasta el remate superior del paño vertical, aunque el ultimo forjado fuese inferior. Aprovechamiento bajo cubierta Es el espacio utilizable comprendido entre el ultimo forjado horizontal y las vertientes de cubierta. Diseño normal.- Forma arquitectonica comun en una determinada zona. Su prescripcion orienta hacia la adaptación flexible y general a una determinada imagen de un conjunto urbano o paisajístico. Diseño libre.- Forma arquitectonica no vinculada a ninguna tipologia determinada. Diseño tradicional.- Forma arquitectonica que se adapta con rigor a los invariantes de la tipologia arquitectonica de una determinada zona. Su prescripcion tiene la intención de proteger un determinado ambiente urbano o natural. Documentacion.- Elementos graficos o escritos que es preciso adjuntar a una peticion de licencia. Edificabilidad.- Expresión numerica en metros cuadrados o metros cubicos, de la superficie o volumen construible sobre cada unidad de superficie de una parcela. Se computarán todas las plantas sobre rasante y los semisotanos que superen la altura media de 1 metro sobre dicha rasante, medido en el punto medio de cada fachada o desde la linea teorica que une el punto mas alto y mas bajo cuando la parcela se desarrolla entre dos calles a distinta cota. Edificacion auxiliar.-



Aquella que alberga usos de apoyo a la actividad principal vinculada a un territorio. Edificacion normal.- Forma habitual de producirse los agrupamientos de edificios en un determinado ambito, previamente definido (entre medianeras, aisladas, etc.), vinculada a un uso también generalizado, asi como los tipos edificatorios propios de una comarca, tanto en su volumetría como en sus elementos mas significativos de diseño y materiales. Edificacion singular.- Forma excepcional de disposición arquitectonica y/o de uso, dentro de un conjunto homogeneo previamente delimitado. Finca.- Unidad territorial en Relacion con la propiedad. Urbana: Unidad de propiedad reflejada en el catastro urbano vigente. Rustica : Idem. reflejada en el catastro de rustica vigente. Fondo maximo.- Expresión numerica en metros lineales de la distancia máxima edificable desde una Alineacion. Limite de Edificio.- Linea poligonal cerrada, dentro de los limites de propiedad, que define el contorno de un edificio en contacto con el terreno. Esta formado por limites con espacio publico (fachada exterior), limites con terreno de la misma propiedad (fachada interior) y limites con otras propiedades (pared limite de propiedad). Si esta última pared es comun para dos propiedades, sera pared medianera. Limite de Propiedad.- Linea poligonal cerrada, que define un derecho de propiedad. Esta formadopor limites con otro suelo edificable y limites con espacio publico. Materiales comunes.- Elementos constructivos de caracter neutro. Su prescripcion debe entendersecomo idea de referencia para no alterar sustancialmente una determinadaimagen general de un ambito urbano o natural. Materiales libres.- Elementos y técnicas constructivas no vinculadas a una determinada tipologiaconstructiva. Materiales tradicionales.- Elementos constructivos empleados de forma habitual en una Comarca Urbanistica (C.U.) y, en general, relacionados con la proximidad de los puntosde extracción o fabricación. Ocupacion en planta.- Relacion en tanto por ciento entre la superficie de la proyección horizontal del contorno de la edificacion y la superficie total de la parcela afectada Ocupacion máxima.- La ocupacion en planta máxima permitida para cada uso y Comarca Urbanistica. Organización interna.- Disposición general interior de un edificio o tipologia edificatoria ligada a una actividad. Parcela.- Unidad territorial delimitada físicamente por elementos reconocibles, base referencial de la normativa. En general, coincide con cada finca matriz o finca original en el suelo rústico (antes de



una posible parcelacion) y con las unidades territoriales vinculadas a cada edificacion en suelo urbano (antes de posibles agrupaciones de propiedad). Parcela minima.- Superficie y dimensiones minimas que se prescriben para un territorio vinculado a un uso determinado. Patio.- Espacio vacio que proporciona luz y ventilación a una edificacion. Interior: cuando todo el espacio pertenece a la misma parcela. Mancomunado: cuando esta compartido por mas de una propiedad, existiendo documento fehaciente que lo acredita. De Manzana: espacio delimitado por una Alineacion interior. Proyecto.- Documento tecnico definido segun el art. 4 de la Ley de Ordenacion de la Edificacion. Proyecto basico.- Documento firmado por tecnico competente, que define geometricamente un objeto construible. Es apto para la tramitacion de la licencia, pero no para su concesión efectiva y, en ningun caso, para comenzar la obra. Proyecto de ejecucion.- Documento firmado por tecnico competente que define constructiva y tecnologicamente un objeto. Es apto para la concesión efectiva de la licencia y, en todo caso, para el comienzo de las obras. Rasante.- Cota o nivel en cada punto de una Alineacion (suelo urbano). Cota o nivel en cada punto del terreno natural (suelo rústico). Retranqueo.- Distancias desde una edificacion a los linderos de la parcela que ocupa u otra linea de referencia previamente establecida (por ejemplo, eje de una carretera, Alineacion marcada). Sótano.- Superficie construida cuya altura no supera, en ningun punto, 1 metro sobre la rasante, en el punto medio de cada fachada y desde la linea teorica que une el punto mas alto y mas bajo de una parcela que se desarrolle entre dos calles a distinta cota. Superficie.- Capacidad en unidades métricas cuadradas de una parcela o edificacion. En parcelas se considera superficie la neta de titularidad y en edificacion la construida con todas las dependencias de que se sirve. Tipologia arquitectonica.- Forma de manifestación edificatoria representativa, que contiene elementos constantes en cuanto a diseño, materiales y organización interna. Tramos de manzana.- Longitud de fachada continua, entre dos vias publicas consecutivas. Uso Global (SU).-



Utilización del suelo, segun las categorías que clasifican la actividad humana, con influencia en el caracter del territorio. Uso Detallado.- Subdivisión de las categorías de uso global en las diferentes formas de producirse la actividad humana, que condiciona la utilización del suelo. Uso pormenorizado.- Calificación predominante de determinado suelo, identificado territorialmente en el plano de zonificación.



Capítulo II REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO Art. 6. Relacion de Usos globales y detallados.- 1.Uso Residencial.- Se distinguen dos usos detallados 1.1. Residencial de protección publica 1.2. Residencial libre 2. Uso Industrial.- Es incompatible, pero podran autorizarse los talleres domesticos, de hasta 50 m2 de superficie y 3 Kw de potencia electromecanica 3. Uso terciario.- Esta compuesto por los siguientes usos detallados, en convivencia con el uso predominante residencial o con el de equipamiento publico. 3.1. Oficinas 1ª categoría, hasta 100 m2. 3.2. Oficinas 2ª categoría, sin limite de superficie 3.3. Comercio, hasta 150 m2 3.4. Salas de reunión, recreo y turismo hasta 150 m2 4. Uso de Equipamiento.- 4.1. Centro culturales y docentes de 1ª categoría situados en cualquier planta 4.2. Centro culturales y docentes de 2ª categoría, sin limite, en edificio exclusivo 4.3. Instalaciones deportivas al aire libre 4.4. Instalaciones deportivas cubiertas 4.5. Residencias en regimen de comunidad de 1ª categoría, hasta 5 dormitorios dobles, hasta 250 m2 4.6. Residencias en regimen de comunidad de 2ª categoría, en edificio exclusivo 4.7. Instalaciones asistenciales o sanitarias de 1ª categoría, hasta 300 m2, en planta baja 4.8. Instalaciones asistenciales o sanitarias de 2ª categoría, en edificio exclusivo Todos los usos no contemplados en el listado deben considerarse prohibidos. Articulo 7. Relacion de usos pormenorizados: calificación del suelo.- el suelo se califica en los siguientes usos pormenorizados: 1. Residencial de protección publica 2. Residencial libre 3. Equipamiento publico 4. Sistema de espacios libres Cada uso pormenorizado tiene una asignación territorial única (Plano P1 “Calificación de Suelo”).



Articulo 8. Compatibilidad entre usos detallados y usos pormenorizados.-

USOS DETALLADOS

RESIDENCIAL VPP

RESIDENCIAL LIBRE

EQUIPAMIENTO

Edificacion entre medianeras de uso unifamiliar

Compatible no condicionado

Compatible no condicionado

Incompatible

Edificacion aislada de uso unifamiliar

Incompatible Compatible no condicionado

Incompatible

Talleres domesticos 50m2/3Kw

Compatible en sótano y baja



Oficinas 1ª Compatible en planta baja


Oficinas 2ª Incompatible Incompatible Compatible en edificio exclusivo

Comercio Compatible en planta baja

Incompatible Incompatible

Salas de reunión recreo y turismo

Compatible en planta baja


Centros culturales y docentes 1ª



Centros culturales y docentes 2ª

Incompatible Incompatible Compatible en edificio exclusivo

Instalaciones deportivas al aire libre

Incompatible Incompatible Compatible no condicionado

Instalaciones deportivas cubiertas


Residencias comunitarias 1ª


Residencias comunitarias 2ª


Instalaciones asistenciales 1ª categoría



Instalaciones asistenciales 2ª categoría


Art. 9. Planeamiento de desarrollo.- Solo se preve la posibilidad de recurrir al Estudio de Detalle a los efectos siguientes: a) Modificar la ordenacion detallada contenida en la presente Ordenacion Detallada utilizando como ambito minimo el de manzana, cuando se justifique una mejor solucion debido a un analisis mas pormenorizado en funcion de la escala utilizada. b) Establecer una parcelacion distinta de la que resulte del Proyecto de ACTUACION, siempre que se cumplan las condiciones de parcela minima y no queden restos de parcelas inedificables. c) Proponer una ordenacion de volúmenes edificables cuando las dificultades topograficas aconsejen su tramitacion previa a la redacción del proyecto. Art. 10. Parcelaciones.- Las parcelas edificables se establecen en los planos con caracter indicativo, a afectos del cálculo de los costes de urbanizacion y del recuento de aparcamientos en funcion de la prevision de accesos.



La distribución definitiva de las parcelas podra estar contenida en el Proyecto de ACTUACION, que se tramitará simultáneamente al Proyecto de Urbanizacion, pudiendose variar el numero y la amplitud de los accesos a las parcelas, si bien se mantendran las siguientes determinaciones de la Ordenacion Detallada, que también se conservara en caso de nueva distribución parcelaria que posteriormente a la aprobación del Proyecto de ACTUACION se tramite mediante un Estudio de Detalle. a) Se conservara el numero de aparcamientos minimos tanto comunes como de minusvalidos. b) Se podra variar la distribución de luminarias pero no su numero ni la homogeneidad del reparto de iluminación previsto en Ordenacion Detallada. c) Se debera proyectar tantas acometidas de todos los servicios como parcelas se establezcan. d) En todo caso, la distribución parcelaria se propondrá en el Proyecto de ACTUACION de tal forma que no queden parcelas inferiores a las que establezca la presente normativa para cada uso pormenorizado. Capítulo III CONDICIONES DE URBANIZACION, SALUBRIDAD E HIGIENE Art. 11. Pavimentacion.- El Proyecto de Urbanizacion debera dimensionar la pavimentacion de las calzadas para trafico pesado con una velocidad máxima de 30 Km/h. Las aceras seran como minimo de hormigon visto con bordillo del mismo material. Se retirara previamente de todo el Sector la capa de tierra vegetal para su reutilizacion tanto en los espacios libres de la propia urbanizacion como para cultivos exteriores. Art. 12. Abastecimiento de agua.- La base de cálculo para al Proyecto de Urbanizacion sera como minimo para un consumo de 200 litros por habitante y dia. Se prevera una acometida por cada una de las parcelas grafiadas en los planos del presente Plan Parcial. En caso de redistribución parcelaria, el documento que la regule definirá una acometida por cada parcela. La capacidad de la red de riego sera de 50 m3 diarios por hectárea de calle o zona verde, calculada para consumo punta de verano. Se colocara un hidrante de incendio al menos cada 100 m. de los viales afectados por el uso predominante y por equipamiento. El abastecimiento de agua procederá de la red municipal, el cual viene a su vez del embalse que proporciona agua a la Mancomunidad a la que pertenece. El Ayuntamiento expedira certificacion acreditativa de la suficiencia del abastecimiento con arreglo a los requerimientos de la Ordenacion Detallada. Art. 13. Saneamiento.- Se empleará un sistema separativo, de forma que las aguas residuales vayan a la red municipal y las aguas de lluvia se resolverán llevándolas a una vaguada de escorrentia natural. Cada parcela de las grafiadas en los planos de la presente Ordenacion Detallada contara con su acometida a la red, siendo autorizables acometidas posteriores cuando se apruebe un Estudio de Detalle con nuevas parcelaciones o bien estas vengas definidas en el Proyecto de ACTUACION.



Art. 14. Energia electrica.- El consumo de Energia minimo para el dimensionamiento de la red sera de 0,6 Kw por habitante. El consumo energético previsto para iluminación, depuración y otros posibles servicios publicos sera del 5% ndel total previsto. Todas las parcelas contaran con acometida electrica a la red, la cual sera subterranea. Art. 15 Alumbrado publico.- Se distribuirá de la forma mas uniforme posible a lo largo de las vias rodadas con una iluminación entre 7 y 10 lux, adoptándose el criterio de aumentarla en los cruces o en las zonas previsiblemente mas concurridas. Art. 16. Evacuación de residuos sólidos.- Existira servicio municipal o mancomunado de recogida de basuras, que se depositaran en el vertedero de la mancomunidad. Se dispondra de contenedores de reciclaje. Se dispondra un punto “R” en la propia urbanizacion en lugar que especifique el proyecto de urbanizacion. Art. 17. Otras instalaciones.- El Proyecto de Urbanizacion tendra en cuenta el maximo numero previsible de otras instalaciones, como telefonía, semaforización, red de gas, TV, etc., para la cual, al menos se proyectarán las canalizaciones adecuadas y las arquetas de registro y de desvío. Art. 18. Señalización y ajardinamiento.- El Proyecto de Urbanizacion prevera un sistema de trafico teórico, presupuestandose la señalización vertical y horizontal. Cada finca y calle contara con rótulos distintivos de su situación. Las zonas peatonales (sistema de espacios libres) dispondran del mobiliario urbano adecuado. Todo el perimetro de la urbanizacion, ya sea suelo publico o privado tendra una plantacion arborea lineal de hoja perenne en una franja de al menos 5m de ancho, que vele las vistas de la misma desde cualquier punto exterior. Art. 19. Accesibilidad.- El Proyecto de Urbanizacion se adaptará a la Ley 3/1998 de 24 de junio de Accesibilidad y Supresion de Barreras, aprobada por las Cortes de Castilla y Leon, concretamente en el art. 1 a) y el Capítulo II del Título II, “Barreras Urbanisticas” asi como el Decreto 217/2001 de 30 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Accesibilidad y Supresion de Barreras, Capítulo II, Barreras Urbanisticas.- La aplicacion concreta de la accesibilidad en la ordenacion del sector se detalla en un plano específico o combinado con otros para justificar este concepto, al que se remite el presente articulo.



Capítulo IV CONDICIONES DE EDIFICACION Articulo 20. Condiciones de ocupacion.- 20.1. Residencial de protección publica Parcela minima: 136 m2 Ocupacion de parcela: 55% Retranqueos: no se permiten a fachada de la calle de mayor longitud. 20.2. Residencial libre Parcela minima: 220 m2. Ocupacion de parcela: 40% Retranqueos: Las edificaciones se alinearán a la fachada de la calle con mayor longitud. 20.6. Equipamiento publico Parcela minima: Las señaladas en la Ordenacion Detallada para este uso. Ocupacion de parcela: 80% Retranqueos: Libre disposición en la parcela. Si se proponen luces rectas a otra parcela, se retranqueará 3 m. Articulo 21. Condiciones de volumen.- 21.1. Edificabilidad.- Residencial de protección publica: 1 m2/m2 Residencial libre: 0,65 m2/m2 Equipamiento publico: 1 m2/m2 21.2. Altura.- Residencial: 2 plantas y 7 m Equipamiento publico: 2 plantas y 7,5. Para equipamientos deportivos se permitira la altura que requieran las normas de la practica deportiva. La altura se medira hasta la cara inferior del ultimo forjado. No se permite aprovechamiento bajo cubierta. Las cubiertas seran a dos aguas como maximo, con una altura de cumbrera que no superará las 3 m desde la cara superior del ultimo forjado.



Articulo 22. Condiciones de diseño y calidad.- Se seguiran los mismos criterios contenidos en las ordenanzas de imagen urbana de las edificaciones que figuran en la Normativa de las Normas Urbanisticas Municipales. Salamanca, a Junio 2.012 Miguel Villanueva Gomez, Arquitecto Jorge de la Mano Cembrano, Ingeniero Tecnico de Obras Publicas

modificacion de normas puntual nº 1 y ... - 2016b...aprobadas con fecha 30 de noviembre de 1992...

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