metodologias de valuacion
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Metodos de valuacion
En el concepto ms general los mtodos de valuacin pueden clasificarse en:
Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estarformada por dos partes principales:
El Terreno y
Las Construcciones y,
eventualmente, algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo)
De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que prestao rinde el bien proviene de su consideracin como ente
total nico, al margen de las partes que lo forman. Todasestas partes concurren a la finalidad nica de su utilidad
conjunta, utilidad que, en trminos de valor, queda medida
por la renta, real o probable.
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Mtodos de Valuacin
Dentro de la misma generalidad, los mtodos
pueden ser:
Especficos o Analticos: Se basan en elexamen de las particularidades ycaractersticas del bien en s: su renta, la calidadmaterial de las mejoras su destino, las condicionesdel suelo, etc
Comparativos: los que se basan en elexamen de las particularidades de bienessemejantes al que se estudia
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Mtodos de Valuacin
La clasificacin moderna, ms simple y lgica que tiene en cuentael carcter separativo o de conjunto da dos mtodos fundamentales:
Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el delas mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Seopera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por unlado (por va comparativa) y Mejoras por el otro (por va comparativa o
por va especfica). Se obtienen dos valores que luego se suman.
Indirecto: Es eminentemente un mtodo de conjunto. Consiste encalcular la renta anual liquida que produce o que puede producir elinmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de inters,conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en suaplicacin que provienen de la indeterminacin que existe en algunostrminos: la cuota de inters, la seguridad de que la renta sea la que
equitativamente corresponde, base de la capitalizacin, etc.
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METODOS DE VALORACION
Con un testigoCon un signo externo
Con varios testigosSintticos
Con un testigoCon varios signos externos
Con varios testigos
Variante Dos Betas
Mtodo Beta Variante Triangular
Variante Trapezoidal
Una variable exgena linealAnlisis de Regresin Regresin Simple
Una variable exgena no linealEconomtricos
Precios Hednicos Variables exgenas lineales
Regresin MltipleVariables exgena no lineales
Asimilacin internaNORMAS IRAM - ISO
Asimilacin externa
NORMAS TT NACION
NORMAS TT SAN JUAN
COMPARATIVOS
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METODOS DE VALORACION
Costo de Reposicin
Mtodo Costo de Reposicin
Costo de Reemplazamiento
Esttico
Mtodo del Valor ResidualDinmico
Clsico
Mtodo Anlitico
de Capitalizacin Modelos bajo inflacin
Perfeccionado Juegos para estimacin de parmetros
Optimizacin del horizonte temporal
ANALITICAS
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METODOS DE VALORACION
Valor de Transformacin
Tasacin Finalista Valor Complementario
Valor Subjetivo
Anlisis Multicriterio
PARA VALUACIONES ESPECIALES
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METODOS DE VALORACION
Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios.Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno
por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro [por va comparativa o por va especfica (Se
basan en el examen de las particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la
calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valoresque luego se suman.
Mtodo de Comparacin o Sinttico: Para obtener el valor de un bien inmueble se compara conotros semejantes, siendo muy difcil encontrar muestras semejantes en algunas ocasiones. Tiene un
gran grado de subjetividad.
Mtodo de Capitalizacin de Rentas o Racional: Este mtodo aplica la capitalizacin de las rentas
recibidas por la explotacin de un activo inmueble para determinar su valor.
Mtodo del coste: Este mtodo es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la construccinde un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo para determinar uno de los
parmetros que componen dicho valor que es la construccin, por faltara valorar el suelo.
Mtodo Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable. Determina elvalor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios de venta estimados, se van
descontando coste de construccin, gastos y beneficio de la promocin y el residuo es el valor suelo.
Mtodo Multicriterio: Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es ladiversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada
metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una
escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de
las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico
Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
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METODO DIRECTO
Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o
intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes
asimiladores (actualizacin, oferta, forma de pago, medidas, ubicacin,
esquina, topografa, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los
antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en eltiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar
el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma
directa o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de
estos lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a
pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor
promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que
se toma como valor final a aplicar al terreno.
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Criterios de TasacinMETODOLOGIA
OBJETIVOS ESCENARIOS MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES
Es tim ar precios de C om praventa de terrenos . Criterios s intticos Sobriedad de datos Inform acin lim itada, Escasomercado para Hipotecas. Eva luacin de rea lismo en la h iptesis de
activos inmobiliarios participaciones en fondos proporcionalidadde inversin inm obiliarias
Criterio de las dos Beta Sobriedad de datos. Informacin limitada, aunque(sinttico - estadstico Eliminacin de la ms precisa
hiptesis deproporcionalidad
Regres in estad s ti ca In fo rmacin ms Neces idad de banco de datoscompleta (bloques de
variables mltiples
Estra tegias de Negociaciones pa ra compra Va lo racin sub je ti va
negociacin venta terrenos a urbani zar einmuebles s ingulares. Va loracin res idua l Son pti cas adecuadas R iesgo de man ipulaciones
Negociaciones para la fusin al objetivo perseguido incorrectasde fondos de inversin
inmobiliaria y otras empresas Costo de reposicindel sector
Tas aciones para Edificios y m onum entos Valoracin s ubjetivainmuebles s ingulares histricos; parques y jardines(his trico - arts tico) con arbolado s ingular por la Mtodo analtico Adecuacin a la Ries gos de m anipulaciones
antigedad y rareza de sus (capitalizacin con informacin manejable o de sesgos informativosespecies, etc. Obras pblicas beneficios y costos en contexto de beneficios
que afectan yacimientos culturales y sociales, y costos intangiblesarqueolgicos p.ej. Traveling cos t)
Anlis is Multicrite rio
Estimar precios Expropiaciones. Cesin de Mtodo analtico clsico Resultados flexibles Riesgo de manipulacioneslegales o consensuados te rrenos pbl icos con fines (con benefi cio y costos (adaptados a l ob je ti vo incorrectas
sociales. Eva luaciones sociales cuando se potico)catastrales requieran
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MEJORAS
En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de
la tierra libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el
inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.
Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valorde las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del
valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuacin de las
mejoras
El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la
sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias(calida fsica, calidad funcional y depreciacin) que originaron la situacin
fsica en que al presente se encuentra el inmueble.
Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por
ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los
aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasasmunicipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa
constructora que realiz la obra.
El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms
el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos
que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor delterreno en razn de su mal a rovechamiento.
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Est basado en el principio de Sustitucin, permite la obtencin del Valor de
Mercado ms probable de un bien inmueble, por comparacin con los precios de
venta de inmuebles similares de la misma zona.
Se considera el mtodo ms preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se
compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o
equivalentes funcionalmente. Su aplicacin se considera prioritaria sobre cualquier
otro mtodo, siempre que exista informacin suficiente de mercado.
Este mtodo no est exento de subjetivismo, se puede decir que se considera elms objetivo y que proporciona los valores de mercado ms probable.
El Valor de Mercado as obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se
considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada.
Para su correcta aplicacin es necesario que exista un nmero suficiente deinmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el
tasador, nmero que determinar la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como
ms probable y que de la muestra elegida para la obtencin del valor medio tipo, se
excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean
representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al
colectivo homogneo comparable.
METODO DE COMPARACION O SINTETICO
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PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UAN TASACIONLa calidad de la tasacin no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la
muestra elegida y de su tamao que determinar el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En
definitiva depender de la calidad del profesional tasador.
Estudio de mercado de inmuebles comparablesSe estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas caractersticas bsicas extrnsecas e
intrnsecas sean similares.
Caractersticas ms influyentes en la determinacin del valor
Para inmuebles de naturaleza urbana:Localizacin
Tipologa de la construccin
Uso: residencial, industrial, comercia, etc.
Calidad de la construccin e instalaciones
Antigedad y estado de la construccin
Luces, vistas, altura, orientacin, etc.
Actividades molestas
SuperficieFachada a la calle en locales comerciales
Para bienes inmuebles de naturaleza rural:Localizacin
Tipologa del suelo
Cultivos
Topografa, Recursos hdricos y Climatologa
Productividad, rendimiento o renta
INMUEBLES COMPARABLES
ELECCION DE LA MUESTRA
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ELECCION DE LA MUESTRA
- Por comparacin exhaustiva
- Por la media aritmtica
- Por regresin lineal Simple
- Por regresin Lineal Mltiple
Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacinposible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms
representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador
es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est
haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una
ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e
incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar uncaso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde
ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos
posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los
antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all
de las estadsticas
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CONSIDERACIONES
Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por
comparables:
- Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe.
- Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena
estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un
servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones.
- La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuadosque resultan comparables con el que se tasa.
- Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se
hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar
adecuadamente los comparables.
- Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con
numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de
mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad,
consideramos que puede resultar insuficiente
EJEMPLO
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EJEMPLO
Inmueble Comparable Comparable Comparable
a Tasar 1 2 3
Precio de Venta $ 160050 314280 625650
Superficie m 56 100 170
Precio por m 3660 2858 3143 3680Caractersticas y Cualidades
a Homogeneizar
Ubicacin 8 8 8 9
Orientacin 8 8 8 8
Tipologa 8 6 8 8
Antigedad 8 8 8 8
Calidad Constructiva 8 7 8 8
Calidad de Mantenimiento 9 7 8 8Funcionalidad 8 7 8 8
Visuales 8 7 7 8
Iluminacin 8 7 7 8
Aislamiento Acstico 8 8 8 8
Superficie del Terreno
Superficie Cubierta 8 10 9 8
Comercializacin 8 6 7 8
Cochera 9 0 0 0Piscina
Quincho
Riego por Aspersin
Vigulancia
Puntaje Total 106 89 94 97
Coeficiente de Homogeneizacin 1,19 1,13 1,09
Valor Homogeneizado 3404 3544 4022
Valor m Promedio
Valor Adoptado
3657
3660
Parcial
Puntaje
COMPARATIVO POR CLASIFICACION
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COMPARATIVO POR CLASIFICACION
Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se
han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas
tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada
clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se
expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha).
Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase
pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado.
Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la
exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del
criterio del tasador.
Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor
respecto del incremento de la superficie.
En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas
como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc.
En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando latasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el
caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se
podra realizar en funcin de: zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las
mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir,
en funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama
de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc.
COMPARATIVO POR CORRECCION
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COMPARATIVO POR CORRECCION
Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo
medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir
corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del
bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor.
Estos coeficientes que en general sern mas de uno, actan
acumulativamente.
Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de
la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a losdatos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos
bienes no sern en general del tipo medio.
Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy
ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr
una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo deexplotacin (con excepciones).
Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser:
superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras
notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.
COMPARATIVO POR CORRECCION
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COMPARATIVO POR CORRECCION
En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo
de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en
general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los
conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que
determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio,llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como
frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana.
En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de
reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero
es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor pormetro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de
cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase.
Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el
estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor
grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras
existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los deKuentzle, Ross y Heidek.
Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de
valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares
de las cuales se puede conocer el valor de mercado.
COMPARATIVO DE VALORES TIPICOS
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COMPARATIVO DE VALORES TIPICOS
Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes
asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se
puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de
alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los
coeficientes fijados.
Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de
cultivo diferentes: A, B, C. Se le asignarn coeficientes a cada uno de esos
cultivos segn lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada
uno de ellos; por ejemplo 100 a A, 80 a B y 130 a C. Conociendo el precio
por Ha de alguno de ellos, se determinar el valor el valor por Ha de los
restantes suponiendo que estos sern proporcionales a los coeficientes
fijados; por ltimo conociendo la extensin de cada cultivo dentro del predio
se determinar el valor total de cada uno y la suma de los tres ser el valor
del predio.
En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y
mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran
el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio
detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que
relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la
generalidad de los casos.
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COMPARACION ESPACIAL
Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo
destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se
realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en
cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar ylos bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que
miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad
de superficie.
En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser:
produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a
centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por
unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada
predio.
Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay
muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el
valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no
vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los
casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc
COMPARACION TEMPORAL
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COMPARACION TEMPORAL
Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo
bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los
intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos
crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de
mercado conocido.
El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por
ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se
conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma
esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la
caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a
travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la
caracterstica elegida.
Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran
estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo
variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que
en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC),
para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno.
Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene
ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.
A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor
basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su
mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y
ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor.
CAPITALIZACION DE LA RENTA ANALITICO O RACIONAL
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CAPITALIZACION DE LA RENTA, ANALITICO O RACIONAL
Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto
contenido matemtico con que se present en un primer momento.
El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un determinado
tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin:
Vc = 100 xR / r
La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto
prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses.
Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo decapitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo implcitamente
la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente preferible que la
inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un
capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.
Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de
competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse
en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan
caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que
el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima los
valores de mercado a partir de la renta.
IRRACIONALIDAD DEL METODO ANALITICO
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IRRACIONALIDAD DEL METODO ANALITICO
A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que hacen difcil su
correcta aplicacin, ellos son:
a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor
que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo
plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de
capitalizacin que estima este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado
y rentas para bienes similares al que haya que tasar.
b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del tiempo los
tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el
tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para realizar tasaciones en casos
puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin noasegura buenos resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en
determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de
prioridad que fija la ley).
El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro
mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a
esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario.
c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se debe calcular
previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave
que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio
empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la
empresa desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien
inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien
inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes valores demercado dependiendo de la empresa que lo explote.
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METODO BETA
El mtodo Beta constituye un enfoque alternativo dentro de
las tcnicas comparativas. Tambin se llama mtodo de las
dos Betas y mtodo de las dos funciones de distribucin, locual se justifica, porque interviene siempre en l dos
funciones estadsticas de densidad (una para los precios de
mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como
herramienta comparativa. Su ventaja principal es quenecesita poca informacin emprica (escaso nmero de datos
y fciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo,
ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una frmula
sencilla cuando utiliza la variante que se llama de Los dos
Tringulos.
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El mtodo de las dos Betas se basa en lo siguiente:
La variable Valor de mercado de un inmueble obedecer estadsticamente a una
funcin de distribucin F. Por su parte, el ndice, parmetro o variable explicativa
obedecer estadsticamente a otra funcin de distribucin G. Se supone que las
distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro
propsito son la distribucin Beta y la Triangular). Entonces, el mtodo establece
una relacin entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado,conociendo el correspondiente valor del ndice.
El proceso matemtico del clculo del Valor de Mercado con la funcin de
distribucin Beta es laborioso y requiere tablas estadsticas poco manejables e
inteligentes. Por ello la funcin de distribucin Beta se transforma grficamente en
un tringulo de vrtices los valores mnimo A y mximo B de las variables y el valor
M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los clculos a simples
operaciones matemticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicacin de una
frmula directa con un simple y rpido clculo, evitndose el empleo de las tablas
de la distribucin estadstica Beta
METODO BETA
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METODO BETA
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METODO TRIANGULAR
MTODO TRIANGULAR
FRECUENCIA
M
F
A H C B
VA VM V1 VB
VALOR DE MERCADO
METODO TRIANGULAR
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METODO TRIANGULAR
FRECUENCIA
M
F
A H C B
LA LM L1 LB
INDICE L (COMPARATIVO)
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EJEMPLO METODO BETA
Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos
Intervalo Puntuacin
Signo Externo Puntuacin L1 LA LM LB
Entorno Urbanstico 125 55 105 200Categora econmico-geogrfica del municipio 0 - 20 20 20 20 20Densidad de oficinas en el rea 0 - 50 40 5 10 50
Ancho de calle 0 - 50 30 10 25 50Trfico peatonal 0 - 50 25 10 25 45Posibilidad de estacionamiento 0 - 40 10 10 25 35
Caractersticas del Inmueble 250 85 235 295
Fachada 0 - 60 60 20 40 60Vestbulo 0 - 40 10 5 10 35
Ascensor 0 - 100 100 0 100 100Estado de conservacin 0 - 100 80 60 85 100
Caractersticas de la oficina 248 225 258 290
Calidad de materiales y terminacin 0 - 40 25 15 30 35Baos 0 - 10 5 3 7 7Superficie (Pequea, mediana, grande) 0 - 100 20 40 30 30
Altura de planta en caso que exista ascensor 0 - 30 30 0 25 25Altura de planta en caso que no exista ascensor 0 - 30 0 25 0 0
Luminosidad y ventilacin 0 - 20 15 10 20 15Calefaccin - Aire acondicionado 0 - 30 30 20 20 30
Aislamiento trmico y acstico 0 - 30 20 15 20 30Flexibilidad 0 - 40 83 10 25 40Ratio (superficie til / sup construida) x 100 0 - 100 80 87 81 78
Distancias y comunicaciones 75 35 50 60
Distancia a centros neurlgicos 0 - 50 45 15 25 50Distancia media a paradas de omnibus 0 - 20 15 10 15 10
Distancia a boca de subterrneo 0 - 20 15 10 10 0
EJEMPLO METODO BETA
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EJEMPLO METODO BETA
Estructura de Signos Externos con Pesos Expl citos
Puntuacin
Signo Externo Peso L1 LA LM LB
Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio 0,02 100 100 100 100Densidad de oficinas en el rea 0,05 80 10 20 100Ancho de calle 0,05 60 20 20 100Trfico peatonal 0,05 50 20 50 80Posibilidad de estacionamiento 0,04 25 25 60 70
Caractersticas del Inmueble
Fachada 0,06 100 30 65 90Vestbulo 0,04 25 10 25 80
Ascensor 0,10 100 0 100 100Estado de conservacin 0,10 80 60 85 100
Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin 0,04 60 40 90 75Baos 0,01 50 30 70 65Superficie (Pequea, mediana, grande) 0,10 20 40 30 70Altura de planta en caso que exista ascensor 0,03 100 0 85 80Altura de planta en caso que no exista ascensor 0,03 0 80 0 0
Luminosidad y ventilacin 0,02 75 50 100 80Calefaccin - Aire acondicionado 0,03 100 65 65 85Aislamiento trmico y acstico 0,03 70 50 65 90Flexibilidad 0,04 50 25 60 75Ratio (superficie til / sup construida) x 100 0,10 80 87 81 78
Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurlgicos 0,05 90 30 50 100Distancia media a paradas de omnibus 0,02 75 50 75 80Distancia a boca de subterrneo 0,02 75 50 50 90
METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION
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METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION
El anlisis de regresin es una tcnica estadstica que se orienta a estimar la influencia
de ciertas variables (llamadas explicativas o exgenas) sobre otra variables, llamada
endgena o explicada. En tasacin urbana la variables endgena es el precio unitario
(generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables
exgenas son signos externos de calidad. En este sentido, el anlisis de regresinresponde a un criterio comparativo, lo mismo que las tcnicas sintticas y el mtodo
Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresin y las otras tcnicas.
En la regresiones establece una relacin funcional entre el precio unitario del inmueble y
las variables explicativas, ajustando estadsticamente la correspondiente ecuacin a una
nube de puntos testigos. La relacin funcional(ecuacin de regresin) suele tomar la
forma lineal:
y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn
donde:
y = Precio del inmueble por metro cuadrado
x1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: ubicacin del inmueble)x2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: aspecto arquitectnico)
. . . . . . . . . .
xn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: distancias a centros)
a0 = trmino independiente o constante de la ecuacin
a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exgenas
ANALISIS DE REGRESION
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ANALISIS DE REGRESION
Como se ve, la ecuacin slo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan
a veces ecuaciones de regresin con variables cuadrticas, variables raz
cuadrada, variables de potencia 2/3, etc.
Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuacin:
y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3
La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa.
Sin duda es la ms usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz
de reflejar la relacin entre precios y signos externos con una aproximacin
suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se
limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algn
signo externo pero siguiendo lneas curvas.
Cuando slo se contempla una variable exgena la regresin se llama simple
(se ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposicin a la regresin
mltiple donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas
(se ajusta un plano o a un hiperplano cuando hay ms de dos variables
exgenas)
VENTAJAS Y DESVENTAJAS OPERATIVAS DE LA REGRESION
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VENTAJAS Y DESVENTAJAS OPERATIVAS DE LA REGRESION
Como instrumento analtico la regresin se muestra superior a los mtodos comparativos que se han visto. La
razn de esta superioridad estriba en que la regresin puede estudiar combinadamente la influencia de
mltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hiptesis poco realistas
de proporcionalidad, de efecto, este ltimo, que caracteriza a las tcnicas sintticas. Sin embargo, la
regresin no deja de presentar ciertos inconvenientes prcticos cuando se aplica a la tasacin de inmuebles.
a) Como se ha dicho, la regresin, aunque sea lineal, evita la hiptesis de proporcionalidad que es
escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el trmino
independiente.
b) Una ventaja de la regresin mltiple sobre el mtodo Beta radica en que la regresin combina diversas variables
explicativas en el modelo estadstico. Por el contrario, el mtodo Beta slo es capaz de trabajar con un nico
signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el
mtodo Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos seobtiene un ndice nico a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos
externos. Estos baremos son un instrumento extrao al anlisis estadstico, ya que han sido elaborados
atendiendo meramente a la prctica pericial. El anlisis de regresin recurre en menor grado a
ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadstico. Por lo que respecta a las variables
exgenas como magnitudes agregadas, el anlisis de regresin se limita a interrelacionar matemticamente
los valores observados de dichas variables y de la variable endgena. Desde este punto de vista el anlisis
de regresin funciona ms objetivamente que los otros mtodos comparativos.
c) El anlisis de regresin proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas
estimaciones se realizan mediante el error estndar, el coeficiente de determinacin y los llamados
contrastes de hiptesis (t de Student F de Fisher)
d) Sin embargo, el anlisis de regresin requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposicin del
tasador. Cuantas ms variables explicativas se introduzcan en la ecuacin de regresin, tantos ms
inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia
implica un serio inconveniente prctico para la regresin.
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NORMAS IRAM
En la Argentina el InstitutoArgentino de Racionalizacin de Materiales (IRAM) a travs del Subcomit de
Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones, dict
diversas normas sobre tasacin cientfica metrolgica normalizada. Se enumeran a continuacin:
Norma IRAM 34851 1996 Tasaciones Vocabulario
Norma IRAM 34852 1996 Tasaciones Simbologa
Norma IRAM 34853 1996 Tasaciones Principios Generales
Norma IRAM 34854 1996 Tasaciones Planilla Universal de Clculo
Norma IRAM 34855 1997 Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema
Norma IRAM 34856 1998 Tasaciones Tablas y grficos cuantificadores
Norma IRAM 34864 1996 Tasaciones Bienes Inmuebles en general
Norma IRAM 34869 1996 Tasaciones Muros divisorios de predios (medianeria)
La etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a formalizacin, esto es la utilizacin de un
lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informtico
por facilitar el acceso al lenguaje mquina.
La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con sentido formalizado,
mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo, aunque sta es una tarea formidable que recin
comienza y cuya concrecin demandar grandes esfuerzos.
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Ventajas
Valor ms probable (promedio), incertidumbre,confianza, tendencia y valor utilizable
Una de las ventajas ms importantes de la insercinplena de la valuacin en la metrologa lo constituye elparadigma de resultado.
Al tradicional resultado numrico nico, ambiguamentedenominado valor (lo que puede interpretarse como elverdadero valor) la escuela metrolgica le opone comoalternativa cientficamente ms correcta cinco parmetros: elvalor ms probable (promedio), la incertidumbre, la confianza,la tendencia y el valor utilizable.
Estos parmetros no son meros complementosornamentales, sino que se conjugan armnicamente en laobtencin del valor utilizable, que es aqul que concurre asolucionar el problema del cliente, como lo quera el tratadistaamericano Babcock
VENTAJAS DE LA NORMA IRAM
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Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son:
a)supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlands, pensada en
finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo que ocurre con las frmulas matemticas y
qumicas).
b) exige una profundizacin de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente
publicitario).
c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de hecho, las planillas
formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para la tarea de los revisores del Cuerpo
Tcnico de Tasaciones).
d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms fcil en estesentido que en el inverso que una consultora argentina desarroll un programa de computacin por el cual,
llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo apretar un botn el informe correspondiente, listo para
imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo
e) La insercin en la metrologa, a fuer de slido fundamento cientfico, induce todo un nivel cientfico de
tratamiento, materializado por ejemplo en:
1) Capitalizacin continua empleando clculo diferencial e integral.
2) Clculo matricial, en las regresiones.
3) Regresin poligonal.
4) Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento
racional basado en consideraciones estadsticas.
5) Teora de las variables regionalizadas.
6) Anlisis factorial y anlisis discriminante.
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METODO RESIDUAL
Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno
edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un
promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de
alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin delos supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano
vigente.
Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en
definitiva atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo.
No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, elmargen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del
mtodo comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados)
reflejan la opinin dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir
de las cuales puede determinarse el valor.
Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados
en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados.
Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas
potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin
apropiada (para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma
cuidadosa.
REQUISITOS PARA SU APLICACION
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Para la utilizacin del mtodo residual, se deben cumplir los siguientes
requisitos:
a) Informacin adecuada para determinarla promocin inmobiliariams probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbansticoaplicable.
b) Informacin suficiente sobre costes de construccin, gastosnecesarios de promocin, financieros, en su caso, y decomercializacin. En el MRD se debe tener informacin sobreplazos de construccin y gestin urbanstica.
c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular losprecios de venta ms probables en las fechas de comercializacin.
d) Informacin suficiente sobre rendimientos de promocionessemejantes.
Ejemplo
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Ejemplo
ANALISIS MULTICRITERIO
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Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de
factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada
metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en
una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de
prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos
matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
La teora de evaluacin multicriterio comprende en realidad un conjunto de teoras,
modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no slo al anlisis de
inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestin tanto privada como pblica
tales como: anlisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medicin de percepciones
de clientes y seleccin de tecnologas.
Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una mtrica
comn.
Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos:
1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones.
2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas.
3.- Modelamiento de las preferencias. Existen bsicamente dos alternativas: optimizar por
separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones asignar pesos
a los distintos objetivos y encontrar una sola solucin.
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TECNICAS DE TASACION
Con un testigo
Con un signo externo
Con varios testigos
Mtodos sintticos
Con un testigo
Con varios signos externos
Con varios testigos
Variante dos betas
Comparativ as Mtodos beta V ariante triangular
Variante trapezoidal
Una variable exgena lineal
Regresin Simple
Una variable exgena no lineal
Anlisis de regresin
Variables exgenas lineales
Regresin mltiple
Variables exgenas no lineales
Mtodo costo de Costo de reposic in
reposicin
Costo de reemplazamiento
TECNICAS DE
TASACION Analticas Mtodo del valor residual
Clsico
Mtodo analt ico o Modelos bajo inf lacin
de capitalizacinJuegos para estimacin de
Perfeccionado parmetros
Optimizacin del horizonte
temporal
Valor de transformacin
Tasacin f inalis ta V alo r complement ar io
Para evaluaciones
especiales Valores subjetivos
Anlisis multicriterio
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CRITERIOS DE TASACION
METODOLOGIA
OBJETIVOS ESCENARIOS MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES
Estimar p recios de Compraventa de ter renos. Cri te rios s in t ticos Sobriedad de datos In fo rmacin l im itada , Escaso
mercado para Hipotecas. Evaluacin de realismo en la hiptesis de
activos inmobiliarios participaciones en fondos proporcionalidad
de inversin inmobiliarias
Criterio de las dos Beta Sobriedad de datos. Informacin limitada, aunque
(sinttico - estadstico Eliminacin de la ms precisa
hiptesis de
proporcionalidad
Regresin estads ti ca In fo rmacin ms Necesidad de banco de da tos
completa (bloques de
variables mltiples
Estrategias de Negociaciones para compra Valoracin subjetiva
negociacin venta te rrenos a urban izar e
inmuebles singulares. Valoracin residual Son pticas adecuadas Riesgo de manipulaciones
Negociaciones para la fusin al objetivo perseguido incorrectas
de fondos de inversin
inmobiliaria y otras empresas Costo de reposicin
del sector
Tasaciones para Edificios y m onum entos Valoracin subjetiva
inmuebles s ingulares histricos; parques y jardines
(his trico - arts tico) con arbolado s ingular por la Mtodo analtico Adecuacin a la Riesgos de m anipulaciones
antigedad y rareza de sus (capitalizacin con informacin manejable o de sesgos informativos
especies, etc. Obras pblicas beneficios y costos en contexto de beneficios
que afectan yacimientos culturales y sociales, y costos intangibles
arqueolgicos p.ej. Traveling cos t)
Anlisis Multicriterio
Estimar precios Expropiaciones. Cesin de Mtodo analtico clsico Resultados flexibles Riesgo de manipulaciones
legales o consensuados terrenos pblicos con fines (con beneficio y costos (adaptados al objetivo incorrectas
sociales. Evaluaciones sociales cuando se potico)