mercado de oficinas, mexico 2014 t4 - newmark grubb
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4Q14
Ciudad de México, OFICINAS
México enfrenta un escenario de grandes
contrastes. Por una parte, las Reformas
emprendidas por la administración del presidente
Peña Nieto han atraído nuevas inversiones y han
fortalecido diversos sectores de la economía. Sin
embargo, durante el último trimestre los
resultados no han sido los esperados con la
expectativa de un moderado crecimiento
económico de 2.3%, volatilidad en el tipo de
cambio con tendencia a la alza rebasando $14
pesos por dólar. Aunado a lo anterior, la caída en
los precios del petróleo de la mezcla mexicana a
$57.14 dólares por barril y los recientes
problemas de inseguridad han generado
incertidumbre hacia el final del año.
A pesar de las dificultades en el entorno
económico, los inversionistas no han dejado de
impulsar nuevos proyectos en el mercado de
oficinas, ya que en la actualidad, se siguen
desarrollando edificios de oficinas, especialmente
en los corredores Polanco, Reforma, Insurgentes,
así como en el corredor Norte. Al cierre del año
2014, se detecta un crecimiento moderado y
estable con equilibrio en todos los indicadores de
este mercado.
Durante el presente año, el mercado de oficinas
en la ciudad de México creció 8 por ciento con lo
que el inventario de oficinas llegó a 4.74 millones
de m². Se detectó crecimiento en todos los
corredores. El mayor incremento se registró en
los siguientes corredores: Norte (35%),
Insurgentes (11%) y Polanco (11%). La creciente
demanda de los sectores financieros, automotriz,
asegurador, telecomunicaciones y las FIBRAS
(REITs) han impulsado el desarrollo del mercado.
Actualmente se están construyendo 1 millón de
m² de oficinas en la ciudad, no obstante, se
espera que el inventario crezca un 50% adicional
durante el 2015, sobre todo dentro de los
corredores Reforma (34%), Norte (29%) e
Insurgentes (16%). Hacia el año 2018, el
inventario podría llegar a 7 millones de m² con los
2.1 millones que están en construcción y los
proyectos que están en etapas de planeación.
MODERADO
CRECIMIENTO,
INVENTARIO A LA ALZA
0.0%
3.0%
6.0%
9.0%
12.0%
15.0%
$21.00
$22.00
$23.00
$24.00
$25.00
$26.00
1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14
Precio de Renta (US$/m²/mes) Disponibilidad (%)
Precio de Renta y Disponibilidad
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14
Absorción Neta (m²)
Absorción Neta
Inventario Total (m²) 4,742,139
Precio de Renta (US$/m²/mes) $24.90 $24.50 $23.50
Tasa de Disponibilidad (%) 11.88% 9.87% 14.59%
Absorción Neta (m²) 94,366 108,113 404,713
Indicadores Clave
4Q14 3Q14 4Q13
4Q14 3Q14 2014-YTD
RESEARCH
4Q14
Ciudad de México
MERCADO DE OFICINAS
2
La absorción neta durante el cuarto trimestre fue
de 94,367 m² para llegar a un acumulado anual
de 404,713 m². La mayor absorción del presente
periodo se registró en el corredor Lomas Palmas
con 57%, donde un solo edificio, Corporativo
Virreyes logró captar gran parte de la absorción
del presente periodo. En general, las empresas
permanecen cautas ante el tenue crecimiento
económico, así como ante la preocupación por la
situación política, y por ende, la absorción fue
menor en un 12% respecto al año 2013.
La disponibilidad al cierre del año 2014 se ubicó
en niveles de 11.88% como consecuencia de la
gran cantidad de edificios que finalizaron su
periodo de construcción. De esta manera,
alrededor de 300 mil metros cuadrados nuevos
se incorporaron al mercado durante este año,
principalmente en los corredores Norte, Lomas
Palmas e Insurgentes. Actualmente, existen
563,221 metros cuadrados disponibles y casi el
40% se localiza en dos corredores: Norte y
Reforma.
Los precios promedio de renta aumentaron
ligeramente y alcanzaron niveles de US$ 24.90
por m² mensual. A pesar del incremento en el
inventario y la tasa de disponibilidad, la demanda
es constante lo que ha provocado estabilidad en
los precios. Los precios más elevados se
registran en el Distrito Central de Negocio
(Reforma, Lomas Palmas y Polanco) con niveles
que superan en un 25% al resto de los precios
de mercado. Durante 2015, los precios pudieran
verse presionados a la baja con el ingreso de
500 mil metros cuadrados de edificios nuevos.
.
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
Sep-13 Feb-13 Jul-13 Dic-13 May-14
Tasa de Desempleo
Fuente: IINEGI, Octubre 2014
Tasa Histórica Nacional de Desempleo
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Edificios Nuevos En Construcción y Proyectos
Edificios Nuevos y en ConstrucciónMillones de m²
$18.00$19.00 $19.00
$18.00
$25.00
$17.00
$19.00
$26.00$27.00
$18.00
$30.00
$32.00
$25.00$26.00
$40.00
$24.00
$26.00
$38.00
$40.00
$27.00
$12.00
$16.00
$20.00
$24.00
$28.00
$32.00
$36.00
$40.00
Bosques Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas Norte Periférico Sur Polanco Reforma Santa Fe
Rango de Precio Promedio de Renta por SubmercadoUS$ /m²/mes
Corredores OFICINAS
Absorción
Medida de la variación en el espacio ocupado
Actividad de Renta
El volumen de contratos de arrendamiento firmados incluidos nuevos
contratos directo y subarrendamientos, prórrogas y renovaciones, y
arrendamientos firmado en proyecto, o de edificios de construcción
Área Rentable de Construcción
Una medida de los metros cuadrados totales en un edificio, incluyendo el
inquilino y las áreas comunes, como el vestíbulo y los pasillos
Disponibilidad
Espacio que se comercializa para renta independientemente de que el
espacio estará disponible o si el espacio está disponible u ocupado
Edificios Nuevos
El Área Rentable Construida total de propiedades que se añade al inventario
una vez que la construcción se ha terminado
En construcción
Edificios en construcción se definen por el tiempo desde la cimentación
hasta que el edificio se certifica para la ocupación
Espacio directo
El espacio disponible se ofrece para el renta por el propietario del edificio, el
propietario o representante del propietario
Espacio en Subarrendamiento
El espacio disponible se ofrece para el alquiler por un inquilino edificio que
está buscando un subarrendatario para cumplir con la obligación de
arrendamiento restante
Ocupación
Cualquier espacio ocupado físicamente por un inquilino,
independientemente del estado de arrendamiento del espacio
Renta Promedio Ponderada
El monto en dólares que pide para el uso del espacio disponible, ponderado
por el tamaño – el promedio no incluye las tarifas negociables o no
publicadas y se reporta como un servicio completo que incluye los costos de
operación
Vacancia
El espacio no ocupado físicamente por un inquilino, independientemente de
la condición de arrendamiento o la disponibilidad de espacio
GLOSARIO DE TÉRMINOS
Norte
Poniente
Sur
CBD
Inventario de Oficinas incluye todos los edificios multi-tenant y un solo inquilino
de por lo menos 2,000 metros cuadrados en total de área de construcción
rentable. Edificios ocupados por el dueño, no se incluyen en el inventario.
Estadísticas por Submercado
Inventario Total
(m²)
Disponibilidad
(m²)
Tasa de Disponibilidad
(%)
Absorción 4Q14
(m²)
Renta Promedio
(US$/m²/mes)
Bosques 330,784 18,151 5.49% 9,264 $25.50
Insurgentes 533,576 43,083 8.07% 12,220 $24.00
Interlomas 106,627 13,562 12.72% 8,262 $20.00
Lomas Altas 80,911 3,073 3.80% 1,041 $23.00
Lomas Palmas 643,767 68,784 10.68% 53,681 $29.00
Norte 247,870 111,820 45.11% 2,877 $20.50
Periférico Sur 406,727 56,557 13.91% 0 $23.00
Polanco 699,926 55,432 7.92% 4,842 $30.00
Reforma 538,828 111,146 20.63% -2.769 $30.00
Santa Fe 1,153,123 81,613 7.08% 4,949 $24.00
T o t a l 4,742,139 563,221 11.88% 94,366 $24.90
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refinamiento en nuestros datos, puede haber ajustes en las estadísticas históricas, incluyendo la disponibilidad, precios de renta, absorción y rentas
efectivas.
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