memoria justificativa pgou el campello · ayuntamiento de las cuestiones que con mayor relevancia...

MEMORIA JUSTIFICATIVA PGOU EL CAMPELLO

1

SUMARIO I.- Procedencia de la elaboración del Plan General. II.- Tramitación. Informes de otras Administraciones. III.- Situación preexistente y sostenibilidad.

3.1. Resumen de la situación preexistente. 3.2. Encuadre del Plan respecto a tendencias actuales. 3.3. Propuesta de crecimiento sostenible

IV.- La Ordenación Estructural y sus magnitudes. 4.1. Contenidos de la ordenación estructural. 4.2. El Modelo Territorial propuesto.

4.3. Adecuación a P.A.T. 4.4. Adecuación a planes de municipios colindantes. 4.5. Suficiencia de la Red Primaria de Dotaciones. 4.5.1. Reservas dotacionales. 4.5.2. Infraestructuras y Servicios. 4.5.3. Condiciones de Conexión e Integración. 4.6. Previsiones de evolución urbana. 4.6.1. Superficies de clases de suelo. 4.6.2. Superficies de sectores y unidades.

V.- Ordenación Pormenorizada. 5.1. Descripción y características. 5.2. Adecuación a la Ordenación Estructural. VI.- Aprovechamiento Tipo y Áreas de Reparto. 6.1. Delimitación de Áreas de Reparto. 6.2. Cálculo del Aprovechamiento Tipo. VII.- Estudio de Impacto Ambiental.


2

VIII.- Resumen estadístico. IX.- Referencia a alegaciones. X.- Equipo redactor Anexo 1.- Justificación de la reserva de 10 m2 de zona verde por habitante. Anexo 2.- Previsiones de vivienda protegida.


3

I.- PROCEDENCIA DE LA ELABORACIÓN DEL PLAN GENERAL.

El Plan General vigente del término municipal de El Campello fue aprobado por acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 30 de julio de 1.986. Es evidente que, con 19 años de vigencia, han sido superadas con creces las previsiones de duración establecidas en dicho instrumento y, consecuentemente, estaría justificada la Revisión por el mero hecho del tiempo transcurrido.

Además, durante el tiempo de vigencia del Plan de 1.986, se ha

producido un cambio sustancial en la regulación urbanística y sectorial con la promulgación de las distintas legislaciones aplicables, destacando entre ellas: La Ley 6/94, Reguladora de la Actividad Urbanística; La Ley 10/2004, de Suelo no urbanizable; La Ley estatal 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; La Ley 25/88, de Carreteras; La Ley 6/91, de Carreteras de la Comunidad Valenciana; Ley de Costas y desarrollo reglamentario; Ley de Aguas y desarrollo reglamentario; Ley de Impacto Ambiental; Ley 4/2004, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, etc.

Resulta, pues, una obviedad señalar la necesidad de realizar la

adaptación del planeamiento municipal de El Campello a las determinaciones de la nueva legislación con incidencia en la ordenación del territorio.

También está contrastado que el municipio necesita la elaboración de un

nuevo Plan General en razón de las insuficiencias detectadas en el actual instrumento de planeamiento urbanístico. Insuficiencias que, sin ser necesario relacionarlas, se ven más acentuadas en los aspectos de gestión por la diferencia de planteamiento tenido en cuenta en el momento de la elaboración respecto al momento de ejecución. Esto es, la redacción del Plan se hizo en base a los mecanismos de gestión previstos por la Ley del Suelo de 1.976 y en la actualidad la legislación urbanística valenciana prevé otros mecanismos de ejecución y distinta regulación para la elaboración del planeamiento de desarrollo, lo que produce graves disfunciones en la práctica.


4

En este sentido, se ha de mencionar el informe evacuado por la

Comisión Territorial de Urbanismo, con fecha 25 de julio de 2.002, sobre consulta municipal sobre cómputo de las dotaciones previstas como Sistemas Generales por el vigente Plan General. De dicho informe se extrae la conclusión que la mayor parte de las nuevas ordenaciones de suelo urbanizable propuestas al Ayuntamiento para el desarrollo de Programas han de adaptarse a aspectos tan relevantes como los determinados en los artículos 22 de la LRAU y 2 del Anexo del Reglamento de Planeamiento, Instrucción de Planeamiento 1/96 y señala distintas cuestiones sobre medidas adicionales de reserva dotacional, la repercusión global (no sólo parcial) de las propuestas, contradicción con criterios y objetivos del Plan General, cálculo global de estándar, adaptación del Plan a la regulación vigente, etc.

Este informe pone, aún más, de relieve que además de ser necesaria la

Revisión del Plan General, es cada vez más urgente. Estando, pues, perfectamente detectadas las cuestiones básicas sobre

las que conviene abordar la redacción del Plan General, brevemente pueden plantearse los criterios de partida por los que es preciso decantarse para la conformación de la ciudad a través de un planeamiento en el que confluyan tres aspectos determinantes: a) Una normativa flexible y clara con las referencias legales imprescindibles,

sin caer en la simple reiteración de la normativa vigente, diferenciando, eso sí, las distintas áreas y procesos homogéneos. Dicha normativa se complementará con las correspondientes ordenanzas sobre los aspectos que convenga regular desde la única y exclusiva competencia municipal.

b) La intervención directa en el diseño urbano y la gestión, no postergando,

mediante figuras o instrumentos urbanísticos intermedios o complejos, la ejecución del planeamiento.

c) Una mínima previsión para su desarrollo, basada principalmente en

circunstancias concurrentes, dando así cumplimiento a lo previsto en la


5

legislación urbanística, a través de la ordenación pormenorizada de los suelos urbanizables que sean prioritarios a corto plazo.

Los aspectos anteriores se concretan con las soluciones previstas respecto a las cuestiones más significativas a tener en cuenta, tales como:

1) Fomento de todas las medidas que estimulen el respeto al entorno, con

establecimiento de unas pautas normativas de protección del medio físico. 2) Redefinición de la estructura urbana a partir de :

a) Asignación del régimen urbanístico del suelo adecuando la propuesta del Plan General vigente a criterios objetivos, tanto legales como de posibilidad real de puesta en marcha de los suelos que actualmente tienen una clasificación inadecuada o han quedado paralizados.

b) Resolver las uniones entre los diversos elementos urbanos que

conforman el estricto suelo urbano de Campello, mejorando las conexiones entre las zonas de Coveta Fumá, núcleo central y Playa de Muchavista.

c) Poner especial énfasis en el estudio del actual suelo urbano, resolviendo

sus déficits de equipamientos y espacios libres. En este sentido, tendrá una trascendental importancia el tratamiento de los suelos colindantes a los edificios del Ayuntamiento y Polideportivo (ordenado mediante Programa aprobado entre la anterior presentación del Plan y la actual) y el carácter estructurante de las dotaciones y espacios libres que puedan preverse a ambos lados del cauce del río Seco.

3) Ante la parquedad de las posibilidades económicas y presupuestarias

municipales han de emplearse a fondo todos los mecanismos legales a fin de que los déficits no tengan que ser absorbidos, más que en la menor parte posible, por la Administración Municipal, recuperando, al mismo tiempo, parte de las plusvalías generadas, en cumplimiento de la vigente


6

legislación urbanística. En este sentido, en las fichas de planeamiento y gestión se establecerán con detalle todas las obligaciones de urbanización de cada sector o unidad de ejecución, incluyendo las conexiones y proporción de otras infraestructuras que se deban costear.

4) En el mismo sentido del apartado anterior podrá admitirse durante el trámite

de información propuestas para la mejor gestión urbanística, tanto en los suelos que se desarrollen en el futuro, como en aquellas áreas que todavía permitan una mejora de las infraestructuras y servicios existentes o la conservación de éstas por sus usuarios.

5) Emplear el concreto diseño urbano en las situaciones necesarias a fin de

resolver específicamente la problemática de espacios urbanos de relevancia.

6) Aportar medidas que incentiven de regulación de mercado del suelo,

conjugando aprovechamientos, cesiones y costes de urbanización, sin descartar medidas legales tendentes a evitar la especulación y aumento desmesurado del valor del suelo.

7) Aprovechar las inversiones en infraestructuras a realizar en los próximos

años, tanto en nuevos trazados de carreteras, como el reciente trazado del Trenet a su paso por el municipio, para potenciar, de un lado, los usos e implantaciones terciarias, turísticas, industriales y demás actividades productivas necesarias para el desarrollo urbanístico del municipio y, de otro lado, la conformación de una importante mejora en la fachada marítima de la playa de Muchavista.

8) Determinación de áreas homogéneas y tipológicas, considerándose

especialmente el núcleo urbano existente y el barrio de pescadores.


7

9) Ponderar la clasificación de algunos suelos que demandan su consideración como eje vertebrador, como es el caso de los suelos colindantes al cauce del Río Seco.

10) Considerar fundamental el papel positivo que los espacios no urbanos

tienen dentro del conjunto municipal y comarcal, evitando en lo posible la competencia de rentas urbanas con rentas agrícolas o intereses paisajísticos y ecológicos.

11) Adaptar la realidad existente en el suelo no urbanizable a la Ley del Suelo

no urbanizable de la Comunidad Valenciana, respetando las edificaciones legales existentes y resolviendo la situación de los pequeños núcleos surgidos.

12) Superar las diferencias entre el Centro y los restantes suelos urbanos,

corrigiendo, al mismo tiempo, las diferencias y marginaciones que el modelo de municipio turístico crea.

13) Específicamente, para la franja costera, definir los criterios de

aprovechamiento en función de la mayor rentabilidad social, sin perjuicio de no ignorar el papel importante que la residencia de temporada posee en Campello.

14) Aportar soluciones a la problemática de las barreras físicas existentes, muy

especialmente en lo que se refiere al ferrocarril, en busca de una mayor accesibilidad. Incidir en la creación de nuevos accesos y enlaces entre la red primaria que vertebra el municipio.

15) Dotar al municipio de un documento de planeamiento útil para la gestión y

sencillo para su comprensión por todos los afectados.


8

16) Conjugar todos los elementos anteriores en un Plan General en el que destaquen las propuestas de mejora de la calidad de vida, aprovechando las actuales posibilidades de El Campello por su situación en el centro de dos de los más significativos polos de atracción del turismo del Mediterráneo (Alicante y Benidorm).

A nuestro entender, tal y como hemos expuesto, el Plan General de Ordenación Urbana de Campello ha de ser para su ejecución, no para una ordenación de ciudad trazada. Es preciso poner el acento en la ciudad diseñada y programada con instrumentos de gestión eficaces.

Las determinaciones del Planeamiento resultante están coordinadas con las conclusiones que se derivan del Estudio de Impacto Ambiental que se ha realizado en cumplimiento de la legislación medio-ambiental de la Comunidad Valenciana.


9

II.- TRAMITACIÓN. INFORMES DE OTRAS ADMINISTRACIONES.

En julio de 2.002, el Pleno del Ayuntamiento de Campello acordó elevar a la Comisión Territorial de Urbanismo el documento para Concierto Previo.

El citado documento tiene como objetivo prioritario el establecer y concretar las estrategias y objetivos estructurales del futuro urbanístico de El Campello para, una vez definido el modelo territorial, dar cumplimiento al trámite de concierto previo con la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes previsto por la vigente legislación urbanística autonómica. En concreto, el artículo 38.1 de la LRAU establece:

Tratándose de Planes Generales, son preceptivas negociaciones y consultas con los Municipios colindantes y con las Administraciones cuyas competencias y bienes demaniales resulten afectados. En especial, será preceptivo el concierto con la Consellería competente en Urbanismo para definir un modelo territorial municipal acorde con su contexto supramunicipal y con los Planes de Acción Territorial aplicables.

Formalmente, dicho trámite consiste en la elaboración de un documento en el que se establecen las determinaciones que van a configurar el esqueleto del Plan General a través de su Ordenación Estructural o Modelo Territorial que debe ser objeto de concierto. Es, en definitiva, la propuesta formal del Ayuntamiento de las cuestiones que con mayor relevancia van a incidir en la redacción del Plan General, para que la Consellería competente en Urbanismo pronuncie su posición a través del concierto previo que establece el artículo 38 de la LRAU.

Al mismo tiempo, el concierto previo fue utilizado, de conformidad con lo previsto por el artículo 19 del Reglamento de Impacto Ambiental (Decreto del Consell 162/90, de 15 de octubre), con el fin de obtener un pronunciamiento


10

previo del órgano competente para emitir la declaración de impacto ambiental sobre el contenido del Modelo Territorial propuesto.

El artículo 38.1 de la LRAU también exige la formulación de consultas y negociaciones con los municipios colindantes y con otras Administraciones cuyos bienes pudieran resultar afectados en la elaboración del Plan General, así como con colectivos de ciudadanos particularmente afectados.

El Concierto Previo sirvió para dar cumplimiento a dicho trámite, instando informes de las Administraciones afectadas. En concreto, se dio cuenta del mismo a las Administraciones siguientes:

a) Municipios colindantes: El término municipal de El Campello es limítrofe con los municipios de Alicante, San Juan, Mutxamel, Busot, Aigües de Busot, Orxeta y Villajoyosa. El Plan General refleja la clasificación urbanística de los terrenos limítrofes del municipio de El Campello para garantizar la coherencia territorial de la ordenación propuesta.

b) Otras Administraciones: Se ha informado a las demás

Administraciones, que por exigencia legal o por resultar afectados sus bienes, de la elaboración del Concierto Previo y la tramitación del Plan General para que puedan evacuar informes, sugerencias, alternativas u observaciones. Estas Administraciones son: Confederación Hidrográfica del Júcar, Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes (Oficina del Plan de Carreteras, Entidad Pública de Saneamiento de Aguas Residuales, Servicio de Puertos y Costas), Ministerio de Fomento (Unidad de Carreteras, Unidad de Costas), Consellería de Cultura y Educación, Consellería de Sanidad y Consumo, Consellería de Industria y Comercio, Consellería de Agricultura, Consellería de Medio Ambiente, Ferrocarriles de la Generalitat y Diputación Provincial.

Por otra parte, tanto los representantes de la Corporación municipal, como los miembros del equipo redactor han llevado a cabo distintas reuniones


11

con agentes sociales y operadores afectados por la elaboración del Plan: constructores, promotores, propietarios de suelo, técnicos, agentes económicos, etc.

A partir de los pasos dados, la siguiente tramitación que corresponde adoptar en el procedimiento de aprobación del Plan General la resumimos así:

a) Exposición al público del Plan General de Ordenación Urbana y suspensión automática de licencias y programas.

El documento de Plan General elaborado se someterá a exposición al público de conformidad con el artículo 38.2 de la LRAU, operando la suspensión automática de licencias y acuerdos de programación establecida por el artículo 57 de la LRAU en aquellas áreas del territorio cuyas nuevas determinaciones supongan modificación del régimen urbanístico vigente.

El acuerdo será adoptado por el Pleno municipal (Disposición Adicional Tercera de la LRAU y artículo 22.2.c) de la Ley 7/1985, de 2 de abril según redacción dada por Ley 57/2003, de 16 de diciembre), que exige adoptarse por mayoría absoluta (artículo 47.2.ll) de la Ley 7/1985, 2 abril, en su redacción actual).

Nuevamente deberán recabarse aquellos informes de las Administraciones afectadas que no se hubiesen pronunciado o que su pronunciamiento anterior haya sido con observaciones.

b) Exposición al público del Estudio de Impacto Ambiental. Conjuntamente con la documentación del Plan General redactado, se someterá a información pública el Estudio de Impacto Ambiental (artículo 4 de la Ley 2/1989, de 3 de marzo de Impacto Ambiental y Art. 27.1.b de la LRAU).


12

c) Aprobación provisional.

A continuación una vez deducidas las alegaciones interpuestas e informadas éstas, se adoptará la aprobación provisional del Plan General, de competencia municipal, con las rectificaciones a incluir en el documento expuesto al público. Así el artículo 38.3 de la LRAU establece:

Concluidos los trámites anteriores, el Ayuntamiento-Pleno u órgano competente de la Administración que promueva o supervise la redacción del Plan resolverá sobre su aprobación provisional, con introducción de las rectificaciones que estime oportunas, y podrá remitirlo a la Consellería competente en Urbanismo interesando su aprobación definitiva.

El acuerdo es competencia del Pleno municipal por mayoría absoluta de conformidad con la legislación expuesta anteriormente.

d) Aprobación definitiva. Adoptado el acuerdo de aprobación provisional el Plan se remitirá a la Consellería competente en Urbanismo que procederá al otorgamiento de la aprobación definitiva de acuerdo con la regulación contenida en los arts. 39, 40 y 41 de la LRAU.

e) Publicación.

Una vez aprobado definitivamente el Plan General procederá, para su ejecutividad y entrada en vigor, la publicación del citado acuerdo en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, en los términos establecidos por el artículo 59 de la LRAU.


13

f) Tramitación del Estudio de Impacto Ambiental.

Una vez transcurrida la fase de información pública, junto al Plan General, el Estudio de Impacto Ambiental se remitirá al órgano medio-ambiental competente para que éste efectúe la Declaración de Impacto Ambiental, previa a la resolución del expediente. Dicha Declaración deberá producirse en el plazo de 30 días, de acuerdo con lo establecido por el artículo 25 del Reglamento de Impacto Ambiental.


14

III. SITUACIÓN PREEXISTENTE Y SOSTENIBILIDAD.

3.1. RESUMEN DE LA SITUACIÓN PREEXISTENTE.

Los problemas urbanísticos que se dan en el municipio de El Campello son semejantes a los de otras ciudades costeras españolas que en el periodo de los últimos cuarenta años han pasado de ser unas poblaciones mas bien rurales, dedicadas a la agricultura o a la pesca, a ser unas ciudades vacacionales aprovechando la oferta turística e inmobiliaria de sol y playa.

Tres son las zonas diferenciadas que podemos destacar de las implantaciones urbanas existentes en el término municipal de El Campello: Muchavista o zona sur; núcleo central formado alrededor del Centro Urbano y Barrio de Pescadores; y zona costera norte de acantilados y calas.

La zona costera norte incluye los suelos urbanos y urbanizables existentes entre la N-332 y el mar que responden a una ocupación extensiva del territorio en tipología, generalmente, unifamiliar aislada. Estos suelos fueron puestos en desarrollo, en su mayor parte, a través de Planes Parciales que se redactaron durante la vigencia de la Ley del Suelo de 1.956, teniendo en común la existencia de grandes déficit de urbanización, de servicios, de equipamientos y de dotaciones. En algunos casos, todavía existen problemas de accesibilidad y de finalización de la gestión urbanística o ausencia de la misma. Su problemática podrá ser atenuada en gran medida a través de Planes de Reforma Interior que establezcan con el detalle necesario las carencias y soluciones en cuanto a la urbanización y dotaciones.

La zona central la ubicamos alrededor del Centro Urbano existente a ambos lados de la N-332 y del Barrio de Pescadores que, en la actualidad conforman ya un continuo urbano, que será potenciado con la implantación prevista por la aprobación municipal del Programa para el desarrollo de la


15

Unidad de Ejecución nº 13. Los problemas urbanísticos más relevantes en esta zona, además de los déficit dotacionales, en especial, zonas verdes, vienen marcados por la irregular conformación de la trama urbana; los anchos insuficientes de los viarios en relación a las alturas de la edificación permitidas; la difícil coexistencia entre el hábitat urbano anterior, en general casas de planta baja o a lo sumo con un piso, y las mayores alturas permitidas sin la correspondiente renovación o jerarquización de la trama. Problemas que en la actualidad son de difícil solución, aunque con carácter puntual puedan plantearse en el futuro alternativas de mejora a través de Planes de Reforma Interior.

La zona costera sur o área de la Playa de Muchavista la ubicamos como la que está definida por la playa citada, el cauce del río Seco y el límite del término municipal con San Juan y Alicante. Al ser la zona de mayor presión urbanística es donde confluyen los mayores problemas heredados de las actuaciones urbanísticas que históricamente han venido consolidando la zona. El Plan General de 1.986 pudo todavía reservar el suelo necesario para poder conformar una mínima vertebración interior y gracias a ello se conseguirá resolver en parte la jerarquización viaria y la conexión con otras áreas. El desarrollo urbanizador y edificatorio producido en la zona ha dado unos resultados poco satisfactorios, desde el punto de vista de la ordenación urbanística, pudiendo contrastarse los aspectos negativos siguientes:

- Se ha conformado un territorio desagregado. - La situación real existente es la de un hito o parte de la ciudad

totalmente desestructurada. - Las intervenciones, en su mayoría privadas, han sido llevadas a cabo

de forma aislada, autónoma y absolutamente fragmentadas. - En muchos casos, la implementación de los servicios urbanos ha sido

posterior a la edificación, en el mejor de los casos, existiendo un déficit claro que da señales de insuficiencia en los meses de mayor ocupación residencial.

- La zona es parca y deficitaria en zonas verdes y equipamientos. Los pocos que existen se ubican en espacios residuales.

- Destaca la falta de elementos urbanos de referencia. - Los obstáculos y barreras físicas existentes no han sido salvados de

forma decidida y práctica en ningún caso.


16

- La situación de la urbanización en la fachada o primera línea marítima es, en general, desalentadora, debido a la falta de adecuación y sensibilidad de las implantaciones residenciales con el paisaje y topografía preexistente, aunque ha mejorado con la modificación del del trazado como consecuencia del cambio del tradicional “Trenet” al tranvía o Tren-Tram.

- Fuera del eje longitudinal del paseo marítimo, apenas existen posibilidades de conformar una red peatonal autónoma.

- La urbanización espontánea llevada a cabo, en muchos casos, ha dejado un cierto caos y desorden, pudiéndose contrastar la utilización de vías estrechas en fondo de saco, la falta o infradimensionamiento de servicios en algunas zonas y, en general, la imagen de ciudad inacabada en grandes áreas de suelo urbano.

- La disparidad de tipologías edificatorias, no ya en la misma zona, sino incluso en una misma manzana, es un hecho que se produce con demasiada reiteración.

- El aparcamiento es un grave problema estacional en la zona más próxima a la playa.


17

3.2.- ENCUADRE DEL PLAN RESPECTO A LAS TENDENCIAS ACTUALES.

Socialmente está asumida la situación general de alarma respecto al crecimiento desmesurado y desordenado de las ciudades, así como todo aquello que pueda producir la degradación del entorno urbano.

El respeto del principio de la sostenibilidad es hoy día uno de los objetivos básicos de cualquier actuación sobre el territorio, basado en la necesidad de cambiar el rumbo del urbanismo y otras disciplinas para conseguir ciudades sostenibles y respetuosas con el medio en que se integran. La necesidad de la incorporación plena del planeamiento urbanístico a las coordenadas de la nueva formulación del desarrollo sostenible es una cuestión asumida y que debe ser fomentada desde todas las Administraciones.

Estas tendencias apuestan por minimizar en todo lo posible las situaciones que puedan entrar en conflicto con las exigencias del desarrollo sostenible, que en relación con las previsiones urbanísticas pueden afectar a aspectos tan importantes como: El creciente diseminado y la demanda de viviendas unifamiliares; La necesidad de más espacio ocupado; La falta de adecuación del transporte público; Los consumos de recursos escasos, entre ellos el agua, etc.

En esta línea, el desarrollo urbano en las ciudades y el crecimiento económico, medioambientalmente sostenible, debe ser analizado desde el punto de vista del mantenimiento del crecimiento económico sin impactos negativos medioambientales.

Estos planteamientos llevan implícitos una carga urbanística y social solidaria que choca con las propuestas de una ciudad diseminada, difusa y disgregada en el espacio, ya que este modelo de ciudad conlleva unas mayores exigencias y un inevitable derroche de recursos. El desarrollo debe ser analizado hoy con el objetivo de lograr un mayor control sobre el uso del suelo por la Administración, para que el mercado se mueva hacia la sostenibilidad.


18

Los Planes o Directrices de desarrollo territorial a escala regional están ya contemplando medidas compatibles con un crecimiento sostenible e implican a las actuaciones de rango local a que potencien su actuación en esa línea.

En la zona metropolitana de Alicante, al igual que en otros ámbitos territoriales, se están produciendo unas sinergias provocadas por el incremento fortísimo del número de vehículos, el aumento de la ocupación del suelo y el incremento de la movilidad en todos los ámbitos que, con las consecuencias y derivaciones que de ello se desprenden, generan unas demandas sin resolver en la mayor parte de los casos.

Por otra parte, existe una fuerte resistencia en los poderes locales a admitir restricciones en el uso del suelo y buena prueba de ello lo tenemos en la ocupación de espacios de alto valor y el abandono progresivo de los suelos agrícolas.

Las soluciones de vertebración y estrategia territorial pasan por conformar una red de ciudades compactas con una mayor ocupación o consolidación del suelo, en contraste con el fenómeno de difusión y deficiente urbanización predominante. En esta red de ciudades es donde, con sus peculiaridades y con sus reivindicaciones, se ha de encuadrar al municipio de El Campello.

En esta línea se mueven las directrices del PATEMAE en el que, en nuestra opinión, se apuesta por una red de ciudades medias con crecimientos compactos, dotadas con servicios de cercanías para el transporte en su relación con la ciudad central y municipios del entorno, posibilitando y mejorando, al mismo tiempo, la autonomía funcional de cada una de ellas.

En este ámbito de relaciones habrá que conjugar y conciliar aspectos tan importantes como:


19

- El solventar la demanda de viviendas en el territorio, en un medio adecuado, preservando los espacios de mayor valor medioambiental.

- El desarrollo de las infraestructuras necesarias para resolver la creciente demanda de movilidad, con el respeto a los sitios de valor.

- La necesidad de ubicar los equipamientos en la proximidad de la población, en contradicción con la necesidad económica de grandes equipamientos terciarios y dotacionales que generen sinergias positivas en la economía.


20

3.3.- PROPUESTA DE CRECIMIENTO SOSTENIBLE.

El objetivo central que se plantea en el nuevo Plan General es el de un desarrollo urbano razonable, que compatibilice el normal funcionamiento de una actividad inmobiliaria fuerte, sector clave en la economía regional y local, con el máximo cuidado en la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, conformando con ello un proyecto de futuro para la ciudad, enmarcable en los criterios de desarrollo sostenible y mejora medioambiental que emanan de la Comunidad Europea.

Por ello, además de definir y diseñar el modelo de ciudad desde la vertiente puramente urbanística, son cuestiones que deben de tenerse presentes en la redacción y posterior gestión del Plan General, las siguientes:

- El impacto del tráfico y la generación de consumo energético y contaminación atmosférica.

- La importancia de la reducción del número de viajes en vehículo privado y de la ampliación del sistema del transporte colectivo, a través de: la red ferroviaria; autobuses interurbanos; e intercambiadores modales que faciliten el trasvase de viajes de modo individual al colectivo.

- La adecuación de las infraestructuras básicas. - La mejora en el abastecimiento, tratamiento, depósito y distribución de

agua potable. - Mejora en la recogida de vertidos de aguas residuales a través de la

actualización y ampliación de las redes de alcantarillado y colectores y su posterior depuración.

- Mejora de la gestión de los residuos sólidos urbanos a través de centros de recogida y reciclaje e instalaciones para su tratamiento finalista.

- Necesidad de subterranización de todas las conducciones eléctricas y telefónicas por suelo urbano y urbanizable.

- Revitalizar zonas urbanas existentes en las que se dé prioridad a los habitantes sobre los automóviles.


21

- Las nuevas zonas residenciales deberán contar con un equipamiento suficiente para garantizar la calidad de vida, siendo prioritaria la accesibilidad y movilidad de los residentes.

- Conseguir una ordenación viaria en el centro, teniendo los niveles de intensidad diferentes por la estacionalidad de los residentes.

- Eficiente regulación selectiva del aparcamiento. - Medidas tendentes a disminuir el conflicto entre el vehículo privado y

el peatón. Creación de itinerarios peatonales en relación con la localización de equipamientos dotacionales y terciarios.

Se pretende, pues, crear para el futuro una ciudad que ofrezca vida, capacidad de elección, perspectivas de ocio y vacaciones activas y pasivas, posibilidad de encuentros humanos y ahorro de tiempo y energía en los desplazamientos.


22

IV. LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y SUS MAGNITUDES. 4.1.- CONTENIDOS DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.

La ordenación estructural viene definida por el artículo 17 de la LRAU, en donde se recogen todas sus determinaciones. Son las siguientes:

A) Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio.

Consisten en la expresión escrita de cuáles son los objetivos primordiales que se pretenden alcanzar con la ordenación urbanística, manifestando las líneas maestras de lo que se pretende conseguir con la ordenación.

El Plan General debe prevenir la posible alteración o mejora de sus determinaciones y las DEUT tienen por objeto limitar el alcance de dichas modificaciones identificando los objetivos fundamentales del Plan General, no modificables.

Estas directrices constituyen una determinación nueva no prevista en la legislación anterior, en la que los Planes Parciales debían ajustarse, en todo, a las determinaciones del Plan General. La regulación del destino de los terrenos contenida en el Plan Parcial era mera concreción, jerárquicamente vinculada, de la prevista en el Plan General.

Por contra, la LRAU permite que el Plan Parcial introduzca variaciones en las previsiones del Plan General -artículo 21.2- con una enorme amplitud de posibilidades -artículos 28 y 54-. Por esta razón se exige la definición de los objetivos de la ordenación, que constituirán el baremo para decidir si las


23

posibles variantes que el Plan Parcial introduzca respecto al Plan General se atienen o no a lo que sí es esencial e inamovible en éste.

Los Planes Parciales que modifiquen el Plan General, deberán fundar sus determinaciones en las directrices del planeamiento general para su desarrollo por el parcial, según el artículo 21.2. Estas directrices son un elemento de la ordenación estructural que no puede ser modificado por los Planes Parciales -artículo 54.2.B-.

Dentro de estas directrices destaca la fijación de objetivos, individualizada para cada sector, de obligada observancia en la redacción de Planes Parciales -artículo 17.1.H)-, que documentalmente se expresa en la correspondiente ficha de planeamiento de cada sector previsto.

En particular, las DEUT precisan la finalidad perseguida con la clasificación del suelo como no urbanizable o urbanizable y valorarán o limitarán los eventuales cambios de planeamiento tendentes a reclasificar suelo. Nos remitimos al documento de criterios y objetivos incluido en este Plan General donde se establecen cada una de las directrices formuladas.

Además, con su carácter normativo, se acompañan al Plan General las denominadas fichas de planeamiento y gestión, que fijan en forma resumida las directrices de evolución urbana del municipio.

Las citadas fichas se elaboran para todos y cada uno de los sectores de planeamiento, de forma independiente, versando su contenido sobre las cuestiones aquí relatadas, dependiendo la profundización y definición de las circunstancias urbanísticas de cada ámbito parcial.


24

B) Clasificación del suelo.

El Plan General, como prevé el artículo 8.2 de la LRAU, clasifica los terrenos del término municipal en alguna de las siguientes clases: urbano, urbanizable y no urbanizable.

De acuerdo con el artículo 9 de la LRAU, procede clasificar como urbanos los suelos sujetos al régimen de Actuaciones Aisladas y como urbanizables los sujetos al régimen de Actuaciones Integradas. La redacción de este artículo es la siguiente:

1. La clasificación de los terrenos como suelo urbanizable tiene por objeto someterlos al régimen de ejecución de Actuaciones Integradas. Los terrenos en que éstas estén previstas por el planeamiento tendrán la consideración de suelo urbanizable. 2. La clasificación de los terrenos como suelo urbano tiene por objeto posibilitar su desarrollo urbanístico preferentemente mediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas sean previstas por el Plan se entenderán clasificados como suelo urbano.

La clasificación del suelo no urbanizable respeta lo previsto por los artículos 1, 2, 3 y concordantes de la Ley 10/2004, del Suelo No Urbanizable de la Comunidad Valenciana.

Dentro de este marco legislativo, la clasificación de suelo del Plan General se establece de la siguiente forma: - Suelo urbano. Se considera suelo urbano el así clasificado por el Plan de 1.986, excluyendo el suelo sin urbanización, que por mandato legal pasa a ser suelo urbanizable. Se incluyen como suelo urbano algunos pequeños ámbitos de Actuaciones Integradas previstos para aquellas zonas con deficiencias en la urbanización y que son deficitarias en dotaciones. También se incluyen como


25

suelo urbano los Planes Parciales de los sectores, o parte de ellos, que han sido desarrollados y ejecutados en su totalidad. En el resumen estadístico de esta Memoria se incluye un cuadro resumen de las superficies de suelo urbano que reúnen los requisitos legales para su clasificación. Los suelos de la zona norte, como la zona de Coveta Fumá, La Merced y Venta Lanuza mantienen la clasificación como suelo urbano, aunque serán tratados a través de Plan de Reforma Interior para plantear y solucionar con más detalle los problemas de urbanización y dotaciones existentes. - Suelo urbanizable. Se respeta la clasificación de suelo urbanizable del Plan de 1.986, sobre el que existen probadas expectativas de desarrollo al haberse planteado Programas para su ejecución en la mayor parte de sus ámbitos, habiéndose aprobado por el Ayuntamiento algunos de ellos que pasan a considerarse como suelo urbanizable en ejecución. No obstante el desarrollo inmediato previsible de la mayor parte de los suelos urbanizables actuales, se opta por un crecimiento por fases y de manera ordenada, por lo que el suelo urbanizable se aumenta con la inclusión de sólo dos nuevos sectores (Ribera Alta y Vincle). Dentro de estos suelos se diferencia entre los sectores que están en curso de ejecución y los que no han iniciado su desarrollo. La ordenación y creación de los suelos urbanizables se ha realizado en función de tres criterios: - para conformar el futuro acabado del núcleo principal y su crecimiento de forma coherente con la red primaria establecida; - para adaptar la sectorización a los criterios legales vigentes; y – para dar respuesta a la creciente demanda turística en la zona costera, potenciando el desarrollo de la zona de Muchavista. El planteamiento para el suelo urbanizable se concreta en una oferta suficiente de suelo residencial para los próximos diez años, donde el uso terciario es compatible, incluso se potencian los usos comerciales y hoteleros en algunos sectores, y una reserva de suelo urbanizable industrial que duplica la oferta existente. - Suelo no urbanizable. Sin perjuicio de la mayor concreción que se hace de esta clase de suelo en el apartado D) posterior, partiendo de la doble distinción de suelo no urbanizable común o suelo no urbanizable de protección, se recogen en el documento del Plan los criterios derivados de la reciente legislación sobre suelo no urbanizable y de ordenación del territorio y protección del paisaje. También hemos de tener en cuenta las conclusiones derivadas del Estudio de Impacto Ambiental, al objeto de mantener las


26

protecciones que se derivan del mismo. Por dichos motivos, se recogen algunas variaciones respecto a lo establecido en el Concierto Previo y el suelo no urbanizable común queda establecido para las áreas de suelo rústico cuyos valores son menores, tanto agrícolas, como por el entorno. Este suelo queda fuera del desarrollo urbano, sin perjuicio de lo que al respecto se regula en las DEUT. Queda delimitada una zona para DIC dentro del no urbanizable común. Dentro del suelo no urbanizable común se incluyen dos categorías: suelo no urbanizable común de núcleos rurales y suelo no urbanizable común. Por su parte, dentro del suelo no urbanizable de protección se incluyen: suelo no urbanizable con grado de especial protección, suelo no urbanizable con 2º grado de protección, suelo no urbanizable de protección arqueológica y suelo no urbanizable de dominio público. C).- Zonas de ordenación urbanística.

El suelo con ordenación pormenorizada queda dotado de una tipología de edificación independiente para cada zona de ordenación urbanística, sin perjuicio de las condiciones particulares establecidas en cada una de las subzonas. Se regulan los parámetros tipológicos y edificatorios en función de la utilización característica propia de su destino, por remisión al Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística. Los ámbitos físicos de las áreas de aplicación de estas zonas de ordenación urbanística se recogen en los planos de ordenación estructural. Mediante esta división el Plan General establece y determina la asignación básica de usos urbanísticos y de las condiciones de implantación de las tipologías de la edificación fundamentándose en las áreas homogéneas existentes.

El apartado 3 del artículo 17 de la LRAU establece:

Todo Plan General debe delimitar, como zona diferenciada a efectos del anterior número 1.C), uno o varios núcleos históricos


27

tradicionales, donde la ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación armonicen con la tipología histórica. Asimismo, en consonancia con las políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquellas, resulten de interés.

De los núcleos tradicionales existentes en el municipio, sólo dos de ellos tienen la consideración diferenciada de núcleo tradicional urbano (núcleo de la población y barrio de pescadores), ya que el resto son, a lo sumo, asentamientos rústicos sin elementos a los que haya de considerarse valor de protección alguno (si bien se consideran lo que en realidad son núcleos rurales). En el núcleo tradicional de El Campello, formado en sus inicios con un carácter eminentemente rústico, tampoco existen elementos arquitectónicos que merezcan un tratamiento diferenciado, ya que el viario abraza parcelas de fondo edificatorio y forma variable, coexistiendo asentamientos de población de casas unifamiliares sobre parcelaciones antiguas en hilera, con asentamientos de nueva creación de edificios de viviendas plurifamiliares de P.B.+2 y P.B.+3. El único elemento urbanístico de consideración histórica es la trama viaria que se respeta en su trazado actual. Tanto en la zona NUH-1, como en la del Barrio de Pescadores se estará a lo que determine su regulación específica.

En consecuencia, se establece en el Plan General una regulación para el núcleo histórico-tradicional de El Campello y del Barrio de Pescadores. D).- Ordenación del suelo no urbanizable.

El suelo no urbanizable, de conformidad con lo establecido por la Ley 10/2004, del suelo no urbanizable de la Comunidad Valenciana, se ordena en los términos recogidos en los planos que forman parte de este documento, diferenciando las siguientes categorías:


28

- Suelo no urbanizable común (SNUC). En esta categoría de suelo se permitirán las explotaciones agrícolas y las construcciones previstas por el artículo 18 y concordantes de la Ley 10/2004. El tamaño mínimo de la parcela será fijado en 10.000 m2. El Plan General determina en sus Normas Urbanísticas las zonas en las que podrán localizarse las actuaciones a que se refiere el citado artículo. En las zonas de núcleos rurales (NR), quedará reservada de la edificación hasta tanto se elabore un Plan Especial, conforme a lo dispuesto por la DT 4ª de la Ley del Suelo No Urbanizable, en el que se determinará: la conexión con las redes de servicios; necesidades mínimas para una urbanización blanda, acorde con el entorno y características de la actual consolidación residencial; tamaño mínimo de parcela orientada por la parcelación actual; y el respeto y conservación de las especies arbóreas existentes. Esta consolidación responde a implantaciones históricas en suelo no urbanizable, incluso anteriores a cualquier legislación urbanística. - Suelo no urbanizable con grado de especial protección (SNUPE). En esta categoría de suelo se incluyen los suelos señalados por el PATEMAE como corredores naturales y de mayor nivel medioambiental y los de más valor de la sierra de la Ballestera y quedará reservada de la posible nueva construcción de cualquier tipo de edificación, excepto las obras públicas previstas en los artículos 29 y concordantes de la Ley 10/2004, siguiendo el procedimiento regulado en los mismos artículos. Se permitirá también la continuación de las explotaciones agrícolas existentes, pero no se permitirán roturaciones y tala de arbolado para nuevas explotaciones agrícolas. Se permitirá la recuperación y revitalización del patrimonio arquitectónico existente. Dentro de esta clasificación, se reserva el suelo previsto para albergar una planta de residuos. - Suelo no urbanizable con 2º grado de protección (SNUP). En esta categoría de suelo se incluyen los suelos un valor medioambiental local, entre los que se encuentran los terrenos de monte público de las Puntas de Gosálbez, y quedará reservada de la posible nueva construcción de cualquier tipo de edificación, excepto las obras públicas previstas en los artículos 29 y concordantes de la Ley 10/2004, siguiendo el procedimiento regulado en los mismos artículos. Se permitirá también la continuación de las explotaciones agrícolas existentes, pero no se permitirán roturaciones y tala de arbolado para


29

nuevas explotaciones agrícolas. Se permitirá la recuperación y revitalización del patrimonio arquitectónico existente. - Suelo no urbanizable de protección arqueológica (SNUPA). En esta categoría se delimitan las áreas que, en principio y salvo informe de la Consellería de Cultura, es necesario preservar en virtud de la constancia de restos arqueológicos. Además, estas zonas serán recogidas en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos, la mayor parte de ellas porque se encuentran ya incluidas en el Catálogo de bienes arqueológicos de la Consellería de Cultura. - Suelo no urbanizable de dominio público (SNUDP). Se incluye en esta categoría la parte de suelo incluida en el dominio público marítimo terrestre, según deslinde practicado por la Demarcación de Costas del Ministerio y la correspondiente al dominio público hidráulico. E).- Delimitación de sectores.

El suelo urbanizable planteado para la evolución y el desarrollo urbanístico del municipio se concreta con la delimitación de sectores de uso residencial, algunos de ellos ya contemplados por el anterior Plan y sector de uso industrial. Además, se incluye en suelo urbanizable las nuevas unidades de ejecución delimitadas por el Plan con ordenación pormenorizada o aquellas que son fruto del desarrollo del anterior planeamiento y que están en curso de tramitación y/o ejecución.

El sector es el ámbito mínimo de planeamiento parcial o de reforma interior. Se puede elaborar un plan parcial para un sector o englobando varios sectores completos; pero está prohibido que englobe fragmentariamente un trozo o parte de sector excluyendo el resto.

La delimitación o configuración del entorno del sector debe cumplir determinados requisitos legales expresados en el artículo 20 de la LRAU,


30

desarrollado posteriormente por el artículo 17 del Reglamento de Planeamiento:

2. El perímetro del sector se configurara: A. Con alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones. B. Con viarios, que serán o no propios de la red primaria o estructural según proceda de su relación con la ordenación del territorio prevista en el Plan General o del sector al que pertenecen. C. Excepcionalmente podrá configurarse con los límites del suelo no urbanizable en los siguientes casos: a) En Sectores aislados, siempre que por las características del terreno se justifique su procedencia en la mejor adecuación al destino y función urbanística derivada del Plan y en la salvaguarda del paisaje de su entorno. Se considera sector aislado, a estos efectos, aquel en que no existe riesgo de conurbación con el entorno urbano o con otros sectores. b) Cuando estén previstos viarios de Red Primaria en el interior del Sector, para conectar este con los contiguos y con el resto del territorio y se considere innecesario prever otro vial perimetral c) Cuando concurran otras circunstancias excepcionales análogas a las antes expresadas y así se justifique. 3. El trazado del perímetro del sector respetara las siguientes reglas: A. Se efectuara atendiendo a criterios urbanísticos. Se podrán apoyar en caminos rústicos, acequias, curvas de nivel topográficas, yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del demanio publico natural o de otros elementos naturales, así como sus proyecciones virtuales, cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique B. Dicho trazado no se determinara con el exclusivo propósito de ajustarlo a límites del término municipal o a lindes de propiedad. Salvo que el Plan acredite que dicho trazado obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de planeamiento.

A la vista del contenido de este artículo, se desprende que la definición de la red primaria de reservas de suelo para infraestructuras públicas y


31

dotaciones es importante a la hora de dar cumplimiento a esos requisitos de sectorización. El propósito legal de estas exigencias es evitar que el planeamiento parcial se diseñe partiendo de ámbitos inadecuados que induzcan malformaciones o disfuncionalidades en la ordenación resultante, por haberse proyectado con una visión demasiado fragmentaria del territorio.

Sin embargo, no es obligatorio que el ámbito del sector coincida con el ámbito de cada actuación urbanística. Dentro de un mismo sector pueden preverse varias unidades de ejecución, susceptibles de programación, gestión y urbanización autónoma.

Es posible ejecutar una unidad de ejecución posponiendo la ejecución de otras dentro del mismo sector. Lo que la ley exige es que cada unidad que se ejecute esté configurada pensando no sólo en sí misma y en lo que en ella se va a desarrollar inmediatamente, sino también en lo que, en el futuro, se desarrollará dentro de un contexto espacial más amplio: el del sector.

Los criterios de delimitación de sectores previstos por la anterior ley estatal no son muy distintos a los exigidos por la LRAU. Por ello, se deben suplir las carencias de las delimitaciones sectoriales planteadas en el Plan anterior sin los criterios legales actuales y ajustarlas a lo dispuesto por el artículo 20 de la LRAU y 17 del Reglamento, al igual que con los suelos de nueva creación.

Los criterios seguidos para la delimitación de los sectores en que queda dividida la ordenación urbanística de El Campello son recogidos en el apartado de resumen del modelo territorial del municipio y al mismo nos remitimos para no incurrir en reiteración.

De acuerdo con los anteriores criterios los sectores de planeamiento de desarrollo y unidades de ejecución en suelo urbanizable han quedado, tal y como queda reflejado en los planos que forman parte de este Plan General y en las correspondientes fichas de planeamiento y gestión.


32

F).- Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.

Conforme a la regulación sectorial de las distintas clases de dominio público, el Plan General refleja las zonas de servidumbre existentes por imperativo legal. Se trata de dejar constancia expresa de las limitaciones legales aplicables en la documentación gráfica del planeamiento. Estas limitaciones consisten, en general, en marcar las distancias mínimas de servidumbre, dentro de las cuales se limita la edificación o se sujeta a la autorización previa administrativa del órgano sectorial competente.

En la ordenación urbanística de El Campello se hace preciso contemplar la regulación sectorial que ha sido detallada en el apartado 8 de la Memoria Informativa y en las Normas Urbanísticas, a las que nos remitimos y damos aquí por reproducidas G).- Áreas de reparto y aprovechamientos tipo. I) SUELO URBANO.

En suelo urbano no se exige, según la legislación autonómica aplicable, una delimitación gráfica de las áreas de reparto en todos los casos, sino que pueden ser determinadas por la aplicación directa de las normas legales, en concreto por lo dispuesto en el artículo 63 de la LRAU, que es del siguiente tenor literal:

1. Todo el suelo urbano quedará incluido en una o varias áreas de reparto, que el Plan puede delimitar aplicando criterios acordes con el artículo 61 y que, como mínimo, abarcarán los terrenos y suelos dotacionales expresados en el apartado A) del número 2 siguiente.


33

2. En defecto de previsión explícita del Plan o si éste así lo dispone, la delimitación de áreas de reparto se presume implícitamente efectuada, por aplicación directa de las siguientes reglas: A) Se entenderá que integra un Área de Reparto cada solar o, en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante su urbanización. Cuando la urbanización a que se refiere el párrafo anterior fuera común a varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para entender delimitada el área de reparto, será la que, siendo más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda, a cada uno de ellos o ellas, en proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo. B) Los terrenos con destino dotacional público no comprendidos en el apartado anterior podrán ser objeto de transferencia de aprovechamiento urbanístico o de reparcelación en los términos establecidos por esta Ley, a cuyo efecto se considerarán como una única área de reparto cuyo aprovechamiento tipo será el establecido en el artículo 62.1 (último párrafo) del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 30 de junio. No obstante, el Plan podrá fijar para ellos un menor aprovechamiento tipo, calculado conforme al artículo siguiente, según el promedio de la ordenación global de los suelos con aprovechamiento urbanístico. 3. En los Municipios de menos de 50.000 habitantes el Plan puede fijar, para el suelo urbano y las áreas de reforma interior previstas, un aprovechamiento subjetivo superior al ochenta y cinco por ciento del aprovechamiento tipo asignado al terreno. En Municipios de menos de 25.000 habitantes se entenderá, salvo que el Plan disponga otra cosa, que el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano coincide con el aprovechamiento tipo.

En el suelo urbano del Plan General de El Campello, como regla general, será de aplicación directa lo trascrito por el apartado segundo de


34

artículo 63. Este modo de establecer las áreas de reparto es el más sencillo posible, puesto que así los aprovechamientos tipo quedan directamente determinados por la ley no siendo necesario calcularlos en el documento de planeamiento, si bien queda establecido el coeficiente reductor previsto por el artículo 64.4 de la LRAU.

Por su parte, los suelos dotacionales no incluidos en las áreas de reparto uniparcelarias o biparcelarias integrarán otra área de reparto, en los términos del artículo 63.2 B) de la LRAU.

Como excepción a esta regla de aplicación directa en suelo urbano, cada ámbito de Unidad de Ejecución delimitada por el Plan General en suelo urbano conforma un área de reparto independiente.

Es importante entender con claridad los conceptos técnico-jurídicos que se utilizan en la definición de derechos de los titulares de terrenos, pues es sin duda este apartado uno de los elementos definitorios del estatuto de la propiedad inmobiliaria. Por ello, entendemos conveniente resaltar el contenido del artículo 60 de la LRAU que damos aquí por reproducido.

Por último, hay que señalar, en consonancia con lo previsto por el artículo 63.3 de la LRAU trascrito y artículo 19 de la Ley 14/1997 de la Generalitat Valenciana, que en suelo urbano el aprovechamiento subjetivo de los titulares de terrenos es el cien por ciento del aprovechamiento tipo que corresponda a cada terreno o solar, es decir, que el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano coincide con el aprovechamiento tipo, sin perjuicio de los coeficientes reductores legalmente aplicables. II) SUELO URBANIZABLE.

El criterio seguido para establecer las áreas de reparto en el suelo urbanizable del Plan General de El Campello, es el de señalar un área de


35

reparto por cada sector de planeamiento parcial delimitado, adscribiendo, en su caso, los terrenos de la red primaria de dotaciones públicas (computables o no, según cada caso) o la porción de ellos que a cada sector le corresponda, de acuerdo con los criterios que son fijados en las directrices de ordenación y condiciones de conexión (fichas de planeamiento y gestión). Esta fijación de áreas de reparto viene apoyada por lo previsto en el artículo 62 de la LRAU, que dispone:

1. Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender: A) Uno o varios sectores completos; y B) Suelos dotacionales de destino público -propios de la red primaria o estructural de reservas de suelo dotacional-, no incluidos en ningún sector, cuya superficie se adscribirá a las distintas Áreas de Reparto en la proporción adecuada -y debidamente calculada- para que todo el suelo urbanizable tenga un aprovechamiento tipo similar o un valor urbanístico semejante. 2. Como excepción a la regla anterior, el suelo urbanizable ordenado conforme al artículo 18.3 puede integrarse en Áreas de Reparto delimitadas con otros criterios o, incluso, formar una misma Área de Reparto con terrenos que tengan la clasificación de suelo urbano. En particular, las Unidades de Ejecución delimitadas por los Planes Generales o de Reforma Interior, conforme al artículo 33.3 y 5, conformarán, cada una de ellas, su respectiva área de reparto, salvo que dichos Planes establezcan expresamente otra cosa....

En cuanto al aprovechamiento susceptible de apropiación o

aprovechamiento subjetivo de los titulares de terrenos incluidos en suelo urbanizable, es de aplicación el artículo 18.4 de la Ley 6/1998, de 13 de abril. En el mismo sentido el citado artículo 19 de la Ley 14/1997, de la Generalitat, que señala que será el que resulte de aplicar en su terreno el 90 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.


36

Por lo que se refiere al cálculo del aprovechamiento tipo, es de

aplicación lo previsto por el artículo 64 de la LRAU, que establece el mecanismo a emplear en cada caso.

El cálculo del aprovechamiento tipo de cada área de reparto se incluye

en las fichas correspondientes de planeamiento y gestión y a ellas nos remitimos. H).- Objetivos de los instrumentos de desarrollo.

El suelo urbanizable planteado por el Plan General establece las condiciones de planeamiento y gestión para el desarrollo de los Planes Parciales de los distintos Sectores o de la ordenación fijada por el Plan General, en función de los usos asignados: residencial, industrial y terciario.

En las fichas de planeamiento y gestión se concretan las densidades y edificabilidades de cada uno de los sectores, al igual que en los cuadros que se incluyen en esta Memoria. Igualmente, en dicho documento, se concretan las condiciones de conexión para la programación de actuaciones integradas.

La legislación anterior exigía que el desarrollo urbanístico de las distintas actuaciones se programara formando una especie de secuencia cronológica, agrupada en cuatrienios, de modo que el plan general comprometiera un orden secuencial de actuaciones en el tiempo. La realización de unas unidades de ejecución (o sectores) se condicionaba a la previa realización de otras.

Como se señala en la legislación autonómica, la programación se desvincula del planeamiento general y, por tanto, existe plena libertad en cuanto al orden secuencial que deban seguir las actuaciones. En vez de exigir un orden cronológico, lo que la nueva ley exige es un orden lógico, es decir, una predefinición individualizada por actuaciones de cuáles son las correlativas


37

premisas o condiciones objetivas para que sea posible ir programando cada una de ellas. No se trata de vincular la ejecución de cada unidad de ejecución a la previa realización de otra u otras unidades, sino de pronunciarse sobre que condiciones, por ejemplo, de conexión tienen que cumplirse, respecto a cada unidad, para que sea posible su programación.

Estas condiciones se establecen para que se cumplan, o bien antes de que se produzca la programación, o ya como parte de las propias actuaciones que sean objeto de programación. Se trata de condiciones objetivas: es indiferente que se responsabilice de realizarlas el urbanizador de la actuación o que las haya realizado otro sujeto antes de que se programe la actuación; lo insoslayable es que se cumplan.

Las condiciones de urbanización que refleja el Plan General son cuestiones propias de planeamiento, no de proyecto de urbanización. Con carácter general y para los casos ordinarios en que no se exprese cosa distinta en la correspondiente ficha de gestión de cada sector, se establecen unas reglas generales de conexión de la urbanización de la unidad y las redes de infraestructura viaria y de alcantarillado exteriores a ella, en los términos indicados en el apartado 4.5.3 de esta Memoria. I).- Centros cívicos y actividades con tráfico intenso.

Por las circunstancias y características urbanísticas de El Campello, no se prevé, en principio, la ordenación de centros cívicos distintos a los ya existentes.

En cuanto a las actividades que pueden generar tráfico intenso, tan solo hay que señalar la actividad turística vacacional en los meses de verano, que afecta, en mayor o menor medida, a todos los núcleos del municipio. Con la red viaria primaria definida en este documento se da respuesta a las necesidades estructurales de ordenación del tráfico, incluso con una visión más allá de la vigencia del Plan General.


38

J).- Red Primaria de Dotaciones e Infraestructuras Públicas. ELEMENTOS DE LA RED PRIMARIA.

Tal como queda reflejado en los planos de ordenación estructural del Plan General, a escala 1/5.000, constituyen la red primaria todas aquellas reservas de suelo dotacional público más importantes que por su ubicación, dimensión o función, conforman una red unitaria que se puede establecer en el territorio antes de configurar la red parcelaria para usos privados. Esta red primaria de dotaciones configura la llamada red estructural, formando la estructura o esqueleto del territorio sobre el cual se construirá la red secundaria.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 17 de la Ley Reguladora, esta red primaria la constituyen, de una manera genérica, los siguientes elementos:

- La red viaria estructurante y dotaciones de titularidad supramunicipal (tanto estatal como autonómica o provincial).

- Parques públicos (a razón de 5.000 m2. para cada millar de habitantes).

- Dotaciones locales consideradas estructurantes, dado su cometido específico, sus dimensiones o su posición.

- Las vías públicas y avenidas que conectan estas dotaciones integrando una red unitaria.

- Las que cumplen análoga función respecto a cada sector.

En apartado posterior se relacionan los elementos que constituyen la red estructurante.


39

4.2.- EL MODELO TERRITORIAL PROPUESTO. Actualmente, la organización de la estructura territorial del término municipal viene condicionada por la franja costera y las infraestructuras del transporte (Tranvía, Tren-tram o Trenet, Autopista A-7 y carretera nacional N-332) que conforman un desarrollo lineal de norte a sur.

El modelo territorial conformado para el municipio de El Campello, acorde con su enclave y contexto supramunicipal, que se recoge en este Plan General a forma de visión global del municipio, es aquel que se deriva de la ordenación urbanística estructural del territorio, formada por aquellas determinaciones que configuran el modelo básico o esqueleto sobre el que se complementarán las restantes determinaciones del planeamiento.

RESUMEN DEL MODELO TERRITORIAL PROPUESTO PARA EL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE EL CAMPELLO.

El modelo territorial que se ha elegido para el crecimiento urbanístico del municipio de El Campello, está sustentado por los siguientes elementos: - Se potencia la estructura territorial del municipio basada en los tres núcleos

urbanos existentes (Muchavista, núcleo central y zona Norte-Coveta), planteando el suelo de nueva creación colindante a los suelos ya desarrollados tratando de consolidar un modelo de ciudad compacta, así:

a) En la zona de Muchavista se colmata todo el suelo existente hasta los límites municipales con Alicante y San Juan, incorporando con ordenación pormenorizada todos los anteriores suelos urbanizables programados y no programados.

b) En el núcleo urbano central de El Campello, se crean nuevos suelos

urbanizables que plasman el futuro acabado del núcleo principal y su


40

crecimiento de forma coherente con la red primaria establecida, incluyendo como urbanizables todos los suelos entre la actual carretera nacional y el mar, que quedarán con ordenación pormenorizada, a excepción de los nuevos suelos urbanizables de la zona de la finca la Españoleta.

c) La zona consolidada del núcleo urbano entre la N-332 y la A-7 se

potencia con la previsión de nuevos crecimientos en la zona de Cuatro Caminos, Barrio de la Trinidad y a ambos lados del eje de la calle Labradores.

d) En la zona costera norte se plantea mantener los suelos protegidos

existentes y ordenar los suelos urbanizables en los que se ha intentado su programación, tratando de mejorar en lo posible los déficits de infraestructuras y servicios urbanos.

- La red viaria se jerarquiza de forma que queden conectados los distintos

núcleos existentes y sectores propuestos, siendo la autopista, la actual carretera nacional, la carretera de la Costa, la carretera de Aguas, la carretera de Busot y los nuevos enlaces con Alicante y San Juan previstos por la Generalitat los principales ejes viarios sobre los que descansan las comunicaciones interiores y exteriores del municipio. Es de destacar, que la red viaria fijada se plantea con un horizonte superior a la vigencia inicial prevista por el Plan General, planteando en la zona de mayor presión urbanizadora (zona costera) la red viaria estructurante completa entre la actual carretera nacional y el Mar Mediterráneo e incluyendo además la ronda completa cercana a la autopista con una visión más radial en el futuro suelo a desarrollar del núcleo central.

- Se implantarán las nuevas comunicaciones viarias y ferroviarias en el

marco de las previsiones estatales y autonómicas para Alicante y su entorno.

- El cambio de trazado del Trenet y su conversión en tranvía, ha supuesto

una mejora sustancial de la fachada marítima de Muchavista.


41

- Dentro de las directrices de la estrategia, evolución y ocupación del

territorio, el Plan General atendiendo a la moderada clasificación de suelo clasificado, permitirá la modificación puntual de sus determinaciones para clasificar nuevo suelo urbanizable, cuando el propuesto por el Plan General haya alcanzado un grado de desarrollo que obligue a mayores previsiones de suelo tanto residencial como terciario o dotacional.

- El Plan General mantiene los sectores de suelo desarrollado y se respetan

las condiciones de programación aprobadas por el Ayuntamiento. - El déficit de dotaciones existente es paliado con una propuesta racional de

nuevas zonas verdes y equipamientos de la red primaria, que se fijará principalmente en los márgenes del Río Seco y en los sectores de suelo urbanizable.

- En concreto, la zona de Río Seco se convertirá en un importante eje

dotacional vertebrador de la ciudad. - Se intenta potenciar el despegue de la actividad industrial en el municipio,

completando el sector del Mesell con suelo urbanizable industrial y permitiendo en caso de agotamiento, a través de las directrices de la estrategia, evolución y ocupación del territorio, la nueva clasificación de suelo industrial mediante modificación puntual del Plan o Plan de Mejora en suelos compatibles con los usos existentes.

- La diversificación de la actividad comercial debe contemplarse con un

decidido apoyo al comercio local en todos los aspectos en que se pueda ayudar desde el Plan General. De igual forma, se podrá mejorar el tráfico y ubicación del mercadillo semanal ampliándolo hacia los nuevos suelos a ambos lados de la calle Olcina Giner.

- Se deberá priorizar el uso de los transportes públicos aprovechando los


42

recorridos y demandas del entorno (Alicante, playas, Benidorm) y resolver los problemas de aparcamiento creando zonas adecuadas a tal fin.

- Se preservan los valores naturales del municipio, clasificando como suelo

no urbanizable de protección, en sus dos categorías; todos aquellos terrenos que cuentan con algún elemento o característica que obligan o aconsejan un régimen especial.

- Se reconoce la importancia del uso terciario en zonas de actividad turística

y queda vinculado en el Plan General con la creación de suelo en sectores que admitan su implantación, en zonas estratégicas y con buena accesibilidad y comunicación.

- Se concretarán en la ordenación pormenorizada los lugares adecuados

para la ubicación de una oferta hotelera y de residencias de calidad, como apuesta decidida de mejora turística.

- La apuesta por la calidad se complementará, siempre que ambientalmente

sea compatible, con la posible implantación de un campo de golf previsto en las DEUT.

- Se trata de dar solución a los núcleos rurales, con un grado de

consolidación importante de edificación de vivienda familiar aislada, y se clasifican como suelo no urbanizable de núcleos rurales, si bien quedará reservada de la edificación hasta que se elabore un Plan Especial en el que se fijará la conexión de las redes de servicios, necesidades mínimas de urbanización y el respeto y conservación del carácter rural.

- Los criterios seguidos para la delimitación de los sectores en que queda

dividida la ordenación urbanística de El Campello, cuya ordenación pormenorizada podrá incluirse en el Plan General, en algunos casos, o será llevada a cabo por el planeamiento de desarrollo parcial o de reforma interior, han sido, lógicamente, los marcados por el artículo 20 de la LRAU.


43

Así pues, podemos resumir indicando que los criterios de sectorización contemplados en el presente Plan General serán los siguientes:

a) Respeto en lo posible de la sectorización actual, sin que suponga

un condicionamiento para el nuevo planeamiento. b) Adaptar estos sectores al artículo 20 de la LRAU y 17 del

Reglamento de Planeamiento, con el señalamiento de la red viaria o primaria en su perímetro en los lugares donde ha sido posible.

c) Delimitar con los mismos criterios los nuevos suelos clasificados.

d) Los sectores con plan parcial aprobado recientemente no serán

alterados en su ordenación pormenorizada, por lo que se mantienen en su integridad la ordenación, límites y determinaciones de los planes parciales aprobados definitivamente, con la salvedad de las normas de gestión que son de aplicación en virtud de la legislación vigente y cuestiones de precisión.

e) De acuerdo con los anteriores criterios los sectores de

planeamiento de desarrollo han quedado, tal y como queda reflejado en los planos que forman parte de este documento.

- Se respetan, obviamente, las limitaciones y servidumbres establecidas por

la legislación sectorial de costas, carreteras, aguas, medio ambiente, vías pecuarias, ferrocarril, ordenación del territorio, etc.

- Las densidades propuestas para el suelo urbanizable son moderadas

pudiendo establecer cuatro grupos:

- a) En la zona de Muchavista, se asigna una densidad media con un número máximo de 35 viviendas por hectárea, con una edificabilidad de 0,05 m2/m2 de uso terciario y 0,35 m2/m2 residencial, parámetros que también se aplican al sector 8 del Vincle.

- b) En el ámbito de expansión sur del núcleo central se asigna una densidad media-alta, compatibilizando el uso residencial y el terciario, comprendiendo el nuevo sector 5 de Río Seco, en donde se asigna un


44

número máximo de 40 viviendas por hectárea, en función de la mayor implantación terciaria (0,10 m2/m2) y una edificabilidad de 0,50 m2/m2.

- c) Como ampliación del casco en las zonas la norte y sur del centro actual se asigna una densidad media de 25 viviendas por hectárea, con una edificabilidad de 0,05 m2/m2 de uso terciario y 0,25 m2/m2 residencial en los sectores 6 y 7;

- d) En el resto de los sectores, 9 y 10, se asigna una densidad baja con un número máximo de 10 viviendas por hectárea y donde se permitirá una edificabilidad residencial de 0,15 m2/m2 y terciaria del 0,05 m2/m2

Dentro de este modelo territorial se precisan las ubicaciones que el

Ayuntamiento y las Administraciones con competencias hayan elegido para dotaciones tan importantes como: depuradora de la zona Norte, cementerio, cocheras para el tranvía, localización del Plan zonal de residuos sólidos, etc.


45

4.3. ADECUACIÓN A PLANES DE ACCIÓN TERRITORIAL.

El artículo 17.6 de la LRAU establece lo siguiente:

Cada Plan General ha de justificar su adecuación a los Planes de Acción Territorial que le afecten...

En el caso presente no existe necesidad de justificar la adecuación a los Planes de Acción Territorial, ya que no existe en la actualidad ninguno que le afecte, salvo de forma indirecta, como es el caso del Plan Integral de Residuos, ya que el PATEMAE está en tramitación y no tiene, de momento, vinculación normativa. A pesar de ello, se han tenido muy en cuenta las determinaciones del mismo que afectan al término municipal, recogiendo íntegramente las propuestas de protección del suelo no urbanizable. Respecto al Plan de Carreteras se recogen en el planeamiento los nuevos trazados y actuaciones de la Generalitat en el término municipal. Sí que es afectado por la construcción de la futura Autopista de circunvalación de Alicante, que inicia su trazado al sur del municipio. Igualmente se incluye la previsión del Ministerio de Fomento de la carretera de circunvalación del casco urbano de El Campello. Respecto al ferrocarril, se ha incluido el nuevo trazado del Trenet.


46

4.4. ADECUACIÓN A PLANES DE MUNICIPIOS COLINDANTES.

El mismo artículo 17.6 de la LRAU a continuación, establece lo siguiente:

Cada Plan General ha de justificar su adecuación a....... y al planeamiento de los municipios colindantes. Asimismo, además de la ordenación de un término municipal completo, debe establecer o reflejar la ordenación de los terrenos más próximos que lo circunden hasta una franja limítrofe de la anchura imprescindible, en cada punto, para garantizar la homogeneidad o coordinación del planeamiento en la frontera común de ambos términos.

La ordenación urbanística vigente en los términos municipales limítrofes, se contempla y se grafía en los planos de ordenación estructural (clasificación del suelo) del Plan General.

Del examen y análisis de la ordenación urbanística limítrofe se desprende y es directa y claramente perceptible la coherencia y adecuación del Plan General de El Campello en esta zona fronteriza.


47

4.5. SUFICIENCIA DE LA RED PRIMARIA DE DOTACIONES.

Como se afirma en el artículo 28 del Reglamento de Planeamiento, el establecimiento de la Red Primaria, tiene por objeto asegurar la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico, así como la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo.

Constituyen la red primaria todas aquellas reservas de suelo dotacional público más importantes que por su ubicación, dimensión o función, conforman una red unitaria que se puede establecer en el territorio antes de configurar la red parcelaria para usos privados. Esta red primaria de dotaciones configura la llamada red estructural, formando la estructura o esqueleto del territorio sobre el cual se construirá la red secundaria.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 17 de la Ley Reguladora, esta red primaria la constituyen, de una manera genérica, los siguientes elementos: - La red viaria estructurante y dotaciones de titularidad supramunicipal (tanto estatal como autonómica o provincial). - Parques públicos (a razón de 5.000 m2. para cada millar de habitantes). - Dotaciones locales consideradas estructurantes, dado su cometido específico, sus dimensiones o su posición. - Las vías públicas y avenidas que conectan estas dotaciones integrando una red unitaria. - Las que cumplen análoga función respecto a cada sector.

En tal sentido, el Plan General prevé para el municipio de El Campello las dotaciones que constituyen la red estructurante, que se concreta más adelante, compuesta por la red primaria viaria del municipio y las zonas verdes (Parques Públicos) y equipamientos con carácter estructural.


48

4.5.1. RESERVAS DOTACIONALES. A) RED ESTRUCTURAL VIARIA.

Se concreta en la documentación gráfica del Plan la red primaria viaria, existente o futura, que va a estructurar el territorio municipal y lo va a relacionar y conectar a escala comarcal, regional y nacional. Dicha red primaria viaria consta de la red primaria ya existente de carácter supramunicipal, la de carácter estatal o autonómica prevista en proyectos con plazos de ejecución relativamente cercanos y la de carácter local.

VIALES EXISTENTES. En la actualidad, por el término municipal de El Campello discurren las siguientes carreteras: - Autopista del Mediterráneo (A-7). Pertenece a la Red Nacional y su

titular es el Ministerio de Fomento. - Carretera Nacional 332 (N-332). Pertenece a la Red Nacional y su titular

es el Ministerio de Fomento. - La Carretera CV-772 (De San Juan de Alicante a la Playa de

Muchavista) cuya antigua denominación es AV-1902. Pertenece a la Red Local y su titular es la Excma. Diputación.

- La Carretera CV-775 (De El Campello a la CV-770 por Relleu) cuya

antigua denominación es A-180 (Ramal de la N-332 a Baños de Busot). Pertenece a la Red Local y su titular es la Consellería de Obras Públicas de la Generalitat Valenciana (COPUT).


49

- Carretera CV-777 (De El Campello a Busot) cuya antigua denominación

es AP-3324. Pertenece a la Red Local y su titular es la Excma. Diputación.

CARRETERAS EN PROYECTO.

Se tiene constancia de los siguientes proyectos: - Autovía de circunvalación de Alicante (2ª circunvalación), como

actuación programada por el MOPTMA (hoy Ministerio de Fomento) a propuesta de la Generalitat dentro de la Red Estatal, según el II Plan de Carreteras de la Generalitat Valenciana.

- Variante de El Campello (CN-332 de P.K. 118,5 al P.K. 120,5). Se

incluye su ejecución en la adjudicación el la 2ª circunvalación de Alicante. Por no estar definitivamente redactado el proyecto de construcción, se aporta, a título orientativo, una propuesta de enlace de la Variante con la N-332 y CV-775.

- Proyecto Básico del Acceso a la Playa de El Campello desde la N-332

en el enlace de San Juan-Alicante. Dicho Proyecto Básico incluye un ramal desde el actual enlace San Juan-Alicante de la N-332 con la playa de Muchavista y un ramal desde el anterior hasta la red viaria en ejecución del PAU-5 de Alicante.

RED ESTRUCTURAL DE VIARIO LOCAL PREVISTA EN EL PLAN.

Como no podría ser de otra manera, se incluyen las redes viarias existentes y las previstas antes citadas, y se definen en el Plan General como ESTRUCTURALES, además, las siguientes:


50

- Vial de Ronda. Se plantea como una vía de conexión entre distintas zonas del casco urbano, sin que tengan que circular necesariamente por la actual N-332. Se prevé un vial de Ronda exterior al núcleo urbano de El Campello. Dicha Ronda queda dividida en dos tramos (Este y Oeste) por la actual N-332. El tramo Oeste comprende desde la conexión con la N-332 por el Sur hasta la conexión por el Norte de la N-332, cruzando los Sectores 7 y 8 y por una zona clasificada como Suelo No Urbanizable. A lo largo de su trazado, se prevé la conexión con las carreteras CV-775, CV-777 y con el nuevo acceso al casco urbano de El Campello desde la futura circunvalación. Todo el tramo “OESTE” es de nuevo trazado. El tramo Este del Vial de Ronda discurre desde la conexión con la N-332 por el Sur hasta la conexión por el Norte de la N-332, cruzando el casco urbano por el vial de nueva creación que discurre en paralelo y a ambos lados del tranvía. Todo el trazado del tramo Este, se apoya en viales previstos en el Plan General vigente y en la carretera existente. La tipología del Vial de Ronda será del tipo Bulevar, con calzadas laterales unidireccionales y un paseo central en el tramo Oeste, mientras que en el tramo Este, dispondrá de calzadas laterales unidireccionales paralelas al tranvía, salvo el tramo que aprovecha la carretera existente. En principio, se prevén los cruces del Vial de Ronda, mediante glorietas semaforizadas o no, en función de los posteriores estudios de tráfico. Con el fin de garantizar el carácter de vía de circulación “rápida”, y puesto que existe sección suficiente en el tramo Oeste, en el futuro podría ser factible conseguir una continuidad de las calzadas en dicho tramo, mediante pasos inferiores bajo las glorietas que resuelven las intersecciones con el resto de los viales con los que se cruza.

- Nuevo Vial de conexión entre playa de Muchavista y Casco Urbano. Se

trata de un vial alternativo al existente por la playa (CV-752). Se desarrolla entre el cruce del Vial de Ronda y el viario previsto en el PAU-5 del Término Municipal de Alicante. El trazado se apoya en la red estructura prevista en el Plan actual con ligeras modificaciones. Se prevé de una anchura de 40 metros, salvo el tramo más al sur donde se desdobla en dos viales unidireccionales.

- Se mantiene como vial estructural el previsto por el Plan vigente para la

zona de costa al Norte del Casco urbano (Coveta Fumá y Venta Lanuza).


51

B) RED ESTRUCTURAL FERROVIARIA.

RED FERROVIARIA EXISTENTE.

El término municipal de El Campello es cruzado de Norte a Sur por el trazado perteneciente a la Red de Ferrocarriles Estratégicos de Vía Estrecha (FEVE) de Alicante a Denia, conocido como “trenet”, que recientemente ha sido sustituido (en el tramo hasta la estación de El Campello) por el denominado Tren-Tram.

NUEVA RED FERROVIARIA EN PROYECTO.

Se tiene constancia de los siguientes proyectos que afecten el término de El Campello:

- Urbanización Tramo IV de la Red Ferroviaria de Alicante (Salesianos-

Pueblo Español). Proyecto redactado y en ejecución. - Urbanización Tramo V de la Red Ferroviaria de Alicante (desde Pueblo

Español).

RED ESTRUCTURAL FERROVIARIA PREVISTA EN EL P.G.

Se mantiene la existente con las modificaciones previstas en los proyectos antes citados. C) RED ESTRUCTURAL DE VIAS PECUARIAS.


52

VIAS PECUARIAS EXISTENTES.

En el término municipal de El Campello se encuentran catalogadas las siguientes vías pecuarias:

- Cordel del Camino de la Ballestera. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente. Tiene una longitud aproximada de 4.100 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Vereda de la Playa. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente, coincidiendo su traza con la antigua carretera A-190 en 3.630 metros y con la N-332 en 300 metros. Tiene una longitud aproximada de 16.900 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Vereda de San Juan a Aguas. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente. Tiene una longitud aproximada de 10.500 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Vereda del camino de Villajoyosa. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente. Tiene una longitud aproximada de 2.900 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Vereda dels Plan del Dissabte. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente. Tiene una longitud aproximada de 700 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Colada de la carretera de Busot. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente, coincidiendo su traza con la antigua carretera AP-3324 en 2.840 metros. Tiene una longitud aproximada de 5.100 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Colada del Vincle. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente. Tiene una longitud aproximada de 1.700 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Colada de El Campello. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente. Tiene una longitud aproximada de 3.500 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

- Colada dels LLauradors. Su trazado se puede observar en el plano correspondiente, coincidiendo su traza con la N-332 en 160 metros.


53

Tiene una longitud aproximada de 900 metros y una anchura necesaria propuesta y aprobada de 10,00 metros.

En necesario señalar que las vías pecuarias antes descritas no disponen en algunos casos de los anchos que se les suponen, y que en varios tramos carecen de continuidad.

D) RED ESTRUCTURAL DE PARQUES PÚBLICOS. Como se puede comprobar en el documento Anexo nº 1, en el que se desglosa la densidad de viviendas por manzanas o sectores previstos, con el completo desarrollo de las previsiones del presente Plan General, resulta un total de 39.308 viviendas, es decir, que esta cifra es la capacidad máxima del Plan, lo que a razón de tres habitantes por vivienda (superior a la ratio media establecida por la COPUT para el municipio de El Campello), supone total de 117.924 habitantes.

De conformidad con el artículo 17.2 A) de la LRAU y 36 de su Reglamento de Planeamiento, en el presente Plan General es necesario incluir una dotación mínima de Parque (PQL) a razón de 5.000 m2s por cada millar de habitantes. En nuestro caso, la reserva de Parque ha de ser de mayor de 5.000 m2s * 118 = 590.000 m2s., por tratarse de un municipio de más de 5.000 habitantes.

Las condiciones exigidas por el artículo 34 del Reglamento de

Planeamiento para que una Zona Verde pueda ser considerada como Parque Público son: que tenga una superficie mínima de 2,5 hectáreas y en la que se pueda inscribir un círculo de 150 m. de diámetro.

En estos términos, los Parques incluidos son los siguientes:


54

Sector Denominación Parque

Red Primaria

3 Muchavista Norte 48.259 5 Río Seco 62.610 6 Convento-Soliguers 56.803 7 Ribera Alta 41.709 8 Cuatro Caminos (El Vincle) 50.000

Superficie INCLUIDA en el interior de los sectores 259.381

Para Adscribir RIO SECO 215.482 Para Adscribir Parque Zona Norte 26.931

Superficie exterior a los sectores pero adscrita a los mismos 242.413

Cedido por VILLA MARCO 25.000 Cedido por FABRAQUER 75.365

Superficie de parque urbano ya cedido 100.365

TOTAL PARQUE RED PRIMARIA 602.159

Como se ha dicho, por aplicación de la Ley Reguladora, para 117.924 habitantes, se precisa un total de 118 (miles de habitantes) * 5.000 (m2/cada 1.000 habitantes) = 590.000 m2., superficie que está superada en el Plan General. Se prevé una reserva para red primaria de parque público de 602.159 m2 de superficie total, dividido en varias zonas con parques de superficie mayor de 2,5 Ha. Todas las reservas se han efectuado en los suelos urbanizables, salvo la existente en Villa Marco y la de Fabraquer que será conseguida en ejecución del planeamiento anterior. La situación consolidada del suelo urbano hace inviable conseguir nuevos espacios con las dimensiones exigidas para su cómputo como parque urbano. La nueva zona verde creada a los márgenes del cauce de Río Seco es el espacio público más significativo que se propone, si bien se ha distribuido la ubicación de la reserva de parque de la red primaria por las zonas de mayor


55

densidad de población y en las que se prevé unos desarrollos a corto y medio plazo. En el sector 8, en el que no se plantea la ordenación pormenorizada, se ha grafiado en planos un círculo con el tamaño de la superficie de parque público prevista, pero será en el documento de Plan Parcial en donde se precise su forma y ubicación, para no condicionar en demasía la futura ordenación pormenorizada. Las previsiones de los sectores 3, 5 y 7, junto con la de Río Seco, conformarán en la realidad una sola unidad de parque urbano, en concordancia con las indicaciones o previsiones establecidas en el PATEMAE. La reserva de 215.482 m2 de Río Seco más la del Parque Norte de 26.931 m2 es decir un total de 242.423 m2 cuyo ámbito no se integra en ningún sector, se incluye como red primaria adscrita a los distintos sectores de suelo urbanizable con la distribución que se indica en el apartado 6.2 de esta Memoria.

En definitiva, la superficie total de reserva de Parques Públicos prevista, (602.159 m2s), es superior a la mínima legalmente exigible (590.000 m2s), por lo que queda demostrado el cumplimiento de la reserva de Parque Público exigida por el artículo 17.2 A) de la LRAU. Se debe recordar, además, que se produce en este municipio, como en el resto de municipios costeros, una desproporción entre el número de viviendas previstas y los habitantes censados, al ser lugar de veraneo cuya población se incrementa en los meses de julio y agosto, principalmente.

En cualquier caso, el cálculo de reserva de parques públicos se ha realizado atendiendo al número de viviendas totales y no al de población empadronada. Es notorio que la cifra obtenida supone que se está superando ampliamente el estándar legal de reserva de parque público, en 602.159 – 590.000 = 12.157 m2. Quiere ello decir que la población potencial del Plan tiene una reserva de zona verde de: 602.159 m2 : 117.858 hab. = 5,11 m2. por habitante potencial, y 602.159 m2 : 24.000 hab. = 25,09 m2. por habitante de derecho proyectado por nacimientos (aproximado).


56

E) RED ESTRUCTURAL DE EQUIPAMIENTOS. Dentro de la red primaria de equipamientos se contemplan los siguientes: a) Ya existentes: Los Institutos de Enseñanza Secundaria (Avda. dels Furs,

Plá de Barraques y el recientemente inaugurado en el antiguo Plan Parcial Las Lanzas); Polideportivo; Ayuntamiento; Campo de Fútbol; Cementerio; Biblioteca; Casa de la Cultura; y Puerto.

b) Nuevas propuestas: Instituto de Enseñanza Secundaria (12.723 m2 en

sector 2 Muchavista Sur); Cementerio nuevo; Cocheras para el Tranvía (140.262 m2); y Depuradora.


57

4.5.2. INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS.

A) RED ESTRUCTURAL DE ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE. RED EXISTENTE.

Es de destacar que el término municipal de El Campello es atravesado por la conducción general de abastecimiento a la Marina Baja. El trazado se observa en el plano correspondiente. La población de El Campello no se abastece de dicha conducción.

La red general de abastecimiento de aguas potables de El Campello, se compone de dos ramales: El procedente de la Mancomunidad de Canales de Aguas del Taibilla y la dependiente de la Compañía “Aguas de Muchavista”.

En la actualidad la gestión del agua potable está adjudicada a AGUAS MUNICIPALIZADAS DE ALICANTE, E.M., aunque todavía comparte la gestión con AGUAS DE MUCHAVISTA, S.A.

Las redes existentes son en general, bastante antiguas, y tanto por su estado, su sección y su trazado (en parte), es necesario su modificación. JUSTIFICACION DE NECESIDADES DE AGUA POTABLE.

El condicionante principal es considerar que el municipio de El Campello forma parte de la Mancomunidad del Taibilla y que ésta es la única posibilidad de abastecimiento.


58

Se supone suficiente una dotación de agua potable de 250 litros por habitante y día. Se considera que la red tiene que abastecer a la totalidad de las 39.286 viviendas, que como tope resultan de las previsiones del presente Plan, y que cada vivienda tendrá tres habitantes, con lo que resulta un total de 117.858 habitantes.

Caudal máximo diario: 250 l/hab y día * 39.286 viv * 3 Hab/viv = 29.465

m3/día. En previsión del consumo no considerado anteriormente para los usos terciarios e industriales, consideramos un caudal máximo diario de 30.000 m3.

Nos remitimos al cuadro resumen de viviendas y habitantes previsto

según el presente Plan, en el apartado de Previsiones de evolución urbana, en donde consta el desglose por zonas y el cálculo efectuado.

Se adjunta cuadro con los porcentajes de participación de cada una de las zonas, según distribución de la población estimada. El Ayuntamiento en su momento determinará los criterios de distribución de los costes en la ejecución de las arterias principales y en los nuevos depósitos reguladores.


59

ZONA Nº HABITANTES

PREVISTOS

%

PARTICIPACIÓN

Suelo urbano Sur 22.233 18,24

Suelo urbano Centro 53.646 44,00

Suelo urbano Norte 8.793 7,21

Sector Fabraquer 3.753 3,08

Sector Ausias March 936 0,77

Sector Alcalde Olcina Giner 1.410 1,16

Sector Las Lomas 1.992 1,63

SUP-1 (Ampliación El Messell) (EQUIV) 4.000 3,28

SUP-2 (Muchavista Sur) 4.335 3,62

SUP-3 (Muchavista Norte) 2.898 2,38

SUP-4 Muchavista Centro) 741 0,61

SUP-5 (Río Seco) 2.586 2,12

SUP-6 (Convento Soliguer) 3.690 3,03

SUP-7 (Ribera Alta) 1.689 1,39

SUP-8 (El Vincle) 7.893 6,46

SUP-9 (Amerador Oeste) 441 0,36

SUP-10 (Coveta Norte) 810 0,66

TOTAL 121.858 100,00

El total de habitantes aumenta en este cuadro al incluir el equivalente de

4.000 habitantes como consumo equivalente para el suelo industrial. B) RED ESTRUCTURAL DE SANEAMIENTO Y EVACUACIÓN DE AGUAS RESIDUALES. RED EXISTENTE.


60

El municipio de El Campello pertenece a la Mancomunidad del Alacantí y

las aguas residuales se conducen a la red de dicha Mancomunidad para ser tratadas en la estación depuradora de Monte de Orgegia (en el término municipal de Alicante). La red principal de saneamiento discurre por la playa de Muchavista. RED PREVISTA. JUSTIFICACION DE EVACUACIÓN Y TRATAMIENTO DEL AGUA RESIDUAL

Se parte de considerar que el municipio Del Campello, forma parte de la Mancomunidad del L´Alacantí y que cualquier planteamiento ha de contemplar la solución conjunta en dicha área. Por ello, la previsión de redes y de tratamiento de aguas residuales se basa en el “Estudio de la red de saneamiento y pluviales en el término municipal de El Campello, elaborado a instancias de la Mancomunidad de L’Alacantí con fecha de marzo del 2002.

En dicho estudio se recogen las redes principales previstas, contemplando no solo las redes principales de El Campello sino la de los municipios integrantes en dicha Mancomunidad.

Por lo que se refiere al término municipal de El Campello, y por lo que respecta a la red de saneamiento, se parte de mantener el tipo de red de evacuación existente (SEPARATIVA). Este tipo de red es el mas adecuado por el régimen de lluvias de la zona, y ello por dos razones fundamentales: por un lado, y como consecuencia del desarrollo lineal de las edificaciones a lo largo de la costa, es necesario implantar numerosas estaciones de bombeo para salvar los desniveles topográficos encontrados a lo largo de la traza, puesto que las estaciones de tratamiento (EDAR en adelante) se encuentran situadas a cotas topográficas que no admiten la llegada del agua residual por gravedad. Si la red de saneamiento fuera unitaria (es decir que condujera por el mismo conducto las “aguas negras” y las pluviales), sería necesario diseñar las estaciones de bombeo para caudales puntuales tras las lluvias muy elevados,


61

lo que supone un coste de implantación, mantenimiento y conservación muy grande, que no compensan los pocos días en los que se producen dichas precipitaciones. Por otra parte, si las EDAR reciben caudales importantes de agua de lluvia, se altera en gran manera el proceso de tratamiento y además aumenta considerablemente los caudales de diseño de las plantas, con lo que ello representa de incremento de coste de implantación, conservación y mantenimiento de aquellas.

Partimos de considerar que la dotación de agua potable será de 250 litros por habitante y día; que la red de saneamiento evacuará la totalidad del agua vertida por las 39.286 viviendas, que como tope resultan de las previsiones del presente Plan; que cada vivienda tendrá tres habitantes (117.858 habitantes máximo) y que 80% de la dotación llegará a las estaciones de tratamiento.

Caudal máximo diario: 250 l/hab y día * 0,80 * 39.286 viv * 3 Hab/viv =

23.572 m3/día. En previsión del consumo no considerado anteriormente para los usos terciarios, consideramos un caudal máximo diario de 24.000 m3.

Nos remitimos al cuadro resumen de viviendas y habitantes previsto

según el presente Plan, en el apartado de Previsiones de evolución urbana, en donde consta el desglose por zonas y el cálculo efectuado.

El Ayuntamiento en su momento determinará los criterios de distribución

de los costes en la ejecución de las obras. De acuerdo con el Estudio mencionado anteriormente, las redes de

saneamiento de aguas residuales de El Campello, se descomponen en las siguientes cuencas:

CUENCA NORTE. CUENCA CENTRO. CUENCA SUR.


62

La Cuenca Norte comprende desde la urbanización Alkabir hasta el límite norte del término.

La Cuenca Centro abarca desde la estación de bombeo Alcalasí hasta la de Alkabir.

La Cuenca Sur recibe las aguas residuales de las redes previstas entre la estación de bombeo Alcalasí y el sur del término municipal.

Los sectores que abarcan cada cuenca son los siguientes:

CUENCA NORTE:

La totalidad del Suelo Urbano (consolidado y en ejecución) de la zona, lo que según el cuadro resumen de superficies supone 8.793 habitantes, más el procedente de los Sectores urbanizables previstos: Sector Amerador Oeste (441 habitantes), Sector Coveta Norte (810 habitantes) y Sector Las Lomas (1.992 habitantes). Ello asciende a un total de 12.036 habitantes, es decir el 10% del máximo caudal previsto), es decir 2.358 m3/día. De acuerdo con el Estudio de la Mancomunidad, la Cuenca Norte dispondrá de una estación de tratamiento independiente y de nueva implantación en el centro, aproximadamente, de dicha cuenca. De los cálculos anteriores se desprende que debe diseñarse para el tratamiento de un caudal diario de al menos 2.400 m3. Es de destacar que en la actualidad la red de saneamiento y tratamiento de la zona Norte es muy deficiente. La evacuación del agua residual en la Cuenca Norte, se prevé mediante la ejecución de dos colectores principales, uno para evacuar las aguas de la zona al norte de la nueva EDAR y otro de la zona sur de la misma. Ambos colectores precisan estaciones de bombeo (4 el colector norte y 5 el colector sur).


63

CUENCA CENTRO:

Es con diferencia la cuenca que aporta mayor caudal, que ha de evacuar y tratar las aguas residuales procedentes del Suelo Urbano Centro (53.646 habitantes según el cuadro resumen), de casi la totalidad del Suelo Urbano Sur (de los 22.233 habitantes previstos, se estima que 20.000 evacuarán a la Cuenca Centro), más el agua procedente de los Sectores Fabraquer (3.753 hab.), Muchavista Norte (2.898 Hab.), Muchavista Centro (741 Hab.), Ausias March-San Ramón (936 Hab.), Alcalde Oncina Giner (1.410 Hab.), Río Seco (2.586 Hab.), Convento-Soliguers (3.690 Hab.), Ribera Alta (1.689 Hab.), El Vincle (7.893 Hab.) y Ampliación del Messell (Uso industrial), lo que totalizan 103.242 Habitantes, y por lo tanto el caudal máximo diario aportado por la Cuenca Centro será de 20.648 m3.

En el Estudio de la Mancomunidad, se prevé la implantación de una

nueva EDAR (para el tratamiento de caudales parciales de los municipios colindantes) en el término municipal de San Juan (cerca de la confluencia de los términos municipales de Muchamiel, El Campello y San Juan de Alicante). A dicha EDAR, el municipio de El Campello aportará, los 20.648 m3/día resultantes de los anteriores cálculos. La evacuación del agua residual en la Cuenca Centro, se prevé mediante la ejecución de tres colectores principales, uno que recoge las aguas residuales de la zona al norte de la Estación de Bombeo El Gallo Rojo y lo eleva hasta una nueva estación de bombeo junto al Río Seco, dos ramales que recogen las aguas residuales y la conducen hasta la estación de bombeo Fabraquer, desde donde parte el segundo colector principal y el tercer colector principal es el que conduce el aguas desde la estación de bombeo de nueva implantación junto al Río Seco (que recoge las aguas procedentes de los dos colectores principales anteriores) y la eleva hasta la nueva EDAR CENTRO.


64

El colector principal Norte precisa tres estaciones bombeo, el colector principal Sur, necesita dos estaciones de bombeo y el tercer colector principal (Centro), requiere una estación de bombeo. CUENCA SUR:

La cuenca Sur, en la actualidad, al igual que la Cuenca Centro, evacua el agua residual a través del colector paralelo a la playa de Muchavista, y su tratamiento se realiza en la EDAR del Monte Orgegia. Con la previsión del Estudio de la Mancomunidad, al prever la implantación de una nueva EDAR y que gran parte del caudal que en la actualidad aporta el Municipio de El Campello a la EDAR de Monte Orgegia, sea tratado en nueva EDAR, se descarga enormemente el colector de la Playa, lo que garantiza su mejor funcionamiento. Con la ejecución de las obras previstas, se reducirá considerablemente el caudal aportado a dicho colector. El caudal recogido por el Cuenca Sur, es el procedente del Sector Muchavista Sur (4.335 Hab.) más el procedente de las 744 viviendas más al Sur del término de El Campello, (2.233 Habitantes), es decir un total de 6.568 habitantes, lo que supone un caudal de 1.314 m3/día. Para esta cuenca los colectores dentro del término municipal de El Campello, son todos en gravedad.

La situación de las estaciones de bombeo obliga, por seguridad frente a

cortes de energía eléctrica, a incluir grupos electrógenos de emergencia de arranque automático, ya que se excluye expresamente la posibilidad de aliviaderos, aun en casos de emergencia. Para evitar caudales superiores a los de diseño, estará expresamente prohibida la conexión de bajantes de evacuación de aguas pluviales de las viviendas a la red de saneamiento, y la conexión de imbornales de calzadas a dicha red.

En la ejecución de los colectores generales y nuevas estaciones de tratamiento deben ser participes los usuarios. Se adjunta cuadro con los porcentajes de participación de cada una de las zonas.


65

EDAR NORTE ZONA HABITANTES PREVISTOS % PARTICIPACIÓN SUELO URBANO 8.793 73,06% Amerador Oeste 441 3,66% Coveta Norte 810 6,73% Las Lomas 1.992 16,55% 12.036 100,00%

ZONA SUR ZONA HABITANTES PREVISTOS % PARTICIPACIÓN SUELO URBANO 2.233 34,00% Muchavista Sur 4.335 66,00% 6.568 100,00%

EDAR CENTRO

ZONA HABITANTES PREVISTOS

% PARTICIPACIÓN

SUELO URBANO CENTRO 53.646 51,97%

SUELO URBANO SUR (PARTE) 20.000 19,37% Fabraquer 3.753 3,64% Muchavista Norte 2.898 2,81% Muchavista Centro 741 0,72% Ausias March-San Ramón 936 0,91% Alcalde Oncina Giner 1.410 1,37% Río Seco 2.586 2,51% Convento-Soliguers 3.690 3,56% Ribera Alta 1.689 1,64% El Vincle 7.893 7,63% Ampliación del Messell (EQUIV) 4.000 3,87% TOTAL 103.242 100,00%


66

Con las obras del nuevo trazado del tranvía se ha realizado la

duplicación de la red de saneamiento de aguas residuales que discurre por la Playa de Muchavista. RED ESTRUCTURAL DE EVACUACIÓN DE AGUAS PLUVIALES. RED EXISTENTE. Como anteriormente se justificó, la red de saneamiento del municipio es “separativa”.

La red de evacuación de aguas pluviales existente es muy escasa y

limitada a zonas con problemas puntuales. Existe un “Estudio de la red de saneamiento y pluviales en el término municipal de El Campello, elaborado a instancias de la Mancomunidad de L’Alacantí con fecha de marzo del 2002. REDES PREVISTAS.

Se parte de considerar que el municipio de El Campello, forma parte de la Mancomunidad del L´Alacantí y que cualquier planteamiento ha de contemplar la solución conjunta en dicha área. Por ello, la previsión de redes de aguas pluviales se basa en el “Estudio” antes citado.

En dicho estudio se recogen las redes principales previstas, contemplando no solo las redes principales de El Campello sino la de los municipios integrantes en dicha Mancomunidad.

En las redes propuestas para la evacuación de aguas pluviales, se ha

tenido en cuenta la recomendación de la Mancomunidad de l`Alacantí, en el sentido de incluir nuevas redes por los viarios de nueva creación. Por ello se


67

prevén colectores con trazado en paralelo con los viarios principales que evacuan el agua de lluvia a cauces públicos y a la playa. En cualquier caso, se tendrá que contemplar en la redacción de los proyectos, que las redes de pluviales deben evacuar, los caudales procedentes de los términos colindantes y en especial el de San Juan de Alicante.


68

4.5.3. CONDICIONES DE CONEXIÓN E INTEGRACIÓN.

1.- Para cada unidad de ejecución o sector este Plan establece las condiciones de conexión que tienen que cumplirse, para que sea posible su programación. Se trata de condiciones objetivas: es indiferente que se responsabilice de realizarlas el urbanizador de la actuación o que las haya realizado otro sujeto antes de que se programe la actuación; lo insoslayable es que se cumplan.

2.- Con carácter general y para los casos ordinarios en que no se exprese cosa distinta en la correspondiente ficha de gestión de cada sector, se establecen unas reglas generales de conexión de la urbanización de la unidad y las redes de infraestructura viaria y de alcantarillado exteriores a ella, en los siguientes términos y casos:

A) En actuaciones colindantes al casco urbano consolidado será suficiente y necesario que la actuación que se pretenda garantice una urbanización con características análogas a las redes de servicio consolidadas y que sea posible su conexión e integración con las redes y viario estructurante.

B) Si la actuación que se pretenda llevar a cabo está desligada del casco

urbano consolidado, o aún siendo colindante existe saturación de alguna de las redes de servicio o viario estructural, será requisito imprescindible para su programación la ejecución de las conexiones necesarias con las redes de servicio y el viario de la red primaria, además de las que se establezcan en la correspondiente ficha de cada sector, todo ello con cargo al programa presentado, sin perjuicio de girar las cuotas que correspondan a los afectados.

Fichas de gestión o programación.

Junto a las fichas de planeamiento, se acompañan también en este documento las denominadas fichas de gestión, que fijan en forma resumida las


69

condiciones de conexión para la programación de actuaciones integradas.

Se establecen dichas condiciones, para todas y cada una de las unidades de ejecución y sectores planeamiento parcial, de forma independiente, dependiendo la definición de las circunstancias de cada ámbito parcial. Los contenidos de cada ficha hacen referencia a los aspectos siguientes: - Sistema de gestión recomendado: directa o indirecta. - Unidades de Ejecución: definidas o a determinar en el P.P. Posible

subdivisión y condiciones, Ratio de Zona Verde en la subdivisión. - Condiciones de conexión e integración de las Unidades de Ejecución y otras

condiciones. - Condiciones y calidad de la Urbanización: suministro de servicios, viario,

alcantarillado, depuración, etc. - Administraciones Públicas no municipales afectadas en el desarrollo, en su

caso.


70

4.6. PREVISIONES DE EVOLUCIÓN URBANA. CRECIMIENTO POBLACIONAL ESTIMADO.

Partiendo de los datos elaborados para obtener la mayor aproximación posible al número de viviendas previstas por el Plan General y para conocer su capacidad máxima, resulta que, del estudio manzana a manzana y sector a sector, las previsiones de vivienda y número de habitantes son las recogidas en el cuadro siguiente:


71

RESUMEN DE VIVIENDAS Y HABITANTES PREVISTOS EN EL PLAN.

CLASIFICACION ZONA Nº VIVIENDAS HABITANTES

SUR 7.411 22.233

CENTRO 17.882 53.646

Suelo urbano consolidado (SU) y

urbano en ejecución

NORTE 2.931 8.793

TOTAL SUELO URBANO 28.224 84.672

Sector Fabraquer 1.251 3.753

Sector Ausias March 312 936

Sector Alcalde Olcina Giner 470 1.410

Suelo urbanizable en ejecución (SUE) Sector Las Lomas 664 1.992

TOTAL SUELO URBANIZABLE EN EJECUCION (SUE) 2.697 8.091SUP-1 (Ampliación El Messell) (Industrial) 0 0

SUP-2 (Muchavista Sur) 1.445 4.335

SUP-3 (Muchavista Norte) 966 2.898

SUP-4 Muchavista Centro) 247 741

SUP-5 (Río Seco) 862 2.586

SUP-6 (Convento Soliguers) 1.230 3.690

SUP-7 (Ribera Alta) 563 1.689

SUP-8 (El Vincle–Cuatro Caminos) 2.631 7.893

SUP-9 (Amerador Oeste) 147 441

Suelo urbanizable SUP-10 (Coveta Norte) 270 810

TOTAL SUELO URBANIZABLE (SUP) 8.360 25.080

TOTALES 39.286 117.858 Nota: *El Sector 1 es de uso Industrial.


72

Para el cálculo del número de habitantes se ha tomado una ratio media de 3 habitantes por vivienda, ligeramente superior al tamaño medio familiar (TMF) para el año 2.001, indicado en el trabajo “Previsiones de población y vivienda para el planeamiento en la Comunidad Valenciana”, editado como nº 7 de la Colección Territorio por la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.

Por tanto, con los datos anteriores podemos concluir que para el caso de

desarrollarse completamente las previsiones de crecimiento urbanístico recogidas en el Plan General, la población máxima del municipio estaría en 117.858 habitantes potenciales. No obstante, de esta potencialidad no se debe olvidar el carácter temporal de gran parte de los usuarios de las viviendas. DESARROLLO PREVISIBLE En cualquier caso, resaltan al respecto los antecedentes de propuestas de programación que han sido presentadas ante el Ayuntamiento, lo que nos lleva a deducir que gran parte del suelo urbanizable propuesto va a ser desarrollado a corto plazo, en especial, los suelos urbanizables con ordenación pormenorizada establecida por el Plan General. Podríamos señalar, pues, que en un plazo no superior a cuatro años, desde la aprobación del planeamiento general, podrían estar gestionados y urbanizados los sectores en los que se ha planteado su ordenación pormenorizada, lo que supondría la puesta en el mercado de un importante número de viviendas. En concreto, los sectores cuya ejecución se prevé a corto o medio plazo, el número de viviendas y los habitantes previsibles serían los siguientes:


73

SECTORES URBANIZABLES CON ORDENACIÓN PORMENORIZADA

ZONA Nº VIVIENDAS Nº HABITANTES

SUP-2 (Muchavista Sur) 1.445 4.335

SUP-3 (Muchavista Norte) 966 2.898

SUP-4 Muchavista Centro) 247 741

SUP-5 (Río Seco) 862 2.586

SUP-6 (Convento Soliguer) 1.230 3.690

4.750 14.250

Es decir, que el Municipio tendría suelo nuevo urbanizado capaz de albergar unas 4.750 viviendas aproximadamente, si bien, la edificación de dichas viviendas puede demorarse en el tiempo en función de la demanda existente en cada momento.

Además hay que añadir los Sectores recientemente aprobados por el

Ayuntamiento que son lo siguientes:

SECTORES APROBADOS RECIENTEMENTE POR EL AYUNTAMIENTO

SECTOR Nº VIVIENDAS Nº HABITANTES

Fabraquer 1.251 3.753

Ausias March 312 936

Alcalde Olcina Giner 247 1.410

Las Lomas 862 1.992

2.672 8.091

En todo caso, será labor municipal fomentar que el suelo esté distribuido entre múltiples operadores y evitar situaciones de monopolio y la concentración de terrenos en manos de pocos titulares, a través de las medidas legalmente establecidas.


74

4.6.1. SUPERFICIES DE CLASES DE SUELO. CLASIFICACIÓN DE SUELO PROPUESTO.

COMPARATIVO PLAN GENERAL VIGENTE-PROPUESTA.

REGIMEN DEL SUELO PLAN VIGENTE % PROPUESTA %Suelo Urbano 6.994.451 12,84 6.994.945 12,74Suelo Urbanizable en ejecución 969.657 1,78 1.213.684 2,21Suelo Urbanizable con ordenación 1.274.879 2,34 1.603.113 2,92Suelo Urbanizable Sin ordenación 793.832 3,29 1.712.520 3,12Suelo No Urbanizable 43.437.181 79,75 43.374.453 79,01TOTAL 54.470.000 100,00 54.899.015 100,00

REGIMEN DEL SUELO SUPERFICIE % Suelo Urbano (Incluye viales y dotaciones) 6.994.945 12,74 Suelo Urbanizable en ejecución 1.213.684 2,21 Suelo Urbanizable 3.315.633 6,04 Suelo no urbanizable 43.374.453 79,01 TOTAL 54.899.015 100.00


75

4.6.2. SUPERFICIES DE SECTORES Y UNIDADES.

DENSIDADES EN SUELO URBANIZABLE PROPUESTO.

Sector Denominación Superficie

m2 Densidad (viv/Ha)

Nº viviendas

1 Ampliación Messell 209.185 0 0 2 Muchavista Sur 412.934 35 1.445 3 Muchavista Norte 275.969 35 966 4 Muchavista Centro 70.466 35 247 5 Río Seco 215.540 40 862 6 Convento-Soliguers 491.802 25 1.230 7 Ribera Alta 225.178 25 563 8 El Vincle-Cuatro Caminos 751.765 35 2.631 9 Amerador Oeste 146.510 10 147 10 Coveta Norte 270.196 10 270

3.069.546 8.360 EDIFICABILIDADES. EDIFICABILIDADES EN SUELO URBANIZABLE PROPUESTO.

Sector Denominación Superficie

m2

Edificabilidad

total

Edificabilid

ad

Residencia

l

Edificabilidad

Terciaria

Edificabilida

d Industrial

1 Ampliación del Messell 209.185 0,40

2 Muchavista Sur 412.934 0,40 0,35 0,05

3 Muchavista Norte 275.969 0,40 0,35 0,05

4 Muchavista Centro 70.466 0,40 0,35 0,05

5 Río Seco 215.540 0,50 0,40 0,10

6 Convento-Soliguers 491.802 0,30 0,25 0,05

7 Ribera Alta 225.178 0,30 0,25 0,05

8 Vincle-Cuatro Caminos 751.765 0,40 0,35 0,05

9 Amerador Oeste 146.510 0,20 0,15 0,05

10 Coveta Norte 270.197 0,20 0,15 0,05

3.069.546


76

V.- ORDENACIÓN PORMENORIZADA.

5.1. DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS.

La ordenación pormenorizada viene regulada por el artículo 18 de la LRAU y 26 de su Reglamento de Planeamiento. De los contenidos de dichos preceptos tienen especial importancia en la elaboración del Plan General los siguientes aspectos:

Del artículo 18 LRAU:

1...los Planes Generales ordenarán pormenorizadamente -con la misma precisión exigible de un Plan Parcial- los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se estime prioritario. 2. En todo caso establecerán dicha ordenación para el suelo urbano, 3. El Plan General ordenará pormenorizadamente los terrenos que clasifique como suelo urbanizable inmediatos al urbano y, al menos, los precisos para que queden atendidas las demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo,

Del artículo 26 del Reglamento.

1. Tiene la consideración de ordenación pormenorizada la que no es estructural. 2. La ordenación pormenorizada de los planes deberá contener, al menos, las siguientes determinaciones: A. La red secundaria de reservas de suelo dotacional publico, B. Parcelación de los terrenos C. Fijación de alineaciones y rasantes. D. Concreción de los usos pormenorizados de cada área o sector


77

E. Regulación detallada de las condiciones edificatorias 3. remisión a reglamentaciones zonales de carácter general, de las previstas en el Reglamento de Zonas o en el Plan General. La Ordenación Pormenorizada no modificara el aprovechamiento, uso y tipología que corresponda globalmente al sector o zona.

En cumplimiento de los preceptos anteriores, el Plan General ordena pormenorizadamente los terrenos que se consideran prioritarios para su desarrollo urbanístico a corto y medio plazo, que coinciden con los suelos más cercanos a los núcleos existentes. En la zona de Muchavista se completa la ordenación pormenorizada de todo el suelo del término municipal, a través de los sectores: Fabraquer (en ejecución), Muchavista Sur, Muchavista “Centro” y Muchavista Norte. En la Zona Centro se incorpora la ordenación pormenorizada de los sectores aprobados por el Ayuntamiento en ejecución de Programas y los de Río Seco y Convento-Soliguers.

Es decir, se ordena pormenorizadamente, además del suelo urbano,

más de la mitad del suelo urbanizable previsto y más de la mitad del número total de sectores residenciales planteados en suelo urbanizable. La ordenación pormenorizada establecida en el Plan General se hace con la precisión exigida en el artículo 26 del Reglamento de Planeamiento y así se establece para todo el suelo urbano y el urbanizable pormenorizado las determinaciones relativas a la parcelación en función de las tipologías, alineaciones y rasantes, usos pormenorizados, edificabilidad, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas, por remisión al Reglamento de Zonas y reglamentación zonal específica del Plan General.

La justificación del cumplimiento de los estándares de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público para cada sector, queda concretada en los esquemas siguientes:


78

SECTOR-2-MUCHAVISTA SUR

FICHA URBANÍSTICA SEGÚN R/P ORDENACIÓN

EQ + ZV"SECTOR 2

M_VISTA. SUR" EQ + ZV

SUPERFICIE TOTAL SECTOR 100,00% 412.9345 100,00% 412.934 EQUIPAMIENTO RED PRIMARIA 12.000 3,08% 12.723 ZONAS VERDES RED SECUNDARIA 10,00% 41.293 63.617 11,28% 46.596 70.991 EQUIPAMIENTOS RED SECUNDARIA 2,50% 10.323 2,83% 11.672 VIALIDAD RV-AV 21,50% 88.781 31,38% 129.571 DENSIDAD (viv/ha) 35,00 1.445 30,00 1.445 INDICE EDIFICABILIDAD TOTAL (m²t/m²s) 0,40 166.174 0,40 165.174 INDICE EDIFIC. RESIDENCIAL (m²t/m²s) 0,35 144.527 0,35 144.527 INDICE EDIFIC. TERCIARIO (m²t/m²s) 0,05 20.647 0,05 20.647

SECTOR-3-MUCHAVISTA NORTE


EQ + ZV"SECTOR 3

M_VISTA. NORTE" EQ + ZV

SUPERFICIE TOTAL SECTOR 100,00% 275.969 100,00% 275.969 EQUIPAMIENTO RED PRIMARIA 57.497 48.259 ZONAS VERDES RED SECUNDARIA 10,00% 27.597 91.993 11,62% 32.072 90.942 EQUIPAMIENTOS RED SECUNDARIA 2,50% 6.899 3,84% 10.611 VIALIDAD RV-AV 21,50% 59.333 32,18% 88.810 DENSIDAD (viv/ha) 35,00 966 29,97 966 INDICE EDIFICABILIDAD TOTAL (m²t/m²s) 0,40 110.388 0,4000 110.387 INDICE EDIFIC. RESIDENCIAL (m²t/m²s) 0,35 96.589 0,3500 96.589 INDICE EDIFIC. TERCIARIO (m²t/m²s) 0,05 13.798 0,0500 13.798


79

SECTOR-4-MUCHAVISTA CENTRO FICHA URBANÍSTICA SEGÚN R/P ORDENACIÓN

EQ + ZV

"SECTOR 4 MUCHAVISTA

CENTRO" EQ + ZV

SUPERFICIE TOTAL SECTOR 100,00% 70.466 100,00% 70.466 EQUIPAMIENTO RED PRIMARIA ZONAS VERDES RED SECUNDARIA 10,00% 7.047 8.808 10,56% 7.439 9.201 EQUIPAMIENTOS RED SECUNDARIA 2,50% 1.762 2,50% 1.762 VIALIDAD RV-AV 21,50% 15.150 43,12% 30.385 DENSIDAD (viv/ha) 30,00 211 29,94 211 INDICE EDIFICABILIDAD TOTAL (m²t/m²s) 0,40 28.186 0,40 28.186 INDICE EDIFIC. RESIDENCIAL (m²t/m²s) 0,35 24.663 0,35 24.666 INDICE EDIFIC. TERCIARIO (m²t/m²s) 0,05 3.523 0,05 3.520 SECTOR-5-RIO SECO


EQ + ZV"SECTOR 7 RIO

SECO" EQ + ZV

SUPERFICIE TOTAL SECTOR 100,00% 215.540 100,00% 215.540 EQUIPAMIENTO RED PRIMARIA 71.968 62.610 ZONAS VERDES RED SECUNDARIA 10,00% 21.554 102.144 10,04% 21.639 98.052 EQUIPAMIENTOS RED SECUNDARIA 4,00% 8.622 6,40% 13.803 VIALIDAD RV-AV 23,00% 49.574 23,34% 50.302 DENSIDAD (viv/ha) 40,00 862 39,99 862 INDICE EDIFICABILIDAD TOTAL (m²t/m²s) 0,50 107.770 0,50 107.770 INDICE EDIFIC. RESIDENCIAL (m²t/m²s) 0,40 86.216 0,40 86.216 INDICE EDIFIC. TERCIARIO (m²t/m²s) 0,10 21.554 0,10 21.554


80

SECTOR-6-CONVENTO-SOLIGUERS


EQ + ZV"SECTOR 8 CONV-

SOLIGUERS" EQ + ZV

SUPERFICIE TOTAL SECTOR 100,00% 491.802 100,00% 491.802 EQUIPAMIENTO RED PRIMARIA 50.000 56.803 ZONAS VERDES RED SECUNDARIA 4,00% 19.672 94.262 4,22% 20.731 102.124EQUIPAMIENTOS RED SECUNDARIA 5,00% 24.590 5,00% 24.590 VIALIDAD RV-AV 19,50% 95.901 36,71% 180.526 DENSIDAD (viv/ha) 20,00 983 19,46 957 INDICE EDIFICABILIDAD TOTAL (m²t/m²s) 0,30 147.541 0,30 147.540 INDICE EDIFIC. RESIDENCIAL (m²t/m²s) 0,25 122.951 0,25 122.950 INDICE EDIFIC. TERCIARIO (m²t/m²s) 0,05 24.590 0,05 24.590


81

5.2. ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.

La ordenación pormenorizada cumple con todas las determinaciones de la ordenación estructural fijadas en el mismo Plan General. En los esquemas del apartado anterior se puede comprobar el cumplimiento de los estándares de dotaciones públicas de la red secundaria.

Tanto en suelo urbano, como en suelo urbanizable, los terrenos

ordenados pormenorizadamente respetan todas las determinaciones establecidas por el Plan General relativas a:

- Directrices. - Clasificación del suelo. - Zonas de Ordenación Urbanística. - Sectorización. - Dominio Público. - Áreas de reparto y aprovechamiento tipo. - Objetivos de desarrollo. - Red Primaria.

Es decir, que los contenidos del Plan General relacionados con lo previsto por el artículo 17 de la LRAU son respetados por las determinaciones establecidas por la ordenación pormenorizada.


82

VI.- APROVECHAMIENTO TIPO Y ÁREAS DE REPARTO.

6.1. DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO.

En el Título Octavo de las Normas Urbanísticas del Plan General se regulan las determinaciones sobre las áreas de reparto y los aprovechamientos tipo que corresponden a cada clase de suelo.

En consonancia con lo previsto por los artículos 62 y 63 de la LRAU, el Plan General delimita áreas de reparto en la totalidad del suelo urbano y suelo urbanizable y determina para cada una ellas su aprovechamiento tipo, a fin de que los propietarios de suelo de cada área o zona les corresponda un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia del aprovechamiento objetivo que el Plan permita construir en sus fincas. La delimitación de áreas de reparto en suelo urbano se hace, bien por aplicación directa de lo estipulado en el artículo 63.2 de la LRAU, o bien por la delimitación expresa del ámbito de cada área de reparto.

En suelo urbanizable se señala un área de reparto por cada sector de planeamiento que se fija en el Plan General, adscribiendo, en su caso, los terrenos de la red primaria de dotaciones públicas o la porción de ellos que a cada sector o unidad le corresponda, de acuerdo con los criterios fijados en las correspondientes fichas de planeamiento.

El Plan General prevé en suelo urbano Unidades de Ejecución cuyos ámbitos se desarrollarán mediante Programa de Actuación Integrada, en casos de insuficiencia de la urbanización existente y necesidad de obtención de terrenos dotacionales. Cada Unidad de Ejecución se ajustará a lo que


83

establezca la ficha de gestión correspondiente y conforma un área de reparto independiente.

La totalidad del suelo urbano previsto por el Plan General queda incluido en las áreas de reparto resultantes de la aplicación directa del artículo 63.2 de la LRAU, excepto las unidades de ejecución definidas por el Plan, que conforman un área de reparto independiente por cada ámbito de unidad de ejecución.

Los suelos urbanos provenientes del desarrollo de Polígonos, Unidades de Ejecución o Planes Parciales previstos por el planeamiento anterior, seguirán conformando, por cada actuación independiente, un área de reparto.

Donde no quede delimitada unidad de ejecución en suelo urbano, se entenderá que integra un área de reparto cada solar o, en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante. En suelo urbanizable con ordenación pormenorizada se prevé un área de reparto por cada sector o unidad de ejecución delimitada. Se prevén las áreas de reparto definidas y grafiadas en planos, que son coincidentes con los sectores y unidades de ejecución en suelo urbanizable con ordenación pormenorizada.

En idénticos términos, en suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada se prevé un área de reparto por cada sector delimitado, sin perjuicio de que los Planes Parciales puedan subdividirla en unidades de ejecución, cuando tal extremo se recoja en la correspondiente ficha de gestión y se cumplan todas las condiciones establecidas para ello. En esta clase de suelo se prevén las áreas de reparto (sectores de planeamiento parcial diferido) grafiadas y definidas en planos.


84

6.2. CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO.

Cuando el área de reparto coincida con una unidad de ejecución en suelo urbano, el aprovechamiento subjetivo de los titulares de terrenos será el fijado en la correspondiente ficha de planeamiento y gestión.

En la mayor parte de los casos, cuando el área de reparto quede establecida por la aplicación directa del artículo 63.2 de la LRAU, a la edificabilidad objetivamente materializable sobre cada parcela se aplicará un coeficiente reductor del aprovechamiento K = 0,9.

El aprovechamiento susceptible de apropiación o aprovechamiento subjetivo de los titulares de terrenos incluidos en suelo urbanizable será el que resulte de aplicar en su terreno el 90 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre o porcentaje aplicable según legislación vigente. En suelo urbanizable con o sin ordenación pormenorizada, el aprovechamiento tipo de cada una de las áreas de reparto se establece dividiendo el aprovechamiento objetivo total del área por la superficie de ésta incluyendo el suelo de la red primaria de dotaciones adscrito. El aprovechamiento tipo de cada unidad se recoge en su correspondiente ficha.


85

JUSTIFICACIÓN DEL APROVECHAMIENTO TIPO EN SUELO URBANIZABLE

SUELO URBANIZABLE Superfc. (m2)

Dens. (Viv/Ha)

Nº máx. Viv

Edificab Residen. (ER)

Superficie red primaria

adscrita (m2s)

Superficie Area de Reparto (m2s)

Aprovech. tipo

(m2t/m2s)

SECTOR-1 (Ampliación del Messell) 209.185 0 0 0 0,00 209.185 0,40SECTOR-7 (Ribera Alta) 225.178 25 563 56.295 16.167 241.345 0,28SECTOR-8 (Cuatro Caminos)- El Vincle 751.765 35 2.631 263.118 75.566 827.331 0,36SECTOR-9 (Amerador Oeste) 146.510 10 147 21.977 6.312 152.822 0,19SECTOR-10 (Coveta Norte) 270.197 10 270 40.530 11.640 281.837 0,19TOTALES 1.602.835 8.387 381.918 109.685 1.712.520 TOTAL RED PRIMARIA ADSCRITA A SECTORES

246.087 m2

DE PARQUE URBANO (PQL) 242.413 m2

Por acuerdo del Ayuntamiento adscribiendo al SUP-2 como condición de conexión 3.674 m2 de la Vía Parque

3.674 m2

VALOR SEMEJANTE DE LOS APROVECHAMIENTOS

a) Sectores con Ordenación Pormenorizada.

Los sectores 2, 3, 4, 5, y 6, conforman los ámbitos cuya ordenación

pormenorizada se incluye directamente en el Plan General, de conformidad con lo previsto por el artículo 18.3 de la LRAU, al tratarse de los suelos urbanizables inmediatos al urbano, que previsiblemente se desarrollarán a corto y medio plazo. Para dichos sectores es de aplicación lo dispuesto en los artículos 62.2 de la LRAU y 109.2 del Reglamento de Planeamiento, en cuanto


86

que resultan excepcionados de la regla general de delimitación de Áreas de Reparto para que tengan un aprovechamiento tipo similar o un valor urbanístico semejante.

Ello, además, por tratarse de ámbitos colindantes a suelos urbanos que

contienen distintas tipologías y edificabilidades, derivadas de diferentes implantaciones y áreas homogéneas existentes. Como puede comprobarse, no es lo mismo la ampliación del suelo urbano de Muchavista, que la ampliación del casco urbano de Campello Centro.

El Plan General plantea, por tanto, unas delimitaciones y unos

aprovechamientos en suelo urbanizable pormenorizado en función de las colindancias urbanas y, en base a la excepción normativa indicada, se posibilita que los citados sectores queden definitivamente con el Aprovechamiento Tipo que les corresponde según el cuadro anterior.

b) Sectores con Ordenación Diferida.

Al resto de sectores de suelo urbanizable, es decir, los números 1, 7, 8, 9 y 10, les es de aplicación lo previsto por el artículo 62.1 de la LRAU.

Se considera un coeficiente corrector el uso, aplicando Ku = 1 para el

uso residencial y Ku = 0,50 para el industrial. Se aplican un coeficiente corrector por tipologías (Kt). El sector 1 es de

uso predominante industrial, con una edificabilidad de 0,4. El sector 7 es de uso predominante residencial plurifamiliar con una edificabilidad de 0,3 y el sector 8 es de uso predominante residencial con una edificabilidad de 0,4, tipología adosada, manzana cerrada y ensanche. Los sectores 9 y 10 son de uso predominante residencial, con una edificabilidad de 0,2 y tipología aislada.

Los coeficientes correctores por tipología que se consideran son: Kt = 1,00. Para el sector 1, el 9 y el 10. Kt = 0,70. En el sector 7. Kt = 0,50. Para el sector 8.


87

Con ello, el aprovechamiento tipo ponderado para obtener su valor

semejante queda de la siguiente forma:

SUELO URBANIZABLE

Superf. (m2) IEB

Edific, Resid (ER)

Superf red primaria adscrita (m2s)

Superf. Area de Reparto (m2s)

Aprovech. tipo

(m2t/m2s)

Coef. Correc. por uso

Coef. Correc.

por tipología

Aprovech. Tipo

ponder. (m2t/m2s)

SECTOR-1 (Ampliación del Messell) 209.185

0,40 0 0,00 209.1850,40 0,50 1,00 0,20

SECTOR-7 (Ribera Alta) 225.178 0,30 56.295 16.167 241.345 0,28 1,00 0,70 0,20SECTOR-8 (Cuatro Caminos)-El Vincle 751.765

0,40 263.118 75.566 827.331

0,36 1,00 0,50 0,18SECTOR-9 (Amerador Oeste) 146.510

0,20 21.977 6.312 152.8220,19 1,00 1,00 0,19

SECTOR-10 (Coveta Norte) 270.197 0,20 40.530 11.640 281.837 0,19 1,00 1,00 0,19TOTALES 1.602.835 381.918 109.683 1.712.520

TOTAL RED PRIMARIA ADSCRITA A SECTORES 246.087 m2s DE PARQUE (PQL) 242.413 m2s Por acuerdo del Ayuntamiento adscribiendo al SUP-2 como condición de conexión 3.674 m2 de la Vía Parque. 3.674 m2s


88

VII.- ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL.

Dentro de la documentación exigida por el artículo 50 del Reglamento de Planeamiento se encuentra, en el apartado 1 D), la necesidad de aportar el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental, como parte integrante de la Memoria Justificativa. Como quiera que dicho Estudio tiene un volumen y contenido suficiente para operar como documento independiente y es aconsejable su diferenciación a la hora de su consulta y, además, tiene una tramitación específica, se ha optado por su elaboración diferenciada, aunque lo damos aquí por incorporado íntegramente. Ello, de conformidad con lo previsto en el apartado 2 del citado artículo 50 del Reglamento.

Igualmente, en aplicación de las determinaciones previstas en los

artículos 11.1, 30.2, 32.1 y DT 4ª-4 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, es obligatorio que el Estudio de Impacto Ambiental incorpore un Estudio de Paisaje. Dicho documento se incluye entre la documentación que se presenta para su tramitación, dando por cumplida la citada exigencia.

Tanto el Patricova, como el artículo 14.6 de la citada Ley 4/2004, exigen

la presentación de un Estudio de Inundabilidad, junto a los documentos que integran el Plan General. Por ello, se aporta dicho estudio realizado por la misma empresa que ha elaborado el Estudio de Impacto Ambiental.


89

VIII.- RESUMEN ESTADÍSTICO.

A) SUPERFICIES DE RED PRIMARIA

ASIGNACIÓN POR SECTORES DE LA RED PRIMARIAEN EL INTERIOR DE LOS SECTORES FUERA DEL SECTOR TOTAL

(m2) EN URBANIZABLE PARQUES TOTAL PARQUES VIALES TOTAL

SECTOR 1 0 0 SECTOR 2 0 0 37.833 3.674 41.507 41.507SECTOR 3 48.259 48.259 27.740 27.740 75.999SECTOR 4 0 0 7.083 7.083 7.083SECTOR 5 62.610 62.610 24.761 24.761 87.371SECTOR 6 56.803 56.803 35.311 35.311 92.114SECTOR 7 41.709 41.709 16.167 16.167 57.876SECTOR 8 50.000 50.000 75.566 75.566 125.566SECTOR 9 0 0 6.312 6.312 6.312SECTOR 10 0 0 11.640 11.640 11.640

259.381 259.381 242.413 3.674 246.087 505.468ADJUDICADO PAI 0FABRAQUER 75.365 75.365 2.682 2.682 78.047AUSIAS MARCH 0 0 ALCALDE OLCINA GINER 0 0 EN EJECUCIÓN P.P. VILLA MARCO 25.000 25.000 25.000 PENDIENTE GESTION (ADSCRITOS)

242.413 242.413 3.674 246.087

TOTAL 602.159 602.159 6.356

La gestión de los 2.682 m2s asignados por acuerdo del Ayuntamiento como condición de conexión al SUE-1 no puede entrar en el reparto de la red primaria adscrita al estar dicho sector adjudicado con anterioridad a la presente revisión. Se considera que el viario de la red primaria que atraviesa un sector será computable dentro del sector y deberá ser realizado por dicho sector.


90

SUELO URBANO ACTUACIONES INTEGRADAS EN SUELO URBANO.

En suelo urbano se incluyen algunas áreas que, por sus deficiencias de urbanización y otras causas, conviene ejecutar a través de actuaciones integradas o que ya se han adjudicado conforme al planeamiento anterior, siendo sus superficies las siguientes:

DENOMINACIÓN

UBICACIÓN

SUPERFICIE

(m2)

U.E./1

El Barranquet

129.184

U.E./2

Carretera

127.955

U.E./3

Soliguers

9.324

U.E./4

Germaníes

3.621

U.E./5

Coveta Fumá 1

82.596

U.E./6

Coveta Fumá 2

33.925

U.E./7

Venta Lanuza 1

24.301

U.E./8

Venta Lanuza 2

149.496

U.E./9

San Ramón

18.388 TOTAL 578.790


91

SUELO URBANO DIRECTO: 6.416.155 m2.

TOTAL SUELO URBANO: 6.994.945 m2.

SUELO URBANIZABLE 0

SUELO URBANIZABLE DE DESARROLLO DE PLANEAMIENTO ANTERIOR.

SUELO URBANIZABLE EN EJECUCIÓN

DENOMINACIÓN SUPERFICIE (M2)

SUE-1 VILLA MARCO 43.376 SUE-2 LAS LANZAS 52.868 SUE-3 FABRAQUER 357.532 SUE-4 MEDITERRÁNEO 25.741 SUE-5 LA MAR 66.415 SUE-6 L’AMERADOR 211.797 SUE-7 AUSIAS MARCH. 44.560 SUE-8 ALCALDE G. O. 79.241 SUE-9 LAS LOMAS 332.154 TOTAL 1.213.684


92

SECTORES DE SUELO URBANIZABLE CON ORDENACIÓN PORMENORIZADA.

SECTOR Y DENOMINACIÓN

SUPERFICIE

COMPUTABLE

ÁREA DE

REPARTO

RED PRIMARIA

ADSCRITA

Nº

VIVIENDAS

SECTOR-2 (Muchavista Sur) 415.934 454.441 41.507 1.445

SECTOR-3 (Muchavista Norte) 275.969 303.709 27.740 966 SECTOR-4 (Muchavista Centro) 70.466 77.549 7.083 247

SECTOR-5 (Río Seco) 215.540 240.301 24.761 862

SECTOR-6 (Convento-Soliguers) 491.802 527.113 35.311 1.230

TOTAL 1.469.711 1.603.113 136.402 4.750

SECTORES EN SUELO URBANIZABLE SIN ORDENACIÓN PORMENORIZADA.

SECTOR Y DENOMINACIÓN

SUPERFICIE

COMPUTABLE

ÁREA DE

REPARTO

RED

PRIMARIA

ADSCRITA

VIVIENDAS

SECTOR-1 (Ampliación del Messell) 209.185 209.185

0 0

SECTOR-7 (Ribera Alta) 225.178 241.345

16.167 563

SECTOR-8 (Cuatro Caminos –El Vincle) 751.765 827.331

75.566 2.631

SECTOR-9 (Amerador Oeste) 146.510 152.822

6.312 147

SECTOR-10 (Coveta Norte) 270.197 281.837

11.640 270

TOTALES 1.602.835 1.712.520

109.685 3.611

TOTAL SUELO URBANIZABLE: En desarrollo de Planeamiento anterior: 1.213.684 m2. Con ordenación pormenorizada en desarrollo del presente Plan: 1.466.711 m2. Sin ordenación pormenorizada en desarrollo del presente Plan: 1.602.835 m2. Superficie Red Estructural adscrita a los Sectores: 246.087 m2. TOTAL SUELO URBANIZABLE: 4.529.317 m2.


93

SUELO NO URBANIZABLE.

SUELO NO URBANIZABLE COMÚN: 11.429.187 m2. SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO: 29.415.348 m2.

TOTAL SUELO NO URBANIZABLE: 43.374.453 m2. RESUMEN DE SUPERFICIES DE LAS CLASES DE SUELO. URBANO............................ 699,49 has. URBANIZABLE....................452,93 has. NO URBANIZABLE...........4.337,45 has. TOTAL 5.489,90 has.


94

IX.- REFERENCIA A ALEGACIONES.

Durante la elaboración del Plan se han ido presentando escritos por distintas personas. Como quiera que la mayor parte de estos escritos se refieren a cuestiones concretas y no al modelo territorial elegido para el desarrollo urbanístico de El Campello y dado que es en la exposición pública del Plan General cuando procede plantear y resolver las cuestiones de ordenación pormenorizada, parece oportuno que, en los casos en que se quieran plantear de nuevo las sugerencias o su puntualización, se proceda por los interesados a interponer la correspondiente alegación durante el periodo de información pública del Plan General. Las alegaciones que sean interpuestas en la fase de información pública del Plan serán objeto de un informe específico del equipo redactor y serán consideradas por el Ayuntamiento en los términos que resulten procedentes.


95

X.- EQUIPO REDACTOR.

En la elaboración del Plan General, Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos y Estudio de Impacto Ambiental han participado, conjuntamente con los estudios de SOB ARQUITECTOS Y URBANISTAS y COTA AMBIENTAL, los profesionales siguientes: Campello García, José F. Ingeniero de Caminos. Díez Picó, María A. Socióloga. Ortuño Bernal, Juan J. Abogado. Pavía Miralles, Alfredo Geógrafo. Romeu Lamaignère, Enrique Arquitecto. Soler López, Enrique Arquitecto. Además de las personas que han prestado colaboraciones y trabajos administrativos, dibujo, información y confección de los documentos del Plan. El Campello, junio de dos mil cinco. POR EL EQUIPO REDACTOR,

ANEXO Nº 1.

JUSTIFICACIÓN DE LA RESERVA DE 10 M2 DE ZONA VERDE POR HABITANTE.

El artículo 8.1. c) de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, establece una nueva previsión de reserva de zonas verdes, en los términos siguientes:

“1. La planificación territorial y urbanística, al prever los nuevos crecimientos urbanos, deberá articular eficazmente los espacios públicos procurando una integración funcional de los municipios. A estos efectos, la planificación territorial y urbanística deberá: c) Prever zonas verdes y parques públicos en las ciudades en una proporción no inferior a diez metros cuadrados de zona verde por habitante, con relación al total de población prevista en el plan.”

Del referido precepto se desprende que, además de prever en el plan la reserva de parque público de la red primaria, se tiene que justificar y prever una reserva global de superficie para zonas verdes de 10 m2/hab., computando la población prevista en desarrollo del plan. Como se ha señalado en el apartado 4.6 de la Memoria Justificativa, la previsión que realiza el Plan General es la de 39.286 viviendas totales entre existentes y las que se construirán en ejecución del mismo, que supondrán una cifra de 117.858 habitantes potenciales. De lo que se deriva la necesidad de efectuar una reserva total de 1.178.580 m2 de suelo cuyo destino sea el de zona verde.

Como se comprueba en los cuadros que se insertan en las páginas

siguientes, la Revisión del Plan General destina 1.471.902 m2. de suelo cuyo destino es el de zona verde, incluido red primaria y secundaria. Por tanto, este Plan cumple con creces la reserva exigida por el artículo 8 de la LOTPP, ya que incluso está superada en 293.322 m2. Las superficies parciales de las zonas verdes previstas en el Plan son las siguientes:

SITUACIÓN Y ZONA SU-SUE SUP ADSCT PQL PJL SJL SALJunto S-1 UE-6 27.424 27.424Entre S-12 y FEVE Coveta Fumá 14.790 14.790Entre S-12 y FEVE Coveta Fumá 8.141 8.141Cerca cala Coveta Fumá 3.268 3.268Cerca N-332 Venta Lanuza 32.984 32.984Cerca N-332 Venta Lanuza 5.119 5.119Cerca cala UE-7 8.580 8.580Linda con FEVE UE-20-B (UE-8) 5.978 5.978Linda con FEVE UE-20-B (UE-8) 10.576 10.576Junto playa Venta Lanuza 6.356 6.356Entre playa y FEVE Venta Lanuza 8.778 8.778Entre playa y FEVE Venta Lanuza 2.067 2.067Entre playa y FEVE Venta Lanuza 10.976 10.976Junto SUE-6 Coveta Fumá 34.245 34.245Cerca puerto Coveta Fumá 1.905 1.905Cerca Playa Coveta Fumá 1.072 1.072Junto SED UE-5 7.142 7.142Junto SRD UE-5 1.265 1.265frente SRD UE-5 10.972 10.972Junto SRD UE-5 1.551 1.551Junto cauce Coveta Fumá 2.105 2.105Junto cauce Amerador 2.203 2.203Junto N-332 Amerador 4.199 4.199Junto calle interna Amerador 1.263 1.263Junto calle interna Amerador 1.390 1.390Junto calle interna Amerador 2.337 2.337Junto SRD Amerador 1.139 1.139Junto playa SUE-5 2.083 2.083Junto playa SUE-5 2.985 2.985Junto playa SUE-5 1.715 1.715Junto FEVE SUE-5 1.090 1.090Junto playa SUE-5 3.877 3.877Entre playa y FEVE SUE-5 11.527 11.527Junto playa SUE-5 3.189 3.189Entre SRD SUE-5 388 388Entre SRD SUE-5 321 321Junto FEVE PP 3.853 3.853Junto FEVE PP 3.391 3.391Junto FEVE PP 8.935 8.935Junto SID PP 4.104 4.1041ª línea Baños Reina 5.441 5.4411ª línea Baños Reina 10.335 10.3351ª línea Baños Reina 16.508 16.508Al norte de la UE UE-1 El Barranquet 1.000 1.000En el centro de la UE UE-1 El Barranquet 18.664 18.664En el centro de la UE UE-1 El Barranquet 12.021 12.021Junto SED UE-1 El Barranquet 951 951Junto PRD UE-1 El Barranquet 1.070 1.070Junto SRD Casco Urbano 4.060 4.060Frente Fuente Casco Urbano 1.355 1.355Antg. Gallo Rojo Casco Urbano 5.857 5.857Cerca PRD Casco Urbano 1.975 1.975Junto SED Casco Urbano 410 410Al Oeste N-332 Casco Urbano 3.069 3.069SUMAN 347.999 315.414 32.585 347.999

TIPOZONAS VERDES DEL PG

EN

SITUACIÓN Y ZONA SU SUP ADSCT PQL PJL SJL SALJunto Rio Seco 1 46.324 46.324Junto Rio Seco 2 169.158 169.158Junto Rio Seco 3 27.513 27.513Junto Rio Seco 4 10.861 10.861Junto Vial de Ronda Rincon de Zofra 7.106 7.106Junto Vial de Ronda Rincon de Zofra 10.820 10.820Junto Playa Rincon de Zofra 3.180 3.180Junto Playa Rincon de Zofra 3.989 3.989Junto Playa Rincon de Zofra 5.344 5.344Entre Playa y FEVE Rincon de Zofra 3.265 3.265Junto SUP-3 Muchavista Norte 2.105 2.105Junto SUP-3 Muchavista Norte 3.107 3.107Interior Las Lanzas 9.349 9.349Interior Las Lanzas 4.747 4.747Junto SRD Las Lanzas 1.201 1.201Junto SRD Las Lanzas 565 565Centro Unidad SUE-2 16.151 16.151Interior Muchavista centro 2.516 2.516Interior Muchavista centro 4.601 4.601Junto Carretera Muchavista centro 8.719 8.719Parque 1 SUE-3 75.365 75.365Parque 2 SUE-3 29.879 29.879Gran Jardín Muchavista centro 25.000 25.000Entre calles Muchavista centro 2.085 2.085Junto camino Fabraquer Muchavista centro 2.285 2.285Junto camino Fabraquer Muchavista centro 1.279 1.279Junto camino Fabraquer Muchavista centro 1.125 1.125Junto Via Parque SUE-1 9.741 9.741Junto Via Parque SUE-1 17.987 17.987

Muchavista Sur 3.850 3.850Muchavista Sur 1.049 1.049Muchavista Sur 1.279 1.279Muchavista Sur 3.927 3.927

SUMAN 261.616 253.856 315.847 57.392 141.668 565 515.472

ZONAS VERDES DEL PGEN TIPO

SITUACIÓN Y ZONA SU SUP ADSCT PQL PJL SJL SALSUP-1 20.919 20.919SUP-2 45.739 45.739SUP-3 33.839 33.839SUP-3 48.259 48.259SUP-4 7.439 7.439SUE 7 2.450 2.450SUE 7 6.711 6.711SUE 8 8.043 8.043SUE 8 15.172 15.172SUP-5 62.610 62.610SUP 5 21.639 21.639SUP-6 56.803 56.803SUP-6 20.731 20.731SUP-7 41.709 41.709SUP-7 9.007 9.007SUP-8 75.015 75.015SUP-8 50.000 50.000SUP-9 3.663 3.663SUP-10 6.755 6.755SUE 9 13.280 13.280SUE 9 31.717 31.717

BARRANCO AIGÜES 26.931 26.931SUMAN 560.581 26.931 286.312 44.504 277.615TOTAL 609.615 560.581 280.787 602.159 101.896 734.697 33.150 1.471.902

ZONAS VERDES DEL PGEN TIPO

1

ANEXO Nº 2

PREVISIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA. ESTUDIO DE

VIVIENDA

Como se ha puesto de manifiesto en la Memoria Informativa, el municipio de El Campello ha presentado una crecimiento espectacular durante los últimos diez años, duplicando la población con residencia habitual en la localidad. Este nivel de población se incrementa de manera notable durante los meses de verano y en periodos vacacionales, al tratarse de un municipio eminentemente turístico. En este crecimiento de la población ha jugado un papel fundamental los movimientos migratorios atraídos por el fuerte desarrollo terciario y la expansión del turismo, con una amplia oferta de trabajo en estos sectores vinculados al sector turístico, influyendo de manera evidente en el auge de la construcción en toda la zona. En base a este comportamiento demográfico, el municipio de El Campello se ubicaría dentro de la tipología de municipios dinámicos, como se ha señalado anteriormente, al igual que otras localidades próximas como San Juan, Mutxamel y San Vicente. Por otra parte, su cercanía a Alicante capital, le empieza a conferir un carácter de ciudad dormitorio, que está influyendo también de manera importante en el incremento poblacional y por tanto, en el crecimiento de la demanda de viviendas. ESTRUCTURA DE LA POBLACION. Como se ha señalado, el intervalo de edad que abarca desde los 25 a los 44 años es el más numeroso. Este factor unido a los otros indicadores y tasas de la estructura demográfica, Tasa de juventud, Indice de Envejecimiento y Tasa de Dependencia, nos señala que el municipio de El Campello es una localidad dinámica, con un crecimiento positivo continuado, con un potencial considerable de población en edad de trabajar, consecuencia directa del grado de juventud que presenta la población.

2

Como se ha puesto de manifiesto, el nivel de instrucción de la población en líneas generales es bueno, a pesar de contar con un porcentaje elevado de personas que han optado por abandonar los estudios o por limitarse a realizar únicamente la educación obligatoria con el fin de incorporarse inmediatamente al mercado laboral. Por otra parte, entre las actividades profesionales que requieren una mayor cualificación, el mayor número de profesionales se enmarcan dentro de grupos claramente diferenciados como agentes comerciales, abogados, médicos e ingenieros, y por tanto con un poder adquisitivo medio-alto. Cabe destacar también el hecho de que las personas con credenciales escolares de segundo y tercer nivel se concentran mayoritariamente en la mitad más joven de la población, hecho ligado directamente con una mayor expansión de la escolaridad en las últimas décadas. Tomando como base el ESTUDIO SOBRE LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA elaborado por la Direcció General d´Habitatge i Projectes Urbans de la Consellería de Territori i Habitatge de la Generalitat Valenciana, el municipio de El Campello se englobaría dentro del Area Funcional de Alicante y su Area de Influencia. En este estudio y dentro de la Evolución de la Actividad del Sector Inmobiliario y residencial en los últimos años, se analizan las variables demográficas y económicas que determinan la demanda de viviendas en los últimos años: -Renta Familiar.

En la Comundad Valenciana el crecimiento acumulado del salario medio en el periodo 1995-2002 ha sido del 29,1%, con una tasa de crecimiento anual de 3,64%. -Empleo. La tasa de ocupación ha pasado del 45,68% en el año 1990 al 50,2% en la actualidad, con un incremento importante de la tasa de empleo femenina con la progresiva incorporación de la mujer al mercado de trabajo.

3

-Evolución de la población. Según los datos del Censo de Poblaciónde 2.001, en la última década ha tenido lugar un crecimiento poblacional de un 7,42%. La previsión del crecimiento del número de hogares tiene una progresión constante. -Evolución y Composición de las Ratios de Riqueza y Endeudamiento de los Hogares. El porcentaje destinado a la adquisición de vivienda ha experimentado desde 1.993 un considerable crecimiento, estrechamente vinculado con el aumento de los precios de la vivienda. -Evolución del Tipo de Interes. La reducción de los tipos de interés ha sido constante desde 1.990, lo que ha supuesto una mayor facilidad para la adquisición de la vivienda. Desde principios de 2.003 el Euroibor se ha mantenido por debajo del 2.5%, frente al 15,27% de 1.990, y por lo tanto, ha tenido considerables efectos en los indicadores que miden el esfuerzo familiar para la adquisición de la vivienda. -Crecimiento Económico y Mejora de las Expectativas. La evolución del crecimiento económico en la CV determina la evolución del sector de la construcción. A su vez, la construcción de viviendas se convierte en motor de la economía. Desde 1995, la tasa de crecimiento acumulada del PIB en la CV es del 28,13%, con una tasa media anual del periodo de 4,22%.

4

-Evolución de la Actividad Productiva en el Sector. El incremento del número de viviendas en el actual periodo de expansión que arranca en 1998, tiene como una de las causas relevantes, la demanda de segunda residencia o demanda de inversión, que según estimaciones recientes se considera ligeramente por encima del demanda de vivienda principal. La vivienda protegida representaba, durante la primera mitad de dicho periodo, cuando todavía eran visibles los efectos de la crisis inmobiliaria de 1992, un 31,13% de las viviendas visadas por el Colegio de Arquitectos, alcanzando el 44% en el periodo de 1994 y 1995. Desde 1998, a pesar de que los valores absolutos aumentan, la relevancia de la vivienda protegida en la CV disminuye de manera ostensible, representando en el año 2002, el 10% del total. -Evolución de los Precios de la Vivienda. A lo largo del periodo 1992-2002, los precios en la Comunidad Valenciana han experimentado una tendencia alcista, especialmente a partir de 1999. Entre 1986 y 1991, el precio de la vivienda se duplicó en pesetas corrientes. A partir de ese año los precios de la vivienda presentaron crecimientos negativos hasta 1995 debido a la crisis económica e inmobiliaria. A partir de 1996 vuelve a crecer, de forma moderada entre 1997 y 1999, disparándose hasta llegar a una media del 17% de incremento anual en 2000-2003. -Accesibilidad a la Vivienda. La demanda efectiva depende basicamente de tres variables: precio de la vivienda, renta disponible de los hogares y situación del mercado hipotecario. El índice de esfuerzo, es decir, el % de la renta familiar disponible mensual para hacer frente a la hipoteca se sitúa actualmente en la CV, en el 42%.

5

El índice de capacidad, el número de años necesarios para adquirir una vivienda si se destina completamente la renta disponible, alcanza el valor de 5,83 en la CV. La capacidad de compra añadida a consecuencia de la sistemática reducción de los tipos de interés y del alargamiento de los plazos hipotecarios, ha sido absorbido por el incremento del precio de la vivenda.

COYUNTURA ECONOMICA PREVISTA Según el estudio de referencia, los expertos consultados del sector, estiman que en el análisis de la evolución del mercado inmobiliario en la Comunidad Valenciana, es conveniente introducir algunas consideraciones sobre la probabilidad de que se produzcan a medio plazo cambios. Para el municipio de El Campello, con un elevado número de residentes extranjeros, un factor importante que podría influir de forma notable en el mercado de la vivienda, sería la disminución de la adquisición de viviendas por parte de residentes en otros países comunitarios, además de otros factores como la evolución de los tipos de interés en la Unión Europea. Según los expertos, la evolución previsible de algunas variables del sector, como se recoge en el Documento elaborado por la Dirección General de Vivienda,se apuntan en: -En 2.006 se iniciarán 50.000 nuevas viviendas en la C.V. -El tipo de interés en España será del 3,75% en 2006.

-El número de hogares en 2.006 habrá aumentado en un 10% respecto a 2001.

-De aquí a 2006 el precio medio de la vivienda aumentará como media un 9% anual.

-De aquí a 2006 el precio medio de la vivienda turística aumentará como media un 12% anual.

6

-Un 30% de las viviendas que se terminen en 2006 se destinarán a segunda residencia.

Con estos datos, y si el comportamiento a medio plazo de las variables se ajusta a la predicción que el citado estudio sugiere, las expectativas del mercado inmobiliario valenciano son positivas. Por tanto, las conclusiones que apuntan los expertos y que se recogen en el estudio antes citado son: -Aumento de la demanda de vivienda a precios (y tasa de esfuerzo) asequibles, durante los próximos años. -Mayor demanda potencial revelada con la incorporación al mercado laboral de jóvenes, inmigrantes y mujeres, si aumenta la economía española sus tasas de productividad. Para que dicha demanda sea satisfecha, será necesaria una moderación de los precios, y la adopción de medidas por parte de la Generalitat Valenciana. Por otra parte también apuntan a problemas que ya están presentes en la actualidad: -Accesibilidad para la población comprendida entre 18 y 35 años. -El previsible crecimiento de la inmigración, con difícil acceso a la vivienda al estar los precios lejos de su capacidad adquisitiva. Además, cabe señalar el repunte de la tasa de esfuerzo y el incremento del endeudamiento familiar. Con el Estudio de Proyección de la Población realizado anteriormente, el ritmo de crecimiento de El Campello seguirá la tónica dominante en los últimos años. Con la previsiones de crecimiento recogidas en el Plan General, el número de viviendas a desarrollar en los diferentes sectores urbanizables delimitados en el mismo, serían:

7

SUELO URBANIZABLE SUPERF.

(m2) Densidad (Viv/Ha)

Nº máx. Viv

VPO (%)

Viv VPO

SECTOR-1 (Ampliación del Messell) 209,185 0 0 0.00 0

SECTOR-2 (Muchavista Sur) 420,237 35 1,471 10.00 147

SECTOR-3 (Muchavista Norte) 275,969 35 966 10.00 97

SECTOR-4 Muchavista "Centro") 70,466 35 247 10.00 25

SECTOR-5 (Río Seco) 215,540 40 862 20.00 172

SECTOR-6 (Convento-Soliguers) 491,802 25 1,230 20.00 246

SECTOR-7 (Ribera Alta) 225,178 25 563 30.00 169

SECTOR-8 (Cuatro Caminos)- El Vincle 751,765 35 2,631 30.00 789

SECTOR-9 (Amerador Oeste) 146,510 10 147 10.00 15

SECTOR-10 (Coveta Norte) 270,197 10 270 10.00 27

TOTALES 3,076,849 8,387 1.686 Dentro de estos sectores se ha previsto la construcción de 1.686 viviendas destinadas a la V.P.O., con objeto de satisfacer la demanda de viviendas para las rentas más bajas, cuyo poder adquisitivo no permite el acceso a una vivienda en el mercado libre, ya que al tratarse de un municipio eminentemente turístico, los precios de la vivienda son altos. Con las viviendas de Protección Oficial previstas, se cubren ampliamente las necesidades de la población. Estas viviendas se han ubicado en los diferentes sectores, con objeto de repartirlas por todo el municipio, evitando así la aparición de barrios demasiado homogéneos. El Campello, junio de 2.005.

memoria justificativa pgou el campello · ayuntamiento de las cuestiones que con mayor relevancia...

Documents