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MARZO DE 2016
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TODO EN BENEFICIO DEL CLIENTE
Ya estamos de lleno dentro del año 2016, con tres meses transcurridos y el trimestre acabado. Las semanas y los meses pasan volando y casi sin darnos cuenta. Sobre todo cuando estamos concentrados con llevar a cabo el trabajo día a día y disfrutas de ello.
Como anuncié el pasado mes el desempeño de mi labor como profesor para la elaboración de un compendio jurídico a nivel nacional supone un reto profesional, pero que estoy comprobando que repercute en el beneficio de mis clientes. La formación en esta profesión es totalmente imprescindible, y si durante su transcurso puedo ayudar a crear una obra para otros profesionales, pues mucho mejor. Mi colaboración en dicha obra supone nuevas nominaciones a premios a nivel nacional, como es mi inclusión como candidato a los premios Economist&Jurist de excelencia profesional. Realmente no doy ninguna importancia a ello, sino que creo que supone un reconocimiento al trabajo (duro) que implica toda mi labor. Además, y por eso lo indico, de cara a mis clientes supongo que suponga un orgullo de los mismos de estar con un profesional reconocido entre su gremio. La nominación en sí hace especial ilusión por una razón. Sé que es imposible la concesión del premio a mi persona, con un despacho con poca repercusión y de una localidad con poco renombre como Palencia. Se entrega a compañeros de grandes despachos de la capital o ciudades grandes, con sedes en el extranjero. No obstante, uno de los requisitos generales para la inclusión como candidato es disponer de una experiencia de 10 años en el ejercicio profesional. Yo no tengo esos 10 años de experiencia, sin embargo, en supuestos excepcionales y por tratarse de profesionales de reconocido prestigio (como se indica por ellos) se puede burlar dicho requisito. Eso es lo que realmente valoro personalmente, que los compañeros de profesión me reconozcan de esa forma.
Por tanto, mis clientes cuentan con un profesional de reconocido prestigio en su defensa que se deja (como ha hecho siempre) toda la piel en defender de la mejor forma posible. Y quizás eso no lo puedan decir los clientes de los grandes despachos del todo punto impersonales que redunda (a mi juicio) en perjuicio en la defensa y en los resultados.
SUMARIO
Reclamaciones por suministros y servicios. El proceso monitorio
Contrato de arrendamiento. Desahucio y reclamación de rentas
Valoración de los daños en accidentes de tráfico
Cláusulas suelo en supuestos de subrogación
Lexnet: Teoría vs. Realidad
El delito de alzamiento de bienes
Combatir multas de velocidad
Whatsapp en el ordenador
Responsabilidad por vicios en la construcción
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RECLAMACIONES POR SUMINISTROS Y SERVICIOS. EL PROCESO MONITORIO
Una práctica muy extendida
por parte de las grandes compañías de
suministros y servicios (compañías
eléctricas, telefónicas, tarjetas
bancarias, televisión, etc.) es la
reclamación judicial de forma
unilateral de importes no contratados
y en muchas ocasiones ni tan siquiera
prestados.
Sin embargo, dada cuenta del
"temor" a acudir al Juzgado y en
muchas ocasiones que se trata de
importes asumibles, los consumidores
optan por pagar dichos importes. Lo
cierto es que cuando se cuenta con el
correcto asesoramiento jurídico, la
gran mayoría de dichas reclamaciones
no prosperan. Aun así, sigue siendo
mucha más la gente que paga con un
claro enriquecimiento injusto de
dichas compañías.
En el día de ayer he recibido una
sentencia totalmente favorable por
una cuestión de este tipo. En concreto
una reclamación de una compañía
eléctrica que con una simple factura
emitida por él reclamaba la cantidad
de 2.900 Euros en luz. Ante tal
importe, el consumidor sí que acudió
a mis servicios pues era mucha
cantidad y justificaba el luchar en el
Juzgado y contratar a un abogado
(que a la postre voy a ser pagado por
la parte contraria). Pero estas
reclamaciones en ocasiones
igualmente injustificadas no superan
los 200/300 Euros y se opta por
pagar en vez de acudir a un abogado.
El proceso utilizado para este tipo
de reclamaciones siempre suele ser el
mismo. Se trata del procedimiento
monitorio (arts. 812 y ss. LEC). Dicho
procedimiento, que puede ser
utilizado por cualquiera que pretenda
una reclamación económica cuenta
con una serie de ventajas. El proceso
es el siguiente:
Se debe presentar una
demanda (sin necesidad de
abogado ni procurador si la
reclamación es inferior a 2.000
Euros, aunque no es aconsejable)
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que en teoría debe limitarse a
disponer de documentos de los
que en el tráfico habitual
acreditan las deudas. Dichos
documentos pueden ser albaranes
firmados por el deudor o por
facturas emitidas por la
contraprestación percibida. A
pesar de que ese es el único
requisito, lo cierto es que un
profesional presentará también
todos los documentos que
sustentan la veracidad de la
reclamación. Es por este motivo
por el que es aconsejable contar
con un profesional. Y es aquí
donde las compañías suelen
fallar, pues no disponen de
documentos que acrediten
facturas irreales. No disponen de
justificantes de suministros o
servicios prestados y en muchas
ocasiones, por no existir, no
disponen ni tan siquiera de
contratos. Es el caso de las
habituales reclamaciones por
permanencias telefónicas.
Presentada la demanda, si
cumple con la documentación
que acredite la deuda se
requiera al deudor por un
plazo de 20 días para que
pague o se oponga. A partir
de aquí, existen varias
posibilidades:
o El deudor paga. Se acaba la
cuestión. Es lo que suele
ocurrir con la gran mayoría
de las reclamaciones de
compañías grandes por
propio desconocimiento del
procedimiento por quien
recibe la reclamación.
o El deudor presenta
oposición. Si se formula
oposición se cita a un juicio,
que seguirá un trámite u
otro en función de si la
reclamación supera los
6.000 Euros o no. De no
superar 6.000 Euros se
pedirá al reclamante que
conteste por escrito y si
alguno de las partes solicita
celebración de vista se citará
a la misma, en caso
contrario directamente se
dictará sentencia. De
superar los 6.000 Euros,
nos encontraremos ante los
trámites del juicio ordinario,
emplazando al acreedor
para que presente una
demanda de este tipo. De no
presentar la demanda se le
condenará en las costas
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causadas. En caso de que la
reclamación supere los
2.000 Euros será preciso
tener abogado y procurador.
o El deudor ni paga ni
presentada oposición. Es el
supuesto más extendido. En
multitud de ocasiones en
este tipo de procedimiento
el deudor no hace nada
formal ante el juzgado, en
muchas ocasiones llama al
propio acreedor con la
promesa de pago pero no
realiza nada formal ante el
juzgado. En este caso
directamente se despacha
ejecución. Este despacho de
ejecución consiste en el
procedimiento destinado al
cobro de la deuda mediante
los embargos
correspondientes. Es el
procedimiento de apremio.
Como se puede ver se trata de un
procedimiento que goza inicialmente
de bastante rapidez. Suele ser
conveniente su utilización en algunos
supuestos de reclamaciones de
morosos e impagos (por eso ya he
hablado de él en otras ocasiones). Sin
embargo, quería destacar esta otra
perspectiva de la que en muchos casos
abusan las grandes compañías.
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CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
RECLAMACIÓN DE RENTAS
Y DESAHUCIO
Uno de los contratos más
conocidos es el contrato de
arrendamiento. Además es bastante
extendido su uso, sin embargo, no se
tiene mucho conocimiento de su
contenido en muchas ocasiones.
Además, supone una connotación
psicológica importante, pues el
contrato, por su propia definición
supone la utilización de un bien por
un individuo diferente a su
propietario. Existiendo el temor,
habitualmente más infundado que
real, a que en caso de ejercicio de los
derechos por parte del arrendador (el
dueño) el arrendatario va a provocar
daños en la cosa.
La práctica demuestra que no
es real dicho temor, entre otras cosas
porque existen acciones (incluso
penales) si se han realizado daños en
la cosa.Me voy a centrar en el
arrendamiento de inmuebles, por ser
el tema más habitual y de una forma
muy por encima, destacando las
cuestiones básicas de la reclamación
de rentas y desahucio.
La primera cuestión que quiero
destacar es que se pueden reclamar
las rentas indebidas sin necesidad de
ejercitar la acción de desahucio. Es
decir, si hay un arrendatario que no
paga la renta, su reclamación se puede
hacer sin necesidad de instar el
desahucio. En este caso el
procedimiento a seguir será el Juicio
Verbal (siempre en esta materia que
hablo será un juicio verbal según el
art. 250.1.1ª LEC) con una
reclamación de cantidad y una vez
obtenido el fallo de la sentencia
condenatorio, en caso de falta de pago
voluntario se podrá acudir al proceso
de ejecución.
Sin embargo, el proceso más
común por cuestiones obvias es el
procedimiento de desahucio por falta
de pago de rentas. El desahucio se
puede iniciar por concurrir cualquier
supuesto que ponga fin al contrato de
arrendamiento (transcurso del plazo,
incumplimiento de obligaciones) y
por supuesto por impago de las
rentas. Supone un incumplimiento de
uno de los fundamentos esenciales del
contrato. La fundamentación básica
de un arrendamiento consiste en dejar
el dueño la utilización de la cosa a un
tercero a cambio de un precio, que
consiste en la renta. Si no se abona la
renta, decae gran parte de la razón del
contrato si no toda.
El procedimiento de
desahucio está previsto en la Ley
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como un proceso especial, de ahí
que con independencia de la
cuantía se tramite como el juicio
verbal con especialidades, para
que vaya lo más rápido posible y
la finca pueda estar cuanto antes
en posesión del dueño.
La acción de desahucio la
puede ejercitar tanto el dueño como el
usufructuario o cualquier otra
persona con derecho a poseer la finca.
Pudiéndose ejercitar la acción por
cualquiera de los comuneros en caso
de comunidades de
bienes como pudiera
ser el caso de una
comunidad
hereditaria sobre un
bien de la herencia.
Siempre que no
exista oposición
expresa de la mayoría (SAP Lleida de
14-09-2004).
Para la acción corresponderá
siempre al Juzgado de Primera
Instancia de la localidad en la que
radique el inmueble sin ningún tipo
de excepción (Art. 52.1.7º LEC).
He dicho antes que se trata de un
juicio verbal con especialidades, una
de ellas es que se debe hacer mención
expresa a la posibilidad de enervar la
acción (art. 439.3 LEC). La
enervación de la acción consiste
en la facultad o derecho del
arrendatario de poder evitar el
desahucio poniéndose al día de las
rentas indebidas (art. 22.4 LEC). En
ese supuesto, que el arrendatario
pague todo de golpe ante el Juzgado,
no podría ejercitarse el desahucio. En
todo caso, correrá con los gastos y
costas procesales ocasionadas.La
enervación no puede efectuarse más
que en una ocasión. Enervado una vez
el desahucio ya no se puede volver a
ejercitar. Tampoco cabe si se ha
requerido de pago de
forma fehaciente con
al menos dos meses
de antelación a la
presentación de la
demanda y
apercibiendo de las
consecuencias del
impago, entre otras la posibilidad de
no poder ejercitar la enervación.
También puede el arrendador
en su demanda hacer expresa
mención a la condonación de la
deuda en caso de que el arrendatario
deje libre el inmueble. Producido el
desalojo voluntario puede condonarse
parte de la deuda o toda ella si se
efectúa en el plazo que se indique.
Plazo que no podrá ser inferior a un
mes desde la notificación de la
demanda. En la práctica no es muy
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extendida esta práctica por lo ineficaz
que resulta la misma.
Si presentada la demanda y
emplazado el demandado en 10
días, éste no comparece al juicio,
se declarará el desahucio sin
necesidad de más trámites.
En caso de comparecer, el
arrendatario tiene limitada su
posibilidad de alegación y práctica de
prueba a acreditar el pago o
circunstancias relativas a la
procedencia de la enervación. Es
decir, se limita a que pueda acreditar
que ha pagado o que puede enevar la
acción pagando. Además se podría
añadir que sí podrá efectuar
alegaciones meramente procesales de
errores en el procedimiento.
Para concluir indicar que la
Sentencia dictada es susceptible de
ser recurrida en apelación, pero con la
particularidad de que para la
admisión de dicho recurso deben
haberse satisfecho las rentas vencidas.
En caso de no consignar o pagar el
importe adeudado, el recurso ni tan
siquiera será admitido. De esta forma
se evita el uso del recurso para
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VALORACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACCIDENTES DE TRÁFICO
La Ley 35/2015 de reforma del
sistema de valoración de los daños y
perjuicios causados a las personas en
accidentes de circulación ha supuesto
en cambio en muchos de los aspectos
previos relativos a los accidentes de
tráfico.
Dado que se trata de una
cuestión bastante casuística, en la que
existen muchos factores variables a
determinar, únicamente me voy a
referir a un supuesto muy concreto y
que es el más extendido por su
frecuencia. Me refiero a la valoración
de lo que comúnmente se conoce
como días de baja. El importe a
percibir tras un accidente en función
de los días.
Con la regulación anterior,
existían tres tipos de días a la hora de
indemnizar:
Días de hospitalización. Está claro
que se refiere a los días en los que
se había estado ingresado en un
centro hospitalario.
Días impeditivos. Hacía
referencia a los días en los que se
estaba de baja, pues impedían
para las labores habituales.
Lógicamente no se exigía contrato
sino estar imposibilitado para las
labores habituales.
Días no impeditivos. Lesiones que
no impedían la actividad habitual
pero suponían limitaciones.
Actualmente, tras la promulgación de
la nueva normativa, en vigor para los
accidentes que se produzcan tras el
01-01-2016, ha cambiado esa
distinción clásica. En los artículos 134
y siguientes se establecen las
siguientes indemnizaciones (con
remisión a la tabla 3 del anexo a la
ley):
Días con perjuicio muy grave
(Art. 138.2): El lesionado pierde
temporalmente su autonomía
personal para realizar la casi
totalidad de actividades
esenciales de la vida ordinaria. El
ingreso en la UCI constituye este
tipo de perjuicio.
Días con perjuicio grave (Art.
138.3): Se pierde temporalmente
la autonomía para realizar una
parte relevante de las actividades
esenciales de la vida ordinaria. La
estancia hospitalaria constituye
este grado, según se ejemplifica
de forma específica en este
artículo. Antiguo día de estancia
hospitalaria.
Días con perjuicio moderado
(Art. 138.4): Pérdida temporal de
la posibilidad de llevara a cabo
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una parte relevante de actividades
específicas de desarrollo personal.
Antiguo día impeditivo.
Días con perjuicio básico
(Art. 136): Perjuicio común que se
padece por sufrir una lesión que
afecte al desarrollo de la vida
ordinaria desde el acaecimiento
del siniestro hasta la finalización
por curación o estabilización por
secuela. Antiguo día no
impeditivo.
No puede existir duplicidad de
perjuicios en un mismo día,
computándose por días completos,
incluyéndose en la valoración de los
perjuicios moderado, grave y muy
grave el importe correspondiente a
perjuicio básico.
Además, desde que concurran
los requisitos para la indemnización
por perjuicio básico se incluirán los
costes de movilidad del
lesionado y costes de familiares
en desplazamientos para su
atención si su situación lo requiere
por razones médicas. Incluso para el
supuesto de necesitar cuidados los
menores o dependientes del
lesionado.
La valoración incluye los daños
morales y se podrán reclamar los
gastos de asistencia sanitaria,
prótesis y productos de apoyo
con prescripción facultativa (art.
141), pudiendo satisfacer tales
importes las aseguradores
directamente con la suscripción de
convenios con centros sanitarios.
Igualmente se recoge de forma
específica la posibilidad de
reclamación por los perjuicios
causados por intervenciones
quirúrgicas de forma paralela a
la indemnización que
corresponda con el día. Fijándose
una horquilla para valorar tales
intervenciones en función del tipo,
duración, riesgo, etc.
Finalmente también podrá
reclamarse, conforme a la
normativa general prevista en el
Código Civil (y de la que no se podría
separar a mi juicio en cualquier caso)
el lucro cesante, o las pérdidas
que el estado del lesionado
ocasiones de forma particular
(Art. 143). Incluso cabrá la
reclamación en los supuestos de
dedicación exclusiva a las tareas del
hogar. Sin embargo, no será
compatible reclamar los gastos por tal
concepto en caso de reclamación del
coste de su sustitución, como es
lógico.
La nueva regulación no supone
excesivo cambio en lo anteriormente
existente, y sobre todo la aplicación de
los Juzgados existente. Siendo las
novedades la inclusión de los días con
perjuicio muy grave. Anteriormente se
correspondería con un día de estancia
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hospitalaria normal. Aunque ya
existían sentencias que matizaban lo
anterior.
También se incluye una
indemnización específica por haber
sufrido una intervención quirúrgica o
varias. Algo anteriormente no previsto
y que no era susceptible de
reclamación.
Respecto a conceptos como
desplazamientos, prótesis o el lucro
cesante, si bien se venía concediendo,
no se recogía una previsión tan
pormenorizada. Mucho menos en
supuestos de personas dedicadas a las
tareas del hogar, cuyo lucro cesante
no podía ser reclamado al carecer de
ingresos y consecuencia pérdidas
evaluables.
Finalmente, la concreta
valoración se recoge en la tabla 3
del anexo, y para el año 2016 se
corresponde con los importes
destacados al final según la
propia notificación en el BOE.
La normativa también regula el
importe a indemnizar en supuestos de
muerte, a favor del cónyuge viudo, de
los hijos, de allegados, etc., sin
embargo, se trata de una cuestión
muy variable pues depende de la
edad, de los ingresos, etc. Señalar que
el importe "básico" a favor del
cónyuge por la muerte del otro menor
de 67 años y menos de 15 años de
convivencia es de 90.000 Euros a
título de ejemplo, pero que puede
variar. Para estas cuestiones así como
para lesiones con secuelas es preciso
en examen individualizado que no
permite generalizar. Sin perjuicio de
lo cual, dejo el enlace de la norma
cuyos anexos contienen las variables
para la indemnización
correspondiente:
LEY 35/2015 de reforma del sistema para la
valoración de los daños y perjuicios causados a
las personas en accidentes de circulación
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CLÁUSULA SUELO EN
SUPUESTOS DE
SUBROGACIÓN
A lo que voy a hacer referencia
no es a todos los supuestos de
subrogación en una hipoteca que
contenga cláusula suelo, sino a los
más conflictivos al respecto o que más
discusión y batalla han ocasionado en
los Juzgados por parte de las
entidades bancarias. Se trata de los
supuestos de subrogación sin
intervención de la entidad en la firma
de la escritura.
En las épocas de bonanza
económica y de la burbuja
inmobiliaria, no era infrecuente
encontrar préstamos hipotecarios
concedidos a promotores y
constructores en los que tenían de
forma preconcedida la venta del
inmueble y subrogación en la hipoteca
con independencia del comprador. La
entidad bancaria se limitaba a
computar que en caso de impago la
vivienda se habría revalorizado y la
ejecución hipotecaria le saldría muy
rentable (de ahí lo que ocurrió
después con el tema de los desahucios
y demás). En estos supuestos, no era
preciso que la entidad bancaria
acudiera ni tan siquiera al notario, al
estar preconcedido el préstamo. Se la
informaba por el promotor o los
compradores del cambio, cambiaba
los recibos y listo.
Pues bien, en la escritura de
préstamo hipotecario original, existen
casos en los que se introdujo la
famosa cláusula suelo. Claro, al
promotor, que habitualmente
disponía de una carencia y realmente
no iba a ser el obligado al pago, le
daba igual. Y lo cierto es que en las
épocas de bonanza tampoco iba a ser
aplicable. Pero en estos casos, se
dictaron en su momento sentencias
dando la razón a las entidades, y
tornando la responsabilidad de
informarse a los compradores. Claro
está lo ilógico de las mismas y lo
contrario a los criterios generales del
Tribunal Supremo, razón por la cual,
me permito recopilar los
razonamientos esgrimidos para dar la
vuelta a las alegaciones de los bancos,
con motivo de la redacción de una
demanda sobre este tema.
Para ello me baso en la
Sentencia de la Audiencia Provincial
de Pontevedra (Sección 1º), de 5 de
febrero de 2015 (Rollo de Apelación
Civil 684/2014), que resuelve
expresamente y de forma muy
pormenorizada tal cuestión, y declara
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la nulidad de la cláusula suelo; y ello
por las siguientes razones, que
enumera:
1º. La subrogación del tercero en la
posición del promotor prestatario
implica una novación subjetiva pasiva
que exige el consentimiento del
acreedor, que puede ser previo,
simultáneo o posterior, expreso o
tácito, pero lo exige para que tenga
efectos liberatorios para el primitivo
deudor (art. 1.205 CC). Es claro, pues,
que su voluntad condiciona la validez
y eficacia de la subrogación y, por
tanto, no puede sostenerse que
está al margen de la operación
sino que como acreedora es
parte esencial de la misma y, en
tal condición, puede y debe respetar
las prescripciones legales, entre las
que se encuentra el deber de
información, sin que pueda eludir la
norma mediante autorizaciones
genéricas e indeterminadas –
frecuentes en un contexto de
crecimiento de precios como el que
precedió al estallido de la burbuja
inmobiliaria - a las subrogaciones
derivadas de las ventas que pueda
hacer el promotor a terceros.
2º. La entidad prestamista es la que
diseñó, redactó e introdujo en el
contrato de préstamo al promotor las
cláusulas que estimó conveniente, y
entre ellas la cláusula suelo, por lo
que es responsable en todo caso de
que tanto en la escritura matriz, como
en la de subrogación hipotecaria se
asegure ese doble control de
transparencia, de inclusión y
comprensibilidad real, sin que su
ausencia en el momento de la firma de
la escritura de subrogación pueda
enervar el derecho del deudor a
recibir la información necesaria para
decidir su aceptación.
3º. La entidad prestamista es la que se
beneficia por la inclusión de la
cláusula suelo en el contrato de
préstamo, y no solo porque le protege
contra el riesgo de que el tipo de
interés descienda por debajo de un
tipo mínimo que garantice la
cobertura de determinados costes,
como alega la Banca, ni tan siquiera
para asegurarse una rentabilidad o
beneficio económico mínimo, como
afirma la citada SAP de Pontevedra -
cobertura de costes y beneficio
mínimo que ya estarían asegurados
por el diferencial respecto al tipo de
referencia, como el Euribor, que es el
tipo al que se financia la Banca -, sino
multiplicándolo exponencialmente
con cada bajada de ese tipo de
referencia, al aumentar la diferencia
entre el tipo al que se financia la
entidad prestamista, y el que percibe
como consecuencia del suelo del
prestatario.
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Hay que recordar en este punto que,
como señalaba la STS 241/2013 (p.
224), “Lo elevado del suelo hacía
previsible para el prestamista que las
oscilaciones a la baja del índice de
referencia no repercutirían de forma
sensible en el coste del préstamo -
recordemos que el BE indica que
"estas cláusulas se calculaban para
que no implicasen cambios
significativos en dichas cuotas" -, de
forma que el contrato de préstamo,
teóricamente a interés variable, se
convierte en préstamo a interés fijo
variable exclusivamente al alza.”
4º. La entidad financiera debe
responder por el promotor-vendedor
que no cumple con el deber legal de
informar sobre las condiciones del
préstamo, sea por responsabilidad
propia ex art.1.902 CC, por recaer
sobre ella un deber de cuidado como
es la obligación de información legal y
reglamentariamente impuesta, sea
por responsabilidad por hecho ajeno
ex artículo 1.903 CC, si es que se
entiende que se ha reservado una
cierta función de vigilancia y control
del cumplimiento del deber de
información que hace recaer sobre el
promotor, y de la que no se puede
desvincular completamente, como su
fuera un tercero ajeno al préstamo.
5º. La actividad de concesión de
créditos o préstamos requiere de una
formación especializada que solo
están en condiciones de ofrecer las
entidades de crédito, no los
promotores ni constructores, siendo
una exigencia legal–art. 9.1 de la
Directiva 2014/17/UE del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 4 de
febrero de 2014 – que el personal de
dichas entidades de crédito
mantengan “un nivel adecuado de
conocimientos y competencia en
relación con la elaboración, la oferta o
la concesión de contratos de
crédito…”, como medio de garantizar
un nivel adecuado de información al
consumidor, a través de toda la
operatoria precontractual y
contractual, y así la transparencia;
dicha obligación de formación no pesa
sobre el personal comercializador de
constructoras y promotoras, cuyo
único interés es, además, vender sus
inmuebles.
6º. La transmisión del deber de
informar desde la entidad de crédito
al promotor permitiría a aquélla
eludir el cumplimiento de las
obligaciones impuestas para la
protección de consumidores y,
consecuentemente, su
responsabilidad en el
incumplimiento, abriendo la puerta a
fraudes de ley, al facilitar la elusión de
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la normativa reguladora por quien
continua siendo la prestamista,
diseñadora y beneficiaria de esa
cláusula suelo, lo que…
7º. Compromete la consecución de los
objetivos de protección del
consumidor que persigue la Directiva
1993/13/CEE del Consejo, de 5 de
abril, sobre cláusulas abusivas en
contratos celebrados con
consumidores, en relación con la
LGCG y la LGDCU.
Se puede añadir, aunque
no se recoja en la
Sentencia indicada, que
no se entiende como el
promotor puede ofrecer
una “información
personalizada” como la
que prevé el art.19.3 de la
Orden EHA/2899/2011, para dar
respuesta a la necesidad
individualizada de crédito, a la que se
refiere el artículo 22 de la misma
Orden, a los potenciales clientes que
se van a subrogar, puesto que es una
información que solo está en
condiciones de proporcionar la
entidad financiera titular del
préstamo matriz que devendrá titular
de los préstamos subrogados, y, o bien
se está eludiendo la norma al atribuir
a quien es claro que no puede dar esa
información (el constructor o
promotor), o bien se está dejando
desprovisto de contenido dicha
obligación de dar una “información
personalizada”, si ésta se hace
coincidir con la información
precontractual general a que se refiere
el artículo 21.
Para finalizar indicar que no es
obligatorio que la entidad bancaria
acuda al notario a firmar, podrá
autorizar genéricamente la
subrogación, estar presente o no, pero
su consentimiento es un requisito
ineludible para que se
produzca tal cambio en la
figura del deudor y la
válida subrogación
hipotecaria, por lo que en
ningún caso el
ejercicio de dicha
facultad le libera de
las obligaciones que derivan del
desarrollo de su actividad en
materia de concesión de créditos
y préstamos, siendo de plena
aplicación el doble control de
transparencia en materia de cláusulas
abusivas previsto por la STS 241/2013
de 9 de mayo. Llegando a la
conclusión indicada al principio, que a
estos supuestos también les es de
aplicación la doctrina del Tribunal
Supremo respecto a las cláusulas
suelo y su nulidad.
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Las entidades bancarias únicamente
miran por su propio interés y
beneficio, por lo que no dudes en
reclamar si tienes cláusula suelo,
obtendrás un dinero (que es tuyo por
haber pagado de más) y además un
ahorro futuro.
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Si algo se pone de manifiesto en la vida es que los problemas existen, pero la mejor manera de evitarlos o solventarlos es estar preparado. Y como dice un buen dicho castellano, "más vale prevenir que curar".
Pues bien, dentro de la labor profesional de un abogado (un buen abogado), está el correcto asesoramiento para evitar los problemas o conflictos que puedan existir. La experiencia indica que cuando se acude a un profesional legal, la mayoría de los problemas ya se han producido, y no queda otra solución que la lucha en los tribunales.
Con el fin de evitar esos conflictos, que suponen grandes gastos, un correcto asesoramiento jurídico periódico y continúo, además de evitar conflictos supone un gran ahorro.
De igual manera que disponemos de seguros para minimizar los problemas que puedan surgir, o nos hacemos revisiones médicas para evitar problemas, existe el asesoramiento jurídico. En muchos casos existen dudas legales, bien sea al recibir una multa o al acudir a una junta de propietarios, que no son respondidas por no pagar una consulta a un abogado. Acabando consultando en Internet donde las indicaciones que se dan puede que ya no estén ni tan siquiera vigentes por un cambio legislativo.
No se quede con las dudas jurídicas o pierda derecho y contacto conmigo para explicarle los beneficios que supone contar con un buen asesoramiento jurídico.
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LEXNET: TEORÍA VS. REALIDAD
Hoy (por el 22-03-2016) no lo
he podido soportar más. Quienes me
conocen saben que la paciencia es una
de las cosas que procuro conservar al
máximo. Pero hay momentos que
claman al cielo y se acabó.
Recientemente estoy bastante
atareado en diversas tareas del
despacho y de la designación como
profesor para el Instituto Superior de
Derecho y Economía. Además de
ineludibles compromisos paternales
de fecha reciente que hacen que el
tiempo del que dispongo deba ser
empleado con suma eficacia.
Por esa razón, cuando tardo
más de 3 horas en enviar un escrito
vía Lexnet, tras continuos errores de
difícil justificación, 3 horas que me
privan de trabajar y de poder disponer
de tiempo, es hora de explotar aunque
sea por medio de este artículo.
En primer lugar, debo explicar
qué es Lexnet y en qué consiste. Se
trata de una cuestión bastante fácil de
responder. El sistema Lexnet no es
más que un sistema de correo con la
Administración de Justicia para
enviar y recibir escritos online de
forma segura. Desde el 01-01-2016 es
obligatorio para los profesionales que
trabajamos con la Administración de
Justicia realizar todos los trámites
desde dicha plataforma, es decir, en
vez de acudir con los escritos al
Juzgado, basta enviarlos como si de
un email se tratara. De esta forma se
"elimina" el papel y se traban con
documentos escaneados.
La teoría está muy clara y es
muy sencilla, pero la realidad es muy
diferente. No me considero ni mucho
menos torpe con la tecnología y la
informática. Es más, disfruto mucho
con ella y me encanta a modo de
hobby trastear con ella. Instalar
software diferente al de serie en
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aparatos, crear apps, uso de
wearables, etc. etc. Resulta que
disfruto mucho de la tecnología, por
lo que no soy a mi modo de ver torpe
en las tecnologías.
Pero resulta, que cuando
utilizo Lexnet, SIEMPRE me da
errores, y lo que es un trámite de
envío de 5 minutos, se transforma en
1 hora. Sólo una vez no he tenido
problemas. Pero vayamos por partes.
La realidad de Lexnet es que la
plataforma realizada para los
abogados por el Consejo General de la
Abogacía no vale para todos los
escritos. Hay alguno de ellos para los
que hay que utilizar la plataforma del
Ministerio de Justicia. Ahí la primera
contradicción, para qué un sistema
específico si no funciona con todo. Lo
más sencillo sería utilizar
directamente el sistema del
Ministerio. Pero resulta que el sistema
del Ministerio da continuos errores.
El mayor problema está simplemente
en acceder a la plataforma. Claro, hay
que utilizar Internet Explorer (ni
Chrome, ni Edge y no digamos
Firefox). Cuando se accede, no se
puede hacer nada más, en el momento
en que cambias de ventana, el proceso
quedará en un bucle sin fin, por lo que
toca esperar delante del ordenador
durante un buen rato viendo como
gira y "...espere un momento".
Pero digamos que accedemos,
cosa no sencilla, porque no he
explicado los días que el sistema se ha
caído (que son un día si y otro
también". Ese día simplemente no se
entra. Y qué ocurre si tengo que
presentar un escrito sí o sí (vence
plazo de una reclamación, recurso,
etc.). Pues que llamas al Servicio
Técnico y te dicen que el sistema no
funciona y que ya enviarán un
justificante para acreditarlo.
Llegados aquí un inciso. Si un
abogado no presenta un escrito en
plazo (demanda, recurso, etc.), ese
abogado es directamente responsable.
Es decir, si mi cliente reclama 30.000
Euros por un despido y yo no
presento la demanda en el plazo que
dispongo, yo soy responsable frente a
mi cliente de esos 30.000 Euros. Cree
alguien que yo me puedo quedar
tranquilo con que un operador de
teléfono no me diga que ya me
remitirá un justificante. Está claro que
no. Por eso me toca ir con los papeles
debajo del brazo a discutir con los
funcionarios que no me admiten el
documento en papel no porque ellos
no quieran, sino porque no pueden. Y
así evoluciona la Justicia.
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Pues bien, digamos que
entramos. Una vez dentro resulta que
el sistema, el día que funcionan los
desplegables para poder elegir el
Juzgado al que quieres remitir el
escrito, luego resulta que el sistema ha
sido creado por un informático
(lógico), pero no parece que asesorado
por ningún letrado. Y ello porque
existen procedimientos o escritos que
no existen. Y claro, si no se presenta
conforme a los escritos
predeterminados y que sean correctos
los escritos se rechazan y no se
admiten. Al respecto, indicar que los
propios Juzgados están siendo
bastante flexibles en este aspecto pues
igualmente sufren (más si cabe que
nosotros) los infortunios de Lexnet.
Si durante este proceso todavía
no ha salido ningún mensaje de error,
una desconexión, o una solicitud de la
contraseña de la firma que tras
introducir no se puede conectar
nuevamente, llega la hora de adjuntar
los escritos. Como se puede ver
estamos ante un simple envío de un
email (pero la guerra que da).
Los archivos no pueden
superar los 10 MB. El escaneo de una
escritura de compraventa con 300ppp
supera los 6 MB con creces por poner
un ejemplo. Que es lo que hacemos
creo que todos, reducir la calidad para
comprimir el espacio. Yo estoy
utilizando una resolución de 150 ppp.
Con eso que se consigue, que los
documentos en definitiva no sean
nítidos y no se vean, y creo que todos
los abogados o el propio Juzgado
reclama la copia en papel (recordáis
que indicaba que un objetivo era
acabar con el papel, pues ya se ve que
no va a ser así).
Además, los nombres de los
archivos no reconocen algunos
caracteres, aunque eso es lo de menos.
Lo que ocurre es que los jueces (igual
que los abogados) acabamos
prefiriendo trabajar con papel y nos
reclaman presentar copias en papel.
Es decir, tenemos que ir al Juzgado a
llevar lo presentado en papel salvo los
meros escritos sin relevancia.
Si tras todo esto llegamos al
momento de enviar, es aquí donde
hemos de cruzar los dedos, rezar a
todos los dioses conocidos y dar con
suavidad al ratón para que no
aparezca un mensaje de error en el
envío y debamos empezar de nuevo.
Sí, empezar de nuevo. Se puede
guardar un borrador por si da error,
cosa muy recomendable pues los
errores son frecuentes. Pero supone
un trámite que vuelve a suponer
tiempo.
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En definitiva, Lexnet es en
teoría un sistema práctico y eficaz.
Pero en la práctica supone a día de
hoy muchos inconvenientes. El
principal problema es que
tecnológicamente está anticuado.
Cualquier sistema gratuito ofrece más
agilidad e incluso seguridad. Se ha
obligado a todos los profesionales a
utilizar este sistema sin que el mismo
esté preparado.
Nadie valora el tiempo. El
que yo pierda 3 horas en cada
envío supone una pérdida de
tiempo que corre por mi cuenta.
Ya que mi tiempo de trabajo es
lo que luego se transforma en
ingresos. Esas tres horas
perdidas de hoy supondrán
tener que recuperar esas horas
por mi cuenta, pero a nadie le
importa mientras siga pagando a
la Seguridad Social y mis
impuestos. Pero de igual manera
que yo pierdo 3 horas, los
funcionarios del Juzgado
pierden también esas 3 horas.
Supongo que más pues deben
mandar más escritos. Y ese
tiempo que pierden es tiempo
que la Administración de
Justicia paga para nada. Nos
supone un coste económico y un
coste en la Justicia que se vuelve
(aún más) lenta. Y la cuestión es,
¿la Justicia lenta es en realidad
Justicia?. Yo creo que no pero
eso es otra cuestión.
A pesar de todo, queda muy
bien en la prensa hablar de papel cero
en los Juzgados y el sistema Lexnet,
pero nadie cuenta la realidad. Y eso
me pasa a mi con unos conocimientos
tecnológicos superiores a la media de
la profesión y por si alguien se lo
pregunta, con un equipo que no llega
a 6 meses.
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EL DELITO DE ALZAMIENTO DE BIENES
Por desgracia, existen
supuestos en los que los morosos que
te adeudan bastante dinero paran al
lado en el semáforo con un vehículo
nuevecito. Mientras el resto nos
esforzamos día a día para estar al día
con los pagos. Pero para el típico
moroso profesional existen
mecanismos de condena penal, si
bien, no son utilizados, a mi juicio,
todo lo que deberían.
En muchas ocasiones en el
despacho me encuentro con personas
que señalan que no quieren reclamar
a determinada persona porque no se
va a cobrar. En muchos casos es así,
no en todos, y la reclamación, aunque
sea a efectos fiscales suele ser
recomendable y conveniente. Pero en
casos extremos, aquellos que no
pagan porque se dedican
precisamente a quedarse en
situaciones de insolvencia la vía penal
suele dar sus frutos. Quien se ha
quedado con dinero para evitar pagar,
prefiere pagar algo que ir a la cárcel.
Es el delito denominado de
alzamiento de bienes.
El delito básico se define como
aquel en el que una persona se alza
con sus bienes en perjuicio de sus
acreedores (Art. 257.1.1º CP).
Lo que protege el delito son los
derechos de los acreedores, de los que
se quedan sin cobrar, siendo el
comitente siempre por definición un
deudor. Para ser considerado deudor
la deuda debe ser vencida, líquida y
exigible (para lo que es una buena
forma de obtener tal consideración el
Procedimiento monitorio.
El alzamiento consiste tanto en
desaparecer con los bienes como el
ocultarlos o dificultar su embargo, y
todo con el objetivo de que los
acreedores no cobren. No existe delito
si la finalidad no es evitar que los
acreedores no cobren (no es delito si
vende bienes para satisfacer sus
necesidades básicas, y no es necesidad
básica tener un coche nuevo).
Para llevar a cabo la conducta
no es preciso que en el momento del
alzamiento la deuda fuera exigible.
Por ejemplo, un individuo compra
determinado objeto que deberá pagar
a los 90 días, y durante ese periodo se
desprende de todo, ya habrá incurrido
en la conducta delictiva aunque no
fuera exigible el pago hasta pasados
los 90 días. Pero conocía ya dicha
obligación de pago.
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Página 21
La ocultación de los bienes
(todos o parte de ellos) puede hacerse
de forma física, pero lo común es
hacerlo de forma jurídica. El ejemplo
típico es poner a nombre de otros
individuos los mismos (esposa,
sociedades, etc.).
Existe en la propia regulación
supuestos específicos del delito. A tal
efecto, se considera delito cualquier
acto que dilate, dificulte o impida la
eficacia de un embargo o de
procedimiento de apremio iniciado O
DE PREVISIBLE INICIACIÓN. Si una
persona establece un usufructo
vitalicio sobre un bien inmueble a
sabiendas de que se iba a dirigir una
acción de reclamación contra él,
estaríamos ante el delito en cuestión.
Siempre que cumpla con los
requisitos generales (ánimo de
perjudicar a los acreedores). En este
caso, no es necesario que el sujeto
llegara a realizar la conducta, no se
exige que logre la finalidad, se
condena la simple intencionalidad.
El delito de alzamiento se puede
producir con independencia de la
naturaleza del acreedor, pudiendo ser
tanto una persona jurídica, como
pública, como privada, etc. Si bien, si
la actuación busca eludir una
obligación de una entidad de derecho
público se agrava la pena.
El delito es independiente de
que se inicie un procedimiento
concursal, pues son conductas a
enjuiciar diferentes. La quiebra es una
cuestión concursal independiente de
actuaciones que haya podido llevar a
cabo el concursado.
Existe un tipo especial del
delito cuando el sujeto activo persiga
no hacer frente a responsabilidades
derivadas de un hecho delictivo.
Supone un agravamiento pues se trata
de obligaciones derivadas ya por la
realización de un hecho delictivo
condenado previamente.
Como se puede ver, a todos se
nos ocurren ejemplos de estas
actuaciones delictivas realizadas por
deudores, que en muchos casos no
son condenados por el simple hecho
de que no se ha iniciado el
correspondiente procedimiento penal.
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COBATIR MULTAS DE VELOCIDAD
No nos engañemos, cuando
hacemos circulamos con nuestros
vehículos y sobre todo cuando
hacemos viajes de ocio, muchas veces
tenemos el temor de que a la vuelta a
casa nos encontremos con las temidas
multas de velocidad. Sobre todo tras
estos días vacacionales en los que
acudimos a lugares que "no tenemos
controlados" y siempre existen puntos
en que el límite de velocidad cambia y
no nos damos cuenta. La realidad es
que circulamos con gran respeto a los
límites de velocidad se diga lo que se
diga. Eso no quita que los muchos
radares existentes (fijos, móviles,
helicóptero, etc.) siempre de la
casualidad que se sitúan en zonas en
las que existe un cambio en la
limitación como travesías.
Por eso hoy toca hablar de una
pregunta que recibo de forma muy
habitual, cómo recurrir una multa de
velocidad. Para empezar, como
siempre digo, conviene contar con un
profesional desde el primer momento
y a una multa ya queda sobradamente
compensada la tarifa plana que yo
ofrezco. Pero dicho esto, lo primero
que hay que decir es que no existe un
recurso mágico que quite la multa.
Existe competencia que se anuncia
que señala que gana todos los
recursos, eso es imposible. No sólo en
este ámbito, sino en todos. Lo que sí
que ocurre es que los profesionales
sabemos una serie de defectos que si
existen se ganan los recursos, y en
caso de no concurrir, no merece la
pena impugnar y es mejor acogerse al
pago reducido. Esta competencia se
centra en eso, sólo recurre lo que sabe
que va a ganar, y para ello obliga al
pago anual. ¿No es mejor contar con
mi servicio personal y directo que no
empieza mintiendo desde el primer
momento?, pero eso es otro tema.
Lo que hay que revisar en casos de
recibir una multa de velocidad de
forma esencial es lo siguiente:
DATOS PERSONALES: Se
deben revisar todos los datos
que figuren en la multa, tanto
los personales como los del
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vehículo. En caso de existir
algún error la multa es
nula. Es decir, si el DNI no es
correcto o la matrícula no está
bien, hay que recurrir.
IDENTIFICACIÓN DEL
CONDUCTOR: En caso de que
no se haya procedido a parar el
vehículo por los agentes para
notificar la infracción e
identificar al conductor, se
debe dirigir en primer lugar
notificación al titular del
vehículo para que identifique
al conductor. En caso de que la
multa se dirija a otra persona
la misma es nula por
arbitrariedad de la
Administración. El titular del
vehículo tiene la obligación de
identificar al conductor
infractor, pues en caso
contrario será responsable no
sólo de la multa por velocidad
sino de otra por falta de
identificación del conductor.
IMAGEN DEL VEHÍCULO:
Hay que revisar bien la imagen
de la multa y constatar que la
imagen sea nítida y sin
destellos. En caso de
producirse la imagen no sería
válida y la multa podrá ser
anulada. De igual forma si en
la foto aparece otro vehículo.
En la imagen sólo puede haber
un vehículo.
CADUCIDAD: Este sin duda es
el motivo estrella. No nos
engañemos, cuando salta la
foto no suelen haber pillado y
los sistemas informáticos
actuales de notificación de
infracciones suelen descartar
los anteriores defectos en
datos o imagen. Pero siempre
existe la cuestión de que aún
no me ha llegado la multa y
¿cuánto tiempo tienen?, pues
depende de la gravedad de la
infracción:
o Infracción leve, el plazo de
comunicación es de 3 meses
desde la infracción.
o Infracción grave, el plazo de
comunicación es de 6 meses
desde la infracción.
o Infracción muy grave, el
plazo es de un 1 año desde la
infracción. Si bien en este
caso y tratándose de
velocidad estamos ante un
delito contra la seguridad
vial.
En teoría las de radar pueden ser
comunicadas hasta con 4 años, sin
embargo, considero que eso provoca
indefensión al infractor y es
contrario a normas de rango
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superior, por lo que yo me remito a
los plazos que he señalado.
CORRECIÓN DEL RADAR: Un
motivo de anulación de la sanción
es la incorrección del radar. Sin
embargo se trata de una cuestión
no evaluable a priori. Se puede
reclamar que se informe
sobre ubicación, margen de error,
certificado de homologación,
informe de la última revisión. Los
radares deben pasar unas
homologaciones y todos ellos
disponen por ley de un margen de
error. Dicho margen consiste en
la mayoría de ellos en una
variación de entre 5-7 km/h. Esa
variación se suele tener ya en
cuenta y se sitúan por encima
para no tener supuestos dudosos.
Si bien, en determinados casos
que incluya en el tipo de la
sanción (de grave a leve por
ejemplo) se puede reclamar. De
igual forma la revisión, deben ser
revisados de forma regular para
verificar que siguen en estado
correcto.
Una vez notificada la multa se
disponen de 20 días para hacer
alegaciones (ojo con los plazos como
siempre), el llamado tradicionalmente
como pliego de descargo, para
formular alegaciones por si
concurrieran los supuestos anteriores.
O alguno extraordinario que depende
del caso concreto y que no obedece a
generalidad. Por ejemplo, multar en
base a una limitación de velocidad por
vehículo y no poseer tal limitación. En
caso de efectuar alegaciones se
perderá el derecho a la bonificación
por pronto pago, por lo que hay que
tener claro los argumentos (en
ocasiones simplemente se busca ganar
tiempo para pagar).
Si las alegaciones se
desestiman se podrá interponer
recurso de reposición en el que se
podrán pedir pruebas relativas al
radar (cinemómetro) como se ha
indicado y finalmente si también se
desestima se podrá acudir ante los
Juzgados de lo Contencioso
Administrativo.
Como se puede ver no hay
fórmulas mágicas para este tema,
siendo la mejor solución circular
correctamente y si quieres correr
acudir por un precio módico a un
circuito o a través de los videojuegos.
En todo caso, disponer de
asesoramiento todo el año con
inclusión de recursos de multas
compensa sobradamente el tener que
hacer frente a aquellas impuestas de
forma incorrecta.
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WHATSAPP EN EL ORDENADOR
Muchas veces queremos enviar cosas
a través de Whatsapp que tenemos en
el ordenador, como fotos, vídeos o
simplemente poder escribir a través
de un teclado un mensaje de forma
más correcta.
Para ello, la aplicación más usual
permite, de una forma sencilla
conectar la aplicación al ordenador.
Del mismo modo que otros programas
como kies o airdroid, se precisa una
conexión a la misma red wifi entre el
ordenador y el teléfono. Además,
basta con abrir el explorador que
utilicemos para navegar por Internet
(Explorer, Chrome, Firefox) y abrir la
dirección https://web.whatsapp.com/
WhatsApp Web Client
En esa dirección, ya nos indica los
pasos a realizar en la propio app del
teléfono para conectar. En el caso de
terminales Android basta con abrir
Whatsapp y abrir el menú. Aparece el
apartado Whatsapp Web. Pulsamos
ahí y se abre una pantalla para
escanear el código Bidi que nos ha
aparecido en la pantalla.
Tan pronto como escaneemos el
código ya estará conectado el
Whatsapp al ordenador y podremos
usar la aplicación directamente desde
él. Además, se
solicitará
permiso para
recibir las
notificaciones
directamente en
el ordenador y no tener que estar
pendiente del ordenador.
Se trata de una mejora muy útil de la
aplicación, pues permite a personas
que trabajamos mucho delante del
ordenador compatibilizar su uso sin
cambiar de equipo. Además, facilita la
comunicación con cliente, pues
permite de forma sencilla remitir
notificaciones y documentos (ahora
que también lo permite la app) de
forma rápida y mucho más práctica
que las vías tradicionales. Lo que
implica una mejora clara del
servicio y de la información al
cliente.
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RESPONSABILIDADES POR VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN
Aunque la crisis inmobiliaria
ha acabado con el boom constructivo,
lo cierto es que la responsabilidad por
deficiencias constructivas sigue
estando aún muy al día. Bien sea
porque aparecen deficiencias en
edificios construidos en el pasado, o
bien porque simplemente se sigue
construyendo de forma inadecuada
para abaratar costes, más en la época
en la que nos encontramos.
Por esa razón quiero hacer una
aproximación al régimen de
responsabilidad legal por vicios o
deficiencias en la construcción. El
régimen en cuestión me gusta
dividirlo en dos, el regulado en la Ley
de Ordenación de la Edificación
(LOE) y el recogido en el Código Civil.
Si bien se pueden solapar, como
veremos depende más de otros
factores concurrentes.
EL RÉGIMEN DE LA LOE
Viene regulado en el art. 17 de dicha
norma legal. El artículo es bastante
correcto, si bien, por la propia
complicación de la materia siempre
habrá que efectuar interpretaciones
en relación con los informes técnicos
siempre necesarios. Y precisamente,
como el legislador no es técnico en
construcción, se producen diferencias
de denominación que deben ser
interpretadas para ver la correcta
aplicación de la norma. Explico el
precepto a la luz de su propio
contenido literal:
1. Sin perjuicio de sus
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responsabilidades contractuales (se
trata de una referencia al régimen del
Código Civil que luego explicaré), las
personas físicas o jurídicas que
intervienen en el proceso de la
edificación responderán frente a los
propietarios y los terceros
adquirentes de los edificios o parte de
los mismos, en el caso de que sean
objeto de división, de los siguientes
daños materiales ocasionados en el
edificio dentro de los plazos
indicados, contados desde la fecha
de recepción de la obra, sin
reservas o desde la subsanación
de éstas:
El plazo a contar es desde la entrega
de la vivienda, es decir, firma de
escrituras (generalmente) o bien
desde que fueron reparadas. Es decir,
la realización de una reparación
interrumpe la prescripción. Si hay un
problema con una pared y se arregla,
a partir de ese arreglo se comienza
nuevamente a contar.
a) Durante diez años, de los daños
materiales causados en el edificio por
vicios o defectos que afecten a la
cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica
y la estabilidad del edificio.
10 AÑOS PARA DAÑOS
ESTRUCTURALES QUE
PONGAN EN RIESGO EL
EDIFICIO. Se trata de deficiencias
muy graves que suelen apreciarse a
través de la existencia de grietas en las
paredes, por ejemplo.
b)Durante tres años, de los daños
materiales causados en el edificio por
vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad del
apartado 1, letra c), del artículo 3.
3 AÑOS DAÑOS EN
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
O INSTALACIONES. Suelen ser los
daños más habituales, como puede ser
el caso de humedades por problemas
de aislamiento. El plazo formalmente
es de 3 años, sin embargo, como la ley
otorga un plazo de 2 años para el
ejercicio de la acción en la práctica se
extiende dicho plazo a 5 años. Debe
haber aparecido el defecto en el plazo
de 3 años y se dispone de otros 2 para
reclamar, con lo que dentro de los 5
años siguientes se puede reclamar
alegando que el defecto se produjo
dentro de los 3 siguientes a la entrega.
El constructor también responderá
de los daños materiales por vicios o
defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado
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de las obras dentro del plazo de un
año.
1 AÑO DEFECTOS ESTÉTICOS.
Se trata de defectos en la terminación,
como problemas en una pared que se
han dejado fisuras (no grietas) o está
mal pintada, azulejos rotos, etc. Los
problemas que se ven nada más
entrar en la vivienda.
2. La responsabilidad civil será
exigible en forma personal e
individualizada, tanto por actos u
omisiones propios, como por actos u
omisiones de personas por las que,
con arreglo a esta Ley, se deba
responder.
Se puede reclamar de forma
individual al causante del daño,
aunque no es aconsejable, pues como
se indica a continuación, se puede
reclamar de forma solidaria. Además,
lo conveniente, por el régimen del
Código Civil es reclamar al promotor
en todo caso por lo que se dirá y no
sólo porque siempre es responsable
solidario.
3. No obstante, cuando no pudiera
individualizarse la causa de los
daños materiales o quedase
debidamente probada la
concurrencia de culpas sin que
pudiera precisarse el grado de
intervención de cada agente en el
daño producido, la responsabilidad
se exigirá solidariamente. En todo
caso, el promotor responderá
solidariamente con los demás
agentes intervinientes ante los
posibles adquirentes de los daños
materiales en el edificio ocasionados
por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de
intervención administrativas que en
cada caso procedan, la
responsabilidad del promotor que se
establece en esta Ley se extenderá a
las personas físicas o jurídicas que, a
tenor del contrato o de su
intervención decisoria en la
promoción, actúen como tales
promotores bajo la forma de
promotor o gestor de cooperativas o
de comunidades de propietarios u
otras figuras análogas.
Tendrán la consideración de
promotor quienes actúen como tal. En
determinadas promociones
construidas bajo el régimen de
cooperativa, quien actúe como
promotor responderá de igual forma
aunque formalmente no lo sea.
5. Cuando el proyecto haya sido
contratado conjuntamente con más
de un proyectista, los mismos
responderán solidariamente.
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Los proyectistas que contraten los
cálculos, estudios, dictámenes o
informes de otros profesionales,
serán directamente responsables de
los daños que puedan derivarse de su
insuficiencia, incorrección o
inexactitud, sin perjuicio de la
repetición que pudieran ejercer
contra sus autores.
Es frecuente que los proyectos
sean firmados por varios técnicos, en
ese caso, la responsabilidad es de
todos ellos. Se evitan así problemas y
supone ampliar garantías.
6. El constructor responderá
directamente de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o
defectos derivados de la impericia,
falta de capacidad profesional o
técnica, negligencia o
incumplimiento de las obligaciones
atribuidas al jefe de obra y demás
personas físicas o jurídicas que de él
dependan.
Cuando el constructor subcontrate
con otras personas físicas o jurídicas
la ejecución de determinadas partes o
instalaciones de la obra, será
directamente responsable de los
daños materiales por vicios o
defectos de su ejecución, sin perjuicio
de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá
directamente de los daños materiales
causados en el edificio por las
deficiencias de los productos de
construcción adquiridos o aceptados
por él, sin perjuicio de la repetición a
que hubiere lugar.
El constructor responde (si
bien solidariamente seguirá
respondiendo el promotor como se ha
indicado) de las deficiencias en su
trabajo. Es decir, cuestiones que están
bajo su responsabilidad como son la
pericia en el trabajo (por ejemplo a la
hora de dar correctamente los
materiales), la elección de los
materiales (salvo que vengan
impuestos por la dirección técnica) o
la responsabilidad por subcontratas
de igual forma que sus propios
trabajadores. Todo ello con el objeto
de garantizar los máximo posible los
derechos del propietario.
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7. El director de obra y el director de
la ejecución de la obra que suscriban
el certificado final de obra serán
responsables de la veracidad y
exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra
cuyo proyecto no haya elaborado él
mismo, asumirá las
responsabilidades derivadas de las
omisiones, deficiencias o
imperfecciones del proyecto, sin
perjuicio de la repetición que pudiere
corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se
contrate de manera conjunta a más
de un técnico, los mismos
responderán solidariamente sin
perjuicio de la distribución que entre
ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños
no serán exigibles a los agentes que
intervengan en el proceso de la
edificación, si se prueba que aquéllos
fueron ocasionados por caso fortuito,
fuerza mayor, acto de tercero o por el
propio perjudicado por el daño.
Se excluye de responsabilidad
lógicamente los supuestos generales
previstos en la ley en los que ninguna
responsabilidad tienen los agentes de
la construcción.
9. Las responsabilidades a que se
refiere este artículo se entienden sin
perjuicio de las que alcanzan al
vendedor de los edificios o partes
edificadas frente al comprador
conforme al contrato de
compraventa suscrito entre ellos, a
los artículos 1484 y siguientes del
Código Civil y demás legislación
aplicable a la compraventa.
EL RÉGIMEN DEL CÓDIGO
CIVIL
Tanto al principio como al final
del Art. 17 LOE se hace referencia
expresa al régimen del Código Civil. El
último apartado expresamente se
remite a los artículos 1484 y
siguientes del Código Civil. Esos
preceptos hacen referencia a la
compraventa, pues el promotor, como
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vendedor de la cosa tiene la obligación
de responder como tal.
Antes de la última reforma del
Código Civil existía una ventaja de
esta acción, y era su plazo. El plazo de
prescripción de la acción para
reclamar como base en el contrato de
compraventa era el general de las
acciones personales, 15 años (Art.
1964 CC).
Sin embargo, la última
reforma ha reducido su plazo a 5
años. Con lo cual, nos encontramos
con plazos más favorables
actualmente en la LOE, salvo para
defectos estéticos.
El inicio del cómputo de la
prescripción es, según entiende la
mayoría de la jurisprudencia, desde la
entrega del inmueble a través de la
firma de la escritura (igual que la
LOE). Si bien, se ha defendido en
alguna ocasión que ese plazo
comienza desde que se aprecian las
deficiencias. Por seguridad jurídica se
suele negar tal posibilidad, aunque el
principio general es que las acciones
prescribe a partir de que puedan ser
ejercitadas. Pero lo dicho, dicha
interpretación es minoritaria porque
deja en manos de una parte el decidir
cuando reclamar a su arbitrio en
función de cuando diga que
aparecieron las deficiencias. Cuestión
contraria al principio básico de
seguridad jurídica del derecho.
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