MARCO LEGAL EN MATERIA INMOBILIARIA

EN LA

REPÚBLICA DE NICARAGUA

COMENTARIOS AL PROYECTO DE

“LEY GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS”

Y SU IMPLEMENTACIÓN

LILIA AÑAZCO

Consultor

WORLD BANK

Junio 2008

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INTRODUCCIÓN

El Gobierno de Nicaragua presentó a la Corporación Reto del Milenio una propuesta de ayuda para incrementar el desarrollo y crecimiento económico. Entre los objetivos específicos está la regularización de los derechos de la propiedad rural y urbana, de forma sistemática y masiva, así mismo fortalecer la asistencia técnica y la capacitación al personal de las delegaciones de las instituciones que tienen a su cargo el registro y catastro, para el saneamiento, titulación, y en caso que fuera necesario recurrir a la resolución de conflictos. Nicaragua necesita soluciones a problemas como la inseguridad en los derechos de propiedad, considerando que la tierra es uno de los factores sobre el cual se apoya la economía de un país. Este país cuenta con tierras fértiles y muchos recursos naturales que son determinantes para un despegue económico rápido.1

Las transformaciones sobre la tenencia de la tierra, son producto de expropiaciones y distribuciones de tierras implementadas en distintos períodos. Estas transformaciones no contaron con el correspondiente levantamiento catastral, ni fueron registrados los inmuebles, dando lugar a un desorden catastral. En Nicaragua, las compensaciones producto de expropiaciones urbanas y rurales alcanzan actualmente casi 1.000 millones de dólares, una suma considerable a pagar. Para realizar las compensaciones es prudente verificar el historial del inmueble y asegurarse que la misma haya sido obtenida por los mecanismos legales correspondientes. Entre un veinte y treinta por ciento de los propietarios del sector no reformado no tienen sus documentos en condiciones por diferentes razones2, como ser: inmuebles obtenidos por herencia, sin realizar el juicio sucesorio correspondiente, por lo que el inmueble aún se encuentra a nombre de la persona ya fallecida. Así mismo compraventa de inmuebles celebrados por instrumentos privados como por ejemplo las “cartas de venta” que son redactadas sin requisito alguno y sin registrarlos, perdiendo el tracto sucesivo correspondiente o contratos de compraventa de inmuebles realizados por escritura pública y no inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se estima que sólo el cuarenta por ciento de los beneficiarios del sector reformado cuentan con su documentos legales en regla.3

Nicaragua es el país de América Latina en que el problema de la tenencia de la tierra presenta múltiples facetas. Nunca existió en la historia del país, el hábito de legalizar la compra de la tierra por lo que el desorden catastral es su consecuencia. Con la entrega de títulos a raíz de la reforma agraria llevadas a cabo entre 1979 y 1990, las confiscaciones, las indemnizaciones, las reclamaciones, las tierras entregadas como parte de los acuerdos de desmovilizaciones, las ocupaciones de fincas, etc., dio origen a un caos inmobiliario.4

I. DEPARTAMENTOS DE CHINANDEGA Y LEON

Los Departamentos de Chinandega y León localizados al noroeste de Nicaragua son departamentos que se han destacado a través del tiempo como zonas con un potencial económico y con valiosos recursos humanos. Chinandega y León tienen una situación geográfica óptima, la primera con límites fronterizos con Honduras y por su posición estratégica, ayudará a una mayor integración económica. Chinandega ya cuenta con el apoyo de Programa de Ordenamiento de la

1 Propuesta presentada a la Corporación Reto del Milenio. 2004 2 Programa de Ordenamiento de la Propiedad. Conferencia: Mejorando el acceso a la tierra. Max Stadthagen. 2004. 3 Idem 4 Coalición Internacional para el acceso a la tierra. 2001/2004

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Propiedad (PROPED) y el Departamento de León cuenta con el financiamiento del MCC a través del Proyecto de Regularización de la Propiedad que ayudará a incrementar las inversiones al fortalecer los derechos de propiedad. 5

Con la demarcación de áreas protegidas en el Departamento de León, se logrará la protección de cuatro áreas que necesitan regularizarse a través de la demarcación geográfica y el registro correspondiente. También la asistencia y la educación en el uso del manejo de estas tierras a las comunidades que la habitan está entre las prioridades del programa. El plan de manejo elaborado por Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales (MARENA) que es la institución encargada de todo lo relacionado al medio ambiente tiene como objetivo reducir los impactos negativos sobre los recursos naturales como la disminución de bosques, la disminución de fertilidad de los suelos agrícolas, destrucción del habitat natural de animales y plantas así como la desaparición de fuentes de agua, promoviendo mejores actitudes frente a las áreas protegidas. 6

II. MARCO LEGAL EN MATERIA INMOBILIARIA EN REPÚBLICA DE NICARAGUA

El marco legal en materia inmobiliaria en la República de Nicaragua permite contar con la seguridad jurídica necesaria para el desarrollo del país. A continuación ejemplificamos algunas de las normas que rigen el ámbito inmobiliario.

1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA La Constitución de la República de Nicaragua garantiza el derecho a la propiedad. Establece la expropiación para fines de utilidad pública o interés social, previo pago en efectivo de justa indemnización.7

Garantiza a las Comunidades de la Costa Atlántica sus derechos, reconociendo la forma de tierras comunales.8 El régimen de propiedades de tierras de las comunidades indígenas se regulará de acuerdo a la ley de la materia Se considera patrimonio nacional la preservación del medioambiente y los recursos naturales9 y la Reforma Agraria es considerada como un instrumento fundamental para la distribución de la propiedad.10

2. CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA El Código Civil de la República de Nicaragua establece que todo individuo es libre de disponer de sus propiedades, sin restricción alguna, por venta, donación, testamento o cualquier otro título legal. En la zona rural se agregan otros modos de acceder a un inmueble: por posesión u ocupación.11 También se refiere a la expropiación.12 Otros medios de acceder a la propiedad son la prescripción13 la sucesión14 y la compra venta.15 Los Registros Públicos para el cumplimiento de sus funciones y

5 Compacto Reto del Milenio entre el Gobierno de Nicaragua y los Estados Unidos de América. 6 Programa de Ordenamiento de la Propiedad. Boletín Informativo. Año 1. No.3. 2005. 7 Art. 44. 8 Art. 89. 9 Art. 89. 10 Art. 106. 11 Art. 616. 12 Art.617. 13 Art. 897. 14 Art.932 y sgtes. 15

Art. 2530.

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procedimiento están regulados por el Código Civil, Título XXV de los Registros Públicos 16 y el Reglamento del Registro Públicos.

3. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA El Código de Procedimiento Civil establece cómo proceder en la solicitud de título supletorio e indica que cuando el valor de un inmueble no excede de quinientas Córdobas, el Juez Local de lo Civil del lugar donde está situado el inmueble es competente para conocer de esta solicitud, pero si excediese de quinientas Córdobas será competente el Juez de Distrito de lo Civil.17

La Ley de Catastro establece que los tribunales para poder tramitar solicitudes de títulos supletorios y rectificaciones de área deberán exigir al interesado que presente un plano catastral aprobado por catastro, y los registradores al recibir las certificaciones de las sentencias que ordenan las inscripciones citarán en el asiento de la inscripción y en la razón con que devuelvan los instrumentos a los interesados, la sentencia en virtud de la cual han verificado la inscripción.18

4. LEY No. 509 - 04. LEY GENERAL DE CATASTRO NACIONAL La Ley de Catastro establece la coordinación entre Catastro y los Registros Públicos de la Propiedad en cuanto a los procedimientos técnicos y administrativos a fin de crear un sistema de información integrado entre catastro y registro .19 La integración de la información catastral y registral deberá permitir la concordancia entre los asientos del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional. Además esta ley prevé que el Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales y la Dirección Nacional de Registros tendrán un intercambio permanente de información a través de normas y técnicas modernas.20 La Ley General de Catastro Nacional tiene un reglamento creado por la Ley 509-05. “Reglamento de la Ley General de Catastro Nacional”. Este Reglamento tiene por objeto establecer las normas y procedimientos para la aplicación de la Ley General de Catastro Nacional.21

5. LEY 209 - 95. LEY DE ESTABILIDAD DE LA PROPIEDAD La presente ley tiene como finalidad otorgar título de la propiedad a los legítimos beneficiarios de la reforma agraria y devolver a sus dueños originales los inmuebles expropiados o confiscados o de lo contrario otorgar la justa indemnización. Se exceptúan los inmuebles que no fueron afectados por expropiación o confiscación o por reforma agraria.

6. LEY 512 - 04. LEY CREADORA DEL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD REFORMA URBANA Y RURAL El Instituto de la Propiedad Reformada, Urbana y Rural, (INPRUR) es una institución con duración de 5 años, plazo determinado por la ley y contados a partir de la entrada en vigencia de la Ley.22

16 Art. 3935 y sgtes 17 Art. 780; 781. 18 Art.40. 19 Art. 24. 20 Art.45; 47. 21 Art.1. 22 Art.1.

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INPRUR tiene los siguientes objetivos especiales: a) Proponer la adopción de los medios legales, para resolver los conflictos sobre la propiedad reformada urbana y agraria; b) La generación de un proceso más ágil de pago de las indemnizaciones; c) Conceder alta prioridad y recursos para la legalización de los títulos de propiedad a aquellos ocupantes que tienen posesión legítima, sobre propiedades urbanas y rurales.23

7. LEY 40-88 . “LEY DE LOS MUNICIPIOS” Nicaragua se divide en Departamentos, Regiones Autónomas de la Costa Atlántica y Municipios. El Municipio es la unidad base de la división política administrativa del país.24

8. LEY 452-03. DE SOLVENCIA MUNICIPAL Esta ley tiene por objeto hacer efectiva la recaudación de los impuestos municipales y poder cumplir con las competencias que la Ley de Municipios les manda. La solvencia municipal es la certificación donde consta que el contribuyente se encuentra al día con las obligaciones tributarias municipales.25

9. LEY 562-05. CÓDIGO TRIBUTARIO DE LA REPUBLICA DE NICARAGUA La ley tributaria establece la forma en que se procederá al embargo de bienes inmuebles por cobro de tributos.26 La Ley de Justicia Tributaria, exonera a los bosques de más de 50% de inclinación y a

los suelos declarados como litosoles del pago del impuesto sobre bienes inmuebles.27

10. LEY 217–96. LEY GENERAL DE MEDIO AMBIENTE Y LOS RECURSOS NATURALES El Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales (MARENA), tiene entre sus objetivos el fortalecimiento del Sistema Nacional de Áreas Protegidas. Para que los propietarios de inmuebles puedan participar de los diferentes programas de MARENA como los programas forestales o las de apoyo a la silvicultura (FONDOSILVA), se requiere tener título a través de escritura pública y no tener problemas sobre el inmueble en cuestión.

11. INSTITUTO NICARAGÜENSE DE LA MUJER (INIM) Enfoque de género

El marco legal está en la Ley Orgánica de 1993. El programa de la mujer rural surge en 1998 en el INIM con el propósito de disminuir las brechas de género y lograr el desarrollo rural con equidad. El enfoque de género está a cargo del organismo gubernamental que dirige y coordina las políticas públicas para el adelanto de las mujeres. Las prioridades de sus acciones se centraron en los siguientes aspectos: el acceso de la mujer a la tierra y a los servicios de asistencia técnica.

12. PUEBLOS INDÍGENAS Convenio No. 169 sobre pueblos indígenas y tribales en paises independientes adoptado durante la 76 Conferencia Internacional del trabajo celebrada en Ginebra el 7 de junio de 1989

23 Art.9. 24 Art. 1. 25 Art. 1; 2. 26 Art.183. 27 Art. 30 inc. 16.

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Artículo 6. Al aplicar las disposiciones del presente Convenio, los Gobiernos deberán: 9. Consultar a los pueblos interesados, mediante procedimientos apropiados y en particular a través de sus Instituciones representativas, cada vez que se prevean medidas legislativas o administrativas suceptibles de afectarles directamente. 10. Establecer los medios a través de los cuales los pueblos interesados puedan participar libremente, por lo menos en la misma medida que otros sectores de la población, y a todos los niveles en la adopción de decisiones en instituciones electivas y organismos administrativos y de otra índole responsables de políticas y programas que le conciernan. 13. REFORMA AGRARIA El desarrollo de la reforma agraria cuenta con el Decreto 782 Ley de Reforma Agraria del 19 de julio de 1981. La ley autorizó al Ministerio de Desarrollo Agropecuario a proceder a la titulación de los terrenos a campesinos individuales y organizados en cooperativas. Las transmisiones de dominio no siempre se hicieron de conforme a la ley, por lo que algunos inmuebles en la actualidad tienen dos o más propietarios, causando inseguridad jurídica en materia inmobiliaria.

Con el breve desarrollo de parte de la legislación de Nicaragua en relación con los inmuebles, encontramos que este país cuenta con leyes acordes a los tiempos actuales y a las perspectivas de modernización en materia inmobiliaria. Por lo mencionado colegimos que ninguna ley se opone al proceso de modernización del Registro de la Propiedad Inmueble y Mercantil. III. PROYECTO DE LEY GENERAL DE REGISTRO PÚBLICO La Corte Suprema de Justicia presentó ante la Honorable Asamblea Nacional de la República de Nicaragua el 8 de Junio del 2001, el proyecto de “Ley General de los Registros Públicos”. Durante los años 2002 y 2003 se realizó una consulta nacional con diferentes sectores, respecto a los Registros Públicos y la gestión del mismo, obteniendo un dictamen favorable de la Comisión de Justicia de la Asamblea Nacional. Con el proyecto de ley en Nicaragua se tendrá: a) La creación del Sistema Nacional de Registros como un ente autónomo, adscrito al Poder Judicial y que integran los Registros Públicos, los Órganos de Dirección y de Administración; b) Un procedimiento único para todos los Registros Públicos, con criterios técnicos y procedimiento de gestión, la aplicación de los principios registrales y sistemas electrónicos que permitan la firma digital del Registrador; c) La aplicación de normas que permita la concordancia entre la realidad registral y la realidad extra-registral; d) La creación del sistema integrado de información registral-catastral para brindar seguridad y certeza jurídica sobre los derechos de propiedad inmobiliaria. El proyecto tiene como objetivo, actividades de carácter técnico y legal que garantice la seguridad jurídica a los titulares de inmuebles y el saneamiento de los mismos. Una legislación registral que otorgue garantía y seguridad jurídica sobre la información y la tramitación de documentos en el Registro, un acceso sin mayores dificultades a la información y a los servicios, como también la actualización de la información de los Registros Públicos.

En el proyecto de Ley General de los Registros Públicos, se prevé la creación del Sistema Nacional de Registros, (SINARE) adscrito a la Corte Suprema de Justicia, como una institución pública, con autonomía administrativa, funcional y financiera, personalidad jurídica, patrimonio propio y duración indefinida; con domicilio en la ciudad de Managua,

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pudiendo establecer delegaciones en las cabeceras de los departamentos, de las Regiones Autónomas del Atlántico y municipios del país. El Sistema Nacional de Registros (SINARE) tiene como finalidad y objetivos: a) Garantizar la seguridad jurídica registral en sus fases de procedimiento documental o material y publicitaria; b) Agilizar los procedimientos generales de inscripción y cualquier otro procedimiento nacional; c) Unificar el procedimiento registral, dándole coherencia y unidad en el ámbito nacional; d) Facilitar a los usuarios los trámites de inscripción y de publicidad registral mejorando las técnicas y modernizar los sistemas de inscripción; e) Facilitar la concesión de créditos garantizados con bienes inmuebles, reduciendo el costo de las transacciones, con la eficacia del sistema; f) Garantizar el funcionamiento e infraestructura técnica y operativa del sistema integrado de información de Registro y Catastro. La Dirección Nacional de Registros dictará las medidas de seguridad a efectos de garantizar la autenticidad de los documentos que se presentan, las cuales deberán ser acatadas por los solicitantes, so pena de no serles recibidos. Para la correcta identificación de los titulares de derechos y obligaciones, además de su nombre, apellidos y generales, es obligatorio presentar su Cédula de Identidad y en el caso de que los Abogados sean apoderados del titular de derechos deberá presentar su Carné de identificación extendido por la Corte Suprema de Justicia.28

El proyecto de ley servirá de base a la automatización del sistema registral nicaragüense, que implica hacer efectiva la utilización de una aplicación integrada, con nuevos componentes tecnológicos.

La Oficina de Mediación y Arbitraje29 será de suma utilidad como métodos alternos de solución de controversias, esto ayudará al programa de modernización en la solución de problemas que se susciten y así generar, si lo acuerdan las partes en cualquier estado del proceso de mediación, propuestas dirigidas a la solución de la controversia.

IV. PERSPECTIVA LEGAL Y REGISTRAL DE LA LEGISLACIÓN PROPUESTA

Conforme al Dictamen presentado por la Comisión de Justicia en fecha 23 de noviembre de 2004, el proyecto de “Ley de Registros Públicos” presentaba varios inconvenientes en su contenido. Dicha comisión introdujo algunas modificaciones al proyecto y solicitó que tanto el dictamen como las modificaciones introducidas sean aprobadas. Entre algunos de los temas figuraban los siguientes: 1) carácter constitutivo o declarativo de la inscripción; 2) la inscripción de la promesa de venta; 3) el título supletorio; 4) criterios de calificación expresamente mencionados en la ley. Analizaremos brevemente estos puntos.

1. Carácter constitutivo o declarativo de la inscripción

El problema del carácter constitutivo o declarativo de la inscripción y los malentendidos que ello acarrea encuentran su origen en la redacción sumamente amplia del artículo 73 del Proyecto que reza: “En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o cancelarán: Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad

28 Reglamento de la Ley No. 260. Ley Orgánica del Poder Judicial. Art. 23. 29 Ley No.540 – 05. Ley de Mediación y Arbitraje.

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horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales(...)” Básicamente la razón de ser de un registro de inmuebles es la de determinar quién es el dueño de cada uno de los inmuebles allí inscriptos. En este sentido, lo que importa a los efectos registrales es saber con certeza el nombre del titular del derecho real de dominio sobre un inmueble determinado. Un asunto diferente es determinar en virtud de qué acto o contrato una persona se convirtió en dueño de un inmueble. La celebración del acto o del contrato es un asunto que se rige por el Derecho Civil, mientras que la inscripción del nuevo titular del derecho de dominio es un asunto que corresponde al Derecho Registral.30

Tal es así, que cuando se lleva a cabo una compraventa, el contrato se rige por las normas del Código Civil; y la propiedad sobre la cosa comprada pasa del vendedor al comprador en el momento mismo en que se celebra el contrato: “La compra y venta es un contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto”.31 Dicho principio rige principalmente cuando se trata de cosas muebles, las cuales al ser entregadas al comprador implican no sólo la pérdida de la posesión, sino también la transferencia de la propiedad sobre la cosa. Este principio rige inclusive cuando se ha vendido la misma cosa a varios compradores: “Si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.” 32

Siguiendo con el ejemplo anterior, cuando un inmueble constituye objeto de una compraventa, obviamente no puede haber entrega de la cosa vendida. Aquí no rige el principio de identificar la propiedad sobre la cosa con la posesión de la misma, como ocurre con los bienes muebles. Es por ello que en materia de inmuebles, el momento en que la propiedad queda efectivamente transferida al comprador es un tema reservado no sólo al ámbito civil, sino que debe extenderse al ámbito registral. Así, cuando un mismo inmueble se hubiere vendido a diferentes compradores, primero se tiene en cuenta la inscripción, y recién después, en forma subsidiaria la posesión, como forma de determinar quién es el dueño del inmueble: “Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Dentro de las cuarenta y ocho horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura de venta, más, en su caso, el término de la distancia, no podrá otra persona que el primer comprador inscribir la escritura de venta, pena de nulidad [sic]. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión material del inmueble; y faltando ésta, a quien presente el título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.” 33

De esta manera se dice que un sistema registral es constitutivo, cuando la transferencia de la propiedad (o dominio) se verifica en el momento en que se inscribe el inmueble a nombre del nuevo dueño en el registro; el nuevo dueño es el comprador quien reemplaza en su calidad de titular de dominio al vendedor. Por otra parte, un sistema registral es denominado declarativo, cuando la transferencia de la propiedad se verifica en el momento mismo en que es celebrado el contrato, constituyendo la inscripción del inmueble a nombre del nuevo dueño un simple acto de publicidad. Es decir, la inscripción simplemente

30 En Nicaragua el mismo Código Civil regula tanto asuntos referentes a materias civiles como a materias registrales. 31 CC. Arto. 2530. Esto se confirma además en forma expresa en el Arto. 2540: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.” 32 CC. Arto. 2575. Obviamente la expresión “varios compradores” no se refiere a condóminos, sino a varios compradores que individualmente celebraron un contrato de compraventa con el mismo vendedor. 33 CC. Arto. 2575.

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implica dar a conocer a los demás quien es el nuevo dueño no a partir del momento de la inscripción, sino a partir del momento en que fue celebrado el contrato. Estos principios se extienden a los demás contratos o actos en virtud de los cuales opera un cambio de titular del dominio, así como a otro tipo de derechos reales que no sean de dominio: usufructo, uso, habitación, servidumbres, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios. En este contexto, el sistema registral nicaragüense es declarativo con respecto al dominio, siendo constitutivo únicamente en los casos en que un mismo inmueble se hubiera vendido a varios compradores. Los demás derechos reales son siempre constitutivos, pues su existencia depende de que sean inscriptos. A los efectos ilustrativos, conviene hacer una analogía con otros tipos de registros. Por ejemplo, la inscripción del matrimonio, que es constitutivo; mientras que la inscripción del nacimiento y de la muerte de las personas naturales es declarativo. Uno no nace ni muere porque haya sido o no inscripto, sino que el nacimiento y la muerte se dan en forma extraregistral. En cambio uno contrajo o no matrimonio dependiendo de si se ha llevado a cabo o no la inscripción.

La tradición de las minas se efectuará también por la inscripción en el Registro, a más de los requisitos que exige el Código de la materia.34

2. La inscripción de la promesa de venta La promesa de venta no es un derecho real. Por tal motivo, a fin de que la misma pueda inscribirse en el registro de inmuebles, el mismo proyecto de ley establece en el artículo 73 la posibilidad de su inscripción como una excepción. Creemos que el justificativo de la inscripción de la promesa de venta radica en la protección al potencial comprador, evitando así que el inmueble sea vendido a otra persona. Sin embargo, debe haber un plazo dentro del cual la promesa deja de ser tal para convertirse en venta, plazo que existe en la ley vigente, pues de lo contrario estaría indefinidamente anotado en el asiento registral un potencial dueño quien nunca adquiriría el dominio sobre el inmueble.

3. El título supletorio Compartimos con los juristas, por las razones aludidas, la inquietud sobre la no conveniencia del título supletorio, como modo de acceder a un inmueble e inscribirlo en el Registro. Pero debemos mencionar que la nueva Ley de Catastro contempla requisitos para la obtención de un título supletorio e indica que los tribunales para poder tramitar solicitudes de títulos supletorios y rectificaciones de área deberán exigir al interesado que presente un plano catastral aprobado por catastro.

4. Criterios de calificación expresamente mencionados en la ley En el dictamen se indicó la inquietud de muchos juristas de que los criterios de calificación estuvieran contemplados en la ley, y no que sea atribución del Director Nacional de Registros la de proponer a la Comisión Registral criterios de calificación registral. En consecuencia, se suprimió el inciso g) del artículo 13 del proyecto de “Ley de Registros Públicos”. Asimismo se modificó el artículo 28 (27), donde se agregaron dos causales más de responsabilidad civil de los registradores: inscribir títulos que no llenan los requisitos establecidos en la ley y denegar la inscripción de títulos basados en criterios de calificación no establecidos en la ley.

34 Código de Minería Art.16-134-135-136-137.

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V. INFORMACIÓN DE LA NUEVA LEGISLACIÓN A LOS ABOGADOS, NOTARIOS Y OTROS PROFESIONALES INVOLUCRADOS EN TEMAS REFERENTE A INMUEBLES Conforme a la nota remitida por la Comisión de Justicia el proyecto fue discutido en todos los ámbitos institucionales, profesionales y académicos. Considerando que han pasado siete años desde la consulta realizada en su oportunidad, creemos necesario hacer nuevamente una comunicación masiva sobre las ventajas del proyecto de ley a quienes requieren de los servicios registrales, como los notarios, abogados, agrimensores, topógrafos, mediadores, facilitadores judiciales rurales, y todos aquellos que de alguna forma se involucran en temas inherentes a la propiedad de inmuebles, presentando el proyecto de ley a través de seminarios, conferencias o cualquier otro acto que permita interiorizarles del contenido. También hacer presentaciones a través de proyecciones y otros medios, a miembros de la Asamblea Nacional, a cuya consideración se someterá no solo el proyecto de ley, sino también la forma en que se ha desarrollado el sistema de información, el flujo de los procesos y la ruta de desarrollo entre otros para la implementación informática del sistema registral, así como aspectos que hacen a la modernización, a fin de que conozcan los mecanismos legales que deben utilizarse para la registración de inmuebles. Los notarios nicaragüenses no cuentan con un Colegio de Notarios, que agrupe a los profesionales de esta disciplina. Tampoco los abogados tienen una institución como Colegio de Abogados, pero en este caso en el transcurso del corriente año se realizó el foro promovido por el Programa Estado de Derecho de la USAID35 y coordinado por las Asociaciones de Abogados de Nicaragua. “Plan de acción para impulsar la ley creadora del Colegio del Abogados” y el “Plan de acción para implementar el Colegio de Abogados”, con el propósito de elaborar las estructuras para el posible funcionamiento de un Colegio de Abogados, apoyando el ejercicio de la abogacía y que estaría regulando aproximadamente a 20.000 profesionales del Derecho en el ejercicio de la profesión. Por lo expuesto deberían buscarse mecanismos de comunicación con los profesionales mencionados ya que no hay una Institución que los agrupe y ayude a promocionar la importancia de que la “Ley General de Registros Públicos” sea sancionada y promulgada para su entrada en vigencia y así poder lograr los objetivos propuestos en el misma. En cuanto los Notarios y Abogados, estos ejercen sus funciones al amparo de diversas normas que regulan su labor profesional. Así el Decreto Ley No. 63-99 “Reglamento de la Ley No, 260 “Ley Orgánica del Poder Judicial de la República de Nicaragua” reglamenta la función de los Abogados y Notarios. El mencionado decreto se refiere al “Ejercicio de las profesiones de Abogados y Notarios”, establece el control sobre los mismos y menciona al Decreto 658-81,”Que regula las responsabilidades de Abogados y Notarios incorporados a la Corte Suprema de Justicia”, como también el Decreto No. 1618-69 respecto a “Sanciones a Abogados y Notarios Públicos por delitos en Ejercicio de su Profesión”. Los Notarios específicamente cumplen sus funciones bajo las normas establecidas en la Ley de Notariado que fue reformada por la Ley No. 1526-68, con esta ley quedaron derogados el Artículo 1o. de la Ley del 11 de agosto de 1915, y sus modificaciones de los años 1934 y 1953. La Corte Suprema de Justicia es la que autoriza el ejercicio del Notariado por un plazo de cinco años renovables previa presentación de los requisitos correspondientes. Esta autorización será siempre indispensable y para otorgarla, la Corte Suprema de Justicia requerirá del Notario el cumplimiento de sus obligaciones, de la ficha judicial en la Sección de Estadística de la Corte y demás requisitos establecidos en las Leyes.

35 USAID/Nicaragua.2008.

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VI. IMPLEMENTACIÓN DE LA NUEVA LEGISLACIÓN EN LAS OFICINAS DE REGISTROS PÚBLICO DE NICARAGUA

Las publicaciones en el Boletín Informativo producido por el Programa de Ordenamiento de la Propiedad contribuirá a tomar mayor conocimiento de los avances del proyecto.

El Proyecto de Regularización de la Propiedad, puede también emitir su propio boletín donde informará los avances en la regularización y en el proceso de modernización, a todos aquellos que de alguna manera están involucrados en los Registros Públicos y a otras autoridades que puedan coadyuvar para alcanzar las metas propuestas. En cuanto a al personal de Registros Públicos, están los registradores y el personal en general, los primeros son seleccionados “….. mediante convocatoria pública de acuerdo a principios de igualdad, publicidad, mérito y capacidad mediante las pruebas y formas en que dispone la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.36

Para que los Registradores y todo el personal del Registro de la Propiedad Inmueble esté actualizado en la nueva legislación a implementarse es fundamental la capacitación y la adecuación a los cambios, para ello es necesario contar con el apoyo de Instituciones cuya finalidad sea la preparación, el desarrollo y la formación de los funcionarios y que mejor Institución para ese fin que la Escuela Judicial. La implementación de cursos de capacitación a través de la Escuela Judicial, cuyo Instituto Nacional de Capacitación y Documentación Judicial adscripta al Consejo Nacional de Carrera Judicial tiene por objetivo, entre otros, la actualización sistemática de los Registradores.37

Dentro del programa de modernización ya se cuenta con un plan de capacitación para Registradores y Personal Registral.

La Escuela Judicial ha programado elaborar los perfiles de cargos para los Registros Públicos, iniciando por el cargo de Registrador, para el efecto, existe un plan de capacitación integral de acuerdo con las funciones que realizan.

También algunos registradores han sido capacitados con un diplomado en Derecho Registral en España y se han celebrado tres eventos de capacitación por año para armonizar criterios en todos los registros del país.

Desde 1998 hasta la fecha se han implementado veinte capacitaciones. La reforma del reglamento del Registro en el 2001 –que exige título de abogado y notario- permitió estar al frente de esas dependencias a profesionales del Derecho.

En cuanto a la infraestructura, más de la mitad de los diez y siete Registros han mejorado sus locales, considerando que hasta el año 1998 ninguno de ellos tenía oficina propia.38

Sería interesante enfocar la capacitación, no solo en aspectos técnicos de inscripción a fin de unificar criterios, sino también imponer sobre el proceso de modernización de los registros, la estructura actual vigente y cuales son los objetivos de la reforma, los ejes fundamentales de la misma, el marco conceptual y los principios de la nueva legislación y su comparación con otros sistemas de registración en el derecho comparado. Todo esto sumado por supuesto a temas eminentemente registrales como los principios registrales, la función del registrador, documentos registrables, etc.

Se debe buscar el máximo nivel de excelencia para ejecutar las actividades y el mayor nivel de responsabilidad con vistas a una gestión integral, cada funcionario debe ser polivalente, porque además de conocer y utilizar nuevas herramientas, requerirá de una mayor especialización para analizar y ejecutar prácticamente todo tipo de inscripción.

36 Ley No.260-98. Ley Orgánica del Poder Judicial. Art. 203. 37 Ley No.260-98. Ley Orgánica del Poder Judicial. Art. 78. 38 Mirian Jarquin de Medina. Coordinadora del Proyecto de Modernización. Cadri. 2007.

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Para asegurar el proceso de formación, el plan de capacitación y formación sería con la modalidad de “capacitación de capacitadores”, proceso que continuará en forma permanente.

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