loua a febrero 2012

LEY DE ORDENACIN URBANSTICA DE ANDALUCA

Servicio de Publicaciones Oficiales del Parlamento de Andaluca

Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca Ley nm. 7/2002 Legislatura: VI Aprobada por el Pleno del Parlamento los das 11 y 12 de diciembre de 2002 Promulgada el da 17 de diciembre de 2002 Publicada en el BOPA nm. 429, de 19 de diciembre de 2002 Publicada en el BOJA nm. 154, de 31 de diciembre de 2002 Publicada en el BOE nm. 12, de 14 de enero de 2003 Correccin de error publicado en el BOPA nm. 449, de 28 de enero de 2003 Deroga la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carcter urgente y transitorio disposiciones en materia de rgimen del suelo y de ordenacin urbana de Andaluca Afectada por la Ley 13/2005, de Medidas para la vivienda Protegida y el Suelo Modificada por las siguientes leyes: Ley 18/2003, de 29 de diciembre, por la que se aprueban medidas fiscales y ad-

ministrativas Ley 13/2005, de Medidas para la vivienda Protegida y el Suelo Ley 1/2006, de 16 de mayo, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciem-

bre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Comercio Interior de Andaluca y de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo Decreto-ley 4/2010, de 6 de julio, de medidas fiscales para la reduccin del dficit pblico y para la sostenibilidad (tramitado como Proyecto de Ley y aprobado como Ley 11/2010) Ley 11/2010, de 3 de diciembre, de medidas fiscales para la reduccin del dficit pblico y para la sostenibilidad Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andaluca Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca

NDICE SISTEMTICO

EXPOSICIN DE MOTIVOS TTULO PRELIMINAR DISPOSICIONES GENERALES Artculo 1. Objeto de la Ley. Artculo 2. Actividad urbanstica. Artculo 3. Fines especficos de la actividad urbanstica. Artculo 4. Cooperacin y colaboracin interadministrativas. Artculo 5. Gestin de la actividad urbanstica e iniciativa privada. Artculo 6. La participacin ciudadana. TTULO I LA ORDENACIN URBANSTICA Captulo I Los instrumentos de la ordenacin urbanstica Artculo 7. Instrumentos de planeamiento y restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica. Captulo II Los instrumentos de planeamiento Seccin primera Planeamiento general Subseccin primera Planes Generales de Ordenacin Urbanstica Artculo 8. Concepto. Artculo 9. Objeto. Artculo 10. Determinaciones. Subseccin segunda Otros instrumentos de planeamiento general Artculo 11. Planes de Ordenacin Intermunicipal. Artculo 12. Planes de Sectorizacin. Seccin segunda Planes de desarrollo Artculo 13. Planes Parciales de Ordenacin. Artculo 14. Planes Especiales. Artculo 15. Estudios de Detalle. Seccin tercera Los Catlogos Artculo 16. Objeto, elaboracin y registro de Catlogos. Seccin cuarta Determinaciones complementarias sobre ordenacin, programacin y gestin Artculo 17. Ordenacin de reas urbanas y sectores. Artculo 18. Previsiones sobre las unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos. Seccin quinta Documentacin Artculo 19. Contenido documental de los instrumentos de planeamiento. Captulo III Los restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica Seccin primera Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica Artculo 20. Concepto. Artculo 21. Finalidades. Artculo 22. Aprobacin. Seccin segunda Ordenanzas Municipales de Edificacin y Ordenanzas Municipales de Urbanizacin Artculo 23. Concepto. Artculo 24. Objeto. Artculo 25. Aprobacin. Captulo IV La elaboracin y aprobacin y sus efectos, la vigencia y la innovacin de los instrumentos de planeamiento Seccin primera Actos preparatorios Artculo 26. Formulacin de los instrumentos de planeamiento. Artculo 27. Suspensin de aprobaciones y otorgamientos de autorizaciones y de licencias urbanstica. Artculo 28. Estudios previos. Artculo 29. Avances de los instrumentos de planeamiento.

Seccin segunda Convenios urbansticos de planeamiento Artculo 30. Convenios urbansticos de planeamiento. Seccin tercera Competencia y procedimiento Artculo 31. Competencias para la formulacin y aprobacin de los instrumentos de planeamiento. Artculo 32. Tramitacin de los instrumentos de planeamiento. Artculo 33. Aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento. Seccin cuarta Efectos de la aprobacin Artculo 34. Efectos de la aprobacin de los instrumentos de planeamiento o, en su caso, de la resolucin que ponga fin al correspondiente procedimiento. Seccin quinta Vigencia e innovacin Artculo 35. Vigencia y suspensin de los instrumentos de planeamiento. Artculo 36. Rgimen de la innovacin de la ordenacin establecida por los instrumentos de planeamiento. Artculo 37. Revisin de los instrumentos de planeamiento: concepto y procedencia. Artculo 38. Modificacin de los instrumentos de planeamiento: concepto, procedencia y lmites. Seccin sexta Informacin pblica y publicidad Artculo 39. Informacin pblica y participacin. Artculo 40. Publicidad. Artculo 41. Publicacin. Captulo V Las actuaciones de inters pblico en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable Artculo 42. Actuaciones de Inters Pblico en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable. Artculo 43. Aprobacin de los Proyectos de Actuacin. TTULO II EL RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Captulo I La clasificacin del suelo Artculo 44. Clases de suelo. Artculo 45. Suelo urbano. Artculo 46. Suelo no urbanizable. Artculo 47. Suelo urbanizable. Artculo 48. Delimitacin del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo. Artculo 49. Principios generales del rgimen urbanstico legal de la propiedad del suelo. Artculo 50. Contenido urbanstico legal del derecho de propiedad del suelo: derechos. Artculo 51. Contenido urbanstico legal del derecho de propiedad del suelo: deberes. Seccin segunda El rgimen del suelo no urbanizable Artculo 52. Rgimen del suelo no urbanizable. Seccin tercera El rgimen del suelo urbanizable y urbano Artculo 53. Rgimen del suelo urbanizable no sectorizado y sectorizado. Artculo 54. Rgimen del suelo urbanizable ordenado. Artculo 55. Rgimen del suelo urbano no consolidado. Artculo 56. Rgimen del suelo urbano consolidado. Seccin cuarta Ordenacin legal de directa aplicacin Artculo 57. Normas de aplicacin directa. Seccin quinta Las reas de reparto y el aprovechamiento Artculo 58. reas de reparto. Artculo 59. El aprovechamiento urbanstico: conceptos. Artculo 60. Determinacin del aprovechamiento medio. Artculo 61. Coeficientes de uso y tipologa. Artculo 62. Transferencias de aprovechamiento. Artculo 63. Reservas de aprovechamiento. Artculo 64. Compensaciones monetarias sustitutivas. Artculo 65. El Registro de Transferencias de Aprovechamientos. Seccin sexta Las parcelaciones Artculo 66. Parcelacin urbanstica. Artculo 67. Indivisibilidad de fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas y solares. Artculo 68. Rgimen de las parcelaciones urbansticas.

TTULO III INSTRUMENTOS DE INTERVENCIN DEL MERCADO DE SUELO Captulo I Los patrimonios pblicos de suelo Artculo 69. Clases y constitucin de los patrimonios pblicos de suelo. Artculo 70. Naturaleza y registro de los patrimonios pblicos del suelo. Artculo 71. Gestin de los patrimonios pblicos de suelo. Artculo 72. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios pblicos de suelo. Artculo 73. Reservas de terrenos. Artculo 74. Incorporacin al proceso urbanizador de los terrenos objeto de reserva para los patrimonios pblicos de suelo. Artculo 75. Destino de los bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo. Artculo 76. Disposicin sobre los bienes de los patrimonios pblicos de suelo. Captulo II Derecho de superficie Artculo 77. Derecho de superficie. Captulo III Derechos de tanteo y retracto Artculo 78. Delimitacin de reas. Artculo 79. Procedimiento para la delimitacin de reas. Artculo 80. Notificacin de transmisin. Artculo 81. Ejercicio del retracto. Artculo 82. Caducidad de la notificacin. Artculo 83. Pago del precio. Artculo 84. Transmisiones sin notificacin previa. TTULO IV LA EJECUCIN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Captulo I Disposiciones generales Seccin primera La ejecucin y la inspeccin Artculo 85. Esferas de actuacin pblica y privada. Artculo 86. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecucin. Artculo 87. Direccin, inspeccin y control de la actividad privada de ejecucin. Seccin segunda La organizacin y el orden del desarrollo de la ejecucin Artculo 88. Organizacin temporal de la ejecucin del planeamiento. Artculo 89. Incumplimiento de los plazos mximos. Seccin tercera Las formas de gestin de la actividad administrativa de ejecucin Artculo 90. Gestin pblica. Artculo 91. Gerencias urbansticas. Artculo 92. Convenios interadministrativos de colaboracin. Artculo 93. Consorcios urbansticos. Artculo 94. Delegacin intersubjetiva de competencias. Seccin cuarta Convenios urbansticos de gestin Artculo 95. Convenios urbansticos de gestin. Seccin quinta Los presupuestos de cualquier actividad de ejecucin Artculo 96. Presupuestos de la ejecucin. Artculo 97. Sujetos legitimados. Artculo 97 bis. Agente urbanizador. 1 Artculo 97 ter. La empresa urbanizadora y la empresa constructora. 2 Seccin sexta Los proyectos de urbanizacin Artculo 98. Proyectos de urbanizacin. Artculo 99. Aprobacin de los proyectos de urbanizacin. Seccin sptima La reparcelacin Artculo 100. Reparcelacin. Artculo 101. Rgimen de la reparcelacin.1

Este artculo 97 bis ha sido aadido por el apartado veintiocho del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca 2 Este artculo 97 ter ha sido aadido por el apartado veintinueve del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca

Artculo 102. Criterios y efectos para la reparcelacin. Artculo 103. Reparcelacin econmica. Artculo 104. Reparcelacin voluntaria y reparcelacin forzosa. Captulo II La actuacin por unidades de ejecucin Seccin primera Disposiciones generales Artculo 105. Caractersticas y requisitos de las unidades de ejecucin. Artculo 106. Delimitacin de las unidades de ejecucin. Artculo 107. Sistemas de actuacin. Artculo 108. Eleccin del sistema de actuacin. Artculo 109. Sustitucin del sistema de actuacin por compensacin. Artculo 110. Procedimiento para la declaracin de incumplimiento y la sustitucin del sistema de actuacin por compensacin. Artculo 111. Entidades urbansticas colaboradoras. Artculo 112. Bienes de dominio pblico. Artculo 113. Gastos de urbanizacin. Seccin segunda El sistema de expropiacin Artculo 114. Caractersticas del sistema por expropiacin. Artculo 115. Relacin de propietarios y descripcin de bienes y derechos. Artculo 116. Formas de gestin del sistema. Artculo 117. Gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de agente urbanizador. Artculo 118. Gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de la Administracin. Artculo 119. Adjudicacin de la concesin. Artculo 120. Justiprecio y su pago en especie, rgano competente para su fijacin, y bonificacin por avenencia. Artculo 121. Liberacin de la expropiacin, requisitos y consecuencias del incumplimiento. Artculo 122. Procedimiento para la expropiacin. Seccin tercera El sistema de cooperacin Artculo 123. Caractersticas del sistema de actuacin por cooperacin. Artculo 124. Pago anticipado y aplazamiento de los gastos de urbanizacin. Artculo 125. Aplicacin sustitutoria del sistema de cooperacin. Artculo 126. Efectos de la sustitucin del sistema por el de cooperacin. Artculo 127. Disposicin de bienes y derechos en el sistema de cooperacin. Artculo 128. Liquidacin de la actuacin. Seccin cuarta El sistema de compensacin Artculo 129. Caractersticas del sistema de actuacin de compensacin. Artculo 130. Iniciativa para el establecimiento del sistema y su objeto. Artculo 131. Procedimiento para el establecimiento del sistema. Artculo 132. Procedimiento abreviado. Artculo 133. Efectos del establecimiento del sistema. Artculo 134. La Junta de Compensacin. Artculo 135. Reparcelacin forzosa y expropiacin de los propietarios no adheridos al sistema y de los miembros incumplidores. Artculo 136. Proyecto de reparcelacin. Artculo 137. Transmisiones de terrenos. Artculo 138. Ordenacin del sistema mediante convenio urbanstico. Captulo III La ejecucin de las dotaciones Artculo 139. Formas de obtencin del suelo y de ejecucin. Artculo 140. Ocupacin y expropiacin de los terrenos destinados a dotaciones. Artculo 141. Obtencin de terrenos destinados a dotaciones mediante ocupacin directa. Artculo 142. Indemnizacin por ocupacin temporal. Captulo IV Otras formas de ejecucin Seccin primera La ejecucin mediante obras pblicas ordinarias Artculo 143. Las actuaciones urbanizadoras no integradas. Seccin segunda La ejecucin en reas de gestin integrada Artculo 144. Establecimiento de reas de gestin integrada. Artculo 145. Efectos de la determinacin de reas de gestin integrada.

Artculo 146. Organizacin consorcial de las reas de gestin integrada. Artculo 147. Formas de actuacin en las reas de gestin integrada. Seccin tercera La ejecucin de obras de edificacin Artculo 148. Edificacin de parcelas y solares. Artculo 149. Presupuestos de la edificacin. Artculo 150. Ejecucin mediante sustitucin por incumplimiento del deber de edificacin. Artculo 151. Concurso para la sustitucin del propietario incumplidor. Artculo 152. Incumplimiento del adjudicatario del concurso. Captulo V La conservacin de obras y construcciones Seccin primera Las obras de urbanizacin Artculo 153. Deber de conservacin de las obras de urbanizacin. Artculo 154. Recepcin de las obras de urbanizacin. Seccin segunda Las obras de edificacin y obras en bienes inmuebles en general Artculo 155. Deber de conservacin y rehabilitacin. Artculo 156. Inspeccin peridica de construcciones y edificaciones. Artculo 157. Situacin legal de ruina urbanstica. Artculo 158. rdenes de ejecucin de obras de conservacin y mejora. Artculo 159. Ruina fsica inminente. TTULO V LA EXPROPIACIN FORZOSA POR RAZN DE URBANISMO Artculo 160. Supuestos expropiatorios. Artculo 161. Procedimientos a seguir para la expropiacin forzosa. Artculo 162. Tramitacin del procedimiento de tasacin conjunta. Artculo 163. Aprobacin y efectos de la tasacin conjunta. Artculo 164. Procedimiento de tasacin individual. Artculo 165. Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad. Artculo 166. Bonificacin por avenencia. Artculo 167. La reversin de terrenos expropiados por razn urbanstica. TTULO VI LA DISCIPLINA URBANSTICA Captulo I Disposiciones generales Artculo 168. Potestades administrativas y presupuestos de la actividad de ejecucin. Captulo II Las licencias urbansticas Artculo 169. Actos sujetos a licencia urbanstica municipal. Artculo 170. Actos promovidos por Administraciones pblicas. Artculo 171. Competencia para el otorgamiento de las licencias urbansticas. Artculo 172. Procedimiento de otorgamiento de las licencias urbansticas. Artculo 173. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanstica. Artculo 174. Licencias urbansticas disconformes con la nueva ordenacin urbanstica. Artculo 175. Contratacin de los servicios por las empresas suministradoras. Captulo III Las medidas de garanta y publicidad de la observancia de la ordenacin urbanstica Artculo 176. Requisitos para la formalizacin e inscripcin de los actos de edificacin. Artculo 177. Inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos administrativos. Artculo 178. Informacin y publicidad en obras. Captulo IV La inspeccin urbanstica Artculo 179. Naturaleza y funciones de la inspeccin. Artculo 180. Visitas y actas de inspeccin. Captulo V La proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico perturbado Seccin primera Los actos en curso de ejecucin sin licencia o contraviniendo sus condiciones Artculo 181. Medida cautelar de suspensin. Seccin segunda El restablecimiento del orden jurdico perturbado y reposicin de la realidad fsica alterada Artculo 182. Restablecimiento del orden jurdico perturbado. Artculo 183. Reposicin de la realidad fsica alterada.

Artculo 184. Incumplimiento de rdenes de reposicin de la realidad fsica alterada. Artculo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de proteccin de la legalidad urbanstica. Seccin tercera La relacin entre las actuaciones de proteccin de la legalidad y el procedimiento sancionador Artculo 186. Requerimiento de legalizacin y procedimiento sancionador. Artculo 187. Imposicin de la sancin y reposicin de la realidad fsica alterada. Seccin cuarta Las competencias de la Comunidad Autnoma Artculo 188. Competencias de la Comunidad Autnoma de Andaluca en materia de proteccin de la ordenacin urbanstica. Seccin quinta Las licencias u rdenes de ejecucin incompatibles con la ordenacin urbanstica Artculo 189. Suspensin de licencias y de rdenes de ejecucin. Artculo 190. Revisin de licencias urbansticas y de rdenes de ejecucin. TTULO VII LAS INFRACCIONES URBANSTICAS Y SANCIONES Captulo I Disposiciones generales Seccin primera Las infracciones urbansticas y sus consecuencias Artculo 191. Infraccin urbanstica. Artculo 192. Consecuencias legales de las infracciones urbansticas. Seccin segunda Las personas responsables Artculo 193. Personas responsables. Artculo 194. Muerte o extincin de las personas responsables de las infracciones. Seccin tercera La competencia y el procedimiento Artculo 195. Competencia para iniciar, instruir y resolver. Artculo 196. Procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora. Artculo 197. Destino de las multas. Seccin cuarta Las reglas para la exigencia de responsabilidad sancionadora y la aplicacin de las sanciones Artculo 198. Anulacin del acto o actos administrativos legitimantes como presupuesto de la exigencia de responsabilidad. Artculo 199. Compatibilidad de las sanciones. Artculo 200. Carcter independiente de las multas. Artculo 201. Infracciones concurrentes y continuadas. Artculo 202. Exclusin de beneficio econmico. Artculo 203. Graduacin de las sanciones. Artculo 204. Circunstancias agravantes. Artculo 205. Circunstancias atenuantes. Artculo 206. Circunstancias mixtas. Captulo II Los tipos bsicos de las infracciones y las sanciones Seccin primera Las infracciones urbansticas y las sanciones Artculo 207. Clases de infracciones. Artculo 208. Sanciones. Artculo 209. Medidas sancionadoras accesorias. Seccin segunda La prescripcin de infracciones urbansticas y de sanciones Artculo 210. Inicio del cmputo de la prescripcin de las infracciones y de las sanciones. Artculo 211. Prescripcin de las infracciones y de las sanciones. Captulo III Los tipos especficos de las infracciones urbansticas y las sanciones Seccin primera Las infracciones y las sanciones en materia de parcelacin Artculo 212. Parcelaciones en suelo urbano. Artculo 213. Parcelaciones en terrenos con el rgimen jurdico del suelo urbanizable. Artculo 214. Parcelaciones en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable. Seccin segunda Las infracciones y las sanciones en materia de ejecucin Artculo 215. Obras de urbanizacin. Artculo 216. Desarrollo de instrumentos de gestin y ejecucin. Artculo 217. Conservacin de obras de urbanizacin y de construcciones y edificaciones.

Seccin tercera Las infracciones y las sanciones en materia de edificacin y uso del suelo Artculo 218. Obras en parcelas y solares edificables. Artculo 219. Obras en contra de la ordenacin urbanstica. Artculo 220. Obras en reservas para dotaciones. Artculo 221. Otros actos de uso del suelo. Artculo 222. Ocupacin, primera utilizacin y modificacin de usos. Artculo 223. Informacin y publicidad en las obras. Seccin cuarta Las infracciones y las sanciones en materia de bienes y espacios del patrimonio arquitectnico, histrico, cultural, natural y paisajstico Artculo 224. Actos con incidencia en bienes o espacios de valor arquitectnico, histrico o cultural. Artculo 225. Actos con incidencia en espacios o bienes de valor natural o paisajstico. Seccin quinta Las infracciones y las sanciones en materia de inspeccin Artculo 226. Actos que supongan obstaculizacin a la labor inspectora.

DISPOSICIONES ADICIONALES DISPOSICIONES TRANSITORIAS DISPOSICIN DEROGATORIA DISPOSICIN FINAL

Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca

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LEY DE ORDENACIN URBANSTICA DE ANDALUCA

EXPOSICIN DE MOTIVOS I. ANTECEDENTES. As como la Exposicin de Motivos de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 1956 aluda a las Leyes de Ensanche y Extensin de julio de 1892 y de Saneamiento y Mejora Interior de marzo de 1895, entre otras, como los antecedentes de la legislacin urbanstica espaola que con ella hoy sabemos que se iniciaba, en nuestro caso tenemos que remontarnos, precisamente, a la citada Ley del Suelo de mayo de 1956, considerndola como punto de partida de la cultura urbanstica que se ha ido fraguando y consolidando a lo largo de la segunda mitad del siglo XX. Efectivamente, nuestro acervo cultural urbanstico, que pone el acento en la funcin pblica del urbanismo, en la direccin y el control pblico de la actividad urbanstica, en el desarrollo planificado de nuestras ciudades, en el rescate para la comunidad de plusvalas obtenidas en la actividad urbanstica, en la construccin de ciudades con una distribucin equilibrada entre suelos con usos lucrativos y equipamientos pblicos, nuestro acervo cultural urbanstico, decimos, se ha ido construyendo en los ltimos decenios en la progresin que las sucesivas Leyes urbansticas estatales de 1956, 1975, 1990 han ido marcando en la consolidacin de tales principios, asentados en la vigente Constitucin Espaola. Desde que se transfieren los medios para el ejercicio de las competencias en materia de urbanismo a la Comunidad Autnoma de Andaluca en 1979, la Administracin autonmica emprende una decisiva poltica de fomento de la planificacin urbanstica, cuyo resultado es que en la actualidad la inmensa mayora de nuestros municipios cuenta con una figura general de planeamiento urbanstico y, en lneas generales, es aceptada por la sociedad andaluza la funcin pblica del urbanismo, realidad que ha constituido uno de los puntos de partida en la elaboracin del presente texto legislativo. Por estas razones no se estim necesario elaborar una legislacin urbanstica propia, sino que se entendi que el marco legislativo estatal era un marco suficiente para el ejercicio de sus competencias en esta materia, sin perjuicio de ir produciendo las disposiciones normativas autonmicas de carcter organizativo necesarias para el ejercicio de estas competencias. Asimismo, se aprueba la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, que complementa el sistema normativo de la planificacin territorial, sirviendo de referente a la ordenacin urbanstica. En este marco, la Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, del Tribunal Constitucional, vino a deslindar las competencias que tienen el Estado y las Comunidades Autnomas en materia de establecimiento del rgimen de la propiedad del suelo y de la ordenacin urbanstica. Tras dicha sentencia, el Parlamento de Andaluca aprob la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se aprueban con carcter urgente y transitorio disposiciones en materia de rgimen de suelo y ordenacin urbana, que bsicamente recupera como texto legislativo propio de la Comunidad Autnoma de Andaluca la parte anulada del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. Posteriormente, las Cortes Generales aprobaron la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, y sobre la que el Tribunal Constitucional ha dictado la Sentencia 164/2001, de 11 de julio, que ha estimado parcialmente los recursos interpuestos en su da contra sta y, adems de declarar inconstitucional algunos preceptos de la citada norma, ha expresado el sentido en el que se han de interpretar determinados artculos para que stos no incurran en inconstitucionalidad. Con ello quedan delimitadas las materias que han de considerarse propias del Estado, y en cuyo marco se ha de desarrollar esta Ley. As pues, el presente texto legislativo desarrolla en todos sus extremos, de acuerdo con la Constitucin Espaola y el Estatuto de Autonoma para Andaluca, las competencias que en materia de legislacin urbanstica tiene atribuidas nuestra Comunidad Autnoma, y establece los elementos de incardinacin con la ya citada Ley 1/1994, de Ordenacin del Territorio de Andaluca, con la que viene a formar el cuerpo legislativo de la planificacin territorial y urbanstica en Andaluca.


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II. OBJETIVOS DE LA LEY. Si bien es cierto, como ha quedado dicho, que en el momento de recibir Andaluca las transferencias en materia de urbanismo se estim que el marco legislativo estatal existente era el idneo para el ejercicio de las competencias exclusivas en esta materia, no es menos cierto que, con posterioridad, se ha ido poniendo de manifiesto la necesidad de que Andaluca cuente con una legislacin que, al mismo tiempo que responda mejor a su realidad territorial, social, econmica, natural y cultural, d respuesta a las demandas sociales que se estn planteando en los albores del nuevo siglo, as como que sea una legislacin que mejore los instrumentos de planificacin y gestin urbanstica existentes, de acuerdo con la experiencia acumulada hasta la fecha. La Ley es, pues, innovadora por cuanto la experiencia aconseja la renovacin de la legislacin urbanstica en vigor, pero se sustenta al mismo tiempo en el acervo cultural urbanstico acumulado en las etapas anteriores, que constituye nuestro principal patrimonio en esta materia. Se trata de buscar las respuestas ms eficaces a las demandas que hoy presenta el desarrollo de la actividad urbanstica en Andaluca, en un justo equilibrio entre intereses pblicos y privados. La Ley, en fin, mantiene el principio de la funcin pblica del urbanismo y establece mecanismos para fomentar la iniciativa privada en el desarrollo de la actividad urbanstica. 1. Una Ley para dotar a Andaluca de una legislacin especfica propia en materia de urbanismo, en el marco de la ordenacin del territorio. Las sucesivas leyes estatales reguladoras del urbanismo han venido estableciendo un marco comn y homogeneizador para el desarrollo de la actividad urbanstica en la totalidad del territorio espaol, ms atentas, como quizs no poda ser de otra manera, al desarrollo de esta actividad en las grandes ciudades que en las medias y pequeas; ante ello, la primera referencia al acometer la elaboracin de esta Ley ha sido, necesariamente, la propia especificidad y diversidad del territorio andaluz, su dinmica y rasgos socioeconmicos y la caracterizacin de su sistema de ciudades. Por tanto, desde la referencia permanente a Andaluca, se han ido buscando las respuestas que una Ley que va a regular su ordenacin urbanstica tiene que dar a las necesidades especficas de su territorio. Adems, esta referencia no ha sido una referencia terica o generalizadora, pues la Comunidad Autnoma de Andaluca se ha ido dotando en estos decenios de ejercicio de la autonoma de un bagaje de conocimientos sobre su territorio que ha culminado con la aprobacin por el Consejo de Gobierno, en mayo de 1999, de las Bases y Estrategias del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, que constituye el referente territorial de esta Ley. La caracterizacin de su sistema de ciudades, la consolidacin de fenmenos de aglomeracin urbana en un buen nmero de centros regionales, la peculiaridad del urbanismo del litoral y su expansin creciente, la identificacin de redes de ciudades medias, la dispersin de los ncleos rurales por el conjunto del suelo andaluz, entre otras, son realidades que esta Ley reconoce. Al mismo tiempo, el desarrollo de la Ley de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de And aluca, en el nivel de los Planes de Ordenacin del Territorio de mbito subregional, a la vez que establece un mayor grado de precisin en el conocimiento del territorio a esas escalas, fija los criterios de planificacin t erritorial y de inters supralocal para la ordenacin urbanstica. Desde tal consideracin, esta Le y tiene como uno de sus objetivos desarrollar los instrumentos de relacin, coordinacin e incardinacin entre la ordenacin territorial y la urbanstica. En cualquier caso, Andaluca posee una gran dimensin territorial, de modo que la riqueza de su territorio, la diversidad de sus recursos econmicos, naturales y culturales, y la multiplicidad de cuestiones de carcter urbanstico a las que hay que dar respuesta, han pesado tambin en la elaboracin de esta Ley. Por ello, al dotar a la Comunidad Autnoma de Andaluca de una Ley sobre la ordenacin urbanstica ha de hacerse mediante una norma lo suficientemente flexible y dctil para que sus instrumentos de planeamiento y gestin se adecuen a los requerimientos de todos y cada uno de sus 770 municipios, que pueden ser de pequeo o gran tamao en trminos de poblacin o superficie, costeros e interiores, de crecimiento moderado o rpido, con demandas de suelos industriales o tursticos, con reconocidos espacios naturales que proteger, o con centros histricos que recuperar. En respuesta a esta realidad, la Ley apuesta por el Plan General de Ordenacin Urbanstica de cada municipio como el instrumento que, en cada caso, planifica su territorio a partir del diagnstico de sus caractersticas, la deteccin de sus demandas y el modelo de ciudad del que quieran dotarse sus vecinos y responsables polticos.


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2. Una Ley que apuesta por la calidad de vida de los ciudadanos y de las ciudades. Una Ley que apuesta por el desarrollo sostenible. La lectura integrada de los mandatos constitucionales contenidos en los artculos 45, 46 y 47 de nuestra Carta Magna refleja con meridiana claridad la voluntad del constituyente de que los derechos de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, y de los espaoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, puedan ser ejercidos en ciudades y pueblos cuya conservacin, as como el enriquecimiento de su patrimonio histrico, cultural y artstico, estn garantizados por los poderes pblicos. Por su parte, el Estatuto de Autonoma para Andaluca, en los apartados 5 y 6 de su artculo 12.3, insiste en los mismos principios de calidad de vida, vinculada a la proteccin de la naturaleza y del medio ambiente y al desarrollo de los equipamientos sociales, y de proteccin del paisaje y del patrimonio histrico-artstico, como uno de los objetivos del ejercicio de los poderes por nuestra Comunidad Autnoma. Ante ello, esta Ley se plantea como uno de sus objetivos en el mbito que regula dotar de contenido normativo positivo los mandatos constitucionales y estatutarios mencionados. Ello significa, simultneamente, conseguir mayores grados de cohesin e integracin social a travs de la distribucin de usos y equipamientos en las ciudades; hacer de stas espacios de convivencia y espacios vividos, a travs de las dotaciones necesarias y de la recualificacin y reequipamiento de aquellos sectores urbanos que lo precisen, o establecer criterios propios de proteccin del patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico y cultural, en coordinacin con la legislacin sectorial existente. Particularmente, la preocupacin por el acceso a una vivienda digna ha llevado a establecer disposiciones que garanticen el suelo suficiente destinado a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica determinados reglamentariamente. El uso racional y sostenible de los recursos naturales, la proteccin del medio ambiente y del paisaje y especficamente la proteccin y adecuada utilizacin del litoral constituyen fines especficos, tambin, de esta Ley. Tales principios son instrumentados a lo largo de su texto, desde el objeto y contenidos bsicos de los planes urbansticos, a la clasificacin de los suelos, o a la tipificacin de las infracciones y sanciones. En el litoral, junto a otras determinaciones, se garantiza el uso pblico de los terrenos de la Zona de Servidumbre de Proteccin cuando estn incluidos en mbitos que se pretendan urbanizar. 3. Una Ley que apuesta por la mejora de la ciudad existente. Todava a principios del siglo XX las ciudades, en su mayora, continuaban circunscritas al espacio delimitado por sus murallas medievales, producindose a lo largo de dicha centuria un fuerte crecimiento poblacional y la expansin fsica de las mismas, expansin que ha sido el resultado del crecimiento demogrfico, los movimientos migratorios, el desarrollo industrial y la economa de servicios. Actualmente el crecimiento natural de la poblacin se ha estabilizado, las migraciones campo-ciudad se han visto frenadas y ms de las tres cuartas partes de la poblacin andaluza reside en ncleos de ms de 10.000 habitantes. El urbanismo del siglo XXI tiene, pues, como principal reto atender a la conservacin, rehabilitacin y recualificacin de la ciudad existente, frente a la imperiosa demanda de ms suelo para urbanizar que ha sido su rasgo ms caracterstico a lo largo del siglo XX. Dentro del concepto de ciudad existente hay que hacer una distincin entre la ciudad histrica y los ensanches del siglo XX. La atencin a la ciudad histrica es tarea ya tradicional en nuestra prctica urbanstica, dando primaca a criterios de conservacin y rehabilitacin, pero ahora es necesario poner el acento, adems, en la recuperacin de la ciudad histrica como espacio social, como espacio econmico y como espacio vivido. Por otra parte, muchos de nuestros ensanches, barriadas y periferias han crecido sin las condiciones de calidad, equipamientos y servicios que hoy demanda nuestra sociedad; por ello se hace necesario contar con instrumentos urbansticos que faciliten la reurbanizacin y el reequipamiento de la ciudad existente. Con este objetivo, la Ley ampla los destinos posibles de los patrimonios pblicos de suelo, regula con mayor rigor los deberes de edificacin, conservacin y rehabilitacin en el conjunto de la ciudad, y establece medidas tendentes al equilibrio de las dotaciones cuando se prevean cambios de usos significativos en dichos sectores urbanos 4. Una Ley que apuesta por la intervencin pblica en el mercado del suelo. Volviendo a nuestro texto constitucional, el ya mencionado artculo 47 advierte de la obligacin de los poderes pblicos para proceder a regular la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para impedir la especulacin y exige que la comunidad participe en las plusvalas que genere la accin urbanstica.


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En desarrollo de este mandato, y desde el entendimiento del urbanismo como una funcin pblica, en esta Ley se avanza en los mecanismos de intervencin pblica en el mercado del suelo, con el objetivo de que dicha intervencin sirva para regular, en aras del inters general, los precios del suelo en un mercado generalmente caracterizado por su carcter alcista y la escasa flexibilidad de la oferta. Para conseguirlo mantienen en la Ley los instrumentos ya existentes del derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto y, particularmente, se legisla sobre los patrimonios pblicos de suelo, institucin que deben constituir no slo los municipios, sino tambin la Administracin de la Junta de Andaluca, a fin de dotarse de recursos para la actuacin urbanstica pblica en su sentido ms amplio, pero manteniendo la prioridad de su destino a viviendas protegidas. Es decir, por una parte se amplan los destinos de los bienes constitutivos de los patrimonios pblicos de suelo a las actuaciones de mejora de la ciudad y, especialmente, en las reas que requieren una intervencin integrada de rehabilitacin, y, por otra parte, se posibilita que desde el Plan General de Ordenacin Urbanstica o desde el Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional se puedan establecer reservas de terrenos sobre cualquier clase de suelo, incluidas todas las categoras de suelo no urbanizable, en el entendimiento de que la mejor garanta para que determinados suelos cumplan su funcin estratgica de proteccin o de vertebracin territorial es su incorporacin a esos patrimonios pblicos. Asimismo, con el objetivo de dotar a dichas Administraciones de suelo para desarrollar las polticas urbansticas pblicas, esta Ley fija como participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica el mximo permitido por la legislacin estatal. Con el mismo objetivo de mediar en el mercado del suelo, interviniendo con mayor rigor y agilidad en los procesos expropiatorios, la Ley crea las Comisiones Provinciales de Valoraciones, en sustitucin de los Jurados de Expropiacin Forzosa, rganos que entendern de las expropiaciones que efecten las entidades locales y la Administracin de la Junta de Andaluca. 5. Una Ley que define, precisa y delimita los deberes y derechos de los propietarios del suelo. Los derechos de la propiedad del suelo, reconocidos por nuestro ordenamiento jurdico, han de ser ejercidos en perfecta concordancia con la funcin social que la Constitucin Espaola asigna a tal propiedad. En consecuencia, es necesario fijar un claro marco de relacin entre los derechos y deberes de la propiedad del suelo; donde se establezca un correcto equilibrio entre el derecho que asiste a cada propietario para la explotacin econmica de sus bienes y los deberes que derivan precisamente de esos derechos, as como donde se plantee y regule adecuadamente las relaciones entre el ejercicio individualizado del derecho de propiedad y el inters general. La Ley 6/1998, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, fundamentndose en el artculo 149.1 de la Constitucin Espaola y en el principio en ste fijado de la igualdad de todos los espaoles en el ejercicio de sus derechos y deberes constitucionales, ha establecido tres grandes clases de suelo (suelo urbano, urbanizable y no urbanizable), a los efectos de la determinacin de la valoracin de dichas clases de suelo y de los deberes y derechos bsicos de los propietarios de los mismos. El Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalizacin en el Sector Inmobiliario y Transportes, ha modificado en este aspecto la regulacin contenida en la Ley de Rgimen del Suelo y Valoraciones. Este marco normativo ha de ser interpretado de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio. Esta Ley, dentro del mbito estricto del ejercicio de las competencias en materia de urbanismo, pormenoriza los criterios para la adscripcin del suelo a cada una de las clases mencionadas, as como a las diferentes categoras en las que se subdividen, a su vez, los suelos urbanos, urbanizables y no urbanizables. Asimismo, la Ley precisa y define en positivo los derechos y deberes inherentes a cada una de ellas, detallando los usos y actividades permitidos, de acuerdo con su rgimen. 6. Una Ley que precisa el marco competencial interadministrativo, y que desarrolla el principio de subsidiariedad y los instrumentos de concertacin, colaboracin y coordinacin interadministrativa. La Constitucin Espaola ha consagrado la separacin competencial entre las distintas Administraciones territoriales; sin que ello quiera decir que no se asista a una confluencia de diferentes competencias sobre un mismo territorio. Se hace necesario, pues, la determinacin de un marco claro en este terreno, porque, junto al reconocimiento


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de las distintas esferas competenciales, significa tambin la asuncin de las obligaciones inherentes a su ejercicio, por parte de la Administracin responsable. Este criterio, que puede expresarse con carcter general, cobra especial importancia en el caso de la legislacin urbanstica, al residir la mayor parte de las competencias en el mbito local, si bien se ha reservado a la Administracin General del Estado primero, y a la autonmica desde 1978, la apreciacin de los intereses supralocales y el control de legalidad. Esta situacin deriva hacia la existencia de una concurrencia competencial en determinadas materias, que en unos casos da lugar a una tutela de facto de la Administracin autonmica sobre la municipal, o bien a una indeterminacin de la competencia efectiva, que puede llevar a la desproteccin de determinados derechos ciudadanos. Desde esta consideracin, y en desarrollo del principio de subsidiariedad plasmado, a su vez, en el Pacto Local Andaluz, esta Ley avanza en la asignacin de competencias en materia de urbanismo a los municipios andaluces, asignacin que ha tenido un antecedente inmediato en la delegacin de competencias urbansticas en dichos municipios que se hiciera a travs del Decreto 77/1994, de 5 de abril, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Junta de Andaluca en materia de ordenacin del territorio y urbanismo, determinndose los rganos a los que se atribuyen. Se refuerza con esta Ley el mbito de decisin y responsabilidad local en materia de urbanismo, sin que ello quiera decir que la Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca deje de ejercer sus competencias efectivas en las cuestiones que le son propias. Al mismo tiempo, y partiendo de la constatacin de situaciones de confluencia competencial, la Ley desarrolla instrumentos de concertacin, colaboracin y coordinacin interadministrativa, con la voluntad expresa de que se proceda a un ejercicio compartido de las competencias cuando a ello haya lugar, o se concierten los intereses sectoriales que coinciden en un mismo territorio. En este sentido deben ser destacados instrumentos tales como la posibilidad de creacin de consorcios o empresas mixtas interadministrativas, o las denominadas reas de Gestin Integradas, as como la expresa mencin a la colaboracin entre Administraciones para la prestacin de asistencia a las entidades locales en materia de urbanismo. 7. Una Ley que apuesta por los principios de participacin pblica, transparencia, publicidad y concurrencia. Los diferentes intereses privados, adems del inters pblico general, que compiten en la construccin y gestin de la ciudad exigen que se establezca un marco adecuado donde se manifieste esta interrelacin o contraste de intereses. Para ello, desde la Ley se respetan los principios de publicidad y participacin pblica en los actos administrativos que vayan a contener las principales decisiones de planificacin y ejecucin urbanstica, en el entendimiento de que con ello se garantiza la transparencia de los mismos y se permite la concurrencia de los afectados y/o de los interesados. Ello se traduce tanto en la reglamentacin de los actos sujetos a informacin pblica, como en el establecimiento por Ley de registros de acceso pblico para la consulta ciudadana. En este mismo orden de cosas, desde la Ley se regula la figura del convenio urbanstico, que puede ser suscrito bien entre Administraciones pblicas, o entre stas y privados, y cuya finalidad es tanto la de establecer los trminos de colaboracin, como la de procurar un ms eficaz desarrollo de la gestin urbanstica. Los convenios no podrn, en ningn caso, condicionar la funcin pblica de la actividad urbanstica, debiendo quedar salvaguardada la integridad de la potestad de planeamiento, y quedando sujetos a los principios de transparencia y publicidad. 8. Una Ley que persigue la simplificacin y agilizacin de los procesos de planificacin y ejecucin del planeamiento. La consideracin de los distintos intereses pblicos y privados que estn en juego en el proceso de planificacin y construccin de una ciudad conduce, inevitablemente, a establecer una serie de garantas en atencin a los mismos, y ello en ocasiones se ha valorado negativamente por lo que pueda conllevar de ralentizacin de los sucesivos actos administrativos. Uno de los objetivos perseguidos por esta Ley, sin menoscabo de los instrumentos que garanticen la salvaguarda de los legtimos intereses pblicos y privados que operan en la construccin de la ciudad, ha sido, pues, introducir mecanismos e instrumentos para agilizar, simplificar y flexibilizar los procedimientos de elaboracin tanto de los instrumentos de planificacin como de los de gestin y ejecucin del planeamiento. Ello se traduce, en unos casos, en el acortamiento de determinados plazos en la tramitacin de documentos, en la concurrencia de los informes sectoriales en la misma fase de tramitacin, o en la flexibilizacin y simplificacin de los instrumentos de planeamien-


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to. Otros mecanismos introducidos con la voluntad de alcanzar este objetivo han sido ya citados, como son las Comisiones Provinciales de Valoraciones, que se pretende que sean un instrumento profesional y gil en la resolucin de las valoraciones de las expropiaciones, o los propios convenios urbansticos, como instrumentos de concertacin de la actividad urbanstica. En especial, se ha flexibilizado y agilizado la ejecucin del planeamiento a travs de la regulacin de los sistemas de gestin contemplados en la misma, introducindose la reparcelacin, que puede ser forzosa y econmica, en todos los sistemas de ejecucin, as como la figura del agente urbanizador. III. CONTENIDO DE LA LEY. La Ley se estructura en siete ttulos, adems de un ttulo preliminar, y las disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y final. El ttulo preliminar contiene las disposiciones generales, donde se define el objeto de la Ley y de la actividad urbanstica, as como se precisan los fines especficos de la misma. La cooperacin interadministrativa, el fomento a la iniciativa privada y la participacin ciudadana figuran como criterios rectores de esta norma. La definicin de la actividad urbanstica como funcin pblica y la identificacin de los fines de la misma constituyen, asimismo, el marco de referencia general de toda la Ley. El ttulo I, comprensivo de la ordenacin urbanstica, tras enumerarlos, desarrolla extensa y pormenorizadamente el rgimen de los instrumentos de planeamiento y de otras figuras complementarias, regulando el concepto, objeto y determinaciones, distinguiendo entre los incluidos en el denominado planeamiento general: los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, para todo el trmino municipal, y los novedosos Planes de Ordenacin Intermunicipal, para ordenar terrenos colindantes situados en dos o ms trminos municipales, y Planes de Sectorizacin, destinados a ordenar las condiciones del cambio de categora del suelo urbanizable no sectorizado, y los incluidos en los denominados planes de desarrollo: Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle; igualmente, regula la figura de los Catlogos, y prev las llamadas Determinaciones Complementarias sobre ordenacin, programacin y gestin que habrn de cumplir los Planes Generales y Parciales al ordenar determinadas reas urbanas y sectores, as como las aplicables a unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos. Concluye esta primera parte con la regulacin de los restantes instrumentos de ordenacin, contemplando, como novedad, las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin. La Ley configura el Plan General de Ordenacin Urbanstica como el instrumento que determina la ordenacin urbanstica general del municipio, establecindose que sus contenidos deben desarrollarse de acuerdo con los principios de mxima simplificacin y proporcionalidad segn las caractersticas de cada municipio. El Plan ordena urbansticamente la totalidad del trmino municipal, de acuerdo con sus caractersticas y las previsiones a medio plazo, distinguiendo dos niveles de determinaciones: las referidas a la ordenacin estructural y las referidas a la ordenacin pormenorizada, cuya finalidad es tanto la de atender a la simplificacin del documento normativo, como la de deslindar lo que, para su aprobacin, ha de ser competencia autonmica o municipal. La ordenacin estructural define la estructura general y orgnica del modelo urbanstico-territorial propuesto, atribuyndose la competencia para su aprobacin a la Comunidad Autnoma. La ordenacin pormenorizada, por su parte, est conformada por la ordenacin urbanstica detallada y la precisin de usos. Como ya ha quedado apuntado, el Plan de Ordenacin Intermunicipal, con las determinaciones propias de un Plan General de Ordenacin Urbanstica, tiene por objeto establecer la ordenacin de terrenos colindantes concretos, situados en dos o ms trminos municipales, que deban ser objeto de una actuacin urbanstica unitaria. Por su parte, el Plan de Sectorizacin tiene la facultad de ordenar las condiciones del cambio de categora del suelo urbanizable no sectorizado al suelo sectorizado u ordenado. La formulacin y aprobacin de las Normativas Directoras corresponde a la Comunidad Autnoma y tiene diversas finalidades, tales como la de modular los contenidos de los Planes de acuerdo con las caractersticas de los municipios, o la de establecer contenidos estndares o soluciones-tipo a las cuestiones que ms frecuentemente se plantean en los Planes, de modo que stos puedan remitirse a las Normativas Directoras y simplificar as parte de su normativa. Por su parte, las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin,


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cuya formulacin y aprobacin definitiva corresponde a cada municipio, completan la ordenacin urbanstica establecida en los planes en los contenidos que no deben formar parte necesariamente de ellos conforme a esta Ley; su modificacin o continuidad en el tiempo se hace independiente de la vigencia del Plan General de Ordenacin Urbanstica, y debe cumplir, asimismo, el objetivo de simplificar el documento del Plan General. La minuciosa regulacin de la elaboracin, aprobacin, vigencia e innovacin de los instrumentos de planeamiento, incluidos los actos preparatorios, contiene una referencia especfica a los convenios urbansticos de planeamiento, tanto los de carcter interadministrativos como los que se suscriban con personas pblicas o privadas, y a la publicidad y participacin de los interesados. Igualmente, en este ttulo la Ley regula las Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, como actividades consideradas de utilidad pblica o inters social, con incidencia en la ordenacin urbanstica y compatibles con sta, y cuya implantacin sea procedente o necesaria en este tipo de suelo. El ttulo II desarrolla el rgimen urbanstico del suelo. Siguiendo la clasificacin establecida por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, en suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable, y de los derechos y deberes inherentes a los mismos, esta Ley, en base a criterios de orden estrictamente urbansticos, define y precisa el contenido urbanstico legal de los derechos y deberes de los propietarios y su rgimen, con especificacin de los usos permitidos en cada clase y categora de suelo. Dentro del suelo urbano se diferencian con precisin las categoras de suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, siendo este ltimo aqul que o bien carece de urbanizacin adecuada, precisa de una renovacin o rehabilitacin integral, o bien tiene atribuido por el instrumento de planeamiento un aprovechamiento objetivo considerablemente mayor. En la Ley se ha hecho un esfuerzo para precisar los criterios por los que determinados terrenos deben ser excluidos del proceso urbanizador a travs de su clasificacin como suelo no urbanizable, pudiendo establecer el Plan General categoras dentro de esta clase de suelo. En este sentido, se identifican las razones por las que determinados terrenos han de preservarse del proceso urbanizador: en unos casos estas razones residen en sus valores naturales, ambientales y paisajsticos que pueden estar ya reconocidas en legislaciones sectoriales o bien que sea el propio Plan General el que les conceda dicha condicin; en otros supuestos se hace necesario tambin preservar determinados terrenos del proceso urbanizador por estar expuestos a riesgos naturales o tecnolgicos, o por la necesidad de ubicar en ellos determinadas actividades o usos, que han de estar necesariamente alejados de la ciudad. Criterios de sostenibilidad, crecimiento racional y ordenado de la ciudad y las propias caractersticas estructurales del municipio determinarn asimismo la clasificacin de ciertos terrenos como suelo no urbanizable. En base a lo expuesto, y como ya qued apuntado, el Plan General de Ordenacin Urbanstica puede establecer hasta cuatro categoras de suelo no urbanizable: el de especial proteccin por legislacin especfica, el de especial proteccin por la planificacin territorial o urbanstica, el de carcter natural o rural, y el no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado. Carcter novedoso tiene la categora de suelo no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado, que se define como el que da soporte fsico a asentamientos dispersos de carcter estrictamente rural y que responden a ciertos procesos histricos, como han podido ser iniciativas de colonizacin agraria, que precisan de determinadas dotaciones urbansticas, pero que por su funcionalidad y carcter disperso no se consideran adecuados para su integracin en el proceso urbano propiamente dicho. Dentro del suelo urbanizable se diferencia el suelo urbanizable ordenado, el suelo urbanizable sectorizado y el suelo urbanizable no sectorizado. El primero es aqul para el que el Plan General establece directamente la ordenacin pormenorizada y no precisa de desarrollo a travs del Plan Parcial. El suelo urbanizable sectorizado lo integran los suelos suficientes y ms idneos para absorber los crecimientos previsibles de acuerdo con los criterios fijados en el Plan General, y precisa de un Plan Parcial de Ordenacin para su desarrollo. Finalmente, el suelo urbanizable no sectorizado lo integran los restantes terrenos adscritos a esta clase, para cuya adscripcin hay que tener en cuenta las caractersticas naturales y estructurales del municipio, la capacidad de integrar los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible, precisando de un Plan de Sectorizacin para su transformacin en suelo urbanizable sectorizado u ordenado. Concluye este ttulo con la regulacin de las Normas de Aplicacin Directa para el suelo no urbanizable, y para el urbano cuando no se cuente con instrumento de planeamiento; con la regulacin de las reas de reparto a delimitar por el pla-


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neamiento general, y del aprovechamiento, distinguiendo el objetivo, el subjetivo y el medio, y finalizando con el rgimen de las parcelaciones. En el ttulo III se desarrollan los instrumentos de intervencin en el mercado del suelo. Se mantienen en esta Ley los instrumentos, ya existentes, de los derechos de tanteo y retracto, as como el derecho de superficie, sobre el que se hace una mera remisin a la legislacin estatal; se crea la figura del patrimonio pblico de suelo, estableciendo dos tipos: el municipal y el autonmico, por cuanto no slo los municipios, sino tambin la Administracin de la Junta de Andaluca, deben constituir, conservar y gestionar sus respectivos patrimonios pblicos de suelo. Se mantiene su regulacin actual como patrimonio separado, si bien su gestin puede ser atribuida a entidades dependientes de la Administracin responsable; se flexibiliza la composicin de los bienes integrantes del patrimonio pblico de suelo y se amplan los posibles destinos de este patrimonio para que, junto a su primigenia funcin de poner en el mercado suelo para vivienda con algn rgimen de proteccin y otros usos de inters pblico, puedan contribuir globalmente a dotar a las Administraciones pblicas de recursos para la actuacin pblica urbanstica, debiendo ser destacado su papel en la mejora de la ciudad en su sentido ms amplio. El ttulo IV se dedica a regular la actividad de ejecucin de los instrumentos del planeamiento. Se mantiene el principio de que la actividad urbanstica, y, por tanto, la ejecucin del planeamiento, es una funcin pblica, siendo responsabilidad de la Administracin su direccin y control, sin perjuicio de la incentivacin de la iniciativa privada a la que corresponde la ejecucin directa. En sus disposiciones generales define, en primer lugar, la actividad administrativa de ejecucin, establece la organizacin y el orden de su desarrollo, y determina las formas de gestin de dicha actividad, bien sea mediante gestin pblica, Gerencias Urbansticas y Consorcios Urbansticos constituidos por las Administraciones pblicas, as como convenios interadministrativos de colaboracin y convenios urbansticos de gestin con personas pblicas o privadas; a continuacin, y tras fijar los presupuestos para desarrollar la actividad de ejecucin, regula los Proyectos de Urbanizacin y la figura de la Reparcelacin, ampliando su objeto y extendiendo su aplicacin a todos los sistemas de ejecucin, como ms adelante veremos. Al regular la actuacin por unidades de ejecucin, y tras una serie de normas de carcter general sobre stas, mantiene bsicamente la regulacin de los tres sistemas clsicos de actuacin, dos de ellos pblicos (expropiacin y cooperacin) y uno privado (compensacin), si bien incorporando un conjunto de modificaciones en su regulacin actual, con la finalidad de agilizar la tramitacin, reduciendo plazos y estableciendo instrumentos que facilitan la gestin. As, se ha ampliado el objeto de la reparcelacin y extendido su aplicacin a todos los sistemas de ejecucin; la reparcelacin puede ser forzosa, para caso de propietarios incumplidores, y econmica, cuando se den determinadas condiciones. De igual modo, se introduce la figura del agente urbanizador diferenciado del propietario del suelo en los tres sistemas de ejecucin, con diferentes procedimientos de incorporacin, segn los casos. Con una finalidad y regulacin similar a la figura del agente urbanizador, as como para reforzar los mecanismos de Intervencin en la ciudad existente, se crea la figura del edificador, en sustitucin del propietario incumplidor. Se regula asimismo en este ttulo la posibilidad de que determinadas reas, en cualesquiera de las clases de suelo, puedan quedar delimitadas en el planeamiento urbanstico mediante la figura de reas de Gestin Integrada, cuando sus caractersticas, los objetivos urbansticos, la complejidad en la gestin o la necesidad de coordinacin de diferentes Administraciones, sectoriales y/o territoriales, as lo aconsejen. Su delimitacin comportara la obligacin de las distintas Administraciones implicadas de cooperar en su gestin y ejecucin y la habilitacin para la creacin de un rgano consorcial, al que podrn atribursele el ejercicio del derecho de tanteo y retracto y el establecimiento y recaudacin de precios pblicos. Se mejora la regulacin del deber de conservacin de las obras de urbanizacin y conservacin de las edificaciones; en el caso de las obras de urbanizacin se regula la recepcin de las obras, sus condiciones y responsables. En el caso de las edificaciones, se establece el deber de conservacin y rehabilitacin; se regula la inspeccin peridica en edificios y construcciones para determinar su estado de conservacin y medidas a tomar; se determina la situacin legal de ruina urbanstica y la ruina fsica inminente, y se capacita al Ayuntamiento para intervenir en los casos de propietarios incumplidores. En el ttulo V se regula la expropiacin forzosa por razn de urbanismo. En l se mantiene la regulacin del procedimiento de tasacin conjunta y el de tasacin individual. Se han ampliado los supuestos expropiatorios en las denominadas Actuaciones Singulares en suelo no urbanizable, as como en los casos de terrenos que resulten espe-


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cialmente beneficiados por servicios y dotaciones establecidas en sus inmediaciones. Tambin se pormenorizan y detallan los supuestos de incumplimiento de la funcin social de la propiedad y de sus deberes urbansticos. En el ttulo VI se desarrolla la intervencin administrativa en la edificacin y usos del suelo, cuyas disposiciones generales sobre las potestades administrativas dan paso a una amplia regulacin de dicha intervencin, comenzando por las licencias urbansticas, precisando los actos sujetos a ellas, as como el procedimiento para su otorgamiento, y recogiendo las medidas de garanta y publicidad de la observancia de la ordenacin urbanstica. Se refuerzan las actuaciones de inspeccin urbansticas dotando, tanto a los Ayuntamientos como a la Administracin de la Junta de Andaluca, de unidades especficas para el cumplimiento de estos objetivos. La minuciosa regulacin de la proteccin de la legalidad urbanstica parte de la base de que esta pasa a ser una competencia municipal universal, sin que quepa la subrogacin de la Administracin de la Junta de Andaluca en todo tipo de actuaciones. sta s comparte la competencia en proteccin de la legalidad urbanstica en aquellos casos en los que la infraccin pueda tener una especial incidencia en la ordenacin urbanstica, tales como en los actos ejecutados en ausencia del planeamiento preciso para su legitimacin, en el supuesto de parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, aquellos actos que afecten a la ordenacin estructural del planeamiento y todos aquellos que sean calificados de inters autonmico. En los casos de parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, para su regulacin, puede acudirse bien a la expropiacin o a la reparcelacin forzosa para el reagrupamiento de parcelas. El ttulo VII regula las infracciones y sanciones. La determinacin de la Administracin competente para la imposicin de sanciones se regula de manera anloga a como se ha hecho en el caso de la proteccin de la legalidad; de esta forma la Comunidad Autnoma comparte las competencias con los municipios en los supuestos antes descritos, los de mayor incidencia o los de inters autonmico. En consonancia con ello, la cuanta de las multas se establece en funcin de su tipificacin y gravedad, manteniendo la Administracin que ha iniciado e instruido el expediente la competencia para su resolucin. Se ha ampliado el concepto de persona responsable de la comisin de una infraccin urbanstica, a los promotores o constructores de las obras e instalaciones, a los titulares, directores y explotadores de los establec imientos, y a los tcnicos titulados directores de las obras o instalaciones. Asimismo, s e determina la responsabilidad de los titulares o miembros de los rganos administrativos y funcionarios pblicos, en razn de sus competencias y tareas. Se ha procedido a una clasificacin ms precisa que en la legislacin anterior de las infracciones y l os tipos de stas, considerndose entre las muy graves, junto a las parcelaciones urba nsticas en suelo no urbanizable, las infracciones que se producen en los de especial proteccin, dominio pblico y reservas para dotaciones; se han precisado las circunstancias agravantes y atenuantes y se han graduado, asimismo, los baremos de las sanciones. En los tipos especficos de infrac ciones y sanciones, junto a los de parcelacin, los referidos a la materia de ejecucin contraviniendo la ordenacin urbanstic a y los atinentes a la edificacin y uso del suelo, se incorporan los relativos a actuaciones en bienes protegidos por la ordenacin urb anstica, por razones de valor arquitectnico, histrico o cul tural, as como los que incidan en espacios o bienes de valor natural o paisajstico, concluyendo con una referencia a los que supongan obstaculizacin a la labor inspectora. En las disposiciones adicionales se recoge, entre otras determinaciones, las reguladoras de las novedosas Comisiones Provinciales de Valoraciones, como rganos dependientes de la Consejera de Gobernacin y que entender de las expropiaciones que afecten a la Administracin local y autonmica. En las disposiciones transitorias, tras enumerar las determinaciones legales de aplicacin inmediat a, ntegra y directa, se establece un rgimen flexible y generoso para la adaptacin del planeamiento actualmente en vigor a esta Ley, distinguiendo en su regulacin los distintos supuestos de hecho en que se pudieran e ncontrar tanto el planeamiento general como los restantes instrumentos para su desarrollo y ejecucin: apr obados y en vigor, en situacin legal y real de ejecucin, en curso de aprobacin, y sin aprobacin inicial. Concluye con determinaciones referidas al rgimen de conservacin aplicable a las obras y servicios de urbanizacin; a la ordenacin urbanstica de los municipios sin planeamiento general, y, por ltimo, legislacin aplicable en nuestra Comunidad Autnoma hasta tanto se produzca el desarrollo r eglamentario de la presente norma.


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TTULO PRELIMINARDISPOSICIONES GENERALES

Artculo 1. Objeto de la Ley. La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la actividad urbanstica y el rgimen de utilizacin del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en la Comunidad Autnoma de Andaluca.

Artculo 2. Actividad urbanstica. 1. La actividad urbanstica es una funcin pblica que comprende la planificacin, organizacin, direccin y control de la ocupacin y utilizacin del suelo, as como la transformacin de ste mediante la urbanizacin y edificacin y sus consecuencias para el entorno. La actividad urbanstica se desarrolla en el marco de la ordenacin del territorio. En ejecucin de esta Ley y en las respectivas esferas de competencia que ella les asigna, la actividad urbanstica corresponde a la Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca y a los municipios. 2. Para el desarrollo de la actividad urbanstica, la Administracin pblica competente ejerce las siguientes potestades: a) Formulacin y aprobacin de los instrumentos de la ordenacin urbanstica. b) Intervencin para el cumplimiento del rgimen urbanstico del suelo. c) Determinacin de la forma de gestin de la actividad administrativa de ejecucin. d) Ejecucin del planeamiento de ordenacin urbanstica y, en su caso, la direccin, inspeccin y control de dicha ejecucin. e) Intervencin en el mercado del suelo. f) Polica del uso del suelo y de la edificacin y proteccin de la legalidad urbanstica. g) Sancin de las infracciones urbansticas h) Cualesquiera otras que sean necesarias para la efectividad de los fines de la actividad urbanstica. 3. La ordenacin urbanstica se rige, en el marco y de acuerdo con esta Ley, por los principios rectores de la poltica social y econmica establecidos en los artculos 45, 46 y 47 de la Constitucin Espaola y los objetivos bsicos contemplados en el artculo 12.3 del Estatuto de Autonoma para Andaluca.

Artculo 3. Fines especficos de la actividad urbanstica. 1. Son fines de la actividad urbanstica los siguientes: a) Conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio en trminos sociales, culturales, econmicos y ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las condiciones de calidad de vida en Andaluca. b) Vincular los usos del suelo a la utilizacin racional y sostenible de los recursos naturales. c) Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones e instalaciones, sea cual fuere su titularidad, al inters general definido por esta Ley y, en su virtud, por la ordenacin urbanstica. d) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y formas de aprovechamiento, conforme a su funcin social y utilidad pblica. e) Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbansticos, la adecuada dotacin y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andaluca, evitando la especulacin del suelo. f) Garantizar una justa distribucin de beneficios y cargas entre quienes intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo.


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g) Asegurar y articular la adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas que se generen por la accin urbanstica. h)3 Integrar el principio, reconocido en el artculo 14 de la Constitucin Espaola y en el artculo 14 del Estatuto de Autonoma para Andaluca, de igualdad de oportunidades entre mujeres y hombres, sin que pueda prevalecer discriminacin alguna por razn de nacimiento, raza, sexo, religin, opinin o cualquier otra condicin o circunstancia personal o social, en la planificacin de la actividad urbanstica. 2. La ordenacin urbanstica establecida en los instrumentos de planeamiento, en el marco de la ordenacin del territorio, tiene por objeto, en todo caso: a) La organizacin racional y conforme al inters general de la ocupacin y los usos del suelo, mediante su clasificacin y calificacin. b) La determinacin, reserva, afectacin y proteccin del suelo dotacional, entendiendo por ste el que deba servir de soporte a los servicios pblicos y usos colectivos; es decir, las infraestructuras, parques, jardines, espacios pblicos, dotaciones y equipamientos pblicos, cualquiera que sea su uso. c) El cumplimiento de los deberes de conservacin y rehabilitacin de las construcciones y edificaciones existentes. d) La fijacin de las condiciones de ejecucin y, en su caso, de la programacin de las actividades de urbanizacin y edificacin. e) La formalizacin de una poltica de intervencin en el mercado del suelo, especialmente mediante la constitucin de patrimonios pblicos de suelo, as como el fomento de la construccin de viviendas de proteccin oficial4 u otros regmenes de proteccin pblica. f) La proteccin del patrimonio histrico y del urbanstico, arquitectnico y cultural. g) La proteccin y adecuada utilizacin del litoral. h) La incorporacin de objetivos de sostenibilidad que permitan mantener la capacidad productiva del territorio, la estabilidad de los sistemas naturales, mejorar la calidad ambiental, preservar la diversidad biolgica, y asegurar la proteccin y mejora del paisaje. i) 5 La promocin de la igualdad de gnero, teniendo en cuenta las diferencias entre mujeres y hombres en cuanto al acceso y uso de los espacios, infraestructuras y equipamientos urbanos, garantizando una adecuada gestin para atender a las necesidades de mujeres y hombres. j) 6 El establecimiento de medidas para evitar la presencia en el territorio de edificaciones y asentamientos ejecutados al margen de la legalidad urbanstica, incorporando al ordenamiento los procesos existentes cuando ello fuera compatible con la ordenacin territorial y urbanstica y dems normativa especial de aplicacin, sin perjuicio del ejercicio de la potestad de disciplina urbanstica.

Artculo 4. Cooperacin y colaboracin interadministrativas. Las Administraciones pblicas y las entidades a ellas adscritas o dependientes de las mismas en el ejercicio de la actividad urbanstica se regirn por los principios de cooperacin y colaboracin. A estos efectos y en el mbito de sus respectivas competencias podrn celebrar convenios de colaboracin con la finalidad, entre otras, de prestacin de asistencia y cooperacin a las entidades locales en materias tales como la or-

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La letra h) del apartado 1 del artculo 3 ha sido aadida por el apartado uno del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca 4 La disposicin adicional segunda de la Ley 13/2005, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo establece que las referencias que se contienen en esta Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica se han de entender hechas a la denominacin y concepto de vivienda protegida que se regula en la Ley 13/2005, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo 5 Las letras i) y j) del apartado 2 del artculo 3 han sido aadidas por el apartado uno del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca 6 Las letras i) y j) del apartado 2 del artculo 3 han sido aadidas por el apartado uno del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca


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denacin urbanstica, ejecucin de los instrumentos de planeamiento, intervencin de la edificacin y uso del suelo, y proteccin de la legalidad.

Artculo 5. Gestin de la actividad urbanstica e iniciativa privada. 1. La gestin de la actividad urbanstica se desarrolla en las formas previstas en esta Ley y, para todo lo no contemplado en ella, en cualquiera de las autorizadas por la legislacin reguladora de la Administracin actuante. 2. Las Administraciones con competencia en materia de ordenacin urbanstica tienen el deber de facilitar y promover la iniciativa privada, en el mbito de sus respectivas competencias y en las formas y con el alcance previstos en esta Ley. A estos efectos podrn suscribir convenios urbansticos con particulares con la finalidad de establecer los trminos de colaboracin para el mejor y ms eficaz desarrollo de la actividad urbanstica. 3. 7 Los particulares, sean o no titulares del derecho de propiedad o de cualesquiera otros derechos sobre el suelo o bienes inmuebles, intervienen en la actividad urbanstica en la forma y en los trminos de la legislacin general aplicable y de la presente Ley.

Artculo 6. La participacin ciudadana. 1. 8 La ciudadana y las entidades representativas de sus intereses tienen el derecho a participar en los procesos de elaboracin, tramitacin y aprobacin de instrumentos de ordenacin y ejecucin urbanstica en las formas que se habiliten al efecto y, en todo caso, mediante la formulacin de alegaciones, observaciones y propuestas durante el perodo de informacin pblica al que preceptivamente deban ser aqullos sometidos. Tambin tienen derecho a presentar reclamaciones y quejas, as como a exigir el cumplimiento de la legalidad urbanstica, tanto en va administrativa como en va jurisdiccional, mediante las acciones que correspondan. Asimismo, tendrn derecho a ser informados por el municipio, por escrito y en un plazo no superior a un mes, sobre el rgimen urbanstico aplicable y dems circunstancias urbansticas de un terreno o edificio determinado, mediante la emisin de una cdula urbanstica. La tramitacin y expedicin de la cdula urbanstica, as como su contenido, podrn regularse mediante la correspondiente ordenanza. 2. En la gestin y desarrollo de la actividad de ejecucin urbanstica, la Administracin actuante debe fomentar y asegurar la participacin de los ciudadanos y de las entidades por stos constituidas para la defensa de sus intereses, as como velar por sus derechos de informacin e iniciativa. 3. 9 Las personas titulares del derecho de iniciativa para la actividad urbanizadora, respecto a una parcela, solar o mbito de planeamiento determinado, tendrn derecho a consultar a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenacin urbanstica, vigente y en tramitacin, y de las obras a realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin. El plazo mximo para contestar esta consulta ser de dos meses, sin que del transcurso de este plazo sin contestacin expresa pueda deducirse efecto alguno favorable respecto de los trminos de la consulta. La contestacin a la consulta tendr carcter informativo respecto de las condiciones urbansticas en el momento de su emisin y no vincular a la Administracin en el ejercicio de sus potestades pblicas, en especial de la potestad de planeamiento. La alteracin por la Administracin de los criterios y las previsiones facilitados en la consulta dentro del plazo en el que sta surta efectos, que deber expresarse en la contestacin conforme al artculo 6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, habr7

El apartado 3 de este artculo 5 ha sido modificado por el apartado dos del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca 8 El apartado 1 de este artculo 6 ha sido modificado por el apartado tres del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca 9 El apartado 3 de este artculo 6 ha sido aadido por el apartado tres del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca


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de quedar suficientemente motivada, ello sin perjuicio del derecho de indemnizacin que pudiera deducirse por la elaboracin de los proyectos necesarios que resulten intiles, de conformidad con el rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas.

TTULO ILA ORDENACIN URBANSTICA

CAPTULO I

Los instrumentos de la ordenacin urbanstica

Artculo 7. Instrumentos de planeamiento y restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica. 1. La ordenacin urbanstica se establece, en el marco de esta Ley y de las normas reglamentarias generales a que la misma remite y de las dictadas en su desarrollo, as como de las determinaciones de los Planes de Ordenacin del Territorio en los trminos dispuestos por la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, por los siguientes instrumentos de planeamiento: a) Planeamiento general: Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, Planes de Ordenacin Intermunicipal y Planes de Sectorizacin. b) Planes de desarrollo: Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales y Estudios de Detalle. c) Catlogos. 2. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin contribuyen a la correcta integracin de la ordenacin urbanstica y, en su caso, complementan la establecida por los instrumentos de planeamiento.

CAPTULO II

Los instrumentos de planeamiento

SECCIN PRIMERA

Planeamiento general

SUBSECCIN PRIMERA

Planes Generales de Ordenacin Urbanstica

Artculo 8. Concepto. 1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen, en el marco de los Planes de Ordenacin del Territorio, la ordenacin urbanstica en la totalidad del trmino municipal y organizan la gestin de su ejecucin, de acuerdo a las caractersticas del municipio y los procesos de ocupacin y utilizacin del suelo actuales y previsibles a medio plazo. 2. El contenido de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, sin perjuicio de su adecuada normalizacin, debe desarrollarse con arreglo a los principios de mxima simplificacin y proporcionalidad segn la caracterizacin del municipio en el sistema de ciudades de Andaluca, por su poblacin y dinmica de crecimiento, por la relevancia de sus actividades y recursos tursticos, por su pertenencia a mbitos territoriales con relaciones supramunicipales


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significativas o por contar con valores singulares relativos al patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico.

Artculo 9. Objeto.

En el marco de los fines y objetivos enumerados en el artculo 3 y, en su caso, de las determinaciones de los Planes de Ordenacin del Territorio, los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica deben: A) Optar por el modelo y soluciones de ordenacin que mejor aseguren: a) Su adecuada integracin en la ordenacin dispuesta por los Planes de Ordenacin del Territorio. b) La correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad ya existente atendiendo a su conservacin, cualificacin, reequipamiento y, en su caso, remodelacin. c) La adecuada conservacin, proteccin y mejora del centro histrico, as como su adecuada insercin en la estructura urbana del municipio. d) La integracin de los nuevos desarrollos urbansticos con la ciudad ya consolidada, evitando su innecesaria dispersin y mejorando y completando su ordenacin estructural. Los nuevos desarrollos que, por su uso industrial, turstico, segunda residencia u otras caractersticas, no deban localizarse en el entorno del ncleo ya consolidado por las razones que habrn de motivarse, se ubicarn de forma coherente con la ordenacin estructural, asegurando, entre otros, los objetivos sealados en el apartado g). e) La funcionalidad, economa y eficacia en las redes de infraestructuras para la prestacin de los servicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento de agua, evacuacin de agua, alumbrado pblico, suministro de energa elctrica y comunicaciones de todo tipo. f) La proteccin y el tratamiento adecuado del litoral de acuerdo con sus caractersticas y valores. g) La preservacin del proceso de urbanizacin para el desarrollo urbano de los siguientes terrenos: los colindantes con el dominio pblico natural precisos para asegurar su integridad; los excluidos de dicho proceso por algn instrumento de ordenacin del territorio; aquellos en los que concurran valores naturales, histricos, culturales, paisajsticos, o cualesquiera otros valores que, conforme a esta Ley y por razn de la ordenacin urbanstica, merezcan ser tutelados; aquellos en los que se hagan presentes riesgos naturales o derivados de usos o actividades cuya actualizacin deba ser prevenida, y aquellos donde se localicen infraestructuras o equipamientos cuya funcionalidad deba ser asegurada. B) Mantener, en lo sustancial, las tipologas edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentes en la ciudad consolidada, salvo en zonas que provengan de procesos inadecuados de desarrollo urbano. C) Atender las demandas de vivienda social y otros usos de inters pblico de acuerdo con las caractersticas del municipio y las necesidades de la poblacin. D) Garantizar la correspondencia y proporcionalidad entre los usos lucrativos y las dotaciones y los servicios pblicos previstos, manteniendo la relacin ya existente o, en su caso, mejorndola. E) Procurar la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las dotaciones y equipamientos, as como su equilibrada distribucin entre las distintas partes del municipio o, en su caso, de cada uno de sus ncleos. La ubicacin de las dotaciones y equipamientos deber establecerse de forma que se fomente su adecuada articulacin y vertebracin y se atienda a la integracin y cohesin social en la ciudad. Asimismo, se localizarn en edificios o espacios con caractersticas apropiadas a su destino y contribuirn a su proteccin y conservacin en los casos que posean inters arquitectnico o histrico. F) Propiciar la mejora de la red de trfico, aparcamientos y el sistema de transportes, dando preferencia a los medios pblicos y colectivos, as como a reducir o evitar el incremento de las necesidades de transporte. G) Evitar procesos innecesarios de especializacin de usos en los nuevos desarrollos urbansticos de la ciudad.


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Artculo 10. Determinaciones. 1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen la ordenacin estructural del trmino municipal, que est constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo asumido de evolucin urbana y de ocupacin del territorio. La ordenacin estructural se establece mediante las siguientes determinaciones: A) En todos los municipios: a) La clasificacin de la totalidad del suelo con delimitacin de las superficies adscritas a cada clase y categoras de suelo adoptadas de conformidad con lo establecido en los artculos 44, 45, 46 y 47 de esta Ley, previendo el crecimiento urbano necesario para garantizar el desarrollo de la ciudad a medio plazo. b) 10 En cada rea de reforma interior o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho mbito para su destino a viviendas protegidas, en los trminos previstos en el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, que podr aumentar este porcentaje para atender las necesidades del municipio. Si, del estudio de las necesidades presentes y futuras de la poblacin, el Plan Municipal de Vivienda y Suelo arroja una demanda de vivienda protegida acogida al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo inferior al porcentaje de reserva establecido en el prrafo anterior, la diferencia hasta alcanzar ste deber destinarse a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin municipal que, al menos, limite su precio mximo en venta o alquiler y establezca los requisitos que han de cumplir los destinatarios de las mismas, en el marco de lo establecido en la legislacin reguladora del derecho a la vivienda en la Comunidad Autnoma de Andaluca. Dicho rgimen de proteccin municipal deber quedar establecido en el citado Plan municipal. En el supuesto de ausencia de Plan Municipal de Vivienda y Suelo, o de falta de previsin en el mismo del rgimen de proteccin municipal referido en el prrafo anterior, la reserva de vivienda protegida, a la que hace referencia este apartado, ser como mnimo del treinta por ciento, destinndose ntegramente a viviendas protegidas acogidas al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo. En ningn caso computar como reserva de vivienda protegida la edificabilidad asignada a alojamientos transitorios de promocin pblica que se implanten en suelo de equipamiento pblico. El Plan General de Ordenacin Urbanstica podr eximir total o parcialmente de esta obligacin a sectores o reas de reforma interior concretos que tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectrea y que, adems, por su tipologa no se consideren aptos para la construccin de este tipo de viviendas. El Plan General prever su compensacin mediante la integracin de la reserva que corresponda en el resto del municipio, asegurando su distribucin equilibrada en el conjunto de la ciudad. Excepcionalmente, en el caso de revisiones parciales o modificaciones, en lugar de dicha compensacin en el resto del municipio, la innovacin correspondiente podr contemplar justificadamente un incremento de la cesin de terrenos hasta un mximo del veinte por ciento en cumplimiento del deber contemplado en el artculo 51.1.C).e) de esta Ley, a los efectos de compensar las plusvalas generadas por dicha exencin. En los sectores de suelo urbanizable esta excepcin, y el correlativo incremento del porcentaje de cesin, slo se podr llevar a efecto si se justifica, en el conjunto del Plan General de Ordenacin Urbanstica, que la disponibilidad de suelo calificado para tal finalidad es suficiente para abastecer las necesidades presentes y futuras de viviendas protegidas conforme al Plan Municipal de Vivienda y Suelo. Con objeto de evitar la segregacin espacial y favorecer la integracin social, los instrumentos de planeamiento general podrn establecer parmetros que eviten la concentracin excesiva de este tipo de viviendas. c) Los sistemas generales constituidos por la red bsica de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional pblico que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanstico y garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. Como mnimo debern comprender las reservas precisas para: c.1) 11 Parques, jardines y espacios libres pblicos en proporcin adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles, que deben respetar un estndar mnimo entre 5 y 10 metros cuadrados por habitante o por cada 40 metros cuadrados de techo destinado a uso residencial. Reglamentariamente se podr determinar el estndar mnimo segn las caractersticas del municipio.10

El apartado 1.A).b) de este artculo 10 ha sido modificado por el apartado cuatro del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca 11 El apartado 1.A).c.1) de este artculo 10 ha sido modificado por el apartado cuatro del artculo nico de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca


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c.2) Infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos que, por su carcter supramunicipal, por su funcin o destino especfico, por sus dimensiones o por su posicin estratgica, integren o deban integrar la estructura actual o de desarrollo urbanstico de todo o parte del trmino municipal. Sus especificaciones se determinarn de acuerdo con los requisitos de calidad urbanstica relativos, entre otros, al emplazamiento, organizacin y tratamiento que se indiquen en esta Ley y que puedan establecerse reglamentariamente o por las directrices de las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica. d) 12 Usos y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano y para los sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado, as como sus respectivos niveles de densidad, que se distribuirn entre los siguientes parmetros: 1. Densidad muy baja: 5 o menos viviendas por hectrea. 2. Densidad baja: ms de 5 y hasta 15 viviendas por hectrea. 3. Densidad media-baja: ms de 15 y hasta 30 viviendas por hectrea. 4. Densidad media: ms de 30 y hasta 50 viviendas por hectrea. 5. Densidad alta: ms de 50 y hasta 75 viviendas por hectrea. 6. Densidad muy alta: ms de 75 viviendas por hectrea. e) Para el suelo urbanizable no sectorizado, ya sea con carcter general o referido a zonas concretas del mismo: los usos incompatibles con esta categora de suelo, las condiciones para proceder a su sectorizacin y que aseguren la adecuada insercin de los sectores en la estructura de la ordenacin municipal, y los criterios de disposicin de los sistemas generales en caso de que se procediese a su sectorizacin. f) Delimitacin y aprovechamiento medio de las reas de reparto que deban definirse en el suelo urbanizable. g) Definicin de los mbitos que deban ser objeto de especial proteccin en los centros histricos de inters, as como

loua a febrero 2012

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